AVANTOR AS

Årsberetning 2022

Redegjørelse vedrørende årsregnskapet

Avantor-konsernet oppnådde i 2022 et årsresultat på NOK 161,0 millioner mot NOK 739,8 millioner året før. Konsernets resultat før skatt ble NOK 194,9 millioner (942,1)

Avantor-konsernets samlede leieinntekter økte i 2022 med NOK 48,8 millioner til NOK 433,9 millioner (385,2). Dette gjelder i stor grad en reversering av de negative effekter av Covid-19 pandemien vi opplevde i 2020 og 2021 I tillegg ble ett nybygg ferdigstilt per 1. oktober 2022 og det har vært positiv utvikling i leieprisene. En eiendom ble solgt per 1. mai 2022 og har isolert sett gitt en reduksjon i leieinntektene.

Det er bokført inntekt knyttet til salg av boliger med NOK 149,2 millioner og kostnadsført prosjektkostnader vedrørende boliger for salg med NOK 149,8 millioner. Det vil si et netto tap på NOK 0,6 millioner (37,8). Som følge av økte byggekostnader ble det gjort en tapsavsetning i 2021, og denne ansees for å være tilstrekkelig også ved utløpet av 2022. De boligprosjekter konsernet har under bygging planlegges ferdigstilt i 2023.

Forvaltningsinntektene ble NOK 22,4 millioner sammenlignet med NOK 20,9 millioner året før.

Det er bokført negativ verdiregulering av investeringseiendommer med NOK 220,6 millioner i 2022 (+657,9). Videre er det bokført realisert verdistigning ved salg med NOK 40,7 millioner (20,5). I 2022 gjaldt dette salg av datterselskap som eier et kontorbygg mens det i 2021 gjaldt salg av datterselskap som eide en mindre boligutviklingstomt.

Netto finanskostnader eksklusive verdiendring renteswapper ble NOK 28,0 millioner i 2022 (28,8) I 2022 er det bokført positiv verdiendring på renteswapper med NOK 76,0 millioner (56,3)

Finansiell stilling og likviditet

Ved utgangen av 2022 hadde Avantor-konsernet en totalbalanse på NOK 10 914 millioner mot NOK 11 009 millioner året før. Bokført egenkapital utgjorde NOK 5 665 millioner (7 206). Dette gir en egenkapitalandel på 51,9 % (65,5 %). Det er avsatt konsernbidrag for 2022 med NOK 1 730 millioner. Det ble ikke avsatt utbytte eller konsernbidrag for 2021 Konsernet har i henhold til IFRS avsatt 22 % utsatt skatt på merverdier utover skattemessig nedskrevet verdi. Balanseført utsatt skatt utgjør NOK 1 478 millioner. Ved et eventuelt salg av eiendomsselskap vil utsatt skatt markedsmessig bli justert fra 22 % til omlag 10 %.

Samlet rentebærende gjeld utgjorde ved utgangen av 2022 NOK 1 880 millioner (1 948). Gjennomsnittlig rentesats for rentebærende gjeld var ved årsskiftet 2,9 % (2,2 %). Ved utløpet av 2022 hadde konsernet rentebytteavtaler for NOK 1 300 millioner

Bankinnskudd var per 31.12.2022 NOK 2,7 millioner (21,0). Herav er NOK 2,4 (2,1) bundne skattetrekksmidler. Konsernet hadde per 31.12.2022 tilgjengelig likviditet på NOK 450 millioner via ubenyttet del av kredittavtale tilknyttet konsernkontoordning. Kassekredittrammen økte med NOK 240 millioner i januar 2023, og konsernet er bevilget et lån på inntil NOK 1 300 millioner der avtale forventes signert i løpet av kort tid. Renter og bankmarginer steg betydelig høsten 2022 slik at reforhandlede og nye lån har vesentlig høyere rente ved inngangen til 2023 enn de siste årene. Konsernet har vesentlige verdier i ikke pantsatte utviklingsprosjekter. Kapitalsituasjonen gjør konsernet godt rustet for ytterligere utvikling i Nydalen og på Slemmestad. Det stigende rentenivået, både styringsrenten og økte bankmarginer, påvirker dog konsernets virksomhet i vesentlig grad.

Eiendomsmarkedet

Markedet for utleie av kontorlokaler i Nydalen er godt. Kontorledigheten i området er fortsatt på et relativt lavt nivå Byggingen av et nytt kontorbygg med adresse Gullhaug Torg 5 i Nydalen som startet sommeren 2020, ble fullført i 2022 og leietaker som leier hele bygget flyttet inn ved ferdigstillelsen den 1. oktober. Konsernet startet videre bygging av et nytt nærings- og boligbygg med adresse Gullhaug Torg 2A i august 2021. Det er skrevet leiekontrakter for omlag 60 % av næringsarealene. Boligdelen av prosjektet som vil stå ferdig i slutten av 2023 består av 41 boliger hvorav 38 er solgt Markedsprisene på utleie av kontorlokaler i området har hatt en positiv utvikling de siste årene, men Covid-19 pandemien medførte usikkerhet for en del bedrifter, og noe press nedover på leieprisene. Pandemiens negative effekt på konsernets leieinntekter var hovedsakelig knyttet til hotell, restaurant og parkering. I 2022 er effektene i all hovedsak reversert

Markedet for boliger, og spesielt i Osloområdet, fortsatte den positive utviklingen frem til høsten 2022. Deretter har vi hatt noen måneder med lite salg av nye boliger og lengre omsetningstid for brukte boliger. Fra februar har imidlertid situasjonen bedret seg noe igjen og det antas at dette har sammenheng med endringer i boliglånsforskriften. Konsernet har flere boligprosjekter under regulering i Nydalen. Prosessen med offentlig godkjenning av prosjekter tar fortsatt meget lang tid. Konsernet har per i dag 6 innflytningsklare leiligheter for salg og 31 usolgte leiligheter under oppføring. Prosjektene som er under bygging fullføres i 2023.

I 2021 kjøpte konsernet selskapet Slemmestad Brygge AS som eier et tomteområde på Slemmestad i Asker kommune. Investeringen på Slemmestad er en strategisk investering for å gi mulighet for utvikling av en ny kystby. Tomteområdene har en områderegulering for bygging av over 1000 boliger og opp til 55 000 kvm BRA næringsarealer. Omlag 1/3 av utviklingspotensialet er detaljregulert. Som i Nydalen vil utviklingen på Slemmestad være en transformasjon av et tidligere industriområde til nye boliger og arbeidsplasser, som vil foregå over mange år. I 2022/23 har Norcem revet anleggene i de sjønære områdene som Slemmestad Brygge AS skal overta og flyttet sin virksomhet til en annen del av området. I 2023 har Slemmestad Brygge startet utgraving og spunting til garasjekjeller i første byggetrinn. Videre bygging vil avhenge av utviklingen i boligmarkedet og utleie av næringsarealer

Ved inngangen til 2023 hadde konsernet en verdiledighet på 4,5 %, eksklusive eiendom under oppføring, opp fra 3,5 % ved forrige årsskifte. Gjennomsnittlig gjenværende leietid var 5,0 år (4,7). Eiendomsporteføljen utgjorde per 31. desember 2022 ca 250 000 kvadratmeter BTA.

Styret ser det som en viktig oppgave å fortsette arbeidet med nye utviklings-prosjekter, og holde ledigheten i eksisterende portefølje på et så lavt nivå som mulig. Konsernets kundeportefølje har en høy kvalitet, med leietakere spredt på flere bransjer.

Konsernet har omlag 6 000 kvadratmeter næringslokaler under oppføring i Nydalen. Utviklingsporteføljen inkluderer et regulert utviklingspotensial på ca. 60 000 kvadratmeter

BRA i Nydalen og 150 000 kvadratmeter BRA på Slemmestad. Videre har konsernet to utviklingstomter i Tønsberg, hvorav det pågår boligbygging på den ene, og en er uregulert, samt en regulert tomt i Kristiansand.

I nye reguleringsprosjekter som er igangsatt er det særlig fokus på bærekraftig byutvikling. I prosjektet med adresse Gullhaug Torg 2A har konsernet samarbeidsavtale med Futurebuilt.

Avantors mål og posisjon

Avantors visjon er å være Norges ledende byutvikler. Selskapet legger vekt på å skape gode områder å bo og jobbe i med fokus på bærekraftig utvikling og drift Selskapet søker å tilpasse seg fremtidige, skiftende behov gjennom egenutvikling og profesjonell forvaltning av både eiendom og infrastruktur. Ved å være innovativ og helhetstenkende skal bydelsutviklingen skape verdier for Avantors eier. Gjennom målbevisst og systematisk arbeid har Avantor ikke bare vært med på å skape en ny bydel, men også en merkevare. Nydalen er et attraktivt område for næringsvirksomhet, som bosted og som sentrum i bydelen Nordre Aker som har i overkant av 52 000 innbyggere. Ved utviklingen på Slemmestad tar selskapet med seg den erfaring man har fra den langsiktige utviklingen i Nydalen

Organisasjon, miljø og samfunnsansvar Avantor-konsernet hadde ved årsskiftet 39 ansatte.

Andelen kvinnelige ansatte i Avantor er 33 %. Ledergruppen består av fem personer, hvorav en er kvinne. Ved rekrutteringen til nye stillinger søkes vektlagt at det finnes både kvalifiserte kvinner og menn på listen over aktuelle kandidater, og det gis like muligheter uavhengig av etnisitet og livssyn. De lønnsmessige forskjellene som eksisterer i selskapet, er basert på ansvar, kompetanse, grundighet og arbeidsinnsats.

Avantor er en Inkluderende Arbeidsliv bedrift. Det gjennomsnittlige sykefraværet i konsernet var i 2022 2,7 % (1,5 %). Konsernet hadde ingen yrkesskadetilfeller med fraværsdager i 2022 eller 2021 Arbeidsmiljøet i Avantor-konsernet anses som godt, noe som er bekreftet gjennom arbeidsmiljø-undersøkelser, sist i 2022. Miljøet er preget av motiverte medarbeidere som yter en meget god innsats.

I Avantor har satsingen på miljø vært sentral helt siden utbyggingen av Nydalen startet tidlig på 90-tallet. For å kunne omskape et tidligere industriområde til en grønn og moderne bydel, besluttet selskapet å sette miljøstrategi høyt på agendaen. Avantor var det første private eiendomsselskapet som ble miljøsertifisert etter ISO 14001. Selskapet er en sentral medspiller i Grønn Byggallianse som bidrar til økt bærekraft i norsk bygg- og eiendomsutvikling.

Miljøfokuset er et løpende prosjekt der lista stadig blir lagt høyere. Selskapet setter ambisiøse mål for miljøsatsing og har høye krav til egne bygg. Avantors målsetting er at alle nybygg og større rehabiliteringer skal BREEAM-NOR-klassifiseres med mål om å oppnå miljøklasse «Excellent» eller «Very Good».

Eiendomsutvikling medfører stor byggeaktivitet med tilhørende rivnings- og gravearbeider, håndtering av forurensede masser, samt betydelig ressursforbruk både i anleggs- og driftsfasen. Konsernet definerer årlig miljømål som følges opp systematisk gjennom byggeog rehabiliteringsprosjekter, samt i forvaltningen av våre eiendommer. Konsernets miljømål er knyttet opp til de av FNs bærekraftsmål som konsernet i størst grad kan påvirke gjennom de valg som gjøres i virksomheten. Konsernet legger vekt på at alle offentlige miljøkrav etterleves og at kontrollrutiner er etablert og fungerer.

Nydalen Energi ble opprinnelig bygget av Avantorkonsernet som ledd i konsernets miljøsatsing. Anlegget leverer varme til boliger og både kjøling og varme til næringsbygg, i alt omlag 320 000 kvadratmeter bygningsmasse, syd i Nydalen. Det benyttes jordbrønner med varmepumpeteknologi samt pellets og gass for å ta spisslast. Dette reduserer behovet for tilført energi til denne del av Nydalen med ca 65 %.

Et nyoppført kontorbygg med adresse i Gullhaug Torg 5 ble fullført høsten 2022. Bygget er BREEAM-NOR Excellent klassifisert og har energiklasse A.

Prosjektet Vertikal Nydalen med 10 000 kvm bolig og næring er under bygging. Prosjektet tar i bruk nyskapende miljøteknologi og blir det første kombinasjonsbygget i Norge med naturlig klimatisering. Næringsdelen av prosjektet vil oppnå miljøklasse BREEAM-NOR «Excellent» og boligdelen BREEAM-NOR «Very Good». I tillegg til miljøambisjonene er prosjektet et viktig element i å skape et levende byrom med aktivitet på gateplan, også utenfor kontortid og i helgene. Plassen mot både Torgbygget og Akerselva blir en naturlig arena for dette.

Sikkerhet og beredskap innenfor brann, klima, vann og innbrudd er vektlagt i et eget system for forvaltning-, drift- og vedlikehold etablert for våre eiendommer.

Selskapet har startet arbeidet med å dokumentere at kravene i åpenhetsloven følges, og vil publisere en redegjørelse om de aktsomhetsvurderinger og tiltak som er gjennomført på selskapets nettside innen fristen den 1. juli 2023.

Risiko

Forretningsmessig virksomhet innebærer en avveining mellom forventet avkastning og risiko. Det er derfor ikke et mål for konsernet å minimere den samlede risiko konsernet påtar seg. Konsernet er imidlertid opptatt av en bevisst risikostyring og har etablert gode rutiner for håndtering av de risikotypene som konsernet er eksponert for, for å sikre at den samlede risiko konsernet påtar seg står i forhold til konsernets risikobærende evne. De sentrale risikoelementer for virksomheten er kommersiell risiko (markedsrisiko og utleierisiko), prosjektrisiko, finansiell risiko, reguleringsrisiko og ulykkesrisiko.

Forutsetning om fortsatt drift

Årsregnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Det er ingen forhold, verken internt i selskapet eller i de markedsmessige forholdene, som tilsier at forutsetningen ikke er til stede.

Aksjonærforhold

Samtlige aksjer i AVANTOR AS eies av RASMUSSENGRUPPEN AS. Selskapets forretningskontor er i Oslo.

Tvister

Avantor-konsernet er ikke involvert i rettstvister som antas å kunne få vesentlig negativ økonomisk betydning for selskapet.

Ansvarsforsikring

Avantor-konsernet har tegnet ansvarsforsikring for styret og daglig leder gjennom selskapet AIG.

Fremtidsutsikter

Våren 2023 preges markedet for salg av næringseiendom og boliger av høyere rentenivå sammenlignet med de siste årene. Det er fortsatt høye energipriser og den geopolitiske