「合作住宅政策及機制規劃」
專案座談會
2019.11.12
OURs 都市改革組織
1
前言：Co-Housing / 合作住宅？ Co-housing - collaborative
- cooperative - other forms of resident-led housing 中文稱為「合作住宅」，乃視「合作」為其共通價值！
寬廣定義 成員基於共享價值，採取共同合作方式，經由民主參與過程，
打造出符合成員需求的住宅與社區生活，並自我運營管理。 - 意向型社群（Intentional community） - 共同合作 (有多元方式，諸如出資方式、產權型態、租售類型）
- 民主參與
2
國外案例 案例1：德國 (最成功具代表性)
案例2：韓國 (後進發展中)
• 合作住宅最成功的國家
• 於1980年代末推動社會住宅，並於晚近開
• 自19世紀起開始推動合作經濟與合作社住 宅 • 合作住宅類型最為多樣，機制最為完善 • 強調多元永續(經濟、生態、社會)
始推動合作住宅 • 多樣化模式(住宅修繕、空屋利用、新建) • 政府創立相關機制培力，如土地供給、融 資(社會創新基金，social innovation fund)、社會住宅中心
3
德國住房現況 • 人口數與人口結構 – 8,267萬人(2016年)，未來人口推估：至2050年，約6900~7400萬人；2007年60歲以上人口佔 25.3%，推測至2050年為34%而屆時20歲以下人口佔比16%。2030年之扶老比將達71%(近年 約50%)
• 住房數量與住戶結構 – 存量3972萬戶 – 住戶結構改變：單身住戶和雙人住戶比重持續上升。(1990年之35%、30.2%→2007年之38.7%、 34%) – 外國移民湧入：佔總人口數9%以上。(不易獲得公民身分，傾向租住於出租房) •
自有住房約43%、租屋市場發達：滿足中低收入戶、青年人、單身、流動人口、暫住人口、移民等需 求。
•
人均居住面積40平方公尺，平均每戶居住面積90平方公尺。
•
全國空屋率約4% (2007年)→持續下降，2015年約1.7%，柏林約1.2%
•
在德國，一套單戶連體住宅平均售價為23.5萬歐元，相當於一個普通工資階層一生全部收入的35%。 4
▲ 近年德國新建屋數及其私有權屬示意圖 資料來源：2017，”The Status of Social Housing in Berlin.” Ingo Malter , STADT UND LAND Wohnbauten – Gesellschaft mbH
▲ 近年德國空屋率 資料來源：2017，”The Status of Social Housing in Berlin.” Ingo Malter , STADT UND LAND Wohnbauten – Gesellschaft mbH 5
以柏林為例 1. 現約360萬居民，人口持續增加中(自2006年迄今增加32 萬人)，預估至2030年人口將達380萬人
2. 約200萬住宅存量 3. 85%居民租房，15%自有房(相較德國平均為43%)
4. 高比例的單身家戶，達51.7% 5. 10%合作住宅（以住宅合作社為主）
6
德國住宅合作社之運作重點 1. 以居民為主體，為解決勞動群眾住房為目的的非營利互助組織。
2. 只有中低收入的階層才能加入，不接納高收入者。 3. 住宅合作社的建房資金主要來自社員交納的股金、政府的補貼利息、及社會捐助。 4. 住宅完工後，社員可按照合作社規定的條件含自身的實際需求提供申請，再由合作社根 據社員入社時間的順序及合作社規定的住房標準進行分配，保證住宅分配給 有 需 要 家庭 居住。
5. 住宅的產權歸住宅合作社所有，使用權可以繼承，但不可以轉讓。社員自願遷出另覓住 房者，可退給原繳納的股金。 6. 合作社住宅由合作社監理會經營管理，並負責維護管理房屋。
7
新取向：社區導向的住宅 1. 上世紀90年代在德國浮現，原先在是激進(radical)的想法，現已變成主流。
2. 在居住可負擔的基礎上，進一步面向社會與經濟變動下的新形勢，諸如族群 多元、高齡少子、人際疏離、環境生態..，發展出新類型社區導向住宅： • 住戶組成著重意象型社群之前提，即尋求志同道合者在一起，藉由互助合 作與自我管理模式，尋求一種具認同感的居住方案。 • 住宅興辦運作組織趨向多元，如合作社、社會企業、社群協會、乃至跨團 體的組合。
• 居住方式更強調社會性價值意涵，包括：主題（ex代際住宅、老人住宅、 女人住宅..等）、空間規劃使用（生態建築、共享空間、整建維護..)、運作 （參與式規劃、民主決策、自我管理…)。
8
德國住宅提供的四種模式 自有房屋
社會住宅
合作社住宅
社區導向住宅
產權人
私有財產所有 私人或機構投 者 資者
合作社
新創立的自助組織或 投資者
融資方法
私人住宅貸款∕ 國家補貼貸款 抵押
合作股份、銀行貸款
各式各樣的私人持股 、貸款和銀行貸款
合作社的成員
支持計畫目標的計畫 成員
約1,900個合作社 2.4百萬戶。 （2009)
估計有3000個住宅計 畫，約30,000戶。
擁有或入住條 件
數量
無
低收入租戶、 有許多孩童的 家庭
43%的德國人 2001年的社會 自有房屋。 住宅存量：約 1,800,000戶
原始資料來源：2011,Dr. Rolf Novy-Huy , Housing in Germany: from self-help to social housing to community-oriented housing 9
協助鼓勵機制（1）:土地 1. 政府釋出公有土地房舍或提供較市價低廉的土地 • 德國政府提供合理價格的土地，以相對較低價的價格出讓或出 租給住宅合作社。(有時政府會先購買土地，然後再低價出租給 住宅合作社) • 土地地上權（一般情況下是 75~99 年），讓合作社能以較合理 價格取得土地長期使用權利來興辦住宅 2. 政府提供土地，以提案方式甄選開發計畫—R50合作住宅案例
3. 三疊紀基金會(Stiftung Trias)—民間集資購買土地，不在釋出， 另類長期租賃(99年)給合作住宅社區。創立於2002年，目前共有 43萬m²土地（46個計畫) 10
案例：R50 • 共計19個家戶參與（原始提案人、集資人的人際網絡招集 而來），經由參與討論每個入住家庭的個別空間需求，以及
共享公共空間的型態，並計算分擔的成本。
（※在發展計
畫及興建的期間地價是固定的）。 • 屬自住需要而集資並合作建房，不出售、不出租。住戶不強
調產權，強調可負擔(affordable)住宅。 • 營造成本：共4,022,000€，住宅單元成本為2150€/m2，若 計入公共(分享)空間則為2350€/m2 ，同時期附近公寓購買 價為2950€ / m2 。 • 模式特性：提案構想贏得公部門釋出的土地、共同集資購地 、共同持分、集居人的組成多元、共同規劃設計、興建、共 享公共空間、共同營運管理等的集居住宅。
•19 apartment •Area：2037.0 sqm •Project Year：2013
11
建築特色：沒有圍牆、樹蔭扶疏、綠地環繞、建築外型採環繞式陽台(永久性鷹架) ，易養護，促進內外環境及人們多交流接觸。 12
協助機制（2）:融資與其他機制 • 融資與補貼 • 建構融資貸款氛圍（銀行理解此模式） • 擔任抵押貸款保證 • 利息補貼 • 租金補貼(針對低收入戶)等
• 其他誘因： • 所得稅、財產稅、土地移轉稅、交易稅等以 較低稅率向合作社徵收
13
協助機制（3）:專業平台 Networking Agency(Netzwerkagentur)— 由政府委託之推動平台 1. 原為佔屋運動的一員，後轉化為政府部門與民間團體及異 議者間的溝通橋樑與平台(2008年迄今)。 2. 組成：29位專家，包括都市規劃者、建築師、景觀師、律 師、教授、公關、會計、行政人員等 3. 經費來源：主要為政府委託業務費 4. 任務：接受政府委託，辦理住宅及都市空間相關之顧問諮 詢(針對民眾及開發計畫)，包括合作住宅、跨世代居住、 先鋒重點計畫的發展與管理等 5. 提供的諮詢及協助：合作住宅模式及團隊組成、建築相關 事務、法律、融資及成本效益、協助尋找興設地點及閒置 建物等 6. 2008年迄今，諮詢服務合作住宅團體250個，超過2500個 人 (其中60%針對租金問題及合作住宅) 14
協助之代表性案例之一
15
韓國住宅相關背景 1. 人口總數約4,858萬，家戶存量1,734
萬戶，住宅存量1,468萬戶。 2. 47.6%家戶／ 49.1%人口居住於首爾
都會區。首都圈雖有最高的社會住宅 比例(6.8%)，但高房價與住宅不足問 題仍相當嚴重。
3. 整體住宅自有率約57.7% (台灣超過 80%以上) 。首爾首都圈之住宅自有 率約41%，租賃為57.5%。
Cheong-gye complex 國民賃貸住宅社區 16
發展背景--從社會住宅到合作住宅(1) 1. 1960-70年代，快速工業化與都市化，城鄉移民大量湧入首爾。致住宅存量不 足、品質不佳、難以負擔。(隔間房(雅房)、木板搭建的房屋、山坡地違建社區 等…) 2. 為舉辦1988年漢城奧運，1985至1988年間，約有72萬戶違建住宅面臨迫遷， 成為龐大的社會壓力。此外，大量都市貧窮人口也成為推動社會住宅的主要推
力。 3. 社會住宅興建目標：從1995年的2%、2000年的2.5%、2010年的5%到現今
約7%，未來目標希2020年達總住宅存量的10%，長期目標達15%。 4. 然社宅面臨問題：可建築素地幾已用盡、公共設施用地均已重新檢討使用、市 區都市更新需求暫緩、區段徵收與保護區變更的模式爭議過大等等… 17
發展背景--從社會住宅到合作住宅(2) 1. 社會住宅的標籤化 • 社會住宅弱勢群居的印象，造成鄰里社區嚴重的抗議。 • 擁有自有房地產的居民不願與社宅居民共用設施，甚至設立了圍牆與鐵 絲網。
18
發展背景--從社會住宅到合作住宅(3) 1. 為解決社宅標籤化問題，首爾市政府嘗試(1)於小基地推動實驗型態的 合作住宅專案，且強調社區參與。(2)並透過土地供給、融資或專業輔 助平台等制度性協助，讓民間提供小規模、穩定且具多元的住宅，既 可引入民間能量，亦可避免標籤化。 2. 2015~2018年首爾首都圈政府目標提供1,445個社區型導向之合作住宅單元。
Green Friends 合作住宅 資料來源：Social Investment Fund in Seoul
19
韓國合作住宅的三類型(首爾) 閒置空屋再利用 目的
計畫
區位
土地出租
釋出並再利用空屋、避免群 新型態的居住型態實驗與社會創新 居標籤 民間單位承租、修繕並轉租 民間單位選擇合適土地，經過政府 審議後，協助融資購買，興建出租 住宅 老舊地區、近郊 住宅區
雅房改建 合法化原非法住宅、提供優 質住宅 民間單位承租、修繕並轉租
商業區、住商混和區
非營利組織、公營企業、社會企業、合作社、中小型住宅公司
供給主體 合約
6-8年
至少30年
6-10年
土地
民間
政府
民間
財務
首爾市政府補助(最高 50%)+社會投資基金貸款
低廉土地租金+社會投資基金貸款
首爾市政府補助(最高50%)+ 社會投資基金貸款
住戶租金
市價8折(每兩年可調整5%)
住戶資格
70分位點以下(每人每月收入低於3000美元) 資料來源：The making of the social housing sector in Seoul
20
協助機制（1）—土地 1. 公有土地的釋出利用：由政府選擇合 適土地(公有非公用/購置民間閒置土 地)，公開徵選提案(委員會)。
2. 承租期限：30年(到期後可延長10年) 3. 地租：地價1%(每年) 4. 由政府成立的培力團隊，協助社區營 運以及監督日常運作
21
協助機制（2）—融資 1. 政府融資保證 • 有利於民間機構向商業銀行體系貸款 2. 「首爾政府投資基金」的低利貸款 • 首爾市自2013年起，由政府資源及民間捐贈所 組成，每年至少提供90億韓元(約2.3億台幣)的 規模，利率2%。 • 未來希擴大結合中央政府的國家住宅基金以及都 市 基 金 ， 貸 款 期 限 最 長 為 20 年 ， 年 利 率 為 22.8%。 • 經過政府審核的計畫，最高可貸款至總興建經費 90%(最高25億韓元，約6500萬台幣)
22
協助機制（3）—專業平台 首爾社會住宅培力中心 (Seoul Social Housing Center) 1. 2016年由首爾市政府、首爾住宅公社 以及社會投資基金共同創立 2. 發展社會經濟(social economy)之中與 住宅相關的業務，向相關行動者(NGO、 合作社、社會企業)等提供專業服務，
如專業推廣、培力社區、監督查核個案
23
台灣？
24
被遺忘的經驗--台灣住宅合作社 台灣於1950~70年代亦曾發展住宅合作社，然集資籌建、劃分回產權 之住宅興建模式，並無合作住宅之實質精神內涵。 1. 日本殖民時期有「建築信用購買利用組合」機制。 2. 戰後因應住宅短缺，1948年訂定「台灣省住宅公用合作推進辦法」積極鼓 勵，至1970年末最高峰的時期，共計有68個住宅合作社，累計興建住宅 約一萬戶。 3. 1970年代曾有相關法令「住宅公用合作社推進辦法」，並補助聯合社推行 業務，但因內部運作不佳且精省業務緊縮，導致公用住宅合作社一蹶不振。 4. 後因預售屋集資以及開發商合建分屋模式興起，住宅合作社集資的模式日 漸式微。
→如何提升合作之實，是未來政策擬定的前提！
25
討論題綱： 1. 為何要推動合作住宅？（住宅合作社的發展目標） 2. 推動上遇到的問題？希望有怎樣的協助機制？ • 土地取得：對應私有土地價格昂貴，評估可否採公有土地長期、且合理價格出租(或設定地上 權)一定年限(50-70年)予合作住宅興辦團體之可行性？ • 融資貸款：因應台灣金融系統對於非傳統營建體系不熟悉，評估如何順暢合作住宅興辦之土 地、建築融資？(例如政府部門是否可提供信用擔保機制？) • 專業平台：推動建立可提供合作住宅之規劃設計、營建、融資、民主參與、法律等相關諮詢
之專業平台 • 其他：為鼓勵民間發展，評估提供適當誘因（如：土地稅、房屋稅、所得稅等）之可能或其 他補充？ 26