給
2 0 1 8 . 1 0 . 0 4
台南市長的 住宅政策建議 社會住宅推動聯聯盟 房市改⾰革⾏行行動聯聯盟 OURs專業者都市改⾰革組織 崔媽媽基⾦金金會
核心概念一
住宅政策 ⽬目的不是解決⾼高房價
關鍵
購屋市場
租屋市場
住宅補貼
完善市場機制
發展租屋市場
建構居住安全網
• • •
• • •
84.01 % • • •
健全住宅資訊 調整稅制 ⾦金金融調控
8.41 %
擴⼤大供給 規範管理理 扶植產業
0.1 %
興辦社宅 強化租補 包租代管
中央政府：資訊、稅制、⾦金金融的法令政策制定 ⽀支持實價登錄2.0修法 1
地⽅方政府：結合中央政策推動「可負擔住宅」 給台南市長的住宅政策建議
核心概念二
可負擔住宅政策 （Affordable Housing） 直接供給
可負擔住宅 可負擔住宅不同供給模式 與作法之選擇，關乎各國 發展脈絡與社經條件。
1. 興辦社會住宅 2. 租購民間住宅
間接供給 1. 租金補貼 2. 租金管制
2
社會住宅 包租代管
租金補貼 給台南市長的住宅政策建議
核心概念二
可負擔住宅政策 不同補貼方案效益分析
• • • 3
社會住宅
租⾦金金補貼
包租代管
補貼福祉
⾼高
低
中
外部效益
⾼高
低
中
⾏行行政成本
⾼高
低
中
財務負擔
低/中
中/低
⾼高
社會住宅綜合效益⾼高，特別是地區房價/租⾦金金⽔水準⾼高更更是如此。 租⾦金金補貼福祉、效益低，是因為不符「可負擔租⾦金金」與「基本租屋品質」。 包租代管財務成本⾼高（租補2倍以上），因此要⽤用在租補做不到的地⽅方。 給台南市長的住宅政策建議
可負擔住宅政策
核心概念二
我們的主張 台南市可負擔住宅政策
台南市社會住宅需求為24,904⼾戶 (內政部社會住宅需求調查，2011)
積極興辦
升級版
數量量下修
社會住宅
租金補貼
包租代管
（中央八年年12萬⼾戶分配額）
主
4000 ⼾戶
→ 持續興辦 4
（中央八年年8萬⼾戶分配額）
申請⼾戶 8,309（2017）
次
4,606⼾戶↑
補充
3,200⼾戶↓
→ 引導空屋釋出，強化租補配套 給台南市長的住宅政策建議
四大建議 1. 引導市場空屋釋出 2. 落實可負擔（affordable）租金 3. 持續推動社會住宅 4. 學生居住問題納入住宅政策 5
給台南市長的住宅政策建議
引導空屋釋出 大量空屋不出租 台南市有
市民租不到、租不好
6.8萬 ⼾戶空屋
龐⼤大租屋需求
( 尚未納入城鄉移⺠民 )
⼤大宗者為東區、永康區、北 區等。
台南市有
0.4萬
V.S. 餘屋
⼤大宗者為安南區、安平區、 永康區；善化區等。
• • • 6
10.2萬⼾戶
⼤大量量違法租屋
1. 租金補貼成效有限 （僅11%為低收家⼾戶申請(947/8309)，2017）
2. 包租代管意願低 (32/1200，2018.07)
低度使⽤用(⽤用電)住宅新建餘屋(待售)住宅統計(2018)
租⾦金金補貼申請⼾戶具弱勢條件分析(2017)
不動產租賃服務產業經營與管理理制度規劃專業服務案(2011) 給台南市長的住宅政策建議
關鍵問題
有蘿蔔缺棒子
{ 包租代管 { 租稅減免
持有成本 • • 7
所得稅：10000元/⽉月不納入。
房屋稅：⾃自⽤用(1.2%)。
地價稅：⾃自⽤用(2 ‰)。 每年年修繕補助⼀一萬元。
包管代管費⽤用全額補助。
養房比養車還便宜
房屋稅：⾃自住1.2%、非⾃自住1.5%。
地價稅：⾃自⽤用：2 ‰（都市⼟土地不超過300平⽅方公尺）
給台南市長的住宅政策建議
引導空屋釋出 我們的主張 72%
針對空屋閒置問題，應要求中央修正《房 屋稅條例例》，賦予地⽅方「⾃自住空屋以非⾃自 住認定」以及「非⾃自住房屋加重課稅之法 源基礎」。 修法
台南市房屋稅徵收率自治條例
持有⼀一間房家⼾戶 持有兩兩間房家⼾戶 持有三房以上
1.⾃自住空屋以非⾃自住認定 2.非⾃自住空屋加重稅賦(房屋稅基加成) 3.租⾦金金補貼、包租代管採⾃自住稅率
10%
4.⼀一般住宅出租採優惠稅率
空屋最⼤大屋源
5.建商銷售期改回⼀一年年
8
18%
10%家⼾戶擁有30%住宅
給台南市長的住宅政策建議
落實可負擔租金 可負擔租金＝租金支出不超過家庭所得一定比例（ex30%）
租 ㈮
市場租㈮（合理租屋）
差額租㈮補貼
照顧目標群
所得級距 9
給台南市長的住宅政策建議
落實可負擔租金 項⽬目
法源
社會 住宅 差額 租⾦金金
《住宅法》25條 應斟酌承租者所得狀狀況、 負擔能⼒力力及市場⾏行行情，訂 定分級收費基準。
台南市現況 430⼾戶 (含規劃、興建、完⼯工)
《住宅法》11條 差額 租⾦金金 補貼
10
整合住宅補 應斟酌居住地區租⾦金金⽔水 貼資源實施 準、受補貼家⼾戶之所得、 ⽅方案 ⼾戶⼝口數與經濟或社會弱勢 (2018) 者之狀狀況及負擔能⼒力力等因
無
中央：3,685⼾戶
地⽅方：921⼾戶
3200 元 每⼾戶每⽉月
素決定之。
給台南市長的住宅政策建議
落實可負擔租金 我們的主張 1.
依住宅法精神落實可負擔租金（包括租金補貼與社宅租金）。
2.
要求中央下修包租代管數量，將資源轉補貼地方投入在落實可負 擔租金（含強化配套機制）。
3.
如仍有不足者，台南市應編列預算支應。
依內政部研究
•
106 年年度「租⾦金金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼⾦金金額計算⽅方式之研究」
若若設定可負擔租⾦金金為不超過家⼾戶收入30%為原則，依2016年年補貼3,791 家⼾戶之所得數據推算，每年年需增加 0.67億。 11
給台南市長的住宅政策建議
持續興辦社會住宅 類別 有競選連任者
競選新任挑戰者
六都
候選⼈人
2014 現任市長承諾
2018 執⾏行行進度
未來來政⾒見見
台北市
柯⽂文哲、姚⽂文智
丁守中、李錫錕、吳萼洋
8年年五萬⼾戶
（4年年兩兩萬⼾戶）
19,963⼾戶
5萬⼾戶？
桃園市
陳學聖、鄭⽂文燦
朱梅梅雪、楊麗環、吳富彤
4年年兩兩萬⼾戶
中央：225⼾戶
地⽅方：12,219⼾戶
下⼀一任期？
台中市
林林佳龍、盧秀燕、宋原通
8年年⼀一萬⼾戶
6,746⼾戶
1萬⼾戶？
新北市
侯友宜、蘇貞昌
4年年七千⼾戶
（朱立倫倫市長）
中央：3,854⼾戶
地⽅方：6,383⼾戶
?????
430⼾戶
?????
608⼾戶
?????
台南市 ⾼高雄市 其他縣市
合計 12
⾼高思博、黃偉哲、林林義豐
無
許忠信、蘇煥智、陳永和 （賴清德市長） 陳其邁、韓國瑜
蘇盈貴、璩美鳳
無
（陳菊市長）
3,768⼾戶
54,346⼾戶
12萬⼾戶？
給台南市長的住宅政策建議
持續興辦社會住宅 類別 有競選連任者
競選新任挑戰者
六都
候選⼈人
2014 現任市長承諾
2018 執⾏行行進度
未來來政⾒見見
台北市
柯⽂文哲、姚⽂文智
丁守中、李錫錕、吳萼洋
8年年五萬⼾戶
（4年年兩兩萬⼾戶）
19,963⼾戶
5萬⼾戶？
桃園市
陳學聖、鄭⽂文燦
朱梅梅雪、楊麗環、吳富彤
4年年兩兩萬⼾戶
中央：225⼾戶
地⽅方：12,219⼾戶
下⼀一任期？
台中市
林林佳龍、盧秀燕、宋原通
8年年⼀一萬⼾戶
6,746⼾戶
1萬⼾戶？
新北市
侯友宜、蘇貞昌
4年年七千⼾戶
（朱立倫倫市長）
中央：3,854⼾戶
地⽅方：6,383⼾戶
?????
430⼾戶
?????
608⼾戶
?????
54,346⼾戶
12萬⼾戶？
台南市 ⾼高雄市
⾼高思博、黃偉哲、林林義豐
無
許忠信、蘇煥智、陳永和 （賴清德市長） 陳其邁、韓國瑜
蘇盈貴、璩美鳳
無
（陳菊市長）
作為國民黨參選人 其他縣市
合計 12
作為市長參選人
對於⺠民進黨中央執政的12萬⼾戶社 3,768⼾戶 宅政策，您的看法為何？ 未來來4年年 社會住宅興辦⽬目標為何？
給桃園市長的住宅政策建議
面對學生居住問題 六都
宿舍缺額
台北市
25,989
新北市
21,975
桃園市
13,802
台中市
67,035
台南市
38,462
⾼高雄市 14
26,986
台南市大學生的居住問題 1. 宿舍不⾜足 據統計，台南市⼤大學床位缺額為38,462床 (台灣 ⾼高等教育產業⼯工會，2018) 2. 租屋困難 學⽣生為違法租屋（頂加、違法隔間）⼤大宗消費族 群，顯有公安、消防疑慮。 3. 乏⼈人關照 學校、教育部長期怠惰不作為， ⽽而地⽅方政府因學⽣生未設籍並未關注。 給台南市長的住宅政策建議
面對學生居住問題 我們的主張 →將學⽣生宿舍納入地⽅方政府社會住宅： 模 式
配 套
A. 學校出地＋市府分房 B. 市府興建＋學校包租 a. 大學社會責任實踐計畫（USR） b. 共享空間與合作共住實驗 ▲⾸首爾市與⼤大學合作學⽣生宿舍社宅
15
給台南市長的住宅政策建議