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DINERO / TRIBUNA Por Julio Rodríguez López*
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l retroceso de la vivienda de alquiler en la segunda mitad del siglo XX fue más acusado en España que en el resto de los países occidentales. Entre los factores explicativos de dicho descenso destaca la más estricta regulación de los alquileres, flexibilizada a partir de los años ochenta del pasado siglo. La proporción de las viviendas de alquiler en España, dentro de las viviendas principales, pasó desde el 50,4 por ciento en 1950 al 11,4 por ciento en 2001, según los resultados de los Censos de Viviendas decenales realizados por el INE. A primero de noviembre de 2001 el total de viviendas de alquiler en España ascendía a 1,6 millones. Ello implica que alrededor de 3,3 millones de personas residían en España bajo dicha forma de tenencia de la vivienda. La presencia del alquiler era mayor en 2001 en las provincias y autonomías con mayor peso del turismo y también en las grandes áreas metropolitanas. Las encuestas del INE, concretamente la Encuesta de Condiciones de Vida, anual, parecen señalar que después de 2006 se está produciendo una recuperación del alquiler. En 2010 la proporción de hogares que vive en dicho tipo de viviendas ascendió al 11,8 por ciento frente al 10,4 por ciento de 2004. España tiene la menor proporción de viviendas de alquiler dentro de la Eurozona, lejos del 50 por ciento correspondiente a Alemania. En general, el alquiler ha reducido su presencia en los países del mundo occidental como consecuencia de la sustancial mejora de las condiciones de financiación que se produjo a partir de los años ochenta. Dicha circunstancia tuvo su origen en la inte-
gración plena de los mercados hipotecarios dentro de los sistemas bancarios, lo que permitió un crecimiento mayor de dicho tipo de préstamos. El auge de los créditos hipotecarios fue posible por la mejoría experimentada en las condiciones de los mismos. Así, descendieron los tipos de interés de forma espectacular hasta la mitad de la primera década del siglo veintiuno. Crecieron los plazos de los préstamos y se elevó la relación prestamo/valor, que con frecuencia se aproximó al 100%. Todo lo anterior facilitó un abaratamiento relativo de la vivienda en propiedad. Dicha tendencia ha resultado ser más acusada en España. Tras la guerra civil se estableció una regulación restrictiva de los alquileres, a través de las leyes de arrendamientos urbanos de 1945, 1956 y 1964. De lo anterior se derivó un auténtico control de los alquileres que favoreció a los inquilinos ya situados, pero que deprimió de forma radical la nueva oferta de viviendas destinadas al alquiler. Cuando se modificó dicha normativa, primero con el decreto Boyer de 1985 y después con la nueva LAU de 1994, ya habia descendido de forma espectacular el número de viviendas de alquiler. Una segunda circunstancia que afecta al alquiler es el deficiente funcionamiento del sistema judicial. Esto se advierte cuando el propietario arrendador tiene que ejercer sus derechos en casos tales como la recuperación del piso pasado el plazo fijado en el contrato, o cuando el arrendatario no paga la renta o si la vivienda sufre de amplios desperfectos. El formalismo judicial del sistema español, visible en el lento funcionamiento de los juzgados, supera al de los países occidentales, con lo
EFE
¿Por qué es tan reducido el parque de viviendas de alquiler en España?
La política activa de fomento de la oferta de viviendas en España, la vivienda de protección oficial, no introdujo hasta 2002 las ayudas a la promoción de viviendas protegidas de alquiler
que el arrendador no puede ejercer los derechos recogidos en el contrato de alquiler. Ello desalienta el número de arrendadores potenciales, puesto que son amplias las incertidumbres acerca de la posibilidad de obtener una rentabilidad normal mediante el alquiler de la vivienda (Juan S. Mora-Sanguinetti, “Algunas consideraciones sobre el mercado del alquiler en España”, Boletín Económico del Banco de España, noviembre 2011). En España destaca el trato fiscal mas favorable que ha disfrutado la vivienda en propiedad desde que con la democracia se estableció un autentico Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Dicha norma introdujo una desgravación potente para la vivienda en propiedad en los inicios de la democracia. Posteriormente se suavizó hasta el 15 por ciento de una base imponible de 9.020 euros cada año y contribuyente, en el caso de la vivienda adquirida con un préstamo. La desgravación al alquiler es menos potente y generalizada que en el caso de la vivienda en propiedad. Por último, la política activa de fomento de la oferta de viviendas en España, la vivienda de protección oficial, no introdujo hasta 2002 las ayudas a la promoción de viviendas protegidas de alquiler. La vivienda protegida de alquiler no resulta atractiva para las entidades de crédito, que advierten la menor posibilidad de realizar ventas cruzadas con dicho producto. El menor peso del alquiler en España es todo menos una casualidad, viniendo a ser, pues, un reflejo de las políticas de vivienda desarrolladas hasta el momento. l *Economista. Expresidente del Banco Hipotecario de España. nº 969. 23–29 de abril de 2012
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