Ratings activos inmobiliarios by PdlP Arquitectura y Urbanismo

DETERMINACIÓN DEL RATING INMOBILIARIO

Se propone durante esta exposición contextualizar el trabajo desarrollado como práctica final del programa formativo “Real Estate Risk Manager” de la primera agencia europea de rating inmobiliario, cursado durante el primer semestre del presente año en Málaga.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Como gestor de riesgos inmobiliarios acreditado por la agencia europea Veltis Rating, me dispongo a informarle que pertenezco a una red de profesionales independientes que trabaja con el principal objetivo de arrojar transparencia sobre uno de los sectores económicos más opacos y con mayor incertidumbre del mundo.

INTRODUCCIÓN

Nuestra trabajo se fundamenta en la identificación, análisis, valoración y control en tiempo real, durante todo su desarrollo (si así se desea), de todos aquellos riesgos, tanto negativos como positivos, que pueden llegar a afectar a la rentabilidad asociada a cualquier inversión inmobiliaria (en residencial, hotelero, comercial…), ya sea en su fase de urbanismo, promoción o explotación. A través de este proceso, aportamos información de calidad a cualquier agente del sector para una toma de decisiones fundamentada en el conocimiento y que presta gran confianza, seguridad y eficacia. Muy útil también para la desinversión de activos ya en cartera. La agencia, apoyándose en la metodología eiRISK sobre gestión de riesgos inmobiliarios, ha desarrollado una plataforma tecnológica que permite determinar el nivel de probabilidad que tiene un determinado desarrollo de generar rentabilidad sobre un activo concreto en función de su estructura de indicadores de riesgos sistemáticos y específicos vinculada. Dicha probabilidad se clasifica en una escala, obteniendo un rating inmobiliario.

¿Cómo cuantificamos los riesgos? La plataforma se nutre de un considerable volumen de datos procedentes de diversas fuentes de información. La fiabilidad de los datos utilizados durante el análisis de riesgos - que se califica del 1 (muy alta) al 5 (muy baja) en base a la calidad de la fuente y su trazabilidad (cocinado)-, así como la severidad o impacto de cada riesgo identificado - que se califica del 1 al 6 -, determinan conjuntamente sobre la matriz la incidencia o el peso que cada uno manifiesta sobre la probabilidad de alcanzar la rentabilidad del activo. Algunos indicadores pueden llegar a generar un condicionante en su estructura si el riesgo tiene un nivel de impacto o sensibilidad muy alto, haciendo que éste prevalezca sobre los demás y que el rating que se obtenga sea muy desfavorable. A mayor riesgo, mayor será la rentabilidad a exigir al activo, pues menor será su valor. No realizamos análisis tradicionales de valoraciones, tasaciones o due diligences. Tampoco gestionamos ni comercializamos activos. FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

ESQUEMA DEL TRABAJO DESARROLLADO

0) METODOLOGÍA E IDENTIFICACIÓN ESTRUCTURAL DE TODOS LOS RIESGOS POSIBLES DE AFECCIÓN SOBRE CUALQUIER TIPO DE ACTIVO. 1) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR EQUIPO GLOBAL. Cuantificación de indicadores de riesgos, con el objeto de determinar la probabilidad de generar rentabilidad a: 1. Escala País (España). 2. Escala Comunidad Autónoma (Andalucía). 3. Escala Provincia (Málaga).

2) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR EQUIPO LOCAL. Cuantificación de indicadores de riesgos, con el objeto de determinar la probabilidad de generar rentabilidad a: 4. Escala Ciudad (Málaga capital/Marbella). Detección de usos según identificación de áreas homogéneas de afección (Málaga capital/Marbella) y dibujo de delimitaciones: 5. Escala Barrio. 3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO. Cuantificación de indicadores de riesgos (justificando algunas fuentes), con el objeto de determinar la probabilidad de generar rentabilidad a: 5. Escala Barrio. 4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO. Selección de activo (localización) y cuantificación de indicadores de riesgos, con el objeto de determinar la probabilidad de generar rentabilidad a: 6. Escala Activo.

5) ANÁLISIS DE LA CUENTA DE EXPLOTACIÓN DEL DESARROLLO, POR ALUMNO. Análisis de la probabilidad de alcanzar la rentabilidad asociada al activo, considerando cuenta de explotación (hipótesis) facilitada por el cliente). 7. Escala Desarrollo.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

EST. IND. ESCALA PAIS

RATING ESPAÑA

EST. IND. ESCALA COMUNIDAD AUTÓNOMA RIESGOS SISTEMÁTICOS

RATING ANDALUCIA

RATING MÁLAGA

EST. IND. ESCALA PROVINCIA

RATING MÁLAGA CAPITAL

RATING ÁREA AFECCIÓN (VARIOS)

EST. IND. ESCALA CIUDAD EST. IND. ESCALA BARRIO (VARIAS ESTRUCTURAS, EN FUNCIÓN DEL USO DEL ÁREA DE AFECCIÓN HOMOGÉNEA)

0) METODOLOGÍA

R. ESPECÍFICOS

RATING DEL ACTIVO __________ __________ __ OBTENCIÓN DE TIR VINCULADA AL ACTIVO Y ASOCIADA A UN USO

RATING BASE: Análisis del uso característico

RATING DEL DESARROLLO (VARIOS)

EST. IND. ESCALA ACTIVO (VARIAS ESTRUCTURAS, EN FUNCIÓN DEL TIPO: SOLAR, LOCAL, EDIFICIO) DESARROLLO/S SOBRE EL ACTIVO (ANÁLISIS DE LA FIABILIDAD DE LA ESTRUCTURA DE GASTOS E INGRESOS CUANTIFICADOS EN LA CUENTA DE EXPLOTACIÓN PROPUESTA POR EL CLIENTE )

1) Se analiza si el CFM ha tenido en consideración todos los indicadores de riesgos (sistemáticos y específicos). 2) Se analiza si los indicadores de riesgos considerados se han cuantificado correctamente en el CFM, asignando un nivel de impacto del 1 al 6.

TODOS los riesgos afectan a la probabilidad de obtener beneficio, pues inciden directamente sobre las componentes gastos e ingresos.

Por ello, deben ser todos ellos tenidos en cuenta en el CFM del desarrollo.

TIR asociada 18 %

TIR asociada 10 %

TIR asociada 18 %

TIR asociada 28 %

TIR asociada 18 %

Si se consideran todos los indicadores y son cuantificados correctamente en el CFM, la probabilidad de obtener la rentabilidad asociada al nivel de riesgos del activo será del 99,94 % (rating AAA). El nivel de fiabilidad de la fuente de cada indicador se ha asignado en función de su origen (pública/privada), tipo (documental, sensorial), calidad, fecha de actualización o antigüedad del dato y cocinado. Para el análisis de algunos indicadores no hemos conseguido detectar fuente alguna, por lo que la fiabilidad asignada ha sido muy baja (5).

Ingresos

Gastos

Beneficio

VM= S+C+GP+BP

RATING OPTIMIZADO: Análisis de restantes usos e implementación de medidas de mejora

Riesgos pendientes de considerar en el CFM

Riesgos considerados de más en el CFM

Todos los riesgos considerados y cuantificados correctamente

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

DEFINICIÓN

GRUPO

DEFINICIÓN

Desconfianza empresarial Inflación (IPC, %)

Inflación (IPC, %) PIB en euros. Dimensión de mercado

Tipos de cambio

Prima de riesgo

PIB en euros. Dimensión de mercado

Consumo (demanda)

Tipo de interés. Euribor 3M

ECONÓMICOS

Comercio minorista

Prima de riesgo Cotizaciones bursátiles (ibex)

Comercio minorista

Inversión en vivienda Licitación oficial Pernoctaciones (turismo)

Indicador que tiene en cuenta los riesgos económicos que pueden afectar al activo.

GRUPO

DEFINICIÓN

Desconfianza empresarial

Pernoctaciones (turismo)

Exportaciones

Indicador que tiene en cuenta los riesgos económicos que pueden afectar al activo.

INDICADORES CIUDAD

DEFINICIÓN

Crecimiento económico Desconfianza empresarial Inflación (IPC, %)

Indicador que tiene en cuenta los riesgos económicos que pueden afectar al activo.

Comercio minorista Pernoctaciones (turismo)

Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de Tiempo medio autorización suministros urbanostramitacion de la autorización de suministros urbanos.

Importaciones

Exportaciones

Deuda pública (% habitantes)

Pernoctaciones (turismo)

Déficit presupuestario (% PIB)

Indicador que tiene en cuenta la fluctuación de precios del mercado.

Burbuja inmobiliaria

Indicador que tiene en cuenta la relación entre el precio razonable del mercado (PRM), que esta relacionado con el precio de la vivienda en función al nivel socio-económico o poder adquisitivo de la población, con el precio actual.

Préstamos al sector privado

Ciclo Inmobiliario

Indicador que tiene en cuenta la tendencia del ciclo inmobiliario.

Deuda pública (% PIB)

INMOBILIARIO

Deuda pública (% habitantes) Déficit presupuestario (% PIB) Política económica (ciclo) Préstamos al sector privado Morosidad de la cartera de préstamos

Volatilidad

Indicador que tiene en cuenta la fluctuación de precios del mercado.

Burbuja inmobiliaria

Indicador que tiene en cuenta la evolución prevista de precios del mercado en el presente ciclo, teniendo en cuenta la tendencia actual.

Indicador que tiene en cuenta la fluctuación de precios del mercado.

Evolución de los precios

Burbuja inmobiliaria

Estabilidad política

Evolución de los precios

Indicador de tienen en cuenta el porcentaje de evolución de los precios tanto al alza como a la baja.

Ley y Gobierno

Indicador que analiza la tendencia del ciclo y en que zona de la grafica estamos en expansión y contracción teniendo en cuanta en que fase estamos, si al principio, mediado o final.

LEGISLATIVOS

Volatilidad

Reloj electoral Indicador que tiene en cuenta los riesgos legislativos que pueden afectar al activo.

Transparencia gestión administrativa

INMOBILIARIO

Política económica (ciclo)

Déficit exterior (% PIB)

Ciclo Inmobiliario

Volatilidad

Ciclo Inmobiliario

Indicador que tiene en cuenta la tendencia del ciclo inmobiliario.

Evolución de los precios

Indicador que tiene en cuenta la evolución prevista de precios del mercado en el presente ciclo, teniendo en cuenta la tendencia actual.

Sin definir

Tasa de paro registrado

Agilidad administrativa

Tiempo medio de tramitación LPO y LA

Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitacion de la licencia de 1º ocupación o apertura.

Tiempo medio de tramitación de LO

Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitacion de la licencia de obras de edificación.

Modificaciones de Planeamiento General

Indicador que tiene en cuenta posibles modificaciones urbanísticas que puedan llegar a afectar al activo.

Volatilidad

Indicador que tiene en cuenta la fluctuación de precios del mercado.

Ciclo Inmobiliario

Indicador que tiene en cuenta la tendencia del ciclo inmobiliario.

Burbuja inmobiliaria

Evolución de los precios

Indicador que tiene en cuenta la evolución prevista de precios del mercado en el presente ciclo, teniendo en cuenta la tendencia actual.

Indicador que tiene en cuenta los riesgos legislativos que pueden afectar al activo.

Reloj electoral Indicador que tiene en cuenta los riesgos legislativos que pueden afectar al activo.

INMOBILIARIO

Deuda pública (% PIB)

Licitación oficial

LEGISLATIVOS

Déficit exterior (% PIB)

Indicador que tiene en cuenta los riesgos económicos que pueden afectar al activo.

LEGISLATIVOS

Inversión en vivienda

Importaciones

Estabilidad política Ley y gobierno Reloj electoral

Indicador que tiene en cuenta los riesgos legislativos que pueden afectar al activo.

Transparencia gestión administrativa

Impactos mediáticos internacionales Tiempo tramitación informes sectoriales

Índice de Confianza del Consumidor (ICC)

Paro registrado

Tasa de paro registrado

Empleo afiliados Renta salarial (salarios netos) Pensiones Renta per cápita Población (población activa EPA) Evolución población

Indicador resumen que tiene en cuenta los siguientes indicadores de riesgo políticos y sociales: Indice de confianza del consumidor, Tasa de paro registrado, Paro registrado, Empleo afiliados, Renta salarial (salarios netos), Pensiones, Renta per capita, Poblacion (población activa EPA), Evolución población.

POLÍTICO-SOCIAL

Tasa de paro registrado

Paro registrado Empleo afiliados Renta salarial (salarios netos) Pensiones Renta per cápita

Indicador que tiene en cuenta los riesgos políticos y sociales que pueden afectar al activo.

Paro registrado

Índice de Confianza del Consumidor (ICC) Tasa de paro registrado

Empleo afiliados Pensiones Renta per cápita Población (población activa EPA)

Indicador que tiene en cuenta los riesgos políticos y sociales que pueden afectar al activo.

POLÍTICO-SOCIAL

INMOBILIARIO

INDICADORES PROVINCIA

Importaciones

Inversión

Exportaciones

LEGISLATIVOS

GRUPO

POLÍTICO-SOCIAL

ECONÓMICOS

Consumo (demanda)

POLÍTICO-SOCIAL

ESCALA PAÍS / COMUNIDAD AUTÓNOMA / PROVINCIA / CIUDAD

0) IDNTIFICACIÓN ESTRUCTURADA DE RIESGOS

INDICADORES ANDALUCIA Crecimiento económico

Desconfianza empresarial

ECONÓMICOS

INDICADORES PAÍS Crecimiento económico

ECONÓMICOS

GRUPO

Empleo afiliados Renta salarial (salarios netos) Pensiones

Indicador que tiene en cuenta los riesgos políticos y sociales que pueden afectar al activo.

Renta per cápita Población (población activa EPA)

Población (población activa EPA) Evolución población

Evolución población

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

ESCALA PAÍS. Cuantificación de indicadores de riesgos.

1) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR EQUIPO GLOBAL

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

ESCALA COM. AUTÓNOMA. Cuantificación de indicadores de riesgos.

1) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR EQUIPO GLOBAL

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

ESCALA PROVINCIA. Cuantificación de indicadores de riesgos.

1) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR EQUIPO GLOBAL

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

ESCALA CIUDAD. Cuantificación de indicadores de riesgos.

2) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR EQUIPO LOCAL.

ESCALA BARRIO. Identificación de áreas homogéneas y delimitación.

2) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR EQUIPO LOCAL.

REP ART O DE DIS T RIT OS P ARA RECONOCIMIENT O DE ÁREAS DE AF ECCIÓN P OR US OS DIS T RIT OS MÁLAG A ALUMNO CENTRO PACO, ALMUDENA, JUAN JESÚS CHURRIANA ADRIÁN CARRETERA DE CÁDIZ JOSE MIGUEL ESTE TRINIDAD, RAQUEL CRUZ DE HUMILLADERO ANTONIO TEATINOS ALMUDENA BAILÉN-MIRAFLORES FRANCISCO JAVIER MARTIRICOS - LA ROCA ANDREA CIUDAD JARDIN OSCAR PUERTO DE LA TORRE JUAN JESÚS CAMPANILLAS RAQUEL

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

USO RESIDENCIAL

SUELO URBANO

OFICINA

COMERCIAL CENTROS COMERCIALES Y PARQUES DE MEDIANA HOTELERO (ALOJAMIENTO TEMPORAL) RESIDENCIA (ALOJAMIENTO TEMPORAL) INDUSTRIAL LOGÍSTICO

SUELO URBANIZABLE

ESCALA BARRIO. Identificación de áreas homogéneas y delimitación.

2) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR EQUIPO LOCAL.

MEDIO F ÍSICO

DELIMIT ACIÓN PRIME SECUNDARIO PERIFÉRICO PRIME SECUNDARIO PERIFÉRICO PRIME SECUNDARIO PERIFÉRICO URBANO PERIFÉRICO URBANO NO URBANO ESTUDIANTES MAYORES URBANO NO URBANO URBANO NO URBANO

Área homogénea, según idealista

Calle+primera línea edificación Input +isócrona Input +área homogénea a la que pertenece Input +área homogénea a la que pertenece Área homogénea, según idealista Área homogénea, según idealista

APARCAMIENTO

Input +isócrona (5 minutos)

VARIOS

Sector de planeamiento delimitado

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

ESCALA BARRIO. Identificación de áreas homogéneas y delimitación.

2) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR EQUIPO LOCAL.

BARRIOS

CENTRO HISTÓRICO

ENSANCHE CENTRO

PLAZA DE TOROS VIEJA PERCHEL SUR

PERCHEL NORTE

MÁRMOLES

LA TRINIDAD LA GOLETA SAN FELIPE NERI

DELIMITACIÓN DE ÁREAS HOMOGÉNEAS DISTRITO CENTRO MÁLAGA

USO RESIDENCIAL PRIME COMERCIAL PRIME COMERCIAL SECUNDARIO COMERCIAL SECUNDARIO COMERCIAL SECUNDARIO COMERCIAL PERIFÉRICO COMERCIAL PERIFÉRICO COMERCIAL PERIFÉRICO OFICINAS PRIME HOTELERO RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES RESIDENCIAL PRIME COMERCIAL PERIFÉRICO OFICINAS PRIME HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO COMERCIAL SECUNDARIO HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO COMERCIAL SECUNDARIO HOTELERO RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES RESIDENCIAL SECUNDARIO COMERCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO COMERCIAL SECUNDARIO COMERCIAL PERIFÉRICO HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO COMERCIAL PERIFÉRICO

ALUMNO PACO JUAN JESÚS PACO ALMUDENA PACO ALMUDENA PACO PACO PACO PACO ALMUDENA ALMUDENA ALMUDENA ALMUDENA PACO ALMUDENA ALMUDENA JUAN JESÚS JUAN JESÚS JUAN JESÚS PACO PACO PACO PACO ALMUDENA ALMUDENA JUAN JESÚS JUAN JESÚS JUAN JESÚS JUAN JESÚS PACO ALMUDENA ALMUDENA

LA MERCED

LA VICTORIA LAGUNILLAS EL EJIDO CAPUCHINOS EL MOLINILLO SEGALERVA SAN MIGUEL SANTA AMALIA LOS ANTONIOS SIERRA BLANQUILLA

PINARES DE OLLETAS

OLLETAS CRISTO DE LA EPIDEMIA

P CONDE DE UREÑA

BARCENILLAS LA MANIA

VENTAJA ALTA CAÑADA DE LOS INGLESES

RESIDENCIAL SECUNDARIO COMERCIAL PERIFÉRICO HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO COMERCIAL PERIFÉRICO HOTELERO RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO COMERCIAL PERIFÉRICO HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO

JUAN JESÚS JUAN JESÚS JUAN JESÚS PACO PACO PACO JUAN JESÚS ALMUDENA JUAN JESÚS PACO ALMUDENA JUAN JESÚS PACO ALMUDENA JUAN JESÚS PACO ALMUDENA ALMUDENA JUAN JESÚS JUAN JESÚS JUAN JESÚS PACO PACO ALMUDENA ALMUDENA JUAN JESÚS JUAN JESÚS PACO ALMUDENA ALMUDENA JUAN JESÚS

A J P A J P A J P A J P A J P A J

P A

MONTE DE GIBRALFARO SEMINARIO

RESIDENCIAL PRIME RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL PERIFÉRICO COMERCIAL PRIME COMERCIAL SECUNDARIO COMERCIAL PERIFÉRICO OFICINAS PRIME OFICINAS SECUNDARIO OFICINAS PERIFÉRICO HOTELERO APARCAMIENTO RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES RESIDENCIAS DE MAYORES CENTRO LOGÍSTICO INDUSTRIAL URBANO INDUSTRIAL NO URBANO CENTRO COMERCIAL URBANO CENTRO COMERCIAL PERIFÉRICO SUELO URBANIZABLE

2 26 0 1 7 9 2 0 0 14 0 3 0 0 0 0 0 0 0

TOTAL ÁREAS DE AFECCIÓN POR USO

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

AF ECCIONES

Localización

AF ECCIONES

Ruidos

AF ECCIONES

Elemento visual negativo

AF ECCIONES

Calidad ambiental (huella ecológica)

AF ECCIONES

Zonas inundables

CARACT ERÍST ICAS UBANAS

Calidad de urbanización

CARACT ERÍST ICAS UBANAS

Antingüedad y conservación edificaciones

CARACT ERÍST ICAS UBANAS

Porcentaje de ocupación

SEC. (LA MANIA)

Elementos nocivos para la salud

SEC. (SIERRA BLANQUILLA)

AF ECCIONES

SEC. (SAN MIGUEL)

Malos olores

SEC. (CRISTO DE LA EPIDEMIA)

AF ECCIONES

En el caso de ocurrir el riesgo no afecta al activo Puede afectar < 5% PEM Puede afectar entre el 5% y el 20% PEM Puede afectar entre el 20% y el 50% PEM Puede afectar entre el 50% y el 80% PEM Puede afectar > 80% PEM No hay malos olores Malos olores muy bajos y no afectan Indicador que tiene en cuenta malos olores en la zona. Muy bajo, Afección media baja solo muy puntualmente, muy alto todos habitualmente. Afección media alta Afección alta Afección muy alta No existen Indicador que tiene en cuenta posibles elementos nocivos para la Existen sin afección salud. Antenas de telefonía, tendidos eléctricos, gas radón, Existen con afección baja contaminación ambiental, etc. Afecciones demostradas Existen con afección media científicamente. Existen con afección media alta Existen afección a la salud muy alta Impacto alto positivo Posibles afecciones por la existencia de elementos próximos que se Impacto medio positivo vean desde el activo positivos o negativos. Siendo positivos zonas Impacto bajo positivo verdes, centros deportivos, escolares, etc.. y negativos vertederos, Impacto bajo negativo cementerios, centros drogodependencia, etc. Impacto medio negativo Impacto muy alto negativo < 55 55-60 Indicador que tiene en cuenta posibles perjuicios causados por el 50-65 nivel sonoro de un barrio o una zona. 65-75 > 75 Nivel sonoro imposibilita la actividad inmobiliaria No afecta Afección muy baja Indicador que tiene en cuenta posibles elementos negativos Afección baja existentes en el barrio o en la zona de afección tipo: cementerio, Afección media vertedero, autopista, centro de drogodependencia, cárcel, etc. Afección alta Afección muy alta No hay o no se conocen, sin afección a la salud Posible afección a la salud muy baja Posible afección a la salud baja Indicador que tiene en cuenta la calidad ambiental de la zona. Posible afección a la salud media Posible afección a la salud alta Posible afección a la salud muy alta En el caso de ocurrir el riesgo no afecta al activo Puede afectar < 5% PEM Indicador que tiene en cuenta si el activo está afectado o no por Puede afectar entre el 5% y el 20% PEM zonas inundables y en qué grado. Puede afectar entre el 20% y el 50% PEM Puede afectar entre el 50% y el 80% PEM Puede afectar > 80% PEM Indicador que analiza la calidad de las aceras, alumbrado, Muy alta elementos decorativos, etc., de la zona de afección. Muy alta nos Alta referimos a aceras de materiales naturales y muy bien Media alta conservados (mármol, granito, pizarra, cerámicos, etc.) y el resto Media baja de muy alta calidad y Muy baja serian aceras de aglomerado o Baja hormigón y el resto de elemento de mala calidad y en muy mal Muy baja < 10 años Entre 10 y 15 años Indicador que analiza la antigüedad, calidad y conservación de Entre 15 y 30 años las edificaciones existentes en la zona homogénea. Entre 30 y 50 años Entre 50 y 75 años > 75 años > 90% Indicador que identifica el porcentaje de ocupación y Entre el 80% y el 90% consolidación de un barrio, ámbito homogéneo o desarrollo Entre el 70% y el 80% urbanístico. Un ámbito con muchos solares o parcelas vacantes es Entre el 50% y el 70% un elemento negativo, afectando a la consolidación urbana y de Entre el 30% y el 50% servicios de la zona, suponiendo un elemento negativo. < 30% Indicador que tiene en cuenta todos los posibles riesgos naturales que pueden afectar a la zona homogénea vinculada a una activo. Pudiendo ser terremotos, zonas inundables, etc. Para ello analizamos cómo puede afectar al PEM.

SEC. (LA VICTORIA)

Riesgos naturales

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

SEC. (CAPUCHINOS)

AF ECCIONES

DEFINICIÓN INDICADOR

SEC. (LA GOLETA)

NOMBRE INDICADOR

SEC. (PERCHEL NORTE)

USO RESIDENCIAL

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

PRIME (CENTRO HISTÓRICO)

INDICADORES USO RESIDENCIAL

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

BB-

https://www.ign.es/espmap/mapas_ries gos_bach.htm

BB+

Visita in situ.

http://medioambiente.malaga.eu/es/a mbitos-de-actuacion/calidad-del-aire/

Visita in situ.

http://controlderuido.malaga.eu/es/ma pas-estrategicos-deruido/#.XP_TBv5S_cs

BB+

http://urbanismo.malaga.eu/es/plangeneral-de-ordenacion/plan-generalvigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

https://www.juntadeandalucia.es/medio ambiente/web/Bloques_Tematicos/Publi caciones_Divulgacion_Y_Noticias/Docu mentos_Tecnicos/huella.pdf

http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/ site/portalweb/menuitem.7e1cf46ddf59bb227a 9ebe205510e1ca/?vgnextoid=5f4b0b5c9e6f6 410VgnVCM2000000624e50aRCRD&vgnextch annel=9136461af55f4310VgnVCM1000001 325e50aRCRD&lr=lang_es

Proyecto de urbanizacion y/o visita in situ.

https://www1.sedecatastro.gob.es/Carto grafia/mapa.aspx?buscar=S

https://www.fomento.gob.es/portal-delsuelo-y-politicas-urbanas/sistema-deinformacion-urbana/sistema-deinformacion-urbana-siu

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Indicador que tiene en cuenta los riesgos económicos que pueden afectar al activo. Relacionado con el PIB Municipal (2%).

CIUDAD

Modificación PGOU o legislación urbanística

Indicador que tiene en cuenta posibles modificaciones urbanísticas que puedan llegar a afectar al activo.

CIUDAD

Tiempo medio de tramitación LOM

Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la licencia de obras de edificación.

CIUDAD

Tiempo medio de tramitación LPO/apertura

Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la licencia de 1º ocupación o apertura.

CIUDAD

Tiempo medio de autorización de suministros Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de urbanísticos la autorización de suministros urbanos.

CIUDAD

Político/Social

Indicador que tiene en cuenta los riesgos políticos y sociales que pueden afectar al activo.

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Aparcamientos

Indicador que tiene en cuenta la posibilidad de aparcamiento en garajes en la zona. Para ello desde cada entrada de aparcamiento se representa una isócrona de 5 minutos andando y se ve que área de la zona de afección ocupan dichas isócronas.

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Comunicaciones

Indicador que tiene en cuenta las comunicaciones viarias existentes en coche.

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Transporte

Indicador que tiene en cuenta las paradas de transporte público, autobús, tranvía, metro, etc... teniendo en cuenta una isócrona de desplazamiento de 5 minutos andando y se ve qué área de la zona de afección ocupan dichas isócronas.

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Equipamientos deportivos

Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos deportivos importante en el propio barrio o area de afección.

SEC. (LA MANIA)

Económicos

SEC. (SIERRA BLANQUILLA)

CIUDAD

Alto Positivo Medio Positivo Bajo Positivo Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo Alto Positivo Medio Positivo Bajo Positivo Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo No prevista Prevista, no afecta Prevista, se espera que no afecte Prevista, afección muy baja Prevista, afección alta Prevista, afección muy alta < 3 meses Entre 3 y 6 meses Entre 6 y 12 meses Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses < 3 meses Entre 3 y 6 meses Entre 6 y 12 meses Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses < 3 meses Entre 3 y 6 meses Entre 6 y 12 meses Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses Alto Positivo Medio Positivo Bajo Positivo Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo Afección > 90% Afección entre 90% y 70% Afección entre 70% y 50% Afección entre 50% y 30% Afección entre 30% y 10% Afección < 10% Vías principales en el propio ámbito Vías principales en zona de isócrona < 3 minutos Vías principales en zona de isócrona entre 3 y 5 minutos Vías principales en zona de isócrona entre 5 y 10 minutos Vías principales en zona de isócrona entre 10 y 15 minutos Vías principales en zona de isócrona > 15 minutos Afección > 90% Afección entre 90% y 70% Afección entre 70% y 50% Afección entre 50% y 30% Afección entre 30% y 10% Afección < 10% Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos

SEC. (SAN MIGUEL)

Indicador que tiene en cuenta los riesgos legislativos que pueden afectar al activo, relacionados con el plan general.

SEC. (CRISTO DE LA EPIDEMIA)

Legislativos

SEC. (LA VICTORIA)

CIUDAD

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

SEC. (CAPUCHINOS)

DEFINICIÓN INDICADOR

SEC. (LA GOLETA)

NOMBRE INDICADOR

SEC. (PERCHEL NORTE)

USO RESIDENCIAL

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

PRIME (CENTRO HISTÓRICO)

INDICADORES USO RESIDENCIAL

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

CCC

www.malaga.eu/el/ayuntamiento/norma tiva/municipal/

CCC

www.ine.es

CCC

www.urbanismo.malaga.eu

www.emasa.es www.endesaclientes.com

CCC

https//es.portal.santandertrade.com/ana lizar/mercados/espana/politica/y/econo mia

https://www.smassa.eu/

http://www.juntadeandalucia.es/fomento yvivienda/portalweb/web/servicios/publica/publicacione s/240658

http://www.emtmalaga.es/ http://movilidad.malaga.eu/ https://metromalaga.es/

http://deporte.malaga.eu/espaciosdeportivos/instalaciones/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Relación oferta y demanda

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Ciclo inmobiliario

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Volatilidad inmobiliaria

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Evolución de los precios

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Burbuja inmobiliaria

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Población censada demandante de vivienda

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Pirámide poblacional

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Lideres de opinión

SEC. (LA MANIA)

Zonas verdes

SEC. (SIERRA BLANQUILLA)

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

SEC. (SAN MIGUEL)

Equipamientos sanitarios

SEC. (CRISTO DE LA EPIDEMIA)

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos escolares en el propio barrio o área de afección. En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos sanitarios en el propio barrio o área de afección. En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de zonas verdes En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos en el propio barrio o área de afección. En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Demanda > 20% de la oferta Demanda superior a la oferta entre un 1% y 20% Indicador que tiene en cuenta el comportamiento del inmobiliario Demanda igual a la oferta en una zona en función a la oferta y demanda existente. Demanda inferior a la oferta entre 1% y un 5% Demanda inferior a la oferta entre un 5% y 20% Demanda < 20% de la oferta Expansión, precio y ventas subidas importantes >10 % Expansión, precio y ventas subida moderada entre 5% y 10% Desaceleración, precio subida 1% al 5% y ventas bajada 1% y 5% Indicador que tiene en cuenta la tendencia del ciclo inmobiliario. Estabilidad, precio baja < 1% y ventas suben >1% Contracción, precio entre 1% y 10% y ventas bajada entre 1% y el 10% Contracción, precio >10% y ventas bajadas importantes >10% Presente ciclo entre 0% y 2% Presente ciclo entre 2% y 5% Indicador que tiene en cuenta la fluctuación de precios del Presente ciclo entre 5% y 10% mercado. Presente ciclo entre 10% y 15% Presente ciclo entre 15% y 20% Presente ciclo > 20% Tendencia alcista >10% Tendencia alcista entre el 5% y 10% Indicador que tiene en cuenta la evolución prevista de precios del Tendencia alcista entre el 0% y 5% mercado en el presente ciclo, teniendo en cuenta la tendencia Tendencia a la baja entre el 0% y 5% actual. Tendencia a la baja entre el 5% y 10% Tendencia a la baja >10% Precio < = PRM Indicador que tiene en cuenta la relación entre el precio razonable Precios > entre el 1% y 5% del PRM del mercado (PRM), que está relacionado con el precio de la Precio > entre 5% y 10% del PRM vivienda en función al nivel socioeconómico o poder adquisitivo Precio > entre 10% y 20% del PRM de la población, con el precio actual. Precio > entre 20% y 35% del PRM Precio > 35% del PRM Muy alta Indicador que tiene en cuenta la población existente, posible Alta demandante de vivienda en el área de influencia del activo. Muy Media alta alto: población demandante muy por encima de la oferta, Medio Media baja bajo: Población demandante iguala la oferta y Muy bajo: Baja Población demanda muy inferior a la oferta. Muy baja Crecimiento >10% Crecimiento entre el 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta la pirámide poblacional en la zona Estable, tendencia positiva de afección, con el fin de poder determinar la tendencia futura del Estable, tendencia negativa consumo inmobiliario durante el desarrollo del activo. Decrecimiento en 1% y 10% Decrecimiento >10% No afectan Muy baja Indicador que tiene en cuenta posible líderes de opinión locales, Baja que puedan afectar al activo. Media Alta Muy alta

SEC. (LA VICTORIA)

Equipamientos escolares

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

SEC. (CAPUCHINOS)

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

DEFINICIÓN INDICADOR

SEC. (LA GOLETA)

NOMBRE INDICADOR

SEC. (PERCHEL NORTE)

USO RESIDENCIAL

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

PRIME (CENTRO HISTÓRICO)

INDICADORES USO RESIDENCIAL

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

CCC

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

http://urbanismo.malaga.eu/es/plangeneral-de-ordenacion/plan-generalvigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

http://smartdatamalaga.com/

www.ine.es ww.idealista.com

www.ine.es

Portales web de compraventa de inmuebles Servicios gratuitos de valoración online. Inmobiliarias de la ciudad. Informes o estudios propios de tasadoras. www.datosmacro.expansion.com

www.ine.es ww.idealista.com

www.ine.es

BB+

http://gestrisam.malaga.eu/

BB+

Prensa local. Asociaciones de Vecinos. Alcalde de barrio. http://www.circulomalaga.eu/ https://www.uloyola.es/ https://www.uma.es/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Área de protecciones eléctricas, gas y oleductos

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección arquelógica

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección natural y paisajístico

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección aeroporturaria

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección ambiental

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección estructural

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección industrias peligrosas

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección monumental

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección de costas

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

SEC. (LA MANIA)

P ROT ECCIONES

SEC. (SIERRA BLANQUILLA)

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Área de protección de carreteras y ferrocarril protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

SEC. (SAN MIGUEL)

P ROT ECCIONES

No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90%

SEC. (CRISTO DE LA EPIDEMIA)

Área de protección de cauces y vias pecuarias

SEC. (LA VICTORIA)

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

SEC. (CAPUCHINOS)

DEFINICIÓN INDICADOR

SEC. (LA GOLETA)

NOMBRE INDICADOR

SEC. (PERCHEL NORTE)

USO RESIDENCIAL

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

PRIME (CENTRO HISTÓRICO)

INDICADORES USO RESIDENCIAL

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

http://www.juntadeandalucia.es/medioa mbiente/site/portalweb/menuitem.7e1cf 46ddf59bb227a9ebe205510e1ca/?vgn extoid=0670fbb8ad376210VgnVCM10 00001325e50aRCRD&vgnextchannel=ff d439b8301f4310VgnVCM1000001325

Ley sectorial http://urbanismo.malaga.eu/es/plangeneral-de-ordenacion/plan-generalvigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

BB+

https://afeccionesalplaneamientourbani stico.wordpress.com/andalucia/

BB+

http://urbanismo.malaga.eu/es/plangeneral-de-ordenacion/plan-generalvigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

BB+

http://urbanismo.malaga.eu/es/plangeneral-de-ordenacion/plan-generalvigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

http://urbanismo.malaga.eu/es/plangeneral-de-ordenacion/plan-generalvigente-2011/#.XP_TR_5S_ct www.aena.es

BB+

http://urbanismo.malaga.eu/es/plangeneral-de-ordenacion/plan-generalvigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

BB-

http://urbanismo.malaga.eu/es/plangeneral-de-ordenacion/pepricentro/#.XP_c_hYzbcs http://urbanismo.malaga.eu/es/plangeneral-de-ordenacion/plan-generalvigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

CCC

B+

http://urbanismo.malaga.eu/es/plangeneral-de-ordenacion/pepricentro/#.XP_c_hYzbcs http://urbanismo.malaga.eu/es/plangeneral-de-ordenacion/plan-generalvigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

https://sig.mapama.gob.es/dpmt/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

RATING OBTENIDO

SEC. (LA MANIA)

Indicador que tiene en cuenta el % de desempleados en la zona homogénea.

SEC. (SIERRA BLANQUILLA)

Tasa de desempleo

SEC. (SAN MIGUEL)

SOCIO- ECONÓMICOS

< 10% Entre el 10% y 20% Entre el 20% y 30% Entre el 30% y 40% Entre el 40% y el 50% > 50% Pleno empleo < 5% de paro Entre el 5% y el 10% de paro Entre el 10% y el 15% de paro Entre el 15% y el 20% de paro Entre el 20% y el 30% de paro > 30% de paro

SEC. (CRISTO DE LA EPIDEMIA)

Indicador que tiene en cuenta el nivel de renta disponible por hogar que pueda dedicar a la adquisición o alquiler de la vivienda.

SEC. (LA VICTORIA)

Renta disponible por hogar

SEC. (CAPUCHINOS)

SOCIO- ECONÓMICOS

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

SEC. (LA GOLETA)

DEFINICIÓN INDICADOR

SEC. (PERCHEL NORTE)

NOMBRE INDICADOR

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

BB- BBB BBB- BB+

A-

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

BB+

https://datosmacro.expansion.com/

BB+

www.ine.es www.sepe.es

BBB BB+ BBB- BBB+

USO RESIDENCIAL

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

PRIME (CENTRO HISTÓRICO)

INDICADORES USO RESIDENCIAL

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Indicador que tiene en cuenta todos los posibles riesgos naturales que pueden afectar a la zona homogénea vinculada a una activo. Pudiendo ser terremotos, zonas inundables, etc. Para ello analizamos cómo puede afectar al PEM.

AF ECCIONES

Malos olores

Indicador que tiene en cuenta malos olores en la zona. Muy bajo, solo muy puntualmente, muy alto todos habitualmente.

AF ECCIONES

Elementos nocivos para la salud

Indicador que tiene en cuenta posibles elementos nocivos para la salud. Antenas de telefonía, tendidos eléctricos, gas radón, contaminación ambiental, etc. Afecciones demostradas científicamente.

AF ECCIONES

Posibles afecciones por la existencia de elementos próximos que se Localización (en la plataforma veltis aparece vean desde el activo positivos o negativos. Siendo positivos zonas Zona inundable) verdes, centros deportivos, escolares, etc.. y negativos vertederos, cementerios, centros drogodependencia, etc.

AF ECCIONES

Ruidos

Indicador que tiene en cuenta posibles perjuicios causados por el nivel sonoro de un barrio o una zona.

AF ECCIONES

Elemento visual negativo

Indicador que tiene en cuenta posibles elementos negativos existentes en el barrio o en la zona de afección tipo: cementerio, vertedero, autopista, centro de drogodependencia, cárcel, etc.

AF ECCIONES

Calidad ambiental (huella ecológica)

Indicador que tiene en cuenta la calidad ambiental de la zona.

AF ECCIONES

Zonas inundables

Indicador que tiene en cuenta si el activo está afectado o no por zonas inundables y en qué grado.

CARACT ERÍS T ICAS URBANAS

Calidad de urbanización

Indicador que analiza la calidad de las aceras, alumbrado, elementos decorativos de la zona de afección. Muy alta nos referimos a aceras de materiales naturales y muy bien conservados (mármol, granito, pizarra, cerámicos) y el resto de muy alta calidad y Muy baja serian aceras de aglomerado o hormigón y el resto de elemento de mala calidad y en muy mal estado de conservación.

CARACT ERÍS T ICAS URBANAS

Antingüedad y conservación edificaciones

Indicador que analiza la antigüedad, calidad y conservación de las edificaciones existentes en la zona homogénea.

CARACT ERÍS T ICAS URBANAS

Porcentaje de ocupación

Indicador que identifica el porcentaje de ocupación y consolidación de un barrio, ámbito homogéneo o desarrollo urbanístico. Un ámbito con muchos solares o parcelas vacantes es un elemento negativo, afectando a la consolidación urbana y de servicios de la zona, suponiendo un elemento negativo.

PERIF. LA VICTORIA

Riesgos naturales

PERIF. CH (C.CARRETERÍA)

AF ECCIONES

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

PERIF. CH (C.COMEDIAS)

DEFINICIÓN INDICADOR

SEC. CH (C.GRANADA)

NOMBRE INDICADOR

SEC. CH (C.ATARAZANAS)

USO COMERCIAL

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

SEC. PERCHEL NORTE

INDICADORES USO COMERCIAL

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

https://www.ign.es/espmap/mapas_riesgos_bach.htm

Visita in situ.

http://medioambiente.malaga.eu/es/ambitos-deactuacion/calidad-del-aire/

Visita in situ.

http://controlderuido.malaga.eu/es/mapasestrategicos-de-ruido/#.XP_TBv5S_cs

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct

https://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/web /Bloques_Tematicos/Publicaciones_Divulgacion_Y_No ticias/Documentos_Tecnicos/huella.pdf

http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/ portalweb/menuitem.7e1cf46ddf59bb227a9ebe2055 10e1ca/?vgnextoid=5f4b0b5c9e6f6410VgnVCM200 0000624e50aRCRD&vgnextchannel=9136461af55f4 310VgnVCM1000001325e50aRCRD&lr=lang_es

Proyecto de urbanizacion y/o visita in situ.

https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa. aspx?buscar=S

https://www.fomento.gob.es/portal-del-suelo-ypoliticas-urbanas/sistema-de-informacionurbana/sistema-de-informacion-urbana-siu

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Indicador que tiene en cuenta los riesgos legislativos que pueden afectar al activo, relacionados con el plan general.

CIUDAD

Económicos

Indicador que tiene en cuenta los riesgos económicos que pueden afectar al activo. Relacionado con el PIB Municipal (2%).

CIUDAD

Modificación PGOU o legislación urbanística

Indicador que tiene en cuenta posibles modificaciones urbanísticas que puedan llegar a afectar al activo.

CIUDAD

Tiempo medio de tramitación LOM

Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la licencia de obras de edificación.

CIUDAD

Tiempo medio de tramitación LPO/apertura

Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la licencia de 1º ocupación o apertura.

CIUDAD

Tiempo medio de autorización de suministros Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la urbanísticos autorización de suministros urbanos.

CIUDAD

Político/Social

Indicador que tiene en cuenta los riesgos políticos y sociales que pueden afectar al activo.

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Aparcamientos

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Comunicaciones

Indicador que tiene en cuenta las comunicaciones viarias existentes en coche.

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Transporte

Alto Positivo Medio Positivo Bajo Positivo Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo Alto Positivo Medio Positivo Bajo Positivo Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo No prevista Prevista, no afecta Prevista, se espera que no afecte Prevista, afección muy baja Prevista, afección alta Prevista, afección muy alta < 3 meses Entre 3 y 6 meses Entre 6 y 12 meses Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses < 3 meses Entre 3 y 6 meses Entre 6 y 12 meses Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses < 3 meses Entre 3 y 6 meses Entre 6 y 12 meses Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses Alto Positivo Medio Positivo Bajo Positivo Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo Afección > 90% Afección entre 90% y 70% Afección entre 70% y 50% Afección entre 50% y 30% Afección entre 30% y 10% Afección <10% Vías principales en el propio ámbito Vías principales en zona de isócrona < 3 minutos Vías principales en zona de isócrona entre 3 y 5 minutos Vías principales en zona de isócrona entre 5 y 10 minutos Vías principales en zona de isócrona entre 10 y 15 minutos Vías principales en zona de isócrona > 15 minutos Afección > 90% Afección entre 90% y 70% Afección entre 70% y 50% Afección entre 50% y 30% Afección entre 30% y 10% Afección <10%

PERIF. LA VICTORIA

Legislativos

PERIF. CH (C.CARRETERÍA)

CIUDAD

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

PERIF. CH (C.COMEDIAS)

DEFINICIÓN INDICADOR

SEC. CH (C.GRANADA)

NOMBRE INDICADOR

SEC. CH (C.ATARAZANAS)

USO COMERCIAL

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

SEC. PERCHEL NORTE

INDICADORES USO COMERCIAL

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

www.malaga.eu/el/ayuntamiento/normativa/municipa l/

www.ine.es

www.urbanismo.malaga.eu

www.emasa.es www.endesaclientes.com

https//es.portal.santandertrade.com/analizar/mercado s/espana/politica/y/economia

https://www.smassa.eu/

http://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/por tal-web/web/servicios/publica/publicaciones/240658

http://www.emtmalaga.es/ http://movilidad.malaga.eu/ https://metromalaga.es/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Ciclo inmobiliario

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Volatilidad inmobiliaria

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Evolución de los precios

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Burbuja inmobiliaria

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Población censada consumo comercial

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Pirámide poblacional

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Lideres de opinión

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Población flotante

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Tráfico peatonal

PERIF. LA VICTORIA

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Demanda > 20% de la oferta Demanda superior a la oferta entre un 1% y 20%. Demanda igual a la oferta Demanda inferior a la oferta entre 1% y un 5% Demanda inferior a la oferta entre un 5% y 20% Demanda < 20% de la oferta Expansión, precio y ventas subidas importantes >10 % Expansión, precio y ventas subida moderada entre 5% y 10% Desaceleración, precio subida 1% al 5% y ventas bajada 1% y 5% Indicador que tiene en cuenta la tendencia del ciclo inmobiliario. Estabilidad, precio baja < 1% y ventas suben >1% Contracción, precio entre 1% y 10% y ventas bajada entre 1% y el 10% moderada Contracción, precio >10% y ventas bajadas importantes >10% Presente ciclo entre 0% y 2% Presente ciclo entre 2% y 5% Indicador que tiene en cuenta la fluctuación de precios del Presente ciclo entre 5% y 10% mercado. Presente ciclo entre 10% y 15% Presente ciclo entre 15% y 20% Presente ciclo > 20% Tendencia alcista >10% Tendencia alcista entre el 5% y 10% Indicador que tiene en cuenta la evolución prevista de precios del Tendencia alcista entre el 0% y 5% mercado en el presente ciclo, teniendo en cuenta la tendencia Tendencia a la baja entre el 0% y 5% actual. Tendencia a la baja entre el 5% y 10% Tendencia a la baja >10% Precio < = PRM Indicador que tiene en cuenta la relación entre el precio razonable Precios > entre el 1% y 5% del PRM del mercado (PRM), que está relacionado con el precio de la Precio > entre 5% y 10% del PRM vivienda en función al nivel socioeconómico o poder adquisitivo de Precio > entre 10% y 20% del PRM la población, con el precio actual. Precio > entre 20% y 35% del PRM Precio > 35% del PRM Muy alta Indicador que tiene en cuenta la población existente y posible Alta consumo comercial en el área de influencia del activo. Muy alto: Media alta Alto nivel socio-económico, Medio bajo: Nivel socio-económico Media baja medio bajo y Muy bajo: Nivel socio-económico muy bajo. Baja Muy baja Crecimiento >10% Crecimiento entre el 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta la pirámide poblacional en la zona Estable, tendencia positiva de afección, con el fin de poder determinar la tendencia futura del Estable, tendencia negativa consumo inmobiliario durante el desarrollo del activo. Decrecimiento en 1% y 10% Decrecimiento >10% No afectan Muy baja Indicador que tiene en cuenta posible líderes de opinión locales, Baja que puedan afectar al activo. Media Alta Muy alta Muy Alta Alta Indicador que tiene en cuenta la población que se desplaza a la Media alta zona de influencia del activo. Media baja Baja Muy baja Muy Alto Alto Indicador que tiene en cuenta el tráfico peatonal en la zona de Medio alto afección del activo. Medio bajo Bajo Muy bajo Indicador que tiene en cuenta el comportamiento del inmobiliario en una zona en función a la oferta y demanda existente.

PERIF. CH (C.CARRETERÍA)

Relación oferta y demanda

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

PERIF. CH (C.COMEDIAS)

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

DEFINICIÓN INDICADOR

SEC. CH (C.GRANADA)

NOMBRE INDICADOR

SEC. CH (C.ATARAZANAS)

USO COMERCIAL

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

SEC. PERCHEL NORTE

INDICADORES USO COMERCIAL

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

www.ine.es ww.idealista.com

www.ine.es

Portales web de compraventa de inmuebles. Servicios gratuitos de valoración online. Inmobiliarias de la ciudad. Informes o estudios propios de tasadoras. www.datosmacro.expansion.com

www.ine.es ww.idealista.com

www.ine.es

http://gestrisam.malaga.eu/

Prensa local Asociaciones de Vecinos Alcalde de barrio http://www.circulomalaga.eu/ https://www.uloyola.es/ https://www.uma.es/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

P ROT ECCIONES

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Área de protección de carreteras y ferrocarril protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protecciones electricas, gas y oleductos

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección arquelógica

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección natural y paisajístico

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección aeroporturaria

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección ambiental

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección estructural

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección industrias peligrosas

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección monumental

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección de costas

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

PERIF. LA VICTORIA

Área de protección de cauces y vias pecuarias

PERIF. CH (C.CARRETERÍA)

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

PERIF. CH (C.COMEDIAS)

DEFINICIÓN INDICADOR

SEC. CH (C.GRANADA)

NOMBRE INDICADOR

SEC. CH (C.ATARAZANAS)

USO COMERCIAL

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

SEC. PERCHEL NORTE

INDICADORES USO COMERCIAL

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/ portalweb/menuitem.7e1cf46ddf59bb227a9ebe2055 10e1ca/?vgnextoid=0670fbb8ad376210VgnVCM10 00001325e50aRCRD&vgnextchannel=ffd439b8301f4 310VgnVCM1000001325e50aRCRD

Ley sectorial. http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct

https://afeccionesalplaneamientourbanistico.wordpres s.com/andalucia/

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct www.aena.es

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/pepri-centro/#.XP_c_hYzbcs http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct

https://sig.mapama.gob.es/dpmt/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Indicador que determina la actividad comercial de un zona.

SOCIO-ECONÓMICOS

Renta disponible por hogar

Indicador que tiene en cuenta el nivel de renta disponible por hogar que pueda dedicar a la adquisición o alquiler de la vivienda.

SOCIO-ECONÓMICOS

Tasa de desempleo

Indicador que tiene en cuenta el % de desempleados en la zona homogénea.

SOCIO-ECONÓMICOS

Índice foot-fall

Indicador la afluencia de personas a un centro comecial.

Muy Alta Alta Media alta Media baja Baja Muy baja < 10% Entre el 10% y 20% Entre el 20 y 30% Entre el 30 y 40% Entre el 40 y el 50% > 50% Pleno empleo < 5% de paro Entre el 5% y el 10% de paro Entre el 10% y el 15% de paro Entre el 15% y el 20% de paro Entre el 20% y el 30% de paro > 30% de paro Muy Alta Alta Media alta Media baja Baja Muy baja RATING OBTENIDO

PERIF. LA VICTORIA

Marcadores comerciales

PERIF. CH (C.CARRETERÍA)

SOCIO-ECONÓMICOS

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

PERIF. CH (C.COMEDIAS)

DEFINICIÓN INDICADOR

SEC. CH (C.GRANADA)

NOMBRE INDICADOR

SEC. CH (C.ATARAZANAS)

USO COMERCIAL

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

SEC. PERCHEL NORTE

INDICADORES USO COMERCIAL

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

https://datosmacro.expansion.com/

www.ine.es www.sepe.es

BB+ BB+ BBB BB+ BB+ BB+

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

AF ECCIONES

Malos olores

AF ECCIONES

Elementos nocivos para la salud

AF ECCIONES

Ubicación

AF ECCIONES

Ruidos

AF ECCIONES

Elemento visual negativo

AF ECCIONES

Calidad ambiental (huella ecológica)

AF ECCIONES

Zonas inundables

CARACT ERÍS T ICAS URBANAS

Calidad de urbanización

CARACT ERÍS T ICAS URBANAS

Antingüedad y conservación edificaciones

CARACT ERÍS T ICAS URBANAS

Porcentaje de ocupación

En el caso de ocurrir el riesgo no afecta al activo Puede afectar < 5% PEM Puede afectar entre el 5% y el 20% PEM Puede afectar entre el 20% y el 50% PEM Puede afectar entre el 50% y el 80% PEM Puede afectar > 80% PEM No hay malos olores Malos olores muy bajos y no afectan Indicador que tiene en cuenta malos olores en la zona. Muy bajo, Afección media baja solo muy puntualmente, muy alto todos habitualmente. Afección media alta Afección alta Afección muy alta No existen Indicador que tiene en cuenta posibles elementos nocivos para la Existen sin afección salud. Antenas de telefonía, tendidos eléctricos, gas radón, Existen con afección baja contaminación ambiental, etc. Afecciones demostradas Existen con afección media científicamente. Existen con afección media alta Existen afección a la salud muy alta Impacto alto positivo Indicador que tiene en cuenta las opiniones de la población sobre Impacto medio positivo un barrio o entorno de afección. Puediendo encontranse en un Impacto bajo positivo entorno con opiniones de la población positivas o negativas. Las Impacto bajo negativo 3000 viviendas serias un 6 y Barrio de Salamanca un 1. Un barrio Impacto medio negativo normal seria un 3. Impacto muy alto negativo < 55 55-60 Indicador que tiene en cuenta posibles perjuicios causados por el 50-65 nivel sonoro de un barrio o una zona. 65-75 > 75 Nivel sonoro imposibilita la actividad inmobiliaria No afecta Afección muy baja Indicador que tiene en cuenta posibles elementos negativos Afección baja existentes en el barrio o en la zona de afección tipo: cementerio, Afección media vertedero, autopista, centro de drogodependencia, cárcel, etc. Afección alta Afección muy alta No hay o no se conocen, sin afección a la salud Posible afección a la salud muy baja Posible afección a la salud baja Indicador que tiene en cuenta la calidad ambiental de la zona. Posible afección a la salud media Posible afección a la salud alta Posible afección a la salud muy alta No afecta Afección muy baja Indicador que tiene en cuenta si el activo está afectado o no por Afección baja zonas inundables y en qué grado. Afección media Afección alta Afección muy alta Indicador que analiza la calidad de las aceras, alumbrado, Muy alta elementos decorativos de la zona de afección. Muy alta nos Alta referimos a aceras de materiales naturales y muy bien conservados Media alta (mármol, granito, pizarra, cerámicos) y el resto de muy alta calidad Media baja y Muy baja serian aceras de aglomerado o hormigón y el resto de Baja elemento de mala calidad y en muy mal estado de conservación. Muy baja < 10 años Entre 10 y 15 años Indicador que analiza la antigüedad, calidad y conservación de las Entre 15 y 30 años edificaciones existentes en la zona homogénea. Entre 30 y 50 años Entre 50 y 75 años > 75 años > 90% Indicador que identifica el porcentaje de ocupación y Entre el 80% y el 90% consolidación de un barrio, ámbito homogéneo o desarrollo Entre el 70% y el 80% urbanístico. Un ámbito con muchos solares o parcelas vacantes es Entre el 50% y el 70% un elemento negativo, afectando a la consolidación urbana y de Entre el 30% y el 50% servicios de la zona, suponiendo un elemento negativo. < 30% Indicador que tiene en cuenta todos los posibles riesgos naturales que pueden afectar a la zona homogénea vinculada a una activo. Pudiendo ser terremotos, zonas inundables, etc. Para ello analizamos cómo puede afectar al PEM.

CRISTO DE LA EPIDEMIA

Riesgos naturales

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

LA VICTORIA

AF ECCIONES

DEFINICIÓN INDICADOR

PERCHEL NORTE

NOMBRE INDICADOR

ENSANCHE CENTRO

USO HOTELERO

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

CENTRO HISTÓRICO

INDICADORES USO HOTELERO

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

https://www.ign.es/espmap/mapas_riesgos_bach.htm

Visita in situ.

http://medioambiente.malaga.eu/es/ambitos-deactuacion/calidad-del-aire/

Visita in situ.

http://controlderuido.malaga.eu/es/mapasestrategicos-de-ruido/#.XP_TBv5S_cs

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct

https://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/web /Bloques_Tematicos/Publicaciones_Divulgacion_Y_No ticias/Documentos_Tecnicos/huella.pdf

http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/ portalweb/menuitem.7e1cf46ddf59bb227a9ebe2055 10e1ca/?vgnextoid=5f4b0b5c9e6f6410VgnVCM200 0000624e50aRCRD&vgnextchannel=9136461af55f4 310VgnVCM1000001325e50aRCRD&lr=lang_es

Proyecto de urbanizacion y/o visita in situ.

https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa. aspx?buscar=S

https://www.fomento.gob.es/portal-del-suelo-ypoliticas-urbanas/sistema-de-informacionurbana/sistema-de-informacion-urbana-siu

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Legislativos

Indicador que tiene en cuenta los riesgos legislativos que pueden afectar al activo, relacionados con el plan general.

CIUDAD

Económicos

Indicador que tiene en cuenta los riesgos económicos que pueden afectar al activo. Relacionado con el PIB Municipal (2%).

CIUDAD

Modificación PGOU o legislación urbanística

Indicador que tiene en cuenta posibles modificaciones urbanísticas que puedan llegar a afectar al activo.

CIUDAD

Tiempo medio de tramitación LOM

Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la licencia de obras de edificación.

CIUDAD

Tiempo medio de tramitación LPO/apertura

Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la licencia de 1º ocupación o apertura.

CIUDAD

Tiempo medio de autorización de suministros Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la urbanísticos autorización de suministros urbanos.

CIUDAD

Político/Social

Indicador que tiene en cuenta los riesgos políticos y sociales que pueden afectar al activo.

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Aparcamientos

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Comunicaciones

Indicador que tiene en cuenta las comunicaciones viarias existentes en coche.

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Transporte

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Equipamientos deportivos

Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos deportivos importante en el propio barrio o area de afección.

Alto Positivo Medio Positivo Bajo Positivo Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo Alto Positivo Medio Positivo Bajo Positivo Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo No prevista Prevista, no afecta Prevista, se espera que no afecte Prevista, afección muy baja Prevista, afección alta Prevista, afección muy alta < 3 meses Entre 3 y 6 meses Entre 6 y 12 meses Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses < 3 meses Entre 3 y 6 meses Entre 6 y 12 meses Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses < 3 meses Entre 3 y 6 meses Entre 6 y 12 meses Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses Alto Positivo Medio Positivo Bajo Positivo Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo Afección > 90% Afección entre 90% y 70% Afección entre 70% y 50% Afección entre 50% y 30% Afección entre 30% y 10% Afección <10% Vías principales en el propio ámbito Vías principales en zona de isócrona < 3 minutos Vías principales en zona de isócrona entre 3 y 5 minutos Vías principales en zona de isócrona entre 5 y 10 minutos Vías principales en zona de isócrona entre 10 y 15 minutos Vías principales en zona de isócrona > 15 minutos Afección > 90% Afección entre 90% y 70% Afección entre 70% y 50% Afección entre 50% y 30% Afección entre 30% y 10% Afección <10% Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos

CRISTO DE LA EPIDEMIA

CIUDAD

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

LA VICTORIA

DEFINICIÓN INDICADOR

PERCHEL NORTE

NOMBRE INDICADOR

ENSANCHE CENTRO

USO HOTELERO

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

CENTRO HISTÓRICO

INDICADORES USO HOTELERO

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

www.malaga.eu/el/ayuntamiento/normativa/municipa l/

www.ine.es

www.urbanismo.malaga.eu

www.emasa.es www.endesaclientes.com

https//es.portal.santandertrade.com/analizar/mercado s/espana/politica/y/economia

https://www.smassa.eu/

http://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/por tal-web/web/servicios/publica/publicaciones/240658

http://www.emtmalaga.es/ http://movilidad.malaga.eu/ https://metromalaga.es/

http://deporte.malaga.eu/espaciosdeportivos/instalaciones/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Equipamientos sanitarios

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Zonas verdes

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Relación oferta y demanda

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Ciclo inmobiliario

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Volatilidad inmobiliaria

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Evolución de los precios

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Burbuja inmobiliaria

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Implantación hotelera zona

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Lideres de opinión

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Grado saturación hotelera

Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos sanitarios en el propio barrio o área de afección. En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de zonas verdes en En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos el propio barrio o área de afección. En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Demanda > 20% de la oferta Demanda superior a la oferta entre un 1% y 20%. Indicador que tiene en cuenta el comportamiento del inmobiliario Demanda igual a la oferta en una zona en función a la oferta y demanda existente. Demanda inferior a la oferta entre 1% y un 5% Demanda inferior a la oferta entre un 5% y 20% Demanda < 20% de la oferta Expansión, precio y ventas subidas importantes >10 % Expansión, precio y ventas subida moderada entre 5% y 10% Desaceleración, precio subida 1% al 5% y ventas bajada 1% y 5% Indicador que tiene en cuenta la tendencia del ciclo inmobiliario. Estabilidad, precio baja < 1% y ventas suben >1% Contracción, precio entre 1% y 10% y ventas bajada entre 1% y el 10% moderada Contracción, precio >10% y ventas bajadas importantes >10% Presente ciclo entre 0% y 2% Presente ciclo entre 2% y 5% Indicador que tiene en cuenta la fluctuación de precios del Presente ciclo entre 5% y 10% mercado. Presente ciclo entre 10% y 15% Presente ciclo entre 15% y 20% Presente ciclo > 20% Tendencia alcista >10% Tendencia alcista entre el 5% y 10% Indicador que tiene en cuenta la evolución prevista de precios del Tendencia alcista entre el 0% y 5% mercado en el presente ciclo, teniendo en cuenta la tendencia Tendencia a la baja entre el 0% y 5% actual. Tendencia a la baja entre el 5% y 10% Tendencia a la baja >10% Precio < = PRM Indicador que tiene en cuenta la relación entre el precio razonable Precios > entre el 1% y 5% del PRM del mercado (PRM), que está relacionado con el precio de la Precio > entre 5% y 10% del PRM vivienda en función al nivel socioeconómico o poder adquisitivo de Precio > entre 10% y 20% del PRM la población, con el precio actual. Precio > entre 20% y 35% del PRM Precio > 35% del PRM Muy alta Alta Media alta No tiene descripción Media baja Baja Muy baja No afectan Muy baja Indicador que tiene en cuenta posible líderes de opinión locales, Baja que puedan afectar al activo. Media Alta Muy alta Muy Alta Alta Media alta No tiene descripción Media baja Baja Muy baja Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos escolares en el propio barrio o área de afección.

CRISTO DE LA EPIDEMIA

Equipamientos escolares

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

LA VICTORIA

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

DEFINICIÓN INDICADOR

PERCHEL NORTE

NOMBRE INDICADOR

ENSANCHE CENTRO

USO HOTELERO

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

CENTRO HISTÓRICO

INDICADORES USO HOTELERO

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct

http://smartdatamalaga.com/

www.ine.es ww.idealista.com

www.ine.es

Portales web de compraventa de inmuebles. Servicios gratuitos de valoración online. Inmobiliarias de la ciudad. Informes o estudios propios de tasadoras. www.datosmacro.expansion.com

www.ine.es ww.idealista.com

Prensa local. Asociaciones de Vecinos. Alcalde de barrio. http://www.circulomalaga.eu/ https://www.uloyola.es/ https://www.uma.es/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Área de protección de cauces y vias pecuarias

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección de carreteras y ferrocarril

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protecciones electricas, gas y oleductos

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección arquelógica

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección natural y paisajístico

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección aeroporturaria

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección ambiental

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección estructural

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección industrias peligrosas

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección monumental

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección de costas

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

CRISTO DE LA EPIDEMIA

P ROT ECCIONES

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

LA VICTORIA

DEFINICIÓN INDICADOR

PERCHEL NORTE

NOMBRE INDICADOR

ENSANCHE CENTRO

USO HOTELERO

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

CENTRO HISTÓRICO

INDICADORES USO HOTELERO

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/ portalweb/menuitem.7e1cf46ddf59bb227a9ebe2055 10e1ca/?vgnextoid=0670fbb8ad376210VgnVCM10 00001325e50aRCRD&vgnextchannel=ffd439b8301f4 310VgnVCM1000001325e50aRCRD

Ley sectorial. http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct

https://afeccionesalplaneamientourbanistico.wordpres s.com/andalucia/

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct www.aena.es

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/pepri-centro/#.XP_c_hYzbcs http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente2011/#.XP_TR_5S_ct

https://sig.mapama.gob.es/dpmt/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Indicador que tiene en cuenta la renta disponible por hogar en un barrio.

SOCIO-ECONÓMICOS

Disponibilidad económica consumidores

Indicador que tiene en cuenta la tasa de desempleo de un barrio.

Positivo >10% Positivo entre el 10% y 5% Positivo entre el 5% y el 0% Negativo entre el 0% y el 5% Negativo entre el 5% y el 10% Negativo >10% Positivo >10% Positivo entre el 10% y 5% Positivo entre el 5% y el 0% Negativo entre el 0% y el 5% Negativo entre el 5% y el 10% Negativo >10% RATING OBTENIDO

CRISTO DE LA EPIDEMIA

Comportamiento económico zona influencia

LA VICTORIA

SOCIO-ECONÓMICOS

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

PERCHEL NORTE

DEFINICIÓN INDICADOR

ENSANCHE CENTRO

NOMBRE INDICADOR

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

BB+ BB+ BB BB+ BB+

USO HOTELERO

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

CENTRO HISTÓRICO

INDICADORES USO HOTELERO

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

USO RESIDENCIA DE ESTUDIANTES

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

NOMBRE INDICADOR

AF ECCIONES

Riesgos naturales

AF ECCIONES

Malos olores

AF ECCIONES

Elementos nocivos para la salud

AF ECCIONES

Localización (en la plataforma la definición se refiere a zonas inundables, con otros impactos).

AF ECCIONES

Ruidos

AF ECCIONES

Elemento visual negativo

AF ECCIONES

Calidad ambiental (huella ecológica)

AF ECCIONES

Zonas inundables

CARACT ERÍS T ICAS UBANAS

Calidad de urbanización

CARACT ERÍS T ICAS UBANAS

Antingüedad y conservación edificaciones

CARACT ERÍS T ICAS UBANAS

Porcentaje de ocupación

DEFINICIÓN INDICADOR

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

En el caso de ocurrir el riesgo no afecta al activo Puede afectar < 5% PEM Indicador que tiene en cuenta todos los posibles riesgos naturales que pueden afectar Puede afectar entre el 5% y el 20% PEM a la zona homogénea vinculada a una activo. Pudiendo ser terremotos, zonas Puede afectar entre el 20% y el 50% PEM inundables, etc. Para ello analizamos cómo puede afectar al PEM. Puede afectar entre el 50% y el 80% PEM Puede afectar > 80% PEM No hay malos olores Malos olores muy bajos y no afectan Indicador que tiene en cuenta malos olores en la zona. Muy bajo, solo muy Afección media baja puntualmente, muy alto todos habitualmente. Afección media alta Afección alta Afección muy alta No existen Existen sin afección Indicador que tiene en cuenta posibles elementos nocivos para la salud. Antenas de Existen con afección baja telefonía, tendidos eléctricos, gas radón, contaminación ambiental, etc. Afecciones Existen con afección media demostradas científicamente. Existen con afección media alta Existen afección a la salud muy alta Impacto alto positivo Impacto medio positivo Posibles afecciones por la existencia de elementos próximos que se vean desde el Impacto bajo positivo activo positivos o negativos. Siendo positivos zonas verdes, centros deportivos, Impacto bajo negativo escolares, etc.. y negativos vertederos, cementerios, centros drogodependencia, etc. Impacto medio negativo Impacto muy alto negativo < 55 55-60 Indicador que tiene en cuenta posibles perjuicios causados por el nivel sonoro de un 50-65 barrio o una zona. 65-75 > 75 Nivel sonoro imposibilita la actividad inmobiliaria No afecta Afección muy baja Indicador que tiene en cuenta posibles elementos negativos existentes en el barrio o Afección baja en la zona de afección tipo: cementerio, vertedero, autopista, centro de Afección media drogodependencia, cárcel, etc. Afección alta Afección muy alta No hay o no se conocen, sin afección a la salud Posible afección a la salud muy baja Posible afección a la salud baja Indicador que tiene en cuenta la calidad ambiental de la zona. Posible afección a la salud media Posible afección a la salud alta Posible afección a la salud muy alta Impacto alto positivo Impacto medio positivo Indicador que tiene en cuenta si el activo está afectado o no por zonas inundables y Impacto bajo positivo en qué grado. Impacto bajo negativo Impacto medio negativo Impacto muy alto negativo Muy alta Indicador que analiza la calidad de las aceras, alumbrado, elementos decorativos, Alta etc., de la zona de afección. Muy alta nos referimos a aceras de materiales naturales y Media alta muy bien conservados (mármol, granito, pizarra, cerámicos, etc.) y el resto de muy Media baja alta calidad y Muy baja serian aceras de aglomerado o hormigón y el resto de Baja elemento de mala calidad y en muy mal estado de conservación. Muy baja < 10 años Entre 10 y 15 años Indicador que analiza la antigüedad, calidad y conservación de las edificaciones Entre 15 y 30 años existentes en la zona homogénea. Entre 30 y 50 años Entre 50 y 75 años > 75 años > 90% Indicador que identifica el porcentaje de ocupación y consolidación de un barrio, Entre el 80% y el 90% ámbito homogéneo o desarrollo urbanístico. Un ámbito con muchos solares o Entre el 70% y el 80% parcelas vacantes es un elemento negativo, afectando a la consolidación urbana y de Entre el 50% y el 70% servicios de la zona, suponiendo un elemento negativo. Entre el 30% y el 50% < 30%

PERCHEL NORTE

INDICADORES USO RESIDENCIA DE ESTUDIANTES

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

https://www.ign.es/espmap/mapas_riesgos_bach.htm

Visita in situ.

http://medioambiente.malaga.eu/es/ambitos-deactuacion/calidad-del-aire/

Visita in situ.

http://controlderuido.malaga.eu/es/mapas-estrategicos-deruido/#.XP_TBv5S_cs

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

https://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/web/Bloques _Tematicos/Publicaciones_Divulgacion_Y_Noticias/Document os_Tecnicos/huella.pdf

http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/portalwe b/menuitem.7e1cf46ddf59bb227a9ebe205510e1ca/?vgnexto id=5f4b0b5c9e6f6410VgnVCM2000000624e50aRCRD&vgne xtchannel=9136461af55f4310VgnVCM1000001325e50aRCR D&lr=lang_es

Proyecto de urbanizacion y/o visita in situ.

https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa.aspx?bus car=S

https://www.fomento.gob.es/portal-del-suelo-y-politicasurbanas/sistema-de-informacion-urbana/sistema-deinformacion-urbana-siu

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

CIUDAD

USO RESIDENCIA DE ESTUDIANTES

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

CIUDAD

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

NOMBRE INDICADOR

DEFINICIÓN INDICADOR

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

Alto Positivo Medio Positivo Bajo Positivo Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo Alto Positivo Medio Positivo Indicador que tiene en cuenta los riesgos económicos que pueden afectar al activo. Bajo Positivo Económicos Relacionado con el PIB Municipal (2%). Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo No prevista Prevista, no afecta Indicador que tiene en cuenta posibles modificaciones urbanísticas que puedan llegar Prevista, se espera que no afecte Modificación PGOU o legislación urbanística a afectar al activo. Prevista, afección muy baja Prevista, afección alta Prevista, afección muy alta < 3 meses Entre 3 y 6 meses Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la licencia de obras Entre 6 y 12 meses Tiempo medio de tramitación LOM de edificación. Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses < 3 meses Entre 3 y 6 meses Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la licencia de 1º Entre 6 y 12 meses Tiempo medio de tramitación LPO/apertura ocupación o apertura. Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses < 3 meses Entre 3 y 6 meses Tiempo medio de autorización de suministros Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la autorización de Entre 6 y 12 meses urbanísticos suministros urbanos. Entre 12 y 18 meses Entre 18 y 24 meses > 24 meses Alto Positivo Medio Positivo Indicador que tiene en cuenta los riesgos políticos y sociales que pueden afectar al Bajo Positivo Político/Social activo. Bajo Negativo Medio Negativo Alto Negativo Afección > 90% Afección entre 90% y 70% Indicador que tiene en cuenta la posibilidad de aparcamiento en garajes en la zona. Afección entre 70% y 50% Aparcamientos Para ello desde cada entrada de aparcamiento se representa una isócrona de 5 Afección entre 50% y 30% minutos andando y se ve que área de la zona de afección ocupan dichas isócronas. Afección entre 30% y 10% Afección < 10% Vías principales en el propio ámbito Vías principales en zona de isócrona < 3 minutos Vías principales en zona de isócrona entre 3 y 5 minutos Comunicaciones Indicador que tiene en cuenta las comunicaciones viarias existentes en coche. Vías principales en zona de isócrona entre 5 y 10 minutos Vías principales en zona de isócrona entre 10 y 15 minutos Vías principales en zona de isócrona > 15 minutos Afección > 90% Afección entre 90% y 70% Indicador que tiene en cuenta las paradas de transporte público, autobús, tranvía, Afección entre 70% y 50% Transporte metro, etc... teniendo en cuenta una isócrona de desplazamiento de 5 minutos Afección entre 50% y 30% andando y se ve qué área de la zona de afección ocupan dichas isócronas. Afección entre 30% y 10% Afección < 10% Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos deportivos En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos Equipamientos deportivos importante en el propio barrio o area de afección. En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Legislativos

Indicador que tiene en cuenta los riesgos legislativos que pueden afectar al activo, relacionados con el plan general.

PERCHEL NORTE

INDICADORES USO RESIDENCIA DE ESTUDIANTES

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

www.malaga.eu/el/ayuntamiento/normativa/municipal/

www.ine.es

www.urbanismo.malaga.eu

www.emasa.es www.endesaclientes.com

https//es.portal.santandertrade.com/analizar/mercados/espan a/politica/y/economia

https://www.smassa.eu/

http://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portalweb/web/servicios/publica/publicaciones/240658

http://www.emtmalaga.es/ http://movilidad.malaga.eu/ https://metromalaga.es/

http://deporte.malaga.eu/espacios-deportivos/instalaciones/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

USO RESIDENCIA DE ESTUDIANTES

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

NOMBRE INDICADOR

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Equipamientos escolares

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Equipamientos sanitarios

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Zonas verdes

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Relación oferta y demanda

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Ciclo inmobiliario

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Volatilidad inmobiliaria

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Evolución de los precios

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Burbuja inmobiliaria

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Poblacion censada > 65 años

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Pirámide poblacional

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Lideres de opinión

DEFINICIÓN INDICADOR

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos sanitarios en el En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos propio barrio o área de afección. En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de zonas verdes en el propio barrio o En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos área de afección. En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Demanda > 20% de la oferta Demanda superior a la oferta entre un 1% y 20% Indicador que tiene en cuenta el comportamiento del inmobiliario en una zona en Demanda igual a la oferta función a la oferta y demanda existente. Demanda inferior a la oferta entre 1% y un 5% Demanda inferior a la oferta entre un 5% y 20% Demanda < 20% de la oferta Expansión, precio y ventas subidas importantes >10 % Expansión, precio y ventas subida moderada entre 5% y 10% Desaceleración, precio subida 1% al 5% y ventas bajada 1% y 5% Indicador que tiene en cuenta la tendencia del ciclo inmobiliario. Estabilidad, precio baja < 1% y ventas suben >1% Contracción, precio entre 1% y 10% y ventas bajada entre 1% y el 10% Contracción, precio >10% y ventas bajadas importantes >10% Presente ciclo entre 0% y 2% Presente ciclo entre 2% y 5% Presente ciclo entre 5% y 10% Indicador que tiene en cuenta la fluctuación de precios del mercado. Presente ciclo entre 10% y 15% Presente ciclo entre 15% y 20% Presente ciclo > 20% Tendencia alcista >10% Tendencia alcista entre el 5% y 10% Indicador que tiene en cuenta la evolución prevista de precios del mercado en el Tendencia alcista entre el 0% y 5% presente ciclo, teniendo en cuenta la tendencia actual. Tendencia a la baja entre el 0% y 5% Tendencia a la baja entre el 5% y 10% Tendencia a la baja >10% Precio < = PRM Precios > entre el 1% y 5% del PRM Indicador que tiene en cuenta la relación entre el precio razonable del mercado Precio > entre 5% y 10% del PRM (PRM), que está relacionado con el precio de la vivienda en función al nivel Precio > entre 10% y 20% del PRM socioeconómico o poder adquisitivo de la población, con el precio actual. Precio > entre 20% y 35% del PRM Precio > 35% del PRM Crecimiento >10% Crecimiento entre el 1% y 10% Estable, tendencia positiva No tiene descripción. Estable, tendencia negativa Decrecimiento en 1% y 10% Decrecimiento >10% Crecimiento >10% Crecimiento entre el 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta la pirámide poblacional en la zona de afección, con el Estable, tendencia positiva fin de poder determinar la tendencia futura del consumo inmobiliario durante el Estable, tendencia negativa desarrollo del activo. Decrecimiento en 1% y 10% Decrecimiento >10% No afectan Muy baja Indicador que tiene en cuenta posible líderes de opinión locales, que puedan afectar Baja al activo. Media Alta Muy alta Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos escolares en el propio barrio o área de afección.

PERCHEL NORTE

INDICADORES USO RESIDENCIA DE ESTUDIANTES

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

http://smartdatamalaga.com/

www.ine.es ww.idealista.com

www.ine.es

Portales web de compraventa de inmuebles. Servicios gratuitos de valoración online. Inmobiliarias de la ciudad. Informes o estudios propios de tasadoras. www.datosmacro.expansion.com

www.ine.es ww.idealista.com

www.ine.es

http://gestrisam.malaga.eu/

Prensa local. Asociaciones de Vecinos. Alcalde de barrio. http://www.circulomalaga.eu/ https://www.uloyola.es/ https://www.uma.es/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

USO RESIDENCIA DE ESTUDIANTES

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

NOMBRE INDICADOR

DEFINICIÓN INDICADOR

P ROT ECCIONES

Área de protección de cauces y vias pecuarias

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección de carreteras y ferrocarril

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protecciones eléctricas, gas y oleductos

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección arquelógica

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección natural y paisajístico

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección aeroporturaria

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección ambiental

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección estructural

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección industrias peligrosas

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección monumental

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

P ROT ECCIONES

Área de protección de costas

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

PERCHEL NORTE

INDICADORES USO RESIDENCIA DE ESTUDIANTES

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/portalwe b/menuitem.7e1cf46ddf59bb227a9ebe205510e1ca/?vgnexto id=0670fbb8ad376210VgnVCM1000001325e50aRCRD&vgn extchannel=ffd439b8301f4310VgnVCM1000001325e50aRC RD

Ley sectorial. http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

https://afeccionesalplaneamientourbanistico.wordpress.com/a ndalucia/

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct www.aena.es

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/pepri-centro/#.XP_c_hYzbcs http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-deordenacion/plan-general-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

https://sig.mapama.gob.es/dpmt/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

USO RESIDENCIA DE ESTUDIANTES

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

NOMBRE INDICADOR

DEFINICIÓN INDICADOR

SOCIO- ECONÓMICOS

Tendencia rentas disponibles

No tiene descripción.

SOCIO- ECONÓMICOS

Renta disponible demandantes

Indicador que tiene en cuenta la renta disponible por hogar en un barrio.

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

Positivo > 10% Positivo entre el 5% y 10% Positivo entre el 0% y el 5% Negativo entre 0% y el 5% Negativo entre 5% y el 10% Negativo >10% < 10% Entre el 10% y 20% Entre el 20% y el 30% Entre el 30% y el 40% Entre el 40% y el 50% > 50%

PERCHEL NORTE

INDICADORES USO RESIDENCIA DE ESTUDIANTES

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 RATING OBTENIDO

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

https://datosmacro.expansion.com/

www.ine.es www.sepe.es

B+

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DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE AFECCIÓN

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

NOMBRE INDICADOR

AF ECCIONES

Riesgos naturales

AF ECCIONES

Malos olores

AF ECCIONES

Elementos nocivos para la salud

AF ECCIONES

Ubicación

AF ECCIONES

Ruidos

AF ECCIONES

Elemento visual negativo

AF ECCIONES

Calidad ambiental (huella ecológica)

AF ECCIONES

Zonas inundables

CARACT ERÍS T ICAS UBANAS

Calidad de urbanización

CARACT ERÍS T ICAS UBANAS

Antingüedad y conservación edificaciones

CARACT ERÍS T ICAS UBANAS

Porcentaje de ocupación

DEFINICIÓN INDICADOR

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

En el caso de ocurrir el riesgo no afecta al activo Puede afectar < 5% PEM Puede afectar entre el 5% y el 20% PEM Puede afectar entre el 20% y el 50% PEM Puede afectar entre el 50% y el 80% PEM Puede afectar > 80% PEM No hay malos olores Malos olores muy bajos y no afectan Indicador que tiene en cuenta malos olores en la zona. Muy bajo, Afección media baja solo muy puntualmente, muy alto todos habitualmente. Afección media alta Afección alta Afección muy alta No existen Indicador que tiene en cuenta posibles elementos nocivos para la Existen sin afección salud. Antenas de telefonía, tendidos eléctricos, gas radón, Existen con afección baja contaminación ambiental, etc. Afecciones demostradas Existen con afección media científicamente. Existen con afección media alta Existen afección a la salud muy alta Impacto alto positivo Indicador que tiene en cuenta las opiniones de la población sobre Impacto medio positivo un barrio o entorno de afección. Puediendo encontranse en un Impacto bajo positivo entorno con opiniones de la población positivas o negativas. Las Impacto bajo negativo 3000 viviendas serias un 6 y Barrio de Salamanca un 1. Un barrio Impacto medio negativo normal seria un 3. Impacto muy alto negativo < 55 55-60 Indicador que tiene en cuenta posibles perjuicios causados por el 50-65 nivel sonoro de un barrio o una zona. 65-75 > 75 Nivel sonoro imposibilita la actividad inmobiliaria No afecta Afección muy baja Indicador que tiene en cuenta posibles elementos negativos Afección baja existentes en el barrio o en la zona de afección tipo: cementerio, Afección media vertedero, autopista, centro de drogodependencia, cárcel, etc. Afección alta Afección muy alta No hay o no se conocen, sin afección a la salud Posible afección a la salud muy baja Posible afección a la salud baja Indicador que tiene en cuenta la calidad ambiental de la zona. Posible afección a la salud media Posible afección a la salud alta Posible afección a la salud muy alta No afecta Afección muy baja Indicador que tiene en cuenta si el activo está afectado o no por Afección baja zonas inundables y en qué grado. Afección media Afección alta Afección muy alta Indicador que analiza la calidad de las aceras, alumbrado, Muy alta elementos decorativos, etc., de la zona de afección. Muy alta nos Alta referimos a aceras de materiales naturales y muy bien Media alta conservados (mármol, granito, pizarra, cerámicos, etc.) y el resto Media baja de muy alta calidad y Muy baja serian aceras de aglomerado o Baja hormigón y el resto de elemento de mala calidad y en muy mal Muy baja < 10 años Entre 10 y 15 años Indicador que analiza la antigüedad, calidad y conservación de Entre 15 y 30 años las edificaciones existentes en la zona homogénea. Entre 30 y 50 años Entre 50 y 75 años > 75 años > 90% Indicador que identifica el porcentaje de ocupación y Entre el 80% y el 90% consolidación de un barrio, ámbito homogéneo o desarrollo Entre el 70% y el 80% urbanístico. Un ámbito con muchos solares o parcelas vacantes es Entre el 50% y el 70% un elemento negativo, afectando a la consolidación urbana y de Entre el 30% y el 50% servicios de la zona, suponiendo un elemento negativo. < 30% Indicador que tiene en cuenta todos los posibles riesgos naturales que pueden afectar a la zona homogénea vinculada a una activo. Pudiendo ser terremotos, zonas inundables, etc. Para ello analizamos cómo puede afectar al PEM.

PRIME (CENTRO HISTÓRICO )

INDICADORES USO OFICINAS

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Instituto Geográfico Nacional (IGN). Norma de Construcción Sismorresistente (NCSE-02). Estudio sobre la Evolución del Riesgo Sísmico de Málaga (2006), Lidycce.

Visitas in situ al área de afección para detectar focos de mal olor y frecuencia de ocurrencia.

Tendidos eléctricos: Plano de infraestructuras energéticas del PGOU / Endesa. Gas Radón: Consejo de Seguridad Nuclear. Antenas telefonía: Ministerio de Economía y

Encuesta de población sobre el área de afección. Visita in situ. Noticias de prensa.

Ayuntamiento de Málaga. Mapa Estratégico de Ruido de la Aglomeración de Málaga, Informe de Declaración y Delimitación de Zonas Acústicamente Saturadas (Septiembre de 2018), Plano de servidumbre acústica aeroportuaria del

http://controlderuido.malaga.eu/es/mapas-estrategicos-deruido/#.XP_TBv5S_cs http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

Plano de usos del PGOU de Málaga Google Maps.

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

Mapa de calidad del aire. Plan Sectorial de Mejora de Calidad del Aire del Ayuntamiento de Málaga. Informe de Calidad del Aire Ambiente (Mayo 2019) de la Junta de Andalucía.

htpps://aqicn.org/map/malaga/es http://medioambiente.malaga.eu/es/ambitos-de-actuacion/calidaddel-aire/ https://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/web/Bloques_Tem aticos/Publicaciones_Divulgacion_Y_Noticias/Documentos_Tecnicos /huella.pdf

Mapas de Peligrosidad por Inundaciones y Mapas de Riesgo de Inundación (2014) de la Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible, Junta de Andalucía.

http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/portalweb/men uitem.7e1cf46ddf59bb227a9ebe205510e1ca/?vgnextoid=5f4b0b5 c9e6f6410VgnVCM2000000624e50aRCRD&vgnextchannel=91364 61af55f4310VgnVCM1000001325e50aRCRD&lr=lang_es

https://www.ign.es/web/ign/portal/mapas-sismicidad

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct https://www.csn.es/mapa-de-zonificacion-por-municipio https://geoportal.minetur.gob.es/VCTEL/vcne.do

Proyectos de obras ordinarias de urbanización (actuaciones aisladas) y/o visitas in situ.

Sede Virtual de Catastro (Ministerio de Hacienda).

https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa.aspx?buscar=S

Observatorio de Medioambiente Urbano del Ayuntamiento de Málaga.

www.omau-malaga.com https://www.fomento.gob.es/portal-del-suelo-y-politicasurbanas/sistema-de-informacion-urbana/sistema-de-informacionurbana-siu

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USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

NOMBRE INDICADOR

DEFINICIÓN INDICADOR

CIUDAD

Legislativos

Indicador que tiene en cuenta los riesgos legislativos que pueden afectar al activo, relacionados con el plan general.

CIUDAD

Económicos

Indicador que tiene en cuenta los riesgos económicos que pueden afectar al activo. Relacionado con el PIB Municipal (2%).

CIUDAD

Modificación PGOU o legislación urbanística

Indicador que tiene en cuenta posibles modificaciones urbanísticas que puedan llegar a afectar al activo.

CIUDAD

Tiempo medio de tramitación LOM

Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la licencia de obras de edificación.

CIUDAD

Tiempo medio de tramitación LPO/apertura

Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de la licencia de 1º ocupación o apertura.

CIUDAD

Tiempo medio de autorización de suministros Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio de tramitación de urbanísticos la autorización de suministros urbanos.

CIUDAD

Político/Social

Indicador que tiene en cuenta los riesgos políticos y sociales que pueden afectar al activo.

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Aparcamientos

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Comunicaciones

Indicador que tiene en cuenta las comunicaciones viarias existentes en coche.

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Transporte

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Equipamientos deportivos

Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos deportivos importante en el propio barrio o area de afección.

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

PRIME (CENTRO HISTÓRICO )

INDICADORES USO OFICINAS

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Sesiones plenarias del Ayuntamiento de Málaga (para prever la iniciativa municipal de una nueva regulación o revisión de las www.malaga.eu/el/ayuntamiento/normativa/municipal/ mismas) Prensa local.

Instituto Nacional de Estadística

Sesiones Plenarias del Ayuntamiento de Málaga (para prever la iniciativa municipal de una nueva revisión del planeamiento www.urbanismo.malaga.eu general). Prensa local.

Gerencia Municipal de Urbanismo de Málaga. Notas de prensa relacionadas. Consulta a técnico municipal.

www.urbanismo.malaga.eu

Gerencia Municipal de Urbanismo de Málaga. Notas de prensa relacionadas. Consulta a técnico municipal.

www.urbanismo.malaga.eu

Informes de tiempo medio de autorización de empresas suministradoras.

www.emasa.es www.endesaclientes.com

https//es.portal.santandertrade.com/analizar/mercados/espana/poli tica/y/economia

Web municipal de aparcamientos públicos locales. Web datos abiertos Málaga (visor). Google Maps (edificios de aparcamientos públicos de entidades privadas).

https://www.smassa.eu/ http://datosabiertos.malaga.eu/) https://sig.malaga.eu/territorio/callejero/?gplayers=aparcamientopublico-municipal&gp=o

Mapa oficial de Carreteras de Málaga (2016) de la Junta de Andalucia. Google Maps.

http://www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portalweb/web/servicios/publica/publicaciones/240658

Empresa Municipal de Transportes de Málaga. Metro de Málaga. Google Maps.

http://www.emtmalaga.es/ http://movilidad.malaga.eu/ https://metromalaga.es/

Web municipal de instalaciones municipales. Plano de usos del PGOU de Málaga. Google Maps.

http://deporte.malaga.eu/espacios-deportivos/instalaciones/ http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

www.ine.es

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

NOMBRE INDICADOR

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Equipamientos escolares

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Equipamientos sanitarios

EQUIP AMIENT O Y DOT ACIONES

Zonas verdes

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Relación oferta y demanda

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Ciclo inmobiliario

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Volatilidad inmobiliaria

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Evolución de los precios

EV OLUCIÓN DEL MERCADO

Burbuja inmobiliaria

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Implantación de empresas en la zona

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Empresas creadas demandantes de oficinas

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

Lideres de opinión

DEFINICIÓN INDICADOR

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos escolares en el propio barrio o área de afección. En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de equipamientos En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos sanitarios en el propio barrio o área de afección. En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Existe en el barrio En zona de isócrona < 3 minutos Indicador que tiene en cuenta la existencia o no de zonas verdes En zona de isócrona entre 3 y 5 minutos en el propio barrio o área de afección. En zona de isócrona entre 5 y 8 minutos En zona de isócrona entre 8 y 10 minutos En zona de isócrona > 10 minutos Demanda > 20% de la oferta Demanda superior a la oferta entre un 1% y 20% Indicador que tiene en cuenta el comportamiento del inmobiliario Demanda igual a la oferta en una zona en función a la oferta y demanda existente. Demanda inferior a la oferta entre 1% y un 5% Demanda inferior a la oferta entre un 5% y 20% Demanda < 20% de la oferta Expansión, precio y ventas subidas importantes >10 % Expansión, precio y ventas subida moderada entre 5% y 10% Desaceleración, precio subida 1% al 5% y ventas bajada 1% y 5% Indicador que tiene en cuenta la tendencia del ciclo inmobiliario. Estabilidad, precio baja < 1% y ventas suben >1% Contracción, precio entre 1% y 10% y ventas bajada entre 1% y el 10% Contracción, precio >10% y ventas bajadas importantes >10% Presente ciclo entre 0% y 2% Presente ciclo entre 2% y 5% Indicador que tiene en cuenta la fluctuación de precios del Presente ciclo entre 5% y 10% mercado. Presente ciclo entre 10% y 15% Presente ciclo entre 15% y 20% Presente ciclo > 20% Tendencia alcista >10% Tendencia alcista entre el 5% y 10% Indicador que tiene en cuenta la evolución prevista de precios del Tendencia alcista entre el 0% y 5% mercado en el presente ciclo, teniendo en cuenta la tendencia Tendencia a la baja entre el 0% y 5% actual. Tendencia a la baja entre el 5% y 10% Tendencia a la baja >10% Precio < = PRM Indicador que tiene en cuenta la relación entre el precio razonable Precios > entre el 1% y 5% del PRM del mercado (PRM), que está relacionado con el precio de la Precio > entre 5% y 10% del PRM vivienda en función al nivel socioeconómico o poder adquisitivo Precio > entre 10% y 20% del PRM de la población, con el precio actual. Precio > entre 20% y 35% del PRM Precio > 35% del PRM Muy alta Alta Indicador que tiene en cuenta las empresas implantadas en la Media alta zona en el presenta ciclo inmobiliario. Media baja Baja Muy baja Muy alta Alta Indicador que tiene en cuenta las empresas creadas potenciales Media alta demandantes de oficinas. Media baja Baja Muy baja No afectan Muy baja Indicador que tiene en cuenta posible líderes de opinión locales, Baja que puedan afectar al activo. Media Alta Muy alta

PRIME (CENTRO HISTÓRICO )

INDICADORES USO OFICINAS

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Plano de usos del PGOU de Málaga. Google Maps.

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

Plano de usos del PGOU de Málaga. Google Maps.

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

Plano de usos del PGOU de Málaga. Google Maps.

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct http://smartdatamalaga.com/

Registro de la Propiedad (MVI). Informes de consultoras inmobiliarias. Prensa local.

https://valoracioninmobiliaria.registradores.org/mvi/init http://inmuebles.savills-aguirrenewman.es/informes/vision-malaga2019/Vision_Malaga_2019.pdf

CCC

Instituto Nacional de Estadística

www.ine.es ww.idealista.com

Instituto Nacional de Estadística

www.ine.es

Portales web de compraventa de inmuebles. Servicios gratuitos de valoración online. http://inmuebles.savills-aguirrenewman.es/informes/vision-malagaInmobiliarias de la ciudad. 2019/Vision_Malaga_2019.pdf Informes o estudios propios de tasadoras o consultoras inmobiliarias.

Instituto Nacional de Estadística

www.ine.es ww.idealista.com

DIRCE (Directorio Central de Empresas INE). Analistas Económicos de Andalucia. Informes de consultoras inmobiliarias. Prensa local.

http://www.ine.es/dynt3/inebase/es/index.htm?padre=51&dh=1 https://www.analistaseconomicos.com/ http://inmuebles.savills-aguirrenewman.es/informes/vision-malaga2019/Vision_Malaga_2019.pdf

Prensa local. Asociaciones de Vecinos. Alcalde de barrio. Círculo Mercantil. Universidades.

http://www.circulomalaga.eu/ https://www.uloyola.es/ https://www.uma.es/

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

P OLÍT ICO-DEMOG RÁF ICO

P ROT ECCIONES

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

P ROT ECCIONES

NOMBRE INDICADOR

DEFINICIÓN INDICADOR

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

Muy alto Alto Indicador que tiene en cuenta las empresas que han desaparecido Medio alto que tenian capacidad de demanda de oficinas. Medio bajo Bajo Muy bajo No afecta Afecta entre 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Área de protección de cauces y vias Afecta entre 10% y 20% protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las pecuarias Afecta entre 20% y 50% mismas. Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Afecta entre 10% y 20% Área de protección de carreteras y ferrocarril protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las Afecta entre 20% y 50% mismas. Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Área de protecciones eléctricas, gas y Afecta entre 10% y 20% protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las oleductos Afecta entre 20% y 50% mismas. Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Afecta entre 10% y 20% Área de protección arquelógica protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las Afecta entre 20% y 50% mismas. Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Afecta entre 10% y 20% Área de protección natural y paisajístico protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las Afecta entre 20% y 50% mismas. Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Afecta entre 10% y 20% Área de protección aeroporturaria protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las Afecta entre 20% y 50% mismas. Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Afecta entre 10% y 20% Área de protección ambiental protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las Afecta entre 20% y 50% mismas. Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Afecta entre 10% y 20% Área de protección estructural protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las Afecta entre 20% y 50% mismas. Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Afecta entre 10% y 20% Área de protección industrias peligrosas protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las Afecta entre 20% y 50% mismas. Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% No afecta Afecta entre 1% y 10% Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha Afecta entre 10% y 20% Área de protección monumental protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las Afecta entre 20% y 50% mismas. Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% Empresas destruidas demandantes de oficinas

PRIME (CENTRO HISTÓRICO )

INDICADORES USO OFICINAS

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Analistas Económicos de Andalucia. Prensa local.

https://www.analistaseconomicos.com/

Plano de protección de cauces del PGOU de Málaga. Mapa de vias pecuarias y corredores verdes de la Junta de Andalucia

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/portalweb/men uitem.7e1cf46ddf59bb227a9ebe205510e1ca/?vgnextoid=0670fbb 8ad376210VgnVCM1000001325e50aRCRD&vgnextchannel=ffd43 9b8301f4310VgnVCM1000001325e50aRCRD

Plano de protección de carreteras del PGOU de Málaga. Informes y Leyes sectoriales (consulta de servidumbres)

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct https://afeccionesalplaneamientourbanistico.wordpress.com/andaluc ia/

Informes y Leyes sectoriales (consulta de servidumbres)

https://afeccionesalplaneamientourbanistico.wordpress.com/andaluc ia/

Plano de protecciones y yacimientos arqueológicos del PGOU de Málaga.

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/planPlano de espacios naturales protegidos del general-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct PGOU de Málaga. https://afeccionesalplaneamientourbanistico.wordpress.com/andaluc Leyes sobre paisaje. ia/

Plano de servidumbres aeronáuticas del PGOU de Málaga. Leyes sectoriales.

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct https://afeccionesalplaneamientourbanistico.wordpress.com/andaluc ia/ www.aena.es

PGOU de Málaga.

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/pepriPlanes Especiales de Protección en Málaga centro/#.XP_c_hYzbcs (PEPRI Centro, PEPRI Trinidad - Perchel) http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

Plano de protecciones patrimoniales del PGOU (Monumental, Conjunto Histórico, Jardín Histórico, etc)

http://urbanismo.malaga.eu/es/plan-general-de-ordenacion/plangeneral-vigente-2011/#.XP_TR_5S_ct

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

NOMBRE INDICADOR

DEFINICIÓN INDICADOR

Área de protección de costas

Indicador que tiene en cuenta las zonas afectadas por dicha protección, estableciendo el nivel de riesgos vinculado a las mismas.

SOCIO- ECONÓMICOS

Disponibilidad de rentas para alquiler

Indicador que tiene en cuenta el nivel de renta disponible que pueda dedicar al alquiler de las oficinas una empresa.

SOCIO- ECONÓMICOS

Crecimiento económico de la zona

Indicador que tiene en cuenta el crecimiento económico de una zona.

P ROT ECCIONES

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

GRUPO

DEFINICIÓN IMPACTO INDICADOR

No afecta Afecta entre 1% y 10% Afecta entre 10% y 20% Afecta entre 20% y 50% Afecta entre 50% y 90% Afecta a más del 90% < 10% Entre el 10% y 20% Entre el 20% y 30% Entre el 30% y 40% Entre el 40% y el 50% > 50% Positivo >10% Positivo entre el 10% y 5% Positivo entre el 5% y el 0% Negativo entre el 5% y el 10% Negativo entre el 5% y el 10% Negativo >10% RATING OBTENIDO

PRIME (CENTRO HISTÓRICO )

INDICADORES USO OFICINAS

1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

Ministerio de Pesca, Agricultura y Medioambiente (DPMT).

https://sig.mapama.gob.es/dpmt/

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

BBB+

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

RATING OBTENIDO

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

RATING OBTENIDO

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

I.3

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Instituto Geográfico Nacional (IGN) Mapa de peligrosidad sísmica de España (2015), en valores de aceleración.

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > RIESGOS NATURALES: Terremotos.

Fuente: Norma de Construcción Sismorresistente (NCSE-02)

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.3

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Instituto Geográfico Nacional (IGN) Mapa general de la sismicidad de la Península Ibérica (2015), en valores de magnitud de epicentros.

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > RIESGOS NATURALES: Terremotos.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.3

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Laboratorio del Inst. de Investigación, Desarrollo y Control de Calidad de la Edif. (Lidycce) – PTA. Estudio sobre la Evolución del Riesgo Sísmico de Málaga (2006).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > RIESGOS NATURALES: Terremotos.

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Consejo de Seguridad Nuclear (CSN) Mapa de zonificación por municipio de gas radón.

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > ELEMENTOS NOCIVOS PARA LA SALUD: Gas Radón.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.2

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Ministerio de Economía y Empresa. Visor - https://geoportal.minetur.gob.es/VCTEL/vcne.do

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > ELEMENTOS NOCIVOS PARA LA SALUD: Antenas de telefonía.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.4

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Ayuntamiento de Málaga (Área de Sostenibilidad Medioambiental). Informe de Declaración y Delimitación de Zonas Acústicamente Saturadas (Septiembre de 2018).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > RUIDOS: generado por el ocio y el turismo (ZAS).

ZAS: concepto definido por la Ley de Gestión Integral de Calidad Ambiental de Andalucía (2007) e incorporado en el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía. Zonas Acústicamente Saturadas (ZAS): aquellas zonas de un municipio en las que como consecuencia de la existencia de numerosas actividades destinadas al uso de establecimientos públicos y en las que, a pesar de cumplir cada una de ellas con las exigencias de este Reglamento en relación con los niveles transmitidos al exterior, los niveles sonoros ambientales producidos por la concentración de las actividades existentes, y por las de las personas que las utilizan, sobrepasen los objetivos de calidad acústica, cuando excedan o igualen los valores establecidos en la siguiente tabla para el periodo nocturno, en función del área de sensibilidad acústica en que se encuentren incluidas. Tipo de área de sensibilidad acústica

L (dB(A))

Predominio de uso sanitario, docente y cultural

Predominio de uso residencial

Predominio de uso recreativo, espectáculo y turismo

Predominio de uso industrial

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

c/M. Larios

I.4

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Ayuntamiento de Málaga (Área de Sostenibilidad Medioambiental). Informe de Declaración y Delimitación de Zonas Acústicamente Saturadas (Septiembre de 2018).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > RUIDOS: generado por el ocio y el turismo (ZAS).

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Alameda Ppal.

I.5

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Ayuntamiento de Málaga (Área de Sostenibilidad Medioambiental). Informe de Declaración y Delimitación de Zonas Acústicamente Saturadas (Septiembre de 2018) – MER.

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > RUIDOS: generado por el ocio y el turismo (ZAS).

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > RUIDOS: servidumbre acústica aeroportuaria (huella del ruido).

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: htpps://aqicn.org/map/malaga/es Mapa de calidad del aire en tiempo real (Fecha de captura: 14/07/2019).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > CALIDAD AMBIENTAL (calidad del aire).

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Ayuntamiento de Málaga (Área de Sostenibilidad Medioambiental). Plan Sectorial Mejora Calidad Aire: http://medioambiente.malaga.eu/es/ambitos-de-actuacion/calidad-del-aire/

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > CALIDAD AMBIENTAL (calidad del aire).

En esta web también se analiza la huella de carbono. FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible, Junta de Andalucía. Informe de Calidad del Aire Ambiente (Mayo 2019) – Dióxido de Azufre/Ozono/Dióxido de Nitrógeno/Monóxido de Carbono

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > CALIDAD AMBIENTAL (calidad del aire).

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Consejería de Agricultura, Ganadería, Pesca y Desarrollo Sostenible, Junta de Andalucía. Mapas de Peligrosidad por Inundaciones y Mapas de Riesgo de Inundación (2014) – Visor.

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > ZONAS INUNDABLES.

http://www.juntadeandalucia.es/medioambiente/site/portalweb/menuitem.7e1cf46ddf59bb227a9ebe205510e1ca/?vgnextoid=5f4b0b5c9e6f641 0VgnVCM2000000624e50aRCRD&vgnextchannel=9136461af55f4310VgnVCM1000001325e50aRCRD&lr=lang_es

Peligrosidad Baja Peligrosidad Media Peligrosidad Alta

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > ZONAS INUNDABLES.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.6

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Ministerio de Hacienda (Sede Virtual del Catastro). Visor web - https://www1.sedecatastro.gob.es/Cartografia/mapa.aspx?buscar=S

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

CARACTERÍSTICAS URBANAS > ANTIGÜEDAD EDIFICACIONES.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Web Datos Abiertos Málaga (http://datosabiertos.malaga.eu/) https://sig.malaga.eu/territorio/callejero/?gplayers=aparcamiento-publico-municipal&gp=o

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

EQUIPAMIENTO Y DOTACIONES > APARCAMIENTOS.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

Autobuses Taxis Coches de caballos Futura parada metro Atarazanas

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Empresa Municipal de Transportes de Málaga (EMT) https://www.emtmalaga.es https://www.movilidad.malaga.eu Google maps

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

EQUIPAMIENTO Y DOTACIONES > TRANSPORTE PÚBLICO.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.5

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

EQUIPAMIENTO Y DOTACIONES > DEPORTIVO.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.2

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

EQUIPAMIENTO Y DOTACIONES > ESCOLAR.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.3

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

EQUIPAMIENTO Y DOTACIONES > SANITARIO.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.3

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

EQUIPAMIENTO Y DOTACIONES > ZONAS VERDES.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.3

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Prensa local. Málaga Hoy (19/07/2019)

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE OFICINAS > Relación oferta y demanda.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.3

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Savills-Aguirre Newman Informe Visión Málaga (07/2019)

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE OFICINAS > Relación oferta y demanda.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.3

Fuente: Savills-Aguirre Newman Informe Visión Málaga (07/2019)

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

MÁLAGA CAPITAL

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE OFICINAS > Evolución de los precios.

El incremento del precio medio €/m2/mes entre 2018 y 2019 ha sido de casi un 17 %.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.3

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Savills-Aguirre Newman / Analistas Económicos de Andalucía (Estudios del Grupo Unicaja) Informe Visión Málaga (07/2019) / Análisis económico-financiero de la empresa andaluza 2018 (01/2019).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

POLÍTICO-DEMOGRÁFICO> Empresas creadas demandantes de oficinas.

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I.3

F.3

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Axexor Prensa local (13/11/2018).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

POLÍTICO-DEMOGRÁFICO> Empresas destruidas demandantes de oficinas.

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I.3

F.3

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Analistas Económicos de Andalucía (Estudios del Grupo Unicaja) Análisis económico-financiero de la empresa andaluza 2018 (01/2019).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

POLÍTICO-DEMOGRÁFICO> Empresas destruidas demandantes de oficinas.

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I.1

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

PROTECCIONES > CAUCES.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

PROTECCIONES > CARRETERAS.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.5

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

PROTECCIONES > ARQUEOLÓGICAS.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

PROTECCIONES > ESPACIOS NATURALES PROTEGIDOS Y VIAS PECUARIAS.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

PROTECCIONES > SERVIDUMBRES AERONÁUTICAS.

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I.6

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

PROTECCIONES > ESTRUCTURAL (Arquitectónicas - Plan Especial Protección Centro Histórico de Málaga).

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.6

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

PROTECCIONES > ESTRUCTURAL (Arquitectónicas - Plan Especial Protección Centro Histórico de Málaga).

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.6

F.2

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Gerencia Municipal de Urbanismo, Ayuntamiento de Málaga. Plan General de Ordenación Urbanística (2011).

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

PROTECCIONES > MONUMENTAL (Arquitectónicas – BIC y Conjunto Histórico Artístico).

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I.1

F.1

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

Fuente: Ministerio de Pesca, Agricultura y Medioambiente. Visor cartográfico - https://sig.mapama.gob.es/dpmt/

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

PROTECCIONES > COSTAS.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

RESUMEN DE RATINGS OBTENIDOS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

3) ANÁLISIS DE RIESGOS SISTEMÁTICOS, POR ALUMNO

DIST RIT O CENT RO P ARA EST UDIO DE INDICADORES DE ÁREAS DE AF ECCIÓN P OR USO BARRIO USO RESIDENCIAL PRIME COMERCIAL SECUNDARIO EJE ATARAZANAS / SAN JUAN / COMPAÑÍA COMERCIAL SECUNDARIO EJE GRANADA / UNCIBAY / CÁRCER CENTRO HISTÓRICO COMERCIAL PERIFÉRICO COMEDIAS / NOSQUERA / SANTA LUCIA COMERCIAL PERIFÉRICO CARRETERÍA / DOS ACERAS OFICINAS PRIME EJE LARIOS / ALAMEDA PRINCIPAL NORTE HOTELERO ENSANCHE CENTRO HOTELERO RESIDENCIAL SECUNDARIO COMERCIAL SECUNDARIO PERCHEL NORTE HOTELERO RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES LA GOLETA RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO LA VICTORIA COMERCIAL PERIFÉRICO VICTORIA / FERRANDIZ HOTELERO CAPUCHINOS RESIDENCIAL SECUNDARIO SAN MIGUEL RESIDENCIAL SECUNDARIO SIERRA BLANQUILLA RESIDENCIAL SECUNDARIO RESIDENCIAL SECUNDARIO CRISTO DE LA EPIDEMIA HOTELERO LA MANIA RESIDENCIAL SECUNDARIO

RAT ING BBBB+ BBB BB+ BB+ BBB+ BB+ BB+ BBB BB+ BB B+ BBBABB+ BB+ BB+ BB+ BBBBBB BB+ BBB+

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

RATING OBTENIDO

USO OFICINAS

ESCALA BARRIO. Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

LOCALIZACIÓN

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

LOCALIZACIÓN

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

Edificio integral de oficinas situado en pleno centro de Madrid, en el barrio de Salamanca, entre el Paseo de la Castellana y la Calle Serrano FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

LOCALIZACIÓN

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

Cuenta con importantes establecimientos hoteleros en su entorno, además de centros comerciales, tiendas de primer nivel y edificios de oficinas. FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

FOTOGRAFÍAS

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

FOTOGRAFÍAS

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

FOTOGRAFÍAS

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

FOTOGRAFÍAS

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

PRINCIPALES CARACTRÍSTICAS DEL EDIFICIO

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

DATOS PRINCIPALES • • •

Año de construcción: 1984 (tiene una antigüedad de 35 años). Estado de conservación: bueno. Reformas acometidas: si, renovado integralmente en 2009 y 2011.

• • •

Accesos exteriores: dos. Número de plantas: 3 bajo rasante, semisótano y 7 sobre rasante. Plazas de garaje: 123, dispuestas en las tres plantas bajo rasante.

• • •

Sup. de parcela: 1.629,23 m2s (1.696,52 según sup. registral). Índice de edificabilidad máxima: 3,60 m2t/m2s. Edificabilidad máxima: 5.865,23 m2t.

•

Superficie total construida: 12.276,67 m2c. – Sobre rasante: 7.203,11 m2c. – Bajo rasante: 5.073,56 m2c.

•

Superficie total útil: 10.544,60 m2u. – Sobre rasante (inclusive semisótano): 6.143,36 m2u. – Bajo rasante (garajes): 4.401,44 m2u.

EDIFICIO FUERA DE ORDENACIÓN RELATIVA Actualmente tiene un fondo edificable mayor que el señalado por el planeamiento (25 m.). En caso de reposición del edificio (demolición) tendrá que ajustar dicho fondo y adecuarse al retranqueo exigido.

EDIFICIO NO CATALOGADO. FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

PRINCIPALES CARACTRÍSTICAS DEL EDIFICIO

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

USOS ACTUALES POR PLANTA: • Sótano -3: Garaje (55 plazas). • Sótano -2: Garaje (52 plazas). • Sótano -1: Garaje (16 plazas), archivo, almacenes, centro de transformación, cuartos de instalaciones, cajas de alquiler y CPD. • Semisótano: Oficina de atención al público. • Planta Baja: Accesos a edificio, sala de exposiciones y almacenes. • Entreplanta: Sala de exposiciones, oficinas, almacenes y cocina. • Plantas 1ª, 2ª y 3ª: Puestos de trabajo, despachos de gestión y almacenes. • Planta 4ª: Despachos de dirección, sala de consejo de administración, salas de reuniones, salas de espera y zona de secretaría. • Planta 5ª: Despachos de presidencia, secretaría, salas de reuniones y zonas de instalaciones. • Planta de cubiertas: Instalaciones. SERVIDUMBRES:

• Salida de emergencia del hotel sito en Calle Marqués de Villamagna, 4 (a lo largo de la fachada posterior y salida a calle). • Servidumbre de paso de vehículos del sótano -2 del edificio que hace esquina entre Calle Marqués de Villamagna y Calle Serrano. FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

PRINCIPALES CARACTRÍSTICAS DEL EDIFICIO

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

DATOS CATASTRALES Y REGISTRALES

El inmueble está constituido en una única finca registral.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Sótano 3

Sótano 1

Sótano 2

Semisótano

PLANOS

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Planta baja

Planta 1

Entreplanta

Planta 2

PLANOS

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

Planta 4

PLANOS

Planta 5

Planta 3

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

En la actualidad, las Normas Urbanísticas de la Revisión del PGOU 1997, incluyen la parcela donde se ubica el edificio en la ZONA 1, GRADO 3, NIVEL D. NORMAS URBANÍSTICAS DE APLICCIÓN

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

NORMA ZONAL

USOS PRINCIPALES Y COMPATIBLES. Uso asociado: vivienda colectiva. Usos complementarios: • Industrial Tipo I (sup<350m2) en todas sus clases (talleres artesanales, etc.), excepto la categoría de taller de automoción, en situación de planta baja e inferior a la baja. • Terciario: • Hospedaje: en cualquier situación del edificio, con acceso independiente. • Comercial: en situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera en categoría de mediano comercio. • Oficinas: en situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera. • Recreativo: en situación de planta baja e inferior a la baja, en categorías. • Otros servicios terciarios: en situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera. • Dotacional: en todas sus clases en situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera. Usos alternativos: • Dotacional: en todas sus clases en situación de edificio exclusivo. • Recreativo: en categoría iii) espectáculos, en situación de edificio exclusivo. • Hospedaje: en edificio exclusivo, con las salvedades señaladas en el art. 4.3.8 de las NN.UU. FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

CALIDADES

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

GRUPO

INDICADORES ACTIVO EDIFICIO

DEFINICIÓN

NIVEL DE IMPACTO

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Tabla de superficies del proyecto de edificación. La superficie construida no útil es de 1.732,07m2, lo que representa un 14,1 % de la superficie total construida.

Depreciación funcional.

No tiene descripción.

[1]- No tiene [2]- Muy baja < 5% PEM [3]- Baja, entre el 5% y el 10% del PEM [4]- Media, entre el 10% y el 30% del PEM [5]- Alta, >30% del PEM [6]- Muy alta, hace inasumible el desarrollo

Localización.

Indicador que determina si el activo se encuentra en una zona próxima a un elemento singular reconocido de forma positiva o negativa.

[1]- Se ven más de dos indicadores positivos [2]- Se ven dos indicadores positivos [3]- Se ve un indicador positivo [4]- Se ve un indicador negativo [5]- Se ven dos indicadores negativos [6]- Se ven más de dos indicadores negativos

B+

Google Maps. Si, frente a él, El Corte Inglés y el Hotel Villa Magna.

Ruidos.

Posibles afecciones por ruidos en el activo y/o entorno inmediato, tanto diurnos como nocturnos.

[1]- <55/ [2]- 55-60 [3]- 50-65 [4]- 65-75 [5]- >75 [6]- Nivel sonoro imposibilita la actividad inmobiliaria

Mapa Estratégico de Ruido de Madrid (2016) elaborado por el Ayuntamiento.

Fuera de ordenación edificio.

Situación de disconformidad del activo con una nueva ordenación urbanística en vigor.

[1]- No está fuera de ordenación [2]- Fuera de ordenación circunstancial [3]- Fuera de ordenación adjetiva [4]- Fuera de ordenación diferida [5]- Fuera de ordenación sustantiva [6]- Fuera de ordenación total

Ficha de condiciones urbanísticas en la que se refleja la edificabilidad máxima. Se comprueba esta situación comparando la edificabilidad máxima con la superficie construida real materializada.

AF ECCIONES

Protecciones.

Indicador que tiene en cuenta posibles protecciones existentes que puedan afectar al activo.

[1]- No afectado por protecciones [2]- Protección muy bajo coste < 1% PEM [3]- Ocupación bajo costo, entre el 1% y el 5% del PEM [4]- Media, entre el 5% y el 30% del PEM [5]- Ocupación muy alto costo, >30% del PEM [6]- Protección que hace que el desarrollo no sea viable

Catálogo de Elementos Protegidos del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid

AF ECCIONES

Elementos nocivos para la salud.

[1]- No existen [2]- Existen sin afección Indicador que tiene en cuanta posibles afecciones por [3]- Existen con afección baja existencia de antenas de telefonia, lineas de tensión, [4]- Existen con afección media olores…). [5]- Existen con afección media alta [6]- Existen afección a la salud muy alta

CCC

Antenas telefonía: Ministerio de Economía y Empresa. Sin visita in situ por parte de técnico competente para toma de mediciones.

AF ECCIONES

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ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

GRUPO

INDICADORES ACTIVO EDIFICIO

DEFINICIÓN

Antigüedad y conservación.

Indicador de riesgo que tiene en cuenta la antigüedad real de un activo inmobiliario.Forma de obtener: Veltis. la calcula, detallamos a continuación la forma de calcular la misma: n = Nc + ((Nr - Nc)× i ) n = número de años que tiene el edificio a efectos de aplicación de coeficiente. Nc = número de años que lleva construido. Nr = número de años desde la última reforma. i = Coeficiente que Contempla el tipo de reforma, que adoptará los siguientes valores Rehabilitación integral: El índice de antigüedad de la construcción en este caso será el que corresponde a la fecha de rehabilitación. (i = 1,00) Reforma total: Cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales de la construcción suponiendo un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta. (i = 0,75) Reforma media: Cuando las obras de reforma afecten a algún elemento que suponga la alteración de las características constructivas y suponiendo un coste superior al 25 % e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta. (i = 0,50) Reforma mínima: Cuando las obras de reforma afecten a elementos constructivos no fundamentales, suponiendo un coste inferior al 25% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta. (i = 0,25) Si no tiene ningún tipo de reforma: (i = 0)

CARACT ERÍS T ICAS

Calidad.

Indicador que tiene en cuenta la calidad de los materiales empleados en el activo y de la ejecución de la construcción.

CARACT ERÍS T ICAS

Certificación energética.

Indicador que tiene en cuanta la calificación energética del activo.

CARACT ERÍS T ICAS

Geometría.

Indicador que determina si la geometría puede condicionar o esta condicionando el desarrollo óptimo del activo para el uso actual o otros usos alternativos. Tener en cuenta la superficie de pasillos.

CARACT ERÍS T ICAS

Condición de exterior.

Superficie exterior o interior del activo. La exterior tiene que dar a una calle o un patio de mazana grande.

CARACT ERÍS T ICAS

NIVEL DE IMPACTO

[1]- 0-10 [2]- 10-20 [3]- 20-30 [4]- 30-50 [5]- 50-75 [6]- >75

[1]- Muy alta [2]- Alta [3]- Moderadamente alta [4]- Moderadamente baja [5]- Baja [6]- Muy baja [1]- Calificación A [2]- Calificación B [3]- Calificación C [4]- Calificación D [5]- Calificación E o F [6]- Calificación G o sin calificar [1]- Muy regular: Longitud de fachada y regularidad optimas [2]- Regular: Longitud de fachada optima y regularidad adecuada [3]- Regular-media: Longitud de fachada adecuada y regularidad adecuada [4]- Irregular media: Longitud de fachada adecuada y planta irregular [5]- Irregular: Longitud de fachada mínima y planta irregular [6]- Muy irregular: Longitud de fachada mínima y planta muy irregular [1]- Exterior entre el 90% y el 100% [2]- 99-80% [3]- 79-60% [4]- 59-40% [5]- 39-20% [6]- <20%

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

El edificio tiene una antigüedad de 35 años, pero con las reformas integrales acometidas y la aplicación de la fórmula se reduce a un impacto 3.

Memoria de calidades del proyecto y de sus reformas acometidas.

No consta certificado energético realizado, el cliente no lo aporta.

Planimetria del edificio actualizada y estudio sobre posición en la parcela y relación con el espacio público.

Planimetria de emplazamiento del edificio en su entorno.

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ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

GRUPO

CARACT ERÍS T ICAS

INDICADORES ACTIVO EDIFICIO

DEFINICIÓN

CARACT ERÍS T ICAS

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Orientación.

Indicador que determina la exposición solar del activo. En zonas muy cálidas se trata de un indicador de riesgos negativo y en zonas frías positivo.

[1]- Sur [2]- Sur-este o Sur-Oeste [3]- Este o oeste [4]- Este u oeste, con posibles sombras [5]- Nor-este o Nor-oeste [6]- Norte

Google Maps. Fachada principal con acceso desde la calle con orientación norte y fachada posterior a patio de manzana de ensanche con orientación sur.

Vistas.

Excelentes: Vista panorámica de una ciudad o de un entorno natural / Muy buenas vistas: Vistas de una zona despejada con amplitud visual y agradable / Buenas vistas: Vistas de una zona despejada y agradable / Vista normal: A calle amplia o plaza pequeña / Malas vistas: A calle estrecha próximo a edificios / Muy malas vistas: A zonas poco atractivas, cementerios, vertederos, pared medianera, etc.

[1]- Muy buenas [2]- Buenas [3]- Media buenas [4]- Medias malas [5]- Malas [6]- Muy malas

Se realiza una visita in situ al edificio y se elabora un informe.

[1]- Muy alta [2]- Alto [3]- Media alto [4]- Medio bajo [5]- Bajo [6]- Muy bajo

No consta certificado de calidad realizado, el cliente no lo aporta.

Servicios.

Indicador que tiene en cuenta la falta de cualquiera de estos servicios y el coste que pueden suponer los mismos.

[1]- Muy superior [2]- Superior [3]- Igual [4]- Inferior [5]- Muy inferior [6]- Inexistente

Se realiza una visita in situ al entorno inmediato del edificio y se elabora un informe.

Ascensor.

Indicador de riesgo que determina si hay o no ascensor y si el mismo tiene capacidad suficiente para poder dar servicio al activo. Indicador de riesgo que determina el grado de afección en caso de no tener ascensor o ser insuficiente en caso de tenerlo.

[1]- SI, nuevo [2]- SI, antiguo y amplio [3]- SI, antiguo y pequeño [4]- NO, con capacidad de ponerlo amplio [5]- NO, con capacidad de ponerlo pequeño [6]- NO, sin capacidad de ponerlo

Planimetria del edificio actualizada, fotografías de las instalaciones interiores. Certificado técnico del mantenimiento del ascensor.

Ratio plaza parking superficie.

No tiene descripción.

[1]- Cada 50 m2 útiles una plaza o más [2]- Cada 70 m2 una plaza [3]- Cada 100 m2 una plaza [4]- Cada 150 m2 una plaza [5]- Cada 200 m2 una plaza [6]- No tiene garaje

Planimetria del edificio actualizada y cuadro de superficies del proyecto. 6.143,36 m2u / 123 plazas = 49,94 m2u/plaza.

Equipamientos.

Existencia de equipamientos adicionales en el edificio, acordes al nivel socio económico. Zonas verdes, piscinas, zonas deportiva, zonas de ocio, etc. Cuando se marca inexistente el activo no cumple con los equipamientos minimos basicos demandados en la zona.

[1]- Muy superior [2]- Superior [3]- Igual [4]- Inferior [5]- Muy inferior [6]- Inexistente

Planimetria del edificio actualizada y visita a algunos edificios de oficinas de su entorno.

No tiene descripción.

[1]- Muy alta [2]- Alta [3]- Media alta [4]- Media baja [5]- Baja [6]- Muy baja

Visita in situ al edificio (exterior e interior).

Certificado de calidad del edificio (BREEAM o CARACT ERÍS T ICAS No tiene descripción. AEO o similar).

CARACT ERÍS T ICAS

NIVEL DE IMPACTO

Imagen global del edificio.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

GRUPO

P AT OLOG ÍAS

INDICADORES ACTIVO EDIFICIO

DEFINICIÓN

NIVEL DE IMPACTO

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Estructura.

Indicador que tiene en cuenta posibles patologias en la estructura del activo, teniendo en cuenta la antigüedad y su estado de conservación.

[1]- < 10 años o muy bien conservadas [2]- Entre 10 y 30 años o bien conservadas [3]- Entre 30 y 50 años, conservación media [4]- Entre 50 y 80 años o conservación mala [5]- Entre 50 y 80 años o conservación mala [6]- > 80 años o conservación muy mala

Informe patológico reciente (6 meses), de tipo ocular, sin efectuar ensayos.

Fachada.

Indicador que tiene en cuenta posibles patologias en las fachadas del activo, teniendo en cuenta la antigüedad y su estado de conservación.

[1]- < 10 años o muy bien conservadas [2]- Entre 10 y 20 años o bien conservadas [3]- Entre 20 y 30 años o conservación media [4]- Entre 30 y 50 años o conservación mala [5]- > 50 años o conservación muy mala [6]- En muy mal estado

Informe patológico reciente (6 meses), de tipo ocular, sin efectuar ensayos.

Instalaciones.

Indicador que tiene en cuenta posibles patologias en las instalaciones del activo, teniendo en cuenta la antigüedad y su estado de conservación.

[1]- < 5 años o muy bien conservadas [2]- Entre 5 y 10 años o bien conservadas [3]- Entre 10 y 20 años o conservación media [4]- Entre 20 y 30 años o conservación mala [5]- > 30 años o conservación muy mala [6]- En muy mal estado

Informe patológico reciente (6 meses), de tipo ocular, sin efectuar ensayos.

Cerramientos.

Indicador que tiene en cuenta posibles patologias en los cerramientos del activo, teniendo en cuenta la antigüedad y su estado de conservación.

[1]- < 10 años, en muy bien conservadas [2]- Entre 10 y 20 años o bien conservadas [3]- Entre 20 y 30 años o conservación media [4]- Entre 30 y 50 años o conservación mala [5]- > 50 años o conservación muy mala [6]- En muy mal estado

Informe patológico reciente (6 meses), de tipo ocular, sin efectuar ensayos.

Acabados.

Indicador que tiene en cuenta posibles patologias en los acabados del activo, teniendo en cuenta la antigüedad y su estado de conservación.

[1]- < 5 años o muy bien conservadas [2]- Entre 5 y 10 año o bien conservadas [3]- Entre 10 y 20 años o conservación media [4]- Entre 20 y 30 años o conservación mala [5]- > 30 años o conservación muy mala [6]- En muy mal estado

Informe patológico reciente (6 meses), de tipo ocular, sin efectuar ensayos.

RATING OBTENIDO

AAA

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

RATING OBTENIDO

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

I.3

F.1

Fuente: Ayuntamiento de Madrid. Mapa Estratégico del Ruido (2016).

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > RUIDO.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.3

F.1

Fuente: Ayuntamiento de Madrid. Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > FUERA DE ORDENACIÓN DEL EDIFICIO.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.3

F.1

Fuente: Ayuntamiento de Madrid. Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > FUERA DE ORDENACIÓN DEL EDIFICIO.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.4

F.1

Fuente: Ministerio de Economía y Empresa. Visor - https://geoportal.minetur.gob.es/VCTEL/vcne.do

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > ELEMENTOS NOCIVOS PARA LA SALUD: Antenas de telefonía.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

I.1

F.1

Fuente: Ayuntamiento de Madrid. Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

JUSTIFICACIÓN DE ALGUNAS FUENTES

ESCALA ACTIVO (EDIFICIO). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

AFECCIONES > PROTECCIONES

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

LOCALIZACIÓN

ESCALA ACTIVO (SOLAR). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

PRINCIPALES CARACTRÍSTICAS DEL EDIFICIO

ESCALA ACTIVO (SOLAR). Presentación del activo seleccionado.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

•

Solar ocupado anteriormente por edificio de oficinas construido hace 35 años, con 3 plantas de aparcamiento bajo rasante.

•

El cliente sabe que la propiedad anterior tuvo que demolerlo, por patologías estructurales severas relacionadas con un incendio, por completo (excepto muros de sótano que contiene el terreno y losa de cimentación). Conoce de forma cercana a la propiedad.

•

El cliente informa al analista de que el desarrollo que ya tiene previsto hacer contemplará igualmente un parking bajo rasante, pero no supondrá excavar por debajo de la cota de la cimentación anterior y, por lo tanto, no realizará catas por debajo de la losa de hormigón.

•

La edificación bajo rasante demolida ocupaba el 100 % de la parcela.

•

El cliente tiene en su haber el estudio geotécnico que la propiedad del edificio incendiado realizó antes de ejecutar su desarrollo, el cual nos aporta.

•

El cliente además aporta: • Informe urbanístico sobre la parcela expedido por el Ayuntamiento en el que se constata que no solicitarán un estudio arqueológico por no encontrarse la parcela bajo un área de reserva. • Plano de levantamiento de la parcela. • Mapa estratégico del ruido de la ciudad. • Estudio de sombras arrojadas sobe la parcela por las edificaciones cercanas.

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ESCALA ACTIVO (SOLAR). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

GRUPO

AF ECCIONES

CARACT ERÍS T ICAS

INDICADORES ACTIVO SOLAR

DEFINICIÓN

NIVEL DE IMPACTO

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Visita in situ. Cajón bajo rasante al descubierto. No se realizan catas bajo la losa de cimentación. El impacto será nulo porque se sabe que el cliente va a desarrollar un proyecto que no necesita excavar por debajo de la cota de cimentación.

Infome de estado de urbanización tras realización de visita de inspección in situ a la calle en la que se localiza el solar.

B+

Google Maps. Si, frente a él, El Corte Inglés y el Hotel Villa Magna.

Ruidos.

Indicador que determina el nivel de ruidos por el que esta afectado un activo inmobiliario.

[1]- <55/ [2]- 55-60 [3]- 50-65 [4]- 65-75 [5]- >75 [6]- Nivel sonoro imposibilita la actividad inmobiliaria

Mapa Estratégico de Ruido de Madrid (2016) elaborado por el Ayuntamiento.

Fuera de ordenación.

Situación de disconformidad del activo con una nueva ordenación urbanística en vigor.

Informe urbanístico de la parcela recientemente expedido por el Ayuntamiento.

Elementos nocivos para la salud.

Indicador que tiene en cuenta posibles elementos nocivos para la salud, como tendidos eléctricos, antenas de telefonía, gas radón, etc.

[1]- No existen [2]- Existen sin afección [3]- Existen con afección baja [4]- Existen con afección media [5]- Existen con afección media alta [6]- Existen afección a la salud muy alta

CCC

Antenas telefonía: Ministerio de Economía y Empresa. No hay ninguna antena en el solar.

Protecciones.

Indicador que tiene en cuenta posibles protecciones existentes que puedan afectar al activo.

[1]- No afectado por protecciones [2]- Protección muy bajo coste < 1% PEM [3]- Ocupación bajo costo, entre el 1% y el 5% del PEM [4]- Media, entre el 10% y el 30% del PEM [5]- Ocupación muy alto costo, >30% del PEM [6]- Protección que hace que el desarrollo no sea viable

Geometría.

Indicador que determina si la geometría puede condicionar o esta condicionando el desarrollo óptimo del activo para el uso actual o otros usos alternativos.

[1]- Muy regular: Longitud de fachada y regularidad optimas [2]- Regular: Longitud de fachada optima y regularidad adecuada [3]- Regular-media: Longitud de fachada adecuada y regularidad adecuada [4]- Irregular media: Longitud de fachada adecuada y planta irregular [5]- Irregular: Longitud de fachada mínima y planta irregular [6]- Muy irregular: Longitud de fachada mínima y planta muy irregular

[1]- Solar no ocupado [2]- Puede estar ocupado por edificaciones, inquilinos, etc. muy bajo coste [3]- Puede estar ocupado por edificaciones, inquilinos, etc. bajo coste [4]- Puede estar ocupado por edificaciones, inquilinos, etc medio coste [5]- Puede estar ocupado por edificaciones, inquilinos, etc. alto coste [6]- Puede estar ocupado por edificaciones, inquilinos, etc. muy alto coste

Ocupación.

Indicador que tiene en cuenta el sobre coste vinculado con la ocupación del activo.

Obras de urbanización complementarias.

[1]- No son necesarias [2]- Coste muy bajo, < 1% del PEM Indicador que tiene en cuenta el coste de las obras de [3]- Coste bajo, entre 1% y 5% del PEM urbanización complementarias, como puede ser [4]- Coste alto, entre el 5% y el 30% del PEM colocar alumbrados, rehacer o hacer aceras, etc. [5]- Coste muy alto, > 30% del PEM [6]- Coste hace inviable su desarrollo

Localización.

Indicador que determina si el activo se encuentra en una zona próxima a un elemento singular reconocido de forma positiva o negativa.

Plano de levantamiento de la parcela.

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ESCALA ACTIVO (SOLAR). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

GRUPO

CARACT ERÍS T ICAS

S UBS UELO

INDICADORES ACTIVO SOLAR

DEFINICIÓN

NIVEL DE IMPACTO

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Visita de reconocimiento a la ubicación en la que se localiza el solar.

Excelentes: Vista panorámica de una ciudad o de un entorno natural / Muy buenas vistas: Vistas de una zona despejada con amplitud visual y agradable / Buenas vistas: Visas de una zona despejada y agradable / Vista normal: A calle amplia o plaza pequeña / Malas vistas: A calle estrecha próximo a edificios / Muy malas vistas: A zonas poco atractivas, cementerios, vertederos, pared medianera, etc.

[1]- Muy buenas [2]- Buenas [3]- Media buenas [4]- Medias malas [5]- Malas [6]- Muy malas

Topografía.

Indicador que tienen cuenta la pendiente del terreno.

[1]- Sin pendiente y superficie regular [2]- Pendiente < 10% y superficie regular [3]- Pendiente entre e 10% y 20% y superficie regular [4]- Pendiente entre e 20% y 40% y superficie irregular [5]- Pendiente entre e 40% y 70% y superficie irregular [6]- Pendiente> 70% y superficie irregular

No es un riesgo porque el solar está excavado y es completamente plano. Es una característica.

Servicios.

Indicador que tiene en cuenta la falta de cualquiera de estos servicios y el coste que pueden suponer los mismos.

[1]- Muy superior [2]- Superior [3]- Igual [4]- Inferior [5]- Muy inferior [6]- Inexistente

Visita in situ al entorno inmediato del solar.

Soleamiento.

Indicador que determina la exposición solar del activo. En zonas muy cálidas se trata de un indicador de riesgos negativo y en zonas frías positivo.

[1]- Muy buena exposición solar [2]- Buena exposición solar [3]- Moderada exposición solar [4]- Baja exposición solar [5]- Muy baja exposición solar [6]- No le da el sol

Estudio de sombras arrojadas por la edificación colindante sobre el solar.

Exposición a la calle.

Indicador que tiene en cuenta el grado de exposición a calle de un activo.

[1]- Muy alta [2]- Alto [3]- Media alto [4]- Medio bajo [5]- Bajo [6]- Muy bajo

Visita in situ al solar.

Tipo de terreno.

Indicador que tiene en cuenta el tipo de terreno existente y su afección al Presupuesto de Ejecución Material (PEM).

[1]- No afecta al coste de ejecución [2]- Muy baja < 1% PEM [3]- Baja, entre el 1% y el 5% del PEM [4]- Media, entre el 5% y el 30% del PEM [5]- Alta, >30% del PEM [6]- Imposibilita el desarrollo el activo

El cliente aporta estudio geoténico que la anterior propiedad realizó para el levantamiento de la edificación demolida.

Nivel freático.

Indicador que tiene en cuenta el posible sobre coste vinculado al nivel freático existente en el activo.

El cliente aporta estudio geoténico que la anterior propiedad realizó para el levantamiento de la edificación demolida.

Vistas.

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ESCALA ACTIVO (SOLAR). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

GRUPO

SUBSUELO

INDICADORES ACTIVO SOLAR

DEFINICIÓN

NIVEL DE IMPACTO

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Profundidad capa portante.

Indicador que tiene en cuenta el posible sobre coste vinculado a la profundidad de la capa portante del terreno.

El cliente aporta estudio geoténico que la anterior propiedad realizó para el levantamiento de la edificación demolida.

Contaminación.

Indicador que tiene en cuenta el posible sobre coste vinculado a la contaminación del terreno.

No es un riesgo porque el solar está excavado y no se pretende excavar más por debajo de la excavación. Es una característica.

Indicador que tiene en cuenta el posible sobre coste vinculado a la existencia de riesgos arqueológicos en el terreno.

Aunque no se vaya a excavar por debajo de la cota de cimentación, el ayuntamiento puede exigir hacer catas arqueológicas si existe indicios de yacimientos. Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. Se constata que no existe protección arqueológica y que el Ayuntamiento no exige catas.

Restos arqueológicos.

RATING OBTENIDO

AAA

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RATING OBTENIDO

ESCALA ACTIVO (SOLAR). Cuantificación de indicadores de riesgos.

4) ANÁLISIS DE RIESGOS ESPECÍFICOS, POR ALUMNO

ESCALA DESARROLLO (PATRIMONIO - EDIFICIO).

5) ANÁLISIS CUENTA EXPLOTACIÓN DEL DESARROLLO, POR ALUMNO

El cliente nos aporta una cuenta de explotación para la explotación del edificio de oficinas en estudio. Analizamos la cuenta de explotación y detectamos que: Sobre la componente de beneficios del promotor BP = VM – (S+C+GP): - Indicadores políticos y sociales. No se contempla ninguno en la CFM. - Indicadores sobre la experiencia del equipo. El cliente no justifica documentalmente la experiencia de ninguno de los equipos intervinientes durante la explotación del edificio. - Indicadores legislativos y urbanísticos. Todos se contemplan en el CFM y todos se cuantifican correctamente. Todas las fuentes son identificadas por el cliente y son de calidad, públicas (Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, etc) y de tipo documental, pero no están actualizados, fiabilidad media. - Indicadores sobre la evolución del mercado. Todos se contemplan en el CFM, pero presentan errores considerables. Justifica algunas de las fuentes en la que se ha basado para cuantificar estos indicadores, son de baja calidad. - Indicadores vinculados al beneficio del promotor. Todos se contemplan en el CFM y se cuantifican casi sin ningún error. El cliente nos aporta la mayoría de las fuentes tenidas en cuenta. - Indicadores económicos. Todos se contemplan en el CFM, pero los de la escala País (prima de riesgo, PIB, etc) no los cuantifica correctamente. Aporta algunas fuentes de calidad media, pero no todas. FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

ESCALA DESARROLLO (PATRIMONIO - EDIFICIO).

5) ANÁLISIS CUENTA EXPLOTACIÓN DEL DESARROLLO, POR ALUMNO

Sobre la componente de gastos = S + C+GP: Todos se contemplan en el CFM y todos se cuantifican correctamente. Fiabilidad alta. - Indicadores sobre el activo. Todos se contemplan en el CFM y se cuantifican sin errores. El cliente aporta fuentes de justificación con alta fiabilidad. - Indicadores sobre características urbanas y servicios. Todos se contemplan en el CFM y se cuantifican casi sin error. El cliente emplea fuentes de poca calidad. - Precio pagado por el edificio. El cliente nos informa del precio por el que adquirió el solar mediante escritura de compraventa. Lo cuantifica en el CFM correctamente, no se le olvida lo que pagó por él! Compró por un precio bastante por encima de lo que fijaba el mercado. - Indicadores sobre gastos del inversor. No se contemplan todos en el CFM (faltan fiscales y financieros). Aporta la mayoría de las fuentes, que son de alta calidad.

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BENEF ICIOS

ESCALA DESARROLLO (PATRIMONIO - EDIFICIO).

5) ANÁLISIS CUENTA EXPLOTACIÓN DEL DESARROLLO, POR ALUMNO

GRUPO

BENEF ICIOS

INDICADORES DES. PAT. EDIFICIO

DEFINICIÓN

NIVEL DE IMPACTO

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Sin fuentes.

Cuantificado Indicadores políticos.

Tenidos en cuenta a todas las posibles escalas de afección.

[1]- Tenidos en cuenta y cuantificados correctamente [2]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error bajo [3]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error medio [4]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error alto [5]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error muy alto [6]- No tenido en cuenta ni cuantificado

Cuantificada experiencia del equipo.

La experiencia del equipo de trabajo en proyecto similares, demostrada. Más de 5 años amplia experiencia.

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Sin fuentes.

Cuantificado indicadores sociales.

Indicador que tiene en cuenta los años de salario que tiene que dedicar la población de un entorno homogéneo a la adquisición del activo, con relación a la media del mercado.

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Sin fuentes.

Cuantificado indicadores Legislativos- Urb.

Tenidos en cuanta en la cuenta de explotación indicadores legislativos y urbanisticos.

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Son aportadas todas, pero no están actualizadas.

Cuantificada evolución del mercado.

Indicadores de evolución del mercado a escala barrio o zona homogénea tenidos en cuenta.

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Aporta algunas de las tenidas en cuenta, de baja calidad.

Cuantificados indicadores beneficio.

Tenido en cuenta todos los indicadores vinculados a la componente beneficio.

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Aporta la mayoría de las fuentes utilizadas.

Cuantificado indicadores económicos.

[1]- Tenidos en cuenta y cuantificados correctamente [2]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error bajo Tenido en cuenta indicadores económicos a todas las [3]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error medio escalas, país, ccaa, provincia y ciudad. [4]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error alto [5]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error muy alto [6]- No tenido en cuenta ni cuantificado

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Son aportadas algunas, de calidad media.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

ESCALA DESARROLLO (PATRIMONIO - EDIFICIO).

5) ANÁLISIS CUENTA EXPLOTACIÓN DEL DESARROLLO, POR ALUMNO

GRUPO

INDICADORES DES. PAT. EDIFICIO

G AST OS

Cuantificado indicadores del activo.

G AST OS

Cuantificadas características urbanas y servicios.

G AST OS

Precio de Activo + / -

G AST OS

Cuantificados gastos del inversor.

DEFINICIÓN

NIVEL DE IMPACTO

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto.El cliente aporta fuentes de alta fiabilidad.

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto.El cliente aporta fuentes de baja calidad.

CCC

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Precio acreditado mediante escritura de compra.

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Aporta el cliente la mayoria de las fuentes, que son de calidad alta.

CONDICIONANTE

[1]- Tenidos en cuenta y cuantificados correctamente [2]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error bajo Indicador que tiene en cuenta el tiempo medio que se [3]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error medio tarda en alquilar un activo. [4]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error alto [5]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error muy alto [6]- No tenido en cuenta ni cuantificado [1]- Tenidos en cuenta y cuantificados correctamente [2]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error bajo Se ha tenido en cuenta en la cuanta de explotación [3]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error medio las características urbanas del entorno del activo y sus [4]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error alto servicios. [5]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error muy alto [6]- No tenido en cuenta ni cuantificado Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. [1]- Tenidos en cuenta y cuantificados correctamente Será total si se calcula desde el momento de la [2]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error bajo construcción o última rehabilitación integral y será [3]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error medio residual si se calcula desde la fecha de realización [4]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error alto del rating Vivienda 100 años, oficinas 50 años, [5]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error muy alto locales 50 años, naves 30 años, hotelero 30 años, [6]- No tenido en cuenta ni cuantificado etc. [1]- Tenidos en cuenta y cuantificados correctamente [2]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error bajo Indicador que tiene en cuenta el porcentaje medio de [3]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error medio ocupación de los activos en alquiler en una zona. [4]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error alto [5]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error muy alto [6]- No tenido en cuenta ni cuantificado

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RATING OBTENIDO

ESCALA DESARROLLO (PATRIMONIO - EDIFICIO).

5) ANÁLISIS CUENTA EXPLOTACIÓN DEL DESARROLLO, POR ALUMNO

ESCALA DESARROLLO (PROMOCIÓN SOBRE SOLAR).

5) ANÁLISIS CUENTA EXPLOTACIÓN DEL DESARROLLO, POR ALUMNO

El cliente nos aporta una cuenta de explotación para el desarrollo de un edificio de oficinas en el solar objeto de estudio. Analizamos la cuenta de explotación y detectamos que: Sobre la componente de beneficios del promotor BP = VM – (S+C+GP): - Indicadores legislativos y urbanísticos. Todos se contemplan en el CFM y todos se cuantifican correctamente. Todas las fuentes son identificadas por el cliente y son de calidad, públicas (Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, etc). - Indicadores económicos. Todos se contemplan en el CFM, pero los de la escala Provincia y Comunidad Autónoma (desconfianza empresarial, etc) no los cuantifica correctamente. Aporta algunas fuentes de calidad media, pero no todas. - Indicadores vinculados al beneficio del promotor. Todos se contemplan en el CFM pero se cuantifican bastante mal. El cliente no justifica las fuentes tenidas en cuenta. - Indicadores sobre la experiencia del equipo. El cliente justifica documentalmente la experiencia de todos los equipos intervinientes en el desarrollo (2 años) excepto de aquella del equipo redactor del proyecto, que no la justifica de ningún modo. - Indicadores políticos y sociales. No se contempla ninguno en la CFM. - Indicadores sobre la evolución del mercado. Todos se contemplan en el CFM, excepto el de la evolución de los precios. No justifica ninguna fuente en la que se haya basado para cuantificar estos indicadores.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

ESCALA DESARROLLO (PROMOCIÓN SOBRE SOLAR).

5) ANÁLISIS CUENTA EXPLOTACIÓN DEL DESARROLLO, POR ALUMNO

Sobre la componente de gastos = S + C+GP: - Indicadores sobre construcción. Todos se contemplan en el CFM y todos se cuantifican correctamente. Fiabilidad alta. - Indicadores sobre gastos del inversor. Se contemplan todos en el CFM, pero no los relacionados con los de la comercialización. Aporta algunas fuentes de calidad media, pero no todas. - Indicadores sobre el activo. Todos se contemplan en el CFM pero se cuantifican con algunos errores. El cliente aporta fuentes de justificación con baja fiabilidad. - Indicadores sobre características urbanas y servicios. Todos se contemplan en el CFM pero se cuantifican bastante mal. El cliente justifica las fuentes, que son de calidad media. - Precio pagado por el solar. El cliente nos informa del precio por el que adquirió el solar mediante escritura de compraventa. Lo cuantifica en el CFM correctamente, no se le olvida lo que pagó por él! Compró por un precio medio, acorde al mercado.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

BENEF ICIOS

ESCALA DESARROLLO (PROMOCIÓN SOBRE SOLAR).

5) ANÁLISIS CUENTA EXPLOTACIÓN DEL DESARROLLO, POR ALUMNO

GRUPO

BENEF ICIOS

INDICADORES DES. PROM. SOLAR

DEFINICIÓN

NIVEL DE IMPACTO [1]- Tenidos en cuenta y cuantificados correctamente [2]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error bajo [3]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error medio [4]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error alto [5]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error muy alto [6]- No tenido en cuenta ni cuantificado

Cuantificado indicadores Legislativos- Urb.

Tenidos en cuanta en la cuenta de explotación indicadores legislativos y urbanisticos.

Cuantificado indicadores económicos.

[1]- Tenidos en cuenta y cuantificados correctamente [2]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error bajo Tenido en cuanta indicadores económicos a todas las [3]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error medio escalas, país, ccaa, provincia y ciudad. [4]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error alto [5]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error muy alto [6]- No tenido en cuenta ni cuantificado

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Son aportadas todas, y todas son de calidad.

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Son aportadas algunas, de calidad media.

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. No aporta ninguna de las tenidas en cuenta.

Cuantificados indicadores beneficio.

Tenido en cuenta todos los indicadores vinculados a la componente beneficio.

Cuantificada experiencia del equipo.

La experiencia del equipo de trabajo en proyectos similares, demostrada. Más de 5 años amplia experiencia.

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Son aportadas casi todas y estas son fiables.

BENEF ICIOS

Cuantificado indicadores sociales.

Indicadores sociales tenidos en cuenta en la cuenta de explotación.

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Sin fuentes.

BENEF ICIOS

Cuantificado Indicadores políticos.

Tenidos en cuenta a todas las posibles escalas de afección.

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Sin fuentes.

Indicadores de evolución del mercado a escala barrio o zona homogénea tenidos en cuenta.

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto.No aporta ninguna de las tenidas en cuenta.

BENEF ICIOS

Cuantificada evolución del mercado.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

INDICADORES DES. PROM. SOLAR

DEFINICIÓN

NIVEL DE IMPACTO

CONDICIONANTE

FUENTE DE INFORMACIÓN

FIABILIDAD FUENTE PROPUESTA

Tenidos en cuenta indicadores construcción.

No tiene descripción.

Cuantificados gastos del inversor.

Precio de venta con respecto a la media de la zona en activos similares.

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Son aportadas algunas, de calidad media.

G AST OS

Cuantificado indicadores del activo.

El inversor ha tenido que tener en cuenta todos los indicadores que pueden llegar a afectar al activo.

BB+

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. El cliente aporta fuentes, de baja fiabilidad.

G AST OS

Cuantificadas características urbanas y servicios.

[1]- Tenidos en cuenta y cuantificados correctamente [2]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error bajo Se ha tenido en cuenta en la cuenta de explotación [3]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error medio las características urbanas del entorno del activo y sus [4]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error alto servicios. [5]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error muy alto [6]- No tenido en cuenta ni cuantificado

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Son aportadas por el cliente y son de calidad media.

Precio de Activo + / -

[1]- Tenidos en cuenta y cuantificados correctamente [2]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error bajo Precio pagado por el activo por encima o por debajo [3]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error medio del precio medio de la zona de activos similares. [4]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error alto [5]- Tenidos en cuenta y cuantificados con un error muy alto [6]- No tenido en cuenta ni cuantificado

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Precio acreditado mediante escritura de compra.

G AST OS

ESCALA DESARROLLO (PROMOCIÓN SOBRE SOLAR).

5) ANÁLISIS CUENTA EXPLOTACIÓN DEL DESARROLLO, POR ALUMNO

GRUPO

G AST OS

CCC

Fuentes utilizadas por el cliente para la elaboración del Cash flow del desarrollo de oficinas propuesto. Fuentes aportadas de alta fiabilidad.

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019

RATING OBTENIDO

ESCALA DESARROLLO (PROMOCIÓN SOBRE SOLAR).

5) ANÁLISIS CUENTA EXPLOTACIÓN DEL DESARROLLO, POR ALUMNO

A PROFESORES Y ALUMNOS

MUCHAS GRACIAS

FRANCISCO JOSÉ PASTÓ DE LA POZA JUEVES, 25 DE JULIO DE 2019