VERSLAG VAN DE VASTGOEDMARKT IN MARBELLA 2023-2024
Door Christopher Clover
Oprichter en Managing Director van Panorama Properties, hij brengt al meer dan 50 jaar verslag uit over de vastgoedmarkt in Marbella.
De residentiële vastgoedmarkt in de omgeving van Marbella heeft, een buitengewone toename van de activiteit gekend, met ongekende verkoopcijfers in alle prijsklassen.
Deze uitzonderlijke groei heeft een impact gehad op alle sectoren van de economie van Marbella, zoals, onder andere, toerisme, de opening van nieuwe prestigieuze hotels en restaurants, de bouw van nieuwe woningen en renovatie van oude woningen, en vrijwel alle activiteiten gerelateerd aan de diensten- en horecasector.
Velen beschrijven de toename van de activiteit sinds het einde van de pandemie als intens, bijna hectisch.
DE MARKT VOOR LUXEWONINGEN BEREIKT
WERELDWIJD
HISTORISCHE NIVEAUS
De luxemarkt heeft historische verkoopniveaus bereikt, niet alleen in de vastgoedsector, maar in alle andere goederen- en dienstensectoren wereldwijd. Het topsegment van de luxemarkt heeft het pessimisme dat heerst in sommige andere sectoren van de economische markt getrotseerd.
Hoewel het niet te ontkennen valt dat de pandemie veel schade heeft aangericht, zowel aan individuen als aan sectoren, hebben de meest vermogende individuen een recordstijging van hun totale vermogen en fortuin gezien. Volgens Forbes zijn er sinds mei 2023 2.640 miljardairs in de wereld. Dat is 20 keer zoveel als in 19871. Vandaag beschikken de rijken over
meer liquide middelen dan ooit tevoren, een feit dat natuurlijk de luxueuze vastgoedmarkt voedt, niet alleen in Marbella maar over de hele wereld.
Neem bijvoorbeeld de ‘supercar’-markt: begin 2023 noteerde Rolls-Royce een recordaantal bestellingen per jaar, ondanks het feit dat de gemiddelde prijs van deze auto’s rond een half miljoen euro ligt. Ook het aantal bestellingen voor de volledig elektrische Spectre, die eind 2023 op de markt komt, overtrof alle verwachtingen.2
Net als Ferrari, dat tussen januari en september 2022 20% meer auto’s verkocht dan in dezelfde periode het jaar daarvoor.3 En mode- en beautygigant Chanel dat in privébezit is zag zijn omzet in 2022 met 17% stijgen tot $17 miljard.4 egelijkertijd boekte Richemont, eigenaar van onder andere Cartier, Van Cleef & Arpels, JaegerLeCoultre en Piaget in 2022 ook een recordomzet 5
1. Forbes: “Forbes’ 37th Annual World’s Billionaires List: Facts And Figures 2023”
2. Reuters: “Rolls-Royce rides ongoing luxury demand to sales record in 2022”, 9 januari 2023
3. The Economist: “The priciest cars are selling fast”, 12 januari 2023
4. Business of Fashion: “Chanel to Double Capital Investments, Bolster ‘Ultimate Luxury Experience”, 25 mei 2023
Bijna overal waar we kijken, zien we dezelfde trend. LVMH Moët Hennessy Louis Vuitton werd het eerste Europese bedrijf dat een marktwaarde van 500 miljard dollar bereikte,6 terwijl 95% van alle luxemerken in 2022 een positieve samengestelde jaarlijkse groei liet zien. De reismarkt is in volle bloei, en vijfsterrenhotels breken wereldwijd bezettingsrecords. Ondanks de economische problemen en de vertraging van de Amerikaanse markt dit jaar, zal de luxesector als geheel blijven groeien, zij het in een wat lager tempo, omdat de welgestelde consument blijft reizen en geld uitgeven.7
MARBELLA BLIJFT EEN SYMBOOL VAN INTERNATIONAAL PRESTIGE
Met het voortzetten van de trend voortzettend die meer dan zes decennia geleden begon, heeft Marbella zijn status als toeristische bestemming bij uitstek geconsolideerd, en trekt het zowel de gevestigde rijken als de nieuwe rijken aan die huizen in het gebied hebben opgekocht. Maar de aantrekkingskracht gaat veel verder: vraag het maar aan een van de duizenden gezinnen uit de hele wereld die ervoor gekozen hebben om van Marbella hun thuis te maken.
Aan de top van de vastgoedmarkt trekt Marbella steeds meer kopers aan die niet alleen op zoek zijn naar vakantieaccommodatie, die meestal kleiner is dan de gewone verblijfplaats, maar ook naar een tweede of derde ‘eerste woning’, oftewel, een plek waar ze enkele maanden per jaar kunnen wonen, of het hele jaar door als ze dat willen.
Het bezitten van een huis in Marbella is altijd een symbool geweest van internationaal prestige, en vandaag meer dan ooit, zoals onze burgemeester, Ángeles Muñoz, zegt: “Marbella onderscheidt zich van andere toeristische bestemmingen door het aanbieden van een exclusieve mix van grote hotelmerken, residentiële accommodatie, diensten en faciliteiten, waardoor onze positie als een van de wereld meest toonaangevende resort steden wordt verstevigd”.
De beschikbaarheid van eersteklas vastgoed in de omgeving van Marbella is een van de belangrijkste factoren die luxekopers aantrekken.
De luxe vastgoedmarkt van Marbella heeft een diepgaande transformatie ondergaan en de hoogste niveaus van verfijning bereikt. Terwijl Marbella mensen met een traditionele smaak van over de hele wereld blijft aantrekken, belichamen nieuwe en gerenoveerde woningen het toppunt van luxe en design van wereldklasse, kwaliteit en geavanceerde technologie. De beschikbaarheid van eersteklas woningen in de omgeving van Marbella is op zich al een van de belangrijkste factoren die kopers van luxe aantrekken.
5. Israeli Diamond: “Richemont’s Sales Up 24% in H1 2022”, 25 mei 2023
6. “LVMH becomes first European company to hit $500bn market value”
7. Luxe: “The Future Of Luxury: Seven Trends To Stay Ahead In 2023”, 10 januari 2023
In een jaar-op-jaar vergelijking hebben Marbella, Estepona en Benahavís de volgende verkopen geregistreerd:
Bron: Spanish Ministry of Public Works www.fomento.gob.es
Er dient opgemerkt te worden dat deze statistieken alleen het aantal verkochte eigendommen per jaar tonen, volgens de akten uitgegeven bij de notaris, en niet de off-plan verkopen of de verkochte in aanbouw zijnde woninge.
KERNCIJFERS VOOR DE MARKT: vraag, aanbod en prijzen
De hausse in de verkoop van vastgoed in 2022 in alle prijsklassen in Marbella, Estepona en Benahavís - de ‘Gouden Driehoek’ - brak alle oude records met een stijging van het verkoopvolume van 20%. Hetzelfde gold voor de rest van het land, met een stijging van de totale vastgoedinvesteringen in Spanje met een derde in 2021 tot €17,5 miljard, een cijfer dat nog nooit eerder is gezien in Spanje.8
De grafieken rechts laten de historische postpandemische boom in vastgoed in Spanje en de Marbella regio zien, terwijl de specifieke verkoopcijfers opgenomen zijn in de tabel bovenaan de pagina.
Helaas geven de officiële statistieken niet alle informatie die dienstig zou kunnen zijn bij het samenstellen van dit rapport, zoals het aantal verkopen in verschillende prijscategorieën, of zelfs off-plan of in aanbouw zijnde reeds verkocht woningen. In deze gevallen moeten we de markt meer analyseren aan de hand van voorkeuren, trends en informele gesprekken met andere lokale instanties.
De sterke rentestijgingen in Spanje en in de hele westerse wereld tijdens het vierde kwartaal van 2022, evenals de ‘recordhoogte van de markt’ in de voorgaande maanden, hebben geleid tot een piek in de verkoopvolumes op nationaal niveau,
Evolutie van de verkoop in Spanje sinds 2007
Verkoopprestaties in Marbella, Estepona en Benahavís sinds 2007
BenahavísEsteponaMarbella Totaal aantal verkopen
ook in de omgeving van Marbella. Maar terwijl de stijgende rentevoeten het kopen van een huis in het algemeen duurder hebben gemaakt, wordt in het luxesegment van Marbella minder dan 10 procent van de vastgoedverkopen gedaan met een hypotheek. Met “luxesegment” bedoelen we de eigendommen met een verkoopprijs van meer dan EUR 2 miljoen.
In feite zien we tot nu toe in 2023 zelfs een sterkere verkoop van luxevastgoed dan in 20229, waarbij sommige makelaars een verkoopstijging tot 20% melden aan de bovenkant van de markt. Een vergelijkbare gestage toename van prime en ultraprime vastgoed is ook te zien in Londen, Dubai en Miami.10, 11, 12
In de bovenstaande grafiek, waarin de verkoopstatistieken van het eerste kwartaal van de
Volgens Idealista, het grootste vastgoedportaal van Spanje, is het aantal te koop staande woningen in de provincie Málaga op haar website het afgelopen jaar met gemiddeld 6% gedaald.13 Uit een studie die Idealista heeft uitgevoerd voor Panorama blijkt dat de voorraad te koop staande woningen in Marbella van het eerste kwartaal van 2022 tot het eerste kwartaal van 2023 met gemiddeld 8,83% is gedaald, en met wel 40% in bepaalde belangrijke prime of super prime gebieden. Het is duidelijk, en in overeenstemming met AANTAL VERKOPEN IN HET EERSTE KWARTAAL VAN 2023 VERGELEKEN MET VOORGAANDE JAREN
afgelopen jaren met elkaar worden vergeleken, is te zien dat de verkopen in het eerste kwartaal van 2023 nog steeds 18% boven de niveaus van vóór de pandemie liggen, een duidelijk teken van een aanhoudend solide markt.
A SHORTAGE IN SUPPLY
9. Brainsre News: “The sale of luxury homes in Spain soars by 55% and their price increases by 13%”, 14 juli 2023
10. Idealista: “La compra de viviendas de lujo ‘a tocateja’ alcanza el 70% de las operaciones en Londres”, 7 juli 2023
11. Gulf Business: “Dubai’s real estate market reports double-digit surge in June”, 5 juli 2023
12. Miami Realtors: “Miami Real Estate Luxury Home Sales Continue Surging Ahead of Pre-Pandemic Levels”, 18 mei 2023
13. Idealista: “La caída del stock dispara los precios de venta de la vivienda en la costa”, 26 juni 2023
Een slinkende voorraad aan eigendommen in combinatie met een groeiende vraag gaat altijd hand in hand met stijgende vraagprijzen.
de wetten van vraag en aanbod, dat een afnemende woningvoorraad in combinatie met een groeiende vraag de verkoopprijzen altijd zal opdrijven.
Een bewijs van het tekort aan nieuwe of gerenoveerde woningen is het relatief lage aantal bouwprojecten dat vorig jaar in Marbella werd goedgekeurd. Van de 7.075 woningen goedgekeurd door de Architectenvereniging van Malaga in 2022 bevonden er zich slechts 690 in Marbella, terwijl 1.067 bestemd waren voor Estepona, 909 voor Mijas en 157 voor Benahavís.14
De belangrijkste reden voor het verminderde aantal goedgekeurde projecten in Marbella is ongetwijfeld het gebrek aan stedelijke grond, een probleem dat
minstens tien jaar teruggaat. Dit heeft niet alleen geleid tot een stijging van de prijs van stedelijke grond, maar heeft projectontwikkelaars ook aangemoedigd om stedelijke grond in Estepona of Benahavís te kopen. Hoewel met de definitieve goedkeuring van Marbella’s nieuwe Algemeen Stedelijk Ontwikkelingsplan (P.G.O.U.) gepland voor 2024 (al voorlopig goedgekeurd op 30 maart 2023), nieuwe stedelijke grond op de markt zal komen gezien de tijd die nodig is voor het ontwikkelings- en bouwproces, is het zeer waarschijnlijk dat het woningtekort nog minstens drie tot vier jaar zal aanhouden.
INCREASE IN PRICES
De startprijzen in alle prijscategorieën in Marbella zijn tussen juni 2022 en juni 2023 gemiddeld 15% gestegen, en hebben een nieuw recordbedrag bereikt van 4.233 euro/m2 - ongeveer het dubbele van de gemiddelde prijs per m2 van 10 jaar geleden.15 Hoewel dit cijfer geen werkelijke verkoopprijzen weergeeft, illustreert het duidelijk wat de gemiddelde stijging van de werkelijke verkoopprijzen in Marbella is geweest.
14. Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga: “Estadísticas de vivienda: Viviendas visadas 2022”, 12 januari 2023
15. Idealista: “Evolución del precio de la vivienda en venta en Marbella”, Juni 2023
Er zijn statistieken van de gemiddelde verkoopprijzen beschikbaar voor de hele provincie Málaga via de Estadística Registral Inmobiliaria van het Colegio de Registradores (Vastgoedregister van de Bewaarders van het Kadaster), die provincie-brede prijsstijgingen van 3,4% voor nieuwbouwwoningen en 11,2% voor tweedehandse woningen heeft geregistreerd.16 De officiële statistieken voor nieuwbouwwoningen zijn echter niet betrouwbaar, omdat ze alleen worden geregistreerd wanneer de verkoopakten worden uitgevoerd en dus geen off-plan of verkopen van vastgoed onder constructie omvatten.
Prognose van de verkoopprijs
Ondanks de sterke prijsstijging van de afgelopen twee jaar zijn er sterke aanwijzingen dat de prijzen in Marbella, zelfs op de huidige niveaus,17 zeer concurrerend blijven:
De prijzen in Marbella blijven, zelfs op het huidige niveau, zeer competitief: van de 50 duurste gemeenten in Spanje staat Marbella slechts op nummer negen... en wereldwijd staat Marbella op de 16e plaats, met Monaco aan kop als duurste stad ter wereld...
Van de 50 duurste gemeenten in Spanje is Marbella slechts nummer negen op de lijst, aangevoerd door Sant Josep de Sa Talaia op Ibiza met 6.295 euro/m2
Wereldwijd staat Marbella op de 16e plaats, net voor Madrid en Dubai, volgens het 2023 ‘The Wealth Report’ van internationaal adviesbureau Knight Frank, met Monaco aan kop als duurste stad ter wereld om prime vastgoed te kopen, met een gemiddelde verkoopprijs van meer dan 50.000 euro/m2
Over het algemeen variëren de prijzen voor nieuwbouw of gerenoveerde luxe appartementen in de omgeving van Marbella van 6.000 euro/m2 tot 25.000 euro/m2 in de meest gewilde strandgebieden van de Golden Mile, en soms zelfs meer in het geval van zeer exclusieve woningen. De prijzen voor nieuwbouw of gerenoveerde villa’s in dit gebied variëren van 8.000 euro/m2 tot 14.000 euro/m2
Volgens een artikel van de Bank van Spanje van juni 2023 zal, ondanks de stijging van de rente op hypothecaire leningen, “ten gevolge van de schaarste aan nieuwbouw, de hoge kosten van bouwmaterialen en de gunstige vermogenspositie van de verschillende kopers op de markt, de prijs van woningen blijven weigeren te dalen, niettegenstaande de andere variabelen van de woningmarkt, zoals het verkoopvolume of het aantal woningen dat is goedgekeurd voor de bouw”.18
16. Registradores: “Estadística Registral Inmobiliaria Anuario 2022”
17. Idealista: “Los 50 municipios más caros para comprar casa”, 12 april 2023
18. Banco de España: “El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, y su relación con los precios”, 13 juni 2023
EEN STEEKPROEF VAN WERKELIJKE VERKOOPPRIJZEN
STEEKPROEF VAN VERKOCHTE APPARTEMENTEN IN VERSCHILLENDE WOONWIJKEN IN 2023
Veranda’s: 50% - Terrassen: 25% - Dakterrassen: 25%
Milla de Oro Marbella centrum P. Banús N. Andalucía Estepona Benahavís
*Eerste lijn van het strand **Nabij de zee
WOONWIJKEN IN 2023 Kelder: 60% Garage: 30% Veranda: 50% Terras: 20% Solarium: 10%
Altos de Salamanca Goede staat
Azalea Beach** Gerenoveerd Las Chapas Playa* Te renoveren
Lomas Pueblo Goede staat Oasis Club** Gerenoveerd Castiglione
Marbella Este Milla de Oro Puerto Banús San Pedro de Alcántara
*Eerste lijn van het strand **Nabij de zee
Het is het beste om prijzen te analyseren op basis van werkelijke verkoopprijzen. In deze grafieken hebben we de werkelijke verkoopprijzen per vierkante meter opgenomen van een selectie van typische woningen die in de eerste helft van 2023 zijn verkocht.
VOORBEELD VAN VERKOCHTE VILLA’S IN VERSCHILLENDE WOONWIJKEN IN 2023
Kelder: 60% Garage: 30% Veranda: 50% Terras: 20% Dakterras: 10%
VOORBEELD VAN VERKOCHTE APPARTEMENTEN IN PUENTE ROMANO, GOLDEN MILE, IN 2023
Portieken: 50% - Terrassen: 25% - Dakterras: 25%
Puente Romano Fase II Gerenoveerd
Puente Romano Fase II Gerenoveerd
Marina Puente Romano Jardín Persa Goede staat
Romano Jardín Persa Gerenoveerd
Uno* Gloednieuw Hotel Puente Romano Gerenoveerd
Hoewel de opleving na de pandemie afkoelt en de inflatie is afgenomen tot een onderliggend percentage van 5,9% in juni 2023, denken wij dat de prijzen zullen blijven stijgen, hoewel de stijging in de komende maanden gematigder zal zijn.
WIE KOOPT?
Hoewel de aan- en verkoop van woningen door Spanjaarden een altijd aanwezig fenomeen is, en de basis vormt van de vastgoedmarkt van Marbella in het algemeen, wordt minstens 90% van de huizen met een waarde van meer dan 2 miljoen euro verkocht aan buitenlanders.
In de autonome gemeenschap van Andalusië als geheel werden 15% van de vastgoedtransacties uitgevoerd door buitenlanders, terwijl dit cijfer meer dan verdubbelt tot 34% in de provincie Malaga.
Qua nationaliteit zijn Britten nog steeds de belangrijkste kopers in de provincie Malaga, met 16% van alle transacties, gevolgd door Zweden en Nederlanders, met respectievelijk 12% en 8%, op de hielen gezeten door de Belgen, Fransen en Duitsers.19
Hier moet opgemerkt worden dat de Zweedse en Noorse markten sterk zijn gegroeid en hun marktaandeel de afgelopen jaren geleidelijk hebben vergroot. Aan de andere kant was er de afgelopen twee jaar een sterke instroom van de Poolse markt, evenals kopers uit Oost-Europa, ongetwijfeld gemotiveerd door de oorlog in Oekraïne, maar ook om dezelfde redenen als de meeste andere kopers: de wens om van levensstijl te veranderen naar een warmer klimaat, in een gebied met een hoge levenskwaliteit in het uiterste zuiden van Europa, weg van de potentiële problemen en gevaren van MiddenEuropa.
Marbella is en blijft ook een favoriete bestemming van toeristen uit het Midden-Oosten die al sinds het einde van de jaren 1970 huizen kopen in het gebied en waar vandaag de dag velen overwegen om een huis te kopen, niet alleen voor hun vakantie, maar ook als middel om het Spaanse “Gouden Visum” te verkrijgen. Er zijn momenteel tijdens het zomerseizoen
AANKOPEN DOOR BUITENLANDERS
GEREGISTREERD IN DE AUTONOME GEMEENSCHAP ANDALUSIË IN 2022
Hoewel de aan-en verkoop van woningen door Spanjaarden een altijd aanwezig fenomeen is, en de basis vormt van de vastgoedmarkt van Marbella in het algemeen, wordt minstens 90% van de huizen met een waarde van meer dan 2 miljoen euro verkocht aan buitenlanders.
rechtstreekse vluchten naar Malaga vanuit Bahrein, Abu Dhabi, Qatar, Egypte, Turkije, Koeweit en SaudiArabië.20
Sinds begin 2022 heeft de aanzienlijke toename van de sterkte van de dollar ten opzichte van de euro Amerikaanse burgers aangemoedigd om huizen te kopen in ons gebied, dit getuigt van de groeiende populariteit van het huidige Marbella over de hele wereld. United Airlines biedt nu directe vluchten van New York naar Málaga, hetgeen deze groeiende interesse in Marbella en de Costa del Sol in het algemeen weerspiegelt.
19. Registradores: Estadística Registral Inmobiliaria Anuario 2022 (page 84) 20. Diario Sur: “Málaga estará conectada con vuelo directo con 130 ciudades del mundo este verano”, 25 maart 2023
NIEUWBOUW
Er zijn al merkwoningen in Marbella Merkwoningen of Branded Residences zijn het resultaat van partnerschap tussen een prestigieus merk en gerenommeerde en verfijnde ontwikkelaars waar alle partijen baat bij hebben:
Het merk profiteert van de uitgebreide publiciteit en van inkomsten uit licentierechten en klantenbinding.
De projectontwikkelaar profiteert van het feit dat hij zijn product kan onderscheiden van andere producten op de markt; van een breder klantenbestand, waaronder volgelingen van het merk; van de mogelijkheid om tegen een hogere prijs te verkopen vanwege het prestige van het merk; en van de door de koper ervaren garantie dat hij een merkproduct van hoge kwaliteit koopt.
De koper profiteert van de extreem hoge kwaliteit en de nauwgezette aandacht voor details die het merk vereist met betrekking tot alle aspecten van de bouw, de ontwikkeling zelf en het beheer van
de ontwikkeling zodra het project is voltooid; de uitzonderlijke kenmerken van wereldklasse op het gebied van ontwerp en afwerking; het prestige dat wordt geassocieerd met het merk in kwestie; en het toegenomen verhuurpotentieel dat deze merkassociatie met zich meebrengt.
Op dit moment is de leider in de Branded Residences sector van Marbella Grupo Sierra Blanca, de ervaren projectontwikkelaar, geleid door Pedro Rodríguez en zijn zonen Carlos en Luis. Zij introduceerden het concept in Marbella, en boekten een doorslaand succes met het wooncomplex Epic by Fendi (Epic Marbella by Fendi Casa) en Karl Lagerfeld Villas, en meer recent kondigden zijn hun samenwerking met Dolce & Gabbana21 voor hun nieuwe Marbella Design Hills project aan. Dit nieuwe project heeft een aanzienlijke omvang en reikwijdte, met ongeveer 90 appartementen van de hoogste kwaliteit, een plein met winkels en restaurants, allemaal gebouwd op een terrein van 80.000 m2 in de onmiddellijke nabijheid van de vorige twee projecten.
21. Europa Press: “Dolce & Gabbana desembarca con Sierra Blanca Estates en el sector hotelero con un primer proyecto en Marbella”, 4 april 2023
De marktleider in de residentiële merksector in Marbella is vandaag de ervaren ontwikkelaar Grupo Sierra Blanca, geleid door Pedro Rodríguez. Ze introduceerden het concept in Marbella en boekten een doorslaand succes met het residentieel complex Epic Marbella by Fendi (Epic Marbella by Fendi Casa) en Karl Lagerfeld Villas, en meer recent met de aankondiging van hun samenwerking met Dolce & Gabbana voor hun nieuwe Marbella Design Hills project.
Binnenkort wordt, in samenwerking met Urbania, begonnen met de bouw van de eerste Elie Saab Villas in Spanje, met, in eerste instantie, vijf villa’s aan de weg naar Camoján.
The Banyan Tree brengt zijn bruisende concept naar de heuvels van Marbella met de opening van Angsana Real de La Quinta in 2026. Naast 90 kamers en suites die geïntegreerd zijn in de natuur, komen er woningen van het Angsana merk met voorzieningen zoals een eigen binnenplaats, zwembad, dagelijkse reiniging en onderhoud.
Voor 2024 staat de bouw van de Four Seasons urbanización gepland, ontworpen door de wereldberoemde architect Richard Meier. Het project omvat een Four Seasons hotel met 165 kamers en suites, 260 privéwoningen en 40 villa’s van hoogwaardige kwaliteit met het beste ontwerp... dit alles onder leiding van Four Seasons.
Het W merk van Marriott gaat het W Resort Marbella ontwikkelen, een hotel- en wooncomplex van EUR 200 miljoen op een van de laatst beschikbare percelen aan het strand in de gemeente. Het project omvat een luxe W hotel met 186 kamers, twee gebouwen met 89 appartementen en nog eens 109 luxe woningen, alle beheerd door Marriott.
Tierra Viva is een indrukwekkend nieuw project, ontwikkeld in samenwerking met Automobili Lamborghini, en bestaat uit 53 exclusieve luxe villa’s in Benahavís, alle met uitzicht op zee en een buitengewoon design en afwerking. Het is het eerste project in Spanje voor Dar Global PLC, de internationale dochteronderneming van Dar Al Arkan Development, een gerenommeerd Saoedisch vastgoedbedrijf dat in handen is van de overheid. In feite omvat het merk of ‘branded’ concept niet alleen woningen, maar ook naar vrijetijdsbesteding: het iconische Puente Romano Beach Resort aan de Golden Mile was de locatie die Fendi koos om de Chiringuito Beach Club en winkel van het merk te openen. En Marbella’s chef Dani García die een Michelinster bezit ging samen met de Mosh Group een samenwerking aan met Dolce & Gabbana voor de herlancering van La Cabane Beach Club in Los Monteros.
Zwembad aan het strand bij Hotel El Fuerte
INVESTERING IN EN RENOVATIE VAN HOTELS ZOALS NOOIT TEVOREN IN MARBELLA
De evolutie van Marbella is gepaard gegaan met enorme investeringen, niet alleen in nieuwe woningen en merkhotels, maar ook in de renovatie van oudere hotels, in lijn met de markttrends van de afgelopen decennia en de verwachte versnelling van deze trends in de toekomst.
Het voormalige medische hotel Incosol, dat in 1973 werd geopend door generaal Franco zelf en bijna tien jaar geleden werd gesloten, zal worden gerenoveerd door de Llanga Capital-groep.22 De renovatie moet eind 2025 klaar zijn, om het opnieuw te lanceren als een luxe vijfsterrenhotel met 160 kamers, gespecialiseerd in gezondheid en wellness, met poliklinische en chirurgische faciliteiten. Er zal meer dan 150 miljoen euro in het project worden geïnvesteerd.
Het Andalucía Plaza Hotel is nu het Hard Rock Hotel Het werd oorspronkelijk in 1973 geopend door José Banús en werd in 2021 overgenomen door Stoneweg Hospitality & Bain Capital Credit. Het werd volledig
gerenoveerd en heropend in juli 2022. Het hotel heeft 383 kamers en suites en het ontwerp, de afwerking en het decor hebben verschillende internationale prijzen gewonnen.
Club Med Magna Marbella het voormalige Don Miguel hotel, opende zijn deuren voor gasten op 20 mei 2022. Marbella kan nu bogen op een nieuw luxe familieresort met 14 hectare aangelegde tuinen, 5 zwembaden, 485 kamers, verschillende restaurants, 15 vergaderzalen en nog veel meer.
In juli 2022 werd ook het Occidental Puerto Banús met 291 kamers geopend. Het voormalige PYR hotel in Puerto Banús, nabij El Corte Inglés, werd vorig jaar onderdeel van de Barceló Hotel Group en volledig gerenoveerd.
Hotel El Fuerte, een van de eerste hotels van Marbella, dat in 1957 werd geopend door José Luque Manzano, een pionier in het hotelwezen aan de Costa del Sol, is een ambitieuze renovatie ondergaan die meer dan 30 miljoen euro heeft gekost. Het is nu een vijfsterrenhotel met 266 kamers en heropende zijn deuren in mei 2023. 23
22. Málaga Hoy: “The old Incosol Marbella hotel will reopen in 2025, converted into a five-star luxury hotel”, 25 april 2023
23. Diario Sur: “El Hotel El Fuerte reabre en Marbella convertido en un cinco estrellas tras su reforma integral”, 21 juni 2023
La Fonda, is een charmant hotelletje in het oude centrum van Marbella, dat in de jaren van 1960 tot 1990 een favoriete bestemming was voor de jetset, en is nu volledig gerenoveerd voor een bedrag van meer dan 11 miljoen euro. Het is gebouwd op de structuur van drie 16e-eeuwse huizen en beschikt over 20 kamers en suites, een gastronomisch restaurant en vele andere faciliteiten. Het opende als eerste Relais & Châteaux hotel in Andalusië in april 2023.
Hotel Los Monteros, een historisch hotel met een lange geschiedenis, en een van de eerste vijfsterrenhotels in Marbella, is eigendom van Stoneweg Hospitality en werd geopend in 1962, Dit hotel heeft net een bouwvergunning gekregen voor een renovatie van 11,8 miljoen euro. Het zal volgend jaar zijn 178 kamers en suites heropenen onder het luxemerk Kimpton, een van de meest exclusieve merken van IHG Hotels and Resorts
Al deze hotels komen bovenop de vele andere, waarvan de meeste al gerenoveerd zijn, zoals Pinomar, Eurostar, San Cristóbal, Don Pepe, Estrella del Mar, Don Carlos en het Guadalmina Hotel.
NATIONALE EN INTERNATIONALE PROJECTONTWIKKELAARS INVESTEREN MILJARDEN IN NIEUWE PROJECTEN
Naast de eerdergenoemde gerenommeerde projectontwikkelaars en de modernisering van bijna alle grote hotels in de omgeving, investeren bijna alle nationale en veel internationale ontwikkelaars nu in de vastgoedsector van Marbella, samen met honderden kleine investeerders met projecten van één of enkele woningen. Laten we er hieronder een paar bekijken:
Neinor Homes Homes gaat in de komende drie jaar 229 miljoen euro investeren in de provincie Málaga om 446 woningen op de markt te brengen.24
Metrovacesa zal 17,5 miljoen euro investeren in het woonproject The Medblue II, dat zal bestaan uit 45 woningen gelegen in het bovenste deel van Los Monteros.25
Naast de eerdergenoemde gerenommeerde projectontwikkelaars en de modernisering van bijna alle grote hotels in de omgeving, investeren bijna alle nationale en veel internationale ontwikkelaars nu in de vastgoedsector van Marbella.
De Spaanse vastgoedgroep López Real Inversiones gaat het winkelcentrum “Marbel Center” opknappen en renoveren, en zal daar 25 miljoen euro in investeren..26
Taylor Wimpey Spain is begonnen met de bouw van Marbella Lake, in het hart van de Valle del Golf, Nueva Andalucía, waar 98 appartementen zullen worden gebouwd en waarin meer dan 35,5 miljoen euro in geïnvesteerd gaat worden.27 Daarnaast heeft het onlangs een nieuw project gelanceerd in Istán, genaamd Almazara Boutique Residences, met een initiële investering van 30 miljoen euro.
Millenium Hospitality is van plan om 40 hoogwaardige appartementen te bouwen achter het hotel Guadalpín Banús.28
Grupo Insur gaat 42 miljoen euro investeren in een
24. El Inmobiliario: “Neinor Homes invertirá 229 millones en la provincia de Málaga en los próximos tres años”, 22 juni 2023
25. Observatorio Inmobiliario: “Metrovacesa invertirá 17,5 millones en una promoción de lujo en Marbella”, 28 maart 2023
26. Marbella24Horas: “Un grupo inversor compra el centro comercial Marbell Center en Marbella”, 18 mei 2023
27. Taylor Wimpey Spain: “Taylor Wimpey invertirá más de 35 millones € en Marbella Lake”
28. El Confidencial: “Grupo Millenium hará 40 residencias de lujo en Marbella junto al hotel Guadalpín”, 4 maart 2023
nieuw project in Altos de los Monteros. Het project onder de naam Quintessence omvat 96 woningen, alle met een fantastisch uitzicht op zee 29
Het succesvolle Spaanse overheidsbedrijf Aedas heeft in Andalusië grond aangekocht voor de ontwikkeling van 5.000 woningen, een investering van 1,3 miljard euro.30
Veel andere projectontwikkelaars, zoals Azata, zijn al jaren bezig met land banking. Alleen al aan de Costa del Sol heeft Azata land voor de bouw van 5.000 woningen.
EEN SUCCESVOLLE MULTICULTURELE GEMEENSCHAP
Verrassend genoeg heeft Marbella een hoger officieel inwonersaantal dan de Andalusissche hoofdsteden
Huelva, Jaén of Cádiz, in januari 2023 had het 161.870 geregistreerde inwoners, waarvan 51.024 buitenlanders van 135 verschillende nationaliteiten
Bij dit totaal komt nog een aanzienlijke extra nietgeregistreerde, of zwevende, bevolking van toeristen en deeltijdbewoners van ten minste 150.000 extra inwoners alleen al in de wintermaanden.
“Het aantal groeit met de dag,” zegt Remedios Bocanegra, raadslid voor vreemdelingenzaken van de Gemeente Marbella. Marbella is een ongewoon voorbeeld van succesvol multiculturalisme, een andere reden voor de constante groei.
BOOM VAN DE LOKALE ECONOMIE
Een van de belangrijkste effecten van deze toestroom van buitenlanders ziet men terug in de diensten- en horecasector, waar Marbella afgelopen juni het laagste werkloosheidscijfer in 14 jaar noteerde.31 Het is evident dat met de toename van het toerisme, in het bijzonder het residentieel toerisme, waar mensen een deel van het jaar in hun eigen huis komen wonen en de creatie van stabiele, vaste banen heeft geleid tot het hoge werkgelegenheidscijfer dat Marbella nu heeft.
Verrassend genoeg heeft Marbella een hoger officieel inwonersaantal dan de Andalusissche hoofdsteden Huelva, Jaén of Cádiz, in januari 2023 had het 161.870 geregistreerde inwoners, waarvan 51.024 buitenlanders van 135 verschillende nationaliteiten.
Met een bloeiende economie is de gemeentebegroting van 333 miljoen euro voor 2023 de grootste in de geschiedenis van Marbella.32 Er zijn tientallen nieuwe projecten in gang gezet om de infrastructuur en aantrekkelijkheid van het gebied te verbeteren.
Om maar een voorbeeld te geven, het eerste deel van de weg naar Istán wordt volledig gerenoveerd. Een ander voorbeeld is de aanleg van nieuwe trottoirs, straatverlichting en asfalt op de weg die naar de Marbella Hill Club en La Capellanía leidt. Er wordt meer aandacht dan ooit besteed aan elke plek van de gemeente.
29. Grupo Insur: “Grupo Insur invierte 42 millones de euros en un exclusivo residencial en la Costa del Sol”, 21 april 2023
30. Diario de Sevilla: “Aedas prevé invertir 1.300 millones en construir 5.000 viviendas en Andalucía”, 10 augustus 2019
31. Diario Sur: “Marbella marca la menor cifra de desempleo en un mes de junio desde hace 14 años”, 4 juli 2023
32. Diario Sur: “Marbella definitively approves 333 million for the 2023 budgets”, 3 februari 2023
12 miljoen vierkante meter rustieke grond in de gemeente zal worden geherclassificeerd als stedelijke grond.
HET NIEUWE ALGEMENE
STADSONTWIKKELINGSPLAN VAN MARBELLA
Marbella is aan het groeien en heeft, zoals hierboven vermeld, dringend bouwgrond nodig om dat te kunnen doen. Zoals de burgemeester onlangs verklaarde, zal 12 miljoen vierkante meter rustieke grond in de gemeente worden geherclassificeerd als stedelijke grond. Het nieuwe P.G.O.U. zal naar verwachting in 2024 worden goedgekeurd.33
Over Nueva Andalucía verklaarde de burgemeester: “We zijn erin geslaagd meer dan een half miljoen vierkante meter land terug te winnen om dit gebied te voorzien van nieuwe sport-, gezondheids-, culturele en sociale voorzieningen”.
Milla de Oro en Nagüeles: Er moet nog veel gebeuren in het gebied rond Puerto Banús. De burgemeester heeft verklaard dat ze van plan is om, in haar woorden, “een gemeentelijke omgeving te creëren die hand in hand gaat met innovatie en technologie... met grote woonruimtes die tegelijkertijd geschikt zijn voor het flexibele gebruik dat digitale nomaden eisen”.
Verbeteringen aan de snelweg AP-7 zijn ook gepland, evenals het toegankelijk maken van grote oude woonwijken zoals het Centro Forestal Sueco.
Marbella Pueblo: het nieuwe P.G.O.U. bevat verbeteringen voor elke wijk volgens hun individuele behoeften, zoals parkeerruimte, stadsvernieuwing en mobiliteit.
Marbella Este: verschillende nieuwe hotels en toeristische projecten zijn al gepland of worden overwogen. Zoals de burgemeester stelt “deze wijk zal een belangrijke rol spelen bij de economische groei van onze stad, terwijl de kustlijn behouden blijft en de verbindingen met de A7 en AP7 worden verbeterd”. 34
BELASTINGVOORDELEN VOOR ANDALUSIË
In Spanje is Andalusië samen met Madrid de autonome gemeenschap met de laagste belastingdruk. Dit heeft buitenlandse investeringen voortdurend aangemoedigd, wat resulteerde in een economische groei van 40% in de afgelopen vijf jaar. Zowel Madrid als Andalusië hebben een solide economische groei doorgemaakt en tot nu toe is er geen enkele andere Spaanse autonome gemeenschap die in de buurt komt van dit cijfer.
Tot de belastingvoordelen van Andalusië behoren de vrijwel volledige afschaffing van successie- en schenkingsrechten in de meeste gevallen, de verlaging van de overdrachtsbelasting tot een vast bedrag van 7% en het zegelrecht tot 1,2%, de afschaffing van de vermogensbelasting en de verlaging van de inkomstenbelasting. De deelstaatregering legde een “Tijdelijke Solidariteitsbelasting op de Grote Vermogens” op voor particulieren met een
33. Diario Sur: “The new urban land will be a boost for the provision of facilities, commercial and business...”, 16 maart 2023
34. Diario Sur: “This is how the districts will develop with the new PGOM of Marbella”, 22 maart 2023
In Spanje is Andalusië samen met Madrid de autonome gemeenschap met de laagste belastingdruk. Dit heeft buitenlandse investeringen voortdurend aangemoedigd, wat resulteerde in een economische groei van 40% in de afgelopen vijf jaar.
nettovermogen van meer dan 3.000.000 euro, maar dit werd aangevochten bij de rechtbank omdat het een extra vermogensbelasting is die onder de exclusieve bevoegdheid van de autonome regio’s zou moeten vallen. Naast het populaire “Gouden Visum” programma heeft de nationale regering een belastingvrij visum goedgekeurd, officieel bekend als het “Visum voor Digitale Nomaden”, waarmee werknemers die op afstand werken vijf jaar in Andalusië kunnen verblijven, en in die periode hoeven zij geen belasting te betalen over bezittingen of geld dat ze in het buitenland bezitten.
DE HUURMARKT
Bij huurwoning is er net zoals er bij de verkoop van onroerend goed sprake van een kloof tussen vraag en aanbod, wat resulteert in stijgende prijzen.
Korte termijn: De populaire vakantie of korte termijn huurmarkt is zeer actief en hiervoor zijn er duizenden woningen beschikbaar aan de Costa del Sol. We zien dat eigenaars hun eigendommen alleen tijdens het lucratieve hoogseizoen verhuren en lange termijn verhuur mijden. Last minute woningen komen pas in mei, juni en zelfs juli op de markt, met de bedoeling om optimaal te profiteren van de laatste vraag. Topklasse appartementen worden bijna de hele zomer geboekt.
In Puente Romano aan het strand van de Golden Mile wordt in juli en augustus bijvoorbeeld meer dan 1000 euro per nacht betaald voor een appartement met drie slaapkamers.
Lange termijn: Er is een sterke markt voor lange termijnverhuur in de stad en omliggende plaatsen. Baankansen en digitale nomadische telecommobilisten hebben bijgedragen aan een opmerkelijke stijging van
de vraag en een daling van het aanbod, waardoor het moeilijk is om een flat van hoge kwaliteit te vinden in topgebieden voor minder dan 2.500 euro per maand. Moderne luxe villa’s kosten al gauw meer dan 15.000 euro per maand. Een belangrijke factor die bijdraagt aan het tekort aan aanbod van woningen voor de lange termijn is het gebrek aan bescherming voor de eigenaar door de huidige stedelijke huurwetgeving.
Betaalbare huren
Voor de werkende bevolking van Marbella zijn huurwoningen nu te duur voor hun gemiddelde salarissen. De minimumprijzen liggen rond de 1.200 euro per maand, dus gebieden buiten Marbella, zoals Estepona in het westen en Fuengirola in het oosten, evenals steden in het binnenland zoals Monda en Coín, profiteren van de vraag omdat ze meer betaalbaar zijn.
Nieuwe huurmarkten
In de afgelopen tien jaar is Marbella een belangrijke Europese bestemming geworden voor evenementen: bruiloften, bedrijfsfeesten, realityshows, fotoshoots, Netflix-producties, enzovoort, dus sommige van onze meest exclusieve eigendommen in het hogere segment trekken meer boekingen aan dan in voorgaande jaren (zie pagina 186).
De luchthaven van Málaga meldde een recordaantal aankomsten in de eerste helft van 2023, met meer dan 10 miljoen passagiers in die periode, 9,2% meer dan het vorige record van 2019.
IN 2023 WORDT DE TREND VAN HET BREKEN VAN TOERISTISCHE RECORDS VOORTGEZET
High-end toerisme is niet alleen belangrijk vanwege de rijkdom die hierdoor naar Marbella komt, maar het is ook altijd de eerste stap geweest in het vergroten van de bekendheid van het gebied, waarbij veel van deze toeristen vervolgens besluiten om hier een huis te kopen. Het is een integraal onderdeel van het residentieel toerismemodel, dat Marbella al pioniert sinds het midden van de jaren 50.
In de eerste vier maanden van 2023 werd Spanje bezocht door 21 miljoen toeristen, 32,4% meer dan in dezelfde periode van 2022. De maand april kende ook een recordaantal bezoekers en geld dat uitgegeven werd: €8,48 miljard, 22,7% meer dan in dezelfde periode in 2022 35
35. La Moncloa: “Spain received 7.2 million tourists in April, 20% above the best pre-pandemic figure”, 1 juni 2023
In de zomer van 2023 wordt een recordaantal van 151 rechtstreekse verwacht tussen de luchthaven van Málaga en andere steden in Europa, het Midden-Oosten, Afrika en Noord-Amerika.
De luchthaven van Málaga meldde een recordaantal aankomsten in de eerste helft van 2023, met meer dan 10 miljoen passagiers in die periode, 9,2% meer dan het vorige record van 2019.36
In de zomer van 2023 wordt er een recordaantal verwacht van 151 rechtstreekse vluchten tussen de luchthaven van Malaga en andere steden in Europa, het Midden-Oosten, Afrika en Noord-Amerika, een duidelijk teken van de populariteit van de Costa del Sol als toeristische bestemming, met Marbella als koploper op het gebied van kwaliteitstoerisme.37
In de eerste helft van 2023 versloeg Marbella meerdere maanden het record van de hotelbezetting, met het hoogste cijfer sinds er gegevens worden bijgehouden, en zelfs hoger dan in 2019, dat wordt beschouwd als een sleuteljaar voor de toeristische sector. 38
De stijging van 20% ten opzichte van 2019 in toeristische segmenten zoals golf (de provincie Málaga is met 52 golfbanen nu al de Europese Golfhoofdstad), evenals natuurtoerisme, resulteert ook in langere verblijven en bovengemiddelde uitgaven per toerist.39
HET VERTROUWEN IN MARBELLA BEREIKT EEN RECORDHOOGTE
Ondanks de vele tegenslagen waar we momenteel wereldwijd mee te maken hebben, is het vertrouwen in de toekomst van Marbella nog nooit zo groot geweest. Marbella bevindt zich in een veel sterkere positie dan ooit tevoren om het hoofd te bieden aan een eventuele toekomstige daling van het financiële vertrouwen, dit dankzij de aanzienlijke geloofwaardigheid en de rijkdom gegenereerd door de vele duizenden inwoners, toeristen en investeerders van alle niveaus die, samen met goed lokaal management, Marbella hebben gemaakt tot wat het vandaag de dag is.
1. De markt heeft zich tot nu toe heel goed gedragen. We hebben een goede reeks van 11 jaar gehad zonder een grote marktdaling. De vraag, en dan in het bijzonder die naar luxe eigendommen, heeft ervoor gezorgd dat de markt sinds 2021 een buitengewone vlucht heeft genomen, waardoor de reputatie van Marbella als toonaangevende internationale vakantiebestemming is geconsolideerd.
36. Diario Sur: “Récord histórico de pasajeros en el aeropuerto de Málaga en los primeros seis meses del año”, 12 juli 2023
37. Diario Sur: “Málaga encara julio con el récord de tener vuelos directos a 151 destinos del mundo”, 30 juni 2023
38. Marbella.es: “Marbella breaks a new tourist record with 58.34 percent hotel occupancy...”, 26 april 2023
39. Diario Sur: “Marbella se convierte en el epicentro del turismo de golf”, 25 april 2023
2. De vraag zal sterk blijven, als alle andere factoren gelijk blijven. Er zijn weinig tekenen dat de vraag naar luxewoningen zal afnemen. Er wordt echter verwacht dat de totale vraag langzaam zal vertragen tot meer normale niveaus.
3. Activiteit het hele jaar door. Marbella is geëvolueerd naar een nieuw activiteitenniveau en als gevolg daarvan bestaat het laagseizoen bijna niet meer. Het grote geld zet al meer dan tien jaar in op Marbella en de bloei post-covid heeft de beslissing van alle grote investeerders om hun investeringen in dit gebied voort te zetten en te verhogen alleen maar versterkt.
4. Het aanbod aan vastgoed is schaars in vergelijking met vorige bloeiperiodes. et een tekort aan aanbod, in plaats van een overschot aan te koop staande woningen, is er geen teken van oververhitting van de markt. Er is een tekort aan veel soorten woningen, vooral woningen in het hogere segment, en dat zal in de nabije toekomst zo blijven. Er zijn echter ook veel opgeknapte nieuwbouw- en doorverkoopwoningen: de bouw en verkoop van offplan woningen zal ongetwijfeld versnellen.
5. Stijgende rentevoeten zullen waarschijnlijk geen invloed hebben op de vraag naar luxewoningen in Marbella. Wat de luxemarkt betreft, wordt waarschijnlijk 90% van de verkopen gedaan zonder bankfinanciering, dus stijgende rentevoeten zullen een minimale impact hebben op deze markt.
6. De prijzen blijven concurrerend in vergelijking met andere luxebestemmingen. De prijzen in de ultraprime gebieden hebben recordhoogtes bereikt. Maar Marbella blijft concurrerend en is zelfs voor veel mensen de ‘must’ geworden om een tweede of zelfs derde primaire woning te kopen. Zoals we hierboven hebben aangegeven, geloven we dat er een lichte afvlakking zal zijn van de prijsstijgingen in de meeste gebieden.
7. Het succes van de vastgoedmarkt van Marbella breidt zich uit naar de omliggende gebieden. Estepona, Benahavís en andere nabijgelegen gemeenten langs de Costa del Sol zullen blijven genieten van een steeds sterkere markt, niet alleen vanwege de hierboven beschreven factoren, maar ook
Met een tekort aan aanbod, in plaats van een overvloed aan te koop staande woningen, is er geen teken van oververhitting van de markt.
vanwege de uitstekende kenmerken die eigen zijn aan elk van deze gebieden.
8. e reputatie van Marbella als lifestylebestemming is nog nooit zo sterk geweest. Ondanks de onzekerheid in sommige gebieden, heeft de globale context duidelijk de vastgoedmarkt in Marbella begunstigd, zoals blijkt uit de recordperiode van groei die we nu meemaken. Dit heeft Marbella’s reputatie verstevigd als een van de meest aantrekkelijke locaties in Europa voor kwaliteitsvol wonen en voor het verwerven en genieten van enkele van de mooiste woningen die beschikbaar zijn op de internationale markt.
Copyright © 2023 Panorama Properties S.L – Met speciale dank aan Cheryl Gatward, Alfonso Muñoz, Carolina Alaniz en Alex Clover voor hun hulp en onvermoeibare inzet bij het samenstellen van dit verslag.
Sales +34 952 863 750 Rentals +34 952 90 10 15
Listings +34 952 774 266 Offices at the Puente Romano Beach Resort and opposite the Marbella Club info@panorama.es | www.panorama.es