Zum Zeithorizont von Zwischennutzungen Überblick mit Klaus Wolfinger

Große Immobilienprojekte brauchen Zeit – für die Planung, um die Grundlagen zu schaffen, für das Widmungsverfahren und die Baubewilligung. In Wien kann das einige Jahre in Anspruch nehmen. Klaus Wolfinger arbeitet als Projektkonsulent in diesem Bereich: an der Schnittstelle von Projektwerbenden, der Stadt Wien und der Öffentlichkeit.

Zwischennutzungen brächten unterschätzte Standorte nicht nur ins Bewusstsein der Öffentlichkeit, sie wiesen auch unerwartete Potenziale und Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien im Planungsprozess für die Neuplanung und -nutzung auf, meint Wolfinger. Die Dauer der Planung würde von Immobilien Entwickelnde mitunter unterschätzt, die Planungsphase als zu kurz angesetzt. Auch deswegen kommt es in Wien zu selten zu einer Leerstandsaktivierung. Ein weiterer Aspekt: Zwischennutzungen können bei der Planung wichtige Hinweise auf spätere Nutzungspotenziale geben und dazu beitragen, Planungsfehler zu vermeiden.

Größe allein ist nicht entscheidend Besonders interessant seien jene Projekte, die es darauf anlegen, das Potenzial eines Standortes zu heben und voll auszunutzen, so der Konsulent. In der Analysephase wird die Stadtmorphologie des Immobilienumfeldes untersucht, die Infrastruktur des Gebietes, wichtige Vornutzungen und zukünftige Potenziale. Der darauffolgende Planungsprozess, angestoßen durch einen städtebaulichen Wettbewerb, ein kooperatives Verfahren oder vielleicht einen Direktauftrag, nimmt zwischen drei Monaten und einem Jahr in Anspruch. Bis das Flächenwidmungsverfahren eingeleitet wird, kann ein weiteres halbes Jahr vergehen. „Selbst kleinere Projekte nehmen hier viel Zeit in Anspruch, weil die Quadratmeterzahl keinen wirklichen Einflussfaktor darstellt“, so Wolfinger.

Hürden bei der Widmung und anderen Verzögerungen Es könne sogar sein, dass größere Umwidmungsprojekte, etwa bei einer interessanten Mischnutzung, schneller abgewickelt werden. „Denn auch für die Gemeinde sind Projekte entscheidend, die aus stadtplanerischer Sicht einen großen Hebel haben“, meint Wolfinger. Doch bei solchen Flächenwidmungsverfahren kann es zu Verzögerungen kommen: Einsprüche der Bevölkerung sind möglich und können zu Modifikationen bei der Flächenwidmung führen. „Ähnliches gilt für Umweltverträglichkeitsprüfungen, die gerade große Bauprojekte verzögern können“, so der Berater weiter. An sich lag bisher der Schwellenwert für eine Städtebau-UVP bei Städtebauvorhaben bei einer Flächeninanspruchnahme von mindestens 15 Hektar beziehungsweise einer Bruttogeschossfläche von mehr als 150.000m². Dies wird aktuell diskutiert, es gilt, die Entwicklung der Rechtsprechung abzuwarten.

Im Baubewilligungsverfahren selbst haben die Anrainer die Möglichkeit, Einspruch einzulegen. Dass einige auf eine solche Verzögerung spekulierten, beobachtet der Baurechtsexperte immer wieder: „Den Baubeginn zwei Jahre zu verzögern und dann zwei Jahre länger die Aussicht der eigenen Wohnung zu behalten ist für manche Anlass genug.“ Baubewilligungen würden mitunter auch zu Themen gemacht, mit denen Parteien auf Bezirks- oder Gemeindeebene Politik machten.

Ähnliches gilt für Betriebsanlagengenehmigungen. Produzierende Betriebe, dazu zählen auch gastronomische Einrichtungen, brauchen solche Genehmigungen. Hier können nicht nur die direkten Anrainer Einspruch anmelden, auch Menschen, die 200 Meter entfernt wohnen, könnten theoretisch betroffen sein. „Hier ist der Kreis der möglichen Beschwerdeführer am größten“, sagt Wolfinger.

Zusammengenommen kann auch bei überschaubaren Bauprojekten mit Leerstandsphasen von eineinhalb bis drei Jahren gerechnet werden.

Richtige Rahmenbedingungen als Priorität In diesen Phasen könne Leerstand in vielen Fällen sinnvoll genützt werden. Nicht immer sei eine Zwischennutzung möglich und sinnvoll, jedoch viel öfter, als es bis dato der Fall sei. Einen direkten, positiven Einfluss auf die Bewilligungsverfahren hätten sie nicht, aber Wolfinger hat bereits einige Male beobachtet, dass die Projekte von Seiten der Behörden positiv zur Kenntnis genommen wurden. Damit solche Projekte öfter umgesetzt werden können, so Wolfinger abschließend, „sollte die Politik auf jeden Fall vernünftige rechtliche Rahmenbedingungen für Zwischennutzungen auf allen administrativen Ebenen realisieren.“

Klaus Wolfinger Der ausgebildete Jurist arbeitet als Konsulent für Projektentwicklung und Bauträgerwesen. Als Vizepräsident des OVI vertritt er im Verband die Interessen der Bauträger. Wolfinger ist Mitglied des Fachverbandsausschusses der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO.

6. INTERNATIONALE FALLBEISPIELE

Der Weg, den das Thema Zwischennutzung in Österreich noch vor sich hat, wird durch einen europaweiten Überblick und anhand von zwei konkreten internationalen Beispielen aufgezeigt.

Die Tätigkeit der Agentur Broedplaatsen in Amsterdam wird als vorbildhaft für eine längerfristig aktive Stadtpolitik vorgestellt. Dass das Potenzial von temporären Nutzungen auch kurzfristiger als Instrument in ein Stadterneuerungsprogramm aufgenommen werden kann, zeigt die planerische Initiative Réinventer Paris.

Cottrell House, London Foto: Levente Polyak