Ejendomme

STOR RENOVERING SKAL SKABE NYT LIV PÅ SUNDBYVESTER PLADS

Engang summede Sundbyøster Plads af liv. Her skramlede sporvognene ind og ud og bragte borgerne til og fra arbejde og fritidsliv. Men det er over 50 år siden nu. I tiden efter sporvognene er den 3500 kvm. plads aldrig blevet brugt til noget vigtigt, og institutionerne, der ligger ud til den – bl.a. en skole og Sundbyøsterhallen – vender så at sige ryggen til den. Det skulle gerne ændre sig nu. Sidste fredag var der officielt indvielse af den renovering, som lokale kræfter har arbejdet på de seneste fire år. Den mørke og våde danske vinder er en hård modstander, når nye attraktioner skal vises frem, men det kræver ikke megen fantasi at forestille sig, hvordan de lige nu nøgne sten og træer om få måneder vil danne rammerne om et spændende parkanlæg. ”Indretningen skal binde de omkringliggende bygninger og funktioner sammen i en helhed, så det bliver naturligt at besøge pladsen efter skole eller i forbindelse med et besøg på legepladsen eller indkøb. Pladsen skal inspirere til fællesskab, ophold, leg og bevægelse, uanset om du er gammel eller ung, alene eller i selskab. For at gøre op med utryghed er der arbejdet fokuseret med belysning på pladsen. Belysningen sikrer, at pladsen fremstår tryg også i de mørke timer og giver pladsen karakter og stemning,” oplyses det i en pressemeddelelse.

”Sundbyøster Plads er gået fra grå til grøn, og den er forvandlet til et indbydende byrum med grønne naturlommer i et urbant landskab, som giver identitet til området. Undervejs i udviklingen af projektet er der med stor succes blevet afholdt mange forskellige arrangementer, og jeg kan kun forestille mig, at de nye omgivelser er det perfekte grundlag for, at Sundbyøster Plads bliver til stedet, der samler Sundby. Der skal lyde en stor tak til de mange frivillige, som har fået projektet til at blive til virkelighed, og et stort tillykke til alle beboere i området,” udtaler teknik- og miljøborgmester Line Barfod (EL).

ATP UDVIDER EGET HOVEDSÆDE FOR CA. 200

MIO. KR.

Danmarks største pensionsselskab er, gennem datterselskabet ATP Ejendomme, også en af landets største ejendomsinvestorer. Nu bliver porteføljen lidt større: Selskabet udvider og ombygger sit eget hovedsæde for et trecifret millionbeløb, oplyses det i en pressemeddelelse: ”ATP udvider hovedkontoret i Hillerød med op til 2500 kvm. og rykker samtidig blandt andet it-afdelingen tættere på kerneforretningen. Kontortilføjelsen sikrer bl.a. en opgradering af ATP’s mødefaciliteter og en modernisering af hovedindgangen. Den totale entreprisesum for ombygningen er 171 mio. kr. eks. moms,” hedder det. Arbejdet begynder til næste år, og planen er at etablere nye pavilloner med de omtalte mødefaciliteter og ny reception, samt at ombygge køkken og kantine og udvide toiletforhold og parkering. Udvidelsen af kontorfaciliteterne er en måde, hvorpå ATP fremtidssikrer sit hovedkontor som en attraktiv arbejdsplads:

”ATP er en moderne og professionel organisation, og det skal vores omgivelser også afspejle, så vores kollegaer har de bedst mulige arbejdsbetingelser,” udtaler ATP’s HR-direktør Bård Grande.

På trods af, at byggeriet først går i gang i slutningen af 2023, er processen allerede begyndt. I løbet af efteråret 2022 rykkede ATP’s it-afdeling til hovedkontoret i Hillerød fra centeret i Allerød.

ATP Ejendomme hjælper sit moderselskab med at udfylde rollen som bygherre på projektet. Bl.a. vil ATP Ejendomme varetage projektledelsen og være ATP’s repræsentant på byggepladsen. Det er ifølge Bård Grande med til at skabe tryghed omkring projektet.

BGB A/S er valgt som totalentreprenør. Firmaet vandt udbuddet, hvor ATP bl.a. har lagt vægt på, at totalentreprenørens løsning er funktionel, har en arkitektonisk høj kvalitet og har fokus på at tænke bæredygtighed ind i bred forstand. Det nye byggeri bliver ligeledes DNGBcertificeret til guld, hvilket er et kvalitetsstempel for bæredygtighed i byggeriet.

NREP LÆGGER AN TIL INVESTERINGER FOR NÆSTEN

4 MIA. KR. I TYSKE EJENDOMME

Den danske byudvikler og investor NREP vil de næste tre år investere 500 mio. euro (3,7 mia. kr.) i sin indtræden på det tyske marked. Investeringerne omfatter moderne logistikbygninger og kundecentrerede lejeboliger, som skal sætte standarden for fremtidens bymiljøer. Det oplyser selskabet i en pressemeddelelse.

“Tyskland er det land i Europa med den stærkeste økonomi og har også meget fremtrædende urbaniseringstendenser.

Dog følger ejendomsmarkedet ikke det stigende antal byboere og deres øgede efterspørgsel på fleksible kvalitetslejeboliger. Inden for logistik er der ligeledes mangel på moderne byggeri i takt med, at antallet af logistikopgaver forventes at stige signifikant de næste fem år. Der er derfor ideel grobund for NREP’s visioner om at forbedre og modernisere det byggede miljø i byerne,” udtaler Rune Kock, Real Estate CEO i NREP.

Udover investeringerne har NREP også etableret to kontorer i henholdsvis Frankfurt og München med i alt otte medarbejdere, som er specialiseret i det tyske ejendomsmarked.

Som første skridt ind på det tyske marked er NREP gået sammen med den schweiziske ejendomsinvestor Artisa Group om at skabe 5000 lejemål, forankret i bofællesskaber, inden 2025. Første investering er i to aktiver i henholdsvis Berlin og Essen (billedet), som tilsammen udgør 314 individuelle lejligheder. Planen er, at ejendommen i Berlin vil blive DNGB Guld-certificeret, når den står færdig i 2024, fortæller Rune Kock.

”Bæredygtighed er en central del af NREP’s dna og vil selvfølgelig også være synlig i alle vores investeringer. Vi trækker på vores allerede eksisterende erfaringer med livscyklusanalyser, bæredygtige materialevalg og metoder samtidig med, at vi udvikler nye initiativer. Bæredygtighed i ejendomsbranchen er i høj udvikling, og vi søger altid at optimere vores projekter,” fortsætter Rune Kock.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen

Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk

Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk

Grafisk produktion Victor Berg Vestergaard, victor@partnermedier.dk

Forsidefoto Dansk Industri, Rune Johansen

K ære Læser

Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!

PR-foto: Københavns Kommune

PR-foto: ATP

Visualisering: NREP

FÆLLES ØNSKE OM DIGITALISERING FRA LEJERE OG EJERE

Optimeret ressourceforbrug, sundere indeklima og øget kommunikation. Både de danske lejere og ejere ønsker grønnere og mere bæredygtige ejendomme. Et vigtigt redskab for at komme i mål med det er digitale løsninger. Ny rapport viser, hvor der er særlige behov, potentialer og barrierer.

Lejer og ejer har et fælles ønske om at reducere ejendommenes ressourceforbrug, CO2udledning, opnå et bedre indeklima, men også at styrke kommunikationen parterne imellem, viser en ny rapport.

”Ejerne har fokus på at skabe det gode liv for lejerne, men også på, hvordan de indretter og renoverer ejendommene mere bæredygtigt. Digitale løsninger og adgang til data kommer til at spille en stadig større rolle for at nå i mål,” siger Mikkel Alsø, økonomisk chefkonsulent hos EjendomDanmark.

Det er EjendomDanmark og Rambøll, der står bag rapporten ”Digitale behov hos lejer og ejer – Vejen mod en mere bæredygtig ejendomsbranche”. Flere end 4.000 bolig-, erhvervslejere og ejendomsejere giver her deres bud på, hvordan digitale løsninger kan give ejendomsbranchen et løft og bidrage til en mere bæredygtig fremtid.

Energioptimerede ejendomme med godt indeklima

Ikke overraskende er der i øjeblikket et stigende fokus på energi- og ressourceforbrug, hvor digitale tiltag, der kan optimere forbruget af elektricitet, vand og varme i boligejendommene, efterspørges. Fra lejernes side er der også et ønske om at kunne følge deres eget forbrug, så de lettere kan sænke det.

Samtidig er der et klart ønske fra både ejer og lejer om et bedre indeklima. Her kan digitale løsninger forebygge skimmelsvamp, medvirke til at varmen i ejendommen udnyttes bedre og bidrage til en øget sundhed og trivsel for dem, der bor og arbejder i ejendommene.

”Der er endnu flest erfaringer fra erhvervslejemål, hvor sensorer samler data ind på luftkvalitet, fugtniveau, støj, lysforhold og temperatur. Med denne type data ved hånden kan ejer sikre en højere komfort i lejemålet og ad den vej også mere socialt bæredygtige ejendomme,” uddyber Mikkel Alsø.

Ejer har bolden

Kommunikationen mellem lejer og ejer er et tredje område, der trænger til et løft. Kommunikationen foregår i dag oftest over telefon og mail, men enkelte ejere introducerer nu også apps.

”Nye tiltag kræver tilvænning hos lejerne og en hjælpende hånd fra ejerne. Samtidig er ikke alle lejere klar til at koble sig på den digitale bølge, og det skal ejerne have for øje,” siger Mikkel Alsø. Det er nemlig ejer, der har bolden på den digitale transformation. Lejerne er – på trods af ønsker og behov - ikke nødvendigvis villige til at betale ekstra for løsningerne. Skal digitalisering derfor være en gevinst for ejerne, skal de digitale tiltag bidrage til mere bæredygtige ejendomme, tilfredse lejere, lavere tomgang eller en højere ejendomsværdi.

Her er tid, interne ressourcer og manglende overblik over relevante PropTech-løsninger på markedet en forhindring i mange ejeres digitale skridt. Skal der for alvor gang i udviklingen, kræver det, at ejerne overkommer de barrierer. Samtidig ønsker ejerne også en bedre adgang til data af høj kvalitet og systemer, der kan gøre arbejdsprocesserne i branchen nemmere for på den måde at bane vejen til en øget brug af digitalisering.

Læs rapporten på ejd.dk

At kunne dokumentere, at ejendommene har en grøn og bæredygtig profil, vil blive et betydeligt konkurrenceparameter i fremtiden, mener Mikkel Alsø, økonomisk chefkonsulent hos EjendomDanmark. Foto: Jens Rosenfeldt.

Med en ny app kan ejendomsfunk tionærerne hurtigt få overblik over driftsopgaverne på de enkelte ejendomme. På billedet ses driftsleder Anders Rosendahl-Løkken og Britta Nielsen, der er Property Manager i Wagner Ejendomme. Foto: Morten Holst Henriksen.

NY APP SKAL FORBEDRE LEJEOPLEVELSEN

Nem og hurtig kontakt til udlejer, korte notifikationer med vigtigt nyt om lejemålet og videoer, hvor ejendomsfunktionærerne deler deres bedste tips med lejerne. En ny app skal forbedre oplevelsen af at bo til leje.

Wagner Ejendomme er én af de mange virksomheder i branchen, der er i gang med at introducere digitale løsninger, der skal bidrage til en endnu bedre service og en øget kommunikation med lejerne. I februar blev en ny app rullet ud til virksomhedens 500 boliglejemål.

”Vores mål med appen har været at udvide vores service med en digital platform, hvor lejeren har nem adgang til vigtig information om lejemålet og hurtigt kan komme i kontakt med os. På sigt ønsker vi også at bane vejen for, at lejerne får et stærkere fællesskab i selve ejendommen – alt sammen for at forbedre lejeoplevelsen, så vi kan fastholde lejerne,” siger Britta Nielsen, der er Property Manager i Wagner Ejendomme. Hun understreger samtidig, at appen ikke er en erstatning for den personlige kontakt.

”Vi ønsker stadig at være tæt på lejerne i hverdagen – og det er vores tanke, at appen vil bringe os endnu tættere på hinanden.”

Nemt og hurtigt

Appen har åbnet for en ny verden af muligheder. Hvor kommunikationen mellem lejer og udlejer tidligere primært er foregået over telefon og mail, kan Wagner Ejendomme nu nemmere og hurtigere sende korte notifikationer, der kan holde lejerne opdateret.

”En af fordelene ved appen er, at vi kan give lejerne en servicemeddelelse på forhånd, frem for at de først får den, når de ringer ind,” siger Britta Nielsen og fortsætter: ”For eksempel nyheder med årstidsbestemt indhold: Hvordan sparer lejerne bedst på varmen i en krisetid, eller en reminder om, at de skal huske at skifte batterier i røgalarmerne. Der skal selvfølgelig være en balance i mængden af information, så lejerne ikke drukner.”

Nemt at bruge app På appen finder beboerne også vejledninger, Q&A

om lejemålet og kontaktoplysninger. Derudover kan lejerne nemt og hurtigt oprette en besked til ejendomsfunktionæren, hvis vandhanen drypper, eller der opstår en situation, der kræver et besøg. På den måde bidrager appen også til, at vedligeholdelsesopgaverne kommer hurtigere igennem til Wagner Ejendomme. ”Tilbagemeldingen fra særligt de unge er, at det er meget nemmere for dem at melde ind via appen frem for at bruge tid på at skrive eller ringe,” siger Britta Nielsen.

På sigt er det også meningen, at lejerne kan bruge appen som guide til selv at kunne løse visse udfordringer i lejemålet. På appen findes allerede et par videoer, hvor ejendomsfunktionærerne i løbet af 30 sekunder viser lejerne, hvordan de renser et afløb eller skifter batterierne i gulvvarmestyringen.

”Vi ved endnu ikke, hvad det giver af tidsbesparelser for os, at lejerne har mulighed for at søge hjælp i appen, men det har også været et af formålene ved at introducere den.”

Kend din nabo

Næste skridt bliver at give lejerne adgang til at kommunikere indbyrdes og skabe små fællesskaber, hvis de bor i samme ejendom eller opgang.

”Vi vil gerne skabe nogle rammer for et godt socialt samvær. Vores lejere skal ikke kun bo i ejendommen, fordi de har en god lejlighed, men også fordi de kender naboerne og har et godt forhold på tværs,” siger Britta Nielsen.

Via appen vil lejerne også kunne gå sammen om en fælles interesse - for eksempel en løbe-, vin- eller haveklub.

Ikke plug’n’play

Det er den danske proptech- virksomhed Hococo, der står bag appen. Hococo har både hjulpet Wagner Ejendomme med at skræddersy løsningen til ejendomsvirksomhedens

behov og klædt medarbejderstaben på gennem workshops og undervisning.

”Valget faldt på Hococo, da appen løbende kan tilpasses både lejer og udlejers ønsker – og så har Hococo en del features i støbeskeen, som vi også synes lyder spændende,” siger Britta Nielsen.

På trods af hjælp udefra har implementeringen kostet medarbejderressourcer hos Wagner Ejendomme, men ikke mere, end den nuværende medarbejderstab har kunnet løfte.

”At starte et nyt system op er ikke bare plug’n’play, og vi er stadig i en opstartsfase, men vores medarbejdere har taget rigtigt godt imod systemet,” siger Britta Nielsen og fortsætter:

”Vores ejendomsfunktionærer sidder sjældent på kontoret og skal være mobile, så de foretrækker at bruge apps til at få overblik over driftsopgaverne. For os, der står for at sende informationer til lejerne, kræver det noget mere nytænkning og andre arbejdsgange.”

Vel modtaget

For at appen bliver en succes, handler det også om at få lejerne koblet på. De bliver blandt andet mindet om at anvende appen, når de ringer ind med spørgsmål.

”Der skal noget arbejde til for at vise lejerne, at det er en fordel at bruge appen. Samtidig handler det også om at få skabt nye vaner. Nye lejere er for eksempel mere tilbøjelige til at bruge appen end dem, der har boet hos os længe,” siger Britta Nielsen.

Wagner Ejendomme arbejder nu på at lancere nogle loyalitetsfordele, som lejerne vil kunne tilgå i appen. Det skal lokke flere online. Generelt har lejerne dog taget godt imod tiltaget.

EJENDOMSINVESTERINGS-RÅDGIVEREN

FASTFOOD-KÆDER HAR FART PÅ

Med Ukraine-krig, økonomisk usikkerhed, rekordhøj inflation og rekordlav forbrugertillid er der udbredte bekymringer for detailbranchen. Vi hører nu ikke til de mest bekymrede – som udbyder siden 2010 af projektejendomme for samlet næsten 3 mia. kr. og med solide lejere bredt fra detailsektoren. Danskerne skal have mad på bordet hver dag, beskæftigelsen er fortsat historisk høj, og så har medierne en tendens til at fokusere på konkurser samt trængte butikker og brancher. Succeserne hører vi knap så meget om. Men de findes skam også i detailbranchen, og særligt fastfood-kæderne er en overset historie om fremgang og vækstplaner trods to år med coronaudfordringer og restriktioner.

Fremgang under corona

Generelt klarede fastfood-kæderne i Danmark sig godt under coronaforløbet, selv om de fleste satte deres vækstplaner i bero. I perioder måtte restauranterne nemlig ikke holde åbent, men kæderne formåede at øge salget markant inden for takeaway og drivethru med udlevering af mad og

drikkevarer direkte til kundens bil.

Meget tyder på, at flere kæder under coronaforløbet har fået fat i nye kundegrupper, ikke mindst børnefamilier. Dette udvidede fundament ønsker de nu at bygge videre på ved at etablere flere afdelinger.

Lad os tage nogle eksempler: Burger King er på vej med tre nye restauranter, ligesom danske Sunset Boulevard åbner nye spisesteder. Svenske Max Burger indviede i sidste uge sin femte danske restaurant, og danske Roll’n Eat er på vej med sit fjerde kebab-spisested.

Langsigtede kæder

Den udvikling finder vi interessant i Blue Capital. Vores snart 90 udbudte ejendomsprojekter har en bred vifte af lejere, både inden for dagligvarer, udvalgsvarer og spisesteder. I fastfood-segmentet tænker kæderne langsigtet og er derfor villige til indgå lange uopsigelige lejekontrakter på 15-20 år, hvis der er tale om den rette placering.

I nogle tilfælde bliver restauranten drevet af en lokale franchisetager, men kæden eller moderselskabet garanterer

for lejen, og vi har endnu ikke hørt om et fastfood-lejemål med en stor kæde, hvor udlejer har lidt tab.

Interessante lejere

Efter vores vurdering kan fastfood-restauranter være interessante lejere, og tilsyneladende er investorerne enige med os: Da vi for få uger siden udbød en ejendom i Rødekro, lidt nordvest for Aabenraa, med Sunset Boulevard som lejer, så blev projektet udsolgt på kort tid.

I disse dage lancerer vi et andet projekt med en fastfood-lejer: Ejendommen ligger i Haderslev og huser Burger King. Her kender vi af gode grunde endnu ikke investorernes vilje til at skyde penge ind, men forhåndsinteressen har været stor. De to projekter afspejler fastfood-kædernes langsigtede perspektiv: I Rødekro er lejeaftalen med Sunset Boulevard uopsigelig i 15½ år, og i Haderslev har Burger King forpligtet sig hele 20 år frem.

Så selv om nogle forbrugere i øjeblikket er tilbageholdne, er der også lyspunkter i detailbranchen, og blandt solstrålerne er en vifte af velbesøgte fastfood-kæder.

MARTIN KIBSGAARD JENSEN Direktør, cand.scient.pol. Blue Capital A/S

EUROPÆISKE EJENDOMSINVESTORER TRODSER INFLATION OG RENTEHOP

Næsten alle europæiske ejendomsinvestorerne er bekymrede over den økonomiske udvikling, de ser omkring sig. Den høje rente, f.eks., er et problem i sg selv, men nok så generende er de store udsving i renterne, der gør timingen for ejendomshandler vanskelig. Trods alt dette holder man modet oppe. Hver anden investor forventer at være nettokøber i 2023, viser en undersøgelse fra PwC.

Af Sten Thorup Kristensen

Hjallerup Marked løber over fire dage. Næste år åbner det den 1. juni. Når man til fredag aften, uden at der har været noget salg af betydning, vil ejerne af de fine heste naturligvis være bekymrede. Men det gør en stor forskel, om det fraværende salg skyldes, at der er få besøgende, eller om det har summet med mulige købere, der bare ikke har givet håndslag. I det sidste tilfælde er der grund til at tro, at salget kommer i gang over weekenden, om end måske ikke til helt de priser, de potentielle sælgere havde håbet på.

Oversat til ejendomsmarkedet svarer det lave fremmøde til situationen under finanskrisen. Alle kunne se, at ejendomme kunne købes billigt, men det nyttede ikke noget, når man ingen penge havde.

Dengang var markedet meget lånefinansieret, men kapitalmarkederne var frosset til, og bankerne hverken kunne eller ville låne flere penge ud til ejendomsinvestorer.

Nu er der igen krise, men denne gang synes der at være tale om den milde variant, hvor der stadig er mange investorer med evne og vilje til at købe, men hvor man blot skal blive enige om et nyt prisniveau. Det fremgår af den årlige rapport Emerging Trends in Real Estate Europe fra PwC. 2023-udgaven blev præsenteret ved et arrangement hos revisionsselskabet i sidste uge.

Bekymring

over rente og inflation

Rygraden i rapporten er en undersøgelse blandt flere end tusind europæiske ejendomsinvestorer. Som det kunne forventes, er de for tiden optaget de problemer, der har plaget europæisk økonomi i 2022. 91 pct. af respondenterne er bekymrede over inflation, mod 56 pct. sidste år, hvor inflationen netop var begyndt at tikke op over de 2 pct., som centralbankerne har som målsætning. 89 pct., mod 55 pct. sidste år, er bekymrede over de store udsving i renterne, der gør det svært at time opkøb, hvis man skal have finansiering til dem.

Hele 71 pct. forventer, at europæisk økonomi er i recession, når vi går ind i det nye år. Disse udsigter får også mange til at sætte udviklingsprojekter på hold, eller helt at aflyse dem.

Men midt i al dette mismod er der et meget solidt signal fra investorerne: 51 pct. af dem forventer at købe ejendomme i 2023. Sidste år var tallet 59 pct., så nogle har trukket sig fra markedet. Men det skal også ses i lyset af, at stemningen sidste år nærmest var den modsatte af nu.

Dengang talte man om ”de brølende 20’ere”, der skulle gå i gang, så snart vi havde lagt pandemien bag os. Endnu havde man ikke forstået skadevirkningerne af de mange lockdowns, og de spæde optræk til krigen i Ukraine var kun omtalt i noter i aviserne.

I forhold til denne kovending i stemningen er det opsigtsvækkende, at så mange, trods deres bekymringer, stadig forventer at købe ind.

Lyst til at investere

Søren Thorvaldsen Svane Keller, partner i PwC, genkender fra sin egen kontakt med ejendomskunder billedet af bekymring og større forsigtighed, men ikke desto mindre vilje til at være aktiv i markedet.

”Der er stadig en lyst til at investere, og det overrasker mig ikke, at halvdelen siger, at de forventer at være nettokøbere. Det, tror jeg, hænger sammen med dels en optimisme om egne muligheder, men også en forventning om, at gabet mellem sælgeres og køberes forventninger til priserne lukkes. Der er masser af gode ejendomme, men man er nødt til at få regnet bl.a. rentestigningerne ind,” siger han.

”Egenkapital er der sådan set nok af derude. Det er almindelig anerkendt. Men det er blevet mere vanskeligt at få gældsfinansiering, dels på grund af højere renter, og dels på grund af ny guidelines fra Finanstilsynet. Det gør også, at der kommer mere pres på egenkapitalen,” fortsætter Søren Thorvaldsen Svane Keller. De omtalte guidelines fra Finanstilsynet handler om, at pengeinstitutterne skal lægge mere vægt på den lejeindtægt, der er på den enkelte ejendom, set i forhold til ydelsen på lån med fast rente og afdrag. Det kaldes ”kritisk leje-begrebet”, og i praksis betyder det, at realkreditinstitutterne kan give mindre lån til nogle ejendomme i forhold til den belåning, der tidligere kunne opnås på samme ejendomme. Det er hæmmende for markedet, bl.a. fordi mange netop køber ejendomme, fordi de ser et potentiale for bedre udnyttelse.

Holder på hestene

At Finanstilsynet strammer lånereglerne, netop som markedet i forvejen bremser op, er kun en af de faktorer, der har fået potentielle købere til at holde på hestene. Og når de først gør det, bliver det selvforstærkende. Det oplever Søren Thorvaldsen Svane Keller, når han laver due dilligence på kundernes ejendomshandler. Denne del af processen handler om at gennemgå en ekstra gang, om der tilstrækkeligt omhyggeligt er taget højde for f.eks. fremtidige udgifter til skat og vedligehold, og til risici på lejersiden. ”Sådan nogle forhold bliver nu taget meget seriøst. For et år siden kunne du finde den ene, den anden og den tredje ting under due dilligence, men sælgerne så sådan på det, at de bare kunne finde en anden køber, så det var take it or leave it. Nu kan vi se, at der faktisk bliver forhandlet om nedslag i prisen ud fra det, vi finder under due dilligence,” siger Søren Thorvaldsen Svane Keller.

Populærere London

Rapporten fra PwC indeholder som altid også en topliste over de europæiske storbyer; rangeret efter hvor attraktive ejendomsinvestorerne ser dem.

København ligger midt i feltet som nr. 14, hvilket er fire pladser bedre end sidste år. Men måske skal man mere hæfte sig ved, at den danske hovedstad i år ligger klart bedre end de andre nordiske storbyer. Stockholm, som har Nordens største ejendomsmarked, ligger uændret som nr. 19. Helsinki er faldet en enkelt plads tilbage og er nu nr. 25, mens Oslo er faldet to pladser og ligger helt i bund som nr. 30.

Givetvis kan vi som danskere sende en venlig tanke til vores realkreditsystem, og specielt for vores tradition for langsigtet ejendomsfinansiering. På grund af den har de brat stigende renter ikke slået nær så hårdt og hurtigt igennem, som man f.eks. har set det i Sverige, hvor børsnoterede ejendomsselskaber er styrtdykket i værdi, og hvor adskillige er pressede til at sælge ejendomme for at sikre sig likviditet.

I toppen af listen finder man igen i år London, og nu med suveræn afstand til Paris og Berlin på de følgende pladser. Den britiske hovedstad har fremdeles også det største ejendomsmarked i Europa.

Den høje bedømmelse er opsigtvækkende i betragtning af, at data er indsamlet, mens den britiske økonomi tumlede rundt og kæmpede for at finde sine ben, oven på den nu forhenværende regerings planer om ufinansierede skattelettelser.

Ejendomsinvestorerne synes at have konkluderet, at alle dårligdommene i den britiske økonomi er en chance for at købe ejendomme til en god pris. Det fortæller i sig selv en historie om, at risikovilligheden stadig findes.

Trods turbulensen i den britiske økonomi er London suverænt den by i Europa, som ejendomsinvestorer ser de største muligheder i lige nu. Det er et meget godt billede på stemningen efter et år i krisens tegn: Der er hårde forhandlinger om priserne på ejendommene, men er priserne rigtige, er investorerne stadig parate til at tage chancer og løbe risici. Foto: Flickr. / Schezar

PRISFALD I SIGTE – MÅSKE ISÆR PÅ BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME

Af Sten Thorup Kristensen

Tager man de bare lidt positive briller på, var der en god nyhed i den årlige forventningsundersøgelse fra EDC Erhverv Poul Erik Bech, der blev offentliggjort tirsdag ved et arrangement i Planetariet på Frederiksberg: Ved at bladre tilbage og se forventningerne fra sidste år, og sammenholde med, hvad der faktisk er sket siden, kan man se, markedsdeltagerne er ganske kyndige. Respondenterne forudså sidste år ganske vist ikke de rentestigninger, der skulle komme i 2022. De forudså næppe heller størrelsen af den inflation, der skulle komme – det var der ikke mange, der gjorde. Men de antog dog, at den var på vej opad.

For så vidt angår udviklingen i priserne på ejendomme, ramte de ret præcist. Prisudviklingen blev lidt mere afdæmpet, end de forventede, men det skal altså også ses i lyset af den drastiske og uventede udvikling i inflation og renter.

Forventning om prisfald

Tager man de negative briller på, er det et dårligt varsel, at af respondenter, som altså ved, hvad de taler om, forventer en markant, negativ udvikling på ejendomspriserne i 2023. På kontor og detail, hvor de allerede forventede prisfald i 2022, gør det nu i endnu højere grad. På boligudlejning og logistik, hvor der var positive forventninger sidste år, er der

nu en solid overvægt, der forventer prisfald. På de egentlige erhvervssegmenter er der gode, fundamentale grunde til at forvente prisfald. De fleste økonomer forventer lavere beskæftigelse, og det vil før eller siden sætte sig som højere tomgang i kontorejendomme. I detailsegmentet er den højere tomgang allerede synlig i gadebilledet og i mindre og mellemstore indkøbscentre, hvor mange handlende har drejet nøglen om.

For så vidt angår lager- og logistikejendomme begynder man at kunne se en ende på de tilstoppede forsyningskæder. Det er i sig selv godt, men det kan føre til en brat opbremsning i efterspørgslen efter lagerkapacitet. Mange virksomheder har reageret på de seneste års problemer ved for en sikkerheds skyldt at købe alt, hvad de havde mulighed for, og derefter lægge det på lager. De lagre kan de snart nedbringe til et mere normalt niveau.

Betydningen af høje renter

For så vidt angår boligudlejningsejendomme, er historien en lidt anden. Her er de fundamentale udfordringer beskedne. Til gengæld kan den højere rente blive giftig. Gode boligudlejningsejendomme, hvor der er høj sikkerhed for huslejeindtægterne, har for investorerne ofte været et alternativ til obligationer. De højere renter er lig med lavere priser på disse obligationer. Hvis investorerne tror, at den høje rente varer ved, vil de dermed også betale mindre for

boligudlejningsejendommene.

Indtil nu har markedet tilsyneladende antaget, at inflation og rente igen vil falde tilbage til noget, der ligner det, vi havde frem til for et års tid siden. Men det er langt fra nogen selvfølge. Mark Gibson, chefanalytiker i Realkredit Danmark, fortalte forsamlingen i Planetariet, at hans bedste bud er, at renten på et almindeligt, etårig rentetilpasningslån vil stabilisere sig omkring 3-4 pct., med 0 pct. eller derunder gennem 2021. Han hæftede sig ved, at det kan blive svært og mere langvarigt at få inflationen under kontrol igen.

Dyrt – og for dyrt

”Kigger man efter hullerne i osten, er jeg lidt bange for, at det, vi rent faktisk har gjort, er at prise stabilt cash flow for højt. Også guld kan blive for dyrt. Så personligt tror jeg, vi skal have en reprisning,” sagde Mark Gibson.

Med andre ord: Dem, som har købt boligudlejningsejendomme med henblik på at holde på dem i årtier, får nu valuta for dén strategi. De får stadig deres gode og inflationssikrede huslejeindtægter, næsten uanset hvad der sker, og kan for så vidt være ligeglade med prisfaldet. Men dem, som har tænkt sig at sælge, eller som af den ene eller anden grund får brug for at gøre det, må regne med indkassere et betydeligt tab, hvis renten ikke falder tilbage til

tidligere niveauer.

Et solidt flertal af danske ejendomsinvestorer forventer prisfald i 2023, fremgår det af den årlige forventningsundersøgelse fra EDC Erhvervs Poul Erik Bech. Især når det gælder detail- og kontorejendomme er stemningen negativ. Men holder renten sig oppe, kan prisfald især gå ud over de bedste boligudlejningsejendomme.

Kilde til grafik: EDC Erhverv Poul Erik Bech

HENRIETTE BJERG Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

“

Når man køber en ejendom, hvor lejemålene udlejes efter lejelovens § 19, stk. 2, bør det være et væsentligt fokuspunkt under due diligence-undersøgelserne, om lejemålene opfylder betingelserne for denne lejefastsættelse.”

EJENDOMSADVOKATEN

LEJEFASTSÆTTELSE I GENNEMGRIBENDE FORBEDREDE LEJEMÅL

Reglerne om lejefastsættelse kan være vanskelige at navigere i. I denne artikel dykker vi ned i reglerne om lejefastsættelse i gennemgribende forbedrede lejemål, som findes i lejelovens § 19, stk. 2, og som er en modifikation til den omkostningsbestemte leje.

Grundbetingelser

I lejemål, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, må lejen som udgangspunkt ikke overstige den omkostningsbestemte leje med forbedringstillæg. Lejemål, som er gennemgribende forbedrede, kan dog udlejes til en højere leje, som dog ikke må overstige det lejedes værdi, jf. lejelovens § 19, stk. 2. For at kunne udleje et lejemål efter denne højere leje er der en række betingelser, der skal være opfyldt.

Først og fremmest skal forbedringerne have forøget lejeværdien væsentligt, og udgifterne til den gennemgribende forbedring skal overstige enten 2.310 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 264.128 kr. (2022-niveau). Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på to år.

Ydermere har det siden 1. juli 2020 været et krav, at ejendommen skal opfylde et af fire følgende kriterier: (i) ejendommen har energimærke A-C, (ii) ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, der løfter ejendommens

energimærke pr. 1. juli 2020 to karakterer, (iii) ejendommen er fredet, eller (iv) lejemålet har tidligere været udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Særligt om første udlejning efter lejelovens § 19, stk. 2 Første gang et lejemål udlejes efter en gennemgribende forbedring, skal udlejer, inden lejeaftalen indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne herom. Herefter har beboerrepræsentanterne eller lejerne 14 dage til at indbringe sag for huslejenævnet om manglende vedligeholdelse. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, kan der ikke opkræves husleje efter § 19, stk. 2, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.

Opretholdelse af forbedringerne Såfremt udlejer ønsker at udleje ejendommen til mere end den omkostningsbestemte leje, er udlejer forpligtet til at opretholde den gennemgribende forbedring af lejemålet. Det er ikke afklaret i praksis, hvad der præcist ligger i denne forpligtelse, men det antages, at udlejer skal vedligeholde forbedringen og forny den i tilfælde, hvor den nedslides eller går i stykker, og hvor reparation ikke er mulig.

Retsvirkningen af, at forbedringen ikke opretholdes, er, at lejer kan kræve lejen fastsat til den omkostningsbestemte leje

med forbedringstillæg, hvor den del af forbedringen, der ikke er opretholdt, ikke kan danne grundlag for forbedringstillæg. Derudover kan udlejer ved genudlejning ikke kræve en større leje end den omkostningsbestemte leje.

Gennemgribende forbedrede lejemål i transaktioner

Når man køber en ejendom, hvor lejemålene udlejes efter lejelovens § 19, stk. 2, bør det være et væsentligt fokuspunkt under due diligence-undersøgelserne, om lejemålene opfylder betingelserne for denne lejefastsættelse. Dette sker bl.a. ved gennemgang af byggeregnskaber og fakturaer. Konsekvensen af, at et lejemål fejlagtigt er udlejet som gennemgribende forbedret lejemål, er, at lejer potentielt kan få et tilbagebetalingskrav på for meget betalt leje. Denne risiko bør derfor også håndteres i transaktionsdokumenterne. Såfremt man derimod køber en ejendom med henblik på at forbedre lejemålene og derefter fastsætte lejen efter lejelovens § 19, stk. 2, er det vigtigt at være opmærksom på, at lejelovens § 19, stk. 5, fastsætter en karensperiode. Dette indebærer, at der skal gå fem år efter et ”kontrolskifte”, før lejemålet kan udlejes efter reglerne i § 19, stk. 2. Kontrolskifte kan ske på flere måder, men de vigtigste heraf er, at minimum 50 % af ejerandelen af ejendommen eller selskabet, som ejer ejendommen, skifter hænder.