OVERVEJER DU AT SÆLGE ELLER UDLEJE? Kontakt os for uforpligtende rådgivning og vurdering
I anledning af, at International Union of Architects (UIA) holder verdenskongres for arkitektur i København den 2.-6. juli, blev EU-Kommissionens formand, Ursula von der Leyen, fredag den 26. maj tildelt Arkitektforeningens Æresmedalje. Det oplyser foreningen i en pressemeddelelse. Prisen blev givet for initiativet New European Bauhaus og dettes ”anerkendelse af den uundværlige rolle, som kunst, design og arkitektur spiller i udviklingen af en bæredygtig verden.”
Begrundelsen for prisen til Ursula von der Leyen lyder: “Gennem initiativet New European Bauhaus har Ursula von der Leyen understreget betydningen af en holistisk tilgang til bæredygtig udvikling af vores byer og lokalsamfund. Ved at udfordre den konventionelle forestilling om at opnå en bæredygtig verden udelukkende gennem teknologiske fremskridt og reduktion af CO2-udledning har hun kastet politisk lys over behovet for en kulturel transformation, der begynder i vores daglige liv og boligområder. Dermed har hun anerkendt den uundværlige rolle, som kunst, design og arkitektur spiller i udviklingen af en bæredygtig fremtid”.
Overrækkelsen af prisen (billedet) blev foretaget af Arkitektforeningens forperson Johnny Svendborg på en New European Bauhaus-konference afholdt i forbindelse med Arkitekturbiennalen i Venedig. “Vi deler troen på, at arkitektur kan spille en afgørende rolle i at omforme vores samfund mod en bæredygtig fremtid. Og vi er klar til at gå forrest,” sagde Johnny Svendborg i den forbindelse. Æresmedaljen er Arkitektforeningens fineste pris og er blevet uddelt siden 1927. Den er tidligere blevet givet til Alvar Aalto, Arne Jacobsen, Ludwig Mies van der Rohe, Jørn Utzon, Jan Gehl og Bjarke Ingels – og senest til Anne-Grethe Foss, Lene Tranberg og Jens Thomas Arnfred.
For et år siden, i forsommeren 2023, kunne boligmæglerne se de tidligere tegn på, at ejerboligmarkedet var i gang med en markant opbremsning. I år kan det være lige omvendt: EDC fremhæver i en pressemeddelelse, at salget af villaer i hovedstaden har været meget stærkt i maj måned: ”Det særligt interessante er, at det er salget af villaer i hovedstadsområdet, det vil sige København, Københavns omegn og Nordsjælland, der med 61 pct. flere salg i maj i forhold til maj sidste år nærmest er eksploderet. Selv i forhold til maj i alle tiders rekordår for boligsalg, nemlig 2021, er der i år tale om et bedre salg af villaer i hovedstadsområdet,” skriver EDC.
”Hovedstadsområdet er altid interessant at følge, fordi det er netop her, enhver vending i markedet sker både først og kraftigst. Det er derfor særligt spændende, at vi nu ser så signifikant fremgang i salget netop her. Det kan være en strømpil for, hvordan resten af boligmarkedet vil udvikle sig de kommende måneder,” udtaler kommunikationschef Jan Nordmann.
På landsplan var villasalget 3 pct. bedre end i samme måned sidste år. For ejerlejlighedernes vedkommende – der er en mere direkte målestok for det professionelle ejendomsmarked – viser EDC’s salgstal ikke samme mønster. Her er salget fortsat under sidste års niveau, idet der er solgt 14 pct. færre lejligheder i maj i år.
”For ejerlejlighederne i København gælder det særlige, at de prismæssigt er højt oppe, samtidig med at vi forventer stigende boligskatter på ejendomme i København og Frederiksberg Kommuner. Det trækker lidt nedad, men omvendt kan en boligkøber opnå en særlig skatterabat, hvis købet og overtagelsen sker inden 31. december 2023. Så vi har en forventning om, at vi i løbet af efteråret kommer til at se en stigning i salget af ejerlejligheder,” siger Jan Nordmann.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen
Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen nicklas@partnermedier.dk
Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk
Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk
Forsidefoto Adobe Stock Roman Babakin 35315292
Udgiver:
Distribueret i samarbejde med Berlingske
Med virkning fra indeværende år sætter lovgivningen en overgrænse på, hvor meget CO2-udledning der må ske fra en ejendom i dens levetid – altså inklusive udledning fra selve byggeriet. Men ved opførelsen af den nye Kildedal By ved Ballerup kommer der til at gælde endnu strammere regler. Det oplyser udviklingsselskabet Kildedal P/S i en pressemeddelelse.
”Vi stiller krav i alle købsaftaler om, at alt nybyggeri i Kildedal By maksimalt må have en CO2-udledning, som følger den frivillige CO2-klasse for det år, der bliver søgt byggetilladelse. Det er et skrapt krav, som udfordrer udviklerne. Men samtidig mærker vi også, at byggeriets aktører selv tripper for at finde de gode løsninger og få dem i spil,” udtaler projektdirektør Tim E. Halvorsen.
Han tilføjer, at det ambitiøse krav kommer i halen på et andet krav, som selskabet stiller til udviklerne: Alle byggerier skal som minimum kunne certificeres til standarden DGNB Guld, ligesom også hele Kildedal By som byområde skal DGNB-certificeres. Ny lovgivning siger, at der for en ejendom, der opføres i år, højest må ske en udledning en udledning på 12 kg CO2 pr. kvm. om året i ejendommens levetid. Ideen er, at dette tal løbende bliver sænket, således at byggeriets aktører bliver tvunget til at udvikle mere klimavenlige løsninger. Men i branchen var der efterspørgsel efter en endnu strammere tidsplan, og altså en hurtigere vej til bæredygtighed. Derfor lavede man den såkaldt frivillige bæredygtighedsklasse. Her må den maksimale udledning for ejendomme opført i år højest være 8 kg CO2 pr. kvm. om året – altså to tredjedele af den maksimale udledning, lovgivningen tillader.
Opførelsen af Kildedal By skal efter planen begynde næste år. Udviklingsselskabet, der har PensionDanmark og Ballerup Kommune som ejere, anslår, at opførelsen af de 2050 boliger og 5200 vil vare 10-15 år. Erhvervsmæssigt vil bydelen særligt fokusere på life science.
K ære Læser Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!
Kan PropTech være drivkraften, der gør, at den danske ejendomsbranche ændrer og fornyer sin forretningsmodel for at stå stærkere på markedet?
Og hvornår skaber PropTech egentlig værdi?
De spørgsmål har to specialestuderende fra DTU blandt andet søgt at finde svar på.
Af Stine Rud Skov
Foto Stine Rud Skov
Ideen til specialet tog form i Texas. De to studiekammerater
Søren Emil Kjær og Rune Lykke Høg boede til leje i et halvt års tid, og her slog det dem, at kommunikationen med udlejer foregik langt mere digitalt end i Danmark. ”Vi havde en profil, hvor vi kunne betale husleje, chatte og sende beskeder til udlejer. Opstod der problemer i lejemålet, sendte vi et foto af sted, og så snart viceværten havde tid, blev det fikset. Det var her, vi blev opmærksomme på PropTech og dens muligheder,” fortæller Søren Emil Kjær. Samtidig havde de to studiekammerater en oplevelse af, at det teknologiske samfund generelt ikke afspejler sig meget i de ejendomme, vi bor og arbejder i.
Fokus på kerneforretningen
Det affødte idéen om at se nærmere på, om PropTech kan være en drivkraft, der gør, at ejendomsbranchen radikalt ændrer og fornyer sin forretningsmodel. Samtidig undrede det de to studerende, hvordan PropTech har kunnet opstå som subsektor frem for, at branchen selv har grebet bolden og udviklet egne digitale løsninger. Efter en række interview med både ejendomsselskaber og PropTech-virksomheder, lå svaret på denne del dog lige for.
”Teoretisk set er der ikke behov for at ændre sin forretningsmodel, så længe lejerne er glade og tilfredse. For ejendomsselskaberne handler det primært om at holde styr på kerneforretningen,” siger Rune Lykke Høg.
Lovgivning og konkurrence
Det betyder dog ikke, at PropTech er overflødigt, men det er ikke det, der driver forretningsudviklingen. De væsentligste drivkræfter er at leve op til den gældende lovgivning og at stå stærkt i konkurrencen på markedet, hvor der er særligt fokus på udenlandsk kapital, fandt de to studerende frem til. Sekundære, men også betydelige drivkræfter, er kravene
om en fortsat mere bæredygtig branche og ændrede behov hos lejerne.
”Branchen ønsker ikke at digitalisere for at digitalisere, det skal skabe værdi. PropTech kan være et middel til at positionere sig på markedet ved for eksempel at give adgang til en bedre lejeroplevelse, mere energieffektive ejendomme eller data til ESG-regnskabet,” siger Rune Lykke Høg.
Behov for brede løsninger Ud over at skabe værdi, så vægter det blandt ejendomsselskaberne, at PropTech-virksomheden er stabile spillere på markedet. Siden spiller det også ind, at løsningerne kan afprøves på et lille udsnit af ejendommene og herefter skaleres. Mindst lige så vigtigt efterlyser branchen brede løsninger, frem for en palet af små nicheløsninger.
Ind til videre har branchen haft størst interesse i PropTech, der kan bidrage til at monitorere ejendommenes energiforbrug, er de studerendes erfaring.
”Her bliver PropTech svaret på en reel udfordring, og netop det skaber værdi,” siger Rune Lykke Høg.
En løftestang?
Historisk set er PropTech-virksomhederne og
ejendomsbranchen gået lidt skævt af hinanden, er en af konklusionerne i specialet.
”PropTech-virksomhederne mener, de kan bidrage til at ændre branchen radikalt, men ejendomsselskaberne ser primært PropTech som en del af en løsning. I nogle tilfælde har PropTech-virksomhederne glemt at forhøre sig hos branchen, om en bestemt teknologi kunne være relevant. Skal parterne indgå i et lykkeligt ægteskab, skal den udfordring løses,” siger Søren Emil Kjær.
Anvendt på den rigtige måde er der dog ingen tvivl om, at PropTech kan gøre ejendommene mere værdifulde for alle interessenter, mener de to studerende.
”PropTech kan indirekte være en drivkraft, der skubber branchen i retning af en mere moderne og stærk forretningsmodel, hvor virksomhederne kan opnå deres mål om at komme tæt på lejerne, leve op til lovgivningen og stå stærkt i en konkurrencesituation”, lyder konklusionen.
Samtidig er branchen ret bevidste om, at der skal hjælp til udefra for at kunne transformere sig til en mere digital version.
”Ejendomsselskaberne anerkender, at de ikke selv har viden og kapacitet inhouse til at give deres forretningsområde et digitalt løft. Det er netop derfor, at en subindustri som PropTech kan opstå og potentielt blive en løftestang for en mere moderne forretningsmodel,” afrunder Søren Emil Kjær.
Sidste år blev det danske ejendomsmarked ramt af en hård opbremsning, og 2023 indtil nu har ikke været bedre, viser friske tal. Det er uenighed om, hvor meget priserne skal ned, der skiller sælgere og købere. Begge parter har styrken til en langvarig nervekrig. Foto: Flickr. / sama093
Ejendomsmarkedet i Danmark er endnu meget trægt, viser dugfriske tal fra RED Cushman & Wakefield. Det skyldes bl.a., at potentielle sælgere endnu håber, at priserne retter sig – og at de har den finansielle styrke til at se tiden an. Men de er begyndt at rykke på sig, og et muligt brandudsalg i Sverige kan være det, som endegyldigt får danske ejendomsselskaber til at konkludere, at priserne har taget et ryk nedad.
Mandag offentliggjorde Danmarks Statistik tal der viste, at kerneinflationen i maj faldt med hele 1,1 procentpoint til 5,0 pct. Den slags gør det muligt at drømme om, at verden på den økonomiske front er ved at vende tilbage til den virkelighed, vi kendte indtil for godt et år siden, hvor inflationen og renten var ultralave.
Går det sådan, vil det alt andet lige påvirke priserne på erhvervsejendomme i opadgående retning. Og i så fald vil ejendomsfolk en dag huske 2022 og 2023 som år, hvor markedet nok bremsede op, men hvor der ikke skete det store med priserne. Investorerne på markedet tænkte langsigtet, og de cruisede hen over en forbigående markedsuro, på samme måde som de cruisede hen over f.eks. det umiddelbare chok over coronaen i foråret 2020 og over nedturen på aktiemarkedet i 2018. Men det er ikke det mest sandsynlige scenarie. Mere sandsynligt er det, at ejerne af ejendomme må erkende, at disse ejendomme ikke er så meget værd, som de har været.
Stort omsætningsfald
Friske tal, som RED Cushman & Wakefield har trukket fra ReData, viser i hvert fald, at det er mere end svært at finde købere, der vil slå til på tidligere tiders prisniveauer. I perioden januar-maj lå omsætningen af ejendomme således hele 67 pct. lavere end i de tilsvarende måneder sidste år.
Markedet er således fortsat underdrejet, og skal Nicholas Thurø, managing partner i RED Cushman & Wakefield, se noget positivt i det, er det, at de potentielle sælgere er solide nok til, at de kan se tiden an og håbe på, at priserne retter sig igen.
”Mange andre markeder i Europa har oplevet en større og en hurtigere korrektion af priserne. I Danmark har vi ikke rigtigt set disse korrektioner, og det er jo også derfor, markedet står stille. Det kan tolkes på den måde, at vi i Danmark faktisk har et ret sundt ejendomsmarked, hvor der ikke er nogen, der er tvunget til at sælge,” siger Nicholas Thurø. ”Rent psykologisk har sælgerne stadig nogle højere prisforventninger end det, der er muligt lige nu. Hvis ikke de kan få f.eks. de 100 mio. kr., som mægleren tidligere stillede i udsigt, eller som naboen fik ved salget af sin ejendom, foretrækker de at vente. Så pristilpasningen sker langsomt,” uddyber han.
Den svenske krise RED Cushman & Wakefield forventer ikke, at markedet vil nå at tø op i år. Men hvad der potentielt kan få tingene til at gå hurtigt, er udviklingen på nabomarkedet i Sverige. Her er flere af de store ejendomsselskaber økonomisk pressede, fordi de har finansieret sig med helt kortfristede obligationslån, som lige nu kommer med langt højere rentesatser end tidligere – hvis man overhovedet kan hente kapital på denne måde. Situationen kan tvinge nogle af aktørerne til at sælge store porteføljer med solide rabatter, og sker det, kan det dårligt
undgå at påvirke opfattelsen af, hvad priserne skal være i Danmark. Det kan sætte gang i handelsaktiviteten, men altså til lavere priser end hidtil.
”Du kan ikke sammenligne priserne i Danmark og Sverige én til én. Men det er klart, at hvis du har en korrektion i det svenske marked, vil der alt andet lige også være en forventning om, at tilsvarende markeder bliver korrigerede. Pengene vil flyde derhen, hvor man får det største, risikojusterede afkast,” siger Nicholas Thurø.
Langt mellem udenlandske investorer
Det er allerede tydeligt, at det især er de internationalt orienterede investorer, der forholder sig skeptisk til de priser, som potentielle danske sælgere mener, der skal handles til. Hvor udenlandske investorer i en efterhånden længere årrække har stået for henved halvdelen af købersiden på det danske marked, var det ifølge RED Cushman & Wakefield kun 17 pct. i de første fem måneder af 2023.
”De udenlandske investorer er i den grad afventende. Mange af dem har kapital, som de gerne vil investere, og de regner og regner, men de kan ikke få tallene til at hænge sammen på sælgernes prisforventninger. På den positive side er sælgerne begyndt at flytte sig – og det er på nuværende tidspunkt også dem, der skal gøre det, når problemet er større usikkerhed og højere renter. Vi kan se, at de mandater, vi får ind nu, er baseret på nogle mere fornuftige afkast end det, vi så bare for et halv eller trekvart år siden,” siger Nicholas Thurø.
Færre helt store handler
Den usædvanligt høje andel af lokale investorer i de træge marked kan også være en medvirkende årsag til, at man i en enkelt prisklasse har set en forholdsvis beskeden nedgang. Det drejer sig om ejendomme til mellem 100 og 200 mio. kr., hvor omsætningen kun er 19 pct. lavere end sidste år. Det er en prisklasse, hvor mange mellemstore investorer, f.eks. erhvervsdrivende fonde og holdingselskaber, der har et løbende behov for at placere nogle penge, kan være med.
Det kan også være, at efterspørgslen efter ejendomme i netop den prisklasse er en tilfældighed. Det er trods alt kun 17 handler i 2023, der ligger til grund, så datamaterialet er beskedent, og både for de lidt dyrere og de lidt billigere ejendomme ser man markant større tilbagegang. Men Nicholas Thurø anfører, at også mange store investorer for tiden foretrækker at købe mindre ejendomme eller porteføljer, hvis de endelig skal være aktive i markedet.
”Går du to år tilbage, hvor renterne var lave, gjaldt det, at ’jo større, jo bedre’. Investorerne ville hellere købe for en hel end for halv mia. kr., og hellere for 2 end for 1 mia. kr. Fast ejendom var jo en pengemaskine, så længe man kunne finansiere dem. Det er ikke tilfældet nu. Man tør ikke binde sig for store beløb, når der er risiko for en stor korrektion forude. Så vil man hellere løbende foretage mindre investeringer. Derfor vil mange investorer gerne se på ejendomme og porteføljer til mellem f.eks. 100 og 300 mio. kr.,” siger Nicholas Thurø.
“De udenlandske investorer er i den grad afventende. Mange af dem har kapital, som de gerne vil investere, og de regner og regner, men de kan ikke få tallene til at hænge sammen på sælgernes prisforventninger.”
Sidste sommer trådte en anderledes opbygning af den nye lejelov i kraft, som i øjeblikket medfører forvirring. Det sker, da det ikke fremgår helt tydeligt af lovens ordlyd, at udlejer og lejer fortsat har mulighed for at aftale, at huslejen for gennemgribende moderniserede lejeboliger skal kunne reguleres via nettoprisindekset.
Den nye bygge- og boligaftale forventes at rette op på fejlen.
Med ikrafttrædelsen af den nye lejelov har særligt ét spørgsmål affødt både uro og usikkerhed: Hvorvidt der også fremover kan aftales nettoprisregulering i gennemgribende forbedrede lejemål eller ej. Årsagen til usikkerheden er den ændrede struktur i den nye lejelov, der medfører, at der i øjeblikket i lovens ordlyd savnes en udtrykkelig hjemmel til at kunne aftale nettoprisindeksering af lejen for i gennemgribende moderniserede lejemål jf. lejelovens § 19, stk. 2 (tidligere BRL § 5, stk. 2).
”Vi oplever, at uroen spreder sig i branchen. Der er, på trods af fejlen i ordlyden, ikke tvivl om intentionen, men en uklar retsstilling giver altid anledning til fortolkning og dermed usikkerhed og uro. Vi mener ikke, at en uklar retsstilling gavner andet end antallet af tvister. Derfor håber vi på, at der hurtigst muligt bliver rettet op,” siger Lena Hartmann, der er juridisk direktør i EjendomDanmark.
Det daværende indenrigs- og boligministerium anerkendte ganske kort tid efter lejelovens indførelse, at der var tale om en utilsigtet fejl. Dermed fremsattes et lovforslag, hvori hensigten var at rette op på denne samt en række andre fejl med tilbagevirkende kraft til 1. juli 2022.
Men efterårets valgkamp satte processen i stå, og den efterfølgende regeringsdannelse endte også med at udskyde lovforslaget yderligere.
Nu fremgår det dog af den nye bygge- og boligaftale, at blandt andet lovforslaget om ændring af lejeloven, indeholdende rettelser som følge af fejlen i forbindelse med sammenskrivning af lejeloven, skal genfremsættes i det kommende folketingsår 2023/2024.
Vakuum i loven
Der kan ikke være tvivl om, at det ikke har været lovgiverens hensigt at ændre retstilstanden, men indtil lovændringen er vedtaget, er der selvsagt et vakuum i loven.
”Realistisk bliver loven fremsat i efteråret, men vi vil gøre, hvad vi kan, for en hurtigere behandling. Hvis lovforslaget bliver sendt i høring før sommeren, kan det allerede bidrage til at give en vis afklaring,” siger Lena Hartmann. Hun understreger vigtigheden af at fremskynde lovgivningsprocessen og opfordrer samtidigt til, at det i forvejen pressede huslejenævnssystem ikke belastes unødigt, mens alle venter på at loven falder på plads i sin endelige form.
“Såfremt det ikke giver tilstrækkeligt afklaring af retstilstanden, vil det selvfølgelig skulle være op til domstolene at vurdere om der i den nuværende lejelov foreligger en hjemmel til at aftale nettoprisindeksering eller ej.”
Ejendomsfinansieringer kræver en grundig kreditvurdering af låntager samt en juridisk analyse af struktur og aktiver. Der er mange muligheder for at afdække långivers kreditrisici i finansieringen, herunder også juridiske. Det er vigtigt at undersøge og afklare relevante forhold, herunder finansierings- og sikkerhedsstrukturen, tidligt i forløbet, for at undgå utilsigtede problemstillinger tæt på mål. Långiver vil ofte stille krav om sikkerhedsstillelse, som i ejendomsfinansieringer typisk er bl.a. tredjemandsforpligtelser og pant i ejendommen.
Tredjemandsforpligtelser
”Tredjemandsforpligtelser” er her en samlet betegnelse for enhver forpligtelse, der påtages af tredjemand overfor långiver som sikkerhed for lånet. Et eksempel på en tredjemandsforpligtelse er (selvskyldner)kaution, hvorefter tredjemand - typisk et selskab, der er koncernforbundet med låntager - indestår for opfyldelse af låntagers forpligtelser. Ved en selvskyldnerkaution opnår långiver ret til at kræve betaling direkte fra tredjemand, hvis låntager misligholder låneaftalen. Derved minimeres långivers kreditrisiko på låntager. Långiver vil dog i dette tilfælde også have en kreditrisiko på tredjemand, som dog typisk begrænses ved at stille krav om sikkerhed og/eller krav til tredjemands likviditet.
Andre former for tredjemandsforpligtelser kan være pant i tredjemands aktiver og en forpligtelse for tredjemand til at indskyde kapital i låntager.
I ejendomsfinansieringer vil långiver så godt som altid kræve sikkerhed for lånet i form af pant i låntagers ejendom . Ved pantsætning opnår långiver en ret til at blive fyldestgjort i den pantsatte ejendom forud for låntagers andre kreditorer i tilfælde af låntagers konkurs. Derved minimeres långivers kreditrisiko på låntager.
Den relevante sikringsakt ved pantsætning af fast ejendom er tinglysning. Sikringsakten skal ifølge konkursloven iagttages ”uden unødigt ophold” efter gældens stiftelse for at undgå risiko for omstødelse i tilfælde af låntagers konkurs. Udtrykket ”uden unødigt ophold” fortolkes strengt og selv kortvarigt ophold, der ikke er nødvendiggjort af ekspeditionen af sikringsakten, anses for unødigt. På grund af den strenge fortolkning vil tinglysning i praksis forsøges gennemført før lånet ydes.
Det strenge krav til iagttagelse af sikringsakten kan give udfordringer i praksis, f.eks. når der skal ske (re)finansiering i forbindelse med salg af kapitalandele i et ejendomsselskab. Her overgår kontrollen i låntager først samtidig med at lånet ydes (på closing af salget af kapitalandelene). Derfor kan tinglysning af pantet før lånet ydes som udgangspunkt ikke ske. I praksis ses det, at sælger (som har kontrol i låntager før closing) bistår med at få pantet tinglyst før closing, så sikringsakten kan iagttages rettidigt.
Andre sikkerheder
Udover pant i ejendommen vil en långiver ofte også kræve,
at der bliver tinglyst et salgs- og pantsætningsforbud på ejendommen. Forbuddet skal sikre, at der ikke bliver tinglyst nyt pant og/eller sker salg af ejendommen uden långivers samtykke. Et salgs- og pantsætningsforbud hindrer dog ikke, at der kan ske yderligere underpantsætning af eksisterende ejerpantebreve.
Endelig kan långiver kræve, at låntager transporterer eventuelle rettigheder knyttet til ejendommen eller driften heraf, såsom lejekontrakter, forsikringer, entreprisegarantier m.m. Långiver kan også kræve, at bankkonti bliver brugt som sikkerhed. I de tilfælde skal sikringsakten iagttages uden unødigt ophold for at undgå risiko for omstødelse i tilfælde af låntagers konkurs.
Foruden iagttagelse af relevante sikringsakter, er det også vigtigt at bekræfte tidligt i forløbet, at finansieringen og evt. sikkerhedsstillelse ikke er i strid med selvfinansieringsforbuddet.
Selvfinansieringsforbuddet indebærer, at et kapitalselskab hverken direkte eller indirekte må stille midler til rådighed, yde lån eller stille sikkerhed for tredjemands akkvisitionsgæld, dvs. den gæld som tredjemand (køber) har stiftet til finansiering af erhvervelse af kapitalandele i selskabet (eller dets moderselskab). En overtrædelse af selvfinansieringsforbuddet kan medføre bødestraf, krav om tilbagebetaling med tillæg af rente samt at de stillede sikkerheder ikke er bindende.
“I ejendomsfinansieringer vil långiver så godt som altid kræve sikkerhed for lånet i form af pant i låntagers ejendom.”
Beton er et uovertruffent byggemateriale, der både bogstaveligt og i overført betydning skaber et sikkert fundament for det moderne liv. Desværre medfører det også en stor klimabelastning. Det skal ny teknologi rette op på. Billedet er fra Ørestad. Foto: Flickr. / Ulf Liljankoski
Forskere har fundet ud af bruge byggeaffald til at skabe et bindemiddel, der er lige så godt som cement, men som kan produceres med udledning af langt mindre CO 2 . Nu er spørgsmålet, om det også i praksis lader sig gøre uden for laboratoriernes trygge rammer. Både i Danmark og Storbritannien kører forsøg med fremstilling i industriel skala. Perspektivet er, at ejendoms- og byggebrancherne kan reducere deres klimaaftryk betragteligt.
Af Sten Thorup KristensenDu opfatter måske ikke dig selv som storforbruger af beton, men det er du, i hvert fald i en indirekte forstand: Inden der er bygget boliger og arbejdspladser, foruden veje, broer, fodboldstadioner, energiøer og alt muligt andet, bliver der ifølge The Economist brugt tre tons beton pr. menneske på jordkloden – om året. I den sammenhæng virker det ikke af det store, at forskningscenteret Materials Processing Institute i Middlesbrough i England her i forsommeren fremstiller 6 tons af et produkt, som ikke er cement, men som langt hen ad vejen kan det samme. Når det alligevel er stort, skyldes det, at forsøget skal vise, om man i en industriel skala er i stand til at fremstille noget, som kan erstatte cement i beton, men som på alle måder er langt mere miljø- og klimavenligt.
Potentialet er, at man markant kan nedbringe klimabelastningen fra ejendomsbranchen. Her er det, i hvert fald ved nye ejendomme, ikke længere opvarmning og anden drift, der er den store synder, men derimod selve opførelsen.
Den kemiske proces
Fremstilling af cement indebærer, at man opvarmer kridt til 1400 grader. Det er naturligvis i sig selv energikrævende, og dermed klimabelastende, hvis denne energi kommer fra fossile brændstoffer. Men samtidig sker der i selve den kemiske proces en udskilning af kulstofatomer, der binder sig til iltatomer, hvorved den uønskede CO 2 dannes. Ved det nye alternativ har man fundet ud af at udvinde en substans, som har samme evner som bindemiddel som cement, men som dels kan fremstilles ved temperaturer, der ikke er højere end dem, man opnår hjemme på komfuret, og som dels ikke medfører dannelse af CO 2 i den kemiske proces.
Journalisten bag denne artikel er meget lidt kyndig udi i kemi, men ønsker man en bedre forklaring på, hvad der specifikt foregår, kan man læse mere på Materials Processing Institutes hjemmeside www.mpiuk.com , eller på www.cambridgeelectriccement.com.
Stort potentiale
Det er imidlertid ikke kun briterne, der arbejder med mere bæredygtige alternativer til cement i fremstillingen af
beton. Et tilsvarende projekt, kaldet Re:Source, foregår herhjemme.
Miljøministeriet bevilgede sidste år tilskud til udviklingsarbejdet, der løber over tre år, og partnerkredsen er Dansk Brand- og Sikringsteknisk Institut (DBI), materialeproducenterne Troldtekt og Komproment samt DTU og miljøvirksomheden RGS Nordic, som håndterer omkring en tredjedel af Danmarks byggeaffald.
”Vi har fremstillet prototyper af en facadetegl i samarbejde med Komproment og af en akustikplade i samarbejde med Troldtekt, hvor vi i begge produkter har erstattet cementen med geopolymer-cement. Men potentialet for geopolymerer er langt, langt større. Det kan potentielt erstatte klassisk cement i en lang række produkter,” sagde Kasper Pro¬chownik, research consultant hos DBI, sidste år til organisationens eget magasin, der også hedder DBI. RGS Nordics deltagelse i projektet kaster lys på endnu en bæredygtighedsfordel ved det nye materiale: At det kan udvindes af byggeaffald – især knust teglog betonaffald har potentiale, men også f.eks. knust glasaffald vil måske kunne upcycles og genanvendes bedre, end det er tilfældet i dag.
”Det handler for os som miljøvirksomhed om at løfte affaldsmaterialer højere op i affaldshierarkiet. Detektivarbejdet med at finde den kemisk helt rigtige erstatning for cement foregår flere steder i verden, men vi håber på at være blandt de første, der leverer en affaldsbaseret løsning, som på sigt egner sig til produktion i industriel skala.
I Danmark er vi faktisk gode til at levere effektive genanvendelsesløsninger for byggeaffald, f.eks. for brugt stenuld og gipsaffald. Men det kræver samarbejde på tværs af værdikæder og know-how at komme dertil. Ellers ender vi i pilot- og forsøgsprojekter uden gang på jorden,” siger RGS Nordics kommunikationschef, Simon Leed Krøs.
Kommercielle muligheder
Der er gennem de seneste år arbejdet meget med genbrug og genanvendelse af byggematerialer, men det er i praksis og økonomisk svært at få til at hænge sammen. Man kan godt genbruge specifikke komponenter, f.eks. døre og vinduer, hvis de er i god stand, men det batter ikke rigtigt i den store sammenhæng.
Man har også fundet ud af at knuse beton og fremstille ny beton af det. Men med de hidtil kendte teknologier bliver denne beton ofte langt fra så solid som beton fremstillet af ny cement.
Derfor kan det kun bruges i nogle specielle tilfælde, og så er efterspørgslen aldrig blevet så stor, at det kan holde liv i en hel værdikæde, hvor gammel beton systematisk bliver indsamlet, kørt til et produktionsanlæg og omdannet til ny beton, der så distribueres videre til kunderne.
I stedet bliver det meste betonaffald nyttiggjort til f.eks. underlag ved anlæg af nye veje. Håbet er, at den nye teknologi bliver det, der får alle ender til at hænge sammen, så bunkerne af byggeaffald for alvor bliver en værdifuld råvare med store kommercielle muligheder.
Hvad er bedst?
Re:Source forløber som nævnt over tre år, det vil sige frem til 2025. Undervejs skulle man gerne få svar på en række spørgsmål – f.eks. hvilke affaldskomponenter, det er bedst at anvende, hvad det koster at forarbejde dem, og hvad gevinsten i henseende til bæredygtighed mere præcist er.
Det hele skulle gerne munde ud i, at man kan fremvise byggematerialer af høj kvalitet, som er produceret af byggeaffald og med anvendelse i den virkelige verden.
“Detektivarbejdet med at finde den kemisk helt rigtige erstatning for cement foregår flere steder i verden, men vi håber på at være blandt de første, der leverer en affaldsbaseret løsning, som på sigt egner sig til produktion i industriel skala.”
Bulk Industrial Real Estate, der i forvejen havde logistikejendomme i Norge og Sverige, har i al stilhed opstartet aktiviteter herhjemme. Ambitionerne er til mere, selv om markedet er blevet mere indviklet over de seneste par år.
Det lignede en no-brainer, da norske Bulk Industrial Real Estate for ca. halvandet år siden så småt begyndte at investere i danske logistikejendomme. Selskabet havde i forvejen aktiviteter i de to andre skandinaviske lande, og på det tidspunkt syntes efterspørgslen efter lagerplads endeløs. I dag ser situationen mindre lys ud. Coronatidens tilstoppede logistikkæder er nu fortid, der er igen opstået tomgang i visse logistikejendomme, og rentestigningerne har generelt skabt usikkerhed om værdierne på ejendomsmarkedet. Men
Bulk har ikke desto mindre valgt at blive her i landet og tage kampen mod langt større spillere på markedet. Siden februar har landechef Mads Bæk Pedersen således virket fra et nyåbnet kontor på Grønttorvet i Valby.
”Vi er en ydmyg koncern, forstået på den måde, at selv om vi fortsat har ambitioner om vækst i Danmark, afhænger de kommende projekter fuldstændigt af de muligheder, der viser dig. Dukker gode muligheder op, har vi, bl.a. i kraft af en stærk ejerkreds, de økonomiske muligheder for at slå til,” siger Mads Bæk Pedersen.
Fokus på bæredygtighed
Group, som også omfatter datacentre samt internationale fiber-søkabler. Bulk er også aktiv inden for begge disse forretningsområder i Danmark, bl.a. ved at drive et datacenter ved Esbjerg. Alle disse aktiviteter medfører i deres natur stor CO2-udledning, og bæredygtighed – det, at prøve at gøre det bedre – er et væsentligt salgsargument for koncernen.
På logistikområdet har Bulk Industrial Real Estate foreløbigt investeret ca. en halv mia. kr. i Danmark – dels i en 32.000 kvm. stor ejendom på Avedøre Holme, dels i en byggegrund i Skandinavisk Transportcenter i Køge. Her giver lokalplanen mulighed for at opføre 28.000 kvm. med en loftshøjde på op til 30 meter.
Det sidste er højt i forhold til standarden på godt 12 meter i moderne logistikejendomme. Men en del af salgsargumentet er netop, at man har fleksible rammer til at skræddersy løsninger til de kunder, der måtte komme i fremtiden.
”Vi har kapaciteten til at kaste os ud i gode sager. Men det gælder også om at slå til, når mulighederne byder sig. Vi er selvfølgelig godt klar over, at vi er oppe imod nogle store konkurrenter, som formentlig også har gode muligheder for finansiering, selv om renterne er steget, og bankerne er blevet lidt mere forbeholdne med at låne penge ud,” siger Mads Bæk Pedersen.
fra lejere
En af udfordringerne ved at gå ind i Danmark ligger i strategien med at lægge vægt på bæredygtighed. Målsætningen har man med fra det norske hjemland, men bæredygtighed kan have en anden konkret betydning i et dansk end i et norsk landskab, og samtidig bæredygtighedscertificerer man i Norge efter BREEAM, mens det i Danmark er DGNB, der er slået an. ”Som udgangspunkt konverterer vi det, vi gør i Norge, til en DGNB Sølv-certificering i Danmark. Men hvis en lejer efterspørger endnu mere bæredygtige løsninger, kan vi selvfølgelig også lave endnu flere tiltag i den hensigt,” siger Mads Bæk Pedersen.
Foruden lejerne kan investorer efterspørge grønne løsninger. Bulk-koncernen er ejet af den norske stifter Peder Nærbø sammen med internationale investorer og ansatte.
”Vi gør nogle ekstraordinære ting af hensyn til bæredygtighed i løbet af due dilligence-processen ved køb af ejendomme, men også i forbindelse med efterfølgende byggearbejde. Vi er villige til at foretage nogle ting, hvor vi ikke nødvendigvis får pengene hjem igen i form af øget afkast,” slutter Mads Bæk Pedersen.
636 m2 eksklusivt kontor udbydes på en af Københavns absolut bedste og smukkeste beliggenheder
Gennemførte rammer med højloftede lokaler og unikke herskabelige detaljer
Udlejer tilbyder bemandet professionel reception med gæste- og pakkemodtagelse
Yderst velbevaret ejendom hvor vedligeholdelsesstandard og serviceniveau altid er helt i top
Smuk og bekvem beliggenhed mellem Kastellet og Nyboder kun 2 minutter fra Østerport Station
Ejendommen har et meget højt sikkerhedsniveau, og er indhegnet med solidt sektionsopdelt hegn med aflåselige låger. Alle vinduer er sikrede med gitter, og der er elektronisk låse/alarmsystem i hele bygningen.
Der er tre store porte i ejendommen. Den ene port er sikret med to store automatiske pullerter.
Ejendommen fremstår flot og velholdt, såvel indvendig som udvendig.
Bygningen kan opdeles i seperate afsnit, eller kan fungere som domicil.
Pt. anvendes ejendommen som lyd- og fotostudie, og er indrettet med to store fotostudier, to lydstudier og flere kontorrum samt store personale- og mødefaciliteter.
5.500.000 kr.
Sjældent udbudt brugerejendom på stor og synlig hjørnegrund ved Humlebæk Strandvej.
Hovedejendommen er en flot og velholdt stråtækt bygning opført i 1852 og til/ombygget i 1970.
Ejendommen er pt. indrettet som kontor for en designvirksomhed.
Ejendommen er ledig til købers disposition d. 1. august 2023.
Ejendommen er registreret i Kulturarvestyrelsen som bevaringsværdig i kategori 6.
Ejendommen kan muligvis konverteres til boliganvendelsem afhængig af mynighedsgodkendelse, og under iagttagelse af servitut vedr. annekset.
8.500.000 kr.
Ejendommens arealer udgør ca. 160 m² lager/værksted i grundplan, heraf 30 m² indrettet til reception/indskrivning, tilbygget skur på ca. 20 m² og kælderareal på 160 m²
Til lejemålet hører tillige et parkeringsområde foran ejendommen belagt med SF-sten med plads til 10 biler.
Lejemålet er velegnet til f.eks. oplag og klargøring af biler, lager, lettere produktion/montage eller lignende.
Lejer skal selv forestå og afholder omkostningerne til udvendig renholdelse, herunder snerydning og saltning mv. samt vedligeholdelse af belægning på p-pladsen.
Nyrenoveret: nyt tag, nye lamper og nymalet.
Andersen Erhverv A/S, Skovlytoften 9A, 2840 Holte Tlf. 70 20 28 12 info@andersen-erhverv.dk, www.andersen-erhverv.dk
Nybygget domicil til din virksomhed. Lejemålet indrettes efter lejers �nske. Kontor bliver indrettet moderne og lyse, med 3 meter til loft.
H�jloftet lager med gode porte til afog pålæsning. Ydermål 10 meter, indre mål ca. 9 meter.
Anvendelse jf. kommuneplanramme (EE 3.2): Erhvervsområde, kontor- og serviceerhverv, let industri og håndværk, butikker med særligt pladskrævende varer.
Byggeriet er certificereret DGNB Guld, der sikrer at byggeriet benytter sig af bæredygtige materialer og er energioptimeret.
Byggeriet er det eneste nybyggede flerbrugerhus i Nordsjælland.
Bemærk, at de rigtige fotos samt illustration er fra referencebyggerier.
Ejendommen er opf�rt i 2008, og fremtræder særdeles flot og velholdt med sort stålbeklædning.
Meget præsentabelt indgangsparti med loft til kip, og store vinduespartier.
Stueplan byder på et stort lyst åbent kontorlokale, og to seperate kontorer, samt toiletter, med adgang direkte til lageret.
På 1. sal er der et stort m�delokale, seperat kontor, toiletrum og kantine med k�kken. Udgang til lageret og et seperat kontor, hvorfra der kan etableres vindue med udsyn over lageret.
Hallen er en stålhal med betongulv. Dimensionerne er: 6 m under drager. Indvendigt spænd 27,5 m x 15 m. 2 store porte (4 m x 4 m).
Bygningen er i alt 687 m². Den anslåede fordeling mellem lager og kontor er ca. 485 m² lager og ca. 202 m² kontor.
Lejen er inkl. skatter/afgifter, forsikring, og ekskl. moms.
BALDERSBÆKVEJ 24C, 2635 ISHØJ
KONTOR- OG LAGERLEJEMÅL
Stor synlighed til både Ishøj Stationsvej og motorvejen.
Lejemålet er beliggende i en flerbrugerejendom.
Lejemålet er for nyligt renoveretovertages nyistandsat.
Hele lejemålet er beliggende på 1.sal. Lageret kan tilgås både via tilkørselsrampe eller via lift.
NYPRIS!
Stort antal parkeringspladser tilknyttet til lejemålet.
Stort gulv-til-loft vinduesparti og gode lyskilder sikrer at lageret er lyst og imødekommende.
Mulighed for showroom i både lager og kontor.
Hele lejemålet har en loftshøjde på 4,2 meter mellem spær.
Årlig leje: 657.215 kr.
SALG
BLIV NABO TIL SUPER-SYGEHUS
LYKKEBÆKVEJ 6 & 10, 4600 KØGE
Ejendommen er under opførelse, hvorfor den fremtidige lejer har mulighed for at præge indretningen.
◆ ◆
HESSELAGER 17, 2605 BRØNDBY
KONTOR-, MONTAGE- OG LAGEREJENDOM
◆ ◆ ◆
Gode parkeringsforhold på ca. 1.000 m² belagt udenomsareal.
Ejendommen er i alt 978 m², inkl. 118 m² kælder.
ANDERSEN ERHVERV
LEJE
◆
Lejemålet kan stå til lejeres disposition 15 måneder efter indgåelse af lejekontrakt.
Etageareal: Fra 300 m²
Nærmeste nabo er det nye super-sygehus for hele Region Sjælland.
Ejendommen opføres i kvalitetsmaterialer, lejemålet er fleksibelt med lejemål fra 300 m2
1.500 kr.
◆ ◆ ◆
SKELSTEDET 10B, 2950 VEDBÆK KOMBINATIONSEJENDOM
◆
Fordeling mellem lager og kontor er ca. 50/50, men andelen af lager kan øges.
Ejendommen har en port til på- og aflæsning.
Kontantpris: 8.500.000 kr.
◆ ◆
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ LEJE Andersen Erhverv A/S, Skovlytoften 9A, 2840 Holte Tlf. 70 20 28 12 info@andersen-erhverv.dk, www.andersen-erhverv.dk
Ejendommen har to fulde plan og er gennemlyst fra begge sider i øverste og nederste etage.
Bygningen kan opdeles som to lejemål eller fungere som domicil.
Den nederste etage kan benyttes til lager, montage eller produktion.
De to etager er forbundet af interne trapper i hver ende af bygningen.
Ejendommen ligger for enden af en blind vej.
BusinessReview EJENDOMME er en professionel podcast, hvor nogle af Danmarks dygtigste fagfolk, rådgivere og ejendomseksperter dykker ned i nye muligheder og udfordringer for ejendomsbranchen og samtidig kommer med masser af gode og brugbare råd til alle, der er interesserede i ejendomme.
Podcasten er produceret i samarbejde med EjendomDanmark og BusinessReview fra Partnermedier, som udgiver sektionen EJENDOMME i Berlingske hver 2. torsdag.
Podcasten udkommer hver torsdag og er tilgængelig via ejd.dk, Spotify, Apple Podcast m.fl.
Flotte kontorlejemål fra 216 til 2.645 m2 med fleksible indretningsmuligheder
Højloftede lokaler med gennemgående herskabelig stil og flotte detaljer fra ejendommens oprindelse
Præsentabel ejendom med serviceniveau og vedligeholdelsesstandard helt i top
Unik beliggenhed mellem Kastellet og Nyboder med udsigt til både historiske og grønne omgivelser
Let adgang til offentlig transport fra Østerport Station, som ligger kun 3 minutter fra ejendommen