I det nye år får København en ny togstation – eller rettere, Ny Ellebjerg bliver omdøbt til København Syd. Navneskiftet dækker dog over en realitet: Stationen er allerede et knudepunkt, men bliver det i endnu højere grad, når metroen samt spor til Øresundsforbindelsen og et underjordisk omstigningsområde kommer til.
Dermed bliver også området omkring stationen mere interessant, og denne fremtid er Metroselskabet ved at planlægge. Selskabet oplyser i en pressemeddelelse, at det opfordrer tilbudsgivere til at søge prækvalifikation til helhedsplankonkurrencen om byudvikling ved København Syd. Tre teams bliver efter konkurrencen prækvalificeret. ”Den fremtidige byudvikling forventes at skulle indeholde erhverv, boliger, butikker og andre bylivsfunktioner, der understøtter et trygt lokalmiljø og et levende byliv de fleste af døgnets timer. Samtidig skal byudviklingen understøtte stationens fremtidige rolle som én af Danmarks største stationer. Som led i byudviklingen ved København Syd skal der gennemføres en konkurrence, hvor tre tilbudsgivere udarbejder hvert deres forslag til en helhedsplan for byudvikling ved stationen,” oplyses det i pressemeddelelsen. Det er metrolinjen M4 til Sydhavn, der efter Sluseholmen Station igen drejer ind i landet, der får endestation på København Syd. Efter planen vil togene kører på den nye linje fra 2024, og byggeriet af de fem nye stationer godt i gang. Selve stationen er dog projekteret og indgår ikke i konkurrencen.
”Opgaven er beskrevet i et konkurrenceprogram, der er en del af udbudsmaterialet. Opgaven rummer en høj grad af bymæssig og teknisk kompleksitet, hvorfor de tre tilbudsgivere skal have en række tværfaglige kompetencer i deres team, der matcher kompleksiteten. Disse kompetencer fremgår af udbudsbetingelserne,” oplyses det videre i pressemeddelsen.
I disse år er det især kontorer centralt i store byer, der er efterspurgte. Men aktiviteten er stor nok til, at den også kommer kontorer på mindre centrale placeringer til gode. Gennem 2021 og første del af 2022 blev kontorlejemål i Nordsjælland således revet væk af virksomheder på jagt efter nye lokaler, og dén udvikling er fortsat i resten af 2022. Det oplyser Ejendomstorvet.dk, landets største portal for erhvervslokaler.
”Tidligere i år kunne vi se et kraftigt fald i de udbudte eller ledige kontorarealer i Nordsjælland – og udbuddet var det laveste i 15 år. Siden er der sket yderligere et fald i udbuddet, som nu har ligget på 3,9 pct. to kvartaler i træk, og vi kan ganske enkelt ikke registrere et lavere udbud i de næsten 20 år, vi har indsamlet data om erhvervslokaler,” siger Jakob Wegener, adm. direktør for Ejendomstorvet.dk.
Jacob Lunding, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland med kontor i Hillerød, tilføjer: ”Danmark har haft høj økonomisk vækst, og vi har ikke set en effekt af, at danskerne blev vant til at arbejde hjemmefra under corona, selv om mange nok forventede, at virksomhederne ville få brug for mindre plads. I flere bymidter er ældre kontorer blevet omdannet til boliger, og geografisk mangler vi især kontorlokaler i Hillerød og i Frederikssund. Der er stor efterspørgsel på de lidt større lejemål og på moderne lokaler – her må udlejere med ejendomme fra 1970’erne være indstillede på at sætte dem i stand.”
En anden lokal erhvervsmægler peger på milliardinvesteringer i Hillerød, f.eks. med den nye Frederiksbro-bydel, hos biotekselskabet Fujifilm (tidligere Biogen) og supersygehuset i Favrholm lidt syd for centrum.
”Det skaber økonomisk aktivitet i Nordsjælland og øger behovet for kontorareal. Det har også en psykologisk effekt, at Folketinget har besluttet, at Hillerødmotorvejen skal gøres færdig,” siger Johnny Hallas (billedet) fra Danbolig Erhverv Johnny Hallas i Hillerød.
Landskabsarkitekterne SLA har vundet opgaven at designe landskabet og byrummene for et af Londons største og strategisk vigtigste byudviklingsprojekter: Det ikoniske 160.000 kvm. store Earls Court-område i det centrale London. Det oplyser selskabet.
En erklæret målsætning for projektet er at ”bringe magien tilbage til Earls Court,” fortæller SLA-partner og designdirektør Rasmus Astrup.
”Earls Court er et ikonisk sted, der betyder en masse for folk i London. Alle mennesker i London har minder om magiske oplevelser og fantastiske begivenheder herfra. Vi tror på, at vi kan bygge ovenpå denne arv ved at skabe et bykvarter med generøse grønne uderum og parker, og hvor biodiversitet, bynatur og en stærk, social fællesskabsfølelse skaber en unik og magisk byidentitet. Et Earls Court for liv – alt liv,” udtaler han.
Den kommende masterplan skal udvikle Earls Court med basis i områdets stærke kultur- og industriarv. Første fase af masterplanen, der nu igangsættes, vil skabe 1300 nye blandende boliger, inklusiv almene boliger), hundredvis af arbejdspladser, kulturinstitutioner, og en lang række grønne byrum, pladser, gader og parker. Over alle faser forventes byggearbejdet at stå på gennem 15 år og koste den nette sum af 100 mia. kr.
Vigtigheden og prioriteringen af byrummene var afgørende for valget af de danske arkitekter, oplyser Earls Court Development Company’s CEO, Rob Heasman i en pressemeddelelse:
“Igennem vores indledende borgerinddragelse har vi kunne konstatere, at det er yderst vigtigt for de lokale Londoners, at Earls Court bliver et sted der er attraktivt og åbent for alle, og at det udvikles med en stærk humanistisk og naturbaseret tilgang. Som reaktion på dette, har vi udpeget det globalt anerkendte danske design studio SLA som landskabsarkitekt på tværs af hele udviklingsområdet,” udtaler han.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen
Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk
Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk
Grafisk produktion Victor Berg Vestergaard, victor@partnermedier.dk
Andelen af kontorejendomme, der har en bæredygtighedscertificering, er generelt betydeligt højere i Øst- end i Vesteuropa. Det finder erhvervsmægleren og rådgivningsfirmaet CBRE i en analyse. Der er dog klar fremgang, og det er der også brug for, for de certificerede ejendomme indbringer højere huslejer og handles til højere priser.
Skulle man, uden forudgående viden, gætte på hvilken europæisk by, hvor den største del af kontorejendommene har en certificering for miljø og/eller bæredygtighed, ville man nok pege på en af de rige, vesteuropæiske byer, der gør sig til på det felt.
København ville være et godt bud. Her har kommunen en målsætning om at blive verdens første CO2-neutrale hovedstad, og Danmark som helhed har også en ambitiøs klimalov. De vælgere, som har valgt politikerne på rådhuset og på Christiansborg, er også kunder i pensionsselskaber, som de presser til at være offensive i henseende til bæredygtighed. Men København er meget langt fra at være nogen frontløber omkring bæredygtighedscertificering af kontorejendomme. Aarhus er det i endnu mindre grad. I begge byer er det vel under 10 pct. af kontormassen, der har en certificering. Det viser en analyse fra CBRE.
De 10 pct. er på niveau med, hvad man ser i de fleste andre
europæiske storbyer. Men det er langt under, hvad man ser i en række østeuropæiske byer.
Ønsker reelle
Øverst på listen ligger således Rumæniens hovedstad, Bukarest. Her er ca. 75 pct. af kontorejendommene certificerede. Andre byer, hvor andelen er over 50 pct., er Prag, Budapest og Warszawa. Af de vesteuropæiske byer er det kun Stockholm og Amsterdam, der nærmer sig det niveau. Certificeringerne er en del af en strømning hos investorer og virksomheder i disse år: Det er ikke længere nok bare at gennemføre tiltag, der isoleret set øger bæredygtigheden. I stedet skal man opgøre den samlede bæredygtighed, og dette på en måde, så det er sammenligneligt med, hvad andre gør. På den måde undgår man den såkaldte greenwashing – at beskedne forbedringer bliver oversolgt ud fra den grønne dagsorden.
Både investorer, der ærligt ønsker at agere bæredygtigt, og lejere, der ønsker at minimere deres klimaaftryk, ønsker
reelle informationer. Det afspejler sig også i, at certificerede ejendomme ifølge CBRE’s analyse indbringer 6 pct. mere i husleje, end de ikke-certificerede gør.
Denne ekstra fortjeneste giver også ejendommene merværdi ved salg. Købernes krav til løbende afkast er således 0,25 pct. lavere på certificerede end på ikke-certificerede ejendomme.
Stempel fra en tredjepart
Selv om det næppe kun er certificeringen i sig selv, der skaber hele merværdien, finder Dragana Marina, analysechef i CBRE, det bekymrende, at bl.a. den danske ejendomsbranche tilsyneladende ikke for alvor har taget bæredygtighedscertificeringerne til sig.
Certificeringerne er især vigtige, når man skal ud på de internationale markeder; uanset om det er investorer eller lejere, man søger. F.eks. en amerikansk investor kender ikke de traditionelle danske standarder og har brug for at få niveauet af bæredygtighed målt på en måde, de kan gennemskue. ”Jeg tror kun, at certificeringerne bliver endnu mere vigtige
fremover, bl.a. fordi certificeringerne bliver tilrettet til at følge den nye EU-taksonomi om bæredygtighed. Du kan godt have en ejendom, der er bæredygtig, uden at den er certificeret. Men så er det kun dig selv, der siger det. Investorerne kan bare godt lide, at ejendommen også får et stempel fra en tredjepart,” siger Dragana Marina.
På den positive side ser CBRE, at certificeringer er i klar fremgang – også i Vesteuropa. Sammenlagt er det nu 20 pct. af europæiske kontorejendomme, der er certificerede, mod 14 pct. i 2019. Og da de nævnte østeuropæiske markeder trods alt er små, ligger den mængdemæssigt store fremgang på de meget tungere vesteuropæiske markeder.
Energimærker som alternativ Det hører med til historien, at certificeringerne heller ikke er præcis det samme i alle lande, som tillige kommer med hver
deres traditioner.
I Danmark er energimærkningsordningen f.eks. indarbejdet. En dansk investor eller lejer ved i store træk, hvad det indebærer, om energimærket er A, B, C eller lavere, og vil måske ikke se så meget merværdi i at få en certificering stukket i hånden.
I andre lande, og specielt på de unge markeder i Østeuropa, har man ikke haft den slags ordninger. Det giver i sig selv en efterspørgsel efter en certificering, så investorer og lejere får dokumenteret ejendommens energistandard.
Men Dragana Marina understreger, at de certificeringer, man har talt i Østeuropa, kvalitetsmæssigt er på højde med de vestlige. Der er altså ikke tale om skrabede certificeringer, der reelt ikke er mere end vores energimærker.
CBRE er en del af en amerikansk virksomhed, som selv følger
trenden om, at man vil bo i ejendomme med høj klimastandard. På den baggrund skal også den ejendom ved Amager Fælledvej, som danske CBRE bor til leje i, opgraderes med en certificering, fortæller Dragana Marina. Udlejer er her C.V. Obel.
For en udlejer, der får sådan en forespørgsel fra en eksisterende, god kunde, er det relativt ligefremt at lave de ønskede forbedringer og dokumentere dem med en certificering. Anderledes er det, hvis udlejer skal agere ud fra forventninger om, hvad fremtidige lejere vil efterspørge. Disse overvejelser hos udlejerne er også baggrunden for, at CBRE har foretaget analysen af omfanget af certificeringer, og effekten af dem.
”Vores kunder siger altid, at de har brug for empiriske beviser på, at det betaler sig. Nu har vi de beviser på plads, så der er ikke nogen undskyldning for ikke at gøre noget ved det,” slutter Dragana Marina.
Globalt er der især tre almindelige valgmuligheder, hvis man vil have bæredygtighedscertificeret en ejendom: Den amerikanske LEED, den britiske BREEAM og den tyske DGNB.
En version af sidstnævnte, tilpasset danske forhold, er gennem godt ti år blevet udbudt af Green Building Council Denmark. De første år certificerede organisationen kun nyopførte ejendomme, men siden 2020 har også certificering af bygninger, der allerede er i drift, været på programmet.
Til dato har ejerne af 38 kontorejendomme på sammenlagt 412.184 kvm. valgt at benytte DGNB-certificeringen af Bygninger i Drift, oplyser organisationen. En del flere certificeringer er desuden i proces.
Er de 38 kontorejendomme mange eller få?
Selv om kontorejendommene er af noget over gennemsnitlig størrelse, udgør de kun en lille del af den samlede bestand. Men omvendt står det klart, at der er et solidt marked for ordningen. Det var ikke nogen selvfølge. I starten gik det således trægt med at få certificeringer af nybyggeri i gang. Men hen ad vejen kom der hul på bylden, og i dag det helt almindeligt, at større erhvervsbyggerier bliver DGNB-certificeret. i 2022 er der sket en stigning på 100 pct. i certificeringer i kategorien Nye Bygninger og Omfattende Renoveringer, i forhold til 2021.
Ejere af eksisterende og nye ejendomme kan også vælge at bruge LEED eller BREEAM, selv om disse ordninger ikke bliver markedsført af danske organisationer.
Inflationen raser, renten stiger og ejendomsbranchen må i løbet af 2023 forvente, at ejendomsværdierne falder. Det dystre billede nuanceres dog af, at der er stor rift om de danske lejemål. En ny opgørelse fra EjendomDanmark viser nemlig, at der er den laveste økonomiske tomgang i 13 år. Ifølge Morten Marott Larsen, underdirektør i EjendomDanmark, skyldes det lejemarkedets fleksibilitet, som skaber tryghed i økonomisk usikre tider. ”Efterspørgslen på lejemål er vokset, og det skyldes blandt andet, at ejermarkedet er blevet mere usikkert. Den stigende rente gør det dyrere at købe en ejerlejlighed. I en privat lejebolig får man tag over hovedet for et mindre indskud og til en lavere risiko,” siger han og påpeger nødvendigheden af et mangfoldigt ejendomsmarked: ”I krisetider bliver det tydeligt, hvordan vores behov
og muligheder ændrer sig efter samfundssituationen og den enkeltes livssituation. Kun gennem et alsidigt ejendomsmarked kan vi holde hånden under hverdags- og erhvervslivet.”
Interessen for at leje viser sig både for bolig, kontor, butik og industri, hvor der samlet er et kvartalsvist fald på 0,2 procentpoint og et årligt fald på 0,7 procentpoint. Dermed er tomgangen helt nede på 5,5 procent.
På kontorområdet specifikt rammer niveauet også det laveste siden 2009, og tomgangen er nu nede på 7,4 procent efter et fald på 1,1 procentpoint i forhold til samme tidspunkt sidste år. “Virksomhederne har brug for moderne og fleksible rammer, og samtidig kommer der ikke mange nye erhvervskvadratmeter til i de kommende år. Der er dog et stort fokus på at skabe de rette faciliteter,” siger Morten Marott Larsen.
Bedst ser det ud i Nordjylland, hvor der er stor efterspørgsel, og andelen af ledige kontorlejemål er nede på 4,9 procent –og det er særligt i Aalborg, at erhvervslivet klarer sig godt. Her er tomgangsprocenten helt nede på 3,3 procent.
Hovedstadens lejeboliger fortsat populære
Historisk har det været på boligområdet, at der har været mest rift om de ledige lejemål. Den tendens fortsætter, og det er særligt Region Hovedstaden, der er attraktiv hos lejerne. Her er flere kvadratmeter bolig blevet lejet ud, og tomgangen er her helt nede på 1,9 procent.
“I en tid, hvor der ventes markante skred på boligmarkedet, er lejeboliger for mange et mere sikkert valg, fordi man ikke skal frygte prisfald. Så selvom der er kommet mange nye lejeboliger til, så flytter folk også ind, og vi har i fremtiden brug for endnu flere boliger. Både akut i Hovedstaden, men også i andre dele af landet,” siger Morten Marott Larsen.
Her i julemåneden kan man på dr.dk genopleve Matador, og dermed også Katrine Larsens snusfornuftige betragtning om, at jord – det er noget, man køber. Man sælger den ikke, for gennem gode og onde tider bevarer den en værdi. Opfattelsen er grundfæstet i Danmark, hvor den er udvidet til også at gælde fast ejendom generelt.
Men nøgternt set er der slået skår i denne betragtning gennem de seneste tre, urolige år.
Som bekendt var 2020’erne som årti kun få dage gammelt, før coronaen tog dagsordenen. I økonomien udløste den nogle kæmpe bølger, der stadig kommer rullende. Nu oplever vi dem som høj inflation, og krigen i Ukraine har kun gjort det endnu værre.
Gennem de tre år er priserne på de fleste typer af aktiver skøjtet op og ned. Det ansete tidsskrift The Economist har for USA’s vedkommende undersøgt, hvilke brancher der summa summarum har klaret sig bedst og værst.
Når investorerne ømmer sig oven på kurstabene i 2022, er det værd at erindre, at de faktisk har fået fine afkast set over de tre år sammenlagt. Fra primo januar 2020 til ultimo november 2022 steg det amerikanske aktieindeks S&P 500 således med 23 pct.
Men netop ejendomsaktierne har ikke bidraget til festen. De steg de første to år, men har i år fået tæsk som følge af de højere renter, så de er tilbage ved udgangspunktet.
The Economists opgørelse gælder altså amerikanske aktier. Men det samme fænomen svage ejendomsaktier ser man i Europa. Som vi tidligere har skrevet om, er især svenske ejendomsaktier hårdt ramt. Men også f.eks. Deutche Wohnens aktie er 40 pct. nede. Og så er man slet ikke begyndt at tale om de store operatorer af butikscentre. Herhjemme har vi kun én større ejendomsaktie, nemlig Jeudan. I forhold til sine udenlandske branchefæller er dette selskabet begunstiget af, at det i højere grad anvender langsigtet finansiering, og derfor ikke er så hårdt ramt af de pludselige rentestigninger. Men immervæk ligger Jeudanaktien i skrivende stund 7 pct. lavere end ved indgangen til 2020. Til sammenligning er C25-indekset på Københavns Fondsbørs i samme periode steget med hele 40 pct.
For tiden ligger ejendomsmarkedet meget stille. Købere og sælgere ser tiden an. Det gør naturligvis aktieinvestorer urolige for, hvilke værdier der viser sig at ligge i ejendomsselskaberne, når der igen er så mange handler, at en markedspris er tydeligt.
Men selv hvis markedspriserne overrasker til den positive side, vil investorerne som minimum stå tilbage med en forskrækkelse. De har lært, hvor hurtigt renten kan stige, og dermed suge værdi ud af gearede – det vil sige belånte –ejendomsinvesteringer.
Det mest sandsynlige scenarie er, at ejendomsselskaber i hvert fald de næste år vil presset af både højere renter, end de har været vant til, og af lavere indtægter på egentlige erhvervsejendomme. Det gør naturligvis også ejendomsaktierne mindre attraktive.
Det er ikke overraskende energiaktier, der har klaret sig bedst over de tre seneste år. Teknologiaktier ligger næstbedst – de har haft det svært i år, men der er stadig noget tilbage af den kursstigning, de oplevede, mens folk under lockdowns levede deres liv gennem pc og mobiltelefon.
På tredjepladsen kommer health care-aktier. De fleste af dem har kun i mindre grad været påvirket af uroen, og nogle har omvendt haft særdeles gode år. Aktien fra Moderna, der stod bag en af store corona-vacciner, er f.eks. ni gange så meget værd, end den var, da investorerne foretog de første handler i januar 2020.
EDC Erhverv Poul Erik Bechs forventningsmåling for 2023 er den største hjemlige markedsundersøgelse om erhvervsejendomme. Deltagerne repræsenterer alle typer og størrelser af investorer og virksomheder. Joseph Alberti, Head of Research, EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger: ”2022 har været præget af krigen i Ukraine med følgevirkninger som stigende rente, stærkt faldende forbrugertillid, højeste inflation i 40 år og kursfald på aktier. Kombineret med grå udsigter for dansk økonomi kunne det let udløse udbredt pessimisme blandt investorer og virksomheder, men forventningsundersøgelsen tegner et mere nuanceret billede. Fx forventer 3 ud 10 virksomheder at flytte inden for et par år, og det er stort set samme niveau som året før. Hovedforklaringen er fortsat behov for mere plads, hvilket 55% svarer. Det er faktisk 5 procentpoint flere end for et år siden.”
Han fortsætter: ”Hovedparten af investorerne har fortsat mod på mursten: Knap 60% forventer at investere flere penge eller det samme som i 2022. Det er lavere end i de foregående seks år, da omkring 80% ville investere mindst det samme som året før i ejendomme. De ændrede økonomiske forhold har altså gjort en del investorer mere forbeholdne, men de er på ingen måde skræmt helt væk.”
Afstand mellem køber og sælger Men den stigende rente har skabt ubalance på ejendomsmarkedet. Frank Jensen, direktør i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg, siger: ”Der er et vakuum i markedet lige nu. Med høj rente skal afkastene op, og dermed skal priserne ned – i hvert fald set med investorernes øjne. De har masser af likviditet, men de begrænsede prisfald, vi har set indtil nu, svarer ikke til rentestigningerne. De nuværende ejere
– og mulige sælgere – har selvfølgelig ikke lyst til at sænke prisforventningerne, men det hører med til historien, at der har været medvind og blå himmel for ejendomsmarkedet de seneste fem-seks sæsoner.”
Michael Thodsen, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech København supplerer: ”Mange investorer venter bare på, at priserne sætter sig. De er klar, når det rigtige dukker op til den rigtige pris. Personligt tror jeg, at man kan gøre nogle gode handler i øjeblikket.”
Forventningsmålingen viser, at de fleste regner med lavere priser på mursten – for boligejendomme spår 7 ud 10 et prisfald, mens det for detaillokaler er 8 ud 10. For lager- og logistiklokaler, hvor tomgangen er rekordlav, bliver et prisfald forudset af knap så mange, men stadig halvdelen. For alle typer ejendomme – og for erhvervsgrunde – er der i år markant flere, som spår lavere priser end for et år siden.
giver bøvl
På Fyn peger de på, at særligt handlen med ejendomme med udlejningsboliger er ramt af rentestigningerne. Lars Duus, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense, siger: ”Vi oplever, at købere har sværere ved at få finansieret boligejendomme. Køber skal have meget mere egenkapital med, og omsætningen af boligejendomme er mindre end tidligere.”
Terkel Præst Berthelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Herning, supplerer: ”Interessen for boligejendomme er fortsat stor, men udfordringen ligger hos pengeinstitutterne. Med de aktuelle afkast ser vi typisk en belåning på 65% af ejendommens værdi, hvor det før var helt op til lovgrænsen på 80%.”
I forventningsundersøgelsen vurderer 78% af de adspurgte, at det bliver sværere at få finansieret ejendomme det næste år –det er i runde tal dobbelt så mange som i de foregående tre år.
Lars Duus, Odense peger på, at vanskeligere lånevilkår for boligejendomme får fynske investorer til at se mod andre segmenter. ”Vi har set et skifte, hvor investorer orienterer sig mod kontorer og lager/logistik. Her er afkastet i vores område typisk 6-7%, og så er det lettere at få finansieringen til at hænge sammen. Vi oplever især øget aktivitet – både blandt investorer og på udlejninger – for kontorer og lager-/ logistikejendomme enten i Middelfart eller langs den vestfynske motorvej mellem Odense og Middelfart.”
Også i det nordjyske får jagten på højere afkast investorer til at kigge nye steder hen. ”Boligejendomme er stadig det mest populære hos os, men vi ser en øget interesse for at købe ejendomme i byer som Frederikshavn og Hjørring,” fortæller Frank Jensen fra EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg.
Energiplaner øger lokalebehov
I Sydvestjylland er en del investorer mere afventende. ”I øjeblikket registrerer vi mindre købelyst end normalt, selvom der stadig er et pænt antal købere i markedet. Før var der flere, der kiggede mod ejendomme med negativ rente i banken og billig finansiering, lå det lige for at ”gå i” ejendomme. Med højere renter er situationen nu en anden, og investorerne oplever nu, at billig og risikovillig finansiering ikke længere er et tag selv-bord. Det er tydeligt, at der er mere grundige overvejelser i købsfasen nu. Flere investorer er overraskede over, hvor meget bankerne holder igen,” siger Jesper Ølgaard Bloch, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Esbjerg.
Læs EDC Poul Erik Bechs Forventningsanalyse på: www.forventninger2023.dk
SØREN KOPP
Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.
“De stigende renter har medført, at den belåningsgrad, som banker og realkreditinstitutter vil acceptere, i mange tilfælde er blevet nedsat (...) Det kan gøre opnåelse af finansiering udfordrende – men bestemt ikke umulig.”
Energikrise, inflation og rentestigninger er igen blevet en del af hverdagen og skaber usikkerhed blandt aktørerne i ejendomsbranchen og de virksomheder, som normalt yder finansiering til køb og byggeri. Klassiske dyder må kombineres med nytænkning for at få finansieringen i hus.
2020’ernes ”perfekte storm” af COVID-19, krigen i Ukraine, høj inflation og strammere pengepolitik har fået både små og store aktører i ejendomsbranchen til at sænke farten eller bremse helt op, når det kommer til investeringer.
De stigende renter har medført, at den belåningsgrad, som banker og realkreditinstitutter vil acceptere, i mange tilfælde er blevet nedsat. Det skyldes, at driften i en investeringsejendom efter betaling af renter, afdrag og bidrag skal være positiv ved traditionel fast forrentning og afvikling, før den kan belånes. Og højere renter hæver barren for, hvornår en positiv drift er til stede. I kulissen spøger samtidig Finanstilsynets planer om indførelse af mindstekrav til egenfinansiering, sikkerhedsmargin ved beregning af driftsresultatet og stop for udviklingsprojekter, der ikke på forhånd er solgt eller udlejet før, at bank- eller realkreditfinansiering kan ydes. Disse momenter kan gøre opnåelse af finansiering udfordrende – men bestemt ikke umulig.
Inden overvejelser om finansiering af et konkret køb eller projekt, er et grundigt forarbejde som altid nødvendigt. Dette vil foruden en kommerciel analyse bestå i due diligence af ejendommens juridiske, tekniske og økonomiske forhold. Købers fund kan bruges som valide argumenter for et nedslag i købesummen. Jo mere konkret et fund er beskrevet og kapitaliseret, des bedre. Selvom et nedslag ikke i sig selv udgør finansiering, nedsætter det dog behovet for kapital. I disse tider fortjener særligt lejekontrakterne opmærksomhed. Hvis lejen kan reguleres med udviklingen i nettoprisindekset, kan dette i nogen grad modvirke de stigende renter og højere afkastkrav. For boliglejemål begrænses dette dog af loftet over indeksregulering på fire procent årligt i 2022 og 2023. Der bør også ses på mulighederne for at regulere lejen til markedsleje eller det lejedes værdi for begge parter. Regulering sker normalt for at sætte lejen op, men i en situation med økonomisk afmatning kan lejer også være berettiget til en lejenedsættelse.
I en købsaftale kan det på købersiden være relevant at indføre et finansieringsforbehold. Køber bør allerede have haft seriøse drøftelser med en långiver, men af hensyn til at sikre transaktionen kan det være nødvendigt.
Det første alternativ til traditionel finansiering er egenfinansiering. Det kan enten ske ved hjælp af egne midler eller ved indskud fra nye eller eksisterende investorer, herunder ved udstedelse af aktier eller anparter. Der kan også indgås strategiske partnerskaber og joint ventures. Fordelen herved er blandt andet, at kapitalen kun skal forrentes ved overskud i driften.
Sælgerpantebrevet, en gammel kending, hvor sælger finansierer en del af købesummen, ses også igen i begrænset omfang anvendt i praksis. Typisk finansieres 10-15 procent med andenprioritets sikkerhed. Sælger bør overveje, om den pågældende likviditet kan undværes over længere tid, og om man kan acceptere risikoen, der er forbundet med långivning til køber. Køber bør fokusere på at sikre uopsigelighedsbestemmelser.
Ved byggeprojekter kan det også overvejes at benytte såkaldt forward funding. Her overtager køber typisk fra et tidligt tidspunkt et projektselskab, som sælger skal levere projektet til. Køber finansierer byggeriet under opførelsen i stedet for et byggelån. Derfor bør køber især være opmærksom på allokeringen af projektets udviklingsrisici, og at køber påtager sig risikoen for sælgers likviditet til projektet.
En ejendom er ikke kun mursten, men i høj grad rammerne for det liv, der leves i dem. Mange lejere og beboere har i dag allerede en højt digitaliseret hverdag, hvor indkøb og andre services såvel som arbejds- og fritidsfællesskaber kan tilgås digitalt, online og ’on demand’ – altså hvor og hvornår man vil. Forbrugere er generelt også blevet vant til, at kommunikation med serviceudbydere og myndigheder foregår via digitale kanaler. Forventninger til let og digital adgang til services og ikke mindst information og kommunikation præger derfor også størstedelen af lejerne i dag og deres syn på, hvad en god lejeroplevelse er.
Mange ejendomsejere og administratorer er derfor med god grund begyndt at kigge mod det voksende marked for digitale lejerplatforme eller ’tenant experience and engagement apps’ som de kaldes på engelsk. Lejerplatforme er digitale platforme, hvor kommunikation mellem lejer og udlejer samt forskellige andre services og processer relateret til boligudlejning gøres digitale og flyttes over på en app målrettet lejerne.
Mange gevinster ved lejerplatforme – men kun hvis man gør det rigtigt fra start Fordelene ved at implementere en digital lejerplatform kan være mange. Først og fremmest digitaliserer de og letter kommunikationen mellem lejer og udlejer. Dette indbefatter også ofte, at det bliver lettere og mere transparent for lejere at indberette sager og reklamationer til vicevært, administrator eller udlejer. Lejerplatforme giver typisk også nye muligheder for at tilbyde og håndtere nye services og tilbud til lejerne – det kan eksempelvis være gæstelejligheder, hobby- og fælleslokaler, delebil, elcykler, rengøring, forsikringer, m.v. Der er også mange eksempler, hvor lejerplatforme bruges til at understøtter kommunikation og fælles aktiviteter mellem lejerne, for at styrke lejernes tilhørsforhold til ejendommen. Skal man have succes med en lejerplatform viser erfaringen dog, at det langt fra er ligegyldigt, hvilken platform man vælger og hvordan man implementerer den i praksis. Særligt er der fem ting man skal have styr på, hvis man vil være sikker på, at investeringen i en lejerplatform rent faktisk også giver værdi for pengene i form af gladere lejere og effektiviserede processer:
1# Forskellige typer af lejerapps til forskellige behov
Der findes mange forskellige lejerplatforme typisk med forskelligt fokus og vægt på forskellige funktioner. Det er derfor vigtigt, at man som udlejer afklarer sit behov inden en løsning rekvireres og implementeres: Er det lejer-udlejer kommunikation og sagsstyring der er det vigtigste, er det primære formål at sikre interaktion og fællesskab lejerne i mellem og skal lejerne kunne tilgå og tilkøbe ekstra services gennem appen?
2# En lejerapp kan sjældent stå alene
En lejerapp kan typisk ikke erstatte alle andre kommunikationskanaler. Lejere kan have forskellige behov og præferencer og der kan både være situationer og lejersegmenter, hvor den digitale kommunikation ikke er egnet. Ønsker man at styrke fællesskabet blandt lejerne, som f.eks. er målet i mange co-living koncepter, er erfaringen også klar. Her kræver det mere i opstartsfasen end bare en digital app. Det kan eksempelvis være ansættelsen af en communitymanager, der hjælper med at igangsætte fælles aktiviteter og nedsætte interessegrupper.
3# Husk onboarding af både lejere og personale
Det kræver god og vedvarende onboarding af både lejere og personale til lejerplatformen, hvis den skal fungere i praksis og skabe værdi for både lejer og udlejer. Anvendelsen af en lejerplatform til at håndtere lejerhenvendelser og sagsstyring kan også give behov for, at man som udlejer omstrukturerer team, organisering og sagsgange internt.
4# Få styr på mulige integrationer og dataflows til dine kernesystemer
De fleste lejerplatforme har åbne API’er, der gør, at de i princippet kan sende og modtage data fra andre systemer og softwareløsninger. En udfordring er dog, at mange af de eksisterende ejendomsadministrationssystemer er af ældre dato, hvilket i praksis vanskeliggør integrationer og frie dataflows systemerne imellem. Vær derfor altid opmærksom på, om og hvordan en lejerplatform kan integreres med dit administrationssystem og hvilke konkrete data, der kan udveksles mellem dem.
5# Vær opmærksom på behovet for moderering og konflikthåndtering
Hvis lejerplatformen muliggør indlæg og åben kommunikation fra lejerne og lejerne imellem, bør der afsættes ressourcer til at moderere debatten, sikre den gode tone, konfliktnedtrapning og evt. fjernelse af indlæg med direkte stødende sprog eller indhold. Typisk bør man have en person i sit administrationsteam, som har ansvar for løbende at tjekke indlæg og aktivitet på platformen og gribe ind om nødvendigt.
Proptech er en sammentrækning af ‘property technology’. Som begreb dækker det over de mange nye løsninger og teknologier, som både understøtter ejendomsbranchen og med hastige skridt er ved at vende op og ned på den. Det er innovative digitale løsninger og forretningsmodeller, som er med til at gøre de måder vi finansierer, udvikler, driver, anvender, køber og sælger vores ejendomme på mere effektive, hensigtsmæssige, brugervenlige og mere bæredygtige.
Globalt set er proptech i hastig vækst. Sammen med fintech er det et af de områder, der tiltrækker flest investeringer i startups og scaleups netop nu. De seneste tre år er der således globalt set blevet investeret mellem 15 og 20 milliarder US dollars i proptech startups hvert år. Hurtigt voksende proptech-virksomheder som Airbnb, We Company (WeWork), Opendoor, Rentberry, Nextdoor, Flip m.fl. har således for alvor sat proptech på både investorers og politikeres radar verden over. I Danmark har vi også en lang række hurtigt voksende proptech startups som eksempelvis Proper, Estate Tool, LifeX, Good Monday, NorthQ, Ubiqisense, Prosedo og Kameo. Bag navnene gemmer der sig virksomheder som eksempelvis udvikler sensor- og AI-baserede monitoreringssystemer, leverer intelligent databaseret energistyring, tilbyder løsninger som letter kommunikationen og interaktionen mellem udlejer og lejer, gør ejendomsadministration simplere og mere effektiv eller tilbyder nye innovative co-living koncepter.
Udover at gøre processer og transaktioner omkring vores ejendomme smartere og mere effektive, er ‘space as a service’ en af de helt store tendenser, som mange af de hurtigst voksende proptech startups er med til at drive. For ejendomsbranchen betyder dette et markant skifte fra ‘blot’ at skulle stille fysiske bygninger til rådighed og indkræve husleje til at skulle udvikle og tilbyde ‘funktionelle rum’ med relevant indhold og aktiviteter, hvor fleksibilitet og brugertilpassede oplevelser og services er kernen i forretningsmodellen.
Inflationens udhuling af købekraften kommer oveni, at danskerne efter coronaen igen skifter deres forbrug tilbage mod tjenesteydelser, frem for fysiske varer. Især små butikker oplever udfordringer. Problemerne er endnu ikke for alvor synligt i data fra udlejere af butikker, men det vil sandsynligvis snart ændre sig.
I begyndelsen af året var der dystre udsigter for detailhandlen. Disse udsigter er desværre omsat til virkelighed, konstaterer chefanalytiker Mark Gibson fra Realkredit Danmark i en opdatering af de cykliske udfordringer for branchen.
Dermed er butikslukninger og konkurser på dagsordenen, hvilket vil ramme ejerne af de butikker, de handlende har lejet sig ind i.
Målt i mængder er privatforbruget faldet med mere end 4 pct. siden sidste år. Reelt vil butikkerne opleve nedgangen som endnu større, fordi forbrugerne i mange tilfælde er skiftet til billige kategorier af varer – f.eks. konventionelle fødevarer frem for økologiske.
”Efter imponerende vækstrater i detailsalget – målt i mængder – i både 2020 og 2021, så har 2022 indtil videre været et meget udfordrende år, hvor der på mange måder er tale om den perfekte storm. Udover at detailsektoren var i gang med en normalisering, som følge af at det igen blev muligt at bruge penge på rejser, koncerter, festivaler etc., så har den kraftige stigning i inflationen samtidig medført et historisk stort tab af købekraft, idet lønstigningstakten slet ikke har kunnet følge med inflationsudviklingen,” skriver Mark Gibson i opdateringen.
Over for EJENDOMME uddyber han: ”Jeg har syntes, at mange var for negative omkring retail (detailhandel, red.). Det var som om, man hang fast i de meget svære år efter finanskrisen, og ikke i tilstrækkelig grad tog højde for den turnaround, der kom efterfølgende. Men nu er vi bare desværre tilbage i recessionen, og folk skal jo spare et sted.” Hvordan det hele påvirker ejerne af butiksejendomme, er der endnu kun få konkrete data for. I Realkredit Danmarks seneste temperaturmåling for ejendomsmarkedet, baseret på egne lånesager og værdiansættelser, stod retail, trods en nedgradering, endnu på neutral. Det tager tid, før
realkreditinstitutterne ser de ejendomme, hvor der pludselig mange lejeindtægter fra butikkerne.
Danmarks Statistik følger månedsvis både forbrugernes stemning og deres faktiske køb. Men kun en gang årligt tæller man antallet at virksomheder i detailhandlen.
Sidste år studsede Mark Gibson over, at der var en vækst i antallet af helt små detailhandelsvirksomheder med færre end 10 ansatte. Det var ellers ikke set længe. Men sandsynligvis vil man at se et fald, når 2022-tallene bliver offentliggjort. Mange af de små virksomheder blev holdt i live af to faktorer
under pandemien – dels lån fra staten, dels at forbrugerne i den periode, hvor de ikke kunne rejse eller gå på restaurant, i stedet købte usædvanligt mange fysiske varer. Begge disse to faktorer er væk nu.
For Mark Gibson giver det et flashback til 90’erne, hvor han analyserede landbrugsejendomme og konstaterede, at det almindelige familiebrug var på vej ud. Tilbage var store landbrug i industriel skala og helt små hobbybetonede bedrifter.
”I mit stille sind spørger jeg mig selv, om det er den samme form for koncentration, vi nu ser i retail. I hvert fald er de små virksomheder udfordrerede, og de bliver særligt ramt, hver gang der er dårlige konjunkturer,” siger han.
Sidste år skulle man et stykke ned af listen for at finde Ringsted Kommune. For da EjendomDanmark senest opgjorde, hvor ejendomsvenlige landets kommuner er, fik Ringsted en placering som nummer 13. I år er situationen en anden, og den midtsjællandske kommune er rykket op på førstepladsen. Ringsted kan derfor kalde sig Danmarks mest ejendomsvenlige kommune.
Ejendomsvenlighed er grobund for byudvikling For blot fire år siden lå kommunen på en 47. plads, og at Ringsted nu kan stille sig på toppen af podiet, går derfor ikke ubemærket hen hos EjendomDanmark: ”Ringsted Kommune er et fantastisk eksempel på, hvordan en målrettet indsats for at forbedre ejendomsbranchens vilkår i kommunen har båret frugt. Det gør det langt mere attraktivt at investere, opføre og drifte ejendomme i kommunen. Det skaber de bedste forudsætninger for byudvikling, og det kan øge interessen for at bosætte sig i kommunen,” siger adm.
direktør i EjendomDanmark, Peter Stenholm. Og Ringsted Kommunes borgmester, Henrik Hvidesten, er glad for, at deres målrettede arbejde har båret frugt: ”I Ringsted Kommune har vi arbejdet målrettet på at gøre det nemt for virksomheder at komme i gang og komme videre. Det har vi blandt andet gjort ved at fjerne byggesagsgebyret og udfase dækningsafgiften. Vi har også optimeret planlægning og byggesagsbehandling, så vi kan behandle det stigende antal sager, der naturligt følger af at være en kommune i vækst. Derfor glæder det mig rigtigt meget, når der kommer en undersøgelse, der viser, at vores arbejde bliver anerkendt af virksomheder og dem, der vil investere i vores lokalsamfund.”
Ringsted Kommune har forbedret sig på flere parametre og har derfor vippet Billund Kommune af pinden. Den jyske kommune indtog førstepladsen i 2020 og formåede at forsvare titlen i 2021, men tredje gang gik den ikke. Blandt andet fordi Ringsted Kommune
har afskaffet dækningsafgiften og gjort en væsentlig indsats for at nedbringe byggesagsbehandlingstiden, som er en af ejendomsbranchens større udfordringer. De seneste fire år har kommunen nedsat den gennemsnitlige byggesagsbehandlingstid fra 44 til 29 dage, og så er antallet af ejendomsforbrydelser næsten halveret.
“Færre ejendomsforbrydelser - såsom indbrud, hærværk og brandstiftelser, har betydning for interessen i at bo i kommunen og deraf også, om der er investorer, som vælger at investere i byområdet. Derfor er det en stor fordel at gøre kommunen mere sikker,” forklarer Peter Stenholm.
Høje-Taastrup Kommune har ligeledes forbedret sig - og det i en sådan grad, at kommunen er årets højdespringer. Kommunen er således rykket hele 53 pladser frem og er endt på en 19. plads.
Den nordsjællandske kommune Allerød er derimod endt på en sidsteplads og rykker fra plads 88 til 98.
Ejendommen er 1.500 m2 og placeret på et hjørne ved et af Hillerøds mest tra kerede lyskryds.
Ejendommen fremstår som ny, og opført i 2017.
Ejendommen sælges tom. Tidligere forhandler af Fiat, Jeep, Alfa Romeo, Iveco og Fiat Pro.
Attraktivt område som indenfor få år forventes helt udbygget.
Ejendommens kvalitet og lokalplan giver mulighed for mange anvendelser.
Naboerne tæller blandt andre: Peugeot, Skoda, Tesla, Hyundai, VW og andre bilforhandlere, samt McDonald’s, Bauhaus, Burger King, ILVA, My Home, Sunset Boulevard og Euromaster.
Bygningen er opført med et mix af store glaspartier, sorte facadeplader og adt tag.
Stort og meget ot salgsareal med isebelagt gulv.
Mulighed for at bygge yderligere 1.350 m2
Grunden udstykkes fra moderejendommen matr.nr. 20d, Oppe Sundby By, Oppe
solceller
Ingen dækningsafgift i Frederikssund Kommune
Køber afholder samtlige udgifter til byggemodning af ejendommen
Ejendomsdata, udbudsvilkår og købsaftale fås ved henvendelse til Andersen Erhverv på info@andersen-erhverv.dk
Lejemålet er helt nyt og kan delvist indrettes efter lejers ønske.
Mulighed for opdeling alt efter lejers ønkse og behov.
Ejendommen er en yderst kvadratmetere ektiv erbrugerejendom med få fællesarealer.
Ejendommen er sikret med alarmsystem samt videoovervågning. Desuden rummer ejendommen ventilation og elevator samt bernet.
Overalt i ejendommen er der gode lysforhold, samtidig med at indretningen er eksibel, så der er mulighed for at tilpasse lejemålet.
Gode tilkørselsforhold fra Roskildevej og Dybendalsvænget til motorvejen. Desuden er ejendommen beliggende tæt på både busstoppested og S-tog.
Ejendommen er beliggende i Taastrups erhvervskvarter tæt på bl.a. IKEA.
På
