I Danmark er mange kontorer blevet konverteret til boliger i de seneste 10-20 år, men der har i langt de fleste tilfælde været tale om ret små lokaler, der i øvrigt oprindeligt er opført som boliger, og som altså blot bliver ført tilbage den oprindelige anvendelse.
I New York kan der komme til at ske konverteringer i en helt anden skala, rapporterer The Economist: Borgmester Eric Adams og delstatens guvernør Kathy Hochul vil give skattefordele til dem, der ombygger bl.a. de kontorejendomme, vi kender fra byens berømte skyline. Ombygningen kan være til mere moderne kontorer, men altså også til boliger, eller til en blanding af begge dele. Baggrunden er, at New York, ligesom flere andre af verdens helt store metropoler, stadig lider under eftervirkningerne fra coronatiden. Mange ansatte, der i situationen blev sat til at arbejde hjemmefra, havde efterfølgende ingen trang til igen at bruge flere timer dagligt på pendling. Konsekvensen er, at der nu er langt mindre liv i gaderne på Manhattan. De lokale restauranters omsætning er f.eks. faldet med 23 pct.
Det er det, som politikerne nu vil gøre noget ved. Skatterabatten til ejendommenes ejere er kun et af 40 punkter i en samlet plan.
Der har dog allerede være skeptiske stemmer i debatten. De ikoniske kontorejendomme er meget dybe, og de inderste kontorer har ikke adgang til vinduer. Det er svært at forestille sig boliger uden vinduer. Så kunne man i teorien lade en skal af boliger omkranse kontorer på hver etage, men det vil næppe motivere de ansatte til at kaste sig ud i pendling i tog og på motorveje, hvis de end ikke kan få et blik ud over byen, når de bliver kaldt ind på chefens kontor.
Sådan set er Vibenhus Runddel blot endnu et stærkt befærtet vejkryds. Men de hoppende frøer i skorstenen på Toms tidligere chokoladefabrik, og i nyere tid en metrostation, har givet runddelen en særlig plads i københavnernes bevidsthed. Og nu får den endnu en feature: I løbet af foråret går ATP i gang med at opføre en blandet kontor- og ejendom på den side af Jagtvej, der vender ind mod byen. Selskabet oplyser i en pressemeddelelse, at ejendommen ny er navngivet 21Ø, og at Raundahl & Moseby er valgt som totalentreprenør. ”Hjørnet ved Vibenshus Runddel modsat Fælledparken er kendt for de fleste københavnere, og her opfører vi en boligog erhvervsejendom, som vi mener på alle måder lever op til denne centrale placering,” udtaler Jan Johansen, ejendomsog udviklingsdirektør i ATP Ejendomme og fortsætter: ”21Ø skal være en hub for de mennesker, der bor og arbejder i ejendommen, og samtidig signalere en åbenhed, som inviterer naboer og nærmiljøet indenfor.” 21Ø bliver udformet som en fleksibel ejendom med kontor, butik og boliger. Boligerne forventes klar til indflytning primo 2025, mens kontorlejemålene vil stå klar senere samme år. Kontorejendommen på 9000 kvm. opdeles i 18 lejemål på mellem ca. 200 og 800 kvm. Der bliver ca. 600 arbejdspladser i bygningen. Boligejendommen bliver på ca. 6000 kvm., hvoraf en eksisterende ejendom mod Jagtvej indgår. Der indrettes i alt 77 lejligheder til udlejning: 26 ungdomsboliger, 47 familieboliger og 4 store syvværelses lejligheder, der udlejes som møblerede værelser. Bygningens facader udføres i en blanding af lyse og mørke teglsten. Taget beklædes med mørke metalplader, og der etableres en stor tagterrasse for ejendommes beboere, oplyser ATP Ejendomme. Dissing+Weitling er arkitekterne bag projektet, mens EKJ er rådgivende ingeniører.
Ejere af butiksejendomme går gennem en tumultarisk tid: Trods hjælpepakkerne var coronatiden hård for mange af lejerne, og det nye håb, der blev tændt efter genåbningen, hvor overraskende kunder vendte tilbage til de fysiske butikker, blev hurtigt overtrumfet af den forringelse af købekraften, som inflationen bragte med sig.
Men at alt fremdeles ikke er gråt i gråt, illustreres af en pressemeddelelse fra en af de kæder, der var hårdest ramt under coronaen: Sportmaster. Den blev i maj sidste år købt af den britiske retailer Frasers Group, og den nye ejer vil nu ændre strategien, så butikkerne bliver større og mere oplevelsesorienterede – tilsvarende den såkaldte elevationsstrategi, man kører efter i andre lande.
Frasers Group skriver: ”I takt med, at vi udruller vores elevationsstrategi i hele koncernen, ser vi en fantastisk mulighed for nu også at forbedre butiksoplevelsen for Sportmasters kunder. Vi har set strategien succesfuldt udfoldet i Storbritannien med investeringer i dels eksisterende butikker og dels åbningen af nye oplevelsesdrevne flaship-butikker, der skaber både trafik til butik og øger omsætningen. Vi ser frem til at lancere og udfolde fordelene ved strategien for Sportmaster.”
”Timingen i ændringerne i butiksstrukturen ligger ikke fast og vil afhænge af både igangværende og kommende forhandlinger med udbydere af butikslokaler samt eventuelle ejendomskøb,” oplyses det videre.
Til Dagbladet Børsen oplyser Andreas Holm, adm. direktør i Sportmaster – der fratræder, når ændringerne er implementeret – at det er et trecifret millionbeløb, der skal investeres i nye butikker, men at der også vil forekomme lukninger af nogle af de eksisterende butikker. Det er også muligt, at kæden skifter navn.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen
Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk
Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk
Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk
Forsidefoto: Adobe Stock af Photocreo Bednarek
Udgiver: Distribueret i samarbejde med Berlingske Media
Hold dig opdateret, følg din branche her
Medlem af
K ære Læser
Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!
EjendomDanmark lancerer nu et samarbejde om en ny branchepodcast, hvor der hver fjortende dag dykkes ned i emner og problemstillinger, der fylder i medlemmernes hverdag. Podcasten udkommer i samarbejde med Business Review, og det første afsnit om BR18 kan høres nu.
Hver anden torsdag vil du fremover – i din foretrukne podcast-app – kunne finde en nylanceret udgave af Business Review – Ejendomme, der supplerer det eksisterende koncept.
I de nye afsnit vil vært Søren Vejby, en repræsentant fra EjendomDanmark og en gæst dykke ned i aktuelle tendenser og begivenheder i ejendomsbranchen.
Lanceringen af podcasten er en del af EjendomDanmarks ambition om at levere tidssvarende og dybdegående indhold til medlemmer og den samlede branche:
“Vi er glade for, at vi nu kan give både medlemmer og branche et format, hvor der er tid til mere fordybelse. Ejendomme er komplekse, og nu har vi et rum, hvor vi kan blive klogere, inspirerede og måske også udfordrede af de dygtige eksperter. Samtidig håber vi også, at podcasten kan fungere som en guide til nogle af hverdagens problematikker i branchen,” siger pressechef Cecilie Lund Vinther, EjendomDanmark.
Samme glæde over at kunne give alle personer
aktuelle nyheder og brugbar viden fra og for erhvervsejendomsbranchen – uanset platform, landsdel eller tidspunkt på døgnet – er der også hos Partnermedier, der står bag Business Review:
“Med et konstant mål om at udvikle vores produkter og indhold til flere platforme, glæder vi os over det nye stærke podcastsamarbejde med EjendomDanmark. Samarbejdet giver erhvervsejendomsbranchen et helt nyt talerør og styrker vores nuværende branchedækning via sektionen EJENDOMME med Berlingske, online på businessreview. dk og via LinkedIn,” siger udviklingsredaktør Julie Brix, Partnermedier.
I det første afsnit bliver der zoomet ind på BR18. Det er PA-chef hos EjendomDanmark, Jan Ellebye, og partner hos Kromann Reumert, Steffen Bang-Olsen, der dykker ned i spørgsmål om, hvorfor det er udformet, som det er – og hvordan klimaspørgsmålet også i fremtiden vil fylde meget for både byggeri og ejendomsbranche. Business Review –Ejendomme vil være tilgængelig på alle de mest benyttede
podcastplatforme og vil udkomme hver anden torsdag. De uger, hvor dette koncept ikke udkommer, vil Business Review udkomme som det tidligere har gjort med oplæsning af de artikler, der bringes i Berlingske Ejendomme.
For tiden bliver en del byggeprojekter med boligejendomme udsat eller helt skrinlagt. Det skyldes især renteudviklingen, men usikkerhed om det samlede boligmarked, inklusive dét for ejerboliger, spiller også ind. Voxmeters konjunkturbarometer viser imidlertid, at danskerne på ingen måde er frosset fast, selv om markedet er det. Der bliver lagt planer i et omfang, der ligner det, vi så før krigen og rentestigningerne.
En halv procent af danskerne overvejer at bygge sommerhus inden for de kommende 12 måneder. Det lyder måske ikke af mange, men det er det alligevel, når man betænker, hvor store og livsændrende investeringer, der er tale om. Det er også næsten lige så mange, som planlagde at bygge sommerhus for et år siden – altså lige inden krigen i Ukraine brød ud og renterne for alvor tordnede i vejret. Umiddelbart fik det mange til at lægge sommerhusplanerne i skuffen. Men nu har mange tydeligvis fundet planerne frem igen. Her og nu er der faktisk lidt flere, der planlægger at bygge sommerhus, end der planlægger at bygge helårshus. Det er analyseinstituttet Voxmeter, der i sit konjunkturbarometer månedligt følger de danske forbrugeres tanker og planer. Det sker på baggrund af besvarelser fra ca. 5000 respondenter.
For så vidt angår boligmarkedet, har det seneste år været turbulent. Salget af ejerboliger er faldet drastisk. Men Voxmeter-tallene viser, at danskerne på ingen måde er sunket hen i mismod, når det gælder boligplanerne. De følger udviklingen tæt, og de står så at sige klar til at komme på banen igen, så snart vilkårene er til det.
Opbremsning i boligmarkedet
Også på det professionelle ejendomsmarked har nedturen i boligsegmentet været stort. Gennem en efterhånden længere årrække har boligudligningsejendomme været den suverænt mest efterspurgte kategori på ejendomsmarkedet, men som EJENDOMME kunne fortælle i seneste udgave, baseret på tal fra Cushman & Wakefield RED, er det også særligt denne kategori, der står for dykket i transaktionsvolumen i de seneste kvartaler.
Det er formentligt primært usikkerhed om renteudviklingen, der holder investorerne tilbage. Men sætter man penge i boligudlejningsejendom, må man også forholde sig til den fremtidige boligefterspørgsel. Det handler ikke bare om, hvor mange der skal bruge en bolig, men også om hvad danskerne
ønsker sig i henseende til beliggenhed, størrelse af boligerne, ejerform og så videre.
I den henseende er der mere godt end skidt nyt i tallene fra Voxmeters konjunkturbarometer.
Der er stadig under halvt så mange som for et år siden, der planlægger at bygge nyt helårshus på et 12-månederssigt.
Dermed vil der være større behov for lejeboliger. Denne fordel for udlejerne ville dog komme med en noget besk bismag, hvis det manglende mod på at bygge helårshuse var udtryk for en mere generel stilstand i boligmarkedet.
Men det generelle billede er, at interessen har løftet sig igen, når det gælder alt andet end netop at bygge huse. Planer om at købe ejerlejligheder ramte bunden allerede omkring marts/ april sidste år, mens planer om huskøb ramte bunden hen på efteråret.
For de mindre segmenter bliver man næsten søsyg af at se på kurverne fra Voxmeter. Interessen for at bygge
sommerhus er som nævnt høj i den seneste måling, men det er et punkt, hvor danskerne har skiftet mening flere gange over det seneste år.
Noget tilsvarende gælder andelsboligmarkedet, som formentlig har en vis sammenhæng med markedet for ejerlejligheder. Interessen for at købe andelsbolig dykkede da også simultant med ejerlejlighedsmarkedet sidste sommer. Men så kom der en voldsom rebound for andelsboligerne i efteråret. I november var der markant flere, der planlagde køb af andelsbolig, end der var i januar sidste år. Det kunne tyde på, at mange så prisstabiliteten på andelsboliger som en fordel på et tidspunkt, hvor der var stor usikkerhed om ejerboligpriserne.
Voxmeters tal viser, at interessen for andelsboliger siden er kølnet noget igen – måske fordi mange af de nye interesserede på nuværende tidspunkt allerede har købt. Der er meget ringe statistik om andelsboligmarkedet, men ifølge månedsbrevet PRO Ejendomme er der flere indikationer på, at det faktisk var meget aktivt sidste efterår.
Meningsmålinger om forbrugernes planer og tanker er yndet læsestof for økonomer – og for de virksomheder, der skal sælge til forbrugerne. Det er nemt at sætte et hak i et spørgeskema om, hvad man gerne vil investere i. Men svarene viser sig ofte at indeholde et godt bud på, hvad der er ved at ske, i hvert fald når man følger dem over længere tid. Christian Stjer, adm. direktør i Voxmeter, sammenligner med de coronatal, man sidste og forrige år kunne læse på netmedierne: Et udsving fra dag til kunne være tilfældigt, men man fik reel viden ved at se, hvordan tallene lå over en uge. Sådan er det også, når man undersøger forbrugerforventninger.
”En ting er, hvad folk rent faktisk gør. Noget andet, hvad de har lyst til at gøre. Derfor kan tallene rykke meget fra kvartal til kvartal. Men hen over nogle flere målinger kan man se tendensen,” siger Christian Stjer.
Han supplerer med yderligere en læsevejledning for tallene i konjunkturbarometret: Selv om man kan se, at markant flere end for et halvt år sin planlægger at købe helårsbolig, er det ikke nødvendigvis et tegn på, at markedet er tøet tilsvarende meget op.
”Ejendomsmarkedet har været fastlås og fastfrosset, og folk er bekymrede for, om de køber på det rigtige tidspunkt i forhold til renten. Der er mange forhold i spil. Men jo længere tid, markedet har været fastfrosset, jo større er behovet for at flytte. Der er jo nogle, der skal gøre det, også flytte til mindre boliger. Så der er en boble, der bygges op,” siger Christian Stjer.
Det er især markedet for de store og dyre huse, der ligger underdrejet for tiden. Og heri finder man måske også forklaringen på, at netop nybyggeri af parcelhuse er rykket langt ned på dagsordenen. Nye parcelhuse er nemlig næsten pr. definition store. Mæglerkæden Estate konstaterer således efter et kig i Danmarks Statistiks tal, at det kun er bestanden af parcelhuse på over 175 kvm., der er vokset de seneste fem år.
For de mindre størrelser bliver der revet flere huse ned, end der bliver bygget. Især for huse på mellem 75 og 100 kvm. går det hastigt ned ad bakke. ”Selvom der er massiv fokus på energi og bæredygtighed, har det ikke sat en stopper for lysten til at bygge store huse. Efterspørgslen på megavillaer er stor og har været stigende i
en årrække, og det skyldes primært, at behovet for plads er steget, fordi moderne familier grundlæggende er ret pladskrævende i forhold til tidligere generationer,” udtaler Thomas Hovgaard, der er presseansvarlig i Estate.
Han anfører, at både de populære samtalekøkkener og hjemmearbejde kræver plads.
Husene er i dag også så velisolerede, at merudgiften til varme i et større hus er begrænset. Tænker man idealistisk over bæredygtighed, skal man dog ikke lade sig forblænde af dette faktum.
I et moderne byggeri sker der langt større CO2udledning som følge af selve opførelsen af en ejendom, end der gør i opvarmningen af den gennem hele dens levetid.
Hvad vil en 4-dages arbejdsuge sige? Går vi ned i løn? Og hvad skal vi gå på kompromis med? Spørgsmålene stod i kø hos medarbejderne, da Vest Administrationen for to år siden løftede sløret for at gøre fredag til fridag i slutningen af 2022.
Med tiden er spørgsmålene blevet færre, og ingen er gået ned i løn. Til gengæld er der mindre smalltalk ved kaffemaskinen, og er der behov for at vende noget med en kollega, skal det foregå uden for de perioder af dagen, der er afsat til at arbejde effektivt uden forstyrrelser – også kaldet fokuszoner. Også arbejdsopgaver er blevet omfordelt for at tidsoptimere. Administratorerne koncentrerer sig nu om kunderne, mens backoffice i højere grad løfter standardopgaver.
”At gå ned til en 4-dages arbejdsuge betyder, at vi skal være langt mere effektive, når vi er på arbejde. Derfor har vi blandt andet kigget på, hvem der løfter hvilke opgaver. For eksempel har jeg som administrator tidligere udarbejdet ejendomsmæglerbesvarelser, men det tager backoffice
sig nu af. Alt i alt bruger vi tiden hver især mere målrettet,” siger Maja Hjersted, der er ejendomsadministrator hos Vest Administrationen.
Hun og kollegaen Andreas S. Kirkegaard er en del af en styregruppe, der skal sikre, at alle ansatte føler sig trygge i den nye hverdag, der har krævet både omstilling og nytænkning.
Stadig ubekendte 4-dages arbejdsugen byder stadig på en række ubekendte –blandt andet hvordan virksomheden skal opretholde et socialt sammenhold.
”Flere af os arbejder hjemme et par gange om ugen, og med fredag fri er der mange dage, hvor vi ikke ses. Men Vest Administrationen har altid været stærk på aktiviteter, der styrker sammenholdet, og dem er der stadig plads til. Blandt andet vores Innovation Friday,” siger Andreas.
På Innovation Friday sætter medarbejderne en halv dag af den sidste fredag i måneden og byder ind med ideer, tiltag og udviklingsprojekter, der skal styrke effektiviteten. Det vil virksomheden fortsætte med.
”Disse fredage vil nu også koncentrere sig om sociale aktiviteter, hvor vi udnytter, at alle er samlet,” siger Andreas. En anden ubekendt er, hvordan en 4-dages arbejdsuge spiller sammen med forårets mange generalforsamlinger, som er den mest tidskrævende periode hos administrationsvirksomheden.
”Vi håber selvfølgelig, at de nye arbejdsrutiner hjælper os på vej. Og ellers må vi tage et par fredage i brug i løbet af foråret,” siger Maja.
Plads til træning og uddannelse
Lige nu nyder Maja og Andreas udsigten til mere fritid, og de har allerede sat sig nogle mål. Maja er i gang med en lederuddannelse og bruger blandt andet de ledige timer på at læse lektier. Andreas er i gang med at træne op til at bestige Kilimanjaro.
”Jeg var ikke god til at holde fri for at passe på mig selv, men det er der mulighed for nu, og jeg føler mig frisk på en helt anden måde, når jeg møder ind mandag morgen,” siger Maja.
Tim Lund-Jensen, formand i bestyrelsen for en ejerforening med 42 lejligheder
Hvad tænker du om, at
indført 4-dages arbejdsuge? Som jeg oplever det, ønsker
at skabe en situation, hvor de kan tiltrække og fastholde kvalificerede medarbejdere, der kan yde den optimale service til kunderne. Som tidligere fagforeningsmand og leder, er jeg 100 procent enig i den prioritering. Jeg er sikker på, at 4-dages ugen kan bidrage til en mere attraktiv arbejdsplads, engagerede og gladere medarbejdere samt bedre balance mellem arbejde og fritid.
Tror du, det vil få betydning for jeres ejerforening? 4-dages ugen er langsomt blevet implementeret, og vi har ikke oplevet nogen udfordringer ved det. Serviceniveauet er uændret højt, og det er ikke blevet mere bøvlet at komme i kontakt med Vest Administrationen. Der er telefonvagt om fredagen, hvis uheldet skulle være ude, og ellers er det uhyre enkelt for os at planlægge vores arbejde på ugens fire første dage.
Hvad tænker du om, at Vest Administrationen har indført 4-dages arbejdsuge?
Det lyder spændende, og det er modigt af dem. Undersøgelser peger på, at produktiviteten faktisk ikke falder for virksomheder, der går over til 4-dages arbejdsuger.
Det er tankevækkende, at man kan strukturere sig ud af mange ting og spare arbejdstid, og man kan da håbe, at andre arbejdspladser følger med.
Tror du, det vil få betydning for jeres gårdlaug?
Det korte svar er nej. Jeg har ikke mærket nogen forskel i serviceniveauet, da de ikke løser akutte opgaver for os. Den eneste situation, jeg kunne forestille mig, at det kunne være en udfordring, er i forbindelse med indkaldelse til forårets generalforsamling. For eksempel hvis jeg har brug for at lave en justering i budgettet i sidste øjeblik. Men jeg vil kunne planlægge mig ud af det meste. Måske går de på kompromis med 4-dages ugen i pressede perioder.
“
Den del af udkastet til lovforslaget, som vedrørte tilbudspligt blev henlagt af den tidligere regering, og den tidligere retsstilling er derfor fortsat gældende. Det kan ejendomsinvestorer glæde sig over, da der så fortsat er mulighed for etablering af ejerstrukturer, som gør at tilbudspligten ikke nødvendigvis aktiveres.”
STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.
Den lejeretlige tilbudspligt er omdiskuteret og genstand for frustrationer hos både ejere og lejere.
Den giver lejere mulighed for at overtage visse ejendomme med boliglejemål på andelsbasis i forbindelse med ejers salg af ejendommen.
Reglerne er i sin ordlyd ikke utvetydige og har løbende været genstand for fortolkning hos domstolene.
Særligt udenlandske investorer er ofte helt uforstående over for reglerne, der opleves som et brud med grundlæggende fri ejendomsret. Lejerne har på den anden side oplevet, at udlejer benytter “huller” i lovgivningen til at undgå tilbudspligten.
Tilbudspligten fremgår af lejeloven og medfører en ret for lejere til at overtage en boligudlejningsejendom på andelsbasis i tilfælde af en overdragelse til tredjemand.
Tilbudspligten aktiveres ved indgåelse af aftale om salg af ejendommen og opfyldes ved, at ejeren fremsætter tilbud til samtlige lejere om, at de kan danne en andelsboligforening og derigennem erhverve ejendommen til samme pris og vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til tredjemand.
Tilbudspligten skal anvendes, når der handles boligudlejningsejendomme, som udelukkende anvendes til beboelse, og indeholder mindst seks beboelseslejligheder samt ved salg af blandede bolig-/erhvervsejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.
Opstramning af reglerne henlagt
Indenrigs- og Boligministeriet fremlagde den 27. juni 2022 et udkast til en præcisering af definitionen af såkaldt “kontrolskifte”, så tilbudspligten også ville blive aktiveret ved overdragelse af mindst 50% af det reelle ejerskab. Den del af udkastet til lovforslaget, som vedrørte tilbudspligt blev henlagt af den tidligere regering, og den tidligere retsstilling er derfor fortsat gældende. Det kan ejendomsinvestorer glæde sig over, da der så fortsat er mulighed for etablering af ejerstrukturer, som gør at tilbudspligten ikke nødvendigvis aktiveres.
Tilbudspligten aktiveres også i forbindelse med overdragelse af bestemmende indflydelse i kapitalandelene i aktie- og anpartsselskaber (men formentlig ikke andre selskabsformer), der ejer en ejendom med tilbudspligt, men ikke ved salg af et selskab højere oppe i ejerstrukturen (et holdingselskab). Højesteret har ved en dom fra 1993 sanktioneret “dobbelt holding-modellen” hvorefter et salg af kapitalandelene i holdingselskaber ikke aktiverer tilbudspligten.Dobbelt-holding-modellen medfører i praksis, at tilbudspligtejendomme kan struktureres i en holdingstruktur, hvorefter ejer undgår at aktivere tilbudspligten fremadrettet, så længe det er kapitalandele i holdingselskabet, der er genstand for overdragelse.
Overdragelse af bestemmende indflydelse Hvis en overdragelse ikke medfører, at én køber opnår
stemmemajoritet i ejendomsselskabet, foreligger der ikke et egentligt kontrolskifte - og tilbudspligt aktiveres ikke. Højesteret fastslog i “Six Pack-dommen” fra 2020, at en overdragelse af tilbudspligtejendomme til tre pensionsselskaber med en efterfølgende ejerfordeling på 49%, 34% og 17%, ikke udgjorde et kontrolskifte - ingen af køberne havde nemlig majoritet eller kontrol. Højesteret understregede, at det kræver klare holdepunkter i både lejelovens ordlyd og motiver for, at en overdragelse er omfattet af tilbudspligten og det var ikke tilfældet her.
Tilbudspligt i praksis
Tilbudspligten er beskyttelsespræceptiv og en aftale med lejer om frafald af tilbudspligten er derfor ugyldig.
Der er strenge formkrav til gennemførelse af tilbudspligtprocessen.
Vi anbefaler, at lejere er særdeles påpasselige med at overtage ejendomme som andelshavere og opsøger relevant juridisk og finansiel rådgivning for afdækning af forpligtelser og risici. Det er en stor og kompleks beslutning, og der er set flere eksempler på andelsforeninger, som er gået konkurs og hvor andelshaverne dermed mister deres indskud mv.
Det er vores erfaring, at det er ganske svært at opnå finansiering til en nystiftet andelsforenings køb af ejendomog at tilbudspligten relativt sjældent bliver udnyttet i praksis. Ikke desto mindre er tilbudspligten en væsentlig og integreret del af dansk lejeret. Pligten indebærer betydelige risici og omkostninger for parterne i ejendomstransaktioner og kræver særlig kvalificeret opmærksomhed.
Med de højere renter må mange ejendomsselskaber gentænke deres finansiering. Børsnoterede Agat Ejendomme har solgt Ringsted Outlet med en mindre rabat. Til gengæld får selskabet likvider til at afvikle den dyreste del af gælden.
Det gjorde tilsyneladende ikke det store indtryk på aktiemarkedet, da Agat Ejendomme – det tidligere TK Development – for en god måneds tid siden meddelte, at man sælger det måske bedste aktiv i porteføljen. Aktien rørte sig dårligt ud af stedet. Men transaktionen kan være det, som bringer selskabet helskindet gennem en lavkonjunktur.
Agat ejer Ringsted Outlet sammen med CapMan Real Estate, men kun få dage endnu. Forventningen er, at et salg til fonden Patrizia Tranzeuropean VII kan afsluttes med udgangen af denne måned. Dermed vil Agat få 195 mio. kr. for sin halvpart ind på bankkontoen. Beløbet er 9,1 mio. kr. lavere end det, Ringsted Outlet var værdiansat til i Agats regnskab. Men til gengæld for dette tab får man mulighed for at afvikle dyr gæld. Dermed vinder selskabet dyrebar tid, skriver Økonomisk Ugebrev.
Agat Ejendomme havde sin storhedstid tilbage i 80’erne og 90’erne, hvor det ekspanderede med shoppingcentre i først Danmark, siden andre europæiske lande. En ny top blev nået
under det lystige ejendomsmarked i midten af 00’erne. Siden da har der været langt mellem lyspunkterne. Aktiekursen er i dag kun en brøkdel af, hvad den var for to årtier siden. Tiden har bare ikke været med shoppingcentre, som har været trængt af den stadig voksende nethandel. Netop Ringsted Outlet var ifølge Økonomisk Ugebrev nok den bedste ejendom i Agat Ejendommes portefølje. Centret beskriver sig selv om ”Danmarks bedste outletby” og består af 48 butikker, hvor mærkevareproducenter sælger billigt ud af deres overskydende varelagre. Hertil kommer tre restauranter.
Den slags centre vil de prisbevidste danske forbrugere stadig gerne besøge. Hårdere er konkurrencen for almindelige storcentre i mindre og mellemstore danske byer. Sådanne har Agat ejerandele i yderligere seks stykker af, bl.a. Broen Shopping i Esbjerg og Sillebroen Shopping i Frederikssund. Desuden ejer Agat alene to centre i Østeuropa; det ene i Polen, det andet i Tjekkiet.
Alle aktier i Agat Ejendomme havde ved fondsbørsens lukning sidste fredag en markedsværdi på 217 mio. kr. Det
kan sammenholdes med, at selskabet senest har opgjort sin egenkapital til 407 mio. kr. I princippet er der altså et par nemme hundrede mio. kr. i fortjeneste til aktionærerne, hvis selskabet solgte alt ud, betalte gælden og udbetalte restbeløbet som udbytte.
Men så enkelt er det ikke. Når aktieinvestorer kun vil betale godt halv pris for selskabet, skyldes det bl.a. usikkerhed om de bogførte værdier.
De kunne f.eks. halte, hvis Agat Ejendomme var nødt til at sælge ud for at skaffe likviditet til at betale renter og afdrag på sin gæld.
Det er denne situation, selskabet er kommet i forkøbet ved at sælge Ringsted Outlet. Med salget afvikler man den ”løse” og dyre gæld – tilbage er kun gæld med direkte pant i de enkelte ejendomme.
Det kan blive en stor tryghed for Agat Ejendomme nu, hvor inflationen har gjort forbrugerne markant fattigere.
En lavkonjunktur kan blive træg at komme igennem.
Hvis omvendt forbrugerne snart får mere købelyst, f.eks. på grund af lønstigninger ved de forestående overenskomstforhandlinger, kan Agat bruge sine nu lidt større finansielle muskler til at række ud efter de nye muligheder.
Ejendom med 7 boligenheder, beliggende ud til Roskildevej i Albertslund. To boligenheder er lagt sammen. De kan opdeles igen, så der er 8 boligenheder.
Ejendommen skal gennemgribende renoveres, f�r den er i tidssvarende stand.
Ejendommen opvarmes pt. ved elvarme, men kan evt. omlægges til fjernvarme
Lejlighederne har en meget anvendelig st�rrelse på ml. 48 - 58 m2.
Ejendommen er i to plan, hver på 210 m2, samt en stor kælder, ligeledes på 210 m2
Kælderen har en god loftsh�jde overalt, og god plads til vaskerum, depotrum, cykelparkering osv.
Alle boligerne vil være ledige til k�bers disposition ved overtagelse.
D�dso, hvorfor ejendommen sælges med fuld ansvarsfraskrivelse
To erhvervslejemål på hhv. 94 m² og 104 m² udbydes til leje.
Flotte nyopf�rte erhvervsmål i �lstykke.
Flotte og præsentable erhvervslejemål i �lstykkes kommende centrum.
Området er under kraftig fornyelse med mange nye boliger, et nyt rådhus, sundhedshus og en velfungerende F�tex.
Ejendommmen er placeret ved siden af Egedal station og tæt på Frederiksssundsvej.
Ejendommen fremstår moderne beklædt med træpaneler og store vinduespartier.
Ejendommens stueetage benyttes til erhvervslejemål og lejemålene tilbyder mange anvendelsesmuligheder. Dette omfatter bla.: butik, café, fris�r, klink og liberalt erhverv.
Investeringen omfatter to ideelle erhvervsanparter: st. tv. & st. th.
Anparterne medfølger tre store kælderrum, garage samt et baghus på 30 kvm.
Unik beliggenhed på Vangedevej i Dyssegård,
VASSINGERØDVEJ 52, 3540
Domicil kombineret kontor- og lagerejendom
Kontordelen er delvist udvidet i lagerhallen, således at der i dag er ca. 300 kvm kontor
Den nuværende kontorindretning kan bibeholdes eller nedlægges, således at der opnås mere lagerplads
Ejendommen består af en regulær hal med lagerarealer, samt en sidebygning med kontorareal.
Lagerdelen har er en loftshøjde på 6 meter og adgang via 2 porte i niveua.
Attraktiv lager- og kontordomicil i Lynge.
Ejendommen er beliggende i Lynges ældste erhvervsområde hvor mange veldrevne virksomheder har adresse.
Stort belagt areal på matriklen og porte adgang med på og aflæsningsmuligheder.
Ejendommen har en god fordeling mellem kontor og lager og består af ca. 332 kvm kontor og 1.358 kvm lager heraf er ca. 500 kvm lager med køl, mens ca. 680 kvm er højloftet.
Mindre kælder på 68 kvm.
HESSELAGER 17, 2605 BRØNDBY
Velbeliggende ejendom i Brøndby tæt på motorvej.
Gode parkeringsforhold på ca. 1.000 m2 belagt udenomsareal.
Ejendommen bliver i dag brugt til engroshandel med telekommunikationsudstyr
Fordeling mellem lager og kontor er ca. 50/50 men andelen af lager kan øges.
Ejendommen er i alt 978 m2, inkl. 118 m2 kælder.
Varmeinstallationen er fjernvarme.
Taget er
I flot og markant ejendom midt på Hovedgaden i Hedehusene er et charmerende kontorlejemål ledigt til indflytning efter aftale
Ejendommen har en rigtig god beliggenhed, centralt i Hedehusene, og tæt på motorvejsnettet og København/Roskilde
Gode tilkørsels- og parkeringsforhold
Kontorarealerne fremstår moderne og præsentable og fordelt på to plan
Adgang via stor fin træterrasse, hvor pauser kan nydes i sommerdagene
Gode forbindelser med offentlig transport
Industriejendom til leje beliggende i Hammersholt, der ligger mellem Hillerød og Allerød. Ejendommen blev oprindeligt anvendt til teglværk.
Lejemålet består af 159 kvm til kontor, 858 kvm koldlager (stålplader på 3 sider) og 598 kvm oplagt til lager/industri.
Der er mulighed for benyttelse af ældre træhal på 677 kvm til fri benyttelse for lejer, uden betaling af leje, og uden risiko for udlejer.
Gode tilkørselsmuligheder for lastbiler og lign. til ejendommen.
Der kan være mulighed for opdeling af lejemålet
