Genopbygning af Børsen
NO MATTER WHAT
Læs mere side 2
FRA RESTAURERING
TIL GENOPBYGNING Læs mere side 8
Ejendomme
FÆRRE OG FÆRRE LEVER ALENE I KØBENHAVN – DET ÆNDRER PÅ
BOLIGBEHOVET Læs mere side 14-15
Med Bekey i opgangen, behøver beboerne ikke skynde sig hjem for at tage imod leveringer.
Jeg glemmer aldrig nogensinde morgenen den 16. april 2024. Det, der skulle være en helt almindelig arbejdsdag i Dansk Erhverv, endte som en af de værste dage i mit liv. Mit hjerte bløder den dag i dag, når jeg tænker tilbage på den morgen.
Det hele gik så stærkt, men vi fik reddet mange, mange værdi- og kunstgenstande ud. Medarbejdere og myndigheder gjorde det fantastisk. Mange rakte ud og mange hjalp til. Jeg kan kun sige tusind, tusind tak til jer alle!
På branddagen talte jeg i telefon med Dansk Erhvervs bestyrelsesformand, Jens Mathiesen. Bestyrelsen og jeg var helt enige: Børsen skal genopbygges. Den skal genopstå. Og på trods af ødelæggelserne stod det hurtigt klart, at der også var ikke så lyspunkter i al mørket. For eksempel var en brandmur fra 1700-tallet stærkt medvirkende til, at branden ikke fik fat i og ødelagde hele bygningen. Næsten halvdelen står tilbage, og det gør alt andet lige en kæmpe forskel i forhold til at få genopført Børsen. En del af ydermurene i den ødelagte del står fortsat, og det vil også få stor betydning i det videre forløb. Og det er da også netop det videre forløb, som hurtigt får fokus. I Dansk Erhverv har vi et motto, der lyder: ”Brug
handlekraften. Der sker kun noget, hvis nogen gør noget. Og det gør vi. Det flyder igennem alt, hvad vi laver. Og lige præcis dén mentale tilstand tog over næsten fra start.
På branddagen deltog jeg i en pressebriefing på brandstationen, der ligger lige bag Københavns Rådhus. Det skete ved 16-tiden. Det varede kun et lille kvarter, og jeg havde et hovedbudskab, som skulle ud: Vi har besluttet os for, at no matter what kommer vi til at genopbygge Børsen. Der var nu ikke noget hverken at betænke sig i eller spekulere over. Sådan skal det være. Sådan bliver det.
Uden at have det fulde overblik, det giver sig selv, branden var end ikke slukket på det tidspunkt, vidste vi godt, at det vil blive en kæmpe opgave. Vi var jo i gang med en restaurering, og også her var omfanget til at tage at føle på.
Men Børsbygningen er hele Danmarks. Selvfølgelig skal den genopføres. Med sine 400 år og fantastiske historie på bagen er den både udtryk for levende historie og et stykke kulturarv, som mange danskere har et forhold til. Mange, mange mennesker har dagligt passeret bygningen på vej til og fra arbejde, og den har også været med i adskillige film gennem tiden. Betydningen rækker langt ud over murstenene, kobbertaget, Dragespiret og så videre. Det vidner reaktionerne på branden jo også om.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Udviklingsredakatør Julie Brix, brix@partnermedier.dk
Salg Leo Smidt, leo@partnermedier.dk
Christian Vingaard Sjølander, cvs@partnermedier.dk
Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk
Journalister Sten Thorup Kristensen, Martin Andersen
Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk
Udgivet i samarbejde med Dansk Erhverv
Udgiver
K ære Læser
Og den løbende interesse for, hvad der så nu skal ske, har da også været næsten overvældende. I Dansk Erhverv er vi da også meget glade for her at få muligheden for at fortælle lidt om, hvor langt vi allerede er nået og hvilke overvejelser, vi gør os i forhold til de næste skridt.
Finansieringen er på plads gennem dels fonde, der i forvejen bidrog stort til den igangværende restaurering, og dels vores forsikringer. Nu venter et arbejde i elefantisk størrelse. Men vi tager opgaven et skridt ad gangen, og så kommer vi i samarbejde med de rigtige rådgivere, entreprenører og, ikke mindst, håndværkere i mål. Der er meget logistik i opgaven, og det kan ikke være anderledes. For eksempel skal vi finde det helt rigtige tømmer til opgaven. Når det så er fundet, så skal træerne fældes og ligge i lang tid og tørre, før vi kan bruge dem. For nu bare at tage et enkelt og meget konkret eksempel.
Derfor kan jeg ikke nu svare på det spørgsmål, som nok er det, jeg oftest får: Hvor lang tid varer det, før Børsen er genopbygget? Der er utrolig meget logistik og mange mellemregninger, der skal på plads, men vi forventer at kunne give et svar inden årets udgang.
Og vi kan sige med 100 procents sikkerhed, at Børsen bliver genopført, no matter what!
Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information o g inspiration. God læselyst!
tager forbehold for evt. trykfejl og farveafvigelser.
Der er mange brandrisici at sikre sig mod, når moderne mennesker agerer i gamle bygninger, der langt fra er konstrueret til at håndtere nutidens behov og brug. Derfor er en professionel, brandteknisk rådgivning for hele bygningen afgørende for den daglige sikkerhed – også i renoveringsfasen, siger Helle Thomasen, mangeårig brandrådgiver fra Spangenberg & Madsen.
Nutidens krav til elektriske faciliteter, ventilation, ændret anvendelse og meget andet udfordrer brandsikringen i fredede bygninger. På den ene side er kulturarvens æstetik og unikhed vigtig at bevare – på den anden side skal de mennesker og historiske affekter, der opholder sig i de fredede bygninger, sikres, så hverken menneskeliv eller uerstattelig kulturarv går tabt.
Det er en svær øvelse, som kræver kompetent og professionel, brandteknisk rådgivning af hvert bygningsværks mange kringelkroge, siger mangeårig brandteknisk seniorrådgiver og bygningsingeniør Helle Thomasen fra den rådgivende ingeniørvirksomhed Spangenberg & Madsen.
”Når vi arbejder med brandsikring af ældre, fredede og bevaringsværdige bygninger, er det afgørende vigtigt at have blik for den pågældende kulturskats værdi – og så indtænke brandsikringen på dennes præmisser. Det er ikke en god løsning at gennemtvinge brandsikring efter nutidens krav. I stedet forsøger vi at få elimineret så mange risikofyldte områder, vi overhovedet kan”, siger brandrådgiveren og minder om, at den enkelte løsning skal godkendes af Fredningsmyndigheden.
Ombygning og bevaringsværdier
Nutidig brandsikring af gammel kulturarv kommer aldrig på niveau med brandsikring i nye byggerier, selvom de fredede bygninger i øvrigt renoveres. Trækkes der f.eks. rør til
sprinkleranlæg gennem rum med gamle stuklofter, mister man en væsentlig del af æstetikken og tilfører en risiko for vandskade på interiøret.
Under renoveringer er det særligt vigtigt at være opmærksom på brandsikkerheden, for her er de normale brandadskillelser og -foranstaltninger ofte ikke til stede.
”Branddøre står åbne, og der er byggematerialer og byggeaffald på etagerne, hvilket øger brandrisikoen generelt. Udføres der tilmed varmt arbejde, er brandfaren betydeligt forøget. Selvom der i tidens løb ofte er tænkt brandsikring ind i fredede ejendomme, er der ikke garanti for, at alle risici er taget i betragtning – f.eks. vinkelsmitte, hvor ilden spreder sig om bygningens hjørner via vinduer eller manglende brandkam mv. i tagkonstruktionen. Derfor er løbende rådgivning vigtig – også omkring den daglige drift og brug”, siger Helle Thomasen, der er en del af det 10 personer store brandrådgiver-team i Spangenberg & Madsen.
Gennembrydninger i brandadskillelser og skakte er ofte den største udfordring, fordi moderne, tekniske krav får os til at trække kabler, installere ventilation osv., understreger hun: ”I den forbindelse glemmer man ofte at tætne brandmæssigt omkring gennemføringerne, hvilket kan betyde brand- og røgspredning til andre etager eller rum og dermed risiko for stor brandudbredelse”.
Ny funktion, ny risiko, nye brandkrav En ting er, de gamle, fredede bygningers ofte mere brandbare materialer end i de nyere bygninger, en anden er den øge-
Spangenberg & Madsen var ansvarlig for rådgivning om bl.a. brand og sikring i denne ejendom fra 1864 i Havnegade i København – i alt 11.200 m2 kontorarealer og boliger. Ydermere bidrog S&M med teknisk rådgivning, bistand og projektledelse ifm. alle ingeniørfag, projektering af el, VVS, ventilation, CTS samt løbende fagtilsyn under udførelse. Foto: Venligst udlånt af Jeudan.
de risiko, der følger med, når et rum eller en bygning ændrer funktion. En bolig kan være blevet til forsamlingslokale – og et tidligere soverum kan i dag agere printerrum, og så stilles der pludselig helt andre brandkrav til rummet, hvilket kræver en ny gennemgang af brandsikkerheden, siger Helle Thomasen, der har en fortid i Det Danske Beredskab.
”Det sker oftere, end man skulle tro, at en bygning eller et rum har en anden anvendelse end det, der er givet tilladelse til. Derfor anbefaler jeg altid vores kunder at få en uvildig, brandteknisk gennemgang fra kælder til kvist – for på den måde at få svar på, om bygningens anvendelse er lovlig, og om brandsikkerheden i bygningen kan eller bør optimeres”, siger hun og tilføjer:
”Derved får den bygningsansvarlige en fyldestgørende, praktisk rapport, som giver et professionelt overblik over bygningens sikkerhedsniveau – med både store og små forslag til, hvordan brandsikkerheden kan øges”.
Helle Thomasen har tidligere arbejdet i Det Danske Beredskab og har 25 års erfaring som brandrådgiver af bl.a. fredede bygninger. Foto: Spangenberg & Madsen.
Det siger loven: Læs Bekendtgørelse om brandsyn
Sådan bør du brandsikre: Læs Cirkulære om instruks for brandværnsforanstaltninger under byggearbejder på fredede bygninger
Bliv klogere: Læs Historiske Huses Forebyggelsesguide for fredede og bevaringsværdige huse www.sogm.dk/brandrådgivning
Få certificeret brandrådgivning af Spangenberg & Madsens brandeksperter. Helle Thomasen og hendes kollegaer tilbyder professionel rådgivning om brandsikring af byggeri og anlæg i Danmark i henhold til gældende regler og lovgivning på området.
Læs mere og kontakt dem her: www.sogm.dk/brandrådgivning
BYGGERI: Ved at inddrage historiske teknikker og materialer kan genopbygningen af den brandskadede Børsen skabe et udstillingsvindue for fremtidens bæredygtige byggeri, mener Bjørn Mogensen, arkitekt og markedschef hos Sweco Architects.
Af Martin Andersen
Danmark har en unik mulighed for at fremme mere bæredygtig og respektfuld transformation og genopbygning af sin bygningsmasse.
Den tragiske brand i Børsen den 16. april 2024, der ødelagde store dele af den historiske bygning i København, har sat yderligere fokus på behovet for at finde effektive og bæredygtige løsninger til transformation af eksisterende og historiske bygninger. Ifølge Bjørn Mogensen, arkitekt, kreativ leder og markedschef hos Sweco Architects, er der flere centrale barrierer, men også løsninger, som bør overvejes for at fremme denne udvikling.
Eksisterende lovgivning står i vejen for transformation
En af de største udfordringer for at skalere transformationen af bygningsmassen i Danmark er de eksisterende lovgivningskrav. Bjørn Mogensen forklarer: ”Lovgivningen er hovedsageligt designet til nybyggeri, hvilket gør det dyrere og teknisk mere udfordrende at renovere eksisterende bygninger. Disse krav til bl.a. mekanisk ventilation og isoleringsstandarder resulterer ofte i, at bygherrer vælger at rive ned og bygge nyt i stedet for at transformere eksisterende bygninger.”
Lær af fortiden, når vi bygger til fremtiden
Når det kommer til genanvendelse af ressourcer i fremtidige transformationer, understreger Bjørn Mogensen vigtigheden af at tage ved lære af fortidens byggemetoder: ”Det er essentielt at sikre, at gamle bygninger kan ’ånde’, hvilket betyder at tillade naturlig ventilation og fugtstyring. Netop noget den nuværende renovering var ved at afhjælpe i forbindelse med den seneste facaderenovering fra 1800-tallet. Dette forhindrer problemer med indeklimaet, som kan opstå, hvis bygninger gøres for tætte.”
Ønsker til en ny arkitekturpolitik i Danmark
Bjørn Mogensen har klare ønsker til en ny arkitekturpolitik i Danmark, som bør tilpasses de særlige forhold ved renovering af eksisterende bygninger:
Lad os udfordre traditionelle byggemetoder For at udfordre den traditionelle måde at bygge på, foreslår Bjørn Mogensen, et øget fokus på at bygge til adskillelse:
”Vi skal bygge på en måde, der tillader, at bygninger nemt kan ændre funktion eller skilles ad og genanvendes. Det har vi gjort i århundreder, men med nutidens byggemetoder og materialer er det ikke længere muligt.”
”Vi har brug for en mere fleksibel tilgang til lovgivningen. Krav til mekanisk ventilation og isolering, der modsvarer nybyggeri, fjerner ofte incitamentet til at bevare og transformere eksisterende bygninger. En tilpasning af disse krav vil fremme bevaringen og transfomationen af eksisterende bygninger.”
Ejendommen på Nordre Fasanvej består af seks bygninger og varierer mellem tre og seks etager. Sweco Architects forvandler ejendommen til et lokalt fyrtårn, der forankrer lokalmiljøet, og derigennem styrker den industrielle bykarakter, så den matcher bygningerne. Visualisering: Sweco Architects
Kombinér traditionelle teknikker og moderne værktøjer Fortidens byggemetoder tilbyder værdifulde indsigter, især hvad angår materialernes levetid og bygningernes evne til at ’trække vejret’:
”Ved at kombinere traditionelle teknikker med moderne værktøjer kan vi opnå bygninger, der både er mere bæredygtige og langtidsholdbare. Det indebærer også at opretholde gamle håndværk og teknikker, som bidrager til et mere detaljeret og holdbart byggeri.”
En stor del af vores eksisterende bygningsmasse er multifunktionel, fordi den kan blive omdannet og tilføjet nye formål og behov. Det er også tilfældet ved ejendommen på Nordre Fasanvej, der er bygget over en periode på næsten 100 år. Visualisering: Sweco Architects
Sweco Architects renoverer og transformerer altid med udgangspunkt i de iboende kvaliteter med blik for bevaringsværdier, der kan skabe nye rammer for liv og fællesskaber. Et eksempel er det igangværende projekt på Nordre Fasanvej på Frederiksberg, hvor ejendommen kan dateres 125 år tilbage. Foto: Sweco Architects
Fokusér på fleksibilitet og genanvendelse
Branchen kan optimere byggeprocessen og genanvendelsen af bæredygtige materialer ved at fokusere på fleksibilitet i byggeriet. Bjørn Mogensen peger på:
”Vi skal tænke mere kreativt og mindre ’business as usual’ for at optimere holdbarheden af eksisterende bygninger. Det handler om at bygge fleksibelt, så materialer kan genanvendes og ændres efter behov.”
Historiske metoder møder moderne teknik
Genopbygningen af Børsen kræver en særlig opmærksomhed på de historiske og håndværksmæssige traditioner. Bjørn Mogensen bemærker:
”Vi skal genskabe Børsen med respekt for de håndværksmæssige traditioner og den historiske arv. Det er vigtigt at genopbygge facaden som den var, men også at tænke kreativt i forhold til de indvendige løsninger, så bygningen kan anvendes fleksibelt i fremtiden.”
Han tilføjer: ”Når vi genopbygger, skal vi også bruge moderne værktøjer til at forarbejde traditionelle materialer. Dette vil sikre, at bygningen både er autentisk og holdbar.”
For at fremme en bæredygtig transformation af bygningsmassen i Danmark er det afgørende at tilpasse lovgivningen, genanvende materialer på en respektfuld måde og udfordre traditionelle byggemetoder. Ved at lære af fortiden og tænke kreativt omkring fremtidige byggerier, kan vi skabe en mere bæredygtig fremtid for Danmarks bygningsmasse.
Læs mere på www.sweco.dk
Branden på Børsen den 16. april 2024 vil for altid være mejslet i mange danskeres bevidsthed. På dagen og i dagene efter var dækningen og interessen fra inden- og udenlandske medier massiv. Branden og slukningen er således yderst velbeskreven. Men hvad skete der efter branden?
Hvordan kommer man videre og håndterer alle de mange opgaver og tager de mange beslutninger, der er nødvendige for at Børsen igen kan komme til at stå midt i København med det ikoniske dragespir knejsende over forbipasserende københavnere og turister?
”Hvis man siden branden er gået forbi Børsen, har man kunne se de helt store maskiner arbejde i døgndrift. Udover alt det arbejde, man kan se udefra, har vi også arbejdet intensivt i mødelokalerne. Mens ilden stadigvæk brændte, meldte vores administrerende direktør, Brian Mikkelsen, ud, at Dansk Erhverv No matter what, skal genopføre Børsen, så allerede dér påbegyndte vi en fase 0. Den består af en lang række opgaver, der skal løses, og beslutninger, der skal tages, for at få de bedste kort på hånden i forhold til at genopføre Børsen,” siger Lars Daugaard Jepsen, underdirektør i Dansk Erhverv.
Stor dokumentationsopgave
Efter branden stod det klart, at ud af Børsens 7.200 m2, så skal cirka 4000 m2 genopbygges, cirka 1.700 m2 skal restaureres, mens cirka 1.500 m2 skal saneres. Groft sagt kan bygningen deles op i to dele: Den mindre skadede østvendte del og så den meget skadede vestvendte bygning.
”Efter at Hovedstadens Beredskab med en imponerende indsats, havde fået styr på branden, har vores fokus været at sikre flest mulige materialer fra brandtomten. Vi startede med at udsortere bygningsdele fra brandtomten. De er blevet flyttet til Prøvestenen ved Amager Strand, det som i folkemunde hedder ”Benzinøen”. Der har vi container for container gennemgået alt materialet for at sikre os alt det, der kan indgå, når Børsen skal genopføres. For eksempel er samtlige sandstensfigurer, der faldt ned i brandtomten reddet op igen. Murstenene bliver vasket, og mange af dem vil kunne genbruges. Og vi har også fået dokumenteret al det jern, som er blevet taget ud. Det er en stor, stor opgave,” siger Lars Daugaard Jepsen.
Rådgivende arkitekt Leif Hansen, som også spillede en nøglerolle i forbindelse med restaureringen af Børsen, forklarer, at fase 0 i bund og grund handler om det grundlæggende arbejde.
”Hele fase 0 har drejet sig om at skadesminimere og samle ind, så vi har et grundlag til at bygge op igen. Det handler for eksempel om sortering af vigtige bygningselementer, som vi har brug for, når Børsen skal genopbygges. Der er også ud-
ført en stor katalogisering af fundet jern, så vi kan se, hvilken funktion, det pågældende jern har haft, og naturligvis også, om det kan bruges igen. De 72 figurative sandsten som faldt ind i bygningen, da muren kollapsede, er alle fundet og bliver gennemgået for skader. Vores vurdering, at cirka 60 procent kan genbruges og sættes direkte op igen,” siger Leif Hansen. Hvordan har bygningsskallen det Endnu en omfattende opgave er, at kortlægning fra A-Z i forhold til, hvad standen er på murværk og fundering for at etablere det bedst mulig grundlag for det videre arbejde. ”Hvis man går forbi Børsen lige for tiden, så kan man se, at der er containere og afstivninger sat op langs med de murstykker, som stadig står. Vi skal jo sikre, at murene bliver stående, så vi er klar til at genopbygge omkring dem. Var containere og stivere ikke sat på, så var der stor fare for at murene ville vælte. Du kan lidt sammenligne med et brækket ben. Indtil benet er helet igen, så skal det her være på. Samtidig udfører vi bygningsarkæologiske undersøgelser. Der er nogle spor helt tilbage fra bygningen blev bygget, som vi redegør for i tegninger og skrift. Det er en både stor og spændende opgave at komme helt ind til den oprindelige bygning fra 1624” siger Leif Hansen.
Også meget arbejde i den mindre skadede del af bygningen
Udefra set kunne man nok forestille sig, at den stående del af Børsen ikke kræver alverdens håndværkerkærlighed for at komme tilbage til tiden før branden, men sådan er det desværre ikke.
”I forbindelse med brandslukningen har der naturligvis være brugt utrolige mængder vand. Det betyder, at der skal bruges meget tid og energi på fugtskadehåndteringen i den del af bygningen. Først en omgang omfattende kortlægning af fugtskaderne efter slukningsarbejdet og så derefter handle på at få udbedret disse. Fugten skal simpelthen tørres ud hurtigst muligt.
På 2. salen har der været en ombygning tilbage i starten af 1980’erne. Dengang byggede man små og ret mørke enkeltmandskontorer med gipsvægge. Oprindeligt var 2. salen indrettet som et pakhus loftsrum, der blev benyttet som kornkammer for Kongen. Dét er meget langt fra dét udtryk, etagen har i dag, og vi har i Dansk Erhverv i dag den holdning, at vi i stedet for at redde gipsvægge, så er det nu vores opgave at reetablere etagens historiske karakter med en mere oprindelig rumstruktur og traditionelle materialer, der for-
stærker bygningens arkitektoniske intention. Går man rundt deroppe nu, så er der et stort rødt kryds på de vægge, og det betyder altså, at de simpelthen skal fjernes. Oppe på 2. salen står der i øvrigt stadig Christian IV’s tømmer i tagkonstruktionen, som har stået i 400 år, og hvor træet i øvrigt var 150 år, da det blev fældet, altså træ helt tilbage fra cirka år 1475,” siger Lars Daugaard Jepsen.
Også arkitekt Leif Hansen beretter om, at der allerede på dette stadie er brugt meget tid og mange kræfter på den såkaldt mindre skadede del af Børsen.
”I den anden del som står, men hvor der er ret så vandskadet, har vi for eksempel lavet registreringsarbejde i alle rum. Vi har pillet paneler ned, og udtørring er sat i gang. Panelerne er så nummererede, så vi kan genskabe de forskellige områder en til en. I det område er vi også ved at samle informationer, bjælkelag, indskud og så videre, som skal bruges i det videre arbejde med den skadede bygning,” siger Leif Hansen.
Den vigtige dialog med myndighederne
Underdirektør Lars Daugaard Jepsen understreger vigtigheden i, at der løbende er en omfattende dialog med de relevante myndigheder, som for eksempel Slots- og Kulturstyrelsen. ”Vi skal restaurere og renovere Børsen med respekt for arkitekturen og de bærende fredningsværdier. Dansk Erhverv bygger for de næste 400 år, mindst, og man skal i Børsen virkelig mærke, at man er et helt særligt sted. Det vil sige, at bygningen skal genopbygges, restaureres og renoveres, så den, som det har været tilfældet i de sidste 400 år, bedst muligt understøtter handlens behov. Børsen er Danmarks første fredede bygning, og derfor kræver det løbende dialog og godkendelser. Her kan jeg kun anerkende Slots- og Kulturstyrelsen for deres kompetente og sagsbehandling.,” siger Lars Daugaard Jepsen.
Nu venter Fase 1
Den såkaldte fase 0 er altså stadigvæk i gang, men inden længe venter fase 1.
”Vi har nået virkelig meget allerede nu, takket været vores dygtige samarbejdspartnere. Vi forventer så, at vi er færdige med de mange indledende øvelser et par uger inde i august, og at vi så kan gå i gang med næste faser derefter. Der venter meget arbejde og mange faser forude, men lige her og nu vil jeg sige, at jeg er både glad og optimistisk. Børsen kalder på at blive genskabt i sin storhed. Og No Matter What, er dét det, vi gør. Børsen bliver Børsen igen,” siger Lars Daugaard Jepsen.
Det var en ganske almindelig dag, da Leif Hansen den 16. april 2024 modtog et telefonopkald, der skulle ændre alt. Børsen, en af Københavns mest ikoniske bygninger, stod i flammer.
Af Martin Andersen
”Det var den værste mareridtssituation, man kunne forestille sig.” Da han ankom til stedet, var bygningen allerede voldsomt angrebet af flammerne, især i spiret, og situationen så håbløs ud. ”Da jeg så bygningen i flammer for første gang, fyldte det mig med en følelse af afmagt og chok. Det var næsten ikke til at bære.”
Historien og arbejdet med Børsen
Leif Hansen har en lang historie med Børsen, en bygning han kender bedre end nogen anden. ”Jeg har arbejdet med Børsen i mange år og været dybt involveret i flere restaureringsprojekter,” siger han. ”At se den i flammer var som at miste en gammel ven.
”Børsen, også kendt som Børsbygningen, blev opført mellem 1619 og 1640 under Christian IV’s regeringstid og er en af de ældste bygninger i København. Bygningen er kendt for sit karakteristiske dragespir, der består af fire dragehaler, som snor sig op mod himlen. Børsen blev oprindeligt bygget som en børsbygning for handel og økonomi og har gennem tiderne spillet en central rolle i Danmarks økonomiske liv. Børsen har også været hjemsted for mange vigtige historiske begivenheder og har været en vigtig del af Københavns skyline i næsten 400 år.
Skadernes omfang
Branden efterlod Børsen som en brandskadet bygning, men ikke fuldstændig ødelagt. ”Cirka 45 procent af bygningen er intakt, omend noget er vandskadet,” forklarer Leif Hansen. ”Området under det forsvundne spir er mere intakt, end man måske skulle tro.” Dog er nogle af bygningens mure og
skillevægge hårdt ramt, og mange af dem skal nedtages og genopbygges. ”De hårdest ramte områder er vest for spiret, men heldigvis er de ydermure der stadig står robuste.”
De første skridt mod genopbygning
Leif Hansen og hans team befinder sig nu i ”fase nul”, hvor de samler alle rester fra branden. ”En stor del af muren på nordsiden væltede, og vi har fundet alle sandstensfigurer. Omkring 60 procent af sandstensfigurerne, som kan sættes direkte op igen,” siger han. De har også katalogiseret jernbeslag og trækonstruktioner, som skal bruges i den kommende genopbygning.
”Det er vigtigt for os at fortsætte restaureringen af den uskadte del så hurtigt som muligt, for at vise hvordan hele bygningen på sigt kommer til at se ud.”
Selvom Børsen skal genopbygges så tæt på den oprindelige struktur som muligt, er der nye lovkrav og teknologier, der skal implementeres. ”Vi skal tage hensyn til moderne krav om statik, brandsikring og lysforhold,” forklarer Leif Hansen. ”Vi vil måske få brug for forstærkninger af konstruktionen, men det skal være skjult, så bygningen ser ud som den oprindelige Børs fra 1624.” Fremtiden for Børsen indebærer også nye tiltag for at sikre mod fremtidige brande, selvom man aldrig kan gardere sig 100%.
Samarbejdet med Dansk Erhverv Leif Hansen arbejder tæt sammen med Dansk Erhverv og andre interessenter i genopbygningsprocessen. ”Vi sidder i gruppe med Dansk Erhverv, og deres Bygherrerådgiver i et meget tæt samarbejde,” fortæller han. For Leif Hansen er
genopbygningen af Børsen ikke blot et arkitektonisk projekt, men også en personlig mission. ”Denne hændelse har påvirket mig dybt både personligt og professionelt,” siger han. ”At skulle genopbygge noget, jeg allerede har arbejdet så hårdt på, er både en udfordring og en ære.”
Fremtiden for Børsen
Genopbygningen af Børsen er et enormt projekt, der kræver både tid og ressourcer. ”Vi er godt klædt på til opgaven og ser frem til at genskabe denne historiske bygning.” I sidste ende er målet klart: Børsen skal genopstå i sin tidligere pragt, og den historiske bygning skal igen være et vartegn i Københavns bybillede, både som et kulturelt ikon og et symbol på genopbygning og vedholdenhed.
En vigtig del af genopbygningsprojektet er at beslutte, hvordan Børsen skal anvendes i fremtiden. Mens den ydre struktur vil blive genopbygget for at matche den oprindelige arkitektur, er der mulighed for visse ændringer i det indre. ”Det bliver en lang proces for at finde den rette tilgang til denne del af genopbygningen men det vigtigste er, at bygningen forbliver en aktiv og levende del af København.” (Evt. supplerende tekst) Genopbygningen af Børsen er ikke kun en teknisk udfordring, men også en følelsesmæssig rejse for alle involverede. Leif Hansen og hans team er fast besluttede på at bringe bygningen tilbage til sin tidligere pragt og sikre, at den fortsætter med at være et symbol på Københavns rige historie og kulturelle arv. ”Denne bygning har overlevet næsten 400 år, og vi vil gøre alt, hvad vi kan, for at sikre, at den står stærkt i mange år fremover,” siger Leif Hansen.
Leif Hansen er uddannet arkitekt MAA på restaureringsafdelingen i Århus og er fast arkitekt for Børsbygningen, Frederiksdal Slot, Lerchenborg og Bygningsfredningsforeningen – BYFO.
Foto:
Leif Hansen Arkitekter
Grundlagt af Leif Hansen i 1997, specialiserer sig i fornyelse og restaurering af historiske bygninger. Med en dybtgående forståelse af både moderne og traditionelle byggemetoder, har firmaet arbejdet på betydningsfulde projekter som Børsen, Frederiksborg Slot, Frederiksdal Slot og Lerchenborg. Firmaets dedikation til at bevare og genoprette Danmarks kulturarv har gjort dem til en anerkendt restaurerings tegnestue.
For mere information, besøg www.leifhansenarkitekter.dk
Dansk Erhverv var i samarbejde med en lang række aktører i fuld gang med en gennemgribende restaurering af Børsen, da branden brød ud. Det gør en afgørende forskel i forhold til genopbygningsprojektet.
”Det har hjulpet os meget på vej i forhold til hurtigt at komme i gang med meget af arbejdet, at vi har skulle samarbejde og koordinere med både håndværkere, rådgivere og myndigheder, som vi allerede kender godt. Det gælder for eksempel vores rådgivende arkitekt Leif Hansen Arkitekter, som har spillet en meget vigtig rolle både før, under og efter branden. Det gælder også vores samarbejde med fredningsmyndighederne,” siger Lars Daugaard Jepsen, underdirektør i Dansk Erhverv.
Inspiration fra udlandet
Parallelt med at være meget til stede på byggepladsen har Dansk Erhverv arbejdet intensivt med at få klarhed over, hvor stor en opgave, der venter forude
”Vi var allerede den 16. april, mens Børsen brændte klar over, at det er en signifikant anden opgave at være bygherre på en genopbygning end på en restaurering, og det også selvom, at der var tale om den største restaurering i Børsens 400 år historie, siger Lars Daugaard Jepsen, underdirektør i Dansk Erhverv.
”Vi lavede derfor som noget af det første en liste over, hvem der havde erfaring og viden, vi har brug for. Vi har f.eks. talt med arkitekter og bygherrer, som også har oplevet brande
i ældre bygninger. Der har blandt andet været dialog med franskmændene om deres erfaringer med genopførelsen af Notre Dame. På baggrund af den forståelse har vi lavet en organisering af det kommende arbejde. Vi har en overordnet styregruppe, en såkaldt programgruppe og herunder udførende arkitekter og håndværkere. Og så er der et stort kommunikations- og formidlingsarbejde, der skal løftes. Børsen er hele Danmarks bygning, og så skal danskerne naturligvis også tages med på den rejse, som det er at genopføre Børsen. Så vi ser genopbygningen af Børsen som både som et byggeprojekt og som et formidlingsprojekt,”
Børsen skal føles ægte
Lars Daugaard understreger, at det handler om at nå det rigtige resultat.
”I programgruppen for genopbygningen af Børsen har vi vores bygherrerådgiver EMCON og vores rådgivende arkitekt, som er Leif Hansen Arkitekter. Vi arbejder i tre spor, som handler om Børsens ydre, Børsens indre og Børsens unikke kunst og udsmykning. De tre ting skal spille sammen, så vi opnår det rigtige resultat, som jo er, at Børsen skal føles ægte. At man kommer til at mærke, at man er et helt særligt sted,” siger Lars Daugaard Jepsen.
Det kan måske lyde enkelt og næsten banalt at sige, at Børsen
skal føles ægte. Men det er bestemt ikke tilfældet. ”Det er vigtigt at huske på, at Børsen indvendigt har ændret karakter mange gange i løbet af sin historie. På den måde er det levende bygning, der løbende har tilpasset sig handlens behov. Vi kommer til i den kommende tid at bruge en del kræfter på endnu mere at lære bygningen at kende, forstå dens historie, og bliver skarp på, hvad der er den bedste tilgange til restaurering. For eksempel var der på Christians IV’s tid kornkammer på 2. sal, hvilket vi i øvrigt for nyligt har set ved selvsyn, da vores CFO simpelthen fandt kornstykker mellem brædderne deroppe.” siger Lars Daugaard Jepsen.
Særlige sagsbehandlingsteams
Det kommer til at kræve meget arbejde og koordinering at få tingene til at gå op i en højere enhed, så Børsen igen kommer til at stå.
Og heldigvis er samarbejdet med myndighederne i god gænge.
”Det er nemlig sådan, at både Københavns Kommune og Slots- og Kulturstyrelsen har lavet hvert deres sagsbehandlingsteam i forhold til de sæt regler, som vi skal opfylde hos hver af dem. Det kommer til at gøre en både stor og positiv forskel i forhold til det fremadrettede arbejde,” siger Lars Daugaard Jepsen.
Ole Bredahl, brandsikringsspecialist hos Alux
Spørgsmålet om, hvorvidt brandsikring kan integreres uden at gå på kompromis med historiske og arkitektoniske værdier, har været genstand for mange diskussioner. Svaret er klart ja – med den rette ekspertise og de rette løsninger.
Alux, en førende virksomhed med over 30 års erfaring, har specialiseret sig i brandsikring, der ikke kun beskytter moderne nybyggeri, men også respekterer og bevarer de historiske bygningers integritet.
Brandsikring i Kuglegården fra 1741
Til Ferm Livings butik i Kuglegården på Holmen i København har Alux leveret og monteret en diskret brandsikringsløsning. Kuglegården, en del af Søarsenalet og opført i 1741 af arkitekt Philip de Lange, blev oprindeligt brugt til opbevaring af kanonkugler – deraf navnet. I samarbejde med Slots- og Kulturstyrelsen og arkitekter har Alux integreret brandgardinerne i bygningen for at sikre både sikkerhed og æstetik.
Ole Bredahl, brandsikringsspecialist hos Alux, kommenterer: ”Det er en fredet bygning nogenlunde på alder med Børsen. Der skulle laves en brandadskillelse med en mulig flugtvej ad en trætrappe. Sammen med Slots- og Kulturstyrelsen og arkitekter fik vi integreret brandgardinerne i bygningen. Det er en rigtig flot løsning, man ikke lægger mærke til.”
En Diskret Brandsikringsløsning
Alux har valgt det integrerede brandgardin Fire 5000 Type RGT Ei2 60 til Kuglegården. Dette kompakte system er de-
signet til at være diskret og effektivt, hvilket passer perfekt til bygningens historiske rammer. Brandgardinet fungerer som en varmeisolerende brandafskærmning, der minimerer varmestråling og nemt integreres i lofter og karme. Produktet er testet og klassificeret som EI2 60-C2 i henhold til EN 13501-2, hvilket betyder, at det er brandsikkert i mindst 60 minutter. Brandgardinet er også CE-mærket i overensstemmelse med EN 16034, hvilket sikrer overholdelse af de højeste sikkerhedsstandarder.
Bevarelse af Arkitektonisk Integritet Ved at vælge sådanne brandsikringsløsninger kan Alux beskytte historiske bygninger uden at ændre deres udseende eller struktur.
Løsningerne er nøje designet til at være diskrete og integrerede, hvilket respekterer den oprindelige arkitektur og samtidig sikrer maksimal sikkerhed. Brandgardiner har vundet stor udbredelse de seneste 10 år. Alux er aktuelt i gang med at teste store brandgardiner til Københavns Lufthavn, der er omkring 11 meter lange, for at sikre, at de lever op til de strenge sikkerhedskrav og ikke udleder skadelige partikler ved brug som flugtveje.
”Brandgardinet er et lille system, der kan integreres ubemærket i bygningens daglige funktion. Det er et produkt, arkitekterne er begejstrede for, og det kan anvendes næsten overalt, hvor der er behov for diskret brandsikring –fra hoteller og kontorbygninger til kantiner,” forklarer Ole Bredahl, der har mere end 25 års erfaring hos Alux.
Integration af Brandgardiner og Brandjalousier
Alux integrerer ikke kun brandgardiner, men også avancerede brandjalousier, der lever op til de højeste sikkerhedsstandarder. Disse jalousier er ikke kun effektive til at forhindre brandspredning, men deres robuste design gør dem også velegnede til daglig drift, hvor de nemt kan betjenes op og ned efter behov.
”Det nyeste tiltag er vores brandjalousier, der nu er godkendt efter indbruds- og sikkerhedsnormerne RC3 og RC4. Disse jalousier består af to lag stål med isolerende materiale imellem, hvilket gør det yderst vanskeligt for indbrudstyve at trænge igennem, især når alarmen er gået,” tilføjer han.
Konklusion
Alux demonstrerer, at effektiv brandsikring kan integreres harmonisk i historiske bygninger uden at gå på kompromis med deres arkitektoniske integritet. Med deres ekspertise og specialiserede løsninger som Fire 5000 Type RGT Ei2 60 bidrager Alux til at bevare og beskytte vores værdifulde kulturarv mod brandskader. Alux er stolt af at tilbyde løsninger, der ikke blot respekterer, men også fremhæver vores fælles historie gennem beskyttelse af vores bygningsarv.
Læs mere på www.alux.dk
COLLET
PARTNER I THYLANDER – SKAL EKSEKVERE NY STRATEGI
Når de fleste andre går på sommerferie, starter Carl-Johan Collet i en ny stilling. Han tiltræder den 1. juli som partner i Thylander, hvor han vil påtage sig ansvaret for strategiske investerings- og kapitalforvaltningsydelser for tredjepartskapital. Det oplyser selskabet i en pressemeddelelse. Sammen med selskabets eksisterende team vil Carl-Johan hjælpe kunderne med at få den bedste ejendomseksponering, der dækker makrotrend-drevne strategier, opkøb, kapitalforvaltning og finansiering. Han vil også fokusere på operatørdrevne ejendomme og platforme, joint ventures og klubaftaler, oplyses det. ”Vi har kendt Carl-Johan i mange år og har været imponerede over hans tilgang og resultater. Vi er overbeviste om, at Carl-Johans evner, kompetence og betydelige internationale erfaring vil tilføre værdi for vores kunder fra dag ét. Vi ser frem til at byde ham velkommen som partner,” udtaler Lars Thylander. Thylander Group har ved udgangen af 2023 fokuseret sin strategi på diskretionær kapital og strategisk opkøbsrådgivning. Der er rejst kapital til to fonde – Build for Life og TG Partners VIII. Samtidig er teamet, der skal eksekvere på den nye strategi, nu på plads, oplyses det. ”Jeg havde faktisk besluttet at starte min egen investeringsvirksomhed, men jeg kunne ikke sige nej til at blive en del af teamet hos Thylander og få muligheden for at være en del af den bedste ejendomsinvesteringsvirksomhed i Danmark med markedsledende afkast og lang erfaring med at skabe førsteklasses værdi for kunder og samfund,” udtaler Carl-Johan, der i december fratrådte en stilling som CIO hos Fokus Asset Management. Han uddyber: ”Thylanders team er dynamisk, engageret og dybt fokuseret på at skabe kvalitet for lejere og investorer. Jeg ser virkelig frem til at blive en del af teamet.”
Detailhandlere i ”gammeldags” butikker kæmper en på mange måder ulige kamp mod online-butikker, der både tjener penge på forbrugernes køb og på annoncering fra de producenter, hvis varer de sælger. Men nu slår Walmart – den førende amerikansk detailhandelskæde med store supermarkeder a la Bilka – igen. Direkte og indirekte udnytter Walmart fordelen af sin fysiske tilstedeværelse og kontakt med forbrugeren til at sælge annoncer og reklameplads, rapporterer tidsskriftet The Economist. Endnu udgør det kun en lille del af Walmarts kolossale omsætning, men fortjenesten på det er høj – og voksende.
Det er langt fra nyt, at producenter betaler for forskellige former for markedsføring af deres produkter i butikker. Det har dog ikke været markedsføring af høj værdi. Walmart har imidlertid set en mulighed for at forædle produktet: Med anonyme data fra betalingsløsninger kan man tracke, om dem, som lige har set en reklame, bagefter køber produktet. På den måde kan man se, hvilke reklamer der virker bedst, og dermed få en bedre pris for dem.
Dét er der ifølge The Economist stort potentiale i, men dette potentiale skal endnu forløses. Derimod har Walmart allerede succes med at spille sine kort for de af kunderne, der køber varer på nettet.
Onlinebutikker vil ofte benytte coockies til at se, hvad kunderne har købt i andre butikker, og på den måde målrette sine egne tilbud til den enkelte. Den slags er smart, men det er også en form for overvågning, som lovgivere i stigende omfang prøver at stoppe.
Walmart, derimod, er mindre afhængig af at vide, hvad kunden har købt hos andre. De har masser af data allerede fra deres eget salg til kunden. Med denne direkte kontakt er et ekstra tilbud til kunden ikke mere kontroversielt, end når f.eks. en ekspedient i en tøjforretning i slutningen af en transaktion høfligt spørger, om kunden også kunne være interesseret i at købe noget andet.
Hos Projectum forstår vi, at din tid er knap, og at manglende overblik kan være afgørende for din succes. Med vores platform skaber vi overblik over din strategi, porteføljer, projekter og ressourcer så du kan bruge din tid dér, hvor du skaber mest værdi.
Neonlyset er en naturlig del af en storbys sjæl og æstetik. Eller, måske er tiden ved at løbe fra den slags – i hvert fald har Teknik- og Miljøudvalget i sidste uge vedtaget en kraftig beskæring af muligheden for at opsætte neonreklamer, uden at det medført større reaktioner. Hidtil har det været muligt at få tilladelse til at opsætte neonreklamerne 15 steder i kommunen. Nu er kun fem steder tilbage: Rådhuspladsen og den indre del af Vesterbrogade, Nørreport, Vesterport, Hans Knudsens Plads og endelig Kay Fiskers Plads i Ørestad. Ud i mørket – helt bogstaveligt – er røget Trianglen, Nørrebro Station, Nørrebros Runddel, Dronning Louises Bro, Vesterbros Torv, Vesterbrogade / Frederiksberg Allé, Enghave Plads, Toftegårds Plads, Christmas Møllers Plads og Sundbyvester Plads. Regelændring kommer på initiativ af Enhedslisten, hvis anledning til at tage emnet op var en Coca-Cola-reklame, der sidste år blev sat op på Enghave Plads. Siden har Teknik- og Miljøforvaltningen arbejdet på det konkrete forslag, der nu er vedtaget.
Forvaltningen skriver bl.a. om sine overvejelser: ”Der er sket en markant ændring af teknologien og brugen af bl.a. LED i reklamer i forhold til tidligere. Deres påvirkning på omgivelserne er blevet mere markant med f.eks. en højere lysintensitet, end hvad der kendes fra de klassiske neonrørskilte med f.eks. ”Irma-hønen” ved Nørrebro. De ti steder egner sig ikke længere til denne type reklamering, da det er steder med mindre trafik, mere beboelse og mere plads til længerevarende ophold. Herudover har flere af stederne ændret sig markant i de senere år. F.eks. er Enghave Plads og Nørrebros Runddel, som tidligere fremgik af listen, gået fra at være dynamiske steder, med meget biltrafik og høj intensitet, til i dag at blive brugt til længerevarende ophold med begrønning, legepladser og lignende.”
Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør PKA Ejendomme.
PKA Ejendomme har udarbejdet en ny Code of Conduct for leverandører og samarbejdspartnere. Målet med den er blandt andet at skabe positiv forandring i selskabets værdikæde
Af Martin Mitchell
Den bæredygtige dagsorden har de senere år medført skrappere krav til, at virksomheder tager ansvar for deres værdikæde. En værdikæde inkluderer de leverandører og samarbejdspartnere, der for eksempel leverer strøm, producerer materialer eller yder en service – for eksemepel en entreprenør – for at selskabet kan drive ejendomsvirksomhed. Derfor har PKA Ejendomme, hvis portefølje tæller mere end 200 ejendomme i hele landet, lanceret en Code of Conduct, hvilket er et sæt retningslinjer for ansvarlighed og god praksis, som samarbejdspartnere og leverandører skal underskrive og dermed også overholde.
De nye retningslinjer tager udgangspunkt i de etiske regler, der allerede gælder for medarbejdere i selskabet, og som blandt andet skal garantere gode arbejdsforhold, overholdelse af menneskerettigheder samt sikring mod korruption hos de virksomheder, PKA Ejendomme arbejder sammen med.
”Vi mener, det er fornuftigt med transparens og klarhed over de værdier, vi gerne vil fremme via vores samarbejdspartnere som et relativt nystartet ejendomsselskab. Ordentlighed kan ikke gradbøjes,” siger Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør i PKA Ejendomme med henvisning til, at PKA Ejendomme blev oprettet som ejendomsforvalter under pensionskasserne PKA sidste år.
Kridter banen op
Ved at introducere disse retningslinjer kridtes banen op, inden man kan komme i betragtning til at samarbejde med PKA Ejendomme, fortæller han videre.
”Vi har flere hundrede samarbejdspartnere, som tæller alt fra servicevirksomheder til forsyningsselskaber, entreprenører og håndværkere. Mange af disse repræsenterer os på forskellig vis ude hos vores kunder, og det skal de gerne gøre på en måde, hvor vi kan have ro i sjælen,” siger han og fortsætter:
”Her mener vi, at en Code of Conduct er et fornuftigt redskab.”
En måde at starte dialog
I deres nye retningslinjer fremsætter PKA Ejendomme håndfaste krav baseret på dansk og international lovgivning. Det gør de blandt andet for at undgå børne- og tvangsarbejde, som samarbejdspartnere gennem de underskrevne retningslinjer forpligter sig til at overholde.
Ifølge Henrik Dahl Jeppesen bliver der ikke kun stillet krav med retningslinjerne i deres Code of Conduct. De vil nemlig bruge en række nedskrevne fremtidsønsker, som i retningslinjerne fremgår under punktet ”Vi ser gerne at…”, til at gå i dialog med samarbejdspartnere og leverandører om, hvordan de i samarbejde kan gå forrest om en bæredygtig omstilling af deres værdikæde.
”Vi håber, at vi med retningslinjerne i hånden kan knytte tættere bånd til samarbejdspartnere og leverandører. Vi er dybt afhængige af hinanden i den bæredygtige omstilling. Det har vi selv erfaret i PKA Ejendomme, hvor vi løbende har talt med vores entreprenør om for eksempel en stor grad af anvendelse af genbrugsmaterialer på vores nye hovedkontor, vi netop er flyttet ind i,” siger han.
Det handler om at oversætte de ønsker PKA Ejendomme måtte have til ’en bedre fremtid’, til den virkelige verden, forklarer han.
Øje for proportioner
PKA Ejendommes adm. direktør understreger, at selvom de nu kommer til at stille større krav til samarbejdspartnere og leverandører, vil de samtidig have respekt for, at de ikke alle ligner hinanden.
Der er forskel på de krav, man kan stille rådgivere, håndværkere, materialeleverandører og de andre typer virksomheder, de arbejder sammen med.
”Vil vi naturligvis have øje for proportionerne i de forventninger, vi udvikler for fremtidens samarbejde med PKA Ejendomme. Vi skal over de næste par år forsøge at lande et godt sted i interaktionen med samarbejdspartnere og leverandører,” siger han.
Hvor mange krav kan man stille?
I første omgang vil en underskrivelse af deres Code of Conduct være nok for at blive samarbejdspartner. På sigt er ambitionen dog at kunne kontrollere, hvorvidt retningslinjerne bliver efterlevet, fortæller Henrik Dahl Jeppesen.
”At kontrollere efterlevelse af vores retningslinjer er i sig selv en stor opgave. Det kunne vi ansætte ti mand til i dag. Jeg forestiller mig, at vi i første omgang begynder at lave stikprøver eller måske igangsætter en undersøgelse, hvis en byggesag virker mærkelig,” siger han.
Ifølge direktøren venter der en stor opgave over de næste par år, hvor dialogen med leverandører og samarbejdspartnere hele tiden skal videreudvikles og forbedres.
”Vi skal finde ud af, hvor mange krav vi kan tillade os at stille til dem, vi arbejder sammen med. Men en god begyndelse er at formulere en række krav.”
”Solcelleanlægget vil her blive ”grebet” af ejendomspantet og dermed tilfalde ejendommens panthaver, da anlægget vil blive betragtet som tilbehør til bygningen.”
EJENDOMSADVOKATEN
STEFFEN BANG-OLSEN
Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.
En ændring af Bygningsdirektivet medfører, at solceller skal tænkes ind i nybyg og større renoveringer. Etableringen af solcelleanlæg kan dog give visse udfordringer både i forhold til finansiering og mulighed for at kræve betaling ved levering af elektriciteten genereret ved anlægget til lejerne af ejendommen.
I marts vedtog EU-Parlamentet en revision af EU’s bygningsdirektiv, som er en del af den europæiske klimalov. Det reviderede direktiv introducerer en række nye krav til etablering af solcelleanlæg ved opførelsen af nybyg og ved større renoveringer af erhvervsejendomme. Det kan derfor være nødvendigt at overveje mulighederne for etablering af tagbaserede solcelleanlæg, hvis ejendommen alligevel står overfor en renovering i den nærmeste fremtid.
Selvom EU-politikken aktivt søger at fremme brugen af solceller, er der i praksis betydelige juridiske udfordringer og vanskeligheder ved etablering af solcelleanlæg.
Finansieringsudfordringer ved solcelleanlæg Opførelse af solcelleanlæg er bekostelig og kræver som oftest ekstern finansiering. En långiver vil almindeligvis, som led i en sådan finansiering, kræve sikkerhed for tilbagebetaling af lånet gennem et tinglyst pant i solcelleanlægget.
Efter nugældende dansk lovgivning er det ikke muligt at opretholde særskilte rettigheder over et tagbaseret solcelleanlæg, hvis ejer af ejendommen selv har bekostet og anskaffet anlægget til brug for ejendommen. Hvis anlægget forsyner ejendommen med elektricitet anses det for at være til brug for den pågældende ejendom.
Solcelleanlægget vil her blive ”grebet” af ejendomspantet og dermed tilfalde ejendommens panthaver, da anlægget vil blive betragtet som tilbehør til bygningen. Denne juridiske konstruktion begrænser således mulighederne for særskilt finansiering af solcelleanlæg.
Udlejers mulighed for at opkræve betaling efter lejelovgivningen
Både ved udlejning af bolig- og erhvervslejemål, stiller den nugældende lovgivning visse begrænsninger for udlejers mulighed for at opkræve betaling fra lejerne ved levering af el, der produceres af et solcelleanlæg på ejendommen.
Boliglejemål Udlejer af en ejendom til beboelse, har ikke ret til at opkræve betaling fra lejerne ved leverance af el, når udlejeren anses for at være ’direkte leverandør’. Det betyder at udlejer, som har opsat et solcelleanlæg på sin ejendom ifølge lejeloven ikke må sælge den strøm, som genereres ved solcelleanlægget til lejerne af bygningen. Udlejer har dog mulighed for at få dækket omkostningerne til etablering af solcelleanlægget gennem en forbedringsforhøjelse af lejen. Udlejer har i realiteten meget begrænsede muligheder for at opkræve en betaling for lejers forbrug af strøm genereret fra solcelleanlægget.
Erhvervslejemål
Udgangspunktet efter Erhvervslejeloven er, at udlejer kan opkræve betaling for el leveret til lejerne, hvis parterne har indgået en aftale vedrørende dette. Etablering af solcelleanlæg og elregning af forbrug hos lejer kræver derfor en aftale med lejer. Udlejer skal ved aftaleindgåelsen sikre sig, at specifikationskravet i erhvervslejelovens § 5, stk. 2 er opfyldt, idet udlejer ellers mister retten til at opkræve udgiften.
Der er ikke nogen specifikke regler for udlejerens prissætning af den el, som aftages af lejeren, men udlejer skal sikre sig at udgiften ikke er urimelig, da der ellers er risiko for ændring eller tilsidesættelse i en efterfølgende tvist. Det anbefales derfor at udlejer leverer el fra eget solcelleanlæg til lejer på markedsvilkår.
Regeringens solcellestrategi
Regeringen har for nylig lanceret en solcellestrategi, der adresserer nogle af de lovgivningsmæssige udfordringer ved opførelsen af solcelleanlæg. Regeringen adresserer særligt finansieringsudfordringerne og tilkendegiver, at Regeringen vil fremsætte forslag til ændringer af relevante love for at sikre og fremme finansieringsmuligheder i Folketingsåret 2024-25. Dog adresserer strategien ikke udfordringerne i henhold til Lejeloven.
Modsat en almindelig opfattelse er det over de seneste årtier ikke blevet mere normalt for københavnere at leve som single. Det er tværtom – andelen af singler er stødt faldende i hovedstadskommunen, uanset aldersgruppe. Det genåbner en gammel diskussion om, hvilke boliger der er behov for at bygge flere af. Familieboligerne kan snart blive efterspurgte.
Af Sten Thorup Kristensen
Der er en diskussion mellem Københavns Kommune og ejendomsbranchen, der går det meste af et halvt århundrede tilbage i tiden: Kommunen bryder sig ikke om at se, at de fleste unge flytter ud i forstæderne, når de stifter familier. Den vil gerne have, at familierne bliver i København. Et af midlerne til at opnå dét er at få bygget flere boliger, hvor der er den plads, en nutidig familie forventer.
Ejendomsbranchen på sin side har ikke noget principielt problem med, om folk vil bo det ene eller det andet sted. Og man har ærgret sig over, at man ikke kunne få lov at bygge flere små boliger til de relativt mange singler, der nu engang var i København.
Men det skal netop sættes i datid, for uden at der har været opmærksomhed på det, har befolkningen over de seneste årtier kommet kommunen i møde: Andelen af singler er faldet markant, viser beregninger på tal fra Danmarks Statistik.
Fordi andelen af singler er klart størst i de ældre aldersgrupper, som bliver større og større, vil antallet af singler også en tid endnu stige i absolutte tal. Men det er på lånt tid.
Gælder alle aldersgrupper
Det er i alle aldersgrupper, at det er blevet mindre almindeligt at være single, men det er mest tydeligt i de unge aldersgrupper. Blandt de 30-39-årige levede f.eks. 33,5 pct. som singler ved indgangen til 2008. I begyndelsen af i år var andelen kun 23,8 pct.
Den har endda været lavere – man kan gætte på, at det er coronatidens nedlukninger, der de allerseneste år har ført til, at der atter er kommet lidt flere singler blandt de yngste aldersgrupper.
Vi har også regnet på tal fra andre kommuner. Her er der ikke sket det store – i nogle er der kommet lidt flere singler; i andre lidt færre.
For f.eks. 35-årige har normen de seneste par årtier været, at mellem 20 og 25 pct. lever som singler. Det nye er, at København er kommet ned på dette landsgennemsnit, efter tidligere at have ligget langt over det – i 2008 var det 34 pct. af de 35-årige københavnere, der var singler.
Komplekst og dynamisk
Man kan således se det sådan, at København (og til dels Frederiksberg) blot er kommet med på den nationale mainstream, når det kommer til pardannelser. Set fra ejendomsselskaber kan man derfra konkludere, at der alligevel er et større behov end forudset for familieboliger, og tilsvarende et lavere behov for singleboliger.
Tamira Snell, senior advisor i Institut for Fremtidsforskning, advarer dog mod at gå så firkantet til det. Hun påpeger, at det med samliv og pardannelser er meget mere komplekst og dynamisk, end det tidligere var.
I helt gamle dage var man i langt de fleste tilfælde kun single, hvis man blot ikke var gift endnu, hvis ægtefællen var død, eller hvis man var en af de sjældne fraskilte, der nu kiggede efter en ny partner. I dag pendler folk gennem livet mellem de forskellige samlivs- og boformer.
”Måder at indgå parforhold på er diversificeret. Der er mange flere måder at gøre det på, og det er lige meget,
hvor gammel du er. Det er især de ældre, der bonner ud i statistikken over singler, bl.a. på grund af skilsmisser og fordi vi lever længere i dag. Men blandt ældre i dag kan man også sagtens være i et forhold uden at bo sammen. Det er dem, man internationalt kalder LAT’er – living apart togehter,” siger Tamira Snell.
Bevidst omfordeling af befolkningen
Netop tallene for de ældre – eller i hvert fald mere modne – er interessante i sig selv. Ofte, når der sker kulturelle ændringer, er det mere eller mindre kun de unge, der faktisk ændrer adfærd, mens de ældre bliver ved med at leve, som de hele tiden har gjort.
Når det kommer til pardannelser, er alle aldersgrupper imidlertid med på de nye tider. Andelen af singler i aldersgruppen 40-49 år er faldet næsten lige så meget, som den er i de yngre aldersgrupper.
Mange faktorer spiller ind, og der findes ikke noget facit med to streger under til spørgsmålet om, hvorfor færre københavnere end tidligere lever som singler, og endnu mindre svar er der på, hvordan det vil udvikle sig i fremtiden.
Tamira Snell anfører f.eks., at det kan have betydning, at skiftende regeringer har flyttet statslige institutioner ud i landet. ”Der er uddannelser, der er rykket væk fra København. Det har været et helt bevidst valg at lave en omfordeling af, hvor unge skal være henne i landet. Det kan være en medvirkende faktor,” siger hun.
Beregningerne til denne artikel er foretaget ved at kombinere statistik for husstande og befolkning: Vi har taget antallet af husstande bestående af enlige i forskellige aldersgrupper, og så divideret med antallet af borgere i samme aldersgrupper.
Et forbehold er, at Danmarks Statistik ikke skråsikkert kan vide, om folk, der bor i samme bolig, faktisk danner par. Det var nemmere at opgøre, dengang det var selvfølgeligt at kombinere samliv med ægteskab. I dag er det almindeligt, at singler deler bolig i dele af livet, hvortil kommer, at parforhold godt kan være opløst, selv om parterne lever sammen en tid endnu, og omvendt at nogle samlevende endnu ikke selv har indset, at de er ved at blive par.
Danmarks Statistik er dog langt fra på bar bund, når man skal anslå husstandens art. Hvis to personer lever sammen, begynder man med at tjekke, om de er gift med hinanden eller er registrerede partnere. Hvis ingen af delene er tilfældet, undersøger man, om de har fælles børn. Har de heller ikke det, er en sidste mulighed at anse dem som såkaldte samboende par. Dette begreb definerer Danmarks Statistik således:
”De består af to personer af hvert sit køn uden fællesbørn, men eventuelt med børn, der er særbørn. De to personer har en aldersforskel under 15 år, de er, så vidt familiehenvisningerne i CPR oplyser, ikke i familie med hinanden, og der er ikke andre voksne personer på adressen. Personer ned til 16 år kan være samboende.”
Det er ikke kun stemningen, der gør brokvartererne populære. Det er også det forhold, at de små boliger i de gamle ejendomme passer til et moderne singleliv. Men dette singleliv er ikke nær så moderne, som det har været. Foto: Flickr. / Maria Eklind
Vi har allerede udlejet 8.829 m², men der er stadig plads til jeres virksomhed. Udgangspunktet er en af Københavns absolut bedste placeringer i en fantastisk velholdt og enestående bygning, vi alle kender – og som hilser rigtig mange mennesker godmorgen hver eneste dag.
Vores hovedlejer er vokset ud af ejendommen, hvorfor vi nu byder yderligere virksomheder indenfor i disse smukke omgivelser. Med udsigt til Nyboder og Kastellet venter en helt unik hverdag i historiske og grønne omgivelser. Få minutters gang fra ejendommen ligger Østerport Station, hvor der er forbindelse med både regionaltog, S-tog, metro og bus. 8.829 m² ud af 11.089 m² udlejet på rekordtid.
Store Kongensgade 128, parterre Udlejet
Store Kongensgade 128, st. Udlejet
Store Kongensgade 128, 1. th. Udlejet
Store Kongensgade 130, parterre Udlejet
Store Kongensgade 130, 2. sal Udlejet 303 m2
Store Kongensgade 132, st. og parterre
Store Kongensgade 132, 1. sal Udlejet 1.115 m2
Store Kongensgade 132, 2. sal 314 m2
Store Kongensgade 134, 4. sal Udlejet
Grønningen 17, st. Udlejet
Grønningen 17, 1. sal Udlejet
Grønningen 19, st. th.
Grønningen 19, 5. + 6. sal 337 m2
Grønningen 23, 1. sal Udlejet 611 m2
Grønningen 25, st. Udlejet 621 m2
Grønningen 25, st. 31 m2
Grønningen 25, st. 52 m2