Le petit guide l'emprunteur by ParuVendu

Vocabulaire de l’emprunt Choisir son prêt Construire son dossier Négocier le prêt Contracter le prêt

ensable

Paru u Vend

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ensable COMAREG est une SAS au capital de 14.581.00€ - RCS LYON 068 502 376 ParuVendu.fr © Février 2011 - Crédit photo : Fotolia - ParuVendu.fr

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Sommaire

Pourquoi ce Petit guide de l’emprunteur ? Vous avez choisi ParuVendu.fr pour trouver votre futur logement. Bravo, vous avez fait le bon choix ! Car vous n’y trouverez pas seulement des centaines de milliers d’annonces. Vous profiterez aussi de conseils pour vous aider dans votre démarche d’achat, et surtout d’emprunt immobilier grâce à ce petit guide de l’emprunteur ! Nous vous conseillons à ce propos la lecture complémentaire de notre Petit guide de l’acheteur, téléchargeable gratuitement. www.paruvendu.fr/I/Tous-nos-guides-pratiques-immobiliers-a-telecharger

Parce qu’un emprunt immobilier implique des choix et des engagements financiers complexes, nous avons organisé le guide en 5 parties thématiques : les bases du vocabulaire de l’emprunt immobilier, puis choisir votre prêt, construire votre dossier, négocier et enfin, contracter le prêt. Ce guide n’a pas la prétention de vous transformer en expert immobilier. Ce n’est d’ailleurs pas son but. Il s’agit plutôt de répondre aux questions que vous vous posez le plus souvent et d’y apporter des réponses pratiques et claires. A cet égard, nous nous adresserons essentiellement aux acheteurs de leur résidence principale. Pour tout complément d’information, notamment au sujet de cas particuliers non traités dans ce guide, rendez-vous sur ParuVendu.fr. Notre rubrique « Conseils et actu » vous propose 350 articles et vidéos conseils, nos baromètres des prix de l’immobilier ainsi que des lettres types à télécharger gratuitement.

Vocabulaire de l’emprunt

page 3

L’amortissement d’un prêt Les prêts amortissable et in fine Les prêts réglementés et non réglementés Les prêts à palier (ou lissés)

Choisir votre prêt

page 5

Le prêt conventionné « classique » (PC) Le prêt conventionné d’accession sociale (PAS) Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) Le plan épargne logement (PEL) Le prêt Accession-Action logement Les autres prêts Les prêts et aides financières pour les travaux d’amélioration de l’habitat

Construire votre dossier

page 13

Concevoir votre projet Constituer votre dossier de prêt Valoriser votre profil

Négocier le prêt

page 17

Le taux effectif global (TEG) Taux, mensualités et durée d’emprunt Les assurances emprunteurs Les garanties Les autres critères

Contracter le prêt

page 23

Signer l’offre et le contrat de prêt Débloquer et rembourser le prêt

Annexe

page 26

Liens utiles

www.paruvendu.fr/conseils-et-actualites

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

r ie il b o m im t n u r p m e l’ e d e ir la u er ili b ob a m c im o t V un pr m e l’ de Vocabulaire Avant de nous intéresser plus concrètement aux différents types de prêts existants (voir pages 5 et suivantes), il convient de poser quelques bases.Voici donc un rapide lexique des notions essentielles à la compréhension des emprunts immobiliers.

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L’amortissement d’un prêt

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Page 4

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Les prêts amortissable et in ﬁne Page 4

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Les prêts réglementés et non réglementés Page 4

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Les prêts à palier (ou lissés) Page 4

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r ie il b o m im t n u r p m e l’ e d e ir la u er ili b ob a m c im o t V un pr m e l’ de Vocabulaire Prenez le temps de lire les quelques définitions qui suivent. Bien maîtrisées, elles vous guideront à travers les méandres de l’emprunt immobilier et vous aideront à bien choisir le ou les prêts parfaitement adaptés à votre situation et à votre projet.

L’amortissement d’un prêt L’amortissement correspond au remboursement à chaque échéance, du capital emprunté et du montant des intérêts calculés en fonction du capital restant dû. Il existe plusieurs modes d’amortissement, dont : - Un amortissement progressif du capital, à échéances ou annuités constantes - Un amortissement constant du capital, à échéances ou annuités dégressives - Un amortissement personnalisé, à la carte - Un amortissement in fine

• Le prêt à amortissement constant du capital A chaque échéance et sur toute la durée du prêt, vous remboursez une même part du capital. Les intérêts remboursés, eux, sont dégressifs puisqu’ils sont calculés en fonction du capital restant dû. Par conséquent, les échéances diminuent elles-aussi. • Le prêt personnalisé, « à la carte » Un accord entre les parties fixe chaque année le montant de l’amortissement. Le prêt in fine

Les prêts réglementés et non réglementés • Les prêts réglementés Le prêt réglementé est un prêt dont les conditions d’obtention et les taux sont réglementés par l’Etat. Sont ainsi dits « réglementés » :

C’est le type de prêt majoritairement contracté : vous remboursez le capital et les intérêts chaque mois, pendant toute la durée du prêt.

• Les prêts non réglementés Les prêts non réglementés ne dépendent pas de l’Etat, mais des établissements bancaires. Ceux-ci peuvent fixer les modalités et les taux d’emprunt, à condition toutefois de respecter un cadre législatif précis.

• Le prêt à amortissement progressif du capital Le montant de chaque échéance reste le même sur toute la durée du prêt. Une grande partie est d’abord attribuée au remboursement des intérêts, avant d’être progressivement destinée au remboursement du capital.

Attention ! Les mensualités de remboursement étant calculées sur le montant du capital, elles restent relativement importantes tout au long du prêt. Ce type d’emprunt est donc recommandé aux investisseurs locatifs, qui maîtrisent parfaitement le mécanisme de l’intérêt d’impôt et de ses déductions.

C’est ainsi par exemple que les taux sont plafonnés par la Banque de France (et son taux d’usure). En choisissant d’avoir recours à un prêt non réglementé, il vous faudra être particulièrement vigilant aux notions de taux fixe ou révisable (voir page 19).

Le prêt amortissable

Le prêt à palier concerne les personnes qui ont contracté plusieurs prêts. Ce prêt complémentaire prend en compte les durées différentes de vos prêts et en déduit une mensualité unique à rembourser.Attention au coût d’emprunt supplémentaire généré !

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- Le prêt conventionné classique (voir page 6) - Le prêt conventionné d’accession sociale (voir page 7) - Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) (voir page 8) - Le prêt épargne logement (via le plan épargne logement, voir

Pendant la durée du prêt, vous remboursez chaque mois les intérêts et les frais d’assurance. Arrivé au terme du prêt, vous remboursez en une seule fois, l’intégralité du capital grâce à une épargne constituée progressivement. C’est pourquoi le prêt in fine est généralement associé à un contrat d’assurance-vie nanti au profit du prêteur : en cas de décès par exemple, il permettra de rembourser le prêt.

Les prêts amortissable et in fine

Les prêt à palier (ou lissés)

page 9)

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- Le prêt « Accession-Action logement » (voir page 10) ..................................................

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t ê r p e r t o v ir is o h C êt pr e tr Choisir vo ..........................................................................................................

Vous avez besoin de contracter un ou des prêts pour acheter votre maison ou votre appartement mais vous ne savez pas le(s)quel(s) choisir ? Nous avons dressé pour vous une liste des principaux prêts existants.

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Les prêts conventionnés Page 6 et 7

Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) Page 8

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Le plan épargne logement (PEL)

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Le prêt Accession-Action logement Page 10

Les autres prêts, aides et subventions Pages 11 et 12

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t ê r p e r t o C) v (P » ir e is qu si o as h cl C « né on ti en nv Le prêt co Les avantages du PC sont l’absence de conditions de ressources et le fait qu’il donne droit à l’aide personnalisée au logement.Ajoutez à cela des frais d’actes notariés moins élevés que pour les autres prêts et des réductions possibles sur les frais de dossier.

Quels taux d’intérêt ?

................................................... ...................................................

Quelle acquisition ? Le prêt conventionné peut être demandé si vous : - Faites construire ou acquérez un logement neuf - Faites l’acquisition d’un logement ancien - Réalisez des travaux d’amélioration (économie d’énergie, accessibilité, agrandissement…)

- Réaménagez un local, à l’origine non destiné à l’habitation Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, tournez-vous vers le prêt conventionné locatif (PCL).

Quelle part de l’acquisition ? Le prêt conventionné peut financer 100% de l’opération.

Quelles conditions ? • Vous Il n’existe pas de conditions de ressources pour le prêt conventionné. • Le logement Le prêt conventionné peut vous être accordé si vous répondez à plusieurs conditions : - Vous occupez le logement à titre de résidence princi-

pale, c’est-à-dire au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt (sauf situations particulières : problème de santé, raison professionnelle…)

- Vous louez temporairement à titre de résidence principale, pendant 6 ans maximum suivant la fin des travaux ou la date d’acquisition, si vous avez acheté le logement pour votre retraite ou en attendant votre retour des DOMTOM ; - Si vous agrandissez un logement ou faites l’acquisition d’un logement existant, assurez-vous qu’il répond aux normes de surface habitable, à savoir : 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes 7 personnes 9m2 par personne supplémentaire

9 m2 minimum 16 m2 minimum 25 m2 minimum 34 m2 minimum 43 m2 minimum 2

52 m minimum

• Les taux d’intérêt Pour un prêt conventionné, le taux d’intérêt peut être fixe ou variable, et les charges constantes ou progressives. Il est en général plus élevé que celui des autres prêts. Le taux d’intérêt maximum pour un prêt conventionné à taux fixe, à annuité constante ou progressive, est de :

................................................... ................................................... ...................................................

- 6,15%, pour un prêt d’une durée inférieure ou égale à 12 ans ; - 6,35%, pour une durée comprise entre 12 et 15 ans ; - 6,50%, pour une durée comprise entre 15 et 20 ans ; - 6,60%, pour une durée supérieure à 20 ans. Pour un prêt conventionné à taux variable, le taux d’intérêt maximum est de 5,85% (quelle que soit la durée du prêt).

61 m2 minimum

- Si vous améliorez un logement existant, celui-ci doit être situé sur le territoire national (à l’exclusion des DOM-TOM) et, à la fin des travaux, être au moins conforme aux normes d’habitabilité. - Pendant toute la durée du prêt, il vous est interdit de transformer le logement en local commercial. Vous ne pouvez pas non plus le transformer en location saisonnière ou meublée plus de 4 mois par an.

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• La durée de remboursement Elle est de 5 ans minimum à 35 ans maximum.

A qui s’adresser ? Pour bénéficier d’un prêt conventionné, vous devez vous adresser à un établissement ayant signé une convention avec l’Etat.

Des difficultés à rembourser un prêt conventionné ? Essayez d’abord de renégocier votre prêt pour obtenir un allongement de la durée d’emprunt ou une baisse du taux d’intérêt par exemple. Vous pouvez sinon faire une demande de refinancement, via un prêt « Action logement ». En dernier recours, il vous faudra entamer des démarches auprès de la Commission départementale de surendettement et demander un réaménagement des conditions de prêt.

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t ê r p e r t o v ale (PAS) ci so ir n io is ss o ce h ac C d’ né on ti en nv Le prêt co durée de remboursement du prêt (sauf situations particulières : problème de santé, raison professionnelle…)

L’atout principal du PAS est son taux d’intérêt plutôt bas. Ensuite, comme le prêt conventionné, le PAS donne droit à l’aide personnalisée au logement et à des réductions sur les frais de dossier sans oublier des frais d’actes notariés peu élevés.

Quelle acquisition ?

Quelles conditions ?

Le prêt d’accession sociale peut être demandé si vous :

• Vous Les plafonds de ressources sont :

- Faites construire ou acquérez un logement neuf - Faites l’acquisition d’un logement ancien - Réalisez des travaux d’amélioration dans un logement ayant au moins 10 ans (économie d’énergie, accessibilité, agrandissement…)

- Réaménagez un local, à l’origine non destiné à l’habitation - Souhaitez procéder à un remboursement anticipé total d’un prêt conventionné à annuités progressives

Quelle part de l’acquisition ? Le prêt d’accession sociale peut financer 100% de l’opération. Sachez qu’il existe des montants minimum au PAS : - 4 500 euros pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf - 1 500 euros pour des travaux d’amélioration - 4 000 euros pour des travaux dans un logement de plus de 10 ans ou des travaux d’économie d’énergie.

Paris et petite couronne

(horsParis et petite couronne)

Régions restantes

1 pers.

28 746 euros

24 992 euros

2 pers.

42 962 euros

33 374 euros

3 pers.

56 319 euros

51 645 euros

40 136 euros

4 pers.

67 242 euros

61 860 euros

48 453 euros

Ile-de-France

5 pers.

80 004 euros

73 231 euros

56 999 euros

6 pers.

90 025 euros

82 407 euros

64 238 euros

Ces plafonds ne s’appliquent pas aux DOM-TOM. La répartition des communes en zones A, B et C est établie par arrêté.

Vous devez prendre comme référence : - Si l’offre de prêt est émise entre le 1er janvier et le 31 mai, les revenus fiscaux de référence de l’année n-2. - Si l’offre de prêt est émise entre le 1er juin et le 31 décembre, les revenus fiscaux de référence de l’année n-1 • Le logement - Vous occupez le logement à titre de résidence principale, c’est-à-dire au minimum 8 mois par an pendant toute la

- Vous louez temporairement à titre de résidence principale, pendant 6 ans maximum suivant la fin des travaux ou la date d’acquisition, si vous avez acheté le logement pour votre retraite ou en attendant votre retour des DOMTOM ; - Les logements anciens doivent répondre aux normes de surface habitable, à savoir : 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes 7 personnes 9m2 par personne supplémentaire

9 m2 minimum 16 m2 minimum

- 5, 55% pour un prêt d’une durée inférieure ou égale à 12 ans - 5,75% pour une durée comprise entre 12 et 15 ans - 5,90% pour une durée comprise entre 15 et 20 ans - 6% pour une durée supérieure à 20 ans Pour un prêt d’accession sociale à taux variable, le taux d’intérêt maximum est de 5,55% pour la métropole (quelle que soit la durée du prêt). • La durée de remboursement Elle est de 5 ans minimum à 35 ans maximum.

25 m2 minimum 34 m2 minimum

43 m2 minimum 52 m2 minimum 61 m2 minimum

- Si vous améliorez un logement existant, il doit être au moins conforme aux normes d’habitabilité une fois les travaux achevés. - Pendant toute la durée du prêt, il vous est interdit de transformer le logement en local commercial. Vous ne pouvez pas non plus le transformer en location saisonnière ou meublée plus de 4 mois par an.

Quels taux d’intérêt ? • Les taux d’intérêt Le taux d’intérêt maximum pour un prêt d’accession sociale à taux fixe, à annuité constante ou progressive, est de :

A qui s’adresser ? Pour bénéficier d’un prêt d’accession sociale, vous devez vous adresser à un établissement ayant signé une convention avec l’Etat.

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t ê r p e r t o v +) ir TZ is (P o cé h or C nf re ro zé ux ta Le prêt à Depuis le 1er janvier 2011, le prêt à taux zéro n’existe plus. Il est remplacé par le prêt à taux zéro renforcé, aussi appelé PTZ+. Il est accordé aux primo-accédants sans conditions de ressources jusqu’au 31 décembre 2014. Ses particularités. Coût maximum de l’opération dans le neuf Zone B1 Zone B2 Zone C Zone A

Quelle acquisition? Le prêt à taux zéro renforcé (ou PTZ+) peut être demandé si vous : - Faites construire ou acquérez un logement neuf - Faites l’acquisition d’un logement existant

1 pers. 2 pers. 3 pers. 4 pers. 5 pers. et +

Quelle part de l'acquisition?

117 000 €

218 000 €

164 000 € 120 000 € 111 000 €

265 000 €

199 000 € 146 000 € 134 000 €

312 000 €

234 000 € 172 000 € 158 000 €

359 000 €

269 000 €

86 000 €

79 000 €

198 000 € 182 000 €

Coût maximum de l’opération dans l’ancien Zone B1 Zone B2 Zone C Zone A

(quel que soit son âge)

- Réaménagez un local professionnel (dont vous êtes propriétaire) en local d'habitation - Achetez un logement dans le cadre d'un contrat de location-accession

156 000 €

1 pers. 2 pers. 3 pers. 4 pers. 5 pers. et +

124 000 €

93 000 €

86 000 €

79 000 €

174 000 €

130 000 € 120 000 € 111 000 €

211 000 €

158 000 € 146 000 € 134 000 €

248 000 €

186 000 € 172 000 € 158 000 €

285 000 €

214 000 €

198 000 € 182 000 €

Pourcentage dans l’ancien Logement classé entre A et D* Logement classé E ou F* Logement classé G*

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20%

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10% 5%

* Niveau de performance énergétique tel qu’indiqué dans le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Quelles conditions ?

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• Vous Contrairement au prêt à taux zéro, le prêt à taux zéro renforcé (ou PTZ+) n’impose pas de conditions de ressources. Vous noterez par contre que vos ressources seront prises en compte dans les modalités de remboursement du PTZ+.

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La répartition des communes en zones A, B et C est établie par arrêté.

Le prêt à taux zéro renforcé (ou PTZ+) ne peut pas financer 100% de l’opération. Un montant maximal a été fixé au coût de l’opération, en fonction : - Du nombre d’occupants - Et de la zone géographique Par « coût de l’opération » (sous-entendu TTC), comprenez le coût de la construction ou de l’acquisition et les honoraires de négociation. Cette notion n’intègre pas par exemple les frais d’acte notarié ou les droits d’enregistrement.

Le montant de votre prêt à taux zéro renforcé (ou PTZ+) est ensuite calculé selon un pourcentage du coût de l’opération. Un pourcentage défini en fonction : - De la zone géographique - De l’ancienneté du logement - Et du niveau de performance énergétique du logement Pourcentage dans le neuf Zone A Avec label BBC 2005 Sans label BBC 2005

Zone B1 Zone B2

Zone C

40%

35%

30%

25%

27%

22%

17%

15%

• Le logement Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt (sauf cas particuliers) ; Vous occupez le logement à titre de résidence principale dans un délai d’un an suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux (sauf cas particuliers).

Quelle durée de remboursement ? Elle est de 5 à 30 ans. La durée de remboursement du prêt à taux zéro renforcé (ou PTZ+) est calculé en fonction de vos ressources.

La répartition des communes en zones A, B et C est établie par arrêté.

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t ê r p e r t o v ir ) is EL (P o t h en C m ge lo e gn ar Le plan ép Un PEL se déroule en deux temps : vous commencez par épargner à un taux garanti relativement élevé. Une fois votre capital constitué, vous pouvez demander un prêt, dont le taux est connu à l’avance.

PEL ou CEL ?

Quelle part de l’acquisition ?

Ne confondez pas « plan épargne logement » (PEL) et « compte épargne logement » (CEL). Le CEL étant plafonné à 15 300 euros, il est plutôt recommandé en cas de gros travaux. Si vous optiez pour un CEL, sachez qu’un versement annuel minimum est fixé à 75 euros et que le taux d’intérêt est fixé depuis le 1er août 2010 à 1,25% (hors prime d’Etat).

Le montant maximal du prêt est de 92 000 euros. Il est calculé en fonction des intérêts acquis pendant la phase d’épargne.

Quelle acquisition ? Le plan épargne logement peut être demandé si vous : - Achetez ou faites construire votre résidence principale neuve ou ancienne - Achetez ou faites construire votre résidence secondaire neuve - Achetez un terrain à construire en même temps que vous construisez - Achetez des parts de Société civile de placement immobilier (SCPI) - Achetez des parts en multipropriété ou d’une résidence de tourisme - Réalisez des travaux dans votre résidence principale ou secondaire

Quelles conditions ? • Phase préliminaire : l’ouverture du plan épargne logement Majeur ou mineur, chacun peut ouvrir un plan épargne logement, dans la limite d’un par personne (à moins d’hériter d’un second). • Phase 1 : le plan épargne logement Vous devez réaliser un versement initial de 225 euros, puis 540 euros minimum par an (soit 45 euros par mois). La durée d’épargne est de 4 ans minimum et de 10 ans maximum (au-delà, aucun versement ne pourra être effectué). Le montant de l’épargne ne peut dépasser 61 200 euros. • Phase 2 : le prêt épargne logement Le prêt épargne logement peut être demandé après au moins 4 ans d’épargne. A moins d’être en situation d’endettement, la banque ne peut a priori pas vous refuser ce prêt.

Quels taux d’intérêt et quel montant du prêt ? • Les taux de rémunération pendant la phase d’épargne Pour les PEL ouverts depuis le 1er août 2003, le taux d’intérêt est de 2,5% hors prime de l’Etat ; et de 3,5%, prime de l’Etat incluse. Cette prime est plafonnée à 1 525 euros et versée uniquement s’il y a demande de prêt épargne logement (pour les PEL ouverts à partir du 12 décembre 2002). Pour les PEL ouverts à partir du 1er mars 2011, le taux d’intérêt est recalculé chaque année par la Banque de France, tout en sachant qu’un taux d’intérêt plancher a été fixé à 2,5%.

• La durée de remboursement Elle est de 2 ans minimum à 15 ans maximum. Les mensualités de remboursement sont fixes.

A qui s’adresser ?

Pour bénéficier d’un plan épargne logement, vous devez vous adresser à un établissement ayant signé une convention avec l’Etat.

Quels prêts et aides cumulables ? Bon à savoir ! Si les PEL ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, ils sont en revanche soumis aux prélèvements sociaux au terme du contrat, à hauteur de 12,1%. • Le taux d’intérêt pendant la phase de prêt Pour les PEL ouverts depuis le 1er août 2003, le taux d’intérêt est de 4,20%

Plusieurs personnes d’une même famille peuvent additionner leur PEL (la somme ne peut pas dépasser 92 000 euros) et demander un prêt pour l’achat d’un même logement. Vous pouvez disposer de droits à prêts cédés par votre conjoint, vos ascendants ou descendants (à condition de disposer vous-même d’un PEL et d’avoir acquis des droits à prêts).

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t ê r p e r t o v t ir en m is ge o lo h n C io ct -A on si es Le prêt Acc

acquisition dans le neuf » aux » - « Pour construction ou trav s san n cie l’an s dan n itio « Pour acquis

Réservé aux salariés de certaines entreprises, le prêt Accession-Action logement (ex- « 1% logement ») mérite que vous vous y intéressiez si vous y avez droit : il propose en effet un taux très avantageux sans conditions de ressources.

Quelle acquisition ?

Quelles conditions ?

A qui s’adresser ?

Le prêt Accession-Action logement peut être demandé si vous : - Achetez dans l’ancien sans travaux - Faites construire ou achetez dans le neuf - Réaménagez un local, à l’origine non destiné à l’habitation - Achetez un terrain afin de construire ultérieurement

• Vous Vous êtes salarié ou retraité depuis moins de 5 ans d’une entreprise de plus de 10 salariés du secteur privé non agricole.

Pour bénéficier d’un prêt Accession-Action logement, vous devez vous adresser directement à votre employeur.

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Vos ressources sont inférieures aux plafonds PLI .

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> Plus d’informations : www.actionmlogement.fr

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Quelle part de l’acquisition ? Le prêt Accession-Action logement peut financer jusqu’à 30% de l’opération.

Plafond max. Plafond mini.

Zones A

Zone B1

Zone B2

Zone C

25 000 €

20 000 €

15 000 €

10 000 €

15 000 €

7 000 €

La répartition des communes en zones A, B et C est établie par arrêté.

Si vous réalisez des travaux d’accessibilité et d’adaptation du logement mais aussi selon votre situation (mobilité professionnelle…) et votre projet (PSLA…), vous pouvez bénéficier d’une majoration allant de 5 000 à 16 000 euros (dans la limite de 50% du coût des travaux).

• Le logement - Vous occupez le logement à titre de résidence principale, c’est-à-dire au minimum 8 mois par an - S’il s’agit d’un logement ancien (sans travaux) : il doit respecter les performances énergétiques d’un logement neuf - S’il s’agit d’un logement neuf : il respecte certaines conditions de performance énergétique

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Quel taux d’intérêt ? ..............................................

Pour connaître le taux d’intérêt et la durée de remboursement, vous devez vous adressez à votre Comité Interprofessionnel du logement (CIL).

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Quels prêts et aides cumulables ? Ce prêt ne peut pas être cumulé avec un autre prêt « Action Logement ».

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t ê r p e r t o v ir is o h C s êt pr Les autres D’autres prêts existent pour vous aider à construire ou acquérir votre logement. Ils dépendent cette fois de votre situation professionnelle, et bien sûr de vos revenus. Avec un peu de chance, vous correspondrez au profil !

Le prêt aux fonctionnaires

Le prêt Paris Logement 0% (PPL)

Quelle acquisition ? Le prêt aux fonctionnaires peut être demandé si vous construisez ou achetez un logement, neuf ou ancien, avec ou sans travaux.

Quelle acquisition ? Le PPL peut être demandé si vous achetez un logement, neuf ou ancien, avec ou sans travaux.

Quelle part de l’acquisition ? Il vient en complément d’un prêt conventionné (voir page 6) ou d’un prêt conventionné d’accession sociale (voir page 7). Le montant dépend du lieu où est situé le logement, du type de l’opération (achat, construction…) et de la taille du logement. Quelles conditions ? Vous êtes un agent, contractuel ou titulaire, de la fonction publique. Vous ne dépassez pas un certain plafond de ressources.

Quelle part de l’acquisition ? Le montant du prêt est de : - 36 300 euros pour une personne seule - 59 400 euros pour deux personnes et plus

A qui s’adresser ? Pour bénéficier d’un prêt aux fonctionnaires, vous devez vous adresser au Crédit foncier de France.

A qui s’adresser ? Pour bénéficier d’un prêt Paris Logement 0%, vous devez vous adresser à un établissement bancaire ayant passé une convention avec la Ville de Paris. > Plus d’informations : www.paris.fr

Bon à savoir : ces montants sont majorés de 50% jusqu’au 31 mars 2011. Passée cette date, cette majoration est soumise à condition d’emprunt minimum. Quelles conditions ? • Vous - Vous habitez Paris depuis au moins un an (sauf cas particuliers)

Quels taux d’intérêt et durée de remboursement ? Le taux est de 4% les 3 premières années, puis de 7% les années suivantes. La durée de remboursement est de 10 à 15 ans maximum.

Quelle durée de remboursement ? Elle est de 15 ans, par versement de mensualités constantes.

- Vous êtes primo-accédant - Vos revenus ne dépassent pas un certain plafond de ressources • Le logement - Il est situé à Paris intra-muros - Il est votre résidence principale pendant toute la durée du prêt

Mais encore… D’autres prêts existent, tels que ceux attribués par les régions ou les départements (plus d’informations sur www.anil.org) ou encore par les caisses de retraite. Renseignez-vous !

Le prêt relais Quelle acquisition ? Le prêt relais vous permet de signer l’avant-contrat de votre nouvelle maison et de vous y installer, avant même d’avoir trouvé un acquéreur pour votre ancienne résidence.

Quelle part de l’acquisition ? Vous disposez d’une avance de fonds représentant 60 à 80% de la valeur de votre bien en attendant sa revente. Faites très attention à bien évaluer votre bien : le prix de revente doit correspondre au moins au montant du prêt relais. Quels taux d’intérêt ? Il est accordé à un taux relativement élevé de 4 à 5%. Quelle durée de remboursement ? Elle est très courte : de 1 à 2 ans.

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

t ê r p e r t o v ir is o h s C on ti en bv su et Les aides Des aides et subventions existent si vous réalisez certains travaux dans votre logement afin de le rendre accessible aux personnes handicapées ou tout simplement, pour le mettre aux normes de sécurité et de salubrité.

La CAF et le prêt à l’amélioration de l’habitat Quels travaux ? Pour bénéficier de ce prêt, les travaux doivent être liés à : - Des réparations - L’assainissement du logement - L’amélioration du chauffage et de l’installation sanitaire - Un agrandissement ou une division - L’isolation thermique du logement Quel montant ? Le prêt peut couvrir jusqu’à 80% du coût des travaux, dans la limite de 1 067,14 euros.

Quel taux ? - Le taux est de 1% - Le prêt est remboursable en 36 mensualités égales

• Le logement - Le logement a plus de 15 ans

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> Plus d’informations : www.anah.fr

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> Plus d’informations : www.caf.fr

Les aides de l’ANAH Quels travaux ? Une aide financière peut être demandée à l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) si vous faites réaliser, par un professionnel, l’un des travaux figurant sur la liste établie par l’ANAH.

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> Plus d’informations : www.anah.fr ..............................................

Quelles conditions ? • Vous - Vous recevez au moins une prestation sociale - Vous ne recevez pas uniquement l’allocation aux adultes handicapés, l’aide personnalisée au logement ou l’allocation de logement versée aux personnes sans enfant

Quel montant ? Le cout des travaux doit être au moins égal à 1 500 euros. Quelles conditions ? • Vous - Vous êtes propriétaire occupant - Ou vous êtes propriétaire bailleur - Ou vous faites partie d’un syndicat de copropriété (les travaux doivent concerner les parties et équipements communs)

• Le logement - Le logement est votre résidence principale

Des conditions spécifiques sont ensuite appliquées selon les cas.

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Les autres aides

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D’autres aides existent, telles que l’aide financière pour les travaux de sortie d’insalubrité de l’habitat (Direction départe-

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mentale de l’équipement ou Direction départementale de l’équipement et de l’agriculture) ou encore les subventions accordées par

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votre caisse de retraite.

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r ie s s o d e r t o v e ir u r vottre dossier re s ConsCtrouin Pour mettre toutes les chances de votre côté et obtenir le meilleur prêt possible, prenez le temps de construire votre dossier : identifiez vos points faibles et vos points forts. Vous serez d’autant plus persuasif lors de la négociation avec le banquier.

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Concevoir votre projet

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Constituer votre dossier de prêt Page 15

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Valoriser votre proﬁl Page 16

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r ie s s o d e r t o v e ir u r strte projet r vo ConcCevooin En estimant vos recettes, vos dépenses et votre taux d’endettement, vous saurez apprécier la pertinence de votre projet : êtes-vous en mesure d’assumer financièrement un emprunt ? Votre dossier est-il suffisamment solide pour convaincre le banquier ?

Vos recettes • Quelles sont vos ressources ? - Vos revenus actuels…………………………… - Une progression à venir………………………… - Une cessation d’activité prévue (réalisation de projets professionnel ou familial)……………………………… - Pensions ou rentes…………………………… - Aides au logement (si recours à certains prêts) ………………………………………………………

• Quel est votre apport personnel ? L’apport personnel est la somme dont vous disposez avant même d’emprunter. Sont ainsi considérés comme apport : - Vos économies placées sur un compte rémunéré (livret A, PEL…)

- Certains prêts (PTZ+, prêt Accession-Action Logement, prêt aux fonctionnaires…) - Votre participation aux résultats de l’entreprise Dans l’idéal, votre apport représente 30% du coût de l’opération (hors frais de notaire, de garantie…). Au minimum, il suffit à couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10%. Pour les jeunes actifs n’ayant pas encore eu le temps de se constituer une épargne, il reste possible d’emprunter

sans apport. Tout dépendra alors de votre situation, de votre parcours professionnel et de votre projet immobilier. - Montant de votre apport……………………… soit ……………………% du coût de l’opération.

Vos dépenses • Vos dépenses courantes - Remboursements de vos autres prêts …………………………………………… - Pensions alimentaires………………………… - Autres crédits et prêts à venir…………………… - Dépenses quotidiennes (alimentation…) …………… • Vos dépenses liées à l’emprunt futur - Frais de dossier……………………………… - Frais d’assurance…………………………… - Frais de garantie……………………………… - Paiement d’intérêts intercalaires (construction ou acquisition en VEFA)……………………………… Dans un premier temps, il peut arriver que le remboursement du prêt commence alors que vous payez encore un loyer pour votre logement actuel. Soyez prévoyant !

• Vos dépenses liées à la transaction immobilières - Honoraire d’agence immobilière………………… - Frais de notaire (droits et taxes payés au Trésor Public, frais de débours, émoluments)……….. - TVA (logements en état futur d’achèvement ou achevés depuis moins de 5 ans et n’ayant pas déjà fait l’objet d’une mutation)…………. - Droits d’enregistrements (logements anciens achevés depuis plus de 5 ans ou ayant déjà fait l’objet d’une

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mutation)………………………………………

• Des travaux à prévoir ? - Devrez-vous faire appel à un géomètre ou réaliser une étude du sol ?…………………… - Travaux de remise aux normes…………………. - Travaux d’aménagement et de décoration ………………………………………… • Vos dépenses liées au nouveau logement - Frais de déménagement……………………… - Assurance du nouveau logement……………… - Impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, enlèvement d’ordure ménagères)

…………………………………………… - Charges de copropriété……………………… - Factures d’électricité et autres…………………

Quelle est votre taux d’endettement ? Le taux d’endettement s’obtient grâce à cette formule : (Montant des remboursements mensuels : vos revenus mensuels disponibles) x 100 Il ne doit pas dépasser 33%, soit 1/3 de vos revenus. Audelà, l’effort serait considéré comme trop important pour vous et trop risqué pour la banque. A noter : ce taux d’endettement peut être nuancé par un second calcul, celui de vos revenus restants pour faire face aux dépenses de la vie courante.

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r ie s s o d e r t o v e ir u r ersvottre dossier de prêt tun ConsCtio Vous devrez rassembler de nombreux documents attestant de votre identité, de vos revenus et de votre projet. Check list (non exhaustive) qui, à défaut de garantir l’obtention du prêt, vous permettra toujours de gagner du temps.

Bon à savoir ! Vous devrez fournir des photocopies à votre banque.Toutefois, gardez les originaux sous la main, certains établissements préférant s’assurer de l’authenticité des copies remises. Si vous empruntez à deux, chacun d’entre vous devra présenter ces pièces justificatives.

Votre situation personnelle - Votre carte d'identité ou votre passeport - Le livret de famille pour les couples mariés - Un justificatif de domicile (quittances de loyer, facture EDF, téléphone…)

Il vous faudra produire les pièces suivantes : - Vos 3 derniers bulletins de salaire - Vos avis d'imposition des deux années précédentes (« N-1 » et « N-2 »)

- Vos 3 derniers relevés de compte - Votre contrat de travail ou une attestation employeur - Les justificatifs de prime ou de bonus sur 3 ans - Si nécessaire, le jugement de divorce fixant le montant de la prestation compensatoire et/ou votre jugement établissant le montant de la pension alimentaire - Une estimation de vos revenus locatifs à venir - Votre déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Vos autres prêts

- Une attestation d’hébergement à titre gratuit (si nécessaire)

- Votre contrat de mariage s’il y a lieu

Votre situation financière Généralement, un banquier peut refuser un prêt immobilier à un candidat dont les revenus ne sont pas au moins trois fois supérieurs au montant des mensualités de remboursement. Il s’assure ainsi que vous ne serez pas étranglé par le crédit.

• Vous avez besoin de plusieurs prêts - Les autres offres de prêts immobiliers • Vous remboursez d’autres prêts immobiliers - L’offre de prêt initiale - Les tableaux d’amortissement • Vous remboursez des crédits à la consommation - Les échéanciers

Votre apport personnel Tous documents pouvant justifier votre apport : - Les relevés de compte prouvant le montant de votre apport - Des attestations de donation - Des relevés de droits acquis pour votre CEL ou PEL - Les justificatifs de vos placements

Votre projet

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• Les coordonnées du notaire Elles permettront notamment le déblocage des fonds. • Vous achetez dans l’ancien ou un terrain ? - Une promesse ou un compromis de vente - Les devis de travaux éventuels • Vous achetez dans le neuf ? - Le contrat de réservation - Les devis - Les plans - Le permis de construire - L’assurance • Vous achetez dans le cadre d’une SCI ? - Les statuts

Vous déposez un dossier pour un prêt relais ? Vous devrez dans ce cas fournir : - L’attestation de propriété - Les contrats de prêts en cours - Les tableaux d’amortissement - Votre dernière taxe foncière - Une estimation du bien par une agence immobilière

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r ie s s o d e r t o v e ir u r ValoCrisoernvostrte profil Les deux dernières pages vous ont aidé à constituer un dossier solide. Il s’agit maintenant de le défendre. Face au banquier, vous devrez faire preuve d’assurance et de persuasion. Nos conseils.

Deux arguments de base • Votre taux d’endettement (voir encadré page 14) Généralement, un banquier peut refuser un prêt si vos revenus ne sont pas au moins trois fois supérieurs au montant des mensualités de remboursement. Il s’assure par ce calcul que le crédit ne sera pas trop lourd pour vous. • Votre apport personnel (voir page 14) Un apport important permet de diminuer la durée de l’emprunt et donc, son coût. Autrement dit, plus votre apport est conséquent, plus vos chances sont bonnes d’obtenir un prêt immobilier intéressant.

• Votre situation financière Vous avez glissé dans votre dossier plusieurs relevés de compte : le banquier va vérifier que vous savez gérer vos revenus. Bref, que vous êtes digne de confiance. Un découvert serait alors tout à fait malvenu… Vous pouvez aussi mettre en avant votre capacité d’épargne. • Votre situation bancaire Vous êtes un client fidèle ? Si cet argument n’est pas suffisant, il joue malgré tout en votre faveur : on prête plus facilement à un client connu, surtout s’il est exemplaire.

Si votre discours doit exprimer un message, c’est bien la confiance ! Vous devez à tout prix rassurer votre banquier sur vos capacités à rembourser l’emprunt.

• Votre prêt Selon la nature du prêt demandé, votre dossier sera plus ou moins facile à défendre. Plus la durée d’emprunt est longue, plus les risques sont grands pour la banque, plus l’examen de votre projet sera minutieux… Ainsi, veillez à ce que votre profil corresponde à une demande de prêt réaliste et défendable.

• Votre situation professionnelle Vous avez de l’ancienneté dans votre travail, démontrant ainsi la régularité de vos revenus ? Mieux, une promotion est envisagée ? N’hésitez pas à insister sur ces points !

• Votre projet La nature du bien acheté ou des travaux réalisés a aussi toute son importance. Un banquier préfèrera sans aucun doute un logement idéalement situé en centre-ville ou des travaux participant à l’augmentation de sa valeur : un

Les autres arguments

tel bien sera plus facilement revendu en cas de difficultés de remboursement de votre part. • La concurrence Faites jouer la concurrence entre établissements, en vous adressant par exemple à un courtier, dont la mission est justement de rechercher la meilleure proposition. Exigez alors des simulations et comparez-les : elles constitueront un argument non négligeable pour négocier de bonnes conditions de prêts.

Attention ! L’assurance invalidité-décès augmentant avec l’âge, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Enfin, renseignez-vous sur le prêt viager hypothécaire, proposé par le Crédit foncier.

Les cas particuliers • Emprunter quand on est jeune… Dans ce cas, la principale difficulté réside dans l’absence d’apport personnel. Les banques peuvent financer jusqu’à 100% de l’opération, voire 110% (frais de notaire inclus). Il faudra par contre prouver votre sérieux et un fort potentiel, dans un secteur professionnel porteur. • Emprunter quand on est moins jeune… Avec une espérance de vie en hausse et des séniors toujours très actifs, les banques ont mis au point des solutions d’emprunt adaptées.

Faire appel à une société de courtage ? Le courtier vous conseille lorsque vous faites un emprunt immobilier et surtout, négocie auprès des banques. Ce service est le plus souvent « gratuit » (la banque se chargeant de leur accorder une commission). Si ce n’est pas le cas, assurez-vous du montant des honoraires.

Faire appel à une banque ? Les banques proposent souvent des taux plus élevés que les banques spécialisées dans le crédit immobilier, telles que le Crédit Foncier de France. En contrepartie, elles sont ouvertes à la négociation.

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t ê r p le r ie c o g é N êt pr le Négocier ..........................................................................................................

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Que votre dossier soit fragile ou au contraire très bon, il est toujours temps de négocier votre prêt une fois en face de votre banquier.

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Le TEG Page 18

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Taux, mensualités et durée d’emprunt

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Les assurances emprunteurs Page 20

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Les garanties Page 21

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Les autres critères Page 22

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t ê r p le r ie c o ) g EG é (T N al ob gl if ct fe Le taux ef Attention ! Un prêt peut afficher un taux en apparence intéressant… mais c’est sans compter tous les frais annexes qui peuvent gonfler sensiblement le coût de votre emprunt. Le taux effectif global vient remédier à cette ambiguïté. Explications.

Qu’est-ce que le TEG ?

Comment lire le TEG ?

Un TEG maximum ?

Le TEG indique le taux d’intérêt annuel de votre prêt, tous frais compris. En d’autres termes, en vous permettant d’identifier le coût réel des prêts, il vous donne les bases nécessaires à leur comparaison. Cette information doit obligatoirement être donnée par l’établissement bancaire.

Un TEG élevé signifie un coût d’emprunt élevé. Si deux TEG sont égaux, il vous faudra les départager en mobilisant d’autres critères, dont : - Les pénalités en cas de remboursement anticipés - La possibilité de faire évoluer les mensualités - La nature de la garantie - La qualité de votre relation avec la banque

Le TEG ne doit pas dépasser le « taux d’usure » légal, c’està-dire le taux d’intérêt maximum autorisé. Il est calculé chaque trimestre par la Banque de France.

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Le mode de calcul est commun à toutes les banques. Il est surtout indépendant d’elles, pour une comparaison plus pertinente et objective des offres.

> Plus d’informations : www.banque-france.fr

Le TEG prend en compte les frais obligatoires liés au prêt : - Le taux d’intérêt - Les frais de garantie - Les frais d’assurance - Les frais de dossier A noter : tous ces points peuvent être négociés ultérieurement avec la banque (voir pages suivantes).

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• Les inconvénients - Dans le cas d’un prêt à taux variable, le TEG n’a plus aucune valeur, dans la mesure où seul le taux de la première année est pris en compte et où il est plus tard amené à évoluer - Le TEG ne peut pas tenir compte de la différence entre assurance constante et assurance dégressive

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Quels avantages et inconvénients ? • Les avantages - Le TEG est objectif - Il représente une sécurité pour vous : il résume de manière plus transparente les frais que vous aurez à régler - Il fournit un critère simplifié et synthétique pour comparer rapidement les offres entre elles

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Quel mode de calcul ?

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Ne vous arrêtez pas au seul critère du TEG ! Car s’il est utile pour faire vos premiers choix, le TEG ne doit pas vous faire négliger les éléments non « mesurables » qui joueront pourtant en faveur d’une banque : évolution des remboursements, pénalités de remboursement anticipé….

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t ê r p le r ie unt c pr m o e d’ g e é ré N du et s ité al su Taux, men Plus votre apport est conséquent, plus le taux pourra être tiré vers le bas. Autre certitude : plus la durée est longue, plus vous paierez d’intérêts. Il vous faudra donc ajuster le plus précisément possible cette durée, dans la limite de vos capacités de remboursements.

Quel taux d’intérêt ? Le taux d’intérêt indique le coût de l’emprunt. Il assure la rémunération de l’établissement prêteur en échange de la mise à disposition d’un capital. Pour vous, il peut se traduire de plusieurs façons. • Le prêt à taux fixe Le taux est constant tout au long du prêt. Vous en maîtrisez donc parfaitement le coût. Toutefois, cette sécurité a un prix : les mensualités sont en général relativement plus élevées que pour un taux variable. • Le prêt à taux variable (ou révisable) Le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse tout au long du prêt, en fonction d’un indice de référence (en général, l’indice Euribor, ou Tibeur en français). Cette solution est avantageuse en raison d’un taux d’appel intéressant… jusqu’au jour où il est finalement amené à croître ! • Le prêt à taux variable « capé » Le taux ne pourra jamais dépasser un plafond prédéfini : à défaut de connaître le coût précis de votre emprunt, vous en connaissez le coût maximum. Il est moins intéressant qu’un prêt à taux variable non capé mais toujours plus attractif qu’un prêt à taux fixe.

• Le prêt à taux variable avec mensualités constantes Le montant des mensualités est plafonné. Attention ! Si le taux augmente, les mensualités n’augmenteront pas mais la durée du prêt, oui, et avec elle, le coût de l’emprunt. Bon à savoir : cet allongement de durée du prêt initial est limité à 5 ans. Si ce délai ne peut être tenu, vos mensualités devront être augmentées. • Passer d’un taux variable à un taux fixe en cours de prêt ? Vous pouvez revoir le taux de votre prêt, en général à chaque date anniversaire. Sachez que tout changement est normalement irréversible.

Quelles mensualités ? En cas de remboursement échelonné, les échéances ou mensualités (si paiements mensuels) servent à rembourser le montant du capital et des intérêts. • Les échéances ou mensualités constantes Le montant des mensualités est constant tout au long du prêt. Une grande partie est d’abord attribuée au remboursement des intérêts, avant d’être progressivement destinée au remboursement du capital.

• Les échéances ou mensualités progressives D’un commun accord avec le banquier, les mensualités augmentent progressivement. Une solution à choisir si vos revenus croissent eux-aussi régulièrement.

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• Les échéances ou mensualités révisables (ou modulables) Vous pouvez décider d’augmenter ou de diminuer les mensualités en fonction de vos ressources et selon un plafond de modulation. Bon à savoir : en cas d’allongement de la durée du prêt initial, une limite est fixée à 5 ans.

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Quelle durée d’emprunt ? 10, 20, 30 ans : la durée d’emprunt est liée à votre capacité de remboursement et au montant de vos mensualités. Plus cette durée est longue, plus vous aurez à payer d’intérêts. Les risques étant aussi plus grands pour la banque, votre dossier fera l’objet d’un examen excessivement scrupuleux. Il est enfin bon de savoir que la durée sur laquelle vous vous engagez au départ est souvent différente de la réalité : parce que vous allez revendre le bien, ou encore parce que vous procéderez à un remboursement anticipé.

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Le tableau d’amortissement Le tableau d’amortissement ou échéancier vous permet d’assurer le suivi de votre prêt, échéance par échéance. Il vous indique la date d’échéance, le capital alors amorti, les intérêts, les montants de l’assurance et des mensualités.

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t ê r p le r ie c o g s é ur te N un pr em es nc Les assura Pour emprunter, vous devez souscrire l’assurance « décès-invalidité ». Une autre n’est pas systématique mais recommandée : celle liée à la perte d’emploi. Dans les deux cas, soyez très attentif aux conditions d’adhésion et aux situations couvertes.

Deux assurances

Quelle assurance choisir ?

même montant à chaque fois et tout au long du prêt.

L’assurance de groupe La banque auprès de qui vous contractez le prêt va vous présenter son assureur. Les coûts sont réduits et les démarches en cas de sinistres seront simplifiées.

• Une cotisation dégressive Elle est calculée d’après le capital restant dû : vous cotisez un montant en baisse au fur et à mesure du prêt.

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L’assurance décès-invalidité et incapacité de travail Comme son nom l’indique, l’assurance décès-invalidité vous couvre : • En cas de décès Vos héritiers n’héritent d’aucune dette : l’intégralité du capital restant dû est remboursé. • En cas de perte totale d’autonomie L’intégralité du capital restant due est remboursée, vous ne perdez pas votre bien. • En cas d’invalidité et d’incapacité de travail Les échéances dues pendant la durée d’incapacité sont remboursées. L’assurance perte d’emploi L’assurance perte d’emploi vous couvre en cas de licenciement : une partie ou l’intégralité des mensualités dues pendant la période de chômage sont remboursées. Un nombre maximum d’échéances est souvent prévu. Attention ! Vous devez avoir été salarié de l’entreprise en CDI depuis au moins 6 mois.

Votre assurance Il est toutefois possible de procéder à une délégation d’assurance, sauf dans le cas de l’assurance perte d’emploi (si votre banque ne la propose pas, vous ne pouvez pas la contracter ailleurs). Vous démarchez vous-même des assureurs afin de trouver un contrat au moins égal à celui proposé par la banque mais avec un meilleur rapport qualité-prix. Dans les deux cas, prudence ! Soyez vigilant quant aux prix, au niveau de risques des garanties, aux délais de carence et de franchise, à l’âge limite au-delà duquel la garantie cesse…

Les cotisations • Une cotisation constante Elle est calculée d’après le capital initial : vous cotisez le

Assurer qui ? Il est possible de répartir l’assurance sur deux têtes. Dans ce cas, il est recommandé (pour un certain prix…) d’assurer chacun à 100%.

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Attention à votre état de santé Avant de signer le prêt, vous devrez signer une déclaration de « bonne santé » dont le contenu déterminera la décision de l’assureur. Il est déconseillé de mentir : vous prendriez le risque de voir vos indemnités réduites en cas de sinistre, ou pire, votre contrat annulé.

La convention AERAS La convention « S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé » est destinée aux personnes handicapées ou présentant de graves problèmes de santé. Les conditions : - Avoir moins de 70 ans à la fin du prêt - Le prêt ne dépasse pas 300 000 euros - Remplir un questionnaire de santé

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t ê r p le r ie c o g é N s ie Les garant En même temps que la banque vous demande de contracter une assurance, elle va de son côté exiger des garanties : une sécurité en cas de non paiement de votre part. Il existe plusieurs types de garanties liées au prêt immobilier. Définitions.

L’hypothèque conventionnelle

Le privilège de prêteur de deniers

• C’est quoi ? L’hypothèque garantit le paiement de votre dette en cas de non remboursement de votre part : la banque serait alors autorisée à demander la vente aux enchères du bien (quel que soit son « rang », c’est-à-dire l’ordre des créanciers).

• C’est quoi ? Cette garantie est assez similaire à l’hypothèque, à la différence qu’elle ne porte que sur les biens anciens. Elle implique aussi qu’en cas de non paiement de votre part, la banque est prioritaire sur vos créanciers (d’où le terme « privilège »). En effet, même si le privilège est inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente, il prend rang à la date de la vente. En général, le privilège est la solution préférée à l’hypothèque conventionnelle.

Bon à savoir : contrairement au privilège de prêteur de deniers (qui prend effet rétroactivement à la date de la vente), l’ordre des créanciers est déterminé par la date d’inscription au bureau des hypothèques : il correspond à l’ordre dans lequel ils seront payés. A noter : il est possible de prendre plusieurs hypothèques pour un même bien.

• La fin de la garantie ? La garantie prend fin automatiquement, un an après la fin du prêt.

• Combien ? Elle est moins chère qu’une hypothèque conventionnelle, puisqu’elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

• Combien ? A l’exception de certains prêts (prêt conventionné, PAS, PEL, PTZ+...), l’hypothèque engendre des frais, à savoir la TVA, la taxe de publicité foncière, sans oublier des frais de notaire.

les remboursements. Elle peut prendre deux formes : - La caution simple : après avoir épuisé ses recours avec vous, la banque peut s’adresser à votre caution afin d’être remboursée - La caution solidaire : la banque peut se retourner indifféremment vers vous ou la caution • La fin de la garantie ? En général, la garantie dure le temps du prêt. Si vous procédez à un remboursement anticipé, la caution n’est plus engagée envers la banque. • Les règles ? Pour être valable, l’acte de cautionnement doit obéir à plusieurs règles : - L’acte est écrit - La caution écrit à la main certaines mentions On considère enfin que les revenus de la caution doivent être suffisants (si elle était mobilisée, un revenu au moins égal au RSA doit lui rester une fois les remboursements effectués).

La caution

Le nantissement

• C’est quoi ? La caution engage ses biens et ses revenus pour prendre votre suite si vous n’étiez plus en mesure d’assurer

Principalement rencontrée lors de prêts in fine, cette garantie repose sur un contrat d’assurance-vie.

La caution mutuelle Les sociétés de cautionnement ont été créées par les banques afin de proposer une alternative à l’hypothèque. Cette solution est moins onéreuse et est en partie reversée à l’issue de votre crédit si vous n’avez eu aucun problème de remboursement. Chacun verse : - Une contribution à un fond mutuel de garantie qui financera les remboursements en cas de difficultés - Et une commission, définitivement acquise par la société de cautionnement.

La caution mutuelle fonctionnaire Destinée aux fonctionnaires (et quelques activités particulières), elle a les avantages des cautions « classiques » et ne présente pas de frais.

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t ê r p le r ie c o g é N s re itè cr Les autres La négociation de votre prêt n’est pas terminée ! D’autres points sont encore ouverts à discussion, certains peuvent même être carrément supprimés. La liste.

Les frais de dossier • C’est quoi ? Les frais de dossier rémunèrent la saisie et l’analyse de votre dossier par la banque. • Combien ? Les frais de dossier varient d’une banque à l’autre et peuvent être négociés, surtout si vous avez un bon dossier. Ils peuvent représenter jusqu’à 1% du montant emprunté. Ils sont plafonnés dans certains cas, comme pour le prêt conventionné ou le PAS. Ils sont même inexistants si votre dossier est refusé ou si vous contractez un PTZ+ ou un PEL par exemple.

Les indemnités de remboursements anticipés • C’est quoi ? En cours de prêt, vous pouvez décider de rembourser l’intégralité du capital restant dû, ou bien seulement une partie. Un minimum de 10% est alors de rigueur (sauf s’il s’agit du solde de votre prêt).

A cette occasion, des indemnités peuvent vous être imposées… à moins d’avoir négocié la suppression de cette clause ! A défaut, ces pénalités vous obligent à de sérieux calculs : il n’est en effet pas toujours dans votre intérêt de procéder à un remboursement anticipé du prêt… • Combien ? Le montant de ces pénalités est plafonné. Il ne peut pas dépasser : - 3% du capital restant dû - 6 mois d’intérêts du montant remboursé au taux moyen du prêt.

L’assurance garantie revente • C’est quoi ? En cas de revente précipitée de votre bien, cette assurance facultative vous assure le remboursement de la moins value éventuelle réalisée. Elle intervient en cas de décès, de mutation professionnelle ou encore de licenciement. • Combien ? Le coût de cette assurance varie d’une banque à l’autre.

Les intérêts intercalaires

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• C’est quoi ? En cas de construction ou de réalisation de travaux, la banque va débloquer les fonds en plusieurs fois. Le remboursement du capital ne commence qu’une fois l’intégralité de ces fonds versés. En attendant, vous pourriez avoir à payer des intérêts dits « intercalaires ». • Combien ? Les intérêts intercalaires viennent en sus du coût initial de votre prêt. Leur montant est calculé selon la part de fonds débloqués et le taux d’intérêt de votre prêt… à moins (là encore) d’avoir négocié la suppression de cette clause ! ............................................. .............................................. .............................................. .............................................. ............................................... ...............................................

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Les « frais de notaires » Voici des frais non négociables que vous devrez régler (sauf accord avec le vendeur) ! Les « frais de notaires » désignent : - Les droits et taxes reversés au Trésor Public (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière…)

- Les émoluments du notaire fixés par décret, autrement dit la rémunération du notaire - Les « déboursés », c’est-à-dire la somme versée par le notaire pour obtenir certains documents (extraits cadastraux, documents d’urbanisme…)

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t ê r p le r e t c a r t n o C Contracter le prêt ..........................................................................................................

Vous avez terminé la phase de recherche et d’obtention des prêts. Une autre commence, et non des moindres : celle du remboursement. Que faire si des difficultés surgissent ? Réponses.

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Signer l’oﬀre et le contrat de prêt Page 24

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Débloquer et rembourser le prêt Page 25

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t ê r p le r e t c a êt r pr t n de t o ra C Signer l’offre et le cont Vous avez négocié un prêt qui vous semble acceptable. Votre choix est arrêté. Il est temps de finaliser vos démarches en signant l’offre de prêt. Profitez pleinement de vos 10 jours de réflexion pour lire et relire l’offre de prêt !

Vous recevez l’offre de prêt… L’établissement de crédit retenu vous adresse gratuitement son offre de prêt, par courrier recommandé avec accusé de réception. Par ce document, il s’engage pendant 30 jours minimum (à compter de sa réception).

Vous lisez attentivement… L’offre de prêt résume toutes les conditions du prêt et les coûts engendrés. Elle doit notamment contenir : - L’identité du prêteur, de l’emprunteur et de la caution (s’il y a)

- La nature du prêt - L’objet du prêt (achat d’un logement neuf ou ancien, construction d’une maison)

- Les modalités du prêt et la date à laquelle les fonds seront débloqués - La durée du crédit, son coût total, son TEG et les modalités d’indexation (si nécessaires) - Les garanties exigées et leur coût - Les assurances demandées - Les frais de dossier - Pour un prêt à taux fixe, un tableau d’amortissement synthétisant tous les éléments qui vous permettront de suivre l’évolution du prêt jusqu’à son terme. - Pour un prêt à taux variable, une notice présentant les

conditions et modalités de variation du taux d’intérêt, ainsi qu’un document d’information contenant, à titre indicatif, une simulation de l’impact d’une variation du taux sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit.

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Vous réfléchissez…

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Une fois reçue l’offre de prêt, vous disposez d’un délai minimum de réflexion équivalent à 10 jours. Si une personne s’est portée caution, elle bénéficie elle aussi de ce délai. Passés ces 10 jours, vous pouvez : - Accepter l’offre, en la renvoyant signée. Vous pouvez alors considérer le prêt comme accordé. - Refuser l’offre, auquel cas l’établissement de crédit ne pourra pas vous facturer des frais d’étude. Bon à savoir : aucune somme d’argent ne peut vous être demandée par la banque avant l’acceptation de l’offre de prêt.

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Vous signez le contrat de prêt… Une fois que l’offre de prêt est signée, l’établissement de crédit rédige un contrat de prêt destiné à être envoyé au notaire. Il ne doit contenir aucune information nouvelle par rapport à l’offre de prêt, mais prenez malgré tout le temps de le relire une fois de plus. Une fois signé, le contrat de prêt ne pourra plus être modifié.

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Vous annulez l’offre ou le contrat de prêt… Il peut être nécessaire d’annuler l’offre ou le contrat de prêt, par exemple si : - 4 mois après l’acceptation du prêt, l’opération pour laquelle vous avez demandé le prêt n’était toujours pas lancée - Vous avez besoin de plusieurs prêts pour réaliser votre opération et l’un d’eux vous a été refusé

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t ê r p le r e t c a r êt t pr n le o r C se Débloquer et rembour Une fois le contrat de prêt signé, les fonds peuvent être débloqués et les remboursements, amorcés. En cas de difficultés, pas de panique : en réagissant suffisamment tôt, vous ne devriez pas avoir à saisir la Commission de surendettement.

Le déblocage des fonds Quand ? Selon le type d’opération, les fonds seront débloqués : - Pour les logements achevés, en une seule fois lors de la signature de l’acte de vente - Pour les constructions et les travaux, au fur et à mesure de l’avancement du projet (attention, des intérêts intercalaires

Vous remboursez au terme du prêt Pendant le prêt, vous payez les intérêts ; puis à son terme, le capital. (voir prêt in fine page 4)

Les difficultés sont persistantes Quelle que soit votre situation, évitez dans la mesure du possible de contracter de nouveaux prêts.

Vous remboursez de manière anticipée Vous pouvez décider de rembourser votre prêt de manière anticipée, des pénalités peuvent vous être demandées (voir page 22)

• Renégocier votre crédit En fonction de votre dossier et alors que rien ne l’y oblige légalement, la banque peut accepter de revoir les conditions de prêt, en revoyant le taux d’intérêt ou en augmentant par exemple la durée du prêt

sont à prévoir)

Des difficultés de remboursements ? Combien ? Pour les logements achevés, la banque fait parvenir l’intégralité des fonds directement au notaire. Pour les constructions, un échelonnement est prévu avec la banque pour le déblocage des fonds (tel pourcentage à la signature du contrat de réservation, tel pourcentage à la signature de l’acte, etc.)

Pour les travaux, la banque règle les entrepreneurs qui présentent une facture, avec la mention « bon à payer pour la somme de… » signée de votre main.

Le remboursement des prêts Vous remboursez selon des échéances régulières Vous définissez avec votre banque des échéances (par exemple mensuelles) et précisez leur montant (échéances constantes, progressives ou modulables, voir page 19) dont vous vous acquitterez tout au long du prêt.

En cas de difficultés non couvertes par vos assurances décès-invalidité ou perte d’emploi, comment réagir ? Les difficultés sont temporaires N’attendez pas que la situation s’aggrave. Informez-en immédiatement votre banque et négociez directement avec elle : exposez-lui les actions mises en place pour rétablir la situation (réduction de dépenses, heures supplémentaires…). Vous la rassurerez et obtiendrez peut-être un rééchelonnement de vos mensualités. Recherchez également des solutions auprès de vos proches ou par exemple d’Action Logement et de son prêt Sécuri-Pass® (avance, sans intérêt, de 100% des mensualités, dans la limite de 850 euros par mensualité, pendant 6 mois ; soumis à des conditions de ressources et de situation professionnelle).

sans issue, par une procédure de rétablissement personnel, qui autorise l’effacement de vos dettes sous certaines conditions. Pendant ce temps, vous êtes inscrit au Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

(afin de réduire vos mensualités).

• Déposer un dossier auprès de la Commission de surendettement Si la situation ne s’arrange pas ou si vous êtes désormais surendetté (c’est-à-dire, si vous n’arrivez plus à régler vos dépenses courantes et vos dettes), vous devrez déposer un dossier auprès de la Commission de surendettement. Son rôle est de vous aider, gratuitement, à trouver une solution : - Amiable, via un « plan conventionnel de redressement », autrement dit un réaménagement de vos remboursements négociés avec vos créanciers ; en cas d’échec de cette négociation, des « recommandations » vous seront imposées à vous et à vos créanciers - soit lorsque la situation est véritablement

Le transfert de prêt Le transfert de prêt peut être mis en place lorsque vous vendez votre bien pour en acheter un nouveau.

La reprise de prêt Si vous vendez sans acheter de nouveau bien, il est possible de céder le prêt à l’acheteur. Bon à savoir : si vous aviez bénéficiez d’une offre intéressante, vous pourrez en faire un argument de vente.

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Annexe

Liens utiles

Loi de référence Loi Scrivener du 10 janvier 1978

Notre série vidéo Julie et Benji Nos deux héros vous expliqueront : - Les diagnostics immobiliers - Comment bien isoler sa maison

Les autres guides de la collection Les indispensables

Liens utiles Ministère du logement (rubrique Infos pratiques/Achat) www.logement.gouv.fr Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) www.anil.org Fédération française bancaire www.lesclesdelabanque.com

A lire et à voir sur ParuVendu.fr Tous nos modèles de lettre Téléchargez gratuitement nos modèles de lettre sur notre site : www.paruvendu.fr/I/Nos-lettres-types-Immo Parmi eux : - La contestation de refus de prêt - La demande de paiement échelonné - La demande de renégociation de prêt - La demande de remboursement anticipé

Notre rubrique « Guide de l’emprunteur » Elle regroupe tous nos articles conseils complémentaires, des fiches descriptives des différents prêts…

Nos articles consacrés à l’univers de la maison Astuces déco, jardin, habitat écologique… Notre application iPhone et Android Outre les petites annonces, elle vous permettra de consulter tous les événements et les bons plans autour de vous. Sachez enfin que ParuVendu.fr vous propose de nombreux articles traitant de nos autres univers, à savoir l’auto, la moto, les animaux, et les vacances. www.paruvendu.fr/conseils-et-actualites

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