Le petit guide du bailleur by ParuVendu

Comment louer ? Mettre en location Trouver un locataire Conclure le bail Louer tranquille Rompre le bail

ensable

Paru u Vend

- les indi

ensable COMAREG est une SAS au capital de 14.581.00€ - RCS LYON 068 502 376 ParuVendu.fr © janvier 2011 - Crédit photo : Fotolia, ParuVendu.fr

- les indi

du e id u g t ti e p Le r u le il a b u d e id u tg ti e p Le r u le il a b u d e id u g t ti e p petit guide du bailleur Le

e airemmair SomSmo

Comment louer ?

page 3

Une question fiscale Louer vide ou meublé Louer meublé : quel statut ?

Mettre en location

page 7

Proposer « un logement décent »

Pourquoi ce Petit guide du bailleur ?

Fixer le prix de la location Faire appel à un professionnel ? Rédiger une bonne annonce

Vous avez choisi ParuVendu.fr pour mettre en location votre logement. Bravo, vous avez fait le bon choix ! Car vous ne profiterez pas seulement de nos 6 millions de visites mensuelles, vous trouverez aussi, nous l’espérons, un locataire rapidement grâce à ce petit guide du bailleur !

Trouver un locataire

page 12

Faire visiter Etudier les dossiers Les garanties du locataire

Parce qu’une mise en location ne se résume pas seulement à la signature du contrat de bail mais vous engage jusqu’au départ de votre locataire et à la remise des clés, nous avons organisé le guide en 6 parties thématiques : comment louer, mettre en location, trouver un locataire, conclure le contrat de bail, louer tranquille et rompre le contrat de bail. Ce guide n’a pas la prétention de vous transformer en expert immobilier. Ce n’est d’ailleurs pas son but. Il s’agit plutôt de répondre aux questions que vous vous posez le plus souvent et d’y apporter une réponse pratique et claire. A cet égard, nous parlerons ici essentiellement de la location nue servant de résidence principale.

Location et handicap

Conclure le contrat de bail

page 17

Faire l’état des lieux entrant Demander une caution Signer le contrat de bail Signer une colocation

Louer tranquille

page 23

Percevoir les loyers S’assurer contre les impayés Obligations et devoirs

Pour tout complément d’information, notamment au sujet de cas particuliers non traités dans ce guide, rendez-vous sur ParuVendu.fr. Notre rubrique « Conseils et actu » vous propose 350 articles et vidéos conseils, nos baromètres des prix de l’immobilier ainsi que des lettres types à télécharger gratuitement.

Rompre le contrat de bail

page 27

Résilier le contrat de bail – Les motifs légitimes Résilier le contrat de bail – Les cas problématiques Etat des lieux sortant et dépôt de garantie

www.paruvendu.fr/conseils-et-actualites

Annexe

page 31

Liens utiles

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

? r e u lo t n e m m o C ? r ue lo Comment Pour constituer un investissement intéressant, la mise en location doit être réfléchie en amont. Vous devrez par exemple décider de louer vide ou meublé. Est-il à votre avantage de profiter de certains dispositifs de défiscalisation ? Et si oui, lesquels ?

..........................................................................................................

Une question fiscale Page 4

..........................................................................................................

Louer vide ou meublé ?

..........................................................................................................

Page 5 ..........................................................................................................

Louer meublé : quel statut ? Page 6

..........................................................................................................

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

? r e u lo t n e m m o C e al sc fi on Une questi La mise en location d’un bien pose un certain nombre de questions d’ordre fiscal, et notamment celle du régime dont vous allez dépendre. Des « contraintes » qu’il est toutefois possible d’alléger grâce aux mesures de défiscalisation.

L’imposition sur les revenus

Les mesures de défiscalisation

• Les locations nues Vous êtes imposé sur le revenu, dans la catégorie « Revenus fonciers ». Vous devrez choisir entre deux régimes d’imposition : - Le régime micro-foncier (vos revenus locatifs annuels bruts

• Loi Scellier Conditions : - Avoir acheté un bien neuf - Avoir acheté pour 300 000 euros au maximum, plafond au-delà duquel le prix du logement n’est pas défiscalisé - Louer nu, en temps que résidence principale pour une durée minimale de 9 ans, à un niveau de loyer prédéterminé par la loi.

sont inférieurs à 15 000 euros) - Le régime réel (vos revenus locatifs annuels bruts sont supérieurs à 15 000 euros)

• Les locations meublées Que vous ayez le statut LMP ou LMNP, les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).

Avantages fiscaux : - L’interdiction de louer à un membre de sa famille - Pour le locataire, un plafond de ressources maximum Date limite Date limite de de signature signature des des actes avant-contrats authentiques

Vous devrez choisir entre plusieurs régimes d’imposition, selon le montant de vos revenus locatifs : réel simplifié, réel normal, micro-BIC... Logement non BBC

> Pour plus de détails, voir « Louer meublé : quel statut ? » page 6. • Dans les deux cas… Vous devrez vous acquitter des impôts locaux (taxe foncière) et des contributions sociales (CSG, CRDS…).

Logement BBC

Réduction d’impôt

Avant le 31/01/2011

25%

Entre le 1/02 et le 31/03/2011

15%

Après le 31/12/2010

Avant le 31/12/2011

13%

Avant le 31/12/2010

Avant le 31/03/2011

25%

Après le 31/12/2010

Avant le 31/12/2011

22%

Avant le 31/12/2010

• Loi Scellier social Conditions : Ajoutez aux conditions de la Loi Scellier « classique » : - L’interdiction de louer à un membre de sa famille - Pour le locataire, un plafond de ressources maximum Avantages fiscaux : La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 22% du prix de revient de l’investissement les 9 premières années, puis 1,67% par an les 6 années suivantes. Pour un logement non BBC, la réduction est de 18 % sur 12 ans ; de 23% sur 15 ans. Pour un logement BBC, la réduction est de 27% sur 12 ans ; de 32% sur 15 ans. Un abattement supplémentaire de 30% est toujours accordé sur les revenus fonciers. • Convention de loyer maîtrisé Conditions : - Passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) - Louer en temps que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans - Louer à un prix inférieur aux prix du marché - Louer à un locataire ne dépassant pas un certain plafond de ressources. - Interdiction de louer à un locataire appartenant

à votre foyer fiscal Avantages fiscaux : Vous bénéficiez d’un abattement sur vos revenus bruts, à hauteur de 60% pour un conventionnement social ou très social ; de 30% pour un conventionnement intermédiaire.

................................................... ................................................... ...................................................

Les autres dispositifs de défiscalisation Une variante de la Loi Scellier existe également pour l’outremer. Enfin, sachez que les dispositifs Robien et Borloo Neuf (aussi appelé Borloo populaire) ont été arrêtés le 1er janvier 2010 (et remplacés par le dispositif Scellier). Ils bénéficient par contre toujours à ceux qui ont investi avant cette date.

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

? r e u lo t n e m m o C é bl eu m ou Louer vide Bien moins répandue que la location vide, la location meublée présente toutefois des avantages. Avant de choisir vers quelle solution vous tourner, posez-vous les bonnes questions et comparez les caractéristiques propres à chaque type de location.

Location meublée

Location vide Avantages Inconvénients Durée du bail initial

Recherche de locataires moins fréquente que pour les meublés (les locataires restent en général plus longtemps qu’en meublé)

Des contraintes juridiques importantes (durée de bail minimum, réglementation du loyer…) Loyers moins élevés que pour une location meublée 3 ans

Avantages Inconvénients Durée du bail initial

Un bail court, un loyer libre, un contrat plus simple que pour la location nue Un mobilier « minimum vital » présent au moment de la signature du bail ; une définition floue du « minimum vital » avec risque de voir le logement requalifié 1 an, sauf pour les étudiants où le bail est de 9 mois correspondant à l’année scolaire

Préavis donné par le bailleur

6 mois avant l’échéance du bail

Préavis donné par le bailleur

3 mois

Préavis donné par le locataire

3 mois (peut être réduit à 1 mois dans certains cas)

Préavis donné par le locataire

1 mois

Loyer Régime fiscal Quel locataire ? Quelle superficie ? Bon à savoir

Le loyer peut être fixé librement (sauf certains cas d’investissements locatifs). Si un indice de révision du loyer est inscrit dans le bail, l’augmentation intervient alors une fois par an. Si aucun indice de révision du loyer n’est prévu dans le bail, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.

Les loyers sont considérés comme des revenus fonciers, à déclarer aux impôts (régimes micro-foncier ou d’imposition réel foncier, selon si les loyers bruts annuels sont inférieurs ou supérieurs à 15 000 €)

Tous types de profils et de superfcie (9m2 minimum)

Avant la fin du bail, le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour certaines raisons : habiter le logement soi-même ou permettre à un proche d’y habiter, vendre le logement… Si le bailleur vend son bien, le locataire est prioritaire pour l’achat et doit faire une offre dans les deux mois.

Loyer

Régime fiscal

Les loyers sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux, à déclarer aux impôts (régimes micro-BIC, réel simplifié et normal ; pour plus de détails, voir page 6)

Quel locataire ? Quelle superficie ?

Des étudiants, des personnes en transit personnel ou professionnel. La location meublée convient donc particulièrement aux studios ou aux F2.

Bon à savoir

Pour louer un logement en meublé, il faut impérativement pourvoir le minimum de confort : logement chauffé, eau potable, sanitaires dans le logement ou extérieurs selon la taille du logement, mobilier de vie courante (lit, matelas, table, chaises, rangements…), réfrigérateur et plaques de cuisson ou four à micro-ondes.

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

? r e u lo t n e m ? m o ut at C st el qu : é bl Louer meu Si vous décidez de louer votre bien meublé, deux statuts existent : LMP (loueur en meublé professionnel) et LMNP (loueur en meublé non professionnel). Leurs points communs, leurs particularités.

Taxes et impôts : à ne pas négliger Deux points communs : BIC et impôts directs • Les BIC En louant meublé, vos revenus locatifs devront être déclarés aux impôts. Ils ne seront pas comptés dans la rubrique « Revenus fonciers », mais « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Vous pouvez être exonéré si vous louez en tant que résidence principale et que le loyer ne dépasse pas un certain plafond. • Les impôts directs En louant meublé, vous vous engagez à payer des prélèvements sociaux (CSG, CRDS…), la cotisation foncière des entreprises, la taxe foncière, voire la taxe d’habitation dans certains cas.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) • Définition Un loueur en meublé non professionnel n’est pas inscrit au registre du commerce. Même s’il l’était, ses revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 euros TTC et n’excèdent pas ses autres revenus professionnels.

• Contraintes et avantages Par les mécanismes de la déduction des intérêts d’emprunt et de la limitation de l’utilisation année par année des amortissements jusqu’au résultat fiscal nul, les recettes ne seront soumises ni à impôt sur le revenu, ni à prélèvements sociaux pendant de très nombreuses années.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) • Définition Un loueur en meublé professionnel est inscrit au registre du commerce et des sociétés, en nom propre ou à travers une société. Il perçoit de cette activité au moins 23 000 € de recettes TTC par an (total des loyers, taxes comprises), des recettes qui dépassent par ailleurs ses autres revenus d’activités. • Contraintes et avantages Dans le cadre du BIC, vous tenez une comptabilité dans laquelle peuvent être déduits les amortissements des parties mobilières et immobilières des biens, les frais d’acquisition et la charge financière de l’opération. Cependant, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Ils serviront à annuler des résultats fiscaux positifs futurs.

..................................................

• En LMNP Taxation à la plus-value immobilière des particuliers ; taxation au titre de l’impôt sur le revenu ; 12,3 % de prélèvements sociaux. • En LMP Régime des plus-values professionnelles des petites entreprises. Exonération totale de plus-value, si votre activité a au moins 5 ans et votre chiffre d’affaire moyen au cours des 2 années avant la vente ne dépasse pas 90 000 € • Dans les deux cas Le propriétaire du bien loué est assujetti à la taxe foncière

..................................................

Louer meublé : quel régime d’imposition ? Revenus locatifs annuels imposables Inférieurs à 32 100 euros Entre 32 100 et 231 000 euros Supérieurs à 231 000 euros

Régime d’imposition Micro-enteprise (ou micro-BIC)

BIC réel simplifié BIC réel normal

Bébéfice imposbale Les recettes brutes annuelles sont diminuées d’un abattement forfaitaire de 50% Il correspond au bénéfice net, c’est-à-dire aux profits diminués des charges. Chacun des régimes est soumis à des règles comptables particulières.

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

n io t a c lo n e e r t t e M Mettre en location Trois questions doivent retenir votre attention si vous souhaitez louer rapidement : comment fixer un prix de loyer juste ? Devez-vous faire appel à un professionnel de l’immobilier ? Enfin, comment rédiger une bonne petite annonce ?

..........................................................................................................

Proposer « un logement décent » Page 8

..........................................................................................................

Fixer le prix de la location Page 9

..........................................................................................................

Faire appel à un professionnel ? Page 10

..........................................................................................................

Rédiger une bonne annonce Page 11

..........................................................................................................

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

n io t a c lo n e e » r t nt t ce e dé t M Proposer « un logemen Que vous louiez comme résidence principale, meublée ou nue, vous êtes soumis à la même obligation : celle de proposer un logement décent. Derrière cette notion se cachent des considérations de sécurité et de santé.

L’obligation d’un logement décent

• Confort et équipements

« Est décent le logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et [qui est] doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

Un logement décent comporte :

> Décret n° 2002-120 du 30/01/2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Qu’appelle-t-on « logement décent » ? • Bâti - Le logement n’est pas frappé d’un arrêté d’insalubrité et de péril - L’état des matériaux de construction, des canalisations et des différents revêtements est sain et ne présente pas de risques pour la sécurité du locataire - Les installations électriques, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité - Le renouvellement de l’air est assuré grâce à des ouvertures et des systèmes de ventilations satisfaisants - Un éclairage naturel suffisant et une ouverture sur l’air libre sont aménagés dans la pièce principale - Les rampes et barrières aux fenêtres, escaliers, balcons… sont solides

- Une installation de chauffage (non obligatoire pour les départements d’outre-mer)

- L’alimentation en eau potable, à une pression et à un débit suffisants (l’alimentation en eau chaude n’est pas obligatoire en outre-mer)

- L’évacuation des eaux ménagères - Une cuisine ou une kitchenette avec un évier en état de marche, susceptible d’accueillir un appareil de cuisson - Des toilettes séparées de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas - Une baignoire ou une douche en état de marche Si le bien n’a qu’une pièce, toilettes et baignoire/douche peuvent être dans une pièce située hors du logement, mais facilement accessible dans le même bâtiment - Le logement est en bon état et entretenu ; et notamment, l’eau ne peut pas s’infiltrer à l’intérieur • Superficie et volume La superficie de la pièce principale ne peut pas être inférieure à 9m². La hauteur sous plafond doit être au moins égale à 2m20. Autrement dit, le volume habitable doit dépasser 20m3.

Les aides de l’ANAH

.................................................. ..................................................

• Les travaux concernés L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) propose des aides aux propriétaires bailleurs pour des travaux lourds permettant la réhabilitation d’un logement ainsi que des travaux d’amélioration de l’habitat (sécurité et salubrité, accessibilité…). Une liste de travaux éligibles a été définie par l’Agence. Selon leur nature, vous aurez droit à un taux de subvention maximum de 25% à 35% (avec un plafond

.................................................. ..................................................

de travaux fixé à 1000 euros HT/m² et à 80 000 euros par logement).

• Les conditions Pour en bénéficier, le logement doit être achevé depuis plus de 15 ans. Le montant minimum des travaux doit être de 1 500 euros. Bon à savoir : l’obtention de ces aides vous lie à l’ANAH pour 9 ans, via une « convention à loyer maîtrisé » (voir « Une question fiscale page 4).

Plus d’infos sur : www.anah.fr

Logement non décent : quels risques ? En cas de location d’un logement non décent, vous ne pouvez pas demander le versement direct de l’allocation logement de votre locataire. Ce dernier peut par ailleurs exiger de vous les travaux de remise aux normes du logement. Si vous ne donnez pas suite à ses demandes, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou, faute d’accord, le tribunal d’instance.

Plus d’infos sur : www.legifrance.gouv.fr Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

n io t a c lo n e e r t t e on ti M ca lo la de ix Fixer le pr Un loyer juste est celui qui vous rapportera des revenus satisfaisants, en accord avec la qualité du logement proposé et les prix du marché couramment pratiqués. La pertinence de ces critères favorisera la signature rapide d’un bail.

Un prix aujourd’hui fixé librement

Evaluez le montant du loyer

Jusqu’en août 1997, les loyers étaient fixés par référence à des loyers de comparaison. Depuis, vous êtes libre de fixer leur montant.

Un loyer juste vous permettra de trouver plus facilement un locataire.

• Le niveau de consommation énergétique du logement Un logement bien isolé et présentant une étiquette de consommation énergétique de niveau A, permettra au locataire de réaliser des économies d’énergie.

Voici quelques critères sur lesquels vous appuyer. Dans les faits, cette « liberté » est contrainte par la loi de l’offre et de la demande : il serait contreproductif pour vous de fixer un loyer ridiculement élevé par exemple. Sachez enfin que puisqu’aucune réglementation ne vient contraindre les loyers, le locataire a tout-à-fait le droit de négocier avec vous le loyer lors de la signature du bail (même si cette pratique est plutôt rare).

Des exceptions à la règle Vous pourriez être contraint dans la fixation du montant du loyer si vous avez profité de certaines mesures de défiscalisation. C’est par exemple le cas des dispositifs Scellier, Robien et Borloo, ou encore dans le cadre d’un conventionnement du logement avec l’ANAH.

• La situation du bien immobilier Dans les grandes villes, les loyers seront bien sûr plus élevés • La qualité et l’âge du logement Le niveau de confort offert par votre logement sera un critère déterminant (appartement refait à neuf ? Distribution fonctionnelle des pièces ?)

• La surface habitable du bien La surface habitable correspond à celle du sol, sans les escaliers, murs et embrasures de portes.

Comparez les prix du marché Si vous souhaitez trouver un locataire rapidement, ne soyez pas trop gourmand. Même si vous attachez une grande valeur à votre bien, il est plus sage de vous aligner sur les prix du marché. Rendez-vous sur ParuVendu.fr pour comparer le loyer des logements similaires à votre bien. ............................................. ..............................................

• Le niveau des prestations La présence ou non d’un ascenseur, d’un gardien ou d’un concierge, d’un interphone, etc. joueront en faveur d’un loyer à la hausse.

.............................................. ..............................................

Réévaluer le loyer Lors du renouvellement du bail, si vous estimez que le loyer est « sensiblement inférieur à ce qu'il devrait être par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables" (Article17 c de la Loi de 1989), vous pouvez procéder à une réévaluation. Vous devrez alors : - Avertir votre locataire au moins 6 mois avant l’expiration du bail - Lui proposer un nouveau bail, avec un nouveau loyer - Fournir des références de logements loués depuis 3 ans dans une même catégorie d’immeubles et dans une même zone géographique

Ne confondez pas « réévaluation » et « révision » du loyer ! Si une clause a été insérée dans le contrat de bail, le loyer peut être révisé tous les ans en fonction de l’indice INSEE de référence des loyers (voir page 24)

...............................................

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

n io t a c lo n e e r ? t l t ne e on si M Faire appel à un profes Choix du locataire, rédaction du contrat, état des lieux, envoi des quittances… vous pouvez confier toutes ces tâches à un professionnel de la gestion locative. Mais administrateur de biens ou agent immobilier ont un coût. Comment choisir ?

Les avantages de la gestion locative Principal avantage de la gestion locative : vous décharger des tâches « administratives ». Vous allez ainsi pouvoir confier à un professionnel tout ou partie des opérations suivantes : - Publicité de votre logement - Réception des candidats - Sélection du locataire - Visite du logement - Rédaction du contrat de bail - Réalisation de l’état des lieux - Garantie d’un logement en parfait état de jouissance pour son locataire et suivi éventuel des travaux - Rédaction des quittances de loyer - Régularisation des charges - Révision du loyer Votre seule préoccupation restera d’encaisser les loyers, l’encaissement étant d’ailleurs sécurisé par le fait que la gestion locative s’accompagne la plupart du temps d’une assurance loyers impayés.

ment habilité. Ce dernier détient obligatoirement une carte professionnelle où figure notamment la mention « Gestion immobilière ». • Le gestionnaire Il agit pour votre compte, grâce à un contrat dit de « mandat » lui permettant de procéder à la gestion du bien.

Quel professionnel choisir ? Vous avez le choix entre plusieurs types d’intervenants. • Un administrateur de bien Pour l’administrateur de bien, la gestion locative est un métier de base. Vous êtes donc garanti des meilleures prestations. En revanche, vous ne pourrez que difficilement scinder les missions, l’administrateur proposant des « packages » complets.

Comment ça marche ?

• Un notaire La solution du notaire est possible, mais peu fréquente et moins adaptée puisque ce n’est pas son cœur de métier.

• Le bailleur Vous confiez la gestion locative à un professionnel dû-

• Un agent immobilier Les agents sont de plus en plus nombreux à diversifier

leurs activités et à proposer la gestion locative. N’hésitez pas à aborder le sujet avec le vôtre. C’est en effet la solution la plus pratique, car vous aurez un interlocuteur unique dès la mise en location.Vous pourrez choisir avec lui les missions confiées et négocier les prix.

...................................................

...........................................

............................................. ............................................. ..............................................

Combien coûte la gestion locative ?

.............................................. ..............................................

Le prix, fixé d’un commun accord, correspond généralement à un pourcentage des loyers : comptez environ 4,5%.

............................................... ...............................................

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

n io t a c lo n e e r t t e e nc M no Rédiger une bonne an C’est un exercice auquel vous n’échapperez pas si vous mettez en location une maison ou un appartement ! Que vous la rédigiez vous-même ou que vous ayez fait appel à une agence immobilière, sachez reconnaître une bonne annonce immobilière !

Le style Les règles de base • L'annonce doit tout dire... en peu de mots En noyant le lecteur sous des informations plus ou moins essentielles, vous perdriez en force de persuasion. • L’annonce doit être valorisante sans être exagérée Une fois sur les lieux pour la visite, le candidat-locataire pourrait être déçu, quelles que soient les qualités réelles du bien.

Le contenu Votre annonce doit obligatoirement indiquer : - Les caractéristiques principales du bien : attention ! Si elles ne sont pas fidèles à la réalité, vous pourriez être poursuivi pour publicité trompeuse et encourir une peine d’emprisonnement et/ou le paiement d’une amende de 37 500 euros - Le type de bien (maison, appartement…) - La situation du bien (région, département, ville, voire quartier et

indiquer le montant des charges moyennes calculées sur une année)

- S’il y a lieu, le montant des honoraires liés à cette location - Le montant du dépôt de garantie - Le diagnostic de performance énergétique (obligatoire depuis le 1er janvier 2011), c’est-à-dire la consommation énergétique du logement et le taux de gaz à effet de serre rejeté (il doit être réalisé par un diagnostiqueur agréé)

Une annonce claire et bien rédigée est plus facile à lire et donc plus attractive : évitez si possible les abréviations, préférez les mots écrits dans leur intégralité. Ayez le sens de la formule tout en restant objectif : les qualificatifs ampoulés « superbe » ou « magnifique » sont plus suspects qu’autre chose ! Les faits sont parfois plus parlants et convaincants (nombre de mètres carrés, orientation…).

Rien n’est imposé concernant la superficie, il est toutefois plus prudent d’ajouter « environ » à la surface indiquée dans l’annonce.

Diffusez votre annonce sur ParuVendu.fr

Les photos

Pourquoi diffuser vos annonces sur notre site ?

Dans l’idéal, votre annonce contient des photos. Sur internet, une annonce avec photo est en moyenne vue 10 fois plus qu’une annonce n’en disposant pas. Mais attention ! Il ne s’agit pas de n’importe quelles photos : elles doivent présenter avantageusement votre bien (intérieur comme extérieur, la vue…) et donner envie de venir le visiter.

rue)

- L’état du bien - Le montant du loyer toutes charges comprises (si vous indiquez un montant de loyer hors charges, vous devez obligatoirement

Autrement dit, si la seule photo dont vous disposez est peu lumineuse et présente le bien en désordre, mieux vaut ne rien mettre !

• Un site de référence : nous comptons plus de 6 millions de contacts mensuels et 92 millions de pages vues par mois (source Xiti, certifiée OJD, mars 2008). Votre futur locataire se trouve forcément parmi l’un de nos internautes ! • Une annonce mise en valeur : des fiches visites, accessibles depuis chaque annonce, recensent toutes les informations que vous aurez données au sujet du logement. Ainsi glissées dans la poche de vos visiteurs, vous vous rappellerez à leur bon souvenir.

• Une application iphone et un accès mobile : multipliez vos chances d’être vu ! Paruvendu, c’est aussi une application iphone et un accès mobile.

T1, F1, quelle différence ?

Créés à l’origine par les promoteurs, les sigles « T » et « F » sont aujourd’hui passés dans le langage courant, bien que leur différence de sens soit plutôt obscure. Seule certitude : « T » signifie « type » et « F », « fonction », la dénomination « F » ayant succédée à « T ». Le chiffre qui suit « T1 » ou « F1 » indique le nombre de pièces, hors cuisine et salle de bain.

2bis, 2/3, quelle différence ? 2bis (ou 1bis, 3bis…) signifie que l’une des pièces est grande. Mais ce signe est progressivement remplacé par « 2/3 ».

F1, studio, quelle différence ? Aujourd’hui, un studio peut aussi être appelé « T1 » ou « F1 ». Traditionnellement, un studio est une pièce unique avec cuisine ouverte… ou pas : une pièce unique avec cuisine séparée tend de plus en plus à être appelée « studio ». Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

e ir a t a c lo n u r e v u o r T Trouver un locataire ..........................................................................................................

Vous êtes ici à une étape déterminante de la mise en location : le choix du bon locataire, celui qui occupera paisiblement les lieux, mais surtout celui qui paiera son loyer dans les temps. Nos conseils.

..........................................................................................................

Faire visiter Page 13

..........................................................................................................

Etudier les dossiers Page 14

..........................................................................................................

Les garanties du locataire Page 15

..........................................................................................................

Location et handicap

..........................................................................................................

Page 16 ..........................................................................................................

..........................................................................................................

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

e ir a t a c lo n u r e v u o r T Faire visiter Visites individuelles ou collectives ? A vous de choisir le mode de rencontre qui vous convient, pourvu qu’il vous aménage le temps et les conditions d’un choix éclairé.

Avant la visite : mettre toutes les chances de son côté ! La localisation ou la superficie d’un logement ne suffisent pas toujours pour déclencher le coup de foudre du visiteur. Il lui faut parfois un petit coup de pouce ! • La location est inoccupée Nettoyez et dépersonnalisez les lieux : s’ils contiennent des bibelots et autres éléments de décoration, enlevezles. Le logement doit être neutre et sobre. Il ne faut pas bloquer l’imaginaire du visiteur qui cherche à se projeter chez vous ! Enfin, valorisez votre maison ! Réorganisez vos pièces afin de mettre en évidence de belles surfaces ou les sources de lumière. • La location est occupée Essayez d’obtenir de votre locataire qu’il range et nettoie les lieux. Si possible, demandez-lui également d’enlever toutes photos ou objets personnels et de valeur : en même temps que vous limiterez les risques de vols, vous augmenterez vos chances de louer en présentant un logement dépersonnalisé.

Pendant la visite : une question de transparence • Mettez bien sûr en avant les points forts de votre logement Vantez la superficie, les équipements peu consommateurs en énergie, le quartier, la luminosité, le silence... Eventuellement, laissez le visiteur revoir les pièces, seul, tranquillement (attention aux vols !): vous lui laisserez le temps de réfléchir et de se projeter. • S'il y a des défauts, ne les cachez pas Le locataire actuel, s’il est présent, pourrait d’ailleurs malencontreusement les révéler à votre place et vous placer dans une position inconfortable. Il faut donc que vous réfléchissiez à la manière de mettre ces points faibles en perspective afin de rassurer le candidat-locataire : contrebalancez avec des points forts, listez les solutions envisageables. • Interrogez en retour le candidat-locataire Vous avez devant vous celui qui pourrait devenir votre prochain locataire. Profitez-en pour faire connaissance. Il vous est par contre interdit de poser toute question discriminante, en rapport par exemple avec l’origine du lo-

cataire, ses orientations sexuelles, ses opinions politiques ou ses pratiques religieuses.

- Une liste des points forts du logement - Des informations concernant le quartier (transport ou école à proximité ?)

> Articles 225-1 du Code Pénal et 1er de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 158 de la loi de modernisation sociale. • Et la politesse ? Le contexte particulier de la rencontre ne doit pas vous faire oublier les bonnes manières. Tenez à disposition du visiteur des rafraîchissements par exemple. Un petit geste qui ne manquera pas de mettre chacun dans de bonnes dispositions.

Au terme de la visite : mettre toutes les informations à disposition • Pour que tous vos efforts de persuasion ne soient pas vains… Remettez au visiteur un dossier contenant toutes les informations essentielles : - La description du bien, avec si possible, une ou plusieurs photos à l'appui

- Toutes autres informations qui pourraient aider le locataire dans sa décision. • Le candidat-locataire est hésitant ? Proposez-lui de visiter une nouvelle fois le bien.Vous aurez peut-être le temps de corriger les points à propos desquels il a manifesté quelques réticences.

Quand faire visiter le logement ? Si le logement est encore occupé par un locataire, vous avez le droit d’y organiser des visites au maximum 2h par jour, à l’exception du dimanche et des jours fériés. Le locataire actuel doit être présent, ou sinon, vous avoir donné son autorisation.

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

e ir a t a c lo n u r e v u o r T Etudier les dossiers Si vous signez un bail avec plusieurs locataires, vous pouvez demander les justificatifs à chacun des signataires. Examinez-les ensuite attentivement, ils doivent vous aider à identifier les locataires au profil sérieux et surtout, payeur !

Vous pouvez demander au locataire… • Son identité - Une carte d’identité, un passeport, une carte de séjour (dans tous les cas, la photo devra être rendue méconnaissable)

- Un livret de famille • Ses revenus - Ses trois derniers bulletins de salaire (ses revenus mensuels doivent atteindre au moins 3 fois le montant du loyer)

- Sa déclaration d'impôt sur le revenu - Son contrat de travail ou une attestation d'embauche - Son avis d'imposition, notamment pour les professions libérales et les gérants de société Bon à savoir : le recours au cautionnement est aujourd’hui presque systématique, sauf dans le cas ou le bailleur a souscrit une « assurance impayés ». La loi Boutin interdit en effet cette pratique, sauf pour les étudiants et les apprentis. • Un dépôt de garantie - Un dépôt de garantie d'un mois de loyer hors charges pour les locations nues - Pour celles meublées, le montant est libre Le dépôt est restitué en fin de bail selon l'état des lieux.

• Autres informations - Les dernières quittances de son précédent logement - Sa dernière facture EDF, tenant lieu de justificatif de domicile pour le garant - Un Relevé d’identité bancaire (RIB)

Vous ne pouvez pas demander au locataire…

d’autres justificatifs telles que des quittances de loyer - Une attestation de son employeur s’il peut fournir un contrat de travail ou des bulletins de salaire

................................................... ................................................... ...................................................

> Liste exhaustive :Article 22-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

...................................................

................................................... ................................................... ...................................................

• Son identité - Une photographie d'identité - Sa carte d'assuré social

................................................... .............................................. ..............................................

• Ses revenus - Une copie de relevé de compte bancaire ou postal - Une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal - Une autorisation de prélèvement automatique • Autres informations - Un dossier médical personnel - Un extrait de casier judiciaire - Un contrat de mariage ou un certificat de concubinage - Un jugement de divorce - Une attestation de son précédent bailleur stipulant qu’il est à jour dans le règlement du loyer s’il peut présenter

Attention aux cas de discrimination

............................................... ............................................... ...............................................

La loi vous interdit de refuser un locataire en raison de son sexe, de sa race, de sa religion, de sa situation familiale, de son orientation sexuelle, de son handicap, de son apparence physique, de son état de santé…

................................................ ................................................

> Articles 225-1 du Code Pénal et 1er de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 158 de la loi de modernisation sociale.

................................................ ................................................. .................................................

Si l’on venait à vous accuser de discrimination, sachez qu’il vous faudra justifier votre refus. Vous encourez 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amendes.

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

e ir a t a c lo n u r e v u o r ire T ta Les garanties du loca Au-delà des précautions prises lors de l’étude du dossier de location, d’autres garanties existent pour vous assurer du sérieux d’un locataire. Elles peuvent prendre la forme d’une caution ou encore du Loca-Pass®. Le détail.

Demander une caution • Définition La caution est un acte manuscrit, signé par un garant qui s’engage à prendre la suite du locataire au cas où ce dernier ne pourrait plus assurer le paiement du loyer. Il existe plusieurs types de caution. • La caution solidaire C’est le cas le plus courant : locataire et garant sont engagés d’égale manière. En cas de loyer impayé, vous pouvez demander le paiement à l’un comme à l’autre. • La caution simple En cas de loyer impayé, vous devez d’abord engager des poursuites contre le locataire ; si celui-ci n’est pas solvable, vous pourrez alors vous tourner vers le garant. > En savoir plus sur la caution, voir page 19

Recourir à l’avance Loca-Pass® • Définition Depuis le 1er septembre 2010, votre locataire peut se voir accorder un prêt de 500 euros maximum, l’avance n’étant désormais plus liée au montant du dépôt de ga-

rantie. Le locataire devra ensuite rembourser au minimum 15 euros par mois. De votre côté, vous pouvez convenir avec le locataire que cette avance vous soit directement versée. • Quel locataire peut en profiter ? Depuis le 1er septembre 2010, les bénéficiaires du LocaPass® sont : - Les personnes âgées de moins de 30 ans (les salariés à l’exception des fonctionnaires titulaires, les personnes en recherche d’emploi, les étudiants boursiers d’Etats ou titulaires d’une convention de stage…)

- Les salariés du privé non agricole ou du secteur public assujetti au 1% logement - Les retraités depuis moins de 5 ans du privé non agricole ou du secteur public assujetti au 1% logement • Quand l’avance sera-t-elle débloquée ? L’avance est versée lorsque le locataire est en mesure de présenter un contrat de bail signé.

• Quel montant d’APL ? Plusieurs critères sont pris en compte : - Les ressources du locataire - Sa situation familiale - Le montant du loyer - Le nombre d’enfants ou de personnes à charge - Etc. Si vous louez en colocation, chacun de vos locataires peut prétendre à l’une de ces aides. • Quand percevez-vous l’APL ? L’APL vous est versée directement chaque mois, le locataire payant le reste du loyer.

..................................................

Mobiliser le Fonds de solidarité pour le logement (FSL)

Percevoir l’aide personnalisée au logement

• Définition Ce fonds finance le dépôt de garantie (à défaut de l’avance Loca-Pass®) mais aussi les dépenses liées au nouveau logement (telles que l’assurance habitation). Ils constituent également une caution pour vous, en cas de loyers impayés.

• Définition Si votre logement est conventionné, votre locataire peut prétendre à l’aide personnalisée au logement (APL).

• Quel locataire peut en bénéficier ? Le critère essentiel est la condition de ressources (les plafonds diffèrent selon les régions).

Les autres aides D’autres aides existent, telles que l’allocation de logement familiale (ALF) ou l’allocation de logement social (ALS). APL, ALF et ALS ne peuvent être cumulées. Elles sont attribuées selon des critères de ressources, selon le montant du loyer, la zone où est située la location… Si vous louez en colocation, chacun de vos locataires peut prétendre à ces aides.

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

e ir a t a c lo n u r e v u o r T Location et handicap Le quotidien acquiert une autre signification lorsqu’en situation de handicap, vous habitez un logement inadapté. C’est pourquoi vous êtes aujourd’hui tenu à un certain nombre d’obligations vis-à-vis des locataires handicapés. Le point.

Une réponse législative à la question du handicap Trente ans après la promulgation de la Loi d'orientation en faveur des personnes handicapées de 1975, une nouvelle législation a pris place avec la loi du 11 février 2005. Un de ses objectifs : élargir le parc immobilier adapté et accessible. Cette loi fut encadrée par l’arrêté du 30 novembre 2007, qui s’applique aux immeubles d’habitation et maisons individuelles dont le permis de construire est déposé depuis le 1er janvier 2007. Il impose un certain nombre d’aménagements aux propriétaires.

Les aménagements obligatoires pour un logement accessible • Stationner devant le logement La place de stationnement doit se trouver à moins de 30m du logement. Sa largeur minimale est de 3m30 : elle doit permettre à une personne en fauteuil roulant de quitter son emplacement une fois sortie de la voiture. • Rentrer chez soi Un cheminement accessible et usuel doit permettre d’accéder au domicile. Il ne doit pas mesurer moins

d’1m40, afin d’autoriser les croisements. Il doit être bien éclairé, en particulier les parties pouvant être source de déséquilibre pour les personnes handicapées. • Vivre chez soi Toutes les pièces de vie doivent être accessibles, y compris les balcons et terrasses. Veillez à l’absence de marches ou de seuils. La salle de bain doit être adaptable en salle de douche. Évitez les risques d’enfermement dans les sanitaires en supprimant les loquets. Un interrupteur pour la lumière doit être situé à l’entrée des pièces. Tous les dispositifs de commande (interrupteurs…) et de manœuvre (installations de gaz, d'eau, fenêtres et volets…) doivent être situés à une hauteur comprise entre 0,90 m et 1m30 du sol. Quant aux prises électriques et autres branchements, ils doivent être situés à une hauteur inférieure ou égale à 1m30, c’est-à-dire à hauteur de main. • Emprunter les espaces collectifs Le revêtement du sol ne doit pas être glissant. Des mains courantes doivent être installées. Si le bâtiment compte plus de 3 étages, la présence d’un ascenseur est obligatoire. En-deçà, c’est la présence de 50 personnes ou plus aux étages supérieurs qui rendra

son installation obligatoire. Une fois installé, tous les niveaux doivent être desservis par l’ascenseur. > La liste exhaustive des aménagements sur www.legifrance.gouv.fr

Quant au plan de travail, vérifiez qu’il sera possible de libérer des espaces sans meubles pour un accès facilité. ..................................................

..................................................

Les aménagements complémentaires pour un quotidien facilité

..................................................

Si les aménagements listés ci-dessous ne sont pas « obligatoires », ils n’en demeurent pas moins indispensables. Ainsi, préférez par exemple les poignées à bec de canne plus facilement manœuvrables avec le coude, que des poignées rondes et lisses. Les portes fenêtres coulissantes à seuils encastrés sont également très pratiques. En termes de rangements bas, portez votre choix sur les portes coulissantes plutôt que sur les portes battantes. Lorsque vous installerez les meubles de cuisine, prévoyez un espace suffisant pour circuler une fois le réfrigérateur ou le four ouverts : comptez un dégagement d’au moins 80cm de large sur 130cm de long.

..................................................

Besoins de conseils ? Des associations sont là pour vous aider et vous renseigner, comme par exemple l’association Après Handicap, le Groupement pour l’insertion des personnes handicapées physiques (GIHP), ou encore l’Union social militant et un syndicat d’employeurs spécialisés dans l’accompagnement à domicile.

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

il a b e d t a r t n o c le e r ntrat de bail ConcCluorenleccolu Un candidat-locataire vous convient ? Il est temps de procéder à l’état des lieux et à la signature du contrat de bail. Or, mieux vaut prévenir que guérir, vous en conviendrez.Alors pour éviter tous litiges, prenez dès maintenant plusieurs mesures de précautions.

..........................................................................................................

Faire l’état des lieux entrant Page 18

..........................................................................................................

Demander une caution Page 19

..........................................................................................................

Signer le contrat de bail Page 20

..........................................................................................................

Signer une colocation

..........................................................................................................

Page 22 ..........................................................................................................

..........................................................................................................

Les Les indispensables indispensables de de ParuVendu ParuVendu -- www.paruvendu.fr www.paruvendu.fr

il a b e d t a r t n o c le e r s lieux entrant FaireCl’oétantcdelu L'état des lieux entrant est obligatoire et doit être rédigé de préférence au moment de la remise des clés, dans un logement vide. Il sera ainsi conduit de manière impartiale et complète. Nos conseils pour mener à bien cette étape.

Pourquoi un état des lieux entrant ? L’état des lieux doit prévenir tous litiges avec votre locataire à propos de dégradations constatées dans le logement. Si besoin, il permet de déterminer les réparations qui incombent au locataire et au bailleur. Enfin, il vous sera tout particulièrement utile lors du départ du locataire, afin d’identifier les dégâts éventuels et d’obtenir leur réparation grâce au dépôt de garantie.

Une formalité à réaliser de manière contradictoire

Pour qu’il le reste, prenez le temps de tout consigner par écrit : état des revêtements au mur et au sol de toutes les pièces, fonctionnement des installations électriques et sanitaires, liste des équipements fournis… En cas d'anomalies, comme un éclat d'émail ou une rayure sur le carrelage, il est aussi dans votre intérêt d’indiquer l’emplacement, les dimensions, qui réparera et quand.

Si l'une des parties ne peut pas être présente, l'état des lieux doit être dressé par huissier. La facture sera alors partagée par moitié entre propriétaire et locataire.

Ayez le souci du détail En partant, le locataire devra vous rendre les lieux tels qu’il les a trouvés. L’enjeu est d’autant plus important que vous lui confiez un appartement en bon état.

...................................................

Ce document doit être annexé au contrat de bail et être conservé précieusement pendant toute la durée du bail : il sera indispensable lors de la sortie des lieux et de la rédaction de l’état des lieux sortant.

...................................................

................................................... ...................................................

...................................................

En cas de désaccord sur une appréciation, consignez les deux. Si le litige persiste, l'huissier pourra trancher.

Un locataire sur la réserve… L'article de la loi prévoit que cet état des lieux doit être fait de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence des deux parties. Un état des lieux établi unilatéralement n'est pas valable.

Un document essentiel lorsque le locataire quittera les lieux !

................................................... ............................................. .............................................

Le locataire est en droit d’émettre des réserves qu’il va consigner dans l’état des lieux :

.............................................

Aucun état des lieux n’a été rédigé

.............................................

- Sur le fonctionnement des appareils électriques, si l’électricité était par exemple coupée le jour de l’état des lieux - Sur le fonctionnement du chauffage : le locataire dispose du premier mois de chauffe pour compléter l’état des lieux Enfin, jusqu’à quelques jours suivant l’état des lieux, le locataire peut se manifester si un grave défaut jusqu’alors passé inaperçu venait à être remarqué. Il doit vous adresser une lettre recommandée avec accusé de réception.

.............................................. .............................................. .............................................. ...............................................

Si aucun état des lieux n’a été fait lors de l’entrée du locataire dans le logement, soit par négligence des deux parties soit parce que le locataire s’y est opposé, il est présumé avoir reçu les locaux en bon état. Si c’est vous qui avez refusé, vous devrez apporter la preuve que les dégradations éventuelles sont bien le fait du locataire.

............................................... ...............................................

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

il a b e d t a r t n o c le e r e caution unlu DemCanodenr c La signature d’une caution (à ne pas confondre avec le dépôt de garantie) représente une sécurité non négligeable pour vous. Pourtant, sachez qu’elle ne peut pas être demandée dans toutes les situations. Explications.

Etes-vous en droit d’exiger une caution ? Si ce n’est pas obligatoire, demander une caution reste systématique dans les faits. Car c’est une garantie non négligeable pour vous en cas d’impayés de loyers et de charges. Pourtant, deux situations notamment restreignent le recours à une caution. • Vous êtes un propriétaire, personne morale Si vous louez en tant que personne morale, via une société civile autre que familiale, vous n’aurez le droit de demander une caution que si : - Elle est fournie par un organisme autorisé par la loi (fonds de solidarité pour le logement, organismes collecteurs du 1 % logement, associations d’aide au logement)

- Le locataire est un étudiant non boursier de l’enseignement supérieur

ce type d’incident, sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti. En cas de problème, il faudra alors vous tourner vers votre assureur.

Quelle caution demander ? • La caution solidaire C’est la solution la plus courante car la plus sûre. Comme son nom l’indique, locataire et caution sont tous les deux solidaires en ce qui concerne le loyer et les charges. Autrement dit : en cas d’impayés, vous pourrez vous retourner indifféremment vers l’un et l’autre. • La caution simple Contrairement à la caution solidaire, vous devrez d’abord vous adresser à votre locataire en cas d’impayés. C’est seulement si la situation ne se débloque pas que vous pourrez vous retourner vers la caution.

Comment formaliser le cautionnement ?

...................................................

Bailleur et caution formalisent leur accord à travers un acte de caution, établi au choix sous-seing privé ou devant notaire. Pour être valable, cet acte doit être écrit et indiquer le montant du loyer et ses conditions de révision. La caution doit déclarer, de façon manuscrite, qu’elle comprend la nature de son engagement puis recopier l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

• La clause de renoncement au bénéfice de la discussion Cette clause concerne les cautions simples et prévoit qu’en cas d’impayés, vous saisissiez d’abord les biens du locataire avant de vous adresser à la caution.

................................................... ...................................................

> Téléchargez gratuitement nos modèles d’acte de cautionnement simple et solidaire sur www.paruvendu.fr/I/modeles-actes-decautionnement ..............................................

..............................................

• Vous avez souscrit à la Garantie des risques locatifs (GRL) Depuis mars 2009, il est interdit de demander une caution à votre locataire si vous avez souscrit à la GRL (voir page 25) ou à toute autre assurance vous garantissant de

...................................................

..............................................

...............................................

Pouvez-vous refuser une caution ? Vous n’avez pas le droit de refuser une caution si, par exemple, celle-ci est un parent ou de nationalité étrangère. Vous pouvez par contre refuser un conjoint si ce dernier ne s’engage pas sur des revenus propres.

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

il a b e d t a r t n o c le e r rat de bail (1/2) SignCerolencocntlu Il existe plusieurs régimes de location. Nous ne parlerons ici que du contrat de bail des logements vides à usage d'habitation principale. Voici tout ce qu’il faut savoir pour un contrat de bail dans les règles.

Les impératifs • Premier impératif Le contrat de location doit être écrit. > Loi du 6 juillet 1989 (articles 1778 du code civil), article 3. • Deuxième impératif Un certain nombre d’informations doivent figurer dans votre contrat de bail. En voici la liste (non exhaustive). > Article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Les clauses obligatoires • L'identité et la domiciliation des parties Le contrat doit comporter l'identité et la domiciliation du bailleur, que vous soyez une personne physique (particulier) ou morale (société). Il en va de même en ce qui concerne le mandataire éventuel (agence immobilière). • La date de prise d'effet et la durée du bail Si vous êtes une personne physique, la durée du contrat est d'au moins trois ans.

Si vous êtes une personne morale (compagnie d'assurances, caisse de retraite...), la durée est d'au moins 6 ans. > Article 10 de la loi du 6 juillet 1989 • La description du local, des annexes et des parties communes Doivent figurer dans le contrat la superficie habitable, le nombre de pièces et tous les équipements loués avec le logement (chauffage, baignoire, WC, cuisine équipée ou non, ballon d'eau chaude...), sans oublier la description des annexes (cave, place de parking individuelle) et des parties faisant l’objet d’un usage commun (ascenseur, parking collectif, jardin…). • La nature et la destination du local Le contrat doit préciser s’il s'agit d'un appartement ou d'une maison. La destination du local quant à elle fixe l'usage qui va être fait du logement : habitation ou usage mixte (habitation/profession) ? • Le montant du loyer et ses modalités de paiement Outre le montant du loyer hors charge, la date du paiement du loyer et sa fréquence doivent être déterminées : paiement mensuel, trimestriel, à terme échu (fin de mois) ou

à échoir (en début de mois). Le paiement mensuel reste le plus répandu. Toutefois, sachez que si le contrat prévoit un paiement trimestriel, le locataire est en droit d'exiger un paiement mensuel. Enfin, il est bon de noter que la garantie loyer impayé peut être ajoutée au prix du loyer.

...................................................

• Le montant du dépôt de garantie Si le versement d'un dépôt de garantie est prévu, le contrat doit préciser son montant.

................................................... ...................................................

> Articles 3 et 22 loi du 6 juillet 1989

...................................................

Les clauses supplémentaires Vous pouvez demander à insérer certaines clauses dans le contrat tant qu'elles ne sont pas contraires à la loi. • Le dépôt de garantie Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Si le paiement d’avance du loyer est prévu pour une période supérieure à un mois, vous ne pouvez exiger le versement d'un dépôt de garantie.

Téléchargez gratuitement notre modèle de contrat de location Rendez-vous dans notre rubrique « Lettres-types », à cette adresse : www.paruvendu.fr/I/modele-de-contrat-de-location

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

il a b e d t a r t n o c le e r rat de bail (2/2) SignCerolencocntlu Pour être tout à fait complet, le contrat de bail doit également comprendre certaines annexes dont vous trouverez la liste ci-dessous. Toutefois, soyez vigilant ! Il ne doit pas être trop complet non plus : certaines clauses sont interdites…

Les clauses supplémentaires (suite) • La révision du loyer La révision du loyer n’étant pas obligatoire, vous devez insérer dans le contrat une clause la prévoyant. Vous devrez alors y faire figurer la date de la révision. A défaut d'une date fixée conjointement, la révision interviendra au terme de chaque année de contrat. • La clause résolutoire Il s'agit d'une clause vous permettant d'interrompre le bail et de faire expulser le locataire dans 3 cas seulement : - Non paiement des loyers ou des charges au terme convenu - Non paiement du dépôt de garantie si le contrat en prévoit un - Non souscription par le locataire d’une assurance contre les risques locatifs. • Une durée supérieure à 3 ans Le bail signé avec un particulier doit avoir une durée minimum de 3 ans. Mais rien ne vous empêche de signer un bail pour une durée plus longue. • La présence d'une caution Vous pouvez demander à un tiers (parents, banque) de se porter caution pour garantir le paiement des loyers (voir page 19).

• La réalisation de travaux Selon l'article 6a de la loi du 6 juillet 1989, vous devez délivrer au locataire un logement "en bon état d'usage et de réparation". La loi autorise cependant dans le même article, la possibilité pour les parties de prévoir dans une clause du contrat, que le locataire exécutera ou fera exécuter ces travaux. La clause devra alors préciser la nature des travaux et la durée de l'imputation des dépenses.

syndicale, associative ou confessionnelle dans son logement - Interdire au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement chez lui - Le remboursement des réparations locatives sur la base d'une simple estimation de votre part. > La liste exhaustive de ces clauses sur www.logement.gouv.fr

Les clauses interdites

La signature des parties

Dans son article 4, la loi du 6 juillet 1989 définit plusieurs clauses abusives qui, même si elles figurent dans le bail, sont réputées non écrites, c’est-à-dire sans valeur :

Précédée de la mention "lu et approuvé", la signature de chaque partie est obligatoire. Un exemplaire du bail est remis à chacune des parties, bailleur et locataire ainsi que les personnes qui se sont portées caution.

- Imposer au locataire la souscription d'une assurance auprès d'une compagnie que vous aurez choisie - Obliger le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables - Imposer le paiement du loyer par prélèvement automatique sur le compte courant - Imposer le prélèvement direct du loyer sur salaire - La clause de résiliation de plein droit pour un motif autre que le non-paiement du loyer et des charges ou le non versement du dépôt de garantie, ou encore la non souscription par le locataire d'une assurance contre les risques locatifs - Interdire au locataire d'exercer une activité politique,

..................................................

Les annexes obligatoires Les documents obligatoirement annexés au contrat de bail sont : - L'état des lieux (page 18) - Les extraits du règlement de copropriété (pour un immeuble en copropriété). - Un dossier de diagnostic technique, comprenant le diagnostic de performance énergétique, le contrat de risque d’exposition au plomb et l’état des risques naturels et technologiques.

Téléchargez gratuitement notre modèle de contrat de location Rendez-vous dans notre rubrique « Lettres-types », à cette adresse : www.paruvendu.fr/I/modele-de-contrat-de-location

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

il a b e d t a r t n o c le e r location SignCerounneccolu Souvent choisie par des étudiants ou de jeunes actifs, la colocation à deux ou trois personnes (voire plus !) qui ne sont ni mariées ni pacsées peut impressionner. Mais présente-t-elle véritablement des risques et des contraintes pour vous ?

Faire signer le contrat de bail

Percevoir le loyer

Les règles ne diffèrent pas d’un contrat de bail classique. Sont considérées comme colocataires toutes les personnes dont le nom est inscrit sur le contrat de bail. Si un nouveau colocataire s’installe, vous devez réaliser un avenant au contrat. Enfin, sachez que chacun des locataires doit être en mesure de vous présenter une attestation d’assurance.

Vous pouvez demander à recevoir un seul et unique paiement. C’est la solution la plus simple. Mais rien ne vous empêche de recevoir de chacun de vos locataires la part du loyer qu’il vous doit.

Inclure une clause de solidarité Vous pouvez en outre demander à insérer une clause de solidarité dans le contrat de bail. C’est une garantie de paiement pour vous : si l’un des locataires venait à quitter la colocation, il resterait malgré tout « solidaire » en cas d’impayés de loyer ou de réparations locatives jusqu’au prochain renouvellement du bail. Sans cette clause, les colocataires ne sont redevables que de leur part respective du loyer et des charges.

Demander une caution Vous pouvez demander une seule caution, commune à tous vos locataires. Pourtant, il reste plus prudent d’en avoir une par locataire.

Bon à savoir : la colocation n’est pas incompatible avec les aides au logement. Ainsi, chacun des colocataires peut bénéficier des APL par exemple (si votre logement est conventionné).

Communiquer au quotidien

continuer à vous régler sa part du loyer et des charges, au-delà de son départ de la colocation et jusqu’au terme du bail. Il reste toutefois possible de libérer le locataire de cette obligation (surtout si un nouveau locataire le remplace). Il suffit alors de rédiger un avenant au contrat.

..................................................

• Dans les deux cas Vous ne restituez au locataire son dépôt de garantie qu’au départ des autres colocataires de votre logement.

..................................................

.................................................. ............................................. .............................................

Vous devez informer individuellement chacun de vos locataires dès que vous avez une communication à leur faire (renouvellement de bail, congé…).

............................................. ..............................................

Mettre fin à la colocation • Il n’y a pas de clause de solidarité Le colocataire doit vous envoyer son préavis et vous régler sa part du loyer et des charges due jusqu’à son départ de la colocation. • Il y a une clause de solidarité Le locataire doit vous envoyer son préavis mais devra

.............................................. ..............................................

Les colocataires sont mariés Le contrat peut n’être signé que par l’un des conjoints. Ils sont obligatoirement co-titulaires du bail et solidaires.

Les colocataires sont pacsés

............................................... ...............................................

Les deux locataires sont solidaires concernant le paiement du loyer, même si le contrat de bail n’a été signé que par l’un des deux conjoints.

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

le il u q n a r t r e u o L e ill qu Louer tran Pour vous, bailleur, louer tranquille repose avant tout sur la perception régulière de vos loyers. Il n’existe malheureusement aucun moyen d’être sûr que son locataire tiendra infailliblement ses engagements… sinon en vous assurant contre les loyers impayés.

..........................................................................................................

Percevoir les loyers

..........................................................................................................

Page 24 ..........................................................................................................

S’assurer contre les impayés

..........................................................................................................

Page 25 ..........................................................................................................

Obligations et devoirs Page 26

..........................................................................................................

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

le il u q n a r t r e u o L rs ye lo s le Percevoir Nature des charges En échange du versement du loyer par votre locataire, il est d’usage de lui fournir une quittance de loyer, indiquant le montant du loyer et les charges versées. Pour prévenir tous litiges, leur calcul doit être rigoureux. Les règles.

Modifier le loyer : quand et à quelles conditions ? Vous avez deux possibilités, dont la révision. Elle est appliquée chaque année au cours du bail, par défaut à la date anniversaire du contrat. La réévaluation quant à elle peut intervenir dans deux cas : - Suite à la réalisation de travaux d’amélioration que vous aurez réalisés en cours du bail ; - Lors du renouvellement du bail. Dans ce cas, elle ne peut être demandée que si le loyer est « sensiblement inférieur à ce qu'il devrait être par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables » (Article17c de la Loi de 1989).

La révision du loyer • Quelle méthode de calcul ? Le calcul de la révision du loyer est basé sur l'évolution de l'indice INSEE de référence des loyers. L’indice de référence pris en compte pour le calcul de révision est celui inscrit dans le contrat de bail. A défaut, il s’agit du dernier indice publié à la date de la signature du contrat. Une fois cette donnée connue, il suffit d’appliquer cette formule : Montant du loyer de base x (indice : indice du même trimestre de l’année précédente)

• Révision à la hausse… et à la baisse ? Si l’indice de référence des loyers est négatif, le calcul de révision entraîne forcément un loyer corrigé à la baisse. Bon à savoir : une petite subtilité de langage pourrait peutêtre vous éviter une baisse de loyer. En effet, il suffit d’inscrire dans le contrat de bail que « la révision à la hausse se fait en fonction de l’IRL » (au lieu de « la révision du loyer se fait en fonction de l’IRL »). L’Agence nationale pour l’information sur le logement précise toutefois qu’ « en l’absence de jurisprudence, [cette information est] donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux ».

La régularisation des charges Au moins une fois par an, vous devez procéder à une régularisation des charges, autrement dit vérifier que le locataire a bien versé le montant réel des charges. Si le locataire n’a pas assez payé, vous avez cinq ans pour demander le paiement du supplément.

La répartition des charges : qui paie quoi ?

Eau froide / chaude Chauffage Travaux

A la charge du locataire

A la charge du bailleur Consommation de la loge du gardien.

Consommation du locataire, mais aussi celle nécessaire à l’entretien des parties communes et extérieures…

Contrats P3 (grosses réparations) et P4 (investissement et financement de l’installation)

Contrats P1 (fourniture du combustible) et P2 (entretien courant et petites réparations)

Installations nouvelles et améliorations Le contrat simple d’entretien de l’ascenseur (visite mensuelle…) est à la charge du locataire. Le contrat complet (grosses réparations) ne concerne le locataire qu’à hauteur de 73%

Ascenseur Parties communes

Grosses réparations

Entretien et petites réparations

(peintures des parties communes, ravalement…)

(sauf cas de malfaçons)

Effectué par une entreprise extérieure, il incombe au locataire. Effectué par le gardien, il est dû, à 75 % par le locataire

Nettoyage parties communes Désinfection et désinsectisation Esapces Verts

Antenne TV et câble

Taxes

Une part des produits est récupérable auprès du locataire Travaux de réfection de massifs ou d’entretien des pelouses et élagage

Entretien annuel (tonte, taille) d’un espace affecté à l’usage commun

L’installation, en particulier si l’antenne est individuelle

Entretien et petites réparations. Toutefois, le bailleur peut réclamer le remboursement d’une partie des frais occasionnés par l’installation de l’antenne collective ou du câble (Article 2 de la Loi du 10 juillet 1966)

Taxe foncière et taxe additionnelle au droit de bail (si le loyer annuel est supérieur à

Taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de balayage

1829,39 €)

Vous êtes en droit de récupérer auprès du locataire certaines charges dites locatives ou récupérables, énumérées dans le décret du 26 août 1987. Vous trouverez ci-contre la répartition entre bailleur et locataire pour les principaux postes de charges.

Autres

Dépenses de sécurité, assurance de l’immeuble, frais administratifs de gestion et de syndic

> Décret n°87-713 du 26/08/1987 Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

le il u q n a r t r e s u yé o pa L im s le re nt co S’assurer Loyers impayés, dégradations locatives ou frais de contentieux : vous connaissez déjà les risques de la mise en location. Pour vous protéger, il existait jusqu’à récemment la garantie Loca-Pass. Il existe dorénavant la Garantie des risques locatifs (GRL).

Garantie Loca-Pass et GRL Avec la Garantie Loca-Pass, le Gic se portait caution solidaire pour le règlement du loyer et des charges et couvrait jusqu’à 18 mois de loyers impayés. Depuis le 1er janvier 2010, ce dispositif n’est plus accessible aux bailleurs privés. Désormais, ces derniers se voient proposés la GRL. La garantie des risques locatifs présente plusieurs avantages par rapport à la garantie Loca-Pass : elle couvre les loyers dans la limite de 70 000 euros (contre 41 400 euros pour la garantie Loca-Pass) et vous dédommage en cas de dégradation (jusqu’à 7700 euros).

Qu’est-ce que la GRL ? • Une garantie en cas de loyers impayés (charges comprises) La GRL vous couvre pendant toute la durée du bail, de sa signature à sa résiliation. Le plafond d’indemnisation est fixé à 70 000 euros. • Une garantie en cas de contentieux La GRL vous couvre financièrement en cas de procédures de recouvrement des dettes à l’encontre de votre locataire

• Une garantie en cas de dégradations locatives La GRL vous couvre en cas de dégradations commises par le locataire et vous aide à régler les travaux. Le plafond d’indemnisation est fixé à 7 700 euros TTC (3 500

2 et 3% du montant annuel des loyers. Autrement dit, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence en vous adressant à plusieurs compagnies. A savoir : le profil du locataire n’est pas pris en compte.

..................................................

euros TTC s’il s’agit d’un meublé)

Souscrire à la GRL Les conditions de la GRL • Le logement Il doit : - Appartenir au parc privé et être situé sur le territoire français (DOM-TOM compris) - Etre loué à titre de résidence principale - Le montant du loyer, des charges et des taxes locatives ne doit pas dépasser 2 000 euros • Le locataire Il doit : - Disposer de ressources au moins égales au double du montant du loyer, des charges et des taxes locatives - Occuper le logement depuis au moins 6 mois et ne pas avoir connu d’impayés

Le coût de la GRL

Vous pouvez vous adresser aux assureurs partenaires de l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) ou passer par des courtiers en assurances.

..................................................

> La liste des assureurs partenaires : www.grl.fr .................................................. .............................................. .............................................. ..............................................

Que faire en cas d’impayés ?

.............................................. ............................................... ............................................... ...............................................

La GRL est à votre charge. Fixé librement par les compagnies d’assurances, le montant de la prime varie entre

..................................................

Dès qu’il y a impayé, adressez-vous à votre assureur. Il fera jouer la GRL : - Si votre locataire n’a réglé aucun de ses loyers pendant deux mois (consécutifs ou non). - Si l’impayé atteint 1 mois de loyer sur une période de 12 mois

................................................

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

le il u q n a r t r e u o L irs vo de et Obligations Si le locataire est dans l’obligation d’ « user paisiblement des locaux », il vous revient à vous de lui remettre un logement « décent ». Bailleur et locataire ont des obligations réciproques dont le respect garantira une location sereine. La liste.

Les obligations du bailleur - Remettre au locataire un logement décent (voir page 8) - Proposer un logement en bon état d’usage et de réparation - Assurer au locataire un usage paisible du logement • Les travaux incombant au bailleur C'est à vous qu'il revient d'effectuer les réparations nécessaires au bon état du logement loué. En voici quelques exemples : - Réfection de la toiture ou de l'étanchéité de la terrasse - Remise aux normes d'une installation électrique ou sanitaire - Remplacement de la chaudière, du chauffe-eau, du ballon d'eau chaude, de la chasse d'eau, de la porte du jardin ou du garage... hors d’usage pour cause de vétusté - Remplacement des papiers peints ou moquettes hors d'âge - Réparations liées à des vices de construction ou des malfaçons • Vous réalisez de gros travaux en cours de bail Le locataire ne peut pas s’opposer aux travaux et doit laisser libre accès à son logement. La gêne occasionnée n'ouvre pas droit à une indemnisation, sauf si la location

est inhabitable pendant plus de 40 jours. Le locataire peut alors négocier une baisse de loyer. Si les réparations sont de telle nature que le logement est rendu inhabitable, le locataire peut faire résilier le bail.

Les obligations du locataire - User paisiblement du logement, c’est-à-dire respecter le voisinage et respecter la destination du logement inscrite dans le contrat de bail (page 20 et suivantes) - Assurer le logement contre les risques, au minimum, de dégâts des eaux, d’incendies et d’explosions - Entretenir les lieux et répondre des dégradations et des pertes. • Les travaux incombant au locataire Selon l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à votre charge « l'entretien courant du logement, des équipements, mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'Etat, sauf si elle sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Il s'agit en général des dépenses liées à : - L’entretien des portes, fenêtres et dispositifs d’occultation de la lumière (graissage des gonds, réparation des poignées…)

- L'entretien courant des plafonds, murs intérieurs, parquets et autres revêtements du sol - L’entretien des installations électriques et de chauffage (prises murales, minuteries, ramonage, contrat d'entretien de la chaudière...) - La robinetterie (dégorgements, nettoyage des dépôts de calcaire…)

- Le remplacement d'interrupteur ou de prise de courant, de flotteur de chasse d'eau, de joints de robinet…

la réparation relève de l'entretien ou est due à la vétusté de l'équipement. L’humidité, par exemple, peut provenir d'une déficience de ventilation ou d'une isolation insuffisante : les travaux sont à la charge du bailleur. Si elle a sa source dans le mode de vie du locataire (trop de vapeur dans la cuisine et la salle de bain...), la réparation incombe à ce dernier. Si litige il y a, ce sera au locataire de prouver qu'il n'y est pour rien.

> Décret 87-712 du 26 août 1987 • Transformation ou aménagement ? Selon l'article 7f de la loi du 6 juillet 1989, votre locataire n’a pas le droit de "transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire". Pour revoir la distribution des pièces ou les cloisons, il doit donc vous prévenir et obtenir votre autorisation écrite. Sans cela, vous pourriez exiger de votre locataire qu’il remette les lieux en état avant de partir. Votre locataire a par contre le droit de réaliser « des aménagements », c'est-à-dire de changer la moquette ou de poser un radiateur électrique.

Pouvez-vous entrer chez votre locataire ? Vous êtes autorisé à conserver un double des clés du logement mis en location. Par contre, il vous est formellement interdit d’entrer chez votre locataire en son absence, sauf s’il vous a donné son autorisation. Sans cela, il pourrait porter plainte contre vous pour violation de domicile. Vous risqueriez alors un an de prison et une amende de 15 000 euros.

Que faire en cas de désaccord ? Il n'est pas toujours facile de déterminer si

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

il a b e d t a r t n o c le e r mcopntrat de bail e le RomRpro S’il est relativement simple pour le locataire de vous signifier son congé, la chose est pour vous plus délicate. Choisissez bien votre moment, et surtout vos raisons. Vous devrez ensuite réaliser l’état des lieux et procéder au calcul épineux du montant du dépôt de garantie à restituer.

..........................................................................................................

Résilier le contrat de bail – Les motifs légitimes

..........................................................................................................

Page 28 ..........................................................................................................

Résilier le contrat de bail – Les cas problématiques

..........................................................................................................

Page 29 ..........................................................................................................

Etat des lieux sortant et dépôt de garantie Page 30

..........................................................................................................

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

il a b e d t a r t n es o m c ti gi lé le s if e ot r ntrat de bail – Les m r lemcop lieo RésiR Vous souhaitez donner congé à votre locataire ? C’est possible… si vous respectez certaines conditions et accomplissez des démarches bien précises. Idem de la part du locataire.

Le congé donné par le bailleur Sauf cas précis (voir ci-après), vous ne pouvez pas résilier le contrat de bail avant son terme. Vous devez alors respecter un préavis de 6 mois. Une fois informé, le locataire peut quitter le logement à n’importe quel moment : il paie le loyer et les charges jusqu’à son départ (et non obligatoirement jusqu’à la fin du préavis).

d’acheter le logement. En fin de bail, le problème est différent dans la mesure où le locataire bénéficie d'un droit de préemption.

- Est bénéficiaire du RSA ; - Est âgé de plus de 60 ans et sa santé l’oblige à changer de domicile.

• Le non respect de ses obligations par le locataire Enfin, troisième motif légitime : des retards répétés dans le paiement du loyer, un défaut d'assurance, une souslocation non-autorisée, des dégradations ou des troubles de voisinage...

Pendant la durée de ce préavis, le locataire reste tenu de régler loyer et charges, sauf si un nouveau locataire venait à occuper le logement, avant la fin du préavis et avec l’accord du locataire.

28 ..................................................

.............................................

Trois raisons vous permettent cependant de donner congé à votre locataire en cours de bail (toujours en respectant un préavis de 6 mois).

> Voir la fiche suivante pour plus de détails > Téléchargez gratuitement nos modèles de lettres de congés : www.paruvendu.fr/I/Lettres-types-les-conges

............................................. ............................................. ..............................................

• La reprise pour habiter La loi considère le congé comme légitime si vous envisagez la reprise du logement que vous louez pour y habiter personnellement ou pour le faire habiter par des proches (conjoint, partenaire lié par un PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ascendants, descendants ou ceux de votre conjoint).

• La vente du logement Si vous désirez vendre le logement que vous louez en cours de bail, vous pouvez le faire sans remettre en cause la location et sans avoir à proposer au locataire

Le congé donné par le locataire Le locataire doit vous prévenir trois mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il souhaitait revenir sur sa décision, seul votre accord peut annuler le préavis. Le préavis peut être réduit à un mois si votre locataire : - Est muté - A perdu ou retrouvé un travail suite à une perte d’emploi - Obtient son premier emploi ;

.............................................. .............................................. ............................................... ............................................... ............................................... ................................................ ................................................

Une exception : les personnes âgées En dépit des motifs de congés en cours de bail que vous pouvez invoquer, une catégorie de locataires reste protégée : les personnes âgées. En effet, dès l'instant où le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le SMIC, vous ne pouvez pas lui donner congé sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses moyens, dans la commune où se trouve le logement ou dans une commune limitrophe. Cette obligation de relogement ne vous concerne pas si vous êtes vous-même âgé de plus de 60 ans ou possédez des ressources inférieures à une fois et demie le montant du SMIC.

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

il a b e d t a r t s n ue iq o c at m lé le ob pr e s r ntrat de bail – Les ca r lemcop lieo RésiR Il peut arriver que la résiliation du contrat de bail devienne conflictuelle, voire tout simplement problématique dans le cas du décès de votre locataire ou d’un abandon de domicile. Que faire si vous deviez être confronté à l’une de ces situations ? Réponse.

Que faire en cas de litige ? Avant de saisir le tribunal d’instance, essayez de vous entendre avec votre locataire, surtout s’il est de bonne foi. Vous pouvez sinon saisir la Commission départementale de conciliation pour tout règlement à l’amiable de litiges liés notamment : - A l’état des lieux - Au dépôt de garantie - Aux charges et réparations

Votre locataire ne respecte pas ses obligations

• Comment ? Si la clause s’y trouve bien, vous devez alors délivrer au locataire, par huissier, un commandement de payer (puis, à la caution s’il y en a une, 15 jours après celui envoyé au locataire).

Votre locataire décède En cas de décès de votre locataire, le contrat de bail peut être transféré : - Au conjoint - Aux descendants ou ascendants - Au concubin notoire et aux personnes à charge vivant avec le défunt depuis au moins un an

Le locataire dispose dès lors de 2 mois pour régler ses dettes dans les cas du non paiement du loyer et du dépôt de garantie. Passé ce délai, vous pouvez saisir le tribunal d’instance. Attention ! Si le juge peut décider de résilier le bail, il peut aussi choisir de laisser du temps au locataire pour régulariser sa situation.

En l’absence de personnes répondant à ces critères, le contrat est résilié.

Dans le cas du défaut d’assurance, si le locataire ne présente pas d’attestation au bout d’un mois, la clause résolutoire s’appliquera automatiquement.

Votre locataire abandonne son domicile

Votre logement est sous-loué

• Dans quel cas faire intervenir la clause résolutoire ? Le locataire est tenu de respecter trois obligations essentielles : - Le paiement du loyer et des charges au terme convenu - Le paiement du dépôt de garantie - La souscription à une assurance des risques locatifs

Pour cela, il doit vous envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez lui donner une réponse sous 15 jours.

S’il venait à ne plus les respecter, vous pourriez faire intervenir la clause résolutoire généralement contenue dans le contrat de bail.

Si le sous-loyer est supérieur au loyer, vous êtes en droit de majorer ce dernier. Sachez enfin que vous pouvez expulser ou donner congé au locataire en cas de sous-location non autorisée.

La sous-location est interdite sauf si une clause dans le contrat de bail y autorise le locataire ou s’il a obtenu votre accord.

Est qualifié d’abandon de domicile tout départ définitif et imposé à celui qui demeure. Le contrat continue alors au profit : - Du conjoint - Du partenaire pacsé - Des descendants et ascendants, du concubin notoire et des personnes à charge qui vivent dans le logement depuis au moins un an En l’absence de personnes répondant à ces critères, le contrat est résilié.

..................................................

Expulsion et trêve hivernale Toute expulsion ne peut intervenir que sur décision de justice définitive et deux mois après que le locataire se soit vu remettre par huissier un commandement à libérer les lieux (dans le cas d’une résidence principale. Le locataire peut demander un délai de grâce au juge même après la résiliation du bail si son relogement ne peut être assuré dans des conditions normales. Selon les cas, il peut alors obtenir de 3 mois à 3 ans maximum de délai. Enfin, sachez qu’aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 15 mars : il s’agit de la trêve hivernale. Des exceptions toutefois : ce délai ne s’applique plus si le relogement peut être assuré dans de bonnes conditions ou si les locataires sont des « squatters » par exemple. Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

il a b e d t a r t n o c ie nt le ra ga e r p sortant et dépôt de lieux EtatRdeosm ..........................................................................................................

Vous devez vous assurer que le logement rendu est dans le même état que lors de l’état des lieux entrant. De ce document dépend le montant du dépôt de garantie que vous conserverez si besoin.

..........................................................................................................

Réaliser un pré-état des lieux sortant Si vous le souhaitez, vous pouvez procéder à un pré-état des lieux. Rien d’officiel : vous et le locataire faites simplement le point, avant l’état des lieux définitif, sur les éventuelles réparations à effectuer, par le locataire en particulier. Vous éviterez sûrement toute contestation au moment d’une remise partielle de dépôt de garantie.

Procéder à l’état des lieux sortant L’état des lieux sortant doit être réalisé de préférence lors de la remise des clés par le locataire, au plus tard trois mois après son départ. Le jour J, munissez-vous de l’état des lieux entrant afin de comparer et d’évaluer l’état actuel du logement : état des revêtements, fonctionnement des appareils… tout doit être passé en revue ! A partir de ces observations, le montant des réparations incombant au locataire sera déterminé.

mander le remboursement par lettre recommandée avec accusé de réception, voire en derniers recours, saisir le tribunal d’instance.

..........................................................................................................

• Combien restituer ? Vous ne pouvez pas retenir sur le dépôt de garantie les réparations liées à l’usure normale du logement (papier peint défraîchi…). A l’inverse, vous pourrez retenir la régularisation des charges, les réparations liées à un défaut d’entretien (moisissures…) et autres dégradations (sol et mur tachés…) du logement.

..........................................................................................................

• Attention ! Justifiez toujours le montant prélevé sur le dépôt de garantie, en fournissant au locataire factures et devis. Si le dépôt de garantie ne suffisait pas à couvrir vos frais, vous êtes en droit de demander un complément à votre ancien locataire.

..........................................................................................................

.......................................................................................................... .................................................. ..........................................................................................................

Restituer le dépôt de garantie

..................................................

• Quand restituer le dépôt de garantie ? Vous avez jusqu’à deux mois après la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie. Si vous dépassez ce délai, le locataire peut vous de-

..................................................

..........................................................................................................

.......................................................................................................... .................................................. .......................................................................................................... ..................................................

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

Annexe

Liens utiles

Liens utiles Ministère du logement (rubrique Infos pratiques/Achat) www.logement.gouv.fr Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) www.anil.org

retard ou de non paiement de loyer - Les congés délivrés au locataire - La remise du dépôt de garantie Notre série vidéo Julie et Benji Nos deux héros vous expliqueront notamment : - Les états des lieux entrant et sortant - Comment bien isoler sa maison

Garantie des risques locatifs www.grl.fr

Notre rubrique « Guide du bailleur » Elle regroupe tous nos articles conseils complémentaires, les prix immobiliers par région, et ville par ville.

A lire et à voir sur ParuVendu.fr

Nos articles consacrés à l’univers de la maison Astuces déco, jardin, habitat écologique…

Tous nos modèles immo Téléchargez gratuitement nos modèles de lettre sur notre site : www.paruvendu.fr/I/Nos-lettres-types-Immo dont : - L’état des lieux - Le contrat de location Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Les actes de cautionnement (simple et solidaire) - Les quittances de loyer - La mise en demeure en cas de loyers payés en

Les autres guides de la collection Les indispensables

Notre application iPhone et Android Vous pourrez consulter tous les événements, petites annonces et bons plans locaux.

Ces guides sont à télécharger gratuitement sur notre site : www.paruvendu.fr/I/Tous-nos-guides-pratiquesimmobiliers-a-telecharger

..................................................

Sachez enfin que ParuVendu.fr vous propose de nombreux articles traitant de nos autres univers, à savoir l’auto, la moto, les animaux et les vacances. www.paruvendu.fr/conseils-et-actualites

..................................................

Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr