空屋率與房價的關係
1
壹
什麼是空屋？
2
壹
空屋形成之原因 ( 一 ) 按照空置原因可分為自然性空屋或是結構性空屋 :
一、自然性空屋 : 為因應住宅市場「交易」與「遷徙」等需求所準備的空屋比例，稱之 為自然空屋率。 二、結構性空屋： 則為扣除自然空屋之長期空置住宅，通常是住房市場中難出租或出售 的房屋。可能的原因在於房屋本身結構或是年齡老舊不易使用。
* 引用自臺灣地區自然空屋率之再估計 ( 林祖嘉 彭建文 2003 年 ) * 引用自 2008-2009 ｢建立長期推估空屋資訊暨查核機制｣委託資訊服務案總結報告書
3
壹
空屋形成之原因 ( 二 )
遷移性 : 發展快速的地區，就業機會較多，就短期而言，將吸引人口遷入，減 低空屋率 ( 例如 : 臺北市、新北市、臺中市……等 ) 。 相對發展緩慢的地區，人口遷出率較大，使舊有住宅無人使用，使空 屋率增加 ( 例如：連江縣、嘉義縣、雲林縣 ) 。
* 住宅屬性對空屋形成機率影響之研究 - 以台北市為例 ( 彭建文 林韋宏 林子欽 2003)
4
壹
空屋如何定義
「空屋」一詞簡單來說即為空置的住宅，但空置時間可能是調查當 天、一周、一個月、也有可能是三個月或一年以上，空屋的概念雖然簡 單，但是實際操作與執行調查時卻很困難。因此空屋調查需要有明確操 作型定義。
5
壹
人口及住宅普查｢空閒住宅｣定義 行政院主計總處 10 年 1 次的人口及住宅普查以｢空閒住宅｣的概念
進行空屋調查，空閒住宅定義為：「係指該住宅無人經常居住，並且未 供其他用途使用，包括待租、待售、已售或已租，尚無人經常居住住宅 、有第 2 棟以上未經常居住住宅、因工作等原因居住他處而未經常居住 住宅等。」
* 引用自行政院主計總處 99 年人口及住宅普查結果綜合報告
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壹 總計
99 年人口及住宅普查｢空閒住宅｣調查結果 155 萬 9,604 宅
單位 : 宅
南部地區
406,109
東部地區 42,289
北部地區
741,886
中部地區
365,291
新北市
328,742
臺中市 ( 合併 後)
198,842
臺北市
122,905
臺中市
123,713
臺南市
55,449
基隆市
40,886
臺中縣
75,129
臺南縣
70,580
新竹市
32,249
苗栗縣
26,668
宜蘭縣
36,497
彰化縣
70,445
高雄市
桃園縣
153,717
南投縣
28,774
新竹縣
26,890
雲林縣
臺南市 ( 合併後 ) 126,029
14,262
花蓮縣
28,027
金馬地區 4,029 金門縣
3,690
113,670
連江縣
339
高雄縣
61,878
40,562
嘉義市
19,984
嘉義縣
35,151
屏東縣
43,049
澎湖縣
6,348
* 引用自行政院主計總處 99 年人口及住宅普查結果綜合報告
高雄市 ( 合併後 ) 175,548
臺東縣
7
壹
低度使用 ( 用電 ) 住宅定義 因行政院主計總處 10 年 1 次的人口及住宅普查資料產製頻率太低
，不符市場與政策需求，本部才以住宅電力使用度數 ( 臺電用電資料 ) 為判斷基礎，使用頻率偏低的住宅，作為空屋可能的替代統計方式。
操作型定義為每年 11 、 12 月平均用電度數低於 60 度的住宅 , 界 定為低度使用 ( 用電 ) 住宅。但明確來說，空屋並不等於低度使用 ( 用 電 ) 住宅。統計數據同時也包含部分用電極少卻有人居住之住宅。
* 引用自｢ 106 年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計與發布｣委託服務案總結報告書
8
壹
低度使用 ( 用電 ) 住宅研究成果 依最新研究成果顯示， 106 年全國低度使用 ( 用電 ) 住宅宅數為 86
萬 4,835 宅，占全國房屋稅籍住宅類數量宅數比例為 10.12% 。 ( 百分比 )
全國 98-106 年度低度使用 ( 用電 ) 住宅比例折線圖 * 引用自｢ 106 年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計與發布｣委託服務案總結報告書
(年 度)
9
壹
低度使用 ( 用電 ) 住宅研究成果
全國低度使用 ( 用電 ) 住宅比例較高前 5 名的縣市分別為：金 門縣、連江縣、宜蘭縣、嘉義縣、雲林縣；宅數較多前 5 名的縣市 分別為：新北市、高雄市、臺中市、桃園市、臺南市。 縣市
房屋稅籍 住宅類數量
低度使用 ( 用電 ) 住宅
縣市
房屋稅籍 住宅類數量
比例 (%)
低度使用 ( 用電 ) 住宅
宅數
宅數
宅數
新北市
1,574,771
120,493
7.65
嘉義縣
171,481
24,656
14.38
臺北市
892,770
60,098
6.73
屏東縣
282,653
31,095
11.00
桃園市
815,979
88,922
10.90
臺東縣
85,272
12,045
14.13
臺中市
1,006,385
97,203
9.66
花蓮縣
128,772
17,871
13.88
臺南市
676,423
68,840
10.18
澎湖縣
32,096
3,913
12.19
高雄市
1,042,652
109,826
10.53
基隆市
163,269
18,491
11.33
宜蘭縣
184,467
29,414
15.95
新竹市
169,617
16,290
9.60
新竹縣
199,830
22,250
11.13
嘉義市
105,709
13,019
12.32
苗栗縣
193,864
25,943
13.38
金門縣
20,647
3,672
17.78
彰化縣
393,354
46,318
11.78
連江縣
2,861
487
17.02
南投縣
163,447
20,160
12.33
全國
8,541,771
864,835
10.12
雲林縣
235,452
33,829
14.37
* 引用自｢ 106 年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計與發布｣委託服務案總結報告書
宅數
比例 (%)
10
壹
低度使用 ( 用電 ) 住宅研究成果
六都近年低度使用 ( 用電 ) 住宅計算結果。以宅數來比較的話，近 6 年皆 以新北市較多，以比例來比較的話，近 5 年則以桃園市最高。 101 年度
102 年度
103 年度
104 年度
105 年度
106 年度
11 、 12 月份
11 、 12 月份
11 、 12 月份
11 、 12 月份
11 、 12 月份
11 、 12 月份
宅數
宅數
宅數
宅數
宅數
宅數
時間 / 地區 全國
863,083
10.63
856,924
10.50
849,569
10.30
862,682
10.35
862,965
10.22
864,835
10.12
新北市
119,136
7.97
117,772
7.83
118,963
7.81
118,713
7.72
118,067
7.60
120,493
7.65
台北市
68,504
7.81
66,354
7.55
64,749
7.34
63,890
7.22
60,682
6.82
60,098
6.73
桃園市
79,969
10.81
81,992
10.95
83,962
10.99
89,543
11.49
91,752
11.44
88,922
10.90
台中市
100,938
10.61
99,156
10.36
96,750
9.98
97,887
10.02
96,132
9.69
97,203
9.66
台南市
69,335
10.73
67,371
10.38
66,036
10.08
67,117
10.15
66,941
10.01
68,840
10.18
高雄市
108,460
10.88
108,414
10.83
108,825
10.76
111,101
10.86
110,956
10.72
109,826
10.53
比例 (%)
比例 (%)
比例 (%)
比例 (%)
* 引用自｢ 106 年度低度使用住宅及新建餘屋資訊統計與發布｣委託服務案總結報告書
比例 (%)
比例 (%)
11
貳
空屋與房價關係
12
貳
影響房價的因素 國內專家學者亦對影響房價的因素進行探討，若以臺灣股價大
盤指數、貨幣供給額、 建照執照面積等三項因素討論與房價的關係 ，得出股價是導致房價結構性改變的最直接因素，貨幣供給額則為 間接因素，建照執照面積對房價之影響則較不顯著。
* 引用自房價結構性改變影響因素分析 - 以台北市、台北縣房價為例 ( 彭建文、林秋瑾、楊雅婷 2005)
13
貳
房價與空屋率關聯性甚低 影響房價因素很多，舉凡國內外總體經濟、利率、 貨幣政策、
稅制、人口、供給……等因素皆有可能影響房價。而空屋的成因也很 多，如地處偏遠、房屋老舊、就業就學、依親療養、人口外移……等 因素皆有可能造成空屋。若將高房價與高空屋率畫上等號，這說法 並不夠客觀。
14
參
政策上應如何看待空屋
15
參
如何課徵空屋稅
課徵空屋稅所延伸之行政稽查、舉證、行政訴願成本龐大。 空屋是浮動現象，如何建立清楚可行之定義甚為關鍵，不同定義 下的空屋數量，影響層面與可能產生之結果亦有不同，宜謹慎評 估。
16
參
結論
空屋之形成有其原因，我國近年低度使用 ( 用電 ) 住宅比例 維持於 11.49% 至 10.12% 之間，變動幅度不大。而影響房地產 市場景氣因素複雜，舉凡整體經濟、利率、稅制……等皆有可能。 而本部近年推動之社會住宅及包租代管政策，積極提供民眾以租 賃方式滿足居住需求。未來若能透過稅制改革，引導擁多屋者之 房東將適合的房屋釋出給需要的民眾承租，提升本部包租代管政 策成效，本部亦樂見其成。
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簡報結束 敬請指教
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