(Boletin Interno) ALGUNAS REFLEXIONES RELATIVAS A LA APLICACIÓN DE LA LEY N° 19.932, RELATIVA A LAS COMPRAS EN VERDE (Paula Silva C.) La Ley N°19.932, conocida como la “Ley de Garantía en Ventas en Verde”. fue publicada en el Diario Oficial de fecha 03 de Febrero de 2.004 y vino a modificar la Ley General de Urbanismo y Construcciones en lo relativo al contrato de promesa de compraventa de bienes raíces, criminalizando ciertas conductas por ser constitutivas de estafa. La normativa en comento establece que las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador. Al efecto, queremos destacar ciertos aspectos que nos parece, dificultarán la aplicación de la norma. En primer término, se incrementarán los costos de las viviendas que sean adquiridas en verde, ya que los descuentos que se aplicaban al momento de suscribir una promesa de compraventa serán menores con el fin de solventar los seguros o boletas bancarias que se exigen por la norma aludida. En segundo lugar, se obliga a las inmobiliarias a evaluar si contratan boleta de garantía o un seguro de compra en verde con una Compañía de Seguros. En el caso de la Boleta Bancaria, esta implica un costo económico e inmovilización de fondos que no todas las empresas inmobiliarias podrán asumir, sino sólo aquellas que cuenten con una solvencia y/o patrimonio sólidos. Por su parte, en el caso de las Pólizas de Seguro, las Compañías de Seguro evaluarán la solvencia y patrimonio de las inmobiliarias a fin de fijar las condiciones, cobertura y valor de las correspondientes pólizas. Cabe señalar, que en el caso de empresas inmobiliarias constituidas para una obra en particular que es lo que habitualmente ocurre, por motivos de planificación tributaria y minimización de contingencias de carácter laboral, éstas no contarán ni con la
historia ni el patrimonio necesarios para acceder a esta clase de seguros o bien, las condiciones de cobertura de las pólizas serán inadecuadas, ya sea por el bajo monto cubierto , excesivas condiciones o precio de póliza muy elevado. Un tercer problema práctico que traerá consigo esta nueva normativa deriva de la falta de marcha blanca para la aplicación de la nueva normativa, lo cual ha sido la causante de que las Compañías de Seguros no estén procesando con la debida velocidad la solicitud de pólizas. Esta lentitud también podría generar, en un primer tiempo, una caída significativa de las ventas en verde. Por otra parte, La Ley señala que esta Garantía se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento de que éste no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición establecidos por el promitente vendedor. Sobre este aspecto se plantea otro problema de aplicación de esta nueva Ley, en el sentido de qué pasa en aquellos casos en que se convenga que el precio será pagado en cuotas. En este caso, al celebrarse el contrato de promesa se pagaría la primera cuota y como la ley exige que la Garantía sea por un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por el promitente comprador, de acuerdo a una interpretación literal de la Ley, dicha garantía sólo cubriría el pago de la primera cuota y no el valor de las siguientes, por cuanto estas aún no habrían sido pagadas. Algo similar ocurriría en el caso que, al momento de celebrar el contrato de promesa, el promitente comprador no pagase nada, sino que en el contrato se estipulara, que el anticipo de parte del precio será pagado dentro de los 30 días siguientes a la fecha del instrumento privado (contrato de promesa), en cuyo caso no sería exigible la constitución de la garantía, ya que no se daría el supuesto que exige la norma, esto es, la entrega de parte del precio al momento de firmar el contrato de promesa de compraventa. Estos problemas prácticos, más otros que ya han sido bastamente analizados por diversos entes, exigen una revisión urgente de la normativa, muy necesaria por cierto, pero que sin las correcciones necesarias podría constituir un escollo al desarrollo inmobiliario más que un impulsor del sector.