Real Estate Investing

5 สูตรเคล็ดลับ

ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง

โดย นิวตี้ สบายจุง J

(อาคารชุด)

ทำไมต้อง คอนโด? ¡ ราคาไม่แพง ลงทุนไม่มาก ¡ เดินทางสะดวก ใกล้ที่ทำงาน ¡ การดูแล บริหารจัดการง่าย ¡ สภาพแวดล้อมดี ¡ มีระบบป้องกันความปลอดภัยดี ¡ ปล่อยขาย/เช่าได้ง่าย 5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

High Rise ความสูงเกิน 8 ชั้น หรือ 23 เมตร

Low Rise ความสูงไม่เกิน 8 ชั้น หรือ 23 เมตร สงบ,ปลอดภัย (จำนวนห้อง) ราคาถูก (ค่าก่อสร้าง) ทำเลด้อย (ข้อจำกัดในการก่อสร้าง)

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

วัฏจักรคอนโด 1.1 ล้าน

1.1 ล้าน

1 ล้าน

8-10 m

6-9 m

Pre-Sale

ขายฝัน เสี่ยงมากที่สุด

Construction

ราคาขึ้น 10%

1.3 ล้าน

1m

3m

โอน

Re-Sale Ready to move in

ราคาขึ้น 20 - 30% เสี่ยงน้อยที่สุด

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

สูตร 1 เอกสารจำเป็นทีค่ อนโดต้องมี 1. เอกสารแสดงการจดทะเบียนอาคารชุด (แบบ อ.ช.1) เกี่ยวข้องกับการขอจดทะเบียนอาคารชุด ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น โฉนด ที่ดิน แผนผังอาคารชุด เส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ รายละเอียดเกี่ยวกับห้อง ชุด ฯลฯ

สูตร

1

2. หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (แบบ อ.ช.2) 3. เอกสารการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (แบบ อ.ช.3) ต้องมีวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด ที่ตั้งสำนักงาน จำนวนเงินค่าใช้ จ่ายที่เจ้าของห้องชุดชำระล่วงหน้า ทรัพย์ส่วนกลางอื่นๆ อัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วม กันของเจ้าของอาคารชุด (ค่าส่วนกลาง) การแต่งตั้ง อำนาจหน้าที่ วาระการดำรง ตำแหน่งของผู้จัดการ ฯลฯ

เพิ่มเติม 4. หนังสือรับรองการชำระหนี/้ หนังสือยืนยัน ปลอดภาระหนี/้ ใบปลอดหนี้ (กรณีประมูล/ซื้อมือสอง) เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง

ศึกษาเพิ่มเติม กรมที่ดิน www.dol.go.th

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

(สำคัญ* ลักษณะคล้ายโฉนดที่ดิน น.ส.4)

สูตร

1

หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (แบบ อ.ช.2) • • • • • • •

ตำแหน่งที่ดิน จำนวนเนื้อที่ของอาคารชุด ที่ตั้ง เนื้อที่ แผนผังของห้องชุด อัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ชื่อตัวและชื่อสกุลของผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุด สารบัญสำหรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในสนง.ที่ดิน ลายมือชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ประทับตราประจำตำแหน่งของพนักงานเจ้าหน้าที่

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

สูตร 2 “ทำเล”สำคัญมาก ในการลงทุนคอนโด Play

บ้าน,อพาร์ทเมนต์,คอนโด

Stay

1 – 5 Km.

ห้าง,ร้านอาหาร,วัด ,โบสถ์,โรงหนัง

สูตร

2

รร,รพ,มหาวิทยาลัย สถานที่ราชการ,รง,บริษัท

Work

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

สูตร

2

จุดตัดทางรถไฟฟ้า ใช้ในการเลือกทำเล

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

เคล็ดวิธีส่องทำเล จาก

ผังเมือง

โซนที่ดินพักอาศัย • พื้นที่สีเหลือง

สูตร

2

ผู้อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย นอกเมืองชนบท สามารถสร้าง อาคารชุดขนาดเล็ก-ขนาดกลางได้ ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว

• พื้นที่สีส้ม

ผู้อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย หรือสาธารณประโยชน์ ถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทาง ไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

• พื้นที่สีน้ำตาล

ผู้อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นไม่เกินร้อยละ 10 ราคาคอนโดสูง สร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง ด้วยทำเลที่ตั้งจึงมักเห็น การพัฒนาโครงการอยู่อาศัยในแนวตั้ง อย่างอาคารชุดต่างๆ ย่านใจกลางเมือง

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

แหล่งข้อมูลเกี่ยวกับผังเมือง - กรมโยธาธิการและผังเมือง http://www.dpt.go.th/urbanplanning/page5.php

- http://map.longdo.com/ แล้วเลือก “ผังเมืองประเทศไทย” ระบบจะขึ้นผังเมืองของแต่ละจังหวัดในแผนที่ให้โดยอัตโนมัติ

สูตร

ตัวอย่างการค้นหาใน Longdo Map

2

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

3 ฮวงจุ้ยน่ารู้

สูตร

สภาพแวดล้อม

3

- ควรอยู่ใกล้แหล่งชุมชน ไม่อยู่โดดเดี่ยวหลังเดียว - คอนโดฯ ไม่ควรอยู่ห่างถนนใหญ่มากเกินไป - ลักษณะสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ดีรอบคอนโดฯ เช่น ทางด่วนพาดผ่าน ทางรถไฟ เสาไฟฟ้าแรงสูง หรือเสาโทรคมนาคมขนาดใหญ่ - คอนโดฯ ที่ดีต้องมีรูปทรงอาคารทีไ่ ม่มีเหลี่ยมมุมพุ่งเข้าหาอาคาร รอบ ๆ แบบรุมแรง และอย่างตั้งใจ - ตัวอาคารต้องไม่อยู่ท่ามกลางความแออัดของอาคารสูงโดยรอบ - สถานที่ตั้งต้องไม่ติดวัด ศาสนสถาน ป่าช้า หรืออยู่ด้านทิศใต้ของ อาคารเหล่านี้ 5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

ตำแหน่งที่ตั้งของห้อง การดูทิศถือว่าเป็นสิ่งสำคัญมาก

- - - -

ด้านเหนือ แสงนวลตา แต่อับลม ด้านใต้ รับลมสบาย ๆ ด้านตะวันออก รับแสง ไม่ร้อนแรงในตอนเช้า ด้านตะวันตก รับแสงที่ร้อนแรง และอบอ้าวในตอนบ่าย

สูตร

3

ด้านที่ดีที่สุด ก็คือด้านตะวันออกกับด้านใต้ ซึ่งทั้ง สองด้านนี้จึงมักจะถูกเลือกและถูกจองหมดในเวลา อันรวดเร็ว

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

การหาตำแหน่งห้องที่ดี - เลือกห้องที่ไม่มีอาคารอื่นบิดบัง ไม่ไกลจากบันไดหนีไฟหรือประตูห้อง ต้องไม่ตรงกับลิฟต์โดยสาร ไม่หันหน้าเข้ารับ จะมีแต่เสียเงินทอง

สูตร

3

- เลือกห้องใกล้สวน สระว่ายน้ำ - เลือกห้องทีม่ ีทิศนียภาพสวยงามตามธรรมชาติ เช่น วิวแม่น้ำ ภูเขา หรือทะเล - เลือกห้องทีอ่ ยู่ตำแหน่งกลางอาคาร จะมงคลดี มั่นคงต่อเงินทอง - ห้องที่หันหน้าออกไปทางด้านหน้าอาคาร คือประตูตั้ง อยู่แนวทางเดียวกับประตูทางเข้าอาคาร - ไม่ควรเลือกห้องมุมสุดเป็นมุมอับโชค 5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

สูตร

4

ผลตอบแทน ที่ดี สร้างกำไร

วิธีที่ 1 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield)

สูตร

4

ซึ่งเป็นวิธีที่สามารถคำนวณได้ง่าย เนื่องจากสูตรนี้เป็นการคำนวณโดยไม่มีการนำต้นทุน ทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาร่วมคำนวณด้วย แต่จะใช้เพียงค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ ตลอดทั้งปีและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเท่านั้น โดยคำนวณได้ดังสูตรด้านล่างนี้ Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100 ยกตัวอย่าง การปล่อยเช่าบ้านเดี่ยวที่ซื้อมาในราคา 2,200,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 23,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 23,000 x 12 = 276,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (276,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 12.55% ต่อปี ซึ่งการใช้วิธีการคำนวณนี้จะมีความผิดพลาดเกิดขึ้นได้ในลักษณะอัตราผลตอบแทนสูงเกินจริง เนื่องจาก การคาดการณ์ไว้ว่าตลอดระยะเวลา 12 เดือนนั้นบ้านของเราจะมีผู้เช่าตลอดและเก็บค่าเช่าได้ตลอด ซึ่งใน ความเป็นจริงแล้วผู้เช่าอาจอยู่ไม่ครบทั้ง 12 เดือนตามสัญญาเช่า ทำให้บ้านไม่มีผู้เช่าและไม่มีรายได้ 2-3 เดือน ดังนั้นการลดจำนวนเดือนที่มีผู้เช่าลงในการประมาณการค่าเช่าที่จะได้รับทั้งปีให้เหลือเพียง 9-11 เดือนจะทำให้ได้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสอดคล้องใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากยิ่งขึ้น โดยเมื่อ ประมาณค่าเช่าจากระยะเวลาเพียง 10 เดือนจะได้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ดังนี้ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (230,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 10.45% ต่อปี

วิธีที่ 2 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ Net Rental Yield (Capitalization Rate)

สูตร

4

วิธีการนี้จะแตกต่างจากวิธีแรกตรงที่เมื่อซื้ออสังหาฯ แล้วเกิดมีค่าใช้จ่ายต่างๆ เนื่องมาจากอสังหาฯ ด้วยเช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งต้องจ่ายเป็นประจำให้แก่นิติบุคคลที่มีหน้าที่บริหารโครงการ เป็นต้น ซึ่งในส่วนนี้ถือเป็นต้นทุนที่ไม่ควรมองข้าม แม้ว่าจะเป็นรายจ่ายต่อเดือนในปริมาณที่ไม่มากนัก แต่เมื่อรวมกันตลอดทั้งปีแล้วก็เป็นเงินจำนวนไม่น้อย วิธีการนี้จึงรวมค่าใช้จ่ายส่วนนี้เข้ามาอยู่ในการคำนวณด้วย โดยให้นำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหักลบค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีเป็นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ แล้วคำนวณตามสูตรด้านล่างนี้ Net Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100 *ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนซื้อบ้านมาในราคา 2,200,000 บาท จากนั้นให้เช่าในราคา 23,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (23,000 x 10) เท่ากับ 230,000 บาท แต่ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านทุกเดือน เดือนละ 2,400 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,400 x 12) = 28,800 บาท ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท Net Rental Yield = (201,200 ÷ 2,200,000) x 100 = 9.15% ต่อปี

วิธีที่ 3 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate)

สูตร

4

วิธีการนี้เป็นการพิจารณาถึงเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออกในช่วงระยะเวลาหนึ่งปี ดูว่าตลอดช่วงเวลา 1 ปี มีเงินสดเหลืออยู่เท่าไรหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว โดยวิธีการนี้จะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก เหมือนเช่นวิธีการ Net Rental Yield แต่จะมีการหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านของทั้งปีออกไปด้วย ในขณะที่ตัวเปรียบเทียบซึ่งเป็นตัว หารนั้นจะไม่ได้คำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้ว เพราะถือว่าเป็นการกู้มาซื้อ ผู้ลงทุนไม่ได้จ่ายเงิน ออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ แต่เป็นการชำระต้นทุนคงที่ (Fix Cost) เพียงบางส่วนเท่านั้น ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง ซึ่งรวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ เครื่องอำนวยสะดวกต่างๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งผู้ ลงทุนการจ่ายออกไปจริงๆ จะนำมาคำนวณด้วย (ต่างจากสองวิธีแรก Gross Rental Yield และ Net Rental Yield ที่ซื้อบ้านด้วยเงินสดจึงจ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาฯ ) Cash on Cash Rental Yield ={ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (เงิน จอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100 *ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี

ต่อ...วิธีที่ 3 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate)

สูตร

4

ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนปล่อยเช่าบ้านในอัตราค่าเช่า 23,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าในกรณีที่สามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี จะมีค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีเท่ากับ (23,000 x 10) = 230,000 บาท เนื่องจากบ้านตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรจึงมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2,400 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (2,400 x 12) = 28,800 บาท อีกทั้งบ้านหลังนี้ผู้ลงทุนกู้มาเพื่อซื้อจึงต้องผ่อน ชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 14,000 บาท ทั้งปีจะผ่อนชำระหนี้เป็นจำนวนเงินเท่ากับ (14,000 x 12) = 168,000 บาท ในการซื้อบ้านหลังนี้มีค่าจอง 8,000 บาท ค่าดาวน์ 260,000 บาท และค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ ต่างเข้าบ้าน อีก 140,000 บาท เพื่อให้บ้านพร้อมอยู่สำหรับผู้เช่า จากข้อมูลข้างต้นสามารถคำนวณหา Cash on Cash Rental Yield ได้ด้วยการแทนค่าลงในสมการ ดังนี้ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท Cash on Cash Rental Yield = (201,200 – 168,000) / (8,000 + 260,000 + 140,000) = 8.14% ต่อปี

เปรียบเทียบการคำนวณผลตอบแทน

สูตร

4

กู้ ลดภาษี

สูตร

5

.รักษาวงเงินกู้ 1,600,000 จะลดได้เต็ม 100,000 บาท 2.กู้ซื้อ ทั่วไปหรือกรณีสามี ภรรยา ให้กู้คนเดียวจะลดหย่อนดอกเบี้ยเต็มที่ 100,000 บาท 3.ใส่ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เพียงคนเดียว เวลาขายเสียภาษีบุคคลธรรมดา ถ้ามีชื่อหลาย คนเป็นคณะบุคคลไม่อยู่ในข่ายรับสิทธิและเสียภาษีตอนขายมากขึ้น 4.ซื้อคอนโดหรือบ้าน ควรย้ายเข้าทะเบียนบ้านทันที เพื่อขอสิทธิคืนภาษี ขายบ้าน หลังเก่าซื้อบ้านหลังใหม่ใน 1 ปี และไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กรณีขายก่อน 5 ปี 1

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

การกู้ซื้อคอนโดมิเนียม

5

วงเงินกู้

ไม่เกิน 80 % ของราคาซื้อขาย และไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน

ระยะเวลาการ ผ่อนชำระ

• ต่ำกว่าหนึ่งล้านบาท ไม่เกิน 25 ปี • ตัง้ แต่หนึ่งล้านบาท ไม่เกิน 30 ปี

คุณสมบัติ ของผู้ลงทุน เพื่อทำการกู้

1.สัญชาติไทย 2.อายุ 21 ปีขึ้นไป • กรณีเป็นผู้มีรายได้ประจำ อายุของผู้กู้ + ระยะเวลาผ่อนชำระ < 60 ปี • กรณีเป็นผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว อายุของผู้กู้ + ระยะเวลา ผ่อนชำระ < 65 ปี 3.อายุงานไม่น้อยกว่า 3 ปี 4.ผู้กู้หลักต้องมีรายได้ตั้งแต่ 15,000 บาท ต่อเดือนขึ้นไป 5.มีจำนวนผู้กู้ร่วมได้ไม่เกิน 2 คน และต้องมีความสัมพันธ์ทาง เครือญาติ 5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

สูตร

สูตร

5

MLR = 7.375% ต่อปี

ภาษี

(กรณีขายคอนโด)

สูตร

5

ค่าใช้จ่ายส่วนผู้ซื้อ

คำนวณค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2 โดยคิดจากราคาประเมินเท่านั้น เพื่อความยุติธรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมักนิยมแบ่งค่าธรรมเนียม ส่วนนี้ให้แต่ละฝ่ายรับผิดชอบคนละครึ่ง

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

ค่าใช้จ่ายส่วนผู้ขาย

ค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ขายต้องจ่าย 4 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีเงินได้ และภาษีธุรกิจเฉพาะ

สูตร

1.ค่าธรรมเนียม 2% ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราร้อยละ 2 จากราคาประเมิน

5

2.ค่าอากร 0.5% คือค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ พิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาดร่วมกัน 3.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เมื่อเกิดการขายอสังหาริมทรัพย์จะนับเป็นรายได้แก่ผู้ขาย จึงต้องนำมาคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย 4.ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3

คำนวณภาษี http://www.condo-bkk.com/prompt.php 5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

วัดความถูกแพงของคอนโด - เปรียบเทียบราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร จากคอนโดใกล้เคียง ขนาดห้องการออกแบบที่คล้ายกัน ราคาขายต่อห้องตั้ง หารด้วยพื้นที่ห้องชุด - เปรียบเทียบจากอัตราผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) สำรวจค่าเช่าพึงได้รับทั้งปีหารด้วยราคาขาย และคิดออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ (ดาวน์โหลด App “Rental Yield”)

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

เปรียบเทียบลุงทุนคอนโดใหม่และมือสอง คอนโดใหม่ (พรีเซลล์)

คอนโดมือสอง

ข้อดี - ราคาถูกที่สุด มีโอกาสทำกำไรได้มาก - ผ่อนดาวน์ได้นาน และมีระยะเวลาเตรียมตัว ปรับสถานะทางการเงิน ข้อเสีย - ซื้อคอนโดจากระดาษ ดูแค่ภาพอาจสร้างไม่ได้ ไม่ผ่าน E.I.A เพราะยอดขายไม่ถึงเกณฑ์ กำหนด

ข้อดี - ซื้อแล้วไม่มีปัญหาสร้างไม่ได้ เข้าอยู่ได้ ทันที - เวลาเข้าไปสำรวจ เห็นทุกอย่างชัดเจน ตัวสภาพตึก วัสดุ ทิวทัศน์ เพื่อนบ้าน คุณภาพการดูแลบริหารจัดการ - ราคาคอนโด มือสองจะถูกกว่าคอนโดมือ หนึ่งเกรดเดียวกัน ข้อเสีย - ห้องดีๆไม่ขาย หรือขายราคาสูง - ต้องวางเงินก้อนใหญ่ - ต้องปรับปรุงซ่อมแซม

*จึงควรพิจารณาความน่าเชื่อถือของเจ้าของ โครงการ ผลงานที่ผ่านมา สถานะการเงิน

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

10 อันดับเว็บไซต์ (Update 9/06/2015)

ลงประกาศซื้อขายและค้นหาอสังหาริมทรัพย์ ¡ www.ddproperty.com ¡ www.banidea.com ¡ www.thaihometown.com ¡ www.homenayoo.com ¡ www.forfur.com ¡ www.prakard.com ¡ www.renthub.in.th ¡ www.novabizz.com ¡ www.teedin108.com ¡ www.tee-pak.com

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

แหล่งข้อมูลการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ¡ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ www.reic.or.th ¡ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย www.trebs.ac.th ¡ สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย www.resam.or.th ¡ สมาคมไทยรับสร้างบ้าน www.thca.or.th ¡ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร www.housingbiz.org ¡ สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน www.hba-thorg ¡ สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย www.tva.or.th ¡ สมาคมนักผังเมืองไทย www.thaiplanners.or.th ¡ สมาคมนักวิเคราะห์หลักทรัพย์ (SAA) www.saa-thai.org ¡ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย www.reba.or.th ¡ สมาคมบริษัทจดทะเบียนไทย www.thailca.com ¡ สมาคมอาคารชุดไทย www.thaicondo.so-buy.com

5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J

วิวดีราคาสูงกว่า 50 %

ขอบคุณทุกท่าน ที่มา : อนุชา กุลวิสุทธิ์, Real Estate Training School, อัญพัชร์ ทรัพย์ยืนยง, Think Beyond, TerraBKK.com, DDproperty.com 5 สูตรเคล็ดลับ ลงทุนคอนโดไม่เสี่ยง โดย นิวตี้ สบายจุง J