Modelo de VALORACION ( private equity-venture capital estandar) de FONDO inversion inmuebles by Manuel Lacarte

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Hipótesis sobre Capital - Se considera una captación de fondos de €60 millones - Se considera undesembolso inicial del 50% (enero 2008) y otro 50% a los 6 meses - Se considera un capital medio invertido por operación de €3 millones - Se considera un número máximo de inversiones en cartera de 20 - Se considera un plazo para las desinversiones de 3 años - Se considera una TIR bruta media por operación del 45% y un múltiplo de 3,5x Hipótesis Financieras - Se considera un ratio de apalancamiento máximo (D/(K+D)) del 50% - Se considera un tipo de restribución de tesorería de Euribor -0,5% - Se considera un escenario de máxima distribución de beneficios - Cuando se empiezan a generar plusvalías se reembolsan al accionista vía reducciones de capital - Si las plusvalías son mayores que las reducc. de capital, la distribución de dividendos será con un payout del 100% Hipótesis sobre Comisiones - La comisión de gestión se calcula como el 1,8% anual sobre el valor contable total del activo - La comisión de éxito se calcula como el 15% de las plusvalías globales del fondo en liquidación - La rentabilidad mínima garantizada (hudle rate) es del 15% sobre el capital efectivamente invertido - La gestora podrá tomar anticipos contra la comisión de éxito una vez batido el hurdle rate Hipótesis Fiscales - Debido al convenio de doble imposición con "PAIS DE EUROPA DEL ESTE", la cuota impositiva de sociedades es del 16% - No se ha considerado IVA para las operaciones de inversión o desinversión (exentas en"PAIS DE EUROPA DEL ESTE")

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Fondo INMOB. East Europe

Nombre del Proyecto

ESTRUCTURA DE COSTES

HIPOTESIS GENERALES Primer año de estudio Años de Estudio IPC Coste Empresa (Seguridad Social) Revisión de costes Diferimiento de cobros Diferimiento en los pagos corrientes

2008 6 Años 3,00% 28,00% 3,00% 30 días 30 días

PRINCIPALES CARACTERISTICAS del FONDO PLAZOS Cierre Definitivo Plazo de Duración del "Fondo" Prórroga del "Fondo" Plazo de Duración del Periodo de Inversión Prórroga del Periodo de Inversión CAPITAL Capital Total Comprometido Desembolso Inicial Desembolso Inicial Ampliaciones de Capital ("Capital Call 1") Ampliaciones de Capital ("Capital Call 2") Ampliaciones de Capital ("Capital Call 3") Ampliaciones de Capital ("Capital Call 3")

12 meses desde constitución 6 Años 2 Años 4 Años 1 Años 60.000.000

Año 2009 Año 2010 Año 2011 Año 2012

Capital Total Invertido en Nuevos Activos Necesidades Adicionales de Capital

100,00% 60.000.000 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 59.000.000 0

ESTRUCTURA DE FINANCIACION

Comisiones Comisión de Suscripción (s/ capital comprometido) Comisión de Gestión (s/ valor neto contable de activos) Coeficiente de Revalorización de Activos Comisión de Éxito ("Carried Interest")

0,00% 1,80% 1,00 x 15,00%

Aplicar Comisión de Éxito sobre Rentabilidad Global del Fondo

TIR mínima Objetivo ("Hurdle Rate") Múltiplo Mínimo s/ Capital Invertido Otros Gastos

15,00% 1,52 x Euros / Año 60.000 30% 18.000 3,00% 1,50% 10.000 5.000 0 9 21.600

Director (Fijo) Director (Variable) Administrativo Coste Formalización Inversiones (s/ K Invertido) Coste Formalización Deinversiones (s/ K Desinvertido) Gastos Legales (abogados, notarios, etc) Auditoría Anual Remuneración Consejo 0 Euros / Consejero / Año Número de Consejeros Secretaría del Consejo Adimnistrativos Alquiler de Oficina Telefonía Electricidad Limpieza de oficinas RC Administradores Material de Oficina Representación

15.000 3.600 1.200 1.800 3.000 6.000 24.000

INVERSIONES HIPOTESIS DE INGRESOS Capital Medio Invertido por Operación 5,00% s/ K Comprometido Número Objetivo de Inversiones al Año Número Objetivo de Activos en Cartera (máximo) TIR Media por Operación Plazo Medio para la Desinversión (2 a 5 años) Múltiplo sobre Capital Invertido (por operación) Dividendos (procedentes de los activos en cartera) Tipo de Retribución de Tesorería 2010 30.217.219 765.696 30.982.915

Plusvalías por Desinversiones Dividendos de Activos en Cartera Otros Ingresos Ingresos Totales

2011 30.217.219 74.606 30.291.825

3.000.000 4,9 20 45,00% 3 Años 3,05 x 0,00% Euribor - 0,5% 2012 30.217.219 (348.522) 29.868.697

Gastos de Constitución Gastos Legales Patentes y Marcas Otros Inmovilizado Inmaterial Gastos Capitalizados Intercalarios Inmovilizado Material HW y SW Específico Mobiliario Inmuebles/terrenos

Año 2008 25.000

Año 2009

600.000

3.000 12.000 14.750.000

Tipo de Interés considerado Euribor (Swap 6 años) Spread

5,75% 4,55% 1,20%

Saldo Medio de Deuda Bancaria

Año de 1ª disposición Tipo de Interés considerado Euribor Spread Comisión de apertura Importe Total dispuesto

Año 2,90% 4,67% 0,40% 0,20% 0

Año 2010 E 625.000 0 29.515.000 -380.400 98.205 26.146.918 56.004.723

59.087.431 417 0 59.087.848

58.529.125 429 2.950.000 61.479.554

47.154.281 442 8.850.000 56.004.723

0,00% 13,05%

4,80% 12,66%

15,80% 11,75%

RATIO INMUEBLES / TERRENOS EN CARTERA 2009 1/4

2010 1/2

2011 1/2

RESULTADOS DEL FONDO

Ratio de Apalancamiento Medio WACC ROE ROCE ROA Deuda Neta/FFPP Deuda Neta/EBITDA

(%) (%) (%) (%) (%) (Veces) (Veces)

23,64% 11,75% 171,72% 39,54% 160,85% -0,33 3,11

RATIOS ECONOMICOS

14.750.000 44.890.000

Año 2009 E 625.000 0 29.515.000 -253.600 198.090 31.395.065 61.479.554

Análisis de Ratios Ratio de Apalancamiento WACC

Ratio Inmuebles / Terrenos

RATIOS DE BALANCE

80,12% 79,59% 81,69% 53,10%

VARIABLES TRIBUTARIAS

14.750.000

14.750.000 30.140.000

Fondos Propios Pasivo Circulante Acreedores Largo TOTAL PASIVO

Año 2008 E 625.000 0 14.765.000 -126.800 156.602 43.668.046 59.087.848

5.900.000

Linea de IVA

14.750.000

15.390.000 15.390.000

50,00% 23,64% 80,00% Bullet al sexto año

Año 2010

Tipo de IVA Soportado Tipo de IVA Repercutido Tipo Impuesto de Sociedades

TIR Neta del FONDO VAN del Accionista al Payback del Negocio Capital Recuperado Neto Plusvalía Neta del FONDO

3,65 x

24,09% 19.072.692 4 Años 124.175.274 64.175.274

13,05%

CALCULO DE LA TASA DE DESCUENTO Coste del Equity (Ke) Tasa Libre de Riesgo (Bono Alemán a 10 años) Prima de Riesgo Sectorial Beta del Sector Coste del Equity (Ke)

4,25% 8,00% 1,10 13,05%

Coste de la Deuda Pre-Tax Euribor Spread Tax Ratio de aplancamiento medio (2008-2012)

4,83% 4,55% 1,20% 16,00% 18,91%

16,00% 16,00% 16,00%

Coste medio ponderado del capital (WACC) WACC Promedio del proyecto

11,50% 11,75%

Evolución de la Masa Patrimonial

Tasa Interna de Retorno del FONDO

Cash Flow miles de euros

Apertura 1,20%

Comisiones

DATOS DE BALANCE

Gtos. de Constitución Inmovilizado Inmaterial Inmovilizado Material Amortizaciones Activo Circulante Aseguramiento Disponibilidad Tesorería 0,00% 0,00% TOTAL ACTIVO

EBITDA/Ventas EBIT/Ventas Margen Bruto (BAI/Ventas) Margen Neto (BDI/Ventas)

TOTAL Acumulado

Resumen de Operaciones En miles de Euros

Deuda Senior Apalancamiento Máximo Objetivo Ratio de Aplancamiento Medio (2008-2012) % de financiación ajena (s/ importe de cada inversión) Plazo de Amortización

TIR

Año 2010

Año 2008

Año 2012

70.000

40.000

24,09%

30,00% Deuda 0,00%

60.000

20,00%

20.000 50.000

30.000

-20.000

20.000

-40.000

10.000

-60.000

2008

2009

Inversión

2010

2011

Desinversión (Coste)

2012

Plusvalía

2013

Activos Netos 34,70%

-20,00%

Fondos Propios 79,47%

Activos Netos 30,48%

Fondos Propios 39,04%

Fondos Propios 54,98%

-30,00%

-80.000

Deuda 30,47%

0,00% -10,00%

Activos Netos 20,53%

10,00%

40.000

Deuda 10,32%

-40,00% Activos Netos

Flujos de Caja del Accionista

Tasa Interna de Retorno

Fondos Propios

Deuda

Activos Netos

Fondos Propios

Deuda

Activos Netos

Fondos Propios

Deuda

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Estructura de Capital

Privado & Confidencial

Cifras en euros

Unidades

2008 Año 1

2009 Año 2

2010 Año 3

2011 Año 4

2012 Año 5

2013 Año 6

Capital Social Desembolso Inicial Capital Call 1 Capital Call 2 Capital Call 3 Capital Call 4

Euros Euros Euros Euros Euros

60.000.000 -

Ampliaciones de capital

Euros

60.000.000

14.750.000

60.000.000

45.250.000

30.500.000

15.750.000

1.000.000

100,00%

75,42%

50,83%

26,25%

1,67%

Reducciones de Capital Capital Acumulado

Euros

% desembolsado Estrctura accionarial Capital Comprometido

Esquema de Desembolsos (Cifras en Euros)

´000 EUR

Inversor 1 Inversor 2 Inversor 3 Inversor 4 Inversor 5 Inversor 6 Inversor 7 Inversor 8 Inversor 9 Inversor 10 Inversor 11 Inversor 12 Inversor 13 Inversor 14 Inversor 15

6,67% 6,67% 6,67% 6,67% 6,67% 6,67% 6,67% 6,67% 6,67% 6,67% 6,67% 6,67% 6,67% 6,67% 6,67%

4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000

4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000

TOTAL

100%

60.000

60.000.000

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Ingresos

Privado & Confidencial

Cifras en euros

2008 Año 1

2009 Año 2

2010 Año 3

2011 Año 4

2012 Año 5

2013 Año 6

4,92 5 14.750.000 24,58% 14.750.000 24,58%

4,92 10 14.750.000 24,58% 29.500.000 49,17%

4,92 15 14.750.000 24,58% 44.250.000 73,75%

4,92 20 14.750.000 24,58% 59.000.000 98,33%

20 0,00% 59.000.000 98,33%

5 0,00% 14.750.000 -

10 0,00% 29.500.000 -

5 5 10 33,33% 14.750.000 14.750.000 29.500.000 44.967.219 44.967.219

5 10 10 50,00% 14.750.000 29.500.000 29.500.000 44.967.219 89.934.438

5 15 5 75,00% 14.750.000 44.250.000 14.750.000 44.967.219 134.901.656

5 20 100,00% 14.750.000 59.000.000 44.967.219 179.868.875

Plusvalía / (Minusvalía)

30.217.219

Plusvalía / (Minusvalía) Acumulada

30.217.219

60.434.438

90.651.656

120.868.875

30.217.219

4,17% 911.352

3,88% 1.455.098

4,10% 1.178.460

3,99% 816.354

4,06% 500.488

4,13% 227.896

Ingresos por Capital Invertido Plusvalías Capital Medio Invertido por Operación Número Objetivo de Inversiones al Año Nº de Activos Objetivo

3.000.000 4,92 20

Número Inversiones al Año Total Inversiones Acumuladas Capital Invertido al Año % s/ Capital Comprometido Capital Invertido Acumulado % s/ Capital Comprometido TIR Media por Operación Plazo Medio para la Desinversión (2 a 5 años) Múltiplo sobre Capital Invertido

45,00% 3 Años 3,05 x

Número Operaciones de Desinversión al Año Total Desinversiones Acumuladas Total Activos en Cartera Vivos Desinversiones Acum./Inversiones Acum. Capital Desinvertido al Año (coste) Capital Desinvertido Acumulado (coste) Capital Invertido Vivo Capital Desinvertido (coste + plusvalía) Capital Desinvertido Acumulado (coste + plusvalía)

Dividendos (procedentes de los activos en cartera) % s/ capital invertido Dividendos declarados

0,00%

Total Ingresos por Capital Invertido Ingresos Financieros Retribución de tesorería Ingresos financieros

Euribor -0,50%

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos

Privado & Confidencial

Cifras en euros

2008 Año 1

2009 Año 2

2010 Año 3

2011 Año 4

2012 Año 5

2013 Año 6

59.087.848

61.479.554

56.004.723

48.970.404

33.650.469

1.200.483

59.087.848

61.479.554

56.004.723

48.970.404

33.650.469

1.200.483

Total Comisión de Gestión Devengo

1.063.581

1.106.632

1.008.085

881.467

605.708

21.609

Total Comisión de Gestión Devengo Acumulado Total Comisión de Gestión Caja

1.063.581 1.063.581

2.170.213 1.106.632

3.178.298 1.008.085

4.059.766 881.467

4.665.474 605.708

4.687.083 21.609

Total Comisión de Gestión Caja Acumulado

1.063.581

2.170.213

3.178.298

4.059.766

4.665.474

4.687.083

7.682.906 7.682.906

7.682.906 15.365.813

7.682.906 23.048.719

7.682.906 30.731.625

Total Comision de Éxito Devengo

13.520.588

Total Comision de Éxito Devengo Acumulado Total Comision de Éxito Caja

4.455.422

4.532.583

13.520.588 4.532.583

Total Comision de Éxito Caja Acumulado

4.455.422

8.988.005

13.520.588

6.008.687 1.562.625 1.562.625

1.562.625 3.125.250

1.562.625 4.687.875

1.562.625 6.250.500

Estructura de Comisiones Comisiones de Suscripción Sobre Capital Comprometido Comisiones de Gestión % sobre Valor Total Contable de Activos Valor Total Contable de Activos Coeficiente de revalorización Valor de Mercado de Activos en Cartera

0,00%

1,80% 1,00 x

Comisiones de Éxito ("Carried Interest") A) Comisión Calculada sobre la Rentabilidad Global del Fondo TIR Objetivo ("Hurdle Rate") 15,00% Múltiplo Objetivo sobre el Capital Invertido 1,52 x Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo Acumulada Plusvalía total para alcanzar la TIR Objetivo 30.731.625 % Comisión Base sobre exceso TIR objetivo 15,00%

B) Comisión Calculada sobre la Rentabilidad de cada Desinversión Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo por Operación de Desinversión Plusvalía para alcanzar la TIR Objetivo Acumulada

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos

Privado & Confidencial

Cifras en euros

2008 Año 1

2009 Año 2

2010 Año 3

2011 Año 4

2012 Año 5

2013 Año 6

Plusvalía Unitaria por Desinversión

6.008.687

Total Comision de Éxito Devengo y Caja

3.278.971

6.557.941

9.836.912

13.115.883

Total Comision de Éxito Devengo Acumulado

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Hipótesis de Gastos

Privado & Confidencial

Cifras en euros

2008 Año 1

2009 Año 2

2010 Año 3

2011 Año 4

2012 Año 5

2013 Año 6

60.000 30,00% 28,00%

60.000 16.800 76.800

61.800 18.000 22.344 102.144

63.654 18.540 23.014 105.208

65.564 19.096 23.705 108.365

67.531 19.669 24.416 111.616

69.556 20.259 25.148 114.964

18.000 28,00%

18.000 5.040 23.040

18.540 5.191 23.731

19.096 5.347 24.443

19.669 5.507 25.176

20.259 5.673 25.932

20.867 5.843 26.710

15.000 3.600 1.200 1.800 3.000 6.000 24.000

15.000 3.600 1.200 1.800 3.000 6.000 24.000 54.600

15.450 3.708 1.236 1.854 3.090 6.180 24.720 56.238

15.914 3.819 1.273 1.910 3.183 6.365 25.462 57.925

16.391 3.934 1.311 1.967 3.278 6.556 26.225 59.663

16.883 4.052 1.351 2.026 3.377 6.753 27.012 61.453

17.389 4.173 1.391 2.087 3.478 6.956 27.823 63.296

442.500

674.508 1.117.008

674.508 674.508

Otros Gastos Personal Director Sueldo Base Variable Seguridad Social Total Director General Administrativo Sueldo Base Seguridad Social Total Administrativo Administrativos Alquiler de Oficina Telefonía Electricidad Limpieza Oficinas Seguros Material de Oficina Representación Total Gastos Administrativos Formalización de Inversiones/Desinversiones % sobre Capital Invertido al Año Gastos Totales de Formalización de Inversiones % sobre Capital Desinvertido al Año Gastos Totales de Formalización de Desinversiones Gastos Totales de Formalización de Operaciones Gastos de Constitución (Capitalizados) Cantidad Total

3,00% 1,50%

25.000

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Privado & Confidencial

Cifras en euros

Gastos de Funcionamiento Gastos Legales Anuales (registro, notario, abogados) Auditoría Anual Remuneración Consejo Secretaría de Consejo Total Gastos de Funcionamiento

10.000 5.000 0 21.600

2008 Año 1

2009 Año 2

2010 Año 3

2011 Año 4

2012 Año 5

2013 Año 6

10.000 5.000 21.600 36.600

10.300 5.150 22.248 37.698

10.609 5.305 22.915 38.829

10.927 5.464 23.603 39.994

11.255 5.628 24.311 41.194

11.593 5.796 25.040 42.429

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Estructura de Financiación Ajena Privado & Confidencial

Cifras en euros

2008 Año 1

2009 Año 2

2010 Año 3

2011 Año 4

2012 Año 5

2013 Año 6

Hipótesis de Apalancamiento Fondos Propios Capital Social Prima de Emisión Reserva Legal Reservas Voluntarias Beneficio No Repartido Total Fondos Propios Financiación de Operaciones Inversiones en Activos Inmobiliarios % de Inmuebles (no terrenos) Inversiones Sujetas a Financiación Ajena Disposiciones de Deuda Bancaria Esquema de Amortizaciones Préstamo Año 1 Préstamo Año 2 Préstamo Año 3 Préstamo Año 4

80%

Deuda Viva Apalancamiento Resultante Carga Financiera Euribor (Curva de Euribor a 1 Año - Caja Madrid) Spread

60.000.000

45.250.000

30.500.000

15.750.000

1.000.000

(912.569) 59.087.431

(912.569) (558.306) 58.529.125

1.904.281 (1.470.875) 1.470.875 47.154.281

3.719.948 34.219.948

3.150.000 18.900.000

200.000 1.200.000

14.750.000 0,00% -

14.750.000 25,00% 3.687.500 2.950.000

14.750.000 50,00% 7.375.000 5.900.000

0,00% -

0,00% (2.950.000) (5.900.000) (5.900.000)

2.950.000

8.850.000

14.750.000

0,00%

4,80%

15,80%

30,12%

43,83%

0,00%

4,67% 1,20%

82.261 4,38% 1,20%

341.964 4,60% 1,20%

670.948 4,49% 1,20%

849.010 4,56% 1,20%

429.815 4,63% 1,20%

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Cuenta de Resultados

Privado & Confidencial

Cifras en euros Total

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Año 1

Año 2

Año 3

Año 4

Año 5

Año 6

Ingresos Plusvalías procedentes de desinversiones Total Ingresos de Explotación

120.868.875

30.217.219

120.868.875

30.217.219

0,00%

% Crecimiento

Gastos Comisión de Suscripción

1.063.581

1.106.632

1.008.085

881.467

605.708

21.609

13.520.588

1.117.008

674.508

Comisión de Gestión

4.687.083

Comisión de Éxito ("Carried Interest")

13.520.588

Gasto de Formalización Inversiones/Desinversiones

4.468.033

442.500

1.117.008

Gastos de Funcionamiento

236.744

36.600

37.698

38.829

39.994

41.194

42.429

Personal

768.129

99.840

125.875

129.651

133.541

137.547

141.674

Administrativos

353.175

54.600

56.238

57.925

59.663

61.453

63.296

1.697.121

1.768.943

2.351.499

2.231.673

1.520.410

14.464.104

7,78%

7,39%

5,03%

47,87%

(1.697.121)

(1.768.943)

27.865.720

27.985.545

28.696.808

15.753.115

92,22%

92,61%

94,97%

52,13%

126.800

1.200

(1.823.921)

(1.895.743)

27.738.920

27.858.745

28.570.008

15.751.915

91,80%

92,19%

94,55%

52,13%

911.352

1.455.098

1.178.460

816.354

500.488

227.896

(82.261)

(341.964)

(670.948)

(849.010)

(429.815)

Minusvalías Total Gastos % sobre Ingresos

BAAII (EBITDA) % sobre Ingresos

Amortatizaciones RESULTADO DE EXPLOTACIÓN % sobre Ingresos

24.033.751 19,88%

96.835.124 80,12%

635.200 96.199.924 79,59%

Resultados Financieros Ingresos Gastos Comisiones

5.089.648 (2.373.998) (177.000)

(35.400)

(70.800)

Total Resultados Financieros

2.538.650

911.352

1.337.438

765.696

74.606

(348.522)

(201.919)

RESULTADO ORDINARIO

98.738.575

(912.569)

(558.306)

28.504.616

27.933.352

28.221.487

15.549.995

94,33%

92,44%

93,40%

51,46%

(912.569)

(558.306)

28.504.616

27.933.352

28.221.487

15.549.995

94,33%

92,44%

93,40%

51,46%

% sobre Ingresos

BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS % sobre Ingresos

81,69%

98.738.575 81,69%

Impuesto de Sociedades

34.558.501

9.461.809

9.776.673

9.877.520

5.442.498

BENEFICIO DESPUES DE IMPUESTOS

64.180.074

(912.569)

(558.306)

19.042.806

18.156.679

18.343.966

10.107.497

63,02%

60,09%

60,71%

33,45%

% sobre Ingresos

53,10%

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Flujos de Tesorería

Privado & Confidencial

Cifras en Euros TOTAL

Beneficio Neto Antes de Dividendos

64.180.074

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Año 1

Año 2

Año 3

Año 4

Año 5

Año 6

Año 7

(912.569)

(558.306)

19.042.806

18.156.679

18.343.966

10.107.497

635.200

126.800

1.200

(80.656)

3.824

76.832

Deudores

(75.946)

(45.312)

23.053

30.175

26.322

22.716

18.991

Acreedores

417

(483)

Amortizaciones Variaciones de la Hacienda Pública Variaciones Fondo de Maniobra

Periodificación de Subvención

Flujo de Caja de Operaciones

64.815.274

(941.954)

(472.981)

19.269.504

18.313.667

18.497.102

10.131.427

18.508

Gastos de Constitución

(625.000)

Inmovilizado material

(15.000)

(14.750.000)

14.750.000

Inversiones en Inmuebles (core)

(59.000.000)

Desinversiones

59.000.000

Flujo de Caja de Inversiones

(640.000)

(15.390.000)

(14.750.000)

14.750.000

Flujo de Caja Antes de Actividades Financieras

64.175.274

(16.331.954)

(15.222.981)

19.269.504

18.313.667

33.247.102

24.881.427

18.508

60.000.000

Capital Social Ampliaciones (Inc.P.E)

60.000.000

(59.000.000)

(14.750.000)

Ampliaciones

Reducciones

Reducciones Aportaciones Adicionales

Financiación a largo Incremento/(Amortización)

2.950.000

5.900.000

(14.750.000)

Anticipos de la Comisión de Éxito

(4.455.422)

(4.532.583)

8.988.005

Liquidación de la Sociedad

Flujo de Caja de Actividades Financieras

1.000.000

60.000.000

2.950.000

(8.850.000)

(13.305.422)

(19.282.583)

(20.511.995)

Flujo de Caja Antes de Pago de Dividendos

65.175.274

43.668.046

(12.272.981)

10.419.504

5.008.245

13.964.519

4.369.432

18.508

65.175.274

15.667.651

16.341.011

18.913.915

13.057.497

1.195.200

64.175.274

(60.000.000)

30.417.651

31.091.011

33.663.915

27.807.497

1.195.200

43.668.046

31.395.065

26.146.918

14.814.152

9.864.757

1.176.692

43.668.046

(12.272.981)

(5.248.147)

(11.332.765)

(4.949.395)

(8.688.065)

(1.176.692)

43.668.046

31.395.065

26.146.918

14.814.152

9.864.757

1.176.692

Dividendos Pagados Flujo de Caja del Accionista TIR del Accionista Tesorería Principio del Periodo Incremento/(Disminución) de Tª Tesorería Final del Periodo

24,09%

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Cash Flow del Accionista

Privado & Confidencial

Cifras en Euros TOTAL

2008 Año 1

2009 Año 2

2010 Año 3

2011 Año 4

2012 Año 5

2013 Año 6

2014 Año 7

Bº Repartible Acumulado

63.980.074

(912.569)

(1.470.875)

15.667.651

32.008.662

50.922.577

63.980.074

CASH-FLOW

64.175.274

(16.331.954)

(12.272.981)

25.169.504

19.758.245

28.714.519

19.119.432

18.508

CASH FLOW ACUMULADO

64.175.274

(16.331.954)

(28.604.935)

(3.435.431)

16.322.814

45.037.333

64.156.765

64.175.274

Ampliaciones

(60.000.000)

Reducciones

59.000.000

14.750.000

Prima de Emisión

Ampliaciones con cargo a Reservas

Aportaciones Adicionales

Dividendos distribuidos+TªRsdual.

65.175.274

15.667.651

16.341.011

18.913.915

13.057.497

1.195.200

CASH-FLOW DEL ACCIONISTA

64.175.274

(60.000.000)

30.417.651

31.091.011

33.663.915

27.807.497

1.195.200

Capital Social

TIR Accionista

24,09%

VAN Accionista

19.072.692

Beneficio repartible anual

63.980.074

(912.569)

(558.306)

17.138.526

16.341.011

18.913.915

13.057.497

Dividendos generados (acum)

63.980.074

15.667.651

32.008.662

50.922.577

63.980.074

Tesorería Acumulada del Accionista

64.175.274

(60.000.000)

(29.582.349)

1.508.662

35.172.577

62.980.074

64.175.274

Tesorería disponible para dividendos

192.240.902

43.668.046

31.395.065

41.814.569

31.155.163

28.778.672

14.234.189

1.195.200

100%

Recuperación de la Inversión Pay Out de Dividendos

4 Años

4 0%

100%

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Balances Previsionales

Privado & Confidencial

Cifras en Euros diciembre-08

diciembre-09

diciembre-10

diciembre-11

diciembre-12

diciembre-13

diciembre-14

15.263.200

29.886.400

29.759.600

29.632.800

14.756.000

4.800

Gastos de Constitución

625.000

Inmovilizado Inmaterial

14.765.000

29.515.000

14.765.000

15.000

(126.800)

(253.600)

(380.400)

(507.200)

(634.000)

(635.200)

Inmovilizado

Inmovilizado Material Amortización Acumulada Activo Circulante

156.602

198.090

98.205

4.523.451

9.029.712

18.991

Hª Pª Deudora por IVA

80.656

76.832

Deudores

75.946

121.258

98.205

68.030

41.707

18.991

Anticipos Comisiones

4.455.422

8.988.005

IFT

43.668.046

31.395.065

26.146.918

14.814.152

9.864.757

1.176.692

59.087.848

61.479.554

56.004.723

48.970.404

33.650.469

1.200.483

4.800

Fondos Propios

59.087.431

58.529.125

47.154.281

34.219.948

18.900.000

1.200.000

4.800

Capital Social

1.000.000

Tesorería TOTAL ACTIVO

60.000.000

45.250.000

30.500.000

15.750.000

1.000.000

Prima de Emisión

Reserva Legal

1.904.281

3.719.948

3.150.000

200.000

Reservas Voluntarias

(912.569)

(1.470.875)

(912.569)

(558.306)

1.470.875

(1.195.200)

Pasivo Circulante

417

429

442

455

469

483

Acreedores Comerciales

417

429

442

455

469

483

Acreedores a largo

2.950.000

8.850.000

14.750.000

Financiación Complementaria

Crédito IVA

Pasivo Bancario

2.950.000

8.850.000

14.750.000

59.087.848

61.479.554

56.004.723

48.970.404

33.650.469

1.200.483

4.800

Beneficio No Repartido

Otros Aacreedores a corto

TOTAL PASIVO Comprobación OK Ratio de Apalancamiento

0,00%

4,80%

15,80%

30,12%

43,83%

0,00%

WACC

13,05%

12,66%

11,75%

10,57%

9,45%

13,05%

ROE

-1,54%

-0,95%

40,38%

53,06%

97,06%

842,29%

0,00%

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones Total Inversión por año

Volver a la Portada

Gastos de Constitución Inmovilizado Inmaterial Inmovilizado Material Años de Análisis

Elemento

Precio Unit.

Uds

Inversión

Año Incorp.

Plazo de Am.

Test

Privado & Confidencial

15.390.000

14.750.000

625.000 0 14.765.000

0 0 14.750.000

0 0 0

Importe de la Inversión por bien y año 2008 2009 1 2

2010 3

2011 4

2012 5

2013 6

2014 7

Inversiones Año 2008 Gastos de Constitución Gastos Legales Patentes y Marcas Otros Inmovilizado Inmaterial Gastos Capitalizados Intercalarios Inmovilizado Material Inmuebles/terrenos HW y SW Específico Mobiliario

25.000 0 600.000

1 1 1

25.000 0 600.000

1 1 1

OK OK OK OK

0 25.000 0 600.000

0 0 0 0

0 0

1 1

0 0

1 1

OK OK

0 0

14.750.000 3.000 12.000

1 1 1 1

14.750.000 3.000 12.000 0

1 1 1 1

OK OK OK OK OK

14.750.000 3.000 12.000 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0

1 1 1

0 0 0

2 2 2

OK OK OK OK

0 0 0 0

0 0

1 1

0 0

2 2

OK OK

0 0

14.750.000 0 0

1 1 1 1

14.750.000 0 0 0

2 2 2 2

OK OK OK OK OK

0 0 0 0 0

14.750.000 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0

1 1 1

0 0 0

3 3 3

OK OK OK OK

0 0 0 0

0 0

1 1

0 0

3 3

OK OK

0 0

14.750.000 0

1 1

14.750.000 0

3 3

OK OK

0 0

14.750.000 0

0 0

Inversiones Año 2009 Gastos de Constitución Gastos Legales Patentes y Marcas Otros Inmovilizado Inmaterial Gastos Capitalizados Intercalarios Inmovilizado Material Inmuebles/terrenos HW y SW Específico Mobiliario

Inversiones Año 2010 Gastos de Constitución Gastos Legales Patentes y Marcas Otros Inmovilizado Inmaterial Gastos Capitalizados Intercalarios Inmovilizado Material Inmuebles/terrenos HW y SW Específico

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones Total Inversión por año

Volver a la Portada

Gastos de Constitución Inmovilizado Inmaterial Inmovilizado Material Años de Análisis

Elemento Mobiliario

Precio Unit.

Uds 0 1 1

Inversión 0 0

Año Incorp. Plazo de Am. 3 3

Test OK OK OK

Privado & Confidencial

15.390.000

14.750.000

625.000 0 14.765.000

0 0 14.750.000

0 0 0

Importe de la Inversión por bien y año 2008 2009 1 2 0 0 0

2010 3

2011 4

2012 5

2013 6

2014 7

0 0 0

Inversiones Año 2011 Gastos de Constitución Gastos Legales Patentes y Marcas Otros Inmovilizado Inmaterial Gastos Capitalizados Intercalarios Inmovilizado Material Inmuebles/terrenos HW y SW Específico Mobiliario

14.750.000

1 1 1

0 0 0

4 4 4

OK OK OK OK

0 0 0 0

1 1

0 0

4 4

OK OK

0 0

1 1 1 1

14.750.000 0 0 0

4 4 4 4

OK OK OK OK OK

0 0 0 0 0

14.750.000 0 0 0 0

0 0 0 0 0

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Inversiones Total Inversión por año

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Gastos de Constitución Inmovilizado Inmaterial Inmovilizado Material Años de Análisis

Elemento

Precio Unit.

Uds

Inversión

Año Incorp.

Plazo de Am.

Test

Privado & Confidencial

15.390.000

14.750.000

625.000 0 14.765.000

0 0 14.750.000

0 0 0

Importe de la Inversión por bien y año 2008 2009 1 2

2010 3

2011 4

2012 5

2013 6

2014 7

Inversiones Año 2012 Gastos de Constitución Gastos Legales Patentes y Marcas Otros Inmovilizado Inmaterial Gastos Capitalizados Intercalarios Inmovilizado Material Inmuebles/terrenos

1 1 1

0 0 0

5 5 5

OK OK OK OK

0 0 0 0

1 1

0 0

5 5

OK OK

0 0

1 1 1 1

0 0 0 0

5 5 5 5

OK OK OK OK OK

0 0 0 0 0

1 1 1

0 0 0

6 6 6

OK OK OK OK

0 0 0 0

1 1

0 0

6 6

OK OK

0 0

1 1 1 1

0 0 0 0

6 6 6 6

OK OK OK OK OK

0 0 0 0 0

IPC anual constante

2,5%

Inversiones Año 2013 Gastos de Constitución Gastos Legales Patentes y Marcas Otros Inmovilizado Inmaterial Gastos Capitalizados Intercalarios Inmovilizado Material Inmuebles/terrenos

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Amortizaciones Total amortización por año

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Privado & Confidencial

126.800

40,00%

30,00% 40,00%

20,00% 30,00% 40,00%

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

126.800

1.200

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

10,00% 20,00% 30,00%

10,00% 20,00%

10,00%

1.200

Coeficientes para amortización acelerada Inversiones Año 2005 Inversiones Año 2006 Inversiones Año 2007 Inversiones Año 2008 Inversiones Año 2009 Inversiones Año 2010

Aplicar Amortización Lineal

Periodos de Amortización

Elemento

Precio Unit.

Uds

Importe de la Dotación por bien y año 2008 2009 Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2

Inversión

2010 3

2011 4

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

2012 5

2013 6

2014 7

2015 8

2016 9

2017 10

25.000 0 600.000

1 1 1

25.000 0 600.000

1 1 1

5 OK 5 OK 5 OK

5.000 0 120.000

0 0 0

0 0

1 1

0 0

1 1

5 OK 5 OK

0 0

14.750.000 3.000 12.000 0

1 1 1 1

14.750.000 3.000 12.000 0

1 1 1 1

0 # 5 OK 10 OK 5 OK OK

0 600 1.200 0

0 0 1.200 0

0 0 0

1 1 1

0 0 0

2 2 2

5 OK 5 OK 5 OK

0 0 0

0 0

1 1

0 0

2 2

5 OK 5 OK

0 0

14.750.000 0 0 0 0

1 1 1 1 0

14.750.000 0 0 0 0

2 2 2 2 0

0 # 0 OK 0 OK 0 OK OK

0 0 0 0 0

0 0 0

1 1 1

0 0 0

3 3 3

5 OK 5 OK 5 OK

0 0 0

0 0

1 1

0 0

3 3

5 OK 5 OK

0 0

14.750.000 0 0

1 1 1

14.750.000 0 0

3 3 3

0 # 0 OK 0 OK

0 0 0

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Amortizaciones Total amortización por año

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Privado & Confidencial

126.800

40,00%

30,00% 40,00%

20,00% 30,00% 40,00%

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

126.800

1.200

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

10,00% 20,00% 30,00%

10,00% 20,00%

10,00%

1.200

Coeficientes para amortización acelerada Inversiones Año 2005 Inversiones Año 2006 Inversiones Año 2007 Inversiones Año 2008 Inversiones Año 2009 Inversiones Año 2010

Aplicar Amortización Lineal

Periodos de Amortización

Elemento

Precio Unit.

0 0

Uds 0 1 0 0

Importe de la Dotación por bien y año 2008 2009 Inversión Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2 0 3 0 OK 0 0 0 0 OK 0 0

2010 3

2011 4 0 0

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

2012 5 0 0

2013 6 0 0

2014 7 0 0

2015 8 0 0

2016 9 0 0

2017 10 0 0

0 0

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Amortizaciones Total amortización por año

Volver a la Portada

Privado & Confidencial

126.800

40,00%

30,00% 40,00%

20,00% 30,00% 40,00%

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

126.800

1.200

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

10,00% 20,00% 30,00%

10,00% 20,00%

10,00%

1.200

Coeficientes para amortización acelerada Inversiones Año 2005 Inversiones Año 2006 Inversiones Año 2007 Inversiones Año 2008 Inversiones Año 2009 Inversiones Año 2010

Aplicar Amortización Lineal

Periodos de Amortización

Elemento

Precio Unit.

Uds

Importe de la Dotación por bien y año 2008 2009 Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2

Inversión

2010 3

2011 4

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

2012 5

2013 6

2014 7

2015 8

2016 9

2017 10

0 0 0

1 1 1

0 0 0

4 4 4

5 OK 5 OK 5 OK

0 0 0

0 0

1 1

0 0

4 4

5 OK 5 OK

0 0

14.750.000 0 0 0

1 1 1 1

14.750.000 0 0 0

4 4 4 4

0 # 0 OK 0 OK 0 OK OK

0 0 0 0 0

0 0 0

1 1 1

0 0 0

5 5 5

5 OK 5 OK 5 OK

0 0 0

0 0

1 1

0 0

5 5

5 OK 5 OK

0 0

0 0 0 0

1 1 1 1

0 0 0 0

5 5 5 5

0 0 0 0

OK OK OK OK OK

0 0 0 0 0

0 0 0

1 1 1

0 0 0

6 6 6

5 OK 5 OK 5 OK

0 0 0

0 0

1 1

0 0

6 6

5 OK 5 OK

0 0

0 0 0

1 1 1

0 0 0

6 6 6

0 OK 0 OK 0 OK

0 0 0

Inversiones Año 2012 Gastos de Constitución Gastos Legales Patentes y Marcas Otros Inmovilizado Inmaterial Gastos Capitalizados Intercalarios Inmovilizado Material Inmuebles/terrenos 0 0 0 0

Inversiones Año 2013 Gastos de Constitución Gastos Legales Patentes y Marcas Otros Inmovilizado Inmaterial Gastos Capitalizados Intercalarios Inmovilizado Material Inmuebles/terrenos 0 0

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Amortizaciones Total amortización por año

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Privado & Confidencial

126.800

40,00%

30,00% 40,00%

20,00% 30,00% 40,00%

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

126.800

1.200

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

10,00% 20,00% 30,00%

10,00% 20,00%

10,00%

1.200

Coeficientes para amortización acelerada Inversiones Año 2005 Inversiones Año 2006 Inversiones Año 2007 Inversiones Año 2008 Inversiones Año 2009 Inversiones Año 2010

Aplicar Amortización Lineal

Periodos de Amortización Elemento 0

6 Precio Unit.

Uds 0 1

Importe de la Dotación por bien y año 2008 2009 Inversión Año Incorp. Plazo de Am. Test 1 2 0 6 0 OK 0 0

2010 3

2011 4 0

10,00% 20,00% 30,00% 40,00%

2012 5 0

2013 6 0

2014 7 0

2015 8 0

2016 9 0

2017 10 0

Proyecto Fondo INMOB. East Europe - Liquidación de IVA Cifras en Euros

IVA soportado

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Año 1

Año 2

Año 3

Año 4

Año 5

Año 6

Año 7

80.656

76.832

184.934

185.120

114.512

114.710

IVA repercutido

4.834.755

Saldo Hª Pª deudora

80.656

76.832

Tesorería generada o aplicada

(80.656)

3.824

76.832

Tesorería acumulada

(80.656)

(76.832)