Bogotá D.C., 16 de Enero de 2014
Doctor JORGE ENRIQUE MACHUCA LOPEZ Alcalde Municipal ALCALDIA DE FUNZA Funza - Cundinamarca
Asunto:
OBSERVACIONES AL DOCUMENTO DE CONDICIONES GENERALES PARA PRESENTACIÓN DE LA PROPUESTA DE SERVICIOS FIDUCIARIOS PARA LA CONSTITUCIÓN DE UN PATRIMONIO AUTÓNOMO DE ADMINISTRACION INMOBILIARIA PARA DESARROLLAR EL PROYECTO DE VIVIENDA DE INTERES PRIORITARIO Y SOCIAL “ALTOS DE GUALI 2” DEL MUNICIPIO DE FUNZA, CUNDINAMARCA
Respetado Doctor Machuca, Agradecemos muy especialmente la invitación para presentar propuesta de servicios fiduciarios para la constitución de un Patrimonio Autónomo de Administración inmobiliaria para desarrollar el proyecto de vivienda de interés prioritario y social “ALTOS DE GUALI 2” del Municipio de Funza, Cundinamarca. Sobre el particular, a continuación nos permitimos realizar las siguientes observaciones: A la carta de invitación a presentar Propuesta:
En el párrafo donde se menciona el tema de la comisión fiduciaria se señala: “El valor a pagar por concepto de la comisión Fiduciaria deberá ser asumido por el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente, (en ningún caso imputable a los rendimientos generados) y podrá ser descontado de los recursos Fideicomitidos hasta la concurrencia de los mismos. En caso de ser insuficientes la comisión deberá ser cancelada directamente por el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente”. Solicitamos amablemente eliminar el texto “en ningún caso imputable a los rendimientos generados”, lo anterior teniendo en cuenta que la comisión se descuenta sin tener en cuenta si corresponde o no a rendimientos o a aportes del Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente
Al documento anexo a la invitación “Condiciones generales para presentación de la Propuesta”:
Pag 5 Párrafo segundo. Introducción. Verificar Ley y fecha Párrafo Final. Introducción. Corregir la fecha de la ley 1537 que es 2012 no 2014 Literal b), numeral 1 de la cláusula 1.2. (Objeto): Favor explicar porque si los inmuebles son de propiedad del Municipio según se aclara en el literal a) anterior, en el literal b) se plantean otras formas mediante las cuales el Municipio adquiera la propiedad de los mismos y los transfiera al Fideicomiso. En todo caso, el Fideicomiso en ningún caso asumirá la calidad de Prometiente Comprador del Lote o Permutante, la transferencia deberá hacerse de manera directa por el Municipio de Funza al Fideicomiso a título de Fiducia Mercantil Numeral 3 de la cláusula 1.2. (Objeto): La Fiduciaria no solicita actualización de avalúos comerciales de los predios. El valor del Lote que se lleva como costo al Proyecto
corresponderá al valor por el cual el Municipio de Funza en su calidad de Fideicomitente Aportante los transfiera al Fideicomiso. Numeral 8 de la cláusula 1.2. (Objeto): Las promesas de compraventa con los compradores de las unidades inmobiliarias resultantes no las suscribe el Fideicomiso si no el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente Numeral 11 de la cláusula 1.2. (Objeto): Las promesas de compraventa con los compradores de las unidades inmobiliarias resultantes no las suscribe el Fideicomiso si no el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente Numeral 12 de la cláusula 1.2. (Objeto): Favor eliminar la referencia a Locales Comerciales porque la finalidad exclusiva del Fideicomiso es el desarrollo de un Proyecto de Vivienda de Interés Social Numeral 13 de la cláusula 1.2. (Objeto): Favor complementar este numeral indicando que las pólizas al Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente se solicitarán en los términos establecidos por el Municipio de Funza Tercera Viñeta del numeral 1.3.1 Obligaciones de la Fiduciaria. Solicitamos amablemente eliminar la instancia de aprobación al cambio de profesionales o técnicos. La Sociedad Fiduciaria de manera autónoma conformará su equipo de trabajo con el número de personas adecuado y requerido para administrar el presente negocio y garantizará la asignación del personal idóneo para el manejo del Fideicomiso. Numeral 10 de la Cláusula 1.3.2. Las promesas de compraventa con los compradores de las unidades inmobiliarias resultantes no las suscribe el Fideicomiso si no el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente Numeral 12 de la Cláusula 1.3.2. la Fiduciaria no puede asegurar una liquidez suficiente y apropiada, puesto que el Flujo de Caja del Proyecto es controlado por el Fideicomitente Comercializador, Constructor y Gerente y el Interventor y no la Fiduciaria, por lo tanto sugerimos que en dicho numeral se eliminen los términos: asegure, suficiente y apropiada, Se sugiere la siguiente redacción: Mantener los recursos transferidos objeto del contrato en cuenta especial: cuenta corriente en una entidad financiera con calificación AAA vigilada por la Superintendencia Financiera y/o en una Cartera Colectiva abierta a la vista con calificación AAA; de manera que asegure una liquidez suficiente y apropiada para atender los pagos de las obligaciones derivadas del contrato de Fiducia Mercantil que surja de este proceso. No obstante queda claro que es obligación del Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente garantizar que el flujo de caja del proyecto sea apropiado, suficiente y garantice las obligaciones y compromisos que demande la construcción y ejecución del proyecto Numeral 12 de la Cláusula 1.3.2. Solicitamos ampliar el plazo para la realización de los pagos a cinco (5) días hábiles Numeral 18 de la clausula 1.3.2.: la deuda deberá ser adquirida directamente por el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente con el Financiador o los Financiadores, no por el Fideicomiso Numeral 24 de la clausula 1.3.2.: Favor aclarar este numeral en la medida que los recursos provenientes de los compradores son destinados al desarrollo del proyecto y la destinación de los mismos la determina el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente y el interventor Numeral 3 Clausula 1.4. Obligaciones del Municipio de Funza. Favor explicar porque si los inmuebles son de propiedad del Municipio, se plantean otras formas mediante las cuales el Municipio adquiera la propiedad de los mismos y los transfiera al Fideicomiso. En todo caso, el Fideicomiso en ningún caso asumirá la calidad de Prometiente Comprador del Lote o Permutante, la transferencia deberá hacerse de manera directa por el Municipio de Funza al Fideicomiso a título de Fiducia Mercantil
Clausula 1.6. presupuesto Oficial Estimado. No se debe mencionar unidades inmobiliarias comerciales ya que la finalidad exclusiva del Fideicomiso es el desarrollo de un Proyecto de Vivienda de Interés Social Cláusula 3.2.1.13 Inversión de los Recursos. En la medida que los recursos los aporta el Fideicomitente Inversionista, Constructor y Gerente la inversión de los recursos se podrá hacer en una Cartera Colectiva abierta a la vista con calificación AAA administrada por la sociedad Fiduciaria, no limitada a lo establecido en el decreto 1525 de 2008 Cláusula 3.2.4: Perfil del Equipo de Trabajo. Solicitamos no condicionar el perfil de equipo de trabajo. Sugerimos que la Sociedad Fiduciaria con total autonomía pueda conformar su equipo de trabajo de la manera como lo considere pertinente para el cumplimiento de sus obligaciones. La sociedad Fiduciaria garantizará la asignación del personal idóneo para el manejo del Fideicomiso y cumplirá con lo que se regule en el reglamento operativo. Quinta Viñeta Clausula 8. Distribución de Riesgos Contractuales Previsibles. Corregir la fecha del Decreto 734 que es 2012 Cláusulas 8.5 y 8.6 .Se solicita eliminar de riesgos previsibles a cargo del contratista las amenazas de Solvencia Emisores y Amenazas de Contraparte teniendo en cuenta que la sociedad Fiduciaria realizará su mejor gestión como profesional en el manejo de los recursos y las inversiones del Fideicomiso, pero la Sociedad Fiduciaria no podría garantizar o asumir este riesgo. Cláusula 8.9 Asignación de Riesgos. Se solicita incluir el de Crédito a cargo 100% del Fideicomitente Numeral 2 de la Cláusula 12 Indemnidad. Se solicita eliminar el numeral 2 ya que no es responsabilidad de la Fiduciaria
Solicitamos remitirnos copia de los siguientes documentos:
Copia del Acta de Nombramiento y Posesión del Sr. Alcalde Copia de la cédula de ciudadanía del Alcalde. Formulario de Actualización de Datos (Municipio de Funza) Formato adjunto Copia del Acuerdo municipal 012 de 2009 Certificados de tradición y libertad de los inmuebles identificados con Folios 50C-1760798 y 50C-1081336 actualizados Copia de las escrituras de los últimos 20 años Formato No 01 Carta de Presentación de la Propuesta
Cordialmente,
CAROLINA LOZANO OSTOS Representante Legal FIDUCIARIA BOGOTA S.A.
Elaboro y Revisó: Fabián Ballén – Gerente de Negocios