Poradnik kredytowy2013

Poradnik

wydanie wydanie specjalne specjalne

2008 Nr 1/2013 (2)

nieruchomosci.com.pl

dom developer

Wydawca: Optymedia sp. z o.o.

Adres redakcji i Działu reklam: 50-011 Wrocław, ul. Kościuszki 29/8 tel. 71 344 44 68 poczta@optymedia.com.pl

Autorzy: HipotekaPlus.pl: Gracjana Chojnacka-Gałuszka, Tomasz Pizur, Krzysztof Szołek, Anna Wlazło – rozdział III, IV, VI, VIII, X, XI, XII Anna Andrusyszyn-Wojtasik – rozdział I i II Natalia Bihun, Open Finance – rozdział VII Analitycy Home Broker – rozdział V, IX Projekt graficzny i typograficzny: Michał Świerzawski Dział handlowy: Marcin Sielowski, Grzegorz Chaba, Beata Szymanowska-Szafran Koncepcja i prowadzenie projektu: Marcin Sielowski Redaktor koordynujący: Katarzyna Stefańska-Jokiel Redakcja techniczna: Bartłomiej Bogacz © Copyright by Optymedia sp. z o.o. Wrocław 2013

fot. Paweł Stafij

SpiS TREŚCI I.

Zanim weźmiemy kredyt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

II.

Szukanie odpowiedniego mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

III. Definicje i podstawowe pojęcia związane z kredytem hipotecznym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 IV. Jak się przygotować do zaciągnięcia kredytu hipotecznego? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 V.

Trafiłeś na czarną listę dłużników?

Możesz wyczyścić swoją historię . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

VI. Skąd czerpać sprawdzone informacje pomocne przy wyborze najlepszej opcji kredytu? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 VII. JAKIE KORZYŚCI WYNIKAJĄ Z POMOCY DORADCY FINANSOWEGO? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 VIII. Wybór banku i oferty kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 IX. Kredyt dla zawodów zaufania publicznego . . . . . . . . . . . . . 29 X.

Proces uruchamiania kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

XI. Trendy w kredytach hipotecznych w 2013 roku . . . . . . . . . . 34 XII. Zalecenia dla kredytobiorców . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 XIII. ZESTAWIENIE FIRM NALEŻĄCYCH DO zfdf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

6

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

AnnaAndrusyszyn-Wojtasik

i. ZANiM WEŹMiEMY KREDYT Kredyt hipoteczny to jedna z najczęstszych form finansowania zakupu nieruchomości. Niewątpliwą zaletą takiego rozwiązania jest jego dostępność, chociaż – jak pokazują doświadczenia z ostatnich lat – nie zawsze jest ona taka sama.

Jeżeli nie dysponujemy wystarczającą gotówką na zakup mieszkania, ale za to mamy dobrą pracę i zarobki pozwalające na regularne odkładanie pieniędzy, to warto rozważyć możliwość sfinansowania zakupu nieruchomości poprzez kredyt hipoteczny. Z kolei jeśli dopiero zaczynamy pracę, nie jesteśmy jej pewni i nie mamy oszczędności, dobrze jest odłożyć tę decyzję na lepszy moment, co nie oznacza, że nie warto już rozpocząć przygotowań pod przyszłe plany.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to zobowiązanie na kilkanaście, kilkadziesiąt lat. Na pewno trudno jest wyobrazić sobie, jak może wyglądać nasze życie za 5, 10, 15 czy 20 lat, ale można spróbować zastanowić się na tym, jakie są nasze oczekiwania i czy damy radę spłacać raty, kiedy będzie się ono zmieniało. Na pewno warto przemyśleć, co będziemy mogli zrobić w sytuacji, kiedy stracimy pracę albo ciężko zachorujemy. Powinniśmy też przeanalizować, czy spłacając raty kredytu, będziemy mogli pozwolić sobie na wyjazd na wakacje, kształcenie się lub uprawianie wymagających pewnych nakładów finansowych sportów. Planowanie przyszłych wydatków to również próba odpowiedzi na pytanie, czy w razie potrzeb będziemy potrafili z czegoś zrezygnować i z czego, żeby zaoszczędzić dodatkowe pieniądze. Jeżeli planujemy powiększenie rodziny, korzystnie będzie rozpoznać, jakie wiążą się z tym koszty. Kiedy zdecydujemy, co jest naszym priorytetem, może okazać się, że korzystniejszy dla nas będzie zakup nieco mniejszego mieszkania, ale za to z niższymi ratami i większym poczuciem bezpieczeństwa.

Aby uczciwie odpowiedzieć sobie na powyższe pytania, dobrze jest uważnie przyjrzeć się domowemu budżetowi. Pomocne może być zapisywanie comiesięcznych dochodów i wydatków, najlepiej w formie tabeli. Oprócz stałych kosztów, jakie ponosimy na opłacenie rachunków za gaz, prąd, wodę itp., trzeba również uwzględnić te z nich, które trudniej uchwycić, czyli np. jedzenie czy paliwo.

Warto zacząć zbierać paragony i rachunki, a jeśli okaże się, że suma wydatków nieco nas zaskoczyła, dobrze jest sprawdzić, czy jesteśmy w stanie je ograniczyć i to nie tylko w teorii, ale także w praktyce. Przed zaciągnięciem kredytu ciekawym doświadczeniem może być próba funkcjonowania tak, jak byśmy ten kredyt już musieli spłacać, tzn. starając się przez pewien czas, np. już w trakcie szukania nowego mieszkania, odkładać taką sumę, jaką musielibyśmy przeznaczyć na ratę kredytu. Zaoszczędzone pieniądze mogą nam się w przyszłości przydać jako rezerwa na tzw. czarną godzinę. Kiedy ta próba się nie powiedzie, powinien to być dla nas sygnał, że coś trzeba zmienić w budżecie albo zrewidować nasze plany.

Planując kredyt, trzeba również liczyć się z tym, że przy zmiennym oprocentowaniu nasze raty kredytu mogą być wyższe lub niższe i należy przygotować

I. Zanim weźmiemy kredyt

się do tego. Warto jest odłożyć pewną sumę pieniędzy, z których korzystalibyśmy w razie potrzeby. Biorąc pod uwagę niestałe oprocentowanie i wahania kursów walut, nie powinniśmy również decydować się na ratę, która pochłania wszystkie nasze pieniądze, ponieważ jeżeli ona jeszcze wzrośnie, możemy znaleźć się w finansowych tarapatach. Dlatego doradcy kredytowi odradzają m.in. zaciąganie kredytu w momencie, kiedy kurs waluty jest najniższy.

REKLAMA

Zakup nowego mieszkania to przeważnie jednoczesne zrezygnowanie z dotychczasowego wynajmu, wyprowadzka z domu rodzinnego albo przeprowadzka z mniejszego do większego lokum. W tym ostatnim przypadku dochodzi dylemat, co zrobić ze starym mieszkaniem: sprzedać czy może wynajmować? Jeżeli rozważamy wynajmowanie starego mieszkania i spłacanie rat kredytu, warto dokładnie przemyśleć plusy i minusy tej sytuacji. Nie może-

7

8

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

my bowiem mieć gwarancji, że najemca będzie skrupulatnie i terminowo płacił oraz że nasze mieszkanie nie będzie stało puste np. przez okres wakacyjny albo dłużej. Wynajem mieszkania to również dodatkowe koszty, ponieważ dla każdego kolejnego najemcy wypada je odświeżyć, a nierzadko wymienić te elementy, które się zużyły. Dlatego decydując się na takie rozwiązanie, dobrze jest mieć odłożone pieniądze na raty kredytu w sytuacji, kiedy mogą przydarzyć się miesiące bez najemcy i przez to nie będziemy mieli dochodu z wynajmu albo pojawią się kłopoty techniczne, które będą wymagały od nas wyłożenia dodatkowej gotówki.

W naszych przygotowaniach do wzięcia kredytu możemy również uwzględnić zamówienie w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) raportu o sobie. Na pewno takie informacje z Biura otrzyma bank, do którego złożymy wniosek kredytowy, ale zanim on to zrobi, możemy sami sprawdzić, jak wygląda nasza sytuacja, czy spłaciliśmy wszystkie dotychczasowe zobowiązania i jakie mamy szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego.

Nie popełniaj tych błędów!

Brak aktualnych dokumentów Przed złożeniem dokumentów do banków należy najpierw sprawdzić, czy mamy aktualne i zgodne ze stanem faktycznym dokumenty. Nierzadko bowiem zdarza się, że po zawarciu związku małżeńskiego żona (czasami mąż) zapomina, że wraz ze zmianą nazwiska powinna również zmienić dowód tożsamości, paszport, prawo jazdy. Czekanie na wydanie nowych dokumentów to niepotrzebna strata czasu, która może dodatkowo wydłużyć czas załatwiania formalności związanych ze złożeniem wniosku. Podobnie dzieje się, kiedy mamy nieaktualny dowód z powodu zmiany miejsca zameldowania.

Brak kompletu dokumentów i zaświadczeń Warto pamiętać o tym, że bank nie rozpocznie procedury rozpatrywania wniosku o przyznanie kredytu, dopóki nie będzie miał kompletu wymaganych dokumentów. Nie wszystkie banki żądają tych samych, dlatego zanim złożymy wniosek, zbierzmy dokładne informacje, jakich będzie potrzebował bank, który sobie wybraliśmy i dopiero z całością składajmy wniosek.

Za dużo wniosków Nie warto składać wniosku o przyznanie kredytu do wszystkich możliwych banków, ponieważ to może znacznie obniżyć naszą zdolność kredytową. Każdy bank składa zapytanie na nasz temat do BIK-u i zbyt duża liczba takich zapytań na pewno zadziała na naszą niekorzyść. Najlepiej wybrać sobie 2–3 banki, które mają dla nas najatrakcyjniejszą ofertę i w pierwszej kolejności tylko do nich złożyć wniosek.

I. Zanim weźmiemy kredyt

Ukrywanie zobowiązań Nie warto zatajać przed bankiem informacji co do aktualnych zobowiązań, bo bank i tak się o nich dowie. Są one gromadzone w Biurze Informacji Kredytowej, do którego mają dostęp wszystkie banki.

Ukrywanie wydatków Zatajanie przed bankiem informacji o naszych rzeczywistych wydatkach albo liczbie osób na utrzymaniu to tak naprawdę oszukiwanie samego siebie.

Nawet jeżeli uda nam się ukryć pewne informacje przed bankiem, to w przyszłości mogą one stać się źródłem naszych kłopotów, a nawet doprowadzić do utraty nieruchomości.

Fot. Paweł Stafij

9

10

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

AnnaAndrusyszyn-Wojtasik

ii. SZUKANiE ODPOWiEDNiEGO MiESZKANiA Planując zakup mieszkania na rynku pierwotnym, należy pamiętać o tym, że stopień zaawansowania prac budowlanych może wpływać na decyzję banku o przyznanie nam kredytu. Nieco inne mogą być warunki, jeżeli mieszkanie jest już ukończone i pozostaje tylko podpisanie umowy kupna oraz wpis do księgi wieczystej, natomiast inne w przypadku, gdy zaciągamy kredyt na mieszkanie, które dopiero jest w planach albo w początkowej fazie inwestycji.

W pierwszym przypadku sytuacja jest stosunkowo najprostsza – kredyt w pełnej wysokości zostanie wypłacony bezpośrednio na konto dewelopera po podpisaniu umowy kupna mieszkania, w której standardowo znajdzie się zapis o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. dodatkowo bank najczęściej zobowiązuje kredytobiorcę do wykupienia obowiązkowego ubezpieczenia do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Jeżeli więc wpis przeciągnie się w czasie, będziemy ponosić dodatkowe koszty ubezpieczenia.

Z kolei w drugim przypadku sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, bo kredyt udzielany jest na lokal, który fizycznie jeszcze nie istnieje i nie jest prawnie wyodrębniony. Najczęściej wtedy będziemy musieli zapłacić za ubezpieczenie kredytu przez cały okres budowy lokalu, czyli od wypłaty przez bank pierwszej transzy kredytu aż do wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt do księgi wieczystej (co nastąpi dopiero po zawarciu notarialnej umowy sprzedaży). To oczywiście podwyższy całościowe koszty kredytu. Należy jednak zaznaczyć, że w przypadku inwestycji finansowanej przez bank w trakcie jej trwania kredyt wypłacany jest najczęściej w transzach uzależnionych od terminów płatności przez klienta na rzecz dewelopera. Oznacza to, że w początkowym okresie, po wpłacie pierwszej raty ceny za mieszkanie, koszt kredytowania (w tym odsetki) liczony będzie od wartości wypłaconej transzy, a nie od całości wartości kredytu.

Szukając mieszkania, powinniśmy również mieć na uwadze to, że banki mniej przychylnym okiem patrzą na inwestycję, której budowa dopiero się rozpoczęła lub deweloper ma tylko pozwolenie na budowę. Wiele zależy tutaj od aktualnej sytuacji na rynku kredytów. W ostatnich latach były okresy, kiedy zdecydowanie łatwiej można było dostać kredyt na tzw. dziury w ziemi, ale były też takie, gdy banki nie chciały finansować słabo zaawansowanych inwestycji. dobrze jest pamiętać o tym, że bank, wyceniając zdolność kredytową kupującego, w pewnym sensie ocenia również możliwość przeprowadzenia inwestycji przez dewelopera, który ma to mieszkanie wybudować. Taka ostrożność leży także w interesie samego banku, ponieważ je-

II. Szukanie odpowiedniego mieszkania

REKLAMA

żeli inwestycja nie zostanie ukończona, to chociaż niedoszły kupujący i tak będzie musiał uregulować swoje zobowiązania, to bank będzie pozbawiony najważniejszego zabezpieczenia, czyli hipoteki na mieszkanie. Nie ma tutaj jednolitych standardów tej oceny, ale warto wiedzieć, że nie każdy bank udzieli kredytu na inwestycję każdego dewelopera. Mając to na uwadze, warto zatem zwrócić uwagę, jaką opinię ma wybrany przez nas deweloper i czy w terminie kończył swoje poprzednie inwestycje. Można też spróbować dowiedzieć się bezpośrednio w banku (jeżeli uda się zdobyć taką informację), czy nie ma problemów z kredytami na nieruchomości od wybranego dewelopera.

Jestem doradcą finansowym mającym kilkuletnie doświadczenie na rynku kredytów mieszkaniowych. Zdobywałam je najpierw w banku, a następnie w pośrednictwie finansowym. Specjalizuję się w zakresie doradztwa kredytowego oraz inwestycyjnego, udzielam pomocy przy wyborze najkorzystniejszej oferty kredytu na realizację celów związanych z zakupem nieruchomości. Cenię sobie profesjonalne doradztwo finansowe, dzięki czemu udało mi się zrealizować wiele pomyślnie zakończonych transakcji na rynku hipotecznym.

Natalia Bihun Mobilny Doradca Finansowy Open Finance Biurowiec GLOBIS ul. Powstańców Śląskich 7A, p. X 53-332 Wrocław natalia.bihun@opendirect.pl, tel. kom. 667 986 787

11

12

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

HipotekaP us.p : GraijanaC ojnaika-Gałuszka, TomaszPizur,KrzysztofSzołek,AnnaW azło

iii. DEFiNiCJE i PODSTAWOWE POJĘCiA ZWiĄZANE Z KREDYTEM HiPOTECZNYM Wiedza o kredytach hipotecznych, a w szczególności praktyczne informacje pomocne w tym, by podjąć najbardziej optymalną i – co nie mniej ważne – świadomą decyzję kredytową, nie jest aż tak złożona, jak mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać. Jest jednak kilka specjalistycznych pojęć, których znaczenie należy poznać i zapamiętać. Mogą być bowiem mylące, bo w języku potocznym wydają się oznaczać to samo (np. marża i prowizja). Poniżej wyjaśnienia kluczowych pojęć w ujęciu alfabetycznym: Deweloper – inwestor (przedsiębiorca lub przedsiębiorstwo) zajmujący się realizacją inwestycji budynkowych z przeznaczeniem ich na sprzedaż lub wynajem.

Dom jednorodzinny – budynek mieszkalny (wolno stojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej) stanowiący konstrukcyjnie jedną całość, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, z wydzielonymi nie więcej niż dwoma lokalami mieszkalnymi i ewentualnie z lokalem użytkowym (zajmującym nie więcej niż 30% powierzchni całkowitej).

Działka budowlana – nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, która spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych (wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej) wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego (w szczególności z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu); może zostać na niej ustanowiona hipoteka.

EURIBOR (European Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania większości kredytów w euro; stopa referencyjna ustalana codziennie dla krótkoterminowych pożyczek międzybankowych dla euro.

W uproszczeniu: to procent, na jaki 57 najważniejszych banków europejskich jest gotowych pożyczać sobie nawzajem euro.

Hipoteka – ograniczone prawo do nieruchomości udzielone przez jej właściciela innej osobie lub instytucji. ustanowienie hipoteki na rzecz banku poprzez wpisanie jej do księgi wieczystej jest zabezpieczeniem w razie niespłacenia kredytu hipotecznego – w takiej sytuacji bank ma prawo odzyskać pożyczone środki poprzez zajęcie nieruchomości przez komornika i sprzedanie jej na licytacji.

Hipoteka kaucyjna – zabezpieczenie do określonej kwoty, która może być wyższa niż kwota kredytu.

Hipoteka zwykła – zabezpieczenie w wysokości kwoty kredytu.

Karencja – oznacza okres między uzyskaniem kredytu (albo nowych warunków spłaty kredytu) a najbliższym terminem wpłacenia raty.

III. Definicje i podstawowe pojęcia związane z kredytem hipotecznym

Kredyt walutowy denominowany – udzielony na określoną kwotę w walucie.

Wysokość wypłaty w złotych jest zależna od kursu z dnia wypłaty, a nie od kursu z dnia podpisania umowy (np. przy spadku kursu między tymi terminami wypłata w złotych będzie niższa niż zapisana w umowie).

Kredyt walutowy indeksowany – udzielony na określoną kwotę w złotych. Wypłata w PLN następuje według podpisanej umowy (może zmienić się zadłużenie liczone w walucie, ale nie wypłata w złotych).

LIBOR (London Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania; najczęściej dotyczy kredytów we frankach szwajcarskich (CHF) i dolarach amerykańskich (USD), rzadziej w euro (EUR). Jest to stopa referencyjna dla krótkoterminowych pożyczek międzybankowych dla USD, CHF oraz innych walut, ustalana i publikowana przez British Bankers’ Association (BBA).

Lokal mieszkalny – zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego; może mieć „pomieszczenia przynależne” (np. wolno stojący garaż, ale w praktyce rzadko to występuje, bowiem zazwyczaj korzystniej jest taki garaż wydzielić).

LTV (loan to value – z ang. pożyczka do wartości) – wskaźnik proporcji kwoty kredytu do wartości nieruchomości (biorąc 80 tys. zł kredytu na nieruchomość za 100 tys. zł, LTV wynosi 80/100, czyli 0,8).

Marża banku – część składowa oprocentowania kredytu (oprócz WIBOR-u, EURIBOR-u lub LIBOR-u), ustalona w umowie kredytowej i praktycznie niezmienna przez cały okres kredytowania. W uproszczeniu: to główny zarobek banku na udzielonym kredycie.

Nieruchomość – część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunty) lub budynek trwale z gruntem związany albo część takiego budynku, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Okres kredytowania – okres liczony od dnia wypłaty pierwszej raty kredytu (lub pierwszej jego transzy) do określonego w umowie dnia spłaty całkowitej kredytu wraz z odsetkami.

Oprocentowanie kredytu – marża banku + stopa bazowa (w praktyce jedna ze stóp referencyjnych: WIBOR dla PLN, LIBOR dla CHF i USD, EURIBOR dla EUR).

To cena, za jaką bank pożycza pieniądze kredytobiorcy. Jest zmienne, ponieważ składa się ze stałej marży i zmiennej stopy referencyjnej.

Promesa kredytowa – „przyrzeczenie” banku odnośnie do udzielenia kredytu wnioskodawcy po spełnieniu określonych warunków. Promesa nie jest umową i nie musi być wiążąca dla banku, a jej warunki mogą być odmienne w każdym z banków.

Prowizja – jednorazowa opłata naliczana jako odsetek od kwoty udzielonego kredytu, ponoszona przez kredytobiorcę przed uzyskaniem kredytu. Nie może być obecnie doliczana do raty kredytu.

Rata kapitałowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części pożyczonej kwoty kredytu.

13

14

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

Rata kredytu – rata kapitałowa + rata odsetkowa; część należności płacona w regularnych odstępach czasu (najczęściej comiesięcznie) do banku tytułem spłaty kredytu.

Rata odsetkowa – część raty kredytu, która dotyczy spłaty części oprocentowania kredytu.

Raty malejące – maleją wraz ze spłatą kolejnych rat. Oblicza się je, dzieląc kwotę kredytu na równe części (raty kapitałowe są równe) i dodając malejące raty odsetkowe (na początku są wyższe, bo naliczane od większej kwoty i dłuższego okresu pozostającego do zamknięcia kredytu). Raty malejące wymagają wyższej zdolności kredytowej, ale przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania ich suma jest mniejsza od sumy rat równych.

Raty równe – w założeniu takie same przez cały okres kredytowania, lecz w praktyce równe tylko umownie, bo zmieniają się wraz ze zmianą oprocentowania wynikającą z chwiejności stóp bazowych (najczęściej co 3 lub 6 miesięcy). Oblicza się je, dodając kwotę kredytu i naliczone odsetki, a następnie dzieląc otrzymaną sumę przez liczbę miesięcy okresu kredytowania (algorytm ich naliczania nie jest jednak tak prosty jak w tym opisie). Przy takiej samej kwocie i okresie kredytowania suma rat równych jest zawsze wyższa niż suma rat malejących.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – ograniczone prawo rzeczowe zawierające uprawnienia do korzystania z lokalu oraz do rozporządzania swoim prawem (w warunkach zgodności z pierwotnym przeznaczeniem). Jest m.in. prawem zbywalnym i podlega egzekucji, czyli można takie prawo sprzedać czy też obciążyć hipoteką. Może być podstawą do zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Spread walutowy – to różnica pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży waluty. Koszt spreadu walutowego jest skutkiem tego, że kredyt udzielany w walucie obcej wypłacany przez bank i spłacany przez kredytobiorcę jest w złotówkach. Bank wypłaca kredyt po kursie kupna waluty (niższym), natomiast spłacany jest on po kursie sprzedaży (wyższym). Spread bankowy wynosi 5–14% w zależności od banku, jednak obecnie istnieje możliwość spłacania kredytu bezpośrednio w tej walucie, w jakiej został zaciągnięty.

Stopa bazowa – część składowa oprocentowania (oprócz marży banku). Najczęściej to jedna ze stóp referencyjnych: WIBOR dla PLN, LIBOR dla CHF i USD, EURIBOR dla EUR. Ubezpieczenie na życie – w niektórych bankach jest dodatkowo obowiązkowym zabezpieczeniem kredytu. W szczególności wymagane, kiedy kredytobiorca przekroczy określony wiek lub jest głównym, jedynym żywicielem rodziny. Stanowi także zabezpieczenie ewentualnych spadkobierców, ponieważ w przypadku śmierci kredytobiorcy kredyt zostanie spłacony odszkodowaniem z jego tytułu.

Ubezpieczenie nieruchomości – od zdarzeń losowych zmniejszających wartość zabezpieczenia; obowiązkowe przez cały okres kredytowania.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zabezpieczenie banku w przypadku, kiedy kredyt przekracza określony odsetek wartości nieruchomości sta-

III. Definicje i podstawowe pojęcia związane z kredytem hipotecznym

nowiącej jego zabezpieczenie. Opłacane do czasu uzyskania odpowiedniego wkładu własnego dzięki spłacaniu rat kapitałowych. Nie jest wymagane przez wszystkie banki.

Ubezpieczenie pomostowe – ubezpieczenie kredytu do czasu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – część składowa (oprócz marży banku) oprocentowania kredytów złotówkowych; stopa referencyjna ustalana codziennie w ramach tzw. fixingu na polskim rynku międzybankowym dla pożyczek w polskich złotych (PLN). W uproszczeniu: to procent, za jaki banki są gotowe pożyczać sobie nawzajem PLN. Zdolność kredytowa – zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminie określonym w umowie kredytowej.

15

16

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

HipotekaP us.p :GraijanaC ojnaika-Gałuszka, TomaszPizur,KrzysztofSzołek,AnnaW azło

iV. JAK SiĘ PRZYGOTOWAĆ DO ZACiĄGNiĘCiA KREDYTU HiPOTECZNEGO? Aby uzyskać kredyt hipoteczny, trzeba udzielić odpowiedzi na wiele pytań ze strony banku. Powinniśmy się do nich wcześniej przygotować. Jeżeli chce się uzyskać dokładną ofertę, dane muszą odzwierciedlać stan faktyczny. Poniżej podajemy standardowe pytania, z którymi styka się osoba zainteresowana kredytem hipotecznym: • Jaka jest łączna liczba kredytobiorców?

• Jaka jest łączna liczba osób niepełnoletnich na utrzymaniu?

• Jaki jest wiek wszystkich kredytobiorców?

• Jaki jest łączny dochód wszystkich kredytobiorców? (najlepiej znać wartości netto i brutto, a w przypadku działalności gospodarczej – wyniki za cały poprzedni rok oraz wszystkie miesiące obecnego) • Jeżeli kredytobiorcy spłacają inne kredyty – jaka jest łączna wysokość miesięcznych rat?

• Jeżeli kredytobiorcy mają kredyty odnawialne na kontach osobistych lub karty kredytowe – jaka jest łączna wysokość limitów? Ile obecnie wykorzystano?

• Czy kredytobiorcy mieli wcześniej opóźnienia ze spłatami innych zobowiązań kredytowych? Jeżeli tak, to jak duże (w dniach) były to opóźnienia i jak często (w miesiącach) się zdarzały?

W trakcie rozmów z doradcą z pewnością pojawią się dodatkowe pytania, które będą uzależnione od indywidualnych uwarunkowań.

Przygotowanie do wzięcia kredytu wiąże się, oprócz analizy własnych możliwości finansowych (obecnych i przyszłych), z uzyskaniem wiarygodności finansowej w oczach banku. Jest ona oceniana wg dwóch podstawowych kryteriów: zdolności kredytowej oraz historii kredytowej ujawnionej w BIK.

Zdolność kredytowa To uznana przez bank zdolność do spłaty kredytu, oczywiście wraz z odsetkami i innymi kosztami kredytowymi, np. prowizją, ubezpieczeniami. Najczęściej wyraża się ją w wysokości raty, jaką będziemy mogli spłacać każdego miesiąca. Zapisy rekomendacji S z początku 2012 roku przewidują, że banki przy liczeniu zdolności kredytowej muszą zakładać maksymalny okres spłaty 25 lat.

Nawet jeżeli udzielają nam kredytu na 40 lat, to zdolność liczą na 25. Obecnie, chcąc pożyczyć 200 tys. zł, musimy mieć zdolność do spłaty ok. 1300 zł miesięcznie. Gdyby brać pod uwagę 40 lat, to wystarczyłaby zdolność na poziomie ok. 1100 zł.

IV. Jak się przygotować do zaciągnięcia kredytu hipotecznego?

Jak zatem zadbać o odpowiednią zdolność kredytową? Wpływają na nią dwa rodzaje czynników. Pierwsze to te, na które nie mamy wpływu, np. Rekomendacja S. Na drugie możemy próbować oddziaływać, a do najważniejszych należą: • suma udokumentowanych dochodów kredytobiorcy lub kredytobiorców, • wysokość miesięcznych rat z tytułu innych kredytów i pożyczek, • limity kredytowe w rachunkach osobistych, • limity na kartach kredytowych, • inne stałe opłaty, w tym ubezpieczenia.

Najprościej byłoby więcej zarabiać. Warto zauważyć, że chodzi o udokumentowane, stałe dochody. Mogą to być także dochody z umowy o dzieło, jeżeli trwa ona już dostatecznie długo (banki biorą pod uwagę najczęściej rok przed ubieganiem się o kredyt) i jest zawarta na długi okres. Zawsze można porozmawiać z pracodawcą o podwyżce.

Znacznie łatwiej jest spłacić inne zobowiązania. Jeżeli obniżymy limity kredytowe na rachunkach bankowych lub na kartach kredytowych o 4000 zł, to zdolność wzrośnie nam o ok. 100 zł. Podobnie jest w przypadku wcześniejszej spłaty innych pożyczek i kredytów.

Banki często przeprowadzają szczegółowy wywiad na temat naszej sytuacji rodzinnej i finansowej. Mogą wówczas łatwo zweryfikować, czy nie zaniżamy wydatków, np. na łącze internetowe, telefony komórkowe, telewizję satelitarną.

Należy rozważyć, z czego możemy faktycznie zrezygnować, przynajmniej na jakiś czas. Możesz ograniczyć liczbę samochodów w rodzinie? To doskonała okazja, żeby zaoszczędzić na kosztach eksploatacji i ubezpieczenia.

Wcześniejsza spłata przynajmniej części zadłużenia lub sprzedaż samochodu są całkiem realne, bo przygotowanie do zaciągnięcia kredytu hipotecznego może potrwać kilka miesięcy. Pomyśl o tym już wtedy, gdy dopiero szukasz odpowiedniego mieszkania czy działki budowlanej i zacznij realizować autorski plan poprawy zdolności kredytowej.

17

18

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

Zespkłana izHomeBroker

V. TRAFiŁEŚ NA CZARNĄ LiSTĘ DŁUŻNiKÓW? MOŻESZ WYCZYŚCiĆ SWOJĄ HiSTORiĘ Problemy z terminową spłatą kredytów czy zapłatą faktur mogą uniemożliwić zaciągnięcie nowych zobowiązań, bowiem możemy trafić do różnych rejestrów niesolidnych dłużników. Jeśli w przeszłości mieliśmy kłopoty finansowe bądź sytuacja życiowa doprowadziła do tego, że nie regulowaliśmy płatności w terminie, a dziś wszystkie długi są już spłacone, możemy zadbać o wykreślenie z „czarnej” listy. Na taką listę można też dostać się w wyniku pomyłki. dobra historia kredytowa to skarb. Jeśli jej nie mamy w ogóle, banki będą nas traktować ostrożnie, bo nie wiedzą, jak spłacamy zobowiązania. Jeśli natomiast nasza historia jest zła, to znaczy spłacaliśmy już pożyczkę i mieliśmy z tym problem, większość banków odmówi kredytu w zasadzie od razu. Tylko w dwóch bankach mamy nadal szansę na kredyt, ale na znacznie gorszych warunkach niż osoby na bieżąco regulujące swoje zobowiązania. Nieterminowi kredytobiorcy, jeśli w ogóle dostaną kredyt, to będzie on oprocentowany wyżej niż w standardowej ofercie. Marża może być podniesiona na przykład o 1,5 pkt proc. W przypadku kredytu mieszkaniowego taka podwyżka przekłada się na ratę wyższą o kilkaset złotych!

Zatem zła historia kredytowa może nas kosztować kilka tysięcy złotych rocznie, o ile nie zadbamy o to, żeby informacje na nasz temat w bankowych bazach danych pokazywały tylko pozytywną stronę. Jak to zrobić w przypadku, gdy w dotychczasowej spłacie kredytu czy pożyczki zdarzyły nam się opóźnienia?

Część danych w BIK, część – w BIG W Polsce funkcjonują trzy rodzaje baz danych, do których sięgają banki podczas analizy kredytowej. Biuro Informacji Kredytowej zbiera wyłącznie dane dotyczące udzielonych kredytów i pożyczek, a także zapytań, które banki wysyłają w celu sprawdzenia przyszłych i obecnych kredytobiorców. Bazy biur informacji gospodarczych przechowują dane innego charakteru. Ponieważ mają zapewnić dostęp do listy niesolidnych dłużników wszystkim podmiotom gospodarczym, zawierają informacje o przeterminowanych zobowiązaniach o charakterze nie tylko kredytowym – także o niezapłaconych rachunkach za prąd, telefon czy też innych nieopłaconych fakturach, pod warunkiem że należność przekracza 200 zł w przypadku dłużników będących konsumentami i jest przeterminowana przynajmniej o 60 dni (500 zł dla dłużników będących przedsiębiorcami). O planach wpisania nas do baz informacji gospodarczych wierzyciel powinien nas poinformować z 14-dniowym wyprzedzeniem.

Warto pamiętać o jeszcze jednym rejestrze, w którym mogą się znaleźć nasze dane – to System Bankowy rejestr prowadzony przez Związek Banków Pol-

V. Trafiłeś na czarną listę dłużników? Możesz wyczyścić swoją historię

Biuro Informacji Kredytowej • baza danych o rachunkach kredytowych (aktualizowana raz na miesiąc) • baza danych o zapytaniach kredytowych (aktualizowana codziennie)

Związek Banków Polskich • system BANKOWY REJESTR (rejestr niesolidnych klientów – aktualizowany codziennie)

Biura Informacji Gospodarczej • najważniejsze: www.big.pl, www.infokonsument.pl, www.krd.pl; zbierają informacje o przeterminowanych zobowiązaniach – nie tylko kredytowych, ale także z tytułu niezapłaconych rachunków za telefon, prąd i inne usługi

skich. Tam zamieszczane są informacje o niesolidnych klientach banków. Do tej bazy trafiają dane tych, którzy zalegają ze spłatami kredytów ponad 3 miesiące. Tylko ta ostatnia baza danych na koniec 2011 roku miała ponad 2,1 mln wpisów.

Warto sprawdzić, zanim wystąpimy o kredyt Pamiętajmy, że dane zawarte w powyższych rejestrach nie są zastrzeżone.

Do informacji zawartych w bazach informacji gospodarczej dostęp ma każdy, natomiast do baz Biura Informacji Kredytowej i Systemu Bankowy Rejestr wszystkie działające na terenie Polski banki oraz spółki z nimi powiązane (np. firmy leasingowe).

Przejrzeć dane na nasz temat możemy też sami. Firmy prowadzące poszczególne rejestry mają obowiązek udostępnić nam na nasz wniosek pełną informację o tych danych, które nas dotyczą. Dlaczego jest to ważne? Ponieważ może się zdarzyć, że informacje zostały zamieszczone w rejestrach wskutek pomyłki. Jak to sprawdzić? Wystarczy wystąpić o raport na swój temat do poszczególnych instytucji zarządzających bazami. Uzyskanie dostępu zazwyczaj będzie darmowe, natomiast w przypadku raportów uzyskiwanych z ZBP konieczne może być pokrycie kosztów wysyłki papierowej wersji zestawienia.

Niewielką opłatą są także obłożone raporty BIK i ZBP wydawane na żądanie kredytobiorcy częściej niż raz na pół roku.

19

20

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

W przypadku największych biur informacji gospodarczych (BIG InfoMonitor SA, Rejestr Dłużników ERIF BIG S.A. i KRD SA) możliwe jest także uzyskanie pełnej informacji przez Internet. Również tą drogą raport BIK mogą zamówić posiadacze kont w PKO BP, Inteligo i Meritum Bank. Taka usługa jest jednak droższa niż uzyskanie informacji bezpośrednio w instytucji prowadzącej bazę (kosztuje od 27 do 55 zł).

fot. Paweł Stafij

V. Trafiłeś na czarną listę dłużników? Możesz wyczyścić swoją historię

Poprawianie wizerunku jest możliwe Po co sprawdzać, co figuruje na nasz temat w rejestrach bankowych? Przede wszystkim po to, aby wiedzieć, jak wypadniemy przed bankiem podczas analizy kredytowej, zwłaszcza że bank, który raz odmówi kredytu na podstawie danych zebranych z baz gospodarczych, prawdopodobnie odmówi nam również przyznania kredytu w przyszłości.

Co możemy znaleźć w bazach danych? Sporo ciekawostek. Częstym przykładem może być zaległe kilka złotych ostatniej raty kredytu, które bank zapomniał ściągnąć. Możemy też natknąć się na kilka albo kilkanaście spóźnionych o miesiąc rat kredytu spłaconego kilka lat temu. W końcu znajdziemy również wpisy, których się nie spodziewaliśmy, ponieważ są efektem pomyłki – zarówno systemu, jak i człowieka. Co zrobić w takiej sytuacji?

Po pierwsze trzeba wyjaśnić, skąd dany zapis znalazł się w bazie danych. Jeśli faktycznie wynika z naszego niedbalstwa, jak najszybciej spłaćmy zobowiązanie. Następnie powinniśmy poprosić bank o wycofanie wpisów na nasz temat z bankowych baz danych. W przypadku gdy dotyczą one kredytu, który już został spłacony, a opóźnienia nie przekraczały 3 miesięcy, wystarczającym działaniem z naszej strony powinno być wycofanie z banku zgody na przetwarzanie naszych danych osobowych po wygaśnięciu zobowiązania. Z pismem o takiej treści udajemy się do oddziału banku, w którym spłacaliśmy kredyt.

Bank powinien wystąpić o usunięcie informacji o tych zaległościach ze stosownej bazy. Jeśli to faktycznie zrobi, po aktualizacji bazy BIK-u (następuje ona przynajmniej raz w miesiącu) problematyczny kredyt powinien nie pojawiać się więcej w rejestrach.

W gorszej sytuacji są osoby, których dane zostały wpisane do Systemu Bankowy Rejestr prowadzonego przez Związek Banków Polskich. Tutaj – podobnie jak w przypadku BIK-u – dane są wyłącznie przetwarzane przez ZBP, a o ich wykreślenie może wnioskować wyłącznie instytucja, która nas do rejestru wpisała, np. bank. Wtedy możemy go prosić o usunięcie danych z systemu. To, czy prośba zostanie przyjęta czy nie, zależy od indywidualnego przypadku i decyzji banku. Jeśli natomiast wpis jest wynikiem błędu, wówczas bank ma obowiązek wykreślenia go jak najszybciej.

Lepiej nie trafić do rejestrów długów W najgorszej sytuacji są osoby, które trafiły do rejestrów długów prowadzonych przez wywiadownie gospodarcze. Znaleźć się w bazach informacji gospodarczej nie jest trudno – jeżeli jest się konsumentem, wystarczy zalegać z zapłatą na kwotę ponad 200 zł. Procedura usuwania wpisu z rejestrów długów jest podobna jak w powyższym przypadku: gdy zobowiązanie jest uzasadnione, wówczas po spłaceniu zaległości występujemy do podmiotu, który nas do rejestru wpisał, o usunięcie danych. Te powinny zniknąć z bazy w ciągu 14 dni.

Analogicznie jest w przypadku informacji, które trafiły tam w wyniku błędu.

Gorzej, jeśli podmiot, który nas wpisał do rejestru, nie będzie chciał usunąć danych. Wówczas jedynym rozwiązaniem jest wystąpienie na drogę sądową.

21

22

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

HipotekaP us.p :GraijanaC ojnaika-Gałuszka, TomaszPizur,KrzysztofSzołek,AnnaW azło

Vi. SKĄD CZERPAĆ SPRAWDZONE iNFORMACJE POMOCNE PRZY WYBORZE NAJLEPSZEJ OPCJi KREDYTU? do tej pory opublikowano wiele obszernych omówień związanych z kryteriami oceny kredytów hipotecznych. Takie poradniki mogą okazać się przydatne.

Artykuły o nowościach w produktach bankowych często pojawiają się w literaturze branżowej związanej z finansami i bankowością. Informacje o ważniejszych zmianach na rynku znajdziemy także w prasie codziennej. Warto jednak pamiętać, że chociaż część wiedzy jest uniwersalna, niektóre informacje mogą okazać się nieaktualne z powodu szybko zmieniających się warunków na rynku kredytów hipotecznych.

Ma to szczególne znaczenie w związku z licznymi zmianami warunków kredytowania w roku 2013. Średni poziom marż dla poszczególnych walut, o których mogliśmy przeczytać w poradnikach i artykułach z poprzednich lat, jest na chwilę obecną najczęściej nieosiągalny. Zmieniło się również podejście banków działających na polskim rynku do liczenia zdolności kredytowej. Banki zaostrzają swoje procedury – z jednej strony ze względu na obostrzenia proceduralne nakładane przez KNf, ale z drugiej strony ze względu na własną politykę kredytową, a w szczególności na politykę banków-matek.

Aby orientować się w bieżących wydarzeniach związanych z rynkiem kredytowym, można również odwiedzać serwisy tematyczne, strony banków oraz fora internetowe, na których poznamy opinie osób, które już uzyskały kredyt.

Niestety nie wszystkie informacje publikowane w Internecie należy traktować jako pewniki. hasła marketingowe mogą czasem mijać się z prawdą, a wypowiedzi na forum nie zawsze są obiektywne.

Przed podjęciem decyzji o kredycie warto oczywiście porozmawiać z rodziną, przyjaciółmi, wysłuchać doświadczeń innych osób, ale trzeba mieć przy tym na uwadze fakt, że sytuacja poszczególnych osób może być zupełnie inna i nawet najlepsze rozwiązanie w danej chwili nie będzie zawsze takie samo.

Istnieje także grupa ludzi korzystająca z pomocy specjalisty w tej dziedzinie, czyli doradcy kredytowego. udają się w tym celu do ich biura i powierzają swoje finanse w ręce profesjonalisty. Można także skorzystać z porady doradcy na telefon lub przez Internet.

VII.Jakiekorzyeiiwynikajizpomoiydoradiyfinansowego?

Nata iaBi un,OpenFinanie

Vii. JAKiE KORZYŚCi WYNiKAJĄ Z POMOCY DORADCY FiNANSOWEGO? usługa doradztwa finansowego od kilku lat rozwija się w Polsce bardzo dynamicznie. Obecnie zauważyć można coraz większą liczbę oddziałów pod szyldem „Niezależny doradca finansowy” lub „Biuro doradztwa finansowego”. Zaczynamy się więc zastanawiać, jak i w którym momencie możemy skorzystać z pomocy doradcy finansowego. doradztwo finansowe koncentruje się zarówno na produktach kredytowych, jak i inwestycyjnych, czyli metodach inwestowania naszych oszczędności oraz budowania kapitału. Jest bezpłatne, bo finansowane przez banki, zatem klienci mający swojego doradcę nie ponoszą żadnych kosztów.

Wielu klientów, przychodząc na pierwsze spotkanie, zadaje pytanie: „Ile wyniesie rata mojego kredytu?” lub „Ile ja na tym zarobię?”. Należy jednak podkreślić, że praca doradcy finansowego to nie tylko wskazanie jednego konkretnego banku i wysokości raty wraz z odsetkami, ale również obecność specjalisty przy podjęciu decyzji często na całe życie.

Jakie zatem osiągniemy korzyści, korzystając z usługi doradcy finansowego?

1. Pomoc w zaplanowaniu i uporządkowaniu finansów osobistych oraz tych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

2. Nasza sytuacja zostanie dobrze przeanalizowana pod kątem zdolności kredytowej oraz możliwości kredytowania przy ubieganiu się o zakup własnego mieszkania w kredycie hipotecznym, przy przeniesieniu naszego obecnego kredytu do innego banku na nowych warunkach, przy poszukiwaniu finansowania na rozpoczęcie lub rozwój działalności gospodarczej, a także wielu innych spraw, dla których niezbędne jest uzyskanie kredytu bankowego.

3. W jednym miejscu doradca przedstawi nam oferty wielu banków, porówna je pod względem wysokości raty kredytu, kosztów okołokredytowych, a przede wszystkim pod kątem atrakcyjności aktualnej oferty bankowej, np. tej promocyjnej oraz – zestawiając z innymi bankami – wskaże, w którym banku nasz kredyt będzie najtańszy (pod względem kosztowo-cenowym) i co za tym idzie – najkorzystniejszy. Pomoże także ustalić, jak zaplanować wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, aby zmniejszyć jego koszt odsetkowy.

4. doradca przeprowadzi nas przez cały proces kredytowy. Na pierwszym spotkaniu wyjaśni, co to jest kredyt hipoteczny, co trzeba wiedzieć, biorąc go, z jakimi kosztami się liczyć, przedstawi sytuację na rynku polskim, walut obcych i wyjaśni kluczowe pojęcia związane z ryzykiem kredytowym.

Wybierze także kilka banków, do których składany będzie komplet dokumentów, pomoże przy wypełnianiu wniosków o kredyt oraz skompletuje niezbędne zaświadczenia. Będzie obecny przy całym procesie, włącznie

23

24

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

z negocjacją warunków cenowych dla klienta, a także w niektórych przypadkach będzie towarzyszył klientowi przy podpisaniu umowy z wybranym wcześniej bankiem.

5. Klienci, którzy mieli już okazję poszukiwać idealnego dla siebie banku w celu sfinansowania zakupu nieruchomości, dobrze wiedzą, jak ważny jest sprawny i szybki proces uzyskania kredytu. Ogromnym atutem doradców finansowych jest przeprowadzenie go w jak najkrótszym terminie.

Możliwość złożenia u jednego doradcy kompletu dokumentów do kilku banków równocześnie, a następnie czuwanie tego doradcy nad procesem znacząco skraca czas potrzebny na uzyskanie kredytu w wybranym banku.

6. Wielu doradców finansowych, aby uatrakcyjnić swoje usługi, pomaga klientom przy wyborze własnego i wymarzonego mieszkania, analizując z nim sytuację dewelopera, lokalizację, ceny mieszkań, podpowiada, na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy z deweloperem. Poleca też specjalistów, którzy obejrzą z klientem mieszkanie pod kątem bezpieczeństwa i solidności dewelopera oraz skonsultuje umowę o kredyt bankowy z radcą prawnym.

7. Mocnym argumentem jest także ścisła współpraca pośredników finansowych skupiających doradców z bankami udzielającymi kredytów. W wielu sytuacjach pośrednik finansowy jest w stanie zaproponować atrakcyjniejszą marżę czy brak prowizji za udzielenie kredytu tylko dlatego, że skorzystał w danym momencie z usługi doradcy pracującego u pośrednika finansowego związanego z danym bankiem.

W ramach współpracy z klientem doradca negocjuje dla niego stawki u rzeczoznawców majątkowych, notariuszy, opłaty w biurach obrotu nieruchomościami współpracujących z nim od dłuższego czasu, co powoduje obniżenie kosztów dodatkowych dla klienta.

Można zatem powiedzieć, że w dzisiejszych czasach doradca finansowy jest swego rodzaju opiekunem rodziny, która wymaga od niego usług na wysokim poziomie oraz profesjonalizmu i wiedzy na temat sytuacji, jaka w danym momencie panuje na rynku. Jeśli uznamy, że wybrany doradca nie spełnia naszych oczekiwań, w każdym momencie możemy zrezygnować z jego usług i poszukać innego – takiego, który będzie odpowiadał naszym potrzebom.

Podsumowując, doradca finansowy: • przeanalizuje potrzeby, • wybierze najlepszą metodę finansowania zakupu nieruchomości, • wyjaśni pojęcia związane z procesem uzyskania kredytu hipotecznego, • pomoże przy kompletowaniu niezbędnych dokumentów, • wynegocjuje atrakcyjne warunki cenowe w bankach oraz innych usług niezbędnych przy uzyskiwaniu kredytu, • porówna oferty banków i wybierze jeden, najlepiej dopasowany do potrzeb, • podpowie, jak szybciej spłacić kredyt oraz jak zabezpieczyć się przed niefot. Paweł Stafij spodziewanymi sytuacjami życiowymi.

VIII.Wybkrbankuiofertykredytu

HipotekaP us.p :GraijanaC ojnaika-Gałuszka, TomaszPizur,KrzysztofSzołek,AnnaW azło

Viii. WYBÓR BANKU i OFERTY KREDYTU Proces uzyskiwania kredytu można podzielić na kilka etapów i warto do każdego z nich osobno się przygotować. Przystępując do wyszukiwania najkorzystniejszej dla siebie oferty, zwracamy uwagę najczęściej na dwie sprawy: jaki będzie koszt kredytu i w jakim banku go zaciągnąć.

Wybór banku ma dla wielu osób duże znaczenie, ponieważ – zdając sobie sprawę ze skomplikowania procedury uzyskania kredytu – decydują się oni korzystać z „przetartej ścieżki”. Zatem często wybór pada na bank, w którym kredytobiorca ma rachunek osobisty. Korzyści upatruje w tym, że mając już doradcę w tym banku, będzie mógł korzystać z uproszczonej procedury. Taka sytuacja należy jednak do wyjątków, a już absolutnie nie można liczyć na ulgowe traktowanie w zakresie spełnienia kryteriów takich jak zdolność kredytowa czy historia kredytowa. Wynika to stąd, że to nie ów osobisty doradca klienta rozpatruje wniosek, ale analityk, z którym klient nie ma żadnego kontaktu.

Czym zatem kierować się, wybierając bank będący naszym kredytodawcą?

To zależy od tego, na czym nam zależy… Przesłanki można podzielić na dwie grupy. do pierwszej zaliczymy powody niefinansowe, np. szybkie rozpatrzenie wniosku kredytowego i szybka decyzja, uproszczona procedura kredytowa, bliskość oddziału banku, zaufanie do banku czy pozytywna ocena jakości obsługi wynikająca z dotychczasowych doświadczeń. do drugiej zaliczymy przesłanki finansowe, np. najniższe ogólne koszty kredytu, najniższe raty itp.

Pierwszą grupę trudno oceniać, bo powody te mają w znacznej mierze charakter subiektywny. Niezależnie od tego, co bank deklaruje marketingowo, ze względów czysto formalnych i organizacyjnych wniosek praktycznie w każdym banku jest rozpatrywany przynajmniej przez 7–14 dni roboczych. Jednak kierując się kalkulacją kosztową, należy zwrócić uwagę na trzy zasadnicze obszary: a) miesięczne koszty obsługi kredytu, b) koszty uzyskania kredytu, c) pozostałe koszty obsługi kredytu.

Miesięczne koszty obsługi kredytu Na wstępie powinniśmy się zastanowić, jaka wysokość miesięcznej raty jest akceptowalna dla naszego budżetu rodzinnego. Bank na specjalistycznych kalkulatorach obliczy maksymalną kwotę kredytu ze względu na nasze dochody, obciążenia kredytowe oraz deklarowane koszty utrzymania gospodarstwa domowego, ale to kredytobiorca musi ocenić, czy te założenia są realne i czy rzeczywiście będzie w stanie spłacać ratę o określonej przez bank wysokości, powiększoną o opłaty dodatkowe.

25

26

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

Oprócz samej raty nowego kredytu trzeba bowiem liczyć się także z dodatkowymi kosztami jego obsługi, z których najważniejsze to różnego rodzaju ubezpieczenia: • ubezpieczenie na życie, • ubezpieczenie nieruchomości, • ubezpieczenie pomostowe (czyli do czasu uzyskania wpisu hipoteki do księgi wieczystej), • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (naliczane co 3 lub 5 lat), • inne ubezpieczenia bankowe odnawialne co miesiąc, kwartał lub co rok.

Obecnie – zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim – większość banków nie doliczy kosztów uzyskania kredytu do kwoty kredytu, a – co za tym idzie – nie rozłoży tych płatności na raty. Należy zatem liczyć się z pokryciem z własnej kieszeni ubezpieczeń, prowizji bankowej oraz kosztów związanych z nabyciem nieruchomości (opłat notarialnych czy podatku od czynności cywilnoprawnych).

Warto więc pytać doradcę nie tylko o całkowitą miesięczną ratę (uwzględniającą spłatę kapitału i odsetek), ale także o wysokość wszystkich innych opłat.

fot. Paweł Stafij

VIII. Wybór banku i oferty kredytu

W tym miejscu ważne jest też rozważenie kwestii, czy raty mają być równe czy malejące. Początkowo rata malejąca jest znacząco wyższa od równej. W sytuacji, gdy rata malejąca drastycznie obciąża budżet domowy, można zwrócić się do banku o zmianę na raty równe. W odwrotną stronę, z raty równej na malejącą, bank poprosi zapewne o dostarczenie dokumentów dotyczących obecnej sytuacji finansowej. Spowodowane jest to zmianą warunków kredytowania i zwiększonymi obciążeniami finansowymi przy racie malejącej.

Do wyliczenia rat równych wykorzystywany jest skomplikowany algorytm.

W rezultacie otrzymuje się każdą ratę o takiej samej wysokości. Zmianie ulega tylko udział kapitału i odsetek w każdej z nich. Im dłużej płacone są raty, tym większy jest w nich udział kapitału, a mniejszy odsetek. Kapitał w pierwszych latach stanowi niewielką część raty, a więcej spłaca się w tym okresie odsetek. Kiedy raty równe dotyczą kredytu udzielonego w walucie obcej, każda rata miesięczna w przeliczeniu na złotówki jest inna, ale mechanizm wzrostu kapitału i zmniejszania się odsetek jest taki sam jak w ratach równych liczonych od kredytu udzielonego w złotówkach. Różnica wynika ze zmian w kursie walut. Łączna kwota odsetek, którą zapłacimy bankowi, jest wyższa w przypadku raty równej. Warto też po raz kolejny podkreślić, że raty będą równe tylko teoretycznie przez cały okres kredytowania, bowiem w okresach stabilności oprocentowania.

Raty malejące oblicza się w ten sposób, że kapitał dzieli się przez okres spłaty kredytu wyrażony w miesiącach. Do każdej wyliczonej raty kapitałowej dolicza się odsetki. Suma tych dwóch wartości daje ratę malejącą. Zatem część kapitałowa jest tu stała przez cały okres kredytowania, a część odsetkowa maleje.

Przy wyborze tego rodzaju raty należy mieć wysoką zdolność kredytową, ponieważ banki do obliczania maksymalnej kwoty kredytu przyjmują pierwszą, najwyższą ratę kredytu.

Co wybrać? Rata równa polecana jest osobom, które lubią stałe miesięczne wydatki. Poza tym nie ogranicza ona zdolności kredytowej w takim stopniu jak rata malejąca. Niemałe znaczenie przy kalkulowaniu budżetu domowego ma również to, że obciążenie miesięczne w początkowym okresie jest mniejsze. Niestety przy wyborze raty równej łączne odsetki od kredytu są wyższe niż przy wyborze raty malejącej. Z drugiej strony, wybierając kredyt w systemie rat równych w banku, który nie ogranicza nadpłat i wcześniejszej spłaty, sami możemy regulować kwotę odsetek zapłaconych bankowi, wpłacając wyższe kwoty. Nadpłata wliczana jest w poczet kapitału i zmniejsza kwotę odsetek naliczonych przez bank. Rata malejąca może być dobrym rozwiązaniem dla osób z większą zdolnością kredytową, które nie chcą same regulować swojego kredytu i spłacać rat zgodnie z harmonogramem.

Koszty uzyskania kredytu hipotecznego Istnieją koszty związane z uzyskaniem kredytu, które trzeba ponieść jednorazowo jeszcze przed, w momencie albo niedługo po jego otrzymaniu. Główne z nich to:

27

28

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

• prowizja bankowa, • koszt wyceny nieruchomości (dla nieruchomości rynku wtórnego i po części nowo budowanych), • jednorazowe ubezpieczenia bankowe, np. od utraty pracy.

O kosztach tych kredytobiorca musi zostać poinformowany. Zgodnie z ustawą o kredycie konsumenckim bank musi przede wszystkim dokładnie zbadać zdolność kredytową kredytobiorcy, ale także poinformować go o wszystkich kosztach kredytu. Najpóźniej przy podpisaniu umowy powinniśmy otrzymać z banku formularz informacyjny dotyczący warunków udzielania kredytu, w którym podana jest wartość rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO) i całkowitej kwoty do zapłaty na podstawie reprezentatywnego przykładu odnoszącego się do hipotetycznego kredytu na warunkach, na których zakłada się udzielenie dwóch trzecich kredytów danego rodzaju. Dodatkowo powinniśmy także otrzymać wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy – obecnie każdy kredytobiorca ma prawo w ciągu 14 dni od podpisania umowy bez podawania przyczyny od niej odstąpić.

Pozostałe koszty obsługi kredytu Należy pamiętać, że podpisując umowę o kredyt hipoteczny, zaciąga się zobowiązania na długi okres. Warto się więc dowiedzieć, jak będzie wyglądać dalsza nasza współpraca z bankiem. Należy poprosić doradcę o udostępnienie taryfy opłat i prowizji banku. W szczególności trzeba dowiedzieć się: • Czy bank pobiera prowizję za nadpłaty lub wcześniejszą spłatę kredytu?

• Czy bank ma oddziały, w których będzie można dokonywać wpłat gotówkowych?

• Gdzie znajduje się najbliższy taki oddział?

• Czy bank pobiera prowizję za przewalutowanie kredytu?

• Czy ewentualna zmiana harmonogramu jest bezpłatna?

• Z jakimi opłatami wiąże się nieterminowe spłacanie rat?

• Czy wakacje kredytowe, karencja w spłacie kredytu wiążą się z dodatkowymi kosztami?

Warto w tym miejscu wspomnieć o wakacjach kredytowych lub karencji w spłacie kredytu. Pierwszy termin oznacza zawieszenie całej raty, drugi – tylko raty kapitałowej. Banki dopuszczają zazwyczaj wstrzymanie się z płatnością tylko jednej raty w roku, ale karencja może być udzielana na kilka miesięcy, a czasem nawet na cały rok. Przeważnie operacje te są bezpłatne, gdy uprzedzimy bank o zamiarze skorzystania z tych opcji (składając odpowiedni wniosek w oddziale banku). Należy jednak upewnić się, czy tak jest faktycznie, w momencie podpisywania umowy kredytowej, w której powinny też być określone warunki skorzystania z tych udogodnień.

IX.Kredytd azawodkwzaufaniapub iiznego

KatarzynaSiwek,ana itykHomeBroker

iX. KREDYT DLA ZAWODÓW ZAUFANiA PUBLiCZNEGO Osoby wykonujące tzw. zawody zaufania publicznego mogą liczyć na specjalne warunki, ubiegając się o kredyt hipoteczny. Polegają one bądź to na uproszczonej procedurze w banku, bądź na korzystniejszych warunkach cenowych. do takich profesji można zaliczyć m.in.: lekarza, adwokata, sędziego, radcę prawnego, doradcę podatkowego, rzeczoznawcę majątkowego, doradcę inwestycyjnego, architekta czy biegłego rewidenta, ale również nauczyciela.

W poszczególnych bankach listy zawodów zaufania publicznego mogą się różnić. Tylko część zalicza do tej grupy na przykład farmaceutów, rehabilitantów, naukowców, osoby piastujące ważne stanowiska w urzędach państwowych czy placówkach dydaktycznych. Ale są też banki, które nie traktują osób wykonujących takie zawody inaczej niż pozostałych klientów.

Warto zwrócić uwagę również na to, że część banków ogranicza się do tego, że dana osoba musi wykonywać zawód z listy, inne wymagają prowadzenia własnej praktyki, czyli posiadania kancelarii (adwokackiej, radcowskiej), biura doradztwa podatkowego czy gabinetu lekarskiego. W innych wystarczy dany zawód wykonywać – na przykład być lekarzem i pracować w szpitalu.

Preferencje, na jakie mogą liczyć osoby mające specjalne licencje zawodowe, sprowadzają się do uproszczonej procedury ubiegania się o kredyt oraz korzystniejszych warunków cenowych. Pierwsza z powyższych zasad stosowana jest zdecydowanie częściej niż druga.

Co prawda tańszy kredyt wydaje się czymś bardziej atrakcyjnym niż mniejsza biurokracja, ale nie można zapominać, że osoby, które wykonują zawody zaufania publicznego, w wielu wypadkach mają obowiązek prowadzenia własnej działalności gospodarczej, a od takich kredytobiorców wymaga się standardowo większej liczby dokumentów niż od osób pracujących na etacie. W ich przypadku analiza kredytowa może też trwać znacznie dłużej. uproszczenie procedur może polegać na przykład na skróceniu okresu, z którego brane są dochody do obliczenia zdolności kredytowej. W niektórych bankach wybrane grupy zawodowe mogą liczyć na kredyt na oświadczenie, co oznacza, że nie muszą przedstawiać dokumentów potwierdzających wysokość osiąganych dochodów (PIT, wyciągi z konta). Takie oferty mogą mieć jednak pewne ograniczenia (np. wyższy wkład własny i ograniczenie kwoty kredytu do 400 tys. zł).

29

30

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

HipotekaP us.p :GraijanaC ojnaika-Gałuszka, TomaszPizur,KrzysztofSzołek,AnnaW azło

X. PROCES URUCHAMiANiA KREDYTU Składamy wniosek w wybranym banku Jeśli mamy już wybraną nieruchomość oraz bank, w którym chcemy uzyskać kredyt hipoteczny, nadszedł czas na złożenie wniosku. Od doradcy powinno się otrzymać dokładną listę dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia wniosku przez bank. rodzaj dokumentów możemy podzielić na trzy grupy: • dokumenty podstawowe (np. dowody osobiste, wyciągi z kont itd.), • dokumenty związane z rodzajem osiąganego dochodu (zaświadczenia o dochodach, deklaracje podatkowe itp.), • dokumenty związane z nieruchomością (np. odpis z księgi wieczystej, umowa przedwstępna itp.).

Kompletowanie dokumentów to czasochłonne zajęcie. Warto zatem zapytać, w jakich przypadkach można liczyć na pomoc swojego doradcy (ma to

X. Proces uruchamiania kredytu

miejsce na przykład w sytuacji, kiedy dokonujemy zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, a deweloper jest znany bankowi, w którym ubiegamy się o kredyt).

Wraz z kompletem dokumentów powinniśmy udać się albo do niezależnego doradcy, albo bezpośrednio do banku. Na miejscu, wraz z doradcą, wypełnia się wniosek kredytowy i inne dokumenty bankowe. Na tym spotkaniu są obecni wszyscy kredytobiorcy, ponieważ podpisy na wniosku muszą zostać złożone w obecności osoby reprezentującej bank.

Zakładając, że przyniesiemy komplet dokumentów niezbędnych dla banku, w pierwszej kolejności zwykle sprawdzana jest nasza historia kredytowa. Po otrzymaniu punktowej oceny historii kredytobiorcy z BIK-u zlecana jest wycena (lub inspekcja przedstawiciela banku) nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Zwykle trwa to kilka dni.

Teczka z kompletem dokumentów dotyczących kredytobiorcy przekazywana jest do weryfikacji przez zespół analityków banku (zwykle pracujących w centrali danego banku). Ocena dokumentów odbywa się w ustalonej kolejności. Analitycy sprawdzają poprawność dokumentów pod względem procedur danego banku, jakości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu oraz obliczają naszą zdolność kredytową na podstawie przedstawionych dokumentów.

Ten etap jest najdłuższy i może trwać od kilku do nawet kilkunastu dni. Trzeba także pamiętać, że im lepsza oferta banku, tym więcej wniosków do weryfikacji i w związku z tym dłuższy okres oczekiwania na decyzję.

Negocjujemy Jeżeli zamierzasz negocjować z bankiem warunki kredytu, to należy skupić się na dwóch wielkościach: na marży i na prowizji, chociaż lepiej byłoby to ująć w ten sposób: na marży lub prowizji. Rzadko się bowiem zdarza, by można było negocjować wielkość obydwu tych wskaźników. Dlatego też warto zadać sobie pytanie: który z nich jest dla mnie ważniejszy? Odpowiedź zależy głównie od tego, jak szybko zamierzamy spłacić kredyt. Jeżeli spodziewamy się w stosunkowo niedługim czasie, czyli w perspektywie kilkunastu miesięcy, nagłego przypływu gotówki (finalizuje się sprawa spadkowa, zamierzamy sprzedać inną nieruchomość, ale czekamy na lepszą koniunkturę itp.), to lepiej starać się obniżyć prowizję. Jeżeli jednak nic nie wskazuje na taką możliwość, a kredyt zamierzamy spłacać przez co najmniej kilkanaście lat, to zadbajmy o niższą marżę.

Podstawowymi atutami w negocjacjach z bankiem są jednak w każdym z tych przypadków takie argumenty, jak: wysokie dochody (znacznie przewyższające wymogi minimalnej zdolności kredytowej) i wysoki wkład własny (jeżeli wynosi powyżej 20%, to można już negocjować). Dodatkowymi plusami może być gotowość założenia rachunku w banku-kredytodawcy, wykupienia pakietów inwestycyjnych czy założenia w nim lokat.

31

32

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

Otrzymujemy decyzję kredytową i podpisujemy umowę Gdyby podczas weryfikacji dokumentów związanych z naszym kredytem analityk potrzebował dodatkowych wyjaśnień, by rozwiać swoje wątpliwości, może zażądać kolejnych dokumentów. Niekiedy ze względu na przedłużający się proces analizy niektóre z nich stracą swoją aktualność, trzeba zatem przedstawić nowe. Te wszystkie warunki musimy spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej.

Decyzja kredytowa to dokument, w którym bank szczegółowo określa zasady, na jakich udzieli kredytu oraz podaje warunki, jakie będziemy musieli spełnić przed podpisaniem umowy, a następnie przed uruchomieniem środków. Należy poprosić doradcę o dokładne informacje dotyczące naszej decyzji kredytowej. W szczególności trzeba zwrócić uwagę: • Czy kwota przyznanego kredytu na decyzji zgadza się z kwotą, o którą wnioskowaliśmy?

• Czy oprocentowanie i wszystkie inne koszty zgadzają się z przedstawioną wcześniej ofertą?

• Jakie są dokładnie składowe oprocentowania (np. WIBOR 3M czy WIBOR 6M)?

• Na jaki okres został nam przyznany kredyt?

• Jakie warunki trzeba spełnić przed podpisaniem umowy kredytowej?

• Jakie warunki należy spełnić przed uruchomieniem kredytu?

• Jak długo jest ważna decyzja kredytowa?

Oprocentowanie jest najważniejszym czynnikiem branym pod uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego.

Składa się ono z dwóch elementów: 1. Marża banku – zysk banku. Powinna być stała przez cały okres kredytowania. Banki dla kredytów w PLN proponują obecnie marże na poziomie od 0,7 do nawet 5,5%.

2. Zmienna stawka bazowa – inaczej mówiąc, stopy procentowe obowiązujące na międzybankowym rynku pieniężnym. Nie są to więc stopy ustalone przez Radę Polityki Pieniężnej, tylko rynkowe stopy procentowe (najczęściej ściśle powiązane z decyzjami banków centralnych). Dla kredytów w PLN jest to WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), dla EUR to EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Stawki te zmieniają się codziennie. Nie każda taka zmiana powoduje zmianę oprocentowania kredytu. Banki mogą aktualizować oprocentowanie po znaczącej zmianie stawki bazowej lub po określonym czasie (np. co 3 lub 6 miesięcy).

Banki przeważnie opierają się na stawkach 3M (trzymiesięczne) oraz 6M (sześciomiesięczne). Warto pamiętać, że są one różne, co będzie miało wpływ na oprocentowanie, które podawane jest w skali roku. Stawki 3-miesięczne będą szybciej reagować na zmiany na rynku międzybankowym. Ma to swoje plusy i minusy. Jeśli na przykład WIBOR będzie sukcesywnie rósł, a oprocentowanie

X. Proces uruchamiania kredytu

naszego kredytu składać się będzie ze stawki 6-miesięcznej, to zmiany odczujemy po upływie dłuższego czasu. Przy stawce 3-miesięcznej zmiany w oprocentowaniu wystąpią szybciej.

Po zweryfikowaniu przez analityków dokumentów dostarczonych jako warunki do umowy kredytowej bank ma kilka dni roboczych na przygotowanie dla nas tejże umowy.

Kiedy zaakceptujemy propozycję banku, możemy przystąpić do jej podpisania. Niekiedy składa się ona z dwóch części: ogólnej (wspólnej dla wszystkich kredytobiorców) i szczególnej (zawierającej indywidualnie wynegocjowane warunki). Zwykle jednak całość stanowi jeden zwarty akt z opisem wszystkich obowiązków i praw kredytowych.

Zanim złożymy podpis na swojej umowie, warto dobrze zapoznać się z jej treścią. Można poprosić swojego doradcę o wzór umowy odpowiednio wcześ­ nie (najlepiej w momencie otrzymania decyzji) i następnie sprawdzić dokładnie jej zapisy, a w szczególności: • Jakie warunki trzeba spełnić i jakie opłaty uregulować, aby uruchomić kredyt?

• Na jakiej podstawie jest ustalane oprocentowanie kredytu (np. w przypadku kredytów złotowych – czy WIBOR jest sześciomiesięczny [6M] czy trzymiesięczny [3M])? Jakiej wysokości jest marża banku i czy jest stała?

• Czy konieczne jest spełnienie jakichś warunków, aby bank nie zwiększył nam marży kredytu, jeśli jest ona promocyjna (np. utrzymanie określonych wpływów na rachunek bankowy powiązany z kredytem)?

• Czy w umowie są wpisane opłaty i prowizje związane z obsługą kredytu, np. wcześniejsza spłata lub przewalutowanie? Jeżeli tak, to w jaki sposób będą one naliczane?

• Ile czasu mamy na uruchomienie kredytu?

• Jaki jest termin uruchomienia ostatniej transzy kredytu w wypadku budowy domu?

Uruchomienie kredytu Po podpisaniu umowy o kredyt musimy jeszcze spełnić pewne warunki, aby bank uruchomił środki kredytu. Przy transakcji na rynku wtórnym – na przykład podpisać akt notarialny. Niezależnie już od przeznaczenia kredytu hipotecznego (na zakup nieruchomości, budowę domu czy spłatę innych zobowiązań) zawsze musimy przed uruchomieniem złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis hipoteki. Na podstawie tego dokumentu i dyspozycji uruchomienia bank wypłaci kredyt (w większości przypadków bezpośrednio na konto zbywców).

Wypłata kredytu trwa od jednego dnia do kilku dni roboczych, w zależności od procedur banku.

33

34

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

HipotekaP us.p :GraijanaC ojnaika-Gałuszka, TomaszPizur,KrzysztofSzołek,AnnaW azło

Xi. TRENDY W KREDYTACH HiPOTECZNYCH W 2013 ROKU Zakończenie programu „Rodzina na swoim” – co dalej?

Z dniem 31 grudnia 2012 roku zakończony został program dopłat do kredytów „rodzina na swoim”. Ten program wsparcia rodzin w nabywaniu własnego mieszkania cieszył się dość dużą popularnością, zwłaszcza w ostatnich miesiącach jego funkcjonowania. Pojawiają się w związku z tym pytania: Co dalej? Czy można liczyć na jakiś program dopłat rządowych? Otóż znane są już pewne plany zmian w tym zakresie, ale ich wdrożenia nie można się jednak spodziewać zbyt szybko. dotychczasowy system dopłat ma zostać zastąpiony programem „Mieszkanie dla młodych”. Na razie nie sposób pisać o konkretnych warunkach, ponieważ program jest na etapie „uzgodnień społecznych i międzyresortowych” i może ulegać dalszym modyfikacjom. Główne założenia obejmują dopłaty tylko do mieszkań na rynku pierwotnym o powierzchni do 75 m2. Zaletą ma być brak limitów dotyczących maksymalnej kwoty za m2 mieszkania. dopłata ma dotyczyć jedynie zakupu pierwszego mieszkania. Ma być to dopłata jednorazowa, wypłacana w momencie zaciągania kredytu jako substytut wkładu własnego. Zgodnie z obecnym projektem ma ona wynosić od 10 do 20% kosztu odtworzenia mieszkania o powierzchni do 50 m2. Wysokość dopłaty dla singli i rodzin bezdzietnych wynosić będzie 10%, dla rodzin z dziećmi 15%, a kolejne 5% zostanie wypłacone, jeśli w ciągu 5 lat w rodzinie pojawi się trzecie lub kolejne dziecko. Czas wdrożenia tego projektu nie jest jeszcze znany. Początkowo jego uruchomienie zapowiadano na połowę roku 2013, jednak znając czas potrzebny na precyzyjne ustalenia i proces legislacyjny w naszym kraju, można spodziewać się, że nie nastąpi to wcześniej niż na początku roku 2014. Prawdopodobnie czeka nas zatem mniej więcej roczny okres bez kredytów na preferencyjnych warunkach.

Wielu zastanawiało się, jak wpłynie to na rynek nieruchomości i rynek kredytowy. Oczywiście w pewnej mierze kupujący chcieli sfinalizować swoje transakcje do końca roku 2012, realizując ostatnie kredyty w programie „rodzina na swoim”. Odbiło się to w pewnym stopniu na rynku nieruchomości i rynku kredytowym w styczniu 2013 roku, jednak już miesiąc luty pokazał, że kupujący nie zamierzają się wstrzymywać ze swoimi decyzjami do ogłoszenia i wdrożenia nowego programu. Nie nastąpił też jednoznaczny ruch w kwestii cen nieruchomości. Niższe oprocentowanie kredytów związane z obniżaniem stóp procentowych daje większe możliwości kredytobiorcom, którzy chcą realizować swoje plany mieszkaniowe.

XI. Trendy w kredytach hipotecznych w 2013 roku

Ograniczenie kredytów w walutach obcych, czyli słów kilka o Rekomendacji S II Przez ponad 10 lat kredyty walutowe wygrywały ze złotówkowymi niższą ratą przy tej samej kwocie kredytu. Potrzebna była także niższa zdolność kredytowa – przy niższych dochodach dostawaliśmy większy kredyt. Dlaczego tak się działo?

Wynikało to przede wszystkim ze znacznie niższego oprocentowania kredytów walutowych w stosunku do złotówkowych. Z kolei na wysokość oprocentowania wpływały zmienne składowe w postaci WIBOR-u w przypadku kredytów złotowych i EURIBOR-u lub LIBOR-u przy kredytach w euro. WIBOR był w ciągu tych lat nawet o kilkanaście procent wyższy.

Ale to nie jedyna i nawet nie najważniejsza przyczyna popularności kredytów walutowych. Istotne jest to, że przez całą dekadę lat 2000–2009 banki robiły wszystko, by udzielić kredytów we frankach szwajcarskich lub w euro. Teraz im na tym zupełnie nie zależy, a wręcz przeciwnie – piętrzą trudności przed potencjalnymi kredytobiorcami. Kredyt w euro jest obecnie praktycznie niedostępny. Większość banków po prostu wycofała go ze swojej oferty, a pozostałe siedem robi wszystko, by go nie udzielić.

Nie tłumaczy tych zachowań ostatnia zmiana Rekomendacji S, czyli zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego w sprawie obliczania zdolności kredytowej. Nie z takimi utrudnieniami banki przecież sobie radziły. To prawda, że od stycznia 2012 roku muszą one stosować zaostrzone kryteria przy obliczaniu zdolności kredytowej. W związku z wprowadzanymi zmianami wynikającymi z zaleceń znowelizowanej Rekomendacji S zdolność kredytowa jest liczona na okres maksymalnie 25 lat pomimo możliwości wnioskowania o dłuższy okres kredytowania (do 30 czy nawet 50 lat). W wypadku kredytobiorców, którzy podczas spłaty kredytu osiągną wiek emerytalny, bank musi do zdolności kredytowej przyjąć niższy dochód. Co więcej, dla kredytów w walutach obcych bank ma obowiązek ograniczenia wskaźnika DTI (czyli stosunku sumy spłacanych kredytów do łącznej wysokości dochodów w gospodarstwie domowym) do rekomendowanego poziomu (wcześniej banki ustalały ten współczynnik indywidualnie). W myśl tej Rekomendacji od stycznia 2012 roku maksymalna kwota raty kredytu walutowego nie może być wyższa niż 42% dochodu netto kredytobiorcy. Oznacza to, że samotną osobę zarabiającą netto 3000 zł stać było na początku II kwartału 2012 roku na spłacanie rat w wysokości 1260 zł, czyli w praktyce na skredytowanie zakupu mieszkania za 220 tys. zł przy wkładzie własnym na poziomie 20 tys. zł. Przy ówczesnym poziomie cen mieszkań w większości dużych miast w Polsce taka oferta byłaby całkiem dostępna. Problem w tym, że z takim poziomem dochodów w kwietniu 2012 roku w żadnym banku wniosek takiego klienta nie został nawet przyjęty, nie mówiąc już o jego pozytywnym rozpatrzeniu.

Oprócz wymienionych zmian związanych z wejściem w życie nowych przepisów Rekomendacji, osłabienie złotówki prawdopodobnie spowodowało skurczenie się oferty banków na kredyty w euro i we frankach szwajcarskich. Więk-

35

36

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

szość z nich zupełnie wycofała kredyty w walutach obcych ze swoich ofert, a inne ograniczyły do nich dostęp przez wprowadzenie zaporowych wymagań dotyczących udokumentowanego dochodu (powinien on utrzymywać się najczęściej na poziomie wyższym niż 10 000–12 000 zł netto na gospodarstwo domowe). Być może sytuacja ta spowoduje całkowite wycofanie lub marginalizację kredytów w walutach z rynku kredytów hipotecznych w Polsce.

To nie znowelizowana Rekomendacja S, a polityka kredytowa banków przesądza o tym, że kredyt w euro został zmarginalizowany. Ale tu pojawia się wątpliwość, czy rzeczywiście prawie wycofany, czy tylko zamrożony… Najważniejsze pytanie jednak brzmi: na jak długo? Na kilka tygodni, miesięcy czy na kilka lat?

Czy rok 2013 okaże się rokiem kredytów w złotówce? Czas pokaże. Pewne jest jednak, że w roku 2012 udzielane były praktycznie tylko kredyty złotówkowe. Marginalizacja kredytów walutowych na chwilę obecną jest faktem, pozostaje tylko pytanie: jak długo będzie to trwało? Wielu liczy na złagodzenie regulacji pod tym względem i na otwarcie się banków na kredyty walutowe, tak by chociaż część kredytobiorców miała szanse na ich uzyskanie. Od początku roku 2013 Rada Polityki Pieniężnej obniża stopy procentowe, co skutkuje niższym oprocentowaniem kredytów i w efekcie niższą ratą kredytów w PLN. Utrzymywanie się takiej tendencji przyczyni się do uatrakcyjnienia ofert kredytów złotówkowych. Da to szanse na ożywienie na rynku kredytowym i w branży nieruchomości.

XII.Za eieniad akredytobiorikw

HipotekaP us.p :GraijanaC ojnaika-Gałuszka, TomaszPizur,KrzysztofSzołek,AnnaW azło

Xii. ZALECENiA DLA KREDYTOBiORCÓW • Analizę swoich możliwości kredytowych i wstępną weryfikację banków powinno się rozpocząć odpowiednio wcześnie (np. w wypadku zakupu mieszkania – zanim się jeszcze znajdzie nieruchomość). Proces wyboru nie będzie zapewne prosty i oczywisty. Warto zatem dać sobie wystarczającą ilość czasu, aby nasza decyzja była w pełni świadoma i korzystna.

• Należy dobrze przeanalizować swój domowy budżet i sprawdzić, jakie obciążenie będzie dopuszczalne. Powinno się przy tym uwzględnić podwyższoną ratę w początkowym okresie oraz wszystkie dodatkowe koszty uzyskania kredytu hipotecznego.

• Należy zadbać o odpowiednie udokumentowanie swoich dochodów.

W szczególności dotyczy to osób prowadzących osobiście działalność gospodarczą, które – wybierając jako formę opodatkowania „ryczałt ewidencjonowany” lub „kartę podatkową” – muszą się liczyć z trudnościami z otrzymaniem kredytu hipotecznego. Nieliczne banki rozpatrują wnioski takich osób, przy czym wymagają zazwyczaj długiego okresu prowadzenia działalności, a oferta kredytowa jest mało korzystna.

• Trzeba dobrze przygotować się na pytania ze strony doradcy kredytowego w banku. Tylko wtedy można liczyć na przedstawienie rzeczywistych warunków kredytowych, a nie oferty marketingowej.

• Należy sprawdzić, jakich dokumentów standardowo będzie wymagał bank, żeby rozpatrzyć wniosek kredytowy.

• Jeżeli chcemy jak najszybciej uzyskać decyzję kredytową, postarajmy się złożyć wszystkie dokumenty w jednym czasie. rozpatrywanie wniosku przez bank to złożona procedura. dokumenty będą przechodzić przez co najmniej trzy działy w banku, dlatego składając je na raty, z pewnością nie przyspieszymy sprawy. W niektórych przypadkach może to nawet spowodować znaczne opóźnienia.

• W trakcie weryfikacji wniosku mogą zaistnieć niespodziewane okoliczności, które będą skutkować odmową ze strony banku lub dodatkowymi wymogami, które trudno będzie spełnić w krótkim czasie. dlatego rozsądne wydaje się zabezpieczenie i złożenie wniosku w dwóch bankach.

• uzbrójmy się w cierpliwość: bez względu na hasła reklamowe okres rozpatrywania wniosku we wszystkich bankach wynosi średnio ok. 1 do 2 tygodni. Bywają oczywiście wyjątki w jedną i drugą stronę. Jeżeli kupujemy nieruchomość, powinniśmy uwzględnić możliwe wahania czasowe uzyskania kredytu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej ze sprzedającym, odpowiednio wydłużając termin podpisania umowy końcowej.

37

38

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

• Jeśli otrzymamy kredyt, ale po pewnym czasie spodziewamy się trudności z jego spłatą, nie zwlekajmy ze skontaktowaniem się z bankiem! Poinformujmy na piśmie o nadchodzących problemach, np. wymówieniu z pracy. Jeżeli nie mamy na tę okoliczność odpowiedniej polisy, wnioskujmy o wakacje kredytowe, karencję w spłacie kredytu lub wystąpmy z inną propozycją restrukturyzacji. Pamiętajmy: w interesie banku jest, abyśmy pozostali jego klientem.

Restrukturyzacja kredytu to zmiana ustalonych pierwotnie ogólnych zasad spłaty kredytu (w umowie, oprócz ogólnych zapisów, są też zazwyczaj uwzględnione rozwiązania do zastosowania w okolicznościach szczególnych).

Istnieje szereg form restrukturyzacji, a najczęściej akceptowane przez banki to: • czasowe zawieszenie spłaty kredytu (wakacje kredytowe), • czasowe zawieszenie spłaty raty kapitałowej kredytu (karencja), • wydłużenie okresu spłaty kredytu (zmniejszenie wysokości miesięcznej raty), • indywidualny harmonogram spłaty dostosowany do możliwości kredytobiorcy, • zmiana parametrów kredytu (np. zgoda banku na niższą marżę, ale ustalenie dodatkowego zabezpieczenia), • przeniesienie zobowiązania lub jego części na osobę trzecią (np. na członka rodziny), • umorzenie części zobowiązania.

Na każdym z wymienionych etapów muszą być spełnione zawiłe i skomplikowane procedury bankowe. I jeszcze jedno: bank tworzą ludzie! Oznacza to, że mogą oni popełniać błędy (co niestety wydłuży proces weryfikacji naszego wniosku), ale też można z nimi negocjować i w uzasadnionych przypadkach przyspieszać procedury.

REKLAMA

kredyty hipoteczne Maciej Korczyński doradca ds. kredytów hipotecznych BEZPŁATNA POMOC W UZYSKANIU KREDYTU MIESZKANIOWEGO Sky Tower, ul. Powstańców Śląskich 95, XIII piętro, 53-332 Wrocław tel. 722 26 31 18 lub 601 77 13 77 maciej.korczynski@taxcare.pl www.sprawdzonydoradca.pl/maciej-korczynski

XII. Zalecenia dla kredytobiorc贸w

Kontakt:

www.unruga.com 71 364 75 00 +48 512 417 918

* mieszkania dwupoziomowe w nowych atrakcyjnych cenach

39

40

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

Xiii. ZWiĄZEK FiRM DORADZTWA FiNANSOWEGO Zestawienie oddziałów we Wrocławiu (stan na dzień 6.04.2013) Dom Kredytowy NOTUS S.A. ul. św. Mikołaja 7 50-125 Wrocław tel. 71 792 80 90 faks 71 792 80 98 biuro.wroclaw@dknotus.pl www.dknotus.pl Gold Finance ul. lelewela15 53-505 Wrocław tel. 694 479 514 www.goldfinance.pl Goldenegg ul. Sokolnicza 5 lok. 35 53-676 Wrocław tel. 71 341 02 19 www.goldenegg.pl

fot.PawełStafij

Centrum Finansowe Aspiro ul. Kuźnicza 10 50-138 Wrocław tel. 71 346 36 00 www.aspiro.pl Open Finance ul. Piłsudskiego 66 50-020 Wrocław infolinia 801 600 200 www.open.pl ul. ruska 8/9 50-079 Wrocław pl. Grunwaldzki 23/27 50-365 Wrocław

XIII.ZwiizekFirmDoradztwaFinansowego

Home Broker ul. Świdnicka 18/20 50-068 Wrocław infolinia 801 900 200 www.homebroker.pl ul. Krawiecka 3 50-148 Wrocław ul. Powstańców Śląskich 125 53-332 Wrocław Doradcy24 SA ul. ruska 41/42 IV p.

50-079 Wrocław infolinia 801 081 024 oddzial.wroclaw@doradcy24.pl www.doradcy24.pl ul. Prosta 36 53-508 Wrocław tel. 71 342 10 85 faks 71 343 12 50 biurozarzadu@doradcy24.pl

Expander pl. Grunwaldzki 25 (budynek Grunwaldzki Center) 50-365 Wrocław infolinia 801 670 000 www.expander.pl pl. Powstańców Śląskich 17 lok. 114 53-329 Wrocław Credit House ul. racławicka 13 53-149 Wrocław tel. 603 589 757 www.credithouse.pl IdeaExpert ul. Grabiszyńska 212 i 214 53-235 Wrocław tel. 71 798 39 00 www.ideaexpert.pl

41

42

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

Osiedle Oaza

– najwyższa jakość, pewność inwestycji i najlepsze warunki kredytowe Dom Development jest wiodącym na polskim rynku mieszkaniowym deweloperem i największym działającym na rynku warszawskim. Spółka działa od 1996 roku i łącznie do końca 2012 roku oddała do użytku blisko 18 tysięcy mieszkań, apartamentów i domów jednorodzinnych. Jest członkiem założycielem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) oraz współtwórcą Kodeksu Dobrych Praktyk PZFD. W 2011 roku Dom Development rozpoczął swoją pierwszą inwestycję poza Warszawą – osiedle Oaza we Wrocławiu, przenosząc na grunt wrocławski swoje wieloletnie doświadczenie, wysokie standardy oraz zaufanie, jakim Spółka cieszy się w stolicy. We wrocławskiej dzielnicy Krzyki, blisko centrum miasta, przy ulicy Nyskiej i Pięknej powstaje obecnie osiedle Oaza, na którym łącznie znajdą się 464 mieszkania. Budowa I etapu osiedla została zakończona w grudniu 2012 roku, a ponad 90% mieszkań z wybudowanych 116 zostało już sprzedanych. Obecnie trwa budowa II etapu, w którym powstanie 130 mieszkań. Planowane oddanie ich do użytku to połowa 2013 roku.

Osiedle zaprojektowano z myślą o komforcie i bezpieczeństwie mieszkańców, a jego atrakcyjna zabudowa będzie tworzyła kameralny klimat. Osiedle składa się z czterech sześciopiętrowych budynków w kształcie litery „L” otacza-

Skorzystaj z okazji

jących wewnętrzny dziedziniec. Dzięki dużym powierzchniom okien wszystkie mieszkania będą jasne i doświetlone. Będą też miały duże balkony i przestronne tarasy, dając możliwość wypoczynku. Mieszkania na parterze mają własne, kameralne ogródki (w cenie mieszkania).

Na osiedlu Oaza zostały zaprojektowane mieszkania o zróżnicowanych powierzchniach i funkcjonalnych rozkładach, dających pełną możliwość aranżacji wnętrz. Najmniejsze dostępne obecnie w sprzedaży mieszkanie jest jednopokojowe o powierzchni 28,7 m2, natomiast największe to czteropokojowe o powierzchni 96,5 m2.

Inwestycja Oaza to również doskonale przemyślane części wspólne osiedla, wewnątrz którego znajduje się nastrojowe, zielone patio z fontanną oraz bezpieczny plac zabaw dla najmłodszych. Pod całą inwestycją mieści się jednopoziomowy garaż podziemny, dzięki czemu mieszkańcy mogą ze swoich pięter zjechać bezpośrednio do hali garażowej.

Położone u zbiegu ulic Nyskiej i Pięknej osiedle Oaza jest dogodnie usytuowane na komunikacyjnej mapie Wrocławia. Kilka pobliskich linii autobusowych i tramwajowych zapewnia szybki dojazd do centrum miasta, a przebiegająca w pobliżu ulica Armii Krajowej umożliwi dogodne dotarcie do innych części miasta. Okoliczne parki (Skowroni, Południowy i Wschodni) stwarzają doskonałe warunki do aktywnego wypoczynku i spacerów z przyjaciółmi oraz rodziną. Rozwinięta sieć handlowo-usługowa (Carrefour, Lidl, Biedronka) ułatwi codzienne życie mieszkańcom, podobnie jak wiele pobliskich przychodni, aptek, przedszkoli i szkół.

43

44

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik

MIESZKANIA WYKOŃCZONE „POD KLUCZ” Klienci osiedla Oaza mają możliwość wyboru i zakupu mieszkania wykończonego „pod klucz” dostępnego w ramach programów, które Dom Development – jako pierwszy gracz na polskim rynku – wprowadził na szeroką skalę do swojej oferty, zastępując nimi tzw. standard deweloperski.

Oferta obejmuje pełne wykończenie mieszkania w ramach dwóch programów: Standard DOM i Komfort. Klienci będą mogli wybierać spośród wielu modeli wanien i kabin prysznicowych, opcji wykończenia podłóg oraz wzorów glazury i terakoty. Oznacza to, że każde mieszkanie będzie mogło zostać wykończone w sposób niepowtarzalny, zgodnie z indywidualnymi oczekiwaniami każdego klienta. Programy obejmują wykończenie ścian, podłóg oraz łazienki.

W wyborze najwłaściwszych dla danego klienta rozwiązań pomagać będą doradcy Dom Development.

WSZYSTKIE FORMALNOŚCI W JEDNYM MIEJSCU Dom Development jako jeden z pierwszych deweloperów stworzył własny Dział Doradztwa Kredytowego, dzięki któremu klienci Spółki mają zapewnioną kompleksową obsługę profesjonalnego doradcy od momentu wyboru nieruchomości do uzyskania optymalnego kredytu hipotecznego na jej zakup.

Doradcy Dom Development to doświadczona i wyspecjalizowana kadra specjalistów znających zarówno rynek kredytów hipotecznych, jak i rynek nieruchomości, a w relacjach z bankami reprezentująca wyłącznie interesy klientów.

Celem Działu Doradztwa Kredytowego jest dobór optymalnego produktu finansowego, minimalizacja kosztów uzyskania kredytu i skrócenie czasu oczekiwania na jego przyznanie.

Skorzystaj z okazji

Spółka ma obecnie w swojej ofercie kredyty wszystkich najważniejszych banków, które w większości oferują specjalne warunki dla klientów Dom Development. Własny Dział Doradztwa Kredytowego zapewnia rzetelny, rynkowy wybór oraz szybkość decyzji – nawet do 48 godzin od momentu złożenia kompletnego wniosku kredytowego.

AUTORSKI PROGRAM WSPARCIA KREDYTOWEGO Specjalnie dla przyszłych mieszkańców osiedla Oaza Dom Development przygotował autorski Program Kredytowy START, dzięki któremu klienci otrzymują dopłaty do rat kredytowych nawet przez trzy lata. Kupno mieszkania i jego urządzenie to zawsze duży wydatek dla rodzinnego budżetu. Program START zapewnia wsparcie klientów w najtrudniejszym okresie, kiedy przed właścicielem mieszkania stoi zadanie jego urządzenia i wyposażenia.

Poniżej przedstawiamy symulację wysokości rat kredytu bez uwzględnienia oraz z uwzględnieniem autorskiego programu START. Symulacja przygotowana jest w oparciu o następujące założenia: • kredyt na 35 lat • oprocentowanie 5,02% w skali roku • rata kredytu z LTV 95% Mieszkania w II etapie osiedla Oaza we Wrocławiu:

Liczba pokoi

Metraż

Rata kredytu bez programu START

Rata kredytu uwzględniająca program START

1

31,7

1081 zł

698 zł

2

37,7

1250 zł

807 zł

2

52,6

1658 zł

1071 zł

3

56,3

1734 zł

1119 zł

4

78,4

2231 zł

1440 zł

JAK KUPIĆ MIESZKANIE? Biuro sprzedaży mieszkań znajduje się na terenie inwestycji przy ulicy Pięknej 23a, tel. 71 757 28 00.

45

XIII.ZwiizekFirmDoradztwaFinansowego

47

48

Jak zdobyć kredyt hipoteczny. Poradnik