Vianen masterplan Hoef en Haag by Fundament All Media

V ianen Mas t er plan Hoe f en Haag Dor p s wonen aan de r i v ier!

V ianen Mas t er plan Hoe f en Haag Dor p s wonen aan de r i v ier! 9 ok t ober 2 012

“Al die jaren dat ik zat te kijken Op het terras aan de rivier Dacht ik hetzelfde: niet omdat dit uitzicht Zo mooi is, niet om het mooie Moet ik blijven kijken

Maar omdat dit landschap met zijn rivier Aan niets anders doet denken Dan aan zichzelf

De rivier neemt mijn gedachten mee Het landschap in- en van alles wat ik zie Weet ik dat het anders had kunnen zijn Maar dat is het niet”

Dit is het eerste gedicht uit de cyclus “Stroomdal” van Rutger Kopland. Dit mooie gedicht gaat niet over de rivier de Lek en niet over het landschap rondom het mooie stadje Vianen. Maar het zou zomaar kunnen van wel.

Voorwoord Voor u ligt het ontwerp voor het Masterplan voor Hoef en Haag in Via-

potenties worden ook concrete oplossingen aangereikt, zodanig dat de

nen met de titel:

beleidsverantwoordelijken in samenspraak met de overheid in staat worden gesteld om op een gefundeerde wijze de juiste lijnen voor de

Dorps wonen aan de rivier, een inspirerend plan dat een raamwerk zal

toekomst van Vianen als geheel en voor Hoef en Haag in het bijzonder

vastleggen voor de nieuwbouw van zo’n 1800 woningen gedurende de

uit te zetten.

komende 20 jaar. Een plan dat als werkinstrument de eerste uitwerking is van wat in de gemeentelijke structuurvisie voor deze unieke nieuw-

Rest mij hier alleen nog iedereen te bedanken die bijgedragen heeft

bouw locatie is opgenomen. In het plan is veel tijd en energie gestoken,

aan het totstandkomen van dit masterplan. Niet alleen de betrokken

en het resultaat mag er zijn. Niet alleen het raamwerk wordt duidelijk,

ambtenaren op alle niveaus maar in het bijzonder ook de projectgroep

maar uit sfeerbeelden wordt ook duidelijk hoe de nieuwe woningen er

Hoef en Haag, de schakel tussen ontwerpers en adviseurs enerzijds en

uit gaan zien en wat de nieuwe omgeving haar toekomstige bewoners

de verantwoordelijke besturen anderzijds. Ook een woord van dank aan

zal gaan bieden.

alle inwoners van Vianen, speciaal diegenen die bereid waren plaats te nemen in de Denktank om hun kennis van het gebied en ideeën over de

Aan het masterplan zijn veel vragen vooraf gegaan. Hoe maken wij

invulling daarvan te delen met de ontwerpers.

het wonen aantrekkelijk en aangenaam voor verschillende groepen bewoners ? Hoe maken we de wijk veilig ? Hoe ontsluiten wij Hoef en

Tenslotte natuurlijk ook dank aan de betrokken bestuursleden van AM

Haag? Hoe spelen we onze toeristische troeven uit? Hoe voorzien wij

BV, Bouwfonds Ontwikkeling, LEKSTEDEwonen en de leden van de

in recreatiemogelijkheden voor jong en oud ? Hoe kunnen wij rekening

raad en mijn collega-leden van het college die mij met raad en daad - en

houden met de wensen van onze ondernemers ? Hoe behouden wij het

veel geduld - actief ondersteuning en vertrouwen hebben gegeven.

duurzame Groene Hart ? Waar is er nog plaats voor wat? Vragen die

Ik hoop op al deze mensen blijvend een beroep te mogen doen om Hoef

voor de hand liggen en die voor een deel al in het masterplan worden

en Haag en vele andere uitdagende bouwprojecten ook daadwerkelijk te

beantwoord. Op sommige vragen kan alleen in samenspraak met be-

kunnen realiseren.

trokkenen en wellicht pas over enkele jaren een antwoord volgen. Ik ben trots op dit masterplan, een mooier plan voor zo veel woningen Tijdens de ontwikkeling van het masterplan zijn veel aspecten ook

zag ik maar zelden. Ik kijk nu al met spanning uit naar de eerste wonin-

doorlopend getoetst aan beleid en inzichten van onder anderen de

gen en de eerste bewoners ga ik straks zelf graag begroeten. Ik wens u

Provincie Utrecht, het Kwaliteitsteam Groene Hart en het Waterschap

veel inspiratie en leesplezier.

Rivierenland. Uit deze toetsing en de daarmee gepaard gaande besprekingen zijn een aantal onderdelen in het plan aangepast en verder aan-

Met vriendelijke groet,

gescherpt.

Aan de basis van het masterplan ligt veel onderzoek ten grondslag.

J.A.E. (André) Landwehr

Naast het inventariseren van een aantal knelpunten en mogelijke

Wethouder Ruimtelijke Ordening.

Samenvatting Masterplan Hoef en Haag schetst flexibele dorpse wijk Het masterplan voor Hoef en Haag schetst een beeld voor een nieuwe dorpse wijk van Vianen. De opzet van Hoef en Haag is sterk geĂŻnspireerd op de lintbebouwing in de omgeving en het dorpse karakter van vestingstadjes in de omgeving.

Een van de belangrijkste ingrepen die wordt voorgesteld in het masterplan is de aanleg van een nieuwe dynamische watergeul die als een meander van de Lek door het gebied heen slingert. Deze nieuwe watergang vormt de natuurlijke grens tussen de lager gelegen polder en de hoger gelegen stroomrug van Hagestein, waar ook het dorp Hagestein op ligt. Zo ontstaan twee gebieden binnen Hoef en Haag met een eigen sfeer en identiteit en elk een eigen verkeersontsluiting. Op de stroomrug komen ruimer gelegen woningen als een lintbebouwing in het rivierengebied. Binnen de nieuwe meander wordt de bebouwing compacter met een dorps karakter, geĂŤnt op de vestingstadjes in de omgeving. Door de aanleg van een nieuwe omwalling, in combinatie met een beperkte ophoging van het gebied, is het veilig wonen in dit lager gelegen gebied.

In het dorpse deel van Hoef en Haag komen verbindingen naar de Lekdijk, de plas Everstein en het voormalig kasteelterrein samen op de Brink, het kloppend hart van het dorp. Op de Brink wordt ruimte gereserveerd voor voorzieningen zoals zorg en onderwijs en indien later gewenst is er ruimte voor een kleine winkelvoorziening voor dagelijkse boodschappen. Het kasteelterrein wordt het groene hart van Hoef en Haag, als natuurlijke overgang tussen Hagestein en Hoef en Haag.

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Het nieuwe woongebied is goed ontsloten en wordt zorgvuldig ver-

relevante rol. De ambities op dit gebied zijn getoetst aan de GPR ste-

bonden met Hagestein en met de stad Vianen. Die verbinding zal lig-

denbouw en worden breed gedragen door betrokken partijen. Niet

gen over de Lekdijk, Hagenweg en Lange Dreef. Er komt een directe

alleen in maatregelen zoals het onderzoeken van het inzetten van de

aantakking op de rotonde en oprit naar de A27. Langs de snelweg

lokale waterkrachtcentrale maar juist door in ontwerp en uitvoering al

komt een geluidsscherm. In de plannen wordt rekening gehouden

rekening te houden met de toekomst.

met de verbreding van de A27, de aanleg van een spoorlijn richting Utrecht-Breda en de komst van Hoogwaardig Openbaar Vervoer.

Het masterplan is een kaderstellend maar flexibel document, dat niet

Naast deze verbindingen is er ook ruimte voor wandelen fietsverbin-

op voorhand alles vastlegt. Het schetst de hoofdstructuur van de toe-

dingen met de groene omgeving in de vorm van struinpaden en rond-

komstige wijk maar geeft nog veel vrijheid als het gaat om de exacte

jes rond de plas Everstein richting kasteelterrein en de uiterwaarden.

uitwerking van de woonvelden. Hiervoor benoemt het plan spelregels voor de verschillende woonmilieus, gaat in op het belang van een

Het masterplan Hoef en Haag legt de ambities vast voor een nieuw

zorgvuldige inrichting van het openbaar gebied en geeft met referen-

duurzaam woongebied dat gedurende ongeveer 20 jaar gefaseerd

tiebeelden en schetsen een impressie van de toekomstige kwaliteit

wordt ontwikkeld, afhankelijk van de vraag. Er zullen woningen ko-

van het gebied.

men voor allerlei doelgroepen waaronder gezinnen, starters en senioren in verschillende prijsklassen. Minimaal een derde van de wonin-

Het masterplan is gebaseerd op tal van onderzoeken zoals de plan-

gen wordt gebouwd in de sociale koop- en huursector.

MER en is tot stand gekomen met behulp van feiten en meningen van veel experts bijvoorbeeld op het gebied van archeologie, duurzaam-

Binnen een periode van 15 tot 20 jaar moet Hoef en Haag gefaseerd

heid, verkeer en geohydrologie. Er is overleg gevoerd met Rijkswater-

tot stand komen. Het consortium waarin AM, Lekstedewonen en

staat, de provincie, Kwaliteitsteam Groene Hart, de commissie MER

Bouwfonds zijn vertegenwoordigd, zal na het afsluiten van de samen-

en het Waterschap. Ook de Denktank van bewoners was een belang-

werkingsovereenkomst het risico dragen voor aankoop en bezit van

rijke sparringpartner. Hun voorstel om voor elke woning een boom te

de grond en voor het bouwrijp maken en ontwikkelen van het gebied.

planten en een groene buffer op het kasteelterrein te respecteren, is

Duurzaamheid speelt sinds de eerste schets voor Hoef en Haag een

opgenomen in het masterplan.

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Inhoudsopgave

Tot slotâ&#x20AC;Ś.

Toets aan criteria PRS

Voorwoord

Hoofdstuk 2: Een nieuwe uitbreiding in de polder Hoef en Haag

Samenvatting

Dorps en landelijk wonen in het rivierengebied

Inleiding

Sterke ruimtelijke identiteit

Aanleiding 11

Leefstijlen, doelgroepen en woonsferen

Opgave 11

Een zorgvuldige ontwikkelstrategie

Plangebied 11

Hoofdstuk 3: een flexibel en duurzaam raamwerk

Voor wie bouwen we Hoef en Haag?

Een raamwerk als basis

Vooruit denken

Een unieke groen- en waterstructuur

Regionaal perspectief

Potentie ecologie en natuur

Behoefte en kansen in Vianen

Recreatieve waarden

Hagestein 12

Spelen en ontmoeten

Proces 13

Goede bereikbaarheid

Leeswijzer 13

Zichtlijnen en focuspunten

Hoofdstuk 1: Het proces

Bijzondere plekken in de openbare ruimte

Een inspiratiedag als start

Het sprookje van kasteel Hagesteinâ&#x20AC;Ś..

Relatie structuurvisie en mer

Onderhoud en beheer

Participatie bevolking

Bruggen/kunstwerken/duikers 61

Denktank 15

Hoofdstuk 4: De woonsferen

Afstemming provincie

Voorwaarden scheppen voor een dorpse sfeer en identiteit

Kwaliteitsteam Groene Hart

Verschillende deelgebieden

Dorpskern Hoef en Haag

Cultuurhistorie 121

Voorzieningen 68

Bijlage 2: MER modellen

122

Erven achter de Dijk: de buitenstad

Model ’Drie buurtschappen’

122

Wonen aan en achter Het Lint

Model ’Woonlandschap’

124

Hoofdstuk 5: Financiële haalbaarheid en vervolg

Model : Nieuw dijkdorp en lint

125

Integrale beoordeling mer modellen

127

Landschap 97

Beoordeling Denktank model Buurtschappen

130

Archeologie en Cultuurhistorie

Reactie SVP/Haver Droeze

130

Verhaallijn: ’De loef afsnijden’

102

Bijlage 3: Input Denktank Hoef en Haag

131

Bodem en water

103

Eerste bijeenkomst: ambities

131

Waterstructuur Hoef en Haag

107

Beoordeling Denktank model Woonlandschap

132

Ecologisch onderzoek

111

Reactie SVP/Haver Droeze

132

Ontmoetingsplekken 113

Beoordeling Denktank model Dijkdorp en Lint

134

Milieuaspecten 113

Reactie SVP/Haver Droeze

134

GPR Stedenbouw

115

Tweede denktank: beoordeling mer-modellen

135

Bijlage 1: Nota van Uitgangspunten en ambities

118

Bijlage 4: Profielen Raamwerk

137

Achtergronden

Inleiding 118

Bronvermelding 147

Programma: Woningen & voorzieningen

Colofon 148

118

Water 119 Verkeer & parkeren

119

Ruimtelijke inpassing/groen/openbare ruimte

120

Duurzaamheid/milieu 120

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

A2 binnenstad Vianen

Hagenweg Lange Dreef

Merwedekanaal

Lek

A27

Gaasperwaard I

kasteelterrein

Hoevenweg

Hagestein

plas Everstein

Inleiding Aanleiding Vianen is een prachtige historische stad aan de Lek in de regio Utrecht. De gemeente Vianen heeft de ambitie om te groeien tot 21.000 inwoners met als doel een gezonde en vitale stad te blijven met een aantrekkelijk voorzieningenaanbod. In het bestuursakkoord van voorjaar 2010 â&#x20AC;&#x153;Visie document 2010-2104â&#x20AC;? heeft het College van de gemeente Vianen dan ook de ambitie uitgesproken om in de polder Hoef en Haag een nieuwe uitbreiding van Vianen te ontwikkelen van circa 1.800 woningen. Dit voornemen is tijdens de raad van 4 oktober 2011 ook vastgesteld door de gemeenteraad. Inmiddels is Hoef en Haag ook opgenomen als woningbouwlocatie in de ontwerp Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en hiermee onderdeel van

Lekdijk

het provinciaal beleid. Een consortium van (markt)partijen, te weten AM, Bouwfonds en LEKSTEDEwonen heeft een groot deel van de gronden verworven en heeft het voornemen Hoef en Haag de komende jaren gefaseerd te ontwikkelen.

Opgave Aan SVP Architectuur en Stedenbouw en Adviesbureau Haver Droeze is gevraagd om voor Hoef en Haag een stedenbouwkundig masterplan op te stellen. Het masterplan legt de ambities vast voor een nieuw, duurzaam woongebied dat in circa 20 jaar tijd ontwikkeld wordt. Het masterplan is geen blauwdruk, maar een kaderstellend document waarin de ruimtelijke uitgangspunten en basiskwaliteiten worden vastgelegd. Een flexibel plan met een robuust raamwerk dat zorgt voor een goede verankering in de omgeving en met de bestaande stad. Een plan dat in de tijd ook aangepast kan worden aan veranderende marktomstandigheden. Partijen zijn zich zeer bewust van het feit dat het nu meer dan ooit belangrijk is om de wensen van de consument mede sturend te laten zijn voor deze bijzondere gebiedsontwikkeling.

Plangebied Hoef en Haag is het poldergebied ten oosten van de bestaande kern Vianen en vormt het meest oostelijke stuk van het Groene Hart. Dit laatste brengt een grote verantwoordelijkheid met zich mee. Het gebied wordt aan de westzijde begrensd door de A27, aan de noordzijde door de Lekdijk en de Viaanse waard en aan de oostzijde door de Hagesteinse stroomrug en de plas Everstein. Unieke omgevingskwaliteiten die leidend zijn voor de keuzes die gemaakt worden in het masterplan. Het plangebied is circa 136 hectare groot en nu grotendeels in gebruik als agrarisch gebied.

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Voor wie bouwen we Hoef en Haag?

Daarnaast is het interessant om te vermelden dat in Vianen sprake is

Vooruit denken

van 12.000 arbeidsplaatsen waarvan slechts 3.000 werknemers ook

Op dit moment is de woningmarkt nog niet hersteld van recente crises

woonachtig zijn in Vianen. Dat betekent in principe een potentieel van

op de financiĂŤle en vastgoedmarkten. Wanneer en hoe de woning-

9.000 werknemers, die nu elders wonen, wellicht verleid kunnen wor-

markt uit deze crisis komt, is niet te voorspellen. De verwachting is

den om naar Vianen te verhuizen mits een aantrekkelijk woonmilieu

dat het nog wel een aantal jaar zal duren voordat de markt weer naar

wordt geboden.

behoren functioneert. Hoef en Haag anticipeert op herstel van de woningmarkt op termijn, houdt rekening met de blijvende veranderingen

Uitgebreid onderzoek voor Hoef en Haag heeft uitgewezen dat in Via-

op hypothecair gebied en speelt in op de vraag in zowel Vianen als in

nen sprake is van een kwantitatief en kwalitatief woningtekort. Vianen

de regio.

heeft ten op zichte van andere gemeenten in de regio een relatief klein aanbod van door de markt hoog gewaardeerde vooroorlogse tuindor-

Regionaal perspectief

pen en â&#x20AC;&#x201C;wijken. De meeste woningen in Vianen dateren van na de

Recent onderzoek laat zien dat de Noordvleugel van de Randstad en

oorlog. Dit betekent dat de afgelopen jaren een grote druk is ontstaan

de regio Utrecht de komende decennia een sterke groei van het aantal

op goede locaties met aantrekkelijke woonmilieus, maar ook dat veel

huishoudens mag verwachten. In de prognoses wordt voor de provin-

woningzoekenden Vianen hebben verlaten en elders een huis hebben

cie Utrecht gesproken over een oplopend woningtekort van 46.000

gekocht. Dit biedt kansen voor Hoef en Haag. (Voor meer info zie Wo-

woningen in 2025. Dit betekent dat regionaal een grote behoefte aan

ningmarktonderzoek Hoef en Haag, mei 2011 Bouwfonds en AM).

nieuwe woningen blijft bestaan. Een behoefte die niet alleen opgevangen kan worden op binnenstedelijke locaties. Naast grootstedelijke

Hagestein

woonmilieus is er juist vraag naar dorpse, landelijke en groenstedelijke

Voor de inwoners van het dorp Hagestein zal de bouw van Hoef en

woonmilieus. Dergelijke woonmilieus zijn niet alleen beperkt voorradig

Haag de nodige consequenties hebben. Natuurlijk verdwijnt op ter-

in de regio, maar laten zich ook niet gemakkelijk binnen bestaande

mijn het groene uitzicht op de polder Hoef en Haag, maar de bouw

steden invullen. Het spreekt voor zich dat Hoef en Haag hierin een

van Hoef en Haag heeft ook een aantal grote voordelen. Zo wordt de

belangrijke rol kan spelen.

bereikbaarheid van het dorp verbeterd door de aanleg van nieuwe wegen. Ook worden de recreatieve mogelijkheden vergroot door de

Behoefte en kansen in Vianen

aanleg van fiets-, wandelen ruiterpaden. Het kasteelterrein, nu hoofd-

Ook in Vianen stijgt het aantal huishoudens. In 2020 telt de gemeente

zakelijk in gebruik als agrarisch gebied, kan in de toekomst een park-

1.450 meer huishoudens dan nu. De grootste toename is zichtbaar van

achtige functie krijgen waardoor er meer kwalitatieve openbare ruimte

alleenstaanden, maar gezinnen vormen absoluut gezien de grootste

komt in het dorp.

groep. Ook zij zullen in de toekomst in omvang toenemen. De ver-

Tot slot brengt de komst van Hoef en Haag ook extra voorzieningen

wachte Vianense huishoudensontwikkeling betekent een geprognoti-

op het gebied van bijvoorbeeld onderwijs, kinderopvang en zorg en in

seerde behoefte aan ruim 1.000 nieuwe woningen tot 2020.

de toekomst misschien een kleine supermarkt dichterbij, waardoor de leefbaarheid van het dorp verbeterd

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Proces Het masterplan is tot stand gekomen in een zorgvuldig proces met

Het uitgangspunt is om een sterke identiteit te creĂŤren waarin groen

veel verschillende betrokken partijen. Experts op gebied van cul-

en water een belangrijke rol spelen. Een belangrijke voorwaarde is

tuurhistorie, archeologie, duurzaamheid, (geo)hydrologie, verkeer,

een duurzame gebiedsontwikkeling met toekomstwaarde.

voorzieningen etc. hebben input geleverd. Er is overleg gevoerd met

Met behulp van GPR stedenbouw is tijdens het ontwerpproces geke-

Rijkswaterstaat, de Provincie, het kwaliteitsteam Groene Hart, de

ken naar de kansen die er liggen op het gebied van energie, ruimte-

mer commissie en het Waterschap. Alle randvoorwaarden, uitgangs-

lijke inrichting, gezondheid, gebruikswaarde en toekomstwaarde. In

punten en ambities zijn aan het begin van het proces vastgelegd in

deel B van dit rapport zijn de conclusies samengevat.

een Nota van uitgangspunten en ambities. Leeswijzer Naast het consortium, de gemeente, het college en de raad heeft in

Dit masterplan bestaat uit 2 delen. In deel A wordt het plan inhoude-

het proces de zogeheten denktank Hoef en Haag een belangrijke rol

lijk toegelicht in vijf hoofdstukken. In hoofdstuk 1 wordt het proces

gespeeld bij het opstellen van het masterplan. Een breed samenge-

toegelicht. In hoofdstuk 2 is de toekomstige identiteit van de nieuwe

stelde groep bewoners en belanghebbenden heeft zich van meet af

dorpse wijk kernachtig omschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op het

aan ingezet om actief mee te denken over de vormgeving van Hoef

flexibele en duurzame raamwerk van Hoef en Haag. Dit raamwerk

en Haag en heeft zo nadrukkelijk haar stempel op de planvorming

vormt in feite de basis van het masterplan. Hoofdstuk 4 beschrijft

gedrukt. In het volgende hoofdstuk wordt dieper ingegaan op het

de ruimtelijke kwaliteit van de verschillende woonsferen binnen het

proces.

raamwerk en de beeldkwaliteit. Hoofdstuk 5 is een toelichting op de financiĂŤle haalbaarheid en het vervolg.

Relatie met andere producten Parallel aan het masterplan heeft de gemeente Vianen haar Ruim-

Deel B vormt een apart document met achtergronden van het mas-

telijke Structuurvisie geactualiseerd en een milieueffectrapportage

terplan en een samenvatting van diverse onderzoeken die hebben

opgesteld. In de m.e.r. zijn verschillende ruimtelijke modellen voor

plaats gevonden. Ook zijn hierin de nota van uitgangspunten en am-

Hoef en Haag onderzocht. Het voorkeursmodel uit de m.e.r. vormt de

bities opgenomen, de resultaten van de Denktank en de beschrijving

basis voor dit masterplan. Een beschrijving van de onderzochte mo-

en de beoordeling van de m.e.r.-modellen.

dellen en een samenvatting van de beoordeling is opgenomen in de bijlage van dit rapport.

Duurzaamheidsambitie Het consortium en de gemeente hebben de ambitie uitgesproken om een duurzame wijk te ontwikkelen. Duurzaamheid wordt niet gezien als een serie maatregelen die aan het eind van het planproces toegevoegd worden, maar is al bij aanvang van het planproces integraal meegenomen in de planvorming.

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

RESULTAAT SCHATKIST VIANEN

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Hoofdstuk 1: Het proces Een inspiratiedag als start In het najaar van 2010 is een start gemaakt met het proces om te komen

gehecht aan de landschappelijke kwaliteiten in het gebied en men een

tot een masterplan. Tijdens een inspiratiedag is een breed scala van

voorkeur had voor dorpse en afwisselende bouw.

onderwerpen aan bod geweest. Willem Overmars, van Adviesbureau De Wildernis, heeft een analyse van het landschap en de ecologische

Denktank

potentie gepresenteerd. Marinke Steenhuis, van Steenhuis Meurs heeft

De Denktank Hoef en Haag is bij de start van het denken en tekenen

ons geïnspireerd op het gebied van cultuurhistorie door diep in de ge-

aan het masterplan opgericht. Belanghebbenden werden opgeroepen

schiedenis van Vianen te duiken en een schatkaart van inspiratiebronnen

zich te melden om deel te nemen. In totaal maakten 17 mensen hiervan

op te duiken. Joost Hoffman, van Adviesbureau Search heeft ons mee-

gebruik. Zowel voorstanders als tegenstanders van Hoef en Haag, jon-

genomen in alle kansen en overwegingen die spelen als het gaat om het

geren, ouderen, mannen en vrouwen met een heel diverse achtergrond

ontwikkelen van een duurzame wijk. En tot slot heeft Stad2 uiteengezet

hebben enthousiast deelgenomen aan de overleggen.

welke aspecten een belangrijke rol spelen in de grondexploitatie. Vooraf hebben alle betrokkenen afgesproken dat de inbreng van de Relatie structuurvisie en mer

leden van de Denktank zou bestaan uit informatie en ideeën. De Denk-

Parallel aan het opstellen van het masterplan is door Kuiper Compag-

tank heeft geen bevoegdheid of taak om mee te beslissen of formeel te

nons de structuurvisie van de gemeente geactualiseerd. Als onderdeel

adviseren. Wel is afgesproken om de inbreng van de Denktank serieus

van deze structuurvisie is door Oranjewoud een milieueffectrapportage

te nemen en zo de kwaliteit van het masterplan te vergroten. In ideeën

opgesteld. Deel B van het MER gaat specifiek in op Hoef en Haag. Niet

en denkrichtingen is de inbreng van de leden van grote invloed geweest.

alleen wordt de keuze voor deze locatie nogmaals onderbouwd, maar

De leden van de Denktank spraken op persoonlijke titel en niet namens

ook zijn in het kader van de mer drie verschillende modellen opgesteld

een achterban. De mening van de Denktank is daarmee niet de mening

die getoetst zijn op allerlei milieueffecten. Uiteindelijk heeft in de pro-

van de gehele bevolking en de inbreng van de Denktank staat niet garant

jectgroep een integrale afweging plaats gevonden ten aanzien van deze

voor een breed draagvlak. Het heeft wel gezorgd voor een goed door-

modellen (zie ook bijlage 2 in deel B) en is de voorkeur uitgesproken voor

dacht masterplan met veel lokale kennis. De tegenstanders van Hoef en

model ‘Nieuw Dijkdorp en Lint’.

Haag zijn geen voorstanders geworden. En enkele leden zijn wat cynisch over de gemeentelijke politiek. Juist deze diversiteit maakte het mogelijk

Participatie bevolking

om alle onderwerpen vanuit diverse invalshoeken te benaderen om te

Aan het begin van het traject is een informatieavond georganiseerd voor

komen tot een goede afweging.

de bevolking van Vianen. Tijdens deze avond is een toelichting gegeven op de inhoud en het proces van zowel het masterplan voor Hoef en Haag

Bij de overleggen waren naast de stedenbouwkundigen, landschapsar-

als de actualisatie van de structuurvisie en de milieueffectrapportage.

chitect en de voorzitter ook vaak de gemeentelijk projectleider en een

Tijdens deze avond is ook de mening van de aanwezigen gepolst door

vertegenwoordiger van het consortium aanwezig. De vertegenwoordi-

mensen rode en groene stickers te laten plakken op panelen met foto’s

gers van de gemeente en het consortium wilden graag betrokken blijven

van diverse onderwerpen. Toen al werd duidelijk dat veel waarde werd Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Henk Lammertink: Uit mijn brede maatschappelijke belangstelling ben ik in de Denktank Hoef en Haag gestapt. Bij het eerste overleg maakte ik mij wel zorgen omdat ik een aantal tegenstanders van Hoef en Haag bij de Denktank zag zitten. Achteraf viel dat erg mee. Sterker nog: de tegenstanders stelden zich zeer coöperatief op. Zij willen hun stem laten horen als er dan toch wordt gebouwd. Dit vind ik een van de meest positieve effecten van de klankbordgroep. Ik heb sterk het gevoel dat ik heb kunnen bijdragen aan een stukje ontwikkeling van een nieuwe wijk. Het geeft een goed gevoel dat een groot deel van wat je ervan vindt, ook daadwerkelijk terug te vinden is in de plannen. Kortom; er gaat een mooie unieke wijk ontstaan die wereldwijd de aandacht zal trekken. Ik zie de Aziaten al voor mij, al fotograferend door de nieuwe wijk!

Yuri Zuurdeeg: Als tegenstander van de komst van Hoef en Haag in het groene hart, heeft de Denktank mij gemotiveerd om mee te denken over de oprichting van een nieuwe wijk die het meest recht doet aan de Gemeente Vianen. Hoef en Haag moet zo min mogelijk afbreuk doen aan het landschap in het groene hart. De bijeenkomsten van de Denktank deden veel stof opwaaien, maar waren vooral ook constructief. De deelnemers waren vaak eensgezind over hoe Hoef en Haag eruit moet komen te zien. Tijdens de bijeenkomsten waren er ook heel veel vragen aan de Gemeente Vianen. Helaas zijn bijna geen van deze belangrijke vragen be-

Anneke Oechies: Wij hebben de bijeenkomsten van de Denktank positief

antwoord. Noch zijn er door het college toezeggingen gedaan in de nota

en constructief ervaren. De bijeenkomsten waren goed voorbereid en er

van uitgangspunten over de output van de Denktank. Die situatie betreur

was gelegenheid genoeg om van gedachten te wisselen. De bijdrage van

ik, want alleen een transparante samenwerking zal in mijn beleving lei-

de Denktank is van nut geweest om het Consortium een beeld te geven

den tot succes.

wat er in de gemeenschap van Vianen en de kernen leeft. Ook was het goed dat ondanks de verschillende meningen er een eensluidend besluit uit is gekomen met de keuze voor het model ’Nieuw Dijkdorp en Lint’.

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Johan Neve: De bijdrage van de Denktank aan het Hoef en Haag proces is groot. Elk nieuwbouw project zou deze basis moeten hebben. Ik heb de werkzaamheden van het Denktank team, de stedenbouwkundige en de communicatie deskundige als zeer constructief en positief ervaren. De rol van gemeente en consortium vond ik wel storend omdat hun aanwezigheid bij de overleggen voelde alsof we ‘onder curatele’ stonden. En

Aspecten die zijn aangedragen door Denktank

zij kijken natuurlijk vooral naar het commerciële belang terwijl wij vooral

en plek hebben gekregen in het masterplan:

over andere aspecten spraken. Voor Hoef en Haag is het van groot be-

één boom per woning

lang dat het plan breed gedragen wordt door een zeer grote bevolkings-

inheemse beplanting

groep en dat er een goed gefundeerde basis is voor het uitvoeren van het

maak een brink als ontmoetingsplek

plan. Voor mij zou zónder de bovenstaande twee argumenten, hoe mooi

autoluwe wijk, 30-km-zone.

het plan ook, Hoef en Haag er niet moeten komen.

geen toegang van auto’s vanaf de dijk duurzame groene buffer tussen Hoef en Haag en Hagestein geen hoogbouw voorzieningen voor eerste levensbehoefte woningen voor iedereen, ook goedkope woningen en woningen voor ouderen variatie in woningtypes auto’s uit het zicht vrijliggende fietsen wandelpaden

Mieke van Dijen: De Denktank heeft naar mijn mening zeker bijgedragen aan het ontwikkelen van een goed plan voor Hoef en Haag. Mede door de diversiteit van de deelnemers. Waar in het begin de neuzen alle kanten opstonden en er heel wat discussie was over welk plan het moest worden en zelfs óf er wel een plan moest komen, was er uiteindelijk een unanieme beslissing voor het model ’Nieuw Dijkdorp en Lint’.

Hoef en Haag

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

bij het proces om persoonlijk te horen welke afwegingen belanghebbenden maken. Zo kunnen zij daar ook in de toekomst eventueel rekening mee houden. De Denktank werd steeds gastvrij ontvangen in manege Bosgoed in Hagestein. De leden van de Denktank hebben veel tijd, energie en creativiteit ge誰nvesteerd. In totaal zijn we zeven keer bij Legenda Randvoorwaarden-Belemmeringen

A27

A27 A27

A27

Lekdijk Lekdijk

Lekdijk

Lekdijk Lekdijk

VIANEN A27

100 50

100

50 100

VIANEN A27 A27 N Le A27 VIANENkdijk

100 100

Legenda randvoorwaarden

reservering verbreding A27

reservering uitbreiding Gaasperwaard 50

50 50

g we

n ve oe

100 50

knooppunt Everdingen knooppunt Everdingen knooppunt knooppunt Everdingen knooppunt Everdingen Everdingen

heg nw eg ve station plas wEverstein reservering spoor en 50 e ho 5050 eg ven w e n o ve h weg (50m) milieucontour50Gaasperwaard oeplas Everstein en 50 50 h 50 ev plas Everstein ho 50 plas Everstein beschermingzone Waterschap (40 m) 50 50 plas Everstein g 50 we bedrijven (100, Hagestein milieucontour 50m) n e 50 ev ho AMK-terrein niet wettelijk beschermd Hagestein plas Everstein Hagestein 50 waardevolle kades en dijklichamen Hagestein Hagestein

milieucontour 50m) AMK-terrein nietbedrijven wettelijk(100, beschermd AMK-terreinkades niet wettelijk beschermd waardevolle en dijklichamen waardevolle kades en dijklichamen te passen boerderijen langin e dre e f passen boerderijen in te Hoevensloot A-watergang Hoevensloot A-watergang

g we

en ev

plas Everstein 50

in te passen boerderijen

eg g nwegweEverstein bestaande beplanting n veplas 50 e w e 50 50 50 o n Hagestein h voeev 50 h e ho Hoevensloot A-watergang plas Everstein 50 plas Everstein 50 50 plas Everstein

Vi a nHagestein en Masterplan Hoef en Haag

eg nw

ve groepsrisico A27 (200m) oe

100

ijk

hagenw eg hagenw eg hagenw eg hagenw eg lange 50 dreef A27 A27 lange 50 100 efn nweg50drela ge dr 50 eef lange d100 egf laren100 e dre ef 100

100

hagenw eg

elkaar Randvoorwaarden-Belemmeringen geweest, waaronder verschillende zaterdagochtenden. Legenda reservering verbreding A27 Legenda Randvoorwaarden-Belemmeringen Tal vanRandvoorwaarden-Belemmeringen onderwerpen gingen in een opbouwende sfeer over tafel. Er is Legenda reservering uitbreiding reservering verbreding A27Gaasperwaard Legenda Randvoorwaarden-Belemmeringen reservering verbreding A27 veel gesproken over o.a. de ambities voor Hoef en Haag, de gewenste groepsrisico A27 (200m) reservering uitbreiding Gaasperwaard reservering verbreding A27 reserveringinpassing uitbreiding Gaasperwaard reservering verbreding A27 sfeer enreservering bouwstijlen, van groen, duurzaamheid en doelgroespoor enGaasperwaard station groepsrisico A27 (200m) reservering uitbreiding Legenda Randvoorwaarden-Belemmeringen reservering uitbreiding Gaasperwaard groepsrisico A27 (200m) Gaasperwaard (100 m)hun mening en despen reservering voormilieucontour Hoef en spoor Haag. deelnemers brachten en station groepsrisico A27 Alle (200m) reservering spoor en station groepsrisico A27 (200m) beschermingzone (40 reservering verbreding A27 Waterschap milieucontour Gaasperwaard (100 m) m) met de Denktank kundigheid in. De spoor gemeenteraad was het uiteindelijk reservering A27 en station milieucontour Gaasperwaard (100 m) reservering spoor en station reservering uitbreiding Gaasperwaard milieucontour bedrijven (100, Waterschap (4050m) m) moest worden uitgemilieucontour Gaasperwaard eensbeschermingzone dat het model Nieuw Dijkdorp en(100 Lint verder Legenda Randvoorwaarden-Belemmeringen beschermingzone Waterschap (40m) m) milieucontour Gaasperwaard (100 groepsrisico A27 (200m) AMK-terrein niet wettelijk milieucontour bedrijven (100, beschermd 50m) beschermingzone Waterschap (40 m) werkt. milieucontour bedrijven (100, 50m) beschermingzone Waterschap (40 m) Legenda Randvoorwaarden-Belemmeringen reservering spoor en station waardevolle kades en(100, dijklichamen Legenda Randvoorwaarden-Belemmeringen reservering verbreding A27 AMK-terrein niet wettelijk beschermd milieucontour bedrijven 50m) Legenda Randvoorwaarden-Belemmeringen AMK-terrein niet wettelijk beschermd milieucontour bedrijven (100, 50m) milieucontour (100 m) in te Gaasperwaard passen reservering uitbreiding Gaasperwaard waardevolle kades en dijklichamen AMK-terrein nietboerderijen wettelijk beschermd reservering verbreding A27 reservering verbreding A27 waardevolle kades en dijklichamen AMK-terrein niet wettelijk beschermingzone (40 m)beschermd reservering verbreding A27 Hoevensloot A-watergang groepsrisico A27 (200m) in te passenWaterschap boerderijen waardevolle kades en dijklichamen reservering uitbreiding Gaasperwaard reservering uitbreiding Gaasperwaard in te passen boerderijen waardevolle kades en dijklichamen reservering Gaasperwaard milieucontour bedrijven (100, 50m) reserveringuitbreiding spoor en Hoevensloot A-watergang instation te passen boerderijen groepsrisico A27 (200m) groepsrisicoA27 A27 Lek(200m) inHoevensloot te passen boerderijen A-watergang dij(200m) groepsrisico k AMK-terrein niet wettelijk beschermd milieucontour Gaasperwaard (100 m) Hoevensloot A-watergang reservering spoor en station reservering spoor en station Hoevensloot A-watergang reservering spoor en station waardevolle kades(40 en m) dijklichamen beschermingzone Waterschap Legenda Randvoorwaarden-Belemmeringen milieucontour Gaasperwaard (100 m) milieucontour Gaasperwaard (100 m) milieucontour (100 m) inGaasperwaard te passen(100, boerderijen Legenda Randvoorwaarden-Belemmeringen milieucontour bedrijven 50m) beschermingzone Waterschap (40 m) beschermingzone Waterschap (40 m) reservering verbreding A27 VIANEN beschermingzone Waterschap (40 m) Hoevensloot A-watergang AMK-terrein niet wettelijk beschermd milieucontour bedrijven (100, 50m) reservering verbreding A27 reservering uitbreiding Gaasperwaard milieucontour bedrijven (100, 50m) milieucontour bedrijven (100, 50m) waardevolle kades en dijklichamen AMK-terrein niet wettelijk beschermd reservering uitbreiding Gaasperwaard groepsrisico A27 (200m) AMK-terrein nietwettelijk wettelijk beschermd AMK-terrein beschermd in te passenniet boerderijen waardevolle kades en dijklichamen groepsrisico A27 (200m) waardevolle kades endijklichamen dijklichamen reservering spoor en station waardevolle kades en Hoevensloot A-watergang in te passen boerderijen reservering spoor en station (100 m) milieucontour Gaasperwaard passen boerderijen inintetepassen boerderijen hagenw A-watergang Hoevensloot milieucontour Gaasperwaard m) beschermingzone Waterschap (100 (40 m) egA-watergang Hoevensloot Hoevensloot A-watergang beschermingzone Waterschap (40 m) milieucontour bedrijven (100, 50m)

g Hagestein we Hagestein en v Hagestein e eg ho nw ve 50 e o Everstein hplas

Hagestein

Afstemming provincie Gedurende het planproces heeft op meerdere momenten afstemming

de m.e.r.-modellen, de beoordeling van de modellen, maar

plaats gevonden met de provincie, zowel op ambtelijk als bestuurlijk

ook onderwerpen als duurzaamheid en marktonderzoek naar potentiële

niveau. De provincie heeft Hoef en Haag als woonlocatie opgenomen in

doelgroepen zijn uitgebreid besproken. Tijdens de forumbijeenkomsten

de Ontwerp Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en bij de ontwikkeling

is inhoudelijk gediscussieerd over hoe Hoef en Haag eruit moet zien, of

van het gebied nadrukkelijk aandacht gevraagd voor met name watervei-

er voorzieningen moeten komen, en de relatie tussen Hoef en Haag en

ligheid en mobiliteit. Op de pagina 20-21 deel A is Hoef en Haag aan de

Hagestein. Een belangrijk moment was 20 maart 2012. De raad heeft

criteria van de PRS getoetst.

toen ingestemd met de keuze voor het voorkeursmodel ‘Nieuw Dijkdorp en Lint’ dat verder is uitgewerkt in dit masterplan.

Kwaliteitsteam Groene Hart Omdat het plangebied Hoef en Haag in het Groene Hart ligt is advies

Projectgroep

gevraagd aan het Kwaliteitsteam Groene Hart. Het voorkeursmodel is ge-

Het hele traject van het masterplan is intensief begeleid door de pro-

presenteerd en het Kwaliteitsteam heeft een uitgebreid advies opgesteld

jectgroep onder leiding van een projectleider van de gemeente Vianen.

waarin specifiek aandacht is gevraagd voor de volgende aspecten :

Naast vertegenwoordigers van het consortium zaten ook een commun-

Zorg voor goede verbindingen en aantrekkelijke langzaam verkeers-

ciatieadviseur en een planeconoom in de projectgroep. De projectgroep

routes tussen Hoef en Haag en de bestaande stad. Sorteer alvast voor op de komst van een mogelijk treinstation door te kijken naar ruimtelijke kansen en bedreigingen.

was verantwoordelijk voor de voortgang in het proces en heeft de verschillende benodigde onderzoeken uitgezet en begeleid, onder andere op het gebied van verkeer, archeologie, ecologie, geohydrologie etc.

Betrek de recreatieplas bij de waterhuishouding van het plan.

De projectgroep is aan het begin van het traject op excursie geweest in

Neem de groene driehoek tussen de snelweg en het dijkdorp integraal

het rivierengebied. Tijdens deze excursie zijn zowel bestaande dorpen

op in het plan.

als nieuwe dorpse plannen bezocht ter inspiratie. Tijdens verschillende

Benut de recreatieve kansen van de omgeving.

ontwerpteam bijeenkomsten is vooral gewerkt aan de inhoudelijke uit-

Laat het cultuurhistorische aspect doorklinken bij de inrichting van het

werking van het masterplan. Ook heeft regelmatig afstemming plaats

voormalige kasteelterrein. Zorg ervoor dat Hoef en Haag altijd af is, ook wanneer niet het gehele

gevonden met een klankbordgroep bestaande uit ambtenaren van de gemeente Vianen.

woningbouwprogramma kan worden gerealiseerd. Het is belangrijk dat de nieuwe kern een eigen identiteit ’opbouwt’ en krijgt. Laat in relatie tot de identiteit van de kern de tijd zijn werk doen.

Tot slot…. Niet alleen het bouwen van een nieuwe wijk, maar ook het tot stand ko-

Deze adviezen zijn meegenomen in de verdere uitwerking van de plan-

men van een masterplan heeft tijd nodig. Tijd voor ideeën om te rijpen,

nen en hebben een plek gekregen in het masterplan.

om meningen te delen, gedachten aan te scherpen, discussies te voeren en allerlei zaken te onderzoeken. Dit alles is nodig zodat een goed on-

Raad en college

derbouwd en breed gedragen eindproduct kan ontstaan. Het opstellen

Uiteraard zijn tijdens het planproces het college en de gemeenteraad van

van een masterplan vraagt om inzet, doorzettingsvermogen, visie, maar

Vianen nauw betrokken met de inhoud van de plannen. Tijdens verschil-

vooral om een goede samenwerking en dank voor iedereen die hier een

lende sessies is gesproken over de nota van uitgangspunten en ambities,

bijdrage aan heeft geleverd. Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Toets aan criteria PRS Woonmilieu (’s) conform beleid PRS

Hoef en Haag: Het betreft hier te realiseren natuur. In overleg

PRS: Wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrum-

met de provincie zal bepaald worden of en op welk moment in het

stedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Voor een con-

kader van de Flora en Fauna-wet, als onderdeel van het natuur-

currerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het

waardenonderzoek, een ’nee-tenzij’ toets uitgevoerd zal moeten

aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving

worden ten aanzien van de voorgenomen woningbouw en de mo-

van belang.

gelijke gevolgen voor de wezenlijke waarden en kenmerken van de

Hoef en Haag: De uitbreiding Hoef en Haag biedt ruimte aan

(nog te realiseren) EHS. Het nemen van mitigerende maatregelen

verschillende woonmilieus met een (compact)dorpse- en landelijk

kan deel uitmaken van die aanbevelingen.

sfeer die duidelijk onderscheidend is ten opzichte van andere ontwikkelingen in de regio. Het uitgevoerde woonwensen onderzoek

Waterveiligheid (prov. handreiking overstromingsrobuust inrichten)

en de doelgroepen die daar uit voortkomen laat zien dat het pro-

PRS: In de planvorming voor dit gebied moet nadrukkelijk aan-

gramma in Hoef en Haag aansluit op de behoefte in de regio

dacht worden besteed aan de waterveiligheid omdat het gebied,

(zie ook pagina’s 24 en 25 deel A).

vanwege de lage ligging van het maaiveld, bij een eventuele overstroming snel en diep onder water komt te staan. De binnendijkse

Mobiliteitstoets

vrijwaringszone langs de dijken moet in acht genomen worden.

PRS: Voor alle ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang dat

Hoef en Haag: In het masterplan is sprake van een meerlaagse

deze voor alle verkeersvormen goed en tijdig ontsloten zijn. Een

aanpak van Waterveiligheid door beveiligen, vertragen en aan-

mobiliteitsscan is daarom verplicht bij elke voorgenomen ruimte-

dacht voor evacuatie. Deze aspecten zijn ruimtelijk geïntegreerd in

lijke ontwikkeling.

het plan en dragen zodoende ook bij aan de identiteit van de wijk.

Hoef en Haag: De verkeerseffecten van Hoef en Haag zijn onder-

Het nieuwe dijkdorp krijgt een omwalling die bij overstroming

zocht in een Mobiliteitstoets (Megaborn 2012), die deel uit maakt

een vertragende werking heeft. Bij bebouwing op de stroomrug

van het MER. Er is bekend welke maatregelen voor het omringende

wordt het principe van partiële ophoging toegepast. Verder krijgen

wegennet noodzakelijk zijn voor een vlotte en duurzaam-veilige

de woningen een zodanig vloerpeil dat de eerste verdieping altijd

verkeersafwikkeling. Vianen zet nadrukkelijk in op hoogwaardig

overstromingsveilig is. Hoef en Haag is goed verbonden met de

openbaar vervoer (HOV) van en naar Hoef en Haag. Bij de toerit van

omgeving, waaronder de A27, waardoor er meerdere vluchtwegen

de A27 is in het masterplan ruimte gereserveerd voor HOV voor-

zijn

zieningen in verband met een snelle busverbinding met Utrecht en voor de toekomstige spoorlijn Utrecht-Breda.

Gevoeligheid voor kwel PRS: Bij de planvorming moet rekening worden gehouden met de

Rekening houden met EHS (nee tenzij toets)

verhoogde kans op kwel bij aantasting van de deklaag en de ge-

PRS: De uiterwaarden zijn aangeduid als ecologische hoofdstruc-

middeld genomen hoge grondwaterstanden.

tuur op de kaart Natuur.

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Hoef en Haag: In de berekening van van de waterbalans (zie pa-

Hoef en Haag: Binnen het plangebied van Hoef en Haag wordt

gina 109, deel B) is de verwachte optredende kwel in het plange-

vooral het volledige kasteelterrein aangemerkt als aardkundig

bied meegenomen. Adviezen omtrent de vormgeving van de wa-

waardevol gebied. In de groene en recreatieve ontwikkelingen

terstructuur van WSRL zijn opgenomen in het Masterplan. Zowel

voor het kasteelterrein zullen de aardkundige waarden een land-

de eigen wateropvang als de extra bergingsopgave voor De Hagen

schappelijk-ruimtelijke betekenis krijgen, evenals de aanwezige

zijn gerealiseerd in Hoef en Haag.

archeologische waarden.

Gelijktijdig mee-ontwikkelen van de kwaliteit van de kernrandzone

Duurzame gebiedsontwikkeling

(bestemmingsplan)

PRS: De ambitie is om duurzaam te ontwikkelen.

PRS: Woningbouw moet in aansluiting op het stedelijk gebied

Hoef en Haag: Vanzelfsprekend wordt Hoef en Haag duurzaam

plaatsvinden. Door de realisatie van een woonwijk ontstaat een

ontwikkeld. Hoef en Haag is de eerste nieuwe bouwlocatie in Ne-

nieuwe kernrandzone. De kwaliteit daarvan moet gelijktijdig ont-

derland waarvan met behulp van GPR Stedenbouw de duurzaam-

wikkeld worden.

heidsambitie is bepaald. De waterkrachtcentrale in de stuw bij

Hoef en Haag: Het dorp Hagestein met het kasteelterrein, de plas

Hagestein is nadrukkelijk in beeld als duurzame energiebron voor

Everstein, de Lekdijk en de uiterwaarden vormen de natuurlijke

groene stroom.

ruimtelijke grenzen met een hoge recreatieve potentie. Deze randen hebben betekenis als uitloopgebied, t.b.v. ommetjes, recreatie

Conclusie

en zijn van zodanige variatie en aantrekkelijkheid dat een wezen-

Uit de tot nu toe gehouden onderzoeken komt naar voren dat

lijke bijdrage wordt geleverd aan de mogelijkheid tot recreĂŤren in

wordt voldaan aan de randvoorwaarden die de ontwerp-PRS en

de directe woonomgeving. In het masterplan zijn voorzieningen

PRV aan de ontwikkeling van Hoef en Haag gesteld.

opgenomen voor fiets-, ruiter- en wandelpaden, natuurlijke beplantingen, vissteigers en uitloopvelden, geschikt en bereikbaar voor alle inwoners van Vianen en Hagestein.

Aanwezige aardkundige waarden (stroomrug Hagestein) PRS: Hooge Waard is een gebied met een herkenbare oude oeverwal en een oude rivierbedding van de Rijn. In de PRV staat aangegeven dat gemeenten in bestemmingsplannen regels dienen op te nemen ter bescherming van de aanwezige aardkundige waarden (artikel 4.10).

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Hoofdstuk 2: Een nieuwe uitbreiding in de polder Hoef en Haag Dorps en landelijk wonen in het rivierengebied Unieke omgevingsfactoren en een eeuwenoud landschap

Een organisch gegroeide wijk in de vorm van een nieuw dorp met een

Hoef en Haag combineert het beste wat de regio Utrecht te bieden

sterke verbondenheid met het landschap. De gezelligheid van de com-

heeft: een bijzondere ligging in het prachtige rivierenlandschap, een

pacte kernen in het rivierenlandschap tussen de Lek en de Waal, maar

goede bereikbaarheid in het hart van Nederland en een rijke historie.

ook de weidse vergezichten op de dijk en in de uiterwaarden. Een plek

Niet alleen ligt de historische binnenstad van Vianen op een steen-

voor verschillende leefstijlen maar ook ruimte voor eigen initiatieven.

worp afstand van Hoef en Haag, maar ingeklemd tussen Hoef en Haag

Hoef en Haag biedt op termijn ruimte aan 1.800 huishoudens, maar ook

en het dorp Hagestein ligt ook het voormalige kasteelterrein van Gas-

aan nieuwe ontmoetingsplekken, aan nieuw landschap en aan natuur,

perden als onontgonnen schat te wachten om ontdekt te worden: een

aan verbindingen tussen oud en nieuw.

nieuwe groene ontmoetingsplek in de gemeente Vianen! Historie als inspiratie Een duurzame identiteit

Het plangebied van Hoef en Haag kent een lange en bewogen ge-

Genoeg aanknopingspunten om in dit gebied geleidelijk een aantrek-

schiedenis die inspireert tot het vertellen van verhalen uit het ver-

kelijk en bijzonder woon- en leefgebied te laten ontstaan. Laten we

leden, maar ook tot het toevoegen van nieuwe lagen met een eigen

hier ook vooral de tijd voor nemen. Een natuurlijke verbondenheid met

betekenis. Eeuwen lang heeft men in dit gebied geprobeerd elkaar

de plek die geleidelijk groeit, waarbij bewoners zelf ook hun stempel

’de loef af te steken’ en dat heeft zijn sporen nagelaten. Deze historie

op het gebied kunnen drukken is essentieel om een sterke identiteit

willen we weer zichtbaar maken in het gebied.

te creëren. Immers, een plek waar mensen zich thuis voelen, waar ze

De drie woonmilieus die een plek hebben gekregen in Hoef en Haag

van houden en die door de bewoners zelf verder ontwikkeld wordt is

zijn gebaseerd op herkenbare typologieën uit het verleden:

de belangrijkste succesfactor voor een duurzame gebiedsontwikke-

d e bastide als beschermd woonmilieu met een grote diversiteit in

ling.

woningtypes, d e buitenstad, een informele woonsfeer met diepe kavels en

Bijzondere woonmilieus Hoef en Haag kan iets toevoegen aan Vianen dat er nog niet is. Wonen in een mooi landschap in een dorpse en landelijke setting.

mogelijkheden voor stadslandbouw het boerenland met typologie van boerderijen met grote erven en woonbebouwing.

Hoef en Haag met dorp binnen nieuwe meander en lint op de oeverwal Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Een sterke ruimtelijke identiteit Wonen in een rivierenlandschap De essentie van de wijk Hoef en Haag ligt verscholen in het rivieren-

bouwing rondom het dorpshart die langzaam verdunt richting de

landschap. Hoef en Haag bestaat zoals de naam al aangeeft uit twee

Lekdijk. De sfeer is vergelijkbaar met die van vestingstadjes en rivier-

delen die inspelen op de landschappelijke karakteristieken van de

dorpen. Op de oeverwal ontstaat een nieuw, dorps lint met een re-

plek. Deze ruimtelijke tweedeling is een gevolg van een grote land-

latief lage dichtheid en een sterke verwevenheid met het landschap.

schappelijke ingreep die wordt voorgesteld in het gebied, de aanleg

Dit gebied heeft een landelijke sfeer die vergelijkbaar is met de typi-

van een nieuwe dynamische watergeul, die als een oude afgesneden

sche lintbebouwing in het rivierengebied.

meander van de rivier de Lek door het gebied heen slingert. Deze meander, begrensd door een omwalling, vormt een natuurlijke grens

Een natuurlijk en kloppend hart

tussen de lager gelegen polder en de hoger gelegen oude stroomrug

In het compacte deel van de dorpse wijk zal in de toekomst het cen-

van de Lek, waar ook het dorp Hagestein op ligt. Tegelijkertijd vormt

trum van Hoef en Haag komen te liggen. Daar waar verbindingen

de nieuwe wal een bescherming tegen een eventuele dijkdoorbraak.

naar de Lekdijk, de plas Everstein en het voormalige kasteelterrein samen komen vormt de Brink het natuurlijke hart van de wijk. Door

Twee delen met een eigen sfeer en identiteit

hier ook ruimte te bieden aan niet-woonfuncties, zoals bijvoorbeeld

Zo ontstaan twee gebieden die ieder een eigen identiteit, oriĂŤntatie,

een aantal dagelijkse voorzieningen, zorg en onderwijs kan ook echt

maar ook verkeersontsluiting krijgen. Binnen de nieuwe meander kan

een kloppend hart ontstaan.

een nieuw dijkdorp groeien met een ruimtelijke structuur die sterk gericht is op de Lekdijk. Hoef en Haag heeft relatief compacte be-

< fotocollage van Hoef en Haag < voorbeeld van voormalige meander in rivierengebied

wonen in het rivierenlandschap

twee delen

de meander, plas en het kasteelterrein

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Compact dorps

jonge stellen Veilige en levendige woonomgeving, maar wel betaalbaar

In dit deel van Hoef en Haag wordt gewoond rondom de Brink, het hart van de wijk waar ook enkele voorzieningen liggen. Het is er gezellig druk voor mensen die houden van sociale contacten. De bebouwing is hoofdzakelijk aaneengesloten, maar laat wel een afwisselend beeld zien. Er wordt vooral geparkeerd op de binnenterreinen waardoor de openbare ruimte compact en knus is. (jonge stellen, weltevreden stellen, familie dynamiek)

Erven aan de dijk Vanuit het dorpshart lopen lange lijnen naar de dijk. De bebouwingsdichtheid neemt geleidelijk af er is meer afwisseling tussen verschillende woningtypes. Een aantal groene erven en boomgaarden geeft lucht en ruimte in dit deel van Hoef en Haag. Autoâ&#x20AC;&#x2122;s staan informeel geclusterd tussen de woningen. Hier woon je echt op een steenworp afstand van de rivier! (jonge stellen, ruimdenkers, moderene gezinnen.)

familie dynamiek Comfortabel huis, maar wat wel herkenbaar is in de buurt

weltevreden stellen Genieten van het leven, maar kritisch op woongebied

Wonen aan en achter het lint Op de oeverwal kan een nieuw dorpslint groeien met een gevarieerd bebouwingsbeeld, dooraderd met groene doorzichten richting de plas ruimdenkers Ruime gezinswoning in een buurt met veel andere gezinnen

en de meander. Woningen hebben ruime tuinen en autoâ&#x20AC;&#x2122;s staan veelal op eigen kavel geparkeerd. Het is rustig wonen op de oeverwal, je woont hier echt helemaal buiten, de stad is ver weg. (weltevreden stel-

Bedrijvenpark Gaasperwaard II

len, ruimdenkers, moderne gezinnen)

Langs de A27 zal in de toekomst bedrijvenpark Gaasperwaard II ontwikkeld worden. Een hoogwaardige werklocatie met een groene uitstraling voor kleinschalige bedrijven. Goed bereikbaar, zowel

met de auto als ook met het openbaar vervoer door middel van het

moderne gezinnen

transferium bij de afslag van de A27.

Rustige woonomgeving en veel ruimte

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Leefstijlen, doelgroepen en woonsferen Het is de bedoeling een gevarieerd woningaanbod in Hoef en

hoger inkomen. Zij zijn op zoek naar een ruime woning voor een

Haag te realiseren met een mix van koop- en huurwoningen in

goede prijs in een groene, dorpse en landelijke setting.

verschillende prijsklassen. Hierbij wordt het beleid van de gemeente Vianen zoals dat is vastgelegd in de Woonvisie gevolgd.

De genoemde huishoudensgroepen kunnen nader getypeerd

Het uitgangspunt is dus om 1/3 van het programma in de sociale

worden aan de hand van hun leefstijl. Wat vinden ze belangrijk?

huur/koop te realiseren. Hoe dit programma verdeeld gaat wor-

Waar hechten ze waarde aan? Wat voor een mentaliteit hebben

den over de verschillende planfasen is nu nog niet te zeggen,

ze? Hiervoor is het woonsegmentatiemodel Mosaic Huishouden

dat zal mede afhankelijk zijn van de ontwikkelingen in de markt.

van Experian gebruikt. Mosaic Huishouden deelt huishoudens op

In ieder geval zal in alle planfasen een gemengd programma

basis van demografie, economische status, financiën, woning-

gebouwd worden, waarbij per deelgebied wel accentverschillen

kenmerken, eigendomswaarde, locatie en psycho-demografie in,

aangebracht kunnen worden.

in één van de 10 hoofdgroepen en 44 subgroepen.

Eerder in het Masterplan is aangegeven dat Hoef en Haag zowel

Lokaal zijn de Mosaic groepen Jonge Stellen, Familie Dynamiek,

lokaal als regionaal vraag zal genereren. Het primaire markgebied

Ruimdenkers en Weltevreden Stellen interessant voor Hoef en

bestaat daarmee naast de gemeente Vianen uit Utrecht, Bunnik,

Haag. Daarmee heb je het over een potentieel van bijna 2.900

Houten, IJsselstein en Nieuwegein en de direct aan Vianen gren-

huishoudens alleen al in Vianen zelf. Regionaal hebben deze

zende gemeenten Leerdam, Zederik en Culemborg. Het is zaak

groepen een omvang van meer dan 50.000 huishoudens. Daar-

de juiste woonmilieus met de juiste bijbehorende producten en

naast zijn Succesvolle Starters en Moderne Gezinnen grote regi-

prijzen te realiseren.

onale en typische groepen waarvoor Hoef en Haag een interes-

De lokale vraag uit Vianen zelf is vooral afkomstig van doorstro-

sante locatie zou zijn.

mers en startende huishoudens, maar er zijn ook kansen voor woningen met een gelijkvloerse woonprogramma of mogelijkhe-

In de huidige markt is m.n. voor de hierboven genoemde doel-

den daartoe.

groepen een duidelijke vraag waarneembaar naar woningen in een dorpse groene setting. De meest succesvolle woonwijken

Door de groene omgeving, de ligging aan de Lek, en aan een

van de laatste jaren zijn onderscheidend, sfeervol, hebben een

kruispunt van snelwegen is Vianen ook aantrekkelijk voor de

variatie in architectuur en een authentieke uitstraling. Een gedif-

regionale woonconsument uit de stadsregio Utrecht. Er liggen

ferentieerd woningaanbodvoorziet in de vraag vanuit de markt.

daarom goede kansen om in Hoef en Haag kwalitatief goede

Hierin is, in beperktere aantallen, ook ruimte voor nicheproduc-

woningen in een aantrekkelijke woonomgeving te ontwikkelen.

ten, zoals vrije kavels, woon-werkwoningen en ‘patio’woningen.

Diverse doelgroepen kunnen zo behouden worden voor Vianen,

De vraag naar appartementen zal op deze locatie beperkt zijn,

of aangetrokken worden uit het stadsgewest Utrecht.

gelet op de doelgroep (m.n. ouderen) en de absolute afstand tot

Hierbij valt te denken aan stellen en gezinnen met een midden en

het centrum van Vianen.

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

los in het landschap

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Het kasteelterrein als ontmoeting tussen oud en nieuw

naar een goede aansluiting op de bestaande routes in de omgeving,

Naast dit â&#x20AC;&#x2122;rodeâ&#x20AC;&#x2122; hart kent het gebied ook een groen hart, het voorma-

maar worden ook nieuwe relaties gezocht, zoals een verbinding met

lige kasteelterrein. De overwegend groene invulling van dit gebied

struinpaden in de uiterwaarden, het rondje om de plas en het kasteel-

zorgt voor een natuurlijke overgang tussen Hagestein en Hoef en

terrein. Verbindingen ontstaan niet alleen door routes, maar ook door

Haag. Door hier echter ook functies te situeren waar zowel inwoners

openheid en zicht of te wel landschapsvizieren.

van Hagestein als Hoef en Haag gebruik van kunnen maken wordt het ook een echte ontmoetingsplek tussen oud en nieuw, maar vooral

Los in het landschap

voor inwoners van de gemeente Vianen. Een plek waar de historie van

Hoef en Haag is verbonden met de stad, maar ligt ook los in het land-

het gebied tot leven komt.

schap. Dit is een kwaliteit die gekoesterd moet worden, immers, alleen hierdoor kan het landelijke en dorpse gevoel ontstaan. Aan de

Verbindingen met de omgeving

noord, oost en zuidkant vormen de rivier de Lek, de Eversteinse plas

Hoef en Haag wordt op zorgvuldige wijze verbonden met Hagestein,

en het kasteelterrein sterke ruimtelijke buffers naar de omgeving. Aan

maar natuurlijk ook met de stad Vianen. Toekomstige inwoners zul-

de westzijde van het plan, daar waar de snelweg ligt en bedrijventer-

len een sterke oriĂŤntatie hebben op de binnenstad van Vianen als het

rein Gaasperwaard zich bevindt is de ruimtelijke kwaliteit kwetsbaar.

gaat om voorzieningen. Op een drietal plekken wordt de verbinding

Ook liggen in dit gebied ruimtelijke reserveringen voor verbredingen

gelegd. Over de Lekdijk, Hagenweg en Lange Dreef. Verder is de

van de A27 en de aanleg van een spoorlijn tussen Utrecht en Breda

regio Utrecht goed te bereiken door een directe aantakking op de

en wordt door middel van een geluidscherm een goede oplossing

rotonde en de oprit naar de A27. Naast verbindingen met de stad zijn

geboden voor de geluidsproblematiek. De ambitie is om tot een duur-

ook juist de verbindingen met het landschap van essentieel belang

zame groene invulling van deze restzone te komen waardoor ook dit

voor de toekomstige woonkwaliteit. In het masterplan is gezocht

een aantrekkelijke rand van Hoef en Haag wordt.

rood en groen hart

netwerken

verschillende groene randen

snelweg zone

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

vogelvlucht impressie tussentijdse situatie

impressie van organische groei Hoef en Haag

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Een zorgvuldige ontwikkelstrategie Vraag gestuurd ontwikkelen - duurzaam casco en flexibele woonvelden

schap en bijzondere collectieve initiatieven kunnen hier eenvoudig in-

Hoef en Haag wordt gefaseerd ontwikkeld, zorgvuldig afgestemd op

gepast worden. De compacte kern binnen de nieuwe meander vraagt

de vraag en behoefte vanuit de markt. Flexibiliteit speelt dan ook een

om een meer planmatige opzet waarbij projectmatig ontwikkeld wordt

belangrijke rol in het masterplan. We kunnen niet in de toekomst kij-

in opeenvolgende fasen en de kern geleidelijk aan groeit, bouwblok na

ken en iedere fase van Hoef en Haag moet een kwalitatief goed afge-

bouwblok. Door in iedere fase van het planproces zowel ruimte te bie-

rond eindbeeld opleveren.

den aan ontwikkelingen op de oeverwal als binnen de meander is er altijd een breed aanbod van verschillende woonmilieus, je zou kunnen

Het masterplan vormt geen blauwdruk van de wijk, maar een duur-

zeggen ‘voor ieder wat wils’.

zaam casco van groen, water en infrastructuur, dat Hoef en Haag op een goede manier verankert op de plek en maximaal gebruik maakt

Tijdelijk gebruik

van de aanwezige potentie in het gebied. Het raamwerk verdeelt de

Vanaf de bouw van de eerste woningen hebben de ontwikkelende

locatie in overzichtelijke deelgebieden die in de tijd flexibel ingevuld

partijen de intentie om te werken aan ‘placemaking’. Placemaking

kunnen worden. Zo kan de programmatische invulling van de wijk in

gaat over de mensen in een gemeenschap, die gezamenlijk een plek

de tijd verkleuren en aangepast worden aan de wensen en eisen van

creëren waarin ze zich thuis voelen. Zeggenschap over je eigen (woon)

dat moment.

omgeving. Door mensen inspraak te geven en te betrekken bij het ontwerpen van de openbare ruimte en het landschap rondom Hoef

Planmatige en dynamische ontwikkelgebieden

en Haag wordt de leefbaarheid in de woonomgeving vergroot, maar

De twee deelgebieden in het plan kennen ieder een eigen ontwik-

gaan mensen zich ook verantwoordelijk voelen voor hun omgeving.

kelstrategie. De oeverwal kan organisch ontwikkeld worden. De blok-

Gedacht wordt aan het aanbieden van gronden die al in eigendom zijn

verkaveling van de oeverwal vormt een natuurlijk raamwerk voor een

voor tijdelijke functies, bijvoorbeeld als (gemeenschappelijke) moes-

afwisseling tussen bebouwde en onbebouwde velden en een sterke

tuin of bouwdorp. Voor de invulling van het tijdelijke functies blijven

verweving tussen bebouwing en landschap. Particulier opdrachtgever-

de marktpartijen verantwoordelijk en niet de gemeente Vianen.

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Lek

s s

s Hagenw

s s

plas Everstein

v s

kasteelpark

Hagestein

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

landschappelijk casco

stedenbouwkundig raamwerk

doorsnede Lekdijk 34

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Hoofdstuk 3: een flexibel en duurzaam raamwerk Een raamwerk als basis Dorpse identiteit De ambitie is om de ontwikkeling Hoef en Haag een dorpse en landelijke identiteit te geven. Op basis van een analyse van bestaande dorpen in het rivierengebied zijn verschillende schaalniveaus onderschei-

landschappelijke context

den die bepalend zijn voor het ontstaan van een dorpse identiteit: d e landschappelijke context: een sterke verankering van het dorp met het omliggende landschap en de omgeving; d e woonomgeving: de logische indeling in verschillende buurten met een eigen identiteit die ook mede bepaald wordt door de inrichting van de openbare ruimte en het faciliteren van ruimte voor ontmoeting; d e woonstraat/het erf: de aansluiting van openbaar- en prive gebied, de mate van privacy/openbaarheid;

omgeving

d e woning: de eigen plek van de bewoner, het privé domein. De uitwerking van het raamwerk speelt hierbij uiteraard een belangrijke rol en gaat in op al deze verschillende schaalniveaus. De kwaliteit van het raamwerk en dus de openbare ruimte in Hoef en Haag is minstens net zo belangrijk als de kwaliteit van de bebouwing en draagt in belangrijke mate bij aan de sfeer en identiteit van de wijk.

Een landschappelijk casco en een stevig raamwerk Het ruimtelijk raamwerk van Hoef en Haag bestaat enerzijds uit een landschappelijk casco, anderzijds uit een samenspel van oude en nieuwe lijnen die op verschillende schaalniveaus een rol spelen. Hiermee

straat/ het erf

wordt de verbinding gelegd met het bestaande, maar worden ook de nieuwe lijnen naar de toekomst uitgezet. Het landschappelijke casco tezamen met het stedenbouwkundig raamwerk van water, groen en infrastructuur, garandeert de toekomstige kwaliteit van de leefomgeving.

woning Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Een unieke groen- en waterstructuur Hoef en Haag is opgenomen in het landschap. Omringd door be-

Haag aan de voorwaarden die worden gesteld in de PRS ten aanzien

staande gebieden zoals het agrarisch gebied in de oksel van de Lek

van veiligheid. In het kader van het Deltaprogramma van het rijk om

en de A27, de uiterwaarden van de Lek, de recreatie plas Everstein

Nederland klimaatbestendiger te maken, is Hoef en Haag voorge-

en het voormalig kasteelterrein. Maar de nieuwe ontwikkeling is ook

dragen voor deelname aan de zogenaamde proeftuinen. Hierin zal

verweven met een nieuw landschappelijke element, de meander.

op integrale wijze, met behulp van extra deskundigheid, de aspecten

Deze watergang biedt naast een aantrekkelijk ruimtelijk element ook

waterstructuur en waterveiligheid verder worden uitgediept. De re-

een oplossing voor de waterberging en het bergingstekort in de na-

sultaten zullen gebruikt worden in het vervolg van de planvorming,

burende wijk de Hagen.

en zal door het Rijk worden meegenomen bij verdere ontwikkeling van landelijk beleid.

Veilig en droog Hoef en Haag ligt voor een groot deel in een laag gelegen deel van

Een nieuwe meander

de gemeente Vianen. Dat betekent dat er bij een dijkdoorbraak een

De nieuwe meander verwijst naar een verlaten rivierarm, zoals die

groot overstromingsrisico (snel diep en snel ondiep) is. De land-

wel meer voorkomen in het rivierengebied. Door verschillende peil-

schappelijke ingreep van de meander met de omwalling kan een

vakken te hanteren wordt een dynamisch watersysteem verkregen

vertragende werking hebben bij instromend water. Dit geeft tijd voor

met velden die soms onderlopen en anders droog staan.

evacuatie en inwoners van het gebied hebben de gelegenheid om

In de zuid-westhoek van het plan ligt het grootste wateroppervlak,

naar een veilige verdieping te vluchten. Hiermee voldoet Hoef en

dat met een duiker in verbinding staat met de watergang langs de

< referentie van meander

principe meander met randen

principe doorsnede van snelweg-Lek Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Legenda watersysteem plangrens peilgrens oppervlaktewater meander stijgbermen wadiâ&#x20AC;&#x2122;s bestaande sloot 38

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Hagenweg ten westen van de A27. Deze plas voorziet tevens in het tekort aan waterberging van De Hagen, (10.000 m3). De beide ‘meander-armen’ die richting de Lek lopen krijgen een grotere peilstijging, wellicht deels met stijgbermen die kunnen overstromen (ook wel stedelijke uiterwaarden genoemd). De uitlopers bij de dijk worden hier vormgegeven als wadi’s/ droogvallende watergangen die niet diep zijn, in verband met de kwel en dijkstabiliteit. Op afvoer in de straten of bermen

deze wijze ontstaat een watercascade met verschillende peilvakken en hoogteverschillen. De stuwen zullen een rol spelen in de beleving van het water. In het vervolgtraject dient een waterhuishoudingsplan te worden opgesteld.

wadi’s

waterplas

stijgbermen

stuwen

waterveiligheid

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Legenda ecologie water- en oevermilieu slootmilieu houtwal en struweel erven met beplanting groen lint landelijk groen lint stedelijk boomgaard weide/akker dorp/dorpsrand uiterwaard nader te detailleren passages

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Potentie ecologie en natuur De nieuwe structuur met de meander en groene verbindingen biedt

stein. Deze verbindingen staan dwars op de oeverwal en bestaan uit

veel kansen voor ecologie. De meander heeft een uitstekende wa-

een overgang van hardhout naar zachthout soorten, min of meer

terkwaliteit door de toevoer van schoon regen- en kwelwater en

een gradiĂŤntbeplanting. Gekoppeld aan het groen dat de meander

de zuiverende werking van de natuurvriendelijke oevers. Er liggen

begeleidt ontstaat een robuust groen raamwerk dat gunstig is voor

kansen voor een ecologisch waardevol en rijk water- en oeverleven.

migratie en verplaatsing van vleermuizen, vogels en insecten.

Een groot aantal vissoorten zal zich er thuis voelen. Daarnaast bieden de flauwe oevers, onderwaterbermen en de plasdrasoevers een

Aanvullend kunnen ook in de landelijke woonomgeving van Hoef en

optimale biotoop voor veel soorten water- en oeverplanten. In en bij

Haag op veel manieren voorwaarden worden geschapen voor natuur.

de meander kunnen extra natuurwaarden worden toegevoegd in de

Te denken valt aan nestkasten in en aan de gevel en in het groen; het

vorm van een oeverzwaluwwand en poelen voor amfibieĂŤn. Inheems

plaatsen van ooievaarsnesten op palen; een vleermuisbunker; holle

struweel zal de meander begeleiden.

brugliggers voor gierzwaluwen; struwelen met besdragers en drachtplanten als habitat voor insecten, vlinders en zangvogels.

Groene verbindingen

Ook de toekomstige natuurontwikkeling in de uiterwaarden zal een

De groene verbindingen zijn een structuur van gesloten bomenrijen

positief effect hebben op de natuurlijkheid van de grondstructuur

en houtwallen die contact maken met de groengordel rond plas Ever-

van Hoef en Haag.

groene verbindingen naar de plas Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Recreatieve waarden De context van de locatie heeft een enorme recreatieve potentie. Het gaat hierbij met name om ‘recreatie op spierkracht’: het maken van een ommetje, wandelen, fietsen, paardrijden, vissen etc. De nieuwe meander is een belangrijke recreatieve ader in de wijk. Deze groene, lusvormige verbinding naar de Lekdijk ligt op loopafstand van iedere woning in het plangebied en biedt een aantrekkelijke, snelle route naar het buitengebied. De zone krijgt een natuurlijke uitstraling. Extensief maaibeheer en een informeel padenstelsel met half verharding zorgen voor een landelijk gevoel. Op een aantal locaties in de zone liggen bijzondere plekken, bijvoorbeeld verhoogde speelplekken voor kinderen die ook bij hoog water droog en bereikbaar blijven. Door de meander zal ook een ruiterpad worden aangelegd vanaf de manege naast het kasteelterrein zodat een mooie route ontstaat naar de uiterwaarden.

Spelen en ontmoeten Verspreid in de wijk liggen verschillende plekken voor spel en ontmoeting, zowel voor jong als oud. De Brink en het kasteelterrein vormen twee belangrijke plekken, de één in een steenachtige en bebouwde context, de andere in een groene setting. Op het kasteelterrein is ook ruimte voor een trapveld of een grotere speelvoorziening voor de oudere jeugd. Verspreid in de wijk en langs de meander liggen diverse plekken voor kinderen tussen 4 tot 11 jaar oud. Deze plekken kunnen op termijn in samenspraak met de bewoners worden ingericht. Gedacht wordt onder andere aan een aantal (hoogstam) boomgaarden die van oorsprong veel voorkwamen in dit deel van het rivierengebied.

< waterspeelplaatsen aan de meander

Legenda recreatie langzame/recreatieve routes

maatschappelijke functie

fietsknooppunten route

uitzichtpunt

manege

speelplek 6-11 jaar

ruiterroute

speelplek 0-5 jr

plas Everstein

recreatieve route uiterwaard

vissteiger

historische dorpslint

meander

wandelbos

speelvelden archeologisch terrein Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vreeswijk richting Utrecht

Lekdijk

Brugstr aat

binnenstad Vianen

s s

stuw s

Hagenw eg

s s

s s s

s s

Lange

Dreef

plas Everstein

De Hagen

v s

Hagestein Gaasperwaard

recreatief achterland De Biezen

verbindingen met de omgeving 44

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Goede bereikbaarheid Verbindingen met omgeving Hoef en Haag is door de directe ligging aan de afslag van de A27 goed aangesloten op het rijkswegennet. Op een drietal plekken wordt Hoef

calamiteiten

en Haag aangehaakt op de bestaande stad. Aan de noordzijde via de calamiteiten s

Lekdijk, een aantrekkelijke en snelle fietsroute naar de binnenstad.

calamiteiten

Ter hoogte van de Hagenweg ligt de belangrijkste autoverbinding met

Hagenwe

g Hagenwe

de bestaande stad. Deze wordt uiteraard ook gecombineerd met een

s s Hagenwe

calamiteiten

bonden met de belangrijkste werkgebieden van Vianen, de bedrijven-

calamiteiten

terreinen De Biezen en De Hagen.

calamiteiten s

Hagenwe

50 km/h

ca. 20 woningen aantakken op Hoevenweg

s calamiteiten

wijk ontsluiting

ca. 20 woningen aantakken op Hoevenweg

calamiteiten

30 km/h

50 km/h

ca. 20 woningen aantakken op Hoevenweg

Het is belangrijk dat de routes naar Vianen aantrekkelijk zijn, sociaal

straten

50 km/h calamiteiten

bestaand weg aantakken

30 km/h

Veilige routes naar de bestaande stad

buurt ontsluiting

30 km/h

Hagenwe

veilig en goed verlicht. De route langs de Lekdijk is met name overdag

bestaand weg calamiteiten aantakken

calamiteiten

ca. 20 woningen aantakken op Hoevenweg ca. 20 woningen aantakken op Hoevenweg

bestaande wegen s

50 km/h

autoroutes Hoef en Haag

bestaand weg aantakken

30 km/h

50 km/h

fietsroute. Tot slot is Hoef en Haag via de Lange Dreef ook goed ver-

een aantrekkelijke verbinding voor fietsers, â&#x20AC;&#x2122;s avonds vormt de Hagenweg een goed alternatief. Overwogen moet worden om aan de noord-

30 km/h

calamiteiten

zijde van de Hagenweg een vrijliggend fietspad aan te leggen zodat bestaand weg ca. 20 woningen aantakken op Hoevenweg bestaandaantakken weg

50 km/h

fietsers de sociaal veilige route door De Hagen kunnen gebruiken naar

aantakken

30 km/h

de binnenstad. Ook heeft de gemeente de ambitie om in de toekomst een extra fietsverbinding aan te leggen tussen de Lekdijk en de Habestaand weg aantakken

genweg, ter hoogte van de Brugstraat. Door heel Hoef en Haag loopt

een fijnmazig stelsel van voeten fietspaden. Deze routes sluiten aan op bestaande en nieuwe paden in de omgeving zoals de uiterwaarden, de plas Everstein en het kasteelterrein, maar ook met Hagestein. De Hagenwe

routes verbinden Hoef en Haag met het omliggende landschap. s s

Interne structuur: dorpse kwaliteit van verblijfsgebied

De beide delen van Hoef en Haag, de dorpskern en het dorpslint, hebHagenwe

Hagenwe

ben ieder een eigen interne ontsluitingsstructuur. Deze structuur is zo

opgezet dat verkeer zich direct verdeelt. Het aantal 50 km wegen is beperkt om zo snel mogelijk in een 30 km zone/verblijfsgebied terecht

vrijliggend fietspad s

fietsroutes Hoef en Haag

te komen. Hierdoor kunnen de profielen smal en dorps blijven. Langs

op rijbaan

Hagenwe

bestaande wegen

de 50 km wegen liggen vrij liggende fietspaden.

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g s

Hoofdontsluiting dorpskern Hoef en Haag Vanaf de afslag van de A27 kruist men de nieuwe watergang en komt men direct in het compacte deel van Hoef en Haag uit op de Brink. Vanaf de Brink verdeelt het verkeer zich in verschillende richtingen naar de woonvelden. Belangrijke dragers binnen de meander en het compacte deel van de wijk zijn de twee lange doorgaande verbindingen richting de Lekdijk die een verwijzing vormen naar de oorspronkelijke landschappelijke structuur van de polder. Deze lijnen leggen een fysieke maar ook visuele relatie met de Lekdijk.

entree naar dorpshart Hoef en Haag vanaf Hagenweg

Hoofdontsluiting dorpslint Hoef en Haag De hoofdontsluiting van de wijk ligt bij de afslag van de A27. Gaat men naar het zuiden vanaf de afslag, dan rijdt men eerst langs het gebied waar Gaasperwaard 2 in de toekomst is gepland tot men bij de rotonde komt bij de hoek van het kasteelterrein. Vanaf hier begint de nieuwe dorpsstraat die de lintbebouwing op de oeverwal ontsluit. Deze nieuwe dorpsstraat heeft een slingerend karakter en loopt parallel aan de Hoevenweg. De Hoevenweg heeft een te smal profiel om als belangrijke ontsluitingsweg te kunnen functioneren en heeft dan ook vooral een functie als langzaam verkeersroute en is het toegankelijk

verbinding naar de Lekdijk

voor bestemmingsverkeer.

Langzaam verkeer Op meerdere plekken liggen langzaam verkeersverbindingen tussen de nieuwe dorpskern en het dorpslint. Op een drietal plekken bestaat ook de mogelijkheid om een verbinding te maken voor de auto, zowel ter hoogte van de Brink als aan de noordzijde van het plangebied. Dit kunnen calamiteitenroutes zijn maar bijvoorbeeld ook ingericht worden als een ĂŠĂŠn-richting verkeer circuit waarbij de Brink ook verbonden wordt met de dorpsstraat, om bijvoorbeeld de toegankelijkheid van een mogelijke school op de Brink te waarborgen. dorpslint op de oeverwal

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Openbaar vervoer In het plan is ruimte gereserveerd voor een tweetal OV-verbindingen. Het streekvervoer kan met een lus over de dorpsstraat de Brink bereiken. En op de kop van Gaasperwaard II is ruimte voor een transferium met een hoogwaardige OV-halte, carpoolplaatsen en fietsenstals

lingen.

Ruimtelijke reservering toekomstige infrastructurele ontwikkelingen In het masterplan Hoef en Haag is rekening gehouden met toekom-

Hagenwe

stige infrastructurele ontwikkelingen door hier ruimte voor te reserveren in de zone parallel langs de A27.

Rijkswaterstaat is bezig met planvorming voor de A27. Deze snelweg

s s Hagenw

Hagenw

bestaande wegen

wordt in de toekomst mogelijk verbreed. De prioriteit ligt aan de

wandelpaden

westzijde, maar het is niet ondenkbaar dat in de toekomst ook aan de

ommetjes vanuit

oostzijde extra rijstroken toegevoegd gaan worden. Rijkswaterstaat

woongebied

heeft geadviseerd rekening te houden met een reservering van 50

Hagenw

langzaam verkeer

meter aan de oostzijde van de A27.

s s s

Naast de verbreding van de A27 staat in de provinciale ruimtelijke

structuurvisie ook een reservering opgenomen voor een mogelijke spoorlijn verbinding tussen Utrecht en Breda, parallel langs de A27 aan de oostzijde. Voorlopig is hier geen geld voor beschikbaar maar

ook hier geldt dat het wenselijk is rekening te houden met een ruims

telijke reservering van 30 meter. Ter plekke van Gaasperwaard II is

HOV regionaal vervoer

dan ook ruimte voor een toekomstig station.

Hagenwe

HOV regionaal vervoer Tranferium Gaasperwaard II

Hagenwe

Hoef en Haag

HOV regionaal vervoer

Het is belangrijk dat gedurende het planproject regelmatige afstems

Tranferium Gaasperwaard II

Hagenwe

Busdienst Tranferium streekvervoer Gaasperwaard II s

Hagenwe

Hoef en Haag

zone verbreding infra-

s HOV Hoef en Haag regionaal vervoer HOV 80 regionaal vervoer structuur s

Hagenwe

Tranferium Gaasperwaard II 80

HOV

geluidschermen dient er duidelijkheid te zijn over een eventuele ver-

toekomstig spoor

bepalen. Indien er verbreed wordt is het wenselijk de huidige groene

Busdienst streekvervoer s

breding om de definitieve plek en hoogte van de schermen te kunnen

Busdienst streekvervoer Hoef en Haag

Hoef en Haag

openbaar vervoer

wikkeling van Hoef en Haag gestart gaat worden met de aanleg van Busdienst streekvervoer

streekvervoer

ming plaats vindt met Rijkswaterstaat. Zodra ten behoeve van de ont-

inplant van de dijk van de snelweg ook opnieuw aan te planten. Busdienst streekvervoer s

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

lange verbinding van de Lekdijk naar het hart van Hoef en Haag

Zichtlijnen en focuspunten In het gebied ligt een aantal belangrijke focuspunten en zichtlijnen.

De sluis/stuw bij Hagestein: een symbool van de kracht van de rivier

Ook deze helpen het gebied te verankeren in de omgeving en spelen

Het sluizencomplex bij Hagestein is voor vrijwel iedereen een bekend

een rol in de identiteit van de wijk.

plaatje, de bijzondere vorm en het technische vernuft spreken tot de verbeelding. Zodra men vanuit de wijk de Lekdijk op komt – wat in

Lange lijnen naar de dijk, korte lijnen naar de plas

de toekomst op veel plaatsen mogelijk wordt – ziet men het complex

In de polder Hoef en Haag komen twee ontginningsrichtingen sa-

liggen. Met het toegankelijk maken van de uiterwaarden in het kader

men, de smalle opstrekkende verkaveling haaks op de Lekdijk en

van het project ‘Ruimte voor de Rivier’ kan men de rivier en het slui-

de korte blokverkaveling haaks op de oeverwal. In het raamwerk

zencomplex vanuit een ander perspectief bekijken.

komen deze twee ontginningsrichtingen nadrukkelijk terug. Lange,

Wat veel mensen niet weten is dat in dit sluizencomplex ook een

doorlopende lijnen in het compacte deel van de wijk lopen langzaam

waterkrachtcentrale huist. Onderzocht wordt of het mogelijk is deze

omhoog richting de Lekdijk. Of omgekeerd, vanaf de dijk duik je om-

centrale in te zetten als een duurzame stroomopwekker voor de wijk.

laag via een bomenlaan en kom je uit in het hart van de wijk! Vanaf

Zo wordt Hoef en Haag letterlijk en figuurlijk verbonden met de rivier.

de oeverwal bieden doorzichten telkens een blik op de Eversteinse plas aan de ene kant en aan de andere kant wordt er zicht geboden op de nieuwe meander in het plangebied. De zichtlijnen richting de plas vormen tevens langzaam verkeersroutes naar bijzondere plekken langs de plas.

uiterwaarden

de sluis bij Hagestein

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

De Brink, het hart van Hoef en Haag, 50

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

De Brink De Brink vormt het letterlijke en figuurlijke hart van de wijk. Hier komen alle belangrijke lijnen samen, de routes naar de bestaande stad,

Dit zou bijvoorbeeld een zorgcentrum kunnen zijn of een element dat

de dijk, het kasteelterrein en de verbindingen naar de dorpstraat op

onderdeel is van een nieuwe school. Gedacht wordt aan een soort

de oeverwal. De Brink is een relatief grote ruimte die plaats biedt

(openbare) uitkijktoren, van waaruit je het hele gebied kunt overzien,

aan groene ontmoetingsplekken, pleinruimtes met zitgelegenheden

de lange lijnen naar de dijk, de monumentale zichtas naar het kas-

en parkeerplaatsen. Rondom de Brink liggen voorzieningen, maar

teelterrein en Hagestein, de nieuwe meander, de twee delen van de

wordt ook gewoond. Een school of zorgcentrum kan bijdragen aan

wijk, maar natuurlijk ook de landschappelijke omgeving van Hoef en

de levendigheid van de Brink, evenals een kleinschalige horecavoor-

Haag en de bestaande stad.

ziening met terras. De oude kerktoren van Hagestein is en blijft ook een belangrijk oriEen nieuwe en oude kerktoren

ĂŤntatiepunt. Vanaf de afslag van de snelweg naar het dorpslint op de

Hoef en Haag krijgt naar alle waarschijnlijkheid geen kerktoren maar

oeverwal biedt een eerste blik op Hagestein over het water. Maar ook

we streven wel naar een mooi en herkenbaar silhouet. Een kenmer-

vanaf de Brink loopt een zichtlijn over het kasteelterrein naar de kerk-

kend hoog element, als verwijzing naar de kerktorens die alle kernen

toren van Hagestein.

in het rivierengebied hebben, kan onderdeel uitmaken van een bijzonder gebouw op de Brink.

< zicht op De Brink

oude en nieuwe focuspunten in het gebied

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

natuur in de uiterwaarden

dorpse afritten vanaf de dijk

vergezichten vanaf de Lekdijk

natuurlijke oevers langs de meander

ruimtelijke karakteristiek van de openbare ruimte

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

wandelpad op het kasteelterrein

Bijzondere plekken in de openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte zal een belangrijke invloed heb-

het mogelijk is om het overige deel van het terrein, nu in gebruik als

ben op de uiteindelijke sfeer en identiteit van Hoef en Haag. Het kas-

agrarisch gebied, in te richten als een groene ontmoetingsplek met

teelterrein, de meander, de zone langs de Lekdijk, de plas Everstein

verwijzingen naar de historische betekenis van deze plek. Een park-

en de landschappelijke zone tussen de A27 en Hoef en Haag hebben

achtig uitloopgebied voor zowel Hoef en Haag als Hagestein, waar

ieder hun eigen specifieke kenmerken als het gaat om de inrichting

mensen een ommetje kunnen maken, kunnen spelen, elkaar kunnen

van de openbare ruimte en de toepassing van beplanting.

ontmoeten, maar misschien ook kunnen werken in de moestuin, een bezoek kunnen brengen aan de kinderboerderij, een zorgerf of een

Het kasteelterrein als groene ontmoetingsplek

brede school, een wandeling kunnen maken langs de in oude glorie

Tussen het plangebied Hoef en Haag en het dorp Hagestein bevinden

herstelde dubbele gracht onder een lommerrijke bomenlaan of langs

zich de restanten van het kasteel Hagestein, een gebied met een lan-

de weer zichtbaar gemaakte oude loop van de Gaasp.

ge geschiedenis. Wij willen deze geschiedenis graag weer tot leven brengen en het verhaal van deze plek vertellen aan de inwoners van

Nader archeologisch onderzoek zal eerst uit moeten wijzen wat nog

Vianen en Hoef en Haag. Het gebied niet aanpakken en laten liggen

aanwezig is in de bodem van sporen uit het verleden. Omdat de

zoals het nu gebruikt wordt, een stuk agrarisch terrein, zou een ge-

bodem vanwege de hoge archeologische verwachtingswaarde be-

miste kans zijn voor zowel Hoef en Haag als Hagestein.

schermd zal worden, kan het een groene â&#x20AC;&#x2DC;buitenplaatsâ&#x20AC;&#x2122; worden die in

Een deel van het kasteelterrein is momenteel in gebruik door de ma-

formaat (en vorm) vergelijkbaar is met Amaliastein dat aan de west-

nege aan de Lange Dreef als paardenweide. Onderzocht wordt of

zijde van Vianen ligt. In de inrichting van het terrein kan dit door een

impressie mogelijke inrichting kasteelterrein

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Het sprookje van kasteel Hagesteinâ&#x20AC;Ś.. Het eerste kasteel dat hier heeft gestaan in het jaar 1251 was waarschijnlijk een versterkt huis. In 1382 worden er stadsrechten verleend aan het stadje Gasperden. Het kasteel staat in de noordwesthoek van de stad, die is omringd door een dubbele gracht met waarschijnlijk een aarden wal ertussen. Door de Arkelse oorlogen in 1401-1412 worden het kasteel en het pas gestichte stadje veroverd en gesloopt. De naam Hagestein gaat over op het dorpje op de stroomrug van de Lek. De heerlijkheid Hagestein gaat daarna over in het bezit van de bisschop van Utrecht die in 1583 een nieuw kasteeltje laat bouwen op de plek waar het verwoeste kasteel ook stond. Op de kaart van 1583 is het dorpje Hagestein te zien, met een kerk en een aantal huizen. Het terrein tussen de grachten is beplant met bomen. Het kasteeltje staat in het water en grenst aan een omgrachte voorhof. Waarschijnlijk lagen direct naast het kasteel ook een tuin en een boomgaard. Het tweede kasteel heeft tot 1855 bestaan, in dat jaar wordt het afgebroken en wordt de binnenste gracht gedempt. Die situatie is tot op heden onveranderd geblevenâ&#x20AC;Ś..

(Bron: Hoef en Haag gebiedsanalyse nieuwbouwlocatie, Willem Overmars)

historische kaart 54

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

jaarlijkse ridderdag

activiteiten op het kasteelterrein

groene verdichting met lanen en afwisselend open ruimten en meer gesloten boom- en bosvakken, moestuinen en een ma誰sdoolhof binnen en tussen de dubbele grachten, beleefbaar gemaakt worden. Het terrein zal voor voetgangers, fietsers, rollators en rolstoelen toegankelijk zijn en is geschikt voor recreatieve activiteiten als balspelen, vliegeren, fitness, flaneren etc. De bomenrijen tussen de grachten bestaan uit eiken en het terrein wordt door beukenhagen gesegmenteerd. Het historische karakter kan versterkt worden door o.m. een passende keuze van bruggen en toegangshekken. Het idee is uiteindelijk om in samenspraak met bewoners een plan te maken voor het terrein.

Duidelijk is dat om de investeringen die nodig zijn voor onderzoek en herstelwerkzaamheden te kunnen opbrengen, het ook nodig is opbrengsten te vinden door bijvoorbeeld een deel van het terrein uit te geven. Voor het mogelijk uit te geven gebied wordt gezocht naar een bijzondere bestemming, bijvoorbeeld een school met buitenschoolse opvang, een dagbesteding met een kleinschalige horecavoorziening/ theetuin of een zorgerf. Het is belangrijk dat het gebied een openbaar karakter krijgt en dat de functie een relatie heeft met de groene invulling van de rest van het terrein. Zo kan een win-win situatie ontstaan waarbij kosten en opbrengsten maar ook het toekomstige onderhoud en beheer goed geregeld worden.

doorsnede kasteelterrein Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Meander De meander heeft het karakter van een binnendijkse afgesneden ri-

daarop voor het grootste deel een boombeplanting van linden of es-

vierarm. Primair zijn hierin de â&#x20AC;&#x2DC;verlandendeâ&#x20AC;&#x2122; waterloop (met wisselend

sen. Langs de zuidoostkant grenzen publieke voeten fietspaden en

peil), het bochtige verloop met verschillende breedtes en de stru-

private tuinen aan de meander. Karakteristieke plaatsen aan de mean-

weelrijke beplanting. De sfeer is sterk verbonden met het bestaande

der zijn de raakpunten met de Lekdijk en de rotondes aan de zijde van

landschap. De meander is ruimtelijk vooral open met wijdse zichten,

de A27. De uitzichten vanaf deze plaatsen geven een wijds zicht op de

en vormt in zijn ruimtelijke werking een contrast met het nieuwe dorp

ruimte. De dammen en bruggen waarmee de meander wordt overge-

en het lint. De breedte van de meander varieert van 30 tot 100 meter.

stoken zijn belangrijke herkenningspunten en ondersteunen door hun

De waterbreedte (en -diepte) varieert hierbinnen. De rand met de A27

vlakheid en minimale toog de beleving van de ruimte. Ze zijn naast

wordt afgezoomd door een zware dubbele bomenlaan van iepen of

verbinding ook plekken voor ontmoeting en zijn net hoog genoeg om

essen en dichter naar de rivier door dicht meidoornstruweel. Langs de

onderdoor te schaatsen.

noordwestrand wordt de meander begrensd door een omwalling met

doorsnede meander

recreatie 56

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

natuurvriendelijke oevers

Dijkzone De Dijkzone volgt de Lekdijk door het rivierenlandschap en wordt geka-

zoomd is door bestaande bomen, hierdoor ontstaat een natuurlijke af-

rakteriseerd door het slingerend verloop met steeds verschillend zicht op

grenzing met de nieuwe bebouwing. In sommige gevallen worden nog

de rivier en het binnendijkse land, de dijkopgangen en de veelal haaks

agrarische activiteiten uitgeoefend. Veel agrarische activiteiten zullen na

op de dijk georiënteerde beplantingen. Dit deel van het landschappelijke

het verwerven van de resterende gronden in het gebied beëindigd wor-

raamwerk strekt zich uit tot de achterzijde van de bestaande erven langs

den. In het masterplan is voor alle woningen een logische begrenzing

de Lekdijk. Het ritme en de schaal van het groen en de opritten wordt

getrokken waarbij aan alle woonhuizen een ruime kavel is toegekend.

overgenomen van het bestaande ontginningslint, waarbij de elementaire

Hierbij is zoveel mogelijk gekeken naar de bestaande beplanting. De

karakteristieken zoals wegbreedte, verhardingsmateriaal, bermen, afras-

woningen aan de Lekdijk liggen over het algemeen achter de dijk en een

tering en beplantingsvormen worden toegepast. De dijkopgangen vanuit

stuk lager dan de dijk zelf. Omdat het nieuwe woongebied achter de

het dorp hebben naast een stedenbouwkundig accent ook een bijzon-

dijk opgehoogd zal worden dient een goede overgang tussen het opge-

dere groene markering in de vorm van een ‘bomenpoort’.

hoogde gebied en de tuinen van de in te passen bestaande woningen

Langs de Lekdijk en de Hoeveweg bevindt zich een groot aantal bestaan-

gemaakt te worden. Dit dient bij de verdere uitwerking onderzocht te

de woonhuizen en boerenerven die zorgvuldig ingepast moeten worden.

worden. Voor de woningen langs de Hoevenweg geldt dat hier geen tot

Een aantal van deze panden heeft een monumentale status. Veel van

nauwelijks sprake zal zijn van een hoogteverschil.

deze percelen hebben al een groene inkadering doordat het erf om-

in te passen woningen en beplanting Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

De recreatieve potentie van de Eversteinseplas De plas Everstein ligt verscholen in het groen op de oude stroomrug van de Lek. Een onverwachte oase in een zee van groen, ooit uitgegraven om het dijklichaam van de A27 aan te leggen en de wijk De Hagen op te hogen. Aan de oever van de plas bevindt zich een recreatiepark en in de zomer worden kaartjes verkocht voor het recreatieve ligstrand aan de noordelijke oever van de plas. De plas heeft in potentie een aantrekkelijke functie voor de toekomstige bewoners, niet alleen als zwemgelegenheid maar ook als onderdeel van een leuk ommetje vanuit de wijk. Het toevoegen van leuke plekken langs de oever kan daarbij helpen, bijvoorbeeld een vissteiger, een horeca voorziening of een lekkere rust- en lig plek in het gras of bankjes op een mooie uitkijkplek.

referentie van nieuwe plek aan plas Everstein 58

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Landschappelijke zone A27/Gaasperwaard 2 Tussen Hoef en Haag en de A27 ligt een landschappelijke restzone. Het gebied is belangrijk als groene buffer en open zone tussen Hoef en Haag en Vianen. Het gebied is echter kwetsbaar en vraagt om een duidelijke bestemming. De ambitie is om tot een duurzame groene invulling van deze zone te komen waardoor ook dit een aantrekkelijke rand van Hoef en Haag wordt. Momenteel is de zone langs de A27 grenzend aan het plangebied van Hoef en Haag ingeplant met een 3 dubbele bomenrij van eiken. Deze bomen maken onderdeel uit van een bijzonder landschapsontwerp dat ooit voor de aanleg van het knooppunt Everstein in 1980 is opgesteld, door de afdeling verkeerswegen van SBB. Hierdoor presenteert de rand van de snelweg zich als een groene rand naar Hoef en Haag. Om het geluid van de snelweg te weren zal het noodzakelijk zijn schermen langs de rand van de snelweg te plaatsen. Ten zuiden van de afslag van de snelweg is ruimte gereserveerd voor een uitbreiding van Gaasperwaard. Deze zone grenst aan het woongebied Hoef en Haag wat betekent dat er omwille van de kwaliteit in het gebied eisen gesteld zullen worden aan de korrel en de uitstraling van het bedrijventerrein (zie ook volgende hoofdstuk). Daarnaast wordt voorgesteld de groene â&#x20AC;&#x2DC;wandâ&#x20AC;&#x2122; van bomen die langs het dijklichaam van de snelweg ligt verder door

landschappelijke zone A27

te zetten naar het zuiden toe en hier Gaasperwaard 2 en 1 mee af te schermen.

doorsnede aan groene driehoek

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Onderhoud en beheer Het beheer van het openbaar gebied komt in handen van de gemeente en voor wat betreft de hoofdwaterstructuur bij het waterschap. In de openbare ruimte wordt er vanuit gegaan dat het onderhoud zo beperkt mogelijk is. Dat hoort ook bij dorps wonen, waarbij vooral groen op erven en een eenvoudige verharding zonder veel meubilair het beeld bepalen. Het groen wordt zoveel mogelijk gecombineerd tot robuuste eenheden en bestaat daarbij vaak uit landschappelijke beplantingssoorten en ruige bermen. Het hele raamwerk kan daardoor volstaan met een extensief onderhoud hetgeen zelfs bijdraagt aan de landelijke sfeer. Een aantal specifieke locaties zullen intensiever beheerd moeten worden, zoals de Brink, de speel- en ontmoetingsplekken en de bruggen- en dijkopgangen.

Bruggen/kunstwerken/duikers De aan het watersysteem gekoppelde kunstwerken zullen qua dimensionering verder uitgewerkt moeten worden in het op te stellen wa-

beleving van water in kunstwerken

terhuishoudplan. Ten aanzien van de beeldkwaliteit sluiten ze aan op de sfeer van het rivieren landschap. De bruggen vormen alszodanig niet een onderdeel van het stedelijk gebied maar delen de natuurlijkheid en landelijkheid van de meander. De bruggen en kunstwerken die nodig zijn om het archeologisch terrein te ontsluiten zullen een sfeer krijgen die past bij de historische betekenis van de locatie. De overige kunstwerken die nodig zijn ten behoeve van de afvoer van hemelwater zullen zo worden vormgegeven dat ze bijdragen aan de beleving van de waterafvoer. Dit geldt onder andere voor de twee stuwen die in de meander liggen die worden gekoppeld aan een oversteek. Maar ook de lozingspunten van greppels en wadiâ&#x20AC;&#x2122;s zullen bij regenval een beeld van een waterval opleveren en zo ook als speelaanleiding kunnen dienen.

< extensieve oevers en hoogwaardige kunstwerken

bruggen op archeologisch terrein

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Hoofdstuk 4: De woonsferen Voorwaarden scheppen voor een dorpse sfeer en identiteit Een nieuwe wijk van 1.800 woningen met een dorpse sfeer en identiteit ontstaat niet zomaar, hiervoor moet zorgvuldig gekeken worden naar de ‘couleur locale’ en naar de kwaliteiten van de plek. Een dorpse sfeer is meer dan een zorgvuldig vormgegeven openbare ruimte en een dorpse typologie van bebouwing, het gaat ook om het creëren van voorwaar-

wonen in dorpskern Hoef en Haag

den en condities die op termijn kunnen leiden tot het ontstaan van een

wonen achter de Lekdijk

sociale structuur die past bij een dorp.

wonen aan en achter het Lint

Om een hechte gemeenschap te laten ontstaan met duurzame contac-

Algemene karakteristiek

ten, een bloeiend verenigingsleven, een plek waar mensen elkaar ken-

Naast deze deelgebieden is ook een aantal algemene karakteris-

nen en helpen, zijn goede voorzieningen onontbeerlijk. Maar ook plek-

tieken te benoemen die essentieel zijn voor het creëren van een

ken voor ontmoeting en recreatie en een goede balans tussen variatie

dorpse sfeer:

en samenhang. Als mensen ergens prettig wonen met gelijkgestemden

Zichtlijnen naar het landschap: in de verkaveling van de vel-

gaan ze zich hechten aan de plek, zich thuis voelen. Dan ontstaan buurt-

den dient zoveel mogelijk gezocht te worden naar relaties met

en straatfeesten vanzelf. Alleen dan kan een echte dorpse sfeer ont-

het omliggende landschap. Immers, dat is de essentie van het

staan, immers niet de stenen maar de mensen maken het dorp!

wonen in een dorpse sfeer, het landschap is altijd dichtbij! K leinschaligheid: de bebouwing in een dorp kenmerkt zich

Verschillende deelgebieden met een eigen identiteit

door een grote variatie en een wisselende korrelgrootte, over

Het raamwerk verdeelt het plangebied in een aantal logische deelge-

het algemeen kan men echter stellen dat de bebouwing een

bieden die ieder een eigen sfeer en identiteit hebben. Het raamwerk

kleinschalig karakter heeft voorzien van een kap.

is een vast gegeven, maar de exacte programmatische invulling van

H erkenbaar silhouet: dorpen liggen allemaal op een unie-

de velden kan verkleuren in de tijd afhankelijk van de vraag vanuit de

ke manier in het landschap, hebben een sterke verwevenheid

markt. De specifieke context is echter wel bepalend voor het type

met de ondergrond en hebben een uniek silhouet.

woonmilieu dat gerealiseerd kan worden. De oeverwal heeft door de

O vermaat: dorpen kenmerken zich vaak door een krappe

ligging op hogere grond in een blokverkaveling een andere sfeer dan

openbare ruimte maar een overmaat op de percelen zelf. Dit

het compacte deel van Hoef en Haag dat ontwikkeld wordt binnen de

biedt mensen de vrijheid hun woning in de loop van de tijd

nieuwe Meander. Binnen de deelgebieden zelf zijn uiteraard ook weer

aan te passen en uit te breiden, de ultieme vorm van duur-

nuances aan te geven. Het gaat dan om zaken als de mate van vari-

zaamheid en flexibiliteit die ook nog eens toegevoegde waar-

atie, de situering van bebouwing op het kavel en de overgang tussen

de heeft voor de gebruiker!

openbaar en privé.

< vogelvlucht impressie Hoef en Haag Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Dorpskern Hoef en Haag Het meest compacte deel van Hoef en Haag ligt bij de entree van de wijk, direct rondom de Brink. Dit is een woonmilieu vergelijkbaar met de compacte stadjes in het rivierengebied zoals bijvoorbeeld Heukelum aan de Linge of Buren aan de Maurikse Wetering. Compacte bebouwing in een gridachtig stratenpatroon, af en toe een grotere villa met een mooie tuin of een stadsboerderij als groene parel en een relatief steenachtige openbare ruimte. Maar ook met grote tuinen, verrassende doorzichten naar buiten toe, met verborgen plekken zoals een mooi hof of een rustig pleintje met een grote boom. De bebouwing is afwisselend, van stadsboerderij tot appartementenblok, van grachtenpand tot eengezinswoning. Er is sprake van overwegend hoge gootlijnen met kleine verspringingen, af en toe afgewisseld met een lager volume. Af en toe is er ruimte voor een bijzonder complex en verandert de korrel van de bebouwing opeens.

Er is een duidelijk onderscheid tussen de rand van de wijk die zich naar buiten keert, richting de A27 en de rand die naar binnen gericht is, naar de oeverwal. De noordwestrand langs de A27 is vrij strak en

impressie ruimtelijke karakteristiek Dorpskern Hoef en Haag

gesloten. Functioneel gezien speelt deze wand een rol als het gaat om het afschermen van het geluid van de A27. De voorkeursgrenswaarde wordt hier overschreden, maar de geluidsbelasting op de gevel valt wel binnen de maximale ontheffingswaarde.

De zuidoostrand langs de meander aan de binnenkant van de wijk heeft een informeler karakter. De bebouwing is hier losser van opzet en er ligt een woonpad op de nieuwe groene wal waardoor op een mooie ontspannen manier aan de meander gewoond wordt.

< stenige straten met gesloten bouwblokken Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Inrichting openbare ruimte De openbare ruimte in de dorpskern wordt gevormd door een raamwerk van hoofdstraten, met onderlinge dwarsverbindingen. De hoofdstraten verbreden zich incidenteel tot een plein en staan in verbinding met de dijk. Aan de noordwestzijde loopt langs de buitenrand van de dorpskern een straat met begeleidende beplanting.

Er is een duidelijk contrast tussen de bredere hoofdstraten met bomen (20-25m) en de nauwere dwarsstraten met minder bomen (1012m). De dwarsstraten functioneren behalve als ontsluitingsroute ook

entree vanaf Hagenweg

als doorzichten op het landschap. De hoofdwegen zijn beplant met stadsbomen als plataan, linde of iep. De straten zijn van klinkers. De private ruimte in de straatprofielen varieert van gĂŠĂŠn of slechts een stoep tot een kleine voortuin. Parkeren vindt voor het grootste deel plaats op half-private binnenterreinen achter de tuinen.

Tussen de huizen zijn verspreid kleine groene pleintjes of hofjes aanwezig, met een speelfunctie voor kleine kinderen. Oudere kinderen spelen op een groenplek onder bomen aan het plein of op een plek aan de rand van de meander. De wal rondom het dorp heeft aan de zijde van de A27 een andere karakter als aan de zijde van de overwal. Langs het noordwestelijk deel is dit een wal langs een hoofdstraat

buitenrand met groene wal

met bomen: linden of essen. De zuid-oostelijke rand met de meander is groener. Hier sluiten (voor)tuinen direct aan op een voetpad langs de wal en ontbreken bomen. De gehele wal kan langs het voetpad worden bezocht en er zijn op aantrekkelijke uitzichtpunten zitbanken.

< zicht op de waterplas en dorpskern Hoef en Haag

doorzichten op het landschap

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Voorzieningen Voorzieningen is een breed begrip waarbij het niet alleen gaat

een HOED; huisarts, tandarts en fysiotherapie

om onderwijs, zorg en maatschappelijke functies maar ook om

er zijn kansen voor een apotheek

commerciële bestemming. In feite gaat het om alles wat nodig

een kleine supermarkt van circa 800 m2 wvo

is om van Hoef en Haag een fijne plek te maken om te wonen.

horeca (snackbar, lunchroom, paviljoen aan het water)

Het toevoegen van voorzieningen in Hoef en Haag is uiteindelijk mede bepalend voor de gewenste woonsfeer en om de juiste

Uiteraard dient ook gekeken te worden naar de bestaande voor-

doelgroepen te bereiken en te verleiden. Onderzoek wijst uit dat

zieningen in Vianen. Het winkelaanbod in Vianen centrum is

specifieke doelgroepen behoefte hebben aan bepaalde voorzie-

momenteel beperkt en staat onder druk. De komst van eventu-

ningen op loopafstand. Zo willen senioren graag boodschappen

ele winkels in Hoef en Haag wordt als een extra bedreiging ge-

kunnen doen op loopafstand en naar het gezondheidscentrum

zien. Aan de andere kant biedt de komst van circa 4.000 inwo-

toe kunnen. Gezinnen hechten weer veel waarde aan een school

ners naar Hoef en Haag op termijn een kans voor de bestaande

op loopafstand.

winkeliers, in potentie zijn dit 4.000 extra klanten.

Als men kijkt naar het toekomstig aantal inwoners van Hoef en

We kunnen niet in de toekomst kijken, maar we willen in het

Haag en je telt daar de bevolking van Hagestein, waar nu geen

masterplan wel ruimte reserveren om bovengenoemde voor-

voorzieningen zijn bij op, dan is er in Hoef en Haag in ieder ge-

zieningen in de toekomst mogelijk te maken. Natuurlijk alleen

val ruimte voor:

als de behoefte daadwerkelijk aanwezig is. Rondom de Brink is

e en brede school die bestaat uit een basischool, een gymzaal,

daarom de benodigde ruimte gereserveerd, inclusief de daarbij-

een BSO en een peuterspeelzaal een kinderdagverblijf

behorende parkeerbehoefte. De huidige ondernemers in Vianen zullen betrokken worden bij de invulling van deze voorzieningen op termijn.

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

De Brink De Brink vormt het hart van het wijk. De bebouwing rondom de Brink moet een mix vormen van wonen en andere functies. Een menselijke maat en schaal is belangrijk. Samenhang ontstaat hier ook door de inrichting van de openbare ruimte waardoor een mix van bebouwingskorrels langs de randen van De Brink goed mogelijk is.

De Brink heeft een dusdanige afmeting dat enkele grootschalige functies goed in te passen zijn. Bijvoorbeeld een voorzieningenblok gecombineerd met appartementen aan de noordzijde van de Brink. De gevel ligt dan goed bezond op het zuiden waardoor dit ook een aantrekkelijke plek wordt voor een horecavoorziening met terrasje. Een iets hogere bebouwing van maximaal 3 lagen met een kap geeft tegelijkertijd een duidelijke focus op de Brink en brengt hiĂŤrarchie aan tussen de verschillende wanden.

Aan de zuidzijde van de Brink is ruimte voor een school en/of zorgvoorziening. Dit dient in ieder geval een bijzonder, alzijdig gebouw te zijn met een duidelijke eigen signatuur waardoor het gebouw bijdraagt aan de identiteit van de plek. Een school zorgt voor levendigheid en reuring, en past ook goed in het hart van een dorps milieu. Het halen en brengen van kinderen dient wel zorgvuldig geregeld te worden, dubbelgebruik met de parkeervoorziening voor winkels is een mogelijkheid.

De inrichting van het plein bestaat uit linden of platanen aan de rand van het plein, een multifunctionele verharding van klinkers of split. Afhankelijk van de intensiteit van het gebruik kan een deel van het plein onverhard blijven, als gras onder bomen, met het oog op spelen. Op het plein geven enkele zitbanken en een centraal element als een fontein of een muziektent deze ruimte een passend karakter.

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Spelregels compact dorps bebouwing oriëntatie: parallel aan het nieuwe stratenpatroon r ooilijnen: kleine verspringingen, af en toe een bijzondere villa/woonhuis terugliggend met een voortuin tuinen: overwegend stoepenzones met incidenteel een woning die verder terug ligt met voortuin, diepe achtertuinen e rfscheiding: afwisselend hekwerk, gedeelde tuinmuur, stoepenzone b ouwhoogte: 2-3 lagen met kap, overwegend langskap, wisselende goot- en kaphoogte ook in samengesteld volumes korrel: veelal samengestelde bouwvolumes met grote variatie, af en toe een groter complex als verbijzondering, duidelijke randen met overwegend gesloten bouwblokken, diversiteit aan woontypes, van stadsboerderij tot appartementenblok, grachtenpand en eengezinswoningen specials: verbijzonderingen bij entree wijk, op de Brink, aan de meander m aterialisatie: voornamelijk baksteen, incidenteel gekeimde gevels, verschillende kleuren pannen

profielen/openbare ruimte smalle profielen en autoluwe stegen (profiel op volgende pagina = uitgangspunt) langsparkeren voor bezoekers op straat b ewoners parkeren op semi-openbare hoven binnen bouwblok ruimte voor autoluwe hofjes, pleintjes en bijzondere plekken shared space voor auto en fiets, (smalle) voetpaden of rabatzone verlichting aan gevel of gespannen boven weg aan draad b eplanting: linden of platanen langs de hoofdstraat en op de Brink en in de buurtstraten haagbeuk, meidoorn, sierappel materialisatie: klinkers

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

impressie verkaveling

parkeren in bouwblok

smalle, steenachtige openbare ruimte

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

‘Met mooi weer staan alle voordeuren open. Dan speelt het leven zich buiten af op de Delftse stoep en Frans aandoende autoluwe hofjes pleinen.‘

ZOMAAR EEN BERICHT

... van een wand Beste Levs,

Afgelopen zond gemaakt door L incidenteel gekeimde gevels

stoepenzone

pleintjes

Een heer op mid een vloertje te l toe. De deur was los plek. Stoel op d publieke stoep. Op een andere h verhuizen. Zove van ruimte. Het duurde eve zijn de auto’s ve verhoogd tuinte verscheidenheid Hoekramen. Hi waar je even bl zien. Te ontdekk zou er om de ho boven een poor te veel. Accente de huizen maak naar pakhuizen voor werken en Werken en won mensen gaan le Knus, geborgen

Nu al de moeite wandelingetje. Bravo, variatie van goot- en kaphoogte in samengesteld bouwvolume

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Reind Brackma

principe profiel woonstraat in dorpskern Hoef en Haag

Feiten en cijfers op basis van proefverkaveling

Dorpskern Hoef en Haag

bruto woongebied:

22,24 ha

(100%)

uitgeefbaar:

15,6 ha

(70%)

verharding:

6,48 ha

(29%)

groen:

0,16 ha

(1%)

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

bijzonder volume op de kop van de boomgaarden 74

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Erven achter de Dijk: de buitenstad Naarmate het dorp Hoef en Haag zich meer ontwikkelt richting de Lekdijk neemt de dichtheid geleidelijk aan af, worden profielen breder, veranderen de stoepenzones in voortuinen en ga je steeds meer de nabijheid van de rivier voelen. Hier is echt sprake van een andere sfeer, al hoewel er geen harde scheidslijn is tussen het één en het ander. Pleintjes en kleine groenplekken worden mooie boomgaarden als groene oases van rust in de woonbuurt. Auto’s staan niet alleen meer binnen in de bouwblokken maar tussen de woningen en op straat. De bebouwing wordt ook gevarieerder, het beeld wordt losser, lage en hoge goten wisselen elkaar af. Op een aantal plekken zijn grote, groene erven ingepast met schuurachtige bebouwing. Aan de Lekdijk is ruimte voor een klein accent in de vorm van een impressie ruimtelijke karakteristiek Erven achter de Dijk

bijzonder appartementengebouw over 3 lagen met kap. De bovenste laag kijkt uit over de Lekdijk richting de Lek.

impressie verkaveling Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

â&#x20AC;&#x2122;grachtâ&#x20AC;&#x2122; met groene zachte oever en harde kade

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Inrichting openbare ruimte Dit deel van het dorp kent een sterke oriëntatie op de Lekdijk en heeft een meer open structuur dan het compacte deel van het dorp rondom de Brink. De blokken zijn minder gesloten en op veel plaatsen grenzen tuinen aan de weg. De zuidwest-noordoost lopende straten leiden met een opgang naar de Lekdijk, die overigens voor autoverkeer is afgesloten. Dicht bij de dijk met de oorspronkelijke erven is veel ruimte voor beplanting in de profielen. Bestaande beplanting (vooral essen (knot)wilgen en erfbeplanting) ’groene poort’accent vanaf de dijk

wordt hier zoveel mogelijk geïntegreerd en draagt bij aan de oriëntatie op de dijk. Aan de twee belangrijkste opgangen wordt door boombeplanting een ‘poort’-accent verleend.

Tussen de private kavels liggen parkeerkavels. Op enkele plekken zijn erven met een bijzondere woonfunctie ingevoegd die ruimtelijk het landelijke beeld versterken door speelgelegenheid, werktuintjes en erfbeplanting met essen en (knot-)wilgen. Daarnaast zijn twee ‘boomgaarden’ (één bestaand en één nieuw) opgenomen als speelplekken voor oudere jeugd.

De overgang naar de dorpskern wordt met een ‘gracht’ gemarkeerd. Deze heeft gedeeltelijk eenzijdig een kademuur en voor het overige bebouwingsaccent aan de dijk

deel groene oevers. Het water heeft en waterhuishoudkundige functie en sluit aan weerszijden aan op de meander.

boomgaard voor de jeugd

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

boerenerf tussen woonvelden

wonen rondom een collectieve boomgaard 78

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Spelregels erven achter de Dijk bebouwing o riëntatie: haaks/parallel op het nieuwe stratenpatroon rooilijnen: verspringende rooilijnen tuinen: afwisselend, ook voortuinen met wisselende diepte erfscheiding: afwisselend hekwerk, tuinmuur, haag b ouwhoogte: wisselend, zowel hoge als lage goten, verschillende kapvormen, ook haaks op de straat korrel: open bouwblokken, variatie op blokniveau, agrarische types (boerderij, schuur) mogelijk specials: bij entree wijk vanaf de dijk, op bijzondere erven die opgenomen worden in verkaveling, bijzondere volumes op de koppen van de boomgaarden m aterialisatie: overwegend baksteen, incidenteel gekeimde gevels en houten delen, verschillende kleuren pannen, rietgedekt ook mogelijk

profielen/openbare ruimte smalle profielen met groene parkeerbermen (profiel op volgende pagina = uitgangspunt) bezoekers op de straat met langsparkeren b ewoners op eigen kavel/in parkeerkoffers tussen of achter de woningen ruimte voor bijzondere ’woon’erven met speelplekken shared space voor auto en fiets, en één voetpad verlichting: straatlantaarn in de berm b eplanting: ’poort’accenten vanaf de dijk, oude en nieuwe boomgaard met fruitbomen, walnoot, balsumpopulier als solitaire beplanting, zoete kers, europese vogelkers, sierpeer in de buurtstraten m aterialisatie: klinkers, andere verhardingsmaterialen als in dorpskern Hoef en Haag

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

architectonische uitstraling van erven achter de dijk

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

principe straten erven achter de Dijk

Feiten en cijfers op basis van proefverkaveling

Erven achter de Dijk bruto woongebied:

13,66 ha

(100%)

uitgeefbaar:

10,18 ha

(74%)

verharding:

2,52 ha

(18%)

groen:

0,95 ha

(8%)

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Wonen aan en achter Het Lint De bebouwing op de oeverwal kan het beste vergeleken worden met

Alle woningen hebben voortuinen, het groen van de tuinen speelt een

de sfeer van Hagestein. De lintachtige, dorpse bebouwing met een

belangrijke rol in het straatbeeld. De autoâ&#x20AC;&#x2122;s staan geparkeerd op eigen

losse korrel langs de hoofdstraat en daarachter af en toe een compac-

erf, maar ook op kleine parkeerkoffers tussen de woningen in. Langs

ter buurtje vormt een goede referentie voor de nieuwe dorpsstraat.

de Hoevenweg worden tussen de bestaande woningen ruime kavels

Langs de nieuwe dorpsstraat wordt gezocht naar een gevarieerd

uitgegeven waardoor hier ook een extensief lint ontstaat. Deze kavels

beeld maar ook naar een losse bebouwingskorrel met veel vrijstaande

krijgen in- en uitritten vanaf de Hoevenweg om een voorkant situatie

en twee-onder-een kapwoningen. Pronkgevels aan de straatzijde,

te stimuleren.

daarachter informele erven waar ook rijtjeswoningen staan. Veel kap-

Daar waar het lint het kasteelterrein raakt is ruimte voor een bijzon-

pen en nokrichtingen staan haaks op de straat. Achter de dorpsstraat

dere invulling die een relatie aan gaat met het kasteelterrein. Ook ter

liggen kleine buurtjes met verschillende bebouwingskorrels. De sfeer

plekke van de groene dwarsverbindingen die tussen de meander en

is dorps en informeel, dat betekent veel lage goten, schuurachtige/

de plas Everstein liggen is ruimte voor bijzondere (bebouwings)ac-

agrarische bebouwingstypes, asymmetrische kappen.

centen.

^ ruimtelijke karakteristiek Dorpslint < referentie lommerrijk lint Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

impressie proefverkaveling

extensief beheer aan meander

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

achterstraten

dwarstraten

Inrichting openbare ruimte De structuur van de openbare ruimte wordt bepaald door dorpsstraat met dwarsstraten en enkele ‘achter’-straten. Dwars op de dorpsstraat onderbreken groene verbindingen (circa 18 meter) met houtsingels de continuïteit van de bebouwing en verbinden ze ruimtelijk en ecologisch de meander en plas Everstein. Tussen de bebouwing zijn enkele hofjes met speelvoorzieningen voor de buurt. De dorpsstraat is beplant met eik of met hier en daar een solitaire kastanje en heeft een breed groen profiel en bermen met greppels. Vanuit de woongroene verbindingen met houtsingels

buurt worden doorsteekjes naar de plas Everstein, meander en dorpstraat, begeleid door houtwallen of bomenrijen.

De bestrating bestaat uit klinkers, van een andere kleur dan die van de dorpskern Hoef en Haag. Het dorpslint loopt voorlangs het kasteelterrein en sluit vlak bij de dijk aan op de Hoevenweg langs de Plas Everstein. De oevers met de meander zijn informeel maar hebben wel een publieke functie. Op de rand met de meander worden tuinen en erven begrensd door een sloot met daarachter een wandelpad over een dijklichaam. Dit dijkje is op plaatsen beplant met struweel van wilgen, meidoorn en els en hier wordt extensief beheer voorgesteld.

houtsingel en greppel langs Hoevenweg

De Hoevenweg op de rand van Plas Everstein is door een houtsingel en een greppel gescheiden van de erven en tuinen en heeft een breed en flauw aflopende berm met bosjes langs de Plas. De Hoevenweg zelf is niet beplant. In de berm zijn een voetpad en speelgelegenheid opgenomen en langs de waterkant zijn steigers en aanlegplaatsen voor kleinschalige recreatie. Beplanting op bestaande erven langs de Hoevenweg zet het landelijke karakter voort.

hofjes tussen bebouwing

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

pronkgevels aan het lint

verschillende buurtjes achter het lint

kleine buurtjes met samenhang in architectuur 86

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

shared â&#x20AC;&#x2122;spacesâ&#x20AC;&#x2122;

doorsteekjes naar landschap

Spelregels aan en achter het Lint bebouwing orientatie: in de richting van het onderliggende verkavelingspatroon, zodat voorgevels gerend of getrapt aan het lint staan, voorkanten naar de Hoevenweg rooilijnen: verspringingen wenselijk tuinen: grote en kleine voortuinen, leibomen in de voortuin erfscheiding: afwisselend hekwerk, tuinmuur, haag, grind bouwhoogte: wisselend, overwegend lage goten, verschillende (asymmetrische) kapvormen korrel: open structuur, gemengde kleine korrel van niet meer dan 5 rijwoningen, agrarische bebouwingstypologie (boerderij, schuur), pronkgevels aan de dorpsstraat en Hoevenweg specials: bijzonder buurtje tegen kasteelterrein aan, verwijzing naar historie gebied, bijzondere volumes mogelijk bij kruising groene verbindingen met dorpsstraat, boerenerf bij entree van dorpstraat ter hoogte van de landschappelijke zone A27 materialisatie: overwegend baksteen, incidenteel gekeimde gevels en houten delen, verschillende kleuren pannen

profielen/openbare ruimte smalle profielen met groene berm en parkeerberm (profiel op volgende pagina = uitgangspunt) v rijliggend wandelpad in dorpsstraat en groene verbindingszones, combineren als postbode-paden langsparkeren voor bezoekers op straat in parkeerbermen b ewoners parkeren op eigen kavel en in parkeerkoffers shared space voor auto, fiets en wandelaar, zo min mogelijk voetpaden in straten verlichting: straatlantaarn in berm b eplanting: dorpstraat, doorsteekjes naar het landschap en hofjes zijn beplant met eik, paardenkastanje, iep, vleugelnoot en in de buurtstraten lijsterbes, veldesdoorn, grijze els m aterialisatie: klinkers in een andere kleur als in dorpskern Hoef en Haag Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

groene verbindingszone 88

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

principe straten achter het Lint

Feiten en cijfers op basis van proefverkaveling

Aan en achter Het Lint

proefverkaveling

bruto woongebied:

19,02 ha

(100%)

uitgeefbaar:

14,77 ha

(78%)

verharding:

2,59 ha

(14%)

groen:

1,66 ha

(8%)

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Gaasperwaard 2 Als Gaasperwaard 1 volledig is uitgegeven dan ligt aangrenzend aan de noordzijde, parallel langs de A27, een reservering voor Gaasperwaard 2. Doordat dit gebied direct grenst aan het toekomstige woongebied van Hoef en Haag worden er hoge eisen gesteld aan de uitstraling van eventueel toekomstige bebouwing. Er dient een kwalitatief hoogwaardige wand te ontstaan met bebouwing die qua maat en schaal aansluit op de woonbebouwing. De afmeting van de kavels zal dus kleiner zijn, gedacht wordt aan bijvoorbeeld woon-werkkavels in schuurachtige typologieĂŤn als verwijzing naar de oorspronkelijke agrarische functie van het buitengebied. De kavels worden ontsloten vanaf de Lange Dreef met een interne ontsluiting op Gaasperwaard 2. Gaasperwaard 1 en 2 liggen buiten het plangebied en behoren niet tot de planexploitatie van Hoef en Haag.

kopgevels aan de meander

kleinschalige bedrijfsvoering met schuurachtige typologiĂŤn

entree en parkeren vanaf de achterzijde Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Hoofdstuk 5: Financiële haalbaarheid en ruimtegebruik Met ondersteuning van met name Stad² is door partijen tijdens het ontwerpproces gewerkt aan de financiële haalbaarheid van het masterplan. Omdat het plan een lange looptijd kent is de flexibiliteit en fasering hierbij uiteraard nadrukkelijk bezien.

Het heeft geresulteerd in een ruimtegebruik van het exploitatiegebied Hoef en Haag. Daarin is onderscheid gemaakt tussen verharding, groen, en water voor de hoofdstructuur en reservering voor voorzieningen en maatschappelijke functies. De overgebleven ruimtes, het bruto woongebied, zijn flexibel in te vullen woonvelden, waarbij naast de uitgifte van percelen nog ruimte moet zijn voor speelplekken voor kinderen van 0-5 jr, buurtstraten en parkeervoorzieningen.

Gemeente Vianen en consortium hebben de intentie uitgesproken een anterieure overeenkomst te sluiten waarin ondermeer afspraken over afdrachten bovenwijks en gemeentelijke plankosten worden gemaakt.

Legenda ruimtegebruik bruto woongebied

57,0%

reservering maatschappelijk

1,3%

reservering voorzieningen

0,3%

verharding

7,3%

groen

20,7%

water/wadi

13,4%

ruimtegebruik Hoef en Haag

93,8 ha = 100,0%

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

de el B

V ianen Mas t er plan Hoe f en Haag Dor p s wonen aan de r i v ier!

bestaande situatie 96

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

deel B: Achtergronden Landschap Landschappelijke structuur

landschappelijke beplanting voor. Door de openheid spreken de ran-

Het plangebied Hoef en Haag wordt grotendeels gevormd door de pol-

den des te meer. Aan de noordzijde van het plangebied, aan de bin-

ders Grote Hagen en Overhoeven. Het gebied is ontgonnen vanuit de

nenvoet van de Lekdijk staat op geregelde afstand bebouwing.

huidige oeverwal van de Lek en vanuit de oeverwal van Hagestein. Dit verklaart de twee verkavelingsrichtingen die min of meer haaks staan

Aan de oost en zuidzijde van het plangebied liggen op de Hage-

op de ontginningsassen en samenkomen op de centrale afwatering:

steinse stroomrug: plas Everstein, dorp Hagestein en bedrijventerrein

de Hoevensloot. Het gebied tussen de stroomruggen en oeverwallen

Gaasperwaard. De voor zandwinning in de zeventiger jaren gegraven

bestaat uit lager gelegen komgronden met veelal smalle strokenverka-

plas is aan vrijwel alle zijden ingeplant met een bosstrook. Hierdoor

veling. Deze gronden hebben een maaiveldpeil tussen de 1,0 en 1,5 m

is de plas vanuit het landschap nauwelijks waarneembaar. Maat en

+ NAP. De delen op de stroomrug en oeverwal hebben een blokverka-

schaal van bedrijventerrein Gaasperwaard alsook die van de nieuwe

veling. De hoger gelegen randen van het plangebied, de snelweg A27

ontsluitingsweg met de rotondes contrasteren sterk met de kleinscha-

met oprit naar de brug, de Lekdijk van 7,5 m + NAP, de Hoevenweg

ligheid van de Hagesteinse dorpsrand. De gehele westrand van het

op 4 m + NAP en Hagestein versterken de ruimtelijke komwerking. De

plangebied wordt geografisch, maar ook ruimtelijk begrensd door de

komgronden hebben een open karakter. Behoudens aan de randen van

A27. De weg loopt richting de Lek op tot brughoogte en wordt bege-

het plangebied komt er nauwelijks

leid door eikenrijen. Door de openheid van de kom springt op afstand een aantal elementen in het oog: de stuw van Hagestein, de Hagesteinse brug, de kerktoren van Hagestein en vanaf enkele plekken is er zicht op de schoorsteen van de oude steenfabriek in de Ossenwaard.

Landschappelijke en aardkundige waarden Aardkundig is het plangebied zeer interessant, omdat op korte afstand zeer uiteenlopende bodem en aardkundige verschillen aanwezig zijn. De zich steeds wijzigende loop van de meanderende rivier(en) zorgde voor een gelaagd patroon van eerst grindige, later zandige stroombanen, opgevuld met veen of zware klei of overspoeld met zavel en lichte klei. Door verschillen in klink zijn de aardkundige eenheden nog te ervaren door licht en soms sterk waarneembare hoogteverschillen, aan de randen gedeeltelijk anders agrarisch grondgebruik en andere boomsoorten. Met name geldt dit voor de oeverwal Hooge Waard met de randen en de zone direct aan de voet van de Lekdijk. De oeverwal historische polders

Hooge Waard is door de provincie aangeduid als aardkundig waardeVi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

vol gebied. Het gebied bevat ook veel landschappelijke waarden. De van oorsprong bebouwde bebouwingslinten de Lekdijk en de Hoevenweg hebben landschappelijke waarde, evenals de herkenbare strokenverkaveling en de Hoevensloot in de lager gelegen komgronden.

Archeologie en Cultuurhistorie Binnen het plangebied is een aantal cultuurhistorische waarden aan te duiden. Het kasteelterrein van Hagestein is een cultuurhistorisch waardevol gebied, alsook Hagestein zelf (buiten het plangebied). De Hoevensloot wordt in de archieven al in 1247 genoemd en is naast hoofdwatergang tevens de achtergrens van beide ontginningen van Over en Nederhoeven en van De Hagen en daarom waardevol als cultuurhistorisch gegeven. Verder zijn de Hoevenweg en Lekdijk als waardevolle dijken en kades benoemd. Tot slot bevindt zich in het plangebied een aantal beeldbepalende panden. Het gaat om boerderijen uit eind 19e eeuw en enkele boerderijen uit de 20e eeuw aan de Lekdijk, Hoevenweg en Lange Dreef.

De bodem van het plangebied is een opeenstapeling van verschillende tijdslagen die allemaal een eigen verhaal vertellen. Voor de archeologen hebben de stroomruggen in het landschap, zoals de Hagestein stroomrug, een hoge informatieve waarde. Deze oude oevers van verdwenen rivieren waren immers aantrekkelijke woonplaatsen in het verleden. De Lekdijk met de nabijgelegen bewoning geeft ons veel informatie over de eerste ontginningen in het gebied. De verwoeste vestingstad Hagestein spreekt tot ieders verbeelding met zijn verhalen van strijd, moed en kracht.

Situatie De diversiteit in ouderdom van de stroomgordels leidt tot verschillen in archeologische verwachting. De Lekstroomrug is relatief jong en geeft kans op vondsten van de nieuwste tijd, begin middeleeuwen tot heden; de Hagesteinse stroomrug is interessant in verband met mogelijke vondsten uit de vroege middeleeuwen, en Romeinse tijd(en historische kaart bastide Hagestein 98

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

ijzertijd); terwijl de overspoelde Autenase stroomrug (op enkele meters

diepte) interessant is voor prehistorische vindplaatsen.

fen die op een vierde gebouw duiden; zeker twee van de vier

De hogere delen boden van oorsprong gelegenheid voor bewoning, de

gebouwen vormden kasteel Hagestein;

plek waarvan de ontginningen plaatsvonden van de lagere delen: vanaf

Er zijn resten van een gracht gevonden, waarlangs aan de bin-

de Lekdijk en vanaf de Hagesteinse stroomgordel. De hierop min of

nenzijde een muur heeft gestaan; tezamen met de huidige

meer haaks staande verkaveling behoort historisch gezien waarschijn-

sloot gaat het hier waarschijnlijk om de resten van een dubbele

lijk tot de cope-ontginningen, op initiatief van het Bisdom Utrecht,

omgrachting met aan de binnenzijde een stadsmuur.

en stamt uit de 11e eeuw. Het verschil tussen kavels op de lagere en

Behalve het kasteelterrein is er nog een monument aangewezen,

hogere gronden is goed zichtbaar: langgerekte opstrekkende verkave-

niet wettelijk beschermd met monumentnummer 6768. Het gaat

ling in de natte stukken en een blokverkaveling op de oeverwal. Aan

hier om een Huisterp uit de late Middeleeuwen 1050 – 1500 nC.

de voet van de Lekdijk heeft volgens de kaart uit 1850 een kweldijk

Naast de hoog archeologisch waardevolle gebieden vallen de lagere

of kwelkade gelegen. In de archieven van het Utrechtse Domkapit-

delen van het plangebied onder de middelhoog en lage waardevolle

tel is hiervan tevens een melding bekend uit 1284. Een kweldijk werd

gebieden. Tot slot zijn de Hoevenweg en Lekdijk als waardevolle dij-

aangelegd wanneer door onderloopsheid bij hoge rivier waterstanden

ken en kades benoemd.

sprake was van hevige kwel, hetgeen werd veroorzaakt door de zandige goed doorlatende kruisende stroomgordels.

Volgens de gemeentelijke archeologische beleidskaart dient er archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden in:

Gemeentelijk archeologisch beleid De volgende overwegingen liggen ten grondslag aan de vastgestelde

(kasteelterrein)

Een straal van 50 m² van een AMK-terrein (Autena en Hagestein stroomgordel)

Het totale gebied ligt in een rivierenlandschap met de daartoe behorende hoogteverschillen veroorzaakt door hoger gelegen

G ebieden met middelhoge verwachting die groter zijn dan 2500 m² en/of gelegen binnen

Gemeentelijk Archeologische Beleidskaart 2007 (zie kaart op volgende pagina):

G ebieden met hoge verwachting die groter zijn dan 30 m²

In plangebieden groter dan 10 ha die in komgebieden gelegen

stroomruggen en lager gelegen komgronden. Op de hogere delen

zijn moet verkennend veldonderzoek (boringen) uitgevoerd

is de eerste bewoning ontstaan. Op die plekken is de archeologi-

worden. Dit betekent dat in lage verwachtingszone van plan-

sche verwachting hoger dan in de lagere delen. In een punt nabij

gebied Hoef & Haag verkennend booronderzoek uitgevoerd

de overkluizing van de snelweg met de dijk en Lek is een hoog ver-

moet worden.

wachtingspatroon aanwezig. Verder is het terrein rondom het voormalig kasteel Hagestein en

Onderzoek RAAP

de daarbij behorende grachten met stadsvorming een hoge arche-

In opdracht van de gemeente Vianen heeft RAAP Archeologisch

ologische verwachting. In de kaart is dit gebied aangewezen als

Adviesbureau in augustus en september 2010 een bureauonderzoek

een monument, niet wettelijk beschermd met monumentnummer

uitgevoerd. Gebaseerd op het bureauonderzoek en met als oogmerk

10703.

dit onderzoek in het veld te toetsen is een voorstel gepresenteerd voor

In het noordwestelijk deel van het onderzoeksgebied bevinden

een inventariserend veldonderzoek door middel van grondboringen.

zich de resten van het 16e eeuwse kasteel; er hebben op zijn

Indien mogelijk kan daarmee een eerste indruk gegeven worden van

minst drie stenen gebouwen gestaan; er zijn resten aangetrof-

de kwaliteit (gaafheid en conservering), aard, datering, omvang en Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

100

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

diepteligging van eventueel aangetroffen archeologische resten.

Toetsing aan de gemeentelijke beleidskaart levert een nuancering op

De archeologische bevindingen en verwachtingen op grond van het

van het onderzoeksvoorstel van RAAP. Ingezet dient te worden op

bureauonderzoek worden als volgt voorgesteld:

verkennend onderzoek op de gronden van de Hagensteinse stroomrug

Met name de fluviatiele activiteit in het gebied heeft geleid tot de

en het kasteelterrein indien daar verstorende werkzaamheden gepland

vorming van een zeer dynamisch en gestapeld landschap met bij-

zijn. Voor het komgebied echter geldt een lage verwachtingswaarde,

behorende bewoningsmogelijkheden. Gezien deze hoeveelheid aan

en is mogelijke verstoring mede afhankelijk van de diepteligging van

fossiele rivierlopen is de landschappelijke genese aardig complex

het dek van de overspoelde stroomrug en de mate van ingrepen. Op

te noemen en kan gesproken worden van een ‘stroomgordelknoop-

basis hiervan dient een aan de masterplankaart gerelateerde verfijning

punt’. Voor de prehistorische vindplaatsen zoals de oevers van de

van het onderzoeksvoorstel opgesteld te worden. Voorstel is om de

Tienhoven, Autena en Vuylkoop stroomgordels geldt een middel-

locatie en dichtheid van de boringen te bepalen op basis van ambitie,

hoge tot hoge verwachting. Voor resten van vindplaatsen vanaf de

voortvloeiend uit de te volgen verhaallijn.

IJzertijd geldt een hoge verwachting op de oever- en crevasseafzettingen van de Hagestein en Lek (vanaf de Midden Romeinse tijd)

Rapport Missing Link: Erfgoed als inspiratie

stroomgordel. Voor de hogere delen in het landschap (oeverwal-

Erfgoed brengt grote kansen voor de ontwikkeling van Hoef en Haag.

len en stroomruggen) van de Hagestein en Lek stroomgordels geldt

Wanneer archeologie, landschap, gebouwde monumenten, cultuur-

tevens een middelhoge verwachting voor bewoningssporen uit de

historie, vooral historie en immaterieel erfgoed worden ingebed in een

Vroege Middeleeuwen.

erfgoedbreed verhaal dat weer wordt vertaald naar de identiteit van de

Binnen het plangebied zijn archeologische resten bekend uit de IJzertijd, Middeleeuwen en Nieuwe tijd.

plek, kan zij een belangrijke bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling.

Op de Hagestein stroomgordel zijn bewoningssporen uit de Middeleeuwen en Nieuwe tijd bekend. De meeste sporen hangen

De ruimtelijke kwaliteit van Hoef en Haag kan worden vergroot door

samen met het middeleeuwse kasteel Hagestein en de bijbehoren-

erfgoed een plaats te geven in de drie disciplines van erfgoedgebruik

de stad. Hiervoor geldt een hoge verwachting.

die aansluiten bij de onderdelen van ruimtelijke kwaliteit:

Op twee plaatsen, langs de Hoevenweg en het Lange Dreef heeft

publieksbeleving;

mogelijk een middeleeuws blokhuis gestaan. Op deze locaties geldt

ruimtelijk ontwerp met erfgoed (dijkdorp en lint) als inspiratie;

een hoge verwachting voor sporen die hiermee samenhangen.

marketing met gebruik van erfgoed.

Binnen het plangebied zijn sporen aanwezig van de ontginning van

Op deze manier is ook een koppeling te maken met duurzaamheid.

het gebied in de Late Middeleeuwen. Het gaat hierbij om sloten, dijkjes, wegen etc. Een kweldijk lag vrijwel langs het gehele tracé

De geschiedenis inzetten als versterker van de identiteit

van de Lekdijk.

Voor Hoef en Haag zijn op basis van historisch en archeologisch on-

Op basis van historisch kaartmateriaal is bekend dat in de Nieuwe

derzoek verschillende verhaallijnen gedestilleerd. De verhaallijn die

tijd B/C langs de Lekdijk en de Hoevenweg enkele boerderijen ston-

voortkomt uit de geschiedenis van de Middeleeuwen biedt de meest

den. Voor de strook ten zuiden van de Lekdijk geldt een hoge ver-

concrete kansen voor een integratie in het plan. Bij verdere besluitvor-

wachting voor boerderijplaatsen vanaf de 11e eeuw.

ming ten aanzien van het archeologisch onderzoek kan een afweging gemaakt worden tussen de verschillende archeologische en historiVi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

101

Verhaallijn: ’De loef afsnijden’ Dit spreekwoord betekent ‘iemand overtreffen’. De verhaallijn verwijst naar de strijd om de macht in het gebied door de verschillende machtshebbers. De onderlinge strijd tussen kerkelijke en wereldlijke machten in de heerlijkheid Vianen heeft haar sporen achtergelaten. Het plangebied heeft verschillende bekende machtshebbers gekend. De eerste bekende heer was Zweder van Vianen. De heerlijkheid Vianen vererfde binnen de familie Vianen van zoon op zoon. Ten gevolge van een huwelijk kwam de heerlijkheid later in het bezit van de familie Van Brederode. Deze familie speelde een belangrijke rol in de Opstand tegen het Spaanse bewind. De familie protesteerde tegen de strenge wetten en de inquisitie tijdens de vervolging van de protestanten door Philips II. De strijd die in de regio geleverd is, is terug te vinden in de aanwezigheid van de vele kastelen en blokhuizen.

Vianen zelf werd niet voor niets aangelegd als een vestingstad. De graaf van Holland kon hiermee in roerige tijden de bisschop van Utrecht verder onder druk zetten. In deze roerige tijden werden de kastelen Hagestein, Batestein en Everstein met de grond gelijkgemaakt. De belegeringstactiek bestond eruit kastelen te isoleren, de ingeslotenen uit te hongeren en dan te bestormen. Zodoende zijn er rond Hagestein zes blokhuizen (houten verdedigingswerken) bekend, die met een palissade van wilgen verbonden waren. De roerige tijden tekenen het huidige plangebied. De strijd die zich hierafspeelde, appelleert door de aanwezigheid van het kasteelterrein aan ieders fantasie. Dit terrein is onlosmakelijk verbonden met het verhaal van de planlocatie en kan tevens een meerwaarde betekenen voor het plan. Het kasteelterrein leent zich prima om de geschiedenis van het plangebied te verbeelden. cultuurhistorische elementen

102

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

sche tijdslagen en thema’s die in het plangebied aanwezig zijn. Door te

Bodem en water

kiezen voor één duidelijke laag die ook echt betekenis krijgt in de ver-

Hoogte liggingen geomorfologie

dere uitwerking van het plan kunnen onnodig hoge kosten vermeden

Het noordelijke gedeelte van het grondgebied van gemeente Vianen

worden. Het volgende vervolgproces wordt voorgesteld:

ligt boven NAP. Het gedeelte ten zuiden van de kern Vianen ligt net onder het zeeniveau tot circa -0,5 m beneden NAP. De bodem in het

Het erfgoed in Hoef en Haag, waar de archeologie een belangrijk on-

plangebied wordt beschreven als een rivierkleigrond. Vanaf maaiveld

derdeel van uitmaakt, biedt kansen op verschillende niveaus in het

tot ongeveer NAP 5,0 m zijn Holocene afzettingen aanwezig. Deze

ontwerpproces om tot een gebiedsontwikkeling met een sterke iden-

laag bestaat afwisselend uit rivierklei, leem, veen en fijnzand die door

titeit te komen. Niet alleen kunnen het fysiek aanwezige landschap en

de wisselende ligging van rivieren en stroompjes is afgezet. De weer-

erfgoed als inspiratie voor de gebiedsindeling dienen, maar de aan het

stand van de deklaag wordt geschat op 500 tot 1.000 dagen. Op ca.

erfgoed en de archeologie verbonden verhalen kunnen leiden tot een

NAP -5,0 m wordt (grof) zand aangetroffen van de Formatie van Kref-

hoogwaardig ontwerp waarbij het erfgoed ook gebruikt wordt door

tenheye. Samen met grove zanden uit de Formaties van Urk en Sterk-

de toekomstige bewoners en bezoekers. Wij pleiten daarom voor een

sel vormt deze laag met een totale dikte van ca. 60 meter het eerste

integrale in plaats van sectorale benadering van de archeologie in het

watervoerende pakket. Volgens de gegevens uit REGIS van TNO-NITG

gebied. Door een gezamenlijke afweging te maken kan een goede

heeft dit watervoerende pakket een doorlaatvermogen van 500 tot

balans gevonden worden tussen gebruik, behoud en onderzoek van

1.200 m²/dag. De eerste slecht doorlatende laag wordt aangetroffen

erfgoed.

op ca. 65 m + NAP. Deze klei- en leemlaag behoort tot de formatie van Waalre. Met een dikte van ca. 25 m kan deze laag als geohydrologi-

Bovengeschetste aanpak impliceert dat de volgende stappen in het

sche basis gezien worden.

wettelijke archeologisch proces moeten worden doorlopen: Uitvoeren archeologisch booronderzoek door archeologische specialisten (indien noodzakelijk). Op plaatsen waar archeologische waarden verwacht worden verder inventariserend onderzoek doen (proefsleuvenonderzoek) De ruimtelijke plannen in relatie tot de diepteligging van archeolo-

Grondwater Van de grondwatersituatie in het plangebied zijn weinig gegevens beschikbaar. In het DINO-loket van TNO zijn gegevens van een drietal peilbuizen aan de oostelijke rand van het plangebied beschikbaar. Daarnaast zijn de gegevens van een viertal peilbuizen ten westen van

gie bekijken en vaststellen waar behoud in situ mogelijk is en welke

de rijksweg A27 beschikbaar. Voor de aanleg van de rotondes zijn en-

maatregelen hier eventueel voor nodig zijn;

kele peilbuizen geplaatst en gedurende enige tijd waargenomen. Ten-

Toevoegen van de archeologische verhaallijnen aan het ruimtelijk

slotte zijn eind maart 2011 nog 4 peilbuizen geplaatst. De beschikbare

inrichtingsproces, waardoor de gebiedsidentiteit versterkt kan wor-

gegevens zijn nog onvoldoende om de gegevens uit de literatuur te

den;

verifiëren. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) is weerge-

Integraal gewogen selectiebesluit opstellen en vastleggen door overheid; Uitvoeren maatregelen voor archeologie.

geven zoals deze door het waterschap Rivierenland voor het plangebied is berekend met het regionale grondwatermodel. Hieruit blijkt dat de GHG in een groot deel van het plangebied binnen 0,20 m –mv. ligt. Naar de plas Everstein toe wordt de grondwaterstand dieper, omdat het maaiveld hier hoger ligt. Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

103

Topografische en Kadastrale Ondergrond ÂŠ Topografische Dienst Kadaster

hoogtes

grondwaterstanden

Âą

Legenda:

0,6 tot 0,8 m -mv

1,4 tot 1,8 m -mv

TITEL

0,2 tot 0,4 m -mv

0,8 tot 1 m -mv

1,8 tot 2,2 m -mv

Getekend:

0,4 tot 0,6 m -mv

1 tot 1,4 m -mv

> 2,2 m -mv

dijkbeschermingszone Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

MAW

Datum: 17-08-2010

Hoewel bij de samenstelling van deze kaart de grootste zorgvuldigheid is betracht, kan Waterschap Rivierenland niet garanderen dat de informatie compleet, actueel en/of accuraat is. Waterschap Rivierenland aanvaardt dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade ontstaan door gebruik van de informatie van deze kaart.

104

Vianen GHG

<- 0,2 m -mv

Oppervlaktewater

deel van het plangebied varieert tussen de 0-25 cm en 50-75 cm. Op-

Het plangebied maakt deel uit van de polder Hoef en Haag. In dit

hoging is nodig om te voldoen aan de droogleggingseis bij extreme

peilgebied wordt een zomerpeil gehanteerd van NAP +0,95 m en een

neerslag die het Waterschap stelt voor bebouwing.

winterpeil van NAP +0,85 m. Het gebied wordt gekenmerkt door een

In het compacte deel van het dorp wordt uitgegaan van een integrale

groot aantal sloten en greppels met de Hoevensloot als hoofdwater-

ophoging van het plangebied. Op de oeverwal kan worden volstaan

gang. Dat deze ontwateringsmaatregelen nodig zijn, duidt erop dat

met partiële ophoging. Momenteel worden de mogelijkheden onder-

het van nature nat is. Het peilgebied heeft nauwelijks aanvoer vanuit

zocht om de Eversteinse plas, een voormalige zandwinning, verder uit

andere polders. Bij een watertekort in de zomer kan water vanuit het

te diepen ten behoeve van de ophoging van Hoef en Haag.

Merwedekanaal worden opgepompt en via de wijk De Hagen naar het

In het centrale deel van het plangebied is een grondophoging voorzien

plangebied worden gevoerd.

van minimaal 2,05+ NAP. Dit om voldoende ontwatering te verkrijgen bij extreme stijging van het grondwater. Bij een zomerpeil van 0,95+

Van het bestaande stedelijk gebied bestaat in het peilgebied een ber-

NAP bedraagt de normale drooglegging 1,10+ NAP.

gingsopgave van 10.000 m³, welke is berekend en vastgesteld in het stedelijk waterplan van de gemeente Vianen en het waterschap Rivie-

Waterrobuust bouwen

renland. Deze moet in een open verbinding met het oppervlaktewater

Vanuit het waterschap wordt aandacht gevraagd voor het Provinciale

westelijk van de A27 worden gerealiseerd. De maximaal toelaatbare

beleid ten aanzien van waterrobuust bouwen/meerlaagse veiligheid.

peilstijging in het gebied is 0,2 m. Dit betekent dat in het peilgebied 5

Het beleid is gericht op de verplichting dat initiatiefnemers overstro-

ha waterberging nodig is om deze opgave op te lossen.

mingsgevaar zwaar laten meewegen bij het realiseren van vitale en kwetsbare objecten, evenals grootschalige bedrijventerreinen en

Ten oosten van het plangebied ligt de plas Everstein. Deze plas is

grootschalige woonwijken.

ontstaan door zandwinning in de jaren ’70 van de vorige eeuw. De zandput is ongeveer 25 m diep en wordt vandaag de dag gebruikt voor

In het kader van het provinciaal Waterplan, is door de provincie een

recreatie. Met name aan de noordkant in het ondiepe gedeelte kan ge-

Handreiking Overstromingsrobuust Inrichten opgesteld waarin slimme

zwommen worden. In de plas wordt een hoger streefpeil gehanteerd

manieren staan om vitale en kwetsbare objecten overstromingsro-

dan in het plangebied (’s zomers NAP +1,55 m en ’s winters NAP +1,75

buust te maken. Hoewel de formele ondergrens voor de provinciale

m). De plas Everstein ontvangt kwelwater vanuit het bovenstroomse

verordening voor grootschalige woningbouw op 2.000 is gesteld biedt

pand van de Lek en daarmee is het praktijkpeil ook afhankelijk van

deze handreiking aanwijzingen voor de bouw en inrichting van Hoef

de waterstand op de rivier. De plas heeft twee overlaten: één aan de

en Haag waarmee de zogenaamde meerlaagse veiligheid gewaarborgd

westzijde van plas Everstein naar Hoef en Haag en één aan de zuid-

kan worden. Bij een overstroming kan de maximale overstromings-

zijde richting Hagestein.

diepte voor de lage delen van Hoef en Haag 2 – 5 meter zijn. De meerlaagse veiligheid komt tot uitdrukking in: het gevaar keren (preventie);

Grond/ophoging

overstromingsrobuust bouwen in inrichten (duurzame ruimtelijke in-

Voor de realisatie van het woongebied is door de lage ligging van het

richting); maatregelen voor evacuatie en vluchten (rampenbeheersing).

gebied en de kleiige bodem een grote ophoging nodig. Uit geohydrologisch onderzoek is gebleken dat de netto ophoging in het grootste Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

105

berekening waterberging 106

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Uitgangspunten voor Hoef en Haag:

beschermingszone tot de mogelijkheden.Watergangen dicht bij de dijk,

O verstromingsrobuust ontwerpen, inrichten en beheren zal een rol

zoals de aanwezige kopse sloten, vergroten de kwel en verlagen de

spelen in het masterplan voor Hoef en Haag. Waterrobuust bouwen kan een plan met een op het rivierenlandschap gerichte identiteit versterken.

dijkstabiliteit. Dit moet voorkomen worden. Beter is het om hier ondiepe (droogvallende watergangen) toe te passen, in de vorm van greppels of wadi’s. Ook de bestaande sloten moeten daarbij gedempt worden (Uitgezocht moet worden hoe dat gaat met grondwater en opstallen).

Fysieke maatregelen:

Plas Everstein

Er gaat nog onderzocht worden of door middel van de aanleg van

De waterstandfluctuaties in de plas zijn beperkt. Dit is een gevolg van

kades rondom dijkdorp dit een vertragende werking bij een daad-

het kwelscherm, dat bij de laatste dijkverbetering is aangebracht tus-

werkelijke overstroming bewerkstelligd.

sen plas en rivier. Op twee plekken zit een overstort op het polderwa-

De woningen zullen allen een etage krijgen die in geval van nood kan dienen als uitwijkplaats.

ter: aan de zuiden aan de westzijde. Door de verminderde kweltoevoer is de uitstroom vanuit de plas beperkt.

Realiseren van bereikbare vluchtlocaties, bijvoorbeeld naar de A27. Er zal nog worden nagedacht over hoe bij eventuele overstroming

Uiterwaarden

de schade aan bebouwing en infrastructuur zo beperkt mogelijk zal

In de Vianense uiterwaard wordt in het kader van Ruimte voor de

zijn.

Rivier geen nevengeul gegraven en geen uiterwaardverlaging uitge-

In het kader van het Rijksprogramma Deltaprogramma, om

voerd, behoudens een puntje bij de monding van het Merwedekanaal.

Nederland klimaatbestendiger te maken, is Hoef en Haag voorge-

Wel wordt de uiterwaard ingericht voor natuurontwikkeling en recrea-

dragen voor deelname aan de zogenaamde proeftuinen. Hierin zal

tief ontsloten.

op integrale wijze, met behulp van extra deskundigheid, de aspecten waterstructuur en waterveiligheid verder worden uitgediept.

Waterstructuur Hoef en Haag

De resultaten zullen gebruikt worden in het vervolg van de planvor-

Voor het watersysteem zijn de volgende zaken van belang:

ming, en zal door het Rijk worden meegenomen bij verdere ontwik-

Globaal gesteld mag door de ontwikkeling van Hoef en Haag geen

keling van landelijk beleid.

toename plaatsvinden van het te lozen oppervlaktewater. Voor het benodigde ruimtebeslag van de waterberging door de verstede-

Lekdijk

lijking van Hoef en Haag kan globaal gerekend worden met een

De Lekdijk is een primaire waterkering. Binnen de dijkbeschermings-

oppervlak van 10% van het woongebied. In het plangebied kunnen

zones en zones met piping zijn beperkingen van kracht ten aanzien van

meerdere peilvakken noodzakelijk zijn. Compartimentering van het

bouwen en inrichten en in ieder geval een vergunningsplicht. Tussen de

watersysteem heeft voordelen, omdat er met verschillende fluctua-

dijkpalen VY066 en VY068 is sprake van piping (zanduitspoeling van on-

ties kan worden gewerkt. Bij een grotere fluctuatie (mits de droog-

der de dijk). Bij nieuwe functies zullen hiervoor maatregelen genomen

legging is gewaarborgd), is een kleiner (water)oppervlak nodig. Bij

moeten worden in de vorm van een steunvoet. Bepaalde ontwikkelingen

tekorten in het watersysteem zal water ingelaten moeten worden

binnen de beschermingszones zijn niet uitgesloten; ter plaatse ophogen

vanuit het Merwedekanaal. De toevoer uit plas Everstein zal beperkt

(circa 1 meter) zal dan noodzakelijk zijn als bescherming en tegen kwel.

zijn, zeker in droge perioden.

Met een extra ophoging van circa 1 meter behoort bouwen binnen de Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

107

waterstructuur 108

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Voor de drooglegging wordt minimaal 0,75 m. gehanteerd. De toepassing van drainage zal in het vervolg verder worden onderzocht. Er zal extra waterberging worden ingepast van 10.000 m3. Deze dient gelegen te zijn tussen de woonwijk de Hagen en de oostgrens

Drooglegging Verder moet onderzocht worden hoe een te grote opbolling in de bebouwde gebieden, tussen de waterpartijen kan worden voorkomen: door extra waterlopen, drainage of extra ophoging.

van het plangebied. Bij een maximaal toegestane peilstijging van 20 cm. is hiervoor 5 Ha. nodig. Dit zal in het zuidelijk plandeel plaats-

Kasteelterrein

vinden. Bij het noordelijk plandeel kan op basis van een grotere

In het masterplan is voor het archeologisch terrein een recreatieve cq.

drooglegging en een hogere maximale peilstijging het benodigde

parkbestemming voorgesteld. Hierbij kan extra water, in de vorm van

bergingsoppervlak kleiner zijn.

het heruitgraven van de oorspronkelijke stadsgrachten, een aantrek-

Een peilscheiding kan uitgevoerd worden met een debietreguleren-

kelijk element zijn. Onderzocht moet worden of dit mogelijk is en of dit

de stuw, waardoor een optimale regulering mogelijk is tussen de

water een onderdeel kan uitmaken van het watersysteem van Hoef en

watersystemen met de verschillende maximale peilstijgingen. Door

Haag, waarmee tevens een extra opvangcapaciteit mogelijk wordt (1

de stuwen vorm te geven met een flauwe overlaat kan de beleving

Ha).

van stromend water concreet worden gemaakt; hiermee moet rekening gehouden worden met de vispasseerbaarheid ervan; Met name in het noordelijke plandeel zal de lozing en afvoer van het

Watertoets Als onderdeel van de watertoets is het waterschap Rivierenland nauw

hemelwater plaatsvinden door wadi’s of greppels. Als een dergelijk

betrokken bij de planvorming. In het advies van het waterschap voor

systeem van oppervlakkige afvoer wordt toegepast, zal het neer-

het Masterplan gaat zij in dit stadium akkoord met de voorgestelde

slagwater vertraagd in het systeem komen, hetgeen gunstig is voor

wateraspecten. In de betreffende brief zijn aanwijzingen gedaan voor

de bergingscapaciteit.

het vervolgtraject. Onder andere betreffen deze gedetailleerde modellering en de waterstructuur in relatie tot de gefaseerde aanleg van de

Waterbeheer

wijk. Al deze punten zullen verder worden uitgewerkt in het waterhuis-

Het waterschap is verantwoordelijk voor het beheer van het opper-

houdkundig plan.

vlaktewater. Algemeen gesteld geeft het waterschap de voorkeur aan rijdend onderhoud boven varend onderhoud. Met name in stedelijke

Waterhuishoudkundig plan

gebieden zal het onderhoud vaak varend worden uitgevoerd. Vanwege

In het waterstructuurplan dient op de volgende onderzoeksvragen een

de grotere waterbreedtes is het niet wenselijk oevers te berijden. Een

antwoord te worden gegeven:

goede waterkwaliteit heeft een gunstige uitwerking op beheer. Dit

Waterstructuur: welk oppervlaktebeslag zal de waterstructuur in

wordt bereikt door natuurlijke oevers en een voldoende waterdiepte.

het model Dijkdorp en Lint moeten hebben om te voldoen aan de

Nadere afspraken zullen worden gemaakt over de verdeling van het

ontwerpeisen van het WSRL

toekomstig onderhoud van de watergangen tussen de gemeente en

Er zijn drie opties door het WSRL geschetst voor de inrichting van

het waterschap. De inrichting en het beheer van deels droogvallende

het watersysteem, die nader doorgerekend en onderzocht moeten

watersystemen (stedelijke uiterwaarden) is een punt van aandacht.

worden. De waterberging: hoe wordt de noodzakelijke waterberging in het plangebied gerealiseerd en welke peilstijgingen dienen gehanteerd Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

109

110

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

te worden? Welke kunstwerken / stuwen zijn hierbij noodzakelijk? Nadere specificatie van de verbinding (duiker) onder de A27 in verband met functioneren van de berging van de wijk de Hagen. Ontwateringsdiepte en drooglegging: op welke meest gunstige wijze kan voldaan worden aan de droogleggingseisen en ontwate-

verblijfplaats voor vleermuizen. Ook dit zijn strikt beschermde soorten. Tijdens de veldbezoeken zijn zes amfibieën en één vissoort aangetroffen die beschermd zijn volgens de Flora- en Faunawet, te wetende watersalamander, de bastaardkikker, de bruine kikker, de heikikker, de gewone pad en de kleine modderkruiper.

ringsdiepte van het stedelijk gebied? Waterkwaliteit: op welke wijze kan de waterkwaliteit van het

Conclusie

systeem geborgd worden? Welke min. waterdieptes horen hierbij??

Door de ophoging, inrichting en bebouwing van het plangebied zal

Is voor circulatie een extra watergang noodzakelijk?, welke eisen

sprake zijn van de aantasting van leef- nestel- en foerageergebied van

kunnen gesteld worden t.a.v. uitspoeling straatwater, inspoeling

aanwezige beschermde soorten. Daarnaast dient te worden vastge-

landbouwwater, etc?

steld of het realiseren van Hoef en Haag significante invloed heeft op

Waterveiligheid: welke maatregelen zijn benodigd nabij de Lekdijk, in verband met de dijkveiligheid?

de natuurwaarden van de naastgelegen ehs, de uiterwaarden van de Lek.

Riolering: welke principes van riolering, hemelwaterafvoer en drainage zijn passend bij het plan? Welke aanvullende onderzoeken t.a.v. veldmonitoring en monitoring van peilbuizen zijn noodzakelijk?

Vervolgprocedure In het kader van de Flora- en faunawet zal sprake zijn van ontheffingsprocedures. Specifiek is voor de soorten in het nader onderzoek van Oranjewoud aangegeven op basis van welke voorwaarden ontheffing

Ecologisch onderzoek

kan worden verkregen. In een aantal gevallen zal de ontheffingsaan-

Resultaten Naderonderzoek ecologie MER

vraag moeten worden voorzien van een projectplan met mitigerende

Uit de quickscan ecologie als onderdeel van de omgevingsverkenning

en/of compenserende maatregelen. Aanbevolen wordt om de onthef-

(Milieudienst Zuidoost-Utrecht, 2010) en het nader onderzoek ecologie

fingsaanvragen op te starten vooruitlopend op het bestemmingsplan

Hoef en Haag (Oranjewoud, 2011) is naar voren gekomen dat in het

traject. De ontheffingen en daaraan gekoppelde projectplannen kun-

plangebied verschillende beschermde plantensoorten worden aange-

nen de bestemmingsplanprocedure versoepelen en zullen niet vertra-

troffen. Het gaat om één beschermde en vier rode lijst plantensoorten

gend werken in de planning.

die op basis van Natuurloket in de van toepassing zijnde kilometer-

De aanbevelingen voor mitigerende en compenserende maatregelen

hokken zijn aangetroffen. In het tweede veldonderzoek is de zwanen-

uit de projectplannen, die in het kader van de ontheffingsaanvragen

bloem aangetroffen, maar hier geldt een vrijstelling voor zonder aan-

zullen worden opgesteld, zullen maar ten dele in het projectgebied

vullende eisen. In het plangebied zijn tevens verschillende beschermde

kunnen worden gerealiseerd. Het is belangrijk dat het groene raam-

vogelsoorten aangetroffen met jaarrond beschermde nesten, te weten

werk van het Masterplan voldoende flexibiliteit heeft om een en ander

de steenuil en de huismus. Mogelijk nestelen ook de buizerd en de

te kunnen realiseren.

kerkuil in het gebied. Voor de huismus dienen mitigerende maatregelen in de vorm van Langs de huidige randen van het plangebied zijn groengebieden en ge-

vervangende nestlocaties te worden aangebracht in de nieuwbouw of

bouwen aanwezig die geschikt zijn als vliegroute, foerageergebied en

elders. Voor de steenuil dienen mitigerende en compenserende maatVi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

111

geluidbelasting A27 zonder schermen

112

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Culumatieve geluidbelasting A27 + ontsluitingsweg zonder schermen

regelen te worden uitgevoerd, door het ophangen van steenuilnestkasten en het inrichten van nieuwe leefgebieden voor de steenuil.

Speeltoestellen moeten voorzien zijn van een valdempende ondergrond. Normen hiervoor zijn vermeld in het attractiebesluit. Op iedere speelplek moet informeel toezicht vanuit de buurt moge-

Door de algehele ophoging worden de leefgebieden van de amfi-

lijk zijn.

bieën en/of vissen aangetast. Voor de heikikker moeten mitigerende

Zorg voor een verwijsplek voor hangjongeren.

compenserende maatregelen worden uitgevoerd, door de inrichting

In de overige woonomgeving moet informele speelruimte mogelijk

van een alternatief leefgebied binnen of buiten het plangebied. Voor

zijn = ruimte aangeduid waar de kinderen leven en wonen en (vei-

de kleine modderkruiper dienen mitigerende maatregelen te worden

lig) kunnen spelen, zoals de straat, de stoep, het plantsoen en het

genomen die de functionaliteit van de voortplantings- en of vaste rust-

water, maar waar geen specifieke speeltoestellen staan.

en verblijfplaatsen kan garanderen. De ophoging van het plangebied heeft negatieve effecten op de bestaande ecologische relaties. Met

Leeftijd

norm

locatie

actieradius

name de demping van de watergangen heeft hier een negatieve invloed

Kinderen 0 t/m

20 m² per kind

100 – 500 m²

100 m

op. Op verschillende wijze biedt het masterplan echter potenties voor

5 jaar

Aaneenge-

de ontwikkeling van nieuwe ecologische relaties, in de vorm van onder

sloten ruimte

andere de nieuwe rivierarm.

direct grenzend aan woning

Ook zal, afhankelijk van de planning, hernieuwd onderzoek moeten worden verricht omdat voor sommige beschermde soorten het veldonder-

Jeugd 6 t/m 11

10 m² voor spe- 1000 – 1400 m² 300-400 m

zoek drie jaar geldig is. Daarnaast zullen de terreinen buiten de gronden

jaar

len op straat

Binnen de

van het consortium en gemeente onderzocht moeten worden; daarbij

en 10 m² voor

buurt

zal ook de bebouwing daadwerkelijk geïnspecteerd moeten worden. In

spelen in het

de uitwerking van de hoofdstructuur zal met deze zaken rekening moe-

groen

ten worden gehouden.

Jongeren 12

1 ontmoetings-

2000-6400 m²

t/m 18 jaar

plek per 15

In eigen soci-

personen

ale omgeving

Ontmoetingsplekken

> 1000 m

/ wijk

Eisen en wensen ontmoetingsplekken (Handboek kwaliteitsplan inrichting openbare ruimte, Gemeente Vianen) In de (heringerichte) openbare ruimte rekening houden met de leeftijdsopbouw van kinderen en mogelijkheden voor spel en ontmoeting.

Ouderen v/a

1 ontmoetings-

18 jr.

plek per wijk

500 m²

> 1000 m

Speelplekken moeten gelegen zijn langs goed bereikbare, veilige routes. Kinderen moeten makkelijk zelfstandig en veilig naar de speelplek

Milieuaspecten

toe kunnen gaan.

Geluidshinder

Alle toegepaste speeltoestellen en spelaanleidingen moeten voldoen

De geluidsituatie in het plangebied wordt hoofdzakelijk bepaald door

aan het attractiebesluit. Speeltoestellen van reguliere fabrikanten

de nabijgelegen A27. De invloed van de lokale wegen op de cumu-

voldoen doorgaans aan de wettelijke normen.

latieve geluidbelasting ten opzichte van de A27 is beperkt. De voorVi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

113

keursgrenswaarde van 48 dB wordt binnen het gehele plangebied

Externe veiligheid

overschreden als gevolg van het wegverkeerslawaai van de A27. Aan

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van de rijksweg A27,

de rand van het plangebied, de Lekdijk en de Hoevenweg, zijn enkele

waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De Lek heeft geen PR

geluidgevoelige bestemmingen (woningen) gelegen. Rondom het

10^6 contour buiten de oevers en gezien de zeer lage bebouwings-

plangebied zijn ook enkele wegen een bron van verkeersgeluid. In

dichtheid is het groepsrisico van de Lek niet relevant. In en rond het

het plangebied zelf zijn geen noemenswaardige bronnen van geluid

plangebied bevinden zich geen andere risicobronnen (buisleidingen,

aanwezig, anders dan een transportbedrijf aan de Lekdijk met een

LPG‐tanks, transportroutes, etc) die nu of autonoom relevant zijn voor

hindercirkel van 100 m op basis van geluidhinder. Dit bedrijf zal in de

het plangebied.

toekomst worden verplaatst.

Plaatsgebonden risico

Geluidssituatie met schermen langs A27

In de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen is de vei-

Om woningen te kunnen bouwen in Hoef en Haag is het noodzakelijk

ligheidszone van de A27 ter hoogte van het plangebied vastgesteld

geluidschermen aan te brengen langs de A27. In een exercitie is be-

op 10 meter. In de huidige situatie liggen hierbinnen geen (beperkt)

rekend wat de hoogte van de geluidsschermen moet zijn om voor de

kwetsbare objecten.

nieuwbouwwoningen te voldoen aan de maximale ontheffingswaarde (53 dB) en de voorkeursgrenswaarde (48 dB). De geluidafschermende

Groepsrisico - kwantitatief

werking van de nieuwe bebouwing is hierin niet betrokken. Ook is uit-

Voor het groepsrisico van de A27 ter hoogte van het plangebied in de

gegaan van een worst-case benadering, waarbij Rijkswaterstaat geen

huidige situatie is vast te stellen dat het groepsrisico in de huidige si-

tweelaags ZOAB op de A27 aan zal brengen. Voor realisatie van Hoef

tuatie onder de oriëntatiewaarde ligt.

en Haag zijn 2 tot 6 meter hoge geluidschermen noodzakelijk langs de A27 om te voldoen aan de maximale ontheffingswaarde van 53 dB. 5

Groepsrisico kwalitatief

tot 13 m hoge geluidschermen zijn noodzakelijk om te voldoen aan de

In de huidige situatie bevinden zich binnen 200 meter van de A27 op

voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

de planlocatie geen objecten die bestemd zijn voor beperkt zelfredzame groepen.

Studies overkapping A27 In opdracht van het Bestuur Regio Utrecht heeft Movares in 2010 een

Luchtkwaliteit

haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar een glazen overkapping van

In het kader van het plan-MER is een luchtkwaliteitsonderzoek Hoef en

de A27, onder andere ter plekke van het plangebied. De overkapping

Haag (Milieudienst Zuidoost‐Utrecht, 2011) uitgevoerd. De luchtkwa-

zou de overlast van extra geluid en fijn stof binnen de perken moeten

liteit in het plangebied wordt hoofdzakelijk bepaald door de nabijgele-

houden als de A27 wordt verbreed. Deze overkapping van de A27 is

gen A27. In het plangebied zelf zijn geen noemenswaardige bronnen

nog zeer onzeker, even als de definitieve uitwerking van de plannen

van stikstof of fijnstof aanwezig.

voor de verbreding van de A27.

114

In de grondexploitatie van Hoef en Haag is rekening gehouden met

De ontwikkeling van Hoef en Haag leidt tot een beperkte toename

een scherm van 5-6 meter hoog en dus niet met een overkapping. De

van de emissie van stikstof en fijn stof door gemotoriseerd verkeer.

hoogte van dit scherm is gebaseerd op een zorgvuldige afweging tus-

De jaargemiddelde grenswaarde voor stikstofdioxide (40 μg/m³) wordt

sen ruimtelijke, financiële en duurzaamheids aspecten.

alleen direct nabij de rijksweg A27 in 2015 overschreden. Nader is

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

onderzocht of de ontwikkeling van Hoef en Haag in betekende mate

projectgroep Hoef en Haag heeft gevraagd om GPR Stedenbouw in te

bijdraagt aan de concentraties stikstofdioxide. De toename is in 2015

zetten om de ambitie duurzaamheid te bepalen voor Hoef en Haag.

maximaal 1,1 μg/m3. Hieruit blijkt dat de bijdrage aan de concentratie stikstofdioxide niet in betekende mate bijdraagt aan de concentraties

Resultaat en ambitie

stikstofdioxide en daarom niet hoeft te worden getoetst aan de grens-

Hoef en Haag scoort uitstekend op het thema Gebruikswaarde (9,0),

waarden voor stikstofdioxide. De uurgemiddelde grenswaarde (200

scoort goed op de thema’s Energie, Ruimtelijke Inrichting, Toekomst-

μg/m³) wordt niet overschreden. De jaargemiddelde grenswaarde voor

waarde (8,0) en scoort gemiddeld op het thema Gezondheid (7,0).

fijn stof (40 μg/m³) wordt niet overschreden en de daggemiddelde

Deze scores zijn hoger dan het standaardniveau duurzaamheid (6,0) uit

grenswaarde (50 μg/m³) wordt niet vaker dan 35 keer overschreden.

de GPR-stedenbouw en scoort gemiddeld een (8,0). Bij de uitwerking

Er wordt dus voldaan aan de grenswaarden voor fijnstof. Conform het

is dit gemiddelde leidend.

landelijke beeld zijn er geen overschrijdingen te verwachten van de overige stoffen, waaronder PM2,5. De grenswaarden van de overige

Maatregelen

stoffen worden pas overschreden als de grenswaarden van stikstofdi-

De behaalde scores zijn bepaald door een aantal factoren die niet te

oxide en fijnstof zeer ruim zijn overschreden.

veranderen zijn voortkomend uit de context, als ligging aan de snelweg, windgebied etc. Er zijn echter ook keuzes gemaakt in te nemen

Milieucontouren

maatregelen die bepalend zijn geweest voor de uiteindelijke score in

In het plangebied bevindt zich een aantal bedrijven (rundveehouderij-

de GPR. Deze komen enerzijds voort uit het gekozen model Nieuw

en, sluizencomplex met een waterkrachtcentrale, een loonbedrijf, een

Dijkdorp en Lint met bijvoorbeeld een duidelijk groen-waterstructuur.

camping, een eetcafé e.a.) langs de Lekdijk en de Hoevenweg, waar-

Sommige elementen zijn echter noodzakelijk om een basisniveau te

voor een milieuzonering geldt. Ook aan de zuidzijde, aan de Lange

bereiken. Bijvoorbeeld het realiseren van het geluidscherm voor een

Dreef, ligt een aantal bedrijven met een milieuzonering (een manege,

gemiddelde score op het thema gezondheid. Andere elementen ver-

een akkerbouw en fruitteeltbedrijf en een opslagbedrijf). In de huidige

hogen de score op een thema en zijn duidelijk een ambitie. Hieronder

situatie zijn er geen conflicterende situaties tussen de bedrijven en

volgt een opsomming van maatregelen die bij het uitvoeren van duur-

omliggende functies.

zaamheid in Hoef en Haag een bijzondere aandacht hebben en waar-

Momenteel wordt het bedrijventerrein Gaasperwaard ten zuiden van

van realisatie gewenst is.

het plangebied aangelegd. De eerste bedrijven zijn er reeds gevestigd. Aan de noordzijde van dit bedrijventerrein mogen maximaal milieuca-

Thema Energie

tegorie 3 bedrijven zich vestigen.

1.1. Energiezuinige openbare verlichting

1.2. Participatie in planvorming

GPR Stedenbouw

1.3. Continu monitoren van duurzaamheid

GPR Stedenbouw is een instrument om, al in de initiatieffase van

1.4. Opstellen energievisie

het project, duurzaamheid te monitoren en ambities te bepalen. GPR

1.5. Reductie 30% EPC t.o.v. 2012 en energielabel A++ (conform

Stedenbouw geeft inzicht in meetbare duurzaamheidthema’s als ener-

Lenteakkoord)

gie, geluid, externe veiligheid, maar is aanvullend in mindere ’harde’

1.6. Elektrische individuele verwarming

thema’s als sociale cohesie, gebruikswaarde en toekomstwaarde. De

1.7. Lokaal opgewekte energie met waterkrachtcentrale die ca. Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

115

25% van de woningen van duurzame stroom kan voorzien

2.8. Geen materialen met uitlogingsrisico in de openbare ruimte

(50/50 Houten/Vianen)

2.9. Gesloten grondbalans: uitgraven plas hergebruik in dijklichaam

Thema Ruimtelijke inrichting

2.1. Toepassen van strategisch concept: projectmatig in het dijkdorp en individuele kleinschalig in het lint

2.2. Grootschalig water-groenelement is drager in het gebied

2.3. Verhogen ecologische kwaliteiten, doorgaande boomstructu-

Thema Gezondheid

3.1. Realiseren geluidscherm waarbij aandeel gebouwen met geluidsbelasting meer dan -53 dB niet meer is dan 99%

ren, natuurvriendelijke oevers meander, plaatsen van steen-

3.2. Realiseren van enkele autoluwe gebieden, denk aan meander, hofjes, kasteelterrein

uilnestkasten, huismuspannen, ooievaarpalen, oeverzwaluw-

3.3. Geen hoogbouw (meer dan 5 lagen)

wand, holle wand kunstwerken voor gierzwaluwen etc.

3.4. Aanwezigheid voldoende aanrijroutes

2.4. Natuurlijke zuivering waterplas door minimale diepte 1,5 m

3.5. Aanwezigheid voldoende bluswater

2.5. Regenwater dakvlak grotendeels infiltreren

3.6. Aanwezigheid opstelplaatsen brandweer

2.6. Gescheiden rioolstelsel

3.7. Geen functies binnen geurcontouren en maximaal 5% geur-

2.7. Inpassing van zoveel mogelijk boerderijen aan de randen van

gehinderde heeft invloed op het plan

het plan (meer dan 75%)

GPR-Stedenbouw (sub)themaâ&#x20AC;&#x2122;s 116

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Thema Gebruikswaarde

4.1. OV-lijn met een halte in het nieuwe centrum Dijkdorp

4.2. H(OV)-lijn langs Gaasperwaard II met transferium bij de rotonde

5.3. Beperken droogteschade door toepassen veel groen in profiel, infiltratiemogelijkheden

5.4. Ruimte in meterkast woningen en leidingnetten voor toepassen toekomstige technologieën

4.3. Transferium op de kop met HOV-halte, fietsenstalling, carpoolplaatsen

4.4. A antakking met vrijliggende fietspaden of autoluwe straten naar de dijk, Hagenweg, Vianen

Risicoanalyse Van alle maatregelen is een risicoanalyse gemaakt. Dit geeft duidelijkheid over hoeveel de score naar beneden moet worden bijgesteld als

4.5. Buurtstraten zijn kindvriendelijk aangelegd

bepaalde maatregelen niet kunnen worden uitgevoerd door bijv. on-

4.6. Beperken brede oversteekplaatsen (> 5 meter)

macht, te hoge kosten. De risicoanalyse geeft aan hoeveel een niet uit-

4.7. Openbare ruimte en OV is grotendeels toegankelijk voor min-

gevoerde maatregel scheelt op de totaalscore per thema. Zo kan beter

dervalide

4.8. Groen en water zijn afgestemd op recreatief gebruik, zorgen

worden ingeschat of het bijstellen van de ambitie grote gevolgen heeft of dat het te overzien is en de score hoog genoeg blijft. Enkele risico’s

voor aanleg steigers, natuurlijke speelplekken

zijn laag gewaardeerd, omdat ze een uitwerking zijn van het master-

plan Hoef en Haag en vastgelegd zijn in de hoofdplanstructuur. Andere

4.9. Zichtbare waterafvoer met wadi, cascade-systeem, overstort meander in centrale plas

4.10. Realiseren externe ontmoetingsplekken als plein, kasteelter-

maatregel van begin tot eind moeten worden getoetst op de haalbaar-

zitelementen in de wijk en meander om gemeenschappelijke

heid ervan om uiteindelijk goed verwerkt te zijn. Procesbegeleiding en

activiteiten te stimuleren

vasthouden aan uitgangspunten over 15 jaar is een risico. Tot slot is het

4.11. Meer dan gemiddelde kwaliteit openbare ruimte en verlich-

4.12.Meer dan 75% van de entrees is gericht op de straat

4.13. Sterke ruimtelijke identiteit met het ’stenige’ woonmilieu in het dijkdorp en ’groene’ woonmilieu aan de dijk en het lint 4.14. Parkeren achter het woonblok of parkeerkoffers tussen woningen

lijk zijn van andere partijen voor de realisatie ervan. Anderzijds zal een

rein, collectieve boomgaarden en kleinschalig met voldoende

tingsniveau openbaar gebied

maatregelen hebben een gemiddeld risico, omdat ze enerzijds afhanke-

4.15.Alleen langsparkeren in de straten

risico van enkele maatregelen hoog ingeschaald, omdat ze en afhankelijk zijn van andere partijen en de investeringskosten nog moeilijk in te schatten zijn.

Conclusie GPR-stedenbouw geeft een goed beeld van de vertaling van duurzaamheidambities naar concreet niveau. Met name het afwijken van het voorgestelde masterplan Hoef en Haag zal de scores flink gaan beïnvloeden. Het advies is dan ook om de hoofdstructuur, met groen, water

Thema Toekomstwaarde

en verkeer, uitgewerkt in het masterplan Hoef en Haag uit te voeren.

5.1. Uitvoeren van masterplan met hoofd planstructuur geeft flexi-

Een groot deel van de ambitie op duurzaamheid kan dan worden waar

biliteit in uit te geven deelgebieden

5.2. Realiseren dijklichaam en 1e bouwlaag voor elke functie ter bescherming wateroverlast

gemaakt. Verder is het van belang dat er wordt geïnvesteerd in het realiseren van OV-verbindingen, specifieke materialisatie van de openbare ruimte, planbegeleiding.

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

117

Bijlage 1: Nota van Uitgangspunten en ambities Inleiding Deze Nota van Uitgangspunten en Ambities geeft een opsomming van zaken waar de plannenmakers van Hoef en Haag rekening mee moeten en willen houden bij het maken van de plannen. Hierbij is elk van deze punten ondergebracht in één van de volgende categorieën: Wet- en regelgeving. Uitgangspunten: hier staan de punten waar we naar streven om deze in het plan te laten terugkomen. Hier kiezen we aan de voorkant gezamenlijk voor maar we beseffen tegelijk dat zo’n punt ook tijdens de planvorming onder druk kan komen te staan, bijvoorbeeld omdat het conflicteert met andere belangen of uitgangspunten, of onhaalbaar blijkt. Voorbeelden kunnen zijn 45% middensegment of het voorzieningenprogramma. A mbities: hier kunnen we zaken opnemen die echt een stap verder gaan en waaruit we putten om het plan extra kleur te geven met zaken die passen bij het plan dat aan het ontstaan is. Dat zijn bijvoorbeeld zaken uit de duurzaamheidsambitie en waarmee we extra draagvlak creëren, specifieke doelgroepen weten aan te A27

spreken of een krachtige identiteit opbouwen. Deze punten dienen A2

echt binnen de haalbaarheid te passen en eigenlijk deze te vergroten, alvorens we ervoor kiezen om ze in het plan op te nemen. Lek

Programma: Woningen & voorzieningen

VIANEN hagenw eg

Uitgangspunten

eg w

lang

n ve oe

e dre

plas Everstein

Opgave van circa 1.800 woningen. 3 0% sociale huur/koop, 45% middensegment, 25% duur, max 10%

Gaasperwaard I Hagestein

gestapeld. Nota Herijking Woonvisie 2005-2009 Gemeente Vianen is leidend. Voorzieningen (noodzakelijk om bepaalde doelgroepen aan te kun-

knooppunt Everdingen

bestaande situatie 118

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

nen trekken):

Onderwijs basisschool 14 groepen circa 1.820 m², gymzaal

N aast de stedelijke wateropgave ook rekening houden met water-

13x22 455 m² BVO (bruto vloeroppervlakte)

compensatie als gevolg van de watertoets (compenseren van toe-

Kinderopvang minimaal 7 groepen 750 m²

name verhard oppervlak in het gebied).

BSO 5 groepen 250-350 m²

Peuterspeelzaal? (66 plaatsen = 250-350 m²)

Uitgangspunten

Zorg en welzijn: zorgpost met twee huisartsen, tandarts, fysio,

Hoevensloot is belangrijke hoofdwatergang (zie ook cultuurhisto-

apotheek, flex ruimtes voor maatschappelijk werk/1e lijns psycholoog/logopedie/verloskundige, dagruimte voor ouderen

rie). Rekening houden met plannen van Ruimte voor de Lek.

500 m²

Sport: minimaal een trapveld voor de wijk

Ambities

Jongerenaccommodatie 200 m2

Hoef en Haag als thema ‘wonen in rivierenlandschap’ meegeven,

K lein boodschappencentrum met supermarkt en dagelijkse

onderscheidend vermogen van gebied maximaal benutten door

voorzieningen, supermarkt 2.000 m², overige dagelijkse voor-

rivier tastbaar/voelbaar aanwezig maken in wijk.

zieningen 5 units 200 m²= 1.000 m², totaal circa 3.000 m²

Woon/werk units, reservering voor toekomstig (werk) pro-

Plas Everstein betrekken en benutten in planvorming en deze openbaar toegankelijk maken.

gramma bij toekomstig station B ouwen voor verschillende doelgroepen, met name voor gezinnen. Ruimte voor specifieke doelgroepen zoals beschermd wonen. Onderscheidend en uniek woonmilieu in regio.

Verkeer & parkeren Uitgangspunten Ruimtelijke reservering verbreding A27 en geluidscherm en spoorlijn Utrecht-Breda.

Ambities Ruimte voor (collectief) particulier oprachtgeverchap.

C entrale ontsluitingsweg wordt aangetakt op de Hagenweg nabij de aansluiting op de A27. G oede ontsluiting met openbaar vervoer, met name op het regio-

Water

nale netwerk van de stadsregio Utrecht.

Wet- en regelgeving

Duurzame veilige 30 km zones.

W ij dienen ons te houden aan regelgeving ten aanzien van bou-

G emeentelijk parkeerbeleid conform CROW, voor Vianen geldt de

wen nabij (primaire) waterkeringen. Stedelijke wateropgave voor het bemalingsgebied Hoef en Haag

stedelijkheidsklasse “weinig stedelijk” en Hoef en Haag valt onder “rest bebouwde” kom. Voor woningen duur 2,0 pp per woning,

(ligt aan weerszijden van de A27) vergt nu al een bergingscapaci-

woningen midden 1,8 pp per woning, voor woningen goedkoop

teit van 10.000 m². Het zoekgebied is vastgelegd in de structuurvi-

1,4 pp per woning.

sie en de capaciteit in het Waterplan.

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

119

Ambities A antrekkelijke routes van en naar de stad, onderzoeken van mogelijkheden voor extra verbinding voor langzaam verkeer ter hoogte van Brugstraat. Stimuleren langzaam verkeer. Parkeerplaatsen voor car-sharing opnemen in de wijk/Green Wheels, (centrale) oplaadpunten voor elektrisch rijden. OV: verbetering busverbinding naar busstation Lekbrug: fietsverbinding van Vianen naar plas Everstein. Innovatief inrichtings- en parkeerbeleid = duurzaam veilig, shared spaces, kiss- en ride stroken, rekening houden met verkeersveiligheid en voldoende parkeerruimte.

met wilgen beplante percelen. Kwalitatief hoogwaardige wijk met veel ruimte voor duurzame (steden)bouw. Aandacht voor overgangen van stad naar landschap. O vergangen naar en aansluiting op bestaande kernen: aantrekkelijke routes en verbindingen tussen de kernen onderling, zorgvuldige aansluiting bestaand en nieuw gebied. Een krachtige identiteit creëren en duidelijk onderscheiden t.o.v. Odijk-West, Rijnenburg, Houten Castellum. Recreatieve (ruiter)paden van noord-oost punt Gaasperwaard naar uiterwaarden. O penbare ruimtekwaliteit benutten als instrument bij het maken van een onderscheidend woonmilieu, met inachtneming van uit-

Ruimtelijke inpassing/groen/openbare ruimte

gangspunten voor beheer uit het kwaliteitshandboek.

Uitgangspunten Groene buffer tussen Hoef en Haag en Hagestein (kan bijvoor-

Duurzaamheid/milieu

beeld bestaan uit sport, maatschappelijke voorzieningen en/of

Wet en regelgeving

recreatie) (zie ook cultuurhistorie).

Rekening houden met milieuzonering van nieuwe bedrijvigheid op

Speelbeleid conform normen/speelruimteplan gemeente Vianen.

bedrijventerrein Gaasperwaard fase 1 en 2 en bestaande bedrijven.

Plannen voor Ruimte voor de Lek vormen uitgangspunt voor inrichting van uiterwaarden langs de Lek. Kwaliteitshandboek inrichting openbare ruimte vormt leidraad,

Uitgangspunten O p het aspect duurzaamheid willen wij een wijk maken die zich

indien dit de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt kan hier onder-

op dit punt positief onderscheidt van recent gerealiseerde nieuwe

bouwd van worden afgeweken.

woonwijken en concurrerende locaties.

B eheervriendelijke openbare ruimte (bezien vanuit de beheerkostenaspecten een efficiënte situering van de openbare ruimte).

Het is niet goed mogelijk om in deze fase (op voorhand) de exacte maatregelen vast te leggen en definitieve keuzen te maken uit de grote hoeveelheid maatregelen die kunnen zorgen voor het

Ambities

waarmaken van de duurzaamheidsambitie. Daartoe zullen we

Zoveel mogelijk opnemen van verkavelingsstructuur in planvor-

gedurende de planvorming, in elke ontwerpfase permanent aan-

ming. O pen structuur landschap behouden, door zichtlijnen en structuur op te nemen in het stedenbouwkundig plan.

zaamheid met voldoende bij het plan passende maatregelen. Die kunnen tenslotte per ontwerp in meer of mindere mate een bij-

Water als structurerend element.

drage leveren en realistisch zijn. De maatregelen zijn de tabel

Inrichting met bomen volgens sfeergebieden en gebiedseigen

‘Milieukwaliteitsprofiel groenstedelijk wonen’ van de MZOU en

beplanting met bijvoorbeeld in lage en natte delen als grienden, 120

dacht moeten geven aan de invulling van het onderwerp duur-

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

de ‘Bijdrage aan de Nota van Uitgangspunten – Duurzaamheid in

Hoef en Haag, Vianen’.

(ontginningsassen, Hoevensloot, historische verkavelingsstructu-

In dit stadium kunnen we vaststellen dat de kansen met name op de onderwerpen water, energie en ecologie liggen. Daar zullen de speerpunten liggen.

ren, kasteelterrein). G een bebouwing op AMK-terrein (Archeologische Monumentenkaart, (AMK-terreinen 10.703 en 6.768)/ geen bodemverstorende ingrepen t.h.v. voormalig kasteelterrein (straal van 50

Ambities

m).

Water: gebruikmaken van waterkrachtcentrale stuw Hagestein.

Zorgvuldig archeologisch onderzoek.

Water: koelen in de Lek.

Voldoen aan Verdrag van Malta

Geen dove gevels in de wijk. D e maatregelen op het gebied van duurzaamheid zullen gezocht worden uit de volgende 5 thema’s: identiteit, leefbaarheid, energie-neutraal bouwen, duurzame mobiliteit, sociaaleconomische

Ambities G eschiedenis zichtbaar/tastbaar aanwezig in gebied en mede inzetten als identiteitsdrager van de locatie.

duurzaamheid. G ezondheid: ontwikkelen duurzaam geluidscherm (= meerdere functies dan alleen geluidwerend). Water: gescheiden watersysteem. (100% afkoppelen) G eluid aanpakken aan de bron: betere geluidsabsorberende wegdekverharding, schermen langs de rand maar mogelijk ook in middenberm, gebied tussen A27 en woonkern inrichten met geluidsabsorberende inrichting (bv dichte beplanting/bomenscherm) afschermende bebouwing langs rand van nieuwe woonkern.

Cultuurhistorie Uitgangspunten Er zijn geen (rijks)monumenten aanwezig in het gebied. Wel zijn er enkele beeldbepalende boerderijen die kunnen worden ingepast. Lekdijk Hagestein 14

Hagestein

boerderij

Lekdijk Hagestein 24

Hagestein

boerderij

Lekdijk Hagestein 26

Hagestein

boerderij

Hoevenweg 19

Hagestein

boerderij

Biezenweg 8

Hagestein

boerderij

Biezenweg 9

Hagestein

boerderij

Lange Dreef 13

Hagestein

boerderij

Cultuurhistorie in gebied als inspiratie van planvorming inzetten Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

121

122

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Bijlage 2: MER modellen

Cultuurhistorie

Ten behoeve van de plan-MER voor Hoef en haag zijn drie verschil-

In dit model wordt soms aangehaakt op het landschappelijke pa-

lende ruimtelijke modellen opgesteld. In de modellen wordt op basis

troon, maar dit wordt soms ook bewust losgelaten om karakteristieke

van drie verschillende invalshoeken onderzocht hoe de toekomstige

verschillen in het gebied te versterken. Het kasteelterrein krijgt een

uitbreiding Hoef en Haag er uit zou kunnen zien. Hierbij zijn bewust

nieuwe betekenis door het tot het hart te maken van het nieuwe dub-

verschillen opgezocht om te kijken wat dit betekent voor milieuas-

beldorp. Het terrein vormt als het ware een archeologisch themapark

pecten, de ontsluiting, de woonkwaliteit die gerealiseerd kan worden

annex natuureducatief centrum (zoals Schothorst in Amersfoort)

maar ook de financiële haalbaarheid.

waar de geschiedenis op sommige dagen in het jaar tot leven komt. Het lommerrijke buurtschap ligt op de oude oeverwal die van ouds-

Model ’Drie buurtschappen’

her ook de beste grond heeft voor opgaande beplanting/bos.

Identiteit en woonmilieus

Ook in dit model worden de boerderijen langs de Lekdijk en de Hoe-

In het gebied zijn drie buurtschappen gepositioneerd die een directe

venweg ingepast in de verschillende buurtschappen.

relatie aan gaan met de context van de locatie waardoor drie verschillende identiteiten en woonsferen ontstaan. Aan de zuidzijde om-

Groen en water

armt een nieuw buurtschap het kasteelterrein en vormt zo tezamen

De wijze waarop is omgegaan met groen bepaalt in belangrijke mate

met Hagestein een nieuw ’dubbeldorp’ met een groen hart. In de

de identiteit van de verschillende buurtschappen. De boomgaard in

noordoosthoek sluit een nieuw buurtschap aan op het meer besloten

het agrarische buurtschap en het kasteelterrein in het dubbeldorp

karakter van de Gaasperplas. In de noordwesthoek van het plan ligt

vormen aantrekkelijke plekken waar omheen gewoond kan worden.

een agrarisch buurtschap tegen de Lekdijk aan. Het gebied tussen

In het buurtschap bij de plas is relatief veel opgaande (deels be-

de buurtschappen in vormt een landschappelijk kader voor de buurt-

staande) beplanting verweven in het buurtschap. De buurtschappen

schappen.

worden van elkaar gescheiden door landschappelijke zones en een

De drie buurtschappen hebben ieder duidelijk een eigen sfeer en

grote centrale plas. De plas omzoomt het dubbeldorp bij Hagestein

karakter waardoor drie woonmilieus ontstaan. Het buurtschap tegen

met een formele omwalling en vormt ook een vizier dat op de Lekdijk

het kasteelterrein aan is een compact dorpswoonmilieu met veel

is gericht en het hele gebied zo een sterke oriëntatie op de Lek geeft.

historische aanknopingspunten. De gemiddelde dichtheid is circa 35 wo/ha. Het buurtschap bij de plas ademt de sfeer van een groen,

Voorzieningen

lommerrijk woongebied. Dit wordt versterkt door de glooiende be-

In dit model is er voor gekozen om de voorzieningen te concentreren

grenzing van het buurtschap en het bijbehorende slingerende stra-

in het nieuwe dubbeldorp. Aan de rand van het kasteelterrein kan

tenpatroon. De dichtheid hier is circa 25 wo/ha. Tot slot ligt langs de

een echt gezellig winkelfront ontstaan, ook goed bereikbaar vanuit

dijk een agrarisch buurtschap (30 wo/ha) met een landelijk karakter.

Hagestein.

De woonvelden liggen rondom een grote boomgaard in het hart van het gebied die doorloopt tot aan de dijk.

Ontsluiting De hoofdontsluitingsstructuur ligt in het landschappelijke gebied tussen de buurtschappen. Ieder buurtschap heeft z’n eigen hoofdontsluitingsweg. De hoofdstructuur vertakt zich zo in het gebied. Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

123

De ontsluitingsweg naar het dubbeldorp vormt een formele route

Geluid/snelweg

richting het kasteelterrein en is een zichtas op de kerk van Hagestein.

In dit model wordt uitgegaan van een scherm langs de A27. De mi-

Langs het dubbeldorp loopt een mooie laan richting het buurtschap

nimale hoogte van het scherm zal bepaald moeten worden aan de

bij de plas. Tot slot loopt vanaf de afslag een route naar het agrari-

hand van akoestisch onderzoek. Er moet van worden uitgegaan dat

sche buurtschap aan de dijk. Het langzaam verkeersnetwerk takt aan

het scherm een dusdanige hoogte heeft dat de eerstelijns bebouwing

op de hoofdstructuur maar ligt ook vrij in de landschappelijke ruimte

voldoet aan de wet geluidshinder aangezien de sfeer van dit buurt-

tussen de buurtschappen.

schap een losser bebouwingsbeeld heeft en de bebouwing dus geen afschermende werking zal hebben.

Ruimtegebruik en dichtheden Op basis van de geschetste hoofdstructuur heeft een eerste ruimte-

Inpassing station

gebruiktoets plaats gevonden. Dat levert een bruto woongebied op

In alle modellen wordt uitgegaan van een ruimtereservering voor een

van 55 ha binnen het exploitatiegebied. In dit model zoekt het woon-

nieuwe spoorlijn parallel langs het spoor en een station bij de afrit.

gebied de randen van het gebied op en zo kan 63,6 ha extra bruto

Vanaf de rotonde bij de afrit zal een parallelweg doorgetrokken wor-

woongebied gecreëerd worden buiten het exploitatiegebied.

den tot aan bedrijventerrein Gaasperwaard. De zone tussen deze weg

Het plan voldoet aan de normatieve uitgangspunten ten aanzien van

en de snelweg is geschikt voor kantoren/werkfuncties.

groen en water. Model ’Woonlandschap’

124

Duurzaamheid

Identiteit en woonmilieus

Integraal gebiedsontwerp: kernen reageren op specifieke omgeving

Uitgangspunt in het tweede model is een grote verwevenheid van

(plas, Hagestein/kasteelterrein, Lekdijk), parkachtig middengebied

landschap en wonen waardoor het hele gebied een landelijke sfeer

scheidt de kernen van elkaar.

krijgt. Het cultuurhistorische patroon vormt de onderlegger voor het

Identiteit: drie kernen met ieder een eigen identiteit gekoppeld aan

nieuwe woonlandschap, met de twee karakteristieke verkavelingrich-

gebiedseigen kenmerken.

tingen vanuit de Lekdijk en de Hoevenweg als ontginningsassen. De

Leefbaarheid: veel ruimte voor water, goede verbindingen met om-

twee verkavelingsrichtingen botsen in het midden van het plange-

geving, nieuwe kernen ophogen, parkzone ertussen ligt laag, hoog

bied, bij de Hoevensloot. Het gebied ten westen van de Hoevensloot

scherm langs de snelweg nodig om goed leefklimaat te krijgen in

heeft een sterke oriëntatie op de Lekdijk en is waterrijk. Het gebied

agrarische buurtschap aan de Lek.

ten oosten van de Hoevensloot is veel groener en is georiënteerd op

Energieneutraal bouwen: energieconcept nader te bepalen, moge-

de Hoevenweg en de Gaasperplas. Het woonlandschap kan letterlijk

lijkheden voor zonne-energie, bijzondere mogelijkheden voor water

en figuurlijk doorstromen buiten het plangebied met bijzondere pro-

door grote plas.

jecten in de uiterwaarden langs de Lek in en in/aan het water van de

Duurzame mobiliteit: ruimtereservering voor werklocatie gekoppeld

Gaasperplas.

aan toekomstig station, veilige fietsroutes

Dit model levert in principe twee woonsferen op, wonen in het groen

Sociaal economische duurzaamheid: het kasteelterrein verbindt oud-

en wonen in het water. Door te variëren met dichtheid kunnen deze

en nieuw en vormt een nieuwe ontmoetingsplek. Daarnaast heeft

basismilieus op verschillende manier worden uitgewerkt en kan dit

ieder buurtschap z’n eigen specifieke openbare ruimte.

leiden tot een grote rijkdom van verschillende buurten met ieder een

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

eigen sfeer. De gemiddelde dichtheid is circa 30 wo/ha, maar som-

afwisselend woonvelden en groene akkers. Dan buigt de weg weer

mige buurten kunnen ook 15-20 wo/ha zijn terwijl kleine gebiedjes

richting het noord-westen en wordt het nattere gebied beleefbaar en

ook een hoge dichtheid kunnen hebben van 35-40 wo/ha.

zichtbaar. Tot slot buigt de weg weer af richting het zuiden en loopt over een dijk door het water weer terug naar de afrit.

Cultuurhistorie Het bestaande landschappelijk patroon is de basis voor de hoofd-

Recreatie

structuur van het woonlandschap. Bestaande boerderijen kunnen

Door de verweving van wonen, water en groen ontstaat ook een fijn-

dan ook op een vanzelfsprekende manier worden ingepast. De Hoe-

mazig netwerk van routes en interessante plekken door de hele wijk.

vensloot vormt de nerf in het blad en is vormgeven als aantrekkelijke

Op tal van plekken wordt aangetakt op de Lekdijk en de Hoevenweg

langzaam verkeersroute vanuit de stad naar het sluizencomplex.

die de verbindingen vormen naar andere recreatieve bestemmingen. Het kasteelterrein kan als groter parkgebied functioneren.

Groen en water Groen en water zijn op een vanzelfsprekende manier verweven met

Ruimtegebruik en dichtheden

de woonvelden. Zoveel mogelijk mensen wonen aan het water of

Op basis van de geschetste hoofdstructuur heeft een eerste ruim-

groen. Het water en/of groen is vormgegeven als relicten van het

tegebruiktoets plaats gevonden. Dat levert een bruto woongebied

oorspronkelijke landschap. Er wordt gewerkt met gebiedseigen

op van 53,4 ha binnen het exploitatiegebied. In dit model zoekt het

typologieĂŤn zoals sloten in verschillende breedtes, bomenlaantjes

woongebied de randen van het gebied op en zo kan 68,2 ha extra

vanaf de dijk, boomgaarden, akkertjes etc. Het kasteelterrein kan

bruto woongebied gecreĂŤerd worden buiten het exploitatiegebied.

worden gebruikt voor sport en spelvoorzieningen en ligt als buffer

Het plan voldoet aan de normatieve uitgangspunten ten aanzien van

tussen Hagestein en Hoef en Haag.

groen en water.

Voorzieningen

Duurzaamheid

De voorzieningen liggen verspreid in het woonlandschap op knoop-

Integraal gebiedsontwerp: verregaande verweving van wonen en

punten van routes en aan betekenisvolle plekken in het raamwerk. De

landschap, gebaseerd op oorspronkelijk ontginningspatroon, keuze

winkels kunnen in de nabijheid van het toekomstige station gesitu-

voor landschappelijk groen.

eerd worden, de school bij een groenzone, de zorgfuncties in zorg-

Identiteit: twee sferen, wonen in het groen/wonen aan het water,

boerderijen op nieuwe erven verspreid in het landschap.

partieel ophogen van woonstroken, landschapszones tussen woongebieden liggen laag, snelweg overkluist dus geen geluidsprobleem.

Ontsluiting

Energieneutraal bouwen: energieconcept nader te bepalen, mogelijk-

Een grote ruit ontsluit het hele gebied. De vier zijden van de ruit heb-

heden voor zonne-energie, waterkracht sluizencomplex.

ben ieder een eigen karakter en weerspiegelen de verschillen in het

Duurzame mobiliteit: ruimtereservering voor werklocatie gekoppeld

gebied. Vanaf de afrit van de snelweg loopt de hoofdontsluitingsweg

aan toekomstig station, veilige fietsroutes.

eerst richting het zuid-oosten naar het kasteelterrein en vormt zo een

Sociaal economische duurzaamheid: kansen voor bijzondere projec-

mooie zichtas richting de kerk van Hagestein. Vervolgens buigt de

ten in het woonlandschap, vormen van CPO.

weg af richting het noorden en loopt parallel aan de Hoevenweg door Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

125

Geluid/snelweg

gieën. De bestaande boerderijen langs de Lekdijk en Hoevenweg

In dit model worden de randen van het plangebied opgezocht met de

kunnen naadloos worden ingepast. De monumentale boerderij langs

woonvelden. In dit scenario zijn we dan ook uitgegaan van een over-

de Lekdijk is ingepast in de groenzone langs de nieuwe rivierarm.

kapping van de A27 conform de plannen van Movaris, waardoor het hele gebied voldoet aan de voorkeursgrenswaarde.

Groen en water Het groen en water ligt geconcentreerd langs de nieuwe rivierarm.

Inpassing station

Dit is een laaggelegen gebied dat wisselende waterstanden kent

In alle modellen wordt uitgegaan van een ruimtereservering voor een

afhankelijk van het jaargetijde/de hoeveelheid neerslag. Het gebied

nieuwe spoorlijn parallel langs het spoor en een station bij de afrit.

geeft een natuurlijke uitstraling en een dynamisch karakter, het water

Vanaf de rotonde bij de afrit zal een parallelweg doorgetrokken wor-

stroomt en het waterpeil kan fluctueren. Parallel langs de snelweg

den tot aan bedrijventerrein Gaasperwaard. De zone tussen deze weg

ligt ook een zone met water/groen, hier kan een groot deel van de

en de snelweg is geschikt voor kantoren/werkfuncties.

waterberging plaats vinden. Het kasteelterrein wordt gezien als een open, groene weide, omzoomd met een mooie bomenrand.

Model : Nieuw dijkdorp en lint

Een fietspad over het terrein verbindt Hagestein met het nieuwe

Identiteit en woonmilieus

voorzieningencentrum.

Een nieuwe rivierarm slingert door het gebied heen en verdeelt het gebied in twee woonsferen: een nieuw dijkdorp binnen de rivierarm

Voorzieningen

en een dorpslint op de oeverwal. Het dijkdorp ligt tussen de afrit van

De voorzieningen (winkels/zorg) zijn geclusterd aan de Brink in het

de snelweg, waar het dorp zich presenteert met een markante kop in

dijkdorp. De onderwijsvoorzieningen zouden ook op een andere plek

het water, ontsloten via een brug, en de Lekdijk. Het dorp ligt als een

kunnen liggen in het plangebied, mits goed ontsloten.

verhoging in het landschap en heeft twee gezichten, een harde rand aan de zijde van de snelweg en een groene rand aan de zijde van de

Ontsluiting

plas. Het nieuwe lint is opgespannen tussen de afrit en loopt langs

De hoofdontsluitingsweg loopt vanaf de afrit van de snelweg direct

het kasteelterrein helemaal door tot de aan de dijk, parallel aan de

naar het oosten en ontsluit zo eerst het dijkdorp en loopt vervolgens

Hoevenweg.

door naar het nieuwe lint waar de weg zich splitst richting dijk en

Er ontstaan twee woonmilieus, ’compact dorps’ in verschillende

richting Gaasperwaard. In het dijkdorp loopt een lusvormige hoofd-

dichtheden binnen het nieuwe dijkdorp (dichtheden variërend van 40-

ontsluiting die het hele dorp ontsluit. Deze weg heeft een meer

20 wo ha) en ’dorps-landelijk’ langs het nieuwe lint op de oeverwal

steenachtig profiel. Het lint heeft daarentegen een groen, landelijk

(25 wo/ha). Deze laatste typologie laat al een grote verwevenheid met

profiel waardoor een karakteristiek verschil ontstaat. Door het hele

het landschap zien.

plangebied ligt een grid van aantrekkelijke langzaam verkeersroutes waardoor het hele gebied goed bereikbaar is.

Cultuurhistorie

126

Het cultuurhistorisch patroon van het bestaande landschap verdwijnt

Recreatie

grotendeels en hiervoor komt een nieuw landschap in de plaats. De

De nieuwe rivierbedding vormt een natuurlijke parkzone en een aan-

occupatiepatronen ’dijkdorp’ en ’lint’ zijn wel gebiedseigen typolo-

trekkelijke verbinding met het uiterwaardengebied met informele

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

wandel-, fietsen ruiterpaden en hier en daar een speel/verblijfsplek.

bebouwing. De eerstelijns bebouwing kan mits deze redelijk aan-

De Hoevenweg is een recreatief kralensnoer en loopt vanaf het slui-

eengesloten is wellicht een afschermende werking hebben voor het

zencomplex langs de plas (met nieuw recreatiestrand), via het kas-

gebied erachter. Dat betekent dat de voorkeursgrenswaarde voor een

teelterrein door tot aan de manege.

beperkt deel van de woningen wellicht overschreden wordt maar dat er wel een grond is voor ontheffing.

Ruimtegebruik Op basis van de geschetste hoofdstructuur heeft een eerste ruimte-

Inpassing station

gebruiktoets plaats gevonden. Dat levert een bruto woongebied op

In alle modellen wordt uitgegaan van een ruimtereservering voor

van 53,8 ha binnen het exploitatiegebied. Het is wenselijk zowel het

een nieuwe spoorlijn parallel langs het spoor en een station bij de

dijkdorp als het lint door te trekken tot aan de lekdijk waardoor nog

afrit. Vanaf de rotonde bij de afrit zal een parallelweg doorgetrokken

eens 58,4 ha extra bruto woongebied gecreëerd kan worden buiten

worden tot aan bedrijventerrein Gaasperwaard. De zone tussen deze

het exploitatiegebied.

weg en de snelweg is geschikt voor kantoren/werkfuncties.

Het plan voldoet aan de normatieve uitgangspunten ten aanzien van groen en water.

Integrale beoordeling m.e.r. modellen Voor Hoef en Haag zijn drie ruimtelijke modellen getekend. Deze mo-

Duurzaamheid

dellen zijn beoordeeld in een milieu-effectrapportage (zie conclusies

Integraal gebiedsontwerp: ’oude rivierarm’ is drager voor nieuwe

in betreffende rapport) maar ook op andere aspecten. Op basis van

identiteit in gebied, groen krijgt hiermee een natuurlijke uitstraling/

een integrale afweging is inmiddels binnen de werkgroep ontwerp,

dynamische beleving van de seizoenen.

de projectgroep, de denktank en het Consortium een keuze gemaakt

Identiteit: twee plandelen met verschillende identiteit, ruimte ertus-

voor het model dijkdorp en lint. In onderstaande notitie zijn alle + en

sen is uitnodigend als uitloopgebied.

– punten van de verschillende modellen op een rij gezet.

Leefbaarheid: veel ruimte voor natuurlijk groen, goede verbindingen met omgeving, dorp en lint worden opgehoogd, gebied ertussen met

Model Nieuw Dijkdorp en lint

nieuwe rivierarm ligt laag, ruime afstand tot snelweg ivm geluid.

Water: kansen voor natuurlijk watersysteem met natuurvriendelijke

Energieneutraal bouwen: energieconcept nader te bepalen, mogelijk-

oevers. Grootste wateroppervlak ligt op goede plek (natuurlijke ver-

heden voor zonne-energie/waterkracht sluizencomplex.

zamelplek, dicht bij bestaand stedelijk gebied ivm berging), water

Duurzame mobiliteit: ruimtereservering voor werklocatie gekoppeld

heeft groot oppervlak waardoor diepte gemaakt kan worden en

aan toekomstig station, veilige fietsroutes.

zelfreinigend vermogen optimaal is. Model ingericht op oppervlakte

Sociaal economische duurzaamheid: verschillende mogelijkheden

afvoer van water met hoge dynamiek tbv berging.

voor ontmoeting (in het dorp, langs de nieuwe rivierarm). Cultuur historie: cultuurhistorisch patroon in polder verdwijnt, onGeluid/snelweg

derscheid tussen komgrond en oeverwal wordt wel benadrukt, twee

In dit model wordt uitgegaan van een geluidscherm langs de A27.

ontginningsrichtingen (haaks op Lekdijk en Hoevenweg) krijgen wel

De exacte hoogte van de geluidwal zal aan de hand van akoestisch

vertaling in ruimtelijke structuur plan, Hoevensloot verdwijnt.

onderzoek bepaald moeten worden ten opzichte van de eerstelijns Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

127

128

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Markt: plan heeft zeer sterke identiteit die voortkomt uit kwaliteiten

Cultuurhistorie: water- en groensysteem laat ontginningspatroon van

van de plek (wonen in/aan rivier), sterke ruimtelijke structuur maakt

polder zien, Hoevensloot is belangrijke as in plan als grens tussen

plan onderscheidend t.o.v. andere plannen in regio, natuurlijk hart in

twee ontginningsrichtingen: watergericht op de dijk, groengericht op

centrum van nieuwe compacte kern, veel kansen voor verschillende

Hoevenweg.

woonmilieus/woonsferen (compact dorps, dorps, landelijk). Markt: minder sterke identiteit, te veel een zee van huizen/te weinig Archeologie: oeverwal: door organische ontwikkeling kan hier on-

kansen voor verschillende woonsferen/woonmilieus, geen natuurlijk

derzoek plaats vinden op percelen waar hoge verwachtingen zijn,

hart, geen sterke openbare ruimte.

kasteelterrein is belangrijke groene schakel tussen Hoef en Haag en Hagestein, komgrond: hier wordt opgehoogd waardoor evt. archeo-

Archeologie: oeverwal: door organische ontwikkeling kan hier on-

logie in bodem bewaard blijft.

derzoek plaats vinden op percelen waar hoge verwachtingen zijn, kasteelterrein is belangrijke groene schakel tussen Hoef en Haag en

Financiën/planeconomie: water en groen concentreren heeft voor-

Hagestein, komgrond: fijnmazig systeem van sloten zal groot deel

delen voor ruimtegebruik (groen is functioneel en niet alleen bermen

van polder afgegraven moeten worden en nauwkeurig in beeld ge-

langs sloten), lint bebouwing oeverwal hoeft niet/weinig opgehoogd

bracht moeten worden.

te worden, ‘dorp’ in de polder moet wel opgehoogd worden maar is geconcentreerd gebied, grond die afgegraven wordt tbv watergang

Financiën/planeconomie: veel sloten zijn ongunstig voor ruimtege-

kan o.a. worden gebruikt als materiaal voor het dijklichaam rondom

bruik, veel groen langs oevers waardoor weinig gebruiksgroen over

dorp.

blijft, partiële ophoging, woningaantallen/uitgeefbaar gebied staat onder druk in dit model, hoge beheerskosten. Minder onderschei-

Duurzaamheid: sterke identiteit, compacte kern biedt kansen voor

dend t.o.v. andere modellen in de regio waardoor afzetbaarheid mo-

duurzaamheid, (bijv. collectieve duurzame energievoorziening) ori-

gelijk lastiger is.

ëntatie van de hoofdstructuur is goed zon georiënteerd, kansen voor sociale duurzaamheid/gemeenschapszin. Het Lint is ideaal voor indi-

Duurzaamheid: minder sterke, uitgesproken en benoembare identi-

viduele duurzame energiesystemen.

teit, minder verschillen in dichtheid, oriëntatie is goed.

Fasering: oeverwal kan organisch/perceelsgewijs ontwikkeld worden,

Fasering: goed te faseren per veld, iedere fase zou eindsituatie kun-

compacte kern in komgronden kent ‘groeischillen’, iedere schil kan

nen zijn, gevaar is dat eindbeeld rafelige/rommelige rand zou kunnen

afgeronde fase zijn, wel direct aansluiting op dijk vanuit dorp maken.

worden.

Woonlandschap

Model Drie buurtschappen

Water: fijnmazig watersysteem van sloten, ecologische oevers nodig

Water: grote plas in zuid-west hoek ligt op de goede plek (ook in

om peilfluctuaties op te vangen, gevaar voor stilstaand water, grote

relatie tot berging oppervlakte water bestaand stedelijk gebied), wa-

beheerskosten, deels op te lossen met uitgeefbare oevers.

tervorm en -structuur voelt wezensvreemd/heeft geen logische verbondenheid met de plek Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

129

Beoordeling Denktank model Buurtschappen

Te veel een wijk en te weinig een dorp (versplinterd beeld), sommigen zien dit ook als 3 dorpen/wijken.

Geen duidelijk kern.

Ligt te ‘vast’ aan Hagestein.

Door buurtjes geen landelijke sfeer.

In sommige groepen gevoel dat er weinig ruimte is voor groen, bij andere groepen scoort dit juist wel goed.

Zorgen over kasteelbuurtschap tegen Hagestein – te stenig, suggestie per woning 1 boom in kasteeldorp voor het groen!

Weinig ruimte voor waterambities doordat al het water geconcentreerd is op 1 plek, daardoor minder gebruiksvriendelijk.

Verkeersambities nog lastig te beoordelen.

S coort slecht op ambities groen en openbare ruimte: groen wordt gezien als contramal van bebouwing en niet als ruimte voor interactie!

Te weinig gebruik van bestaande landschap.

Geen ruimte voor geleidelijke overgang Lekdijk.

Suggestie: groen is beter langs A27 dan water ivm geluid!

Reactie SVP/Haver Droeze Wij delen de angst van de denktank dat het gevaar van dit ruimtelijk model is dat er drie afzonderlijke buurten ontstaan die te weinig relatie met elkaar hebben. Het groen tussen de buurten kan die bindende factor maar deels vervullen, we zullen in dit model nog op zoek moeten naar een gemeenschappelijke deler waardoor het een echt dorp kan worden met een hart. De positie van de voorzieningen en de ontsluitingsstructuur kunnen daar een belangrijke rol in vervullen.

130

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Bijlage 3: Input Denktank Hoef en Haag

Sfeer / Beeldkwaliteit Dorps bouwen, ’historische’ kern maken, landelijke sfeer.

Eerste bijeenkomst: ambities

Veel afwisseling/variatie van gevels.

Tijdens de eerste denktank bijeenkomst van Hoef en Haag zaterdag

Niet alleen kleine kavels, ook tuinen.

5 maart 2011 is gebrainstormd over de ambities. Deze tekst vormt

Zoveel mogelijk pannendaken.

een samenvatting van alle ideeën, geclusterd per thema. Deze notitie

Variatie in woningtypes (boerderijen, landhuis, arbeiderswonin-

vormt een bijlage van de Nota van Uitgangspunten die door de gemeente en het Consortium is opgesteld.

gen, herenhuizen, patiowoningen). Auto’s uit het zicht en autoluw. Veel ruimte voor groen.

Wonen en Voorzieningen

Geen asfalt maar klinkers.

Bouw een dorp en geen wijk.

G ebruik maken van landschap: hoogteverschillen veel sloten (pol-

M aak een echte kern als ontmoetingsplek (brink) met kerk/ gemeentehuis waar appartementen in zitten.

der). Ruimte voor eigen initiatief (kavels beschikbaar stellen).

Geen hoogbouw, niet hoger dan talud A27.

Ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid, werken aan huis.

B ouw voorzieningen voor eerste levensbehoefte: winkels, kinder-

Milieuvriendelijke en duurzame wijk.

opvang, gezondheidscentrum, onderwijs en sport met ruimte voor dorpsactiviteiten.

D uidelijke verbindingen tussen wijk en uiterwaarden (voet en fiets).

Zorg er voor dat voorzieningen goed bereikbaar zijn voor Hagestein. Woningen voor iedereen (jongeren, starters, ouderen, bijzondere

Water Water uit plas het dorp inhalen.

woningen bijvoorbeeld kangoeroe-type die levensloopbestendig

Brede singels in het groen.

en flexibel is.

Rondgang voor kano’s en schaatsen.

Let op grondwaterstand: kruipruimteloos bouwen.

Zorgen voor voldoende waterberging (ivm ’natte voeten’).

Dorp los van contouren van Hagestein en plas.

Sloten, singels door en langs dorp in aansluiting op Hagesteinse

Cultuurhistorische vondsten en grondstructuur optimaal benutten en inbreiden. Vertrouwde leefomgeving creëren waarin mensen sociaal zijn en elkaar “kennen”.

put. Water en oeverbeplanting aansluiten op streekeigen flora en fauna. Veiligheidsvoorzieningen voor kinderen bij water.

Variatie in bouwstijlen, niet alleen jaren 30-woningen.

Poldergevoel vasthouden.

K leinschalige woningen met gezamenlijke tuin voor ouderen en

Gebruik maken van de plas Everstein.

voorzieningen voor kinderen. Bosrijk woonmilieu op de stroomrug.

D rijvende woningen? geen grote waterplas, maar slingerende singels. In komgebied: zorgen voor goede waterkwaliteit. Kruipruimteloos bouwen. Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

131

Beoordeling Denktank model Woonlandschap

S coort gemengd op wonen en voorzieningen, meer wijk- dan dorpsgevoel, ligt niet los genoeg in het landschap, geen ruimte voor bosrijk woonmilieu op de stroomrug.

Belangrijkste minpunt: geen dorpsgevoel/plein!

Sfeer en beeldkwaliteit: kern ontbreekt, door sommigen beoordeeld als te eentonig.

Gevoel is ook dat buurt te dicht bij snelweg/spoor ligt.

Te blokkig/hoekig.

Lijkt op Leidsche Rijn, geen speelsheid in het plan.

Water scoort goed, er is veel ruimte in dit plan om invulling te geven aan ambities ten aanzien van water.

Verkeer en parkeren: wordt negatief beoordeeld maar is in deze fase nog lastig te beoordelen vanwege abstractieniveau.

Groen en openbare ruimte: wel poldergevoel maar geen landelijke uitstraling meer.

Dorp ligt niet los genoeg.

Te weinig ruimte voor aansluiting op Lekdijk.

Suggestie: Hoevenweg aansluiting op Hagestein intekenen.

Reactie SVP/Haver Droeze Wij vinden het jammer dat dit model zo slecht scoort. Het maakt het meest gebruik van het bestaande cultuurhistorische patroon waardoor een heel zorgvuldige inpassing mogelijk is. Alleen daarom is het al de moeite waard om dit model in m.e.r. te onderzoeken. De twee sferen van een woonmilieu met meer ruimte voor water aan de Lekdijk en een woonmilieu met ruimte voor (opgaand) groen op de oeverwal sluit ook goed aan bij bestaande verschillen in het gebied. In dit model zitten ook de meeste kansen om iets bijzonders met water te doen en hier echt bijzondere woonmilieus aan te koppelen. Door het water doorvaarbaar te maken en de oevers (deels) openbaar kan het water ook echt gebruikt worden. Er ligt duidelijk nog een ontwerpopgave om een echt hart te maken in dit dorp, het aanbrengen van meer differentiatie in dichtheden kan daar bij helpen.

132

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Regenwater afkoppelen.

Bestaande bomen inpassen.

Verkeer en Parkeren

Duurzaam loofbos tussen Hoef en Haag en Hagestein.

Vrijliggende fietspaden tussen kernen.

Rond dorp stukken grasland met koeien en schapen.

Autoluwe wijk, mogelijkheden eenrichtingsverkeer.

Veel inheemse beplanting.

Grotere parkeerplaatsen uit het zicht, opgenomen in landschap

Evt werken met zomerdijk voor begrenzing gebied.

(bomen, aardwallen). Autoluwe wijk, 30-km-zone. Hoofdweg met ventwegen.

Hondenuitlaatplaatsen. K asteel/park/kasteeltuin van archeologisch monument maken, koppelen aan kinderboerdeij/horeca

Parkeren eigen terrein, pleinen achter woningen.

Poldergevoel vasthouden.

Parkeernorm van 2 auto’s per woning.

Speelruimte ook voor oudere kinderen.

Fiets- en wandelpaden.

Vogelvriendelijke dakpannen.

D uidelijke hiërarchie in wegen en aangeven in straatprofiel wie waar de ruimte heeft. S emi rondweg maken en deze op verschillende plekken aansluiten op dijk.

Duurzaamheid en milieu Levensloopbestendig bouwen. Zo veel mogelijk duurzaamheid toepassen.

Genoeg parkeerplekken bij voorzieningen.

Bestaande landschap benutten en gebruiken.

Parkeren onder de woning?

CO2-plan neutraal zou mooi zijn.

Doortrekken Hoevenweg de wijk in.

Zonnecollectoren op woningen (en bij evt overkapping A27) .

Geen toegang vanaf de dijk de wijk in.

Aardwarmte en koeling: warmtepompen.

Goede aansluiting op A27 en Hagestein.

Geen windmolens.

Overkapping A27.

Gebruik laatste technieken m.b.t. isolatie.

Reserveer strook langs A27, voor spoor (station).

Watermanagement, gescheiden waterafvoer.

Goede OV verbinding.

Bouw een wijk voor meer dan 100 jaar.

Verkeer via sluiproutes goed reguleren.

A27 inpakken i.v.m. fijnstof ed. Duurzame materialen.

Groen en openbare ruimte

Serieus kijken naar geluid.

Landelijke uitstraling behouden, polder gevoel vasthouden.

Wandelroutes langs uiterwaarden.

Inrichting openbare ruimte moet uitnodigen tot interactie.

Bos als buffer tussen A27 en wijk.

Voor elke woning die gebouwd wordt een boom planten.

Geleidelijke overgang tussen Hoef en Haag en boerderijen Lekdijk.

Wandelpaden in het groen.

Tussen boerderijen langs lekdijk en wijk Hoef en Haag buffer van

Dorpsplein.

boomgaarden waar men appels kan plukken: publiek/openbaar

Archeologisch monument groen houden.

dus.

Op meerdere plaatsen speelvoorzieningen aanbrengen.

Nieuwe technieken (glasvezel, gescheiden watersysteem.

Binnen de ’300-meter’ grens, op archeologische locatie delen van dit gebied bloot leggen en ruimte creëren voor recreatie. Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

133

Beoordeling Denktank model Dijkdorp en Lint Beoordeling model Dijkdorp en lint

S coort goed op ambities ten aanzien van wonen en voorzieningen, dit model wordt het meeste gezien als een eenheid.

Scoort goed ten aanzien van sfeer/beeldkwaliteit.

In dit model heeft iedereen het gevoel dat er een echt dorpshart ontstaat.

S coort minder goed op ambities water: poldergevoel verdwijnt en gebruik maken van plas Everstein kan beter, geen mogelijkheden voor drijvende woningen.

Verkeer: ambities nog niet goed af te lezen op dit schaalniveau (o.a. lv routes en fietspaden), wordt pas duidelijk bij verdere uitwerking.

S coort goed op groen en openbare ruimte, wel weinig ruimte rondom dorp voor grasland, speelruimte nog niet te beoordelen.

In dit model wordt aanwezige landschap niet letterlijk gebruikt, maar door typologie past het toch in rivierenlandschap.

Suggestie om Hoevenweg alleen te bestemmen voor fiets en wandelverkeer, ook relaties tussen Hoef en Haag en uiterwaarden intekenen en wandelroutes in meander.

Suggestie voor bosstrook tussen Hoef en haag en A27.

G eef groene driehoek in oksel A27/Lekdijk een echte bestemming zodat dit niet op termijn verstedelijkt!

Reactie SVP/Haver Droeze Het is duidelijk dat dit model tot de verbeelding spreekt van veel mensen. Het is bijzonder en kan een uniek nieuw dorp van Hoef en Haag maken. In dit model moet nog goed gekeken worden naar de manier waarop de plas Everstein beter benut/toegankelijk gemaakt kan worden. Het is een gemiste kans als we hier nu niet een goede oplossing voor zoeken. Ook in dit model is de overgang van het dorp naar de Lekdijk een opgave die nog verder uitgewerkt moet worden. De inpassing van recreatieve routes zal bij de verdere uitwerking geen probleem zijn. De zorg om de groene driehoek een echte (groene) bestemming te geven wordt door de ontwerpers gedeeld. Hier moet in de structuurvisie een uitspraak over worden gedaan.

134

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Tweede denktank: beoordeling mer-modellen T ijdens de eerste denktank zijn breed ambities geformuleerd voor Hoef en Haag. Deze ambities zijn opgenomen in de Nota van uitgangspunten en ambities. SVP Architectuur en Stedenbouw en Haver Droeze hebben op basis van de Nota van Uitgangspunten drie ruimtelijke modellen opgesteld voor Hoef en Haag. Deze zullen als input dienen voor de milieueffectrapportage. Door verschillende modellen te onderzoeken kan goed inzicht verkregen worden in de mogelijkheden van het gebied, maar ook de consequenties van bepaalde keuze voor milieuaspecten, financiën etc.

T ijdens de tweede denktank heeft SVP de modellen gepresenteerd. Vervolgens zijn de modellen door de denktankleden beoordeeld. Dit is gedaan door de modellen te toetsen aan de ambities die tijdens de eerste denktank zijn opgesteld. SVP heeft de reacties samengevat, op basis van deze eerste ’toets’ kunnen de volgende conclusies getrokken worden: Er is veel waardering voor de uitwerking van de modellen. A lle groepjes hebben een sterke voorkeur voor model dijkdorp en lint. Het model woonlandschap scoort het minst, hier wordt een echt hart gemist en men ervaart het niet als een nieuw dorp. Bij het model buurtschappen vindt vrijwel iedereen dat dit model te weinig een geheel is, het gevaar is dat dit model uiteen valt in aparte buurtjes. Een algemene opmerking: de beelden zijn mooi, maar is het allemaal wel haalbaar/betaalbaar en als dit niet zo is, wat blijft er dan over van ambities? D oor de groene bestemming van het kasteelterrein is een buffer met Hagestein gewaarborgd: liever geen sport maar bijvoorbeeld een oude kloostertuin. Er zijn zorgen over de reservering voor het spoor parallel langs de A27, ook al bij aanleg Gaasperwaard I

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

135

Profiel 1a: BESTAAND PROFIEL GROENE RANDWEG uitbreiding groenstructuren

VP +2.20 waterpeil +0.90

NAP in meters

+1.49

+2.05

+1.67

3,5

45.5

Profiel 1: BERCHMANSWEG / OEVER PLAS

Bedrijven Gaasperwaard II

VP +2.20 bestaand mv +1.60

NAP in meters

+2.00

+2.06

+2.25

fietspad afstand in meters

136

3.5

+1.97 +1.30

rijweg

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

+1.52

rijweg

fietspad

afstand in meters

min. 4

Bijlage 4: Profielen Raamwerk

Profiel 1a: BESTAAND PROFIEL GROENE RANDWEG uitbreiding groenstructuren

VP +2.20 waterpeil +0.90

NAP in meters

+2.05

+1.49

+1.52

+1.67

3,5

+1.52

rijweg

fietspad

afstand in meters

45.5

Profiel 1: BERCHMANSWEG / OEVER PLAS

Bedrijven Gaasperwaard II

VP +2.20 bestaand mv +1.60

NAP in meters

+2.00

+2.06

+2.25

fietspad afstand in meters

3.5

+1.97 +1.30

rijweg

min. 4

VP +2.90 +1.78 +1.10 v

waterpeil +0.90 v

+0.90

+1.50

+4.00

kade

108 163

8,5

+2.69

+2.75

voetpad

+2.84

parkeer

rijweg

voetpad

24,5

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

137

138

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

139

140

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

141

142

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

143

144

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

145

146

Vi a n e n M a s t e r p l a n H o e f e n H a a g

Bronvermelding

H oef en Haag, gebiedsanalyse nieuwbouwlocatie Vianen, Advies bureau de Wildernis, Jan Willem Overmars, juli 2009

Concept PRS, Provincie Utrecht

Plan-MER structuurvisie Vianen deel B: woongebied Hoef en haag, Oranjewoud, augustus 2011

Onderzoek verkeersontsluiting Hoef en Haag gemeente Vianen, Megaborn, maart 2012

Woningmarktonderzoek ‘op zoek naar kansen’, AM, oktober 2010

Op maat voorzieningenprogramma Hoef en Haag, Stec Groep B.V., april 2012

Rapport Missing Link, voorjaar 2012

Resultaten GPR stedenbouw, SVP architectuur en Stedenbouw, maart 2012

Inspiratieboekje dorps bouwen, SVP Architectuur en stedenbouw, 2011

Advies kwaliteitsteam Groene hart, november 2011

Nota van uitgangspunten en ambities, SVP Architectuur en Stedenbouw, oktober 2012

Geohydrologische studie Hoef en Haag, Oranjewoud, mei 2011

Geohydrologische studie Hoef en Haag, Oranjewoud, maart 2012

Onderzoek naar luchtkwaliteit Hoef en Haag, Milieudienst, juli 2011

Omgevingsverkenning Hoef en Haag, Milieudienst, augustus 2010

Kwantitatieve Riscio-analyse (QRA) A27, Save Oranjewoud, mei 2011

Hydrologisch onderzoek Hoef en Haag, Oranjewoud, mei 2011

Nader onderzoek ecologie Hoef en Haag, Oranjewoud, mei 2011

Verkeerseffecten Hoef en Haag: onderzoek naar de effecten op de verkeerstructuur van Vianen, DHV, maart 2010

De archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart van de gemeente Vianen, Raap rapport H018, 2007

Archeologisch vooronderzoek Hoef en Haag: een bureauonderzoek, Raap rapport 2167, RAAP, 2010

Nota Herijking Woonvisie 2005-2009 Gemeente Vianen, 2010

Stedelijk Waterplan Vianen, Gemeente Vianen, 2009

Vi an en M a s te rpl a n H o e f e n H a a g

147

Colofon Amersfoort mei 2012 Projectnummer 2658

Ontwerp

Maartje Luisman

Erwin Stoffer Jeroen Heij

In samenwerking met

SVP Architectuur en Stedenbouw â&#x20AC;&#x2DC;t Zand 17 Postbus 465 3800 AL Amersfoort

telefoon: 033 470 11 88

verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt zonder vooraf schriftelijke

e-mail: info@svp-svp.nl

toestemming van SVP Architectuur en Stedenbouw.

internet: www.svp-svp.nl