A importância do Síndico O síndico é uma figura essêncial para o condomínio, pois, guardando suas devidas proporções, age como um governante, tendo a missão de manter o bom funcionamento de seu condomínio. Responsabilidade é a principal característica que um síndico deve ter, pois suas escolhas e seus compromissos interferem diretamente na vida de cada um morador. Esta responsabilidade se reflete nas escolhas que um síndicos faz todos os dias, como aplicar uma multa, contratar esta ou aquela empresa, por isto as escolhas devem ser corretas, e para serem corretas é necessário responsabilidade. Portanto consideramos que o síndico é indispensável e por isto damos todo nosso apoio através deste manual, que vem para auxilia-lo a desenvolver a sua função.
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O papel do Síndico O papel do síndico de um condomínio é ser o representante do condomínio, o síndicos administra e executa as leis do condomínio. Portanto os deveres do síndico são: • Administrar o condomínio, referente à vigilância, moralidade e segurança; • Executar as deliberações das assembléias; • Aplicar as multas previstas na convenção e regulamento interno; • Ser o representante do condomínio perante a justiça, defendendo os interesses comuns; • Gerenciar funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano; • Prestar contas na assembléia; • Guardar toda documentação contábil; • Arrecadar as taxas condominiais; • Cobrar os devedores; • Escolher empresas prestadoras de serviços; • Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária; • Comunicar aos condôminos, nos oito dias após à assembléia, o que foi deliberado; • Praticar os atos que lhe atribuírem a lei do condomínio, a convenção e o regimento interno. • Manutenção e conservação de elevadores, bombas, portões automáticos, interfones, piscina, jardim, antena coletiva e recarga de extintores.
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Código Civil CAPÍTULO VII - Do Condomínio Edilício Seção I - Disposições Gerais Seção II - Da Administração do Condomínio Seção III - Da Extinção do Condomínio Seção I Disposições Gerais Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. §1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. §2° O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. §3° A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. §4° Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público. §5° O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: 1. a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; 2. a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; 3. o fim a que as unidades se destinam.
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Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: 1. a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; 2. sua forma de administração; 3. a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; 4. as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; 5. o regimento interno. §1° A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. §2° São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Art. 1.335. São direitos do condômino: 1. usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; 2. usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; 3. votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. Art. 1.336. São deveres do condômino: 1. Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; 2. não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 3. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 4. dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até
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dois por cento sobre o débito. § 2° O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferirse-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. §1° Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. §2° É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
1. Se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; 2. Se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§1° As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente
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de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. §2° Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. §3° Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. §4° O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Ir para o topo da página Seção II Da Administração do Condomínio Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovarse.
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Art. 1.348. Compete ao síndico: 1. Convocar a assembléia dos condôminos; 2. Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; 3. Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; 4. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; 5. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 6. Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 7. Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; 8. Prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; 9. Realizar o seguro da edificação. §1° Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. §2° O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. §1° Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. §2° Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos
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condôminos. Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. Seção III Da Extinção do Condomínio Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. §1° Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial. § 2° Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias. Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente
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Atribuições do Zelador O zelador é o profissional contratado pelo condomínio para zelar pela conservação do mesmo, atuando também, em alguns casos como representante do síndico nas rotinas do condomínio. De um modo geral, os demais funcionários do condomínio são subordinados ao zelador. A ele compete: • Cumprir e zelar pelo cumprimento das determinações do síndico, da Convenção do condomínio e do Regulamento Interno. • Distribuir as tarefas aos demais empregados do prédio e fiscalizar sua execução; • Inspecionar freqüentemente as instalações, sistema de iluminação, bombas d’água, máquinas, motores e demais equipamentos comuns do condomínio, com vistas a detectar anormalidades funcionais. Se constatada qualquer anormalidade, cabe ao zelador requerer prontamente a assistência técnica das empresas responsáveis pela manutenção ou instalação dos equipamentos; • Verificar periodicamente o estado dos extintores de incêndio, registros e mangueiras de incêndio, comunicando imediatamente a administração qualquer irregularidade encontrada; • Coordenar e fiscalizar a entrada ou saída de mudanças, comunicando imediatamente ao síndico ou à administradora quaisquer ocorrências ou danos; • Retirar ou fiscalizar a coleta do lixo do condomínio orientando a limpeza e desinfecção do depósito. Recomendar, reiteradamente, aos condôminos que embrulhem o lixo orgânico e o lixo seletivo em volumes separados e de forma adequada, verificando constantemente o estado de limpeza e desinfecção das lixeiras; • Receber e distribuir prontamente a correspondência destinada aos moradores; • Manter a ordem, a limpeza e a higiene das partes comuns do condomínio; • Não permitir aglomerações ou permanência de pessoas na portaria, entradas, garagens, corredores e demais dependências comuns e, da mesma forma, não manter conversas com pessoas estranhas que nada tenham a tratar no prédio; • Orientar e fiscalizar seus auxiliares quanto a aparência pessoal, conduta e normas de trabalho; • Fazer leitura do gás e marcação nas planilhas para envio do administrador; • Não permitir o depósito de objetos, móveis e pertences de qualquer natureza nas garagens ou demais áreas e dependências comuns do condomínio; • Não permitir o ingresso de pedintes, vendedores ou propagandistas no condomínio; • Somente permitir a entrada de carga ou mudanças para o prédio pelo elevador de serviço, após autorização do morador; • Fiscalizar a execução de serviços de conserto, manutenção e outros contratados
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pelo condomínio; • Receber mercadorias, materiais e serviços, conferindo as respectivas notas fiscais; • Controlar o uso do material de limpeza, material elétrico e outros sob sua guarda; • Submeter previamente a aprovação de síndico as listas de materiais necessários ao condomínio; • Não se ausentar do condomínio, a não ser em casos de comprovada necessidade, procurando, sempre que possível, dar ciência ao síndico; • Comunicar imediatamente ao síndico ou à administradora qualquer anormalidade ou fato grave verificado, sem prejuízo das providências de emergência que adotar para o caso; • Comunicar ao síndico sobre eventuais infrações aos regulamentos e normas, bem como sobre as reclamações recebidas dos moradores do condomínio; • Coibir brincadeiras de crianças nas áreas comuns, especialmente na garagem e acessos, que não as destinadas à elas dentro no Regulamento Interno do Condomínio; • Comunicar imediatamente ao síndico ou à administradora qualquer alteração ou adaptações que afete a aparência, estilo ou estética da fachada do condomínio; • Não discutir assuntos particulares dos moradores, nem comentar divergências havidas entre eles, evitando também que seus auxiliares o façam; • Comandar o abandono do prédio em situações de emergências e, sempre que necessário chamar bombeiros, policiais, pronto socorro, etc.; • Interditar o uso de elevadores quando apresentarem sinais de falhas, operação irregular, ou quando houver certeza de falta de energia iminente. • Instruir os moradores, quando necessário, sobre o uso das saídas de emergência dos elevadores; Obter autorização do síndico para horas extras eventuais dos funcionários, relacionando o horário nos cartões de ponto que deve conter a assinatura do funcionário e a rubrica do síndico. • Entregar, a quem de direito, os cartões de ponto devidamente assinados e na data estipulada; • Recomendar ao síndico modificações na escala de trabalho e substituições de funcionários que não estejam cumprindo a contento suas funções; • Preparar programa semanal, quinzenal e mensal de limpeza do condomínio, supervisionando sua execução; • Receber as solicitações para uso do Salão de Festas, vistoriando anterior e posteriormente as condições do mesmo, informando imediatamente ao síndico qualquer anormalidade verificada; • Informar ao síndico sobre casos de doenças infecto-contagiosas que tenham atingido qualquer morador do prédio; Observar e cumprir as ordens e instruções que dentro de suas funções lhe forem dadas pelo síndico; • Comunicar por escrito, ao síndico ou à administradora, atos de indisciplina ou insubordinação cometidos pelos seus auxiliares para que sejam aplicadas as sanções cabíveis; • Respeitar e tratar com urbanidade os moradores do prédio, verificando ainda se os seus auxiliares estão atendendo com presteza e educação; • Não permitir barulho nas dependências do prédio, que venha a perturbar os demais
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moradores, nos horários de silêncio estabelecidos no regulamento; • Não receber chaves de apartamentos, principalmente quando os locatários se mudarem definitivamente, exceto com autorização prévia dos proprietários; • Supervisionar se estão sempre limpos os corredores, escadas, vidros, toldos, grades ralos, áreas comuns do condomínio, bem como os materiais de limpeza, ferramentas e utensílios, os quais devem ficar guardados em local de fácil acesso sob sua inteira responsabilidade; • Após verificar o bom andamento dos serviços, manter-se na portaria em vigilância contínua do condomínio, de forma a manter o sossego e a segurança do mesmo; • Não permitir a colocação de objetos nas janelas ou escadas, bem como, a fixação de letreiros, cartazes e outros, nas áreas comuns do prédio; • Vistoriar o condomínio com a máxima atenção para todos os detalhes (limpeza, janelas, vitrais, portas abertas, portaria, hall social, etc.), verificando, inclusive se todos os equipamentos estão funcionando normalmente; • Não permitir aos empregados do condomínio, nas horas de folga, permanecerem nas dependências do mesmo; Tomar a seu cargo, de um modo geral, todos os serviços de interesse do condomínio que surjam e não tenham sido mencionados aqui. • Fazer os pequenos reparos e consertos que estiverem ao seu alcance; • Examinar fechaduras, cadeados, portas, eliminar os vazamentos de torneiras, válvulas de descargas, regularizar curtos-circuitos, etc..., • Sob hipótese alguma poderá ingerir bebidas alcoólicas ou droga no horário de trabalho; • Manter sempre atualizada a relação dos moradores por apartamento e a relação por apartamento quanto a assinatura de jornais.
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Responsabilidades do Síndico • Representar ativa e passivamente o Condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar atos de defesa dos interesses comuns, nos limites atribuídos pela Lei de Condomínio nº 4591 de 16.12.1964 ou pela Convenção; • Exercer a gestão interna do condomínio referente a vigilância, moralidade e segurança, podendo contratar uma administradora para auxiliá-lo nessa função; • Praticar os atos que lhe atribuem as leis, a Convenção e Regimento Interno; • Cumprir e fazer cumprir a Convenção e Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações das Assembleias; • Convocar as assembleias gerais dos condôminos; • Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria; • Manutenção dos equipamentos do prédio; • Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que interessem ao condomínio; • Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; • Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns além de zelar pela prestação dos serviços que interessem ao Condomínio; • Elaborar a previsão orçamentária de cada período; • Cobrar e arrecadar dos condôminos as suas contribuições (quotas partes, despesas ordinárias, extraordinárias e fundos); • Prestar contas na assembleia geral ordinária do condomínio; • Guardar toda documentação administrativa, bancária, técnica, fiscal, previdenciária e trabalhista; • Contratar seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial; • Aplicar e cobrar as multas estabelecidas na lei, na Convenção ou Regimento Interno. A possibilidade de remuneração do síndico depende do que prevê a Convenção Condominial a respeito. Acaso a Convenção nada diga sobre o assunto, a presunção é que o cargo será exercido gratuitamente. O usual é que a Convenção deixe a decisão a cargo da assembleia eleger o síndico, sendo praxe fixar a isenção do pagamento do rateio mensal das despesas ordinárias como forma de remuneração. O síndico deve contribuir para a Previdência Social (como contribuinte individual). Com a promulgação da Lei nº 9.876/99, os síndicos foram classificados como
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contribuintes individuais (quando recebam alguma remuneração do condomínio). Assim, devem se cadastrar junto ao INSS nessa categoria de contribuinte. O condomínio também recolhe a contribuição de 20% (vinte por cento) sobre a remuneração ou isenção da cota condominial concedida ao síndico e pagamentos efetuados a outros contribuintes individuais que lhe prestem serviços (art. 1º da Lei nº 9.876/99, alterando os artigos “21” e “22”, III, da Lei nº 8.212/91), bem como efetuar a retenção de 11% sobre o limite máximo do salário de contribuição (Lei n° 10.666/03). Na Guia de Recolhimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e Informações à Previdência Social – GFIP, deverá ser informado no campo “27” o número do cadastro no PIS/PASEP ou da inscrição do síndico como contribuinte individual (Resoluções nºs. 637/98 e 689/99 do INSS). Importante salientar que, atualmente é possível a pessoa física ser filiada à Previdência em relação a mais de uma atividade remunerada, como no caso do síndico que também trabalhe fora do condomínio (base legal: Decreto nº 3.452/00). Subsíndico é um posto sem expressa menção no novo Código Civil, de modo que sua existência e atribuições dependem de previsão da Convenção do Condomínio. Como regra, o subsíndico é o reserva do síndico, substituindo-o transitoriamente nas ausências ou impedimentos Conselho Fiscal é o órgão cuja existência e atribuições dependem de expressa previsão da Convenção do Condomínio, sendo o mais usual que o mesmo se dedique a acompanhar a gestão efetuada com maior proximidade, dando parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356 do novo Código Civil). Se existente, o Conselho Fiscal será composto por três membros, condôminos ou não, eleitos pela assembléia, com mandato que não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição. Só existirão conselheiros suplentes se expressamente previsto na Convenção Condominial. Além do Conselho Fiscal é possível que a Convenção estabeleça a existência de outros conselhos mais, como é exemplo o Conselho Consultivo. I - CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO É um ato contratual, derivado da vontade de todos que a subscrevem, bem como um ato normativo, isto é, impõe-se a toda a comunidade condominial. É necessário para a aprovação da Convenção, 2/3 das frações ideais em Assembleia especialmente convocada para esse fim. (32º Artigo 9º) devendo ser registrada no Registro Geral de Imóveis (R.G.I.). II- REGULAMENTO (OU REGIMENTO) INTERNO Destina-se a esclarecer detalhes e disciplinar as normas gerais da Convenção, fazendose lei dentro do Condomínio (não podendo ter dispositivos contra a Convenção ou a lei). III - ASSEMBLEIA ORDINÁRIA (A.G.O) Anual obrigatória
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FINALIDADE: Aprovação de contas e outros assuntos explicitados na ordem do Dia de acordo com a Convenção. CONVOCAÇÃO: Conforme Convenção, o usual é em 1ª convocação com 2/3 do total e em 2ª com qualquer número, sendo a 2ª convocação 30 minutos após a 1ª. Recomendamos que nunca sejam marcadas em vésperas de feriados e às 6as feiras. PRAZO: Se não explicitado na Convenção, será de no mínimo 08 (oito) dias antes da data da Assembléia. COMUNICAÇÃO AOS CONDÔMINOS: Até 08 (oito) dias após a Assembléia. QUEM PODE VOTAR: Quem estiver em dia com o Condomínio ou quem estiver discutindo o débito em juízo. - INQUILINOS (desde que o locador não compareça) para, decisões que não envolvam despesas extraordinárias, alteração de fachadas, partes comuns e privativas, eleição de síndico etc. - POR PROCURAÇÃO - condomínio ou não, com poderes para discutir e votar. Reconhecimento e firma (vide convenção). QUORUM (USUAL - VIDE SEMPRE A CONVENÇÃO) 2/3 das frações ideais para: - Destituição do Síndico, Sub-síndico e Conselho. - Benfeitorias meramente voluntárias. - Alteração da Convenção. Maioria: - Para despesas comuns. Unanimidade: - Para alterações da fachada ou alteração estrutural. - Sobre matéria que altere o Direito da Propriedade dos Condôminos. IV - ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA (A.G.E.) Necessária quando houver assunto de interesse geral a ser discutido.
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Convocada por: - Síndico ou condôminos que representem no mínimo 1/4 do Condomínio, no caso do síndico não convocá-la. As recomendações das A.G. serão obrigatórias a todos os condôminos, independentemente do seu comparecimento ou de seu voto, cabendo ao síndico executá-las e fazê-las cumprir. Na convocação devem constar TODOS OS ITENS A SEREM DISCUTIDOS de maneira bem clara, sendo que o item ASSUNTOS GERAIS NÃO TEM QUALQUER UTILIDADE PRÁTICA. V - ELEIÇÃO DO SÍNDICO Em Assembléia Geral, eleito na forma prevista na Convenção. NÃO PODERÁ ter mandato superior a 2 anos (reeleição é permitida) VI - SUB-SÍNDICO Tem a função de substituir o Síndico oficialmente e é eleito em Assembléia (nem todas as Convenções prevêem este cargo). VII - CONSELHO CONSULTIVO Obrigatório ser formado por condôminos Função: consultiva Nº.: 03 pessoas Mandato: máximo de 02 anos Reeleição: permitida VIII - SEGURO O Seguro da Edificação ou do conjunto de edificações dos prédios em Condomínio é obrigatório por lei. O Artigo 13 da lei de Condomínio estabelece: “Proceder-se-á ao seguro da edificação, ou do conjunto de edificações, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e áreas comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio”.
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Cabe ao Síndico a responsabilidade de contratar o seguro do Edifício e de fazer cumprir a lei. O seguro é obrigatório e de exclusiva responsabilidade do Síndico (Art.22 - fl. 1º, letra C, lei 4591), que poderá ser responsabilizado civil e criminalmente pelas conseqüências da falta ou insuficiência de Seguro Contra Incêndio. Os seguros mais comuns e aconselháveis ao Condomínio são: - Incêndio (obrigatório) - Responsabilidade Civil - Quebra de Vidro - Responsabilidade Civil Garagista RESUMO DAS LEIS TRABALHISTAS 1. JORNADA DE TRABALHO • Máxima diária = 8 horas, não podendo exceder 44 horas semanais. • Empregado e empregador poderão fazer acordo de prorrogação desde que NÃO ULTRAPASSE 2 HORAS DIÁRIAS, cujo valor será 60% superior ao da hora normal. • Este acordo deverá ser firmado em 2 vias. • No trabalho contínuo de 6 horas, já fica caracterizada uma jornada de trabalho. O intervalo para repouso não deve ser computado na duração do trabalho e será de no mínimo 1 hora e no máximo 4 horas. • Para todos os funcionários é obrigatória uma folga no domingo a cada 7 semanas. Quando esta folga é do vigia considere-se de domingo para 2ª feira. 2. TRABALHO NOTURNO • Considere-se como tal o trabalho realizado entre 22h e 5h do dia seguinte. • Normal seria ter 1 hora de descanso. • A hora noturna = hora diurna acrescida de 20%. • Em não tendo descanso esta hora (art. 71) será considerada com um adicional de 60% (hora extra). 3. VALE TRANSPORTE • Ao empregador caberá fornecer o número suficiente para o deslocamento do empregado dentro do mês, sendo descontada a parcela de 6% sobre os dias úteis. 4. CONTRATO DE EXPERIÊNCIA • Prazo: 90 (noventa) dias ou menos • Aviso prévio: não existe • Férias: proporcionais mesmo que a decisão seja do empregado 5. 13º SALÁRIO • Proporcional (1/12 por mês trabalhado) • Obs.: Considera-se mês trabalhado a fração igual ou superior a 15 dias.
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FAQ
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Procedimentos da administradora Por questões internas de segurança e melhor organização dos serviços, estabelecemos algumas regras com relação aos procedimentos internos a serem adotadas. ORÇAMENTOS Para serviços de maior expressividade, é aconselhável coletar 3 orçamentos de empresas distintas para avaliar o melhor custo X benefício. Orienta-se analisar as garantias fornecidas, a reputação da empresa, bem como verificar sua situação junto aos principais órgãos municipais e federais. PRESTADORES DE SERVIÇO Para todo e qualquer serviço prestado aos condomínios, o prestador deve apresentar NF regular, com as devidas retenções tributárias (quando houver) para receber. Do contrário, o pagamento ficará pendente até que se apresente a documentação necessária. No caso do mesmo não possuir NF, deverá ser emitido um Recibo de Pagamento de Autônomo (RPA), onde deve constar o nº do PIS ou matrícula do INSS para fins de recolhimento de INSS. O valor retido do prestador de serviço é de 11% sobre o valor do serviço, e o condomínio tem a obrigação de pagar mais 20% sobre o valor do serviço até o dia 20 do mês seguinte ao pagamento. É importante lembrar que é vedado o recolhimento inferior a R$ 29,00, devendo ser acumulados os valores menores até atingir o valor mínimo para recolhimento. É recomendável que se firme contrato com o prestador de serviço, onde estipule os direitos e deveres, prazos, garantias e demais especificações do serviço. HORÁRIO PARA PREVISÃO DAS CONTAS A PAGAR Todo o comunicado para pagamento de prestadores de serviço feito até as 15horas, automaticamente será programado para o próximo dia útil. Comunicados após esse horário, a programação ocorrerá para dois dias após. A comunicação pode ser feita via telefone, fax ou e-mail, de segunda a sexta-feira, das 08:30 às 18:00. Favor orientar os prestadores de serviço nesse sentido. Lembramos que todas as notas fiscais devem ser expressamente autorizadas contendo a assinatura do síndico ou via e-mail de confirmação.
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DATA LIMITE PARA CONFECÇÃO DE DOCS CONDOMINIAIS: As informações de taxas a serem incluídas nas cobranças (DOCS) de condomínio deverão ser feitas até o dia 18 de cada mês. Para os condomínios que possuem leitura de gás e água, pedimos que entregue as leituras até o dia 15 de cada mês. PASTA BALANCETE Até o dia 15 de cada mês enviamos ao síndico a pasta contendo toda a documentação relativa ao movimento financeiro do mês para sua apreciação e aprovação. Enviamos toda a documentação original, exceto: Guias fiscais (FGTS, INSS, ISS, PIS/COFINS, IR, CSLL); Notas Fiscais com retenções; Recibos de salários e férias dos funcionários; Os documentos supracitados são enviados uma cópia e os originais arquivados na administradora. Aos condôminos enviamos um relatório sintético, resumindo a contabilidade do mês. Este relatório pode ser modificado de acordo com a necessidade do condomínio. JURÍDICO São enviadas cartas de cobrança aos inadimplentes a partir de um mês em atraso. A partir de 3 meses de atraso, o devedor será onerado em 10% referente aos honorários de cobrança sob qualquer hipótese. CNPJ Sempre que há eleição de síndico, é necessário regularizar o responsável eleito junto à Receita Federal perante o CNPJ. Este serviço é tabelado conforme
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