Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Gayrimenkul Sektörü Analizi Raporu

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Gayrimenkul Sektörü Analizi Raporu (KKTC)

.YIL

ÖNSÖZ Kuzey Kıbrıs, stratejik konumunun getirdiği avantajlarla birlikte, yerli ve yabancı yatırımcılara avantajlı bir yatırım ortamı sunmaktadır.

İş ve yaşam ortamının

kalitesi ile birlikte, Kuzey Kıbrıs, doğrudan yatırımlara çeşitli yatırım teşvikleri de sağlamaktadır. Küçük ama hızlı büyüyen ekonomisi yatırımcı için diğer önemli bir unsurdur. Arzın talebe cevap verememesinden kaynaklı, emlak �iyatları sürekli yukarı doğru bir yükseliş kaydetmektedir. Bu durum hem bireysel gayrimenkul yatırımcısı hem de kurumsal gayrimenkul yatırımcısı açısından fırsat oluşturmaktadır.

Biz de hazırladığımız bu çalışma ile hem bireysel hem de kurumsal

yatırımcıların

faydalanabilecekleri

gayrimenkulle ilgili bilgileri sizler için derlemek istedik, tüm yatırımcılara faydalı olmasını diliyoruz.

Aralık, 2018 EVA Gayrimenkul Araştırma Ekibi

YASAL UYARI

Bu raporda yer alan değerler, ifadeler ve görseller EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ ve North Cyprus Chartered Surveyors Limited tarafından yapılan özenli çalışmalar, araştırmalar ve analizler sonucunda elde edilmiştir. Raporun içerdiği veriler ve değerlendirmeler referans alınarak yapılacak olan yatırım, anlaşma ya da tavsiyelerin sorumluluğu kişi ya da kurumların kendilerine aittir. Bu rapora dayanılarak yapılan her türlü işlemden doğacak zararlardan ve her ne şekilde olursa olsun üçüncü kişilerin uğrayabileceği zarardan EVA ve North Cyprus Chartered Surveyors Limited sorumlu tutulamaz. Çalışmanın ve raporun her hakkı saklıdır, tümü veya bir bölümü EVA ve North Cyprus Chartered Surveyors Limited’ın yazılı izni alınmadan yayınlanamaz, çoğaltılamaz, herhangi bir şekilde kullanılamaz ya da referans olarak gösterilemez.

EVA ve North Cyprus Chartered Surveyors Limited’ın yazılı izni alınmadan hiçbir kontrata, anlaşmaya veya diğer dokümanlara temel olacak şekilde kullanılamaz.

1

İÇİNDEKİLER

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

3

KONUMU VE ALT YERLEŞİMLERİ

4

KKTC’nin GENEL EKONOMİK

5

DEMOGRAFİ,

6

KKTC’nin GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

YAPISI VE TEMEL EKONOMİK VERİLER

NÜFUS VE SOSYAL GELİŞMELER İLE İLGİLİ ÖNGÖRÜLER

15

YASAL PROSEDÜRLER

18

GELECEĞE YÖNELİK DEĞERLENDİRMELER VE ÖNGÖRÜLER

19

KAYNAKÇA

2

KONUMU VE ALT YERLEŞMELERİ Kıbrıs adası, Akdeniz’in kuzeydoğu bölgesinde 34° 33’ ve 35° 41’ kuzey enlemleri ve 32° 17’ ve 34° 35’ doğu boylamları arasındadır (Alasya, F.,1988: 1).

Kıbrıs, Sicilya ve Sardunya’dan sonra, Akdeniz’in büyüklükte üçüncü sırada yer alan adasıdır. Yüz ölçümü 9282 km2 (3572 mil) dir.

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde 5 adet ilçe bulunmaktadır. Bu ilçeler Başkent Le�koşa olmak üzere Girne, Gazi Mağusa, Güzelyurt ve İskele’dir.

İskele Girne Güzelyurt

Le�koşa

Gazimağusa

Şekil 1: Konumu ve Alt Yerleşimleri

Kıbrıs’a Ulaşım Kuzey Kıbrıs ile Güney Kıbrıs arası geçiş Kıbrıs vatandaşları için serbesttir. Diğer vatandaşlar için pasaportla dahi geçiş yapılamamaktadır. Güney Kıbrıs’a ulaşım için Kıbrıs’ın güney kısmına direkt ulaşmak gerekmektedir. Kıbrıs’a Türk vatandaşları pasaport veya kimlik ile giriş yapabilmektedirler.

Havayolu

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetine hava yoluyla ulaşım Türk Hava Yolları (THY), Anadolu Jet, Pegasus ve Atlasjet ile yapılmaktadır. Ayrıca Avrupa'nın çok sayıda kentlerinden uçak seferleri de Türkiye üzerinden bağlantılı olarak yapılmaktadır. Büyük tur operatörleri tarafından KKTC turizmine katkıda bulunmak amacıyla charter seferler de düzenlenmektedir. KKTC'nin Ercan Devlet Havaalanı vardır. Yolcu ve uçaklara Ercan Havaalanı hizmet vermektedir. Ercan Devlet Havaalanı’nın Başkent Le�koşa'ya mesafesi 24 km'dir. Uçak seferi yaz- kış olmak üzere iki defa değişiklik göstermektedir.

Denizyolu

Deniz yolu Türkiye ile KKTC arasında Mersin, Taşucu ve Alanya’dan, Gazimağusa ile Girne şehirlerine yapılmaktadır. Deniz ulaşımında, süratli feribotlar ve deniz otobüsleri hizmet vermektedir. * * *

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

3

KKTC’nin GENEL EKONOMİK YAPISI VE TEMEL EKONOMİK VERİLER

Ekonomik Yapısı Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti ekonomisinin büyük bir kısmı ticarete, yani ithalata dayanmakta, üretim girdileri ve tüketim maddeleri büyük oranda ithalat yoluyla sağlanmaktadır. Bu nedenle TL’nin döviz karşısındaki değeri, üretim maliyetleri ve ürün �iyatları üzerinde etkili olmaktadır.

Turizm Sektörü Ülke coğra�i konumu, turistik değerleri bakımından dünya turizminde çok önemli bir yere sahiptir. Ülkenin turist çeken başlıca unsurları; Akdeniz’in ortasında bir ada olması, Orta ve Kuzey Avrupa memleketlerine göre bulutlu gün sayısının az olması, berrak ve temiz kıyılarının bulunması, doğal kumsalları, şans oyunlarının oynandığı casino ve kumarhanelerin serbest olması ve bu alanlardaki turizm ihtiyacına cevap vermesi gibi özellikler yanında tarih, sanat, arkeoloji, kültür değerleri ile Kıbrıs meselesi gibi faktörler ülkenin uluslararası turizmdeki önemini ortaya koymaktadır.

Mevcut oteller özellikle Girne bölgesinde ciddi istihdam sağlamaktadır.

2013

2014

2015

2016

2017

2018

3,984

4,04

3,749

3,843

4,245

4,668

1,3

4,9

4

2,4

5

5

En�lasyon Oranı (%, yıllık ortalama)

6,4

11,6

7,8

7,9

6,3

5,2

Nüfus (1.000) (A)

301,9

313,6

326,2

-

-

-

İşsizlik (%)

8,4

8,3

7,4

7,4

7,3

7,2

İhracat (milyon USD)

121

134

118

105

121

140

İthalat (milyar USD)

1,699

1,784

1,5

1,505

1,73

1,904

GSYİH (milyar USD) Reel Büyüme Hızı (%)

*Beklenen Tahmini Değer *Kaynak: KKTC Devlet Planlama Örgütü

Eğitim Sektörü KKTC’de üniversite eğitimi alan öğrenci sayısı gerek yükseköğretim sektörünün sürdürülebilirliğini sağlamak gerekse sektörün ülke ekonomisine yaptığı katkıyı artırmak bakımından önemlidir. Çok sayıda üniversitenin ve yüksek okuma oranının sağladığı genç nüfus, okuma süresince gayrimenkullerde konaklama yapmakta ve ekonomiyi canlandırmaktadırlar.

2017-18 KKTC Yükseköğrenim Öğrenci Sayısı 30000

26997 18205

20000

18791

18195

10865 10000 113

555 116 789 84

407 70

466 1520 326

3110

417

0

Kaynak: K.K.T.C. Milli Eğitim ve Kültür Bakanlığı *Öğrenci sayısı; hazırlık, ön lisans, lisans, yüksek lisans ve doktora öğrencilerinin toplamıdır.

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

4

Faaliyet gösteren üniversiteler: Doğu Akdeniz Üniversitesi (DAÜ) / Eastern Mediterranean University (EMU) Yakın Doğu Üniversitesi (YDÜ) / Near East University (NEU) Le�ke Avrupa Üniversitesi (LAÜ) / European University of Le�ke (EUL) Girne Amerikan Üniversitesi (GAÜ) / Girne American University (GAU) Uluslararası Kıbrıs Üniversitesi (UKÜ) / Cyprus International University (CIU) Orta Doğu Teknik Üniversitesi (ODTÜ) / Middle East Technical University-Campus (METUNCC) İstanbul Teknik Üniversitesi (İTÜ) / Istanbul Technical University-Northern Cyprus Campus (ITU-NCC) Akdeniz Karpaz Üniversitesi (AKÜ) / University of Mediterranean Karpasia (AKUN) Girne Üniversitesi (GÜ) / University of Kyrenia (Kyrenia) Le�koşa İngiliz Üniversitesi (LİÜ) / British Univercity of Nicosia (BUN) Uluslararası Final Üniversitesi (UFÜ) / International Final University (IFU) Kıbrıs Sağlık ve Toplum Bilimleri Üniversitesi ( KSTBU)/Cyprus Health and Social Sience University (CHSSU) Ada Kent Üniversitesi / University of City Island (UCI) Bahçeşehir Üniversitesi / BAU Netkent Üniversitesi / Le�koşa KKTC Yükseköğrenim* Öğrencilerinin Vatandaşlık Dağılımı KKTC; 13419; 13%

3.ülke; 31614; 31%

TC; 55993; 56%

Kaynak: K.K.T.C. Milli Eğitim ve Kültür Bakanlığı *AÖA Dahildir.

DEMOGRAFİ, NÜFUS VE SOSYAL GELİŞMELER İLE İLGİLİ ÖNGÖRÜLER Demogra�i ve Nüfus Göstergeleri İLÇE ve CİNSİYETE GÖRE SÜREKLİ İKAMET EDEN NÜFUS, 2011

İLÇE

TOPLAM

ERKEK

KADIN

Genel Toplam

286.257

150.483

135.774

Le�koşya

94.824

49.838

44.986

Gazimağusa

69.741

36.742

32.999

Girne

69.163

36.718

32.445

Güzelyurt

30.037

15.661

14.376

İskele

22.492

11.524

10.968

Tablo 3: İlçe ve Cinsiyete göre sürekli ikamet eden nüfus, 2011 Kaynak: KKTC Devlet Planlama Örgütü

5

KKTC’nde GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

Kuzey Kıbrıs Bankalar Birliğine Üye Olmayan Bankalar

Kuzey Kıbrıs Bankalar Birliği'ne 1 tane

KKTC Kalkınma Bankas�

kamu

sermayeli,

15

tane

özel

sermayeli ve 5 tane de şube bankaları

KKTC’de Konut Kredisi ve Arsa Kredisi

olmak üzere toplam 21 ticari banka

Genel Bilgi

üyedir.

Birlik

Tüzüğüne

K.K.T.C.'de

faaliyete

bankanın

Birliğe

geçen üye

göre her olması

zorunludur.

Kamu Bankaları Kıbrıs Vakı�lar Bankası Ltd. Özel Sermayeli Bankalar K.T.Kooperatif Merkez Bankası Ltd. Türk Bankası Ltd. Kıbrıs İktisat Bankası Ltd. Asbank Ltd. Creditwest Bank Ltd. Limasol Türk Kooperatif Bankası Ltd. Yakın Doğu Bank Ltd. Universal Bank Ltd. Şekerbank(Kıbrıs)Ltd. Ak�inans Bank Ltd. Viya Bank Ltd. Kıbrıs Faisal İslam Bankası Ltd. Kıbrıs Kapital Bank Ltd. Nova Bank Ltd. Albank Ltd.

TL veya Sterlin cinsinden kredi kullandırılıyor.

Her bankanın farklı olmak kaydıyla 144 aya kadar vadelendirilebiliyor.

Her bankanın farklı olmak kaydıyla kredibiliteye göre %85’ine kadar kredi verilebiliyor. İstenen Belgeler Tapu koçan fotokopisi Şahsın ve ke�illerin kimlik kartı fotokopileri veya pasaport fotokopisi Şahıs ve ke�illerin gelir belgeleri (Maaş Bordrosu) Şahsa ve ke�illerine ait ikametgah belgesi veya adına kayıtlı fatura. (Su, elektrik vs.) Şahsa ve ke�ile ait Merkez Bankası risk geri bildirimi İşyeri (Ticari Ünvan) Gelir Vergi Levhası Anlaşmalı eksperler tarafından düzenlenen son 3 aya ait ekspertiz raporu Başvurunuzun işleme alınabilmesi için K.K.T.C’de ikamet etmeniz gerekmektedir.

Şube Bankaları Türkiye İş Bankası A.Ş.

T.C.Ziraat Bankası A.Ş.

Türkiye Garanti Bankası A.Ş.

T.Halk Bankası A.Ş.

Türk Ekonomi Bankası (TEB)

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

6

İlçelere Göre Arsa Fiyat Aralığı Le�koşa İlçesi Doğu Bölgesi: Hamitköy, Küçük Kaymaklı,Kızılbaş Batı Bölgesi: Marmara, Göçmenköy, Ortaköy, Gönyeli, Yenikent Merkez Bölgesi: Doğu ile Batısı arasında kalan nokta ve Mehmet Akif Caddesi

BATI

LEFKOŞA

LEFKOŞA

TİCARİ ARSA

KONUT ARSA

MERKEZ

BATI

DOĞU

300,000-GBP 600,000-GBP 350,000-GBP

MİN

75,000-GBP

MAX 400,000-GBP 1,500,000-GBP 450,000-GBP

MAX

180,000-GBP

MİN

İskele Girne Güzelyurt

Le�koşa

Gazimağusa

Konut tipi gayrimenkulde Gönyeli Yenikent bölgesi ve Ticari alanda Dereboyu olarak bilinen Mehmet Akif Caddesi Le�koşa’nın öne çıkan bölgelerindendir. Le�koşa’da Eşdeğer, Türk Malı ve Şehit Çocuğu arsaları genelde görülmektedir. Şehir 1974’ten sonra merkezinin kuzeyine doğru gelişmiş ve kentleşmiştir. Le�koşa Surlar içi olarak bilinen ve şehrin kalbini oluşturan alan yeşil hattın geçmesi nedeni ile terkedilmiş olup emlak işlemlerinin sınırlı olduğu görülmektedir. Bölgeye 1974 yılından sonra Türkiye’den göç eden kesim yerleşmiştir. Son zamanlarda mevcut yürütülen politika sonucu bölgede tarihi dokunun da önemsenmeye başlaması ile eski yapıların restore edilerek kafe ve restorana dönüşümü başlamıştır.

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

7

Girne İlçesi Batı Bölgesi: Karakum, Çatalköy, Beylerbeyi ve Ozanköy bölgeleri Doğu Bölgesi: Karaoğlanoğlu, Alsancak, Lapta bölgeleri Merkez Bölgesi: Doğu ile Batısı arası kalan bölge

GİRNE

TİCARİ ARSA BATI

MİN

MERKEZ

DOĞU

250,000-GBP 1,200,000-GBP 350,000-GBP

MAX 300,000-GBP 2,500,000-GBP 600,000-GBP Denize Sıfır (Dönüm Fiyatı) - Arazi BATI

MİN

MERKEZ

DOĞU

300,000-GBP 1,000,000-GBP 300,000-GBP

MAX 500,000-GBP 2,500,000-GBP 400,000-GBP KONUT ARSASI BATI

MİN

MERKEZ

60,000-GBP 400,000-GBP (batıya gidildikçe)

DOĞU

45,000-GBP (doğuya gidildikçe)

MAX 120,000-GBP 1,000,000-GBP 70,000-GBP

İskele Girne Güzelyurt

Le�koşa

Gazimağusa

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

8

Mağusa MAĞUSA

Şehir merkezinde yer alan ana Cami Çemberi olarak bilinen dönel kavşak

TİCARİ ve KONUT

temel alınarak güney ve kuzeyi olmak

KUZEY

GÜNEY

üzere belirlenmiştir.

İskele Girne Le�koşa

Güzelyurt

MİN

250,000-GBP

400,000-GBP

MAX

300,000-GBP

600,000-GBP

Gazimağusa

İskele

İSKELE

Long Beach Bölgesi, Ercan ana yolu ve Denize Sıfır Tarla nitelikli büyük parçalar dönüm �iyatı 50,000 GBP

25,000-GBP ile 30,000-GBP

dokuz evler olarak bilinen bölgeye ait kısmı

içermektedir.

Günümüzde

mevcut emlak işlemleri bu belirtilen bölge üzerindedir.

İskele Girne Güzelyurt

Le�koşa

Gazimağusa

GÜZELYURT

Güzelyurt

Büyük Parça Arazi Dönüm ve Arsa Fiyatı İskele Girne Güzelyurt

Le�koşa

Gazimağusa

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

30,000-GBP

9

KONUT SEKTÖRÜ

KKTC’de Konut Piyasası KKTC’nin günümüzdeki sosyoekonomik durumu genç ve dinamik bir yapıya sahip olduğunu göstermektedir. Bu durum konut piyasasına olumlu etki etmekte olup sürekli gelişen bir sektör olduğunu göstermekte ve avantaj olarak kabul görülmektedir. Aynı zamanda bu durum konut piyasasını dış yatırımcının ilgisini üzerine çeken bir konu haline getirmektedir. Konut sektöründe yerli ve yabancı yatırımcıların rol aldığı ve yine yerli ve yabancı yatırımcıların taşeron olarak da önemli

roller

üstlendiği

bir

piyasa

olduğu

görülmektedir. Yatırım bazında getirisi en yüksek alan olan konut piyasası ciddi geri dönüşü sayesinde en çok tercih edilen yatırım modelidir. Öte yandan Kuzey Kıbrıs’ın bulunduğu coğra�i konumda yer alan komşularına bakıldığı zaman sahip olduğu ortam ve komşularına oranla konut �iyatlarının

daha

düşük

olması

yabancı

yatırımcının dikkatini çeken diğer bir konudur. İlçelere Göre Konut Fiyatları Dağılımı

TANIMLAR

Daire • Daireler genelde 3+1, 2+1, 1+1 olarak konut piyasasında yer almaktadır.

• Lüks daire son 3 yıl içerisinde inşa edilmiş daire modelleridir.

• Standart daire bina yaşı 10 yıl ve üzeri olan kapalı alan 2 2 büyüklüğü ortalama 75 m ile 130 m olan daire modelleri olarak tanımlanmaktadır.

Villa • Lüks Villa; 200 m2 üzeri özel yüzme havuzu, geniş bahçe ve 3 yatak odasından fazla özelliği barındıran villa modeli olarak tanımlanmaktadır.

• Standart villa ise genelde yüzme havuzu bulunmayan ortalama en fazla 200 m2 kapalı alan büyüklüğüne sahip villa olarak tanımlanmaktadır.

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

10

Le�koşa

Ortalama Aralık

Le�koşa ilçesinin konut piyasası olarak daha dar olduğu görülmektedir. Genelde

Tip

Aralık

Standart

Lüks

yerli yatırımcı ve alıcı pro�ilinin piyasa içerisinde baskın olduğu izlenmektedir.

Villa

Daire

İskele Girne Güzelyurt

Le�koşa

Gazimağusa

Max

400,000-GBP 700,000-GBP

Min

120,000-GBP 350,000-GBP

Max

55,000-GBP

120,000-GBP

Min

35,000-GBP

42,000-GBP

Girne Girne konut sektöründe Kuzey Kıbrıs’ta öncü durumdadır. Adayı, kira getirisi ve satış karı açısından en yüksek rakamlara ulaştıran bölge olup her türlü emlak işleminin en yoğun olduğu bölgedir.

• Bölgede genelde villa ve apartman dairesi olan rezidans modeli tasarlanmış konutların olduğu görülmektedir.

Ortalama Aralık

Batı Standart

Villa

Daire

Merkez Lüks

Standart

Doğu Lüks

Standart

Lüks

Max

275,000-GBP 1,500,000-GBP

Max

375,000-GBP 450,000-GBP

Max

220,000-GBP 1,500,000-GBP

Min

180,000-GBP 450,000-GBP

Min

250,000-GBP 250,000-GBP

Min

160,000-GBP 350,000-GBP

Max

70,000-GBP

-

Max

110,000-GBP 300,000-GBP

Max

110,000-GBP

-

Min

60,000-GBP

-

Min

65,000-GBP

Min

65,000-GBP

-

85,000-GBP

İskele Girne Güzelyurt

Le�koşa

Gazimağusa

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

11

Mağusa Mağusa ilçesinde özellikle emlak ve konut sektöründe

önemli

Akdeniz

dinamiğin

Üniversitesi

izlenmektedir.

1974

Doğu olduğu

yılından

sonra

kuzeye doğru kentleşen şehir öncelikli üniversite

etrafında

başlamıştır.

Özellikle

gelişmeye bu

bölgede

Ortalama Aralık

dairelerin ve kira getirisine yönelik yatırımların baskın olduğu izlenmiştir. Bu nedenle yerli halk Mağusa Merkez’in

Villa

kuzeyi olan Tuzla ve Yeni Boğaziçi

Standart

Lüks

Max

120,000-GBP

350,000-GBP

Min

70,000-GBP

250,000-GBP

Max

75,000-GBP

120,000-GBP

Min

40,000-GBP

80,000-GBP

bölgelerinde yaşamayı tercih etmektedir.

Bu

nedenle

müstakil

villa

tipi

Daire

gayrimenkuller Yeni Boğaziçi ve Tuzla bölgelerinde daha yoğun görülmektedir.

Bölgede iki yeni üniversite projesi daha söz konusudur. Bu durum son günlerde emlak pazarına hareket kazandırmıştır.

Kiralık statüsünde daire talebi yüksek olan bu bölgede kira gelirlerinin düşük olması

mevcut

konut

piyasasını

tanımlayan unsurlardan bir tanesidir. Son zamanlarda gelişim gösteren yatırım projeleri

sonucu

�iyatların

yükselme

eğilimi gösterdiği de görülmektedir. İskele Girne Güzelyurt

Le�koşa

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

Gazimağusa

12

İskele Yeni gelişmekte olan ve bölgede yer alan inşaat şirketlerinin oluşturduğu pazar sonucu site ve tatil evi nitelikli konut pazarının gelişim göstermekte olduğu bir bölgedir.

Villa

Siteler, yüzme havuzu, restoran, kafe, dükkân, eczane, market, kuru temizleme gibi günlük hayatta

ihtiyaç

duyulabilecek

Standart

Ortalama Aralık

servisleri

içermektedir. Genellikle yatırımcı pro�ili

Daire

İskandinav ülkeleri ve Rusya gibi ülkelerden

Lüks

Max

95,000-GBP

250,000-GBP

Min

85,000-GBP

175,000-GBP

Max

60,000-GBP

100,000-GBP

Min

30,000-GBP

60,000-GBP

oluşmaktadır.

İskele Girne Güzelyurt

Ortalama Aralık

Daire

Standart

Le�koşa

Gazimağusa

Güzelyurt

Max

65,000-GBP

Mevcut politik yapıdan 2004 yılı Annan Planı

Min

40,000-GBP

işlemlerinin en sınırlı olduğu ilçelerdendir.

döneminden en çok etkilenen ve emlak Fakat son bir yıldır yeni üniversite yatırımı sayesinde piyasada hareketlilik başladığı izlenmiştir.

İskele Girne Güzelyurt

Le�koşa

Gazimağusa

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

13

İlçelere Göre Konut Kira Değeri Dağılımı Le�koşa Aylık ortalama

Villa

Daire

Max

800-GBP

Min

600-GBP

Max

400-GBP

Min

350-GBP

Girne Aylık ortalama

Villa

Daire

Max

800-GBP

Min

600-GBP

Max

400-GBP

Min

350-GBP

Mağusa

Aylık ortalama

(10 Aylık peşin alınmaktadır.)

Villa

Daire

Max

2,500-GBP

Min

2,000-GBP

Max

1,600-GBP

Min

1,400-GBP

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

14

İskele

Daire Tipine Göre Yıllık Kira Ortalaması

1+1

2+1

3+1

1,800-GBP

2,400-GBP

3,000-GBP

Daire Günlük Kira Getirisi

1+0

35-EUR

1+1

45-EUR

2+1

55-EUR

3+1

65-EUR

Güzelyurt Ortalama aylık genel kira �iyatı 1,500-TL Konut Yatırımı Kapitalizasyon Oranları Gayrimenkul tipi

Le�koşa

Girne

Villa

%6

%8.7

Daire

%8.7

%4 ile %6.8

Mağusa (10 aylık)

İskele

%7 ile %10 %10 ile %12 %5

%25

Güzelyurt

%9

YASAL PROSEDÜRLER

KKTC’de Mülk Edinimindeki Aşamalar KKTC (Kuzey Kıbrıs Türkiye Cumhuriyeti), hızla bir turizm merkezi olma yolunda ilerliyor.

Bozulmamış doğası, görkemli tarihi, uzun sıcak yazları ve kısa ılıman kışları ile Kıbrıs tercih edilen bir adadır. Kuzey Kıbrısta emlak �iyatlarının benzer bölgelerle karşılaştırıldığı zaman oldukça düşük seviyede kaldığı görünmektedir. Bu nedenden bölge yabancı gayrimenkul yatırımcılarınca uygun yatırım fırsat olarak değerlendirilmektedir.

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

15

Yabancı Uyruklu Vatandaşlar Arazi veya mülk alımı için yatırım yapmayı düşünen yatırımcılar, Kuzey Kıbrıs'ta dünyada herhangi bir başka ülkede sağlanan olanakların fazlasına sahip olacaklardır.

Arazi veya mülk satın alınırken değişik tiplerde ve mülklere sahip tapular vardır ayrıca yabancı ülke vatandaşlarının kişi başına düşen hakları ise 1 ev veya 5 dönüm arazi ile sınırlıdır. Ayrıca KKTC vatandaşı olmayan kişilerin Kuzey Kıbrısta emlak satın alabilmeleri için KKTC Bakanlar Kurulu Emlak Alım İzni çıkartmaları gerekmektedir.

Koçan Çeşitleri Türk koçanı: 1974 öncesi Kıbrıs'lı Türkler’in sahip olduğu tapulardır ve %100 güvendedir.

Eşdeğer*: 1974 öncesi Kıbrıs'lı Rumlara ait mülktür. Kıbrıs'lı Türk göçmenlerin güneyde bıraktığı gayrimenkulün karşılığı olarak kuzeyde karşılığında ve eşdeğerinde verilmiş gayrimenklün taşınmaz mal tapusudur.

Tahsis koçanı**: KKTC devleti tarafından askeri görevlerde gösterilmiş başarıya karşılık ödül olarak veya 1974 sonrası Türkiye’den gelen şahısların ülkeye gelip yerleşmeleri için verilmiş gayrimenkullerin koçanlarıdır.

Hükümet Arazisi: Kira kontratı metodu ile 49 yıllığına yatırımcıların kendi imkânları dâhilinde yenileyip masraf yaparak kiralayabileceği terkedilmiş binalardır. * 1974 yılından sonra mülkünü zorunlu olarak Güney Kıbrıs’ta bırakarak kuzeye geçen kişiye güneyde bıraktığı mala karşılık kuzeyde verilen gayrimenkullerin tapularıdır. * * Riskli olup Güneyde karşılığnda bir gayimenkul bulunmamaktadır. Bunlar uluslararası camiyada tartışma konusu yaratan mükliyet yapılarıdır.

Emlak Alımında Uygulanan Vergiler ve Harçlar • Stopaj • K.D.V. • Tapu Devir Harcı • Damga Pulu Genelde stopaj ve KDV satıcı tarafından, damga pulu ve tapu devir harçları alıcı tarafından ödenir ama satış sözleşmelerinde varılan anlaşmaya göre tara�ların yükümlüğü değişebilir.

Vergiler satış sözleşmesinde saptanan satış bedeli veya tapu dairesinde yapılan değerlendirme üzerinden (hangisi yüksek ise) hesaplanır.

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

16

Stopaj Satıcı

Tapu Devir Harcı kar

amacı

gütmeyen

Genelde alıcı tarafından koçan devirden önce tapu dairesine

bireysel satıcı ise ilk satış da

ödenir. Tapu harcı %6 olup, gerçek kişiler için bir kereye

stopaj vergisi %0 olarak bir yıl

mahsus mua�iyet hakkı kullanıldığında %3 ödenir.

içerisinde 2 veya üçüncü satışta ise %2.8 stopaj ödenmektedir.

Kar amacı güden kurumsal satıcı ise

%4

öder.

Stopaj

vergi

dairesine ödenir.

K.D.V. Satıcı,

Kim Öder?

Vergi Oranı (Gerçek kişiler için)

Vergi Oranı (Şirketler için)

Mua�iyet

Mua�iyet

(Gerçek kişiler için)

(Şirketler için)

2,8 %

4%

100 % (bir kez)

Yoktur

Tapu Harcı Alıcı

6%

6%

50 % (bir kez)

Yoktur

KDV Satıcı*

0%

5%

Yoktur

Yoktur

Stopaj Satıcı

*Sözleşme gereği anlaşılması durumunda KDV alıcı tarafından ödenilmektedir.

kar

amacı

gütmeyen

bireysel satıcı ise K.D.V. ödemez.

Kar amacı güden kurumsal satıcı ise K.D.V. satış rakamının %5’i olarak teslim tarihinde devirden önce vergi dairesine ödenir.

KKTC’de Arazi Ölçülendirme Birimleri KKTC’de alan ölçüleri olarak dönüm, evlek ve ayak kare kullanılmaktadır.

1 Dönüm = 4 Evlek = 14.400 ay² = 1.338 m² 1 Evlek = 334,45 m² = 3.600 ay² 1 Ayak kare = 0.093 m² 1 m² = 10,76 ay²

Damga Pullu Satış sözleşmesini iki taraf imzalandıktan sonra 21 gün icerisinde vergi dairesine %0.5 pul ücreti ödenip sözleşme Tapu Dairesinde kayıtlanır ve alıcının mülkiyet hakkı hukuki açıdan da yasallık kazanır.

Oturma İzni Hakkı Konut sahibi olmak satış veya kira sözleşmesine sahip olmak yeterli bir kriterdir. Aynı zamanda ya banka hesabınız ya da Emekli maaşı veya Kira gibi düzenli bir gelirinizin olduğunu belgelemeniz gerekmektedir.

İmar İzinleri Girne ve Le�koşa İmar Emirname kapsamında olup diğer bölgelere ait bir imar yasası ve/veya emirnamesi bulunmamaktadır. Bu nedenle imar emirnamesi olmayan bölgelerde fasıl 96 kapsamı geçerlidir. Fasıl 96 kısaca tabanda %50 toplamda %220 kapalı alan izni demektir. Fasıl 96 kapsamında sanayi ve endüstriyel amaçlı bina haricinde bina izni mevcut olup maksimum kat yüksekliği 12’dir.

Burada yükseklik için tan45 hesabı gerçekleştirilmektedir.

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

17

GELECEĞE YÖNELİK DEĞERLENDİRMELER VE ÖNGÖRÜLER

İnşaat Maliyetleri Metrekare

birim

Değerlendirmeler maliyeti

yatırımcılar

Kuzey

Kıbrıs,

stratejik

konumunun

getirdiği

tarafından apartman projeleri için ortalama

avantajlarla birlikte, yerli ve yabancı yatırımcılara

280-GBP ile 350-GBP, villa projeleri için 400

avantajlı bir yatırım ortamı sunmaktadır. İş ve yaşam

GBP ile 650-GBP olarak kabul görmektedir.

ortamının kalitesi ile birlikte, Kuzey Kıbrıs, doğrudan

Aynı zamanda KKTC Mimar Mühendisler Odası

yatırımlara çeşitli yatırım teşvikleri de sağlamaktadır.

Birim Maliyetleri her üç ayda bir yenilenir ve bu

Küçük ama hızlı büyüyen ekonomisi yatırımcı için

bilgiler

diğer önemli bir unsurdur. Çok sayıda üniversitenin ve

genellikle

değerleme

raporu,

mahkemeler ve resmi işlemler sırasında göz

yüksek

önünde bulundurulur.

üniversite

okuma

oranının

eğitimi

konaklama

sağladığı

süresince

yapmakta

genç

nüfus

gayrimenkullerde ve

ekonomiyi

canlandırmaktadırlar. Eğitimin ve turizimin gelişmesi gayrimenkul sektörünü büyütmüştür ve büyütmeye devam edecektir. Adada pozitif yönde oluşacak olan politik ilerleme ile birlikte yatırım ikliminde ve yatırımlarda

önemli

beklenmektedir.

gelişmeler

Adanın

tamamı

olması

AB

üyesidir,

uluslararası hukukta KKTC tanınmamaktadır. Öngörüler Kuzey Kıbırıs’ın sahip olduğu jeopolitik önem, doğal ve tarihi yapısı, genç ve dinamik yapısı emlak sektörünün olacağını

büyük

oranda

göstermektedir.

yükseliş Mevcut

eğiliminde alt

yapısal

eksiklikler, genç ve değişen nüfus bölgenin birçok alanda yeniliğe ciddi oranda açık olduğunu ve buna bağlı ticari ve konut alanında ciddi açıklar olduğunu göstermektedir. Mülklerin ortalama kendini geri ödeme süresi 10-15 yıl arasında olan KKTC’de gayrimenkul

yatırımı

için

hala

yol

olduğu

görülmektedir. Kıbrıs sorununun çözülme ihtimali bile günümüzde çok ciddi oranda yatırımcının bu coğrafyaya karşı ilgisini artırmaktadır.

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

18

http://mfa.gov.ct.tr/tr/kibris-meselesi/tarihi-perspektif/ https://www.turkcebilgi.com/kuzey_k%C4%B1br%C4%B1 s_t%C3%BCrk_cumhuriyeti http://www.dpo.gov.ct.tr/Frame-tr.html http://spd.gov.ct.tr/en-us/%C3%BCstmenu/emirnameler.a spx http://spd.gov.ct.tr/en-us/%C3%BCstmenu/planlar/ba%C

KAYNAKÇA

5%9Fkentle�ko%C5%9Faimarplan%C4%B1/le�ko%C5%9F aimarplan%C4%B1kararraporukonsolide.aspx http://spd.gov.ct.tr/en-us/%C3%BCstmenu/planlar/girne %C3%A7atalk%C3%B6yimarplan%C4%B1/kararraporu.a spx http://www.kktcmerkezbankasi.org/sites/default/�iles/me vzuat/ba%C4%9F%C4%B1ms%C4%B1z%20denetim%20 kurulu%C5%9Flar%C4%B1na%20ili%C5%9Fkin%20tebli %C4%9F%20.pdf http://eohd.mebnet.net/sites/default/�iles/2017-2018_Ist atistikYilligi_201801.pdf

EVA & North Cyprus Chartered Surveyors Limited ortak çalışmasıdır. Her hakkı saklıdır. İzinsiz alıntı yapılamaz ve referans gösterilmeden kullanılamaz.

19

North Cyprus Chartered Surveyors Limited Şirketi’nin değerli katkıları ile hazırlanmıştır.

.YIL