Estudio de factibilidad para la implementación de un conjunto habitacional privado San Camilo by Pontificia Universidad Católica del Ecuador sede Santo Domingo PUCE SD

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR SEDE SANTO DOMINGO

ESCUELA DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES

Disertación de Grado previa a la obtención del Título de Ingeniera Comercial

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE UN CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO, SITUADO EN LA VÍA QUININDÉ KM 15

AUTORA: Diana Carolina Simbaña Brito

DIRECTOR: Dr. Guillermo Fabián Falconí Aguirre

SANTO DOMINGO – ECUADOR

2013

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR SEDE SANTO DOMINGO

APROBACIÓN DISERTACIÓN DE GRADO

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE UN CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO, SITUADO EN LA VÍA QUININDÉ KM 15

AUTORA: Diana Carolina Simbaña Brito

TRIBUNAL

Dr. Guillermo Fabián Falconí Aguirre Miembro del Tribunal de Grado

Ing. Patricio Chimbo Auquilla Miembro del Tribunal de Grado

Ing. Edwin Rubén Toro López Miembro del Tribunal de Grado

Santo Domingo, Junio, 2013

iii

DEDICATORIA

En el mundo la mayoría de seres humanos buscan la felicidad, sin embargo en el transcurso de mi vida no la he buscado sino la he vivido a plenitud; mas hoy siento una gran alegría al culminar este proyecto el cual se lo dedico;

A mi hijo por ser la razón de mi existencia, mi fortaleza y motor que me impulsa a superarme y a concretar mis objetivos por más difíciles que se presenten.

A mi madre por haberme inculcado en el camino del bien y ser mi ejemplo a seguir, ya que gracias a su arduo trabajo, sacrificio y empuje he podido llegar hacer una profesional, te agradezco madre por todos los días de dedicación y por creer en mí.

A mis hermanos por brindarme su apoyo sincero e incondicional sea cual fuese el motivo.

A mi esposo que me ha apoyado y demás familiares ya que todos han dado un granito de arena para culminar este proyecto.

Y por último y no por eso menos importante a Dios quien me inspira, guía y bendice día a día

Diana Carolina

AGRADECIMIENTO

Agradezco ante todo a Dios que nos ilumina y nos guía nuestro camino y ha permitido que este proyecto llegue a su terminación.

A todos los profesionales, profesores, compañeros y amistades, que me ayudaron en el transcurso del proyecto con mis inquietudes, los que intervinieron de alguna forma muchas gracias.

Diana Carolina

RESUMEN EJECUTIVO

En Santo Domingo, con el crecimiento constante de sus habitantes se ha producido un déficit habitacional del cual se origina la idea de crear un Conjunto Habitacional, y de acuerdo a las opiniones de nuestros clientes se edificó nuestro proyecto.

La presente investigación propone la creación de un Conjunto Habitacional, un lugar donde vivir con seguridad, comodidad, es nuestra preferencia con estilos modernos de nuestras casas en lotes de 1000m².

De acuerdo a los datos obtenidos en nuestro estudio es factible aplicar este proyecto ya que hemos conseguidos resultados positivos y a más de eso existe una demanda insatisfecha latente en la ciudad, por lo que se convierte en un negocio muy atractivo para todo tipo de inversionista.

ABSTRACT

In Santo Domingo, with the permanent growth of its inhabitants, a housing deficit has exploded, from which originates the idea of creating a Residential Compound and, according to our clients’ opinions, the project was built.

The current research suggests the creation of a Residential Compound, a place where people can live with safety, comfort, preferably with modern styles of houses in plots of 1000m²

According to the data obtained in our study, it is feasible to apply this project since we have obtained positive results and, beyond that, there is an unsatisfied demand latent in the city, so it becomes a very attractive business for any type of investor.

ÍNDICE GENERAL

Aprobación Disertación de Grado…… .................................................................................... ii Dedicatoria…......................................................................................................................... iii Agradecimiento ..................................................................................................................... iv Resumen……. ........................................................................................................................ v Índice de contenidos.............................................................................................................. vi Lista de tablas ....................................................................................................................... xi Lista de gráficas .................................................................................................................. xiii Lista de cuadros .................................................................................................................. xiv Lista de figuras ..................................................................................................................... xv Lista de anexos ................................................................................................................... xvi Introducción ..........................................................................................................................17 I.

MARCO TEÓRICO ...................................................................................................19

1.1 ADMINISTRACIÓN.........................................................................................................19 1.1.1 El proceso administrativo .............................................................................................19 1.1.1.1 Planificación .............................................................................................................20 1.1.1.2 Organización ............................................................................................................20 1.1.1.3 Dirección...................................................................................................................20 1.1.1.4 Control ......................................................................................................................21 1.2 PROYECTOS .................................................................................................................21 1.2.1 El estudio del mercado ................................................................................................22 1.2.1.1 Objetivo del estudio de mercado...............................................................................22 1.2.1.2 Investigación de mercados .......................................................................................22 1.2.1.3 Demanda ..................................................................................................................23 1.2.1.4 Oferta .......................................................................................................................25 1.2.1.5 Producto ...................................................................................................................25 1.2.1.6 Precio .......................................................................................................................25 1.2.1.7 Canales de distribución.............................................................................................26 1.2.1.8 Promoción ................................................................................................................26 1.2.1.9 Conclusiones del estudio de mercado ......................................................................26 1.2.2 Estudio técnico ............................................................................................................27 1.2.2.1 Tamaño ....................................................................................................................27 1.2.2.2 Localización ..............................................................................................................27

vii 1.2.2.3 Ingeniería del proyecto .............................................................................................27 1.2.3 Estudio organizacional y legal .....................................................................................28 1.2.3.1 Estudio organizacional ..............................................................................................28 1.2.3.2 Estudio legal .............................................................................................................28 1.2.4 Estudio del impacto ambiental .....................................................................................29 1.2.5 Estudio financiero ........................................................................................................29 1.2.5.1 Inversión inicial: fija y diferida ...................................................................................30 1.2.5.1.1 Depreciaciones y amortizaciones ..........................................................................30 1.2.5.2 Capital de trabajo......................................................................................................30 1.2.5.3 Presupuesto de ingresos ..........................................................................................31 1.2.5.4 Presupuestos de los costos y gastos ........................................................................31 1.2.5.4.1 Costos ...................................................................................................................31 1.2.5.5 Punto de equilibrio ....................................................................................................32 1.2.5.6 Estados financieros ..................................................................................................32 1.2.5.7 Análisis financiero .....................................................................................................33 1.2.5.8 Tasa mínima aceptada de rendimiento (TMAR) ........................................................34 1.2.5.9 Valor actual neto (VAN) ............................................................................................34 1.2.5.10 Tasa interna de retorno (TIR)..................................................................................35 1.2.5.11 Relación costo / beneficio .......................................................................................35 1.2.5.12 Periodos de recuperación de la inversión (PRI) ......................................................36 1.2.5.13 Análisis de sensibilidad ...........................................................................................36 1.3 PROYECTOS INMOBILIARIOS .....................................................................................36 1.3.1 Inmobiliaria ..................................................................................................................36 1.3.2 Conjuntos residenciales ...............................................................................................37 1.3.3 Área comunal ..............................................................................................................38 1.3.3.1 Clasificación de los espacios comunales ..................................................................38 II METODOLOGÍA ................................................................................................................40 2.1 MODALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN ..........................................................................40 2.2 TIPOS DE INVESTIGACIÓN ..........................................................................................40 2.2.1 Investigación descriptiva .............................................................................................40 2.2.2 Investigación bibliográfica ............................................................................................41 2.2.3 Investigación aplicada .................................................................................................41 2.2.4 Investigación de campo ...............................................................................................41 2.2.5 Investigación explicativa ..............................................................................................41 2.3 POBLACIÓN ..................................................................................................................42 2.4 MUESTRA ......................................................................................................................42 2.5 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS .....................................................................................42 2.5.1 Selección de la metodología ........................................................................................43

viii 2.5.2 Aplicación de la metodología .......................................................................................43 2.5.2.1 Método inductivo – deductivo ...................................................................................43 2.5.2.2 Método analítico- sintético ........................................................................................43 2.5.2.3 Histórico-lógico .........................................................................................................43 2.5.2.4 Método sistémico ......................................................................................................44 2.5.2.5 Método recolección de información ..........................................................................44 2.5.3 Técnicas ......................................................................................................................44 2.5.3.1 La encuesta ..............................................................................................................44 2.5.3.2 La observación .........................................................................................................45 2.5.4 Instrumentos ................................................................................................................45 2.5.4.1 Cuestionario .............................................................................................................45 2.5.4.2 Fichas de observación ..............................................................................................45 III PROPUESTA: ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE UN CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO, SITUADO EN LA VÍA QUININDÉ KM 15……………. ................................................................................................................46 3.1 MARCO DE REFERENCIA ............................................................................................46 3.1.1 Antecedentes y planteamiento del problema ...............................................................46 3.1.2 Justificación del proyecto .............................................................................................47 3.1.3 Objetivos del proyecto .................................................................................................47 3.1.3.1 Objetivo general .......................................................................................................47 3.1.3.2 Objetivos específicos ................................................................................................47 3.1.4. Descripción del proyecto ...........................................................................................48 3.2. DIRECCIONAMIENTO ESTRATÉGICO ........................................................................48 3.2.1 Visión propuesta ..........................................................................................................48 3.2.2 Misión propuesta .........................................................................................................49 3.2.3 Valores corporativos ................................................................................................... .49 3.2.4 Análisis FODA .............................................................................................................50 3.2.5 Matriz EFE ...................................................................................................................51 3.2.6 Matriz EFI ....................................................................................................................52 3.3 ESTUDIO DE MERCADO ..............................................................................................54 3.3.1 Objetivos de la investigación de mercado ....................................................................54 3.3.2 Mercado objetivo .........................................................................................................55 3.3.3 Diseño del plan de investigación de mercado ..............................................................55 3.3.4 Desarrollo de la investigación de campo......................................................................55 3.3.5 Demanda .....................................................................................................................69 3.3.5.1 Proyección de la demanda .......................................................................................71 3.3.6 Oferta ..........................................................................................................................73 3.3.6.1 Proyección de la oferta .............................................................................................73

ix 3.3.7 Demanda insatisfecha .................................................................................................75 3.3.8 Oferta del proyecto ......................................................................................................75 3.3.9 Marketing mix ..............................................................................................................76 3.3.9.1 Producto ...................................................................................................................76 3.3.9.2 Precio .......................................................................................................................84 3.3.9.2.1 Ventas estimadas ..................................................................................................84 3.3.9.2.2 Sensibilidad ...........................................................................................................87 3.3.9.2.3 Competencia .........................................................................................................87 3.3.9.2.4 Costos variables ....................................................................................................89 3.3.9.3 Plaza ........................................................................................................................90 3.3.9.4 Promoción ................................................................................................................91 3.3.9.5 Cliente ......................................................................................................................96 3.4 ESTUDIO TÉCNICO.......................................................................................................97 3.4.1 Tamaño .......................................................................................................................97 3.4.1.1 Capacidad instalada .................................................................................................97 3.4.2 Localización .................................................................................................................98 3.4.3 Ingeniería del proyecto .............................................................................................. 101 3.5. ORGANIZACIÓN Y ASPECTOS LEGALES ................................................................ 103 3.5.1 Estudio organizacional ............................................................................................... 103 3.5.1.1 Descripción de funciones ........................................................................................ 103 3.5.2 Estudio legal .............................................................................................................. 112 3.5.2.1 Marco legal ............................................................................................................. 112 3.5.2.2 Requisitos para crear la compañía ........................................................................ 112 3.5.2.3 Institución financiera .............................................................................................. 114 3.5.2.4 Asesoría legal ......................................................................................................... 114 3.5.2.5 Notaria .................................................................................................................... 114 3.5.2.6 Registro Mercantil ................................................................................................... 115 3.5.2.7 Servicio de Rentas Internas (SRI)........................................................................... 115 3.5.2.8 Cuerpo de Bomberos.............................................................................................. 116 3.5.2.9 Gobierno Municipal ................................................................................................. 116 3.5.2.10 Intendencia de Gobierno y Policía ....................................................................... 120 3.5.2.11 Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS) ................................................. 121 3.6 ESTUDIO DEL IMPACTO AMBIENTAL ....................................................................... 121 3.6.1 Aspecto físico ........................................................................................................... 121 3.6.2 Marco legal ambiental................................................................................................ 122 3.6.3 Análisis ...................................................................................................................... 123 3.6.4 Métodos de conservación .......................................................................................... 125 3.6.5 Conclusiones del estudio del impacto ambiental........................................................ 127

x 3.7 ESTUDIO FINANCIERO ............................................................................................... 128 3.7.1 Inversión total ............................................................................................................ 128 3.7.2 Depreciación y amortización ...................................................................................... 130 3.7.3 Capital de trabajo ...................................................................................................... 131 3.7.4 Ingresos..................................................................................................................... 132 3.7.5 Costos ....................................................................................................................... 133 3.7.6 Gastos ....................................................................................................................... 135 3.7.7 Punto de equilibrio ..................................................................................................... 140 3.7.8 Estados financieros ................................................................................................... 141 3.7.9 Análisis financiero ...................................................................................................... 143 3.7.10 Tasa mínima aceptada de rendimiento (TMAR) ....................................................... 146 3.7.11 Flujo de caja ........................................................................................................... 146 3.7.12 Valor actual neto (VAN) ........................................................................................... 147 3.7.13 Tasa interna de retorno (TIR) .................................................................................. 148 3.7.14 Relación costo/beneficio .......................................................................................... 149 3.7.15 Periodos de recuperación de la inversión (PRI) ....................................................... 149 3.7.16 Análisis de sensibilidad ............................................................................................ 150 CONCLUSIONES ............................................................................................................... 156 RECOMENDACIONES ...................................................................................................... 157 FUENTES DE CONSULTA ................................................................................................ 158 ANEXOS……….. ................................................................................................................ 160

LISTA DE TABLAS

Tabla N° 1 Requerimientos unidad de Planificación ...........................................................39 Tabla N° 2 Pregunta 1. Estado civil .....................................................................................56 Tabla N° 3 Pregunta 2. Miembros por familia .....................................................................57 Tabla N° 4 Pregunta 3. ¿Tiene vivienda propia? .................................................................58 Tabla N° 5 Pregunta 4. ¿Viviría en un conjunto habitacional? .............................................59 Tabla N° 6 Pregunta 5. ¿Compraría una casa en un conjunto habitacional? .......................59 Tabla N° 7 Pregunta 6. ¿Le gustaría que su casa tenga un amplio terreno? .......................60 Tabla N° 8 Pregunta 7. De los siguientes sectores señale ¿Cuál sería el lugar ideal para un conjunto habitacional? ..........................................................................................................61 Tabla N° 9 Pregunta 8. ¿De qué material desearía que esté construida su vivienda?. ........62 Tabla N° 10 Pregunta 9. ¿De cuántos pisos preferiría que sea su vivienda? .......................63 Tabla N° 11 Pregunta 10. ¿Cuántas habitaciones preferiría que disponga su casa? ...........64 Tabla N° 12 Pregunta 11. ¿Dé cuántos metros cuadrados sería la construcción ideal para su residencia? … .....................................................................................................................65 Tabla N°13 Pregunta 12. ¿Cuánto pagaría por una casa con más de 140m² de construcción, en un conjunto habitacional? . ..............................................................................................66 Tabla N° 14 Pregunta 13.Motivos para vivir en un conjunto habitacional . ..........................67 Tabla N° 15 Pregunta 14. Servicios complementarios. ........................................................68 Tabla N° 16 Demanda proyectada (Periodo 2013-2017) .....................................................72 Tabla N° 17 Proyección de la oferta (Periodo 2013-2017) ...................................................74 Tabla N° 18 Demanda insatisfecha proyectada (Preriodo 2013-2017) ................................75 Tabla N° 19 Oferta del proyecto ..........................................................................................76 Tabla N° 20 Proyección ventas en unidades .......................................................................84 Tabla N° 21 Cálculo del precio de venta por casa ...............................................................85 Tabla N° 22 Ventas estimadas ............................................................................................86 Tabla N° 23 Competencia....................................................................................................88 Tabla N° 24 Matriz de perfil competitivo ..............................................................................89 Tabla N° 25 Costos variables unitarios por casa .................................................................89 Tabla N° 26 Método cualitativo por puntos ..........................................................................99 Tabla N° 27 Inversión Total ............................................................................................... 129 Tabla N° 28 Financiamiento del proyecto .......................................................................... 129 Tabla N° 29 Depreciación ................................................................................................. 130

xii Tabla N° 30 Gastos diferidos ............................................................................................. 130 Tabla N° 31 Capital de trabajo........................................................................................... 131 Tabla N° 32 Ingresos ......................................................................................................... 132 Tabla N° 33 Costos ........................................................................................................... 133 Tabla N° 34 Gastos generales ........................................................................................... 135 Tabla N° 35 Gastos administrativos ................................................................................... 135 Tabla N° 36 Gastos de personal ........................................................................................ 135 Tabla N° 37 Rol de pagos (Periodo 2013-2017) ................................................................ 136 Tabla N° 38 Honorarios profesionales ............................................................................... 137 Tabla N° 39 Servicios básicos .......................................................................................... 137 Tabla N° 40 Materiales de aseo......................................................................................... 137 Tabla N° 41 Gastos de venta ............................................................................................. 138 Tabla N° 42 Gasto interés ................................................................................................. 138 Tabla N° 43 Tabla de amortización ................................................................................... 139 Tabla N° 44 Punto de equilibrio ......................................................................................... 140 Tabla N° 45 Balance general ............................................................................................. 141 Tabla N° 46 Estado de resultados .................................................................................... 142 Tabla N° 47 Índices de liquidez ......................................................................................... 144 Tabla N° 48 Indice de apalacamiento ............................................................................... 144 Tabla N° 49 Indice de rentabilidad ..................................................................................... 145 Tabla N° 50 Flujo de efectivo actualizado ......................................................................... 147 Tabla N° 51 Cálculo del flujo de efectivo actualizado y VAN ............................................. 148 Tabla N° 52 Cálculo del periodo de recuperación de la inversión ...................................... 150 Tabla N° 53 Cálculo de los años, meses y días PRI .......................................................... 150 Tabla N° 54 Flujo de efectivo escenario optimista ............................................................. 151 Tabla N° 55 Cálculo del VAN escenario optimista ............................................................. 152 Tabla N° 56 Cálculo del PRI escenario optimista............................................................... 153 Tabla N° 57 Flujo de efectivo escenario pesimista ............................................................ 153 Tabla N° 58 Cálculo del VAN escenario pesimista ............................................................ 154 Tabla N° 59 Cálculo del PRI escenario pesimista .............................................................. 155 Tabla N° 60 Resultados de los escenarios evaluados ....................................................... 155

xiii

LISTA DE GRÁFICAS

Gráfica N° 1 Pregunta 1. Estado Civil ...................................................................................57 Gráfica N° 2 Pregunta 2. Miembros por familia .....................................................................57 Gráfica N° 3 Pregunta 3. Vivienda propia .............................................................................58 Gráfica N° 4 Pregunta 4. Viviría en un conjunto habitacional ................................................59 Gráfica N° 5 Pregunta 5. Compraría una casa en conjunto habitacional...............................60 Gráfica N° 6 Pregunta 6. Gusta casa con amplio terreno .....................................................60 Gráfica N° 7 Pregunta 7. Lugar ideal conjunto habitacional ..................................................61 Gráfica N° 8 Pregunta 8. Material deseado para construir una vivienda ...............................62 Gráfica N° 9 Pregunta 9 Preferencia pisos vivienda .............................................................63 Gráfica N° 10 Pregunta 10. Habitaciones por vivienda .........................................................64 Gráfica N° 11 Pregunta 11. Metros cuadrados de construcción vivienda ..............................65 Gráfica N° 12 Pregunta 12. Valor vivienda por metros de construcción. ...............................66 Gráfica N° 13 Pregunta 13. Motivos para vivir en un conjunto habitacional ..........................67 Gráfica N° 14 Pregunta 14. Servicios complementarios .......................................................68 Gráfica N° 15 Demanda proyectada .....................................................................................72 Gráfica N° 16 Oferta proyectada...........................................................................................74 Gráfica N° 17 Demanda insatisfecha proyectada .................................................................75

xiv

LISTA DE CUADROS

Cuadro N° 1 La demanda se clasifican en: ..........................................................................23 Cuadro N° 2 Expresión matemática para determinar la cantidad demandada ....................24 Cuadro N° 3 Fórmula de las variables de la demanda .........................................................25 Cuadro N° 4 Estudio organizacional ....................................................................................28 Cuadro N° 5 Permisos para el funcionamiento de una empresa .........................................29 Cuadro N° 6 Fórmula del punto de equilibrio .......................................................................32 Cuadro N° 7 Fórmula del TMAR ..........................................................................................34 Cuadro N° 8 Valor actual neto (VAN) ..................................................................................35 Cuadro N° 9 Fórmula del costo/beneficio ............................................................................36 Cuadro N°10 Parámetros de la muestra ...............................................................................42 Cuadro N°11 Selección de la metodología ...........................................................................43 Cuadro N°12 Análisis FODA.................................................................................................50 Cuadro N°13 Matriz EFE ......................................................................................................51 Cuadro N°14 Matriz EFI .......................................................................................................52 Cuadro N°15 Matriz FODA ...................................................................................................53 Cuadro N°16 Cálculo del tamaño de la muestra ...................................................................56 Cuadro N°17 Resumen de las encuestas .............................................................................69 Cuadro N°18 Número de hogares por tenencia de vivienda .................................................70 Cuadro N°19 Número de casas arrendadas Santo Domingo ................................................70 Cuadro N°20 Total población................................................................................................71 Cuadro N°21 Fórmula proyección demanda ........................................................................71 Cuadro N°22 Capacidad de construcción .............................................................................73 Cuadro N°23 Fórmula para obtener la oferta proyectada .....................................................73 Cuadro N°24 Metros de construcción de cada casa .............................................................84 Cuadro N°25 Medios de comunicación .................................................................................91 Cuadro N°26 Características rótulo ......................................................................................93 Cuadro N°27 Características página web .............................................................................93 Cuadro N°28 Características trípticos ...................................................................................96 Cuadro N°29 Proyección de construcción de viviendas .......................................................98 Cuadro N°30 Localización ....................................................................................................98 Cuadro N°31 Cálculo TMAR ............................................................................................... 146

LISTA DE FIGURAS

Figura N° 1 El proceso administrativo ..................................................................................19 Figura N° 2 Funciones principales de la dirección ...............................................................21 Figura N° 3 Casa 1. Modelo “Isabela“ ..................................................................................77 Figura N° 4 Casa 2. Modelo “Rafaela“ .................................................................................78 Figura N° 5 Casa 2. Planta alta modelo “Rafaela“ ...............................................................79 Figura N° 6 Casa 3. Modelo “Albana“ ..................................................................................80 Figura N° 7 Casa 3. Planta alta modelo “Albana“ ................................................................81 Figura N° 8 Casa 4. Modelo “Casandra “ .............................................................................82 Figura N° 9 Casa 4. Planta alta modelo “Casandra “ ...........................................................83 Figura N° 10 Canal de distribución ......................................................................................91 Figura N° 11 Anuncio en la prensa ......................................................................................92 Figura N° 12 Rótulo .............................................................................................................93 Figura N° 13 Página web Conjunto San Camilo ..................................................................94 Figura N° 14 Tríptico ...........................................................................................................95 Figura N° 15 Mapa político de la Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas..................98 Figura N° 16 Plano Conjunto Habitacional “San Camilo” .................................................. 100 Figura N° 17 Contratación de la constructora .................................................................... 101 Figura N° 18 Venta de las viviendas .................................................................................. 102 Figura N° 19 Formato manual de funciones ...................................................................... 103 Figura N° 20 Introducción manual de funciones ................................................................ 104 Figura N° 21 Estructura orgánica....................................................................................... 105 Figura N° 22 Organigrama estructural ............................................................................... 106 Figura N° 23 Manual de funciones: Administrador ............................................................ 107 Figura N° 24 Manual de funciones: Contador .................................................................... 109 Figura N° 25 Manual de funciones: Auxiliar Contable ........................................................ 110 Figura N° 26 Manual de funciones: Vendedora ................................................................. 111

xvi

LISTA DE ANEXOS

Anexo N° 1 Preguntas que derivan la Misión ..................................................................... 160 Anexo N° 2 Preguntas que derivan la Visión ..................................................................... 161 Anexo N° 3 Encuesta ........................................................................................................ 162 Anexo N° 4 Costos variables por casa............................................................................... 163 Anexo N° 5 Proforma de Diario la Hora ............................................................................ 167 Anexo N° 6 Proforma Radio Zaracay ................................................................................. 168 Anexo N° 7 Proforma Radio Majestad ............................................................................... 169 Anexo N° 8 Proforma de Zaracay tv .................................................................................. 170 Anexo N° 9 Proforma para realizar rótulo y trípticos ......................................................... 171 Anexo N° 10 Proformas de los equipos y muebles de oficina ........................................... 172 Anexo N° 11 Minuta de constitución de la compañía ......................................................... 175 Anexo N° 12 Tasa de crecimiento de la demanda y oferta ................................................ 183 Anexo N° 13 Tasa pasiva (ip) ............................................................................................ 184 Anexo N° 14 Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario optimista ..................... 185 Anexo N° 15 Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario pesimista ...................... 186

INTRODUCCIÓN

Un proyecto es el estudio minucioso de un problema latente en la sociedad, con el objetivo de satisfacer esa necesidad mediante la creación de un bien o servicio.

La razón de implementar un negocio es fundamental porque satisface necesidades humanas, crea fuentes de trabajo, aporta al crecimiento económico de una empresa y de la ciudad donde se asienta, existe la posibilidad de mejorar un bien o servicio, aprovecha ventajas comparativas; se obtienen ganancias financieras; así como también cabe reconocer que como futuros profesionales permite el desarrollo en el campo empresarial, logrando ser independientes y administradores de negocios exitosos.

Para empezar con el estudio se establece el marco teórico que en base a estas definiciones se va a desarrollar nuestro proyecto, luego la metodología que se va a utilizar.

El presente proyecto busca encontrar si es factible la creación de un conjunto habitacional privado en Santo Domingo, para lo cual hemos recopilado información tanto en fuentes primarias como en secundarias donde se partió creando un direccionamiento estratégico, luego para emplearlas en cinco estudios que son:

El Estudio de Mercado consistió en conocer cuáles serán nuestros clientes potenciales, competidores y proveedores de servicios, además de identificar; productos, precios, costos y análisis de la oferta y demanda evaluando la factibilidad del proyecto.

Mediante el Estudio Técnico se pudo determinar la ubicación, el tamaño y la optimización de los recursos disponibles para la ejecución del proyecto.

Con el Estudio Organizacional y Legal, se normaron las actividades administrativas y funcionales del proyecto mediante el diseño del organigrama y de las funciones del talento humano relacionadas a la administración del conjunto habitacional.

En el Estudio Ambiental se identificaron los impactos ambientales durante la ejecución del proyecto, ya sean positivos y/o negativos para tomar las medidas adecuadas que ayuden a controlar estos efectos.

18 La finalidad del Estudio Financiero fue determinar los costos e ingresos estimados en los estudios antes mencionados, que incurrirán en la factibilidad financiera y en la ejecución del proyecto, para determinar la rentabilidad y viabilidad del mismo.

Después de desarrollar cada uno de los estudios y con los datos obtenidos podemos concluir que es factible crear el Conjunto Habitacional Privado “San Camilo”.

I MARCO TEÓRICO 1.1

ADMINISTRACIÓN

"Constituye la manera de utilizar los diversos recursos organizacionales (humanos, materiales, financieros, informáticos, tecnológicos para alcanzar objetivos y lograr un 1

excelente desempeño)”

1.1.1 El proceso administrativo “Desde finales del siglo XIX se ha definido la administración en términos de cuatro 2

funciones específicas de los gerentes.”

Figura N° 1 El proceso administrativo Planeación

Control

Organización

Dirección

Fuente: STONER James3 Elaborado por: Diana Simbaña

Los procesos administrativos ayudan a alcanzar los objetivos de una empresa, mediante una administración que planifica, organiza, dirige y controla, que conlleva a determinar el direccionamiento estratégico y todos los aspectos relevantes de las actividades empresariales, enmarcadas en su misión, visión, valores, políticas. 1 STONER James et.al., Administración, Pearson Educación, 7ma Edición, año 2002, Pág. 07. 2 Ibidem, Pág. 51. 3 Ibidem, Pág. 52.

20 1.1.1.1 Planificación 4.

“Proceso de establecer metas y elegir los medios para alcanzar dichas metas”

La planificación es el primer paso para alcanzar los objetivos, no se puede conocer qué es lo que se quiere lograr o a donde se pretende llegar, sin antes saber cuáles son las estrategias y con qué recursos se debe contar para alcanzar los objetivos propuestos.

Está basada en los resultados de una adecuada estructura de la organización, la misma que debe encaminarse a la armonización de los recursos existentes.

1.1.1.2 Organización “Es la función administrativa relacionada con la distribución, asignación de tareas, la 5

distribución y recursos necesarios a los equipos o los departamentos.”

La organización simplifica el trabajo, porque permite llevar a cabo las actividades en forma organizada, de tal manera que busca que cada persona en su puesto de trabajo desempeñe sus funciones previamente diseñadas y estructuradas

1.1.1.3 Dirección "Proceso para dirigir e influir en las actividades de los miembros de un grupo o una organización entera, con respecto a una tarea”

La dirección conduce a ejecutar el proceso administrativo, a tomar decisiones oportunas y relevantes, direccionado de la mejor manera los recursos de la empresa.

Se encarga de comunicar las tareas e influenciar y motivar a las personas que ejecuten las tareas esenciales.

4STONER James et.al., Administración, Pearson Educación, 7ma Edición, año 2002, Pág. 290 5CHIAVENATO Idalberto, Administración de los Nuevos Tiempos, Editorial Mc Graw-Hill, año 2002, Pág. 17 6 STONER James et.al., Administración, Pearson Educación, 7ma Edición, año 2002, Pág. 13

21 f Figura N° 2 Funciones principales de la dirección Toma de decisones

Liderazgo

Dirección

Motivación

Comunicación Fuente: CHIAVENATO Idalberto Elaborado por: Diana Simbaña

1.1.1.4 Control

“Es la función administrativa relacionada con el monitoreo de las actividades para mantener la organización en el camino correcto, de modo que se puedan conseguir 9

los objetivos y emprender los ajustes necesarios para corregir los desvíos” .

Se relaciona una situación del presente cotejándola con una del pasado a fin de establecer si ha evolucionado o no, es decir confronta los resultados del presente con los del pasado a fin de establecer si se ha cumplido o no con los objetivos y las metas.

1.2

PROYECTOS “Es la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un problema 10

tendente a resolver, entre muchas, una necesidad humana.”

El objetivo es solucionar una necesidad humana latente mediante la creación de un bien o servicios.

Pero primero se debe establecer si es factible crear un nuevo producto por lo cual se debe desarrollar cinco estudios que son el estudio de mercado, estudio técnico, estudio organizacional, estudio legal y el estudio financiero con los resultados obtenidos podemos decidir si es viable o no aplicar el proyecto. 8 CHIAVENATO Idalberto, Administración de los Nuevos Tiempos, Editorial Mc Graw-Hill, año 2002, Pág. 18 9 Ibidem 10 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 2

1.2.1 El estudio del mercado “Con este nombre se denomina la primera parte de la investigación formal del estudio. Consta básicamente de la determinación y cuantificación de la demanda y la oferta, el 12

análisis de los precios y el estudio de la comercialización” .

El estudio del mercado, es uno de los más relevantes análisis que debe realizar el investigador, por ser la base sólida para proporcionar datos básicos referentes a oferta, demanda, producto, precio, costos y competencia, que ayudarán a tomar decisiones favorables apoyadas en información real; que permiten conocer la situación actual del mercado para determinar la viabilidad del proyecto.

1.2.1.1 Objetivo de estudio de mercado 

“Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado, o la posibilidad de brindar un mejor servicio que el que ofrecen los productos existentes en el mercado”



“Cuantificar el monto de la inversión inicial para poder incluirlo en el flujo de caja”14

Los objetivos ligados con: la oferta, demanda, clientes, productos, servicios y proveedores, todos los actores primordiales involucrados en el desarrollo del proyecto, además de los cálculos referentes a precios, costos y gastos.

1.2.1.2 Investigación de Mercados

“Es la función que vincula una compañía con su mercado mediante la recolección de información con la que se identifica y definen las oportunidades y los problemas que 15

trae dicho mercado.”

La investigación de mercados puede ser de dos tipos: 12BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 7 13Ibidem, Pág. 14 14SAPAG, Nassir, SAPAG, Reinaldo, Preparación y Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2008, Pág. 68 15HAIR, Joseph, BUSH, Robert, ORTINAU, David, Investigación de Mercado, Mc GRAW - HILL, Segunda Edición, 2004, México, Pág. 4.

23  Investigación cuantitativa  Investigación cualitativa

1.2.1.3 Demanda “Es la cantidad de productos (bienes y servicios) que los consumidores están dispuestos a adquirir a un precio determinado con la finalidad de satisfacer una 16

necesidad específica.”

Cuadro N° 1 La demanda se clasifican en: Clasificación

Significado

De acuerdo a las necesidades.

Demanda de bienes socialmente necesarios: Son los que la sociedad requiere para su desarrollo y crecimiento, por ejemplo alimentación, vestido, entre otros. Demanda de bienes no necesarios: Se refieren a los de consumo suntuario como perfumes y ropa fina

De acuerdo a la temporalidad.

Demanda continúa: Es la que permanece por largos periodos de tiempo. Demanda cíclica o estacional: Se produce en épocas del año, por ejemplo la ropa de playa, paraguas para tiempos de lluvia, entre otros.

De acuerdo con el destino de los productos.

Demanda final: Son los adquiridos directamente por el consumidor para su aprovechamiento. Demanda intermedia: Se refiere a las materias primas que intervendrán en procesos industriales para convertirse en bienes finales. Demanda para exportación: Son los requeridos por compradores del mercado internacional.

De acuerdo con la estructura del mercado.

Sustitución de importaciones: Se refiere cuando con productos nacionales suplen a los importados. Demanda insatisfecha o potencial: Es la cantidad de demandantes que no han cubierto aún sus necesidades respecto a un producto o servicio.

Fuente: MORALES, Arturo17 Elaborado por: Diana Simbaña

El principal propósito que se persigue con el análisis de la demanda es determinar y medir cuales son las fuerzas que afectan los requerimientos del mercado con respecto a un bien o servicio. 16 MORALES, Arturo, MORALES, José Antonio, Proyectos de inversión evaluación y formulación, Mc GRAW – HILL, Primera Edición, 2009, Pág. 55. 17 Ibidem, Pág. 56

24 Se debe considerar los siguientes elementos para el análisis de la demanda:  “Del precio del bien o servicio en cuestión.  El precio de los bienes sustitutos.  Ingreso de los consumidores.



Gustos y preferencias”

“La cantidad demandada de un producto o servicio depende del precio que se le asigne, del precio de los bienes sustitutos o complementarios y de las preferencias 19

del consumidor”

Si la demanda es mayor a la oferta el resultado es una demanda insatisfecha, que es un importante indicador para introducir nuevos productos o servicios.

Cuadro N° 2 Expresión matemática para determinar la cantidad demandada Donde

Expresión

Qx= Cantidad demandada del producto x a= Representa el Ceteris Paribus variable que permanece constante -b= Representa la relación inversa Precio-demanda y es la intensidad de cómo varía la cantidad demandada ante la variación del precio Fuente: CANELOS, Ramiro20 Elaborado por: Diana Simbaña

Como en todo proyecto de inversión es necesario conocer los gustos, preferencias, características de la demanda y la población económicamente activa, para visualizar nuestro mercado objetivo, y determinar políticas de precio acorde al poder adquisitivo, relacionando el costo beneficio.

18HERNÁNDEZ, Abraham, Formulación y Evaluación de proyectos de Inversión, Thomson, Cuarta Edición, 2001, Pág. 49. 19SAPAG, Nassir, SAPAG, Reinaldo, Preparación y Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2008, Pág. 44. 20 CANELOS, Ramiro, Formulación y evaluación de un plan de negocios, LERC Impresiones, Primera Edición, 2003, Pág. 52, 53.

25 Cuadro N° 3 Fórmula de las variables de la demanda Donde

Fórmula

P = Producto/Servicio. PS= Productos Sustitutos. Y= Ingresos. GP= Gustos/preferencia N= Número de consumidores E= Expectativas

Fuente: BACA Gabriel21 Elaborado por: Diana Simbaña

La proyección de la demanda puede resultar complicada en su determinación por los factores que incluye su fórmula; pero se considera como el elemento primordial, porque permite visualizar el comportamiento y crecimiento de la demanda.

1.2.1.4 La Oferta. “Es el número de unidades de un determinado bien o servicio que los vendedores están dispuestos a ofrecer a determinados precios”

Es la cantidad de bienes o servicios que los oferentes están dispuestos a vender.

1.2.1.5 Producto. 23

“El producto es la oferta de una empresa para satisfacer necesidades.”

El producto es un bien o servicio que satisface una necesidad existente en el mercado, dependiendo de la percepción del cliente este puede ser aceptado o rechazado.

1.2.1.6 Precio “Es la cantidad monetaria a la que los productores están dispuestos a vender y los consumidores a comprar un bien o servicio, cuando la oferta y demanda están en 24

equilibrio” . 21 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 47. 22SAPAG, Nassir, SAPAG, Reinaldo, Preparación y Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2008, Pág. 55. 23 McCARTHY, E. Jerome, PERREAULT, William Jr., Marketing UnEnfoque Global ,McGRAW - HILL, 2001, México, Pág. 243. 24 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW-HILL, Quinta Edición, 2006, Pág.53

26 Se considera que precio es el valor monetario que está relacionado con el costo y utilidad que tanto la empresa esta dispuestas a obtener y los consumidores

pagar.

1.2.1.7 Canales de distribución “Un canal de distribución es la ruta que toma un producto para pasar del productor a los consumidores finales, deteniéndose en varios puntos de esa trayectoria

Existen algunos tipos de canales de distribución que son los siguientes:  Productores – consumidores.  Productores – minoristas – consumidores.  Productores – mayoristas – minoristas - consumidores.  Productores – agentes - mayoristas – minoristas - consumidores.

1.2.1.8 Promoción Arturo Morales, en su obra Proyectos de inversión, evaluación y formulación manifiesta: “La promoción de venta es una actividad, material o ambas cosas que actúan como estímulos directo brindando al producto una valor adicional o incremento para los revendedores, vendedores o consumidores”.

La promoción es un estímulo brindado al producto, lo que buscan las empresas es atraer más clientes o introducir un nuevo producto, dar a conocer las mejoras del producto, aumentar los consumidores y otros.

1.2.1.9 Conclusiones del estudio de mercado Debe referirse a los aspectos positivos, negativos, riesgos y trabas encontrados a lo largo de la investigación. Aquí se recomienda continuar con el estudio o si lo mejor es detenerse por falta de mercado, esta es la base para continuar con las siguientes etapas del proyecto. 25 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 59.

1.2.2 Estudio técnico “Esta etapa comprende aquellas actividades en que se define las características de los activos fijos (en este caso equipo, maquinaria, instalaciones, terrenos, edificios, etc.) que son necesarios para llevar a cabo el proceso de producción de determinado 26

bien o servicio.”

Determina la ubicación de proyecto, accesibilidad de servicios básicos, capacidad instalada y tamaño.

1.2.2.1 Tamaño “El tamaño óptimo de un proyecto es su capacidad instalada, y se expresa en unidades de producción por año. Se considera óptimo cuando opera con los 27

menores costos totales o la máxima rentabilidad económica.”

Es el tamaño deseable donde se opera con los menores costos y se obtiene mayor utilidad.

1.2.2.2 Localización “La localización óptima de una proyecto es la que contribuye en mayor medida a que se logre la mayor tasa de rentabilidad sobre el capital u obtener el costo unitario mínimo.”

Es la ubicación geográfica más rentable en donde se pondrá en marcha la ejecución de un proyecto.

1.2.2.3 Ingeniería del proyecto

Arturo Morales, en su obra Proyectos de inversión, evaluación y formulación manifiesta: “Proceso de producción, sistema de producción, descripción de los procesos, maquinarias y equipos utilizados, distribución de la maquinaria, 26 MORALES, Arturo, MORALES, José Antonio, Proyectos de inversión evaluación y formulación, McGRAW – HILL, Primera Edición, 2009, Pág. 84. 27 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, McGRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 92. 28 Ibidem, Pág. 107

28 requerimiento de mano de obra, materiales, insumos y servicios, estimación de las necesidades de terreno y edificaciones, tecnología de procesos”.

En esta parte del estudio no serán considerados todos los elementos que se relacionan a la ingeniería en el presente proyecto, al tratarse de una constructora de un conjunto habitacional y no de un proceso de transformación de materia prima.

1.2.3 Estudio Organizacional y Legal

1.2.3.1 Estudio Organizacional

Toda

empresa

debe

contar

con

una

estructura

organizacional

correcta,

estableciendo su direccionamiento estratégico en seis pilares fundamentales que a continuación se los detallan: Cuadro N° 4 Estudio Organizacional Clasificación Misión

Significado Es la razón de ser de una empresa. Es el sueño supremo de una compañía, todos los esfuerzos de la empresa

Visión

están encaminados hacia su consecución.

Valores

Son los elementos de la cultura empresarial que la diferencian de las

corporativos

demás.

Políticas

Directrices en las cuales se basa el desenvolvimiento de una empresa.

Estructura

Se refiere a la forma en que se dividen, agrupan y coordinan las actividades

organizacional

de la organización y a las relaciones entre sus diversos departamentos.

Manual

funciones

Son documentos que sirven como medios de comunicación y coordinación, registrando ordenada y sistemáticamente información e instrucciones para que los colaboradores se desempeñen de la mejor manera posible. 29

Fuente: BACA, Gabriel Elaborado por: Diana Simbaña

1.2.3.2 Estudio Legal Este estudio comprende, el diseño de aspectos legales, los mismos que son fundamentales para constituir jurídicamente una empresa, para la constitución de la compañía luego de un análisis de las características del proyecto se considera, que la más apropiada es la compañía limitada. 29 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 123.

29 Para su adecuado funcionamiento es necesarios obtener los permisos que se visualizan a continuación. Cuadro N° 5 Permisos para el funcionamiento de una empresa Permisos Superintendencia de Compañías. Notaria. Registro Mercantil. Servicio de Rentas Internas. Cuerpo de Bomberos. Gobierno Municipal. Intendencia de Gobierno y Policía. Cámara de Comercio de Santo Domingo. Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

1.2.4 Estudio del Impacto ambiental “Es el efecto provocado en los ecosistemas, que afecta su funcionamiento y la 30

interacción de los seres vivos con su medio ambiente”.

El estudio del impacto ambiental busca garantizar y preservar el medio ambiente, en el presente proyecto se debe tener mucho cuidado al momento de realizar la construcción del proyecto inmobiliario y en el tratamiento que se le dará a los espacios verdes.

1.2.5 Estudio Financiero Consiste en elaborar información financiera que proporcione datos acerca de la cantidad de inversión, ingresos, gastos, utilidad de la operación del proyecto de inversión, nivel de inventarios requeridos, capital de trabajo, depreciaciones, amortizaciones, sueldos etc., a fin de identificar con precisión el monto de inversión y los flujos de efectivo que producirá el proyecto.

30 MORALES, Arturo, MORALES, José A., Proyectos de Inversión Evaluación y Formulación, Mc GRAW – HILL, Primera Edición, 2009, México, Pág. 136. 31 Ibidem, Pág. 164.

1.2.5.1 Inversión inicial: fija y diferida “Comprende la adquisición de todos los activos fijos o tangibles y diferidos o intangibles necesarios para iniciar las operaciones de la empresa, con excepción del 32

capital del trabajo.”

La inversión inicial es aquel valor monetario que es el punto de partida para la puesta en marcha de las operaciones de una empresa. Esta inversión por lo general está financiada con una combinación de recursos propios y de endeudamiento bancario, cuyo destino es la adquisición de activos fijos y diferidos, así como la constitución del capital de trabajo que permitirá en la ejecución del proyecto desarrollar las primeras actividades al inicio de las operaciones de una empresa.

1.2.5.1.1 Depreciaciones y amortizaciones. El primero solo se aplica al activo fijo, ya que con el uso de estos bienes valen menos, es decir se deprecian, en cambio la amortización solo se aplica a los activos diferidos o intangibles, por ejemplo si se ha comprado una marca comercial, esta con el paso del tiempo no baja

no se deprecia, amortización

significa el cargo anual que se hace para recuperar la inversión.

1.2.5.2 Capital de trabajo. Baca considera que el Capital de Trabajo: “Está representado por el capital adicional (distinto de la inversión en activo fijo y diferido) con que hay que contar para que empiece a funcionar una empresa; esto hay que financiar la primera producción antes de recibir ingresos, entonces debe comprarse materia prima, pagar mano de obra que la transforme, otorgar crédito en las primeras ventas y contar con cierta cantidad en efectivo para sufragar los gastos diarios de la empresa.

Capital de trabajo= activo circulante

pasivo circulante

Como activo circulante tenemos: Valores e inversiones (caja y bancos), inventarios, cuentas por cobrar. 32 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 173

1.2.5.3 Presupuesto de ingresos. “Todo el cálculo del presupuesto de ingresos tendrá como base fundamental, la cantidad o volumen de ventas proyectado a lo largo de la vida útil del proyecto y el 33

precio de ventas establecido para el mismo periodo”

Es la proyección de las ventas estimadas en uno o más periodos de tiempos establecidos.

1.2.5.4 Presupuestos de los costos y gastos. “El establecimiento del presupuesto de costos dentro de un proyecto se basa fundamentalmente en el programa de producción y ventas fijado por la empresa.”

1.2.5.4.1 Costos “Es el valor de adquisición o de producción correspondiente a una cosa o servicio.

Tiene la característica de ser recuperable, puesto que si lo trasladamos el concepto a la compra de materias primas, mano de obra y otros desembolsos que se lo suman al producto terminado se los puede recuperar.”

 Costos fijos. “Son aquellos que permanecen constantes e invariables frente a cualquier 36

volumen de producción, incluso una producción igual a cero.”  Costos variables.

“Son aquellos que varían en forma proporcional al volumen de producción.  Costos totales. “Es la suma de los costos fijos y los variables: CT = CF + CV.”

33 BARRENO, Luis, Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Primera Edición, 2005, Pág. 102 34 Ibidem, Pág. 95 35 NARANJO, Marcelo, NARANJO, Joselito, Contabilidad de costos, bancaria y Gubernamental, Mc GRAW HILL, Cuarta Edición, 2005, Pág. 15. 36 SARMIENTO, Rubén, Contabilidad General, Editorial Voluntad, Séptima Edición 2002 37 LANDEAU, Andrés M., Contabilidad Administrativa II ,http://www.monografias.com/ trabajos7, 2000

32 ď&#x192;ź Costo de Oportunidad â&#x20AC;&#x153;Son aquellos ingresos a los cuales se renuncia como consecuencia de una 38

decisiĂłn.â&#x20AC;?

Los costos son una erogaciĂłn de dinero, que es considerada como una inversiĂłn, debido a que los mismos son recuperables, son desembolsos en efectivo cuando se los compra de contado o se cancelan cuentas pendientes de pago, de cualquier forma al venderse el producto terminado se recupera la inversiĂłn realizada en los mismos, e incluso se obtiene una ganancia.

1.2.5.5 Punto de equilibrio

Permite conocer cuĂĄl es el volumen de unidades que se deben producir y vender a fin de que los ingresos generados con este, alcancen a cubrir los costos y gastos totales sin que se genere ni ganancia ni pĂŠrdida alguna.

Su cĂĄlculo se lo realiza dividiendo el costo fijo para el margen de contribuciĂłn, si este valor es demasiado elevado existirĂĄ un apalancamiento operativo que es un parĂĄmetro de riesgo para toda empresa. Cuadro NÂ° 6 FĂłrmula del punto de equilibrio Donde

FĂłrmula

PE = Punto de equilibrio CF = Costo fijo đ?&#x2018;&#x192;đ?&#x2018;&#x2019;

CV = Costos variables

đ??śđ??š đ?&#x2018;&#x20AC;đ??ś

PV = Precio de ventas 39

Fuente: BACA, Gabriel Elaborado por: Diana SimbaĂąa

1.2.5.6 Estados financieros. Para la evaluaciĂłn financiera es necesario el empleo de: ď&#x192;ź

Balance General Inicial. â&#x20AC;&#x153;Es un cuadro organizado de valores que muestra la situaciĂłn financiera de la 40

empresa u organizaciĂłn al inicio de las actividades operacionales.â&#x20AC;?

38 BURBANO, Antonio J., Costos y Presupuestos, Alfa omega Ediciones Uniandes, Segunda, 2006, PĂĄg. 20. 39 BACA, Gabriel; EvaluaciĂłn de Proyectos, Mc GRAW â&#x20AC;&#x201C; Hill, Quinta ediciĂłn, 2006, PĂĄg. 181.

33 Se muestran las inversiones que realiza y las fuentes de financiamiento que 41

emplea una entidad económica”

Activo= pasivo + capital 

Estado de resultados. “Este es un estado financiero dinámico, ya que la información que proporciona corresponde a un periodo determinado. De los ingresos se deducen los costos y los gastos, con lo cual finalmente, se obtienen las utilidades o pérdidas, así 42.

como el monto de los impuestos y repartos sobre utilidades.”

Con la información obtenida se puede calcular índices de rentabilidad que permitan determinar los retornos en función a las ventas, costos y capital. 

Estado de Flujos de Efectivo. “Se considera la suma de la utilidad neta más las amortizaciones y 43

depreciaciones del ejercicio.”

Nos permite conocer el saldo de la cuenta de caja y los equivalentes de efectivo como la cuenta bancos y la de inversiones temporales, si cuenta o no con liquidez absoluta en un momento determinado, estableciendo superávit o déficit de efectivo, para tomar las decisiones más acertadas para cubrirlo.

1.2.5.7 Análisis Financiero

Es aquél que a través de la utilización de índices financieros permite conocer la situación de una empresa en un momento determinado, en términos referentes a su solvencia, liquidez, endeudamiento, actividad, rentabilidad, entre otros. Índices Financieros. “Los índices financieros se utilizan para ponderar y evaluar el desempeño operativo 44

de la empresa”

40 BARRENO, Luis, Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Primera Edición, 2005, Pág. 105 41 MORALES, Arturo, MORALES, José A., Proyectos de Inversión Evaluación y Formulación, Mc GRAW – HILL, Primera Edición, 2009, México, Pág. 174. 42 Ibidem, Pág. 164. 43 Ibidem, Pág. 177. 44 BLOCK, Stanley B, HIRT, Geoffrey A, Fundamentos de gerencia financiera, Décima Edición, 2004, Pág. 53

34 A continuación se puntualiza los índices financieros más relevantes, para el presente estudio: 

Índices de tesorería Solvencia, liquidez, prueba ácida, capital de trabajo neto, días capital de trabajo neto, solidez.



Índices de endeudamiento. Pasivo vs Activo, Patrimonio vs Activo, Pasivo vs Patrimonio.



Índices de rentabilidad. Margen Operacional, Margen Neto, ROE (Patrimonio), ROA (Activos).

1.2.5.8 Tasa Mínima Aceptada de Rendimiento (TMAR). Es la mínima tasa de retorno que todas las inversiones de una empresa particular 45

deben alcanzar”

Cuadro N° 7 Fórmula del TMAR Fórmula

Donde i = Tasa de inflación f = Premio al riesgo

Fuente: DEUSTO Elaborado por: Diana Simbaña

1.2.5.9 Valor Actual Neto (VAN) Es la ganancia extraordinaria a la fecha de hoy que existe después de haber recuperado la inversión inicial. “Significa traer a valores de hoy los flujos futuros y se calculan sacando la diferencia entre todos los ingresos y los egresos o en su defecto el flujo neto de caja, expresado en moneda actual a través de una tasa de descuento especifica.”

45 DEUSTO, Finanzas para directivos, Edición Ilustrada, 2004, Pág. 199. 46 Ibidem 47 BARRENO, Luis, Manual de Formulación y Evaluación de Proyectos, Primera Edición, 2005, Pág. 122

35 Cuadro N° 8 Valor actual neto (VAN) Donde

Fórmula

FNP= Flujos netos de efectivos TMAR= Tasa mínima aceptable de rendimiento 48

Fuente: BACA, Gabriel. Elaborado por: Diana Simbaña

Analizando la ecuación se determina que el Valor Actual Neto es la sumatoria de todos los flujos que consideran a la TMAR como la tasa a considerar en estos cálculos menos la inversión inicial.

1.2.5.10 Tasa Interna de Retorno (TIR) “Se define operacionalmente como la tasa que mide la rentabilidad del proyecto, evalúa el proyecto en función de una única tasa de rendimiento por periodo con la cual la totalidad de beneficios actualizados son exactamente iguales a los costos 49

expresados en moneda actual.”

“Esta es la tasa de descuento a la que el valor presente neto de una inversión arroja un resultado de cero.”

Fórmula: TIR = VAN = 0

1.2.5.11 Relación Costo / Beneficio “Se define como la relación entre el valor actual neto de los beneficios (VAN benef) 51

y el VAN de los costos”

“Este indicador mide la cantidad de los flujos netos de efectivo que se obtienen después de recuperar la tasa de interés exigida en el proyecto de inversión.”

La relación costo beneficio es un parámetro de evaluación que compara el costo incurrido en relación a la utilidades alcanzadas. 48 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 192. 49 CANELOS, Ramiro, Formulación y evaluación de un plan de negocios, LERC Impresiones, Primera Edición, 2003, Pág. 154, 155. 50 BACA, Gabriel, Evaluación de Proyectos, Mc GRAW - HILL, Quinta Edición, 2006, Pág. 194. 51 CANELOS, Ramiro, Formulación y evaluación de un plan de negocios, LERC Impresiones, Primera Edición, 2003, Pág. 163 52 MORALES, Arturo, MORALES, José A., Proyectos de Inversión Evaluación y Formulación, Mc GRAW – HILL, Primera Edición, 2009, México, Pág. 202.

36 Cuadro N° 9 Fórmula del costo/beneficio Donde

Fórmula

FNP= Flujos netos de efectivos TMAR= Tasa mínima aceptable de rendimiento 53

Fuente: CANELOS, Ramiro Elaborado por: Diana Simbaña

1.2.5.12 Periodos de Recuperación de la Inversión (PRI) “El plazo de recuperación nos indica el tiempo que ha de transcurrir para poder recuperar el capital invertido en el proyecto, constituyendo una medida de liquidez de un proyecto de inversión”

El Periodo de recuperación de la inversión o también denominado en inglés como PAYBACK, permite determinar el tiempo en el cual se recupera la inversión.

1.2.5.13 Análisis de Sensibilidad Es un término financiero, muy utilizado en el mundo de la empresa a la hora de tomar decisiones de inversión, que consiste en calcular los nuevos flujos de caja y 55

el VAN, al cambiar una variable .

El análisis de sensibilidad consiste básicamente en realizar la evaluación financiera en tres escenarios: optimista, probable y pesimista.

1.3

PROYECTOS INMOBILIARIOS

1.3.1 Inmobiliaria “Es una empresa dedicada a la comercialización de inmuebles, estas funcionan como intermediarias entre el propietario y el cliente, cobrando una comisión por dicha 56

intermediación”

53 Ibidem 54 RODRIGUEZ, Alfonso, Matemática de las operaciones financieras, Ediciones Universitat Barcelona, 2007, Pág. 68. 55 http://es.wikipedia.org/wiki/An%C3%A1lisis_de_sensibilidad, 10/08/2011 56 http://es.wikipedia.org/wiki/inmobiliaria, 25/09/2011

37 Se la puede definir también como la empresa o sociedad que se dedica a construir, alquilar, vender y administrar conjuntos habitacionales o cualquier tipo de vivienda.

Las comisiones están establecidas por la Ley, pero el mercado de la vivienda no se rige a las mismas, sino por el contrario son establecidas por las condiciones de la oferta y demanda del mercado donde opera la Inmobiliaria.

Las operaciones más comunes de este tipo de empresa son entre otras:  Análisis del estado legal de la propiedad y del titular del inmueble antes de ser comercializado.  Promoción y publicidad de las propiedades ofertadas en los pertinentes medios de comunicación.  Pedidos de informes de dominio en el registro de la propiedad.  Venta y alquiler de propiedades.

1.3.2 Conjunto Residenciales Es un grupo de viviendas concebidas dentro de un concepto integral, generalmente aprobado por un organismo gubernamental, como un único proyecto o programa, casi siempre dentro del programa del formato de propiedad horizontal.

Dentro de los más comunes conjuntos de viviendas tenemos los siguientes:  Conjunto habitacional: agrupamiento de viviendas, equipamiento, vialidad, áreas verdes con límites administrativo establecidos.  Copropiedad o condominio: es la construcción de un conjunto de viviendas, que se caracteriza por su condición de doble tipo de propiedad. En ella coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada copropietario.

La mayoría de condominios corresponden a edificios cuyos departamentos están construidos sobre un terreno de dominio común, además existen condominios en los cuales coexisten terrenos de propiedad común y terrenos de propiedad exclusiva que se los denomina como condominios de extensión.

1.3.3 Área comunal “Corresponde al área total de espacios verdes o recreativos y de equipamiento 57

destinados para el uso de la comunidad”

De acuerdo al Código Municipal de Urbanismo y Construcción el Art 128. En toda división de suelo se deberá exigir obligatoriamente a los propietarios de

las

urbanizaciones, parcelaciones, lotizaciones, divisiones o cualquier forma de fraccionamiento que corresponda autorizar en las zonas urbanas o de expansión urbana, un porcentaje equivalente al 10%, del área útil a urbanizarse y de la superficie total del terreno, que serán destinadas para áreas comunales; dichas áreas deben tener una dimensión mínima de 30 metros con frente a una calle y con una pendiente no mayor al 20%, y la relación máxima frente-fondo será 1 a 3.

Todo fraccionamiento mayor a 10 lotes, deberá disponer de áreas para equipamiento comunal.

1.3.3.1 Clasificación de los espacios comunales “Los espacios generales de uso comunal se clasifican en espacios construidos para equipamiento comunitario, áreas recreativas, retiros frontales, áreas de circulación vehicular y peatonal y se sujetara a las siguientes a las siguientes disposiciones: a) Espacios construidos: Los grupos B, C, D y E tendrán una unidad habitacional mínima de 35 m² para portero o conserje, o en su defecto, facilidades para servicios de guardianía externa.

El grupo A hasta 10 unidades de comercio, y hasta 10 unidades de oficinas, no requerirán de sala comunal de copropietarios.

Los grupos B y C, tendrán una sala comunal de copropietarios, con un área que será calculada conforme a las normas del Código Municipal que, en ningún caso, será menor a 20 m². Para los grupos D y E, la sala comunal será igual a 1 m² por unidad de vivienda, comercios u oficinas, con un máximo de 400 m².

El grupo E tendrá una guardería de acuerdo a las disposiciones del Libro III del

57 Código Municipal de Urbanismo Construcción y Ornato. Glosario Anexo. Pág 174

39 Código Municipal, tomando como mínimo 1 m² por departamento, con un máximo de 400 m². b) Áreas recreativas: las edificaciones de vivienda de los grupos A, B y C, tendrán un área recreativa mínima de 15 m² por unidad de vivienda.

Las

edificaciones de vivienda de los grupos D y E tendrán un área recreativa de 10 m² por unidad de vivienda, con un mínimo de 300 m². Estas áreas deberán ser 58

concentradas y de uso general. ”

Tabla N° 1 Requerimientos unidad de planificación Comercio Grupo

Vivienda

Unidades

Oficina m²

Unidades

m²

De 5 a 10

10 a 20

500 a 1000

20 a 40

1000 a 2000

De 11 a 20

21 a 40

1050 a 2000

41 a 80

2050 a 4000

De 21 a 40

41 a 80

2050 a 4000

81 a 160

4050 a 8000

De 41 a 70

81 a 140

4050 a 7000

161 a 280

8050 a 14000

˃71

˃141

˃7050

˃281

˃14050

Fuente: Código Municipal de Urbanismo Construcción y Ornato Elaborado por: Diana Simbaña

58 Código Municipal de Urbanismo Construcción y Ornato. Pág. 39

II METODOLOGÍA

2.1 MODALIDAD DE LA INVESTIGACIÓN

La investigación se desarrolló bajo la óptica del paradigma cuali-cuantitativa, existiendo equilibrio en el uso de ambas modalidades. La modalidad cuantitativa, para contestar preguntas de investigación probar los resultados establecidos previamente, y confiar en la mediación numérica el conteo y frecuentemente el uso de estadísticas y datos financieros para establecer con exactitud patrones de comportamiento en una población.

También se utilizó la investigación cualitativa debido a que los datos que se recojan de las encuestas serán analizados mediante las opiniones de la población, de cómo consideran la implementación de un nuevo conjunto habitacional en la ciudad de Santo Domingo, ya que es necesario caracterizar los resultados encontrados para interpretar adecuadamente la información; además por el uso de métodos teóricos que responden la idea planteada a defender.

2.2 TIPOS DE INVESTIGACIÓN

Para lograr una correcta recolecta de información y poder investigar a fondo las causas por la cual existe una necesidad insatisfecha para el conjunto habitacional, y qué debemos hacer para resolverla, se utilizó los siguientes tipos de investigación.

2.2.1 Investigación descriptiva

Consiste en procurar determinar cuál es la situación, ver lo que hay y describir la situación prevaleciente en el momento de realizarse el estudio, es así que este tipo de investigación se aplicó en el presente trabajo, durante el periodo de análisis preliminar del proyecto de inversión, donde se evidenció que existe una limitada oferta de conjuntos habitacionales en relación a una demanda creciente.

2.2.2 Investigación bibliográfica Se caracterizó por utilizar material importante, bibliográfico, documentos legales e inclusive material filmado o grabado, este se lo puede encontrar en sitios tales como bibliotecas, archivos o centros de documentación.

De esta forma esta investigación ayudó a fundamentar científicamente el proyecto brindando la oportunidad de poder analizar a través de libros y otro tipo de documentos las diferentes variables del objeto estudiado.

2.2.3 Investigación aplicada Es una actividad que tiene por finalidad obtener resultados inmediatos, la búsqueda y consolidación del saber, y la aplicación de los conocimientos previamente adquiridos en la vida universitaria, para el enriquecimiento del conjunto cultural y científico, es la solución de teorías.

En el presente trabajo, se desarrolló la propuesta encaminada a la creación del conjunto habitacional, lo cual mejoró la oferta y disminuyó la demanda insatisfecha en cuanto a disponer con una vivienda propia.

2.2.4 Investigación de campo Esta investigación se centra en hacer el estudio donde el fenómeno se produce de una manera natural, de esta forma busca conseguir el ambiente lo más real posible.

En el presente trabajo se aplicó la investigación de campo, porque esta se realizó donde ocurrieron los hechos y fenómenos, el campo de acción y objeto de estudio, el proyecto a realizarse es en la ciudad de Santo Domingo, las encuestas fueron direccionadas a empleados públicos y privados, así como a profesionales independientes entre otros.

2.2.5 Investigación explicativa Esta investigación intenta dar cuenta de un aspecto basado en la realidad, explicando su significatividad en base a una teoría referencial, a la luz de leyes o

42 generalizaciones que dan cuenta sobre hechos o fenómenos que se producen en determinadas condiciones.

En este proyecto se aplicó en el planteamiento del problema, al indicar las causas y efectos por las cuales se da una limitada oferta de conjuntos habitacionales en la ciudad de Santo Domingo.

2.3 POBLACIÓN Es la totalidad de todos los elementos que se van a estudiar y que expresen características comunes, para la realización de este proyecto se escogió las personas que no poseen vivienda que arriendan, viven con un familiar o pagan anticresis de la ciudad de Santo Domingo,

2.4 MUESTRA Constituye una parte representativa de la población, en el presente caso se aplicó técnicas de muestreo con población finita, la tabla siguiente detalla lo citado. Cuadro N° 10 Parámetros de la Muestra

Fórmula

Donde N = Población n = Muestra e = Porcentaje admisible de error = 5% = 0.05

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Utilizamos la fórmula con población finita porque se conoce a que población va dirigido en este caso es la sumatoria de las personas que arriendan y anticresis.

2.5 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS. Los métodos, técnicas e instrumentos utilizados se los detalla en la siguiente tabla.

2.5.1 Selección de la metodología Cuadro N° 11 Selección de la metodología Métodos

Técnicas

Instrumentos

Analítico –sintético

Fichas

Sistemático

Propias

Inductivo- deductivo

información

documentos

electrónicos

Observación

Histórico-lógico Recolección de información

Encuesta

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

2.5.2 Aplicación de la metodología. Mediante la aplicación de la metodología se determinaron las particularidades del objeto estudiado, aplicando métodos fundamentales para su comprensión y posterior desarrollo de la investigación.

2.5.2.1 Método inductivo – deductivo En el presente proyecto se utilizó el método inductivo cuando se eligió el proceso de clasificación de la información proveniente de los datos estadísticos, mientras que el deductivo se lo empleo por buscar el camino del todo a las partes donde se lo empleo en el desarrollo del marco teórico que va de lo general a lo particular.

2.5.2.2 Método analítico- sintético Permite analizar y sintetizar, los problemas existentes en el campo donde se realiza la investigación, en el presente trabajo se utilizó el método analítico sintético, ya que mediante el análisis, examinamos la información producto de la investigación de campo y sintetizamos de una manera clara y concisa.

2.5.2.3 Histórico-lógico Hace referencia al conocimiento de las distintas etapas de estudio en sucesión cronológica para conocer su evolución y desarrollo del objeto de investigación.

44 Para realizar nuestra investigación es necesario conocer la historia y evolución de los conjuntos habitacionales en Santo Domingo, se analiza la trayectoria para tomar las decisiones más oportunas y lógicas

2.5.2.4 Método sistémico Está dirigido a modelar el objeto mediante la determinación de sus componentes, así como las relaciones entre ellos, esas relaciones determinan por un lado la estructura del objeto y por otro su dinámica. Se utilizó el método sistémico en la elaboración del proyecto ya que desarrollo con un orden lógico el cual está conformado por las diferentes partes de un todo que conforman el Proyecto.

2.5.2.5 Método recolección de información. Este método permitió recoger toda la información posible de las opiniones de la población a través de la encuesta y observación.

2.5.3 Técnicas Las técnicas de recolección de información que se utilizaron fueron, la encuesta y la observación, con ellas se recopiló toda la información posible de la población para así poder determinar las necesidades y expectativas de los posibles clientes.

2.5.3.1 La encuesta Su propósito fundamental es la obtención de información de las personas encuestadas mediante el uso de cuestionarios diseñados en forma previa, es una técnica de la investigación de campo, que permite recopilar, tabular y analizar la información que comprueban la existencia del problema que fue planteado. En el presente trabajo se utilizó la encuesta para determinar los gustos y preferencias de las personas que desean adquirir una vivienda en un conjunto habitacional.

2.5.3.2 La observación

Es una percepción ilustrada de un hecho, es el elemento fundamental de todo proceso investigativo; en ella se apoya el investigador para obtener el mayor número de datos, es una técnica que consiste en observar atentamente el fenómeno, hecho o caso, tomar información registrada para su posterior análisis.

Es una de las técnicas que más se utilizó, ya que coadyuvo al almacenamiento de una gran cantidad de información necesaria para el proyecto, desarrollada en la investigación de campo.

2.5.4 Instrumentos Los instrumentos a utilizarse fueron el cuestionario en el desarrollo de las encuestas y las fichas de observación en la investigación de campo, en el primero se redactaron inquietudes en base de preguntas y en el segundo guiones que permitieron recopilar la información necesaria y pertinente.

2.5.4.1 Cuestionario. Es un formato redactado en forma de interrogatorio en donde se obtiene información acerca de las variables que se van a estudiar, en el proyecto se utilizó el cuestionario para obtener información de la población acerca de sus gustos y preferencias referentes a la adquisición de un conjunto habitacional.

2.5.4.2 Fichas de observación Se usa especialmente para iniciar el proceso de observación, pueden acompañar a una entrevista para reforzar la información y puede ir acompañada de una ficha de registro para especificar lugar, fecha o datos que el investigador considere importantes

III PROPUESTA: ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA IMPLEMENTACIÓN DE UN CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO “SAN CAMILO”, SITUADO EN LA VÍA QUININDÉ KM 15.

3.1 MARCO DE REFERENCIA Para empezar con esta etapa del proyecto se va a aplicar la metodología del Prof. Moisés Robles de la Universidad del ISTMO donde se va a desarrollar cada aspecto de acuerdo a esta guía.

3.1.1 Antecedes y planteamiento del problema

Desde hace varios años hasta la actualidad Santo Domingo ha tenido un déficit habitacional lo cual algunas empresas ya sean privadas como gubernamentales han aprovechado para ofertar conjuntos habitacionales.

Este análisis se puede considerar erróneo no por la estructura de la demanda sino por el origen del problema, remontándonos 20 años hacia atrás del tiempo vemos que Santo Domingo fue un ciudad con un crecimiento constante con lo cual estuvo en la mira de los migrantes internos y extranjeros por lo que su crecimiento poblacional cada vez fue más grande que su crecimiento en infraestructura analizándolo de esta manera Santo Domingo tenía 35.000 habitantes y en la actualidad ya llega a los 450.000 habitantes, de esta población 350.000 viven en la ciudad y el resto viven en su parroquias y recintos.

Se la considera una de las ciudades más prosperas y de mayor crecimiento poblacional del país. Hay que destacar que esta ciudad es auto suficiente ya que vive del comercio formal e informal, mayorista, minorista de las empresas agroindustriales, agricultura y tener la feria ganadera más grande del país.

A más de esto Santo Domingo fue categorizada como Provincia, por lo cual se han creado nuevas instituciones públicas como privadas. Todos estos aspectos han hecho a Santo Domingo tenga un punto en el mapa económico del país.

47 La planificación del crecimiento de la ciudad hecha hace 20 años no tuvo el seguimiento adecuado ni la estructura real, por lo que dio origen al cooperativismo, al tráfico de las tierras a los minis proyectos urbanísticos que existen en la ciudad los cuales coatisaron a la ciudad.

3.1.2 Justificación del proyecto

De acuerdo a los datos del censo de población y vivienda realizado por INEC, nos da a conocer que existen 23.197 personas en Santo Domingo que arriendan una vivienda por lo que sí existe la necesidad de una empresa que satisfaga el mercado. A demás de brindar una vivienda a una familia, reinicia el aparato productivo generando fuentes de trabajo, aportando al crecimiento económico del país. Por estos motivos se realizó el Estudio de Factibilidad que nos permita ver la viabilidad de la implementación del Conjunto habitacional “San Camilo”

3.1.3 Objetivos del proyecto

3.1.3.1 Objetivo general Establecer la factibilidad para la implementación del conjunto habitacional “San Camilo” ubicado en el km 15 Vía Quinindé.

3.1.3.2 Objetivos específicos 

Determinar la demanda insatisfecha de viviendas en Santo Domingo.



Identificar la localización y el tamaño óptimo del conjunto.



Organizar al área administrativa del conjunto habitacional.



Evaluar económica y financieramente el proyecto.



Determinar si es viable el proyecto.

3.1.4 Descripción del proyecto En esta parte del proyecto se va a realizar los siguientes estudios para establecer si es viable o no la implementación del Conjunto Habitacional San Camilo:

 Se desarrolla el direccionamiento estratégico que es el pilar para disponer de una organización correcta, estableciendo la misión, visión y valor de la empresa.  Estudio de mercado, aquí se desarrolló el marketing mix, además de calcular la demanda y oferta, culminando con la estimación de la demanda insatisfecha.  Estudio técnico, aquí se estableció la localización y el tamaño óptimo, su capacidad instalada para el conjunto “San Camilo”.  Estudio Organizacional, en este estudio se definió la estructura organizativa que se adapte a los requerimientos de su posterior operación, conocer estas estructuras es fundamental para definir las necesidades del personal calificado.  El estudio legal, aquí se determina la viabilidad del proyecto a la luz de las normas que lo rigen en cuanto a localización de productos, subproductos y patentes, además se eligió que tipo de empresa se va a crear la cual se decidió que la más conveniente es la de compañía limitada y se investigó los requisitos que se debe cumplir para formarla.  Estudio financiero, se utilizó etapas del análisis de viabilidad, los objetivos de esta etapa son ordenar y sistematizar la información de carácter monetario, se elaboraron los cuadros analíticos y datos adicionales para la evaluación del proyecto y se evaluó los antecedentes para determinar así su rentabilidad.

3.2

DIRECCIONAMIENTO ESTRATÉGICO

3.2.1 Visión propuesta. Ser el mejor conjunto habitacional en el ámbito local y provincial, caracterizándose siempre por una excelencia en el servicio, comercializando viviendas garantizadas por un innovador diseño constructivo y con una valorización asegurada a largo plazo, mediante el desarrollo de proyectos inmobiliarios de gran magnitud, que permitan la

49 consolidación de zonas de desarrollo en la ciudad, permitiendo que muchos estratos socio económicos que demanden soluciones de vivienda satisfagan plenamente sus necesidades y expectativas.

3.2.2 Misión propuesta.

Somos líderes en la comercialización de inmuebles que poseen una excelente calidad de acabados y cuya construcción se desarrolla mediante modernos métodos industrializados, que permiten una agilidad en el desarrollo de obras, conservando y mejorando las especificaciones técnicas con referencia a sistemas tradicionales; todo esto con el fin de satisfacer las necesidades de solución de vivienda de nuestros clientes, con una gama de servicios y de asesoría inmobiliaria complementaria, que permitan en una forma oportuna, ágil y transparente la adquisición de un sueño ineludible para toda persona.

Las preguntas que derivan la Visión y Misión la podemos observar en los anexos N° 1 y N° 2.

3.2.3 Valores corporativos. 

Honestidad Proceder con honradez e integridad en nuestras actividades diarias, buscando ganarnos la confianza y respeto de nuestros clientes.



Cumplimiento Se refleja en la puntualidad de la entregar de las viviendas a nuestros clientes cumpliendo con las características de calidad establecidos en la empresa.



Responsabilidad Estamos comprometidos tanto con nuestros clientes, proveedores en dar un mejor servicio y calidad en nuestras casas.



Innovadores Diseñando modelos modernos y ecológicos en nuestras casas y servicios adicionales

3.2.4 Análisis FODA.

Se utiliza para identificar y analizar las fortalezas y debilidades de la empresa, así como las oportunidades y amenazas, obtenidas del ambiente externo

Cuadro N°12 Análisis FODA FORTALEZAS

Viviendas construidas con materiales y acabados de alta calidad, aplicando innovadores diseños que la distinguen de la competencia.

Déficit habitacional en la ciudad y provincia.

Incremento de créditos hipotecarios provenientes de los sectores público y privado.

El conjunto habitacional se encuentra en una excelente ubicación, que permite flexibilidad de diseño en cuanto a la implantación de unidades de vivienda.

La gran competitividad que se ha generado obliga a presentar un producto final de mejor calidad, sin afectar, en gran medida, su costo.

La competencia en su mayoría son empresas pequeñas más sensibles a crisis financieras y por tanto conllevan mayor riesgo para la inversión.

Incremento constante de clientes potenciales debido a la constante generación de nuevas fuentes de empleo especialmente en el sector público.

La mayoría de proyectos no ofrecen la construcción de grandes viviendas asentadas en un amplio terreno. Servicios e infraestructura complementaria acordes a las necesidades y expectativas de los clientes.

No dispone con una casa modelo para promocionar su producto.

Poca trayectoria en relación a la comercialización de soluciones habitacionales.

Falta de financiamiento propio de los clientes.

Limitada promoción y publicidad del conjunto habitacional.

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

AMENAZAS 1.

Incremento de las empresas dedicadas a la misma actividad, ofertando casas en nuevos conjuntos habitacionales.

Las remesas de dinero que han llegado provenientes desde el exterior, han disminuido paulatinamente hasta la actualidad.

Difícil acceso crediticio al sector financiero debido a la imposición de numerosas trabas y condicionamientos hacia proyectos constructivos.

Constante elevación de los materiales y acabados para la construcción, lo que incrementa los costos del proyecto.

Desconfianza por la situación política del país, las anunciadas reformas a leyes, entre ellas las que van a regular y controlar en mayor forma al sistema financiero, conllevan a una incertidumbre en el sector de la construcción.

AMBIENTE EXTERNO

AMBIENTE INTERNO

DEBILIDADES

AMBIENTE EXTERNO

AMBIENTE INTERNO

OPORTUNIDADES

3.2.5 Matriz EFE Permite a los estrategas resumir y evaluar información económica, social, cultural, demográfica, ambiental, política, gubernamental, jurídica, tecnológica y competitiva.

Se asigna un peso relativo a cada factor de 0.0 a 1.0 de acuerdo a la importancia, la suma de todos los pesos debe ser de 1.0 y se asigna una calificación de 1 a 4 a cada uno de los factores Las calificaciones se basan en la eficacia de las estrategias de la empresa y se los multiplica.

El total ponderado más alto que puede obtener la organización es 4.0 y el total ponderado más bajo posible es 1.0. El valor del promedio ponderado es 2.5. Un promedio ponderado de 4.0 indica que la organización está respondiendo de manera excelente a las oportunidades y amenazas existentes en el mercado. Un promedio ponderado de 1.0 indica que las estrategias de la empresa no están capitalizando las oportunidades ni evitando las amenazas externas. Cuadro N° 13 Matriz EFE FACTORES EXTERNOS CLAVES

OPORTUNIDADES

VALOR

CLASIFICACIÓN

VALOR PONDERADO

1.-

Déficit habitacional en la ciudad y provincia

0,15

0,6

2.-

Incremento de créditos hipotecarios provenientes de los sectores público y privado.

0,10

0,3

3.-

La gran competitividad que se ha generado obliga a presentar un producto final de mejor calidad, sin afectar, en gran medida, su costo.

0,10

0,3

4.-

La competencia en su mayoría son empresas pequeñas más sensibles a crisis financieras y por tanto conllevan mayor riesgo para la inversión.

0,08

0,24

5.-

Incremento constante de clientes potenciales debido a la constante generación de nuevas fuentes de empleo especialmente en el sector público.

0,12

0,48

VALOR

CLASIFICACIÓN

VALOR PONDERADO

AMENAZAS

1.-

Incremento de las empresas dedicadas a la misma actividad, ofertando casas en nuevos conjuntos habitacionales.

0,10

0,3

2.-

Las remesas de dinero que han llegado provenientes desde el exterior, han disminuido paulatinamente hasta la actualidad.

0,05

0,1

3.-

Difícil acceso crediticio al sector financiero debido a la imposición de numerosas trabas y condicionamientos hacia proyectos constructivos.

0,15

4.-

Constante elevación de los precios de materiales y acabados para la construcción, lo que incrementa los costos del proyecto.

0,10

0,3

5.-

0,05

0,1

TOTAL

1,00

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

2,87

52 El resultado alcanzado en esta matriz es de 2,87, lo que nos indica que la empresa está aprovechando las oportunidades como son el déficit habitacional, el incremento de los clientes potenciales y disminuyendo los posibles efectos negativos de las amenazas como el incremento de la competencia y la elevación de los precios de los materiales de construcción, con este resultado le permite al conjunto habitacional San Camilo ubicarse en una situación privilegiada frente a los factores externos, debido a que alcanzo una ponderación mayor al promedio ponderado.

3.2.6 Matriz EFI Se la utiliza para formular estrategias resume y evalúa las fuerzas y debilidades más importantes dentro de las áreas funcionales de un negocio y además ofrece una base para identificar y evaluar las relaciones entre dichas áreas. Cuadro N° 14 Matriz EFI FACTORES INTERNOS CLAVES

FORTALEZAS

1.-

2.-

Viviendas construidas con materiales y acabados de alta calidad, aplicando innovadores diseños que la distinguen de la competencia. El conjunto habitacional se encuentra en una excelente ubicación, que permite flexibilidad de diseño en cuanto a la implantación de unidades de vivienda.

VALOR

CLASIFICACIÓN

VALOR PONDERADO

0,18

0,72

0,10

0,3

3.-

La mayoría de proyectos no ofrecen la construcción de grandes viviendas asentadas en un amplio terreno.

0,17

0,68

4.-

Servicios e infraestructura complementaria acordes a las necesidades y expectativas de los clientes.

0,10

0,3

VALOR

CALIFICACIÓN

VALOR PONDERADO

DEBILIDADES

1.-

No dispone con una casa modelo para promocionar su producto.

0,10

0,2

2.-

Poca trayectoria en relación a la comercialización de soluciones habitacionales.

0,15

3.-

Falta de financiamiento propio direccionado a los clientes.

0,13

4.-

Limitada promoción y publicidad del conjunto habitacional.

0,07

0,14

TOTAL

1,00

2,62

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

En función a la calificación obtenida en la matriz EFI que es de: 2.62, se concluye que la empresa se encuentra en una posición estratégica interna, la cual está aprovechando las fortalezas que son que el conjunto habitacional construye con

53 materiales y acabados de alta calidad y otra fortaleza que tiene mayor peso es la que otros proyectos no ofrecen un amplio terreno para la construcción de las viviendas y minimizando las debilidades una de las importantes es que el conjunto tiene poca trayectoria en relación a la comercialización de soluciones habitacionales y la falta de financiamiento propio del cliente, indicando que el conjunto habitacional San Camilo tiene una sólida posición frente a sus factores internos, que debe ser aprovechado al máximo. Cuadro N°15 Matriz FODA FORTALEZAS F1.

F2.

O1.

O2.

O3.

O4.

F3.

La mayoría de proyectos no ofrecen la construcción de grandes viviendas asentadas en un amplio terreno.

F4.

Servicios e infraestructura complementaria acordes a las necesidades y expectativas de los clientes.

OPORTUNIDADES Déficit habitacional en la ciudad y provincia.

ESTRATEGIA FO Ofrecer viviendas de diferentes modelos y precios.

Incremento de créditos hipotecarios provenientes de los sectores público y privado.

Dar a conocer nuestras viviendas, promocionando en tv, prensa.

La gran competitividad que se ha generado obliga a presentar un producto final de mejor calidad, sin afectar, en gran medida, su costo. La competencia en su mayoría son empresas pequeñas más sensibles a crisis financieras y por tanto conllevan mayor riesgo para la inversión.

Mejorar nuestros acabados, y agregar servicios adicionales. Ofrecer viviendas acordes a los gustos y preferencias de los clientes.

DEBILIDADES D1. No dispone con una casa modelo para promocionar su producto. D2 Poca trayectoria en relación a la comercialización de soluciones habitacionales. D3. Falta de financiamiento propio de los clientes. D4. Limitada promoción y publicidad del conjunto habitacional.

ESTRATEGIA DO Construir una casa de cada modelo para dar a conocer como son nuestras viviendas. Promocionar en prensa, con la volantes, trípticos.

tv, radio, ayuda de

Informar a los clientes que pueden acceder a un crédito para comprar una vivienda.

54 O5.

Incremento constante de clientes potenciales debido a la constante generación de nuevas fuentes de empleo especialmente en el sector público. AMENAZAS A1. Incremento de las empresas dedicadas a la misma actividad, ofertando casas en nuevos conjuntos habitacionales. A2.

Las remesas de dinero que han llegado provenientes desde el exterior, han disminuido paulatinamente hasta la actualidad.

A3.

Difícil acceso crediticio al sector financiero debido a la imposición de numerosas trabas y condicionamientos hacia proyectos constructivos.

A4.

Constante elevación de los materiales y acabados para la construcción, lo que incrementa los costos del proyecto.

A5.

ESTRATEGIA FA Innovar nuestros estilos de casa y accesorios para que nos prefieran.

ESTRATÉGIA DA Fortalecer nuestro departamento de ventas.

Ofrecer descuentos en algunas temporadas festivas, cuando sea una venta al contado

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

3.3

ESTUDIO DE MERCADO El estudio de mercado, es uno de los más importantes y complejos análisis que debemos realizar. Más que centrar la atención sobre el consumidor y la cantidad del producto que éste demandará, se tendrán que analizar los mercados, proveedores, competidores y distribuidores.

3.3.1 Objetivos de la investigación de mercado  Suministrarnos competencia.

información real del mercado de cliente, demanda, oferta,

55  Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado.

3.3.2 Mercado Objetivo Nuestro mercado objetivo son las personas que no poseen vivienda propia es decir, arriendan o viven con un familiar.

3.3.3 Diseño del plan de investigación de mercado Para conocer la información real de los gustos y preferencias de la población de Santo Domingo. Se realizó la investigación de la siguiente manera:

Se determina si existe una necesidad insatisfecha.

Se calcula el tamaño de la muestra.

Se elaboró el cuestionario de las encuesta.

Se realizó las encuestas a la población de Santo Domingo.

Se tabuló las encuestas realizadas.

Se presentó los resultados conseguidos con su respectiva interpretación y análisis.

3.3.4 Desarrollo de la investigación de mercado 1.

En Santo Domingo existe déficit habitacional, donde se esclarece que existe una necesidad de adquirir una vivienda, para lo cual el conjunto habitacional “San Camilo” quiere cubrir estas soluciones habitacionales

Calculo del tamaño de la muestra, Para este caso se aplicó técnicas de muestreo con población infinita, porque conocemos a la población que se va a dirigir nuestro proyecto es decir son las personas que carecen de vivienda en este caso las personas que arriendan y la de anticresis. El valor obtenido de la población lo podemos observar en el Cuadro N° 20, pág. 71.

56 Cuadro N° 16 Cálculo del tamaño de la muestra Fórmula

Donde N = Población

Ejecución de fórmula

n = Muestra e = Porcentaje admisible de error = 5% = 0.05 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Luego de aplicada la fórmula sobre la población se obtiene que la muestra a tomar para realizar la investigación en la ciudad de Santo Domingo sea de 366 personas, segmentada en función de su capacidad económica y status social.

Se elaboró el cuestionario de las encuesta.

El cuestionario está compuesto por 14 preguntas las cuales están diseñadas para definir los gustos y preferencias de las personas. El formato de la encuesta las podemos observar en el anexo N° 3, pág. 162.

Tabulación y presentación de los resultados de la investigación de campo

En esta parte del proyecto se va presentar los resultados de la investigación efectuada, con su pregunta, los datos representados en cuadros y gráficos con su interpretación y análisis para tener un mejor entendimiento.

1. ¿Estado civil? Tabla N° 2 Pregunta 1. Estado civil Estado Civil

# Encuestados

Soltero

16.39%

Casado

250

68.31%

Viudo

1.91%

Divorciado

4.37%

Unión Libre

9.02%

TOTAL

366

100.00%

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

57 Gráfica N° 1 Pregunta 1. Estado civil 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00%

68,31%

16,39% 1,91% SOLTERO

CASADO

VIUDO

4,37%

9,02%

DIVORCIADO UNION LIBRE

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación El estado civil de los encuestados es el siguiente, 16,39% son solteros, el 68,31% son casados, el 1,91% son viudos, el 4,37% son divorciados y el 9,02% son de unión libre.

Análisis La gran mayoría de los encuestados están casados lo que indica que la encuesta en su mayor parte se basara en este conglomerado de personas.

2. ¿De cuántos miembros está compuesta su familia? Tabla N° 3 Pregunta 2. Miembros por familia Dos Tres Cuatro

22 206 86

6.01% 56.28% 23.50%

Más de cuatro 52 TOTAL 366 Fuente: La Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

14.21% 100.00%

Gráfica N° 2 Pregunta 2. Miembros por familia 56,28%

60,00% 50,00% 40,00%

23,50%

30,00%

14,21%

20,00% 10,00%

6,01%

0,00% DOS

TRES

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

CUATRO

MAS DE CUATRO

58 Interpretación De acuerdo a nuestra investigación nos indica que los miembros de una familia están compuestos de la siguiente manera: el 6,01% por dos miembros, el 56,28% por tres personas, 23,50% por cuatro personas y el 14,21% más de cuatro personas. Análisis Las familias están conformadas de acuerdo a la investigación realizada entre

tres y cuatro personas, alcanzando el 80%, casi el 14% de los

encuestados tienen una familia con más de cuatro personas. 3. ¿Tiene vivienda propia? Tabla N° 4 Pregunta 3. ¿Tiene vivienda propia? Si

23.22%

No 281 TOTAL 366 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

76.78% 100.00%

Gráfica N° 3 Pregunta 3. Vivienda propia

SI 23% NO 77%

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación Los que poseen vivienda propia es el 23%, y los que no tienen casa es el 77%. Análisis Una gran parte de personas no

dispone de

vivienda propia, lo que se

convierte en una base para que el Conjunto Habitacional San Camilo disminuya el déficit habitacional de la ciudad y de la provincia.

59 4. ¿Le gustaría vivir en un conjunto habitacional?

Tabla N° 5 Pregunta 4. ¿Viviría en un conjunto habitacional? Si 304 No 62 TOTAL 366 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

83.06% 16.94% 100.00%

Gráfica N° 4 Pregunta 4. Viviría en un conjunto habitacional

NO 17%

SI 83%

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación El 83% de los encuestados le gustaría vivir en un conjunto habitacional, mientras que el 17% no le gustaría vivir.

Análisis De acuerdo a la investigación, una amplia mayoría le gustaría vivir en un conjunto habitacional, lo que representa el 83%.

5. ¿Usted compraría una casa en un conjunto habitacional?

Tabla N° 6 Pregunta 5. ¿Compraría una casa en un conjunto habitacional? Si 304 No 62 TOTAL 366 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

83.06% 16.94% 100.00%

60 Gráfica N° 5 Pregunta 5. Compraría una casa en un conjunto habitacional NO 17%

SI 83%

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación El 83% de los encuestados comprarían una casa en un conjunto habitacional, mientras que el 17% no compraría. Análisis Nuevamente el mismo número de encuestados estarían dispuestos a comprar una casa en el conjunto habitacional. Desde ahora solo se toman en cuenta las encuestas de las 304 personas que les agradarían comprar una vivienda en un conjunto habitacional. 6. ¿Le gustaría que su casa tenga un amplio terreno? Tabla N° 7 Pregunta 6. ¿Le gustaría que su casa tenga un amplio terreno? Si 250 No 54 TOTAL 304 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

82,24% 17,76% 100,00%

Gráfica N° 6 Pregunta 6. Gusta casa con amplio terreno NO 18% SI 82%

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

61 Interpretación El 82% de los encuestados les gustaría que su casa este construida bajo un terreno amplio, mientras el 18% no les gustaría que tenga un amplio terreno.

Análisis En función a los datos proporcionados por las encuestas se obtienen como resultado que a los potenciales compradores les agradaría que su casa tenga un amplio terreno.

7. ¿De los siguientes sectores señale: cuál sería el lugar ideal para un conjunto habitacional?

Tabla N° 8 Pregunta 7. De los siguientes sectores señale: ¿Cuál sería el lugar ideal para un Conjunto Habitacional? Vía Quevedo

11,18%

Vía Chone

16,45%

Vía Quinindé

182

59,87%

Vía La Lorena

5,26%

Vía Quito

7,24%

304

100,00%

TOTAL Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Gráfica N° 7 Pregunta 7. Lugar ideal conjunto habitacional 70,00%

59,87%

60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00%

11,18%

16,45%

10,00%

5,26%

7,24%

VIA LA LORENA

VIA QUITO

0,00% VIA QUEVEDO

VIA CHONE

VIA QUININDE

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña 3

Interpretación A los encuestados se les pregunto cuál sería el lugar ideal para construir un conjunto habitacional donde respondieron el 11,18% les gustaría la

Vía

62 Quevedo, el 16,45% la Vía Chone, el 59,87% la Vía Quinindé, el 5,26% la Vía la Lorena y el 7,24% la Vía Quito. Análisis El sector preferente en el cual les gustaría vivir a los encuestados seria en la vía Quinindé con aproximadamente el 60%. 8. ¿De qué material desearía que esté construida su vivienda?

Tabla N° 9 Pregunta 8. ¿De qué material desearía que esté construida su vivienda? Bloque

292

31,00%

Ladrillo

1,27%

Mármol

4,03%

Cerámica

296

31,42%

Acabados de lujo

304

32,27%

TOTAL RESPUESTAS 942 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

100,00%

Gráfica N° 8 Pregunta 8. Material deseado para construir una vivienda 35,00%

31,42%

31,00%

32%

30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00%

1,27%

4,03%

0,00% BLOQUE

LADRILLO

MÁRMOL

CÉRAMICA ACABADOS DE LUJO

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación Los materiales que desearían que se utilicen en la construcción de la casas fueron, el 31% de las personas eligieron el bloque, el 1,27% de los encuestados eligieron el ladrillo, 4,03% personas prefirieron el mármol, 31,42% optaron por la cerámica, y el 100% eligieron que tenga acabados de lujo.

63 Análisis De los materiales preferentes para

la construcción de una vivienda se

imponen acabados de lujo, bloque, cerámica, entre otros.

9. ¿De cuántos pisos preferiría que sea su vivienda?

Tabla N° 10 Pregunta 9. ¿De cuántos pisos preferiría que sea su vivienda? Planta baja

30,92%

Dos pisos

187

61,51%

Tres pisos

7,57%

TOTAL 304 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

100,00%

Gráfica N° 9 Pregunta 9. Preferencia pisos vivienda 70,00%

61,51% 60,00% 50,00% 40,00%

30,92% 30,00% 20,00%

7,57%

10,00% 0,00% PLANTA BAJA

DOS PISOS

TRES PISOS

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación. Los encuestados prefieren que los pisos de la casa sean de una planta el 30,92%, de dos pisos 61,51% y el 7,57% prefieren de tres pisos.

Análisis Un grupo considerable de persona preferiría que su vivienda sea de dos pisos seguida por la opción de una sola planta.

64 10. ¿Cuántas habitaciones preferiría que disponga su casa?

Tabla N° 11 Pregunta 10. ¿Cuántas habitaciones preferiría que disponga su casa? 2 Habitaciones

0,00%

3 Habitaciones

200

65,79%

4 Habitaciones

26,31%

Más de 4 habitaciones

7,90 %

304

100,00%

TOTAL Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Gráfica N° 10 Pregunta 10. Habitaciones por vivienda 65,79%

70,00% 60,00% 50,00% 40,00%

26,31%

30,00% 20,00%

7,90%

10,00%

0,00% 0,00% 2 3 4 MÁS DE 4 HABITACIONES HABITACIONES HABITACIONES HABITACIONES

Fuente: Investigación realizado Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación La habitaciones que desearían tener serían de dos habitaciones ningún encuestado opto, de tres habitaciones el 65,79%, de cuatro habitaciones el 26,31% y más de cuatro habitaciones el 7,90% Análisis Una

amplia mayoría estima conveniente que su vivienda disponga de al

menos tres habitaciones, cabe señalar que casi el 30% preferiría que posea cuatro habitaciones.

Para nuestro proyecto se va a construir dos tipos de modelo de casa con tres habitaciones, un modelo con cuatro habitaciones y por ultimo un modelo de casa con cinco habitaciones.

65 11. De los siguientes parámetros indique de cuántos metros cuadrados sería la construcción ideal para su residencia

Tabla N° 12 Pregunta 11.¿Dé cuántos metros cuadrados sería la construcción ideal para su residencia? >120 ≤ 140

174

57,24%

>140 ≤160

22,37%

>160 ≤240

17,43%

> 240

2,96%

TOTAL 304 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

100,00%

Gráfica N° 11 Pregunta 11. Metros cuadrados de construcción vivienda 70,00% 57,24%

60,00% 50,00% 40,00% 30,00%

22,37% 17,43%

20,00% 10,00%

2,96%

0,00% >120 ≤ 140

>140 ≤160

>160 ≤240

> 240

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación De acuerdo a nuestros encuestados la dimensión de construcción ideal para su vivienda es el 57,24% desearía que sea de 120 a 140 m², el 22,37% opta que se mayor de 140 a 160m², el 17,43% prefiere que se mayor de 160 a 240m² y el 2,96% que sea mayor a 240m² Análisis Los datos proporcionados señalan que de acuerdo al criterio de una gran parte

de los encuestados estiman que el número ideal de

construcción está entre 120 a 140

66 12. Considerando una casa con más de 140 de primera, con un terreno de 1000

de construcción y acabados y ubicada en un conjunto

habitacional. ¿usted estaría dispuesto a adquirirla?

Tabla N° 13 Pregunta 12. ¿Cuánto pagaría por una casa con más de 140 de construcción, en un conjunto habitacional? $80.000 a $100.000

164

53,95%

$100.001 a $120.000

28,62%

$120.001 a $140.000

12,50%

Mayor a 140.000

4,93%

304

100,00%

TOTAL Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Gráfica N° 12 Pregunta 12. Valor vivienda por metros de construcción 60,00%

53,95%

50,00% 40,00% 28,62%

30,00% 20,00%

12,50%

10,00%

4,93%

0,00% $80.000 a $100.000

$100.001 a $120.000

$120.001 a $140.000

Mayor a 140.000

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación. Por una casa el 53,95% de los encuestados pagaría de 80.000 a 100.000 dólares, el 28,62% entre 100.001 dólares a 120.000 dólares, el 12,50% entre 120.001 a 140.000 dólares y el 4,93% gastaría más de 140.000 dólares.

Análisis Considerando que el valor de una vivienda está en función a los metros cuadrados de construcción aproximadamente el 54% estiman adquirir una vivienda en un rango de 80 a 100 mil dólares luego se encuentra con un rango entre 100 y 120 mil dólares.

67 13. De las siguientes opciones señale: ¿Cuáles le impulsarían para vivir en un conjunto habitacional?

Tabla N° 14 Pregunta 13. Motivos para vivir en un conjunto habitacional Comodidad

290

19,40%

Seguridad

304

20,33%

Servicios complementarios

192

12,84%

Alejados de la ciudad

260

17,39%

Casa y terreno amplio

294

19,67%

Otros

155

10,37%

1495

100%

TOTAL RESPUESTAS Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Gráfica N° 13 Pregunta 13. Motivos para vivir en un conjunto habitacional 25,00%

20,00%

19,40%

20,33%

19,67% 17,39%

15,00%

12,84% 10,37%

10,00%

5,00%

0,00% COMODIDAD

SEGURIDAD

SERV. ALEJADOS DE LA COMPLEMENTARIOS CIUDAD

CASA Y TERRENO AMPLIO

OTROS

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación. Los motivos que les impulsarían para vivir en un conjunto habitacional a nuestros encuestados es el 19,40% de ellos prefieren la comodidad, el 20,33% la seguridad, el 12,84% optan por los servicios complementarios, el 17,39% por que se encuentra alejado de la ciudad, el 19,67% por que las casas y terrenos son amplio y el 10,37% por otros motivos.

Análisis Los factores que impulsan a los encuestados para vivir en un conjunto habitacional en orden de preferencia son seguridad, casa y terrenos amplios, comodidad y alejamiento de la ciudad.

68 14. ¿Qué servicios complementarios preferiría que existan en el conjunto habitacional?

Tabla N° 15 Pregunta 14. Servicios complementarios Canchas deportivas

168

55,26%

Salón de eventos

218

71,71%

Seguridad permanente

304

100%

Juegos infantiles

288

94,74%

Áreas verdes y recreacional

296

97,37%

Otros

28,62%

304

100%

TOTAL PERSONA ENCUESTADAS Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Gráfica N° 14 Pregunta 14. Servicios complementarios 120,00% 100% 100,00%

97,37%

71,71%

80,00% 60,00%

94,74%

55,26%

40,00%

28,62%

20,00% 0,00% Canchas deportivas

Salón de Seguridad Juegos eventos permanente infantiles

Áreas verdes

Otros

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Interpretación. Los servicios complementarios que les impulsaría para comprar una casa en un conjunto habitacional según a nuestros encuestados fue 55,26% de las personas eligieron que exista canchas deportivas, el 71,71% optaron por salón de eventos, el 100% de los encuestados prefirieron que exista seguridad permanente, el 94,74% prefirieron que tenga juegos infantiles, el 97,37% que tenga áreas verdes y recreacionales y el 28,62% otros servicios. Análisis Los datos obtenidos por las encuestas señalan que los servicios complementarios preferentes son: seguridad permanente, áreas verdes y recreacionales, juegos infantiles y salón de eventos.

Análisis global del Estudio de Mercado De acuerdo a nuestra investigación podemos concluir que es factible crear un conjunto habitacional en Santo Domingo, porque existe una necesidad latente de soluciones habitacionales a más de eso nos indica los gustos y preferencias de la población las cuales las hemos utilizado para diseñar el Conjunto Habitacional San Camilo.

En el siguiente cuadro se resume los datos extraídos

de las encuestas para

desarrollar nuestro proyecto.

Cuadro N° 17 Resumen de las encuestas CONCEPTO

PORCENTAJE

No posee vivienda propia

76,78%

Le gustaría vivir en un conjunto habitacional

83,06%

Le agradaría que su casa tenga un amplio terreno

82,24

La vía Quinindé sería el lugar ideal para vivir

59,87%

La vivienda sea de dos pisos

61,51%

Que tenga tres habitaciones

65,79%

Desde los 140m” sería la construcción ideal

57,42%

Hasta $ 100.000 pagaría por una casa

53,95%

El motivo para vivir en un conjunto habitacional sería la

20%

seguridad y comodidad Que tenga Áreas verdes y recreacionales

97,37%

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

3.3.5 Demanda Es la cantidad de productos (bienes y servicios) que los consumidores están dispuestos ha adquirir a un precio determinado con la finalidad de satisfacer una necesidad específica.

Los siguientes cuadros muestran la información concerniente a la identificación de los potenciales demandantes de las soluciones habitacionales ofrecidas por el Conjunto San Camilo.

70 Cuadro N° 18 Número de hogares por tenencia de vivienda NÚMERO DE HOGARES POR TENENCIA DE LA VIVIENDA - CANTON: SANTO DOMINGO DE LOS COLORADOS

Cantón

TENENCIA DE LA VIVIENDA Propia (regalada, Propia y Prestada o % arrendada Propia y la donada, totalmente % propia % pagando % regalada cedida (no % prestada Por servicios % servicios Arrendada Anticresis % anticresis está pagando heredada o pagada pagada) por posesión)

SANTO 29.556 DOMINGO

37,2%

5.605

7,0%

6.430

8,1%

11.540

14,5%

3.042

3,8%

23.197

29,2%

165

0,2%

Total

79.535

Fuente: Censo de Población y vivienda (CPV) 2010 Elaborado por: Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC)

Podemos concluir estableciendo que existen en la ciudad de Santo Domingo 23.197 arrendatarios, a continuación se desglosa el detalle en función al valor del arrendamiento que es de carácter mensual.

Para el cálculo de la demanda se considera las bases de datos proporcionadas por el INEC y el Gobierno Municipal, en función a los hogares que arriendan una vivienda en la ciudad de Santo Domingo, pero con un valor mayor a los $ 250,00 mensuales.

Cuadro N° 19 Números de casas arrendadas Santo Domingo Categoría

Totales

<=150

>150 y <=250

>250 y <=350

>350

Arrendadas

23,197

13,023

56.14%

5,962

25.70%

3,368

14.52%

844

3.64%

Fuente: Censo de Población y Vivienda (CPV) 2010 Elaborado por: Gobierno Municipal de Santo Domingo

De acuerdo a los estudios se deben considerar únicamente como clientes potenciales aquellos que cancelan un valor superior a los $250,00 mensuales por concepto de arriendo

Con la información anterior podemos establecer que la base de la población para realizar la investigación está compuesta por las personas que arriendan una vivienda con un canon mensual superior a los $ 250,00, sumando a este conglomerado a las que cancelan tipo anticresis.

71 Cuadro N° 20 Total población Ingresos

Número de Personas

>250 y <=350

3.368

>350

844

Anticresis

165

Total Universo

4.377

Fuente: Gobierno Municipal de Santo Domingo Elaborado por: Diana Simbaña

Lo cual se obtiene 4377 personas que tienen la necesidad de adquirir una vivienda, comprende nuestro total universo con este resultado nos sirve para encontrar nuestra tamaño de muestra para aplicar las encuestas.

3.3.5.1 Proyección de la Demanda. Para el cálculo de la demanda potencial nos basamos en la fórmula crecimiento de las viviendas: Cuadro N° 21 Fórmula proyección demanda Donde

Fórmula

Pn = Periodo al que se proyecta Po = Población año base

4.377

r = Tasa de crecimiento de la demanda

8,4%

n = Número de periodos

3,4,5,6 y 7

Fuente: Gobierno Municipal de Santo Domingo Elaborado por: Diana Simbaña

La población año base es el total universo es decir es la sumatoria de las persona que arriendan una casa y los que cancelan tipo anticresis.

La tasa de crecimiento de la demanda es proporcionada por el Ilustre Municipio de Santo Domingo, en base al crecimiento de la población que arrienda inmuebles. Como podemos observar en el anexo N° 12, pág. 183.

En el número de periodos empezamos a elevarle al cubo porque nuestro proyecto está programado que sea desde el 2013 al 2017 y la información dada de la demanda es del 2010.

72 CĂĄlculos proyecciĂłn de la demanda periodo: 2013-2017 đ?&#x2018;&#x192;đ?&#x2018;&#x203A;

đ?&#x2018;&#x192;đ?&#x2018;&#x153;

đ?&#x2018;&#x;

đ?&#x2018;&#x203A;

= 5575 = 6044 = 6551 = 7102 = 7698 Tabla NÂ° 16 Demanda Proyectada (Periodo 2013-2017) Para la Compra de Viviendas (En nĂşmero de personas) AĂąos

Demanda Proyectada

2013

5.575

2014

6.044

2015

6.551

2016

7.102

2017

7.698

Fuente: InvestigaciĂłn de campo Elaborado por: Diana SimbaĂąa

GrĂĄfica NÂ° 15 Demanda Proyectada Compra Viviendas (En nĂşmero de personas) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

2013

2014

Fuente: InvestigaciĂłn de campo Elaborado por: Diana SimbaĂąa

2015

2016

2017

3.3.6 Oferta

Es la cantidad de productos o servicios que las personas o empresas están dispuestas a vender.

El cálculo de la oferta habitacional, se fundamenta en la base de datos proporcionada por el Gobierno Municipal de Santo Domingo de acuerdo al detalle de la siguiente tabla: Cuadro N° 22 Capacidad de Construcción Capacidad de Ofertas Competencia

N° Casas

Habitacionales Sto. Dgo. Anual

Conjuntos Habitacionales, Urb. Y otros

944

Proyectos Municipio

135

Otros

120

120 1.199

Fuente: Unidad de Planificación Gobierno Municipal Sto. Dgo. Elaborado por: Diana Simbaña

3.3.6.1 Proyección de la Oferta La oferta se proyecta con la misma fórmula:

Cuadro N° 23 Fórmula para obtener la oferta proyectada Donde

Fórmula

Pn = Periodo al que se proyecta Po = Población año base

1.199

r = Tasa de crecimiento de la oferta

3,7%

n = Número de periodos

3,4,5,6 y 7

Fuente: Unidad de Planificación Gobierno Municipal Sto. Dgo. Elaborado por: Diana Simbaña

La población año base el total de las ofertas habitacionales registrada y aprobadas por el Municipio de Santo Domingo.

74 La tasa de crecimiento de la oferta es proporcionada por el Ilustre Municipio de Santo Domingo, en base al crecimiento de los proyectos de soluciones habitacionales aprobadas por dicho organismo. La podemos observar en el anexo NÂ° 12, pĂĄg. 183.

CĂĄlculos proyecciĂłn de la demanda periodo: 2013-2017 đ?&#x2018;&#x192;đ?&#x2018;&#x203A;

đ?&#x2018;&#x192;đ?&#x2018;&#x153;

đ?&#x2018;&#x;

đ?&#x2018;&#x203A;

= 1337 = 1387 = 1438 = 1491 = 1546 Tabla NÂ° 17 ProyecciĂłn de la Oferta (Periodo 2013-2017) AĂąos

Oferta Proyectada

2013

1.337

2014

1.387

2015

1.438

2016

1.491

2017

1.546

Fuente: InvestigaciĂłn de campo Elaborado por: Diana SimbaĂąa

GrĂĄfica NÂ° 16 Oferta Proyectada

1.600

Compra de Viviendas (En nĂşmero de personas)

1.500 1.400 1.300 1.200

2013

2014

2015

Fuente: InvestigaciĂłn de campo Elaborado por: Diana SimbaĂąa

2016

2017

3.3.7 Demanda Insatisfecha

La demanda insatisfecha se produce cuando la demanda es mayor a la oferta, en el presente estudio si existe demanda insatisfecha tal cual la podemos observar en el siguiente cuadro.

Tabla N° 18 Demanda Insatisfecha Proyectada (Periodo 2013-2017) Año

Demanda

Oferta

2013 2014 2015

5.575 6.044 6.551

1.337 1.387 1.438

2016

7.102

1.491

Demanda Insatisfecha 4.238 4.657 5.113 5.611

2017

7.698

1.546

6.152

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Gráfica N° 17 Demanda Insatisfecha Proyectada Demanda Insatisfecha Proyectada Viviendas (En número de personas) 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

2013

2014

2015

2016

2017

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

3.3.8 Oferta del proyecto Es la cantidad de la demanda insatisfecha que va hacer absorbida por el proyecto.

En el siguiente cuadro está calculado para los 5 años que está planeado el proyecto, podemos observar que en el año 2013 el conjunto va atender con 22 viviendas que representa el 0,52% de la demanda insatisfecha, en el año 2014 el 0,47%, en el 2015 con el 0,20%, en el 2016 con el 0,18% y para el año 2017 con el 0,16%.

76 Tabla N° 19 Oferta del proyecto Demanda

N°

Oferta

Insatisfecha

Casas

Proyecto

1.337

4.238

0.52%

6.044

1.387

4.657

0.47%

2015

6.551

1.438

5.113

0.20%

2016

7.102

1.491

5.611

0.18%

2017

7.698

1.546

6.152

0.16%

Año

Demanda

Oferta

2013

5.575

2014

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

3.3.9 Marketing mix

3.3.9.1 Producto

En la ciudad de Santo Domingo como en todas las ciudades del Ecuador existe déficit habitacional, por lo que el presente proyecto se focaliza a cubrir esta necesidad inherente. Las casas serán construidas por la “Constructora S y S”, sobre terrenos de 1.000m², en cuatro tipos de viviendas de acuerdo a las necesidades de nuestros potenciales clientes. Los acabados serán de primera calidad por lo que se estima que el costo de construcción dependerá del tipo de casa, en referencia a la superficie de construcción.

El segmento al cual nos enfocamos tal como se indicó en el cálculo de la población de la muestra es dirigido a los hogares que en la actualidad están arrendando una vivienda por un valor superior a los $ 250, 00 mensuales.

El Conjunto habitacional San Camilo contará para el esparcimiento y seguridad de sus habitantes con los siguientes servicios complementarios: 

Sala de eventos



Canchas deportivas múltiples



Juegos Infantiles

77 

Seguridad privada las 24 horas



Amplias zonas verdes y cabaña para reuniones



Mantenimiento de las instalaciones y obras del complejo. Figura N° 3 Casa 1: Modelo “Isabela”

CARÁCTERÍSTICAS Área de Construcción: 160

Planta: 1 Tiene:        

PLANO INTERIOR

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera

3Dormitorios 2Baños Sala Comedor Baño Social Cocina Dormitorio y baño de servicio Lavandería

PLANO ARQUITECTÓNICO

78 Figura N° 4 Casa 2: Modelo “Rafaela”

CARACTERÍSTICAS Área de Construcción: 270 Plantas: 2 Tiene:

         

4Dormitorios 4Baños Estudio Sala 2 Salas estar Comedor Baño Social Cocina Dormitorio y baño de servicio Lavandería

PLANTA BAJA PLANO INTERIOR

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera

PLANO ARQUITECTÓNICO

79 Figura N° 5 Casa 2: Planta alta modelo “Rafaela”

PLANTA ALTA

PLANO INTERIOR

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera

PLANO ARQUITECTÓNICO

80 Figura N° 6 Casa 3: Modelo “Albana” CARACTERÍSTICAS Área de Construcción: 310 Plantas: 2 Tiene:

        

5Dormitorios 3Baños 1 Vestidor Sala Comedor Baño Social Cocina Dormitorio y baño de servicio Lavandería

PLANTA BAJA PLANO INTERIOR

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera

PLANO ARQUITECTÓNICO

81 Figura N° 7 Casa 3. Planta alta modelo “Albana”

PLANTA ALTA

PLANO INTERIOR

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera

PLANO ARQUITECTÓNICO

82 Figura N° 8 Casa 4: Modelo “Casandra” CARACTERÍSTICAS Área de Construcción: 149,70 Plantas: 2 Tiene:

        

3Dormitorios 2Baños 1 Vestidor Sala Comedor Baño Social Cocina Dormitorio y baño de servicio Lavandería

PLANTA BAJA PLANO INTERIOR

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera

PLANO ARQUITECTÓNICO

83 Figura N° 9 Casa 4. Planta alta modelo “Casandra”

PLANTA ALTA

PLANO INTERIOR

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera

PLANO ARQUITECTÓNICO

84 Disponemos de cuatro diferentes modelos de casas en el siguiente se detallan su dimensión. Cuadro N° 24 Metros de construcción de cada casa Modelo de casa

Plantas

Casa Isabela

Un piso

160m²

Casa Rafaela

Dos pisos

270m²

Casa Albana

Dos pisos

310m²

Casa Casandra

Dos pisos

149,70m²

Construcción

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

3.3.9.2 Precio

Los precios de las viviendas varían dependiendo de las necesidades del cliente, existiendo para tal efecto 4 modelos, a continuación se detallan los precios y los ingresos que generan las ventas.

3.3.9.2.1 Ventas Estimadas Las ventas se van a desarrollar en el periodo comprendido entre el año 2013 y 2017, se detallan a continuación el número de unidades habitacionales a venderse en cada uno de los años de vida del proyecto.

Tabla N° 20 Proyección ventas en unidades Años

2013

2014

2015

2016

2017

Total

Tipos de

N°

Viviendas

Casas

Casa 1

Casa 2

Casa 3

Casa 4

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

85 De acuerdo a la distribución del plano que se lo puede observar en la figura N° 16, se plantea construir 74 soluciones habitacionales en terrenos de 1.000

, sobre

las 14 hectáreas del Conjunto Habitacional San Camilo.

La construcción de las casas estará a cargo de una empresa especializada en dicha área, siendo sus materiales preponderantes: el bloque, cerámica y acabados de lujo en todos sus modelos.

A continuación se detallan los precios proyectados durante la vida útil del proyecto.

Tabla N° 21 Cálculo del precio de venta por casa Proyección ventas por casa Periodo: 2013 - 2017

"SAN CAMILO"

Conjunto Habitacional Privado

Tipo de casa Casa Casa Casa Casa

1 2 3 4

m2 Construcción 160,00 270,00 310,00 149,70

Costo por casa $ $ $ $

51.431,56 81.296,60 93.139,37 48.171,20

Año: 2013 Costos prorrateados construcción de obras por vivienda $ 8.153,13 $ 8.153,13 $ 8.153,13 $ 8.153,13

Costo total $ 59.584,70 $ 89.449,73 $ 101.292,50 $ 56.324,33

30% de Ganancia $ $ $ $

17.875,41 26.834,92 30.387,75 16.897,30

Valor de la vivienda $ $ $ $

77.460,10 116.284,64 131.680,25 73.221,63

Valor del terreno $ $ $ $

25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00

Precio de venta por vivienda (Incluye terreno) $ $ $ $

102.460,10 141.284,64 156.680,25 98.221,63

Año: 2014 Tipo de casa Casa Casa Casa Casa

1 2 3 4

m2 Construcción 160,00 270,00 310,00 149,70

Costo por casa $ 56.574,72 $ 89.426,26 $ 102.453,30 $ 52.988,32

Costos prorrateados construcción de obras por vivienda $ 8.153,13 $ 8.153,13 $ 8.153,13 $ 8.153,13

Costo total $ 64.727,85 $ 97.579,39 $ 110.606,43 $ 61.141,45

30% de Ganancia $ $ $ $

19.418,36 29.273,82 33.181,93 18.342,44

Valor de la vivienda $ $ $ $

84.146,21 126.853,20 143.788,36 79.483,89

Valor del terreno $ $ $ $

25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00

Precio de venta por vivienda (Incluye terreno) $ $ $ $

109.146,21 151.853,20 168.788,36 104.483,89

Año: 2015 Tipo de casa Casa Casa Casa Casa

1 2 3 4

m2 Construcción 160,00 270,00 310,00 149,70

Costo por casa $ 62.232,19 $ 98.368,88 $ 112.698,63 $ 58.287,15

Costos prorrateados construcción de obras por vivienda $ 8.153,13 $ 8.153,13 $ 8.153,13 $ 8.153,13

Costo total $ 70.385,32 $ 106.522,01 $ 120.851,76 $ 66.440,28

30% de Ganancia $ $ $ $

21.115,60 31.956,60 36.255,53 19.932,09

Valor de la vivienda $ $ $ $

91.500,92 138.478,62 157.107,29 86.372,37

Valor del terreno $ $ $ $

25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00

Precio de venta por vivienda (Incluye terreno) $ $ $ $

116.500,92 163.478,62 182.107,29 111.372,37

Año: 2016 Tipo de casa Casa Casa Casa Casa

1 2 3 4

m2 Construcción 160,00 270,00 310,00 149,70

Costo por casa $ 68.455,41 $ 108.205,77 $ 123.968,50 $ 64.115,87

Costos prorrateados construcción de obras por vivienda $ 8.153,13 $ 8.153,13 $ 8.153,13 $ 8.153,13

Costo total $ 76.608,54 $ 116.358,90 $ 132.121,63 $ 72.269,00

30% de Ganancia $ $ $ $

22.982,56 34.907,67 39.636,49 21.680,70

Valor de la vivienda $ $ $ $

99.591,11 151.266,57 171.758,12 93.949,70

Valor del terreno $ $ $ $

25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00

Precio de venta por vivienda (Incluye terreno) $ $ $ $

124.591,11 176.266,57 196.758,12 118.949,70

Año: 2017 Tipo de casa Casa Casa Casa Casa

1 2 3 4

m2 Construcción 160,00 270,00 310,00 149,70

Costo por casa $ 75.300,95 $ 119.026,35 $ 136.365,35 $ 70.527,45

Costos prorrateados construcción de obras por vivienda $ 8.153,13 $ 8.153,13 $ 8.153,13 $ 8.153,13

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Costo total $ 83.454,08 $ 127.179,48 $ 144.518,48 $ 78.680,59

30% de Ganancia $ $ $ $

25.036,23 38.153,84 43.355,54 23.604,18

Valor de la vivienda $ $ $ $

108.490,31 165.333,32 187.874,02 102.284,76

Valor del terreno $ $ $ $

25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00

Precio de venta por vivienda (Incluye terreno) $ $ $ $

133.490,31 190.333,32 212.874,02 127.284,76

86 El precio de venta de cada una de las viviendas es calculado sobre el costo total de la misma, más el 30% de margen de ganancia, para determinar el precio final de la casa que incluye el terreno de 1.000

se le debe sumar el valor de este

último que es de $ 25.000, este monto se mantiene para todos los modelos de las viviendas ofertadas por el Conjunto Habitacional San Camilo. Tabla N° 22 Ventas estimadas

"SAN CAMILO"

Conjunto Habitacional San Camilo

Conjunto Habitacional Privado

Ingresos por ventas Periodo: 2013 - 2017 Año: 2013

Tipos de Viviendas Casa 1 Casa 2 Casa 3 Casa 4 Totales

No. Casas 8 3 3 8 22

Precio Lote $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00

Precio Casa Precio Total $ 77.460,10 $ 102.460,10 $ 116.284,64 $ 141.284,64 $ 131.680,25 $ 156.680,25 $ 73.221,63 $ 98.221,63

Tipos de Viviendas Casa 1 Casa 2 Casa 3 Casa 4 Totales

No. Casas 8 3 3 8 22

Precio Lote $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00

Año: 2014 Precio Casa Precio Total $ 84.146,21 $ 109.146,21 $ 126.853,20 $ 151.853,20 $ 143.788,36 $ 168.788,36 $ 79.483,89 $ 104.483,89

Tipos de Viviendas Casa 1 Casa 2 Casa 3 Casa 4 Totales

No. Casas 3 2 2 3 10

Precio Lote $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00

Año: 2015 Precio Casa Precio Total $ 91.500,92 $ 116.500,92 $ 138.478,62 $ 163.478,62 $ 157.107,29 $ 182.107,29 $ 86.372,37 $ 111.372,37

Tipos de Viviendas Casa 1 Casa 2 Casa 3 Casa 4 Totales

No. Casas 3 2 2 3 10

Precio Lote $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00

Año: 2016 Precio Casa Precio Total $ 99.591,11 $ 124.591,11 $ 151.266,57 $ 176.266,57 $ 171.758,12 $ 196.758,12 $ 93.949,70 $ 118.949,70

Tipos de Viviendas Casa 1 Casa 2 Casa 3 Casa 4 Totales

No. Casas 3 2 2 3 10

Precio Lote $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00

Año: 2017 Precio Casa Precio Total $ 108.490,31 $ 133.490,31 $ 165.333,32 $ 190.333,32 $ 187.874,02 $ 212.874,02 $ 102.284,76 $ 127.284,76

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

$ $ $ $ $

Ingresos Lotes y Casas 819.680,83 423.853,93 470.040,74 785.773,05 2.499.348,55

$ $ $ $ $

Ingresos 873.169,66 455.559,61 506.365,09 835.871,09 2.670.965,45

$ $ $ $ $

Ingresos 349.502,76 326.957,23 364.214,59 334.117,11 1.374.791,69

$ $ $ $ $

Ingresos 373.773,32 352.533,14 393.516,23 356.849,10 1.476.671,78

$ $ $ $ $

Ingresos 400.470,93 380.666,64 425.748,04 381.854,28 1.588.739,89

3.3.9.2.2 Sensibilidad La plusvalía en Santo Domingo es muy alta y se ha ido incrementando aún más a raíz de la provincialización y las obras que ha impulsado el Gobierno Municipal en el campo de obras de alcantarillado y pavimentación, con lo que los terrenos han ido ganando enorme plusvalía y por tal razón se incrementa los precios de los terrenos y casas por los valores agregados que se citan.

Los potenciales clientes siempre serán sensibles a la variación de los precios, es decir si sube el precio de una vivienda la demanda experimentaría una disminución, lo opuesto sucedería al bajar el precio, pero se debe considerar que la plusvalía está en constante crecimiento por lo que siempre adquirir una vivienda y más aún asentada en un terreno de 1000

será indiscutiblemente

una excelente inversión.

Considerando todos estos antecedentes y en función al estudio de la demanda se puede considerar que los clientes potenciales del Conjunto Habitacional San Camilo; estarían en un rango de personas que cancelan como arriendo entre los $250,00 mensuales hasta el valor de sus ingresos lo permita, menos de $250,00 nuestros clientes considerarían que es de mala calidad.

En relación a los costos estos sufrirán un incremento del 10% anual, de acuerdo a lo establecido por la constructora que basa su decisión en el incremento de los materiales de construcción, el precio de venta siempre y en cada uno de los modelos de las viviendas será de un margen del 30% del costo total de las mismas.

3.3.9.2.3 Competencia La competencia directa del conjunto habitacional San Camilo son todas aquellas soluciones habitacionales de características parecidas a las viviendas del conjunto habitacional.

Los principales competidores del proyecto habitacional del estudio se detallan a continuación en el siguiente cuadro:

88 Tabla N° 23 Competencia Conjunto Habitacional 'Palma Real” Dir.: Av. De los colonos Sec.5ta etapa los Rosales Casas Isabela

Metros de construcción 155m2 (10x15.50) 2 plantas 132m2 (7x15.50) 2 plantas 97m2 (7x15.50) 2 plantas

Española Fernandina

Precio $108.500 $92.800 $68.000

Conjunto habitacional Ciudad Universitaria Dir.: Vía Chone Km 2 ½ Casas Tipo A Tipo B

Metros de construcción 1 planta 105 m2 2 planta 150 m2

Precio $35.000 $79.500

Urbanización Plaza Asturias Dir.: Av. La Lorena y Av. América Lotes Dentro de urbanización Av. La Lorena Av. América

Tamaño 183-235 m2

Precio $75.000

300 m2 200 m2

$100.000 $90.000

Conjunto Habitacional Cerrado San Marino Dir.: Los Rosales 5ta Etapa Casas Tipo A Tipo B

Tamaño 2 plantas 2 plantas

Precio $100.000 $86.000

Conjunto Residencial Privado Sol Gardens Dir.: Vía Chone Km 3 Casa 1

Metros de construcción 178 m2 2 plantas

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Precio $86.800

89 Tabla N° 24 Matriz de perfil competitivo MATRIZ DEL PERFIL COMPETITIVO San Camilo

FACTORES IM PORTANTES PARA EL ÉXITO

VALOR

Palma Real Ciudad Universitaria San Marino VALOR VALOR VALOR VALOR CALIFICACIÓN PONDERADO CALIFICACIÓN PONDERADO CALIFICACIÓN PONDERADO CALIFICACIÓN PONDERADO

Reconocimiento y prestigio del conjunto habitacional 2.- Calidad de las viviendas

0.10

0.4

0.3

0.4

0.20

0.8

Extensión del terreno donde se asienta la vivienda Ubicación del proyecto habitacional

0.15

0.6

0.3

0.10

0.4

0.3

0.4

0.3

0.10

0.4

0.2

0.3

0.10

0.3

0.4

0.3

0.10

0.3

0.2

0.15

0.3

0.45

1.-

3.4.-

Servicios e infraestructura complementaria Facilidad de servicios básicos y 6.otros adicionales Promoción y publicidad del conjunto 7.habitacional Experiencia en la construcción y 8.comercialización de viviendas 5.-

TOTAL

1.00

3.5

2.95

3.05

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

De acuerdo a los resultados de esta matriz el Conjunto Habitacional San Camilo se encuentra en una excelente posición en relación a los demás conjuntos con similares características.

3.3.9.2.4 Costos variables Tabla N° 25 Costos variables unitarios por casa Costo Variable por tipo de casa VARIOS Item 1 2 3 4

Descripción Limpieza natural del terreno Replanteo Excavación de cimientos y plintos Cimientos deHormigón Ciclopeo Totales

$ $ $ $

CASA 1 110,00 272,00 319,77 734,77

$ $ $ $

CASA 2 82,50 204,00 319,77 734,77

$ $ $ $

CASA 3 93,50 231,20 482,11 793,74

$ $ $ $

CASA 4 42,64 105,40 271,45 452,46

1.436,54

1.341,04

1.600,55

871,95

MAPOSTERÍA Y HORMIGÓN Item 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Descripción Bloque semi pesado de 10 cm. Plintos Columnas incluye encofrado Cadenas inferiores Contrapiso (incluye empedrado) Losa de entrepiso(Nv.+3,26) Losa de entrepiso(Nv.+6,14) Losa Tapagradas Acero de Refuerzo En Gradas Totales

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $

CASA 1 1.982,35 1.906,20 1.583,13 1.538,15 2.756,33 6.890,00 346,50 9.374,62 358,69

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $

CASA 2 3.628,67 2.679,15 4.153,38 2.302,36 3.149,49 6.972,68 7.069,14 928,62 15.821,33 722,60

CASA 3 $ 3.819,65 $ 3.340,76 $ 5.129,33 $ 2.663,42 $ 3.335,50 $ 7.390,90 $ 7.312,01 $ 1.126,13 $ 18.671,80 $ 1.001,19

CASA 4 $ 2.229,90 $ 1.270,80 $ 1.571,95 $ 793,36 $ 1.098,30 $ 2.919,64 $ 3.057,44 $ 623,70 $ 10.393,95 $ 522,36

26.735,95

47.427,41

$ 53.790,67

$ 24.481,40

Item 1 2 3 4 5

Descripción Enl uci do Hori zontal Enl uci dos Verti cal es Masi l l ado de Pi sos Zocal ós de: cerámi ca de paredes Embal dosados de Cerámi ca en pi sos

$ $ $ $ $

CASA 2 2.188,90 2.887,70 1.739,10 2.526,40 5.550,60

$ $ $ $ $

CASA 3 2.411,50 4.180,70 1.865,58 2.810,62 6.265,45

$ $ $ $ $

CASA 4 1.261,40 3.361,80 1.001,30 473,70 2.859,40

14.892,70

17.533,85

8.957,60

CARPINTERÍA METAL - MADERA Descripción CASA 1 CASA 2 Ventanas de : Al umi ni o $ 3.463,20 $ 7.192,80 Puertas de exteri ores $ 751,95 $ 501,30 Puertas i nte, de : panel adas de mad, $ 575,00 $ 1.035,00 Otros : Baño 0,70 x 2,10 $ 300,00 $ 200,00

$ $ $ $

CASA 3 8.125,20 501,30 1.380,00 300,00

$ $ $ $

CASA 4 4.845,15 250,65 460,00 200,00

8.929,10

10.306,50

5.755,80

MUEBLES EMPOTRADOS CASA 1 CASA 2 $ 948,16 $ 948,16 $ 438,52 $ 711,12 $ 88,06 $ 142,80 $ 46,62 $ 69,93

$ $ $ $

CASA 3 948,16 711,12 142,80 85,47

$ $ $ $

CASA 4 888,90 1.339,28 102,34 66,82

1.872,01

1.887,55

2.397,34

INSTALACIONES SANITARIAS Descripción CASA 1 CASA 2 Inst. Desagues de aguas serv.◙3" $ 98,80 $ 222,30 Tuberi a de P.V.C. ◙ de 3" $ 94,43 $ 229,33 Inst. Desagues de aguas serv.◙4" $ 18,52 $ 46,30 Canal i zaci ón exteri or pvc. 110 mm $ 346,55 $ 681,15 Bajantes de Aguas l l uvi as ◙4" $ 358,50 $ 561,65 Cajas de revi si ón i ncl uyen tapa $ 542,40 $ 759,36

$ $ $ $ $ $

CASA 3 271,70 256,31 55,56 764,80 645,30 759,36

$ $ $ $ $ $

CASA 4 123,50 168,63 18,52 382,40 599,89 433,92

2.500,09

2.753,03

1.726,86

INSTALACIONES HIDRAÚLICAS CASA 1 CASA 2 $ 237,25 $ 292,00 $ 46,28 $ 46,28 $ 36,50 $ 36,50

$ $ $

CASA 3 292,00 46,28 36,50

$ $ $

CASA 4 146,00 46,28 36,50

374,78

228,78

INSTALACIONES ELÉCTRICAS CASA 1 CASA 2 $ 923,36 $ 1.241,76 $ 677,75 $ 650,64 $ 162,33 $ 92,76 $ 50,09 $ 100,18 $ 53,56 $ 53,56

$ $ $ $ $

CASA 3 1.337,28 759,08 92,76 100,18 53,56

$ $ $ $ $

CASA 4 700,48 515,09 69,57 100,18 53,56

2.342,86

1.438,88

$ $ $ $

CASA 3 333,68 182,44 89,45 1.944,00

$ $ $ $

CASA 4 250,26 182,44 178,90 1.701,00

Totales

Item 1 2 3 4

Totales

Item 1 2 3 4

Totales

Item 1 2 3

Descripción Agua Potabl e Mezcl adoras Agua cal i ente : cal efón Totales

Item 1 2 3 4 3

Descripción Il umi naci ón Tomacorri entes Tel éfono y Tv. Tabl ero de Dsi tri buci ón Especi al es Totales

Item 1 2 3 4

Descripción Cl osets para dormi tori os Muebl es para Coci na Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², Revesti mi ento de mesón Totales

Item 1 2 3 4 5 6

REVESTIMIENTOS CASA 1 $ 1.632,40 $ 3.749,70 $ 859,01 $ 1.500,05 $ 2.753,43

10.494,59

5.090,15

1.521,36

1.459,20

320,03

1.867,09

2.138,90

PIEZAS SANITARIAS Y PINTURA DE : ( Marca y tipo) Descripción CASA 1 CASA 2 Inodoros de tanque bajo $ 250,26 $ 333,68 Lavabos $ 182,44 $ 182,44 Lavapl atos conacal $ 89,45 $ 89,45 Pi ntura para exteri ores e i nteri ores $ 1.984,50 $ 1.215,00 Totales

2.506,65

1.820,57

2.549,57

2.312,60

Gran Total

51.431,56

81.296,60

93.139,37

48.171,20

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

3.3.9.3 Plaza El número de viviendas en la ciudad de Santo Domingo de acuerdo al último censo de población y vivienda es: 79.535; de acuerdo a estudios del Gobierno Municipal

91 del Cantón la tasa de crecimiento es de un 8,4%, es importante recalcar que el mercado de la construcción de viviendas tiene un crecimiento significativo ya que existen proyectos privados y municipales en este orden, dando un gran impulso a dicho mercado.

En el presente proyecto no se contará con canales de distribución intermediarios ya que la venta de los productos es directamente entre productor y consumidor final. Figura N° 10 Canal de distribución

Fabricante

Usuario final

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

3.3.9.4 Promoción Para dar a conocer las diferentes casas, con sus modelos y servicio adicionales que tiene el conjunto habitacional vamos a publicitar en los siguientes medios de comunicación:  Radio  Televisión  Prensa  Internet, con la creación de una página web

Cuadro N° 25 Medios de Comunicación Táctica Publicitar

Medio

N. Cuñas

Fechas

Costo

Diario

Una Publicación semanal

Jul-13

26,88

+ IVA

Responsable

prensa local.

Vamos a publicitar dos

anuncios

mensualmente

La Hora

(8cm x 8cm)

Jul-14

Administrador

Radio Publicitar

principales

2 Cuñas diarias de 30 seg.

las

Zaracay

Lun.

radios

Majesta

durante el mes

de la ciudad.

Miér.

Viernes

d FM

Jul-13

384,00

Oct.- 13

+ IVA

Ene.-14

150,00

Abr. -14

+ IVA

Administrador

80 cuñas al mes (4 diarias) 1 Paquete Spots de 30 segundos Lunes 1 Spot Pa comenzar el día 09H:30 Publicitar

canal de televisión

Zaracay Tv

1 Spot 1100% deportivo 20H30

1080,00 Jul-13

Miércoles y viernes

Nov- 13

1 Spot Pa comenzar el día

Mar.-14

Administrador

+ IVA

09H:30 1 Spot Zona 39 15H30

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Se puede visualizar las proformas de estos tipos de publicidad en los anexos N° 5, 6,7 y 8 Figura N° 11 Anuncio en la prensa

Ofrece casas construidas en terrenos de 1000 m² 

Con todos los servicios básicos



Sala de eventos



Diversas canchas deportivas



Juegos Infantiles



Seguridad privada las 24 horas



Amplias zonas verdes



Cabaña para reuniones

Tenemos cuatro tipos de casas

Modernas casas y con gran ubicación en la Vía Quinindé km 15

--------------------------------------------------------------------------------------------Contáctenos: 022763-530/0984568763 www.conjuntosancamilosd.ec Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

93 Ubicar un rótulo adecuado que identifique al Conjunto Habitacional San Camilo. Cuadro N° 26 Características Rótulo Características Largo: metros.

Colores

Fecha

Costo

PUBLISERI

Julio

750,00 +

2013

IVA

Responsable

Azul Amarillo

Ancho:1,20 metros

Proveedor

Blanco

Administrador

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Figura N° 12 Rótulo

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Desarrollar una página web de la empresa. Cuadro N° 27 Características Página Web Proveedor

Características de la página Web -

AQUAPREMIUM

Guayaquil

Ecuador

Desarrollo de 2 a 9 páginas de tipo informativa Desarrollo de una página dinámica Desarrollo de una página transaccional Hosting Linux 2 GB, dominio propio, cuentas de correo ilimitada (1 año renovable) 1 banner flash informativo/comercial sin interacción de programación. Configuración de Web mail y correo cliente Outlook con servidor de correo electrónico Configuración de herramienta para control de estadísticas. Diseño de 3 plantillas E-mailing para envío de publicidad masiva mediante correo electrónico. Desarrollo de sitio móvil o intranet de acuerdo a la elección Actualización de contenido gratuito hasta 10 MB durante el primer año. Soporte técnico 1 año.

Fechas

Costo

Ago.

a $ 800,00 + IVA Sept.

2013

94 EXCELENTEWEB Quito

Ecuador -

Diseño gráfico Desarrollo Web Páginas que sean necesarias de acuerdo a los contenidos, sin límite. Subida de contenidos como: fotos, videos, entre otros. Animación flash necesaria. Base de datos: MySQL Administrador de contenidos, permite actualizaciones o modificaciones de contenidos. Formulario para contactos. Buscador. Encuestas y medición de base de datos. Relacionador con redes sociales. Programación Metatax (buscadores).

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Figura N° 13 Página Web Conjunto San Camilo

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

$ 950,00 + IVA

95 Promocionar las casas a través de trípticos Figura N° 14 Tríptico

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

96 Cuadro N° 28 Característica Trípticos Características

Colores

Proveedor

Fechas

Costo

Responsable

1000 trípticos en A4, dos caras incluye diseño

Full Color

PUBLISERI

Julio 2012 Nov. 2012 Mar.2013

750,00 + IVA

Administrador

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

La proforma de realizar el rótulo del Conjunto” San Camilo” y los trípticos podemos observarla en el anexo N° 9, pág. 171

3.3.9.5 Cliente

Las características de los potenciales clientes del conjunto habitacional San Camilo se determinaron en función a las encuestas que se efectúo a 366 personas.

La principal información de los potenciales clientes, recolectada a través de las encuestas se resume a continuación: 

Nuestro segmento de mercado principalmente se encuentra entre las personas casadas que arriendan una vivienda con un valor igual o superior a los $ 250,00.



Los miembros de las familias preponderantemente son de 3 miembros, seguidos por las compuestas por 4 personas, alcanzando entre los dos rangos más del 80% de los encuestados.



La mayor parte de los potenciales clientes del conjunto habitacional San Camilo no disponen de vivienda propia y estarían dispuestos a adquirir una vivienda en un conjunto habitacional que tenga un amplio terreno circundante.



La mayoría de clientes, considera que su vivienda debería estar ubicada en la Vía a Quinindé y consideran que los materiales de su casa sean principalmente entre otros: acabados de lujo, bloques, cerámica.



Los rangos de

son muy diversos, pero el preferente es: >120

seguido por el de: >140

≤ 160

≤140

97 

Los clientes estiman como preferencia que su vivienda sea de dos plantas, pero un grupo muy considerable de los mismos prefieren una casa amplia, pero de una planta.



Las habitaciones que se imponen es como mínimo 3, pero también establecen la necesidad de 4 habitaciones el 27% de los encuestados, tal como lo podemos observar en la tabulación de resultados en la pregunta N° 10.



De aquí se derivan los precios que estarían dispuestos a cancelar los potenciales compradores de las viviendas que dependiendo de los

construcción estarían en rangos descritos en la tabulación de resultados en la pregunta N° 12. 

Los principales motivos para que un cliente se decida para vivir en un conjunto habitacional son principalmente en orden de prioridad: la seguridad, casa y terreno amplio y alejamiento de la ciudad, las otras opciones se las puede visualizar en la tabulación de resultados en la pregunta N° 13.



Los servicios complementarios más citados por los encuestados son entre otros: seguridad permanente, áreas verdes y recreacionales, juegos infantiles, salón de eventos y canchas deportivas.

Se concluye que el conjunto habitacional Privado San Camilo cubre una amplia mayoría de las necesidades y expectativas de sus potenciales clientes.

3.4

ESTUDIO TÉCNICO

3.4.1 Tamaño Para la construcción del Conjunto habitacional se utilizarán 14 hectáreas, en el cual se construirán 74 soluciones habitacionales asentadas en terrenos de 1000

, con

servicios adicionales ya descritos en el producto.

3.4.1.1 Capacidad instalada La capacidad instalada del conjunto habitacional San Camilo es de 74 casas las mismas que serán construidas en función de la necesidad del mercado:

98 Cuadro N° 29 Proyección de construcción de viviendas 2013

2014

2015

2016

2017

22 viviendas

10 viviendas

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

3.4.2 Localización El estudio de la localización tiene como objetivo primordial seleccionar la ubicación más idónea para el proyecto, lo que significa, que frente a otras alternativas posibles, la escogida produzca el mayor nivel de beneficios para los usuarios y la sociedad, con el menor costo social dentro de un marco de factores determinantes o condicionantes.  Macro localización El conjunto habitacional privado “San Camilo”, estará ubicado en Santo Domingo, provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas. Esta provincia se encuentra ubicada en la parte noroccidente de la cordillera de los Andes, su capital es Santo Domingo. Cuadro N° 30 Localización País:

Ecuador

Provincia:

Santo Domingo de los Tsáchilas

Cantón:

Santo Domingo

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Figura N° 15 Mapa político de la Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas

Fuente: Gobierno Provincia Elaborado por: Diana Simbaña

99  Micro localización

El Conjunto Habitacional Privado San Camilo, se lo construirá en la Vía Quinindé km 15.

Se obtuvo esta localización, a través de las encuestas realizadas a la población. Podemos ver los resultados en la pregunta 7

Además existen otros factores que determina el lugar como podemos visualizar en la siguiente cuadro:

Tabla N° 26 Método cualitativo por puntos Factor

Peso

OPCIÓN 1

OPCIÓN 2

Califica.

Calific.

Califica.

Asignado

0-10

Ponderada

0-10

Ponderada

0,50

2,5

0,10

0,7

0,8

0,05

0,35

Tamaño

0,20

1,4

Competencia

0,10

0,7

0,05

0,4

Relevante Propiedad de Terrenos Cercanía de la demanda Cercanía de centros educativos

Vías de acceso y medios de transporte 1,00

9,15

6,15

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

En la siguiente figura se puede observar cómo están divididos los 74 terrenos del área total, es decir de las 14 hectáreas.

100 Figura N掳 16 Plano Conjunto Habitacional San Camilo

Fuente: Investigaci贸n de campo Elaborado por: Arq. Edwin Carrera

101

3.4.3 Ingeniería del proyecto

Los procedimientos considerados se los visualizan en el flujograma que se describe a continuación: Figura N° 17 Contratación de la constructora

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Para la contratación de una constructora primero los administradores se reúnen y realizan la convocatoria, revisan los documentos recibidos de las empresas constructoras si no cumplen sus expectativas se devuelven los documentos, y si es que cumplen se actualiza la información, se reúnen los socios para escoger la mejor alternativa, se comunica al ganador firman el contrato, comienzan las operaciones,

102 supervisan la obra, la condición es si viendo el trabajo realizado no está como lo planificado se realizan las correcciones necesarias y si es que no hay ningún error se reciben la viviendas terminadas.

Figura N° 18 Venta de las viviendas

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Ya tenemos el cliente que va a comprar la casa se empieza el proceso con la atención al cliente el vendedor proporciona toda la información con los pasos para adquirir una vivienda a crédito, el vendedor firma la constancia de presentación de solicitud, el administrador verifica la solicitud, se envía la documentación al banco o al IESS a fin de que aprueben el crédito, reciben la acreditación por parte de la institución financiera en la cuenta de la empresa, se informa la fecha de entrega de la vivienda al cliente y finalmente se le entrega la casa al comprador, después de firmar la respectiva documentación.

103

3.5 ORGANIZACIÓN Y ASPECTOS LEGALES 3.5.1 Estudio organizacional. Se considera la planeación e implementación de una estructura organizacional para la empresa, aquí se definen los procesos, los cargos, las funciones y se determina los requerimientos de infraestructura del personal.

3.5.1.1 Descripción de funciones La descripción de las actividades de cada uno de los puestos de trabajo relacionados al Conjunto Habitacional San Camilo se las visualiza a continuación en un adecuado manual de funciones. Figura N° 19 Formato manual de funciones CONJUNTO HABITACIONAL Fecha: SAN CAMILO

"SAN CAMILO"

Conjunto Habitacional Privado

Página:

24-04-2012

1 De: 9

MANUAL DE FUNCIONES Sustituye a: Presentación

MANUAL DE FUNCIONES

Elaborado:

Revisado:

Diana Simbaña Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Autorizado:

104 Figura N° 20 Introducción manual de funciones CONJUNTO HABITACIONAL Fecha: SAN CAMILO

"SAN CAMILO"

Conjunto Habitacional Privado

MANUAL DE FUNCIONES

Página:

24-04-2012

2 De:

Sustituye a: Introducción:

Los manuales de funciones, son considerados como elementos vitales para la adecuada comunicación, coordinación, dirección y evaluación administrativa, debido a que facilitan al interior de cada área la interacción e interrelación de las distintas unidades administrativas, a través del flujo de información, permitiendo a la vez que cualquier usuario interno y externo conozca cuales son las funciones de los colaboradores de la institución y comprenda fácilmente las operaciones, trámites y servicios que realizan en el Conjunto Habitacional San Camilo.

Éste manual será una guía fundamental para que el talento humano que labora en el

conjunto

conozca

claramente

cuáles

son

sus

funciones,

tareas

responsabilidades en su puesto de esa manera se evitará el desperdicio de tiempo y por ende de otros recursos, así como también la delegación de varias tareas a la vez destinadas a una sola persona.

El manual está conformado por partes esenciales a considerarse tales como: identificación, introducción, niveles, organigrama, funciones y descripción de actividades, que se desarrollarán en el Conjunto Habitacional San Camilo.

Elaborado:

Revisado:

Diana Simbaña Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Autorizado:

105 Figura N° 21 Estructura Orgánica CONJUNTO HABITACIONAL Fecha: SAN CAMILO

"SAN CAMILO"

Página:

Conjunto Habitacional Privado

24-04-2012

3 De: 9

MANUAL DE FUNCIONES Sustituye a: Estructura orgánica

NIVELES DE LA ESTRUCTURA ORGÁNICA

La Estructura Orgánica del Conjunto Habitacional, para el cumplimiento de sus funciones, estará compuesta de los siguientes niveles: 

Nivel Directivo: Constituye el máximo nivel jerárquico de la Empresa, es el encargado de orientar, planificar, ejecutar, organizar y dirigir.



Nivel Asesor: Es el responsable de la aplicación de la política definida por el nivel directivo, formula y ejecuta los planes y programas, aconseja, informa, recomienda y sugiere.



Nivel Auxiliar: Comprende las funciones que implican el ejercicio de actividades de apoyo y complementarias de las tareas propias de los niveles superiores o de labores que se caracterizan por el predominio de actividades manuales.



Nivel Operativo: Es el responsable de la ejecución de los planes, programas y actividades en el campo de especialidad de las áreas que la conforman.

Elaborado:

Revisado:

Diana Simbaña Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Autorizado:

106 Figura N° 22 Organigrama Estructural CONJUNTO HABITACIONAL Fecha: SAN CAMILO

"SAN CAMILO"

Página:

Conjunto Habitacional Privado

24-04-2012

4 De: 9

MANUAL DE FUNCIONES Sustituye a: Organigrama estructural

Socios

Administrador

Contador

Auxiliar contable

Elaborado:

Revisado:

Diana Simbaña Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Vendedor

Autorizado:

107 Figura N° 23 Manual de funciones: Administrador

"SAN CAMILO"

Conjunto Habitacional Privado

CONJUNTO HABITACIONAL SAN CAMILO

Fecha:

24-04-2012

Página: 5 De: 9 MANUAL DE FUNCIONES Sustituye a: Descripción del Puesto:

Nombre del puesto: Administrador

Nivel: Directivo

Jefe (s) inmediato (s): Asamblea de Socios

Subordinado (s) inmediato (s): Auxiliar Contables, Servicios Generales.

Propósito del Puesto Administrar eficientemente los recursos humanos, financieros y materiales asignados, así como proporcionar los servicios generales de apoyo, de acuerdo a las funciones y responsabilidades encomendadas. Perfil:

Edad: De 30 a 35 años. Sexo: Indistinto. Estado civil: Casado. Estudios profesionales en Administración o carreras afines. Experiencia en las actividades del puesto de por lo menos 3 años.

Actitudes:

Alto sentido de responsabilidad y honorabilidad. Capacidad de organización. Capacidad para coordinar grupos de trabajo. Actitudes positivas en las relaciones interpersonales. Estabilidad y control emocional. Acostumbrado a trabajar bajo presión y por objetivos. Capacidad de toma de decisiones. Liderazgo.

Elaborado: Diana Simbaña

Revisado:

Autorizado:

108

"SAN CAMILO"

CONJUNTO HABITACIONAL Fecha: SAN CAMILO Página:

Conjunto Habitacional Privado

24-04-2012

De: 9

MANUAL DE FUNCIONES Sustituye a: Funciones:



Responsabilizarse ante los socios de la planeación, organización, dirección y control de los servicios administrativos, sugiriendo las medidas necesarias para mejorar su funcionamiento.



Optimizar los recursos humanos, financieros y materiales, por medio de la aplicación de las técnicas administrativas adecuadas a las circunstancias y a las necesidades de la dependencia.



Organizar, sistematizar, elaborar e implementar procedimientos y sistemas de trabajo que redunden en el óptimo aprovechamiento de los recursos humanos, financieros y recursos del conjunto.



Atender los lineamientos e instructivos de operación, establecidos por la asamblea de socios; y cumplir con las disposiciones contenidas en los reglamentos y estatutos de la institución.



Supervisar y efectuar el análisis de los diferentes estados financieros.



Planear, vigilar y evaluar las funciones, los planes y los programas de trabajo de las diferentes áreas a su cargo.



Representar legalmente.



Aprobación de presupuestos e inversiones.



Emisión de circulares para el personal en general.



Autorizar convenios a nombre de la empresa.



Control y aprobación de inversiones de la empresa.



Selección de personal.



Autorizar órdenes de compra.



Capacidad de análisis y de síntesis.

Elaborado:

Revisado:

Diana Simbaña Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Autorizado:

109 Figura N° 24 Manual de funciones: Contador

"SAN CAMILO"

CONJUNTO HABITACIONAL Fecha: SAN CAMILO Página:

Conjunto Habitacional Privado

24-04-2012

7 De: 9

MANUAL DE FUNCIONES Sustituye a: Descripción del Puesto:

Nombre del puesto: Contador

Nivel: Asesor

Jefe (s) inmediato (s): Administrador

Subordinado (s) inmediato (s): Auxiliar contable Propósito del Puesto

Cumplir y hacer cumplir los PCGA, NAGA y demás disposiciones de la LRTI Perfil: Edad: De 25 a 40 años. Sexo: Indistinto. Estado civil: Casado. Estudios profesionales en Contabilidad, auditoria y finanzas (CPA). Experiencia profesional de al menos 3 años en las actividades del puesto.

Funciones: 

Supervisar la contabilización de las operaciones financieras.



Ejercer el control previo y participar en avalúos, bajas y remates.



Participar en la elaboración del proyecto de presupuesto.



Liquidar el impuesto a la renta de todos los empleados y de la institución.



Elaborar las planillas de aporte al IESS.



Preparar estados e informes financieros y necesidades presupuestarias.

Elaborado:

Revisado:

Diana Simbaña Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Autorizado:

110 Figura N° 25 Manual de funciones: Auxiliar Contable

"SAN CAMILO"

CONJUNTO HABITACIONAL Fecha: SAN CAMILO Página:

Conjunto Habitacional Privado

24-04-2012

8 De: 9

MANUAL DE FUNCIONES Sustituye a: Descripción del Puesto:

Nombre del puesto: Auxiliar Contable

Nivel: Operativo

Jefe (s) inmediato (s): Contador / Administrador

Subordinado (s) inmediato (s):

Propósito del Puesto Cumplir y hacer cumplir los PCGA, NAGA y demás disposiciones de la LRTI, así como las funciones y responsabilidades que le sean asignadas por el Contador y Administrador.

Perfil: Edad: De 25 a 30 años. Sexo: Femenino. Estado civil: Indistinto. Estudios profesionales en Contabilidad, auditoria y finanzas (CPA). Experiencia profesional de al menos 1 año en las actividades del puesto.

Funciones: 

Elaborar y mantener actualizados los inventarios de los bienes muebles e inmuebles del conjunto habitacional.



Llevar los registros de entrada original mayores auxiliares, mayor general.



Revisar y contabilizar el movimiento de caja chica y conciliaciones bancarias.



Mantener existencias suficientes de materiales, equipos, llevando registro de su uso.



Elaborar los anexos transaccionales.



Elaborar roles de pago, liquidación de impuesto a la renta, preparar planillas para aportes al IESS.



Llenar formularios y realizar consultas en el SRI.

Elaborado: Diana S

Revisado:

Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Autorizado:

111 Figura N° 26 Manual de funciones: Vendedora

"SAN CAMILO"

CONJUNTO HABITACIONAL Fecha: SAN CAMILO Página:

Conjunto Habitacional Privado

24-04-2012 9

De: 9

MANUAL DE FUNCIONES Sustituye a: Descripción del Puesto:

Nombre del puesto: Vendedora Jefe (s) inmediato (s): Administrador

Nivel: Operativo Subordinado (s) inmediato (s):

Propósito del Puesto Promocionar al conjunto habitacional y realizar ventas de las viviendas del mismo. Estar siempre dispuesta a servir con excelencia. Es paciente, prudente y responsable con su trabajo.

Perfil: Edad: De 25 a 30 años. Sexo: Femenino. Estado civil: Indistinto. Estudios profesionales en Administración o carreras afines. Experiencia profesional de al menos 3 años en las actividades del puesto.

Funciones: 

Atender cordialmente a los potenciales clientes del conjunto habitacional.



Informar oportunamente al Administrador los asuntos especiales que lo ameriten.



Monitorear los anuncios y pautas que promocionaran el conjunto habitacional, en los diversos medios de comunicación.



Fomentar al conjunto habitacional a través de la difusión del mismo a través de trípticos y otros instrumentos.



Establecer planes de venta.



Aplicar estrategias y técnicas para cerrar futuras ventas.



Solventar oportuna y eficazmente inquietudes y objeciones de los cliente.



Coordinar sus actividades con el Administrador

Elaborado: Diana Revisado: Fuente: Investigación de campo Elaborado por: Diana Simbaña

Autorizado:

112

3.5.2 Estudio legal Este estudio comprende el planteamiento de aspectos legales, organizacionales, administrativos, funcionales, entre otros; los cuales son indispensables para la constitución jurídica de una empresa, siendo el pilar sólido que diferencia a los negocios creados empíricamente sin bases reglamentarias, que en algunos casos llegan al fracaso empresarial, al no existir directrices claras para su funcionamiento.

Además, dentro de este estudio, es necesario conocer las instituciones que controlan y regulan las operaciones de esta clase de actividad económica, con el objetivo de que este proyecto cumplan con los parámetros establecidos en la ley y obtenga los permisos de funcionamiento correspondientes.

3.5.2.1 Marco Legal. De acuerdo a la Ley de Compañías en el Art. 2 existen cinco tipos de sociedades de comercio, para la constitución de la misma, luego de un exhaustivo análisis de las características del proyecto se estima que el tipo de compañía que se formará es la compañía de responsabilidad limitada.

La compañía se formará con dos socios y con una capital de $ 400,00. Para su legal funcionamiento es necesario obtener los permisos correspondientes que se detallan a continuación:

3.5.2.2 Requisitos para crear la Compañía  Aprobación del nombre o razón social de la empresa, en la Superintendencia de Compañías.  Apertura de la cuenta de integración de capital, en cualquier banco de la ciudad (para Compañía Limitada monto mínimo de $ 400,00 reembolsables).  Presentación de 3 escrituras de constitución con oficio firmado por un abogado en la Superintendencia de Compañías, debe adjuntar copia de cédula y certificado de votación del abogado.  Elevar a escritura pública la constitución de la empresa, en cualquier notaria.

113 Nota: La Superintendencia de Compañías en el transcurso de 72 horas como máximo puede responder así:

Oficio: Cuando hay algún error en la escritura.

Resolución: Para continuar con el proceso de Constitución.

Debe publicar en el periódico de amplia circulación en el domicilio de la empresa por un solo día (se recomienda comprar tres ejemplares de extracto: 1 para el registro mercantil, otro para la Superintendencia de Compañías y otro para la Empresa).  Debe sentar razón de la Resolución de Constitución en la escritura, en la misma notaria donde obtuvo las escrituras.  Debe inscribir las escrituras en el Registro Mercantil, para ello debe presentar: 3 escrituras.  Debe presentar en la Superintendencia de Compañías: 

Escritura con la respectiva resolución de la Superintendencia de compañías, inscrita en el registro mercantil.



Periódico en el cual se publicó el extracto (1 ejemplar).



Nombramientos originales de representante legal y administrador.

Inscripción en el Registro Mercantil.  Copia Simple de planilla de pago de agua, luz o teléfono.  Cumplimiento de obligaciones y existencia legal.  Copias legibles de cédula de ciudadanía o pasaporte del Representante Legal y Administrador.  La Superintendencia de Compañías después de verificar que todo este correcto le entrega al usuario:

114  Datos generales.  Nómina de socios.  Oficio al Banco (para retirar los fondos de la cuenta de Integración de Capital).

3.5.2.3 Institución Financiera Para la apertura de la cuenta de integración de capital se requiere: 

Reserva del Nombre o Razón Social de la empresa, en la Superintendencia de Compañías.

 Carta de solicitud de apertura de la cuenta dirigida al Banco.  Aporte para la apertura de la cuenta de $ 400,00.  Copia de la minuta firmada por el abogado.  Acta del listado de los socios y sus aportaciones.  Copia de la cédula a colores de los socios.

3.5.2.4 Asesoría Legal

Creación de Minuta. La minuta la podemos observar en el anexo N° 11, pág. 175.  Reserva del Nombre o Razón Social de la empresa, en la Superintendencia de Compañías.  Copias de las cédulas y certificados de votación del representante legal y socios.  Pago por servicios profesionales de $ 420,00.

3.5.2.5 Notaría Elevación de la escritura de constitución de la empresa.

115  Minuta firmada por el Abogado y archivo magnético.  Reserva del Nombre o Razón Social de la empresa, en la Superintendencia de Compañías.  Certificado de la apertura de la cuenta de Integración en el Banco.  Copias a colores de las cédulas de los socios.  Costo del trámite $ 210,50.

3.5.2.6 Registro Mercantil Inscripción de las escrituras de constitución y nombramientos del representante legal.  Tres originales de las escrituras de constitución con la respectiva resolución de la Superintendencia de Compañías publicada en la prensa.

 Cinco originales del nombramiento del representante legal.  Copias de la cédula y certificado de votación del representante legal.  Listado de socios emitidos por la Superintendencia de compañías.  Inscripción $ 44,80. El tiempo estimado para la ejecución de los trámites es de 15 días.

3.5.2.7 Servicio de Rentas Internas. Registro Único de Contribuyentes.  Formulario 01 A y 01 B llenos y firmados por el Representante Legal.  Original y copia de la Escritura de Constitución inscrita en el Registro Mercantil.

116  Original y copia del nombramiento del Representante Legal inscrito en el Registro Mercantil.  Original y copia a colores de la cédula del Representante Legal.  Originales y copias de las hojas de datos generales otorgadas por la Superintendencia de Compañías.  Copia de la planilla de cualquier servicio básico actualizada de donde va a realizarse la actividad económica.

Tiempo del trámite: Un día.

3.5.2.8 Cuerpo de Bomberos Permiso de Funcionamiento  Copia del RUC.  Copia de la cédula del representante legal.  Llevar extintor de 10 libras. Nota: El Cuerpo de Bomberos entrega un código con el cual se solicita al Municipio el ingreso de datos.

El pago se lo incluye en la Patente Municipal. Tiempo del trámite: Un día.

3.5.2.9

Gobierno Municipal Patente.  Formulario de Patentes ($ 3,00 dólares).  Copia de cédula y certificado de votación del representante legal.  Copia del nombramiento del representante legal.

117  Copia del RUC actualizado.  Copia del RUC o licencia del Contador.  Copia del permiso del Cuerpo de Bomberos actualizada.  Original y copia del Balance de Situación Inicial (con cuanto inicia la empresa) firmado por el contador y representante legal.  Copia de Escritura de Constitución de la personería jurídica.  Cancelación para la inspección $ 4,50 (solo se realiza jueves y viernes)  Cancelación para obtención de la patente $ 33,00.

Tiempo del trámite: Cuatro días.

Requisitos para la aprobación de Conjuntos habitacionales.

El procedimiento para obtener el informe de aprobación favorable para un Conjunto Habitacional, contempla dos instancias:

a) Informe básico (informe previo).

b) Presentación del proyecto para su aprobación.

a) Informe básico (informe previo)

Para el otorgamiento del informe básico, el interesado, presentará en la Dirección de Control Urbano, la siguiente documentación:  Solicitud dirigida al Director de Control Urbano, con la firma del o de todos los propietarios del predio o su representación legal y del arquitecto proyectista, detallando la solicitud y las características generales del proyecto.  Gráfico o Plano de ubicación del predio en el que conste: la ubicación del sistema vial circundante, la ubicación de ríos, quebradas, líneas de transmisión de energía eléctrica, poliducto, etc.

118  Línea de fábrica.  Copia del comprobante de pago del impuesto predial del año en curso y de las escrituras del predio debidamente registrada.  Informes de Factibilidad de: EPMAPA, CNEL, que establezcan la posibilidad de dotación de los servicios.

En el caso de dotación del servicio de agua potable por autoabastecimiento, el informe establecerá la densidad máxima a servirse con el caudal adjudicado y en el caso de alcantarillado establecerá el sistema de redes, la existencia de ríos y quebradas y su tratamiento final.

b) Presentación del proyecto para su aprobación  Informe previo despacho.  Formulario de aprobación de planos Tres en Uno.  Línea de fábrica y copia de las escrituras del predio debidamente registrada.  Cumplir con los requisitos para aprobación de planos según el Art. 163, Art. 170, Art. 171, Art. 172, Art. 438, Capítulo Cuarto. EDIFICIOS PARA HABITACIÓN (calculo densidad Art. 449 literal i, cuadro N° 4); del Código Municipal de Urbanismo vigente.  Proyectos: eléctrico, agua potable, alcantarillado aprobados por las empresas respectivas.  Planos de perfiles de rasantes de vías internas.  Implantación

zonificación

del

equipamiento

comunitario

áreas

recreacionales basadas en las ordenanzas de construcciones, especificando su uso y diseño.  Certificado de gravámenes actualizado del terreno, otorgado por el Registro de la Propiedad.  Informe del Cuerpo de Bomberos y memoria descriptiva del proyecto.

119  Copia del comprobante de pago del impuesto predial del año en curso.  Copia del proyecto urbanístico aprobado (en los casos que corresponda).  Cuadro de áreas conteniendo: número de viviendas, comercios u oficinas, etc., número de estacionamiento, áreas comunales, espacios verdes, área total del predio a urbanizarse, área útil de lotes, área de calles.  Diseño de áreas comunales y de los espacios verdes.  La documentación gráfica deberá cumplir con el instructivo para la presentación de planos a aprobarse en la Dirección de Control Urbano.

La planificación de un conjunto habitacional de carácter privado debe ser presentada con todas las consideraciones para la aprobación de la Declaratoria de Propiedad Horizontal, cuyo trámite se realizará posteriormente a la aprobación de los planos arquitectónicos y estructurales.

Superficie máxima de los lotes 25.000

Requisitos para que los Conjuntos habitacionales sean declarados en propiedad horizontal:  Solicitud dirigida al Director de Planificación con los respectivos timbres municipales.  En el que se hará constar la naturaleza y finalidad de la edificación: Conjunto de vivienda, centro comercial, conjunto mixto, etc. Firmada por él o los propietarios o su procurador común.  Informe de Regulación Urbano (línea de fábrica).  Escrituras públicas debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.  Características generales y propuesta esquemática del Proyecto.  Cuadro de áreas incorporando al plano, conteniendo el número de viviendas, comercio u oficinas con sus respectivas áreas, dimensiones y cuadro de

120 alícuotas

correspondientes,

etc.;

número

estacionamientos,

áreas

comunales, pasajes, etc.  Informe de Factibilidad de servicios de agua potable, alcantarillado y energía, cuando se trate de predios urbanos.  Informe previo de la Dirección de Planificación.  Informe de Cuerpo de Bomberos.  Deberá presentar proyectos eléctricos, de agua potable y alcantarillado aprobados por las empresas respectivas.  Graficación exacta de los linderos, dimensiones y área del predio, especificando colindantes; en concordancia con las escrituras que fueron presentadas.  Planos de perfiles de rasantes y diseño de áreas comunales, recreativas y otras.  Memoria descriptiva del proyecto; y,  Reglamento de Copropiedad.

3.5.2.10 Intendencia de Gobierno y Policía  Permiso de Gobierno y Policía.  Oficio dirigido al Intendente.  Copia de la cédula del representante legal  Copia de la patente municipal.  Copia del RUC.  Permiso de funcionamiento del Cuerpo de Bomberos.

Tiempo del trámite: Tres días.

121

3.5.2.11 Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS)  Copia de la escritura de constitución  Copia del RUC.  Copia de la cédula y certificado de votación del Representante Legal.  Copia del contrato del empleado.  Planilla del servicio básico. Tiempo del trámite: dos días.

3.6

ESTUDIO DEL IMPACTO AMBIENTAL El Estudio Ambiental está basado en el implemento de medidas preventivas y correctivas emanadas por la Empresa Municipal de Agua Potable

y Alcantarillado

(EMAPA), para procurar no contaminar el medio ambiente y preservarlo para futuras generaciones.

3.6.1 Aspecto físico 

Clima El clima de la localidad es tropical húmedo, con una temperatura ambiental promedio de 25 grados centígrados, con temperaturas máximas absolutas que no pasan de los 30 grados. La humedad promedio se establece entre 70 y 90%, siendo la humedad relativa media de 85%, con una nubosidad de 6/8.

Las lluvias están concentradas en un periodo comprendido entre diciembre y abril, con volúmenes de lluvias promedio de 350mm por año. La temporada seca se ubica entre julio y octubre. 

Topografía La topografía general del sector es llana, con pendientes bajas; en lo largo de su lindero existen pendientes pronunciadas.

122 

Flora

Son terrenos que no se encuentran cultivados por lo que no existe vegetación. 

Fauna

El sitio de implementación del proyecto se refiere a un área intervenida por el hombre, razón por la cual existen pocas especies animales, como son aves, roedores y animales caseros. 

Población

La población estimada es de 300 habitantes, de los cuales todos serán beneficiados con la instalación de los sistemas de alcantarillado y distribución de agua potable. 

Aspecto económico

La actividad predominante es: la agricultura, ganadería, comercio, servidores públicos y privados, entre otras, teniendo ingresos a los $ 800 USD.

3.6.2 Marco legal ambiental

Para definir el marco de referencia de la calidad ambiental que deberá mantener el proyecto en relación al alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable, se ha considerado el cuerpo legal vigente que tiene aplicación para el proyecto, dentro de su área de influencia. Entre las leyes y reglamentos considerados tenemos: 

El numeral 2 del artículo No. 19 de la Constitución Política del Ecuador, establece que es parte de los derechos de la persona. “El derecho de vivir en un medio ambiente libre de contaminación. Es deber del Estado velar para que éste derecho no sea afectado y tutelar la conservación de la naturaleza. La Ley establecerá las restricciones al ejercicio de determinados derechos o libertades para proteger al Medio Ambiente”

Como se puede observar, es de responsabilidad del Estado, el precautelar el medio ambiente, como el entorno en el cual viven los ciudadanos, orientando y regulando el

123 ejercicio de las actividades particulares y comunales, con la finalidad de que no se deteriore el medio o al menos se atenúe las incidencias que pudieran ocurrir. 

La ley de Prevención y Control de la Contaminación Ambiental y su reglamento, dicta normas para la prevención y control de la contaminación.

3.6.3 Análisis

Para garantizar la buena calidad de la construcción de las soluciones habitacionales, así como de las obras de alcantarillado sanitario y pluvial se ha considerado que durante su ejecución se tomen en cuenta los siguientes aspectos que pueden producir impactos positivos y negativos. 

Impactos positivos

Se conoce que toda obra de infraestructura sanitaria origina grandes cambios en beneficio de los usuarios, generando impactos positivos, entre los más importantes están:  Reducción de los índices de morbilidad y mortalidad infantil a causa de la reducción de las enfermedades de origen hídrico.  Mejoramiento del estado nutricional infantil, conducente a su vez, al descenso de la mortalidad infantil.  Incremento del nivel general de salud de la población.  Satisfacción y comodidad por la provisión del sistema de distribución de agua.  Reducción de gastos por tratamiento médico a causa de la curación de enfermedades de origen hídrico.  Aumento del tiempo disponible para actividades productivas y posibilidad de emprender nuevas actividades económicas.  Estímulo al desarrollo de la fuerza local de trabajo al crearse puestos temporales de trabajo durante la construcción de la obra.

124  Estímulo al desarrollo local al disponer de un servicio vital para la comunidad.  Revalorización de las propiedades servidas por el sistema de agua potable.  Identificación de los principales sectores beneficiados con el proyecto.  Mejoramiento de la estética de la ciudad al eliminar desechos orgánicos, mal olor y plagas.  Disminución de la migración de la población, debido a que encuentran en su ciudad mejores posibilidades de acrecentar su economía. 

Impactos negativos

La construcción y la presencia de este tipo de obras generan impactos negativos, que pueden ser mitigados, entre los más relevantes se tiene: 

Impactos negativos generales  La no existencia de un plan de manejo urbano con indicadores medioambientales, puede producir impacto si no se regula el uso del suelo y el indiscriminado crecimiento de la ciudad.  Demora en la ejecución de los diseños y de la obra.  Desinformación de los planes y programas que ejecuta el gobierno seccional.



Impactos negativos en la ejecución  Contaminación de la zona de trabajo, debido a la presencia de polvo.  Impacto producido por ruido y vibraciones.  Peligro de accidentes, debido a que se deberá realizar excavaciones para canalizar las tuberías.  Daño específico al sistema ecológico por extracción de material al realizar excavaciones y las obras en general.

125  Provisión de espacio para bodegas, hospedaje, talleres, maquinarias, entre otros, en caso de no existir esta situación puede dar lugar a retrasos en la obra.  Provisión de almacenamiento temporal adecuado para la tierra de excavación y de los materiales de desecho arrojados por la construcción del conjunto habitacional.  Posibles paralizaciones involuntarias de los trabajos de construcción por diversas causas (falta de financiamiento, demora de fiscalización, pago tardío de planillas, entre otros).  Riesgos laborales pertinentes a la técnica de construcción.  Interrupción accidental de otros servicios como electricidad y teléfono. 

Impactos negativos en el funcionamiento  Falta de recursos para mantener en óptimo funcionamiento al sistema de alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable del proyecto, acarreando problemas de salud.  Falta de limpieza en las unidades de bombeo por parte de la empresa prestadora de los servicios.  Falta de programas de capacitación para el personal a cargo de la operación y del mantenimiento.  Personal no capacitado para tareas de operación y mantenimiento.  Falta de equipos alternativos y repuestos para la operación y mantenimiento del sistema.

3.6.4 Métodos de conservación

Con el propósito de contrarrestar los aspectos que dan origen a la presencia de impactos negativos antes, durante y después de la construcción del conjunto habitacional San Camilo se plantea las siguientes medidas de conservación.

126 

Generales

 Elaborar planes y cronogramas de ejecución reales y acordes con la disponibilidad económica del gobierno seccional.  Visitas constantes a la comunidad por parte de la institución promotora a fin de conocer el sentir de los moradores con respecto a la construcción.  Promoción de la construcción del conjunto habitacional y del sistema de alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable, mediante propagandas alusivas a la ejecución de la obra, resaltando las unidades a construir, financiamiento y costo del proyecto.  Concienciar a la población sobre la importancia de construir el sistema de distribución de agua potable en la localidad. 

Ejecución  Para evitar la contaminación por la presencia de polvo, se deberá cubrir la tierra que sale de las excavaciones con plástico o lona que evite que se esparza y exista pérdida en la cantidad de la misma, debido a su reutilización para llenar las tuberías, además se deberá rehumedecer las zonas aledañas a las excavaciones.  Con relación a los riesgos laborales por presencia de polvo, caída de objetos, ruido, vibración, entre otros, se deberá proporcionar a los trabajadores el equipo y herramientas suficientes, para evitar que estos factores afecten su salud física y mental, durante el desarrollo de sus actividades.  Contar con un adecuado equipamiento para emergencias médicas por accidentes menores.  En invierno se deberá proteger el suelo para evitar arrastre de solidos por presencia de lluvias. No se deben realizar excavaciones innecesarias.  Para evitar accidentes en la zona de trabajo, se deberá ubicar sistemas de protección alrededor de las excavaciones y de otras obras que ameriten con pingos y cintas de protección, dotando de letreros visibles y señales luminosas que advierten sobre el peligro inherente de transitar por allí.

127  Para evitar riesgos laborales relacionados con la construcción, se deberá proveer de un sistema adecuado para mantener la estabilidad de los taludes durante el proceso de construcción.  En la fase de análisis previa a la construcción, se ubicarán los sitios de bodegaje, hospedaje, talleres, otros, para evitar retraso en la construcción.  De la misma manera se designará un sitio de almacenamiento de la tierra de excavación, maquinaria, equipos y materiales de desecho de la construcción, con un buen sistema de protección para su posterior reutilización.  Con la ayuda de los moradores se buscarán rentar servicios de alimentación, higiene y de limpieza para el personal en horas de trabajo.  Se puede evitar la interrupción accidental de servicios de energía eléctrica y telefonía, con la colaboración de personal del gobierno municipal que guie al jefe de obra sobre los sitios por donde exista riesgo de ruptura de los servicios. 

Operación y mantenimiento  Anualmente se hará realizará un adecuado mantenimiento a las obras de infraestructura y al sistema de alcantarillado sanitario, pluvial y agua potable.  Para la buena eficiencia de la operación y mantenimiento, se deberá proveer de los equipos necesarios para esta tarea.

3.6.5 Conclusiones del estudio del impacto ambiental 

El impacto negativo de mayor importancia es el no contar con un plan urbano, cuya responsabilidad es del municipio que es el organismo encargado de velar por el adecuado crecimiento y desarrollo local, por lo que deberá definir las etapas de

crecimiento

considerando

los

siguientes

criterios:

Definición

aprovechamiento adecuado del suelo, considerando protección del suelo, vivienda, turismo, comercio y pesca. b) Delimitación de las áreas para provisión de los servicios.  Desde la concepción de los estudios se han evitado muchos problemas que originarían impactos negativos, de ahí que las pocas medidas de conservación

128 son relativamente bajas en costo en comparación con los de la inversión total del proyecto, así como los enormes beneficios en términos de salud de los potenciales usuarios del Conjunto Habitacional San Camilo. 

Otro impacto negativo de alta repercusión es el mantenimiento y adecuada operación del sistema es el no pago de la tarifa, ya que esto impediría que el sistema sea sustentable y que permita elevar el nivel de vida de los usuarios.



El operador del servicio EMAPA, debe crear conciencia a los usuarios, sobre la necesidad de cumplir con el pago oportuno de las tarifas, a través de una promoción educativa que respalde la adecuada provisión del servicio.



El resto de impactos negativos planteados no representan un problema de alto riesgo, pueden ser superados en su totalidad si existe una adecuada fiscalización a la ejecución de la obra acompañada de una promoción satisfactoria de la misma.



Considerando la conservación de los recursos naturales, estéticos y desarrollo del sistema en estudio, los impactos positivos prevalecen sobre los negativos, ya que, al dotar a una localidad de un sistema de saneamiento, como lo es el alcantarillado sanitario, pluvial y de agua potable, se está preservando la salud y residencia de los pobladores del conjunto habitacional y de sus alrededores.

3.7 ESTUDIO FINANCIERO

Con este estudio se pretende determinar cuál es el monto de los recursos económicos necesarios para la realización del proyecto, cuál será su costo total, así como otra serie de indicadores que servirán como base para la parte final y definitiva del proyecto, que es la evaluación económica

3.7.1 Inversión total

La inversión total que se necesita para la creación del Conjunto habitacional privado “San Camilo” es de $1.350.000.00 USD, donde se incluye los gastos de constitución, el valor del terreno, de los muebles y equipos de oficina que se necesita para el funcionamiento en la oficina y el capital de trabajo que se requiere para poner en marcha el negocio.

129 Tabla N° 27 Inversión Total

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

Activos Fijos Terrenos Estaci ón de trabajo gerenci a Si l l ón Gerenci a Escri tori os Si l l as fi jas grafi ty Si l l as gi ratori as Archi vadores 4 gabetas Archi vadores áreos Mesa de centro con vi dri o Equi po de cómputo Estaci ón Tel efax Panasoni c i nal ámbri co Tel éfono Panasoni c i nal ámbri co Laptop HP 1072 Proyector Epson 510 y pantal l a Li brero metál i co Total Activos Fijos

Conjunto Habitacional San Camilo Inversiones Activos Fijos Periodo: 2013 - 2017 AÑO 0 CANT 1 1 1 3 8 3 2 3 1 3 1 2 2 1 1

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

731.410,00 364,80 259,20 705,60 384,00 282,24 399,36 426,24 72,00 1.632,96 141,12 63,36 1.176,96 685,44 320,00 738.323,28

Diferidos Gastos de consti tuci ón Total Diferidos

$ $

800,00 800,00

Total Activos fijos más diferidos

739.123,28

Capital de Trabajo

610.876,72

TOTAL INVERSIÓN INICIAL

1.350.000,00

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

La inversión se financia de la siguiente manera: Tabla N° 28 Financiamiento del proyecto

"SAN CAMILO"

Conjunto Habitacional San Camilo Estructura del financiamiento

Conjunto Habitacional Privado

Financiamiento Accionistas Accionista 1 Accionista 2 Crédito Banco del Austro Totales Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

$ 525.000,00 $ 525.000,00 $ 300.000,00 $ 1.350.000,00

38,89% 38,89% 22,22% 100,00%

130 El Conjunto Habitacional San Camilo va ser financiado por dos accionistas que van aportar $1.050.000.00 USD que representa el 77,78% del capital y el restante va hacer financiado con un crédito bancario de $ 300.000,00 que representa el 22,22%.

3.7.2 Depreciación y amortización

Tabla N° 29 Depreciaciones

"SAN CAMILO"

Conjunto Habitacional San Camilo Depreciaciones Periodo: 2013 - 2017

Conjunto Habitacional Privado

ACTIVOS FIJOS

Cant.

Estación de trabajo gerencia Sillón Gerencia Escritorios Sillas fijas grafity Sillas giratorias Archivadores 4 gabetas Archivadores áreos Mesa de centro con vidrio Equipo de cómputo Estación Telefax Panasonic inalámbrico Teléfono Panasonic inalámbrico Laptop HP 1072 Proyector Epson 510 y pantalla Librero metálico Totales Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

1 1 3 8 3 2 3 1 3 1 2 2 1 1

Valor Unitario $ 364,80 $ 259,20 $ 235,20 $ 48,00 $ 94,08 $ 199,68 $ 142,08 $ 72,00 $ 544,32 $ 141,12 $ 31,68 $ 588,48 $ 685,44 $ 320,00

AÑO 1 Tiempo de Valor Vida Util residual 10 $ 36,48 10 $ 25,92 10 $ 70,56 10 $ 38,40 10 $ 28,22 10 $ 39,94 10 $ 42,62 10 $ 7,20 3 $ 163,30 3 $ 14,11 3 $ 6,34 3 $ 117,70 5 $ 68,54 10 $ 32,00 $ 691,33

Valor Total $ 364,80 $ 259,20 $ 705,60 $ 384,00 $ 282,24 $ 399,36 $ 426,24 $ 72,00 $ 1.632,96 $ 141,12 $ 63,36 $ 1.176,96 $ 685,44 $ 320,00 $ 6.913,28

Valor Anual deprecación $ 32,83 $ 23,33 $ 63,50 $ 34,56 $ 25,40 $ 35,94 $ 38,36 $ 6,48 $ 489,89 $ 42,34 $ 19,01 $ 353,09 $ 123,38 $ 28,80 $ 1.316,91

Tabla N° 30 Gastos Diferidos Conjunto Habitacional San Camilo Gastos diferidos CAMILO" Periodo: 2013-2017

"SAN

Conjunto Habitacional Privado

Constitución y minuta Otros trámites legales Totales

Valor

No. Años

$ 420,00 $ 380,00 $ 800,00

Amortización

5 $ 5 $

84,00 76,00

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Los gastos diferidos están considerados como gastos de amortización y así se encuentran reflejados en los balances generales.

131

3.7.3 Capital de trabajo Tabla N° 31 Capital de Trabajo

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

Capital de Trabajo Días de Capital de Trabajo Total Capital de Trabajo

Conjunto Habitacional San Camilo Capital de trabajo Periodo: 2013 - 2017 2013 2014 2015 2016 2017 $ 542.891,20 $ 296.746,76 $ 1.102.952,24 $ 957.699,45 $ 815.819,75 110 56 389 315 250 $ 542.891,20 $ 296.746,76 $ 1.102.952,24 $ 957.699,45 $ 815.819,75

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

El capital de trabajo se lo obtiene:

Activo circulante - Pasivo circulante - Gastos

_ Activo Circulante Pasivo Circulante Gastos Capital de Trabajo

2013

2014

2015

2016

2017

2.586.185,18

2.484.103,35

2.253.989,87

2.192.307,31

2.142.967,40

262.718,58

277.054,06

129.491,18

140.119,79

151.462,61

1.780.575,40

1.910.302,54

1.021.546,45

1.094.488,07

1.175.685,04

542.891,20

296.746,76

1.102.952,24

957.699,45

815,819,75

Los días del capital de trabajo:

Capital de Trabajo Costos Medios /360

2013

2014

2015

2016

2017

542.891,20

296.746,76

1.102.952,24

957.699,45

815.819,75

1.780.575,40/360

1.910.302,53/360

1.094.488,07/360

1.175.685,04/360

=110

=56

=315

=250

1.021.546,45/360 =389

El capital de trabajo podrá durar en relación a los costos y gastos incurridos más de un año, esto es explicable debido a que la empresa se capitaliza con las utilidades.

132

3.7.4 Ingresos

Los ingresos provienen de la comercialización de los cuatro tipos de viviendas del conjunto habitacional, dependiendo de la superficie de cada casa se establece el precio de venta que incluye una ganancia del 30% sobre el costo de cada vivienda más los $ 25.000 que cuesta cada terreno de 1.000

, como lo podemos observar a

continuación. Tabla N° 32 Ingresos "

"SAN CAMILO"

Conjunto Habitacional San Camilo

Conjunto Habitacional Privado

Tipos de Viviendas Casa 1 Casa 2 Casa 3 Casa 4 Totales

No. Casas 8 3 3 8 22

Precio Lote $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00

Tipos de Viviendas Casa 1 Casa 2 Casa 3 Casa 4 Totales

No. Casas 8 3 3 8 22

Precio Lote $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00

Tipos de Viviendas Casa 1 Casa 2 Casa 3 Casa 4 Totales

No. Casas 3 2 2 3 10

Precio Lote $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00

Tipos de Viviendas Casa 1 Casa 2 Casa 3 Casa 4 Totales

No. Casas 3 2 2 3 10

Precio Lote $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00

Tipos de Viviendas Casa 1 Casa 2 Casa 3 Casa 4 Totales

No. Casas 3 2 2 3 10

Precio Lote $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00 $ 25.000,00

Fuente: Investigación realizado Elaborado por: Diana Simbaña

Ingresos por ventas Periodo: 2013 - 2017 Año: 2013 Precio Casa $ 77.460,10 $ 116.284,64 $ 131.680,25 $ 73.221,63

Precio Total Ingresos Lotes y Casas 102.460,10 $ 819.680,83 141.284,64 $ 423.853,93 156.680,25 $ 470.040,74 98.221,63 $ 785.773,05 $ 2.499.348,55 Año: 2014 Precio Casa Precio Total Ingresos $ 84.146,21 $ 109.146,21 $ 873.169,66 $ 126.853,20 $ 151.853,20 $ 455.559,61 $ 143.788,36 $ 168.788,36 $ 506.365,09 $ 79.483,89 $ 104.483,89 $ 835.871,09 $ 2.670.965,45 Año: 2015 Precio Casa Precio Total Ingresos $ 91.500,92 $ 116.500,92 $ 349.502,76 $ 138.478,62 $ 163.478,62 $ 326.957,23 $ 157.107,29 $ 182.107,29 $ 364.214,59 $ 86.372,37 $ 111.372,37 $ 334.117,11 $ 1.374.791,69 Año: 2016 Precio Casa Precio Total Ingresos $ 99.591,11 $ 124.591,11 $ 373.773,32 $ 151.266,57 $ 176.266,57 $ 352.533,14 $ 171.758,12 $ 196.758,12 $ 393.516,23 $ 93.949,70 $ 118.949,70 $ 356.849,10 $ 1.476.671,78 Año: 2017 Precio Casa Precio Total Ingresos $ 108.490,31 $ 133.490,31 $ 400.470,93 $ 165.333,32 $ 190.333,32 $ 380.666,64 $ 187.874,02 $ 212.874,02 $ 425.748,04 $ 102.284,76 $ 127.284,76 $ 381.854,28 $ 1.588.739,89 $ $ $ $

120.490,35 71.025,37

$ $ $

322.389,92 361.471,06 568.202,96 1.848.958,10

$ $ $ $

29.651,76 29.651,76 79.071,35 217.446,22

$ $ $ $

9.883,92 9.883,92 9.883,92

$ $ $

24.459,39 24.459,39 65.225,05 179.368,88

$ $ $ $

8.153,13 8.153,13 8.153,13 32.612,52

$ $ $ $

268.278,77 307.359,91 423.906,56 1.452.143,01

$ $ $ $

3 3 8 22

89.426,26

$ 102.453,30

52.988,32

330,49

353,96

310,00

149,70

Cas a 3

Cas a 4

74.611,77 107.463,31

$ 596.894,17 $ 79.071,35 $ 9.883,92 $ 65.225,05 $ 8.153,13 $

452.597,77

56.574,72

331,21

Total costos de Costo por vivienda construcción inluido incluido terreno y tierras y Obras del obras del Conjunto Conjunto

353,59

Costos por tierras

Costos de las tierras por lote

Total costos prorrateados construcción de obras

270,00

Costos prorrateados de construcción de obras por vivienda

160,00

Total costos de construcción

Cas a 2

Casas por construir

Cas a 1

Costo por casa

1.716.945,10 $ 217.446,22 $ 179.368,88 $

32.612,52

1.320.130,01

Costo construcción m2

$ 529.666,00 $ 79.071,35 $ 9.883,92 $ 65.225,05 $

8.153,13

385.369,60

48.171,20

321,78

149,70

Cas a 4

m2 construcción

66.208,25

$ 333.529,25 $ 29.651,76 $ 9.883,92 $ 24.459,39

8.153,13

279.418,10

93.139,37

300,45

Tipo de casa

99.333,65 $ 298.000,94 $ 29.651,76 $ 9.883,92 $ 24.459,39

8.153,13

243.889,79

81.296,60

301,10

Cos tos por cas a cons truída 2.014

69.468,61 111.176,42

$ 555.748,92 $ 79.071,35 $ 9.883,92 $ 65.225,05

8.153,13

411.452,52

51.431,56

321,45

Total costos de Costo por vivienda construcción inluido incluido terreno y tierras y Obras del obras del Conjunto Conjunto

Costos por tierras

Costos de las tierras por lote

Total costos prorrateados construcción de obras

310,00

Costos prorrateados de construcción de obras por vivienda

270,00

Total costos de construcción

160,00

Casas por construir

Cas a 3

Costo construcción m2

Cas a 2

m2 construcción

Costos por casa construída 2.013

Conjunto Habitacional San Camilo Costos de lotes, obras y viviendas construídas Periodo: 2.013- 2.017

Cas a 1

Tipo de casa

Conjunto Habitacional Privado

Costo por casa

El costo de la tierra es el costo por lote

"SAN CAMILO"



Dentro de los costos de las obras del conjunto tenemos la construcción de las calles adoquinadas, aceras y bordillos, alcantarillado,



garitas de seguridad, sala de reuniones y las cabañas del conjunto.

En el costo de construcción por casa está incluida la mano de obra, que es cancelada por la Constructora contratada.



costo de la tierra.

Los costos en este caso están compuestos por el costo de construir la vivienda, costo prorrateado de las obras del conjunto más el

Tabla N° 33 Costos

3.7.5 Costos

133

149,70 $

Casa 4

310,00 $

149,70 $

Casa 3

Casa 4

428,30

399,90

400,76

427,85

270,00 $

310,00 $

149,70 $

Casa 2

Casa 3

Casa 4

471,13

439,89

440,84

470,63

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

160,00 $

Casa 1

Costo construcción m2

270,00 $

Casa 2

m2 construcción

160,00 $

Casa 1

Tipo de casa

389,36

363,54

364,33

388,95

Costo construcción m2

310,00 $

Casa 3

m2 construcción

270,00 $

Tipo de casa

160,00 $

Costo construcción m2

Casa 2

m2 construcción

Casa 1

Tipo de casa

$ 70.527,45

$ 136.365,35

$ 119.026,35

$ 75.300,95

Costo por casa

$ 64.115,87

$ 123.968,50

$ 108.205,77

$ 68.455,41

Costo por casa

$ 58.287,15

$ 112.698,63

$ 98.368,88

$ 62.232,19

Costo por casa

$ $

Casas por construir

948.268,61

211.582,36

272.730,69

238.052,69

225.902,86

Total costos de construcción

32.612,52

8.153,13

81.531,31

24.459,39

16.306,26

24.459,39

Total costos prorrateados construcción de obras

32.612,52

8.153,13

Costos prorrateados de construcción de obras por vivienda

81.531,31

24.459,39

16.306,26

24.459,39

Total costos prorrateados construcción de obras

32.612,52

8.153,13

Costos prorrateados de construcción de obras por vivienda

81.531,31

24.459,39

16.306,26

24.459,39

Total costos prorrateados construcción de obras

Costos por casa construída 2.017

862.062,37

192.347,60

247.936,99

216.411,54

205.366,24

Total costos de construcción

Costos prorrateados de construcción de obras por vivienda

Costos por casa construída 2.016

783.693,07

174.861,46

225.397,27

196.737,76

186.696,58

Total costos de construcción

Costos por casa construída 2.015

9.883,92

Costos de las tierras por lote

98.839,19

29.651,76

19.767,84

29.651,76

Costos por tierras

98.839,19

29.651,76

19.767,84

29.651,76

Costos por tierras

98.839,19

29.651,76

19.767,84

29.651,76

Costos por tierras

964.063,56

228.972,61

261.471,37

232.811,86

240.807,73

80.269,24

76.324,20

130.735,68

116.405,93

1.042.432,87

246.458,75

284.011,09

252.485,64

259.477,39

86.492,46

82.152,92

142.005,55

126.242,82

1.128.639,11

265.693,51

308.804,79

274.126,79

280.014,01

88.564,50

154.402,40

137.063,40

93.338,00

Total costos de Costo por vivienda construcción inluido incluido terreno y tierras y Obras del obras del Conjunto Conjunto

134

135

3.7.6 Gastos Tabla N° 34 Gastos generales

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

Gastos Administrativos Gastos de Ventas Gastos Financieros Total Gastos

$ $ $ $

2013 20.919,60 3.054,00 32.068,47 56.042,07

$ $ $ $

Conjunto Habitacional San Camilo Gastos generales Periodo: 2013 - 2017 2014 2015 2016 24.151,12 $ 26.492,97 $ 29.066,08 3.176,16 $ 3.303,21 $ 3.435,33 26.356,56 $ 19.952,03 $ 12.770,89 53.683,84 $ 49.748,21 $ 45.272,31

$ $ $ $

2017 31.893,46 3.572,75 4.718,97 40.185,17

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Los Gastos Generales es la sumatoria de los gastos administrativos, gastos de venta y los gastos financieros ya calculados anteriormente. Tabla N° 35 Gastos administrativos

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

Gastos de Personal $ Honorarios profesionales $ Servicios Básicos $ Materiales de aseo $ Total Gastos $ Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

2013 15.623,60 4.200,00 1.044,00 130,00 20.997,60

$ $ $ $ $

Conjunto Habitacional San Camilo Gastos administrativos Periodo: 2013 - 2017 2014 2015 2016 18.395,96 $ 20.235,56 $ 22.259,11 4.620,00 $ 5.082,00 $ 5.590,20 1.086,80 $ 1.131,36 $ 1.177,75 135,33 $ 140,88 $ 146,65 24.238,09 $ 26.589,80 $ 29.173,71

$ $ $ $ $

2017 24.485,02 6.149,22 1.226,04 152,67 32.012,95

Los Gastos Administrativos se los considero todos los necesarios para el funcionamiento del Conjunto. Tabla N° 36 Gastos de personal

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

Administrador Asist. Contable Vendedor 13mo Cuarto Sueldo 14mo Cuarto Sueldo Aporte Patronal Fondos de Reserva Total Gastos

$ $ $ $ $ $ $ $

2013 5.439,00 3.263,40 3.263,40 1.100,00 954,00 1.603,80 15.623,60

$ $ $ $ $ $ $ $

Conjunto Habitacional San Camilo Gastos de personal Periodo: 2013 - 2017 2014 2015 2016 5.982,90 $ 6.581,19 $ 7.239,31 3.589,74 $ 3.948,71 $ 4.343,59 3.589,74 $ 3.948,71 $ 4.343,59 1.210,00 $ 1.331,00 $ 1.464,10 1.049,40 $ 1.154,34 $ 1.269,77 1.764,18 $ 1.940,60 $ 2.134,66 1.210,00 $ 1.331,00 $ 1.464,10 18.395,96 $ 20.235,56 $ 22.259,11

$ $ $ $ $ $ $ $

2017 7.963,24 4.777,94 4.777,94 1.610,51 1.396,75 2.348,12 1.610,51 24.485,02

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Se detalla el Gasto Personal anualmente con su sueldo y sus beneficios sociales.

136 Tabla N° 37 Rol de pagos (Periodo: 2013-2017) Conjunto Habitacional San Camilo Rol de pagos Periodo: 2013 - 2017

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

Año: 2013 Aporte Indiv. Aporte Patr.

Cargo

No. Personas

Administrador Asist. Contable Vendedor

Sueldo

1 $ 500,00 1 $ 300,00 1 $ 300,00 $ 1.100,00

% incremento

9,35% $ $ $ $

46,75 28,05 28,05 102,85

13 RO

12,15% $ $ $ $

60,75 36,45 36,45 133,65

$ 500,00 $ 300,00 $ 300,00 $ 1.100,00

14 TO

$ $ $ $

318,00 318,00 318,00 954,00

Sueldos Aporte Anuales Netos Patronal Anual

Total Nomina Empleados Anual

$ 5.439,00 $ 3.263,40 $ 3.263,40 $ 11.965,80

$ $ $ $

729,00 437,40 437,40 1.603,80

6.986,00 4.318,80 4.318,80 15.623,60

10% Año: 2014 Aporte Indiv. Aporte Patr.

Cargo

Administrador Asist. Contable Vendedor

No. Personas 1 1 1

Sueldo

$ 550,00 $ 330,00 $ 330,00 $ 1.210,00

9,35% $ $ $ $

51,43 30,86 30,86 113,14

13 RO

14 TO

$ 550,00 $ 330,00 $ 330,00 $ 1.210,00

$ 349,80 $ 349,80 $ 349,80 $ 1.049,40

12,15% $ $ $ $

66,83 40,10 40,10 147,02

Fondos de reserva $ $ $ $

550,00 330,00 330,00 1.210,00

Sueldos Aporte Total Nomina Anuales Netos Patronal Anual Empleados Anual $ $ $ $

5.982,90 3.589,74 3.589,74 13.162,38

$ $ $ $

801,90 481,14 481,14 1.764,18

$ $ $ $

8.234,60 5.080,68 5.080,68 18.395,96

Año: 2015

Cargo Administrador Asist. Contable Vendedor

No. Personas 1 1 1

Aporte Indiv. Aporte Patr. Sueldo $ 605,00 $ 363,00 $ 363,00 $ 1.331,00

9,35% $ $ $ $

56,57 33,94 33,94 124,45

13 RO

14 TO

$ 605,00 $ 363,00 $ 363,00 $ 1.331,00

$ 384,78 $ 384,78 $ 384,78 $ 1.154,34

12,15% $ $ $ $

73,51 44,10 44,10 161,72

Fondos de reserva $ $ $ $

605,00 363,00 363,00 1.331,00

Sueldos Aporte Total Nomina Anuales Netos Patronal Anual Empleados Anual $ $ $ $

6.581,19 3.948,71 3.948,71 14.478,62

$ $ $ $

882,09 529,25 529,25 1.940,60

$ $ $ $

9.058,06 5.588,75 5.588,75 20.235,56

Año: 2016

Cargo Administrador Asist. Contable Vendedor

No. Personas 1 1 1

Aporte Indiv. Aporte Patr. Sueldo $ 665,50 $ 399,30 $ 399,30 $ 1.464,10

9,35% $ $ $ $

62,22 37,33 37,33 136,89

13 RO

14 TO

$ 665,50 $ 399,30 $ 399,30 $ 1.464,10

$ 423,26 $ 423,26 $ 423,26 $ 1.269,77

12,15% $ $ $ $

80,86 48,51 48,51 177,89

Fondos de reserva $ $ $ $

665,50 399,30 399,30 1.464,10

Sueldos Aporte Total Nomina Anuales Netos Patronal Anual Empleados Anual $ $ $ $

7.239,31 4.343,59 4.343,59 15.926,48

$ $ $ $

970,30 582,18 582,18 2.134,66

$ $ $ $

9.963,87 6.147,62 6.147,62 22.259,11

Año: 2017

Cargo Administrador Asist. Contable Vendedor

No. Personas 1 1 1

Aporte Indiv. Aporte Patr. Sueldo $ 732,05 $ 439,23 $ 439,23 $ 1.610,51

9,35% $ $ $ $

68,45 41,07 41,07 150,58

12,15% $ $ $ $

88,94 53,37 53,37 195,68

13 RO

14 TO

$ 732,05 $ 439,23 $ 439,23 $ 1.610,51

$ 465,58 $ 465,58 $ 465,58 $ 1.396,75

Fondos de reserva $ $ $ $

732,05 439,23 439,23 1.610,51

Sueldos Aporte Total Nomina Anuales Netos Patronal Anual Empleados Anual $ $ $ $

7.963,24 4.777,94 4.777,94 17.519,13

$ $ $ $

1.067,33 640,40 640,40 2.348,12

$ $ $ $

10.960,25 6.762,39 6.762,39 24.485,02

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Los sueldos se incrementarán en un 10 % cada año en relación al porcentaje histórico del crecimiento del sueldo básico unificado. Se detalla los sueldos y los beneficios sociales de las tres personas que laborarán en el Conjunto.

137 Tabla N° 38 Honorarios Profesionales

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

Contador

$ Total Gastos $ Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

2013 4.200,00 $ 4.200,00 $

Conjunto Habitacional San Camilo Gastos honorarios profesionales Periodo: 2013 - 2017 2014 2015 2016 4.620,00 $ 5.082,00 $ 5.590,20 $ 4.620,00 $ 5.082,00 $ 5.590,20 $

2017 6.149,22 6.149,22

Se va a contratar los servicios de un contador que empiezan su pago con $4.200, incrementándose en un 10% cada año. Tabla N° 39 Servicios Básicos

Conjunto Habitacional San Camilo Servicios Básicos Periodo: 2013 - 2017

"SAN

CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

Rubro

2013

2014

2015

2016

2017

Agua

144,00

$ 149,90

$ 156,05 $

162,45

169,11

Luz

300,00

$ 312,30

$ 325,10 $

338,43

352,31

Telefono

600,00

$ 624,60

$ 650,21 $

676,87

704,62

Total Servicios Básicos $ 1.044,00 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

$ 1.086,80

$ 1.131,36

$ 1.177,75

$ 1.226,04

Tabla N° 40 Materiales de Aseo

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

Materiales de aseo Total Gastos

$ $

2013 130,00 $ 130,00 $

Conjunto Habitacional San Camilo Gastos materiales de aseo Periodo: 2013 - 2017 2014 2015 2016 135,33 $ 140,88 $ 146,65 $ 135,33 $ 140,88 $ 146,65 $

2017 152,67 152,67

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Los servicios básicos y los materiales de aseo son gastos necesarios pero de bajas cuantías como se puede notar, que se incrementarán en un 4,10% de inflación proyectada.

138 Tabla N° 41 Gastos de Ventas Conjunto Habitacional San Camilo Gastos de Publicidad CAMILO" Periodo: 2013-2017

"SAN

Conjunto Habitacional Privado

2.013 Medio

No. Veces

Valor Unit

Valor Total

Radi o Zaracay

192,00

2.304,00

1000 tri pti cos

190,00

570,00

4000 hojas vol antes

180,00

Total

180,00 3.054,00

2.014 Medio

No. Veces

Valor Unit

Valor Total

Radi o Zaracay

199,87

2.398,46

1000 tri pti cos

197,79

593,37

4000 hojas vol antes

187,38

Total

187,38 3.179,21

2.015 Medio

No. Veces

Valor Unit

Valor Total

Radi o Zaracay

208,07

2.496,80

1000 tri pti cos

205,90

617,70

4000 hojas vol antes

195,06

Total

195,06 3.309,56

2.016 Medio

No. Veces

Valor Unit

Valor Total

Radi o Zaracay

216,60

2.599,17

1000 tri pti cos

214,34

643,02

4000 hojas vol antes

203,06

Total

203,06 3.445,25

2.017 Medio

No. Veces

Valor Unit

Valor Total

Radi o Zaracay

225,48

2.705,74

1000 tri pti cos

223,13

669,39

4000 hojas vol antes

211,39

Total

211,39 3.586,51

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Para dar a conocer nuestro conjunto se va a utilizar trípticos y hojas volantes hay que recalcar que para determinar el costo de los años siguiente se aplicó una tasa de inflación del 4,10% del costo original.

Tabla N° 42 Gastos Interés Conjunto Habitacional San Camilo Gasto Interés Periodo: 2013-2017

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

Rubro

2013

2014

2015

2016

2017

Gasto interés

$ 32.068,47

$ 26.356,56

$ 19.952,03

$ 12.770,89

$ 4.718,97

Total Gasto interés $ 32.068,47 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

$ 26.356,56

$ 19.952,03

$ 12.770,89

$ 4.718,97

139 Para financiar la inversión se va adquirir un préstamo al Banco del Austro de $300.000, con una tasa de interés del 11,50%, para 5 años en el siguiente cuadro podemos observar lo que se debe cancelar anualmente por los 5 años Tabla N° 43 Tabla de amortización Capital Pre stado Tasa de inte ré s Plazo Pe riodo Divide ndo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

$ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 6,597.78 $ 395,866.93

300,000.00 11.5 5 Inte ré s $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

2,875.00 2,839.32 2,803.30 2,766.94 2,730.23 2,693.16 2,655.75 2,617.97 2,579.83 2,541.32 2,502.45 2,463.20 2,423.58 2,383.58 2,343.19 2,302.42 2,261.25 2,219.69 2,177.74 2,135.38 2,092.61 2,049.44 2,005.85 1,961.84 1,917.42 1,872.56 1,827.28 1,781.56 1,735.41 1,688.81 1,641.77 1,594.27 1,546.32 1,497.91 1,449.04 1,399.69 1,349.88 1,299.59 1,248.81 1,197.55 1,145.80 1,093.55 1,040.80 $ 987.55 $ 933.78 $ 879.50 $ 824.70 $ 769.38 $ 713.52 $ 657.13 $ 600.20 $ 542.72 $ 484.69 $ 426.11 $ 366.97 $ 307.25 $ 246.97 $ 186.11 $ 124.66 $ 62.63 $ 95,866.93

Amotización $ 3,722.78 $ 3,758.46 $ 3,794.48 $ 3,830.84 $ 3,867.55 $ 3,904.62 $ 3,942.04 $ 3,979.81 $ 4,017.95 $ 4,056.46 $ 4,095.33 $ 4,134.58 $ 4,174.20 $ 4,214.21 $ 4,254.59 $ 4,295.37 $ 4,336.53 $ 4,378.09 $ 4,420.05 $ 4,462.40 $ 4,505.17 $ 4,548.34 $ 4,591.93 $ 4,635.94 $ 4,680.37 $ 4,725.22 $ 4,770.50 $ 4,816.22 $ 4,862.38 $ 4,908.97 $ 4,956.02 $ 5,003.51 $ 5,051.46 $ 5,099.87 $ 5,148.75 $ 5,198.09 $ 5,247.90 $ 5,298.20 $ 5,348.97 $ 5,400.23 $ 5,451.98 $ 5,504.23 $ 5,556.98 $ 5,610.23 $ 5,664.00 $ 5,718.28 $ 5,773.08 $ 5,828.41 $ 5,884.26 $ 5,940.65 $ 5,997.58 $ 6,055.06 $ 6,113.09 $ 6,171.67 $ 6,230.82 $ 6,290.53 $ 6,350.81 $ 6,411.67 $ 6,473.12 $ 6,535.15 $ 300,000.00

-300000 0.96% 60 Saldo K 300,000.00 $ 296,277.22 $ 292,518.76 $ 288,724.28 $ 284,893.44 $ 281,025.89 $ 277,121.27 $ 273,179.23 $ 269,199.42 $ 265,181.46 $ 261,125.00 $ 257,029.67 $ 252,895.09 $ 248,720.88 $ 244,506.68 $ 240,252.08 $ 235,956.72 $ 231,620.19 $ 227,242.10 $ 222,822.05 $ 218,359.65 $ 213,854.48 $ 209,306.14 $ 204,714.20 $ 200,078.27 $ 195,397.90 $ 190,672.68 $ 185,902.18 $ 181,085.96 $ 176,223.59 $ 171,314.61 $ 166,358.60 $ 161,355.08 $ 156,303.62 $ 151,203.75 $ 146,055.00 $ 140,856.91 $ 135,609.01 $ 130,310.81 $ 124,961.84 $ 119,561.61 $ 114,109.63 $ 108,605.40 $ 103,048.42 $ 97,438.18 $ 91,774.18 $ 86,055.90 $ 80,282.82 $ 74,454.42 $ 68,570.16 $ 62,629.51 $ 56,631.92 $ 50,576.86 $ 44,463.78 $ 38,292.10 $ 32,061.29 $ 25,770.76 $ 19,419.95 $ 13,008.27 $ 6,535.15 $ 0.00

me nsual me se s

No. De Cuotas por año Cuota me nsual

12 $ 6,597.78

AÑO 1

Inte ré s año 1 $ 32,068.47

Capital año 1 $ 47,104.91

Saldo capital $ 252,895.09

AÑO 2

Inte ré s año 2 $ 26,356.56

Capital año 2 $ 52,816.82

Saldo capital $ 200,078.27

AÑO 3

Inte ré s año 3 $ 19,952.03

Capital año 3 $ 59,221.35

Saldo capital $ 140,856.91

AÑO 4

Inte ré s año 4 $ 12,770.89

Capital año 4 $ 66,402.50

Saldo capital $ 74,454.42

AÑO 5

Inte ré s año 5 $ 4,718.97

Capital año 5 $ 74,454.42

Saldo capital $ 0.00

Fuente: Banco del Austro Elaborado por: Diana Simbaña

En la tabla de amortización nos detalla todo lo referente al pago que se debe realizar al banco es decir, la tasa de interés, cuotas mensuales a pagar y como va disminuyen nuestro saldo a pagar.

140

3.7.7.

Punto de equilibrio Tabla N° 44 Punto de Equilibrio Conjunto Habitacional San Camilo

"SAN

Punto de equilibrio

CAMILO"

Conjunto Habitacional Privado

AÑO 2013

Año: 2013 Precio Venta

Costo variable

Margen Contribución

% Part. Ventas

Margen de Unidades cont. vendidas Pto. de Ponderado Equilibrio 2.620,87 1,63

Precio de Venta Casa 1

77.460,10

69.468,61

7.991,49

32,80%

Precio de Venta Casa 2

116.284,64

99.333,65

16.951,00

16,96%

2.874,65

0,85

Precio de Venta Casa 3

131.680,25

111.176,42

20.503,83

18,81%

3.856,06

0,94

Precio de Venta Casa 4

73.221,63

66.208,25

7.013,38

31,44%

2.204,94

1,57

100%

11.556,52

4,98

Costos Fijos Totales

57.596,98

Punto de equilibrio AÑO 2014

5 Precio Venta

Costo variable

Margen Contribución

% Part. Ventas

Margen de Unidades cont. vendidas Pto. de Ponderado Equilibrio 3.116,92 1,34

Precio de Venta Casa 1

84.146,21

74.611,77

9.534,44

32,69%

Precio de Venta Casa 2

126.853,20

107.463,31

19.389,90

17,06%

3.307,14

0,70

Precio de Venta Casa 3

143.788,36

120.490,35

23.298,01

18,96%

4.416,87

0,78

Precio de Venta Casa 4

79.483,89

71.025,37

8.458,52

31,29%

2.647,07

1,28

100%

13.487,99

4,10

Costos Fijos Totales

55.250,78

Punto de equilibrio AÑO 2015

4 Precio Venta

Costo variable

Margen Contribución

% Part. Ventas

Margen de Unidades cont. vendidas Pto. de Ponderado Equilibrio 2.855,34 0,74

Precio de Venta Casa 1

91.500,92

80.269,24

11.231,68

25,42%

Precio de Venta Casa 2

138.478,62

116.405,93

22.072,68

23,78%

5.249,39

0,70

Precio de Venta Casa 3

157.107,29

130.735,68

26.371,61

26,49%

6.986,46

0,78

Precio de Venta Casa 4

86.372,37

76.324,20

10.048,17

24,30%

2.442,02

0,71

100%

17.533,21

2,93

Costos Fijos Totales

51.328,30

Punto de equilibrio AÑO 2016

3 Precio Venta

Costo variable

Margen Contribución

% Part. Ventas

Margen de Unidades cont. vendidas Pto. de Ponderado Equilibrio 3.315,51 0,58

Precio de Venta Casa 1

99.591,11

86.492,46

13.098,64

25,31%

Precio de Venta Casa 2

151.266,57

126.242,82

25.023,75

23,87%

5.974,04

0,55

Precio de Venta Casa 3

171.758,12

142.005,55

29.752,57

26,65%

7.928,72

0,61

Precio de Venta Casa 4

93.949,70

82.152,92

11.796,78

24,17%

2.850,78

0,55

100%

20.069,06

2,28

Costos Fijos Totales

45.839,07

Punto de equilibrio AÑO 2017

2 Precio Venta

Costo variable

Margen Contribución

% Part. Ventas

Margen de Unidades cont. vendidas Pto. de Ponderado Equilibrio 3.819,42 0,45

Precio de Venta Casa 1

108.490,31

93.338,00

15.152,31

25,21%

Precio de Venta Casa 2

165.333,32

137.063,40

28.269,92

23,96%

6.773,55

0,43

Precio de Venta Casa 3

187.874,02

154.402,40

33.471,62

26,80%

8.969,67

0,48

Precio de Venta Casa 4

102.284,76

88.564,50

13.720,26

24,04%

3.297,67

0,43

100%

22.860,31

1,78

Costos Fijos Totales

40.767,63

Punto de equilibrio

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

De acuerdo al cálculo del punto de equilibrio multiproducto, se establece que para el primer año de vida del proyecto es necesario vender un mínimo de 5 casas, para cubrir con todos los costos y gastos incurridos, este número conforme se desarrolla el proyecto va disminuyendo hasta alcanzar las dos viviendas para igualar los costos y gastos con los ingresos generados.

141

3.7.8 Estados Financieros Tabla N° 45 Balance General Balance de Situación Financiera Conjunto Habitacional San Camilo Periodo: 2.013 - 2.017

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

2.013

2.014

2.015

2.016

2.017

ACTIVOS ACTIVOS CORRIENTES

2.586.185,18

2.484.103,35

2.253.989,87 $

2.192.307,31 $

DISPONIBLE Caja Bancos INVENTARIO DE TERRENOS Lotes de Terreno ACTIVOS FIJOS DEPRECIABLES Estación de trabajo gerencia Depreciación Acum. Estación de trabajo gerencia Sillón Gerencia Depreciación Acum. Sillón de Gerencia Escritorios Depreciación Acum. Escritorios Sillas fijas grafity Depreciación Acum. Sillas grafity Sillas giratorias Depreciación Acum. Sillas giratorias Archivadores 4 gabetas Depreciación Acum. Archivadores 4 gavetas Archivadores áreos Depreciación Acum. Archivadores áreos Mesa de centro con vidrio Depreciación Acum. Mesa de centro con vidrio Equipo de cómputo Estación Depreciación Acum. Equipo de computo Estación Telefax Panasonic inalámbrico Depreciación Acum. Telefax Panasonic inalámbrico Teléfono Panasonic inalámbrico Depreciación Acum. Teléfóno Panasonic inalámbrico Laptop HP 1072 Depreciación Acum. Laptop HP 1072 Proyector Epson 510 y pantalla Depreciación Acum. Proyector Epson 510 y pantalla Librero metálico Depreciación Acum. Librero metálico

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.286.185,18 1.286.185,18 1.300.000,00 1.300.000,00 5.596,37 5.596,37 364,80 32,83 259,20 23,33 705,60 63,50 384,00 34,56 282,24 25,40 399,36 35,94 426,24 38,36 72,00 6,48 1.632,96 489,89 141,12 42,34 63,36 19,01 1.176,96 353,09 685,44 123,38 320,00 28,80

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.734.103,35 1.734.103,35 750.000,00 750.000,00 4.279,46 4.279,46 364,80 65,66 259,20 46,66 705,60 127,01 384,00 69,12 282,24 50,80 399,36 71,88 426,24 76,72 72,00 12,96 1.632,96 979,78 141,12 84,67 63,36 38,02 1.176,96 706,18 685,44 246,76 320,00 57,60

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1.753.989,87 1.753.989,87 500.000,00 500.000,00 2.962,55 2.962,55 364,80 98,50 259,20 69,98 705,60 190,51 384,00 103,68 282,24 76,20 399,36 107,83 426,24 115,08 72,00 19,44 1.632,96 1.469,66 141,12 127,01 63,36 57,02 1.176,96 1.059,26 685,44 370,14 320,00 86,40

1.942.307,31 1.942.307,31 250.000,00 250.000,00 2.426,59 2.426,59 364,80 131,33 259,20 93,31 705,60 254,02 384,00 138,24 282,24 101,61 399,36 143,77 426,24 153,45 72,00 25,92 163,30 14,11 6,34 117,70 68,54 320,00 115,20

ACTIVOS DIFERIDOS Gastos de constitución Amortización Acum. Gastos de Constitución

$ $ $ TOTAL ACTIVOS

640,00 $ 800,00 $ 160,00 $

480,00 $ 800,00 $ 320,00 $

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

2.142.967,40

$ 2.142.967,40 $ 2.142.967,40 $ $ $ 2.137,38 $ 2.137,38 $ 364,80 $ 164,16 $ 259,20 $ 116,64 $ 705,60 $ 317,52 $ 384,00 $ 172,80 $ 282,24 $ 127,01 $ 399,36 $ 179,71 $ 426,24 $ 191,81 $ 72,00 $ 32,40 $ 163,30 $ $ 14,11 $ $ 6,34 $ $ 117,70 $ $ 68,54 $ $ 320,00 $ 144,00

320,00 $ 800,00 $ 480,00 $

160,00 $ 800,00 $ 640,00 $

800,00 800,00

2.257.272,42 $

2.194.893,90 $

2.145.104,77

2.592.421,55

2.488.862,82

PASIVOS PASIVOS CORRIENTES Aporte Patronal por pagar 13 RO por pagar 14 TO por pagar Fondos Reserva por pagar Servicios Básicos por pagar Participación trabajadores por pagar Impuesto a la renta por pagar

$ $ $ $ $ $ $ $

262.718,58 133,65 91,67 795,00 1.056,00 87,00 107.815,97 152.739,29

$ $ $ $ $ $ $ $

277.054,06 147,02 100,83 874,50 100,83 90,57 114.099,44 161.640,87

$ $ $ $ $ $ $ $

129.491,18 161,72 110,92 961,95 110,92 94,28 52.986,79 75.064,61

$ $ $ $ $ $ $ $

140.119,79 $ 177,89 $ 122,01 $ 1.058,15 $ 122,01 $ 98,15 $ 57.327,56 $ 81.214,04 $

151.462,61 195,68 134,21 1.163,96 134,21 102,17 61.958,23 87.774,16

PASIVOS A LARGO PLAZO Préstamo bancario

$ $

252.895,09 $ 252.895,09 $

200.078,27 $ 200.078,27 $

140.856,91 140.856,91

$ $

74.454,42 $ 74.454,42 $

0,00 0,00

TOTAL PASIVOS $

515.613,67 $

477.132,32 $

270.348,09 $

$ $ TOTAL PATRIMONIO $

1.618.590,00 $ 458.217,88 $ 2.076.807,88 $

1.526.807,88 $ 484.922,61 $ 2.011.730,49 $

1.761.730,49 $ 225.193,84 $ 1.986.924,33 $

1.736.677,57 $ 1.730.319,69 243.642,12 $ 263.322,47 1.980.319,69 $ 1.993.642,16

2.592.421,55

2.488.862,82

2.257.272,42 $

2.194.893,90 $

PATRIMONIO Capital Social Utilidad Neta

TOTAL PASIVO + PATRIMONIO

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

214.574,21

151.462,61

2.145.104,77

142 Tabla N° 46 Estado de Resultados Estado de Resultados Conjunto Habitacional San Camilo Periodo: 2013 - 2017

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

2.013

2.014

2.015

2.016

2.017

Ventas de Viviendas Casa 1

819.680,83

$ 873.169,66 $

349.502,76

373.773,32

400.470,93

Casa 2

423.853,93

$ 455.559,61 $

326.957,23

352.533,14

380.666,64

Casa 3

470.040,74

$ 506.365,09 $

364.214,59

393.516,23

425.748,04

Casa 4

785.773,05

$ 835.871,09 $

334.117,11

356.849,10

381.854,28

Total de Ingresos

$ 2.499.348,55 $ 2.670.965,45 $ 1.374.791,69 $ 1.476.671,78 $ 1.588.739,89

Costos de Construcción Viviendas Obras y Mant. Calle adoquinada

2.685,56 $

2.712,42 $

2.739,54 $

2.766,94 $

Bordillos y Aceras

883,25 $

892,08 $

901,00 $

910,01 $

2.794,61 919,11

Alcantarillado

1.216,08 $

1.228,24 $

1.240,52 $

1.252,93 $

1.265,46

Baños de las Inst. Conjunto

133,30 $

134,63 $

135,98 $

137,34 $

138,71

Cabaña del complejo

210,31 $

212,41 $

214,53 $

216,68 $

218,85

Garitas de Seguridad

86,82 $

87,69 $

88,56 $

89,45 $

90,34

Sala de reuniones y eventos

818,01 $

826,19 $

834,45 $

842,79 $

851,22

Casa 1

555.748,92 $

596.894,17 $

240.807,73 $

259.477,39 $

280.014,01

Casa 2

298.000,94 $

322.389,92 $

232.811,86 $

252.485,64 $

274.126,79

Casa 3

333.529,25 $

361.471,06 $

261.471,37 $

284.011,09 $

308.804,79

Casa 4

529.666,00 $

568.202,96 $

228.972,61 $

246.458,75 $

265.693,51

Total Construcción de Viviendas Obras y Mant.

$ 1.722.978,42 $ 1.855.051,75 $

970.218,15 $ 1.048.649,00 $ 1.134.917,40

Utilidad Bruta en Ventas

776.370,13 $

815.913,70 $

404.573,54 $

428.022,78 $

453.822,49

Administrador

5.439,00 $

5.982,90 $

6.581,19 $

7.239,31 $

7.963,24

Asist. Contable

3.263,40 $

3.589,74 $

3.948,71 $

4.343,59 $

4.777,94

Vendedor

3.263,40 $

3.589,74 $

3.948,71 $

4.343,59 $

4.777,94

13mo Cuarto Sueldo

1.100,00 $

1.210,00 $

1.331,00 $

1.464,10 $

1.610,51

14mo Cuarto Sueldo

954,00 $

1.049,40 $

1.154,34 $

1.269,77 $

1.396,75

Aporte Patronal

1.603,80 $

1.764,18 $

1.940,60 $

2.134,66 $

2.348,12

Fondos de Reserva

1.210,00 $

1.331,00 $

1.464,10 $

1.610,51

Total Gastos de personal

15.623,60 $

18.395,96 $

20.235,56 $

22.259,11 $

24.485,02

Contador

4.200,00 $

4.620,00 $

5.082,00 $

5.590,20 $

6.149,22

Total Honorarios profesionales

4.200,00 $

4.620,00 $

5.082,00 $

5.590,20 $

6.149,22

Agua

144,00 $

149,90 $

156,05 $

162,45 $

169,11

Luz

300,00 $

312,30 $

325,10 $

338,43 $

352,31

Telefono

600,00 $

624,60 $

650,21 $

676,87 $

704,62

Total Gastos servicios básicos

1.044,00 $

1.086,80 $

1.131,36 $

1.177,75 $

1.226,04

Materiales de aseo

130,00 $

135,33 $

140,88 $

146,65 $

152,67

Total Gastos materiales de aseo

130,00 $

135,33 $

140,88 $

146,65 $

152,67

Estación de trabajo gerencia

32,83 $

32,83

Sillón Gerencia

23,33 $

23,33

Escritorios

63,50 $

63,50

Sillas fijas grafity

34,56 $

34,56

Sillas giratorias

25,40 $

25,40

Archivadores 4 gabetas

35,94 $

35,94

Archivadores áreos

38,36 $

38,36

Mesa de centro con vidrio

6,48 $

6,48

Equipo de cómputo Estación

489,89 $

Telefax Panasonic inalámbrico

42,34 $

Teléfono Panasonic inalámbrico

19,01 $

Laptop HP 1072

353,09 $

Gastos de personal

Honorarios profesionales

Gastos servicios básicos

Gastos materiales de aseo

Depreciaciones

143 Proyector Epson 510 y pantalla

123,38 $

Librero metálico

28,80 $

28,80

Total Gastos Depreciación

1.316,91 $

289,21 $

289,21

Gastos de constitución

160,00 $

160,00

Total Gastos Amortización

160,00 $

160,00

Radio Zaracay

2.304,00 $

2.398,46 $

2.496,80 $

2.599,17 $

2.705,74

1000 tripticos

570,00 $

593,37 $

617,70 $

643,02 $

669,39

4000 hojas volantes

180,00 $

187,38 $

195,06 $

203,06 $

211,39

Total Gastos de publicidad

3.054,00 $

3.179,21 $

3.309,56 $

3.445,25 $

3.586,51

Total Gastos Administrativos y de Ventas

25.528,51 $

28.894,22 $

31.376,27 $

33.068,18 $

36.048,67

Utilidad antes de Intereses e impuestos

750.841,62 $ 787.019,48 $

373.197,27 $

394.954,60 $

417.773,83

Amortizaciones

Gastos de publicidad

Gastos financieros Gastos interés

32.068,47 $

26.356,56 $

19.952,03 $

12.770,89 $

4.718,97

Total Gastos financieros

32.068,47 $

26.356,56 $

19.952,03 $

12.770,89 $

4.718,97

Utilidad antes de PTU e I.R.

718.773,15 $ 760.662,92 $

353.245,24 $

382.183,71 $

413.054,86

15% Participación de Trabajadores

107.815,97 $ 114.099,44 $

52.986,79 $

57.327,56 $

61.958,23

Utilidad antes de Imp.Renta

610.957,18 $ 646.563,48 $

300.258,45 $

324.856,16 $

351.096,63

25% Impuesto a la Renta

152.739,29 $ 161.640,87 $

75.064,61 $

81.214,04 $

87.774,16

Utilidad Neta

458.217,88 $ 484.922,61 $

225.193,84 $

243.642,12 $

263.322,47

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

En el estado de resultados detallamos todos los ingresos, costos, gastos del periodo para establecer si existe utilidad de las cual deducimos el 15% de utilidad de los trabajadores y el 25% del impuesto a la renta para obtener la utilidad neta.

3.7.9 Análisis financiero Observamos que la razón corriente tiene un importante crecimiento, esto es explicable, porque la misma se dedica a la construcción y venta de viviendas.

La empresa es líquida, ya que por decisión de sus socios se decide ir capitalizando las utilidades, también sigue una tendencia creciente, como el índice anterior.

Al no existir exigible, debido a que las IFIS, conceden el préstamo para la adquisición de la vivienda este índice es igual al de liquidez.

La organización es muy sólida, en cada uno de los periodos contables, siguiendo una tendencia creciente, corroborado esto por el pago del préstamo bancario, incrementando la solidez cada año.

144 Tabla N° 47 Índices de Liquidez

Razones de Liquidez 2013 Razón Corriente =

2017

2.586.185,18 $

2.484.103,35 $

2.253.989,87 $

2.192.307,31 $

2.142.967,40

262.718,58 $

277.054,06 $

129.491,18 $

140.119,79 $

151.462,61

9,84 $

8,97 $

17,41 $

15,65 $

14,15

Activo Corriente - Inventarios 2.586.185,18-1.300.000,00 2.484.103,35-750.000,00 2.253.989,87-500.000,00 2.192.307,31-250.000,00 262.718,58

277.054,06

129.491,18

140.119,79

2.142.967,40 151.462,61

4,90 $

6,26 $

13,55 $

13,86 $

14,15

Caja + Bancos

1.286.185,18 $

1.734.103,35 $

1.753.989,87 $

1.942.307,31 $

2.142.967,40

Pasivo Corriente

262.718,58 $

277.054,06 $

129.491,18 $

140.119,79 $

151.462,61

4,90 $

6,26 $

13,55 $

13,86 $

14,15

Activo Total

2.592.421,55 $

2.488.862,82 $

2.257.272,42 $

2.194.893,90 $

2.145.104,77

Pasivo Total

515.613,67 $

477.132,32 $

270.348,09 $

214.574,21 $

151.462,61

5,03 $

5,22 $

8,35 $

10,23 $

14,16

Liquidez =

Prueba Acida =

Solidez =

2016

Activo Corriente

Pasivo Corriente

Prueba Acida =

2015

Pasivo Corriente

Razón Corriente =

Liquidez =

2014

Solidez =

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Tabla N° 48 Índices de Apalancamiento Razones de Apalancamiento 2013 Pasivo frente al Activo =

2016

2017

515.613,67 $

477.132,32 $

270.348,09 $

214.574,21 $

151.462,61

Activo Total

2.592.421,55 $

2.488.862,82 $

2.257.272,42 $

2.194.893,90 $

2.145.104,77

19,89%

19,17%

11,98%

9,78%

7,06%

Patrimonio

2.076.807,88 $

2.011.730,49 $

1.986.924,33 $

1.980.319,69 $

1.993.642,16

Activo Total

2.592.421,55 $

2.488.862,82 $

2.257.272,42 $

2.194.893,90 $

2.145.104,77

Patrimonio frente al Activo =

Pasivo frente al Patrimonio =

2015

Pasivo Total

Pasivo frente al Activo =

Patrimonio frente al Activo =

2014

80,11%

80,83%

88,02%

90,22%

92,94%

Pasivo Total

515.613,67 $

477.132,32 $

270.348,09 $

214.574,21 $

151.462,61

Patrimonio

2.076.807,88 $

2.011.730,49 $

1.986.924,33 $

1.980.319,69 $

1.993.642,16

Pasivo frente al Patrimonio =

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

24,83%

23,72%

13,61%

10,84%

7,60%

145 Análisis:

El activo está siendo financiado vía endeudamiento en porcentajes moderados, conforme se va cancelando el préstamo, menor será el financiamiento del activo vía endeudamiento.

Tomando como referencia el índice de apalancamiento, observamos que el financiamiento del activo vía patrimonio, se incrementa año a año, hasta alcanzar un 92,94%. El comprometimiento del patrimonio en relación a los acreedores, en el primer año es del 24,83%, cayendo hasta el 7,60% en el último año del proyecto. Tabla N° 49 Índices de Rentabilidad

Razones de Rentabilidad

Margen Bruto Sobre Ventas =

Margen Neto Sobre Ventas =

2016

2017

776.370,13 $

815.913,70 $

404.573,54 $

428.022,78 $

453.822,49

Ventas Totales

2.499.348,55 $

2.670.965,45 $

1.374.791,69 $

1.476.671,78 $

1.588.739,89

31,06%

30,55%

29,43%

28,99%

28,56%

Utilidad Operacional

718.773,15 $

760.662,92 $

353.245,24 $

382.183,71 $

413.054,86

Ventas Totales

2.499.348,55 $

2.670.965,45 $

1.374.791,69 $

1.476.671,78 $

1.588.739,89

28,76%

28,48%

25,69%

25,88%

26,00%

Utilidad Neta

458.217,88 $

484.922,61 $

225.193,84 $

243.642,12 $

263.322,47

Ventas Totales

2.499.348,55 $

2.670.965,45 $

1.374.791,69 $

1.476.671,78 $

1.588.739,89

18,33%

18,16%

16,38%

16,50%

16,57%

Utilidad Neta

458.217,88 $

484.922,61 $

225.193,84 $

243.642,12 $

263.322,47

Activo Total

2.592.421,55 $

2.488.862,82 $

2.257.272,42 $

2.194.893,90 $

2.145.104,77

Margen Neto Sobre Activo Total =

Margen Neto Sobre Patrimonio =

2015

Margen Neto Sobre Ventas =

Margen Neto Sobre Activo Total =

2014

Utilidad Bruta en Ventas

Margen Bruto Sobre Ventas = Margen Operacional Sobre Ventas = Margen Operacional Sobre Ventas =

2013

17,68%

19,48%

9,98%

11,10%

12,28%

Utilidad Neta

458.217,88 $

484.922,61 $

225.193,84 $

243.642,12 $

263.322,47

Patrimonio

2.076.807,88 $

2.011.730,49 $

1.986.924,33 $

1.980.319,69 $

1.993.642,16

Margen Neto Sobre Patrimonio =

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

22,06%

24,10%

11,33%

12,30%

13,21%

146 Análisis:

El margen bruto de ganancia es superior al 28%, para todos los años de vida del proyecto.

El margen operacional supera en todos los periodos el 25%.

El margen neto es muy atractivo, debido en que en todos los años supera el 16%, haciéndolo muy atractivo al proyecto del conjunto habitacional.

El índice del margen neto sobre los activos alcanza su techo en el segundo año del proyecto con un 19,48%, y el valor más bajo esta en el tercer año, debido a que el número de casas a la venta empiezan a reducirse.

El índice del margen sobre el patrimonio alcanza su valor máximo en el segundo año con un 24,10%, empezando un decrecimiento debido a que los ingresos tienden a disminuir desde el tercer año, porque el número de viviendas para la venta también disminuye.

3.7.10 Tasa mínima aceptada de rendimiento TMAR Cuadro N° 31 Cálculo TMAR 4

Fórmula

Donde i = Inflación

TMAR = i+f+if TMAR =0.041+0.115+(0.041*0.115) TMAR =16%

f= Premio riesgo i = 4.10% f = 11.5%

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

La TMAR solo se la cálculo para establecer su valor pero en el proyecto no se aplicó esta tasa en el siguiente paso se establece la tasa utilizada.

3.7.11 Flujo de Caja Es un estado financiero donde se anotan los entradas y salidas de efectivo en un determinado periodo, se lo utiliza para conocer la cantidad de efectivo que se necesita para operar un negocio.

147 Tabla N° 50 Flujo de efectivo actualizado

Conjunto Habitacional San Camilo Flujo de caja Periodo 2013 - 2017

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

AÑOS Activos fijos Diferidos Capital de Trabajo INVERSIONES Ventas SALIDAS Costos de Construcción Gastos Operacionales Gastos financieros TOTAL EGRESOS FLUJO OPERATIVO Depreciaciones y amortizaciones Utilidad antes PTU e IR 15% PTU Utilidad antes Imp. Renta Impuesto a la Renta UTILIDAD NETA + Depreciaciones y amortizaciones + Gastos Financieros Valor Residual Recuperación de CT FLUJO NETO

AÑO 0 -738.323,28 -800,00 -610.876,72 -1.350.000,00

FLUJO NETO ACTUALIZADO

2.013

2.014

2.015

2.016

2.017

2.499.348,55

2.670.965,45

1.374.791,69

1.476.671,78

1.588.739,89

1.722.978,42 24.051,60 32.068,47 1.779.098,49 720.250,06 1.476,91 718.773,15 107.815,97 610.957,18 146.629,72 464.327,45 1.476,91 32.068,47

1.855.051,75 27.417,31 26.356,56 1.908.825,63 762.139,83 1.476,91 760.662,92 114.099,44 646.563,48 148.709,60 497.853,88 1.476,91 26.356,56

970.218,15 29.899,36 19.952,03 1.020.069,54 354.722,14 1.476,91 353.245,24 52.986,79 300.258,45 66.056,86 234.201,59 1.476,91 19.952,03

1.048.649,00 32.618,97 12.770,89 1.094.038,86 382.632,92 449,21 382.183,71 57.327,56 324.856,16 68.219,79 256.636,36 449,21 12.770,89

-1.350.000,00

497.872,84

525.687,35

255.630,53

269.856,46

1.134.917,40 35.599,46 4.718,97 1.175.235,83 413.504,07 449,21 413.054,86 61.958,23 351.096,63 70.219,33 280.877,30 449,21 4.718,97 691,33 610.876,72 897.613,53

-1.350.000,00

469.337,14

467.154,47

214.147,10

213.107,52

668.223,64

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

3.7.12 Valor actual neto (VAN)

El Valor Actual Neto es la ganancia extraordinaria que existe después de haber recuperado la inversión inicial.

La inversión realizada para el proyecto de inversión es factible financieramente, debido a que los flujos durante los cincos años son positivos el VAN resultante es de $ 681.969,87 La cantidad obtenida del VAN se la cálculo de la siguiente fórmula: Tasa= (% de deuda)(tasa del prestamos)+(% capital propio) (tasa pasiva) Tasa= (22,22% * 11,50%) + (77,78% * 4,53) Tasa= 6,08%

148 Factor de actualización = Año 0

1/(1+0.068)

0,94

2014

1/(1+0.068)

0,89

2015

1/(1+0.068)3

0,84

2016

1/(1+0.068)4

0,79

2017

0,74

2013

1/(1+0.068)

Tabla N° 51 Cálculo del flujo actualizado y VAN AÑOS FACTOR FLUJOS 0 1,00 -1.350.000,00 2013 0,94 497.872,84 2014 0,89 525.687,35 2015 0,84 255.630,53 2016 0,79 269.856,46 2017 0,74 897.613,53 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

FLUJO ACTUAL. -1.350.000,00 469.337,14 467.154,47 214.147,10 213.107,52 668.223,64

FLUJO ACUM. -1.350.000,00 -880.662,86 -413.508,39 -199.361,29 13.746,23 681.969,87 VAN

En función a este resultado el proyecto es factible, debido a que el VAN que es los flujos de cada uno de los periodos son traídos a valor presente siendo su resultado mayor a 1.

3.7.13 Tasa interna de retorno (TIR) La tasa Interna de Retorno es la rentabilidad que genera la inversión del proyecto.

El proyecto de inversión es factible financieramente, debido a que la tasa interna de retorno es del 15,20 % superior a la tasa de descuento estimada para este proyecto que fue del 6,08 %, así como también es mayor a la tasa pasiva referencial del Banco Central que es del 4,10%. Esto significa que el proyecto genera gran rentabilidad su comprobación en la siguiente fórmula:

TIR= VAN = Ø

VAN=∑FNP1(1+TIR)-1+∑FNP2(1+TIR)-2+∑FNP3(1+TIR)-3+∑FNP4(1+TIR)-4+∑FNP5(1+TIR)-5- ∑FNN(1+TIR)0

0= 469.337,14(1+TIR)-1+467.154,47(1+TIR)-2+214.147,10(1+TIR)-3+213.107,52(1+TIR)-4+668.223,64(1+TIR)-5-.350.000,00(1+TIR)0

149 Utilizando la función matemática del Excel del TIR el resultado es el siguiente

TIR =

15,20%

Significa que el retorno de la inversión alcanza un 15.20%, lo que en función a la tasa pasiva referencia del Banco Central es muy superior, el proyecto es factible.

3.7.14 Relación Costo / Beneficio. La relación costo beneficio es un parámetro de medición que compara el costo incurrido en relación de las ganancias obtenidas. Su fórmula es la siguiente:

B/C= ∑FNP(1+TDSCTO) -n ∑FNP(1+TDSCTO) -n

B/C =

469.337,14+467.154,47+214.147,10+213.107,52+668.223,64

2.031.969,87

1.350.000,00

B/C= $ 1,51

Indica que por cada dólar invertido este generará $ 1,51, lo que demuestra que el proyecto es factible.

3.7.15 Periodo de Recuperación de la Inversión (PRI) RODRIGUEZ, Alfonso establece que el PRI es: “El plazo de recuperación nos indica el tiempo que ha de transcurrir para poder recuperar el capital invertido en el proyecto, constituyendo una medida de liquidez de un proyecto de inversión”.

El PRI significa en cuanto tiempo se va a recuperar la inversión realizada en el presente proyecto, su resultado es que será en: 3 años, 11 meses y 7 días. En los siguientes cuadros se detalla los resultados obtenidos.

150 Tabla N° 52 Cálculo del Periodo de Recuperación de la Inversión Flujo Actualizado -1.350.000,00 469.337,14 467.154,47 214.147,10 213.107,52 668.223,64

Año 0 2013 2014 2015 2016 2017

Flujo Acumulado -1.350.000,00 -880.662,86 -413.508,39 -199.361,29 13.746,23 PRI 681.969,87

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Al ir acumulando los FNE se tiene que, hasta el periodo 4, su sumatoria es de 469.337,14+467.154,47+214.147,10+213.107,52=1.363.746,76, valor mayor al monto de la inversión inicial, $1.350.000 Quiere esto decir que el periodo de recuperación se encuentra entre los periodos 3 y 4. Para determinarlo con mayor exactitud se sigue el siguiente proceso: 

Se toma el periodo anterior a la recuperación total año 2015.



Se calcula el costo no recuperado: $1.350.000 – 1.150,638,71 = 199.361,29 se suman los periodos 1,2, y 3 que es $1,150,638,71 y la inversión inicial es: $1.350.000.



Se Divide el costo no recuperado (199.361,29 ) entre el FNE del año siguiente (4), 199.361,29 ÷ 213.107,52 = 0.935496269.



Se suma al periodo anterior al de la recuperación total (3) el valor calculado en el paso anterior (0.93) nos da 3,93 periodos.

Tabla N° 53 Cálculo de los años, meses y días PRI Años 3 3 3 3

Meses 12 X 0,93 11,22 11 11

Días

30*0,22 6,78

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

3.7.16 Análisis de sensibilidad Para considerar el análisis de sensibilidad se debe realizar la evaluación financiera en tres escenarios: probable (ya realizado), optimista, y pesimista.

151 Escenario optimista

En el escenario optimista se consideró la variación de los siguientes factores:  Incremento de los ingresos en un 10%  Disminución de la tasa de interés del préstamo al 10%  Una tasa de descuento del 4%

Tabla N° 54 Flujo de efectivo escenario optimista Conjunto Habitacional San Camilo Flujo de caja

"SAN CAMILO" Conjunto Habitacional Privado

AÑOS Activos fijos Obras Capital de Trabajo INVERSIONES Ventas

Periodo 2013 - 2017 AÑO 0 -738.323,28 0,00 -610.876,72 -1.350.000,00

2.013

2.014

2.015

2.016

2.017

2.499.348,55

2.670.965,45

1.374.791,69

1.476.671,78

1.588.739,89

SALIDAS Costos de Construcción

1.722.978,42

1.855.051,75

970.218,15

1.048.649,00

1.134.917,40

Gastos Operacionales

24.051,60

27.417,31

29.899,36

32.618,97

35.599,46

Gastos financieros

27.808,93

22.711,45

17.080,20

10.859,28

3.986,95

1.774.838,94 974.444,46 1.476,91 972.967,55 145.945,13 827.022,42 198.485,38 628.537,04 1.476,91 27.808,93

1.905.180,51 1.032.881,49 1.476,91 1.031.404,58 154.710,69 876.693,89 201.639,60 675.054,30 1.476,91 22.711,45

1.017.197,71 495.073,15 1.476,91 493.596,24 74.039,44 419.556,80 92.302,50 327.254,31 1.476,91 17.080,20

1.092.127,25 532.211,71 449,21 531.762,50 79.764,38 451.998,13 94.919,61 357.078,52 449,21 10.859,28

TOTAL EGRESOS FLUJO OPERATIVO Depreciaciones y amortizaciones Utilidad antes PTU e IR 15% PTU Utilidad antes Imp. Renta Impuesto a la Renta UTILIDAD NETA + Depreciaciones y amortizaciones + Gastos Financieros Valor Residual Recuperación de CT FLUJO NETO

-1.350.000,00

657.822,87

699.242,65

345.811,41

368.387,01

1.174.503,81 573.110,07 449,21 572.660,86 85.899,13 486.761,73 97.352,35 389.409,39 449,21 3.986,95 691,33 610.876,72 1.005.413,60

FLUJO NETO ACTUALIZADO

-1.350.000,00

632.521,99

646.489,14

307.425,09

314.898,76

826.376,69

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Factor de actualización = Año 0 2013 2014 2015 2016 2017

1 1/(1+0.04)1 1/(1+0.04)2 1/(1+0.04)3 1/(1+0.04)4 1/-(1+0.04)5

1 0,96 0,92 0,89 0,85 0,82

152 Tabla N° 55 Cálculo del VAN escenario optimista Años 0

Factor

Flujos Flujo Actualizado Flujo Acumulado 1,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00 -1.350.000,00

2013

0,96 0,92 0,89 0,85 0,82

657.822,87

632.521,99

-717.478,01

699.242,65

646.489,14

-70.988,87

345.811,41

307.425,09

236.436,22

368.387,01

314.898,76

551.334,98

2017 1.005.413,60 Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

826.376,69

2014 2015 2016

1.377.711,67 VAN

Cálculo de la TIR TIR= VAN = Ø

VAN=∑FNP1(1+TIR)-1+∑FNP2(1+TIR)-2+∑FNP3(1+TIR)-3+∑FNP4(1+TIR)-4+∑FNP5(1+TIR)-5- ∑FNN(1+TIR)0

0= 632.521,99(1+TIR)-1+646.489,14(1+TIR)-2+307.425,09(1+TIR)-3+314898,76(1+TIR)-4+826.376,69(1+TIR)-5-1.350.000,00(1+TIR)0

Utilizando la función matemática del Excel del TIR el resultado es el siguiente:

TIR =

29.67%

Relación Beneficio Costo

B/C= ∑FNP(1+TDSCTO) -n ∑FNP(1+TDSCTO) -n

B/C =

632.521,99+646.489,14+307.425,09+314.898,76+826.376,69

2.727.711,67

1.350.000,00

B/C =

$ 2,02

Indica que por cada dólar invertido este generará $ 2,02, lo que demuestra que el proyecto es factible.

153 Periodo de recuperación Tabla N° 56 Cálculo del PRI escenario optimista Años 0 2013 2014 2015 2016 2017

Flujo Actualizado Flujo Acumulado -1.350.000,00 -1.350.000,00 631.509,96 -718.490,04 643.303,24 -75.186,80 304.314,04 229.127,24 PRI 309.445,09 538.572,33 804.330,88 1.342.903,21

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

El PRI significa en cuanto tiempo se va a recuperar la inversión realizada en el caso de este escenario será en: 2 años, 2 meses y 23 días. Escenario pesimista

En el escenario pesimista se consideró la variación de los siguientes factores: 

Incremento de la tasa de interés del préstamo al 15%.



Tasa de descuento del 7%.



Incremento de los costos en un 10 %. Tabla N° 57 Flujo de efectivo escenario pesimista Conjunto Habitacional San Camilo Flujo de caja

"SAN CAMILO"

Conjunto Habitacional Privado

AÑOS Activos fijos Obras Capital de Trabajo INVERSIONES

Periodo 2013 - 2017 AÑO 0

2.013

2.014

2.015

2.016

2.017

-738.323,28 0,00 -610.876,72 -1.350.000,00

Ventas

2.499.348,55

2.670.965,45

1.374.791,69

1.476.671,78

1.588.739,89

SALIDAS Costos de Construcción

1.895.276,26

2.040.556,93

1.067.239,96

1.153.513,90

1.248.409,14

Gastos Operacionales

24.051,60

27.417,31

29.899,36

32.618,97

35.599,46

Gastos financieros

42.085,97

35.083,86

26.956,14

17.521,84

6.570,93

1.961.413,84

2.103.058,10

1.124.095,46

1.203.654,71

1.290.579,53

537.934,72

567.907,35

250.696,23

273.017,08

298.160,37

1.476,91

449,21

536.457,81

566.430,44

249.219,32

272.567,87

297.711,16

TOTAL EGRESOS FLUJO OPERATIVO Depreciaciones y amortizaciones Utilidad antes PTU e IR 15% PTU

80.468,67

84.964,57

37.382,90

40.885,18

44.656,67

Utilidad antes Imp. Renta

455.989,14

481.465,88

211.836,42

231.682,69

253.054,48

Impuesto a la Renta

109.437,39

110.737,15

46.604,01

48.653,36

50.610,90

UTILIDAD NETA

346.551,74

370.728,72

165.232,41

183.029,32

202.443,59

+ Depreciaciones y amortizaciones + Gastos Financieros

1.476,91

449,21

42.085,97

35.083,86

26.956,14

17.521,84

6.570,93

Valor Residual

691,33

Recuperación de CT

610.876,72

FLUJO NETO

-1.350.000,00

390.114,63

407.289,50

193.665,45

201.000,37

821.031,77

FLUJO NETO ACTUALIZADO

-1.350.000,00

364.593,11

355.742,42

158.088,70

153.342,22

585.384,31

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

154

Factor de actualización = Año 0 2013 2014 2015 2016 2017

1 1/(1+0.07)1 1/(1+0.07)2 1/(1+0.07)3 1/(1+0.07)4 1/(1+0.07*)5

1 0,93 0,86 0,79 0,72 0,65

Tabla N° 58 Cálculo del VAN escenario pesimista Años 0 2013 2014 2015 2016 2017

Factor

Flujos

Flujo Actualizado Flujo Acumulado

1,00 -1.350.000,00 0,93 390.114,63 0,87 407.289,50 0,82 193.665,45 0,76 201.000,37 0,71 821.031,77

-1.350.000,00

364.593,11

-985.406,89

355.742,42

-629.664,47

158.088,70

-471.575,77

153.342,22

-318.233,55

585.384,31

267.150,76 VAN

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Cálculo de la TIR TIR= VAN = Ø

VAN=∑FNP1(1+TIR)-1+∑FNP2(1+TIR)-2+∑FNP3(1+TIR)-3+∑FNP4(1+TIR)-4+∑FNP5(1+TIR)-5- ∑FNN(1+TIR)0

0=364.593,11(1+TIR)-1+355.742,42(1+TIR)-2+158.088,70(1+TIR)-3+153.342,22(1+TIR)-4+585.384,31(1+TIR)-5-1.350.000,(1+TIR)-1

Utilizando la función matemática del Excel del TIR el resultado es el siguiente:

TIR =

6,06%

Cálculo Relación Beneficio Costo

B/C= ∑FNP(1+TDSCTO) -n ∑FNP(1+TDSCTO) -n

B/C =

364.593,11+355.742,42+158.088,70+153.342,22+585.384,31 1.350.000,00

B/C =

$ 1.20

1.617.150,76 1.350.000,00

155 Indica que por cada dólar invertido este generará $ 1,20, lo que demuestra que el proyecto es factible Cálculo de Periodo de recuperación

Tabla N° 59 Cálculo del PRI escenario pesimista Flujo Flujo Actualizado Acumulado 0 -1.350.000,00 -1.350.000,00 2013 364.593,11 -985.406,89 2014 355.742,42 -629.664,47 2015 158.088,70 -471.575,77 2016 153.342,22 -318.233,55 2017 585.384,31 267.150,76 PRI Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña Año

Se va a recuperar la inversión realizada en: 4 años, 6 meses y 15 días.

A continuación se resumen los resultados alcanzados por todos los escenarios que han sido evaluados: Tabla N° 60 Resultados de los escenarios evaluados Factores

Escenario Optimista

Escenario Probable

Escenario Pesimista

Tasa de Descuento

4,00%

6,08%

7,00%

VAN

$1.377.711,67

$681.969,87

$267.150,76

TIR

29,67%

15,20%

6,06%

B/C

2,02

1,51

1,20

3 años, 11 meses, 7 días

4 años, 6 meses, 15 días

PRI 2 años, 2 meses, 23 días Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

Podemos observar que en los tres casos el VAN es positivo, además existe una TIR que arroja resultados muy halagadores a pesar de su descenso en el escenario pesimista, la relación beneficio costo en cualquier caso es mayor a uno, por último el periodo de recuperación de la inversión se encuentra dentro de la vida útil del proyecto independientemente del escenario.

Por todos los antecedentes ya descritos se concluye estableciendo que el proyecto en su análisis de sensibilidad sigue proporcionando resultados financieros muy importantes en relación a su factibilidad, lo que lo convierte en una inversión muy atractiva para todo inversionista.

156

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES  CONCLUSIONES  Ha quedado evidenciado en función a la información recopilada que existe una gran demanda insatisfecha en referencia a soluciones habitacionales en la ciudad de Santo Domingo, así como también la opinión mayoritaria de los encuestados de estar dispuestos a adquirir una vivienda en un conjunto habitacional, fortaleciendo la factibilidad del presente proyecto.  De acuerdo a las encuestas realizadas se concluye que el conjunto habitacional privado San Camilo cubre una amplia mayoría de las necesidades y expectativas de sus potenciales clientes.  Para lograr un posicionamiento en el mercado inmobiliario es fundamental ofrecer viviendas con materiales de calidad y con servicios diferenciados, las estrategias planteadas sobre promoción y publicidad encaminarán a posicionar la imagen del proyecto en los potenciales clientes, y a la vez permitir que los mismos visualicen y perciban que el conjunto habitacional San Camilo es la mejor opción para adquirir una vivienda que es el sueño de toda familia.  La implementación del proyecto requiere una inversión total de $ 1.350.000 USD, destinados al financiamiento de los activos, y al Capital de Trabajo inicial para que la empresa encargada inicie la construcción de las obras del conjunto, la inversión se financia: el 77,78% corresponde a las aportaciones de los socios y el saldo será financiado con el préstamo realizado al Banco del Austro, por la accesibilidad a préstamos corporativos y las bajas tasas de interés en relación con otras entidades bancarias.  En función a la evaluación de la información financiera se concluye que el proyecto es factible ya que arroja los siguientes resultados: VAN = 681.969,87, TIR = 15,20%, B/C = 1,51 y PRI = 4to año, por lo que se convierte en un negocio muy atractivo para todo tipo de inversionista, en base a los índices financieros se observa que el conjunto habitacional maneja óptimas razones de solvencia y liquidez, así como niveles bajos

157 de endeudamiento y aceptables cuotas de rentabilidad en todo el periodo de vida útil del proyecto.

 De acuerdo a nuestro estudio técnico se concluye que el Conjunto Habitacional Privado San Camilo va a construir 74 viviendas asentadas en terrenos de 1000m², la localización optima es en la vía Quinindé km 15.



RECOMENDACIONES  Se debe considerar los gustos y preferencias al momento de lanzar algún producto o servicios por lo cual se debe realizar un estudio de mercado para esclarecer si existe o una necesidad latente y si será aceptado esta nueva opción.  Debido a la demanda insatisfecha existente en el mercado y la gran acogida que tiene un conjunto habitacional, es necesaria la implementación del proyecto de inversión “San Camilo” para satisfacer esta necesidad vital de tener una casa propia.  El conjunto habitacional San Camilo deberá continuar innovando estrategias para mantener su posicionamiento y preferencia en el mercado de la vivienda, ofreciendo soluciones habitacionales que satisfagan las necesidades y expectativas de los clientes.  Analizando el financiamiento del proyecto se sugiere optimizar al máximo el cuidado de los activos fijos, ya que estos son financiados preponderantemente por los accionistas con el 77,78%, por lo tanto tienen el mayor riesgo en la inversión, a su vez estos bienes tangibles son los que generan a través de la comercialización de las viviendas los ingresos y ganancias del proyecto habitacional.  En función a los estudios inherentes del presente proyecto que demostraron la factibilidad económica y financiera del mismo, se recomienda su implementación ya que además tendrá un impacto favorable mejorando los niveles de los índices socio económicos de la ciudad de Santo Domingo y de la provincia en general.

158

FUENTES DE CONSULTA

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http://es.wikipedia.org/wiki/inmobiliaria. (último acceso: 25 de Septiembre de 2011).

160

ANEXOS

ANEXO N° 1. Preguntas claves que derivan la Misión

¿Quiénes somos?

•Somos lideres en la comercialización de inmuebles que poseen una excelente calidad de acabados.

¿Cómo?

•Mediante modernos métodos industrializados, permitiendo la agilidad en el desarrollo de obras, conservando y mejorando las especificaciones técnicas.

¿Qué productos ofrezco?

¿Para qué lo hacemos?

•Una gama de servicios y de asesoría inmobiliaria.

•Para satisfacer las necesidades soluciones de vivienda.

161

ANEXO N° 2. Preguntas claves que derivan la Visión

¿Cúal es la imagen deseada?

•Caracterizarnos siempre por una excelencias en el servicio, comercializando viviendas garantizadas por un innovador diseño constructivo y con una valorización asegurada a largo plazo.

¿Cómo seremos en el futuro?

•Ser el mejor conjunto habitacional en el ámbito local y provincial.

¿Qué haremos en el futuro?

•Permitir que muchos estratos socio económicos que demanden soluciones de vivienda satisfagan plenamente sus necesidades y expectativas.

162

ANEXO N째 3. Encuesta

163

ANEXO N° 4. Costos variables por casa PRESUPUESTO REFERENCIAL DE LA CASA MODELO -1CONCEPTO Item 1 2 3 4

Descripción Li mpi eza natural del terreno Repl anteo Excavaci ón de ci mi entos y pl i ntos Ci mi entos deHormi gón Ci cl opeo

Unidad m². m². m³. m³.

Cantidad 200 200 49,5 7,6 Valor

P.Unitario $ 0,55 $ 1,36 $ 6,46 $ 96,68 Total:

$ $ $ $ $

P. Total 110,00 272,00 319,77 734,77 1.436,54

No. Casas 25 25 25 25 25

P. Total Casas $ 2.750,00 $ 6.800,00 $ 7.994,25 $ 18.369,20 $ 35.913,45

Unidad m². m³. m³. m³. m²,. m². m². m². Kg. m³.

Cantidad 205 14,55 8,5 9,5 163 200 0 10 5786,8 2,06

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $

P.Unitario 9,67 131,01 186,25 161,91 16,91 34,45 34,45 34,65 1,62 174,12

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $

P. Total 1.982,35 1.906,20 1.583,13 1.538,15 2.756,33 6.890,00 346,50 9.374,62 358,69

No. Casas 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25

P. Total Casas $ 49.558,75 $ 47.654,89 $ 39.578,13 $ 38.453,63 $ 68.908,25 $ 172.250,00 $ $ 8.662,50 $ 234.365,40 $ 8.967,18

MAPOSTERÍA Y HORMIGÓN Item 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Descripción Bl oque semi pesado de 10 cm. Pl i ntos Col umnas i ncl uye encofrado Cadenas i nferi ores Contrapi so (i ncl uye empedrado) Losa de entrepi so(Nv.+3,26) Losa de entrepi so(Nv.+6,14) Losa Tapagradas Acero de Refuerzo En Gradas

Valor Total:

Item 1 2 3 4 5

REVESTIMIENTOS Descripción Enl uci do Hori zontal Enl uci dos Verti cal es Masi l l ado de Pi sos Zocal ós de: cerámi ca de paredes Embal dosados de Cerámi ca en pi sos

Unidad m². m². m². ml . m².

Cantidad 220 435 163 95 163,70

$ $ $ $ $

P.Unitario 7,42 8,62 5,27 15,79 16,82

Valor Total:

Item 1 2 3 4

CARPINTERÍA METAL - MADERA Descripción Ventanas de : Al umi ni o Puertas de exteri ores Puertas i nte, de : panel adas de mad, Otros : Baño 0,70 x 2,10

Unidad m². m². m². m².

Cantidad 52 3 5 3

$ $ $ $

P.Unitario 66,60 250,65 115,00 100,00

Valor Total:

Item 1 2 3 4

MUEBLES EMPOTRADOS Descripción Cl osets para dormi tori os Muebl es para Coci na Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², Revesti mi ento de mesón

Unidad m.l . m.l . m². m².

Cantidad 8 4 4 3

$ $ $ $

P.Unitario 118,52 118,52 23,80 15,54

Valor Total:

Item 1 2 3 4 5 6

INSTALACIONES SANITARIAS Descripción Inst. Desagues de aguas serv. 3" Tuberi a de P.V.C. de 3" Inst. Desagues de aguas serv.4" Canal i zaci ón exteri or pvc. 110 mm Bajantes de Aguas l l uvi as 4" Cajas de revi si ón i ncl uyen tapa

Unidad Pto. Pto. m.l . m.l . m.l . Un.

Cantidad 8 7 4 29 30 10

$ $ $ $ $ $

P.Unitario 12,35 13,49 4,63 11,95 11,95 54,24

Valor Total:

Item 1 2 3

INSTALACIONES HIDRAÚLICAS Descripción Agua Potabl e Mezcl adoras Agua cal i ente : cal efón

Unidad Pto. Pto. Pto.

Cantidad 13 2 2

$ $ $

P.Unitario 18,25 23,14 18,25

Valor Total:

Item 1 2 3 4 3

INSTALACIONES ELÉCTRICAS Descripción Il umi naci ón Tomacorri entes Tel éfono y Tv. Tabl ero de Dsi tri buci ón Especi al es

Unidad Pto. Pto. Pto. Pto. Pto.

Cantidad 29 25 7 1 2

$ $ $ $ $

P.Unitario 31,84 27,11 23,19 50,09 26,78

Valor Total:

PIEZAS SANITARIAS Y PINTURA DE : ( Marca y tipo) Item Descripción Unidad 1 Inodoros de tanque bajo Un. 2 Lavabos Un. 3 Lavapl atos conacal Un. 4 Pi ntura para exteri ores e i nteri ores m².

Cantidad 3 4 1 490 Valor

P.Unitario $ 83,42 $ 45,61 $ 89,45 $ 4,05 Total:

Valor Total $ Son : Ci ncuenta y un mi l cuatrosci entos trei nta y uno con 56/ctvs. Dól ar

$ 26.735,95

$ $ $ $ $

P. Total 1.632,40 3.749,70 859,01 1.500,05 2.753,43

No. Casas 25 25 25 25 25

$ $ $ $ $

$ 10.494,59

$ $ $ $

P. Total 3.463,20 751,95 575,00 300,00

5.090,15

$ $ $ $

P. Total 948,16 438,52 88,06 46,62

1.521,36

$ $ $ $ $ $

P. Total 98,80 94,43 18,52 346,55 358,50 542,40

1.459,20

$ $ $

P. Total 237,25 46,28 36,50

320,03

$ $ $ $ $

P. Total 923,36 677,75 162,33 50,09 53,56

1.867,09

$ $ $ $ $

P. Total 250,26 182,44 89,45 1.984,50 2.506,65 51.431,56

No. Casas 25 25 25 25 25

No. Casas 25 25 25 25 25 25 25

No. Casas 25 25 25 25

No. Casas 25 25 25 25 25 25

No. Casas 25 25 25 25 25 $

668.398,72

P. Total Casas 40.810,00 93.742,50 21.475,25 37.501,25 68.835,85 262.364,85

P. Total Casas $ 86.580,00 $ 18.798,75 $ 14.375,00 $ 7.500,00 $

127.253,75

P. Total Casas $ 23.704,00 $ 10.963,10 $ 2.201,50 $ 1.165,50 $

38.034,10

P. Total Casas $ 2.470,00 $ 2.360,75 $ 463,00 $ 8.663,75 $ 8.962,50 $ 13.560,00 $

36.480,00

P. Total Casas $ 5.931,25 $ 1.157,00 $ 912,50 $

8.000,75

P. Total Casas $ 23.084,00 $ 16.943,75 $ 4.058,25 $ 1.252,25 $ 1.339,00 $

46.677,25

P. Total Casas $ 6.256,50 $ 4.561,00 $ 2.236,25 $ 49.612,50 $ 62.666,25 1.285.789,12

164

Item 1 2 3 4

Item 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PRESUPUESTO REFERENCIAL DE LA CASA MODELO -2CONCEPTO Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total Li mpi eza natural del terreno m². 150 $ 0,55 $ 82,50 Repl anteo m². 150 $ 1,36 $ 204,00 Excavaci ón de ci mi entos y pl i ntos m³. 49,5 $ 6,46 $ 319,77 Ci mi entos deHormi gón Ci cl opeo m³. 7,6 $ 96,68 $ 734,77 Valor Total: $ 1.341,04

No. Casas 12 12 12 12 12

P. Total Casas $ 990,00 $ 2.448,00 $ 3.837,24 $ 8.817,22 $ 16.092,46

MAPOSTERIA Y HORMIGON Descripción Bl oque semi pesado de 10 cm. Pl i ntos Col umnas i ncl uye encofrado Cadenas i nferi ores Contrapi so (i ncl uye empedrado) Losa de entrepi so(Nv.+3,26) Losa de entrepi so(Nv.+6,14) Losa Tapagradas Acero de Refuerzo En Gradas

P. Total $ 3.628,67 $ 2.679,15 $ 4.153,38 $ 2.302,36 $ 3.149,49 $ 6.972,68 $ 7.069,14 $ 928,62 $ 15.821,33 $ 722,60

No. Casas 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12

P. Total Casas $ 43.544,01 $ 32.149,85 $ 49.840,50 $ 27.628,32 $ 37.793,85 $ 83.672,16 $ 84.829,68 $ 11.143,44 $ 189.855,90 $ 8.671,18

$ 47.427,41

No. Casas 12 12 12 12 12

$ $ $ $ $

Unidad m². m³. m³. m³. m². m². m². m². Kg. m³.

Cantidad 375,25 20,45 22,3 14,22 186,25 202,4 205,2 26,8 9766,25 4,15

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $

P.Unitario 9,67 131,01 186,25 161,91 16,91 34,45 34,45 34,65 1,62 174,12

Valor Total:

Item 1 2 3 4 5

REVESTIMIENTOS Descripción Enl uci do Hori zontal Enl uci dos Verti cal es Masi l l ado de Pi sos Zocal ós de: cerámi ca de paredes Embal dosados de Cerámi ca en pi sos

Unidad m². m². m². ml . m².

Cantidad 295 335 330 160 330

$ $ $ $ $

P.Unitario 7,42 8,62 5,27 15,79 16,82

Valor Total:

Item 1 2 3 4

CARPINTERIA METAL - MADERA Descripción Ventanas de : Al umi ni o Puertas de exteri ores Puertas i nte, de : panel adas de mad, Otros : Baño 0,70 x 2,10

Unidad m². m². m². m².

Cantidad 108 2 9 2

$ $ $ $

P.Unitario 66,60 250,65 115,00 100,00

Valor Total:

Item 1 2 3 4

MUEBLES EMPOTRADOS Descripción Cl osets para dormi tori os Muebl es para Coci na Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², Revesti mi ento de mesón

Unidad m.l . m.l . m². m².

Cantidad 8 6 6 5

$ $ $ $

P.Unitario 118,52 118,52 23,80 15,54

Valor Total:

Item 1 2 3 4 5 6

INSTALACIONES SANITARIAS Descripción Inst. Desagues de aguas serv.3" Tuberi a de P.V.C. de 3" Inst. Desagues de aguas serv.4" Canal i zaci ón exteri or pvc. 110 mm Bajantes de Aguas l l uvi as 4" Cajas de revi si ón i ncl uyen tapa

Unidad Pto. Pto. m.l . m.l . m.l . Un.

Cantidad 18 17 10 57 47 14

$ $ $ $ $ $

P.Unitario 12,35 13,49 4,63 11,95 11,95 54,24

Valor Total:

Item 1 2 3

INSTALACIONES HIDRAÚLICAS Descripción Agua Potabl e Mezcl adoras Agua cal i ente : cal efón

Unidad Pto. Pto. Pto.

Cantidad 16 2 2

$ $ $

P.Unitario 18,25 23,14 18,25

Valor Total:

Item 1 2 3 4 3

INSTALACIONES ELÉCTRICAS Descripción Il umi naci ón Tomacorri entes Tel éfono y Tv. Tabl ero de Dsi tri buci ón Especi al es

Unidad Pto. Pto. Pto. Pto. Pto.

Cantidad 39 24 4 2 2

$ $ $ $ $

P.Unitario 31,84 27,11 23,19 50,09 26,78

Valor Total:

PIEZAS SANITARIAS Y PINTURA DE : ( Marca y tipo) Item Descripción Unidad 1 Inodoros de tanque bajo Un. 2 Lavabos Un. 3 Lavapl atos conacal Un. 4 Pi ntura para exteri ores e i nteri ores m²,

Cantidad 4 4 1 300 Valor

P.Unitario $ 83,42 $ 45,61 $ 89,45 $ 4,05 Total:

Val or Total $ Son : ochenta y un mi l dosci entos noventa y sei s con 60/ctvs. Dól ar

$ $ $ $ $

P. Total 2.188,90 2.887,70 1.739,10 2.526,40 5.550,60

$ 14.892,70

$ $ $ $

P. Total 7.192,80 501,30 1.035,00 200,00

8.929,10

$ $ $ $

P. Total 948,16 711,12 142,80 69,93

1.872,01

$ $ $ $ $ $

P. Total 222,30 229,33 46,30 681,15 561,65 759,36

2.500,09

$ $ $

P. Total 292,00 46,28 36,50

374,78

$ $ $ $ $

P. Total 1.241,76 650,64 92,76 100,18 53,56

2.138,90

$ $ $ $ $

P. Total 333,68 182,44 89,45 1.215,00 1.820,57 81.296,60

No. Casas 12 12 12 12 12

No. Casas 12 12 12 12 12 12 12

No. Casas 12 12 12 12

No. Casas 12 12 12 12 12 12

No. Casas 12 12 12 12 12 $

569.128,89

P. Total Casas 26.266,80 34.652,40 20.869,20 30.316,80 66.607,20 178.712,40

P. Total Casas $ 86.313,60 $ 6.015,60 $ 12.420,00 $ 2.400,00 $

107.149,20

P. Total Casas $ 11.377,92 $ 8.533,44 $ 1.713,60 $ 839,16 $

22.464,12

P. Total Casas $ 2.667,60 $ 2.751,96 $ 555,60 $ 8.173,80 $ 6.739,80 $ 9.112,32 $

30.001,08

P. Total Casas $ 3.504,00 $ 555,36 $ 438,00 $

4.497,36

P. Total Casas $ 14.901,12 $ 7.807,68 $ 1.113,12 $ 1.202,16 $ 642,72 $

25.666,80

$ $ $ $ $

P. Total Casas 4.004,16 2.189,28 1.073,40 14.580,00 21.846,84 975.559,15

165 PRESUPUESTO REFERENCIAL DE LA CASA MODELO -3CONCEPTO Item 1 2 3 4

Descripción Li mpi eza natural del terreno Repl anteo Excavaci ón de ci mi entos y pl i ntos Ci mi entos deHormi gón Ci cl opeo

Unidad m². m². m³. m³.

Cantidad 170 170 74,63 8,21 Valor

P.Unitario $ 0,55 $ 1,36 $ 6,46 $ 96,68 Total:

Unidad m². m³. m³. m³. m². m². m². m². Kg. m³.

Cantidad 395,00 25,5 27,54 16,45 197,25 214,54 212,25 32,5 11525,8 5,75

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $

P. Total 93,50 231,20 482,11 793,74 1.600,55

No. Casas 12 12 12 12 12

P. Total Casas $ 1.122,00 $ 2.774,40 $ 5.785,32 $ 9.524,91 $ 19.206,63

P. Total $ 3.819,65 $ 3.340,76 $ 5.129,33 $ 2.663,42 $ 3.335,50 $ 7.390,90 $ 7.312,01 $ 1.126,13 $ 18.671,80 $ 1.001,19

No. Casas 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12

P. Total Casas $ 45.835,80 $ 40.089,06 $ 61.551,90 $ 31.961,03 $ 40.025,97 $ 88.690,84 $ 87.744,15 $ 13.513,50 $ 224.061,55 $ 12.014,28

$ 53.790,67

No. Casas 12 12 12 12 12

$ $ $ $ $

MAPOSTERÍA Y HORMIGÓN Item 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Descripción Bl oque semi pesado de 10 cm. Pl i ntos Col umnas i ncl uye encofrado Cadenas i nferi ores Contrapi so (i ncl uye empedrado) Losa de entrepi so(Nv.+3,26) Losa de entrepi so(Nv.+6,14) Losa Tapagradas Acero de Refuerzo En Gradas

P.Unitario 9,67 131,01 186,25 161,91 16,91 34,45 34,45 34,65 1,62 174,12

Valor Total:

Item 1 2 3 4 5

REVESTIMIENTOS Descripción Enl uci do Hori zontal Enl uci dos Verti cal es Masi l l ado de Pi sos Zocal ós de: cerámi ca de paredes Embal dosados de Cerámi ca en pi sos

Unidad m². m². m². ml . m².

Cantidad 325 485 354 178 372,50

$ $ $ $ $

P.Unitario 7,42 8,62 5,27 15,79 16,82

Valor Total:

Item 1 2 3 4

CARPINTERÍA METAL - MADERA Descripción Ventanas de : Al umi ni o Puertas de exteri ores Puertas i nte, de : panel adas de mad, Otros : Baño 0,70 x 2,10

Unidad m². m². m². m².

Cantidad 122 2 12 3

$ $ $ $

P.Unitario 66,60 250,65 115,00 100,00

Valor Total:

Item 1 2 3 4

MUEBLES EMPOTRADOS Descripción Cl osets para dormi tori os Muebl es para Coci na Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², Revesti mi ento de mesón

Unidad m.l . m.l . m². m².

Cantidad 8 6 6 5,50

$ $ $ $

P.Unitario 118,52 118,52 23,80 15,54

Valor Total:

Item 1 2 3 4 5 6

INSTALACIONES SANITARIAS Descripción Inst. Desagues de aguas serv.3" Tuberi a de P.V.C. de 3" Inst. Desagues de aguas serv.4" Canal i zaci ón exteri or pvc. 110 mm Bajantes de Aguas l l uvi as 4" Cajas de revi si ón i ncl uyen tapa

Unidad Pto. Pto. m.l . m.l . m.l . Un.

Cantidad 22 19 12 64 54 14

$ $ $ $ $ $

P.Unitario 12,35 13,49 4,63 11,95 11,95 54,24

Valor Total:

Item 1 2 3

INSTALACIONES HIDRAÚLICAS Descripción Agua Potabl e Mezcl adoras Agua cal i ente : cal efón

Unidad Pto. Pto. Pto.

Cantidad 16 2 2

$ $ $

P.Unitario 18,25 23,14 18,25

Valor Total:

Item 1 2 3 4 3

INSTALACIONES ELÉCTRICAS Descripción Il umi naci ón Tomacorri entes Tel éfono y Tv. Tabl ero de Dsi tri buci ón Especi al es

Unidad Pto. Pto. Pto. Pto. Pto.

Cantidad 42 28 4 2 2

$ $ $ $ $

P.Unitario 31,84 27,11 23,19 50,09 26,78

Valor Total: PIEZAS SANITARIAS Y PINTURA DE : ( Marca y tipo) Item Descripción Unidad 1 Inodoros de tanque bajo Un. 2 Lavabos Un. 3 Lavapl atos conacal Un. 4 Pi ntura para exteri ores e i nteri ores m².

Cantidad 4 4 1 480 Valor

Valor Total Son : noventa y tres mi l ci ento trei nta y nueve con 37/ctvs. Dól ar

P.Unitario $ 83,42 $ 45,61 $ 89,45 $ 4,05 Total:

$ $ $ $ $

P. Total 2.411,50 4.180,70 1.865,58 2.810,62 6.265,45

$ 17.533,85

$ $ $ $

P. Total 8.125,20 501,30 1.380,00 300,00

$ 10.306,50

$ $ $ $

P. Total 948,16 711,12 142,80 85,47

1.887,55

$ $ $ $ $ $

P. Total 271,70 256,31 55,56 764,80 645,30 759,36

2.753,03

$ $ $

P. Total 292,00 46,28 36,50

374,78

$ $ $ $ $

P. Total 1.337,28 759,08 92,76 100,18 53,56

2.342,86

$ $ $ $ $

P. Total 333,68 182,44 89,45 1.944,00 2.549,57

$ 93.139,37

No. Casas 12 12 12 12 12

No. Casas 12 12 12 12 12 12 12

No. Casas 12 12 12 12

No. Casas 12 12 12 12 12 12

No. Casas 12 12 12 12 12

645.488,08

P. Total Casas 28.938,00 50.168,40 22.386,96 33.727,44 75.185,40 210.406,20

P. Total Casas $ 97.502,40 $ 6.015,60 $ 16.560,00 $ 3.600,00 $

123.678,00

P. Total Casas $ 11.377,92 $ 8.533,44 $ 1.713,60 $ 1.025,64 $

22.650,60

P. Total Casas $ 3.260,40 $ 3.075,72 $ 666,72 $ 9.177,60 $ 7.743,60 $ 9.112,32 $

33.036,36

P. Total Casas $ 3.504,00 $ 555,36 $ 438,00 $

4.497,36

P. Total Casas $ 16.047,36 $ 9.108,96 $ 1.113,12 $ 1.202,16 $ 642,72 $

28.114,32

P. Total Casas $ 4.004,16 $ 2.189,28 $ 1.073,40 $ 23.328,00 $ 30.594,84 $ 1.117.672,39

166

Item 1 2 3 4

Item 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

PRESUPUESTO REFERENCIAL DE LA CASA MODELO -4CONCEPTO Descripción Unidad Cantidad P.Unitario P. Total Limpieza natural del terreno m². 77,52 $ 0,55 $ 42,64 Replanteo m². 77,50 $ 1,36 $ 105,40 Excavación de cimientos y plintos m³. 42,02 $ 6,46 $ 271,45 Cimientos deHormigón Ciclopeo m³. 4,68 $ 96,68 $ 452,46 Valor Total: $ 871,95

No. Casas 25 25 25 25 25

P. Total Casas $ 1.065,90 $ 2.635,00 $ 6.786,23 $ 11.311,56 $ 21.798,69

MAPOSTERÍA Y HORMIGÓN Descripción Bloque semi pesado de 10 cm. Plintos Columnas incluye encofrado Cadenas inferiores Contrapiso (incluye empedrado) Losa de entrepiso(Nv.+3,26) Losa de entrepiso(Nv.+6,14) Losa Tapagradas Acero de Refuerzo En Gradas

P. Total $ 2.229,90 $ 1.270,80 $ 1.571,95 $ 793,36 $ 1.098,30 $ 2.919,64 $ 3.057,44 $ 623,70 $ 10.393,95 $ 522,36

No. Casas 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25

P. Total Casas $ 55.747,55 $ 31.769,93 $ 39.298,75 $ 19.833,98 $ 27.457,61 $ 72.990,94 $ 76.435,94 $ 15.592,50 $ 259.848,81 $ 13.059,00

$ 24.481,40

Unidad m². m³. m³. m³. m². m². m². m². Kg. m³.

Cantidad 230,60 9,7 8,44 4,9 64,95 84,75 88,75 18 6416,02 3

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $

P.Unitario 9,67 131,01 186,25 161,91 16,91 34,45 34,45 34,65 1,62 174,12

Valor Total:

Item 1 2 3 4 5

REVESTIMIENTOS Descripción Enlucido Horizontal Enlucidos Verticales Masillado de Pisos Zocalós de: cerámica de paredes Embaldosados de Cerámica en pisos

Unidad m². m². m². ml. m².

Cantidad 170 390 190 30 170

$ $ $ $ $

P.Unitario 7,42 8,62 5,27 15,79 16,82

Valor Total:

Item 1 2 3 4

CARPINTERÍA METAL - MADERA Descripción Ventanas de : Aluminio Puertas de exteriores Puertas inte, de : paneladas de mad, Otros : Baño 0,70 x 2,10

Unidad m². m². m². m².

Cantidad 72,75 1 4 2

$ $ $ $

P.Unitario 66,60 250,65 115,00 100,00

Valor Total:

Item 1 2 3 4

MUEBLES EMPOTRADOS Descripción Closets para dormitorios Muebles para Cocina Meson de H.A. F'c= 180,00 Kg./cm², Revestimiento de mesón

Unidad m.l. m.l. m², m²,

Cantidad 7,50 11,30 4,30 4,30

$ $ $ $ $

P. Total 1.261,40 3.361,80 1.001,30 473,70 2.859,40

No. Casas 25 25 25 25 25

$ $ $ $ $

8.957,60

$ $ $ $

P. Total 4.845,15 250,65 460,00 200,00

No. Casas 25 25 25 25

5.755,80

P.Unitario 118,52 118,52 23,80 15,54

Valor Total:

Item 1 2 3 4 5 6

INSTALACIONES SANITARIAS Descripción Inst. Desagues de aguas serv.3" Tuberia de P.V.C. de 3" Inst. Desagues de aguas serv. 4" Canalización exterior pvc. 110 mm Bajantes de Aguas lluvias 4" Cajas de revisión incluyen tapa

Unidad Pto. Pto. m.l. m.l. m.l. Un.

Cantidad 10 12,50 4 32 50,20 8

$ $ $ $ $ $

P.Unitario 12,35 13,49 4,63 11,95 11,95 54,24

$ $ $ $ $ $

Valor Total:

Item 1 2 3

INSTALACIONES HIDRAÚLICAS Descripción Agua Potable Mezcladoras Agua caliente : calefón

Unidad Pto. Pto. Pto.

Cantidad 8 2 2

$ $ $

P.Unitario 18,25 23,14 18,25

Valor Total:

Item 1 2 3 4 3

INSTALACIONES ELÉCTRICAS Descripción Iluminación Tomacorrientes Teléfono y Tv. Tablero de Dsitribución Especiales

Unidad Pto. Pto. Pto. Pto. Pto.

Cantidad 22 19 3 2 2

$ $ $ $ $

P.Unitario 31,84 27,11 23,19 50,09 26,78

Valor Total: PIEZAS SANITARIAS Y PINTURA DE : ( Marca y tipo) Item Descripción Unidad 1 Inodoros de tanque bajo Un. 2 Lavabos Un. 3 Lavaplatos conacal Un. 4 Pintura para exteriores e interiores m²,

Cantidad 3 4 2 420 Valor

Valor Total Son : cuarenta y ocho mil ciento setenta y un con 20/ctvs. Dólar

P.Unitario $ 83,42 $ 45,61 $ 89,45 $ 4,05 Total:

612.035,00

P. Total Casas 31.535,00 84.045,00 25.032,50 11.842,50 71.485,00 223.940,00

P. Total Casas $ 121.128,75 $ 6.266,25 $ 11.500,00 $ 5.000,00 $

143.895,00

P. Total 888,90 1.339,28 102,34 66,82

No. Casas 25 25 25 25

P. Total Casas 22.222,50 33.481,90 2.558,50 1.670,55

2.397,34

59.933,45

No. Casas 25 25 25 25 25 25

P. Total Casas $ 3.087,50 $ 4.215,63 $ 463,00 $ 9.560,00 $ 14.997,25 $ 10.848,00

43.171,38

No. Casas 25 25 25

P. Total Casas $ 3.650,00 $ 1.157,00 $ 912,50

P. Total 123,50 168,63 18,52 382,40 599,89 433,92 1.726,86

$ $ $

P. Total 146,00 46,28 36,50

228,78

$ $ $ $ $

P. Total 700,48 515,09 69,57 100,18 53,56

No. Casas 25 25 25 25 25

1.438,88

$ $ $ $

P. Total 250,26 182,44 178,90 1.701,00 2.312,60

$ 48.171,20

No. Casas 25 25 25 25 25

5.719,50

P. Total Casas $ 17.512,00 $ 12.877,25 $ 1.739,25 $ 2.504,50 $ 1.339,00 $

35.972,00

P. Total Casas $ 6.256,50 $ 4.561,00 $ 4.472,50 $ 42.525,00 $ 57.815,00 $ 1.204.280,01

167 ANEXO N째 5. Proforma de Diario la Hora

168

ANEXO N째 6. Proforma Radio Zaracay

169

ANEXO N째 7. Proforma Radio Majestad

170

ANEXO N째 8. Proforma de Zaracay Tv.

171

ANEXO N° 9. Proforma para realizar rótulo y trípticos.

172

ANEXO N째 10. Proformas de los equipos y muebles de oficina

173

174

175

ANEXO N° 11. Minuta de la constitución de Compañía

SEÑOR NOTARIO: En el Registro de escrituras públicas a su cargo, sírvase incorporar una de constitución de COMPAÑÍA DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, contenida en las siguientes cláusulas:

PRIMERA.- COMPARECIENTES.- Comparecen para la celebración de la presente escritura, las siguientes personas naturales, todas por sus propios derechos, de nacionalidad ecuatoriana, mayores de edad, domiciliadas y residentes en esta ciudad de Santo Domingo de los Colorados: CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO, de estado civil soltero y DIANA CAROLINA SIMBAÑA BRITO, de estado civil soltera todos por sus propios y personales derechos.

SEGUNDA.- VOLUNTAD DE CONSTITUIR LA COMPAÑÍA.- Los comparecientes, señores: CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO y DIANA CAROLINA SIMBAÑA BRITO, convienen en constituir, como en efecto constituyen, la compañía de responsabilidad limitada denominada “CONJUNTO HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO CIA. LTDA.”, la misma que se regirá por las Leyes del Ecuador y conforme a los pactos y condiciones que se establecen en las cláusulas que constan a continuación:

TERCERA.- ESTATUTOS DE LA COMPAÑÍA.- CAPITULO PRIMERO: DE LA COMPAÑÍA, DENOMINACION, OBJETO, DURACION, NACIONALIDAD Y DOMICILIO Artículo Primero.Denominación.-

compañía

girará

bajo

denominación

“CONJUNTO

HABITACIONAL PRIVADO SAN CAMILO CIA. LTDA.”, y se regirá por las leyes de la República del Ecuador especialmente por la de Compañías y por las normas de los presentes Estatutos. Artículo Segundo.- Objeto Social.- La Compañía se dedicará a la planificación, diseños arquitectónicos y estructurales, supervisión, dirección técnica, asesoramiento y construcción directa en lo relacionado con las ramas profesionales de la ingeniería y la arquitectura; a la fabricación y elaboración de materiales que se utilizan para la construcción, incluyendo sus derivados o acabados; importar, exportar, distribuir y comercializar maquinarias, equipos, accesorios, repuestos y materiales necesarios para la construcción; a la compra venta de bienes raíces, tanto urbanos como rurales; participar e intervenir en licitaciones con personas jurídicas o naturales, públicas o privadas en las actividades antes mencionadas; y/o asociarse con empresas nacionales o extranjeras, que tengan afinidad al objeto social de la compañía que se constituye. Para el cumplimiento de su objeto social, la compañía podrá realizar toda clase de actos y contratos sean estos civiles, industriales y mercantiles permitidos por la ley y relacionados con sus actividades.

176 Artículo Tercero.-Plazo.- La compañía tendrá un plazo de cincuenta años, contados a partir de la fecha de inscripción de la escritura de constitución en el Registro Mercantil. Este plazo podrá ser prorrogado o disminuido, en virtud de resolución adoptada por la Junta General de Socios. Artículo Cuarto.- Domicilio.- El domicilio principal de la compañía es en este Cantón de Santo Domingo, Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas y, por resolución de la junta general de accionistas, podrá establecer sucursales, agencias, oficinas, representaciones y o establecimientos en cualquier lugar del Ecuador o del exterior, conforme a la Ley. CAPITULO SEGUNDO: DEL CAPITAL Y DE LAS PARTICIPACIONES. Artículo Quinto.- Capital.- La compañía tendrá un capital social de CUATROCIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS, dividido en CUATROCIENTAS participaciones de UN dólar cada una, numeradas del cero uno al cuatrocientos. Artículo Sexto.- Naturaleza de las participaciones; su transmisión y cesión.- Las participaciones son iguales, acumulativas e indivisibles; pueden transmitirse por herencia, y

cederse, de preferencia a los mismos socios, previo

consentimiento unánime del capital social, expresado en Junta General. Artículo Séptimo.Certificados de Aportación.- La compañía entregará a cada socio un certificado de aportación, en el que constará, necesariamente, su carácter de no negociable y el número de participaciones que por su aporte le corresponda. Dichos certificados serán firmados por el Presidente y el Gerente de la compañía. CAPITULO TERCERO: DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES

LOS

SOCIOS.

Artículo

Octavo.-

Fuentes

derechos

obligaciones.- Los socios tendrán los derechos y obligaciones que se establecen en el parágrafo cuarto de la Sección Quinta de la Ley de Compañías, y los que señalan expresamente en estos estatutos. CAPITULO CUARTO. DE LA FORMACION DE LA VOLUNTAD. SOCIAL, Y DE LA DIRECCION Y ADMINISTRACION. Artículo Noveno.- De la formación de la voluntad social.- La voluntad social se formará mediante resoluciones de la Junta General de Socios o decisiones del Gerente por sí solo, o del Gerente y el Presidente conjuntamente, según lo previsto en los presentes Estatutos. Esta voluntad se manifestará ante terceros por medio de actuaciones sea del Gerente de la compañía, por sí solo, o bien del Gerente

y del Presidente conjuntamente, según lo que disponen los

presentes estatutos. Ello, sin perjuicio de lo previsto por el artículo doce de la Ley de Compañías. Artículo Décimo.- Dirección y administración.- La Compañía será dirigida y gobernada por la Junta General de Socios, y administrada por el Gerente, el Presidente, y el Vicepresidente de la compañía. Artículo Décimo Primero.- De la Junta General de Socios.La Junta General de Socios, constituida por los socios reunidos de acuerdo con la Ley y los Estatutos, es el órgano supremo de la Compañía, y tiene poderes para resolver todos los asuntos relacionados con los negocios sociales, y tomar, dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos Sociales, cualquier decisión que creyere conveniente para la buena marcha de la compañía. Sus atribuciones específicas son las siguientes: a) Designar y remover al Presidente, al Vicepresidente y al Gerente de la compañía; b) Aprobar las

177 cuentas y los balances que presentare el Gerente; c) Resolver acerca del destino de las utilidades y formación de reservas, de acuerdo con la Ley; d) Consentir en la cesión de las participaciones, así como en la admisión de nuevos socios, conforme a la Ley; e) Resolver el aumento o disminución del capital, la prórroga del contrato social o cualquier reforma a los Estatutos Sociales; e) Acordar la disolución anticipada de la compañía; f) Decidir el arrendamiento, establecimiento de gravámenes o restricciones de dominio o la enajenación de inmuebles de la compañía; g) Acordar la exclusión de uno o varios socios, de conformidad con las causales previstas en el Ley; h) Adoptar los Reglamentos Internos de la compañía, y reformarlos; i) Disponer que se inicien las acciones en contra de los administradores a las que hubiere lugar; j) Aprobar al presupuesto anual de la compañía; k) Interpretar, en forma obligatoria para los socios, los Estatutos y Reglamentos de la compañía; l) Autorizar la celebración de actos y contratos de cuantía superior a cien mil dólares; la contratación de personal con sueldo superior a diez mil dólares; y, m) Ejercer las demás atribuciones establecidas para la Junta General de Socios en la Ley y en los presentes Estatutos. Artículo Décimo Segundo.- Clases de juntas y convocatorias.- UNO.Clases de juntas.- Las reuniones de la Junta General serán Ordinarias y Extraordinarias. Las Ordinarias se efectuarán por lo menos una vez al año, dentro de los tres meses posteriores a la finalización del ejercicio económico de la Compañía, y conocerán el balance anual, los informes que presente el Presidente, el Gerente, y el Comisario de la compañía, la formación del fondo de reserva, la distribución de utilidades, y cualquier otro asunto puntualizado en la convocatoria. Las Extraordinarias se reunirán en cualquier época del año y tratarán sobre los asuntos previstos en la convocatoria, o convenidos por todos los socios, si fueren universales. Las Juntas Generales Universales serán aquellas integradas por los representantes de la totalidad del capital social, reunidos, sin necesidad de previa convocatoria, sea en la sede social o en cualquier lugar, dentro del territorio nacional, para tratar los asuntos que los representantes de la totalidad del capital social acordaren por unanimidad. En este caso, todos los asistentes deberán suscribir el acta de la Junta, bajo sanción de nulidad. Cualquiera de los socios podrá oponerse a la discusión de los asuntos sobre los cuales no se considerare suficientemente informado. DOS.- Asuntos que pueden tratar las juntas.- Tanto en las Juntas Ordinarias como en las Extraordinarias, sólo podrán tratarse los asuntos puntualizados en las convocatorias. En las Juntas Universales únicamente se tratará de los asuntos cuyo examen y resolución se hubieren acordado por unanimidad de los presentes de todo el capital social. TRES.- Convocatorias.- Las juntas generales son ordinarias y extraordinarias y se reunirán en el domicilio principal de la compañía, previa convocatoria del administrador o del gerente. Las ordinarias se reunirán por lo menos una vez al año, dentro de los tres meses posteriores a la finalización del ejercicio económico de la compañía; las extraordinarias, en cualquier época en que fueron convocadas. En las juntas generales sólo podrán tratarse los asuntos puntualizados en la

178 convocatoria, bajo pena de nulidad. Las juntas generales serán convocadas por la prensa en uno de los periódicos de mayor circulación en el domicilio principal de la compañía, con ocho días de anticipación, por lo menos, al fijado para la reunión, o por los medios previstos en el contrato. Artículo Décimo Tercero.- Derecho de Información.- UNO.- Todo socio tiene derecho a obtener de la Junta General copia de los informes de los asuntos relacionados con los puntos objeto de la convocatoria o de la reunión. Si alguno de los socios declare que no está suficientemente informado, podrá pedir que la reunión se difiera por tres días. Si la proposición fuere apoyada por un número de socios que represente la cuarta parte del capital social concurrente a la Junta, ésta quedará diferida. Si se pidiere plazo más largo, decidirá la mayoría que represente por lo menos la mitad del capital social concurrente; pero el diferimiento no podrá, inclusive en este caso, ser superior a quince días. El derecho que se establece en los dos párrafos precedentes no podrá ejercer sino una sola vez sobre el mismo asunto. No se diferirá la reunión cuando hubiere sido convocada por el Comisario en forma urgente. Artículo Décimo Cuarto.- Presidente y Secretario de Junta.- UNO.Dirección de las Sesiones.- Las sesiones de la Junta serán presididas por el Presidente de la compañía, o, en su ausencia, por el Vicepresidente. El Gerente actuará como Secretario. DOS.- Reemplazo del Presidente Titular.- En caso de ausencia del Presidente, lo reemplazará el Vicepresidente. TRES.-En el evento de ausencia, impedimento o falta de Gerente, actuará como Secretario de la Junta la persona que ésta designe en la reunión respectiva. CUATRO.- Presidencia y Secretaría especiales.- A pedido de los socios que representen más del diez por ciento del capital social concurrente, la Junta podrá, por mayoría, resolver que quienes desempeñen la presidencia y la secretaría de una reunión sean Personas diferentes del Presidente o del Gerente de la Compañía. Artículo Décimo Quinto.- Representación de los socios en las juntas.- A las Juntas Generales concurrirán los socios personalmente por medio de representante, en cuyo caso la representación se conferirá por escrito y con carácter especial para cada junta, a no ser que el representante ostente Poder General, legalmente conferido. Artículo Décimo Sexto.- Quórum y votaciones.- UNO.- Quórum de instalación.- La Junta general se considerará legalmente instalada en primera convocatoria, cuando los concurrentes a ella representen más del sesenta por ciento del capital social. En segunda convocatoria, se reunirá con el número de socios que asistan. Este particular deberá expresarse en la convocatoria. DOS.- Votos.- Para efectos de votación, por cada participación de UN DOLAR, el socio tendrá derecho a un voto. TRES.- Quórum decisorio.- Las resoluciones se tomarán por una mayoría del cincuenta y uno por ciento de los votos del capital social concurrente. Esa mayoría se formará con al menos cincuenta por ciento de las participaciones que formen el capital social concurrente con capacidad para votar sobre los puntos que la Junta conozca y resuelva. Los votos en blanco y las abstenciones se sumarán a la mayoría. CUATRO.- Abstención obligatoria.- Los socios o los representantes de ellos deberán abstenerse de votar cuando se discuta sobre la

179 responsabilidad frente a la compañía del socio a quien correspondieren los votos, o se analicen negocios entre él y la compañía. CINCO.- Obligatoriedad de las resoluciones de la Junta.- Las resoluciones de la Junta son obligatorias para todos los socios, inclusive para los no asistentes o los que votaren en contra, sin perjuicio de la acción que tienen éstos para impugnar ante la Corte Superior de Justicia las resoluciones de la Junta, en los términos de los artículos 142, 249 y 250 de la Ley de Compañías. Artículo Décimo Séptimo.- Actas y expedientes de juntas.- UNO.- Actas.- Después de celebrada una Junta General, deberá extenderse un acta de deliberaciones y acuerdos, que llevará las firmas del Presidente y Secretario de la Junta. DOS.- Forma del acta.- Las actas deberán llevarse a máquina o por sistemas de computación, y constarán en hojas debidamente foliadas y escritas al anverso y reverso, sin que se dejen espacios intermedios ni de otro tipo. TRES.- Expedientes.- Se formará, además, un expediente de cada Junta, que contendrá la copia del acta y los documentos que justifiquen que las convocatorias han sido hechas en la forma señalada en la Ley y en los Estatutos. Se incorporarán también a dicho expediente todos aquellos documentos que hubieren sido conocidos por la Junta. Artículo Décimo Octavo.- De la representación legal de la compañía.- UNO.- La representación legal, judicial y extrajudicial, de la compañía la ejercerá el Gerente, por sí solo o en unión con el Presidente, en la forma prevista en los presentes Estatutos. DOS.- Actuaciones del Gerente por sí solo.El Gerente podrá actuar por sí solo en representación de la compañía, para la celebración de actos y contratos de una cuantía que no exceda de cinco mil dólares, y para la contratación de personal con remuneraciones que no superen el equivalente a un sueldo básico unificado. TRES.- Actuaciones conjuntas con el Presidente.- Para la celebración de actos o contratos de cuantía superior a treinta mil dólares y que no rebase los cincuenta mil dólares, así como para la contratación del personal con remuneración mensual superior a tres mil dólares, se requerirá en la actuación conjunta del Gerente y el Presidente, o de quienes lo reemplacen, según los estatutos. CUATRO.- Casos de Autorización previa.- Además de la actuación conjunta establecida en el acápite anterior, para la celebración de actos y contratos de cuantía superior a cien mil dólares, para la contratación de personal con sueldo superior a diez mil dólares o para la celebración de actos o contratos que entrañen enajenación de bienes inmuebles de la compañía, establecimiento de gravámenes o restricciones de dominio sobre ellos, o su arrendamiento, o supongan reformas a

los Estatutos, se necesitará

constancia escrita de la Autorización de la Junta General de Socios. CINCO.- Todo lo anteriormente dispuesto se aplicará sin perjuicio de lo ordenado en el artículo doce de la Ley de Compañías. Artículo Décimo Noveno.- Del Presidente y sus Atribuciones.- UNO.- La Compañía tendrá un Presidente, elegido por la Junta General, de entre los socios, para un periodo de tres años, y podrá ser reelegido por periodos iguales. Atribuciones del Presidente.- Son sus atribuciones: a) Representar legal, judicial y extrajudicial a la compañía por sí solo o en Unión con el Presidente; b) Súper vigilar la buena marcha de la compañía, el

180 cumplimiento de la Ley y de los Estatutos; c) Convocar a Junta General de Socios; d) Presidir la Junta General de Socios, de acuerdo con el artículo décimo cuarto, numeral uno de los presentes estatutos; e) Intervenir, junto con el Gerente, en la celebración de actos o contratos de cuantía superior a treinta mil dólares, o en la contratación de personal con remuneración mensual superior al equivalente a tres mil dólares; f) Actuar, conjuntamente con el Gerente, en las escrituras públicas de reformas de Estatutos Sociales, de adquisición, enajenación de inmuebles o establecimientos de gravámenes sobre ellos; y, en los contratos de arriendo de dichos bienes de la compañía, g) Ejercer las demás atribuciones que se le confieren en los presentes Estatutos y en la Ley de Compañías. Artículo Vigésimo.- Del Vicepresidente y sus funciones.- UNO.- La compañía tendrá un Vicepresidente, elegido por la Junta General, de entre los socios, para un periodo de tres años y que podrá ser reelegido, por periodos iguales. DOS.- Atribuciones del Vicepresidente.- Es atribución del Vicepresidente subrogar al Presidente en caso de falta, ausencia o impedimento de éste. Artículo Vigésimo Primero.- Del Gerente y sus funciones.- UNO.- La Junta General elegirá para el periodo de tres años al Gerente de la compañía, de entre los socios o fuera de ellos. El funcionario podrá ser reelegido por periodos iguales. DOS.- Son sus atribuciones: a) Representar a la compañía y actuar a nombre de ella en la celebración de actos y contratos, en los términos de estos Estatutos; b) Organizar las oficinas de la compañía y supervigilar las labores del personal de ella; c) Nombrar y remover al personal de la compañía; fijar sus remuneraciones, de conformidad con el presupuesto de la empresa; y, y hacer en el orden laboral todo cuanto fuere menester; d) Dirigir el movimiento económico – financiero de la compañía, administrar sus bienes y pertenencias, y manejar la caja y cartera de valores; e) Abrir cuentas bancarias, girar contra ellas, emitir pagarés y letras de cambio, aceptar estas últimas, dentro de las limitaciones de cuantía previstas por los Estatutos; f) Presentar a la Junta General de Socios un informe anual y el balance que refleje la situación económica de la compañía; la cuenta de pérdidas y ganancias y la propuesta de distribución de utilidades; g) Cuidar, bajo su responsabilidad, que la compañía lleve sus libros sociales y contables y que mantenga su correspondencia y archivo de acuerdo con la Ley; h) Suscribir los certificados de aportación; i) Actuar como Secretario de la Junta General y suscribir las actas de ella; j) Constituír apoderado o procurador para aquellos actos que le facultan la Ley y el presente Estatuto; k) Ejercer las demás atribuciones contempladas en la Ley de Compañía y en los presentes Estatutos. Artículo Vigésimo Segundo.- Subrogación.- UNO.- Cuando faltare el Presidente, lo subrogará el Vicepresidente. En caso de falta, ausencia o imposibilidad del Gerente, lo reemplazará el Presidente. Todo lo indicado hasta que la Junta General de Socios adopte las decisiones pertinentes. DOS.- Prórroga de funciones.- Los funcionarios de la compañía continuarán en el ejercicio de sus funciones hasta cuando fueren reemplazados, no obstante que los periodos para los que fueron nombrados hubieren expirado. En caso de remoción, el funcionario cesará automáticamente desde que tal hecho

181 ocurra. En caso de renuncia, se aplicará lo previsto en el artículo 133 de la Ley de Compañías. Y

CAPITULO QUINTO.- DE LA FISCALIZACION, EJERCICIO. ECONOMICO

LIQUIDACION.

Artículo

Vigésimo

Tercero.- Fiscalización.- La Junta

General nombrará anualmente a un Comisario, para el estudio, examen y análisis del movimiento operativo y del estado financiero de la compañía, así como de la gestión del Presidente y del Gerente. El Comisario ejercerá las funciones establecidas en el parágrafo noveno, sección sexta de la Ley de Compañías, y tendrá un suplente. Artículo Vigésimo Cuarto.- Ejercicio económico.- El ejercicio económico de la compañía correrá desde el primero de enero hasta el treinta y uno de diciembre de cada año. Artículo Vigésimo Quinto.Disolución y liquidación.- La compañía se disolverá por cualquiera de las causas establecidas en los artículos 361 y 365 de la Sección Décima Segunda, parágrafo 2, de la Ley de Compañías. Para efectos de la disolución y liquidación, se estará a lo que dispone Ley de Compañías. En el caso de liquidación actuarán como liquidador el Gerente y su suplente será el Presidente, salvo que la Junta General decida que actúe otra persona, caso en el que designará liquidador principal y suplente. Artículo Vigésimo Sexto.- Normas Complementarias.- En lo no previsto por los presentes Estatutos se estará a lo dispuesto en la Ley de Compañías y su reglamento; y sus eventuales reformas se entenderán incorporadas a este contrato.

CUARTA.- INTEGRACION Y PAGO DEL CAPITAL.- UNO.- Suscripción.- El capital de la compañía es de cuatrocientos dólares de los Estados Unidos y está íntegramente suscrito en la siguiente forma:

CAPITAL

NUMERO

NOMBRES Y APELLIDOS DEL SOCIO

SUSCRITO

PARTICIPACIONES

DIANA CAROLINA SIMBAÑA BRITO

$ 200

CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO

$ 200

TOTAL

$ 400

UNO.- Pago del Capital.- De este valor suscrito, los socios suscriptores han pagado a esta fecha la totalidad del capital suscrito; es decir, CUATROCIENTOS DÓLARES de los Estados Unidos, mediante depósito en efectivo en la cuenta de integración de capital de la compañía abierta en el Banco Bolivariano Sucursal Santo Domingo, cuyo comprobante se acompaña. El capital pagado de la compañía queda distribuido de la siguiente forma:

182 NOMBRES Y APELLIDOS DEL SOCIO

CAPITAL

CAPITAL POR

SUSCRITO

PAGADO

PAGARSE

DIANA CAROLINA SIMBAÑA BRITO

$ 200

000

CARLOS ALBERTO ASTUDILLO BRITO

$ 200

000

TOTALES

$ 400

400

000

QUINTA.en los se

NOMBRAMIENTO DE artículos décimo

designa

como

noveno,

Presidente

SI MBAÑA BRITO , como

ADMINISTRADORES.- Para los periodos señalados

vigésimo y vigésimo

primero

del

estatuto,

la compañía a la señorita DIANA CAROLI NA

Vicepresidente de la compañía al señor CARLOS ALBERTO

ASTUDILLO BRITO y como Gerente de la misma al señor BLADI MIR AMÍLCAR ACOSTA BRITO , respectivamente. DISPOSICIÓN TRANSITORIA.- Los contratantes acuerdan autorizar al Presidente de la Compañía señorita DIANA CAROLINA SI MBAÑA BRITO y al abogado JULIÁN RO DOLFO SANTILLÁN ANDRADE , para que, conjunta o separadamente, realicen todos los trámites concernientes a la aprobación, publicación del extracto e inscripción y más diligencias que requiere el perfeccionamiento del presente contrato.

Usted, señor Notario, se servirá agregar las demás cláusulas de estilo necesarias para la perfecta validez de esta escritura.

29,556 37.2%

5,605

7.0%

6,430

8.1%

11,540

Fuente: Censo de Población y Vivienda (CPV) 2010. Unidad de Planificación. Gobierno Municipal de Santo Domingo Elaborado por:Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC)

SANTO DOMINGO

Cantón

14.5%

3,042

3.8%

Propia Propia y (regalada, Prestada o Propia y la % % % totalmente % propia donada, % regalada cedida (no Por servicios está pagando pagando prestada servicios pagada heredada o por pagada) posesión)

TENENCIA DE LA VIVIENDA

23,197

Arrendada

29.2%

% arrendada

NÚMERO DE HOGARES POR TENENCIA DE LA VIVIENDA - CANTON: SANTO DOMINGO DE LOS COLORADOS

ANEXO N° 12. Tasa crecimiento de la demanda y oferta

165

Anticresis

0.2%

% anticresis

79,535

Total

8.4%

Tasa Crec. Demanda

3.7%

Tasa Crec. Oferta Viviendas

183

184

ANEXO N째 13. Tasa Pasiva (ip)

185 ANEXO N° 14. Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario optimista Capital Prestado Tasa de interés Plazo Periodo Dividendo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

$ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 6,374.11 $ 382,446.80

Tabla de amortización Banco del Austro 300,000.00 -300000 No. De Cuotas por año 10 0.83% mensual Cuota mensual 5 60 meses Interés Amotización Saldo K 300,000.00 $ 2,500.00 $ 3,874.11 $ 296,125.89 $ 2,467.72 $ 3,906.40 $ 292,219.49 $ 2,435.16 $ 3,938.95 $ 288,280.54 $ 2,402.34 $ 3,971.78 $ 284,308.76 $ 2,369.24 $ 4,004.87 $ 280,303.89 $ 2,335.87 $ 4,038.25 $ 276,265.64 $ 2,302.21 $ 4,071.90 $ 272,193.74 $ 2,268.28 $ 4,105.83 $ 268,087.91 $ 2,234.07 $ 4,140.05 $ 263,947.86 $ 2,199.57 $ 4,174.55 $ 259,773.31 $ 2,164.78 $ 4,209.34 $ 255,563.98 Interés año 1 Capital año 1 $ 2,129.70 $ 4,244.41 $ 251,319.56 AÑO 1 $ 27,808.93 $ 48,680.44 $ 2,094.33 $ 4,279.78 $ 247,039.78 $ 2,058.66 $ 4,315.45 $ 242,724.33 $ 2,022.70 $ 4,351.41 $ 238,372.92 $ 1,986.44 $ 4,387.67 $ 233,985.25 $ 1,949.88 $ 4,424.24 $ 229,561.01 $ 1,913.01 $ 4,461.10 $ 225,099.91 $ 1,875.83 $ 4,498.28 $ 220,601.63 $ 1,838.35 $ 4,535.77 $ 216,065.86 $ 1,800.55 $ 4,573.56 $ 211,492.30 $ 1,762.44 $ 4,611.68 $ 206,880.62 $ 1,724.01 $ 4,650.11 $ 202,230.51 Interés año 2 Capital año 2 $ 1,685.25 $ 4,688.86 $ 197,541.65 AÑO 2 $ 22,711.45 $ 53,777.91 $ 1,646.18 $ 4,727.93 $ 192,813.72 $ 1,606.78 $ 4,767.33 $ 188,046.39 $ 1,567.05 $ 4,807.06 $ 183,239.32 $ 1,526.99 $ 4,847.12 $ 178,392.21 $ 1,486.60 $ 4,887.51 $ 173,504.69 $ 1,445.87 $ 4,928.24 $ 168,576.45 $ 1,404.80 $ 4,969.31 $ 163,607.14 $ 1,363.39 $ 5,010.72 $ 158,596.42 $ 1,321.64 $ 5,052.48 $ 153,543.95 $ 1,279.53 $ 5,094.58 $ 148,449.37 $ 1,237.08 $ 5,137.04 $ 143,312.33 Interés año 3 Capital año 3 $ 1,194.27 $ 5,179.84 $ 138,132.49 AÑO 3 $ 17,080.20 $ 59,409.16 $ 1,151.10 $ 5,223.01 $ 132,909.48 $ 1,107.58 $ 5,266.53 $ 127,642.94 $ 1,063.69 $ 5,310.42 $ 122,332.52 $ 1,019.44 $ 5,354.68 $ 116,977.84 $ 974.82 $ 5,399.30 $ 111,578.55 $ 929.82 $ 5,444.29 $ 106,134.25 $ 884.45 $ 5,489.66 $ 100,644.59 $ 838.70 $ 5,535.41 $ 95,109.18 $ 792.58 $ 5,581.54 $ 89,527.65 $ 746.06 $ 5,628.05 $ 83,899.60 $ 699.16 $ 5,674.95 $ 78,224.65 Interés año 4 Capital año 4 $ 651.87 $ 5,722.24 $ 72,502.41 AÑO 4 $ 10,859.28 $ 65,630.08 $ 604.19 $ 5,769.93 $ 66,732.48 $ 556.10 $ 5,818.01 $ 60,914.47 $ 507.62 $ 5,866.49 $ 55,047.98 $ 458.73 $ 5,915.38 $ 49,132.60 $ 409.44 $ 5,964.68 $ 43,167.92 $ 359.73 $ 6,014.38 $ 37,153.54 $ 309.61 $ 6,064.50 $ 31,089.04 $ 259.08 $ 6,115.04 $ 24,974.00 $ 208.12 $ 6,166.00 $ 18,808.01 $ 156.73 $ 6,217.38 $ 12,590.63 $ 104.92 $ 6,269.19 $ 6,321.43 Interés año 5 Capital año 5 $ 52.68 $ 6,321.43 $ -0.00 AÑO 5 $ 3,986.95 $ 72,502.41 $ 82,446.80 $ 300,000.00

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

12 $ 6,374.11

Saldo capital $ 251,319.56

Saldo capital $ 197,541.65

Saldo capital $ 138,132.49

Saldo capital $ 72,502.41

Saldo capital $ -0.00

186 ANEXO N° 15. Análisis de sensibilidad: Financiamiento escenario pesimista Capital Prestado Tasa de interés Plazo Periodo Dividendo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

$ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 7,136.98 $ 428,218.74

Tabla de amortización Banco del Austro 300,000.00 -300000 No. De Cuotas por año 15 1.25% mensual Cuota mensual 5 60 meses Interés Amotización Saldo K 300,000.00 $ 3,750.00 $ 3,386.98 $ 296,613.02 $ 3,707.66 $ 3,429.32 $ 293,183.70 $ 3,664.80 $ 3,472.18 $ 289,711.52 $ 3,621.39 $ 3,515.59 $ 286,195.94 $ 3,577.45 $ 3,559.53 $ 282,636.41 $ 3,532.96 $ 3,604.02 $ 279,032.38 $ 3,487.90 $ 3,649.07 $ 275,383.31 $ 3,442.29 $ 3,694.69 $ 271,688.62 $ 3,396.11 $ 3,740.87 $ 267,947.75 $ 3,349.35 $ 3,787.63 $ 264,160.12 $ 3,302.00 $ 3,834.98 $ 260,325.14 Interés año 1 Capital año 1 $ 3,254.06 $ 3,882.91 $ 256,442.23 AÑO 1 $ 42,085.97 $ 43,557.77 $ 3,205.53 $ 3,931.45 $ 252,510.77 $ 3,156.38 $ 3,980.59 $ 248,530.18 $ 3,106.63 $ 4,030.35 $ 244,499.83 $ 3,056.25 $ 4,080.73 $ 240,419.10 $ 3,005.24 $ 4,131.74 $ 236,287.36 $ 2,953.59 $ 4,183.39 $ 232,103.97 $ 2,901.30 $ 4,235.68 $ 227,868.29 $ 2,848.35 $ 4,288.63 $ 223,579.66 $ 2,794.75 $ 4,342.23 $ 219,237.43 $ 2,740.47 $ 4,396.51 $ 214,840.92 $ 2,685.51 $ 4,451.47 $ 210,389.45 Interés año 2 Capital año 2 $ 2,629.87 $ 4,507.11 $ 205,882.34 AÑO 2 $ 35,083.86 $ 50,559.88 $ 2,573.53 $ 4,563.45 $ 201,318.89 $ 2,516.49 $ 4,620.49 $ 196,698.40 $ 2,458.73 $ 4,678.25 $ 192,020.15 $ 2,400.25 $ 4,736.73 $ 187,283.42 $ 2,341.04 $ 4,795.94 $ 182,487.49 $ 2,281.09 $ 4,855.89 $ 177,631.60 $ 2,220.40 $ 4,916.58 $ 172,715.02 $ 2,158.94 $ 4,978.04 $ 167,736.98 $ 2,096.71 $ 5,040.27 $ 162,696.71 $ 2,033.71 $ 5,103.27 $ 157,593.44 $ 1,969.92 $ 5,167.06 $ 152,426.38 Interés año 3 Capital año 3 $ 1,905.33 $ 5,231.65 $ 147,194.73 AÑO 3 $ 26,956.14 $ 58,687.61 $ 1,839.93 $ 5,297.04 $ 141,897.68 $ 1,773.72 $ 5,363.26 $ 136,534.43 $ 1,706.68 $ 5,430.30 $ 131,104.13 $ 1,638.80 $ 5,498.18 $ 125,605.95 $ 1,570.07 $ 5,566.90 $ 120,039.05 $ 1,500.49 $ 5,636.49 $ 114,402.55 $ 1,430.03 $ 5,706.95 $ 108,695.61 $ 1,358.70 $ 5,778.28 $ 102,917.32 $ 1,286.47 $ 5,850.51 $ 97,066.81 $ 1,213.34 $ 5,923.64 $ 91,143.17 $ 1,139.29 $ 5,997.69 $ 85,145.48 Interés año 4 Capital año 4 $ 1,064.32 $ 6,072.66 $ 79,072.82 AÑO 4 $ 17,521.84 $ 68,121.91 $ 988.41 $ 6,148.57 $ 72,924.25 $ 911.55 $ 6,225.43 $ 66,698.82 $ 833.74 $ 6,303.24 $ 60,395.58 $ 754.94 $ 6,382.03 $ 54,013.54 $ 675.17 $ 6,461.81 $ 47,551.73 $ 594.40 $ 6,542.58 $ 41,009.15 $ 512.61 $ 6,624.36 $ 34,384.79 $ 429.81 $ 6,707.17 $ 27,677.62 $ 345.97 $ 6,791.01 $ 20,886.61 $ 261.08 $ 6,875.90 $ 14,010.71 $ 175.13 $ 6,961.85 $ 7,048.87 Interés año 5 Capital año 5 $ 88.11 $ 7,048.87 $ -0.00 AÑO 5 $ 6,570.93 $ 79,072.82 $ 128,218.74 $ 300,000.00

Fuente: Investigación realizada Elaborado por: Diana Simbaña

12 $ 7,136.98

Saldo capital $ 256,442.23

Saldo capital $ 205,882.34

Saldo capital $ 147,194.73

Saldo capital $ 79,072.82

Saldo capital $ -0.00

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