Habitação e reabilitação urbana
A ESPECULAÇÃO NÃO RESOLVE Há prédios devolutos em toda a cidade. Em Belém, Campo de Ourique, Graça, Alcântara, Saldanha, Baixa, Marquês de Pombal, Avenidas Novas, Lapa... Um total de cerca de cinco mil edifícios vazios, degradados ou em risco de ruína, e 55 mil fogos que poderiam ser a casa de muita gente. A situação actual resulta de décadas de política urbana assente na nova construção e no abandono dos centros históricos e da malha urbana consolidada. O frustrado projecto da Torre da Cidade (Av. Fontes Pereira de Melo, 39-43B) é expressão do modelo de cidade, muito em voga nas décadas de 80 e de 90, mas hoje falido: o projecto megalómano, depredador de património e desfasado da malha envolvente. O executivo liderado por António Costa veio criar expectativas de mudança sem que, no essencial, a tenha realizado:
Manteve-se a aposta na construção nova, concretizada aprovação de planos de pormenor que permitiram acelerar o seu licenciamento, como é o caso do PP da Matinha, do Jardim Botânico, da Urbanização de Alcântara ou do Vale de Santo António. A reabilitação centrou-se no espaço público. Nas palavras do responsável do pelouro do urbanismo, em 2007, Manuel Salgado, a reabilitação dos privados deve caber aos privados, à câmara a reabilitação do espaço publico e o edificado municipal.
Na prática, as soluções encontradas privilegiaram a venda de imóveis municipais degradados a fundos de investimento, que poderão colocá-los no mercado ou não. Por outro lado, a reabilitação do espaço público – para que fosse depois concessionado a privados - surge associada a operações de marketing para atracção de investimento em reabilitação para equipamentos hoteleiros. Estas tendências, conjugadas a liberalização das rendas e a facilitação dos despejos, contribuiu para dar um novo alento ao sector imobiliário, guiado por uma lógica especulativa, que se assume força motora da reabilitação urbana. Trata-se de uma política que tem programas e marcas, mas não tem recursos e tem por base uma orientação profundamente errada - a de que a reabilitação dos imóveis para habitação não é uma responsabilidade do município.
Do Saldanha à Baixa: assinalando as oportunidades perdidas Ao fim de seis anos, o executivo chegou tarde à reabilitação urbana e procura, a poucos meses das eleições, compensar (ou disfarçar) o tempo perdido. Mas sabemos que não é possível continuar a enterrar a cabeça na areia, nem ajeitar A situação de emergência económica e social que a cidade e o país vivem assim o obriga, sendo essencial a tomada de consciência do que se está a passar - e de forma muito acelerada - no centro de Lisboa. Com este percurso, de cerca de 2 000 m, passaremos por mais de rinta prédios devolutos, são alguns exemplos concretos dos resultados desta política e relembrar como é possível responder ao essencial: fazer face às necessidades de habitação; inverter a tendência de perda de população das ultimas décadas. Uma parte dos prédios devolutos assinalados pertence a pequenos proprietários e outra parte a empresas do sector imobiliário e a fundos de investimento imobiliário (FII) que, na maior parte dos casos, adquiriram os imóveis a pequenos proprietários visando a obtenção de dividendos a partir especulação sobre o valor de aquisição dos imóveis. Para estas empresas, prédio vazio representa menos custos e compromissos com quem lhes dê uso. Mesmo sem dar qualquer uso ao imóvel e deixando degradar-se, os FII não são penalizados e antes pelo contrário, estão isentos de imposto. Têm também cada vez mais o licenciamento e os instrumentos de regulação do território como o PDM e os planos de Pormenor e Salvaguarda ao seu serviço. A combinação da nova lei das rendas com os planos de pormenor que têm sido aprovados (veja-se o da Baixa Pombalina, ou o do Parque Mayer/Jardim Botânico), ou o PDM, associam-se, favorecendo e acelerando a lógica da especulação. A reabilitação que se faz desta forma é casuística e é virada única e exclusivamente para o mercado de luxo. Há que interromper estes processos que, além de degradarem as nossas cidades, estão a expulsar a vida destas, o comércio e as pessoas na sua diversidade de classes, culturas e idades.
Avenida Fontes Pereira de Melo Nº de porta: 39-39/A, 41 e 43-43/B Conjunto de prédios petencentes à empresa Torre da Cidade - Promoção Imobiliária e Hotelaria, S.A., uma empresa de compra e venda de bens imobiliários criada pela CONDESA HOLDING N.V. ao Grupo FIBEIRA, SPGS-S.A. (a quem pertence, por exemplo, o ATRIUM SALDANHA) e constituida em 1989
para concretizar este empreendimento. Para este quarteirão foi projectado uma torre de de habitação e hotel, também conhecida por edifício COMPAVE, com um total de 33 pisos, 105m. Arquitecto: Ricardo Bofill. O projecto não foi aprovado. Nº de porta: 18, 22 e 24 Os edifícios pertencem ao Millenium BCP há vários anos. RUA DE SANTA MARTA Nº de porta: 70 Propriedade em nome individual. Nº de porta: 61, 63 e 65 (+Rua Camilo Castelo Branco, s/n) Antigo Convento de Santa Joana, Rua de Santa Marta, 61 a 65 B, Lisboa Com um área aproximada de 5.700 m2 e uma área Bruta de Construção potencial aproximada de aproximadamente 18.700m2 , este imóvel tem um valor histórico e patrimonial incontestável. Pertencente ao Estado até 2010, foi adjudicado por ajuste directo, à ESTAMO - Participações Imobiliárias, parte da Sagestamo, uma empresa de capitais 100% públicos que tem como missão apoiar a gestão e valorização do património imobiliário público, através da criação de valor, para o accionista público, na realização de operações imobiliárias privilegiando a aquisição e arrendamento de imóveis ao Estado e outros entes públicos e a revenda ou a venda após acções de promoção e valorização a privados. O Valor Referência para venda é de 6.000.000 euros. Nº de porta: 46-46D (+Travessa do despacho, 19-27) Pertence à PLANIVIS - Gestão e Planemaneto de Empreitadas, uma empresa que dinamiza projectos imobiliários próprios e/ou em parceria com outras organizações, desde 2008. Trata-se de investimento direccionado para a HOTELARIA ou Serviços/Comércio ou Habitação. O conjunto de imóveis tem uma área de terreno de aprox. 1.250 m2 e uma área actual de construção de aprox. 3.600 m2 que poderá chegar a uma área de cerca de 5.200 m2 acima do solo e de 5.000 m2 em cave (4 pisos). Nº de porta: 40 e 40A (+Rua do Prior Coutinho 61-63) Propriedade em nome individual. Nº de porta: 25 a 25B (+Rua Rodrigues Sampaio, 46) FINIRADE - Investimentos Imobiliários, desde 2009. Nº de porta: 22 a 22B (Travessa Larga 8-14; Beco de Santa Marta, 5) Câmara Municipal de Lisboa
Nº de porta: 12 Propriedade em nome individual. Nº de porta: 6 Propriedade em nome individual. Nº de porta: 5 e 5A (+Rua Rodrigues Sampaio, n.º 12 a 16) Pertencente a Vitor Madeira Construções, S.A. Construção de edifícios (residenciais e não residenciais)
Rua de São José Nº de porta: 210-218 Santa Casa da Misericórdia de Lisboa. Não é conhecido projecto para este prédio. Ao contrário do que seria expectável, esta institução tem um política Gestão Imobiliária e Património, não orientada para objectivos de acção social, mas antes para a rentabilização e valorização do património, através do seu arrendamento, reabilitação, reconversão. O objectivo é a criação de receitas destinadas a reinvestir na prossecução da missão da instituição. Pratica preços de arrendamento segundo os preços do mercado – os preços dos imóveis actualmente disboníveis para arrendamento (habitação) variam entre os 600 e os 1200 euros. Nº de porta: 179 Propriedade em nome individual. Nº de porta: 120-124 Propriedade em nome individual. Nº de porta: 55 Andrade e Vasques, Lda, desde 1964 Nº de porta: 51 Propriedade em nome individual. Nº de porta: 41 Entre 2005 e 2010, este prédio pertenceu ao ESPÍRITO SANTO RECONVERSÃO URBANA – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado. Trata-se de um fundo com um volume de negócios na ordem dos 30.152.853,03 €, que visa a realização de projectos de construção e de reabilitação de imóveis, para revenda, arrendamento ou outras formas de exploração onerosa. O imóvel com uma área total de 344 m2 foi adquirido por 1.640.515,49 euros. O projecto de arquitectura foi aprovado em Setembro de 2008, o licenciamento aconteceu em Fevereiro de 2012 e cinco meses após aprovação de licença de construção, o prédio foi vendido à HAPIMAG – AG por 2.850.000 Euros. O negócio representou uma rentabilidade anualizada de 10,03%. Não foram efectuadas retenções na fonte sobre rendimentos prediais obtidos pelo Fundo devido à dispensa de retenção na fonte de imposto sobre esses rendimentos, quando obtidos por fundos de investimento imobiliário, de acordo com a alteração introduzida pelo Orçamento de Estado para 2002.
Fontes de informação: http://web3.cmvm.pt
Nº de porta: 37 e 39 Não foi encontrado nos registos RUA BARATA SALGUEIRO Nº de porta: 1 Propriedade em nome individual. PRAÇA DO ROSSIO (Praça D. Pedro V) Sociedade Hoteleira SEONE Nº de porta: 39-41 "Fundo de Investimento imobiliário CA Património crescente gerido por SQUARE ASSET Manegement, Sociedade Gestora de Fundos de investimento imobiliário, SA (desde 2009)" Nº de porta: 102 Sociedade Hoteleira SEOANE, S.A. Rua Augusta Nº de porta: 30 e 32 Câmara Municipal de Lisboa. Comprado ao BNU em 2010. Rua da Prata Nº de porta: 150-160 Santa Casa da Mesiricórdia de Lisboa Rua dos Douradoures Nº de porta: 100 (+Rua da Vitória, 12) Santa Casa da Mesiricórdia de Lisboa Rua dos Fanqueiros Nº de porta: 119-127 Fundo Investimento Imobiliário Fechado, CORPUS CHRISTI, um FII em Abril constituído em 2010 e gerido pela Gesfimo”. Este FII comprou nesse mesmo ano este quarteirão à Companhia de Seguros Tranquilidade, S.A., pelo valor de 11.889.230,78 euros, por um preço superior ao da sua avaliação. Está previsto a contrução de um hotel. Alguns lojistas já deixaram os estabelecimentos que ocupavam, e nas lojas deixadas vagas decorrem actualmente escavações arqueológicas, por se tratar de património classificado.
PARA FAZER O ESSENCIAL As propostas do Bloco de Esquerda O que faz uma cidade, antes do betão e do alcatrão, são as pessoas que a ocupam e lhe dão vida. Fazer a cidade é juntar pessoas, e uma cidade é tão boa quanto a qualidade de vida que proporciona a quem a ocupa. Por isso, o único interesse que serve de critério para uma política de esquerda na cidade é o interesse dos cidadãos. Os problemas da habitação em Lisboa já podem considerar-se crónicos, e a crise contribui para torná-los ainda mais agudos. Além disso, estas eleições realizam-se no contexto da aplicação de uma lei das rendas que irá gerar uma emergência social a que a CML nãopode ser alheia. Uma política com estas características exige recursos municipais. É um facto que asituação financeira da Câmara coloca limitações do ponto de vista financeiro; mas não é menos verdade que a CML possui alguns recursos que podem ser mobilizados, nomeadamente o seu parque edificado e uma bolsa de terrenos municipais, que inclui algumas das melhores áreas para construção dentro da cidade. Estes recursos devem ser aproveitados de forma criteriosa, em vez de serem, como têm sido, desbaratados de forma irreversível. A política de médio-longo prazo deve ir no sentido de aumentar, e não diminuir, o parque edificado da Câmara, de forma a que o município fortaleça um instrumento estratégico de intervenção no mercado: a bolsa de arrendamento. O ponto de partida para essa política de habitação é uma atitude corajosa de penalização da manutenção deliberada de imóveis devolutos, degradados ou não, dentro da cidade. Essa penalização exige o alargamento aos fundos imobiliários da tributação em sede de IMI, tributação essa que deve ser fortemente agravada no caso dos fogos devolutos — enquanto esse alargamento não é imposto pelo Estado central, a CML deve aplicar-lhes uma taxa municipal agravada e crescente. Esta tributação tem como objetivo penalizar a não-ocupação de imóveis e impor a sua colocação no mercado. Em situações em que esta medida não seja suficiente, a CML deve efetuar uma tomada de posse administrativa, para colocação numa bolsa de arrendamento. Esta política tem de ser combinada com a criação de um Fundo Municipal de Reabilitação, que apoie os proprietários que querem colocar os seus imóveis no mercado, mas não têm condições para fazê-lo. O fundo deve mobilizar receitas municipais decorrentes do agravamento do IMI e da taxa municipal sobre fundos de investimento, do arrendamento dos imóveis municipais e de uma taxa de 0,5 por cento sobre o valor de todas as dormidas em hotéis da cidade de Lisboa. Além disso, este fundo deve ser utilizado para atrair
financiamento privado e fundos europeus, em detrimento das parcerias para a construção nova que estão a ser promovidas atualmente. O Bloco defendeu, desde os seus primeiros programas para a cidade de Lisboa, uma moratória sobre a construção nova, em benefício da reabilitação. Hoje, essa medida é quase redundante, tal é a gravidade da crise no setor do imobiliário. No entanto, a mudança da prioridade, da construção nova para a reabilitação, mantém-se plenamente atual. Embora haja necessidades de construção nova, a médio prazo, em algumas zonas de ligação, para promover uma melhor continuidade da malha urbana, essas deverão ser asseguradas pelo próprio município, como forma de aumentar o seu parque edificado para habitação. A grande emergência na área da habitação é a reabilitação de edificado ocupado e desocupado. O Fundo Municipal de Reabilitação é um instrumento fundamental a esse nível e deve atuar em várias modalidades: a) Cofinanciamento a juros vantajosos de obras de reabilitação realizadas voluntariamente pelos proprietários; b) Financiamento total de obras, coercivas ou voluntárias, quando os proprietários não tiverem recursos próprios. O imóvel só deverá ser devolvido aos proprietários após recuperação do investimento camarário, através de arrendamento nos anos imediatamente a seguir à reabilitação. c) Reabilitação do parque habitacional degradado da própria Câmara. A Câmara Municipal deve ainda criar um Gabinete de Aconselhamento, que apoie quer os proprietários quer as empresas de construção no sentido de promover as melhores práticas de reabilitação e introduzir a componente energética em todas as obras de reabilitação. Este gabinete é decisivo porque, sendo necessário promover uma deslocação do investimento privado da construção nova para a reabilitação, é igualmente necessário apoiar um alargamento de competências no setor, que permita dar resposta à mudança de prioridades. Uma das funções do gabinete deve ser a de proceder ao levantamento dos problemas mais graves de habitabilidade, ao nível da segurança (estrutural, contra incêndios ou intrusões, etc.), conforto, salubridade, eficiência energética, etc. A partir desse levantamento, o Gabinete de Aconselhamento deverá promover (em parceria com a Administração Central) ações de formação que associem a componente de preservação do património arquitetónico, ao nível das estruturas e dos acabamentos (em particular nos bairros históricos), com uma forte componente de resolução de problemas funcionais do edificado.
O ponto essencial para uma nova política de habitação é o investimento de todos os recursos do município na dinamização do mercado de arrendamento, aumentando a oferta em todos os segmentos. Para isso, é necessário oferecer condições favoráveis aos proprietários, seja ao nível do financiamento ou cofinanciamento, seja ao nível da intermediação de contratos de arrendamento, retirando os riscos inerentes à responsabilidade dos proprietários. Esse investimento deve conter a criação de uma bolsa de arrendamento, que inclua: a) Imóveis do município que estejam habitáveis e os restantes, após reabilitação; b) Imóveis de particulares que tenham sido reabilitados pela Câmara, até que seja recuperado o investimento realizado; c) Imóveis de particulares que queiram usar a Bolsa de Arrendamento como intermediário para os seus contratos de arrendamento; d) Imóveis que venham a ser requisitados por se encontrarem d) Imóveis que venham persistentemente devolutos;
a
ser
requisitados
por
se
encontrarem
A Bolsa de Arrendamento deve constituir-se como o principal instrumento de intervenção no mercado de habitação, pressionando para a baixa de preços através do aumento da oferta. Desta forma, promove-se a opção de quem vive na cidade pelo arrendamento, e o regresso a Lisboa de quem foi forçado a abandoná-la.