Rapport d’activité 2008
Rapport d’activité 2008 5
2008 : une large réflexion sur l’organisation des services
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Le conseil d’administration et ses commissions
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Le patrimoine de Saint-Ouen HLM
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Les constructions et la réhabilitation
10 Les travaux réalisés 15 Confort des locataires : zoom sur le chauffage et les ascenseurs 19 Le budget 22 Les attributions de logements 23 Les nouveaux locataires en 2008 24 La formation au service de la compétence et de l’adaptation aux évolutions
SAINT-OUEN HLM Office Public de l’Habitat 17, rue Claude Monet 93407 SAINT-OUEN CEDEX Tél : 01 49 48 34 00 Fax : 01 49 48 34 39 www.ophlm-st-ouen.org
2008 : une large réflexion sur l’organisation des services Dans une situation contextuelle évolutive, Saint-Ouen HLM a ouvert en 2007 une large réflexion sur son avenir en jetant les bases d’un plan stratégique de développement. Cette réflexion a permis à l’organisme situé dans un territoire riche de perspectives d’évolution d’arrêter son ambition et ses orientations stratégiques. Saint-Ouen HLM réaffirme sa volonté d’être un partenaire acteur reconnu des décideurs : • Par la contribution à leurs projets ; • Par la qualité et le développement de son offre produits/services diversifiée ; • Par le renforcement de la satisfaction de ses locataires ; • Par la compétence et l’implication de ses collaborateurs. En 2008, et dans la poursuite des réflexions entreprises l’année précédente, Saint-Ouen HLM a ouvert une démarche d’évolution de son organisation interne. Cette démarche, conduite en concertation avec l’encadrement et avec la contribution de ses collaborateurs lors de conventions du personnel, a été menée autour de 3 fils conducteurs : Les locataires – Les collaborateurs – l’Office. S’agissant des locataires, les objectifs de cette nouvelle organisation tendent à l’accroissement de la satisfaction globale, notamment par une personnalisation de la relation facilitant ainsi les démarches au quotidien.
S’agissant des collaborateurs, Saint-Ouen HLM souhaite mettre à profit les évolutions de son organisation pour enrichir les métiers et donner des perspectives d’évolution à ses collaborateurs, quel que soit leur statut. Enfin, cette organisation doit permettre à l’Office d’optimiser les fonctionnements internes par une recherche d’efficacité optimale et une maîtrise des coûts. La réflexion entreprise au cours de l’année 2008 doit déboucher début 2009 sur une nouvelle organisation clarifiant le rôle des services de proximité et des directions du siège afin que l’Organisme soit résolument orienté vers ses habitants en apportant une qualité de service reconnue en termes de réactivité, d’expertise, de satisfaction et de disponibilité. À cet effet, • La proximité doit devenir le garant de la relations locataires ; • Le Siège ayant pour sa part un rôle de conseil, d’expertise et d’appui à la proximité. Plusieurs étapes nécessaires ont été franchies en 2008. Dans un premier temps, un nouveau découpage géographique des structures de proximité a été mis au point. De 3 unités de gestion, l’Office passe à 6 pôles de proximité d’environ 900 logements regroupés en 2 agences « Rives de Seine » et « SaintOuen Sud ».
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Un chargé de relations locataires et un technicien d’agence affectés à chacun des pôles sont responsables sur le secteur qu’ils couvrent de la mise en œuvre de la politique d’amélioration de la qualité de service rendue aux locataires. Chaque locataire a ainsi un « référent » administratif et un « référent » technique, ce qui permet de renforcer la capacité d’intervention au plus près des locataires. Le responsable d’agence est garant de la mise en œuvre de la stratégie de l’Office auprès des locataires et partenaires. Il manage l’ensemble des équipes et contribue aux réflexions de l’Office et à la définition des politiques. Hormis la création d’un nouveau métier, celui de chargé de relations locataires, la réflexion s’est également engagée sur le contenu d’autres métiers : gardiens, assistantes d’agence… dans la perspective de clarifier les rôles de chacun et d’enrichir les métiers au quotidien. Enfin, s’agissant des services du siège, la réflexion a permis d’aboutir à un nouvel organigramme et la création de 4 grandes directions, en lieu et place d’un organigramme en « râteau » dans lequel les services étaient tous rattachés à la Direction générale. Une chargée de communication a été recrutée pour accompagner l’Office dans les changements en interne et dans sa stratégie en externe.
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Considérant la synergie entre le service informatique et les finances, ce service a rejoint la direction des finances. Celle-ci est renforcée par la création d’un poste de conseiller de gestion. Une direction des ressources regroupant les services ressources humaines, marchés, moyens généraux, affaires juridiques est mise en place. Une nouvelle direction, celle des relations locataires fait son apparition : elle regroupe la gestion locative sur les aspects commission d’attribution, action sociale et les deux agences de proximité. Les techniciens de la direction du patrimoine évoluent vers plus de polyvalence et une responsabilité territoriale d’un patrimoine. Toutes ces réflexions n’ont pu être menées à bien sans évolution des pratiques managériales. En 2008, l’Office a poursuivi en ce domaine les efforts entrepris l’année précédente. Ainsi, les cadres ont été invités à contribuer activement à cette réflexion pour assurer le portage managérial de ce plan stratégique tandis que les collaborateurs participaient à divers groupes de travail, conventions, ateliers en vue de s’approprier ce projet. Ce travail important se poursuivra en 2009 par la mise en place concrète de la nouvelle organisation, laquelle devra nécessairement être accompagnée par un ambitieux plan de formation.
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Le conseil d’administration et ses commissions La composition du conseil d’administration au cours de l’année 2008 a évolué avec le passage à 23 membres le 13 novembre 2008. Cette augmentation du nombre d’administrateurs marque la transformation de la gouvernance des offices publics de l’habitat.
À Saint-Ouen HLM, la Ville affirme son empreinte et dispose de la majorité des voix. Le conseil d’administration s’est réuni à 6 reprises, tandis que les diverses commissions ont également poursuivi leur activité avec régularité.
Conseil d’administration
2003 6 séances 64 dossiers
2004 5 séances 38 dossiers
2005 7 séances 64 dossiers
2006 6 séances 78 dossiers
2007 6 séances 68 dossiers
2008 6 séances 76 dossiers
Commission sociale
4 réunions
7 réunions
5 réunions
9 réunions
9 réunions
5 réunions
Commission d’attribution des logements
32 réunions
18 réunions
14 réunions
21 réunions
18 réunions
16 réunions
Commission des finances
3 réunions
3 réunions
3 réunions
4 réunions
4 réunions
3 réunions
Commission d’appel d’offres
13 réunions 57 marchés
19 réunions 78 marchés
8 réunions 67 marchés
7 réunions 69 marchés
12 réunions 78 marchés
8 réunions 69 marchés
Commission du développement et de la maintenance
3 réunions
1 réunion
1 réunion
2 réunions
1 réunion
2 réunions
Le siège de l’Office. 17, rue Claude Monet
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Le patrimoine Au 31 décembre 2008, l’Office a la gestion de 5 920 logements dont 5 103 logements familiaux appartiennent à son patrimoine, répartis sur les communes de Saint-Ouen et l’Île Saint-Denis, et 530 logements qui sont la propriété de la Ville de Saint-Ouen (y compris 450 appartements en secteur diffus). L’Office est également propriétaire de trois foyers pour personnes âgées (56 logements) dont la gestion est assurée par le Centre Communal d’Action Sociale de la Ville de Saint-Ouen, d’un foyer des jeunes travailleurs (192 chambres) géré par l’association « Le Centre Audonien de Rencontres et d’Accueil » et de deux résidences pour étudiants (129 logements) gérées par l’association ALECI. Enfin, l’Office est également propriétaire de 820 emplacements de stationnement aérien, 2 033 places de parking souterrain et 79 lots commerciaux.
Patrimoine OPH V.S.O. Immeubles diffus Foyers Résidence étudiante Total
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Saint-Ouen 4 059 80 450 248 129 4966
Ile-St-Denis 954
954
TOTAL 5013 80 450 248 129 5920
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Les constructions et la réhabilitation EN COURS DE RÉALISATION 11 bis rue Louis Blanc
– Construction de 25 logements en accession sociale à la propriété du 2 au 5 pièces avec 25 parkings souterrains. • Architecte : Atelier Soria • Entreprise de travaux : Bouygues Bâtiment Île-de-France • Livraison du chantier : Été 2009
EN PRÉVISION POUR 2009 Constructions 65 rue du Docteur Bauer
– 84 logements et maisons de ville • Architecte : Cabinet Carril • Démarrage du chantier au 4e trimestre 2009 Marcel Paul – Île Saint-Denis
– Poursuite des études de construction d’un immeuble de 41 logements (PLUS) du 2 au 5 pièces sur le parvis et aménagement paysager des extérieurs, du parvis jusqu’au pied des 3 tours existantes. • Maître d’œuvre : Michel Ferranet Réhabilitations : 80 logements 27 Jaurès – 2 L’Hermet – 12-16 rue Pierre Curie
• Maîtrise d’œuvre : Cabinet Ducros – Architecte et IPC – Bureau d’études • Durée prévisionnelle des travaux : 12 mois • Démarrage au 2e semestre 2009.
Le projet Louis Blanc
La poursuite des études concernant : • Le devenir du Foyer de jeunes travailleurs Meslier • La restructuration de deux résidences de personnes âgées Soubise et Moutier • L’aménagement des locaux (foyer à l’entresol) de l’ancienne résidence pour personnes âgées rue Dhalenne
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Les travaux réalisés • Les services de la ville de Saint-Ouen, • La fondation Jeunesse Feu Vert. Les projets réalisés en 2008 • Le réaménagement des espaces extérieurs de la résidence Salvador Allende – Cette opération s’est accompagnée d’une forte démarche de concertation avec les locataires. Ces derniers ont été associés à toutes les étapes de la conception du projet. Les enfants ont contribué en choisissant les types de jeux qu’ils souhaitaient et en participant au fleurissement. Coût : 490 000 €.
Réalisations de fresques, 12/14 Cachin.
Saint-Ouen HLM, en 2008, a poursuivi cinq objectifs. Cet effort se prolongera en 2009 : • Favoriser le lien social dans les résidences • Améliorer le cadre de vie des locataires • Sécuriser le patrimoine et lutter contre le vandalisme • Entretenir les bâtiments et répondre aux exigences du développement durable • Mettre en œuvre le Plan Stratégique de Patrimoine.
FAVORISER LE LIEN SOCIAL DANS LES RÉSIDENCES Saint-Ouen HLM soutient l’ensemble des actions visant à entretenir le lien social dans les résidences. À ce titre, Saint-Ouen HLM s’inscrit dans une démarche partenariale qui rassemble un grand nombre d’acteurs : • Les amicales de locataires et les associations de quartier,
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• La poursuite du partenariat entre SaintOuen HLM, la fondation « Jeunesse FeuVert » et certains adolescents habitant dans notre patrimoine – Il s’agissait de réaliser des chantiers éducatifs (lessivage des parties communes des groupes Soubise et 169 Victor Hugo) afin de sensibiliser des groupes de jeunes au respect du cadre de vie. • La réalisation d’une exposition photographique dans la Cité des Boutes en Train. – Pourquoi cette exposition ? Pour mobiliser les locataires et pour revisiter l’histoire des « Boutes » à l’aide de photographies institutionnelles et de photographies d’habitants. • La concertation relative au projet de restructuration de la cour de la résidence René Rioux. – L’objectif était de rassembler les locataires pour définir en commun un projet permettant de répondre aux attentes de l’ensemble des locataires (enfants, adultes, personnes âgées). • La participation de Saint-Ouen HLM à la fête des voisins organisée par un grand nombre d’amicales.
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Les projets qui seront réalisés en 2009
Unité de gestion Cordon-Michelet
• La poursuite du partenariat avec la Fondation Jeunesse Feu Vert. Un nouveau chantier éducatif sera proposé aux jeunes audoniens.
• La mise en peinture des parties communes des résidences Bachelet/Peri, Bourdarias et 44 Bauer – Bourdarias : 20 000 €. – 44 Bauer : 11 000 €. – Bachelet/Peri : 47 000 €.
• Dans le cadre de la gestion urbaine de proximité, les amicales de locataires seront parties prenantes des travaux d’amélioration des espaces extérieurs de la cité Dhalenne-Soubise. • La réalisation d’affiches incitant au respect du cadre de vie. Ces affiches pourront être réalisées en collaboration avec les associations de locataires. L’objectif sera de réaliser des affiches pour l’ensemble des halls de Saint-Ouen HLM. • La restructuration des espaces extérieurs de la résidence 14 Michelet. – Mobiliser les locataires (enfants et adultes) autour du fleurissement et de la mise en valeur de la cour (en partenariat avec le service Espaces Verts de la Ville de Saint-Ouen) et sensibiliser les habitants au respect de leur lieu de vie seront les axes de ce projet.
AMÉLIORER LE CADRE DE VIE DES LOCATAIRES Depuis plusieurs années, Saint-Ouen HLM se mobilise pour proposer aux locataires un cadre de vie de qualité. Au-delà des aspects purement techniques, Saint-Ouen HLM réalise de gros efforts au niveau des remises en peinture et des matériaux utilisés. Les projets réalisés en 2008 Unité de gestion du vieux Saint-Ouen
• La réfection de la peinture et des luminaires des parties communes de la tour du Landy pour un coût de 65000 €. • La réfection de la peinture des parties communes de l’immeuble 3/5 Dhalenne pour un coût de 47 000 €.
• L’implantation d’un cani-parc dans le groupe Cordon (en partenariat avec le service Environnement de la Ville de Saint-Ouen). • La création d’un local « ordures ménagères » dans la résidence 21, Berthoud. Coût : 10 000 €. Unité de gestion de l’Île Saint-Denis
• La réfection de la peinture des parties communes de l’immeuble 12/14 Cachin pour un coût de 18 500 €. • La réfection de la peinture des façades extérieurs Cachin et ascenseurs Thorez par l’équipe de régie.
Les espaces extérieurs de la résidence Salvador Allende
• La réfection de la peinture des parties communes de l’immeuble 2 à 6 République et 3/5 Thorez pour un coût de 40 000 €. Les projets qui seront réalisés en 2009 Agence Rives de Seine
En 2009, un effort conséquent sera engagé sur la cité Dhalenne-Soubise. Outre les travaux de télésurveillance des parkings, la réhabilitation du foyer Soubise et de l’entresol 41 Dhalenne, il est prévu les travaux suivants : • La réfection de la clôture et de l’éclairage de l’aire de jeux (15 000 €) ; • L’installation d’un éclairage encastré dans le hall J2 (5 000 €) ;
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• L’amélioration des espaces verts (40 000 €).
Unité de gestion Cordon-Michelet
• La réfection de la peinture des parties communes côté logements à Marcel Paul. Coût : 15 000 €.
• La vidéosurveillance des parkings souterrains des résidences 50 Bauer et Dolet. Coût : 110 000 € pour les deux résidences.
• La mise en place de mobilier urbain sur la placette Cachin Coût : 7 000 €.
• La restructuration des voûtes de la résidence La Motte. Coût : 17 000 €
Agence Saint-Ouen sud
Unité de gestion de l’Île Saint-Denis
• Le réaménagement de la cour de la résidence René Rioux. Coût : 250 000 €.
• La mise en place du contrôle d’accès, la restructuration des halls et la vidéosurveillance à Marcel Paul. Coût : 245 000 €.
• Le traitement du mur mitoyen au 169 Victor Hugo (possibilité de réaliser une fresque). Coût : à chiffrer après procédure contentieuse contre la copropriété voisine.
Groupe Michelet
Les projets qui seront réalisés en 2009 Agence Rives de Seine
SÉCURISER LES PARTIES COMMUNES
• L’installation de la vidéosurveillance au parking Soubise et la réfection du système au parking Dhalenne et Jaurès. Coût : 85 000 €.
Saint-Ouen HLM, comme un grand nombre de bailleurs sociaux en France, est confronté à des actes de vandalisme qui troublent la tranquillité des locataires et qui représentent un coût financier important.
• Le changement des portes de halls de l’immeuble Égalité pour renforcer le contrôle d’accès. Coût : 20 000 €.
Pour lutter contre ce phénomène, SaintOuen HLM entretient un partenariat étroit avec les forces de l’ordre. Néanmoins, Saint-Ouen HLM intervient également de manière technique sur son patrimoine afin de limiter, autant que possible, les actes de vandalisme et les occupations de parties communes.
• Des grilles seront installées sur les lanterneaux de désenfumage pour empêcher l’accès aux terrasses au 10 République. • Le changement du système d’accès au parking central Cachin. Coût : 8 000 €. Agence Saint-Ouen sud
• La restructuration du hall du groupe 92 Michelet. Coût estimatif : 90 000 €.
Les réalisations en 2008 Unité de gestion du vieux Saint-Ouen
• La pose d’une porte anti-intrusion devant l’accès caves et local EDF du J2 Soubise.
• La modification du contrôle d’accès du parking Cordon. Coût estimatif : 15 000 €. par borne escamotable.
• À titre indicatif, en serrurerie, le coût du vandalisme a été de 15 000 €.
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L’ENTRETIEN DU PATRIMOINE Saint-Ouen HLM répond à ses obligations de bailleur en entretenant son patrimoine. Il s’agit de répondre aux nouvelles normes en s’inscrivant, notamment, dans une démarche de développement durable. • 2008-2009 : ouverture de la discussion relative à la future grille de vétusté. Aboutir à un accord collectif est important pour harmoniser les procédures et avoir une référence unique sur les deux agences. • Installation d’une télésurveillance des ascenseurs indépendante de l’ascensoriste pour avoir une meilleure vision des pannes et du contrat.
Agence Rives de Seine
• Remise aux normes des installations électriques (parties communes et logements) au 3/5 Dhalenne. • 2008 - 2009 : Reprise des garde-corps des balcons de Thorez (Travaux en cours). Coût : 105 000 €. • Réfection de la voirie à l’arrière République. Coût : 70 000 €. • Arborisation et protection du parking du 16 Cachin. Coût : 4 500 €. • La mise aux normes des ascenseurs 8 SaintDenis, résidences pour personnes âgées 22 Moutier et 27 Jaurès. Coût : 190 000 €.
Les travaux réalisés en 2008 Unité de gestion Cordon-Michelet Résidence Bourdarias
• La mise aux normes de l’ensemble des ascenseurs. • La rénovation de la chaufferie de la résidence 50 Bauer. Coût : 100 000 €. • L’étanchéité de la terrasse de la résidence 33 Péri. Coût : 33 000 €. Unité de gestion de l’Île Saint-Denis
• Mise aux normes des ascenseurs Marcel Paul, Thorez et Cachin. Coût : 75 000 €. • Mise en place d’une nouvelle chaufferie Cachin. Coût : 95 000 €. • Rénovation de la voirie rue de la République à Thorez. Coût : 24 000 €. • Réfection de la terrasse basse 3/5 Commune de Paris. Coût : 10 000 €. Les travaux qui seront réalisés en 2009 Agence Saint-Ouen sud
• La consolidation des garde-corps de la résidence Bourdarias. Coût : 20 000 €.
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• La réfection de la chaufferie Quai de Seine avec mise en place d’une pompe à chaleur. Coût : 120 000 €. • Le traitement des épaufrures des bâtiments Landy et Moutier. Coût : 35 000 €.
METTRE EN ŒUVRE LE PLAN STRATÉGIQUE DU PATRIMOINE Plan stratégique du patrimoine défini en 2006. 9 opérations sont jugées prioritaires (cf. tableau ci-dessous). Le Plan stratégique du patrimoine en 2008
Quai de Seine
• Vallès : 1,5 M €. – La réalisation d’un diagnostic technique et social en préalable à la réhabilitation ou réaffectation des tours Vallès. Travaux prioritaires en attendant les études d’aménagement sur le devenir des tours. 2009 : • Quai de Seine, Marcel Paul – Diagnostic et études préalables • Groupe Vallès : – Études complémentaires à lancer et travaux prioritaires pour 1,5 M € en 2009 et 2010. • Le ravalement et l’isolation par l’extérieur des façades de la résidence La Motte Extension
Jules Vallès (Boutes en Train) Marcel Paul Quai de Seine La Motte Extension Bourdarias 3-5 Dhalenne 119 Bauer Moutier place d’armes 56 rue Saint-Denis Total
14
Nombre de logements 200 286 123 108 122 85 61 138 54 1177
Dates de construction 1965 1965 1964 1964 1951 1961 1953 1961 1958
Dates de la dernière réhabilitation 1986 1992 1995 1994 — 1997 — 1992 1993
L’organisation des réunions avec les amicales • Il s’agira d’indiquer à chaque amicale ou association les travaux que Saint-Ouen HLM souhaite réaliser dans chacune des résidences. A cette occasion, les représentants des amicales/associations pourront nous faire part de leurs propres attentes.
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Confort des locataires : zoom sur le chauffage et les ascenseurs LE CHAUFFAGE Dépenses de l’année 2008 au titre des opérations d’envergure en vue d’économies d’énergie • 135 000 € en gros entretien/grosses réparations pour l’amélioration des chaufferies notamment la télégestion, le rééquilibrage des réseaux et le détartrage désembouage 98 000 € hors P3* pour la rénovation chaufferie gaz Marcel Cachin avec mise en place de chaudières hautes performances à condenseurs pour la récupération de calories des fumées.
Les sites les plus économes en énergie sont :
• Louis Blanc : passé en tête des faibles consommateurs. • Marcel Paul a bien évolué depuis la rénovation de la chaufferie fioul fin 2007 puisque son classement issu du diagnostic de performance énergétique est passé de E à B (–30 % de consommation). Cela est considérable, si l’on tient compte du fait que les isolations de façades ne sont pas encore totalement réalisées. Les jeux pour enfants, Salvador Allende.
77 000 € hors P3* pour la rénovation de la chaufferie CPCU du 4 Cipriani. Analyse de la consommation
• 26 Glarner en nette baisse de consommation par rapport à l’année 2006 (moins 67 % de consommation) du fait que nous avons supprimé un radiateur dans le hall. • 119 Bauer : la réhabilitation lourde du groupe est prévue au Plan stratégique de patrimoine en 2014, il faudra prévoir une action d’économie d’énergie avant cette date. • Quai de Seine : une étude thermique est en cours pour modifier la chaufferie CPCU* et la transformer en pompe à chaleur gaz. Les études de réhabilitation vont être lancées en 2009. • Égalité et 4 Cipriani sont toujours très consommateurs. Il faudra prévoir une action d’économie d’énergie à court terme sur ces groupes. • La Motte Extension : les études pour l’isolation des façades et le ravalement sont en cours.
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• 98 Victor Hugo, 169 Victor Hugo, Croizat, 10 République sont parmi les moins consommateurs en calories.
• Salvador Allende montre deux fois plus de consommation en 2008 qu’en 2007 ; il faut diagnostiquer le problème.
• Vallès reste encore parmi les meilleurs depuis la rénovation de deux chaudières en juin 2007 et l’ajout d’un récupérateur de calories.
• 12 et 21 Berthoud : la situation est identique à moindre pourcentage.
Tous les autres groupes sont dans une moyenne admissible mais très supérieure à la norme établie par la réglementation thermique 2010 et encore bien loin de la norme BBC (bâtiment basse consommation). Les écarts entre saisons de chauffe montrent les sites où il faut faire des efforts.
• 10 Glarner il faut attendre les résultats de 2009 pour émettre un diagnostic avec du recul suffisant. Et ceux qui se portent plutôt bien Étienne Dolet, 82/92 Michelet, Marcel Paul, 59 Bauer, Vallès sont en baisse de consommation. Cela s’explique par les mesures et les réglages qu’Idex, notre pres-
COMPARATIF DES CONSOMMATIONS ENTRE LES SAISONS 2006-2007 ET 2008 Energie Marcel Bourdarias 119 Bauer Moutier / Place d’Armes 10 République La Motte extention Jules Vallès Quai de Seine Égalité Marcel Paul Maurice Thorez Tour du Landy 48/50 Bauer Marcel Cachin 41 Dhalenne / Soubise Salvador Allende 82/92 Michelet Etienne Dolet Cipriani / Jaurès 56 Saint Denis 59 Bauer 13/21 Louis Blanc 12/14/16 Ambroise Croizat 169 Victor Hugo 4 Cipriani 10 Glarner 12 Berthoud 21 Berthoud 12/14/16 Neuve Pierre Curie 17/19 Maréchal Leclerc 26 Glarner 27 Jaurès
GN GN CPCU CPCU GN GN CPCU CPCU CPCU GN CPCU GN GN CPCU GN GN GN CPCU CPCU GN GN GN GN CPCU CPCU GN GN GN GN GN CPCU
NC* 2005-06 1411,35 1005,81 667,47 514,81 4082,18 1251,79 1848,75 536,76 1939,20 3155,03 2457,35 1167,05 2480,99 5150,84 2190,22 819,40 1237,47 1705,42 429,56 143,05 592,67 481,30 833,45 714,39 130,42 233,71 390,63 301,04 307,36 346,95
NC 2006-07 1466,35 923,62 920,07 878,16 3925,98 1269,10 1530,24 670,25 1968,20 3648,96 2696,96 1092,35 2381,28 4974,61 1016,35 1182,70 2062,97 2165,40 455,48 166,80 269,35 352,16 362,56 779,46 283,22 84,13 118,34 357,05 330,43 125,04 365,29
Ecart 2006-07 3,9 % –8,2 % 37,8 % 70,6 % –3,8 % 1,4 % –17,2 % 24,9 % 1,5 % 15,7 % 9,8 % –6,4 % –4,0 % –3,4 % –54 % 44,3 % 66,7 % 27,0 % 6,0 % 16,6 % –54,6 % –26,8 % –56,5 % 9,1 % –35,5 % –49,4 % –8,6 % 9,8 % –59,3 % 5,3 %
NC 2007-08 1412,26 922,11 890,79 713,62 3444,41 1006,21 1459,90 532,90 1379,32 3344,03 2622,98 1043,45 2322,81 4448,53 2028,86 758,67 1173,02 2005,67 455,28 119,60 270,97 341,73 312,21 873,50 404,04 147,64 169,24 299,61 307,19 119,58 362,81
Ecart 2007-08 –4 % 0% –3 % –19 % –12 % –21 % –5 % –20 % –30 % –8 % –3 % –4 % –2 % –11 % 100 % –36 % –43 % –7 % 0% –28 % 1% –3 % –14 % 12 % 43 % 76 % 43 % –16 % –7 % –4 % –1 %
* Consommation de chauffage, en MWh par m2 habitable et par an d’octobre 2007 à octobre 2008
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tataire en chauffage, effectue depuis deux ans à chaque démarrage de saison de chauffe. De fréquents réglages sont faits dans les chaufferies afin que les courbes de régulation permettent d’atteindre l’objectif d’une température se situant entre 20 et 21° dans les logements.
*ABRÉVIATIONS : FOD : Fuel Domestique CPCU : Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain propriétaire de l’ensemble des réseaux vapeurs sur Paris et petite couronne GN : GDF Gaz naturel. P1, P2 et P3 sont des types de contrats souscrits avec des prestataires après consultation en marchés publics : P1 : fournitures d’eau et d’énergie ou fluides divers (s’adresse aux concessionnaires essentiellement) P2 : travaux : petites interventions d’entretien courant P3 : travaux : gros travaux d’entretien et de rénovation P4 : travaux : remplacement à neuf des équipements
BILAN SAISON DE CHAUFFE 2007-2008 Site Soluprem 27 Jaurès 26 Glarner 119 Bauer 59 Bauer Quai de Seine ( allée du Moutiers) La Motte extention 56 Saint Denis Marcel Bourdarias 12/14/16 Neuve Pierre Curie 4 Cipriani 21 Berthoud 12 Berthoud 48/50 Bauer Tour du Landy 17/19 Maréchal Leclerc Marcel Cachin Égalité 2 L’Hermet Moutier / Place d’ Armes Cipriani / Jaurès 10 Glarner (MWh u) 10 République Etienne Dolet Maurice Thorez 41 Dhalenne / Soubise 82/92 Michelet Salvador Allende 12/14/16 Ambroise Croizat Marcel Paul (compteur MWh u) Jules Vallès (Rue Des Boute en Train) 169 Victor Hugo 98 Victor Hugo 13/21 Louis Blanc La Motte (à côté du siège)
Energie FOD CPCU GN GN GN CPCU GN CPCU GN GN CPCU GN GN GN CPCU GN GN CPCU FOD CPCU CPCU CPCU CPCU GN GN CPCU GN GN GN CPCU GN GN GN GN GN
NC/m2 MWh/m2* 0,95 0,267 0,26 0,245 0,233 0,231 0,189 0,184 0,183 0,182 0,181 0,18 0,177 0,174 0,173 0,164 0,163 0,163 0,161 0,149 0,142 0,135 0,133 0,132 0,131 0,131 0,118 0,11 0,106 0,081 0,08 0,068 0,066 0,06 —
Classement DPE G E E E E E D D D D D D D D D D D D D C C C C C C C C C C B B B B B —
ECS/logt m3/logt** — — — — 15,3 37,4 31 — — — 19,5 — — — 23,2 — — 28,2 — — 18,3 46,1 — 33,4 — 46,1 36,7 40,4 35,2 41,3 — 48,2 42,8 39,7 18,4
* Consommation de chauffage, en MWh par m2 habitable et par an d’octobre 2007 à octobre 2008 ** Consommation d’eau chaude, en m3 par logement et par an d’octobre 2007 à octobre 2008
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LES ASCENSEURS
L’effort d’investissement doit se poursuivre avec quelques priorités : Vallès notamment, Cordon Bauer La Motte etc.
Les travaux de mise en sécurité Nos 157 ascenseurs (non compris 10 Glarner, 14 Michelet et 98 Victor Hugo qui sont les dernières opérations) sont en conformité par rapport à la première échéance fixée au décret 2004 – 964 du 4 septembre 2004 qui impose que l’ensemble du parc ascenseurs soit en conformité à 3 dates suivantes : 1. le 3 juillet 2009 2. le 3 juillet 2013 3. le 3 juillet 2018
Les pannes en 2007 Les pannes les plus fréquentes sont enregistrées sur les groupes suivants : 41 Dhalenne 8 Saint-Denis Jules Vallès Paul Taupin La Motte Avenue Michelet Marcel Paul
L’effort fourni par l’Office d’investir en moyenne 350 000 € chaque année s’avère efficace. Les travaux de modernisation Les travaux de modernisation s’entendent par rendre les appareils à neufs (machinerie et cabine) et conformes au décret pour l’ultime échéance de 2018. À ce jour, 36 % de notre parc, soit 55 appareils sont modernisés.
UG1
nombre de pannes
41 Dhalenne 8 Saint-Denis
2007 210 104
2008 137 153
Répartition des pannes par UG en 2008 UG1 5% 24 % 9%
40 %
22 % UG2
nombre de pannes
Jules Vallès Paul Taupin La Motte Avenue Michelet UG3
2007 145 94 82 65
2008 157 129 119 125
nombre de pannes
Marcel Paul
2007 128
2008 142
UG2-UG3 2% 27 % 12 %
36 %
23 %
UG1 Interventions techniques et de maintenance Défauts de fonctionnement Vandalisme Mauvaise utilisation Causes externes Total des interventions
18
386 215 84 227 44 956
40 % 22 % 9% 24 % 5% 100 %
UG2-3 317 36 % 206 23 % 102 12 % 240 27 % 19 2% 884 100 %
■ Interventions techniques et de maintenance ■ Défauts de fonctionnement ■ Vandalisme ■ Mauvaise utilisation ■ Causes externes
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Le budget 2008 La situation financière de l’office s’est consolidée tant au niveau de l’autofinancement qu’au niveau des provisions. Ainsi, un complément de la provision pour risques et charges a été constitué pour un montant de 200 000 €. Cette provision est destinée à couvrir nos dépenses d’auto assurances en matière de perte d’emploi. La provision pour gros entretien a été augmentée pour 1 M € portant celle-ci à un montant de 3,3 M €. Ce montant devra permettre de couvrir les dépenses liées au plan de gros entretiens.
a fait un effort budgétaire important dans la maintenance des immeubles avec notamment des travaux prioritaire de sécurité. Le poste « Impôts et taxes » : +2 %
Augmentation de la taxe foncière et de la taxe des ordures ménagères (+128 000 €) mais stabilisation des autres taxes. Le poste « Personnel » : +1.29 %
L’office continue les efforts de maintien de la masse salariale. Les dépenses de personnel récupérables baissent de 36 000 €.
L’exercice 2008 est clos financièrement avec un résultat positif de 1 469 865 €.
ANALYSE DES DÉPENSES ET DES RECETTES DE FONCTIONNEMENT Les charges de fonctionnement ont baissé de 1,94 % alors que les recettes ont baissé de 1,11 % confirmant que Saint-Ouen HLM reste dans la même ligne de conduite que l’année passée sur la baisse des coûts de fonctionnement de l’organisme. Dépenses Le poste « Achats » : +15%
Les coûts des fournitures non stockées ont augmenté de façon importante en 2008. L’hiver rigoureux de 2008 a fait augmenter le combustible chauffage de 393 000 €. Le prix du m3 d’eau a également augmenté de façon importante en 2008. Le poste « Service extérieurs » : +11 %
Il s’agit des contrats d’entretien et des assurances. Le volume des dépenses d’entretien est en forte hausse (+ 636 000 €). L’office
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Le poste « Charges financières » : –4%
Cette baisse est due principalement à un profil d’extinction de nos emprunts en 2008. Il est à noter que nos charges financières seront plus élevées en 2009 avec un livret A à 4 % pendant la période d’août 2008 à février 2009. Le poste « Pertes et créances » : –94%
Ce poste est basé principalement sur les mises en créances irrécouvrables. En 2007, la recette municipale avait présenté un nombre important de dossiers. Concernant l’exercice 2008, aucun dossier n’a été présenté par la recette municipale. Le poste « Charges exceptionnelles » : –91 %
Le remplacement de la chaudière Marcel Paul n’a pas affecté l’exploitation puisqu’elle était complètement amortie. Le montant des charges exceptionnelles est lui aussi en diminution du fait de leur comptabilisation dans leurs comptes d’origine.
Bourdarias
Les coûts de gestion par logement sont légèrement en augmentation. Cela provient de la baisse de rémunération de la gérance des immeubles de la ville passant de 377 000 € à 300 000 €. Or, ce montant atténue le coût des frais de gestion.
1160 1150
1156
1152
Le poste « Dotations aux amortissements et provisions » : –10%
La diminution est principalement due au montant de la provision pour gros entretien constituée en 2008. Ce montant doit couvrir les dépenses afférentes au plan de gros entretiens. Recettes
1140
1137
1137 Le poste « Produits des activités » : +5 %
1130
1128
Les loyers ont augmenté de 1% au 1er janvier 2008 et au 1er juillet 2008. Les nouvelles mises en location faites en 2007 ont produit 493 000 € de ressources financières supplémentaires en 2008.
1120 1110 1106 1100
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Le poste « Subventions d’exploitation » : –93 %
Évolution du coût de gestion de 2003 à 2008 par logement (en €)
Année Coût au logement TFPB* au logement
2003 1 152 486
2004 1 137 475
2005 1 137 512
2006 1 156 545
2007 1 106 617
2008 1 128 640
En application de la fin du protocole C.G.L.L.S et du respect de nos engagements, l’Office a reçu en 2007 les dernières subventions d’exploitation.
* Taxe foncière sur les propriétés bâties
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Le poste « Produits financiers » : +6 %
Le suivi par la recette municipale de notre trésorerie a permis d’obtenir des recettes du niveau supérieur à l’exercice 2007. Cela est dû à un taux de rémunération particulièrement élevé suivant la conjecture financière internationale favorable en 2008 sur les placements. Il est à noter que le même niveau ne sera pas atteint en 2009 avec une situation financière dégradée. Le poste « Produits exceptionnels » : –23 %
Il s’agit principalement de la reprise de subventions d’investissement.
LE BUDGET ANNEXE DES IMMEUBLES COMMUNAUX La gestion des immeubles communaux se solde par un résultat de 237 084,85 €. Ce résultat est dû principalement à des travaux non réalisés par les immeubles diffus. Une reprise de provision pour créances douteuses a été effectuée. Ce qui implique une stabilisation des dettes des locataires, ce qui auparavant entraînait des déficits. Les ventes du parc diffus vont se poursuivre sur l’année 2009 et le patrimoine géré classique est appelé à rejoindre en totalité le parc office à moyen terme.
Victor Hugo
3 000 000 2006
2007
2008
2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 Excédent brut d’exploitation
Résultat d’exploitation
Résultat de l’exercice
Analyse des indicateurs comptables
Marge Brute Valeur ajoutée Excédent brut d’exploitation Résultat d’exploitation Résultat courant Résultat de l’exercice
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2006 12 647 027 € 4 836 464 € 1 487 082 € 790 189 € 864 189 € 1 042 722 €
2007 13 244 315 € 6 242 955 € 2 809 935 € 836 449 € 1 162 446 € 1 225 467 €
2008 14 070 677 € 6 202 663 € 2 654 863 € 968 568 € 1 312 762 € 1 469 865 €
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Les attributions de logements La commission d’attribution a tenu 16 séances au cours de l’année 2008. Elle a examiné 565 dossiers soit 122 de l’Île Saint-Denis et 443 de Saint-Ouen.
LES ATTRIBUTIONS Elle a retenu 112 candidats présentés par les services préfectoraux et les différents collecteurs et positionné 438 demandeurs par ordre de priorité sur les 158 logements relevant des contingents communaux. Michelet
Elle a par ailleurs écarté 25 propositions de candidatures pour les motifs suivants : • 17 dossiers à revoir sur une autre cité ou sur un logement mieux adapté aux ressources, à la composition familiale ; • 5 demandeurs étaient en cours de relogement par un autre bailleur ; • 1 complément d’information a été demandé au service municipal du logement ; • 1 refus a été opposé aux services préfectoraux et 1 à la ville de Saint-Ouen.
LES MUTATIONS ET ÉCHANGES Ils sont au nombre de 34. Sur le contingent communal de l’Île Saint-Denis ont été sélectionnés 16 mutations et échanges, à Saint-Ouen, 18.
LES REFUS Ont été enregistrés 80 refus concentrés principalement sur Saint-Denis/Soubise, Vallès et Bourdarias.
LES ACCORDS COLLECTIFS Les ménages relogés par le biais d’un accord collectif sont au nombre de 16. Une labellisation a posteriori sera demandée pour 5 familles ayant bénéficié d’une attribution.
Répartition par contingent des candidats retenus en commission d’attribution des logements et acceptant le logement proposé
Ville
Contingent communal 119 39 158
Saint-Ouen L’Île Saint-Denis Total
Contingent préfectoral 72 15 87
Contingent 1% 21 4 25
Répartition des logements attribués par la commission d’attribution des logements par typologie
Ville Saint-Ouen L’Île Saint-Denis Total
F1 22 0 22
F2 80 33 113
F3 82 10 92
F4 26 14 40
F5 2 1 3
TOTAL 212 58 270
Les mutations et les échanges
Ville Saint-Ouen L’Île Saint-Denis Total
22
F1 1 1
F2 2 7 9
F3 9 5 14
F4 4 4 8
F5 2 2
TOTAL 18 16 34
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Les nouveaux locataires en 2008 ÂGE
ACTIVITÉ
Les jeunes âgés de moins de 30 ans sont 25 % de la population logée en 2007 derrière les 30-40 ans (33 %), il s’agit d’une légère baisse par rapport à 2007. À noter que près de 12 % des nouveaux locataires ont à présent 61 ans et plus, ce chiffre est en légère augmentation par rapport aux dernières années.
Les salariés ayant un emploi durable représentent 47 % des locataires entrés en 2008. Le nombre de Rmistes reste stable. 140 120
117
100 100
80
90
82
80
60
70
40
ist
es
s RM
s
re tra ité
s tre
10
4
2
c in hôm de a m ge ni sé ch ôm a in g de e m no ni n sé ét ud ia nt s
20
au
30
e pr mp éc lo ai i re
0
34
26
25
24 5
e du mp ra loi bl e
40 30
25
20
20
51
50
in ap te
61
60
0 20-30 ans
31-40 ans
41-50 ans
51-60 ans
61 ans et +
SITUATION FAMILIALE
REVENUS IMPOSABLES
Les couples mariés représentent 34 % des entrants (chiffre en baisse). Les célibataires sont en progression (+8 %).
L’office confirme sa gestion sociale en ayant accueilli en 2008 92 ménages dont 37 % ont un revenu imposable inférieur à 10000 € annuels. Ce chiffre est en forte augmentation, 36 % en 2006, 28,5 % en 2007.
100 90 80 70
74 60
60 49
50
47
56
50
41
40 30 20
30
10
10
40
40
24 3
0
1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes 7 personnes
36
26 23
20
16 9
10
12
3 100 90
0
84
80
5
4
35001 40000
4000145000
0
93
01000
10005000
500110000
1000115000
1500120000
20001- 20001- 3000125000 30000 35000
1 45001 et +
70 60 50 40 30
25
20
20 14
10 0 célibataire
marié
union libre
1 pacsé
divorcé
séparé
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11 veuf
23
La formation au service de la compétence et de l’adaptation aux évolutions Disposer d’un personnel compétent et adapté aux évolutions, telle est la démarche engagée à Saint-Ouen HLM dans sa volonté de poursuivre l’effort de formation professionnelle.
LE BILAN QUALITATIF
L’année 2008 est la seconde année d’exécution du plan triennal de formation adopté par le comité technique paritaire en avril 2007 pour 2007-2008 et 2009.
• 2 nouveaux collaborateurs ont suivi une formation d’habilitation électrique ;
S’agissant de l’hygiène et la sécurité, l’Office a poursuivi les efforts entrepris les années précédentes :
• 12 collaborateurs déjà titulaires de cette habilitation ont bénéficié d’un recyclage ;
Ce plan comporte 4 axes : • L’hygiène et la sécurité • L’amélioration de la communication avec les locataires ; • L’adaptation à l’évolution des besoins et le perfectionnement des compétences ; • Le changement du statut juridique de l’organisme.
LE BILAN QUANTITATIF La formation professionnelle 94 stages représentant 382 jours de formation ont été organisés en 2008. Le nombre de stages est en augmentation par rapport à 2007 (88) mais le nombre de jours diminue légèrement puisqu’il était de 404 en 2007. L’effort en matière de formation des agents reste pour autant important. Les 4 axes du plan de formation ont été traités en 2008.
• 10 salariés ont participé à une formation gestes et postures leur permettant d’être sensibilisés aux risques de la manipulation. Par ailleurs, l’Office a également poursuivi en 2008 la formation permettant de faire le point sur les pratiques relatives aux relations avec les locataires afin d’améliorer la communication au quotidien. Cette formation destinée à l’ensemble des collaborateurs en contact quotidien avec les locataires a débuté en 2007 : 37 y avaient participé à raison de 4 jours par collaborateur. En 2008, 43 salariés ont suivi cette formation. S’agissant de l’adaptation à l’évolution des besoins et au perfectionnement des connaissances, les domaines de formation sont très variés : marchés publics, informatique, menuiseries, assurances, budget, charges récupérables, plomberie… recouvrant les différents champs d’intervention de l’organisme. L’évolution au cours des dernières années
Nombre de stages Nombre de jours
24
2004 46 276
2005 53 172.5
2006 92 237
2007 88 404
2008 94 382
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Agents2006
Répartition du personnel par catégorie
Catégorie A Catégorie B Catégorie C E.P.I.C. Totaux
2006 13 12 96,5 0 121,5
2007 2007 12 7 94,5 7 120,5
2008
Écart
2008 10 6 88,5 11 115,5
Écart 07/08 –2 –1 –6 4 –5
Répartition du personnel par tranche d’âge au 31 décembre 2008. Moyenne d’âge : 45 ans. 26 à 34 ans (12) 10 % moins de 26 ans (2) 2%
Enfin, deux collaboratrices de l’Office ont participé à une formation relative à la mise en œuvre du nouveau statut des Offices Publics de l’Habitat.
55 ans et + (21) 18 %
Répartition du personnel par service au 31 décembre 2008. Total : 113,5 personnes
LES ORGANISMES DE FORMATION L’Office a fait appel au CNFPT auprès duquel il verse une cotisation obligatoire de 1,05 % du traitement des agents fonctionnaires. Cette cotisation d’un montant de 23 396 € est en baisse pour l’année 2008 et continuera à baisser au cours des prochaines années puisque l’Office ne recrute plus de fonctionnaires depuis son changement de statut juridique. 25 stages ont été réalisés par le CNFPT tandis que 69 ont été confiés à d’autres organismes. Citons l’AFPOLS, le CEFLU, SOCOTEC… pour un coût de 81 264, 51 €.
LE BUDGET CONSACRÉ À LA FORMATION L’évolution sur les 4 dernières années du budget consacré à la formation traduit l’intérêt porté par l’organisme à accompagner ses collaborateurs dans leur évolution professionnelle.
35 à 49 ans + (52) 49 %
Direction de l’investissement, de la maintenance et marchés publics (18) 16 %
50 à 54 ans (18) 21 %
Répartition du personnel par ancienneté au 31 décembre 2008.
UG L’Ile St-Denis (11,5) 10 %
Ressources humaines (3) 3%
moins d’un an (3) 3%
UG Vieux St-Ouen (25) 22 %
Informatique (3) 2 %
1 à 5 ans (28) 24 %
Habitat et peuplement (11) 10 %
UG Cordon Bauer (27) 24 %
Finances (7) 6% Direction administrative (6) 5%
Direction (2) 2%
6 à 10 ans (18) 15 %
Répartition du personnel par activité au 31 décembre 2008.
Répartition du personnel par sexe au 31 décembre 2008.
Siège (52) 45 %
Femmes 45 %
Service de proximité (64) 55 %
15 ans et + (52) 45 %
11 à 15 ans (15) 13 %
Hommes 55 %
Le budget consacré à la formation
En % de la masse salariale
2004 2%
2005 1,74 %
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2006 2,10 %
2007 3,13 %
2008 3,14 %
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SAINT-OUEN HLM Office Public de l’Habitat 17, rue Claude Monet 93407 SAINT-OUEN CEDEX Tél : 01 49 48 34 00 Fax : 01 49 48 34 39 www.ophlm-st-ouen.org Direction générale : Geneviève Descamps Rédacteur en chef : Nadine Padol-Malleville Conception graphique : www.fredericvion.com Crédit photo : – Saint-Ouen Hlm – Couverture (ascenseur), p. 18, p. 24 : © fotolia.
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