A arte de administrar conflitos de condomínio

MÁRCIO SPIMPOLO

A arte de administrar conflitos de condomínio

Prefácio Escrever este e-book é para mim uma oportunidade de transmitir um pouco do conhecimento que adquiri no decorrer dos anos, militando na área do Direito Imobiliário, em especial, no ramo Condominial.

Por ter respondido a inúmeros e-mails de síndicos, conselheiros e condôminos sobre os diversos problemas existentes em condomínios residenciais e comerciais, me capacitou para que eu tivesse informações suficientes para escrever este singelo e-book.

Ele foi baseado, principalmente, nos conflitos mais comuns que ocorrem nos condomínios e as dificuldades que os gestores, em especial os síndicos, têm para administrá-los.

Sabemos que cada ser humano é ímpar e possui a sua própria capacidade de se reinventar a todo o momento, mas por alguma razão muitos não conseguem explorar todos os recursos que estão ao seu alcance. Para que isso aconteça, porém, é necessário que se tenha um objetivo claro, que neste caso, é ser um bom gestor de uma comunidade condominial, e depois que tenha um método para colocar em prática.

E é justamente neste ponto que entra este livro - ajudar os síndicos e gestores a cumprir com a sua função dentro do condomínio, buscando minimizar os problemas recorrentes dentro da edificação.

Desejo que ele atenda à sua expectativa.

A arte de administrar conflitos de condomínio

SUMÁRIO CAPÍTULO 1 - ENFRENTANDO OS CONFLITOS - 1 CAPÍTULO 2 - PREVENÇÃO - 4 CAPÍTULO 3 - É NECESSÁRIO ENTENDER O SER HUMANO - 6 CAPÍTULO 4 - MEDIAÇÃO - 8 CAPÍTULO 5 - COMUNIQUE-SE COM CRIATIVIDADE. INOVE - 13 CAPÍTULO 6 - APLIQUE OS 5 MÉTODOS ANTERIORES USANDO A SUA CRIATIVIDADE-16

A arte de administrar conflitos de condomĂ­nio

CapĂ­tulo 1 Enfrentando os Conflitos

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A arte de administrar conflitos de condomínio Recentemente uma moradora de um condomínio de São Paulo ligou no meu escritório porque leu um artigo do blog www.eumoroemcondominio.com.br sobre barulhos. http://directa.adv.br/noticias/lei-do-silencio-existe-mesmo Ela estava desesperada porque a mãe dela de 73 anos, que mora num condomínio de Santos estava sofrendo muito por conta de há muito tempo passar noites sem dormir devido a barulhos vindos da unidade de cima à dela.

Era barulho de salto, de móveis sendo arrastados, conversa alta até altas horas da noite e muitas vezes madrugadas à dentro.

Por telefone ela tentava falar com o síndico e a administradora, porém, ambos não queriam se envolver, visto que tal moradora fazia parte do conselho.

Daí, no dia anterior à ligação pro meu escritório, após outra ligação da mãe dela, que estava se sentindo mal, ela desceu a serra e foi bater na porta da moradora ainda de madrugada.

Conseguem imaginar o desespero dessa filha? Saiu de São Paulo de madrugada pra ir até Santos!!

Antes disso ela já havia descido outras vezes e tentado contato com a moradora e como não conseguiu foi até a delegacia e abriu 2 B.Os (Boletins de Ocorrência).

Nesse dia que ela desceu a serra, a moradora não abriu a porta de medo, porque ela (a filha) estava, como podem imaginar, com o seu emocional bem alterado. Daí, na mesma hora a filha ligou pro celular dessa moradora e desatou a falar um monte de impropérios.

Talvez todos nós faríamos o mesmo se estivéssemos no lugar dela, não?

Bem, pra surpresa dela, logo em seguida apareceu a polícia, pois a moradora havia ficado com muito medo e discou 190.

Resultado? A moradora havia gravado a conversa e mostrou à polícia na mesma hora, e o policial disse à moradora: 'com essa gravação a senhora pode ganhar um bom dinheiro', visto que a filha da idosa havia feito uma série de ameaças à ela.

Resumo: além de não conseguir apoio algum do síndico, não ter conseguido resolver o problema com a moradora, até mesmo a polícia virou as costas pra ela e o que aparentemente era uma infração da moradora barulhenta, passou a ser crime da filha da idosa que sofria com os barulhos.

Esse foi o motivo dela entrar na internet e procurar por uma assessoria jurídica para ajudá-la a resolver a questão.

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A arte de administrar conflitos de condomínio Visto que estou longe e não mantenho escritório em São Paulo eu orientei-a sobre algumas providências que ela poderia tomar a fim de reunir provas suficientes para enquadrar a moradora em infrações ao Regulamento Interno/Convenção/Código Civil.

Desse caso real eu pergunto aos leitores: - O síndico poderia ter feito algo pra mediar ou administrar esse conflito?

SIMMM, não só poderia como deveria ter feito.

Essa é a função principal do síndico num condomínio, inclusive determinada em lei: Vejam: Art. 1.348. Compete ao síndico: IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; Notem, até mesmo a administradora poderia ter se manifestado neste caso, tomando as providências necessárias: O mesmo artigo 1348, continua dizendo: § 2º - O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Diante disso, prezados colegas Síndicos, vocês tem o dever legal de enfrentar as situações de conflito, sob pena de ser responsabilizado pela omissão, independentemente do infrator ser conselheiro, subsíndico ou qualquer outra pessoa.

Você foi eleito e assumiu essa função, devendo exercê-la de modo imparcial e justo, jamais extrapolando os limites da Lei. Então, o síndico tem que saber que é dever dele ENFRENTAR O PROBLEMA e não fugir dele.

E a melhor e mais eficiente forma de fazer isso é através da prevenção, que é a segunda forma criativa de resolvermos os conflitos de condomínio.

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A arte de administrar conflitos de condomínio

Capítulo 2 Prevenção

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A arte de administrar conflitos de condomínio Prevenir vem do Latim PRAEVENIRE, “antecipar, perceber previamente”, literalmente “chegar antes”, de PRAE-, “antes”, mais VENIRE, “vir”. Quem “chega antes” tem condições de evitar que algo indesejável aconteça tomando as medidas necessárias.

A melhor forma de resolver um conflito é se antecipar a ele, ou seja, você deve tomar atitudes ANTES da situação ocorrer. Chegar antes dos problemas.

Será que aquele problema que citei no início poderia ter sido evitado? O da mulher que andava pra lá e pra cá com salto, fazendo barulhos madrugada a fora?

A resposta é SIMMM. O que o síndico poderia ter feito ANTES? O síndico por menos atento que seja, sabe que alguns problemas são crônicos em condomínios. Barulho de uma unidade para a outra é um deles. Além do barulho, tem as crianças, as infiltrações e até problemas com garagens que afetam apenas 1 vizinho.

Então, se você sabe que esses problemas são recorrentes ENTRE e INTER unidades, comece a fazer um trabalho preventivo de educação.

Para isso, você deve entender um pouco de gente.

Isso mesmo. Talvez este seja o maior desafio – Entender de gente.

Vamos tratar disso daqui a pouquinho no Capítulo 3.

Antes disso, porém, precisamos falar da sua convenção e Regimento interno. Estão atualizados? Ao passo que os tempos mudam, novas leis surgem, é preciso que você mantenha o seu regimento interno atualizado.

Muitos condomínios são entregues com convenções e regulamentos padronizados.

Recentemente um condomínio contratou os meus serviços pra atualizar uma convenção e regimento interno. O condomínio era de casas, mas a convenção falava de como se deveria utilizar os elevadores e também em qual deles era permitida a condução dos animais de estimação.

Então, pode ser que o seu não contenha tantas aberrações assim, mas é importante que conheça bem a sua convenção e principalmente o seu regimento interno porque você vai precisar fazer muito uso dele, conforme veremos adiante para fazer a prevenção. Ambos são a Bíblia do síndico.

E para que você consiga melhor resultado, é essencial que você entenda um pouquinho de gente. Então, vamos falar disso agora.

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A arte de administrar conflitos de condomínio

Capítulo 3 É necessário entender o ser humano

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A arte de administrar conflitos de condomínio Devido à diversidade de cultura, formação e estilo de vida de cada residente nas unidades, o síndico tem que estar cada vez mais preparado para administrar os conflitos.

Veja, durante muitas décadas, definiu-se geração como sendo aquela que passava de pais pra filhos.

Portanto, você é de uma geração, o seu pai de outra, seu avô de outra e assim por diante. O tempo de uma geração há 50 anos era calculado de 25 em 25 anos.

O problema é que isso mudou muito nas últimas décadas, devido à aceleração do tempo e da tecnologia.

A tecnologia muda tanto que interferiu na mudança das gerações. O intervalo, que antes era de 25 anos, hoje é de 10 anos para uma nova geração.

Já experimentou dar um tablet pra um menino de 6/8 anos? Ele debulha o aparelho.

Isso significa o que exatamente para o nosso assunto?

Que cada dia mais pessoas com formação diferentes, pensamento diferentes, necessidades diferentes estão convivendo em casa, na escola, no mercado de trabalho e todas elas resolveram se juntar aonde? NO SEU CONDOMÍNIO. Entenda que se você continuar a se comportar como a sua geração se comportava há 10 ou 20 anos, se você não se reciclar constantemente, se você não ousar, você não vai se permitir uma mudança que te levará a conseguir resolver os problemas relacionados à sua gestão como síndico e também os dos condomínios que você administra. Você precisa, então, conhecer as famílias e também os indivíduos do seu condomínio.

Mas, mesmo assim os conflitos podem continuar.

Mesmo eu encarando os problemas de frente e tomar todas as medidas preventivas, e conhecer bem os condôminos, isso não é garantia de sucesso total.

Realmente não é, mas tenha a certeza que sobrará bem poucos casos pra você resolver de outra forma.

E quando surgir um desses, você deve apertar o QUARTO botão - o da mediação.

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A arte de administrar conflitos de condomínio

Capítulo 4 Mediação

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A arte de administrar conflitos de condomínio Mesmo que a questão envolva apenas 2 vizinhos, como já dissemos, você deve procurar mediar a situação pra que ela não se agrave e você tenha de tomar medidas que desagradem quem comete as infrações.

Mediar - em latim Mediare, significa colocar alguém no meio, ou fazer uma média entre 2 polos extremos.

E é exatamente esse o objetivo. Colocar-se entre as partes para tentar mediar o problema.

Bem, lembram-se daquele caso que contei no início?

Alguns dias depois ela entrou em contato comigo e disse que seguiu as orientações que o nosso escritório deu, procurou o síndico e conseguiram mediar a situação através de uma reunião entre todas as partes.

Então, o síndico tem que saber - DE NOVO - que é dever dele enfrentar o problema e não fugir dele.

Como fazer isso? Ao tomar conhecimento do problema, vc deve orientar a parte que supostamente está sendo afetada diretamente pelo problema (no caso de drogas, por exemplo, se o cheiro está incomodando apenas 1 morador) a tomar a iniciativa de procurar o vizinho que está causando o problema e tentar uma primeira ou até mais de uma conversa amistosa. O mesmo se aplica aos demais barulhos, como de salto, de crianças, de móveis sendo arrastados etc. O morador não deve esperar até que as coisas piorem e os nervos se aflor em para procurar o vizinho barulhento.

Coloque em prática esse Conselho registrado na Bíblia de um dos apóstolos de Cristo “Busque a paz e se empenhe por ela”.1 PEDRO 3:11.

Se possível, não vá no mesmo dia do problema. Por que não? Porque você certamente estará com o seu ânimo pra brigar.

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A arte de administrar conflitos de condomínio Deixe pra abordar o vizinho numa hora mais apropriada, durante o dia ou mesmo antes do horário em que os barulhos são mais frequentes.

Lembre-se que barulhos sempre acontecerão. Portanto, por ter as partes escolhido morar num condomínio, devem procurar exercitar um pouco mais a sua tolerância, a sua paciência e apenas em casos extremos e frequentes é que o morador deve procurar o vizinho ou mesmo fazer alguma reclamação.

E se eu já fiz isso uma, duas ou mais vezes e não resolveu?

Bem, na hipótese disso não funcionar, o síndico deve entrar no circuito e tentar a mediação. Às vezes há barulhos, como neste caso real que citei, que somente uma pessoa é afligida. Outros exemplos que sempre me perguntam como resolver é barulho vindo de uma unidade próxima onde casais, sejam heteros ou homossexuais costumam exagerar nas ‘comemorações de gol’; ou daqueles que acham que todos no condomínio devem ouvir o gosto ou mal gosto musical dele; crianças brincando no chão com aquelas Bolinhas de vidro ou de gude.

Tem gente que se incomoda até com as patinhas do cachorro quando anda pela casa; ou a vizinha que por algum motivo (falta de tempo ou neurose) resolve limpar a casa de madrugada e arrasta móveis pra lá e pra cá; aquelas que mandam as crianças chamarem o elevador, daí o elevador chega e ela demora 5 minutos pra sair, porque foi buscar a bolsa, foi passar batom, foi acabar de virar uma pontinha do cabelo que ela passou no espelho da sala e viu que tava pra cima. Daí a criança fica lá com aquele abre e fecha intermitente da porta do elevador e os vizinhos impacientes com a situação. O problema é que essa vizinha faz isso TODAS AS VEZES. Eu respondo perguntas como colaborador no canal 'tira dúvidas' do síndiconet e aparece cada caso de arrepiar os cabelos.

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A arte de administrar conflitos de condomínio co.

Veja, TODO e qualquer tipo de caso pode e deve ser mediado pelo síndi-

Daqui a pouco nós vamos ver que o bom gestor de conflitos consegue se comunicar tão bem com os condôminos que pouco sobra pra ele mediar.

A ideia é você antever situações, prestar atenção nas mais comuns e se antecipar aos problemas. O bom gestor trabalha mais na prevenção do que na solução de conflitos. Ele consegue enxergar os problemas e as soluções antes delas acontecerem e corre para concretizá-las.

Você já assistiu ao filme 'MESMO SE NADA DER CERTO'? Esse filme tem 2 lições importantes.

Ele fala sobre uma cantora triste, que por ter sido abandonada pelo namorado famoso, achava que nada mais tinha sentido na sua vida. Daí ela sai pra afogar as mágoas na noite, pega um violão e canta uma música sozinha na penumbra de um bar de Nova York.

Nessa hora, no mesmo bar estava um produtor musical que também vivia uma fase ruim na vida. Eu separei aqui um trecho do filme pra vocês. Daí eu gostaria que vocês analisassem a cena e me dissessem como a ideia pode ser aplicada na resolução de conflitos de condomínio.

VÍDEO https://www.youtube.com/watch?v=CAmV9dCavN0&feature=youtu.be O que essa cena tem a ver com mediação conflitos de condomínio? É assim que o síndico tem que visualizar o seu condomínio, em todos os aspectos, não somente para antever problemas, mas, também, para colocar a sua criatividade em ação e viabilizar, na prática, a sua criatividade.

O que o produtor fez depois dessa hora? Ele tentou convencê-la de que ela tinha talento e forneceu formas criativas pra ela melhorar as apresentações dela, a sua propria gestão.

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A arte de administrar conflitos de condomínio E é isso que quero que fique desse filme, que vocês acreditem no potencial de vocês e consigam usar a criatividade de vocês na prevenção de conflitos. Saia na frente, exerça a sua função com criatividade.

Muitas vezes em nossa vida não acreditamos em nosso potencial e, para piorar, não acreditamos em quem acredita em nós.

Quando uma pessoa não acredita em si mesmo ela não faz o que precisa ser feito para ser bem sucedida.

Já dissemos e repetimos: Devido à diversidade de cultura, formação e estilo de vida de cada residente nas unidades, o síndico tem que estar cada vez mais preparado para administrar os conflitos, com a sua criatividade aguçada.

E a melhor forma de fazer isso é através da COMUNICAÇÃO.

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A arte de administrar conflitos de condomĂ­nio

CapĂ­tulo 5 Comunique-se com Criatividade.

Inove.

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A arte de administrar conflitos de condomínio Eu tenho falado disso com frequência em palestras, artigos e entrevistas (clique aqui para assistir a uma entrevista do YouTube). http://youtu.be/ZkswxLBtux4 Este é certamente o método que melhor funciona para prevenir conflitos em condomínios – uma Boa e Regular Comunicação.

Envie e-mails, coloque comunicados nos elevadores, nos quadros de avisos nas áreas comuns, mande juntamente com o boleto de vez em quando algum artigo informativo.

Use as redes sociais a seu favor. Faça um site com fórum. Eu fico inconformado quando vejo alguns condomínios que não tem comunicação com os condôminos. A comunicação geralmente é unilateral – do síndico para os condôminos, apenas. Não há uma interatividade.

Não espere acontecer o problema pra você começar a se comunicar.

Você tem um zilhão de formas de se comunicar com eficiência.

Quer prevenir barulhos?

1 vez por semana deixe nesses pontos que citei um comunicado específico para aquele barulho que quer focar com base no seu Regulamento Interno.

Numa semana pode ser barulho dos animais; noutra som alto; noutra fale sobre drogas etc.

Mas faça de um jeito bem humorado, não somente com letras frias de artigos do Regimento Interno ou Convenção. Cartazes com ilustrações cumprem bem a função.

Muitas vezes, pode ser que você não tenha o perfil pra isso, pra criar, inovar. Mas deve se esforçar. Hoje o síndico tem muita coisa pronta. Basta que ele saiba onde procurar. À medida que vai pesquisando, que vai criando ou mesmo copiando, o que é perfeitamente normal, você começa a gostar disso. Você pode delegar ao seu zelador, a um conselheiro, ao seu filho ou à sua esposa. Peça ajuda. Mas FAÇA ACONTECER!

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A arte de administrar conflitos de condomínio Transforme-se, assim como o milho de pipoca se transforma quando submetido ao fogo. Não seja um eterno piruá que fica no fundo da panela. Permita-se mudar, se transformar.

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A arte de administrar conflitos de condomínio

Capítulo 6 Aplique os 5 métodos anteriores usando a sua criatividade.

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A arte de administrar conflitos de condomínio Mas eu não sou nenhum pouco criativo. Como posso conseguir?

Nem todos nós somos como aquele personagem do filme que conseguiu antever e criar um monte de alternativas para incrementar o talento da cantora.

Mas, temos acesso à vários sites, blog e redes sociais que podem nos ajudar a isso. Basta que queiramos.

Não descanse até que você consiga mudar o rumo das coisas.

Pra fazermos mágicas não precisamos ser mágicos.

Precisamos apenas ter acesso a um bom site ou blog que nos servirá como uma varinha mágica.

Depois, é só começar a praticar que conseguimos.

E isso vale pra síndico profissional e pra síndico morador. Todos podem se inventar ou reinventar.

Lembre-se, o maior beneficiado do seu esforço é você mesmo síndico, visto que conseguirá resolver melhor os conflitos do seu condomínio e terá menos trabalho.

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A arte de administrar conflitos de condomínio Conclusão Diante disso tudo, chegamos à conclusão que administrar conflitos não é tão difícil quanto imaginamos, independentemente do problema que tivermos de lidar.

E se você seguir de perto esses 6 métodos, aplicando-os na sua realidade, você vai conseguir se sobressair, seja de forma amigável através de métodos preventivos, da mediação ou mesmo com a aplicação da Lei. Mas, o maior desafio do síndico é aplicar meios de prevenção, semeando dentro do condomínio posturas que no tempo devido trará frutos muito bons.

Ainda assim, pode ser que você não consiga 100% de êxito, mas esteja certo de que aquele que não conseguir se moldar aos demais, terá de buscar outro local pra viver e conviver. Essa é a verdadeira seleção natural da vida.

Muitos podem ter pensado no decorrer das páginas deste E-Book que muitas coisas escritas aqui não são praticáveis, que ao fechar esse livro, você não vai conseguir aplicar a maioria dessas dicas no seu dia a dia. "Ele não sabe como é a vida no meu condomínio", podem dizer.

Mas não se deixe levar por este pensamento. Dê uma chance a você mesmo. Procure aplicar essas e outras dicas e persista nelas.

Lembre-se, quando você coloca uma semente no solo, ela começa primeiro a criar raízes abaixo do solo pra depois crescer acima do solo, ficar visível a todos, florescer e dar frutos. Nada acontece da noite para o dia. Mas regue, regue e regue. Não desista, mesmo que a plantinha demore pra brotar. Deixe que essas dicas, essas palestras, se arraiguem na sua mente, pois quando você menos esperar os frutos aparecerão.

Assista a este vídeo: A historia da minha vida. http://youtu.be/yET4p-r2TI8

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A arte de administrar conflitos de condomínio O AUTOR

Márcio Spimpolo é advogado pós-graduando em Direito Civil, Processual Civil e Imobiliário pela Escola Superior de Direito (ESD). Além disso, é especialista em contratos pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP).

A vontade de se especializar na área condominial surgiu após S pimpolo perceber a carência desses profissionais não só em Ribeirão Preto, mas também no Brasil todo.

Aos 47 anos, o advogado administra o blog “Eu Moro Em Condomínio”, que tem como objetivo orientar pessoas sobre os direitos e deveres dentro dos residenciais.

O autor também é sócio-administrador da Spimpolo & Advogados Associados e assessor jurídico da Directa Cobranças & Negociações.