Revista maio junho 2014 by Rafael Martins

circule este exemplar no seu condomínio ou administradora

ano 1 | Nº 03 | jul/ago 2014

Sites e redes sociais ajudam na gestão dos condomínios

OFICIAL DE JUSTIÇA COMO O CONDOMÍNIO DEVE RECEBÊ-LO

SEGURANÇA NORMA DA ABNT REGULAMENTA REFORMAS

INADIMPLÊNCIA TAXAS CONDOMINIAIS PRECISAM SER PAGAS

. Alarmes . Interfonia . Câmeras . CFTV . Antenas coletivas . Portões eletrônicos . Controle de acesso . Cancelas 10 anos no mercado Mais de 1.000 condomínios atendidos

Especializada em segurança eletrônica para condomínios, comércio e indústria

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www.segmax jf.com.br Av. Presidente Itamar Franco, 690. Centro - Juiz de Fora - MG

Vivemos uma experiência frustrante com a derrota da seleção brasileira de futebol para a da Alemanha por 7 a 1 na Copa do Mundo. Faltam palavras para explicar os sentimentos que passam pelos nossos corações... Sem entrar na discussão do “lugar” que este esporte ocupa em nossa sociedade, deixamos aqui registrada a nossa particular admiração por alguns jogadores, em especial David Luiz, que representa o nosso sentimento de garra, espírito de luta, humildade e espiritualidade. Assim como ele, é preciso saber enfrentar os reveses da vida e da profissão e levar desse fracasso, uma lição de recomeço e reconstrução para todos os brasileiros, estando aí incluídos os síndicos que lidam com muitos obstáculos no seu dia a dia. Esta edição da revista traz um assunto quente, datado de 18 de abril de 2014, quando foi aprovada a Norma 16280 da ABNT que regula o tratamento dado às obras em edifícios, visando, dentre outros benefícios, coibir as ações de moradores e síndicos que fazem reformas, das menores às maiores, sem se preocupar com a segurança e a capacidade da estrutura predial. O assunto está gerando polêmica e atritos entre gestores e condôminos, mas já deixamos o nosso recado: não é bom o síndico flexibilizar neste assunto, para não correr riscos de ter que assumir responsabilidades por danos graves a si próprio ou a terceiros. Também neste exemplar estamos focando um tema que mostra uma Juiz de Fora no caminho do desenvolvimento tecnológico com a utilização de sites e redes sociais na gestão dos condomínios. Leia os depoimentos de administradores e síndicos que entraram na era digital e não fique fora dessa: busque você também esta inovação e sinta como ela poderá auxiliar e muito no seu dia a dia. Para finalizar, tivemos a oportunidade de conversar com o advogado Cristiano de Souza, especialista em direito condominial, figura renomada na capital paulista na mídia especializada, que nos concedeu uma entrevista exclusiva sobre um assunto muito importante: a inadimplência. Com uma visão simples, porém eficaz e esclarecedora, ele dá dicas valiosas para direcionar bem os trabalhos dos síndicos na boa gestão financeira dos condomínios, afinal, quem não quer ver o seu condomínio bem cuidado, sem problemas de dinheiro e ainda por cima valorizado? Não deixe de ler então esta edição da revista! Uma boa leitura e até a próxima,

sumário

andrea castilho EDITORA

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Como produzir a ata de assembleia NBR 16280 discorre sobre reformas Internet e gestão de condomínios

Advogado conversa sobre inadimplência

Mais segurança e menos privacidade

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, horizontais, rurais, empresariais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com (32)8704-3246 ESTAGIÁRIO Rafael Rodrigues COLABORADORES Claudia de Oliveira e Silva Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira CONTATO PUBLICITÁRIO Paulo Cáscio (32) 8897-6822 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro Juiz de Fora, MG CEP: 36010-900 (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Gráfica Central A reprodução dos textos deste jornal requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

recomeçar sempre

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2014) Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Ascensorista e cabineiro (6 horas) .....................................R$ 902,69 Faxineiro/Serviços gerais ...................................................R$ 773,82 Garagista.............................................................................R$ 911,21 Porteiro/vigia........................................................................R$ 843,70 Zelador.................................................................................R$ 911,21

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios

(válido até 31/12/2014) - Sindicato dos Empregados em Edifícios de Juiz de Fora - SINDEDIF

20%

> Horas extras

60%

> Ticket alimentação

R$ 9,00/

dia trabalhado

> Adicional noturno

25%

> Horas extras

Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais ...........................R$ 806,04

> Empregados em condomínios comerciais ............................R$ 853,66

75%

> Ticket alimentação

R$ 80,00/mês

CONTRIBUIÇÃO SOCIAL (inSS)

Obrigações

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2014

> Admissão/Demissão (CAGED) – comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente > Recolhimento do INSS – até o dia 20 do mês subsequente > Recolhimento do FGTS – 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. > Recolhimento do PIS – 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. > Recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços Prestados) – 5% sobre as notas fiscais, até o dia 5 do mês subsequente.

Empregados e trabalhadores avulsos Salário de Contribuição (R$)

INSS (%)

Até R$ 1.317,07 De R$ 1.317,08 até R$ 2.195,12

8 9

De R$ 2.195,13 até R$ 4.390,24

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário, antecipa para o primeiro dia útil anterior.

> Adicional noturno

O Síndico em revista - Jul/Ago 2014

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando de condomínio Mais uma vez agradecemos pelos e-mails que ajudam a enriquecer nossa modesta coluna. Continuaremos a comentar sobre atos que representam VIOLÊNCIA INTERNA NOS CONDOMÍNIOS, conforme relatos e trocas de informações nas assembleias das quais participamos em mais de uma centena de prédios. Falaremos hoje sobre ATAS. ATA: É o registro da vida do condomínio, portanto deve ser o retrato fiel do que aconteceu na Assembleia. Não se pode omitir na Ata, uma resolução assemblear sobre algo que não existe na convenção ou no regulamento interno do condomínio, muito menos deixar de registrar a fala de um condômino em protesto lícito. A Assembleia Geral é o local para discussão de questões que afetam o condomínio como um todo, ou o direito individual do condômino, pois havendo divergência sobre determinado assunto, os protestos deverão constar na Ata. Isto porque futuramente, a transcrição dos fatos poderá incentivar outros condôminos a participarem, levando-os a opinarem numa próxima oportunidade e influenciar outras pessoas. Daí a omissão ou acréscimo de fato na Ata poderá prejudicar todo o processo. As atas de resoluções assembleares são obrigatórias e devem ficar à disposição dos condôminos. O Síndico deve incentivar a participação dos condôminos nas assembleias. É o local ideal para discussão dos assuntos que afetam a comunidade condominial, dando oportunidade para que

todos dêem sugestões, além de novas ideias. Sabemos que muitos condôminos gostam de reclamar de forma intolerante, mas não vão às assembleias para junto com os demais buscar soluções conjuntas. Algumas administradoras têm realizado gravações para subsidiar a elaboração da Ata da Assembleia Geral Ordinária (AGO) ou Extraordinária (AGE), sendo a Ata o documento que prova a realização da assembleia.

A Ata é o registro da vida do condomínio e deve ser o retrato fiel do que aconteceu na Assembleia Nela, devem constar os termos: > Hora,dia, mês e o ano em que fora realizada a assembleia; >Número de condôminos presentes (contando com os que levam consigo procuração) para efeito de apuração do quorum (todos devem assinar o Livro de Presenças); >Nome do presidente e do secretário da mesa de trabalho (este poderá ser um condômino convidado a exercer a função); >A transcrição da convocação e sua pauta (ordem do dia); >As decisões tomadas, as votações

tira-teima

brazpereirajm@hotmail.com

realizadas e seus resultados, devendo constar os assuntos discutidos; >A hora do encerramento e assinatura dos presentes (todos) se a mesma for redigida imediatamente após seu término, ou pelo presidente e secretário, caso seja escrita posteriormente. Sua redação deve ser clara, não podendo ter rasura e nem espaço em branco. As atas das Assembleias Gerais Ordinárias e as Extraordinárias (quando o assunto exigir) devem ser registradas no Cartório de Títulos e Documentos para que ganhem eficácia. É importante lembrar que após oito dias após sua realização, deverá ser distribuída a todos os condôminos. Por ser o registro da vida do condomínio, as Atas não podem ser manipuladas, o que caracteriza uma VIOLÊNCIA contra os demais condôminos. A falta de participação dos condôminos leva a grandes distorções nos condomínios, assim como o uso indevido de procurações mantém administrações sem a preocupação de buscar prioridades, planejamento e controle. Agrava-se ainda mais quando há o fato do FUNDO DE RESERVA ser usado para cobrir despesas ordinárias e não ser reembolsado, o que leva a se fazer chamadas extras e pior, afasta cada vez mais os condôminos das assembleias e consequentemente de participação. Lembramos ainda que quem vive em coletividade deve promover a fraternidade, a paz e a harmonia, pois o condomínio deve ser um local de vida saudável e prazerosa. Até o próximo!

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atualidades

Nova norma da ABNT determina procedimentos para reformas e amplia atuação dos síndicos Janeiro de 2012. Três prédios desmoronam no Centro do Rio de Janeiro, deixando vários mortos e feridos. Inquérito feito pela Polícia Federal apontou uma empresa como potencial responsável pelos desabamentos por ter feito obras no nono andar do Edifício Liberdade sem acompanhamento técnico, as quais teriam afetado a estrutura de sustentação do imóvel. Sete pessoas foram indiciadas, entre elas o síndico deste prédio. Com o objetivo de evitar situações como essa, também registradas em outras cidades brasileiras, entrou em vigor, no dia 18 de abril, a Norma 16280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Com a publicação da NBR 16280, caberá a um responsável técnico – engenheiro ou arquiteto - emitir, de acordo com a necessidade, uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no caso de reformas em unidades ou mesmo em áreas comuns de condomínios verticais. Por outro lado, o síndico ou a administradora do condomínio deverão exigir a apresentação dos projetos e poderão contratar especialista para emissão de parecer. A norma também organiza as etapas da obra, listando requisitos para serem cumpridos antes, durante e depois da reforma, dando ao síndico o poder de autorizar ou não a intervenção. Juntamente com esse poder vem uma enorme responsabilidade. De acordo com o engenheiro civil especialista em avaliações e perícias

O Síndico em revista - Jul/Ago 2014

“O não cumprimento da norma só vai aumentar a responsabilidade de quem está à frente do condomínio ou da própria obra”, informa o engenheiro Ricardo Guerrero

em engenharia, Ricardo Guerrero, é Apesar do rigor da norma, o diretor importante o síndico saber que ele é regional administrativo do Sindicaresponsável pela integridade de toda to de Engenheiros (Senge), Fernando a edificação, devendo se atentar para José, enfatiza que “vale a regra do o fato de que conste na convenção do bom senso. Essa norma não veio para condomínio “que toda e qualquer incriar paranoia. Mas é preciso ter bom tervenção nas unidasenso, já que segudes e áreas comuns rança é fundamendevam ser comunital”. cadas formalmente”. Segundo FernanO síndico deverá Feita essa comudo José, um dos nicação, Guerrero principais itens a exigir do condômino a explica que o síndiserem observados co deverá “exigir do apresentação da gestão nas reformas nos condômino a apreimóveis em Juiz de da reforma elaborada sentação da gestão Fora é a retirada de da reforma elaborapor profissional técnico alvenaria estrutural da por profissional para a abertura de habilitado técnico habilitado, vãos, o que certacom diretrizes que mente compromecontemplem a preterá a segurança da servação dos sistemas de seguranedificação. Ele explica que alterações ça, meios que protejam os usuários no sistema elétrico, de gás ou em elee vizinhanças de eventuais danos ou vadores também deverão ser respalprejuízos decorrentes da execução da dadas por responsável técnico. reforma e o registro com a aprovação Segundo o diretor regional do Sendos órgãos competentes exigidos para ge, Carlos Alberto de Oliveira Joppert, a intervenção”. os síndicos devem ainda ter atenção

divulgação

Mais segurança aos condomínios

quanto à obrigação legal de síndico. Agora, qualquer interinspeção anual dos elevado- venção feita pelo morador terá res, efetuada por empresas re- a responsabilidade mais caracgistradas junto ao CREA-MG, terizada”. acompanhada de ART emitida Segundo Ricardo Guerrero, por um técnico ou engenheiro apesar de NBR 16280 não ser mecânico. uma lei, ela tem força de lei. Para o engenheiro civil es- “Qualquer problema em que pecialista em avaliações e pe- o condomínio seja acionado, rícias em engenharia e diretor os profissionais habilitados regional do vão utilizar a (Senge), norma como Eduardo referência Barbosa para baseEssa norma não veio Monteiro ar os seus de Castro,, para criar paranoia. Mas pareceres. situações Com isso, o como a é preciso ter bom senso, síndico pode ocorrida no ser acionado já que segurança é Rio de Jajudicialmenfundamental neiro são te e responocasionader como das por um responsável problema cultural. “Temos a perante a Justiça, assim como cultura da não valorização do os proprietários de unidades. profissional. No caso de uma Os Juízes também têm as norintervenção em casa, não se mas da ABNT como referência procura o engenheiro. Falo e se existe uma normatização, isso sem querer desmerecer ela deve ser seguida. O não os outros profissionais. Daí a cumprimento da norma só vai necessidade da NBR 16280, aumentar a responsabilidade que define responsabilidades de quem está à frente do cone resguarda o condômino e o domínio ou da própria obra”.

“Melhor gastar um pouco mais para ter maior segurança” A NBR 16280 não prevê nenhum tipo de fiscalização ou multa para o caso de seu descumprimento, não havendo, no entendimento de Ameliana Carvalho, da R&G Administradora de Condomínios, a obrigatoriedade de se fazer mudanças na convenção do condomínio. Entretanto, ela destaca que seria “muito bom que as convenções fossem revistas e atualizadas para que todos os condôminos fiquem cientes das normas exigidas para reformas ou obras”. Ainda de acordo com Ameliana, o síndico é legalmente responsável pela segurança do condomínio. Em relação à responsabilidade do proprietário, ela cita o artigo 1336 do Código Civil: “é dever do condômino não realizar obras

que comprometam a segurança da edificação”. Ameliana destaca ainda que, apesar de não ser lei, a NBR 16280 deve ser seguida, fazendo coro com o engenheiro Ricardo Guerrero no sentido de ressaltar que a norma servirá de embasamento no caso de algum problema judicial. Para facilitar, ela acredita que o acesso à NBR 16280 deveria ser gratuito, o que não acontece atualmente. Sobre os custos para seu o cumprimento, Ameliana acredita que “vai onerar sim e, consequentemente, impactar na taxa condominial quando ocorrerem obras em áreas comuns. Mas, o que precisa ser avaliado é a relação custo/ benefício. Melhor gastar um pouco mais para ter maior segurança”.

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capa

Revolução digital nos condomínios Como o uso da internet tem influenciado na gestão e nas relações entre moradores

As profundas transformações que o surgimento da internet causou em variadas instâncias da nossa sociedade, também repercutem dentro dos condomínios. Antes restrita ao recebimento e envio de e-mails, hoje as funcionalidades que a interligação de computadores em rede oferece são inúmeras e os condôminos, síndicos e administradoras estão sabendo aproveitar essas vantagens para melhor gestão dos condomínios. As administradoras de condomínio, seguindo essa tendência, têm mantido seus sites para funções que vão além da propaganda do negócio ou para manter um canal de relacionamento com o cliente. Uma das principais vantagens são as áreas restritas dentro do próprio site da administradora, com páginas distintas para cada condomínio e morador, como conta Omar Cordeiro Ulhôa, sócio da administradora Contato. “Dentro da área restrita do site, temos uma parte administrativa para síndico, subsíndico e conselho, e outra parte para o morador. Quem entra com login da parte administrativa consegue ver todas as cartas e notificações para os moradores e quem é o morador só consegue ver as da sua unidade.” Segundo Omar, são disponibilizados nestas áreas segunda via de boleto, balancete na íntegra, gráfico de consumo de água/gás, atas, convenção, regimento, notificações e circulares. Para Omar, a internet possibilitou transparência, agilidade e economia de custos para a gestão do condomínio. “Como na boleta vem apenas um resumo, no site o condomínio pode ter o balancete na íntegra, o que fica mais claro. Outro fator é a agilida-

O Síndico em revista - Jul/Ago 2014

fotomontagem

Carolina Lima

de, às vezes a pessoa viaja, mas, pode sula da convenção condominial relatirar segunda via do boleto e pagá-lo tiva à realização de assembleia para em qualquer lugar. Realmente auxilia que esta possa ser realizada de forma muito e reduziu alguns custos. Quanhíbrida, o que pode ser feito através do assumimos a administração de um de ata. Milton acredita que essa moprédio a gente divulga o login e senha dalidade de votação em pouco tempo e põe tudo lá, envai ser predomitão não precisa finante no cotidiano car mandando pados condomínios, pelada”, assegura. pela sua comodiA internet possibilitou Experiência dade e facilidade. semelhante vive transparência, agilidade e “No futuro, acredio proprietário da to que vai ser tudo economia de custos administradora virtual, até mesmo Portal, Milton de porque aumenta Almeida Queiroz que oferece ainda a participação, já que a assembleia outro serviço por meio da internet: a é realizada de forma mais objetiva, assembleia virtual. Segundo ele, essa sem fugir ao tema e sem tantos conmodalidade de reunião, em que moflitos. Os assuntos e discussões ficam radores votam nas pautas pertinentes registrados no forum, caso se precise ao condomínio por meio virtual, já é recorrer novamente à informação e a uma realidade em grandes centros assembleia presencial será realizada como São Paulo. Para ser válida, o consomente para ratificar resultado na domínio precisa apenas mudar a cláuvotação virtual”, explica.

fotos rafael rodrigues

Síndica Ângela posta pautas de reuniões e agenda uso de áreas comuns

Empresário Milton oferece assembleia virtual para condomínios

Interatividade estimula participação Mas se engana quem acha no bairro Parque Jardim da Serra, que somente as administradocriado pelo condômino e membro ras têm utilizado esse recurso. do comitê gestor, Fernando AmoMuitas iniciativas particulares rim. Com domínio próprio, o site de síndicos e moradores ilustem uma proposta mais comertram como a internet tem sido cial. Além de disponibilizar inforutilizada de forma disseminada mações do condomínio, também na sociedade. Plataformas graabre espaço para publicidade, tuitas na internet, que permique é revertida para o condomítem a criação de sites também nio. “A ideia é disponibilizar insão formas de ocupação do cibeformações para que nenhum morespaço. Este é o caso do Conrador possa alegar que estava à domínio Residencial Everest, margem e não foi consultado. As localizado no bairfunções interativas ro São Mateus em do site permitem que Juiz de Fora, que todos participem”, expor iniciativa da plica Fernando. O site cumpre síndica Ângela AnA inovação da asuma importante drea Gomes criou sembleia virtual já é um site próprio função de prestação realidade neste conpara o condomídomínio, que implande contas, mas nio na plataforma tou a novidade apeWix. O site cumpre nas para votações do também serve uma importante Comitê Gestor. São função de pres- para socialização e 11 membros que são tação de contas, integração entre os convidados a votar mas também serve em pautas específicas moradores para socialização do condomínio dentro e integração endo próprio site. Se, tre os moradores. após 10 dias da data “Postamos informações breves, da convocação a pessoa não se pautas de reunião, solicitação manifestar, o seu voto é desconde uso das áreas comuns e fotos siderado. Existe até um tutorial de festas realizadas no condoque explica detalhadamente como mínio. Estas são as que fazem o dentro de uma área restrita do maior sucesso, é o que o pessoal site os membros do comitê gestor mais gosta e cobra quando não podem votar. “Há envolvimento colocamos.” de todos, muitos reclamam, suOutra iniciativa é o site do Resigerem e a internet auxilia nessa dencial Jardim da Serra, que fica interação”, garante Fernando. www.sindicojf.com.br

entrevista

Conscientização é a principal arma contra inadimplência

Taxa deve ser vista não como pagamento, mas como investimento no condomínio Cristiano de Souza é advogado processualista e atualmente o foco principal de suas atividades são o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios em São Paulo. Escreve para diversos órgãos da mídia especializada com colunas nos sites Sindiconet, Condomínio em Foco e Direcional Condomínios, onde também é colabo-

rador da revista. Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio. É também autor do livro “Sou Síndico, e agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições”. Nesta entrevista exclusiva, a revista O Síndico consultou o especialista para falar sobre um dos principais motivos de problemas nos condomínios: a inadimplência. Rosali Figueiredo

A medida mais salutar para inibir a inadimplência é um programa de conscientização de que a contribuição feita se converte em investimento, direto e indireto, no patrimônio do condômino

O Síndico: Quais são as principais causas da inadimplência nos condomínios? Cristiano de Souza: Não existe uma regra geral, é certo, no entanto, que o condomínio reflete em muitos aspectos a situação econômica do país. Muitas vezes, verificamos que o condômino deixa de contribuir com o condomínio por possuir uma base de informações errada sobre o que significa o valor do condomínio,

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ou seja, não sabe que condomínio não se paga, se contribui para as despesas de manutenção do empreendimento. E isso contribui para a valorização do patrimônio.

Como a inadimplência afeta o equilíbrio financeiro do condomínio? A inadimplência, por não ser igual em cada condomínio, não possui uma regra geral.

Porém, o que nos parece mais aconselhável é que o síndico, verdadeiro administrador do condomínio, analise sua coletividade e conforme as oscilações analisadas administre o fluxo de caixa, ou seja, as despesas com as receitas, alterando, se o caso, as datas de vencimento para melhor satisfazer as necessidades do próprio condomínio, seja na receita, seja nas despesas.

Existe uma média de inadimplência considerada aceitável dentro do condomínio? Muitos dizem que até 20% é o normal, mas não existe normal para uma exceção, pois contribuir é a regra. Assim, deve cada coletividade avaliar até qual índice é “aceitável” e se houver excessos, deve promover imediatos procedimentos de recuperação, seja de crédito, seja de postura da coletividade.

lheiro. Sempre tomando cuidado para não ferir a propriedade do inadimplente, que por ser uma propriedade condominial é composta de parte comum e exclusiva. Somente pode restringir o uso de uma das partes o Poder Judiciário, pois ainda que em direito legítimo, não cabe ao síndico fazer justiça com as próprias mãos. (proibição do Código Penal – art. 345).

O pagamento com juros e multa é a única arma do condomínio contra os inadimplentes? A arma para o condomínio é ter regras rígidas e não flexibilizar para nenhum “amigo do rei”. Assim, sobre o débito deve incidir o que de direito e se não houver uma solução amigável, promover imediatamente uma demanda judicial de cobrança de condomínios. Quanto mais rápido a providência, melhor o resultado. Que direitos os inadimplentes têm que não podem ser cerceados dentro do condomínio? O inadimplente não perde seu direito de propriedade. Toda vez que medidas forem adotadas para cercear este direito, deve o síndico estar alerta e preservar a segurança jurídica de todos, mantendo a ordem, pois qualquer deliberação de assembleia deve ser legítima, mas também legal. Quais são as penalidades legais podem ser aplicadas aos inadimplentes do condomínio? Por lei, a unidade que não estiver quite com o condomínio, em suas obrigações, não pode participar ou votar, mas em condomínio a lei prevê que a coletividade se administre determinando outras regras em convenção, tais como, por exemplo, não poder o inadimplente ser síndico ou conse-

A arma para o condomínio é ter regras rígidas e não flexibilizar para nenhum “amigo do rei”. Como os condomínios podem se precaver da inadimplência? Conhece medidas que possam ser tomadas como exemplo para outros condomínios? Nenhuma roda é reinventada. A medida mais salutar que o condomínio pode adotar para inibir a inadimplência é um programa de conscientização de que a contribuição feita se converte em investimento, direto e indireto, no patrimônio do condômino. Ações

como protestos, corte de consumíveis, restrição forçada de áreas comuns afetam a segurança jurídica da coletividade, criam conflitos e podem provocar indenizações desnecessárias.

O programa Minha Casa Minha Vida tem sido o caminho para a conquista da casa própria de muitos brasileiros, porém há notícias de níveis altíssimos de inadimplência nesses condomínios. Que medidas estão sendo tomadas para resolver o problema, visto que na maioria os moradores são de baixa renda? Nenhum programa deveria ser implantando sem que houvesse uma base de conhecimento do que se trata este programa. Nossa Constituição fala que é de competência corrente entre Estado, União e Municípios promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais. Nada adianta construir e não dar conhecimento do que seja morar em condomínio. Não se trata de baixa renda, se trata de dar informação, eis a essência de ser um cidadão, ter conhecimento. O que o governo pode fazer para incentivar as pessoas que participam do programa Minha Casa Minha Vida a sair da inadimplência com relação às taxas de condomínio? Dar a devida informação e investir em conhecimento do cidadão do que seja morar em condomínio. Exemplos de empreendimentos de sucesso em programas de baixa renda são diretamente relacionados com oficinas de como viver em condomínios, implantados antes da instalação da família, ou seja, saber que um problema de vazamento afeta a água de todos e no seu bolso também se a conta não for individualizada, é importante para haver união no grupo.

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Comportamento 10

Como receber o Oficial de Justiça? Apesar de ser frequente, situação ainda gera muitas dúvidas Fato corriqueiro na vida de porteiros de condomínios é ter um Oficial de Justiça tocando o interfone para entregar intimação a um morador. Apesar de ocorrer com relativa frequência, esse momento ainda é cercado de dúvidas. Entretanto, um porteiro com experiência e formação específica saberá se portar desde o primeiro passo, que é exigir a apresentação da carteira funcional, evitando, dentre outros problemas, ser enganado por criminosos. Por outro lado, os Oficiais de Justiça não têm medo de afirmar: o porteiro facilita muito a vida de quem busca cumprir a determinação de um Juiz. Independentemente de qualquer argumento, a primeira atitude do porteiro é exigir identificação. Segundo a Oficiala de Justiça Ana Maria Lacerda, que há oito anos exerce essa função, “o mais correto é o porteiro ou o síndico solicitar a carteira funcional do profissional. Ele tem que estar com esse documento e jamais hesitar em mostrá-lo.” Em sua parte anterior, a carteira

O Síndico em revista - Jul/Ago 2014

Porteiro deve exigir a apresentação da carteira funcional e não ajudar a ocultar o morador funcional tem a logomarca do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, o nome do oficial, a matrícula, a data de expedição, o cargo ocupado e a especialidade. No verso, são informados número da carteira de identidade, CPF, número do título de eleitor, data de nascimento, PASEP, digital e assinatura do oficial, além de outras informações. Não é incomum o porteiro ou o síndico pedirem para ler o conteúdo da intimação, mas isto não de-

veria ser aceito. Segundo Ana Maria, eles até podem ver a intimação, mas não devem ter acesso ao assunto de que ela trata. “Pode prejudicar a diligência, uma vez que fere o segredo de Justiça, ou mesmo humilhar o réu, já que o porteiro ou o síndico acabará sabendo do que se trata. Não interessa para a pessoa que está nos recepcionando saber qual é o motivo da diligência. Basta ver a nossa carteira funcional”, argumenta a Oficiala de Justiça. De certo, um ponto bastante polêmico na relação entre o porteiro e o serventuário da Justiça é quando o oficial pede para ter acesso ao interior do condomínio. Segundo o coordenador da Cebrape Cursos Profissinalizantes, Ricardo Firmino, no caso de entrega da intimação, o porteiro não precisa deixar o Oficial de Justiça subir ao andar desejado. “O porteiro deve acionar o morador para que ele desça e faça o recebimento na portaria. O Oficial de Justiça vai entender o procedimento e aguardar na portaria para poder fazer a entrega da intimação. Se essa pessoa não está presente, o oficial deverá voltar em outro dia”, garante Firmino.

Deixar o oficial de Justiça entrar no condomínio ou chamar o morador? Postura parecida foi a adotada pelo porteiro de condomínio localizado na Praça Menelick de Carvalho, no Centro de Juiz de Fora. Sidney Alves atua há cerca de um ano como porteiro e já precisou receber Oficial de Justiça em duas oportunidades. “Nossa orientação é para pedir a identificação do oficial, com a apresentação de sua carteira, e depois entrar em contato com o morador pedindo autorização para que o oficial possa subir. Não pode subir ninguém sem antes o morador ser avisado. Na primeira vez, a pessoa não estava e o oficial deixou um bilhete pedindo para ela entrar em contato. Na outra, o morador autorizou a subida”, relata o porteiro. Mas, para a Oficiala de Justiça Ana Maria, o fato de o porteiro comunicar ao morador pode atrapalhar a diligência, sobretudo no cumprimento de mandados de busca e apreensão. “É importante chegarmos de surpresa para evitar que o morador possa, por ele mentiu”, observa Firmino. “O exemplo, esconder algum bem. porteiro não deve ajudar a oculPor isso, pedimos para não avisar tar uma pessoa. Se acharmos que no apartamento, o que pode geisso está acontecendo, podemos rar insatisfação por parte do moaté acionar a polícia”, afirma Ana rador”, explicou, destacando ainMaria. da que essa possibilidade deveria Por fim, Ana Maria destaca a estar prevista no reimportância da atugimento do condomíação dos Oficiais de nio para preservar o Justiça, o que, muiporteiro de possíveis Os oficiais são os tas vezes não é comconflitos. olhos e os ouvidos preendido por toDiante do exposto, dos. “Os oficiais são conclui-se que o por- da Justiça, portanto, os olhos e os ouviteiro não deve ajudar dos da Justiça. Porprecisamos e a ocultar o morador. tanto, precisamos “Ele só deve obedicontamos com o e contamos com o ência ao síndico. Se é apoio dos porteiros apoio dos porteiros, um bom profissional, síndicos e, sobrevai saber sair dessa e síndicos tudo, da população situação. Corresponem geral. Qualquer dência dessa magnitude deve informação é de suma valia para ser recebida e o porteiro não dar prosseguimento a uma dilipode ajudar a ocultar ninguém. gência e para conclusão positiva Estará, inclusive, arriscando a da mesma, contribuindo, desta própria função e até responder forma, para a celeridade procesprocesso se for comprovado que sual”. www.sindicojf.com.br

artigo

Cláudia de Oliveira e Silva Advogada

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Câmeras de segurança Imagens, informações e privacidade Na esteira do avanço tecnológico digital e o lamentável aumento da violência, a gestão de condomínios/associações, shoppings e assemelhados se vê com a possibilidade do uso de sistemas de segurança por câmeras de vídeo (ou outra mais avançada) que registram imagem, áudio e também recursos para divulgação de informações do condomínio (sites ou redes sociais). A realidade nos mostra um incremento da tecnologia da informação, capitaneada pela internet e equipamentos com inúmeros recursos, e ao mesmo tempo a relativização do conceito de privacidade. Na sociedade dos “15 minutos de fama” - como profetizou o artista norte-americano Andy Warhol - é difícil separar o público e o privado de redes sociais como Facebook, Twitter, Instagran, de Sites, Blogs, e de ferramentas de busca e pesquisa como Google, Bing etc., nas quais a própria pessoa, seja física ou jurídica, renuncia sua privacidade quando divulga/posta imagens, áudio e informações pessoais, profissionais ou institucionais. No mesmo grau, infelizmente, fica vulnerável na segurança de seus dados. Neste contexto, há a discussão dos limites visto que tanto segurança como privacidade são direitos constitucionalmente agasalhados, exigindo a utilização equilibrada dos recursos em prol do bem comum. A situação, na prática, se dá através do condomínio/associação

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que manipulam imagens e informações – e como existe legislação estadual para essa matéria, são recomendáveis certas cautelas: > a colocação das câmeras e a contratação de empresa especializada devem ser discutidas e votadas em assembleia; > inserção de avisos legíveis e destacados sobre a existência de câmeras, tal qual o famigerado “sorria, você está sendo filmado”;

Admite-se a liberdade vigiada em favor da segurança e da tranquilidade > a divulgação de informações, imagens e áudios pelo condomínio/associação via internet deve ser aprovada em assembleia e expressamente autorizada pelas pessoas envolvidas/participantes; > colocação das câmeras apenas nas áreas de uso comum com trânsito de pessoas e veículos, nas áreas de lazer em geral e nas áreas de serviços de efetiva circulação da equipe de funcionários (incluindo terceiros) e dos prestadores de serviços do condomínio/ associação; > não colocação de câmera dentro do salão de festa ou outro espaço des-

tinado a evento sob locação ou cessão, uma vez que a circulação quando do acesso já foi devidamente monitorada, e com os visitantes/convidados presume-se a responsabilidade do condômino/ associado no espaço interno; não colocação em áreas de serviço de uso privado (refeitórios, banheiros, vestiários, provadores etc). Um ponto crucial é a forma e o local que essas imagens/informações devem ficar registradas e arquivadas, além do modo de acesso às mesmas: as imagens registradas nas áreas de uso comum de circulação ficam - até mesmo para o devido monitoramento e eventual ação imediata - para visualização pública e de toda equipe envolvida (porteiros, zeladores, seguranças etc); as imagens registradas nas áreas de uso comum de lazer e áreas de serviços ficam em um cômodo com equipamento reservado para visualização sempre com presença do síndico/administrador. Por seu turno, para o direito de visualização e obtenção de cópias faz-se necessária a autorização expressa do síndico/administrador com acompanhamento da pessoa solicitante e com real interesse jurídico e, conforme o caso, dependente de ordem policial e/ou judicial. Concluindo, como em um pacto social, admite-se a liberdade vigiada em favor da segurança e da tranquilidade, devendo a adequada utilização das imagens e das informações estar amparada em informação técnica, conduta profissional e respeitosa, evitando-se eventual responsabilização

Jurisprudência

A jurisprudência é o conjunto de decisões reiteradas dos tribunais e serve de base para os juízes na interpretação e aplicação da lei. Acompanhar tais decisões é essencial como referência jurídica. A advogada Claudia de Oliveira e Silva traz para a revista O Síndico ementas de algumas decisões dos tribunais de destaque do país. RESPONSABILIDADE CIVIL - DANO MORAL - COLOCAÇÃO DE FOTOS EM COMUNIDADE VIRTUAL - CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE - PRELIMINARES REJEITADAS - EXPOSIÇÃO INDEVIDA DA PESSOA NÃO CONFIGURADA - CANAL DE COMUNICAÇÃO MANTIDO ENTRE MORADORES DO CONDOMÍNIO ONDE RESIDEM AS PARTES — Retratação do dia a dia e eventos ocorridos no residencial - Inexistência de comentários relacionado às fotos, de modo a emprestar conotação espúria visando denegrir ou difamar - Dinâmica dos fatos que não denotam intenção de atingir a honra ou personalidade - Reconvenção Inexistência do alegado excesso na ação ou abuso de poder da parte, ao exercer seu legítimo direito de ação - Decisão que analisou a questão de forma sucinta e coesa, não havendo falar em sentença ‘citra petita’ - Recursos desprovidos. (Decisão unânime da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação n. 0007814-20.2008.8.26.0152. Comarca de Cotia. Relator Desembargador Percival Nogueira. Julgamento em 14.07.2011. In DJe de 29.07.2011).

“AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ENSINO PARTICULAR. CITAÇÃO. VALIDADE. CARTA CITATÓRIA ENVIADA AO ENDEREÇO DA REQUERIDA, INTEGRANTE DE CONDOMÍNIO. Recebimento por porteiro ou zelador de edifício residencial e/ou comercial, sem objeção. Teoria da aparência. Admissibilidade. As razões oferecidas não corroboram com a reforma da decisão monocrática. Negaram provimento ao recurso. Unânime.” (Decisão unânime da 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Agravo n. 70058184268. Comarca de Cruz Alta. Relator Desembargador Luís Augusto Coelho Braga Julgamento em 20.03.2014. In DJe de 24.03.2014).

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“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CAUTELAR DE EXIBIÇÃO DE FITA DE VÍDEO DE CÂMERA DE SEGURANÇA. SUSPEIÇÃO DO MAGISTRADO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA DO CONDOMÍNIO. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL CONFIGURADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. A alegação de suspeição deve ser arguida em procedimento próprio. A falta de resistência por parte do condomínio em exibir as imagens constantes nas gravações da câmera de segurança, afasta o interesse processual do condômino, mormente porque não logrou demonstrar ameaça ou violação de direito, ficando apenas no campo de meras alegações. Para que se configure a litigância de má-fé é necessário que se demonstre conduta intencionalmente maliciosa da parte ou o manejo de lide temerária.” (Decisão unânime da 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Apelação n. 1.0024.11.2927314/001. Comarca de Belo Horizonte. Relator Desembargador Estevão Lucchesi. Julgamento em 04.04.2013. In DJe de 12.04.2013). “AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO ATÍPICO. PROCEDÊNCIA DA COBRANÇA. Este Tribunal vem decidindo, reiteradamente, ser plenamente possível e legítima a cobrança das despesas, a título de contribuição, efetuadas por associação de moradores com serviços (de limpeza, manutenção, conservação e vigilância) efetivamente postos à disposição do proprietário de imóvel localizado no condomínio de casas”. (Decisão unânime da 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Apelação n. 1.0090.09.025456-7/001. Comarca de Brumadinho. Relator Desembargador Wagner Wilson. Julgamento em 16.02.2011. In DJe de 25.02.2011). Claudia de Oliveira e Silva - advogada www.cosilva.tumblr.com

Empresa inova com bombeamento submerso Equipamento é silencioso e transfere água com mais facilidade rafael rodrigues

Descansar após um dia de NorteSul. Ele revela que optou trabalho é sempre bom, mas por colocar bombas submeràs vezes o silêncio é interromsas nos novos condomínios pido pelo barulho estridente edificados por sua empresa e da motobomba do condomínio, afirma que além de serem sigeralmente localizada na garalenciosas e não incomodarem gem ou no sub-solo dos edifíos condôminos ou os porteiros, cios. Esse incômodo, elas dispensam casa porém, pode estar de máquinas, sendo com os dias contaque, em certos casos, dos, graças às novas chega até a sobrar motobombas sub- As motobombas uma vaga na garamersas, instaladas gem. Importante ainsubmersas dentro dos reservada frisar que consotórios de água e que ficam instaladas mem menos energia. servem para o bomA motobomba subdentro dos beamento para a caimersa possui motor xa superior do prédio reservatórios de forma alongada para abastecimento ficando acoplada dende água das unidades. tro do reservatório. “Dentre as vanFunciona silenciosatagens, esse tipo de bomba mente e requer pouquíssima proporciona uma economia manutenção ou nenhuma, maior, porque já vem com quando corretamente instalaitens embutidos que teríamos da. A bomba submersa é um que comprar posteriormente equipamento adequado para para instalação como coneas aplicações gerais de bomxões, válvula de pé, válvula beamento ficando inteiramende retenção”, conta o emprete debaixo d’água.A energia sário Victor Hugo Castañon de elétrica é levada ao motor por Mattos Junior, da Construtora condutores com alta isolação.

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Casa das Bombas é a solução!

Edifício Residencial Noblesse, da Construtora NorteSul, implantou o sistema de bomba submersa

Equipamentos novos consomem menos energia Com o passar do tempo, as motobombas convencionais podem se desgastar, não funcionando mais no mesmo ritmo ou até mesmo chegando a falhar. A substituição é necessária, entretanto muitos síndicos optam pelo conserto, retificando diversas vezes o equipamento. Porém, esse tipo de prática pode gerar custos extras, porque bombas retificadas podem consumir mais energia, encarecendo a conta do condomínio. O ideal, em diversos casos, é adquirir opções recentes e modernas do equipamento, como a motobomba submersa, que oferece

funcionamento eficiente e econômico. Dirigindo a Casa das Bombas desde 2012, o gerente Walcir, que acumula experiência de mais de 25 anos no ramo, relata que as motobombas submersas não ficam expostas a intempéries comuns como inundações e presença de insetos que podem danificar as motobombas convencionais. Também possui um sistema de tubulações mais simples, gerando economia e praticidade na instalação. Finalizando, o engenheiro Victor Hugo, cuja empresa NorteSul

ganhou notoriedade no mercado juiz-forano de construção e incorporação, afirma que tem plena confiança na Casa das Bombas – “eles não só nos indicaram o melhor produto, como um funcionário treinado em fábrica, capacitado para fazer o serviço. A motobomba submersa bombeia água mais rapidamente e alcança níveis de altura maiores, com potências menores. Não pretendo usar mais nenhum outro tipo de bomba”, confessa.

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ServiCor atende condomínios na pintura externa Orçamento com materiais e mão-de-obra é destaque Uma bela fachada de um prédio não só valoriza o imóvel como garante a satisfação de quem mora no local. Por isso, investimentos na manutenção e conservação dessas áreas devem ser realizados com frequência. Foi o caso do Edifício Alfredo Volpi, composto por duas torres de 12 andares, localizado no Centro de Juiz de Fora. Segundo a síndica profissional Luciana Borges, responsável pela administração do condomínio, era preciso refazer toda a pintura externa, que se encontrava deteriorada, devido à umidade e ao tempo de uso, provocando problemas de infiltrações e depreciação do imóvel. Juntamente com a comissão de obras, Luciana procurou no mercado uma empresa prestadora de serviços para solucionar o problema. Após apresentar seu portfólio, a ServiCor, que atua há mais de 10 anos no segmento de serviços do Grupo 1000 Tintas, foi escolhida dentre as concorrentes, oferecendo o melhor custo-benefício e um atendimento rápido e eficiente. “Realizamos uma pesquisa de satisfação com os condôminos e todos ficaram satisfeitos ao final da obra”, comenta a síndica. Para dar um novo visual à fachada das duas torres de 30 andares do Edifício Di Firenze, na Avenida Rio Branco, e evitar infiltrações, o síndico Dilermando Reis conta que foi realizada uma assembleia para decidir qual empresa faria o serviço e que a Servicor foi recomendada por terceiros, tendo seu orçamento, cronograma e proposta de trabalho aprovados. Dilermando

fotos divulgação

Equipe da Servicor é elogiada pelos síndicos pela eficiência do trabalho de manutençao predial

relata que se impressionou com o esquema de segurança dos funcionários e que ainda eram supervisionados por um encarregado de obras, o que o deixou bastante tranquilo. “Diante de um trabalho completo, os 88 condôminos ficaram felizes”, relata. O trabalho de pintura em altura envolve profissionalismo e competência. Os funcionários necessitam dos Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) e itens de acordo com a ABNT e Norma Regulamentadora 35 (NR-35), como a cadeira suspensa, cinto paraquedista, bota e máscara, além de equipamentos de rapel, como freio oito, mosquetão e dispositivo trava quedas, ficando o trabalhador acoplado a duas cordas. A empresa terceirizada precisa atender às exigências do Ministério do Trabalho e seus funcionários devem passar por uma bateria de exames que fazem parte do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO), para verificar patologias e fatores psicossociais que poderão desenvolver mal súbito, causado pela perda da estabilidade hemodinâmica (circulação do sangue) e, consequentemente a queda de altura. A NR-35 considera trabalho em altura a partir de dois metros fora do chão. Por isso, os síndicos precisam se precaver sobre os perigos de casos de acidentes que possam acarretar em complicações jurídicas. Dessa forma, na hora de contratar a empresa prestadora do serviço é preciso avaliar sua estrutura e saúde financeira que possibilitem arcar com todos os riscos, eximindo o condomínio em caso de acidentes.

Orçamento completo a preço fechado O coordenador comercial da ServiCor, Guilherme Toledo Junqueira, conta que o trabalho em altura é a especialidade de sua empresa. “Nossos principais clientes são condomínios e construtoras. Treinamos nossos colaboradores, fornecemos todos os materiais e equipamentos necessários para o serviço, temos coordenadores de obras para as demandas, caracterizadas pela pintura externa, interna, fixação de pedras e recuperação de pastilhas”. Sobre a responsabilidade dos colaboradores terceirizados pelo condomínio, Guilherme destaca que “conforme o contrato com a ServiCor, a responsabilidade é de sua empresa. Tomamos todos os cuidados para que o síndico não tenha que se preocupar”. E para reforçar a tranquilidade dos síndicos, a ServiCor cuida ainda da gestão dos materiais fornecidos pelo grupo. “Queremos oferecer praticidade ao condomínio, por isso nossa proposta de serviços inclui, além da mão de obra especializada, o fornecimento de todos os materiais e equipamentos a um preço fechado”

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