Baukosten - Neubau

Rainer E. Plinge

BAUKOSTEN BEIM NEUBAU Düsseldorf - NOV. 2015

REALTIESINVEST

Wohnungen in den Metropolen werden immer teurer. So fragen sich viele, ob sich ein Investment noch lohnt. Doch wie entstehen die Preise auf dem Markt? Was treibt die Kosten? Bauträgern wird immer häufiger der Vorwurf gemacht, sich die momentane Verknappung zunutze zu machen und damit weiter an der Preisschraube zu drehen, so dass Investment und Rentabilität für Kapitalanleger nicht mehr im Gleichgewicht stehen. Doch dies ist zu kurz gedacht! Heute möchte ich Ihnen darlegen, warum…

Die Kalkulation startet am Ende Projektentwickler kalkulieren die unterschiedlichen Parameter bei ihren Projekten „von hinten nach vorne“.

Das heißt: Am Anfang der Kalkulation steht ein möglicher Verkaufspreis für die errichteten Wohnungen, welcher aufgrund von Lage, Ausstattung und Wohneinheiten errechnet wird. Die Höhe des Kaufpreises für ein Grundstück oder einen Altbau ist demnach schon kalkulatorisch maßgeblich für die Realisierung eines Projektes.

Eine nicht ganz einfache Rechnung Wird für ein Grundstück – bezogen auf die baulich geplante Wohnfläche – ein Quadratmeterpreis von 800 Euro bezahlt, ist dieser Kostenblock beim Verkaufspreis fest gesetzt. Weitere Faktoren bei der Kalkulation sind die Baukosten, die für einen Neubau im Durchschnitt bei 2.500 Euro/qm liegen – die Preissteigerungen im Baugewerbe waren in den letzten Jahren nicht unerheblich.

Bei Sanierungen von Altbauten liegen die Kosten durch entsprechende Auflagen und Gegebenheiten am Bau meist noch höher.

Die Baunebenkosten betragen durchschnittlich 15 Prozent der Baukosten. So fallen für Architekten, Statiker, Spezialuntersuchungen wie Bodenwertoder Sanierungsbedarfsermittlungen bei Altbauten in etwa 375

Euro/qm an.

Kosten für die gesamte Immobilienvermarktung können pauschal mit rund 100 Euro/qm angesetzt werden. So belaufen sich in diesem Beispiel die Kosten für den Bauträger auf 3.775 Euro/qm.

Doch die Rechnung geht noch weiter, denn bei der Finanzierung eines solchen Projektes erwarten die Banken bei der sogenannten Vorkalkulation einen Rohertrag von mindestens 15 Prozent. Dies heißt für die hier aufgeführte Kalkulation, dass ein Verkaufspreis von 4.340 Euro pro Quadratmeter erreicht werden muss, um das Projekt überhaupt finanzieren zu können.

Noch komplizierter wird es bei der Nachkalkulation, denn die laufenden Kosten für Personal, Verwaltung und Vermarkter fallen kontinuierlich beim Bauträger an und müssen aus der Finanzierung bezahlt werden. Hierfür werden fünf Prozent des Rohertrages angesetzt, so dass am Ende eine Marge von zehn Prozent notwendig ist für eine weitere Finanzierung der Banken.

Zum Schluss noch ein Wort zum langfristigen Engagement jedoch gerne für die Umsetzung hochwertiger Immobilien des Bauträgers, das sich über ein Jahrzehnt erstreckt.

Denn der errechnete Rohertrag aus einem Immobiliengeschäft des Entwicklers muss letztendlich auf zehn Jahre umgelegt werden, da ein Projekt durchschnittlich drei Jahre Planungsund Genehmigungsprozesse, zwei Jahre Bauzeit und fünf Jahre Gewährleistung durch den Bauträger durchläuft. Erst dann geht die Kalkulation, bei vollständigem Verkauf aller Einheiten, für den Bauträger auf.

Quelle: Prinz von Preußen Grundbesitz AG