Immobilier d´entreprise by Rainer-Erhard Plinge

STAGE EN ENTREPRISE CHEZ REALTIESINVEST, DÃ¼sseldorf /Allemagne 2018 Samuel Razimowsky Plinge

Table de Matières 1. INTRODUCTION :..........................................................................................................................................3 2. MARKETING.................................................................................................................................................3 3. PLAYERS.......................................................................................................................................................4 4. ADMINISTRATEURS......................................................................................................................................5 5. LES BIENS IMMOBILIERS..............................................................................................................................6 6. PROVENANCE DE FONDS :...........................................................................................................................6 7. LA PHASE D’INVESTISSEMENT......................................................................................................................7 8. VERIFICATION DE L’IMMEUBLE....................................................................................................................9 9. GESTION IMMOBILIERE..............................................................................................................................11 10. GESTION IMMOBILIERE PHASE EXIT.........................................................................................................11 11. CONCLUSION ...........................................................................................................................................18

INTRODUCTION :

Du 7 juillet au 31 août, j’ai effectué un stage au sein de l’entreprise immobilière Realtiesinvest située à Düsseldorf. Au cours de ce mois, j’ai pu être formé aux concepts généraux de l’immobilier, aux développements et constructions immobilières.

De manière générale, ce stage a été l’opportunité d’appréhender un domaine qui m’était totalement méconnu. En effet, j’ai pu mettre en œuvre différentes compétences qui étaient requises pour être toujours attentifs dans ce domaine : la rigueur, l’exactitude, la volonté d’approfondir les recherches et le sens du relationnel.

RealtiesInvest est une entreprise de courtage dans l’immobilier

MARKETING Le marketing est le moyen de commercialiser une marchandise ou un

service ;avec les différents moyens comme la publicité, les relations publiques et finalement par l’achat des matériaux.

La publicité consiste à énoncer les informations par Internet ou par la publicité-emprunt comme les journaux, affiches, etc. Tandis que les relations publiques se font à travers un petit groupe pour recommander le produit à un large groupe d’acheteur (comme l’exemple du petit-déjeuner œuf et jambon à travers un groupe de médecins ; ce petit-déjeuner a été recommandé au grand public et aujourd’hui mondialement connu) Finalement, un autre moyen du marketing est d’acheter les matériaux ou les services favorablement afin d’offrir une marchandise ou un service compétitif par rapport au prix et à la qualité.

PLAYERS

Dans le marché immobilier, on distingue 2 sortes de clientèle (players) : ◦ d’une part les particuliers, ◦ d’autre part les institutions.

Les particuliers achètent en général un immeuble afin de l’occuper. Néanmoins, il y a aussi des achats comme placement, en particulier l’achat des appartements. L’acheteur y met son épargne afin d’en retirer un revenu sous forme de loyer.

Les institutions se groupent en majorité en assurances, fonds de pension et Family Offices. Ces organismes achètent l’immobilier purement comme investissements, les assurances collectent les primes afin de réaliser un investissement tandis que les fonds de pension investissent les participations de leurs membres dans un ou plusieurs immeubles. Les Family Offices sont en général de plus petits organismes qui gèrent les fortunes des familles fortunées. Une autre catégorie de players est les promoteurs de construction. Leur but est de construire l’immobilier neuf ou de rénover. Il achète des terrains pour y construire un immeuble neuf, soit des appartements ou des bureaux, etc. Une rénovation d’immeubles se limitent en général à des immeubles classés. La vente pour les appartements se fait en entier ou en coupe. La construction peut se faire aussi pour les institutions susnommées.

ADMINISTRATEURS Les administrateurs sont les sociétés d´assets management et de

property management Les asset management veillent sur la rentabilité de l’investissement, tandis que les property management se réfèrent principalement à l’état

physique de l’immeuble, s’occupant de l’entretien et éventuellement des améliorations En France, nous distinguons les administrateurs suivants : SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Une SCPI est une société civile ayant

pour objet l'acquisition et la gestion d'un

patrimoine immobilier.

Différence entre une SCPI et une SICAV : Pour une SCPI, les sociétaires sont comme des actionnaires alors que pour une SICAV, les sociétaires sont propriétaires des immeubles.

Etude de la différence entre SCPI et OCPI : L’OCPI achète également de l’immobilier, comme les SCPI, mais dans une proportion de 60%, les 40% restants sont des actions et des obligations. Il y a également les Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) qui, contrairement au SCPI et OCPI, sont cotées en bourse.

LES BIENS IMMOBILIERS

Pour le produit, on a : soit un bien de consommation, l’acquéreur souhaite juste y habiter.

Ou un investissement : l’acquéreur souhaite en tirer un revenu. Il y a plusieurs classifications : • Core : aucune retouche/amélioration de l’actif n’est à faire, on prend l’actif comme tel • Core+ : quelques petites améliorations de l’actif sont à faire • Value added : des améliorations significatives sont à faire. On prend plus de risques donc on demande un rendement de 7 à 12% • Opportunity : tout est à refaire, donc on s’attend à un risque plus élevé soit un rendement de 18%

PROVENANCE DE FONDS :

Pour les investisseurs, il y a différentes formes de placement. Des fonds à capital ouvert sont une variante traditionnelle du placement collectif dans la forme d’un investissement indirect. Ces fonds gardent une liquidité importante afin d’être en mesure de pouvoir racheter les parts des investisseurs au cas où l’investisseur veut vendre ses parts.

L’immobilier représente une fortune spéciale et ne constitue pas une garantie pour les obligations de la société. Dans le cas contraire, dans un fond à capital limité, l’investisseur est également sociétaire donc l’immobilier garantit les dettes de la société. Il n’y a pas de rachat de parts, l’investisseur récupère son capital investi et les revenus suite à la vente de l’immeuble. Les fonds sont tenus en général pendant 20 ans. Une forme spéciale représente les Real Estate Private Equity Fonds. Des placements importants sont réservés à un groupe restreint d’investisseurs. L’immeuble est acheté en tant qu’investissement opportunity ou value added et sera vendu après 7 à 10 ans.

LA PHASE D’INVESTISSEMENT

Les sociétés de gestion immobilière comme les SCPI, sont impliquées dans l’acquisition immobilière dès le départ. Le déroulement de la procédure se fait en général de la façon suivante :il commence par déterminer le profil d’achat suivant la stratégie poursuivie, la société détermine quel genre d’investissement est demandé. Voici après l’exemple de Sofidy

Ensuite, on décide sur l’option sourcing : les sociétés peuvent d’abord chercher dans leur propre réseau pour d’abord traiter Off-Market (contacter le vendeur directement).D’autre part, il y a aussi la vente aux plus offrants pratiquée par le vendeur pour obtenir le meilleur prix. De plus, une intervention d’un courtier peut être demandée. Au cas où un objet d’achat intéresse, une lettre d’intention(LOI) est donnée par l’acheteur et éventuellement une attestation de confidentialité. Une analyse Due Diligence est entreprise, l’acheteur vérifie les données suivantes :

L’acheteur vérifie l’emplacement macro et micro. Dans l’emplacement macro, on détermine d’abord l’importance de l’endroit où l’on veut investir. Les endroits comme Paris, Berlin, etc, constituent des emplacements de premier ordre. Suivant l’importance de l’investissement, on s’attache à l’emplacement macro. Un grand investissement est normalement faite à un endroit de premier ordre. L’emplacement micro détermine avant tout les données à proximité de l’immeuble investi. Comme par exemple le prestige, l’attractivité des constructions autour, transport, etc. Dans l’acquisition d’un meuble à bureaux, on attache beaucoup de valeur à l’infrastructure attrayante dans les alentours, à une image positive de l’emplacement, à des bancs de communication publique, des parkings, etc. Dans le cas d’un commerce, c’est le passage ou la fréquence du passage qui intéresse la proximité aux parkings publiques et aux communications publiques. De plus, il importe la concurrence dans les alentours, également l’offre gastronomique. Dans la construction des appartements, on cherche également un entourage vert, une communication publique et l’existence d’écoles et maternelles, etc. Dans le cas de l’hôtel, on préfère un emplacement d’images, une situation centrale et un entourage attrayant (restaurants et offres de loisir).

VERIFICATION DE L’IMMEUBLE

L’analyse de l’objet d’achat concerne la qualité de la construction, la flexibilité du bâtiment, l’utilisation efficiente de surfaces, la structure de locataires. Au sujet de la qualité de la construction, on part de l’âge de construction, il importe de savoir s’il y a des réparations à faire ou si le bâtiment est à moderniser techniquement. Au sujet de la flexibilité, il importe de connaitre si le bâtiment peut être converti pour une autre utilisation plus appropriée. Par exemple, on a converti à Düsseldorf un bâtiment techniquement démodé en appartement. On a pu obtenir un taux de loyer beaucoup plus intéressant que dans le voisinage, on a en plus modifié le souterrain pour avoir des parkings pour les locataires, ce qui représentait un avantage extraordinaire dans la région. L’efficacité de l’utilisation des surfaces joue un rôle dans la location d’espaces comme les sorties de secours ou l’escalier de feu et les espaces pour la machinerie et l’entretien ne sont pas loués aux locataires. Cependant le propriétaire préfère un maximum de surfaces louables. L’analyse de la structure des locataires comporte leur solvabilité, le mix des locataires et le bail. L’acheteur vient à avoir des locataires de bonne solvabilité, afin d’être sur d’obtenir les loyers. Il fait une différence énorme s’il y a un ou plusieurs locataires. Au cas où le bâtiment est occupé par un seul locataire, le propriétaire risque d’avoir un immeuble vide lorsque ce locataire déménage à la fin du bail.

Il importe de savoir si le loyer dans le bail est indexé ou si c’est un bail net, c’est-à-dire que le locataire paie toutes les charges. La Due Diligence se réfère également sur des questions juridiques, fiscales, et commerciales de l’acquisition. Dans le cas juridique, il est à décider si on veut acquérir l’immeuble en tant qu’asset ou en Share Deal. Dans le cas de Share Deal, on n’achète pas les meubles directement, cependant on achète à travers l’acquisition d’une société. Ceci peut entrainer des avantages fiscaux, cependant les recherches par rapport au caractère d’acquisition sont beaucoup plus importantes. Une acquisition peut être financé ou payé entièrement par le capital propre. Les fonds publics à capital variable achètent principalement à des endroits de premier ordre (comme les grandes villes) et paient en principe avec le capital de leurs investisseurs. Les fonds à capital fixe comme le Private Equity Funds recourent en principe à un financement bancaire.

Pour les promoteurs de construction, une nouvelle forme de financement a été établi par le crowdfunding, c’est-à-dire à côté du financement bancaire, la moitié du capital propre est levée par des participations d’investisseurs, et ceci pour la direction de la construction.

GESTION IMMOBILIERE

Une fois l’immeuble acheté, la société de gestion est tenue de conserver et même d’améliorer le rendement sur le capital investi. Ceci est fait à travers de la location en louant les espaces vides en augmentant les loyers suivant les échéances. De plus, la société de gestion s’occupe de l’entretien et de la modernisation de l’immeuble. Pour observer les dépenses, une budgetation est impératif. Il s’agit de prévoir les dépenses comme :  Les charges (voirie, nettoyage, électricité pour l’espace commun, etc)

 Les assurances (assurance-feu, assurance civile, protection juridique, assurance construction  L’entretien et modernisation  Frais de gestion  Jardinage et déblaiement de neige en hiver  Contrat d’entretien pour l’équipement (chauffage et ascenseur)  Impôts

Le but final de la gestion est de conserver ou même d’augmenter la fortune confiée.

10.

GESTION IMMOBILIERE PHASE EXIT

Lors de l’investissement, on doit veiller sur l’exit afin de rentabiliser l’investissement immobilier au maximum. Le contrôle adéquat de changement immobilier est retenu par la méthode DCF(=Discounted CashFlow : représentent une méthode d’évaluation des immeubles, elle consiste à actualiser des flux futurs afin de déterminer la valeur actuelle de l’immeuble). La méthode du discounted cash flows consiste à déterminer les revenus que rapporteront un immeuble (on parle de flux de trésorerie

futurs) et à les actualiser pour indiquer la valeur d’une entreprise à la date actuelle. Nous illustrons cette méthode par l’exemple d’un immeuble de 9 appartements, nous calculons les résultats suivants : -la valeur actuelle nette (NPV), c’est-à-dire dépenses et revenus sont discountés -calcul du taux d’intérêt interne(IRR) suivant la formule suivante :

L’IRR est le rendement minimum égalisant le total des revenus et pertes pour une certaine période donnée, augmentée de la valeur restante et réduit par l’apport du capital initial, aboutissant à 0. Les prémices sont les suivants :  On part des loyers actuels, modifiés selon les améliorations pendant les 10 ans à venir  Le montant des réparations se chiffrent à 250 000 euros  Le terrain est évalué à 250 000 euros  Le revenu brut est de 58 000 euros et sera augmenté suite au changement de locataire et suite aux rénovations, la période considérée est 10 ans  L’amortissement du bâtiment est calculé à 2%

 Le taux d’impôt est fixé à 2%  Le discount est fixé à 5%, ce qui correspond à un risque moyen  La plus-value est fixée à 2,5% par an  Lors de la vente après 10 ans, nous estimons les frais de vente à 5%

L’achat se présente comme suit :

Les changements suivants sont :

Pour le financement,nous avons 2 hypothĂ¨ques :

Les tableaux dâ&#x20AC;&#x2122;amortissement sont les suivants :

Le discount des revenus et des dĂŠpenses se fait comme suit :

Après 10 ans, le bâtiment est revendue à 1 984 243 €.Nous avons produit une valeur nette de 463 752 € (602 592 € – 138 840 €).

11.

Ceci résulte à un taux d’intérêt interne :

CONCLUSION

Ce stage m’ a permis d’apprendre les bases de la gestion immobilière, en maîtrisant des outils-clés pour la vente d’un bien immobilier. Néanmoins, ce stage est très éloigné de mes projets futurs car je souhaite m’investir dans la finance d’entreprise, un secteur bien différent de celui de l’immobilier. Cependant, j’ai pu avoir un contact avec le monde professionnel, ce qui est bien évidemment un point positif.