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Cómo prevenir y reclamar

daños por obras colindantes

Las tramas urbanas de las ciudades y pueblos de España son cada vez más densas y ello implica que en infinidad de ocasiones se compartan muros medianeros con edificios muy antiguos o viejos que de repente se ven inmersos en un proceso de derribo y reconstrucción o rehabilitación.

Acta Notarial del estado de la edificación con anterioridad al inicio de la obra

Dependiendo de la envergadura de la obra colindante será conveniente o no el levantamiento de un acta notarial fotográfica sobre el estado de nuestra edificación con anterioridad al inicio de las obras colindantes. El coste de dicha acta notarial es compensado con creces por el inapelable valor probatorio que nos aportan el hecho de que antes de la obra los daños no existían, lo que puede propiciar una solución ‘amistosa’ del problema. De lo contrario la prueba se puede ver dificultada, aunque no es imposible.

Supervisión de los posibles efectos negativos de la obra

La siguiente cuestión a tener en cuenta son los propios daños que la obra contigua pueda causar. Hay que supervisar periódicamente nuestra edificación para detectarlos a tiempo. Y cuando decimos a tiempo nos referimos principalmente a tiempo de prevenir un derrumbe o catástrofe similar, aunque también a tiempo de reclamar por los daños, pues el plazo de reclamación es relativamente breve y hay que estar atentos para evitar la prescripción.

Reclamación de los daños dentro del plazo de un año desde su producción

Los daños que nos cause una obra contigua no están amparados por la Ley de Ordenación de la Edificación y sus garantías. Se trata de un daño que nos causa alguien con quien no tenemos ninguna relación contractual. Ello implica que el plazo para reclamar una indemnización de los daños y perjuicios causados es de un año desde que pudieron conocerse los daños.

Lo primero que hay que hacer es enviar un Burofax Certificado y con Acuse de Recibo, al efecto de interrumpir el plazo de prescripción. Es conveniente enviárselo a todos los que intervienen en la obra. Dicho Burofax debe ser reiterado tantas veces como sea necesario para que nunca transcurra más de un año sin que hayamos requerido al causante para que repare. Si el responsable de los daños no acepta asumir voluntariamente su responsabilidad a pesar de exhibirle el acta notarial fotográfica o el Dictamen Pericial, la única respuesta posible es la reclamación judicial.

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