VELIKA POTRAŽNJA POSLOVNOG PROSTORA

TRŽIŠTE NEKRETNINA

DRAGOCENI KVADRATI POSLOVNOG PROSTORA

Iako je izgradnja novih poslovnih objekata u Beogradu, kao i renoviranje postojećih, u punom zamahu, podatak da svaka nova kancelarija koja se pojavi na vidiku nađe zakupca i pre nego što je spremna za upotrebu, jasno ilustruje koliko je ponuda u ovom sektoru još nedovoljna da podmiri potražnju

Tekst: JOVANA NIKOLIĆ

ALEKSANDAR ILIĆ

Leasing Consultant, West Properties P

re tačno godinu dana Beograd je zabeležio jedan od rekorda svoje graditeljske ekspanzije i upisao milioniti kvadrat poslovnog prostora. Ova impresivna brojka trebalo bi da bude uvećana za još 250.000 kvadratnih metara, koliko se očekuje da bude dodatno u ponudi do kraja 2022, do kada bi trebalo da se završi renoviranje nekoliko starih poslovnih zgrada, poput Palate Beograd i BIGZ-a, kao i izgradnja više novih, među kojima su Skyline Afi Tower, Green Secape, Bridge Plaza i GTC X. Iako se ni tada nećemo dovoljno približiti standardu Zagreba, Praga, Budimpešte ili Bukurešta, koji u odnosu na broj stanovnika imaju i do dva, tri puta više kvadrata poslovnog prostora nego Beograd, novi kvadrati sigurno će doprineti stabilizaciji na tržištu. Kako u međuvremenu funkcioniše tržište poslovnog prostora, s obzirom na ogromnu potražnju, i koji se novi trendovi primećuju u ovom sektoru, za naš magazin analizira Aleksandar Ilić, savetnik za rentu u kompaniji West Properties.

Već nekoliko godina zaredom, ubedljivo je najveća potražnja kancelarijskog prostora u centru Beograda, kao i u novim poslovnim objektima na Novom Beogradu, pa su tako ove dve lokacije i najviše u fokusu investitora. Budući da u starom gradskom jezgru nema mnogo prilika sa izgradnju novih poslovnih objekata, investitori u centru uglavnom kupuju stare poslovne zgrade i kompletno ih preuređuju. Kancelarije u ovakvim renoviranim zgradama izuzetno su tražene i često se zakupe čim se na trižištu oglasi da će biti u ponudi, mnogo pre nego što se renoviranje završi, ističe naš sagovornik.

„Renoviranje starih poslovnih zgrada podrazumeva kompletnu rekonstrukciju objekta, od zidova, stolarije, izolacije i cele infrastrukure do modernog redizajna, i spolja i iznutra, tako da su ove kancelarije izuzetno

U fokusu investitora sve više su stare poslovne zgrade koje se potpuno obnavljaju atraktivne. Pritom, ispunjavaju sve standarde kao najsavremeniji novi poslovni objekti, uključujući i maksimalnu energetsku efikasnost, koja je sve važnija stavka za svakog zakupca kad zaključuje ugovor“, kaže Aleksandar Ilić.

I u novim i u renoviranim poslovnim objektima, zakupcima se sve više nudi potpuno opremljen prostor, sa kompletnim kancelarijskim nameštajem, profesionalno održavanje, obezbeđenje i recepcija, a sve nadalje zakupac bira prema svojim željama i potrebama i dogovara se sa zakupodavcem. Tačnije, sa savetnikom za rentu, koji posreduje dok se ne ispregovaraju svi uslovi zakupa i zahtevi klijenata.

„Kad god su u prilici, zakupci uglavnom biraju open space, a onda traže da se naknadno postave pregradni zidovi, od gipsa ili stakla, već po želji, da bi dobili broj potrebnih kancelarija i ostalog prostora – za sastanke, konferencije, ili možda fitnes koji žele da obezbede zaposlenima. Klijentima se uvek izlazi u susret, čak i u situaciji kada ulaze u prostor koji je prethodno već bio sređen za potrebe drugog zakupca koji je u međuvremenu izašao“, kaže Ilić.

Ono što zakupci očekuju i što je već postalo standard prilikom izdavanja poslovnog prostora jeste da struktura kancelarija bude maksimalno funkcionalna. To podrazumeva, između ostalog, da sve utičnice za struju i mrežni kablovi budu dovedeni do mesta gde će biti stolovi. Ovo se obično izvodi tako što su podovi podignuti, a instalacije su ispod njih, ili se spuštaju plafoni, pa su instalacije gore. Takođe, sve zgrade imaju ventilaciju, a one koje su A klase, imaju i termopumpe, što utiče da grejanje u takvom prostoru bude vrlo povoljno. Podrazumeva se i da svaki poslovni prostor ima i server sobu, gde su završeci svih kablova i gde se serveri ubacuju u rekove, sa zasebnim hlađenjem koje mora da radi 24 sata. Svaka poslovna zgrada danas nudi i mesečno održavanje koje se naplaćuje oko tri evra po kvadratu. U ovaj service charge uključeno je sve osim interneta, jer je to stavka koju klijent po svojim potrebama obezbeđuje kad uđe u prostor.

Zanimljivo je da se, uprkos ogromnoj potražnji i vrlo visokom standardu kancelarija koje su u ponudi, cena zakupa poslovnog prostora ne menja već godinama i da je gotovo za sve kancelarije u gradu, bez obzira na lokaciju, ista – u proseku oko 15 evra po kvadratu, ističe Ilić. Ugovori o zakupu uglavnom se potpisuju na pet godina, s mogućnošću da se raskine posle tri godine bez penala, i obično sa rent-free periodom od nekoliko meseci.

„U cenu zakupa ne ulaze parking mesta, koja su inače najveći problem prilikom renti-

ranja poslovnog prostora u centru, jer čak i u najmodernije renoviranoj poslovnoj zgradi u starom delu grada obično nema podzemna garaža. Ako i ima obezbeđenih parking mesta, ona se vrlo racionalno dodeljuju zakupcima, u zavisnosti od površine prostora koji rentiraju, i uvek se dodatno naplaćuju, čak i u novim poslovnim objektima koji imaju svoje garaže ili parking prostor“, kaže Ilić i dodaje da se cene parking mesta kreću od 100 do 200 evra mesečno.

Ono što se u poslednje vreme izdvaja kao trend jesu dve specifične vrste poslovnog prostora koje se traže. Jedan je coworking space, koji je posebno bio popularan na početku pandemije, kad su mnoge firme tražile način za fleksibilniju organizaciju rada zaposlenih. Iako se većina firmi u međuvremenu vratila uobičajnom načinu poslovanja, coworking prostor ostao je atraktivna opcija za sve one kojima treba privremeni radni prostor dok čekaju da se usele u nove kancelarije, kao i za startapove.

„Coworking prostor obično se nalazi u nekim dodatnim prostorijama poslovnih zgrada, koje su preuređene i opremljene kao kancelarije koje može da koristi nekoliko ljudi iz različitih firmi. Tu se, praktično, plaća zakup po stolici, i vrlo je isplativo, jer se osim mesečnog zakupa, koji je u proseku 200 evra, ne plaća ništa drugo, a zakupac koristi sve drugo što ima u prostoru – internet, recepciju, kafić, baštu“, kaže Ilić.

Drugi trend, koji je dosta uticao na razvoj inovativnih enetrijerskih rešenja i značaj dizajna u savremenom poslovnom prostoru, jeste potražnja, ali i sve veća ponuda velikih kancelarijskih prostora za potrebe IT kompanija, koje su sve prisutnije na tržištu. Kako ističe naš sagovornik, IT i visokotehnološke komapnije obično traže cele zgrade koje preuređuju prema svojim potrebama, i vrlo im je važan dizajn i kompletan ambijent sa dodatnim sadržajima, koji će obezbediti inspirativnu i kreativnu atmosferu za zaposlene.

Open space i dalje je najtraženiji kancelarijski prostor, kakav će biti u ponudi i u renoviranoj zgradi Palata Beograd

BASE TO OFFICE KONCEPT

Redukovan broj gostiju i smanjen obim poslovanja naveo je neke hotele u Beogradu da se adaptiraju na nove okolnosti i i ponude deo postojećih kapaciteta pod zakup. Kompanija West Properties reagovala je u pravom trenutku i razvila Base To Office, novi koncept rentiranja poslovnog prostora u hotelu Hyatt, u kojem je moguć zakup izuzetno ekskluzivnih kancelarija, u otmenom i vrhunski održavanom ambijentu, po vrlo fleksibilnim uslovima. „Poslovni prostor u Hyatt-u nalazi se na drugom spratu. Reč je o sobama od 38 kvadrata koje su adaptirane u moderne kancelarije, uz koje, u okviru mesečnog zakupa, može da se koristi konferencijska sala, a obezbeđen je i parking. Lokacija je idealna zbog povezanosti sa centrom grada i aerodromom, a zakup je fleksibilan, u smislu da može da se ugovori i na samo mesec dana, što je idealno za sve firme kojima treba privremen, a kvalitetan i reprezentativan poslovni prostor“, ističe Ilić.