PUBLIEKE RAADPLEGING OVER STARTNOTA

Recreatiepool Donk

Recread Dient Nota Met Opmerkingen In Namens De Branche

In 2020 maakten de Provincie Oost-Vlaanderen, de Gemeente Berlare en het Regionaal Landschap Schelde-Durme een toekomstvisie voor de recreatie in de regio Donkmeer onder de titel Visienota Recreatiepool Donk. Om hun kijk in praktijk om te zetten werd een actieplan opgesteld, dat de komende jaren 2021-2024 wordt uitgevoerd. Dat actieplan bestaat uit twee luiken. Enerzijds de opmaak van een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) met concrete bestemmingen en voorschriften o.a. voor de verblijfparken rond het Donkmeer. Anderzijds de opstart van een ontwerptraject dat samen met de uitbaters en eigenaars van de verblijfparken op zoek gaat naar oplossingen die de principes van de visie maximaal verzoenen met hun ondernemersbelangen. Beide acties zijn momenteel lopende. Van 21 november tot en met 19 januari jl. liep een publieke raadpleging over de startnota in het kader van de opmaak van een nieuw PRUP Berlare. Het is de eerste stap in een lange reeks van procedures waarin belanghebbenden kunnen reageren tijdens de besluitvorming van de overheden. RECREAD stuurde een reeks opmerkingen aan de Provincie met de vraag om dit te onderzoeken. Op advies van RECREAD stuurden ook een aantal aangesloten bedrijven hun opmerkingen aan de Provincie.

Algemeen stelt de visie achter de voornoemde startnota dat een hernieuwde identiteit wenselijk is voor het Donkgebied om zich zo als herkenbare en specifieke toeristische bestemming op de kaart te zetten, in het bijzonder de ontwikkeling van een kwalitatieve verblijfsrecreatie. Het PRUP wil deze visie verankeren door een aantal voorgestelde maatregelen en ingrepen.

Ongeloofwaardigheid

Gelet hierop vindt RECREAD het compleet ongeloofwaardig en onbegrijpelijk dat het zogenaamde recreatief woongebied gelegen in het DeelRUP Kouter blijkbaar geen deel uitmaakt van het voorziene plangebied. Het betreft de zone weekendverblijven gelegen aan Eendenpad, Aalscholverspad, Reigerspad zoals ook beschreven op pagina 14 en 20 van de startnota. Wij citeren de passage op pagina 20 van de startnota: “Het recreatieve woongebied waarbinnen permanent wonen mogelijk is, wordt niet meegenomen binnen het deelRUP. Dit is de uitsnede binnen de plancontour”.

RECREAD wijst er op dat dit zogenaamde recreatief woongebied pas zeer recent in 2015 als dusdanig opnieuw bestemd werd nadat deze specifieke zone sinds vele decennia enkel en uitsluitend bestemd was voor verblijfsrecreatie (weekendverblijven). Deze herbestemming eertijds tot een recreatief woongebied gebeurde naar verluidt om de jarenlange illegale woonproblematiek in de voornoemde zone weekendverblijven te regulariseren.

RECREAD meent dat dit kennelijk gebeurde op een daartoe politiek opportuun moment, vlak voor de verkiezingen van 2016, waarbij de overtreders eigenlijk beloond werden voor het illegaal gebruik.

In haar nota aan de Provincie stelt RECREAD nu de vraag vanuit welke ruimtelijke motivatie dit zogenaamde recreatief woongebied kennelijk niet meegenomen wordt in het plangebied van het PRUP Recreatiepool Donk. Heeft het PRUP immers niet juist de ambitie om in het ruimere Donkgebied en meer bepaald in het DeelRUP Kouter Donk bestemmingswijzigingen te doen om zo de beeldkwaliteit te verhogen en een kwalitatievere verblijfsrecreatie te ontwikkelen?

RECREAD verwijst in dit verband bovendien ook naar de passage in de startnota waar expliciet het huidige zeer gefragmenteerde karakter van het gebied net als een probleem gezien wordt (pagina 29) en het beoogde PRUP deze fragmentatie juist wil inperken (pagina 41).

Het behoud van een recreatief woongebied te midden van het DeelRUP Kouter staat volgens RECREAD dan ook compleet haaks op de beschreven doelstellingen en maatregelen in de startnota over het PRUP Recreatiepool Donk. Met name staat dit gegeven volgens RECREAD haaks op de doelstelling om te komen tot kwalitatieve verblijfsrecreatie.

De actuele ruimtelijke toestand in de recreatieve woonzone (voormalige zone weekendverblijven) is volgens RECREAD niet van dien aard dat dit bevorderlijk is voor de goede ruimtelijke en economische ontwikkeling in de omliggende verblijfsparken.

Volgens RECREAD is de thans toegelaten permanente bewoning te midden van recreatiegebied kwalijk voor de door de startnota beoogde ontwikkeling van meer toeristisch aanbod.

Toekomstige investeerders zullen volgens RECREAD allicht hun neus ophalen om in- vesteringen te doen naast een zone waarbij een ongeregelde mikmak van verblijven zonder veel voorschriften noch enige handhaving inzake ruimtelijke ordening en veiligheid blijft bestaan. Om van de naleving van veiligheidsvoorwaarden (keuringen brand, gasopslag) in deze zone nog maar te zwijgen.

Bovendien vormt de thans toegelaten permanente bewoning een constante onrechtvaardigheid en bedreiging tegenover de reguliere kampeersector. De kampeerbedrijven worden geregeld geconfronteerd met klanten of potentiële klanten die verkiezen om te verblijven in de recreatieve woonzone omdat daar in tegenstelling tot de reguliere kampeerbedrijven wel permanent gewoond kan worden en er geen of zeer weinig hand- een transformatie van de verblijfparken terwijl de recreatieve woonzone – ooit 100% bestemde zone verblijfsrecreatie – kennelijk niet herbekeken wordt vanuit de overigens ambitieuze visie voor het hele gebied. Onbegrijpelijk en ongeloofwaardig.

Dit nieuwe PRUP biedt nochtans volgens RECREAD een uitgelezen historische kans om de ruimtelijke eenheid van bestemming terug te brengen in de zone DeelRUP Kouter zoals de oorspronkelijke ruimtelijke bestemmingsplannen het trouwens decennialang voorzien hadden. Helaas werd die bestemming decennialang niet gehandhaafd door de overheid.

RECREAD vraagt nu in haar nota aan de Provincie om het recreatief woongebied alternatieven zijn die hetzij voorgesteld worden door de startnota zelf, hetzij eventueel denkbaar zijn op andere punten zonder een doorsteek te moeten maken over het bedrijfsterrein van een kampeerterrein.

Voor RECREAD vormen de geplande doorsteken over het terrein van bestaande verblijfparken een regelrechte aanslag op de rendabiliteit door het verlies aan staanplaatsen dat er het gevolg van zal zijn. De startnota maakt voor RECREAD ook niet duidelijk of en in welke mate dit verlies aan staanplaatsen financieel of op andere wijze zal gecompenseerd worden. Werd dit onderzocht en zijn daar voorstellen toe? In sommige gevallen worden door de startnota wel bepaalde voorafnames gemaakt tot compensatie aan de getroffen verblijfparken via andere gronden. Vreemd genoeg zijn deze gronden op dit ogenblijk niet eens eigendom van de overheden, laat staan dat deze reeds zouden beschikken over de juiste bestemming (pagina 33-43).

Lees alle pagina’s van ons vakblad als RECREAD-lid! Ontdek al onze ledenvoordelen via www.recread.be

Of contacteer ons: dirk.metsu@recread.be having is vanuit het ruimtelijk beleid, aldus nog RECREAD.

Verder wil RECREAD er op wijzen dat het weglaten van de recreatieve woonzone uit het plangebied ook in aanzienlijke mate de kansen hypothekeert voor de professionele recreatiebedrijven om in de toekomst nog aan schaalvergroting te doen. Dergelijke kans op schaalvergroting lijkt voor de branche nochtans juist een voorwaarde om de rendabiliteit van recreatiebedrijven te verhogen en a fortiori de rendabiliteit van specifieke recreatiebedrijven met toeristisch aanbod zoals toeristisch kamperen.

Rendabiliteit is naar de overtuiging van RECREAD de sleutel voor meer kwaliteit in de verblijfsrecreatie. In de startnota van de Provincie Oost-Vlaanderen wordt er op pagina 28 gesproken over het parallel ontwerptraject voor de verblijfparken waarin op zoek gegaan wordt naar kansen om een kwaliteitsslag te maken en naar kansen voor alsnog in de planzone van het beoogde PRUP te betrekken of in het ander geval steekhoudende argumentatie te voorzien waarom de recreatieve woonzone uit de globale planzone van het PRUP zou moeten weggelaten worden zoals thans voorzien.

Geen Onteigening

De startnota PRUP Recreatiepool Donkmeer gaat verder uit van een aantal voorstellen die niet realiseerbaar zijn zonder wettelijke of feitelijke onteigeningen en/of het verlies van percelen op een aantal van de verblijfparken. Zo bijvoorbeeld is er sprake van doorsteken dwars over de bestaande verblijfparken of het inpalmen van privaat eigendom van de verblijfparken om nieuwe fiets- en wandelpaden langs het Donkmeer te realiseren (startnota pagina’s 33-42). Er wordt volgens RECREAD in de startnota echter niet gemotiveerd waarom deze doorsteken precies over de verblijfparken zelf moeten lopen terwijl er anderzijds

Verder zullen dergelijke doorsteken volgens RECREAD zorgen voor een verlies van privacy van de recreanten op de betrokken verblijfparken. Om over het aangetaste veiligheidsgevoel nog maar te zwijgen. Volgens RECREAD zal hierdoor de aantrekkelijkheid van de kampeerpercelen voor klanten verminderen waardoor er mogelijks een structureel probleem kan ontstaan om de specifieke verblijfspercelen die gelegen zijn langs de beoogde publieke doorsteken, nog verder commercieel te kunnen verhuren. RECREAD vreest dan ook overeenkomstige structurele leegstand van de percelen als gevolg. Dit risico werd volgens RECREAD niet meegenomen in de overwegingen vanuit de planmakers.

Wat betreft de aanleg van de beoogde nieuwe fiets- en wandelwegen, die op sommige punten een conflict vormen met de belangen en de eigendommen van de verblijfparken, werden volgens RECREAD de alternatieve pistes om de benodigde ruimte bijvoorbeeld te vinden aan de waterzijde van de oevers van het Donkmeer – dus op en over het water – niet of niet voldoende onderzocht. In elk geval vraagt RECREAD dat in dat verband de documenten publiek gemaakt worden ter staving van de gegronde en/of wettelijke redenen waarom de beoogde fiets- en wandelwegen op sommige pun- ten niet via constructies over het water gerealiseerd zouden kunnen worden.

Kwalijke Bufferzones

In haar nota verwijst RECREAD ook naar de intentie van de ontwerpers om de bestaande juridisch vastgelegde groene buffers voor sommige verblijfparken opnieuw te evalueren (pag. 41). RECREAD vindt dit zeer positief op voorwaarde evenwel dat de bestaande opgelegde groene buffers inderdaad ongedaan gemaakt kunnen worden om zo eindelijk de rechtszekerheid van de uitbating van de verblijfspercelen gelegen in deze buffers te garanderen.

Het lijkt RECREAD dat een verantwoorde landschappelijke afscherming van recreatiebedrijven een aannemelijk doel is, maar dat het opleggen van een metersbrede groene buffergordel uitsluitend aan de zijde van de verblijfparken echt een brug te ver is, niet in het minst vanuit het oogpunt van redelijkheid, de evenwichtigheid en het behoud van het economische rendement van de recreatiebedrijven. RECREAD verwijst andermaal naar de benodigde schaal om rendabel te kunnen uitbaten wat in sommige gevallen niet meer mogelijk zal zijn met een metersbrede groene bufferzone rond een verblijfpark.

RECREAD merkt ook op dat er in bepaalde gevallen (bv. DeelRUP Bareldonkse bossen, pag. 35) in de startnota sprake is van een zogeheten transformatie naar een bosrijke omgeving van de terreinen door de verplichte aanplanting van meerdere bomen op de verblijfparken. De betrokken verblijfparken zouden volgens de startnota overigens ook moeten evolueren naar een nieuw businessmodel van duurzame vakantiewoningen.

Opnieuw gaat het voor RECREAD over een feitelijk verlies van broodnodige exploitatieoppervlakte voor het opstellen van recreatieverblijven op rendabele wijze. De startnota houdt geen rekening met economische rendabiliteit en gaat ervan uit dat een kleine groep vakantiewoningen economisch rendabel zal zijn, terwijl de praktijk uitwijst in de sector dat er voldoende schaal nodig is om economisch rendabel te zijn. De huidige capaciteit van de verblijfparken aan de Schriekenstraat is nu al nauwelijks voldoende om voor een volwaardig ondernemersinkomen te zorgen, laat staan dat enkele individuele vakantiewoningen de basis kunnen vormen van een rendabele uitbating.

De vraag rijst dan ook of de ruimtelijke planners in feite als verborgen agenda aansturen op het volledig omturnen van de verblijfsrecreatie naar bosrijke of open ruimte zoals de startnota op verschillende punten lijkt te suggereren.

De beoogde aanplanting van bomen te midden van een verblijfspark (pag. 35) is bovendien zeer problematisch in verband met de reeds bestaande ondergrondse nutsvoorzieningen. De startnota is hier compleet onrealistisch. Ofwel werden/worden nutsvoorzieningen aangelegd tussen bestaande bomen ofwel worden bomen geplant in functie van een doordacht plan waarbij nutsleidingen en aanplantingen vooraf op elkaar afgestemd werden. Het inplanten van nieuwe bomen in een levend recreatiebedrijf dat reeds jaren bestaat is van een andere orde, aldus RECREAD. Bovendien is dit voor RECREAD een verregaande aantasting van het eigendomsrecht en gebruikrecht van gronden die feitelijk bestemd zijn voor verblijfsrecreatie.

Geen Opgelegd Businessmodel

In de startnota van de Provincie is er tevens sprake van op te leggen voorschriften waardoor de betrokken uitbaters op termijn verplicht gaan worden om te kiezen voor een bepaald businessmodel. Met name gaat het over het stedenbouwkundig opleggen van een gedeeltelijk of zelfs van een volledig aanbod aan percelen voor de toeristische markt (bv. plaatsen voor campers, tenten, toercaravans en toeristische verhuuraccommodatie) (pag. 33-42).

Het verplicht opleggen van het aanbod is voor RECREAD een aanslag op de vrijheid van ondernemen en een aanfluiting van het eigendomsrecht. Het is één zaak dat de bestemming verblijfsrecreatie geregeld is, maar het is een andere zaak dat de ondernemer daar zelf invulling moet kunnen aan geven wat RECREAD betreft.

Bovendien geeft de provinciale overheid aan de ondernemers in de ontwerpzones (DeelRUP’s) geen enkele financiële garantie dat het eventueel opgelegde businessmodel van het zuiver toeristische aanbod in de praktijk ook financieel succesvol zal blijken. Indien immers nadien zou blijken dat het aanbieden van plaatsen of verhuureenheden op de toeristische markt feitelijk totaal niet rendabel is, is er voor de ondernemer door het

PRUP in dat geval ook geen mogelijkheid meer om nog in te grijpen en het aanbod bij te sturen. Het risico is hier geheel voor de ondernemers. Dat is al te gemakkelijk en onaanvaardbaar voor RECREAD.

Stedenbouwkundige regelgeving moet voor RECREAD enkel de goede ruimtelijke ordening verzekeren en mag zich in de regel niet bezighouden met aspecten die behoren tot de feitelijke exploitatie en de vrijheid van ondernemen. Zo bijvoorbeeld is er naar ruimtelijke verschijning voor RECREAD geen enkel onderscheid tussen een stacaravan van een zogeheten vaste jaargast dan wel een stacaravan of mobiel chalet die als toeristische verhuuraccommodatie aangeboden wordt.

Het kan goed zijn dat een uitbater wel toeristische verhuuraccommodaties wil plaatsen, maar geen brood ziet in de markt van tentkampeerders of campers. De voorschriften van het PRUP mogen niet dermate verstikkend zijn dat het ondernemen zelf in het gedrang komt.

Verweer Sector

RECREAD vraagt tot slot dat er bij de verdere stappen voldoende rekening wordt gehouden met de bestaande activiteiten en uitbatingen en dat in het effectenonderzoek wordt onderzocht wat de menselijke en economische effecten zijn van de voorgenomen beperkingen van de uitbatingsmogelijkheden zoals die hierboven zijn beschreven. RECREAD vraagt in haar nota om zeker ook in het effectenonderzoek het nulalternatief met behoud van de huidige situatie volwaardig te onderzoeken.

Het is nu afwachten op een gemotiveerde reactie van de Provincie Oost-Vlaanderen. Zowel RECREAD als individuele kampeerondernemers behouden uiteraard het recht om later in het kader van het openbaar onderzoek nog specifieke bezwaarschriften in te dienen tegen de voorgenomen planningsprocessen en voorschriften. Op het moment dat het PRUP definitief goedgekeurd zal zijn is ook nog een juridische procedure mogelijk. Maar daar zijn we nog lang niet aan toe. RECREAD zet vooralsnog in op continu overleg met de Provincie Oost-Vlaanderen en de gemeente Berlare in samenspraak met de aangesloten bedrijven. (DM)