Scenario’s voor een bouwshift

Door vooral de goed bereikbare kernen te ontwikkelen, krijgt duurzame mobiliteit meer kansen. Ook het beleid rond omgevingsvergunningen moet die evolutie ondersteunen. De bouwshift is een van de strategische principes van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen die op 20 juli 2018 werden goedgekeurd door de Vlaamse regering. Regionet Leuven organiseert werksessies met de gemeenten om daarvoor verschillende scenario’s te onderzoeken. We nemen jullie even mee in het denkproces.

BOUWGROND BUITEN DE KERNEN BLIJFT (TE) AANTREKKELIJK

Heel wat gemeenten zijn al aan de slag met kernversterking. Maar de voorbije 15 jaar werd nog altijd meer dan één op de drie woningen buiten de kernen gebouwd. Er is ook een groot bestaand aanbod aan verspreide woningen. Vaak zijn dat grotere eengezinswoningen. De eigenaars zijn vaak oudere mensen van wie de kinderen het huis uit zijn. Veel van die woningen zullen de komende 15 jaar op de markt komen. Daarom is het belangrijk om niet te veel bijkomend aanbod te creëren.

WEG VAN HET GEWESTPLAN

In vele gemeenten is het gewestplan nog steeds de belangrijkste juridische referentie om vergunningsaanvragen aan te toetsen. Die gewestplannen zijn meer dan 40 jaar oud. Ze bestemmen nog erg veel percelen als woongebied, recreatiegebied of bedrijvenzone die we omwille van hun ligging of kwetsbaarheid vandaag liever niet meer aansnijden. Het gaat over individuele bouwgronden, maar ook over grote lappen grond langs uitgeruste wegen. Vaak bieden die percelen nog de laatste zichten op de mooie landschappen rond de kernen. Iedereen lijkt het erover eens dat het landschap niet verder aangetast mag worden en dat nieuwe woningen niet thuishoren in ecologisch waardevol gebied. Maar als gemeente heb je, behalve de toetsing aan de ‘goede ruimtelijke ordening’, vaak niet veel argumenten om bebouwing van die gronden tegen te houden. Toch zijn er wel wat planningsinstrumenten waarmee je het aanbod buiten de kernen kan beperken. Bijvoorbeeld een streng vergunningenbeleid, een RUP of een verordening die bepaalt waar meergezinswoningen al dan niet toegelaten zijn.

Sommige gemeenten willen dit graag samen met andere gemeenten aanpakken. Andere regelen het liever zelf, maar staan wel open voor een gemeenschappelijk kader. In een aantal werksessies zoekt Regionet Leuven samen met de gemeenten naar haalbare oplossingen. Lees verder >

Regionet Leuven werkte vijf scenario’s uit. Ze gaan van een weinig strikt tot een erg streng beleid voor de onbebouwde woonkavels en de bestaande woningen buiten de kernen.

In elk scenario kijken we hoeveel onbebouwde percelen er zijn en hoeveel verdichting daar mogelijk is. We schatten in hoeveel percelen daarvan de volgende jaren op de markt komen.

SCENARIO’S ZONDER HERBESTEMMING

Een eerste reeks scenario’s remt vooral verspreid bouwen. Hoeveel open ruimte kunnen we al besparen zonder echt percelen te herbestemmen?

Het eerste en minst strenge scenario laat toe om buiten de kernen de vrije percelen te bebouwen en om op alle percelen te verdichten. Daardoor blijken er daar meer bouwgronden vrij te komen dan de gemeente nodig heeft vanuit haar woonbehoefte. Te veel woningen buiten de kernen maken kernversterking moeilijker.

Een tweede scenario laat buiten de kernen woningen enkel toe aan een uitgeruste weg en verbiedt er meergezinswoningen. Het aanbod buiten de kernen wordt zo kleiner. Meer dan de helft van de woonbehoefte komt zo nog altijd buiten de kernen terecht.

Een derde scenario beperkt de invulling van percelen of opdeling van woningen op basis van de harmonieregel. Als een woonkavel even groot is als de andere in de omgeving, dan mag je daar één woning op bouwen. Ook een kavel van een bestaande woning mag je niet verder opsplitsen. Voor percelen die dubbel zo groot zijn als de andere percelen in de omgeving kan opsplitsen uitzonderlijk nog wel. De toepassing van deze regel zou de groei buiten de kernen kunnen beperken tot ongeveer één derde van de behoefte.

Een variant van dit derde scenario past de harmonieregel nog strikter toe. Dan mag je ook de grotere percelen niet meer opsplitsen. Vaak geven net die percelen immers nog een open zicht op het landschap.

We begrijpen dat deze laatste twee scenario’s voor sommige gemeenten al verregaand zijn. We moeten ook juridisch uitzoeken of dit niet leidt tot planschade. Lees verder >

In een tweede reeks scenario’s herbestemmen we verspreide bouwpercelen wel. Maximaal herbestemmen zal een enorme planschade opleveren, die voor de gemeenten financieel niet haalbaar is. Daarvoor kijken we eerder naar Vlaanderen. Daarom zoeken we naar scenario’s voor herbestemming die, eventueel gespreid over meerdere jaren, wel financieel haalbaar zijn.

Omdat de planschadeberekening ter discussie staat in het nieuwe Vlaamse instrumentendecreet, hebben we de precieze berekening even on hold gezet. De ruimtelijke analyse is wel al mogelijk.

Een eerste optie herbestemt bij voorkeur percelen die niet op wandel- of fietsafstand van de kernen liggen.

Een andere optie vrijwaart de meest kwetsbare percelen. We baseren ons daarvoor op een eigen kwetsbaarheidskaart die rekening houdt met overstromingsgevoeligheid, kwetsbaarheid van de natuur of belang voor de landbouw.

FINANCIËLE INSTRUMENTEN

Ook financiële instrumenten kunnen verspreide bebouwing beperken. Een stedenbouwkundige last op verspreid bouwen is zo’n instrument. Dat is een vergoeding voor de extra kost van verspreid bouwen tegenover wonen in kernen (onderhoud van wegen, aanleg nutsleidingen, afvalophaling, postbezorging…). Met de opbrengst van deze lasten kan de gemeente haar grondbeleid financieren (voor planschade, aankoop strategische percelen…).

Gemeenten die nog een activeringsheffing op onbebouwde percelen hebben, sporen we aan om die buiten de kernen niet meer toe te passen. Daar wil je bouwen immers niet stimuleren.

GEDEELDE AMBITIES

De lokale besturen staan niet alleen voor deze opdracht. Regionet Leuven ondersteunt voorbereidend werk, helpt om kennis en bekommernissen te delen, en vertaalt samen met de gemeenten de noden naar de Vlaamse Regering. Zo maken we doorslaggevende keuzes mogelijk die onze toekomst anders kleuren.

Vanaf september organiseren we nieuwe werksessies met de gemeenten. Geïnteresseerd in het onderzoek naar de bouwshift? Mail dan naar regionetleuven@vlaamsbrabant.be.

WUUSTWEZEL INSPIREERT: WAT GEMEENTEN KUNNEN DOEN

Sleutelen aan het omgevingsvergunningenbeleid is een delicate oefening. Dat je als gemeente toch een toekomstgericht beleid kan uittekenen, bewees bewees Wuustwezel in 2016 met de allereerste bouwpauze in Vlaanderen. De landelijke gemeente ten noorden van Antwerpen voelde zich overrompeld door de aanvragen voor nieuwe appartementsblokken. Die zouden een grote impact hebben op het landelijke karakter van de gemeente, maar ook op voorzieningen zoals de afvalophaling.

De gemeente laste daarom voor twee jaar een bouwpauze in voor appartementen en kocht zo tijd om een nieuw beleid uit te tekenen. Wuustwezel maakte daarvoor gebruik van een BGO: een ‘beleidsmatig gewenste ontwikkeling’. Dat is een tussenstap tussen een beleidsambitie en een definitief planologisch instrument, zoals een RUP.

Het initiatief van Wuustwezel leidde tot juridische vragen van critici. Maar burgemeester Dieter Wouters werd ook uitgenodigd om meer toelichting te geven in het Vlaams Parlement. De bouwpauze van Wuustwezel bleef overeind en kreeg navolging

Ondertussen is Wuustwezel deze visie aan het vertalen in een ruimtelijk uitvoeringsplan, waarin een nieuw beleid, bepaalde zones gevrijwaard zijn van appartementen en er op en op andere plekken iets meer kan. Een andere nieuwigheid die Wuustwezel invoerde, was de appartemententaks: een belastingverhoging voor wie het aantal wooneenheden van een gebouw vermeerdert. De opbrengsten van die taks gebruikt de gemeente om percelen aan te kopen die ze wil vrijwaren als open ruimte.

Durven beleid maken als gemeente, dat is de belangrijkste les die burgemeester Dries Wouters naar voor schuift in een interview met het magazine NAV (www.nav.be).

Wil je nog meer weten? Dan kan je contact opnemen met Paul Deckers via stedenbouwkundigambtenaar@wuustwezel.be