Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość

www.remax-polska.pl

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość Idealny dla właścicieli mieszkań i domów przeznaczonych pod wynajem na cele mieszkalne

1. Czym jest najem Najem to umowny stosunek prawny, w którym wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę.

Oznacza to, że najem lokali jest dla właścicieli działalnością zarobkową, z której czerpać mogą przychody (czynsz najmu) z tytułu posiadania nieruchomości. Wynajmować można zarówno te mieszkania czy domy, których jest się właścicielem (współwłaścicielem), jak i te, co do których wynajmującemu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego). Stosunek najmu kształtują zapisy umowy najmu, jednakże najem lokalu mieszkalnego podlega przepisom Kodeksu cywilnego dotyczących najmu i najmu lokali (Artykuły 659-692), a dodatkowo umowa najmu lokalu mieszkalnego, który służyć będzie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych musi spełniać zasady określone w Ustawie o ochronie praw lokatorów, zwiększających zakres ochrony lokatora (najemcy). Wiele przepisów wskazanych w ustawie ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nie można w umowie najmu skutecznie zmienić ich na korzyść wynajmującego, a jeśli nawet zostaną do niej wprowadzone takie zapisy, to będą po prostu nieważne.

Dodawane do umów mogą mieć jedynie walor “psychologiczny” - np. mobilizujący najemcę do terminowego regulowania zobowiązań. Oddając nieruchomość w najem, przekazujemy uprawnienia do korzystania z niej innej osobie, która w sposób nieskrępowany może z niej korzystać. Należy pamiętać, że do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Właściciel nie może więc w sposób dowolny, nieuzgodniony z najemcą, korzystać z nieruchomości - np. przechowywać tam swoje rzeczy czy wchodzić do mieszkania lub domu pod nieobecność lokatorów, nawet jeśli posiada klucz. Wejście do wynajmowanego mieszkania bez wcześniejszego uzgodnienia tego z najemcą może być poczytywane za naruszenie miru domowego - co jest przestępstwem zagrożonym karą grzywny, ograniczenia wolności albo nawet pozbawienia wolności do roku.

www.remax-polska.pl

Najemca ma też prawo wymienić na swój koszt zamki w drzwiach wejściowych do najmowanego lokalu, ograniczając tym samym właścicielowi swobodny dostęp do swojego mienia w czasie swojej nieobecności w lokalu. Właściciel ma prawo okresowo (a także doraźnie, jeśli zachodzi taka potrzeba) skontrolować przedmiot najmu pod kątem stanu technicznego czy wyposażenia, a także w celu dokonania wymaganych napraw i konserwacji, po wcześniejszym ustaleniu z najemcą terminu. Jeśli w lokalu wystąpiła awaria wywołująca szkodę lub grożąca powstaniem szkody, a najemca nie udostępni lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej).

2. Przygotowanie nieruchomości i obowiązki wynajmującego Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku, co oznacza, że stan nieruchomości powinien umożliwiać korzystanie z niej na cele mieszkalne, w szczególności lokal musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi, a także posiadać wszelkie wymagane prawem odbiory techniczne i nie posiadać wad zagrażających życiu lub zdrowiu lokatorów. Zwrócić należy więc uwagę na sprawne instalacje elektryczne, wentylacyjne, gazowe itp. Oznacza to również, że po stronie wynajmującego są naprawy wszystkich usterek - chyba, że powstały z winy najemcy lub są to drobne naprawy wynikające z użytkowania.

Jeżeli lokal ma wady, które ograniczają przydatność do użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Inną kwestią jest wyposażenie mieszkania czy domu, standard wykończenia, umeblowanie. To, w jaki sposób urządzimy i wyposażymy mieszkanie będzie uzależnione zarówno od grupy, do której skierujemy ofertę, jak i rachunku ekonomicznego. Oczywiście - wyższy standard pozwoli dotrzeć do najemcy gotowego zapłacić wyższy czynsz, jednak jak wszędzie należy zachować umiar. Zbyt wysokie nakłady mogą się nie zwrócić. Z drugiej strony - brudne ściany, armatura z lat 70-tych czy stare meble wyciągnięte z komórki odstraszą większość najemców. Jeśli chcemy uzyskać średni czynsz dla danej kategorii mieszkań, zapewnijmy średni standard wykończenia i wyposażenia, odświeżone ściany, naprawione wszystkie usterki.

Czyste i zadbane mieszkanie, ładna łazienka i funkcjonalna kuchnia - to wizytówka naszej oferty - przyciągną szybciej najemcę. Warto zadbać o podstawowe umeblowanie, wyposażenie w sprzęt RTV i AGD oraz drobne elementy wyposażenia domowego, jak naczynia, sztućce czy akcesoria.

Zapraszamy do spotkania z nami na Facebooku www.facebook.com/REMAXPoland

3. Jak sprawdzić najemcę?

Niestety, właściciele nieruchomości nie mają możliwości sprawdzenia najemcy w “bankach informacji o najemcach”. Takich baz nie ma, gdyż nie ma podstaw prawnych do ich prowadzenia. W niektórych, jak np. w Kanadzie, istnieje też możliwość sprawdzenia historii kredytowej (odpowiednik BIK) potencjalnego lokatora.

W wielu krajach najemcy przedstawiają wynajmującym dokumentację dotyczącą dochodów i zatrudnienia, jak również referencje z poprzednich miejsc zamieszkania. W Polsce takie żądanie spotkałoby się z ogromnym zdziwieniem ze strony potencjalnych najemców, ograniczając równocześnie szanse na szybki wynajem.

Warto jednak dowiedzieć się kim są nasi przyszli lokatorzy, gdzie pracują, dlaczego zmieniają mieszkanie.

To można uzyskać podczas zwykłej rozmowy, której nie powinno zabraknąć w procesie wyboru najemcy.

Pomocne w ocenie mogą być informacje pochodzące z mediów społecznościowych lub uzyskane poprzez wyszukiwarkę google. Pamiętać należy, że stanowisko, narodowość, stan posiadania czy wykształcenie nie zawsze są wyznacznikiem tego, jaką ktoś jest osobą. Dlatego czasem warto zawierzyć intuicji, a w przypadku wątpliwości zrezygnować i poszukać kolejnego kandydata na najemcę.

4. Obowiązki najemcy W przypadku najmu lokalu mieszkalnego, bez zgody wynajmującego najemca nie może podnająć lokalu ani jego części, ani odd-ać go w bezpłatne użytkowanie.

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać lokalu w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu, tj. w celach mieszkalnych.

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem przedmiotu najmu obciążają najemcę. Należą do nich w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniające korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

Najemca może założyć w wynajętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio itp. (np. internet, telewizję), chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. W takim przypadku ma prawo oczekiwać współdziałania wynajmującego, jeśli jest ono potrzebne. Najemca powinien udostępnić lokal w celu wykonania przez wynajmującego koniecznych napraw lub awarii.

5. Forma umowy najmu Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Ponadto pisemna forma umowy pozwala na precyzyjne zapisy i jednoznaczne określenie wzajemnych zobowiązań, co może mieć niebagatelne znaczenie w przypadku ewentualnej sytuacji spornej. Umowa, oprócz wyspecyfikowania stron i wskazania przedmiotu najmu, powinna zawierać informacje o czasie jej trwania, wysokości czynszu, sposobie wykorzystania przedmiotu najmu (np. na cele mieszkaniowe), obowiązkach stron, okolicznościach i terminach wypowiedzenia.

Warto pamiętać, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli umowa najmu została zawarta w czasie trwania małżeństwa, a lokal ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych ich rodziny. Nawet jeśli umowa zawarta została z jednym z małżonków, oboje są najemcami mieszkania.

6. Czas trwania umowy najmu Umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowę najmu zawartą na więcej niż 10 lat poczytuje się jako umowę zawartą na czas nieoznaczony. Większą elastyczność daje umowa zawarta na czas oznaczony 12-36 miesięcy. Zawsze można ją przedłużyć na kolejny okres, jeśli strony wyrażą taką wolę. Nigdy nie wiemy jak potoczą nam się relacje z danym najemcą. Jeśli nie po naszej myśli, to po upływie czasu trwania umowy możemy szukać kolejnego lokatora. Ważne jest, jeśli planujemy przedłużenie umowy najmu, zawrzeć stosowny aneks lub nową umowę, gdyż, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie, najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

7. Czynsz najmu Umowa najmu jest umową odpłatną, co oznacza, że najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu przewidzianego w umowie. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (np. świadczenie usług).

Czynsz musi być płatny zgodnie z postanowieniami umowy. Jeżeli jednak strony nie zapisały tego w umowie to, jeśli najem ma trwać dłużej niż miesiąc, wtedy czynsz trzeba płacić miesięcznie z góry do dziesiątego każdego miesiąca.

Oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, czyli opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody, odbiór ścieków i odpadów, i to tylko wtedy, jeśli korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Podwyższenie czynszu najmu musi być poprzedzone pisemnym wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości czynszu z co najmniej 3-miesięcznym wyprzedzeniem. Podwyżka nie może być wyższa niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu (w skali roku), chyba że większa podwyżka jest uzasadniona. Za uzasadnioną podwyżkę uznaje się wzrost czynszu o wskaźnik inflacji. Taka podwyżka nie może być częściej niż co 6 miesięcy. Strony mogą ustalić w umowie rzadsze okresy podwyżki.

Za zapłatę czynszu i innych opłat należnych odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Dlatego warto w umowie najmu wyspecyfikować kto wraz z najemcą zamieszkiwać będzie w lokalu. Dzięki temu w przypadku nieuregulowanych zobowiązań z tytułu czynszu będziemy mogli dochodzić zapłaty także od tych osób.

8. Kaucja i inne zabezpieczenia Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, które przysługują wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu; kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu najmu za dany lokal.

www.remax-polska.pl

Jednak w praktyce przy najmie lokali mieszkalnych stosuje się kaucję najczęściej w wysokości 1-3 krotności czynszu najmu. Wyższe kaucje, dające lepsze zabezpieczenie wynajmującego, są najczęściej niemożliwe do uzyskania na rynku.

Jednakże pamiętać należy, że w przypadku, gdy najemca nie płaci czynszu pobrana kaucja jest jedynym faktycznym zabezpieczeniem takiej okoliczności. Całkowite zaniechanie pobierania kaucji nie jest rekomendowanym rozwiązaniem, podobnie rozkładanie jej na raty. Jeśli najemca nie ma środków na wpłatę kaucji, to czy na pewno jest przygotowany do comiesięcznych opłat czynszu i kosztów eksploatacyjnych za mieszkanie? Wpłacona kaucja motywuje najemców do większej sumienności w opłatach oraz dbałości o lokal. Wysokość kaucji powinna także być uzależniona od standardu i wartości przedmiotów pozostających w przedmiocie najmu. Jeśli najemcy mają zwierzęta (psy, koty) - można także zabezpieczyć się na okoliczność ewentualnych zniszczeń żądając wyższej kaucji. Kaucja nie jest czynszem ani przychodem wynajmującego - to depozyt składany na pokrucie szkód lub zaległości czynszowych.

Kaucja może być wpłacona w gotówce lub przelewem na wskazany rachunek bankowy.

Inne stosowane rozwiązania zabezpieczające przy umowach najmu to m.in. weksel lub poręczenie cywilne.

9. Współwłasność a umowa najmu W przypadku kiedy nieruchomość stanowi własność kilku osób (współwłasność) istotnym jest, aby wszyscy współwłaściciele akceptowali jej zawarcie. Oddanie lokalu w najem przekracza tzw. czynności zwykłego zarządu, dlatego zawarcie takiej umowy wymaga zgody wszystkich właścicieli.

Współwłaściciele mogą upoważnić jednego z nich (lub inną osobę) do zawierania w ich imieniu umowy najmu. Będą wtedy jej stronami. Mogą też wyrazić swoją zgodę na najem lokalu, najlepiej w formie pisemnej.

Opodatkowanie dochodów z najmu dotyczy każdego ze współwłaścicieli, bez względu na to czy czynsz płacony jest na ich konto, czy konto innego współwłaściciela. Przychód w takim przypadku liczony jest w sposób proporcjonalny, podobnie mogą być rozliczane koszty.

Jedynie w przypadku współwłasności małżeńskiej małżonkowie mogą wskazać jednego z nich, który uwzględni całe koszty w swoim rozliczeniu podatkowym.

10. Rozwiązanie umowy najmu Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Aby nie trzeba było czekać na upływ terminów ustawowych, które w szczególnych przypadkach wynoszą nawet 3 lata (wypowiedzenie umowy przez właściciela), strony powinny w umowie zastrzec terminy wypowiedzenia.

Umowa najmu na czas oznaczony ulega rozwiązaniu po upływie wskazanego w umowie okresu. Można ją wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Przewidując okoliczności, które mogą wpłynąć na rozwiązanie umowy przed upływem terminu, na który była zawarta warto wyspecyfikować je w umowie. Mogą być to np. planowana sprzedaż mieszkania czy konieczność zamieszkania przez właściciela w związku ze zmianą planów zawodowych. W takich sytuacjach oprócz wskazania okoliczności należy wskazać termin wypowiedzenia umowy.

Ponadto możliwe jest wypowiedzenie umowy na skutek okoliczności leżących po stronie najemcy.

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,  jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

 wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Istotne jest, aby w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu w terminie w odpowiedni sposób powiadomić go o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy termin zapłaty. Dopiero po upływie tego terminu można skutecznie wypowiedzieć umowę najmu.

11. Opróżnienie przedmiotu najmu Kiedy czas trwania najmu dobiegnie końca najemca jest obowiązany zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym, za wyjątkiem dopuszczalnego zużycia, jakim jest zużycie wynikające z normalnego użytkowania przedmiotu najmu. Nie można więc oczekiwać, jeśli przekazaliśmy najemcy mieszkanie wprost po remoncie, aby nie nosiło śladów użytkowania.

W przypadku ulepszeń pozostawionych przez najemcę - mogą one pozostać za zgodą wynajmującego; wynajmujący może też zwrócić koszty nakładów tych ulepszeń albo żądać ich usunięcia. Ważne, aby w takim przypadku strony porozumiały się w tym zakresie. Porozumienie takie można zawrzeć już w umowie najmu, jeśli znany jest zakres planowanych ulepszeń.

Rozliczeniu końcowemu powinny podlegać także zużyte przez najemcę media.

Zwrot lokalu zazwyczaj odbywa się protokołem zdawczo-odbiorczym. Pomocnym w ocenie stanu z początku i końca okresu najmu jest zarówno sporządzany przy przekazywaniu mieszkania protokół, jak i ewentualnie wykonana wcześniej przez strony dokumentacja fotograficzna.

Wynajmujący powinien zwrócić najemcy wpłaconą kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Może uprzednio dokonać z niej potrąceń wynikających z rozliczenia płatności czy kosztów napraw lub remontów w przypadku stwierdzonych uszkodzeń.

Trzeba też pamiętać, że roszczenia z tytułu umowy najmu przedawniają się z upływem roku od zwrotu lokalu. Warto w umowie najmu przewidzieć sytuację, gdy najemca pomimo upływu czasu najmu nie zwrócił lokalu. Można zrobić to poprzez ustalenie stawki za bezumowne korzystanie z lokalu, jako stawki dziennej, zbliżonej np. do stawki najmu krótkoterminowego takich mieszkań. Jeśli nie zostanie to określone, obowiązywać będzie dotychczasowa stawka czynszu. Zmotywuje to w przyszłości najemcę do terminowego opróżnienia mieszkania, w przeciwnym razie każdy dzień kosztować będzie go tyle, co średniej klasy hotel.

Dodatkowo, z upływem czasu najmu, wynajmujący powinien wezwać najemcę do wydania lokalu, aby w razie wątpliwości nie zostało to uznane jako akceptacja wynajmującego do kontynuowania najmu przez najemcę, co skutkowałoby przekształceniem się umowy najmu w umowę najmu na czas nieoznaczony.

12. Podatki Opodatkowanie dochodów z tytułu najmu lokali mieszkalnych osiąganych poza działalnością gospodarczą może odbywać się na jeden z dwóch sposobów - ryczałtowo lub na zasadach ogólnych.

Zawsze dochodem jest cała kwota czynszu, który płaci najemca. Do dochodu nie zaliczamy jedynie opłat eksploatacyjnych (np. opłaty za media - prąd, gaz itp.), jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Różnica polega na wysokości płaconego podatku oraz możliwości (lub nie) odliczania kosztów uzyskania przychodu (jak wydatki remontowe, wydatki na wyposażenie mieszkania itp.).

W przypadku podatku w formie ryczałtu wynosi on 8,5% od całości dochodu, ale nie odliczamy żadnych kosztów jego uzyskania. Musimy zawiadomić o wyborze takiej formy opodatkowania Urząd Skarbowy do 20go dnia miesiąca następnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu (w kolejnych latach już nie zawiadamiamy) oraz złożyć osobny PIT roczny (do końca stycznia). Taka forma opodatkowania często wybierana jest przez osoby posiadające do wynajmu jedno mieszkanie, które nie chcą prowadzić skomplikowanej buchalterii rozliczeniowej oraz osób osiągających wysokie dochody z innych źródeł, gdyż w przypadku ryczałtowego podatku dochody z najmu nie sumują się z innymi dochodami, co mogłoby powodować np. przejście do wyższej skali podatkowej.

W przypadku wyboru podatku na zasadach ogólnych płacimy podatek wg skali podatkowej, w której jesteśmy. Nie zawiadamiamy Urzędu Skarbowego, a dochody uwzględniamy w rocznej deklaracji PIT. Korzystając z tej formy opodatkowania mamy prawo do odliczenia udokumentowanych kosztów, jakie ponosimy, np. funduszu remontowego, opłat do wspólnoty za zarządzanie, kosztów pośrednictwa czy wydatków na malowanie mieszkania.

Wybór formy opodatkowania możemy zmienić w każdym roku przed 20 stycznia, powiadamiając o tym właściwy Urząd Skarbowy.

13. Najem okazjonalny

www.remax-polska.pl

Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, może skorzystać z tzw. najmu okazjonalnego lokalu.

Umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Wygasa po zakończeniu okresu najmu lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Umowa najmu okazjonalnego oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Umowa najmu okazjonalnego daje możliwość szybkiej eksmisji najemców (w trybie egzekucji), jeśli zwlekają z wyprowadzką (opróżnieniem lokalu), bez konieczności prowadzenia przewlekłych procesów sądowych i dodatkowego oczekiwania na lokal socjalny. W przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje też okres ochronny – od 1 listopada do 31 marca – uniemożliwiający w tym czasie eksmisję osób zamieszkujących w lokalu, eksmisję można stosować nawet w stosunku do kobiet w ciąży czy małoletnich.

Warunkiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest złożenie oświadczenia przez najemcę w formie aktu notarialnego stanowiącego załącznik do umowy, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy. Najemca musi wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Dodatkowo do umowy załącza się oświadczenie właściciela lokalu „zastępczego” lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego domowników w razie przymusowej wyprowadzki z wynajmowanego lokalu. Wynajmujący może zażądać, żeby to oświadczenie miało notarialnie poświadczony podpis.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zarejestrowana w Urzędzie Skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Najemca ma prawo żądać okazania potwierdzenia zarejestrowania umowy w Urzędzie.

Umowa nie spełniająca powyższych warunków nie jest umową najmu okazjonalnego lokalu, a tym samym podlega wszystkim restrykcjom ustawy. Dlatego samo zapisanie w umowie, że jest to “umowa najmu okazjonalnego” jest niewystarczające. Konieczne są dodatkowe załączniki oraz spełnienie wszystkich wymagań (czas oznaczony umowy, cele mieszkalne).

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego związane jest z dodatkowymi kosztami czynności notarialnych (ok. kilkuset złotych). Nie jest to zbyt rozpowszechniona formuła, dlatego najemcy niechętnie podchodzą do takich rozwiązań, w szczególności, jeśli wiąże się to dla nich z kolejnym wydatkiem. Dlatego warto zastanowić się nad ich poniesieniem przez wynajmującego, gdyż w przypadku ewentualnych późniejszych trudności z najemcami taka forma umowy pozwala oszczędzić nerwy oraz utracone pieniądze z tytułu czynszu, jeśli najemcy przestają płacić i nie chcą się wyprowadzić.

14. Powiadomienia, adresy do korespondencji W umowie najmu warto wskazać adresy do korespondencji - zarówno pocztowej, jak i e-mailowej.

W przypadku jakichkolwiek trudności będziemy mieli podstawę uznać, że wysłanie pisma na wskazany w umowie adres będzie skutecznym powiadomieniem drugiej strony.

15. Samodzielnie, czy z agentem Decydując się na współpracę z profesjonalnym agentem nieruchomości znacząco oszczędzasz swój czas oraz możesz uniknąć wielu pułapek czyhających na nieostrożnych wynajmujących. Po pierwsze, agent nieruchomości ma doświadczenie w przeprowadzaniu tego typu transakcji. Spotkał na swojej drodze wielu ludzi, dlatego łatwiej mu ocenić potencjalnego najemcę. Po drugie, nie musisz angażować się w pokazywanie mieszkania osobiście. Nieraz kilka, kilkanaście osób musi obejrzeć nieruchomość, aby ktoś się na nią zdecydował. Czasem trzeba zadziałać szybko, zaprezentować mieszkanie w ciągu 2-3 godzin, a Ty właśnie jesteś w pracy - i co wtedy? Okazja na najemcę bezpowrotnie ucieka. Po trzecie, skrupulatny agent zarejestruje wszystkich oglądających. Będziesz wiedział kto był w Twoim mieszkaniu. Złodzieje raczej unikają agentów nieruchomości. Po czwarte, agent zna realia i potrzeby rynku, doradzi na jakim poziomie ustalić czynsz najmu, wskaże potrzebne elementy wyposażenia itp. Dodatkowo będzie promował Twoją nieruchomość nie tylko w internecie, ale też i we współpracy z innymi pośrednikami i biurami. I po piąte, pomoże wynegocjować najlepsze warunki oraz doradzi właściwe zapisy w umowie. Oczywiście - agent za swoją usługę pobierze wynagrodzenie. Jednak dzięki działaniom agenta korzyści jakie osiągniesz, tj. krótszy czas wynajmu (mieszkanie nie stoi długo puste - nie zarabiając), lepszy uzyskany czynsz, dobre zapisy w umowie, oszczędność czasu i pieniędzy przeznaczonych na dojazdy i marketing, zazwyczaj przewyższą poniesione wydatki.

Jeśli jednak zdecydujesz się działać samodzielnie mamy dla Ciebie kilka porad:

 umowy sporządzaj zawsze na piśmie, dbaj o szczegółowe zapisy,  sporządź dokładny protokół zdawczo-odbiorczy, który możesz uzupełnić o dokumentację zdjęciową,  w miarę możliwości korzystaj z opcji najmu okazjonalnego,  nigdy nie rezygnuj z kaucji, to najlepsze zabezpieczenie faktyczne płatności czynszu,  na bieżąco monitoruj płatności czynszu, w razie opóźnienia reaguj natychmiast,  opłaty eksploatacyjne rozliczaj na bieżąco, na podstawie wskazań liczników,  sprawdzaj okresowo (co kilka miesięcy) stan nieruchomości,  jeśli umowa ma ulec przedłużeniu, sporządź aneks lub nową umowę.

Jeśli chcesz skorzystać z obsługi agenta RE/MAX - wejdź na stronę www.remax-polska.pl i znajdź najbliższego agenta.

W ramach współpracy w zakresie obsługi wynajmujących zapewniamy: szeroki marketing oferty wg planu marketingowego, współpracę z innymi agentami w ramach sieci MLS RE/MAX oraz z agentami na rynku lokalnym, doradztwo w zakresie ustalenia czynszu najmu oraz przygotowania mieszkania pod wynajem, bieżący kontakt oraz informowanie o postępach, pomoc w finalizacji transakcji (wsparcie przy zawieraniu umowy, negocjacjach warunków najmu, przekazaniu mieszkania), obsługę klientów zagranicznych.

Aby poznać szczegóły - skontaktuj się z agentem RE/MAX

Więcej użytecznych artykułów i porad dotyczących rynku nieruchomości znajdziesz na blogu

www.remaxpoland.wordpress.com

Mini poradnik dla osób, które po raz pierwszy wynajmują nieruchomość Idealny dla właścicieli mieszkań i domów przeznaczonych pod wynajem na cele mieszkalne

Niniejszy materiał ma charakter ogólnego poradnika.

Nie należy traktować go jako porady prawnej.

Autor: Agata Stradomska pośrednik w obrocie nieruchomościami - licencja MG nr 10641, trener i menadżer Akademii RE/MAX

© RE/MAX Polska. Wszelkie prawa zastrzeżone.

Niniejszy poradnik może być udostępniany nieodpłatnie wyłącznie w postaci linku.

Wszelkie kopiowanie, powielanie bez zgody zabronione.

www.remax-polska.pl