WSPON Newsletter nr 96 by REMAX Poland

20 maja 2015

MISJA HANDLOWA WSPON DO CHICAGO 2015 Zapraszamy do udziału w VII Misji handlowej do Chicago (wrzesień lub listopad 2015 r.). Trwa wstępna rejestracja uczestników. Informacje podstawowe: W ramach wyjazdu zapewniamy bardzo ciekawy program merytoryczny: wizyty w siedzibach Chicago Association of REALTORS® (CAR) oraz National Association of REALTORS® (NAR), wizyta w Ratuszu miasta Chicago oraz w Biurze Planowania Przestrzennego, spotkania w biurach nieruchomości, spotkania z przedstawicielami Polsko – Amerykańskiej Izby Handlowej. Gwarantujemy też dużo czasu wolnego. WSPON deklaruje pomoc w uzyskaniu wiz (osoby zgłoszone otrzymają ze strony amerykańskiej imienne zaproszenie do udziału w Misji Handlowej), rezerwacji hotelu oraz zakupie biletu lotniczego. Na miejscu opiekę nad grupą zapewniają przedstawiciele CAR. Więcej informacji: http://wspon.org.pl/misja-handlowa-wspon-do-chicago-2015-w…/

ZAJRZYJ NA FANPAGE WSPON Partnerzy instytucjonalni:

Złoty Partner WSPON

Partner WSPON

ZAJRZYJ NA PROFIL WSPON NA g+

WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

NEWSLETTER WSPON NR 96 – 20 MAJA 2015

str. 1

Kalendarium

29 maja

START W NIERUCHOMOŚCIACH

czerwca

BEZPŁATNE* PORADY PRAWNE W NOWEJ FORMULE Od lipca porady prawne dla członków WSPON prowadzone są w nowej formule – spotkania z prawnikiem odbywają się w indywidualnie umówionych terminach i miejscach. Dopuszczamy także dobór prawnika do potrzeb członka WSPON. Szczegółowe informacje oraz zapisy na porady dostępne w Biurze WSPON: wspon@wspon.org.pl 22/625-54-00 *Stowarzyszenie w całości finansuje porady prawne tym członkom WSPON, którzy nie posiadają zaległości w płatności składek

Forum Rynku Nieruchomości

Biuro Rachunkowe

czerwca

Procedura i zasady przyjmowania do sprzedaż/najmu nieruchomości przez pośrednika w trakcie inwestycji po zmianie ustawy prawo budowlane oraz zmianie kodeksu cywilnego

Nestor ul. Jagiellońska 58/33A, 03-468 Warszawa, tel. +48 22 618-54-84

Sprzedajemy NIERUCHOMOŚCI

30% szybciej

• Ponad 3 tys. aktualnych, niepowtarzających się ofert nieruchomości z rynku wtórnego • Jeden pośrednik, blisko 200 biur pośrednictwa współpracujących przy poszukiwaniu klienta • Bezpieczeństwo transakcji

www.mls.org.pl

dzięki dobrej współpracy! WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

NEWSLETTER WSPON NR 96 – 20 MAJA 2015

str. 2

Rynek mieszkań jest tuż przed rewolucją. Początek nowej ery w nieruchomościach Najdalej za pięć lat – przynajmniej tak ostrzegają eksperci – dojdzie do poważnej dekoniunktury w branży deweloperskiej, spowodowanej przede wszystkim starzeniem się społeczeństwa. Według danych GUS 2014 r. był najlepszym rokiem w mieszkaniówce od czasów kryzysu. Do użytku oddano ponad 4 proc. lokali więcej niż w roku 2013. Wyniki sprzedaży były lepsze średnio o 20 proc. w porównaniu rok do roku. Klientami są przede wszystkim młode małżeństwa i single – m.in. przedstawiciele boomu demograficznego z lat 80. XX wieku, którzy najchętniej wybierają mieszkania typu studio lub lokale dwupokojowe. Wygląda na to, że 2015 rok może być podobny pod kątem profilu klienta i wysokiej dynamiki transakcji, jednak już za kilkanaście lat polski rynek nieruchomości mieszkaniowych czeka wyhamowanie wynikające m.in. ze zmieniającej się struktury wiekowej konsumentów i nasycenia rynku nowymi osiedlami. Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl uważa, że niekorzystne trendy społeczne mogą wpłynąć na spadek popytu na nowe mieszkania. Przez kolejne 25 lat zmniejszy się udział ludności w wieku od 32 do 46 lat z 22 proc. do 16 proc. populacji kraju. Na razie według BIK osoby z tej kategorii wiekowej są najbardziej aktywnymi kredytobiorcami w kraju i generują ponad połowę popytu na kredyty hipoteczne. Do 2040 skurczy się również odsetek obywateli z grupy wiekowej 18-31 lat (z 20 proc. do 14 proc.). Dziś ich udział we wszystkich transakcjach na rynku mieszkaniowym jest mniejszy niż jedna piąta. Młodzi Polacy rzadko kupują mieszkanie za gotówkę. Zmniejszenie udziału tych dwóch grup wiekowych nie zrekompensuje wzrost liczby osób w wieku 47-65 lat (z 26 proc. do 30 proc. populacji). Tacy klienci zaciągają ponad jedną czwartą kredytów mieszkaniowych. Wielu z nich podpisuje umowę wyłącznie w celu zwiększenia zdolności kredytowej swoich dzieci. Do 2040 swój udział w populacji kraju zwiększy grupa osób przekraczających 65 lat , czyli tych którzy swoje decyzje mieszkaniowe raczej mają już za sobą. Gazeta Lubuska, 13.05.15

Hektary drożeją i dają zarobić Początek roku przyniósł kolejny wzrost cen na rynku ziemi rolnej. . W I kwartale za hektar ziemi kosztował przeciętnie 32 514 zł. Jak wyliczył Bartosz Turek z Lion’s Bank – oznacza to dynamikę na poziomie 16,9 proc. rocznie. Ale jeszcze w I połowie ubiegłego roku ceny ziemi rosły z roczną dynamiką przekraczającą 20 proc., a pod koniec boomu na rynku nieruchomości analogiczne wskaźniki sugerowały nawet na ponad 30 proc. rocznie. W kolejnych latach na rynku ziemi rolnej odnotowano spowolnienie, ale wzrosty cen i tak plasowały się w okolicach kilku procent rocznie. Jak pokazują dane GUS – w ciągu 10 lat cena przeciętnego hektara wzrosła z 6,2 tys. zł do 32,5 tys. zł, czyli aż do 423 proc. Jak pokazują dane Lion’s Bank – w ostatnich latach najmocniej rosły wyceny gruntów najsłabszych, o najmniejszej przydatności rolniczej. Licząc od końca 2004 r. ziemia ta (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 478 proc. Jednym z powodów takiej sytuacji może być fakt, że opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej są uzależnione od przydatności rolniczej gruntu. W przypadku urodzajnych ziem łączny koszt wyłączenia z produkcji może przekroczyć 800 tys. zł za hektar, w przypadku gleb słabszych opłaty mogą nie zostać naliczone. Dziennik Wschodni Lubelski, 13.05.15 WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Rządowo-senackie pomysły na reprywatyzację w stolicy Na posiedzeniu 28 kwietnia br. Rada ministrów pozytywnie odniosła się do pomysłów Senatu – pozytywnie oceniła rozwiązania zaproponowane przez senatorów, które mają zniwelować negatywne skutki obowiązywania dla państwa i samorządu terytorialnego dekretu Bieruta z 1945 r. Nowe prawo daje Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego prawo pierwokupu gruntów warszawskich objętych roszczeniami, jeśli się będą na nich znajdować instytucje użyteczności publicznie. Gazeta Samorządu i Administracji, 20.05.15

Pokój z prysznicem pod łóżkiem Jak twierdzi brytyjski dziennik „The Indepent” rynek nieruchomości w Londynie wymknął się spod kontroli. W brytyjskiej stolicy brakuje miejsc do mieszkania, a chętnych wciąż przybywa. Nic dziwnego, że w ogłoszeniach coraz częściej pojawiają się osobliwe ogłoszenia np. propozycji wynajmu łóżka usytuowanego między stołem kuchennym a drzwiami do ogrodu – 400 funtów. Kto chce mieszkać w centrum może zamieszkać nad prysznicem. Łóżko bowiem znajduje się w pomieszczeniu, w którym jest prysznic, do którego można się Dię dostać wchodząc po drabinie pod sam sufit. – 520 funtów miesięcznie. Nikogo nie dziwi studio o powierzchni 19 mkw. 800 funtów miesięcznie. Gazeta Polska Codziennie, 15.05.15

NEWSLETTER WSPON NR 96 – 20 MAJA 2015

str. 3

Mieszkaniowy filar pogodnej emerytury Podobnie jak w Stanach Zjednoczonych, gdzie znajduje się dużo osiedli dla emerytów, w Polsce już niebawem zaczną powstawać kolonie przeznaczone dla odpowiednich grup wiekowych. Pierwsze takie zostały wybudowane w Stargardzie Szczecińskim, Gliwicach i Katowicach. Powstał nawet program „Perspektywy mieszkalnictwa senioralnego” opracowany przez firmę doradczą REAS. W programie uwzględniono trzy etapy i kategorie wiekowe życia seniorów. Pierwsza to „wcześni seniorzy” (60-69) lat, żyjący po wyfrunięciu dzieci, dysponujący czasem wolnym i zdrowiem. Potrzebują urozmaiceń i udogodnień, związanych z lokalizacją mieszkań. Druga grupa to „dojrzali seniorzy” (70-79 lat), którzy doświadczają narastających niepełnosprawności i w związku z tym ważna staje się dla nich pomoc innych osób i dodatkowe udogodnienia. W ostatniej grupie znajdują się „sędziwi seniorzy” (80+) wymagający opieki w domu lub w odpowiedniej instytucji. Jak podaje GUS – seniorzy są wyraźnie nadreprezentowani w najlepszych lokalizacjach miast. Ich mieszkania są drogie, również pod względem kosztów utrzymania. A jednocześnie są nieufni i boją się wynajmowania części lokalu. Nic dziwnego, że szanse na poprawę swojego życia widzą w sprzedaży dotychczasowego lokum i kupna niewielkiego, najczęściej dwupokojowego mieszkania. Dziennik Polski Nieruchomości, 13.05.15

Dwucyfrowy wzrost budownictwa biurowego w Polsce w 2015 r. Według najnowszego raportu firmy badawczej PMR „Budynki biurowe w Polsce 2015-2020. Inwestycje-FirmyStatystyki – Prognozy – Ceny”, analitycy PMR prognozują, że w latach 2015-20120 na rynku przybędzie ok. 5,5 mln mkw. powierzchni biurowej, z czego ok. 4 mln mkw. stanowić będzie nowoczesna powierzchnia biurowa w Warszawie i miastach regionalnych. Rynek budownictwa biurowego rozwinął się od czasu wstąpienia Polski do Unii Europejskiej oraz dynamicznego rozwoju w Polsce branży outsourcingowej. Aktualnie istnieje ponad 600 tego typu centrów w Polsce, zatrudniających 10 tys. osób, głównie w dużych miastach. Po spadkowych latach 2013-2014 w tym roku oczekiwany jest dwucyfrowy wzrost produkcji budowlano-montażowej w budownictwie biurowym do poziomu 3,6 mld zł. Rynek powinien również rosnąć w 2016 r., na co wskazują bardzo dobre dane o pozwoleniach budowlanych uzyskanych przez inwestorów w 2014 r. Gazeta Narzędziowa, 01.04.15

Agent w czasach internetu Rozmowa z Leszkiem Hardkiem, prezydentem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości przy okazji informacji o jubileuszowym XX Kongresie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, który odbędzie się 22 i 23 maja w Warszawie, a wśród prelegentów będzie można spotkać Danutę Hübner, prof. Jerzego Stępnia, byłego prezesa Trybunału Konstytucyjnego czy prof. Marka Bryxa, kierownika katedry Inwestycji i Nieruchomości SGH. Na pytanie o perspektywy zawodu pośredniak, rozmówca twierdzi, że nowe technologie są w stanie ułatwić wyszukanie nieruchomości przez klienta, ale nie zastąpią pracy pośrednika. „Praca pośrednika nie polega tylko na znalezieniu odpowiedniej oferty w dobrej cenie i skojarzeniu stron, ale też na organizacji i bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji, w tym zgromadzeniu i przygotowaniu dokumentów, sprawdzeniu wiarygodności kontrahenta i rozwiązaniu trudnych spraw.” Rzeczpospolita Nieruchomości, 18.05.15 WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

NEWSLETTER WSPON NR 96 – 20 MAJA 2015

str. 4

Banki planują złagodzenie procedur i spodziewają się wzrostu zainteresowania kredytami mieszkaniowymi.

Zdolność kredytowa rośnie. Kredyty mieszkaniowe będą tańsze? W drugim kwartale 2015 roku kredyty mogą stanieć i powinny być łatwiej dostępne. W kwietniu nie pojawiły się jednak zmiany, które byłyby odczuwalne dla większości kredytobiorców. Zdolność kredytowa co prawda rośnie, ale od wielu miesięcy największy wpływ na jej wysokość ma poziom wynagrodzeń. Na początku maja Narodowy Bank Polski opublikował wyniki przeprowadzanej cyklicznie ankiety, która sprawdza nastroje wśród przewodniczących komitetów kredytowych. W badaniu wzięło 26 banków, których łączny udział w rynku kredytowym wynosi 86%. Wynika z niej, że w przeciwieństwie do sytuacji, jaka miała miejsce w trzech pierwszych miesiącach bieżącego roku, w drugim kwartale możemy spodziewać się złagodzenia polityki kredytowej. Banki spodziewają się również odczuwalnego wzrostu zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Kwietniowe dane dotyczące aktualnej oferty banków i zdolności kredytowej nie potwierdzają jednak wprowadzenia większych zmian. Coraz więcej zakupów za gotówkę Co prawda rośnie liczba pozwoleń na budowę i nowych inwestycji, to jednak trudno liczyć na obniżkę cen mieszkań. Działania deweloperów służą zaspokojeniu potrzeb ze strony podaży, a ta jest wysoka, ponieważ obecnie spora część mieszkań nabywana jest za gotówkę. Mimo utrzymujących się rekordowo niskich stóp procentowych, zainteresowanie kredytami hipotecznymi nie wzrasta. Marże banków utrzymują się na wysokim poziomie, a zmiany spowodowane wejściem w życie rekomendacji U (dotyczącej bancassurance) sprawiają, że bardziej prawdopodobne są kolejne wzrosty niż zmiana trendu. Nie widać również presji ze strony konkurencji, która mogłaby poprawić ofertę cenową, a niskie plany sprzedażowe sprawiają, że banki nie zabiegają aktywnie o nowego klienta hipotecznego. Również rządowy program Mieszkanie dla Młodych nadal nie wpływa na poprawę sytuacji. Mimo że w drugim kwartale wartość wskaźnika służącego do określenia maksymalnej ceny mieszkania kwalifikującego się na dopłatę wzrosła w większości lokalizacji, to jednak zmiany są kosmetyczne. Najczęściej limit ceny metra kwadratowego nie pokrywa się z realnymi wartościami obowiązującymi w danej lokalizacji. Nawet działania części deweloperów, polegające na dostosowaniu cen wybranych nieruchomości niewiele zmieniają. Wzrost zainteresowania kredytem z pomocą w finansowaWARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Michał Krajkowski, Notus Doradcy Finansowi Konrad Pluciński, Direct.Money.pl

niu wkładu własnego będzie możliwy po wprowadzeniu zapowiadanych zmian. Dotyczyć one będą jednak rodzin wielodzietnych, które będą mogły liczyć na wsparcie w wyższej kwocie. Nie zmieni się dostępność kredytów w ranach programu. Michał Krajkowski – główny analityk, Notus Doradcy Finansowi Niskie stopy procentowe oraz wzrost przeciętnego wynagrodzenia przyczyniają się do utrzymania na wysokim poziomie zdolności kredytowej. Już od wielu miesięcy obserwujemy wzrost tego parametru i możemy oczekiwać, że do końca tego roku zdolność kredytowa radykalnie się nie zmieni. Dopiero wraz z podwyższaniem stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej należy oczekiwać, że dostępne kwoty zaczną spadać. Prawdopodobnie nastąpi to dopiero w 2016 roku i skumuluje się z kolejnym etapem wdrożenia Rekomendacji S. Większy wkład własny (15 proc.) oraz oczekiwany spadek zdolności kredytowej będą oznaczać ograniczenie dostępności kredytu w roku 2016. Zdolność kredytowa rodziny Działań związanych z deklaracjami łagodzenia polityki kredytowej nie widać na podstawie zgromadzonych przez nas danych z kwietnia. Średnia zdolność kredytowa wzrosła zaNEWSLETTER WSPON NR 96 – 20 MAJA 2015

str. 5

równo w przypadku modelowej rodziny, jak i singla, jednak zmianę zawdzięczamy przede wszystkim wyższych dochodom. Wzrosły one o prawie 6 proc. w relacji do miesiąca poprzedniego. Korzystnych zmian nie widać również w wysokości marż. Co prawda zostały one obniżone, to różnica wyniosła zaledwie 0,01 punktu procentowego. To zdecydowanie za mało, żeby zmiana była odczuwalna w przypadku przeciętnego kredytu. Średnia wysokość kredytu, jaki mogła dostać modelowa rodzina w kwietniu bieżącego roku, to 475 599 złotych. Najwyższą pożyczkę mógł im zaoferować Bank Pekao SA (493 tys. złotych), na drugim miejscu była propozycja Banku BGŻ (487 tys. złotych), a na trzecim Banku Millennium (481 tys. złotych). Średnia marża wyniosła 1,89 proc. i była o 0,01 punktu procentowego mniejsza niż w marcu. Zdolność kredytowa rodziny

Zdolność kredytowa rodziny

Opracowanie: Notus Doradcy Finansowi i DirectMoney.pl

Konrad Pluciński – ekspert Direct.Money.pl Banki przestały zabiegać o klienta zainteresowanego kredytem hipotecznym wiele miesięcy temu. Marże powoli rosną, a promocje cenowe są rzadkością. Lepsze od standardowych warunki są możliwe do uzyskania najczęściej po skorzystaniu z innych produktów oferowanych przez bank – np. z karty kredytowej, lub rachunku bankowego, albo po wykupieniu dodatkowej polisy ubezpieczeniowej. Zmiany wprowadzone koniecznością wdrożenia zaleceń rekomendacji U z jednej strony są korzystne dla kredytobiorców z drugiej powodują dalszy wzrost marż. Na razie nic nie wskazuje, aby sytuacja miała ulec znaczącej poprawie. Zdolność kredytowa singla Singiel mógł w kwietniu dostać kredyt mieszkaniowy na ś kwotę w wysokości 264 576 złotych. Po najwyższą pożyczkę powinien się zgłosić do mBanku, gdzie mógł otrzymać nawet 289 tys. złotych. Na drugim miejscu znalazł się Bank BGŻ z kredytem w kwocie 275 tys. złotych, a na trzecim Bank Pekao SA z kwotą 264 tys. złotych. Marża podobnie jak w przypadku kredytu dla rodziny spadła o 0,01 punktu procentowego i wyniosła 1,88 proc.

WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

NEWSLETTER WSPON NR 96 – 20 MAJA 2015

str. 6

Zdolność kredytowa singla Zdolność kredytowa singla

Opracowanie: Notus Doradcy Finansowi i DirectMoney.pl

Metodologia badania Opracowanie zostało przygotowane na podstawie danych z 16 banków (Alior Bank, Bank BGŻ, BOŚ Bank, Bank BPH, BZ WBK, Credit Agricole, Deutsche Bank, Eurobank, Getin Noble Bank, Bank ING, Bank Millennium, mBank, Pekao SA, PKO BP, Pocztowy, Raiﬀeisen Polbank). Wyliczenia dotyczą dwóch różnych kredytobiorców: rodziny i singla. W pierwszym przypadku do kredytu przystępuje małżeństwo mające dziecko na utrzymaniu. Kredytobiorcy mają po 35 lat; ich łączne dochody, to dwukrotność średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (8 428,28 zł brutto wg danych za marzec 2015); spłacają ratę kredytu w wysokości 300 zł miesięcznie (kredyt gotówkowy w wysokości 5 tys. zł z oprocentowaniem 9,9 procent zaciągnięty na okres 18 miesięcy); posiadają również kartę kredytową z limitem 5 tys. zł i średnim miesięcznym wykorzystaniem limitu 1 tys. zł. Drugi kredytobiorca, to singiel w wieku 30 lat osiągający dochody w wysokości średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (4 214,14 zł brutto miesięcznie wg. danych za marzec 2015). Posiada limit na karcie kredytowej w wysokości 2 tys. zł ze średnim wykorzystaniem 500 zł miesięcznie. Zdolność kredytowa została wyliczona na podstawie kalkulatorów bankowych obowiązujących w kwietniu 2015 roku, przy założeniu, że: - kredytobiorcy nie są klientami banku (oferta dla nowych klientów), - klienci skorzystają z niskokosztowych produktów banku, takich jak konto wraz z zagwarantowaniem wpływów wynagrodzenia lub karta kredytowa, - opłaty okołokredytowe nie są kredytowane, - klienci posiadają 20 procent wkładu własnego i wnioskują o kredyt na 30 lat.

Powyższe opracowanie jest wyrazem osobistych opinii i poglądów autora i nie powinno być traktowane, jako rekomendacja do podejmowania jakichkolwiek decyzji związanych z opisywaną tematyką. W szczególności nie stanowi analizy inwestycyjnej, ani analizy finansowej, ani rekomendacji w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U.2005, poz. 206 nr 1715) oraz Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz.U.2005, Nr 183, poz. 1538 z późn. zm.). Dom Kredytowy NOTUS S.A. ani jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania, ani za szkody poniesione w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na podstawie niniejszego opracowania.

WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

NEWSLETTER WSPON NR 96 – 20 MAJA 2015

str. 7

Użytkowanie wieczyste – dziwny twór na polskim rynku nieruchomości W ustawodawstwie polskim instytucja użytkowania wieczystego funkcjonuje od wejścia w życie ustawy z dnia 14 lipca 1961r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Użytkowanie wieczyste wykształciło się jako forma prawna korzystania z gruntów państwowych i miało służyć celom budownictwa mieszkaniowego. Instytucja użytkowania wieczystego stanowiła alternatywę dla przeniesienia własności nieruchomości (zgodnie z ustawą wszystkie nieruchomości gruntowe miały być własnością państwa), a jednocześnie stanowiło formę taniego, długotrwałego, zbliżonego do prawa własności korzystania z gruntu budowlanego. Obecnie użytkowanie wieczyste stanowi trwałą formę korzystania z gruntów skarbowych i samorządowych, ale już niekoniecznie tanią. Magdalena Świętochowska, RE/MAX Real Estate Consulting

Podstawą wprowadzenia do Kodeksu cywilnego zapisów dotyczących użytkowania wieczystego była wspomniana ustawa o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.

WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Treść użytkowania wieczystego określona została w art. 233 KC zgodnie z którym „użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób w granicach określoNEWSLETTER WSPON NR 96 – 20 MAJA 2015

str. 8

nych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz w oparciu o umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.” Z przepisu tego wynika, że uprawnienia użytkownika wieczystego są bardziej zawężone niż uprawnienia właściciela, gdyż ograniczone są one dodatkowo przez postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste powinna określać sposób korzystania z niego przez użytkownika wieczystego. Jeżeli grunt oddaje się w użytkowanie, w celu wzniesienia na nim budynków lub innych urządzeń, określa się: rodzaj tych budynków i urządzeń, termin rozpoczęcia i zakończenia robót, warunki i termin odbudowy tych budynków i urządzeń (w razie ich zniszczenia albo rozbiórki w czasie trwania użytkowania wieczystego), a ponadto wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Zawarcie umowy użytkowania wieczystego dokonywane jest zawsze w formie aktu notarialnego z obowiązkowym wpisem do księgi wieczystej. Uprawnienia użytkownika będą zatem bardzo zbliżone do tych, które przysługują właścicielowi. Co najważniejsze, ma on prawo do korzystania z gruntu z wyłączeniem osób trzecich. Dozwolone jest także dysponowanie przysługującym prawem, co oznacza, że możliwa jest jego sprzedaż, obciążenie czy dziedziczenie. Prawo to nabywa się z chwilą wpisu do księgi wieczystej (wpis konstytutywny). Co więcej, użytkownik ma pełne prawo do budowli wzniesionych na użytkowanym gruncie. Użytkowanie wieczyste wbrew swej nazwie jest prawem terminowym, zawiera się co do zasady na dziewięćdziesiąt dziewięć lat. Ze względu na cel gospodarczy użytkowania, okres ten ulec może skróceniu – nie może być jednak krótszy niż 40 lat. Prawo użytkowania wieczystego może wygasnąć po okresie, na jaki zostało ustanowione. Umowę można również rozwiązać w przypadku sprzecznego z przeznaczeniem korzystania z gruntu przez użytkownika, w szczególności, gdy wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków i urządzeń. Kolejnym przypadkiem, gdy dochodzi do wygaśnięcia prawa użytkowana wieczystego jest tzw. konfuzja praw, czyli sytuacja, w której użytkowanie wieczyste przechodzi na rzecz właściciela gruntu albo własność gruntu przechodzi na użytkownika wieczystego. W drodze wywłaszczenia również dochodzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Opłaty Zawarcie umowy o użytkowanie wieczyste gruntu może być odpowiednim rozwiązaniem dla osób, które nie dysponują odpowiednio dużą kwotą niezbędną do zakupu danej nieruchomości. Warto zaznaczyć, że decydując się na tę forWARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

mę użytkowania nieruchomości, również musimy liczyć się z poniesieniem pewnych kosztów. Konkretnie będą to dwie opłaty. Pierwszą z nich – opłatę jednorazową, będziemy musieli uiścić najpóźniej w dniu zawarcia umowy notarialnej. Jej wysokość będzie uzależniona od warunków’ jakie wynegocjujemy, lecz wahać się może w przedziale między 15 proc. a 20 proc. wartości nieruchomości. Dodatkowo użytkownik wieczysty zobowiązany jest do ponoszenia corocznych opłat uzależnionych od celu, na jaki nieruchomość została oddana. Wyróżnić możemy tutaj cztery stawki procentowe: • 0,3 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na cele obronności, pod budowę obiektów sakralnych, na działalność charytatywną; • 1 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na cele rolne, mieszkaniowe i działalność sportową; • 2 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na działalność turystyczną; • 3 proc. ceny za pozostałe nieruchomości gruntowe. Roczne opłaty wnoszone są przez cały okres trwania użytkowania wieczystego. Płatność następuje z góry za dany bieżący rok, a uregulowana musi zostać do dnia 31 marca. Koncepcja użytkowania wieczystego jest dziwnym tworem bowiem prawo silne i nieograniczone w czasie, jak prawo własności przysługujące Skarbowi Państwa lub jednostkom samorządowym obciąża prawem słabszym i na dodatek terminowym, jakim jest prawo użytkowania wieczystego, a następnie na tym słabszym i terminowym prawie lokuje się ponownie prawo silne, jakim jest odrębna własność budynków. Nieruchomości, wybudowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, stanowią oddzielną własność użytkownika wieczystego. Własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że niedopuszczalne jest zbycie samego prawa użytkowania wieczystego bez jednoczesnego zbycia tych budynków i urządzeń. Jak również niemożliwe jest zbycie budynków i urządzeń bez zbycia użytkowania wieczystego, żadne z tych praw nie może być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Postulowane są zmiany i zniesienie instytucji użytkowania wieczystego jako anachronizmu czasów PRL, argumentem są głównie nieruchomości komercyjne lokowane na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale także niepewność opłat rocznych, szczególnie widoczne to było w ostatnich latach w Warszawie przy okazji aktualizacji stawki za użytkowanie wieczyste.

NEWSLETTER WSPON NR 96 – 20 MAJA 2015

str. 9