WSPON - Newsletter nr 92

92

12 marca 2015

WSPON podczas 50. Targów Mieszkaniowych Nowy DOM, Nowe MIESZKANIE 16 biur zaprezentowało swoje oferty w ramach Centrum Rynku Wtórnego WSPON organizowanego po raz czwarty na Targach Mieszkaniowych (7-8 marca 2015 r.).

Klienci mogli skorzystać z bogatej bazy ofert z rynku wtórnego oraz tradycyjnie zasięgnąć bezpłatnych porad ekspertów dyżurujących na stoisku naszego stowarzyszenia.

Dziękujemy członkom: Barbarze Bachanek oraz Agnieszce Włodarczyk za społeczne dyżury eksperckie oraz Marii Mogiłko i Jerzemu Sobańskiemu za wystąpienie w ramach targowych wykładów z prezentacjami. Kolejne Centrum Rynku Wtórnego już we wrześniu. W przygotowaniu nowa formuła pozwalająca członkom na nawiązanie relacji inwestorskich. Szczegóły wkrótce!

Partnerzy instytucjonalni:

Złoty Partner WSPON

Partner WSPON

ZAJRZYJ NA FANPAGE WSPON ZAJRZYJ NA PROFIL WSPON NA g+

R

E

K

L

AMA

WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

NEWSLETTER WSPON NR 92 – 12 marca 2015

str. 1

Kalendarium

5

marca

26 marca

10 21

Procedura i zasady prowadzenia sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem zmian w przepisach ustawy z dnia 7 lipca prawo budowlane i kodeksu cywilnego

*Stowarzyszenie w całości finansuje porady prawne tym członkom WSPON, którzy nie posiadają zaległości w płatności składek

Spotkanie członków WSPON

START W NIERUCHOMOŚCIACH

14

Home Staging w pracy pośrednika nieruchomości

8

Forum Rynku Nieruchomości

kwietnia

Biuro Rachunkowe

Nestor

od kwietnia

kwietnia 2015 r.

BEZPŁATNE* PORADY PRAWNE W NOWEJ FORMULE Od lipca porady prawne dla członków WSPON prowadzone są w nowej formule – spotkania z prawnikiem odbywają się w indywidualnie umówionych terminach i miejscach. Dopuszczamy także dobór prawnika do potrzeb członka WSPON. Szczegółowe informacje oraz zapisy na porady dostępne w Biurze WSPON: wspon@wspon.org.pl 22/625-54-00

czerwca

Nowi członkowie WSPON: 1. Mariusz Majewski MARIUSZ MAJEWSKI Ul. Stanisława Kostki Potockiego 24g lok. 2 02-958 Warszawa 2. Elżbieta Kołodziejczyk LUPUS NIERUCHOMOŚCI Ul. Szczęśliwicka 21 lok. 32 02-353 Warszawa 3. Katarzyna Żukowska AXESS NIERUCHOMOŚCI Ul. Książkowa 7B lok. 522 03-134 Warszawa Nowa firma w MLS: POLECZKA Anna Betnarska ul. ul. Bema 5 05-410 Józefów STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW WARSZAWSKIE W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

ul. Jagiellońska 58/33A, 03-468 Warszawa, tel. +48 22 618-54-84

Sprzedajemy

30% szybciej www.mls.org.pl

dzięki dobrej współpracy!

• Ponad 3 tys. aktualnych, niepowtarzających się ofert nieruchomości z rynku wtórnego • Jeden pośrednik, blisko 200 biur pośrednictwa współpracujących przy poszukiwaniu klienta • Bezpieczeństwo transakcji

NEWSLETTER WSPON NR 92 – 12 marca 2015

str. 2

Ile będzie warte nasze mieszkanie w przyszłości?

Magdalena Le Bihan, członek WSPON, posiada licencje pośrednika w obrocie nieruchomościami (Licencja: 8058) oraz rzeczoznawcy majątkowego (Licencja: 5898).

Każdy, kto kupuje mieszkanie, chciałby je kupić w korzystnej cenie. Podobnie sprzedający mieszkanie życzyliby sobie, aby transakcja nastąpiła szybko, a otrzymana cena była atrakcyjna. Czy to jest możliwe? Znaczna część z tych osób, którzy dziś kupują mieszkanie, za jakiś okres będzie je sprzedawać. Na rynku panuje ogólne przekonanie, że w długim okresie ceny nieruchomości wzrosną. Jeśli więc będziemy właścicielami odpowiednio długo, to nie powinniśmy na zakupie mieszkania stracić. Co jednak zrobić, jeśli będziemy musieli sprzedać mieszkanie wcześniej? Za ile będziemy mogli je sprzedać?

Ceny nieruchomości w przyszłości są bardzo trudne do przewidzenia. Można oczywiście tworzyć modele opierające się na cenach i trendach historycznych i na tej podstawie prognozować ceny przyszłe. Takie działanie ma jednak kilka słabych punktów. Przede wszystkim jest mało dostępne dla przeciętnego uczestnika rynku: kupującego czy sprzedającego. Dodatkowo, aby uchwycić trendy panujące na danym rynku, potrzebne są obserwacje z wielu lat. Rynek nieruchomości w Polsce, a tym samym i w Warszawie, nie może poszczycić się długą historią. Można oczywiście próbować porównywać Warszawę do innych stolic Europy zachodniej, dla których dostępne są dane dotyczące wielu ubiegłych dziesięcioleci. Porównanie, które nasuwa się w sposób najbardziej naturalny to porównanie z Wiedniem.

Jak podaje GUS w 2012 r. liczbę ludności w Wiedniu szacowano na 1 731 tys., a Warszawy na 1 711 tys., dość porównywalnie przedstawiają się również powierzchnie miast, Wiedeń obejmuje obszar 415 km2, a Warszawa 517 km2. Ale niestety, na tym większość podobieństw się kończy. Wiedeń ma znacznie (bo ponad dwukrotnie) korzystniejszy przyrost naturalny i saldo migracji. Nieporównywalnie lepiej wygląda Wiedeń w statystykach dotyczących turystyki, która może być pośrednim miernikiem atrakcyjności danego miasta dla cudzoziemców.

Najważniejsze jest jednak to, że w Wiedniu mieszka ponad 20 proc. ludności Austrii, podczas gdy w Warszawie jedynie 4,4 proc. mieszkańców Polski. Dane te pokazują, że Warszawa ma ogromy potencjał do przyciągnięcia ludności z innych części Polski, ale nie wiadomo, czy tak się stanie. Na razie jednak zjawiska demograficzne, takie jak przyrost naturalny i saldo migracji dla Warszawy przedstawiają się nie bardzo korzystnie, choć i tak stolica wypada nieźle na tle innych miast Polski. Ponad-

WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

to, trudno tworzyć model bez uwzględnienia wpływu czynników ekonomicznych, które też będą szacowane.

Pozostaje więc nadal pytanie o przyszłość rynku nieruchomości i co zrobić, żeby w przyszłości nie stracić na kupionym dziś mieszkaniu.

Niestety, bazując na dotychczasowych doświadczeniach, z przykrością muszę stwierdzić, że nie ma żadnej cudownej recepty w tym kierunku. Jako pojedynczy kupujący czy sprzedający nie mamy wpływu na zachowanie rynku.

Oczywiście do pewnego stopnia pomocny może być remont czy usługa home staging, ale należy przypuszczać, że decydujące znaczenie będzie miała sytuacja na rynku nieruchomości. Sytuacja ta zależy obecnie (ale w przyszłości również) od podaży i popytu. Popyt uwarunkowany jest w znacznej mierze ogólną sytuacją ekonomiczną, z której wynika sytuacja większości gospodarstw domowych, dostępnością kredytów i chęcią podejmowania długotrwałych zobowiązań, poziomem zatrudnienia i wysokością dochodów. Popyt zależy też dość istotnie od zjawisk demograficznych, takich jak przyrost liczby ludności, struktura wiekowa, wielkość gospodarstw domowych. Źródłem popytu na mieszkania mogą być wreszcie cudzoziemcy lub mieszkańcy innych terenów Polski, którzy kupują mieszkanie albo w celach inwestycyjnych albo do własnego użytku. Natomiast po stronie podaży, obok mieszkań oferowanych na rynku wtórnym, należy uwzględnić rynek pierwotny, który w niektórych dzielnicach dość istotnie wpływa na całość rynku.

Kiedy więc analizujemy średnie ceny nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie na rynku wtórnym, wszystkie powyższe elementy znajdują w nim swoje odbicie, choć w różnych okresach ich wpływ był zmienny.

Opierając się na dostępnym na stronach internetowych raporcie NBP z 29 maja 2013 r., można zauważyć, że NEWSLETTER WSPON NR 92 – 12 marca 2015

str. 3

średnie ważone ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w Warszawie do 2007 r. rosły. Kolejny okres lat 2007 – 2010 przynosi wahania cen, natomiast od 2010 r. średnie ceny spadają. Jak można w przybliżeniu wyliczyć na podstawie zaprezentowanych w raporcie danych w okresie od II kwartału 2010 r. do IV kwartału 2012 r. czyli w okresie 30 miesięcy ceny spadły o ponad 20 proc. Jeśli jednak przyjrzymy się wnikliwie warszawskiemu rynkowi mieszkaniowemu, to okaże się, że ceny nie we wszystkich segmentach zachowywały się jednakowo. Wiele lokalizacji i typów mieszkań w Warszawie nie odczuło tak boleśnie tego spadku, co więcej są takie nieruchomości, które w ogóle nie poddały się trendowi rynkowemu. Oznacza to jednak, że inne nieruchomości musiały stracić na wartości jeszcze więcej niż wynika to ze średniej rynkowej. Jest to dosyć ważna obserwacja, ponieważ pozwala nam określić typy lub grupy nieruchomości narażone w mniejszym lub większym stopniu na sytuację na rynku. Ważne jest więc, aby nasza nieruchomość znalazła się w pierwszej grupie.

Oczywiście i tutaj nie ma żadnej cudownej recepty.

W chwili sprzedaży nie zmienimy ani lokalizacji naszego mieszkania, ani typu budynku, w którym mieszkanie jest położone, ani otoczenia. Na te wszystkie czynniki mamy wpływ w chwili, gdy podejmujemy decyzję o zakupie. I tak naprawdę mimo, że dla większości osób kupujących mieszkanie wydaje się to dość teoretyczne, o sprzedaży mieszkania musimy myśleć w chwili jego zakupu. Jeśli będziemy mieli szczęście i w okresie, gdy będziemy chcieli sprzedać mieszkanie, rynek będzie w fazie wzrostu, to wiele słabych punktów naszego mieszkania może mieć mało istotne znaczenie.Jednak prawie nigdy w chwili kupna mieszkania nie wiemy, kiedy będziemy je sprzedawać i jaki będzie stan rynku, dlatego warto decyzję o zakupie podejmować z uwzględnieniem przyszłej sprzedaży w trudniejszej sytuacji. Szczególnie warto zastanowić się nad ewentualnymi negatywnymi uwarunkowaniami sprzedaży. Są to takie cechy, które istnieją obecnie ale również takie, które mogą pojawić się w przyszłości. Symetrycznie, mogą również nastąpić zjawiska pozytywne, które przesuną nasze mieszkanie do segmentu mniej wrażliwego na spadek cen. Jednym z takich elementów jest pożądana inwestycja o charakterze infrastrukturalnym. Jednak wydaje się, że jeśli taka inwestycja jest zdarzeniem prawie pewnym, to przyszłe korzyści już obecnie znajdują odzwierciedlenie w cenach. raport obejmuje lata 2006 - 2013 Komentarz Adw. Ryszarda Sowy Lokalizacja to najważniejszy czynnik w cenie nieruchomości. Kupując mieszkanie, atrakcyjność okolicy oceniamy wg jej rzeczywistego stanu bezpośrednio przed decyzją o nabyciu. Wydaje się to oczywiste, jednakże w większości przypadków nie jest wystarczające. Istnieją przestrzenie o pełnym zagospodarowaniu, w których niemal z pewnością możemy założyć, że nic się nie zmieni. Powyż-

WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

sze należy odnieść w szczególności do historycznych części miasta lub terenów całkowicie zurbanizowanych. W przypadku rozważania zakupu lokalu w innych lokalizacjach, w szczególności w nowej inwestycji, warto poświęcić uwagę na analizę planowania przestrzennego okolicy naszego przyszłego zamieszkania, czy inwestycji lokalowej. Przede wszystkim należy ustalić, czy dla interesującego nas obszaru istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Informacje takie uzyskamy w urzędzie miasta lub gminy. Dane, jakie powinny znaleźć się w planie, określa ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nią plan musi określać m. in. przeznaczenie terenów (np. budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne), wyznaczać linie zabudowy, zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane. W części graficznej planu (tzw. rysunku planu, stanowiącym mapę) odnajdziemy, czy na nieruchomościach sąsiadujących z naszą nieruchomością, które dziś są terenem zielonym, nie powstanie nowa zabudowa np. mieszkalna albo usługowa. Natomiast w części opisowej znajdziemy informacje niezbędne dla oceny charakterystyki tej ewentualnej zabudowy tj. jej wysokość, gęstość, rodzaj poszycia dachowego itp. Będziemy zatem w stanie na podstawie planu ustalić, w jakich kierunkach następować będzie zagospodarowanie okolicy. W szczególności będziemy mogli stwierdzić, czy nasz, tak mocno zachwalany przez dewelopera, widok z okna ulegnie zmianie i zamiast naturalnej łąki, za której oglądanie dziś dopłacamy, nie będziemy w niedługiej przyszłości podziwiać ośmiopiętrowego budynku mieszkalnego lub wielopoziomowego skrzyżowania arterii komunikacyjnych.

Podkreślenia wymaga, że plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem miejscowym, a więc wszelkie inwestycje muszą być z nim zgodne. Większy problem z przewidzeniem możliwych zmian okolicy, będą mieli potencjalni nabywcy nieruchomości na terenach, gdzie nie obowiązują plany miejscowe. W takim przypadku należy sięgnąć do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z tym, że w odróżnieniu od miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, studium nie jest prawem miejscowym, a więc nie jest prawem powszechnie obowiązującym kreującym prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości nim objętych. Wyraża natomiast jedynie politykę przestrzenną gminy. Dlatego mimo weryfikacji studium nie możemy być pewni, czy właściciel działek sąsiednich nie otrzyma warunków zabudowy dla swojej nieruchomości, które będą dla nas zaskoczeniem. W takim przypadku większej analizie musimy poddać istniejący stan zagospodarowania, jak również zwrócić uwagę na stosunki właścicielskie. Warto pamiętać, że to co dziś może wydawać się ostoją spokoju i zieleni, a w związku z tym posiada wyższą wartość, w niedługim czasie zmieni się w kolejną sypialnię miasta albo zagłębie biurowe, które w skutek nienadążającego rozwoju infrastruktury, nie będzie cieszyć się już powodzeniem wśród przyszłych nabywców.

Kancelaria Ostrowski, Sowa, Kopka i Wspólnicy Sp. k. ul. Działdowska 11/8, Warszawa, www.osklegal.pl

NEWSLETTER WSPON NR 92 – 12 marca 2015

str. 4

Lepsza kondycja budowlanki Analitycy spółki ubezpieczeniowej Coface zarejestrowali o 21 proc. mniej upadłości wśród firm budowlanych w porównaniu z 2013 r.

Wygląda na to, że firmy które przetrwały ostatnie lata zaczęły dostosowywać się do coraz trudniejszych warunków rynkowych.

Branża, w której w latach 2010-2012 było wiele upadłości, przeobraziła się w sektor wykazujący największą poprawę pod względem obniżenia liczby przypadków niewypłacalności. Oznaki ożywienia na razie widać w budownictwie mieszkaniowym, stanowiącym jednak niewielką część sektora budowlanego.

W branży budowlanej bankrutują przed wszystkim firmy wykonawcze, a także mniejsi deweloperzy. Obecnie perspektywy są dobre – rośnie liczba sprzedanych mieszkań, wydawanych jest więcej pozwoleń na budowę. Na fali poprawy sytuacji rynku budowlanego korzystać będą producenci i dystrybutorzy materiałów budowlanych, których marże wzrosną dzięki rosnącemu popytowi.

Ubiegły rok branża budowlana zamknęła ponad 3.procentowym wzrostem wartości produkcji budowlano-montażowej. Na razie jednak nie widać wiosennego odbicia.

Na rynku jest mniej pieniędzy o tej porze roku. Kłopoty ze ściągnięciem należności mają przede wszystkim firmy dostawcze i podwykonawcy, którzy przez to nie regulują należności. Ponadto, pomimo lepszych wyników spółek deweloperskich, w całej branży budowlanej płatności są opóźnione. Rośnie wskaźnik tzw. trudnych długów, czyli należności przeterminowanych ponad cztery miesiące po terminie płatności. Wartość należności producentów budowlanych, które nie są regulowane w terminie (ponad rok po terminie) wzrosła w stosunku do ubiegłego roku o 30 proc. W sumie już niemal 9 proc. należności to długi niemożliwe do odzyskania.

Rzeczpospolita B, 09.03.15

Branża nieruchomości – spirala błędów ustawodawcy Konrad Płochocki, dyrektor generalny Związku Firm Deweloperskich wylicza blędy ustawodawcy, które negatywnie wpływają na branżę nieruchomości.

Przepisy nowej ustawy konsumenckiej szczególnie mocno dotykają pośredników. Choćby sprawa zawierania umów poza lokalem przedsiębiorstwa. Po 25 grudnia do takich umów stosuje się nowe przepisy, choć tworzone z myślą o umowach zawieranych przez telefon, nie powinny mieć zastosowania.

O nowelizację prosi się również ustawa deweloperska, ponieważ dokument ten zawiera liczne rozbieżności. Np. jeśli chodzi o prospekt informacyjny, który z założenia miał być czytelny dla konsumenta, w praktyce jednak ma od 30 do 70 stron. Proponowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) zmiany w tej kwestii są bardzo niekorzystne dla branży deweloperskiej.

Inna sprawa to prowadzony przez UOKiK Rejestr Klauzul Niedozwolonych, który uległ całkowitemu wypaczeniu. Obecnie znajduje się w nim 5,5 tys. klauzul, z czego prawie 3 tys. pochodzi z pozwów wnoszonych przez wyspecjalizowane firmy zajmujące się szukaniem luk w prawie i pozywaniem przedsiębiorców. Przy tak bogatym zbiorze nie ma prawnika, który podpisałby się pod dokumentem, gwarantując, że Urząd uzna jego treść za całkowicie poprawną. Jest to działalność bardzo niebezpieczna dla rynku, szczególnie dla przedsiębiorców.

Krakowski Rynek Nieruchomości, 06.03.15 WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Przesadny strach przed deflacją Od pewnego czasu wciąż słyszymy o groźnych skutkach deflacji. Prof. Anrzej Wojtyna, wybitny ekonomista, ostrzega, że przerwanie ewentualnej spirali deflacyjnej byłoby zdecydowanie trudniejsze i bardziej kosztowne, niż spirali inflacyjnej.

Ale jak twierdzi Maciej Stańczuk, prezes giełdowego Polimeksu „Niska inflacja czy nawet spadające ceny, nie muszą być wyrazem patologicznych tendencji gospodarczych. Są raczej skutkiem wyższej suwerenności zakupowej konsumenta, większej przejrzystości rynku i sprytu innowacyjnych firm, które potrafiły przekuć nowe technologie w efektywne modele biznesowe. Jeśli teza ta jest słuszna, to aplikowanie przez banki centralnej superluźnej polityki pieniężnej w celu pobudzenia aktywności gospodarczej nie ma jakiejkolwiek szansy na sukces.

Kreuje tylko nowe balony spekulacyjne, np. na rynku nieruchomości czy na rynkach kapitałowych, przez co wzrasta ryzyko kolejnych kryzysów finansowych i realnej recesji.”

Rzeczpospolita, 12.03.15

Altanki działkowców ocaleją Właściciele działek w mieście mogą zachować domki, których powierzchnia nie przekracza 25 mkw. (poza miastem mogą być o 10 mkw. większe), a ich wysokość nie przekracza 5 m (w przypadku domków z dachem spadzistym) i 4 m (w przypadku domków o dachu płaskim).

Altanki działkowiczów nie mogą być murowane, podpiwniczone, ocieplone, ani podłączone do mediów, a co najważniejsze nie mogą być oczywiście zasiedlone.

Kurier Warszawski, 1.02.15

NEWSLETTER WSPON NR 92 – 12 marca 2015

str. 5

Posłowie nie lubią drzew?

Opłaty za wycinkę drzew będą kilkakrotnie niższe niż do tej pory. Nad zmianami pracuje sejmowa komisja, do której trafił rządowy projekt nowelizacji Ustawy o samorządzie terytorialnym. Dyskusja wokół stawek za legalne i nielegalne wycinanie drzew ciągnie się prawie od dwóch lat.

W lipcu 2014 r. Trybunał Konstytucyjny uznał, że nakładane przez samorządy kary w tej kwestii bywają „nieproporcjonalnie wysokie do uszczerbku w środowisku” i mogą doprowadzić osobę ukaraną do finansowej zapaści. Za zmianami opowiadał się również rzecznik praw obywatelskich, który uznał, że kary nakładano z automatu, bez uwzględnienia usprawiedliwionych okoliczności niezależnych od właściciela posesji.

Według wytycznych TS zmiany w Ustawie o ochronie przyrody w tej sprawie muszą być przeprowadzone do stycznia 2016 r. Określą one nową wysokość opłat za legalną wycinkę drzew i sposób wyznanacznia kary za nielegalne działania.

Do tej pory najwyższą stawką było 4476 zł za każdy centymetr obwodu drzewa (w przypadku drzewa o obwodzie powyżej 700 cm). Posłowie chcą ją zmniejszyć do 376 zł. Zamiast 345 zł za cm obwodu za wycięcie drzewa o obwodzie do 25 cm, stawka za każdy centymetr wyniesie 97,88 zł.

Zmieniają się też priorytety – najbardziej chronione będą drzewa w średnim wieku, mniej niż do tej pory drzewa starsze.

Kary za nielegalną wycinkę będą mogły wynieść maksymalnie dwukrotność stawek za legalne usunięcie drzewa.

Do tej pory mogła to być nawet trzykrotność. Nie zmieni się jednak zasada, ze bez zgody gminy i opłat można wycinać na własnej posesji drzewa do dziesięciu lat.

Ministerstwo Środowiska uważa, że niższe stawki ułatwią ochronę przyrody. Według niego obowiązujące obecnie ceny są nierealnie wysokie i w efekcie nie do ściągnięcia.

Metro Warszawa, 09.03.15

I najlepszy może złapać zadyszkę Wartość transakcji na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w Polsce wzrosła w 2014 r. do 3,13 mld euro.

Jak wynika z raportu „Marketbeat Polska – wiosna 2015” Polska miała 43 proc. udział we wszystkich transakcjach, do jakich doszło w Europie Środkowej. Wyprzedziliśmy pod tym względem Czechy (26 proc. udział) i Rumunię (15 proc.)

Jednak utrzymanie takiego tempa może być coraz trudniejsze dla Polski.

Wszystko zależy od atrakcyjności kolejnych obiektów. Specjaliści rynku podkreślają, że 2014 r. zdecydowanie należał do najemców biur, a nie do deweloperów. Duża podaż i rosnąca liczba pustostanów w Warszawie dyktowały bardzo korzystne warunki najmu.

Konsekwencją utrzymującej się od trzech lat ożywionej aktywności deweloperów jest zdecydowany wzrost pustostanów na warszawskim rynku. Na koniec 2014 r. w istniejących projektach około 570 tys. mkw. pozostawało bez najemcy, z czego ponad 200 tys. mkw. oferowały budynki zlokalizowane w centrum miasta. Prognoza pustostanów zakłada, że wskaźnik pustostanów biurowych na koniec 2015 r. w stolicy może osiągnąć nawet 18 proc.

Natomiast na koniec 2016 r. może przekroczyć 20 proc. powierzchni na wynajem.

Wg danych Cushman&Wakefield w ubiegłym roku oddanych do użytku zostało 279 tys. mkw. powierzchni biurowej. W sześciu głównych polskich miastach (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) deweloperzy ukończyli ponad 323 tys. mkw. biur (wobec 262 tys. mkw. rok wcześniej).

Wciąż jednak łączna wielkość rynków regionalnych stanowi zaledwie ok. 64 proc. zasobów biurowych Warszawy.

Rzeczpospolita B, 9.03.15

WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Jesteśmy biurowym tygrysem W Warszawie jest już 4,4 mkw. nowych biur. Praga i Budapeszt mają po 3 mln.

Z drugiej strony mamy już kilkanaście procent pustych biur, a gdy deweloperzy ukończą swoje inwestycje, za dwa lata puste budynki mogą stanowić już 20 proc. Jednak specjaliści nie widzą zagrożenia. Jak twierdzi Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w firmie JLL – „Naszą stolicę od innych rynków różni skala, rozpoznawalność i najwyższy w Europie Środkowo-Wschodniej poziom transparentności rynku nieruchomości.”

Dziś najwięcej pustostanów ma Rotterdam (21 proc.) oraz Madryt i Amsterdam (po 17 proc.)

W porównaniu z Hamburgiem, miastem o podobnej liczbie ludności co Warszawa, mamy 10 mln. mkw mniej powierzchni biurowej, więc potencjał do rozwoju jest wciąż bardzo duży.

Jednak z powodu bardzo dużej podaży wielu deweloperów będzie zmuszonych do rewizji swoich planów budowlanych.

Rzeczpospolita, 12.03.15 NEWSLETTER WSPON NR 92 – 12 marca 2015

str. 6

Początek spadku zdolności kredytowej?

Niższy poziom przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw to główny czynnik odpowiedzialny za spadek zdolności kredytowej w lutym bieżącego roku. Co prawda to tylko wskaźnik statystyczny, to jednak pokazuje, że od wielu miesięcy to właśnie dochody mają decydujący wpływ na jej poziom. Oznacza to, że banki nie łagodzą swoich procedur, ale też nie wprowadzają nowych ograniczeń w dostępności kredytów mieszkaniowych.

Mimo że kurs franka szwajcarskiego ustabilizował się w okolicach poziomu 3,88 złotych, a dzięki ujemnym stopom kredytowym, rata jest nawet niższa niż pod koniec 2014 roku, to jednak o kredytach mieszkaniowych nadal najczęściej się mówi w kontekście potrzeby pomocy frankowiczom. Warto zwrócić uwagę, że pod koniec lutego Amron-SARFiN opublikował raport podsumowujący IV kwartał i jednocześnie cały 2014 rok. Wiele on mówi o obecnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych, a dane niestety nie są optymistyczne.

Biorąc pod uwagę liczbę nowych umów o kredyt mieszkaniowy, poprzedni rok okazał się najsłabszy od 2005 roku.

Wynik na poziomie niewiele przekraczającym 174 tys. kredytów był gorszy nawet od osiągniętego w 2009 roku, kiedy to najbardziej odczuwaliśmy skutki kryzysu. Nie pomogło nawet zwiększone zainteresowanie w ostatnim

WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

kwartale. Wynikało ono z chęci uruchomienia pożyczki jeszcze przed wejściem w życie nowych, zaostrzonych procedur dotyczących wkładu własnego.

Choć wyniki osiągane w poprzednich kwartałach studziły entuzjazm, to jednak o wiele więcej oczekiwaliśmy również od programu Mieszkanie dla Młodych. W całym 2014 roku wykorzystane zostało zaledwie 34 proc. środków przeznaczonych na ten rok, a ze wsparcia korzystano zaledwie 8 razy na 100 wszystkich umów o kredyt mieszkaniowy. Świadczy do nie tyle o niewielkim zainteresowaniu wsparciem w postaci dofinansowania do wkładu własnego, ale o niedopasowaniu obowiązujących procedur do realiów rynku.

Michał Krajkowski, główny analityk, Notus Doradcy Finansowi: – Zgodnie z oczekiwaniami z początkiem roku zdolność kredytowa uległa obniżeniu. Za sprawą niższego

NEWSLETTER WSPON NR 92 – 12 marca 2015

str. 7

wynagrodzenia uwzględnianego w wyliczaniach zdolność kredytowa spadła o około 3 procent. W najbliższych miesiącach możemy oczekiwać, że o możliwych do uzyskania kwotach kredytu w największym stopniu decydować będzie właśnie poziom dochodów. Na dalsze obniżki oprocentowania kredytów raczej liczyć nie możemy. Stopy procentowe pozostaną na dotychczasowym poziomie, a w perspektywie kilku miesięcy nie możemy także liczyć ze strony banków na jakiekolwiek obniżki marż.

Zdolność kredytowa Luty był pierwszym, od ponad pół roku miesiącem, w którym spadała zdolność liczona dla modelowych kredytobiorców – trzyosobowej rodziny i singla. Sytuacja ta nie jest zaskoczeniem, ponieważ cyklicznie w styczniu, statystyczny dochód publikowany przez GUS jest zdecydowanie niższy niż w ostatnim miesiącu poprzedniego roku. Wyniósł on 3 942,78 złote brutto i był o prawie 10 proc. niższy od tego, który był osiągany w grudniu 2014 roku. To właśnie średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw bierzemy pod uwagę licząc zdolność dla przyjętego przez nas modelu.

Wzrost marż, choć wyraźnie wyższy niż w ostatnich miesiącach, nie wpłynął negatywnie na możliwą do uzyskania kwotę pożyczki. Mimo że w przypadku rodziny zmiana wyniosła 0,03 punktu procentowego, a w przypadku singla aż 0,05 punktu procentowego, to w tym samym okresie stawka bazowa (WIBOR 3M) spadła o 0,06 punktu procentowego. Na koniec grudnia jej wartość wynosiła 2,06 proc., a 2 proc. w ostatnim dniu roboczym stycznia. Sprawiło to, że ostateczna wysokość oprocentowania pozostała praktycznie bez zmian. Średnia zdolność kredytowa rodziny spadała w lutym bieżącego roku o ponad 13,5 tys. złotych i wyniosła 468 193 złote.

Najwyższą kwotę oferował modelowej rodzinie Bank Pekao (489 tys. złotych), Bank BGŻ mógł im udzielić 485 tys. złotych pożyczki, a Bank Millennium 479 tys. złotych. Średnia marża wyniosła 1,9 proc.

Zdolność kredytowa rodziny Zdolność kredytowa rodziny

Opracowanie: Notus Doradcy Finansowi i Direct.Money.pl

Opracowanie: Notus Doradcy Finansowi i Direct.Money.pl

Konrad Pluciński, ekspert Direct.Money.pl: – Dla kredytu na 30 lat, w kwocie 300 tys. złotych, zmiana oprocentowania o 0,1 punktu procentowego sprawia, że rata spada lub rośnie o 15-20 złotych. W przypadku kredytu na 400 tys. złotych jest to już różnica ponad 20 złotych na każdej racie, a dla kredytu na 500 tys. złotych prawie 30 złotych. Wpływ na zdolność kredytową wydaje się niewielki, jednak niższe o kilkadziesiąt złotych miesięczne zobowiązanie sprawia, że możemy otrzymać kwotę kredytu wyższą nawet o kilka tysięcy złotych. Oczywiście zmiany WIBORu nie przekładają się bezpośrednio na wysokość oprocentowania, ponieważ banki aktualizują obowiązujące u nich stawki bazowe w różnym okresie. W części banków ostatnie spadki nie zostały jeszcze uwzględnione, mogą więc one w najbliższym czasie nieznacznie poprawić dostępność kredytów.

Pozostaje też mieć nadzieję, że marże banków nie będą rosły tak szybko aby zniwelować spadki WIBORu. Tym bardziej, że nie możemy już oczekiwać dalszych cięć stóp ze strony Rady Polityki Pieniężnej.

WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

NEWSLETTER WSPON NR 92 – 12 marca 2015

str. 8

Zdolność kredytowa singla Singiel mógł otrzymać w lutym kredyt mieszkaniowy na średnią kwotę 260 192 złotych, czyli o 9 tys. złotych mniej niż miesiąc wcześniej. Najwyższy kredyt singiel mógł dostać mBanku (284 tys. złotych). Bank BGŻ oferował 272 tys. złotych, a 261 tys. złotych mógł przyznać Bank Pekao. Średnia marża wyniosła 1,88 proc.

Zdolność kredytowa singla Zdolność kredytowa singla

Opracowanie: Notus Doradcy Finansowi i Direct.Money.pl

Opracowanie: Notus Doradcy Finansowi i Direct.Money.pl

Michał Krajkowski, Notus Doradcy Finansowi Konrad Pluciński, Direct.Money.pl

*Metodologia badania Opracowanie zostało przygotowane na podstawie danych z 16 banków (Alior Bank, Bank BGŻ, BOŚ Bank, Bank BPH, BZ WBK, Credit Agricole, Deutsche Bank, Eurobank, Getin Noble Bank, Bank ING, Bank Millennium, mBank, Pekao SA, PKO BP, Pocztowy, Raiffeisen Polbank).

Wyliczenia dotyczą dwóch różnych kredytobiorców: rodziny i singla. W pierwszym przypadku do kredytu przystępuje małżeństwo mające dziecko na utrzymaniu. Kredytobiorcy mają po 35 lat; ich łączne dochody, to dwukrotność średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (8 758,52 zł brutto wg danych za grudzień 2014); spłacają ratę kredytu w wysokości 300 zł miesięcznie (kredyt gotówkowy w wysokości 5 tys. zł z oprocentowaniem 9,9 procent zaciągnięty na okres 18 miesięcy); posiadają również kartę kredytową z limitem 5 tys. zł i średnim miesięcznym wykorzystaniem limitu 1 tys. zł.

Drugi kredytobiorca, to singiel w wieku 30 lat osiągający dochody w wysokości średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw (4 379,26 zł brutto miesięcznie wg. danych za grudzień 2014). Posiada limit na karcie kredytowej w wysokości 2 tys. zł ze średnim wykorzystaniem 500 zł miesięcznie.

Zdolność kredytowa została wyliczona na podstawie kalkulaPowyższe opracowanie jest wyrazem osobistych opinii i poglądów autora i nie powintorów bankowych obowiązujących w styczniu 2015 roku, przy no być traktowane, jako rekomendacja do podejmowania jakichkolwiek decyzji związałożeniu, że: zanych z opisywaną tematyką. W szczególności nie stanowi analizy inwestycyjnej, ani – kredytobiorcy nie są klientami banku (oferta dla nowych analizy finansowej, ani rekomendacji w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Miniklientów), stra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących reko– klienci skorzystają z niskokosztowych produktów banku, tamendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz. U.2005, poz. 206 nr 1715) oraz Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentakich jak konto wraz z zagwarantowaniem wpływów wynagromi finansowymi (Dz.U.2005, Nr 183, poz. 1538 z późn. zm.). dzenia lub karta kredytowa, Dom Kredytowy NOTUS S.A. ani jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za – opłaty okołokredytowe nie są kredytowane, decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania, ani za szkody – klienci posiadają 20 procent wkładu własnego i wnioskują poniesione w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na podstawie niniejszego opracowania. o kredyt na 30 lat.

WARSZAWSKIE STOWARZYSZENIE POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

NEWSLETTER WSPON NR 92 – 12 marca 2015

str. 9