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AS DE LA ARQUITECTURA [JAVIER TAMARIZ PARRA]
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PORTADA TORRES ARBORETO Residencial Arbolada
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GADGETS [tecnología]
COACHING [artículo]
DIRECTORA GENERAL
Mónica Tamara González López
DIRECTOR DE RELACIONES PÚBLICAS Mucio Martínez Méndez
GERENTE DE VENTAS Yeilyn Caridad Rodríguez
DISEÑO EDITORIAL Anna Lucía González Nadia Vázquez Parral
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8 EXCÉNTRICAS CONSTRUCCIONES
INTERLACE [arquitectura]
[continuación]
ADMINISTRACIÓN Andrés González López
FOTOGRAFÍA
Manuel Martínez Méndez
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VENTAS Chantal Galindo Mariana Cravioto Cynthia Chapul Cerón
ADMINISTRADOR PÁGINA WEB Gerardo Ayala Diego
10 TENDENCIAS QUE VIGILAR EN EL AÑO QUE INICIA [artículo]
En Puebla revista.raices@hotmail.com En Querétaro cynthia.raices@hotmail.com Llámanos: En Puebla
52 222 573 03 20 52 222 299 29 25 En Querétaro
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CLASIFICADOS [propiedades]
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THE REAL ESTATE SHOW
[ evento inmobiliario]
Revista Raices
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GRAND CANCÚN ECO ISLAND [artículo]
@RAICESinmuebles RAICES, revista bimestral publicada el 15 de Febrero de 2016. Editores responsables: Mónica Tamara González López y Mucio Martínez Méndez Número de Certificado de Reserva otorgado por el Instituto Nacional de Derecho de Autor: 04-2015-032011483600-102 Certificado de licitud y contenido: En trámite. Imprenta: Carmona Impresores S.A. de C.V. Distribución: AGA. Plaza las Terrazas, San Pedro Cholula, Puebla. La revista no es propietaria del material utilizado en los artículos. Son únicamente de carácter informativo. Todos los derechos reservados.
Consulta nuestro aviso de privacidad en
www.revistaraices.com.mx
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XLV CONGRESO NACIONAL INMOBILIARIO [ AMPI ]
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CLASIFICADOS [propiedades]
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REAL ESTATE 2016:
10 TENDENCIAS QUE VIGILAR EN EL AÑO QUE INICIA. (ENFOQUE LATINOAMÉRICA)
MICRODEPARTAMENTOS En vivienda vertical, muchos se han negado a observar algo que es una realidad: el éxito de los departamentos de dimensiones pequeñas en zonas urbanas de alto valor.
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Estos microdepartamentos, que normalmente oscilan entre 17 y 32 metros cuadrados, se están volviendo cada vez más populares entre los nuevos demográficos: personas jóvenes y solteras e incluso entre algunos jubilados, o solteros mayores que están dispuestos a intercambiar área interior por una ubicación privilegiada, amenidades y lo más importante: una comunidad que comparta su etapa de vida.
En ninguna parte es la tendencia micro más popular que en Seattle y Buenos Aires. Más de 40 desarrollos de microdepartamentos han sido construidos en la ciudad en los últimos tres años, de acuerdo con Kauri Group, un desarrollador con sede en Seattle. Muchos de estos edificios de departamentos ofrecen amenidades e incluso cocinas comunales (Las leyes de zonificación en Seattle permiten que hasta ocho departamentos compartan una cocina). En Buenos Aires, en cambio, los microdepartamentos han sido una opción interesante por su pago en cuotas debido al nulo crédito hipotecario existente en el país sudamericano. Sin embargo este fenómeno no es privativo de esos lugares. Grupo 4S ha participado en proyectos exitosos en diversas ciudades de México, Costa Rica, Bolivia, Panamá, entre otros. Es un fenómeno que sólo vemos crecer gracias a las preferencias de las nuevas generaciones. Pero el tamaño no es indicativo de una baja calidad o arquitectura simple. Adamant es reflejo de que aún con espacios interiores pequeños se puede lograr arquitectura dramática. En menos de cinco años ya se ha logrado posicionar como la marca referente en proyectos de este tipo en México.
02
El poder de la colectividad como impulsor de la actividad productiva ya no puede ser ignorado por el mercado inmobiliario. El crowdfunding, o financiamiento colectivo, surge como una alternativa atractiva ante el éxito que ha logrado este fenómeno en Estados Unidos. Sitios web como RealtyMogul o Fundrise son muestra de dicho crecimiento.
Es el siguiente paso en la evolución del real estate, en donde miles de pequeños inversores participan en la compra de propiedades que, debido a su tamaño y rentabilidad, sólo estaban al alcance de los grandes jugadores institucionales.
10 Tendencias
CROWDFUNDING
La operación es sencilla: una compañía fiduciaria independiente (sponsor) es la encargada de ir administrando los recursos. Aunque los rendimientos varían y no están garantizados, las diferentes compañías del sector prometen un retorno de entre el 10 y el 12 por ciento anual.
Hay dos vertientes de operación con esta herramienta. Una de ellas trabaja con emprendimientos comerciales que posean un flujo de efectivo constante, como es el caso de hoteles, edificios de apartamentos, oficinas, centros comerciales o naves industriales. En ese sentido, las iniciativas se buscan convertir en una especie de fibra privada para el micro inversionista. Otra alternativa son las oportunidades de desarrollo. En estos casos, el dinero que se obtiene se invierte en oportunidades de desarrollo que conllevan más riesgo pero pueden generar mayores rendimientos. Ejemplo de este esquema en México es la plataforma de briq.mx - una de las primeras en su tipo -. Prodigy Network, quizás la empresa más exitosa en el levantamiento de capital en América Latina opera con un esquema mixto: por un lado, entrega rendimientos de renta cuando sus proyectos están operando, pero finalmente busca una salida especulativa en la que entrega un retorno superior.
03 FIBRAS PRIVADAS
FIBRA es el acrónimo de Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces. Es un fideicomiso que se encarga de integrar un portafolio de propiedades destinadas exclusivamente a ser rentadas. En otras palabras, el instrumento integra proyectos patrimoniales y es responsable de administrarlas para el oportuno cobro de su renta y mantenimiento adecuado. El 95% de los dividendos son repartidos a los tenedores de los títulos (inversionistas) quienes además gozan de un esquema fiscal especial donde cada inversionista es responsable de su pago de impuestos. Estas herramientas están basadas en el modelo de los REITs (Real Estate Investment Trusts) que son instrumentos financieros que surgieron en Estados Unidos en 1960. Dado que los fideicomisos se lanzan en la bolsa de valores, gozan de la posibilidad de amasar fuertes capitales y tener acceso a inversionistas institucionales – como fondos de ahorro -.
En México estos fideicomisos hoy administran activos por 350 mil millones de pesos, equivalente al 2% del PIB y han captado más de 185 mil millones de pesos del mercado público en su primer lustro de operación. Un tema de conversación nuevo en México – y que tendrá impacto profundo en todo Latinoamérica - es el surgimiento de FIBRAS privadas. Estos emprendimientos tienen la misma esencia que la FIBRA pública que conocemos, pero no cotizan en bolsa, lo cual les da muchas libertades. Como en todas las industrias, la escala tiene un costo. Las FIBRAS públicas tienen un rendimiento menor al que se tendría rentando de manera privada dichos activos. Esto se debe a que traen consigo los costos que implica operar una organización pública regulada. El rendimiento inferior abre la oportunidad para las FIBRAS privadas, quienes pueden dar mejores resultados financieros cuando son operadas de manera eficiente. Además, dado que no hay una restricción sobre el tamaño mínimo en estos casos, muchos proyectos o portafolios familiares podrían estructurarse para funcionar de esta forma. Hasta el día de hoy, hemos visto más interés de estas fibras por activos de oficinas, comerciales e industriales, pero no descartamos que sigan evolucionando. Hoy Grupo 4S trabaja en la creación de una FIBRA privada con propiedades vacacionales, así que las fronteras aún están por definirse. Aunque esperamos que estos instrumentos se conserven en el largo plazo, no se debe descartar la posibilidad de que sean adquiridos por una FIBRA pública o que preparen su salida a bolsa (en el caso de México).
10 Tendencias
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VIVIENDA EN RENTA
Hay que ser un experto en temas de desarrollo inmobiliario para observar que la oferta de vivienda en renta en México y Latinoamérica está pulverizada en pequeños arrendadores, muchos de los cuales realizan su actividad fuera de la formalidad. Considerando que casi la mitad de la población aún renta, es claro que el mercado de vivienda en renta tiene una profundidad sustancial. En algunos mercados urbanos maduros, el mercado de renta llega a ser hasta 3 veces del tamaño de vivienda en venta. ¿Por qué no se han desarrollado más proyectos de este tipo?
La respuesta es más sencilla de lo que parece. No existía un crédito de largo plazo para el desarrollador de este tipo de propiedades. Hoy, por lo menos en México, esta realidad cambió. La SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) desarrolló un producto con un plazo de hasta 20 años. Este plazo permite al inversionista pagar el crédito con el flujo de las rentas, además de que otorga un periodo de gracia sobre capital durante la etapa de construcción y estabilización del proyecto. Lo mejor del tema es que el crédito cuenta con tasas fijas y en pesos, lo que reduce el riesgo de mercado ante la volatilidad en las mismas.
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Al tema de créditos hay que sumarle el apetito de fondos internacionales y FIBRAS por entrar a este tipo de inversiones. Por poner un ejemplo, Greystar, (administradora de vivienda en renta), busca crecer en México con la marca Vyve en los siguientes años. Para esto, realizará una inversión inicial de 500 millones de dólares, recursos que podrían duplicarse. Es así como, además de financiamiento aparece una estrategia de salida clara para este tipo de proyectos. Sea a través de FIBRAS o Fondos, la venta de este tipo de propiedades permitirá mucho mayor dinamismo en el sector.
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REGENERACIÓN DEL CENTRO
La infraestructura vial existente en la mayor parte de las ciudades Latinoamericanas no está preparada para el uso intensivo del automóvil privado. Sin embargo, con el auge que ha tenido la industria automotriz en la última década, estamos complicando seriamente el funcionamiento de las ciudades. Por este fenómeno, además de los cambios demográficos que han aplazado el matrimonio y los hijos, ha surgido la posibilidad de regresar al centro histórico. Para que estos programas verdaderamente funcionen, se necesita participación gubernamental - mejorando la regulación existente-, así como fuerza de los desarrolladores locales y de otras industrias que complementan las labores comerciales para energizar las ciudades Latinoamericanas. Destacan los programas urbanos de mejoría de lineamientos en los llamados distritos DOT -siglas que significan Desarrollo Orientado al Transporte-. En estos polígonos se mejoran sustancialmente los lineamientos de predios que cumplen con dimensiones correctas y una cercanía clara a mecanismos de transporte público como metro o BRT. Los desarrolladores que participan en ciudades donde ya se activaron programas del tipo deberán estar muy atentos a aprovechar las condiciones de desarrollo. Aquellos que están en ciudades donde no hay programas similares deberán buscar cabildear con las autoridades tomando como referencia mejores prácticas ya existentes.
ANCLAJE ARTIFICIAL EN CENTROS COMERCIALES
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Los centros comerciales siempre se han considerado un lugar de rescate de la ciudad – donde uno puede vivir en espacios de una escala peatonal-. Estos distritos peatonales que estamos creando requieren que sea la comunidad misma la que genere los flujos e interés por visitar un sitio (y no la necesidad de asistir a una tienda). En ese sentido, aquellos proyectos que se dediquen a entender su mercado para diseñar estos espacios de convivencia irán un paso adelante. Para estos componentes será fundamental un análisis profundo de etapas de vida e intereses de la comunidad para diseñar experiencias ejemplares. Antes de ser comercio, el centro comercial del futuro es un punto de reunión natural de su comunidad. En ese sentido, surgen varias conclusiones importantes en torno al nuevo negocio de centros comerciales. En primera instancia, el entretenimiento será la verdadera ancla que propulsará el éxito de un centro comercial. Cada proyecto nuevo deberá tener la capacidad de crear sus anclas artificiales, logrando así ser un epicentro de experiencias personalizadas de su comunidad. Segundo, se requiere la instalación del FEEC (Fondo de Experiencias Entretenimiento y Comunidad) para la correcta activación de todos esos espacios y experiencias. Tercera, la nueva configuración podrá generarle ingresos adicionales al centro comercial, hasta por un 13%. Esto incrementa drásticamente el valor de los proyectos más allá del flujo tradicional que generan.
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PUNTO DE INFLEXIÓN DIGITAL No es novedad que la revolución digital cada vez impacta más el sector inmobiliario. Hasta hace poco la norma era asignar gran parte del presupuesto de marketing a medios tradicionales. De acuerdo a nuestros registros históricos, en 2010 el marketing tradicional aún representaba el 87%. Poco a poco esas grandes inversiones se han ido desvaneciendo y hemos visto como han dado lugar a presupuestos digitales cada vez más agresivos. Hoy, en los proyectos en Latinoamérica estamos por llegar al punto de inflexión donde se invierta más en marketing digital que en tradicional. Al día de hoy, en segmentos por encima de la vivienda media, el presupuesto de marketing digital ya equivale al 45%. Pero la pregunta clave es ¿por qué invertir más en digital? La respuesta es mucho más sencilla de lo que parece. El costo de adquisición de prospectos por medios digitales, puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el empleo de medios tradicionales – comprobado en proyectos actuales en México y Centroamérica-. Disminuir los costos de adquisición de prospectos significa que si mantenemos el gasto de marketing fijo, podríamos acelerar la velocidad comercial sustancialmente. Quien aspire a lograr resultados extraordinarios por este mecanismo, deberá aprender el nuevo lenguaje del mundo digital.
10 Tendencias
10 Tendencias
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UNA NUEVA GENERACIÓN DE OFICINAS
El desarrollo de oficinas se había caracterizado por simplificar al máximo el producto entregado. Los desarrolladores se habían protegido bajo entregas de obra gris y producto ampliado mínimo. Pero hoy, ante un entorno competitivo más hostil e inventarios desocupados acumulándose en las principales ciudades de Latinoamérica se requiere un cambio de paradigma. Ante esto una posibilidad para el desarrollador es la de ofrecer amenidades de proyección de imagen para uso común en el complejo. Estas amenidades pueden incluir espacios como: salas de consejo, salas de atención a clientes, terrazas privadas entre otros. Para aquellas empresas que contemplan visitas de clientes a sus instalaciones, la valoración de imagen es fundamental. Otro enfoque es el de procurar espacios para mejorar la cultura interna de trabajo, como los espacios de recreación. La visión de Sillicon Valley de integrar recreación con trabajo parece ser la herramienta ideal para mejorar la atracción de talento y fomentar una cultura de trabajo deseable. Ante esta visión, desarrolladores están encontrando espacios para integrar toboganes, salones de juego y videojuegos para
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El coworking es una forma de trabajo que permite a profesionales independientes, emprendedores, y pymes de diferentes sectores, compartir un mismo espacio de trabajo, tanto físico como virtual, para desarrollar sus proyectos profesionales de manera independiente, a la vez que fomentan proyectos conjuntos. Pero esta tendencia no solo es para start-ups. Las organizaciones de hoy son más flexibles que nunca. Requieren espacio para crecer en proyectos especiales o albergar equipos externos no permanentes. Ante eso una opción que está tomando fuerza es la de integrar a los edificios espacios de coworking que pueden ser rentados por persona como extensiones temporales para los inquilinos del edificio. Estos espacios además incentivan la llegada de nuevos emprendedores y freelancers a los sitios, mismos que aportan dinamismo a la red de negocios. Los espacios de co-working son una alternativa rentable para conectar al proyecto con otras empresas y a la vez aportar flexibilidad al complejo.
cortar las largas jornadas de trabajo. El interiorismo atrevido, informal y ligero es parte importante para lograr permear una cultura más relajada. La innovación basada en la colaboración -a veces no planeada-. No hay mejor incentivo a la innovación y la colaboración que los encuentros no planeados. El intercambio de ideas y networking agrega valor positivamente en los ecosistemas de trabajo. En ese sentido, la labor de arquitectura deberá incentivar estos encuentros a través de flujos, espacios y destinos dentro de los proyectos. En las oficinas del futuro, la casualidad no será coincidencia. Mucho de nuestro trabajo, colaboración y labores suceden en línea. Aún así, poco han hecho nuestros espacios para reflejarlo. Desde mejorar nuestra conectividad hasta replicar nuestro lugar de trabajo en línea, hay mucho por hacer en la intersección de tecnología y desarrollo inmobiliario. La nueva generación de oficinas poco tiene que ver con las cajas de cristal vacías. El desarrollador inmobiliario del 2016 entiende la nueva dinámica de negocios y los espacios que ocupa.
COWORKING
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“The future is already here — it’s just not very evenly distributed.”
DESARROLLAR EL ESPACIO PÚBLICO Quienes participamos en el negocio inmobiliario, asumíamos que las autoridades o algún tercero iba trabajar en la creación de espacios públicos excepcionales que le agregaran valor a nuestras ciudades. La realidad es otra. Esto, combinado con el hecho de que los proyectos se han vuelto cada vez de mayor escala, ha requerido que los desarrolladores aporten su creatividad y talento en la creación de espacios públicos latentes.
-William Gibson
Ciudad significa espacios públicos de calidad vivos y activos. Crear el espacio solo es la mitad del reto; la otra parte es mantener el espacio público y darle verdadera vida. Sobre esta tendencia destacan casos de la creación de mercados, como el Mercado Roma en ciudad de México, así como también iniciativas de Beer-gardens o parques infantiles o familiares. En todos los casos se demuestra que el desarrollador puede lucrar con un claro sentido de responsabilidad social inmobiliaria.
OUR CORE SERVICES
Estudio de mercado: oferta y demanda
A
Definición de producto
B
Revisión de producto
C
IDEA
NEW BEST PRACTICES
TERRENO
0 Diagnóstico de valor residual
FLEXIBLE REAL ESTATE PLANNING
Validación de mercado (preventa simulada)
Plan de aceleración comercial (PAC)
D
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PROYECTO
MODELO
lanzamiento comercial
Dirección Comercial Implementación Metodología 4S
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LANZAMIENTO
STRATEGIC AND SYSTEMATIC SALES SUPERVISION (4S)
PRODUCTO
1
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Planeación y estrategia financiera
Concepto Creativo Central
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Grupo 4S es una empresa internacional de consultoría para el desarrollo de proyectos inmobiliarios extraordinarios. Creamos proyectos que conquistan mercados. Siempre participamos de la mano de desarrolladores o inversionistas con la visión de crear proyectos agresivamente diferenciados y de profundo valor de mercado. Nuestro modelo de negocio tiene la flexibilidad de contratarse de manera independiente en cada una de las etapas/servicios que ofrecemos.
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2
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Const:
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$1,200,000 Bonito fraccionamiento residencial, zona Plaza San Diego. Consta de 2 niveles. Con vigilancia.
Bonito fraccionamiento residencial, zona Plaza San Diego. Consta de 2 niveles. Roof Garden. Con vigilancia.
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Terreno:
360m2
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SA CA
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Const:
112m2
120m2
3
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1/2
VENTA
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LAS ANIMAS
Terreno:
Const:
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3
2
VENTA
Const:
225m2
CA SA
3
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Terreno:
327m2
1/2
325m2
3
2
1/2
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2
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SANTA CECILIA
Terreno: 452m2
3
Const:
455m
31/2
PAG.48
ARBOLEDA SAN DIEGO
86m2
135m2
3
VENTA Terreno:
Const:
902
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2
3
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PAG.69
La Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología Municipal de San Andrés Cholula amplía y remodela su imagen. Estas oficinas, son un referente del compromiso, con la eficiencia, la eficacia y la innovación gubernamental, para continuar haciendo del potencial municipal, una realidad de transformación y bienestar para San Andrés Cholula. “Promover el desarrollo económico y la atracción de nuevas inversiones, requiere de la retribución de la confianza ciudadana en las autoridades, así como de la implementación de programas y proyectos orientados, para otorgar certeza jurídica como el fortalecimiento y mejora continua de los servicios municipales”; precisó Leonicio Paisano Arias, Presidente Municipal de San Andrés Cholula. El edil Sanandreseño señaló que, la Secretaría es un lugar moderno, ubicado estratégicamente, donde empresarios, inversionistas, servidores públicos y ciudadanos en general, encontraran espacios adecuados de trabajo y atención, con equipamiento de primer nivel y personal capacitado para la gestión, realización y pago de trámites de desarrollo urbano y ecología.
SEDUE
Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología
Agregó que hay diferentes servicios municipales complementarios como:
•
Pago de derechos e impuesto predial.
•
Contraloría Municipal.
•
Tramites de agua potable, drenaje y alcantarillado.
•
Asesoría y apoyos para apertura de empresas.
•
Protección Civil.
•
Y bolsa de trabajo por mencionar algunos.
•
Catastro Municipal.
Paisano Arias destacó, que estar a la vanguardia es una necesidad para una ciudad en pleno crecimiento y al mismo tiempo, guiar y atender al ciudadano en la obtención de sus licencias; además mencionó, que los distintos espacios de las áreas que conforman la dependencia, se han rediseñado con el fin de que la tarea diaria del servidor público, sea un espacio digno y esto repercuta a su vez, en ofrecer un servicio de calidad para la ciudadanía Sanandreseña y de quien lo solicite.
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