Supra Condomínio Novembro 2022

É uma publicação mensal da Editora Supra Ltda

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Diretor Comercial Edmir Florêncio

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Supra Condomínio é uma publicação mensal, de distribuição regional (cidade de São Paulo e cidades da Grande São Paulo), distribuída periodicamente para 30.000 condomínios residenciais e comerciais.

Público Leitor Dirigido Síndicos, Zeladores e Administradores.

A revista Supra Condomínio não se responsabiliza pelos produtos e serviços oferecidos por seus anunciantes, bem como pelas matérias assinadas cujo o conteúdo é de inteira responsabilidade de seus autores, não representando necessariamente a opinião da Supra Condomínio.

Supra Ensino Editamos também a revista Supra Ensino, dirigida periodicamente para Escolas particulares dos níveis infantil, fundamental, médio, técnico e superior Visite nosso site: www.supraensino.com.br

Índice de produtos

Acessórios para academia.........................................17

Acessórios para limpeza........................................5,7,9

Acessórios poliesportivos..........................................31

Acolchoados para elevador....................................5,7,9

Arquitetura e Urbanismo............................................30

Armário multiúso........................................7,33,3ªCapa

Aspirador...............................................................5,7,9

Bebedouro...................................................................5

Biblioteca...................................................................34

Bicicletário................................................................5,7

Bolas.........................................................................33

Brindes......................................................................33

Brinquedos......................................................32,33,34

Brinquedoteca...........................................................34

Cadeira para portaria...............................5,7,33,3ªCapa

Caixas de correio....................................................7,33

Capacho................................................................5,7,9

Carrinho de compras................................................5,7

Carro Coletor.........................................................5,7,9

Carro Funcional.....................................................5,7,9

Casinha de boneca...............................................32,34

CFTV.........................................................................11

Cobertura.............................................................13,31

Cobertura em policarbonato/vidros.......................13,31 Coletor de bituca.......................................................5,7 Construtora ..........................................................28,29

Copiadora..................................................................17

Desentupidoras de esgoto.........................................19

Dispenser para papel higiênico/papel toalha...........5,7,9

Dispenser para sabonete líquido............................5,7,9

Doações de brinquedos, roupas e etc...................19,21

Eficiência Energética..................................................30

Elétrica......................................................................17

Elevador.....................................................................15

Elevador: equipamentos.............................................15

Elevador: manutenção...............................................15

Enceradeira ...........................................................5,7,9

Energia Solar..............................................................30

Engenharia............................................................28,29

Escada........................................................................5

Espelho convexo.......................................................5,7

Exterminador de mosquito.........................................17

Ginastica: equipamentos............................................17

Grama Sintética...............................................15,32,33

Hidráulica..................................................................17

Iluminação de Emergência...............................11,13,17

Impermeabilização.....................................................17

Impressão............................................................13,17 Interfone....................................................................13

Jogos Espumados.....................................................32

Kit Primeiros Socorros...............................................11

Lavadora automática de piso.................................5,7,9

Lavadora de alta pressão.......................................5,7,9

Limpeza de fachada..............................................28,29

Limpeza, produtos.................................................5,7,9

Lixeira....................................................................5,7,9

Máquinas para limpeza..........................................5,7,9

Multifuncional............................................................17

Persianas..............................................................11,15

Pintura predial.......................................................28,29

Piso de borracha.................................11,15,2ªCapa,31

Piso esportivo......................................................15,31

Piso Vinílico.....................................................11,15,32

Piso: restauração.......................................................28

Placa Solar.................................................................30

Placas de identificação................................................5

Placas de sinalização...................................................5

Playground em madeira.............................................34

Playground em plástico ........................................32,34

Playground em tronco de eucalipto............................34

Portaria Virtual..........................................................13

Protetor de coluna p/ garagem............................4ªCapa

Protetor de pára-choque.....................................4ªCapa

Protetor de parede..............................................4ªCapa

Protetor de porta................................................4ªCapa

Purificador de água.....................................................5

Rede de Proteção.................................................11,33

Restauração de fachadas......................................28,29

Restauração de pisos...........................................28,29

Sensores de Presença...............................................17

Sinalização..................................................................5

Sistemas de Captação Energética..............................30

Tapete personalizado.............................................5,7,9

Toldos..................................................................13,31

Tratamento de piso.................................................5,28

Trava de carrinho......................................................5,7

Varredora...............................................................5,7,9

Ventilador.....................................................................5

Lei do silêncio na pandemia

O que você precisa saber sobre a lei para quem não sabe o que fazer com o barulho excessivo do vizinho

O barulho, certamente, é o maior responsável por desentendimentos entre vizinhos nos condomínios. O assunto é delicado e polêmico, sobretudo porque os limites e preferências das pessoas são extremamente variáveis, o que torna ainda mais difícil impor regras claras acerca do que é barulho tolerável. A verdade é que a poluição sonora constitui grave infração dos deveres de vizinhança, valendo a máxima de que todos têm o direito de fazer, ou não fazer, em sua casa o que bem entender, desde que não cause nenhum dano ao seu vizinho.

Estamos caminhando para quase dois anos de isolamento social. A mudança abrupta que fez inúmeros trabalhadores passarem a usar suas residências como local de trabalho não foi fácil: distrações, barulhos de obra, cachorro latindo, vizinho ouvindo música alta, entre muitos outros fatores que tornaram a experiência mais difícil. Alex Frachetta, CEO do Apto, plataforma que conecta potenciais compradores de imóveis novos a

construtoras e empreendimentos em todo o Brasil, explica que muitos desses transtornos são embasados no pensamento de que qualquer barulho é liberado das 8h às 22h.

O que nem todo mundo sabe é que qualquer horário que se faça barulho excessivo, perturbando os vizinhos, é considerado contravenção penal. “Por mais que exista a concepção de que fazer muito barulho pode atrapalhar os demais condôminos, poucos sabem que estão amparados pela lei. Na atual conjuntura da sociedade, há juízes que estão condenando vizinhos barulhentos a se abster da reprodução de ruídos excessivos, enquanto houver pessoas em home office.”, explica Alex Frachetta.

A “Lei do Silêncio” é um termo que engloba uma série de leis. A mais conhecida e utilizada por inúmeros apartamentos é a Norma Brasileira (NBR) 10151:2019, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que determina que os ruídos em zonas residenciais não podem ultrapassar os 55 decibéis entre 7h

às 20h e 50 decibéis das 20h às 7h. Na prática, isso significa que não é todo tipo de barulho embasado em lei. Um choro de um bebê, por exemplo, chega a 50 dB. Mas, para o art. 42 da Lei das Contravenções Penais (Lei nº 3.688/41), perturbar o trabalho ou sossego alheio com gritaria e algazarra; exercício de profissão ruidosa ou incômoda em desacordo com o previsto na legislação; abuso de instrumentos sonoros; provocação ou não impedimento de barulho produzido por animal de quem tem a guarda, pode garantir ao infrator uma multa ou prisão de quinze dias a três meses. “Há muitas regras na legislação brasileira que as pessoas podem se embasar. Viver em condomínio exige bom-senso e respeito pelo bem-estar geral, afinal, são muitas pessoas à sua volta. O momento em que vivemos hoje, pede que alguns sacrifícios sejam feitos para que outras pessoas possam continuar no trabalho remoto, realizando atividades com a mesma qualidade. Não precisamos chegar ao ponto de

processar nossos vizinhos, mas é sempre bom sabermos que há leis que nos protegem nesse sentido.”, completa Alex Frachetta.

“As reformas na época da pandemia - como o dia a dia mais movimentado no home office pode estar aumentando os conflitos em condomínios. Certamente, contudo, conforme a NBR 16.280 o Síndico poderá analisar cada caso e buscar uma solução de acordo com a necessidade de cada condômino, sempre utilizando o bom senso e mediação de conflitos.”, alerta o coordenador da Cipa Síndica, Bruno Gouveia.

A Lello Condomínios, líder no segmento de administração de condomínios no país, realizo 1000 filmes tudo éu pesquisa intitulada “Seu Condomínio na Pandemia”, com 296 síndicos para identificar os principais desafios enfrentados pelos profissionais. Os dados do estudo mostram que, tanto em 2020 quanto este ano, o maior desafio para os síndicos têm sido as reclamações referentes a obras nas unidades. Em 2020, 42% dos síndicos notaram aumento no número de reformas no condomínio com o isolamento social. Em 2021, com relação ao ano passado, 32% identificaram esse aumento. “Com o distanciamento social imposto pela Covid-19, as pessoas estão passando mais tempo em casa e buscando fazer melhorias para ter mais conforto. Ao mesmo tempo, o barulho das obras, que antes da pandemia não

era tão notado, tem incomodado mais aqueles que viram seus lares transformados em escritório e até ambiente escolar.”, diz Angélica Arbex, diretora de marketing e inovação da Lello Condomínios.

A necessidade de imóveis que disponham de conforto acústico vem se mostrando a cada dia mais necessário. Segundo dados da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), somente este ano houve um aumento de 50% nas queixas relacionadas a barulho de obras e de crianças em condomínios de todo país. Apesar de ter sido potencializado pelos novos hábitos

forçados pela pandemia a Tarjab já aplica, desde 2014, o desempenho acústico em seus empreendimentos como forma de proporcionar experiências únicas que agreguem valor para o futuro morador.

A gerente de projetos da Tarjab, Vanessa Moraes ressalta que desde o início da pandemia tem notado que esta exigência por desempenhos técnicos eficazes se faz presente, principalmente, pela convergência de um novo estilo de vida centrado no lar e cita o home office neste novo morar. “Nestas experiências diárias, na qual o escritório também está inserido em casa, há uma exigência por um espaço confortável e adaptado para minimizar o barulho externo e interno, além de outras necessidades a serem supridas visando facilitar a rotina deste consumidor.”, explica.

Outro ponto ressaltado pela executiva da Tarjab, formada em engenharia civil, é a mudança de comportamento durante e, principalmente, no pós-pandemia, que fará com que o morador seja cada vez mais exigente no que diz respeito a soluções técnicas que atendem suas necessidades no dia a dia. “Sem dúvida alguma as edificações serão mais testadas diariamente e nós da Tarjab temos aplicado uma série de desempenhos técnicos, como o acústico, como forma de melhorar a experiência do morador em imóveis que tragam conforto e qualidade de vida.”, finaliza Vanessa de Moraes.

Natália Mancio

Cuidados com os idosos

Quais as obrigações do condomínio perante o estatuto do idoso e novas leis?

Dados do IBGE dão conta de que o Estado do Rio tem 2.993.096 indivíduos nesta faixa etária, e ocupa o terceiro lugar entre os Estados com maior número de idosos, atrás apenas de São Paulo (7. 272.980) e Minas Gerais (3.442.911). Também segundo o IBGE, 544 mil idosos moram sozinhos, no Estado. São Paulo está entre os Estados com maior proporção de idosos na população: 11,6% de seus habitantes têm mais de 60 anos. No total do país, esta participação é de 10,8% e nos demais Estados é de 10,6%. Existem mais idosas do que idosos e essa diferença aumenta com a idade.

Segundo dados do Ministério da Saúde, 1 em cada 3 indivíduos com mais de 65 anos sofrem queda por ano, no Brasil, e que 1 em 20 daqueles que sofreram a queda desenvolvem uma fratura ou precisam ser internados. Entre os mais idosos, com 80 anos e mais, 40% caem a cada ano.

De acordo com o Estatuto do Idoso:

Art. 3o É obrigação da família, da comunidade, da sociedade e do Poder Público assegurar ao idoso, com absoluta prioridade, a efetivação do direito à vida, à saúde, à alimentação, à educação, à cultura, ao esporte, ao lazer, ao trabalho, à cidadania, à liberdade, à dignidade, ao respeito e à convivência familiar e comunitária.

Para que os idosos de hoje e do futuro tenham qualidade de vida, é preciso garantir direitos em questões como saúde, trabalho, assistência social, educação, cultura, esporte, habitação e meios de transportes. Pensando na habitação, muitos condomínios, construtoras e incorporadoras estão apostando cada vez mais em empreendimentos com ambientes acessíveis e planejados para todas as necessidades da terceira idade. Os condomínios construídos antes de 2004, por exemplo, não foram planejados de acordo com as regras de acessibilidade. Porém, o que vem

ganhando força é que as edificações que não tenham áreas comuns acessíveis passem por reformas e adaptações para que todos os moradores possam usufruir delas –um direito de todo condômino.

As alterações mais comuns feitas em condomínios focadas na terceira idade são:

- Rampas de acesso feitas para substituir escadas, que devem obedecer a norma 9050 sobre a sua inclinação máxima;

- Instalação de piso antiderrapante, pisos lisos demais ou com muitos tapetes facilitam quedas;

- Corrimãos em ambos os lados de escadarias;

- Escada de alvenaria nas piscinas em substituição das escadas de inox ajudando a todos a entrarem na água de forma muito mais segura;

- Aumento da clausura para que caiba ali uma pessoa com cadeira de rodas;

- Adaptação de banheiros das áreas comuns com a colocação de

barras de apoio corretamente;

- A NBR 9050 pede que as portas sejam largas o suficiente para que seja possível passar uma cadeira de rodas, que tem, geralmente 90 cm

“Os condomínios novos já devem ser construídos com os ambientes adaptados para a acessibilidade das pessoas. Quanto aos antigos, as administrações deverão atender a eventuais demandas e solicitações, sempre analisando a possibilidade técnico-arquitetônica e, para isso, orientamos uma consulta com profissionais especializados para entender a viabilidade.”, comenta Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI).

Atenta às demandas que surgem a partir do aumento do perfil etário do Rio de Janeiro, a advogada de Direito de Família Rose Ferreira, Mestre em Direito Constitucional e sócia da consultoria RD Longevidade, criou o programa “Condomínio Amigo do Idoso”, que busca conscientizar dos síndicos e administradores de condomínios sobre a importância de se adequar à população 60+.

Por meio de uma metodologia própria, com workshops e treinamentos, a RD Longevidade busca o envolvimento da administração e dos moradores de outras faixas etárias, para que atuem em prol do bem-estar, da segurança e da autonomia do morador idoso.

A partir da experiência acumulada, Rose criou uma disciplina no curso de pós-graduação em Direito Imobiliário do CBEPJur: “Os direitos

do idoso e acessibilidade em condomínios”.

“As pessoas têm dificuldade de entender o processo de envelhecimento, e pensam sempre que “Velho é o outro”. A consultoria que presto e as aulas do curso trazem orientações práticas e uma contextualização da participação do idoso em nossa sociedade.”, diz. Segundo Rose, a iluminação precária, o piso escorregadio, a ausência de rampas, a falta de sinalização adequada e de corrimãos, são alguns dos maiores riscos percebidos em muitos condomínios residenciais. Riscos que não apenas podem comprometer a integridade física dos idosos, como também podem resultar em processos judiciais

contra os condomínios.

Outra vitória conquistada foi a sanção do projeto de lei 108/20, de autoria do deputado estadual Kenny Mendes no ano passado, que torna obrigatório aos condomíniosresidenciais e comerciais - comunicar aos órgãos de segurança pública a ocorrência ou indícios de casos de violência doméstica contra mulheres, crianças, adolescentes e idosos. A nova lei estadual (17.406/21), publicada no Diário Oficial do Estado, estabelece que a denúncia seja encaminhada pelo síndico ou a administradora condominial em até 24 horas após o fato. Placas sobre o teor da legislação deverão ser afixadas em pontos comuns dos edifícios, para o conhecimento de todos os moradores. “Esse tipo de violência costuma ser silencioso justamente por acontecer dentro de casa. O ditado: em briga de marido e mulher, ninguém mete a colher? não faz sentido. Todo ato de agressão é crime e deve, sim, ser denunciado.”, comenta Kenny. O parlamentar salienta que a comunicação pode ser feita de forma anônima por qualquer condômino. Se o síndico por alguma razão não se sentir confortável em levar o caso diretamente às autoridades, tem a prerrogativa de encaminhá-lo à administradora do condomínio, que deverá concluir o trâmite. “Quem assiste impassível a qualquer espécie de brutalidade, ainda que a distância, acaba sendo conivente por omissão.”, finaliza.

Natália Mancio

Inadimplências em condomínios

Quais os cuidados o condomínio precisa ter para não expor o morador?

As inadimplências em condomínios são, atualmente, um dos maiores desafios que os síndicos enfrentam. De acordo com o levantamento do Secovi-SP, realizado junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em agosto deste ano, por exemplo, houve um aumento significativo de ações protocoladas, por falta de pagamento, na ordem de 6,7% em relação a julho. Por outro lado, comparadas ao mesmo período de agosto de 2020, houve queda de 10,6%.

Para o presidente da AABIC, a pandemia fez com que os condôminos valorizassem o local onde vivem e os serviços prestados nos empreendimentos. “O pagamento da taxa condominial é importante para manter o local nas melhores condições, como limpeza, segurança e atendimento. Além disso, os condôminos percebem cada vez mais e valorizam a importância da qualidade nesses serviços prestados para garantir o bem-estar.”, finaliza

José Roberto Graiche Júnior.

Analisando os números, também é preciso salientar que a instabilidade mundial que estamos enfrentando, nos mais variados setores, devido aos impactos da pandemia, deve ser considerada como fator agravante para aumento das inadimplências dentro dos condomínios. Fator este que, constantemente vem gerando dúvidas e questionamentos a respeito de alternativas eficazes para diminuir, de maneira significativa, a quantidade de inadimplências que estão sendo registradas.

De acordo com Matheus Barbosa, advogado especialista da área contratual e imobiliária do escritório Finocchio & Ustra Advogados explica que diversas são as razões que levam à inadimplência de condôminos. Nesses casos a primeira medida deverá ser o envio da Carta de Cobrança para cientificar o devedor da dívida existente. “Em geral há interesse do devedor em pagar seus débitos, entretanto ele não

dispõe dos meios necessários para fazê-lo em uma única prestação. Nesse momento, é crucial que o condomínio considere oferecer uma negociação amigável, seja por meio descontos no montante devido ou diversificando as opções de pagamento.”, completa. Não obtendo sucesso com a cobrança amigável, o próximo passo deve ser o Protesto da Dívida. Nessa etapa não foi possível chegar a um acordo amistoso com o devedor, logo a dívida será formalizada perante a Justiça. Com essa medida o condômino é avisado sobre a necessidade de quitar seu débito em no máximo 3 dias, sob pena de ser inscrito nos serviços de proteção ao crédito.

Acácio Carvalho é sócio fundador da Pag Condomínio, empresa de meio de pagamentos voltada para o mercado condominial, ele explica que o síndico e a administradora têm papel fundamental no processo de diminuição das inadimplências dentro dos condomínios. “É

importante sempre priorizar a criação de um plano de ação junto aos condôminos, utilizandose sempre do bom senso, boa comunicação e boas práticas. O síndico, principalmente, precisa deixar claro aos moradores que é um aliado na busca por soluções para redução de custo. Logo, a empatia é essencial de ambos os lados durante todo o tempo.”, explica. Uma alternativa válida para tentar diminuir as inadimplências dentro dos condomínios é apostar na cobrança automática, visto que, o esquecimento é um dos fatores que mais acabam fazendo com que pessoas atrasem o pagamento da taxa condominial, por exemplo (cerca de 30% dos moradores pagam a taxa condominial 20 dias após o vencimento e 17% pagam em até 15 dias). “Desta forma, o morador tem a possibilidade de realizar seu cadastro, com os dados do cartão de crédito, e a mensalidade passará a ser cobrada de maneira automática, semelhante aos serviços de streaming, por exemplo. Trata-se de uma das alternativas disponíveis no mercado para eliminar de vez o quesito “esquecimento”, otimizando tempo e reduzindo, significativamente, o número de inadimplências.”, finaliza Acácio.

Qual é o respaldo da Lei perante este tipo de situação?

O Código Civil possui dois

fortes mecanismos que tratam do inadimplemento de um condômino em relação ao rateio das despesas do condomínio. São eles os Juros e as Multas. No artigo 1.336 fica estipulado que o condômino que não estiver em dia com sua contribuição mensal estará sujeito aos juros previstos na convenção condominial. Inexistindo definição de juros na convenção poderá ser cobrado um valor de até 2% sobre o montante da dívida a título de multa mais juros de 1% ao mês. “Em casos mais extremos, de reiteradas inadimplências e dívidas de alto valor, o artigo 1.337 preceitua que os demais condôminos podem deliberar em assembleia o pagamento de até 5 vezes o valor da dívida, com base na gravidade e frequência dos descumprimentos das normas. Para a implementação de tal medida, que é muito mais gravosa, é necessária a aprovação de no mínimo 3/4 dos condôminos.”, detalha Matheus Barbosa, do escritório Finocchio & Ustra Advogados.

O artigo 1.335 expõe ser imprescindível que o condômino esteja quite com suas obrigações em relação ao condomínio para que tenha direito a voto em assembleia, criando assim outra sanção ao condômino inadimplente.

Infelizmente os excessos na cobrança ocorrem em proporção similar ao volume de inadimplências.

Essa prática é um dos principais entraves no processo de negociação amigável para o pagamento das dívidas. “Primeiramente a cobrança não deve ser realizada em público. Tampouco se deve fixar em espaços comuns listas com os nomes dos inadimplentes ou de condôminos proibidos de usarem áreas comuns do condomínio. Em verdade os condôminos podem e tem o direito de saber quantos são e qual a dívida oriunda do inadimplemento das obrigações com o condomínio, porém é preferível que não haja a identificação das unidades e dos nomes dos condôminos inadimplentes com o escopo de evitar sua estigmatização junto aos demais condôminos.”, conta Matheus Barbosa.

E quando o tema é a proibição de uso de espaços comuns, o assunto ainda é controverso, havendo decisões judiciais favoráveis para ambos os entendimentos. Isto posto, não é recomendável que se proíba o acesso ou uso dos espaços comuns por condôminos inadimplentes evitando possíveis repercussões judiciais. Por fim, devem ser evitadas condutas radicais como o corte do fornecimento de água. Apesar da economia gerada com esta medida a água é considerada elemento essencial à habitação, podendo o corte resultar em uma ação judicial por parte do condômino devedor.

Responsabilidade civil

Quem responde criminalmente em caso de dano, furto ou roubo de bens no interior do condomínio?

Um furto ocorrido em área comum de um condomínio, com a tomada de bens materiais, subtração de objetos dentro de um veículo estacionado na garagem, é da responsabilidade do condomínio? Gera o direito de indenização?

O coordenador da Cipa Síndica, Bruno Gouveia, explica que se for referente a área comum, depende da convenção, pois há convenções que ratificam que o condomínio não será responsável por roubos ou furtos no interior das áreas comuns, por exemplo de carros. Contudo, em todos os casos o departamento jurídico do condomínio deverá ser acionado para resguardar o condomínio em possíveis ações.

Thiago Araújo, advogado na Thiago Araújo Advocacia conta que são comuns os problemas enfrentados por condôminos em casos de furtos e roubos em condomínios, problemas estes que geram várias

dúvidas sobre a responsabilidade do condomínio em face desses delitos em suas dependências e que acabam gerando ações de indenizações pelos furtos e roubos.

O artigo 2° da Lei 4.591/64 disciplina somente sobre a natureza do direito e a guarda de veículos nas vagas de garagem e o artigo 1.338 e § 2º do artigo 1.339 do Código Civil disciplina sobre aspectos referente à locação ou eventual alienação das garagens sem dar menção nos casos de danos ocorridos nas garagens do condomínio, como furto e roubo de automóveis, nem tão pouco indicar soluções para resolver tais conflitos. “Tendo em vista a omissão da legislação e que responsabilizar o condomínio acarretaria um prejuízo para todos os condôminos, entendese que a decisão de se indenizar os lesados pelos furtos e roubos nas áreas comuns seria dos próprios moradores, decisão esta que deve

estar expressa em Convenção.”.

No entendimento do STJ, é necessário que haja previsão expressa em convenção do condomínio no sentido de que o prejuízo decorrente de danos e furtos em áreas comuns será suportado pelos condôminos.

Entretanto, há entendimentos de tribunais divergentes do entendimento do STJ no tocante à responsabilização do condomínio, quando se comprova negligência dos funcionários ou prepostos do condomínio resultando em culpa para consumação do dano.

CONDOMÍNIO – ROUBO – DANOS MATERIAIS E MORAIS

Ação de reparação de danos materiais e morais julgada improcedente – Apelantes que insistem na tese de responsabilidade das apeladas pelos prejuízos experimentados, argumentando que

não houve a efetiva instalação de sistema de segurança, mas apenas a contratação de empresa terceirizada, com um único agente que, pela falta de funcionários no prédio no período noturno e finais de semana, operava o portão da garagem manualmente, facilitando a entrada de assaltantes no condomínio, invocando a teoria do risco e relação de consumo (a terceirização dos serviços de garagem e vigilância do condomínio atribui à referida empresa contratada a responsabilidade pelo evento), sustentando a existência de danos morais, defendendo a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e postulando a procedência da ação ou, alternativamente, a redução da verba honorária – Roubo ocorrido no interior do condomínio, por indivíduos armados, surpreendendo dono de uma das lojas e o porteiro – Previsão expressa na Convenção de Condomínio excluindo a responsabilidade pela ocorrência de furtos e roubos ocorridos nas áreas comuns ou no interior de unidades, salvo na hipótese de que o Condomínio, o síndico ou a administradora não tenham agido com a necessária diligência no exercício de suas funções – Falha, todavia, não verificada –Responsabilidade do condomínio

não caracterizada – Antecedentes jurisprudenciais desta Colenda Câmara – Verba honorária fixada em percentual mínimo, não comportando redução – Hipótese de manutenção da sentença (proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 1973) pelos seus próprios, jurídicos e bem lançados fundamentos – Recurso desprovido.

(TJ-SP - APL: 1007122222 0158260002 SP 100712222.2015.8.26.0002, Relator: José Augusto Genofre Martins, Data de Julgamento: 27/11/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2018).

Por fim, em regra os condomínios não são responsáveis por furtos e roubos em suas dependências, salvo se estiver expressa em convenção tal responsabilidade, ou no caso de comprovação de culpa do condomínio pelo ocorrido, já que não há a presunção de culpa do condomínio.

Como a segurança pública nem sempre consegue cumprir o seu papel, cabe aos condomínios se resguardarem com atitudes de segurança preventiva tanto no serviço de portaria como nas atitudes dos próprios moradores. Vale lembrar que de nada adianta

equipamentos de alta tecnologia, câmeras, sensores, entre outros sistemas, se a portaria — que é o coração do condomínio — for desatenta e ineficiente. Na maioria dos assaltos a esses locais, a falha está justamente no momento da averiguação ou liberação de visitantes e prestadores de serviços. O profissional de portaria realiza uma função importantíssima de prevenção, por isso não dá para economizar nessa contratação — pois pessoas despreparadas para a função, que são desatentas ao entra e sai de moradores e deixam qualquer um entrar, sem confirmar se foram autorizaram ou sem checar as placas dos carros, indo apenas pela marca e cor do veículo (muitas vezes semelhantes à de algum condômino), podem causar enormes prejuízos. Outra falha comum é a entrada de portadores de serviços, como diaristas, pedreiros, encanadores e até entregadores de pizza e fastfoods, sem uma regra bem definida de controle de acesso, deixando a decisão para o porteiro. Todo condomínio possui regras e normas que precisam ser obedecidas por todos, pois um único deslize ou falta de comprometimento põe em risco a segurança de todo o condomínio.

“Um erro muito comum é o controle de acesso à garagem, onde muitos prédios não possuem em sua estrutura condições adequadas para visualização dos veículos, devendo ser corrigido com equipamentos de identificação e CFTV. Por isso alertar condôminos quanto às atitudes irresponsáveis e investir em treinamento e tecnologia vale a pena. Há empresas de serviços terceirizados com experiência na gestão e na preparação de profissionais capacitados para agir e evitar situações desagradáveis. Assim, o condomínio não precisa se preocupar com a ausência de funcionários. Com a terceirizada, outra pessoa deverá cobrir o plantão com a mesma qualidade de serviço. O prédio não precisa fazer o processo de seleção e treinamento dos funcionários, e deixa esses encargos ao cuidado e supervisão da empresa que vai aplicar rotinas próprias para tanto, gerando mais segurança e trabalho de melhor qualidade.”, Amilton Saraiva, especialista em condomínios da GS Terceirização.

Natália Mancio

Segurança x Tecnologia

Podem ter o auxílio de outras pessoas que ligam nos apartamentos para informar que o sistema precisa de manutenção e que é necessário receber um técnico. “Também já vimos alguns problemas relacionados a prestadores de serviços que entram nas unidades para fazer reparo e acabam entendendo a rotina da família, e usam deste conhecimento para roubar ou repassar a informação para outras pessoas cometerem o delito.

A Noleak Defence, startup de

inteligência artificial focada em análise comportamental, com atuação no Brasil e Canadá, criou a NoLeak Agatha, uma plataforma de inteligência artificial que detecta ameaças de crimes contra o patrimônio ao analisar imagens de câmeras de segurança em tempo real. “Vídeos analíticos geram muitos alarmes falsos e costumam ser ineficientes para identificar comportamentos suspeitos e acionar equipes de segurança de maneira assertiva e preditiva. Isso leva a segurança a ser reativa e não preventiva. A chegada da Agatha, que não tem similar no mundo, eleva a eficiência das equipes de segurança patrimonial para um novo patamar, porque passam a poder agir a tempo de evitar que crimes aconteçam e deixam de perder tempo com alarmes falsos.”, explica Rafael Libardi, cofundador e CEO da empresa. Combinando tecnologias de machine learning, deep learning e modelos de detecção de anomalias, a Noleak Agatha faz

correlação de eventos de diversas câmeras e cria um score de risco para o ambiente que está sendo monitorado. Diferentemente de outros sistemas de inteligência artificial, a Agatha não se baseia apenas em aprendizado prévio. Seu aprendizado é automático, assim como sua capacidade de prever incidentes. “Com essa solução, basta conectar as câmeras e a Agatha aprenderá por si mesma. É 100% autoaprendizado, portanto, não há necessidade de treinar um grande conjunto de dados. Em duas semanas, ela aprende como proteger o ambiente.”, explica Libardi. Com esses recursos, além de aumentar a agilidade e eficiência das equipes de segurança, a nova tecnologia poderá ainda agregar novos parâmetros e protocolos de prevenção em cada local monitorado. O fato de detectar riscos e ameaças de forma autônoma e preditiva, poderá trazer à tona informações novas para aperfeiçoar o score e os protocolos de segurança de diferentes áreas de um condomínio, agência bancária ou indústria, por exemplo.

Uma assistente virtual, que promete facilitar o dia a dia de síndicos e condôminos, tirando dúvidas e facilitando o acesso a documentos, como comprovantes de pagamentos realizados junto a fornecedores. Segundo o gerente de Marketing da Cipa, responsável pela iniciativa, Daniel Quagliani, o objetivo é levar maior comodidade a quem acessar os canais de atendimento da empresa e criar uma proximidade maior, tanto dos administradores quanto dos moradores. “A Maria, como batizamos nossa assistente virtual, amplia o nosso canal de comunicação, apresentando algumas soluções que foram identificadas com necessárias. É o caso da verificação do pagamento

a um fornecedor, por exemplo. O processo, que era burocratizado, agora pode ser resolvido num clique.”, explica Quagliani.

São tantos os métodos utilizados que fica difícil encontrar uma única solução para resolver o problema. Mas uma coisa é certa, a segurança só funciona se tiver o engajamento de todos, sejam funcionários bem treinados, tecnologias voltadas para área da segurança como câmeras, iluminação por sensor de movimento, cartão de identificação, biometria ou reconhecimento facial, sistema de identificação de veículos na entrada da garagem, e a colaboração do morador para fechar o ciclo do que chamamos o tripé da segurança.

“Uma solução que vem sendo implementada nos condomínios, tanto comerciais como residenciais, é um sistema de cadastro de visitantes, amigos e parentes pelo celular, que gera uma imagem QR Code para, somente assim, fazer a liberação de entrada. A inovação evita qualquer contato desnecessário, pois ao fazer a leitura, que o próprio condômino envia a seu convidado, automaticamente a portaria confere todo o cadastro e agiliza o processo de entrada, de forma segura e eficiente. Este modelo tem sido muito utilizado por todos os tipos de visitantes, até mesmo aos que alugam apartamentos por curta temporada, em plataformas digitais.”, explica João Xavier, síndico profissional, especialista em gestão condominial, especialista em implantação de novos condomínios.

Somente com todos procedimentos e participação dos moradores é que teremos a melhor performance da segurança, não só nos condomínios, mas em todos os lugares que estivermos.

A tecnologia aliada a sistemas integrados em condomínios visa aumentar a segurança de moradores e facilitar o trabalho dos colaboradores que atuam nos locais. De acordo com a pesquisa da Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (ABESE) sobre o panorama do mercado em 2021, no topo dos itens essenciais de tecnologia, produtos e serviços que façam com que as pessoas se sintam mais seguras são os mais listados pela humanidade. E foi pensando nessa solução, que a RS Serviços investiu em uma marca de segurança eletrônica para atender o mercado e ampliar a vasta gama de serviços que possui. A IESS by RS Serviços fornece tecnologia agregada aos serviços certificados ISO 9001. “Sabemos da importância da evolução constante de nossos serviços e trazermos soluções que aliem nossa expertise em mão-de-obra especializada a tecnologias é fundamental nesse processo.”, afirma Clovis Keller, CFO da RS Serviços. Essa junção traz para a RS uma gama de serviços de infraestrutura de tecnologia da informação e telecomunicação, implantação de procedimentos de segurança formatados por Gestores de Segurança, engenharia especializada em controle de acesso e redes, além de tecnologias como

câmeras com leitura de placas veiculares, leitores faciais com medição de temperatura e uso de máscaras e APP para visualização de imagens, registros de entrada e saída e demais ações.

A Intelbras, empresa brasileira desenvolvedora de tecnologias com 45 anos de história, dando sequência a suas estratégias de crescimento e confirmando as projeções para 2021, entra em novo segmento de mercado: o de automatizadores de portão. As soluções, que estão concentradas na linha Strat, proporcionam alta segurança, agilidade e performance a projetos de controle de acesso residenciais, condominiais e corporativos, e complementa as soluções já oferecidas para esses mercados, em especial, para condomínios, que vão desde controladores de acesso, fechaduras digitais e elétricas, iluminação e incêndio, entre muitos outros. A linha Strat também inclui dois modelos de controles remotos, com dois ou quatro botões, que permitem acionamento dos automatizadores em longo alcance e abertura sem necessidade de sair do veículo, mesmo com vidros e portas fechados. Os produtos contam com chaves tact resistentes, que impedem o acionamento acidental, além de LED que acende ao acionar o portão e evita a pressão exagerada no botão. “Os controles utilizam tecnologia anticlonagem, que impede que os equipamentos tenham seus códigos replicados de forma ilegal e traz mais segurança aos condôminos e usuários.”, explica Paulo Daniel Correa, diretor da unidade de controle de acesso da Intelbras.

As centrais eletrônicas para automatizadores de portão da linha Strat oferecem mais segurança com o protetor de surto integrado e facilidade na configuração através de chaves tact e LED. Com capacidade para cadastrar até 800 botões de controles para acionamento do portão, as centrais também trazem as funcionalidades de Rampa de Aceleração e Desaceleração, Velocidade de Abertura e Fechamento, além do modo Pedestre para abertura mais curta do portão e Fechamento Automático para garantir que o portão nunca fique aberto.

Por Natália Mancio

Então é natal?

Uma portaria bem decorada é um importante cartão de visita. A decoração natalina nos condomínios, vai depender de dois principais fatores: orçamento disponível e mobilização dos moradores. A principal dica é pesquisar muito os preços e aprovar o orçamento em assembleia. Na hora da compra, é interessante priorizar o que poderá ser utilizado nos próximos anos. Quando os moradores participam, pode haver doações de enfeites, novas ideias surgem e podem ser combinadas de modo que agrade a maioria dos condôminos, o que faz com que o resultado da decoração seja muito melhor. Como a decoração envolve o gosto pessoal de quem a escolheu, sempre existirão desavenças e insatisfeitos, por isso, é importante registrar sempre as decisões em assembleia, assim, somente poderão contestar

os que votarão e participarão dos processos.

É muito importante verificar se os materiais adquiridos são seguros e econômicos. O ideal é que decorações complexas e de áreas de difícil acesso sejam realizadas por um profissional capacitado, de sempre com um eletricista por perto para evitar instalações malfeitas que exponham as pessoas ao risco de choque e incêndio. Evitar acidentes e alto consumo de energia garante que o condomínio se mantenha seguro e não seja surpreendido com uma alta conta de luz no começo de 2022.

Geralmente, os enfeites natalinos são feitos de um material que pode quebrar. Se isso acontecer pode machucar crianças e pets do condomínio. Uma dica é substituir por peças feitas de materiais como isopor com acabamento em tecido, ou plástico, que não oferecem tantos

riscos. Existem ainda opções mais discretas, menos brilhantes ou mais foscas.

A Inova, administradora de condomínios separou algumas dicas:

• Revise o material guardado do Natal anterior para garantir que não haja fios descascados ou qualquer outra avaria;

• Escolha produtos certificados pelo INMETRO;

• Ao adquirir árvores de Natal, verifique se há uma etiqueta “resistente ao fogo”;

• Evite enfeites de papel ou qualquer material que pegue fogo em decoração com iluminação elétrica;

• Verifique se a tensão das peças decorativas elétricas é compatível com a capacidade do disjuntor em que elas serão ligadas e, na dúvida, consulte um eletricista;

• Dê preferência à enfeites de

LED;

• Evite enfeites próximos a áreas sujeitas à formação de poças ou alagamento;

• Lâmpadas não devem ser instaladas em estruturas metálicas;

• Fiação deve ser passada de forma segura, evitando emendas ou extensões e fora do alcance de crianças.

Para os condomínios que querem enfeitar a área de convívio comum, mas estão com o caixa apertado, uma boa saída é apostar no reaproveitamento do material do ano anterior. Ou em muitas cidades, existe a possibilidade de alugar a decoração natalina. Dessa forma, consegue-se variar os motivos anualmente sem investir na compra dos materiais. Em condomínios clube, por exemplo, uma opção bacana para integrar as crianças é chamar uma equipe especializada em enfeites natalinos. Dessa maneira, dá para juntar os pequenos para a elaboração de ornamentos únicos para a árvore de Natal, por exemplo. Outra forma de manter o espírito natalino em alta é colaborar com alguma ação social. Os condôminos doam roupas e brinquedos para alguma instituição de caridade e, depois, podem ajudar no momento da entrega.

Cuidado extra com o pisca-pisca Uma mangueira de luz ou um pisca-

pisca isolados têm consumo muito baixo de energia, mas muitas pessoas enchem suas janelas, varandas e árvores de natal de elementos luminosos. Para conseguir energia para tantos artefatos, muitas pessoas usam os multiplicadores de tomada, mais conhecidos como benjamins. E aí está o perigo, pois o risco dos multiplicadores é a sobrecarga da tomada onde está plugado. No caso de edifícios mais antigos, que têm poucas tomadas distribuídas nos apartamentos, certamente já existem multiplicadores em todas as tomadas e o risco de sobrecarga é maior. A recomendação neste caso é avaliar os pontos de energia para identificar o melhor para a instalação da árvore de Natal e do pisca-pisca. É importante observar se o artefato é próprio para uso ao tempo. No verão, com chuvas de maior volume e com muitos ventos, qualquer ponto na fiação, plugues ou tomadas pode ser atingido por água e causar acidentes. Além disso, com o calor típico de verão associado ao calor dissipado pela corrente elétrica no próprio equipamento, muitas vezes a proteção externa da fiação pode, com o tempo, apresentar anomalias e contribuir para acidentes.

A Casa – administradora de condomínios listou também alguns possíveis erros que podem acontecer quando se pensa em decoração

de natal e que podem prejudicar a qualidade de vida dos moradores. Evite:

• Instalar enfeites muito perto da piscina;

• Atrapalhar a passagem dos moradores e visitantes com a decoração;

• Decorar com o ambiente com itens feitos de pelinhos ou com cheiros, pois podem causar alergias;

• Fazer decoração com objetos que emitem som e que prejudicam o silêncio.

O segredo do sucesso das decorações natalinas em condomínios – residenciais ou comerciais, talvez esteja no planejamento! Isso mesmo! Quanto antes isso é pensado e planejado, menores os riscos de estourar orçamento, compra de materiais menos seguros e conflitos entre moradores, administradores e síndicos. Então, é normal e bem aceitável que entre os meses de outubro e novembro o assunto seja abordado em assembleias e comunicados extras.

E se o condomínio optar por uma decoração mista, com cada morador escolhendo a sua própria decoração nas varandas e janelas, por exemplo, um aviso geral de “boaspráticas” pode ser útil evitando por exemplo que vire a decoração fique carnavalesca e não natalina!