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Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para academia....................................17,30
Jardinagem................................................................23
Acessórios para limpeza....................................07,9,15
Lavadora automática de piso..........................7,9,15,23
Acessórios para piscina.............................................31
Lavadora de alta pressão................................7,9,15,23
Acessórios poliesportivos..................................3ª capa
Limpeza, produtos.......................................................7
Acolchoados para elevador.....................................9,15
Limpeza de fachada..............................................28,29
Apoio de pé...............................................................31
Lixeira..................................................................7,9,15
Armário multi-uso.................................................15,31
Manutenção de bombas e máquinas..........................23
Aspirador...........................................................9,15,23
Manutenção equipamentos de academia....................17
Bebedouro................................................................9,3
Material para piscina..................................................31
Bicicletário..............................................................9,15
Máquina desentupidora..............................................22
Brinquedos......................................................32,33,34
Máquinas para limpeza...................................7,9,15,23
Bombas.....................................................................23
Paisagismo................................................................23
Cadeira para portaria.........................................9,15,31
Persianas...................................................................32
Caixas de correio.......................................................15
Pintura predial.......................................................30,31
Capacho.................................................................9,15
Piso de borracha............................2º capa, 32, 4ª capa
Carrinho de compras..............................................9,15
Piso esportivo...................................................3ª capa
Carro Funcional...................................................7,9,15
Piso: restauração.......................................................28
Carro Coletor.......................................................7,9,15
Placas de identificação...........................................9,15
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Placas de sinalização..............................................9,15
Cobertura.............................................................17,19
Playground em madeira.............................................34
Cobertura em policarbonato/vidros.......................17,19
Playground em plástico...................................32,33,34
Coletor de bituca....................................................9,15
Playground em tronco de eucalipto............................34
Controle de pragas....................................................31
Protetor de coluna p/ garagem...........................3ª capa
Construtora..........................................................28,29
Protetor de pára-choque....................................3ª capa
Cortinas....................................................................32
Protetor de parede.............................................3ª capa
Crachás para Veículos..........................................19,25
Protepiso.....................................................................9
Desentupidora......................................................22,31
Protetor de porta...............................................3ª capa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.........7,9,15
Radiocomunicação....................................................11
Dispenser para sabonete líquido........................7,09,15
Reparos de bombas e máquinas................................23
Elevador...............................................................24,25
Restauração de fachadas.................................28,29,30
Elevador: equipamentos........................................24,25
Restauração de pisos...........................................28,29
Elevador: manutenção..........................................24,25
Sensores de Presença...............................................11
Enceradeira....................................................7,9,15,23
Sinalização.............................................................9,15
Engenharia......................................................28,29,30
Síndico profissional...................................................22
Equipamentos para academia...............................17,30
Tapete personalizado...................................................9
Escada...................................................................9,15
Terceirização de Serviços..........................................11
Espelho convexo.....................................................9,15
Toldos..................................................................17,19
Fitness....................................................................17,3
Tratamento de piso...............................................28,29
Grama Sintética.........................................................33
Varredora..........................................................7,15,23
Geradores de energia.................................................31
Ventilador..................................................................30
Impermeabilização.....................................................28
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Assunto para profissional
Cresce número de pessoas que procuram especialização para trabalhar como síndico profissional
Além de um bom apartamento, itens como espaço gourmet, academia e piscina aquecida tornaram-se triviais em grandes empreendimentos imobiliários. Porém, toda essa complexidade exige cada vez mais dos funcionários que trabalham no edifício e, por conta disso, tem crescido de forma significativa a procura por síndicos profissionais, que atuam de forma terceirizada e precisam realizar cursos de especialização para desempenhar tal função com eficiência. Os bons salários oferecidos têm despertado interesse de muita gente disposta a construir uma nova carreira profissional. A crise no mercado de trabalho reduziu as vagas em diversos segmentos, elevando o número de desemprego. Por outro lado, a expansão imobiliária abre novas oportunidades para quem está em busca de um novo emprego. “Todas essas questões contribuem para o aumento na procura por cursos de especialização para síndico profissional, em especial por conta
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dos salários, que podem chegar a uma receita total de R$ 30 mil mensais”, informa o especialista em Recursos Humanos, Ricardo Karpat. Existem basicamente três formas de se pagar um síndico profissional: taxa pré-estipulada, por meio de uma tabela que o síndico possui (a grande maioria dos síndicos profissionais possui uma tabela proporcional ao perfil do condomínio); salários mínimos, associando o porte do condomínio e porcentagem da arrecadação mensal (menos utilizada). Por se tratar de uma prestação de serviço, cada profissional apresenta seu escopo de trabalho e preço. A grande diferenciação na precificação é referente ao tempo de plantão que o síndico irá dar ao condomínio. “O habitual para um condomínio padrão é duas vezes por semana, pelo período de duas horas. Porém, alguns condomínios exigem um período maior, o que torna o serviço mais custoso. O valor médio para um condomínio de uma torre é de R$ 2.500,00 e para um
condomínio clube é de R$ 6.500,00. Lembrando que um síndico profissional consegue formatar uma carteira com, aproximadamente, 10 condomínios de uma torre ou quatro condomínios clubes.”, relata Ricardo. Porém, o especialista em Recursos Humanos alerta: “não se trata de um trabalho fácil, pelo contrário, há tarefas desagradáveis como o envio de advertências e multas, além de discussões das mais diversas, seja devido ao valor do condomínio, disputa por vaga na garagem ou barulho do vizinho. Assim, o convívio entre síndico e condôminos nem sempre é dos mais amistosos”, alerta. Os cursos especializados na formação de síndicos profissionais oferecem conteúdo com temas variados, divididos por módulos que abordam questões como gestão empresarial, gestão financeira, de recursos humanos, legislação, segurança e política de sustentabilidade. “Muitos ainda encaram erradamente a contratação de um síndico profissional como mais uma despesa, quando na verdade os condôminos devem enxergar essa aquisição como um investimento que, a médio prazo, traz economias ao condomínio, como a eliminação de ações trabalhistas, economia nas compras e uma gestão otimizada”, reforça o especialista em Recursos Humanos. Segundo Karpat, os números comprovam o crescimento tanto dos profissionais que procuram capacitação, quanto dos empreendimentos que buscam por estes profissionais. “Registramos um constante crescimento na procura dos cursos. No ano passado foi 20% maior que em 2013 e esse ano está 35% maior do que no primeiro semestre de 2014. Realizamos consultoria em diversos
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condomínios e, até 2011, apenas 5% tinham síndicos profissionais, hoje são 20%. Também fazemos indicações; em 2014 nossa média era de quatro por mês, hoje esse número chega a 10”, revela. Leandro Santos, fundador do Equalipro, listou algumas vantagens e desvantagens da contratação desses profissionais:
Vantagens: • A análise dos problemas para um síndico profissional é mais “fria”, com maior liberdade de ação; • Os moradores o encaram como um prestador de serviços, gerando relação mais profissional; • O síndico profissional apresenta uma maior experiência, por ter um acúmulo maior de informações de trabalho.
Desvantagens: • Normalmente o investimento é alto; • Exige uma análise crítica para a contratação por vivenciar questões pessoais de condôminos; • Não é de fácil acesso por gerenciar outros condomínios, tendo que aguardar as visitas semanais; • A falta de relação de moradia pode levar o síndico profissional a menores preocupações em relação aos assuntos internos. Porém, Ricardo Karpat defende que não existem desvantagens de se ter um síndico profissional, pois o “custo” com sua contratação gera economia a médio e longo prazo. Sendo assim, deve ser considerado um investimento. “Importante salientar que o síndico profissional
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foi contratado para realizar uma gestão eficaz, é a profissão dele. Enquanto o síndico voluntário está colaborando e tem sua atividade principal que lhe toma grande parte do tempo, dificultando sua gestão.”, completa. O trabalho do síndico profissional e de uma administradora de condomínio é diferente, porém complementar. Leandro explica que comumente, a administradora trata de forma mais direta com prestadores de serviços, gestão de funcionários e burocracias diversas. “O síndico tem um trabalho fortemente desenvolvido com condôminos, gerenciando conflitos e regulamento interno. Mas o mesmo não se exime de tratar com prestadores de serviços em outros casos.”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio
Sem atraso
Em tempos de crise, as taxas condominiais deixam de ser prioridade e quem sofre são as contas e balanços do condomínio O que síndicos e administradores precisam fazer quando o pagamento das taxas condominiais deixa de ser prioridade nas contas do condômino? Com cautela, diálogo e paciência. A inadimplência é um fenômeno comum a todos os condomínios, onde em tempos de crise tendem a se acentuar, por este motivo é que seus administradores devem ficar atentos a qualquer sinal de descontrole no fluxo de entrada de receitas, adotando as medidas necessárias, devidamente aprovadas em assembleia, para sanar tais problemas. Os meios legais previstos são: protestos ou ajuizamento de ação de cobrança. A partir do próximo ano, o recebimento judicial sofrerá alteração no que diz respeito ao rito a ser observado, quando as cotas condominiais serão consideradas como títulos executivos, possibilitando, com isso, o acionamento direto através de processo de execução ao invés de procedimento de conhecimento, como é hoje. “Mensalmente, as empresas associadas à AABIC, enviam a esta o resumo da inadimplência dos condomínios que administram, denominado IPEMIC (Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial), onde apontam a taxa de inadimplência, para o devido registro e apuração de estatística.”, completa Jackson Kawakami, advogado da Habitacional, empresa administradora de condomínios. No mês de maio desse ano, por exemplo, o índice registrado foi de 6,78% de inadimplentes, 1,51% acima referente ao mesmo período no ano de 2014 no Estado de São Paulo. De acordo com Leandro Santos, fundador da Equalipro, a negociação, com a proposta de um acordo, é sempre o melhor caminho para a solução. “O aviso no próprio boleto sobre o possível protesto no caso de atrasos, contribui com
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a redução da inadimplência. É importante, também, a criação de regras para o protesto dos devedores, com avisos a todos os condôminos e moradores.”. Ele ainda completa que é preciso chegar ao extremo de uma ação judicial, nos casos de inadimplência quando o condômino, por questões diversas, não mostra predisposição ao ajuste, não responde às solicitações de negociação e apresenta nenhuma intenção da regularização. A advogada Fernanda Zucare explica que a inadimplência já poderá ser considerada logo após o vencimento do prazo de pagamento. “Não recomendamos a inscrição dos inadimplentes do condomínio no SPC em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, quais sejam: certeza, liquidez e exigibilidade (Artigos 586 e 618, I,
ambos do Código de Processo Civil). Ademais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.”. Ela alerta que a partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento, a ação de cobrança pode ser proposta. No entanto, vale lembrar que é de 10 anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do art. 205 do novo Código Civil. E que o condomínio através do sindico é legitimado para propor ação de cobrança. Já o proprietário de um imóvel locado, por exemplo, é o legitimo devedor da taxa condominial. Assim, será ele o acionado judicialmente.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05 ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Segurança em primeiro lugar
Item não obrigatório em apartamentos, redes de proteção podem ser diferencial quando se trata de prevenção de quedas e acidentes Ela protege crianças, gatos, cachorros, aves, e sim, adultos também. As redes de proteção instaladas em janelas e sacadas são um item que podem ser a diferença entre um acidente e muitas vezes, salvar uma vida. Juliana Andrade, subsíndica de um condomínio com 12 apartamentos em São José dos Campos sentiu a necessidade da instalação dos itens após um gato de estimação de uma das moradoras cair do 3° andar e sofrer, por sorte, somente lesões leves. “Por ser um prédio de poucos andares nunca tinha imaginado de colocar em pauta nas assembleias gerais o uso de redes de proteção. Porém, quando tivemos esse acidente, eu e o síndico achamos mais prudente, levantar algumas empresas que fazem esse serviço e elaborar um informativo de prevenção de acidentes e cuidados com janelas e sacadas.”, explica a administradora. Leandro Santos, fundador da Equalipro explica que as telas são opções de segurança muito utilizadas atualmente, mas os moradores não podem ser obrigados a instalar em suas unidades. “Em alguns casos, pode-se definir por meio do regulamento interno que todos os apartamentos instalem redes de proteção. Mas é uma definição por consenso. A responsabilidade em assumir o custo da instalação de redes de proteção é do proprietário.”, completa. Existem no mercado diversos materiais que são usados para confecção de telas de proteção, algumas são impermeáveis e oferecem proteção anti-UV. Os mais comuns são: polietileno ou poliamida. A primeira opção é impermeável e usada também na fabricação de amarras para navios, correias e pneus, quando usado para confecção dessas telas, pode apresentar uma durabilidade maior
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e manter sua resistência original por mais tempo. As fabricadas em poliamida são também muito resistentes, porém, podem ser mais maleáveis. Por não ser impermeável, ela apresenta durabilidade maior se não expostos à chuva e sol em excesso. Com as diversas opções no mercado, tanto de cor e material, os administradores e síndicos podem optar por um modelo padrão para harmonizar o aspecto geral do condomínio, basta lembrar somente da necessidade de decidir de maneira democrática entre todos os condôminos. “Por definição via assembleia, os proprietários dos apartamentos devem seguir um modelo sugestivo para que não ocorra o desconcerto visual da fachada do condomínio.”, explica Leandro. O susto com o gatinho alertou
os moradores e a campanha de conscientização fez a diferença no condomínio de Juliana. Uma rede de proteção instalada de maneira correta, por um profissional credenciado no mercado e com prazo de validade e revisões em dia, deve suportar um peso de 500 KG por metro quadrado. Um peso bem maior que um gato, uma criança ou até mesmo um adulto pode exercer sobre ela no caso de um acidente. “No material, citamos inclusive os riscos para quem mora sozinho e não tem animais ou crianças em casa. Em um momento de brincadeira ou descuido o acidente pode acontecer, então, foi ótimo sentir a receptividade de nossos moradores. Tivemos a adesão de 100% dos condôminos e ainda conseguimos negociar um bom desconto com a empresa que fez a instalação.”, finaliza a administradora.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Rodrigo Karpat*
Câmeras em condomínios e o direito à privacidade
O uso de câmeras de monitoramento em condomínios é cada vez mais comum, porém, ainda existem inúmeras dúvidas sobre quando as gravações podem ser acessadas e utilizadas. Por princípio, a finalidade das filmagens no prédio é garantir a segurança dos moradores, e em São Paulo, por exemplo, a Lei nº 13.541/2003 exige a colocação de placas de forma visível nos ambientes filmados, com os seguintes dizeres: “O ambiente está sendo filmado. As imagens gravadas são confidenciais e protegidas, nos termos da lei”. Produzir provas contra moradores não deve ser função das câmeras, e o condomínio pode ser responsabilizado pela divulgação das gravações se de alguma forma trouxer qualquer situação vexatória ou constrangedora à pessoa exposta nas imagens. Poderá, inclusive, ser condenado a reparar financeiramente quem for prejudicado. Por isso, muita cautela deve ser tomada antes da liberação das imagens. Uma situação que poderia ter sido evitada pela administração de um condomínio do Rio de Janeiro, mas que acabou resultando em processo judicial, foi a exposição de uma moradora diante de todos os vizinhos através do circuito interno de TV do prédio após ela ter amassado uma folha de papel e jogado no chão do elevador. O condomínio carioca foi condenado a pagar mil reais por danos morais. De acordo com os argumentos da juíza, o dano moral é caracterizado por dor, vexame, sofrimento ou humilhação que foge a normalidade e interfere na esfera psíquica do indivíduo causandolhe desequilíbrio efetivo em seu bemestar. E, nesse caso, a exposição foi vexatória diante de todos os vizinhos. O direito à inviolabilidade da imagem está protegido pela Constituição Federal, conforme o artigo 5º, inciso
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XXVIII: “são assegurados, nos termos da lei a proteção às participações individuais em obras coletivas e à reprodução da imagem e voz humanas, inclusive nas atividades desportivas”. O Código Civil também dispõe sobre o tema, em seu artigo 20: “salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais”. De qualquer forma, não existindo violação ao direito de privacidade, e sem que estas gravações sejam utilizadas para monitorar a vida privada das pessoas, como no caso de um adultério (o que não seria finalidade do condomínio), as imagens
podem ser cedidas. Na ocorrência de crimes, uso de drogas, agressões, porém, é importante que as mesmas sejam verificadas de forma discreta com os responsáveis para resguardo dos moradores e o síndico do prédio. Caso algum morador queira ter acesso às imagens, deverá solicitar formalmente, e em alguns casos, de acordo com a gravidade, por meio judicial ou por ordem de autoridade policial. Lembrando que é extremamente proibida a utilização das imagens para fins pessoais ou outros que não seja o resguardo do patrimônio e a segurança do condomínio. Nos casos que envolvam prejuízo patrimonial, como furtos e batidas de automóvel, por exemplo, não existe problema na visualização das imagens e fornecimento de cópia. *Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/15
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Lâmpadas de LED Troca econômica ou desnecessária? Entendendo melhor essa tendência
O condomínio em que Diogo Lima, executivo de vendas, mora apresentava vários problemas com a iluminação. As lâmpadas fluorescentes tinham cores diferentes, algumas mais azuladas, outras mais amareladas e toda a semana algumas lâmpadas de lugares diferentes acabavam queimando. Isto, além de gerar desperdício de dinheiro, gerava um trabalho extra com a troca e a manutenção. Após muito tempo, uma solução encontrada pela administração foi a troca de todas as lâmpadas convencionais por iluminação de LED (Diodo Emissor de Luz). Mas o que será essa troca trouxe de benefício? “Elas duram mais, e são mais econômicas, isto é, geram mais luz com o mesmo gasto de energia. Infelizmente devido ao aumento da tarifação de energia e a bandeira vermelha nós não conseguimos sentir na conta de energia do condomínio a diminuição, mas certamente aumentaria muito mais a nossa conta sem esta mudança. A economia não vem apenas na conta de energia e sim na troca das lâmpadas, pois a garantia da LED é muito maior.”, relata Diogo, que também é síndico do prédio. De acordo com Lucílio Lélis
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Carvalho, gerente de comercialização da Enecel Energia, empresa sediada em Belo Horizonte especializada no mercado livre de energia brasileiro e com atuação de 25 anos, As lâmpadas LED têm baixíssima emissão de calor, portanto, possuem maior eficiência na transformação da energia elétrica em iluminação. “As incandescentes utilizam apenas uma pequena parcela da energia elétrica para gerar iluminação. A maior parte do consumo dessas lâmpadas é transformada em calor. Em relação às fluorescentes, as lâmpadas LED podem gerar até 50% de economia no consumo de energia elétrica para a mesma quantidade de iluminação.”, explica. A opção de LED possui características que a distingue da fluorescente e é tida como opção mais vantajosa, de acordo com especialistas. Além de possuir alta capacidade de iluminação devido ao fluxo luminoso oferecido, ela possibilita a economia de energia, são fáceis de instalar, possuem luz instantânea e capacidade de economia de até 60% com relação às tubulares T8. Marlene Macedo, especialista da Loja Elétrica, esclarece que o LED pode ser dimerizável ou ser instalado com sensor de presença, o que pode gerar ainda mais economia para os condomínios. Sendo ideias para corredores, garagens e passeios, lugares onde não existe a necessidade delas ficarem acesas o tempo todo. “As fluorescentes não permitem essa utilização e sua vida útil é diretamente proporcional ao número de partida das lâmpadas, ou seja, duram menos se forem ligadas e desligadas com muita frequência. As lâmpadas LED possuem vida útil até quatro vezes maior do que as fluorescentes. É um investimento que em médio prazo se tem retorno, devido ao baixo consumo de energia, a alta eficiência e a longa vida útil das lâmpadas em LED.”, complementa. Para entender a real economia dessa
troca deve-se levar em consideração o tempo de retorno desse investimento. “Analisando de forma bastante racional e desconsiderando a vida útil média de cada tipo de lâmpada, estimamos que uma lâmpada fluorescente de 20W (equivalente à uma lâmpada de 100W daquelas mais antigas, as incandescentes), ligada em média cinco horas por dia, tem um custo de R$ 1,00/mês. Atualmente, uma lâmpada LED custa aproximadamente R$ 50,00. Assim, desconsiderando os efeitos da inflação, o custo com a substituição para LED seria compensado após 50 meses. Naturalmente, deve-se levar em consideração que a vida útil média de uma LED é 10 vezes maior do que uma fluorescente e outros critérios, como redução da poluição e conforto. Em caso de queima de lâmpadas existentes, a LED passar a ser uma boa opção.”, detalha Lucílio Lélis Carvalho. Para entender ainda mais a questão econômica, João Carlos Lima, engenheiro eletricista e professor no Centro de Capacitação do Grupo Loja Elétrica explica que deverão ser levados em conta a vida média das lâmpadas: • Incandescentes - 750 horas neste exemplo serão substituídas em nove meses; • Fluorescentes – 8000 horas com redução pelo número de acendimentos, aproximadamente três anos; • Led – 25000 horas, sem restrição de acendimentos, aproximadamente, oito anos. “Se levarmos em consideração que as lâmpadas incandescentes serão banidas do mercado brasileiro em julho de 2015 e somente serão utilizadas Lâmpadas fluorescentes ou de LED, podemos concluir que considerando o custo da Lâmpada de LED aproximadamente R$ 19,00 e o custo da lâmpada fluorescente compacta de 15 Watt R$ 12,00, ficando
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em média 58% maior a utilização torna- se mais vantajosa.”, completa José Carlos. Roberto Ravagnani, além de palestrante e consultor de Responsabilidade Social, é síndico do Condomínio Edifício Iguaçu e também programou a troca, visto que os moradores ainda não tinham muita informação sobre o produto, após estudar mais um pouco, decidiu pela mudança, porém de forma paulatina. “Todo o custo de modernização de iluminação comum foi bancada pelo condomínio com os valores de manutenção mensal, visto que como falei a troca foi paulatina, demorou praticamente um ano e meio para fazer a troca de toda iluminação de halls de serviço, térreo e garagem, elevadores, salas de trabalho, guarita de entrada e salão de festas.”, conta. Ele confirma que a durabilidade desse tipo de lâmpada é muito maior, principalmente para garagens com controle por sensor de presença, suportando bem mais o “acende e apaga”. “Elas representam uma economia de em torno de 12 e 15% na conta, isso no consumo em KWH, pois com o aumento exponencial da energia fica difícil o acompanhamento em reais. Outra grande vantagem é o menor aquecimento dos cabos e dos aparelhos de iluminação, minimizando as quebras e aumentando a vida útil da instalação. Como nosso prédio é antigo, isso melhora muito a possibilidade de curtos, pois tem uma amperagem muito menor.”. Roberto ainda mantém um informe
nos elevadores e vez por outra reforça para os moradores das vantagens de trocar a iluminação de suas unidades por LED. “Minha casa foi uma das primeiras, troquei todas as lâmpadas inclusive as dicroicas. Só no lustre de entrada da minha casa antes tinha 180 Watt em lâmpadas hoje tenho 15 Watt e mantenho uma média de consumo bem razoável. Lógico que aliado aos cuidados de não deixar lâmpadas acesas sem necessidades, o que adoto no condomínio também.”. O síndico Diogo Lima também incentiva a economia de diferentes formas e percebe a receptividade dos moradores em relação às trocas. “Naturalmente eles perceberam que o condomínio deixou de ter lâmpadas
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queimadas e as áreas comuns passaram a ter iluminação uniforme. Uma das reclamações era que havia vários tons de lâmpadas distribuídas nas áreas do prédio, com esta mudança se padronizou isto. Desta maneira acredito que foi um incentivo para que começassem a alterar suas unidades.”, relata. Porém, quem decide por essa mudança de iluminação em um condomínio? De acordo com Marcio Bagnato, Diretor de condomínios da Habitacional, como o investimento é alto, o Corpo Diretivo precisa encaminhar um planejamento para aprovação em Assembleia, caso a troca inteira for realiza de uma só vez. Se a troca ocorrer na medida em que as lâmpadas existentes forem queimando, a troca poderá ocorrer apenas por decisão do síndico. E em relação ao rateio dos custos, como a troca de lâmpadas das áreas comuns é considerada manutenção, fazendo parte da despesa ordinária. “Todos os condôminos participam, seja através de rateio extra, seja através da cobrança prevista na previsão orçamentária para este item.”. Para Walter Rossi, sócio da SR4X mesmo tendo um investimento inicial ainda considerado elevado, em curto espaço de tempo trará lucratividade ao condomínio com redução de gastos mensal em geral. “A mudança por lâmpadas de LED, deixou ser apenas por economia financeira e sim por meio ambiente, sendo assim todos sem exceção deveriam realizar as respectivas trocas.”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Espaço para as “magrelas” Como os bicicletários têm ganhado cada vez mais espaços nos estacionamentos de condomínios
O aumento do uso de bicicletas como meio de transporte e não só de lazer tem feito com condomínios residenciais e comerciais repensem seus estacionamentos e garagens para que eles possam acomodar e dar espaço para as famosas “magrelas”. Porém, esse crescimento ainda gera muitas dúvidas: Eles precisam ser instalados nas garagens? Como funciona a instalação de um bicicletário em um condomínio? Quem precisa e o que precisa ser aprovado? Essas questões permeiam as assembleias e requerem especial atenção de síndicos e administradoras que precisam agradar a todos e de maneira democrática. Para Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Administração de Condomínios a presença das bicicletas no cotidiano é uma realidade vivida há muitos e que devem ser consideradas em condomínios como uma opção de condução e para uma vida mais saudável. “Normalmente os condomínios já estabeleceram em projeto seu lugar adequado, mas caso seja um projeto antigo, com criatividade
e um bom estudo de todo condomínio é possível encontrar um lugar adequado para as bicicletas.”. Como qualquer alteração, norma ou reforma, a instalação de um bicicletário, por exemplo, precisa ser aprovado em assembleia e entendido como uma necessidade dos moradores. Na cidade de São Paulo existe uma Lei Municipal* que obriga as novas edificações a ter um bicicletário, porém, José Carlos de Oliveira, gestor de núcleo da Habitacional alerta que é importante que a tomada de decisão seja por meio de uma assembleia e respeitado o quórum qualificado de dois terços, conforme estabelece o Artigo 1342 do Código Civil. “Aprovar por um quórum inferior pode ser perigoso.”, complementa. Leandro Santos, fundador da Equalipro, explica que o decreto 53.942 obriga novas construções e prédios residenciais e comerciais a reservarem 10% das vagas para bicicletas e que a implantação deve partir da construtora, gerando controle e aperfeiçoamento por meio do regulamento interno do condomínio. E relata o investimento
que vem sendo realizado para tal fim. “Condomínios modernos utilizam chaveiros de controle, onde o morador é descadastrado após sua saída do condomínio. Neste caso, o descadastro só é efetivado sem a bicicleta no local, o que não permite o esquecimento.”. Quando o assunto são as taxas que poderão ser cobradas, os especialistas são unânimes: moradores não devem ser taxados pelo uso dos espaços. “Entendemos que se utilizada a área comum, a taxa já está no custo do condomínio.” E que mesmo quando o uso é feito por visitantes, isso pode ser negociado. “Tratando de uso de área comum entendemos que visitantes não devem deixar bicicletas no interior dos condomínios, porém a permissão poderá ser regulamentada.”. Talvez o único “problema” unânime gerado pelos bicicletários é causado pelos esquecidos. É comum síndicos e administradores precisarem lidar com antigas bicicletas esquecidas após a mudança de endereço de moradores e descobrir o que fazer nesses casos. Marcelo Mahtuk lista algumas dicas para evitar que isso aconteça e lidar bem com essas situações: a) Manter o local monitorado com câmeras e se for possível em local fechado; b) sempre manter as bicicletas cadastradas; c) Bicicletas esquecidas ou muito tempo sem uso incentivar sua doação.
*Lei 15.649, Decreto n° 53.942, de 28 de maio de 2013 Art. 1º Nos espaços de estacionamento, as vagas destinadas a bicicletas, calculadas de acordo com o item 13.3.4 do Capítulo 13 do Anexo I da Lei 11.228, de 25 de julho de 1992, com as alterações introduzidas pela Lei nº 15.649, de 5 de dezembro de 2012, deverão atender às seguintes condições: I – localização em bolsões isolados das vagas de veículos automotores, como automóveis e motocicletas; II – facilidade de acesso, com localização no piso mais próximo do logradouro público e acesso garantido aos usuários do estacionamento; III – instalação de suportes para prender as bicicletas, com distância mínima de 0,75m (setenta e cinco centímetros) entre eles.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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Revista Supra Condomínio FINANÇAS Por Natália Mancio
Driblando a crise
Soluções simples como lavagem de carros podem ser uma opção de geração renda para condomínios Em tempos de crise e dinheiro mais escasso, a criatividade funciona como uma ferramenta para a criação de novos negócios e driblar a falta de recursos. Para os administradores de condomínios e síndicos, as contas começam a “não fechar” no final do mês devido ao atraso do pagamento de taxas, aumento dos preços dos produtos e serviços terceirizados, etc. Pensando em antecipar problemas maiores, a procura por novas formas criativas de geração de rendas pode ser a solução ideal para engordar o orçamento. Uma das soluções pesquisadas é a lavagens de carros em condomínios. De acordo com especialistas em administração condominial, ela pode ser sim uma pequena solução de renda, e uma grande solução de serviço e comodidade aos condôminos, e não necessariamente o condomínio precisa ter lucro com
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esses serviços. De acordo com Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Administração de Condomínios é possível utilizar o espaço da garagem ou outros disponíveis para realizar a lavagem de carros nos condomínios. “Claro que depende do layout da garagem e deve-se ter cuidado para não prejudicar os demais condôminos.”, explica. O próprio condomínio, antecipando possíveis demandas, pode começar a oferecer esse serviço como um “extra”. “Muitos empreendimentos atuais estão sendo projetados para esta finalidade, utilizando espaços próprios para a lavagem de veículos. Com isso, parte do pagamento de condôminos pode ser revertida para reserva de caixa, utilizando o valor em obras emergenciais.”, relata Leandro Santos, fundador da Equalipro. Ele considera ainda que um morador
pode, inclusive, transformar isso em um negócio. “Existem prestadores de serviço que executam lavagem à seco em condomínios, respeitando o acordo dentro do regulamento interno, aprovado pela maioria. Caso o morador forneça este serviço, deve ser considerado por votação.”, complementa. Lavagem sem água?
Quando se trata da lavagem de carros, em especial em épocas de crise hídrica, o uso da água do prédio para esse fim pode criar problemas, de simples solução. “Basta colocar um hidrômetro e tarifar seu uso. Aconselho a discussão deste assunto em assembleia.”, conta Marcelo Mahtuk. Porém, uma alternativa diferente é buscar empresas ou produtos que ofereçam esse serviço de maneira mais ecológica, utilizando o mínimo ou nada de água. A Ecotrend é uma empresa que oferece serviço de limpeza de veículos sem o uso de água e possibilita aos empreendedores, nesse caso moradores ou síndicos, iniciarem um negócio desse tipo sem sair de casa. “O AutoProtection Titanium é excelente para limpeza de superfícies lisas.” relata Yoshiaki Shinagawa, administrador e especialista em treinamento de vendas diretas. Ele tem como diferencial o fato de ser o único que limpa e cristaliza o carro sem usar uma gota de água e sem apresentar riscos. “Já temos diversos condomínios que geram faturamento acima de 10 mil reais por mês, apenas limpando veículos de condôminos. Temos vários exemplos, como o condomínio comercial Edifício Pacific, no Bairro da Liberdade, em que um de nossos consultores obtém renda e paga aluguel para o condomínio para limpar os carros e 100% sem uso de água.”, finaliza Yoshiaki.
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Hora do check-up
Entenda mais sobre a inspeção predial e sua importância para a prevenção e manutenção de edifícios O Projeto de Lei n° 489 de 2005 que dispõe sobre o ‘check-up’ – formalmente chamado de inspeção predial – das edificações do Município de São Paulo, além detalhar sobre essas inspeções, decreta que responsáveis, proprietários ou gestores, da edificação deverão manter os laudos técnicos das vistorias realizadas em local visível e franqueado ao acesso da fiscalização municipal. De acordo com a norma do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP), se entende por inspeção predial, a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção de uma edificação. “Trocando em miúdos, ela é uma ferramenta de gestão de manutenção do condomínio. E funciona da seguinte forma: um profissional habilitado e especializado, elabora um laudo técnico onde as fotografias das deficiências encontradas são classificadas de acordo com sua origem e sua criticidade. É importante dizer que a inspeção predial é realizada através de uma inspeção visual e ainda análise de uma série de documentos administrativos, técnicos e ainda os documentos relacionados ao uso, operação e manutenção.”, explica a arquiteta Vanessa Pacola. Uma inspeção predial regularmente realizada possibilita a redução de problemas graves no futuro ao identificar a necessidade antecipada de alguma manutenção, reforma ou substituição de peças. De acordo com o advogado imobiliário e condominial Alexandre Berthe Pinto, não existe uma
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periodicidade exata para a realização das inspeções, pois cada item possui um tempo de verificação, podendo variar de semanal até mesmo anual. Sendo assim, é importante que exista um cronograma de trabalho bem elaborado. “Quando a construtora entrega o empreendimento, dentre outros processos, há a disponibilização do manual do proprietário, que entre inúmeras informações, possui o roteiro e a periodicidade dos itens a serem inspecionados visando o seu bom funcionamento.”, completa. Os responsáveis pela realização das inspeções podem variar, podendo ser realizadas tanto por síndicos, zeladores ou manutencistas prediais, por serem pouco complexas e vistas como parte do cotidiano, porém, para outras será necessária contratação de profissionais qualificados para o objeto específico a ser inspecionado. “A inspeção deverá ser realizada por engenheiro ou arquiteto habilitado tecnicamente, com a elaboração do laudo técnico competente, e da emissão da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), se o profissional for vinculado ao CREA, ou da RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), se vinculado ao CAU. A emissão da ART ou da RRT responsabiliza o especialista por aquele serviço junto ao respectivo órgão de classe.”, explica o advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB - Instituto dos Advogados Brasileiros. Segundo ele, o laudo elaborado deverá expor se o prédio está em condições estruturais, técnicas,
mecânicas e elétricas adequadas. “Caso sejam necessários reparos ou outras medidas, tais deverão ser especificadas e atendidas pelo condomínio no prazo por ele indicado.” complementa. A inspeção predial é obrigatória, especialmente para questões de segurança de incêndio, elevadores e para-raios, refletindo no direito ao uso do espaço. Para outros itens em que não existe uma obrigatoriedade legal, o desleixo e a falta de manutenção irão acarretar em prejuízos futuros ao próprio condomínio, pois, quando os problemas forem detectados, provavelmente serão mais graves do que se percebidos no início. “É fundamental destacar a existência da NBR 5674 e 14037 que, ainda que não tenha força de lei, mas atualmente é muito aceita como obrigações que devem ser respeitadas para manutenção do espaço condominial.”, alerta o advogado Alexandre. Vanessa Pacola afirma que o maior benefício proporcionado pela inspeção predial é a possibilidade de levantar os fundos necessários para elaboração dos serviços de manutenção, sem a necessidade de se valer das costas extras. “Além é claro de maior tempo para negociação com as empresas especializadas para contratação da execução do serviço.”, ela listou outros benefícios das inspeções prediais: • Auxiliar na revisão de manuais de síndico e proprietários, quando contratada na época da assistência técnica da construtora, a fim de subsidiá-la; • Preservar a garantia da construção quando aliada ao manual do síndico e proprietários para melhor orientar o condomínio na boa prática das atividades de manutenção já recomendadas pela construtora; • Verificar o estado de conservação da edificação; • Auxiliar em transações imobiliária, informando o estado de conservação e alertando para eventuais reparos; • Auxiliar na gestão condominial (síndico e administradora), quando elaborada dentro de uma periodicidade, a fim de atestar e verificar a evolução do estado de conservação do imóvel.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Polêmica terceirizada
Entenda como a Lei da Terceirização pode afetar a contratação de funcionários em condomínios A terceirização de serviços é uma técnica empresarial pela qual uma empresa transfere algumas de suas atividades para outras empresas, com a finalidade de melhor direcionar suas forças e recursos para a atividade principal da empresa, medida que reduz custos, aumenta a produção e por consequência a lucratividade de uma empresa. Tramita no Senado o Projeto de Lei 4330/2004 que vem causando diversas discussões entre empregados, empregadores e tomadores de serviços. Se aprovado, ele passará a regulamentar os contratos de terceirização, definindo direitos e deveres de empresas tomadoras de serviços, prestadoras de serviços e trabalhadores. “Atualmente a terceirização somente é permitida para atividades meio da empresa, ou seja, atividades gerais e não essenciais, tais como limpeza, segurança e outras, conforme entendimento da Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho. Até o momento, as relações jurídicas
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oriundas da terceirização não possui regulamentação legal específica e se orientam apenas pela Súmula 331 e demais decisões dos Tribunais do Trabalho.”, detalha Simone Lima Fattore, advogada do escritório Ferreira Júnior Advogados. E como isso afeta o dia a dia de condomínios? Atualmente a terceirização segue o disposto na Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho que autoriza a contratação de mão de obra terceirizada em casos de atividade meio da empresa, elencando como exemplo os serviços de limpeza, portaria e vigilância. Sendo assim, ausente a pessoalidade e subordinação, a tomadora de serviços responderá subsidiariamente pelas verbas trabalhistas inadimplidas pela empresa contratada. “A terceirização é um instrumento moderno de contratação, que possibilita tirar algumas categorias da informalidade, porém, é fundamental que sejam respeitados os direitos trabalhistas de cada categoria específica,
principalmente, evitando que terceiros passem a atuar de forma permanente nas atividades fins das empresas, o que seria uma burla, uma fraude, além disso, existem algumas funções como ‘zelador’ a qual deve ser uma contratação feita pelo síndico, pois é um cargo de confiança que, se a contratação fosse terceirizada, afetaria enormemente a credibilidade do condomínio em si.”, contextualiza o advogado William Wagner Pereira da Silva. Para Fabiana Basso, do Nelm Advogados, os problemas mais graves relacionados à nova Lei são o reconhecimento do vínculo empregatício dos funcionários da empresa terceirizada com a tomadora dos serviços e a previsão da responsabilidade solidária. “O reconhecimento do vínculo implica em equiparação salarial, reconhecimento de direito a todos os mesmos benefícios dos empregados. O projeto de lei não resolve adequadamente esse problema, que tem base na
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própria CLT. O reconhecimento de vínculo empregatício é caracterizado pela habitualidade, subordinação e pessoalidade e onerosidade. Embora os condomínios não tenham mais restrições para terceirizar qualquer das suas atividades, o risco do reconhecimento do vínculo empregatício dos trabalhadores terceirizados com o condomínio permanece.”. Sob o ponto de vista empresarial a terceirização de mão de obra não tem somente o condão de reduzir despesas, mas sim de obter mão de obra especializada em atividades não essenciais, de modo que o empresário pode melhor direcionar e dirigir a atividade principal da empresa, de modo a aumentar a lucratividade. Por outro lado, a terceirização nem sempre é adotada como forma de aperfeiçoar a produção, mas tão somente com a finalidade de reduzir custos e fraudar verdadeiros contratos de emprego entre tomadores de serviços e empregados das terceirizadas. Essa conduta torna ainda mais precária e instável a relação de trabalho. “É justamente nesse ponto que reside as grandes discussões acerca do Projeto de Lei 4330/2004, pois para muitos sindicalistas e operadores do direito, permitir a terceirização para qualquer atividade da empresa se constitui verdadeiro retrocesso social, ainda que o Projeto de Lei estabeleça a responsabilidade solidária da
tomadora de serviços.”, explica Simone Lima Fattore. Independente da aprovação da lei, é sempre recomendável que o condomínio na pessoa do síndico, realize pesquisa de mercado das empresas prestadoras de serviço, solicitando referências, para que se verifique a seriedade e liquidez da empresa contratada, para evitar futuros prejuízos. De acordo com o sócio fundador da SR4X, Carlos Rapozeiro, após a aprovação da Lei, o síndico responderá pelos atos que exceder ao mandato para o qual foi eleito. Por exemplo, se contrata empresa terceirizada sem observar regras
O que diz o projeto de lei 4330
O contrato de prestação de serviços abrange todas as atividades, sejam elas inerentes, acessórias ou complementares à atividade econômica da contratante. A empresa contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas dos funcionários da prestadora de serviços/devedora.
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previamente impostas em convenção de condomínio ou descritas nas atas das assembleias, deve responder pelos atos realizados, pois foram além dos poderes que detinha. “O condomínio será responsável pelos atos de seus funcionários diretos, pelos atos do síndico e da diretoria do condomínio, sendo solidariamente responsável com a empresa contratada pelas dívidas trabalhistas e previdenciárias. A empresa será responsável pelos atos dos seus funcionários dentro do ambiente de trabalho da contratante e solidariamente responsável pelas dívidas trabalhistas e previdenciárias dos empregados.”,
O que muda na prática
Proposta permite que qualquer atividade de uma empresa possa ser terceirizada, desde que a contratada esteja focada em uma atividade específica. Segundo o relator, o objetivo é evitar que a empresa funcione apenas como intermediadora de mão de obra, como um “guarda-chuva” para diversas funções. O terceirizado só pode cobrar o pagamento de direitos da empresa tomadora de serviços quando a contratada não cumpre as obrigações trabalhistas e após ter respondido, previamente, na Justiça. Ou, quando a empresa contratante não fiscalizar o cumprimento das obrigações trabalhistas pela prestadora de serviços. A contratante terá de fiscalizar mensalmente o pagamento de salários, horas-extras, 13º salário, férias, entre outros direitos.
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A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios.
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