Revista
Supra
Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para academia.........................................15
Jardinagem................................................................22
Acessórios para limpeza.....................07,10,22,3ª capa
Lavadora automática de piso...................10,22,3ª capa
Acessórios para piscina.............................................30
Lavadora de alta pressão...........................7,10,3ª capa
Acessórios poliesportivos..........................................19
Limpeza, produtos..................................................9,22
Acolchoados para elevador.............................7,3ª capa
Limpeza de fachada..............................................30,31
Apoio de pé...............................................................17
Lixeira.......................................................7,22,3ª capa
Armário multi-uso........................................17, 3ª capa
Manutenção de bombas e máquinas..........................11
Aspirador..................................................7,10, 3ª capa
Manutenção equipamentos de academia....................15
Bebedouro..............................................................7,27
Material para piscina..................................................30
Bicicletário.....................................................7,3ª capa
Máquina desentupidora..............................................10
Brinquedos......................................................32,33,34
Máquinas para limpeza.................................10,3ª capa
Bombas.....................................................................11
Paisagismo...............................................................22
Cadeira para portaria.................................7,17,3ª capa
Persianas..................................................................32
Caixas de correio...............................................3º capa
Pintura predial.......................................................30,31
Capacho.........................................................7,3ª capa
Piso de borracha.....................................27,32,4ª capa
Carrinho de compras......................................7,3ª capa
Piso esportivo...........................................................27
Carro Funcional....................................7,10,22,3ª capa
Piso: restauração.......................................................31
Carro Coletor........................................7,10,22,3ª capa
Piso: revestimento epóxy...........................................27
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Placas de identificação...................................7,3ª capa
Cobertura.............................................................15,17
Placas de sinalização.....................................7,3ª capa
Cobertura em policarbonato/vidros.......................15,17
Playground em madeira.............................................34
Coletor de bituca............................................7,3ª capa
Playground em plástico...................................32,33,34
Controle de pragas.....................................................23
Playground em tronco de eucalipto............................34
Construtora..........................................................30,31
Protetor de coluna p/ garagem...........................2ª capa
Cortinas....................................................................32
Protetor de pára-choque....................................2ª capa
Crachás para Veículos..........................................11,25
Protetor de parede.............................................2ª capa
Desentupidora......................................................10,23
Protepiso.....................................................................7
Dispenser para papel higiênico/toalha.....7,9,22,3ª capa
Protetor de porta...............................................2ª capa
Dispenser para sabonete líquido..............7,9,22,3ª capa
Radiocomunicação......................................................9
Elevador................................................................24,25
Reparos de bombas e máquinas................................11
Elevador: equipamentos........................................24,25
Restauração de fachadas......................................30,31
Elevador: manutenção..........................................24,25
Restauração de pisos......................................27,30,31
Enceradeira...............................................7,10,3ª capa
Sensores de Presença...............................................11
Engenharia............................................................30,31
Sinalização.....................................................7,3ª capa
Equipamentos para academia....................................15
Síndico profissional...................................................11
Escada...........................................................7,3ª capa
Tapete personalizado...................................................7
Espelho convexo............................................7,3ª capa
Terceirização de Serviços............................................9
Fitness......................................................................15
Toldos..................................................................15,17
Grama Sintética.........................................................33
Tratamento de piso...............................................30,31
Geradores de energia............................................26,27
Varredora.....................................................07,3ª capa
Impermeabilização................................................30,31
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Lâmpadas de LED Troca econômica ou desnecessária? Entendendo melhor essa tendência
O condomínio em que Diogo Lima, executivo de vendas, mora apresentava vários problemas com a iluminação. As lâmpadas fluorescentes tinham cores diferentes, algumas mais azuladas, outras mais amareladas e toda a semana algumas lâmpadas de lugares diferentes acabavam queimando. Isto, além de gerar desperdício de dinheiro, gerava um trabalho extra com a troca e a manutenção. Após muito tempo, uma solução encontrada pela administração foi a troca de todas as lâmpadas convencionais por iluminação de LED (Diodo Emissor de Luz). Mas o que será essa troca trouxe de benefício? “Elas duram mais, e são mais econômicas, isto é, geram mais luz com o mesmo gasto de energia. Infelizmente devido ao aumento da tarifação de energia e a bandeira vermelha nós não conseguimos sentir na conta de energia do condomínio a diminuição, mas certamente aumentaria muito mais a nossa conta sem esta mudança. A economia não vem apenas na conta de energia e sim na troca das lâmpadas, pois a garantia da LED é muito maior.”, relata Diogo, que também é síndico do prédio. De acordo com Lucílio Lélis
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Carvalho, gerente de comercialização da Enecel Energia, empresa sediada em Belo Horizonte especializada no mercado livre de energia brasileiro e com atuação de 25 anos, As lâmpadas LED têm baixíssima emissão de calor, portanto, possuem maior eficiência na transformação da energia elétrica em iluminação. “As incandescentes utilizam apenas uma pequena parcela da energia elétrica para gerar iluminação. A maior parte do consumo dessas lâmpadas é transformada em calor. Em relação às fluorescentes, as lâmpadas LED podem gerar até 50% de economia no consumo de energia elétrica para a mesma quantidade de iluminação.”, explica. A opção de LED possui características que a distingue da fluorescente e é tida como opção mais vantajosa, de acordo com especialistas. Além de possuir alta capacidade de iluminação devido ao fluxo luminoso oferecido, ela possibilita a economia de energia, são fáceis de instalar, possuem luz instantânea e capacidade de economia de até 60% com relação às tubulares T8. Marlene Macedo, especialista da Loja Elétrica, esclarece que o LED pode ser dimerizável ou ser instalado com sensor de presença, o que pode gerar ainda mais economia para os condomínios. Sendo ideias para corredores, garagens e passeios, lugares onde não existe a necessidade delas ficarem acesas o tempo todo. “As fluorescentes não permitem essa utilização e sua vida útil é diretamente proporcional ao número de partida das lâmpadas, ou seja, duram menos se forem ligadas e desligadas com muita frequência. As lâmpadas LED possuem vida útil até quatro vezes maior do que as fluorescentes. É um investimento que em médio prazo se tem retorno, devido ao baixo consumo de energia, a alta eficiência e a longa vida útil das lâmpadas em LED.”, complementa. Para entender a real economia dessa
troca deve-se levar em consideração o tempo de retorno desse investimento. “Analisando de forma bastante racional e desconsiderando a vida útil média de cada tipo de lâmpada, estimamos que uma lâmpada fluorescente de 20W (equivalente à uma lâmpada de 100W daquelas mais antigas, as incandescentes), ligada em média cinco horas por dia, tem um custo de R$ 1,00/mês. Atualmente, uma lâmpada LED custa aproximadamente R$ 50,00. Assim, desconsiderando os efeitos da inflação, o custo com a substituição para LED seria compensado após 50 meses. Naturalmente, deve-se levar em consideração que a vida útil média de uma LED é 10 vezes maior do que uma fluorescente e outros critérios, como redução da poluição e conforto. Em caso de queima de lâmpadas existentes, a LED passar a ser uma boa opção.”, detalha Lucílio Lélis Carvalho. Para entender ainda mais a questão econômica, João Carlos Lima, engenheiro eletricista e professor no Centro de Capacitação do Grupo Loja Elétrica explica que deverão ser levados em conta a vida média das lâmpadas: • Incandescentes - 750 horas neste exemplo serão substituídas em nove meses; • Fluorescentes – 8000 horas com redução pelo número de acendimentos, aproximadamente três anos; • Led – 25000 horas, sem restrição de acendimentos, aproximadamente, oito anos. “Se levarmos em consideração que as lâmpadas incandescentes serão banidas do mercado brasileiro em julho de 2015 e somente serão utilizadas Lâmpadas fluorescentes ou de LED, podemos concluir que considerando o custo da Lâmpada de LED aproximadamente R$ 19,00 e o custo da lâmpada fluorescente compacta de 15 Watt R$ 12,00, ficando
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em média 58% maior a utilização torna- se mais vantajosa.”, completa José Carlos. Roberto Ravagnani, além de palestrante e consultor de Responsabilidade Social, é síndico do Condomínio Edifício Iguaçu e também programou a troca, visto que os moradores ainda não tinham muita informação sobre o produto, após estudar mais um pouco, decidiu pela mudança, porém de forma paulatina. “Todo o custo de modernização de iluminação comum foi bancada pelo condomínio com os valores de manutenção mensal, visto que como falei a troca foi paulatina, demorou praticamente um ano e meio para fazer a troca de toda iluminação de halls de serviço, térreo e garagem, elevadores, salas de trabalho, guarita de entrada e salão de festas.”, conta. Ele confirma que a durabilidade desse tipo de lâmpada é muito maior, principalmente para garagens com controle por sensor de presença, suportando bem mais o “acende e apaga”. “Elas representam uma economia de em torno de 12 e 15% na conta, isso no consumo em KWH, pois com o aumento exponencial da energia fica difícil o acompanhamento em reais. Outra grande vantagem é o menor aquecimento dos cabos e dos aparelhos de iluminação, minimizando as quebras e aumentando a vida útil da instalação. Como nosso prédio é antigo, isso melhora muito a possibilidade de curtos, pois tem uma amperagem muito menor.”. Roberto ainda mantém um informe
nos elevadores e vez por outra reforça para os moradores das vantagens de trocar a iluminação de suas unidades por LED. “Minha casa foi uma das primeiras, troquei todas as lâmpadas inclusive as dicroicas. Só no lustre de entrada da minha casa antes tinha 180 Watt em lâmpadas hoje tenho 15 Watt e mantenho uma média de consumo bem razoável. Lógico que aliado aos cuidados de não deixar lâmpadas acesas sem necessidades, o que adoto no condomínio também.”. O síndico Diogo Lima também incentiva a economia de diferentes formas e percebe a receptividade dos moradores em relação às trocas. “Naturalmente eles perceberam que o condomínio deixou de ter lâmpadas
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queimadas e as áreas comuns passaram a ter iluminação uniforme. Uma das reclamações era que havia vários tons de lâmpadas distribuídas nas áreas do prédio, com esta mudança se padronizou isto. Desta maneira acredito que foi um incentivo para que começassem a alterar suas unidades.”, relata. Porém, quem decide por essa mudança de iluminação em um condomínio? De acordo com Marcio Bagnato, Diretor de condomínios da Habitacional, como o investimento é alto, o Corpo Diretivo precisa encaminhar um planejamento para aprovação em Assembleia, caso a troca inteira for realiza de uma só vez. Se a troca ocorrer na medida em que as lâmpadas existentes forem queimando, a troca poderá ocorrer apenas por decisão do síndico. E em relação ao rateio dos custos, como a troca de lâmpadas das áreas comuns é considerada manutenção, fazendo parte da despesa ordinária. “Todos os condôminos participam, seja através de rateio extra, seja através da cobrança prevista na previsão orçamentária para este item.”. Para Walter Rossi, sócio da SR4X mesmo tendo um investimento inicial ainda considerado elevado, em curto espaço de tempo trará lucratividade ao condomínio com redução de gastos mensal em geral. “A mudança por lâmpadas de LED, deixou ser apenas por economia financeira e sim por meio ambiente, sendo assim todos sem exceção deveriam realizar as respectivas trocas.”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Espaço para as “magrelas” Como os bicicletários têm ganhado cada vez mais espaços nos estacionamentos de condomínios
O aumento do uso de bicicletas como meio de transporte e não só de lazer tem feito com condomínios residenciais e comerciais repensem seus estacionamentos e garagens para que eles possam acomodar e dar espaço para as famosas “magrelas”. Porém, esse crescimento ainda gera muitas dúvidas: Eles precisam ser instalados nas garagens? Como funciona a instalação de um bicicletário em um condomínio? Quem precisa e o que precisa ser aprovado? Essas questões permeiam as assembleias e requerem especial atenção de síndicos e administradoras que precisam agradar a todos e de maneira democrática. Para Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Administração de Condomínios a presença das bicicletas no cotidiano é uma realidade vivida há muitos e que devem ser consideradas em condomínios como uma opção de condução e para uma vida mais saudável. “Normalmente os condomínios já estabeleceram em projeto seu lugar adequado, mas caso seja um projeto antigo, com criatividade
e um bom estudo de todo condomínio é possível encontrar um lugar adequado para as bicicletas.”. Como qualquer alteração, norma ou reforma, a instalação de um bicicletário, por exemplo, precisa ser aprovado em assembleia e entendido como uma necessidade dos moradores. Na cidade de São Paulo existe uma Lei Municipal* que obriga as novas edificações a ter um bicicletário, porém, José Carlos de Oliveira, gestor de núcleo da Habitacional alerta que é importante que a tomada de decisão seja por meio de uma assembleia e respeitado o quórum qualificado de dois terços, conforme estabelece o Artigo 1342 do Código Civil. “Aprovar por um quórum inferior pode ser perigoso.”, complementa. Leandro Santos, fundador da Equalipro, explica que o decreto 53.942 obriga novas construções e prédios residenciais e comerciais a reservarem 10% das vagas para bicicletas e que a implantação deve partir da construtora, gerando controle e aperfeiçoamento por meio do regulamento interno do condomínio. E relata o investimento
que vem sendo realizado para tal fim. “Condomínios modernos utilizam chaveiros de controle, onde o morador é descadastrado após sua saída do condomínio. Neste caso, o descadastro só é efetivado sem a bicicleta no local, o que não permite o esquecimento.”. Quando o assunto são as taxas que poderão ser cobradas, os especialistas são unânimes: moradores não devem ser taxados pelo uso dos espaços. “Entendemos que se utilizada a área comum, a taxa já está no custo do condomínio.” E que mesmo quando o uso é feito por visitantes, isso pode ser negociado. “Tratando de uso de área comum entendemos que visitantes não devem deixar bicicletas no interior dos condomínios, porém a permissão poderá ser regulamentada.”. Talvez o único “problema” unânime gerado pelos bicicletários é causado pelos esquecidos. É comum síndicos e administradores precisarem lidar com antigas bicicletas esquecidas após a mudança de endereço de moradores e descobrir o que fazer nesses casos. Marcelo Mahtuk lista algumas dicas para evitar que isso aconteça e lidar bem com essas situações: a) Manter o local monitorado com câmeras e se for possível em local fechado; b) sempre manter as bicicletas cadastradas; c) Bicicletas esquecidas ou muito tempo sem uso incentivar sua doação.
*Lei 15.649, Decreto n° 53.942, de 28 de maio de 2013 Art. 1º Nos espaços de estacionamento, as vagas destinadas a bicicletas, calculadas de acordo com o item 13.3.4 do Capítulo 13 do Anexo I da Lei 11.228, de 25 de julho de 1992, com as alterações introduzidas pela Lei nº 15.649, de 5 de dezembro de 2012, deverão atender às seguintes condições: I – localização em bolsões isolados das vagas de veículos automotores, como automóveis e motocicletas; II – facilidade de acesso, com localização no piso mais próximo do logradouro público e acesso garantido aos usuários do estacionamento; III – instalação de suportes para prender as bicicletas, com distância mínima de 0,75m (setenta e cinco centímetros) entre eles.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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Revista Supra Condomínio FINANÇAS Por Natália Mancio
Driblando a crise
Soluções simples como lavagem de carros podem ser uma opção de geração renda para condomínios Em tempos de crise e dinheiro mais escasso, a criatividade funciona como uma ferramenta para a criação de novos negócios e driblar a falta de recursos. Para os administradores de condomínios e síndicos, as contas começam a “não fechar” no final do mês devido ao atraso do pagamento de taxas, aumento dos preços dos produtos e serviços terceirizados, etc. Pensando em antecipar problemas maiores, a procura por novas formas criativas de geração de rendas pode ser a solução ideal para engordar o orçamento. Uma das soluções pesquisadas é a lavagens de carros em condomínios. De acordo com especialistas em administração condominial, ela pode ser sim uma pequena solução de renda, e uma grande solução de serviço e comodidade aos condôminos, e não necessariamente o condomínio precisa ter lucro com
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esses serviços. De acordo com Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Administração de Condomínios é possível utilizar o espaço da garagem ou outros disponíveis para realizar a lavagem de carros nos condomínios. “Claro que depende do layout da garagem e deve-se ter cuidado para não prejudicar os demais condôminos.”, explica. O próprio condomínio, antecipando possíveis demandas, pode começar a oferecer esse serviço como um “extra”. “Muitos empreendimentos atuais estão sendo projetados para esta finalidade, utilizando espaços próprios para a lavagem de veículos. Com isso, parte do pagamento de condôminos pode ser revertida para reserva de caixa, utilizando o valor em obras emergenciais.”, relata Leandro Santos, fundador da Equalipro. Ele considera ainda que um morador
pode, inclusive, transformar isso em um negócio. “Existem prestadores de serviço que executam lavagem à seco em condomínios, respeitando o acordo dentro do regulamento interno, aprovado pela maioria. Caso o morador forneça este serviço, deve ser considerado por votação.”, complementa. Lavagem sem água?
Quando se trata da lavagem de carros, em especial em épocas de crise hídrica, o uso da água do prédio para esse fim pode criar problemas, de simples solução. “Basta colocar um hidrômetro e tarifar seu uso. Aconselho a discussão deste assunto em assembleia.”, conta Marcelo Mahtuk. Porém, uma alternativa diferente é buscar empresas ou produtos que ofereçam esse serviço de maneira mais ecológica, utilizando o mínimo ou nada de água. A Ecotrend é uma empresa que oferece serviço de limpeza de veículos sem o uso de água e possibilita aos empreendedores, nesse caso moradores ou síndicos, iniciarem um negócio desse tipo sem sair de casa. “O AutoProtection Titanium é excelente para limpeza de superfícies lisas.” relata Yoshiaki Shinagawa, administrador e especialista em treinamento de vendas diretas. Ele tem como diferencial o fato de ser o único que limpa e cristaliza o carro sem usar uma gota de água e sem apresentar riscos. “Já temos diversos condomínios que geram faturamento acima de 10 mil reais por mês, apenas limpando veículos de condôminos. Temos vários exemplos, como o condomínio comercial Edifício Pacific, no Bairro da Liberdade, em que um de nossos consultores obtém renda e paga aluguel para o condomínio para limpar os carros e 100% sem uso de água.”, finaliza Yoshiaki.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/15
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/09
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Polêmica terceirizada
Entenda como a Lei da Terceirização pode afetar a contratação de funcionários em condomínios A terceirização de serviços é uma técnica empresarial pela qual uma empresa transfere algumas de suas atividades para outras empresas, com a finalidade de melhor direcionar suas forças e recursos para a atividade principal da empresa, medida que reduz custos, aumenta a produção e por consequência a lucratividade de uma empresa. Tramita no Senado o Projeto de Lei 4330/2004 que vem causando diversas discussões entre empregados, empregadores e tomadores de serviços. Se aprovado, ele passará a regulamentar os contratos de terceirização, definindo direitos e deveres de empresas tomadoras de serviços, prestadoras de serviços e trabalhadores. “Atualmente a terceirização somente é permitida para atividades meio da empresa, ou seja, atividades gerais e não essenciais, tais como limpeza, segurança e outras, conforme entendimento da Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho. Até o momento, as relações jurídicas
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oriundas da terceirização não possui regulamentação legal específica e se orientam apenas pela Súmula 331 e demais decisões dos Tribunais do Trabalho.”, detalha Simone Lima Fattore, advogada do escritório Ferreira Júnior Advogados. E como isso afeta o dia a dia de condomínios? Atualmente a terceirização segue o disposto na Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho que autoriza a contratação de mão de obra terceirizada em casos de atividade meio da empresa, elencando como exemplo os serviços de limpeza, portaria e vigilância. Sendo assim, ausente a pessoalidade e subordinação, a tomadora de serviços responderá subsidiariamente pelas verbas trabalhistas inadimplidas pela empresa contratada. “A terceirização é um instrumento moderno de contratação, que possibilita tirar algumas categorias da informalidade, porém, é fundamental que sejam respeitados os direitos trabalhistas de cada categoria específica,
principalmente, evitando que terceiros passem a atuar de forma permanente nas atividades fins das empresas, o que seria uma burla, uma fraude, além disso, existem algumas funções como ‘zelador’ a qual deve ser uma contratação feita pelo síndico, pois é um cargo de confiança que, se a contratação fosse terceirizada, afetaria enormemente a credibilidade do condomínio em si.”, contextualiza o advogado William Wagner Pereira da Silva. Para Fabiana Basso, do Nelm Advogados, os problemas mais graves relacionados à nova Lei são o reconhecimento do vínculo empregatício dos funcionários da empresa terceirizada com a tomadora dos serviços e a previsão da responsabilidade solidária. “O reconhecimento do vínculo implica em equiparação salarial, reconhecimento de direito a todos os mesmos benefícios dos empregados. O projeto de lei não resolve adequadamente esse problema, que tem base na
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própria CLT. O reconhecimento de vínculo empregatício é caracterizado pela habitualidade, subordinação e pessoalidade e onerosidade. Embora os condomínios não tenham mais restrições para terceirizar qualquer das suas atividades, o risco do reconhecimento do vínculo empregatício dos trabalhadores terceirizados com o condomínio permanece.”. Sob o ponto de vista empresarial a terceirização de mão de obra não tem somente o condão de reduzir despesas, mas sim de obter mão de obra especializada em atividades não essenciais, de modo que o empresário pode melhor direcionar e dirigir a atividade principal da empresa, de modo a aumentar a lucratividade. Por outro lado, a terceirização nem sempre é adotada como forma de aperfeiçoar a produção, mas tão somente com a finalidade de reduzir custos e fraudar verdadeiros contratos de emprego entre tomadores de serviços e empregados das terceirizadas. Essa conduta torna ainda mais precária e instável a relação de trabalho. “É justamente nesse ponto que reside as grandes discussões acerca do Projeto de Lei 4330/2004, pois para muitos sindicalistas e operadores do direito, permitir a terceirização para qualquer atividade da empresa se constitui verdadeiro retrocesso social, ainda que o Projeto de Lei estabeleça a responsabilidade solidária da
tomadora de serviços.”, explica Simone Lima Fattore. Independente da aprovação da lei, é sempre recomendável que o condomínio na pessoa do síndico, realize pesquisa de mercado das empresas prestadoras de serviço, solicitando referências, para que se verifique a seriedade e liquidez da empresa contratada, para evitar futuros prejuízos. De acordo com o sócio fundador da SR4X, Carlos Rapozeiro, após a aprovação da Lei, o síndico responderá pelos atos que exceder ao mandato para o qual foi eleito. Por exemplo, se contrata empresa terceirizada sem observar regras
O que diz o projeto de lei 4330
O contrato de prestação de serviços abrange todas as atividades, sejam elas inerentes, acessórias ou complementares à atividade econômica da contratante. A empresa contratante é subsidiariamente responsável pelas obrigações trabalhistas dos funcionários da prestadora de serviços/devedora.
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previamente impostas em convenção de condomínio ou descritas nas atas das assembleias, deve responder pelos atos realizados, pois foram além dos poderes que detinha. “O condomínio será responsável pelos atos de seus funcionários diretos, pelos atos do síndico e da diretoria do condomínio, sendo solidariamente responsável com a empresa contratada pelas dívidas trabalhistas e previdenciárias. A empresa será responsável pelos atos dos seus funcionários dentro do ambiente de trabalho da contratante e solidariamente responsável pelas dívidas trabalhistas e previdenciárias dos empregados.”,
O que muda na prática
Proposta permite que qualquer atividade de uma empresa possa ser terceirizada, desde que a contratada esteja focada em uma atividade específica. Segundo o relator, o objetivo é evitar que a empresa funcione apenas como intermediadora de mão de obra, como um “guarda-chuva” para diversas funções. O terceirizado só pode cobrar o pagamento de direitos da empresa tomadora de serviços quando a contratada não cumpre as obrigações trabalhistas e após ter respondido, previamente, na Justiça. Ou, quando a empresa contratante não fiscalizar o cumprimento das obrigações trabalhistas pela prestadora de serviços. A contratante terá de fiscalizar mensalmente o pagamento de salários, horas-extras, 13º salário, férias, entre outros direitos.
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Hora do check-up
Entenda mais sobre a inspeção predial e sua importância para a prevenção e manutenção de edifícios O Projeto de Lei n° 489 de 2005 que dispõe sobre o ‘check-up’ – formalmente chamado de inspeção predial – das edificações do Município de São Paulo, além detalhar sobre essas inspeções, decreta que responsáveis, proprietários ou gestores, da edificação deverão manter os laudos técnicos das vistorias realizadas em local visível e franqueado ao acesso da fiscalização municipal. De acordo com a norma do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP), se entende por inspeção predial, a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção de uma edificação. “Trocando em miúdos, ela é uma ferramenta de gestão de manutenção do condomínio. E funciona da seguinte forma: um profissional habilitado e especializado, elabora um laudo técnico onde as fotografias das deficiências encontradas são classificadas de acordo com sua origem e sua criticidade. É importante dizer que a inspeção predial é realizada através de uma inspeção visual e ainda análise de uma série de documentos administrativos, técnicos e ainda os documentos relacionados ao uso, operação e manutenção.”, explica a arquiteta Vanessa Pacola. Uma inspeção predial regularmente realizada possibilita a redução de problemas graves no futuro ao identificar a necessidade antecipada de alguma manutenção, reforma ou substituição de peças. De acordo com o advogado imobiliário e condominial Alexandre Berthe Pinto, não existe uma
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periodicidade exata para a realização das inspeções, pois cada item possui um tempo de verificação, podendo variar de semanal até mesmo anual. Sendo assim, é importante que exista um cronograma de trabalho bem elaborado. “Quando a construtora entrega o empreendimento, dentre outros processos, há a disponibilização do manual do proprietário, que entre inúmeras informações, possui o roteiro e a periodicidade dos itens a serem inspecionados visando o seu bom funcionamento.”, completa. Os responsáveis pela realização das inspeções podem variar, podendo ser realizadas tanto por síndicos, zeladores ou manutencistas prediais, por serem pouco complexas e vistas como parte do cotidiano, porém, para outras será necessária contratação de profissionais qualificados para o objeto específico a ser inspecionado. “A inspeção deverá ser realizada por engenheiro ou arquiteto habilitado tecnicamente, com a elaboração do laudo técnico competente, e da emissão da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), se o profissional for vinculado ao CREA, ou da RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), se vinculado ao CAU. A emissão da ART ou da RRT responsabiliza o especialista por aquele serviço junto ao respectivo órgão de classe.”, explica o advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB - Instituto dos Advogados Brasileiros. Segundo ele, o laudo elaborado deverá expor se o prédio está em condições estruturais, técnicas,
mecânicas e elétricas adequadas. “Caso sejam necessários reparos ou outras medidas, tais deverão ser especificadas e atendidas pelo condomínio no prazo por ele indicado.” complementa. A inspeção predial é obrigatória, especialmente para questões de segurança de incêndio, elevadores e para-raios, refletindo no direito ao uso do espaço. Para outros itens em que não existe uma obrigatoriedade legal, o desleixo e a falta de manutenção irão acarretar em prejuízos futuros ao próprio condomínio, pois, quando os problemas forem detectados, provavelmente serão mais graves do que se percebidos no início. “É fundamental destacar a existência da NBR 5674 e 14037 que, ainda que não tenha força de lei, mas atualmente é muito aceita como obrigações que devem ser respeitadas para manutenção do espaço condominial.”, alerta o advogado Alexandre. Vanessa Pacola afirma que o maior benefício proporcionado pela inspeção predial é a possibilidade de levantar os fundos necessários para elaboração dos serviços de manutenção, sem a necessidade de se valer das costas extras. “Além é claro de maior tempo para negociação com as empresas especializadas para contratação da execução do serviço.”, ela listou outros benefícios das inspeções prediais: • Auxiliar na revisão de manuais de síndico e proprietários, quando contratada na época da assistência técnica da construtora, a fim de subsidiá-la; • Preservar a garantia da construção quando aliada ao manual do síndico e proprietários para melhor orientar o condomínio na boa prática das atividades de manutenção já recomendadas pela construtora; • Verificar o estado de conservação da edificação; • Auxiliar em transações imobiliária, informando o estado de conservação e alertando para eventuais reparos; • Auxiliar na gestão condominial (síndico e administradora), quando elaborada dentro de uma periodicidade, a fim de atestar e verificar a evolução do estado de conservação do imóvel.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/11
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Ultrapassando obstáculos Como os condomínios podem facilitar o acesso aos idosos e portadores de necessidades especiais
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possível, dentro do limite de alterações nas edificações, para se adequar. Se preciso, podem contratar um arquiteto ou engenheiro com conhecimento pertinente a essa área para auxiliar na readequação. Geralmente em prédios novos não se encontra esse problema, mas em prédios antigos é preciso ficar atento.”, resume. Rodrigo Karpat é advogado imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados e alerta que sempre que realizar reformas, os administradores precisam se adequar as exigências da ABNT 9050:2004 nos moldes do artigo 18*, além de ficar atentos a possíveis penalidades no caso de não cumprimento da Lei. “O Decreto de lei nº 5296 menciona no Artigo 3 que ‘Serão aplicadas sanções administrativas, cíveis e penais cabíveis, previstas em lei, quando não forem observadas as normas deste Decreto’. E ainda no artigo 13 ‘as atividades de fiscalização e a imposição de sanções, incluindo a vigilância sanitária e ambiental’. E como são exigências construtivas, a própria prefeitura irá fiscalizar a adequação do projeto antes de aprovar a construção ou reforma e realizará a fiscalização no caso de não cumprimento. As sanções são administrativas e vão desde multas
Manual para Acessibilidade aos prédios residênciais da cidade do RJ
A Organização Mundial da Saúde estima que 10% da população dos países em desenvolvimento sejam portadores de alguma deficiência. Cadeirantes, pessoas que precisam de apoios para movimentar-se, como bengalas e andadores, idosos, mães com crianças de colo e pessoas com mobilidade reduzida são alguns exemplos de moradores que podem apresentar dificuldade para entrar e sair de apartamentos. A Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004 regulamenta a necessidade de adequação das edificações às normas contidas na ABNT NBR 9050:2004, sendo assim, além de se preocuparem como cidadãos, síndicos e administradores de condomínios precisam se estar cientes das regras que facilitem o acesso às dependências dos prédios. Síndico da BRCondos, Salomão Oliveira explica que eles são os responsáveis por se fazer cumprir a lei. “A regulamentação não obriga o condomínio que não possui acessibilidade a executar uma obra para adaptação. No caso de fiscalização por situação específica, é sempre concedido prazo para adequação, mesmo porque existe necessidade de arrecadação prévia para obras dessa natureza. Eles precisam conhecer as leis e as normas pertinentes e fazer todo o
com base no código de obras até paralização das obras e interdição.”, complementa. Rodrigo relata também que a aprovação dos custos para a realização dessas mudanças será feita em comum acordo entre administradores e condôminos. “A assembleia definirá de onde sairão os recursos rateio ou utilização de algum fundo. De qualquer forma, os valores deverão ser arcados pelos condôminos na proporção de suas frações ideais.”, finaliza. A publicação da Prefeitura do Rio de Janeiro intitulada “Manual para acessibilidade aos prédios residenciais da cidade do Rio de Janeiro” reúne dicas de adaptação e dados que podem esclarecer e tirar dúvidas para cidadãos sejam eles moradores ou síndicos. Como, por exemplo: • Os desníveis são resolvidos com rampas, de inclinação suave, sempre de acordo com a NBR 9050 da ABNT; • Pisos muito polidos podem causar quedas ou acidentes. O ideal é o uso de pisos antiderrapantes e que as superfícies sejam regulares, firmes, continuas e estáveis; • Todas as portas que integram um itinerário acessível devem ter vão livre com largura mínima de 80 cm, permitindo a passagem de cadeiras de rodas, andadores e carrinhos de bebê; • Para evitar quedas, tapetes e capachos embutidos e bem fixados ao piso, e grelhas e ralos nivelados e com espaçamentos bem estreitos para o escoamento das águas são providências importantes. *Art. 18. A construção de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT. Parágrafo único. Também estão sujeitos ao disposto no caput os acessos, piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esportivas, portarias, estacionamentos e garagens, entre outras partes das áreas internas ou externas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar e das de uso coletivo.
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Tecnologia a favor da gestão Como softwares e ferramentas online têm auxiliado síndicos a administrar condomínios e evitar erros de gestão
Contas a pagar e receber, balancetes, remessas contábeis, geração de boletos bancários, além de todo monitoramento diário necessário para o bom funcionamento e gestão de um condomínio. E se a internet, facilitadora de tantas atividades do dia a dia, pudessem também colaborar com a administração de edifícios, simplificando a vida de síndicos e administradoras. Essa realidade já existe e está longe de se parecer com um seriado do futuro. Atualmente, diversas empresas vêm criando aplicativos, softwares e ferramentas online que vão além dos recursos básicos do passado, como gerar uma planilha de contas. Com ferramentas simples, intuitivas e rápidas, projetadas para ajudar os síndicos a fazer a autogestão dos condomínios, podendo ser utilizadas ainda por moradores, funcionários e até prestadores de serviços. Luciano Borborema, diretor da PRG Rich Business Systems, comenta que atualmente é praticamente impossível administrar edifícios sem o uso de um software. “Ele traz agilidade e praticidade, na gestão de informações condominiais, tanto na elaboração do rateio de despesas e na geração de boletos, assim como em consultas aos dados cadastrados, pagamentos de faturas, vencimentos dos serviços (caixa
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gordura/extintor), entre outros diversos controles.”. E segundo o empresário as principais demandas supridas por esses softwares são emissão de Balancetes ou Prestação de Contas, emissão de boletos, baixa automática de boletos recebidos, consulta rápida de inadimplentes, atualização dos valores em aberto (multa, juros e correção), controle financeiro com pagamentos eletrônicos, emissão de cheques e conciliação bancária. Uma das maiores empresas de administração imobiliária do Brasil, a Habitacional, foi ao encontro desse movimento e buscando trazer inovação e mais comodidade aos condomínios que administra, passou a disponibilizar uma ferramenta de gerenciamento via web, onde cada unidade terá seu próprio portal de serviços personalizado, que permite o relacionamento entre condôminos, síndico, portaria e administradora. Para Fernando Fornícola, Sócio-Diretor da Habitacional, a iniciativa tem contribuído para a segurança dos condomínios, já que facilita o cadastro de funcionários e prestadores de serviços, com a indicação de datas e horários que o serviço será realizado. No controle de acesso, todos os visitantes são fotografados e fica registrado na web. “Além da segurança, que é uma das maiores preocupações dos
moradores, o portal melhora a operação diária, controla os dados operacionais e organiza todas as atividades sem que o morador precise ir pessoalmente até a portaria, ou entre em contato com o zelador, trazendo conforto para os usuários”, resume Fornícola. Na ferramenta criada pela Habitacional, cada unidade terá acesso às informações como assembleias, reimpressão de boletos, reserva online do salão de festas, espaço gourmet, quadra de tênis ou informar sobre recebimento de mercadorias, agendamento de mudança ou presença de prestadores de serviços nos apartamentos, além de garantir conexão com a portaria 24 horas, todos os dias da semana. De acordo com Luciano, os custos de instalação e implantação são custeados em 90% dos casos pela Administradora, e nos outros casos pelo condomínio, quando se tratar de autogestão. “Pelo retorno que o software oferece, e por conta dos inúmeros benefícios, o custo é razoavelmente pequeno, efetuamos uma análise consultiva das necessidades, e assim chegamos ao valor mais justo conforme perfil de cada cliente. E as vantagens são poder ter um controle rápido, prático e seguro, da gestão condominial que envolve toda a parte de cadastros, inserção de lançamentos, e emissão de relatórios trazendo o resultado esperado.”, completa. O sistema criado pela Habitacional, por exemplo, permite contato direto e ágil com o morador, além de ter disponível todas as informações do condomínio 24 horas por dia, agendando mudança, cadastrando prestadores de serviço, reservando espaço, recebendo comunicados, tudo ao alcance de um computador ou smartphone. De acordo com Marcio Bagnato, diretor de condomínios da Habitacional as principais vantagens de sua instalação são: a agilidade no contato com o cliente; gestão integrada com administradora, síndico, portaria e moradores; administração dos espaços pelo sistema; acesso controlado de visitantes e prestadores de serviço; gestão das manutenções dos equipamentos e o registro de ocorrência pelo morador, gerando um protocolo de atendimento automático.
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Guarita: alvo fácil
Assaltantes e bandidos focam no local para dar início nas ações em prédios e colocam em risco a segurança de condomínios Em muitos casos de arrastões, assaltos ou invasões a condomínios residenciais, a guarita é o primeiro alvo e a falta de preparação de porteiros e zeladores junto à ausência de um projeto de segurança personalizado acaba contribuindo na ação de assaltantes. Elas são consideradas as células de segurança e todos os condomínios devem fazer uma avaliação da atual situação e o que pode ser feito relacionado à infraestrutura e equipamentos para melhorar a segurança de moradores, visitantes e funcionários. A procura por projetos de segurança personalizado, por parte dos condomínios residenciais e comerciais, tem aumentado consideravelmente no país, baseados em um estudo complexo da estrutura física e localização
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geográfica, assim como a necessidade de cada empreendimento. “Em cada caso é avaliado o número de homens necessários, quantidade de câmeras e equipamentos, implantação de normas, mudanças arquitetônicas, implantação de barreiras físicas (clausura, muros, cercas, etc.), entre outras especificações.” comenta Samuel Washington, gerente de operações e análise de riscos do GRUPO GR. Transformar a guarita de um condomínio em uma célula de segurança blindada e inviolável é fundamental para a proteção de empreendimentos, comerciais ou residenciais. Contextualizando, em condomínios, não existe roubo do tipo arrastão, por exemplo, sem que os membros da quadrilha imobilizem
todos os funcionários antes de iniciar a ação contra as casas ou apartamentos. “Estando um profissional de segurança dentro de uma cabine blindada e com recursos de comunicação externa (radio, telefone, botão de pânico) para acionar apoio, em hipótese nenhuma o marginal terá sucesso neste tipo de roubo. Considerando que em quase todos os assaltos perpetrados contra condomínios os marginais tinham informações vindas de dentro, sendo assim, dificilmente tentariam uma ação em um condomínio bem estruturado.”, explica Alexandre C. Paranhos, diretor executivo do Grupo Pro Security. Nelson Krounse Toledo, coordenador de projetos do GRUPO GR, reforça que 100% de segurança não são possíveis, mas é necessário um esforço coletivo para chegar próximo a isso. “A Guarita é o ponto de partida quando falamos em aperfeiçoar a Segurança em um local, pois enquanto ela não é dominada, sempre existe uma chance de se cortar a ação criminosa. Daí a importância de se reforçar a segurança das guaritas. Dependendo das características que ela apresenta em relação ao local que está sendo estudado, a reforma é obrigatória, mas, raramente será proposto, por exemplo, que seja feita uma nova construção.” É necessário aproveitar ao máximo o que já existe, se aperfeiçoando certos pontos de acordo com a disponibilidade financeira e de tempo do cliente. “Existe uma frase na segurança que diz o seguinte: Toda Estratégia de Segurança Preventiva está baseada na existência de um local seguro e inabandonável. Qual será esse local seguro e inabandonável? A resposta é uma só, a guarita, contendo todas as características para proteger o homem de segurança no caso de uma tentativa de invasão; lugar que não se pode deixar a não ser que se tenha uma rendição adequada.”, complementa Nelson. Mesmo não sendo obrigatórias, as guaritas, se bem projetada, observando localização, iluminação e ventilação,
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promove melhores condições de segurança para que vigias, porteiros e seguranças possam desempenhar suas funções, pois além de estarem com visão privilegiada, estarão protegidos das variações climáticas e ameaças. E é preciso lembrar que segurança precisa ser prioridade em qualquer empreendimento. “Cada condomínio possui uma necessidade especifica quando falamos em segurança. O importante é fazer uma análise de riscos, contemplando, inclusive, tempo de fuga, rotas, proximidades de cabines da Polícia Militar e etc. Este estudo é que determinará o que se precisa ter de tecnologia para uma segurança eficaz e eficiente. Quanto à segurança das guaritas visando a proteção do funcionário, um dos fatores está relacionado em onde está localizada. É importante que dê as condições de observar sem que seja observado. Vidro blindado, vidro espelhado, portas abrindo somente de dentro para fora, CFTV, alarme de pânico e etc., são aliados importantes para aumento da eficiência.”, lista João Ferraz, coordenador de condomínios da APSA, empresa de gestão condominial e negócios imobiliários. Atualmente, as guaritas são mais usadas nos condomínios de altíssimo padrão e alguns comerciais e shoppings, onde se deve ter um estudo de segurança muito bem definido. “Os condomínio devem fazer um estudo de sua estrutura atual para uma ideal. Lógico que blindagem ou um bom sistema de
CFTV melhoram muito a qualidade da segurança, mas além dos equipamentos o condomínio deve contratar um empresa idônea com funcionários qualificados e ter moradores colaborando com a segurança. A presença de um porteiro e o mínimo de estrutura que o condomínio deve possuir, por isto o levantamento do quadro ideal para o seu condomínio deve sempre ser feita.”, esclarece Amilton Saraiva, gerente comercial da GS Terceirização. Sócio fundador da SR4X, Carlos Rapozeiro explica que o investimento em seguranças para guaritas é extremamente importante, tendo em vista o crescimento de assaltos e vandalismo tanto em condomínios residenciais como em estabelecimentos comerciais. Possibilitando que o funcionário sinalize uma possível invasão ou eventual ataque, informando a policia e estando plenamente seguro devido a uma possível guarita blindada, por exemplo. “A blindagem da guarita será obrigatória em condomínios que possuem guarita interna, isto porque é uma forma de prevenir a segurança do funcionário e dos moradores, evitando ser o condomínio processado caso ocorra um sinistro.”. Em relação a condomínios o que se recomenda em geral é a presença de três seguranças, lembrando. Especialistas recomendam três seguranças, pois um estará interno fazendo rondas ou outra atividade que lhe for designada, outro estará na guarita e o terceiro na entrada
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de veículos. Nelson Krounse explica que devemos considerar que tudo deve ser feito baseado na prevenção. “Devemos considerar que os seguranças saem sempre perdendo, pois o bandido possui o fator surpresa do seu lado; pode acontecer da segurança ganhar na reação, mas isso será provavelmente o fator sorte e não podemos contar com sorte em termos de segurança.”. O treinamento de porteiros também é uma das medidas eficientes que podem aprimorar e dar suporte na manutenção da segurança. Eles devem sempre passar por treinamentos, sendo reciclados em seu trabalho com regularidade, para cada vez mais poderem alcançar um melhor desempenho de suas funções. Em alguns cronogramas é passado o modus operandi que os bandidos utilizam para entrar nos locais e isso ajuda muito na pronta resposta que devem providenciar em situações de risco. “De nada adianta um condomínio possuir procedimentos bem elaborados, guarita blindada, câmeras de ultima geração, sistemas de alarme eficazes se o profissional que utiliza e comanda toda essa parafernália não estiver preparado. O porteiro ou vigilante precisam saber exatamente sua função e cumprir a risca as normas determinadas. De que adianta ter uma guarita blindada se esta fica com a porta aberta?Ou o condomínio possuir um sistema de câmera moderno, se o porteiro não toma providências quando constata alguma anormalidade?”, alerta Alexandre. Paranhos. Supra Condomínio
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A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios. 22 Supra Condomínio
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