Revista
Supra
Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para limpeza..................................07,09,15
Lavadora automática de piso...............................7,9,15
Acessórios para piscina.............................................22
Lavadora de alta pressão.....................................7,9,15
Acessórios poliesportivos.....................................31,33
Limpeza, produtos....................................................7,9
Acolchoados para elevador................................9,15,17
Limpeza de fachada.........................................28,29,30
Apoio de pé...............................................................17
Lixeira......................................................................7,9
Armário multi-uso.................................................15,17
Manutenção de bombas e máquinas..........................11
Aspirador..........................................................7, 9, 15
Material para piscina..................................................22
Bebedouro..............................................................9,31
Máquina desentupidora..............................................22
Bicicletário.............................................................9,15
Máquinas para limpeza...................................7,9,11,15
Brinquedos......................................................32,33,34
Oxicatalisador....................................................3ª capa
Bombas.....................................................................11
Pára Raio..................................................................11
Cadeira para portaria.........................................9,15,17
Paisagismo................................................................30
Caixas de correio...............................................9,15,17
Persianas...................................................................32
Calhas.........................................................................7
Pintura predial..................................................28,29,30
Capacho............................................................9,11,15
Piso de borracha..............................2º capa, 32, 33,34
Carrinho de compras..............................................9,15
Piso esportivo...........................................................31
Carro Funcional...................................................7,9,15
Piso: restauração......................................................28
Carro Coletor.......................................................7,9,15
Placas de identificação........................................7,9,15
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Placas de sinalização...........................................7,9,15
Cesta Básica...............................................................9
Playground em madeira.............................................34
Cobertura.............................................................19,23
Playground em plástico...................................32,33,34
Cobertura em policarbonato/vidros.......................19,23
Playground em tronco de eucalipto............................34
Coletor de bituca.....................................................9,15
Protetor de coluna p/ garagem...........................4ª capa
Controle de pragas.....................................................22
Protetor de pára-choque....................................4ª capa
Construtora.....................................................28,29,30
Protetor de parede.............................................4ª capa
Cortinas....................................................................32
Protepiso.....................................................................9
Crachás para Veículos..........................................23,25
Protetor de porta...............................................4ª capa
Desentupidora...........................................................22
Radiocomunicação....................................................17
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.........7,9,15
Redes de Proteção.....................................................33
Dispenser para sabonete líquido..........................7,9,15
Redução de Poluentes.......................................3ª capa
Elevador................................................................24,25
Reparos de bombas e máquinas................................11
Elevador: equipamentos........................................24,25
Restauração de fachadas.................................28,29,30
Elevador: manutenção..........................................24,25
Restauração de pisos...........................................28,29
Enceradeira....................................................7,9,11,15
Sensores de Presença...............................................17
Engenharia.................................................11,28,29,30
Sinalização.............................................................9,15
Escada................................................................7,9,15
Síndico profissional...................................................22
Espelho convexo..................................................7,9,15
Tapete personalizado.........................................9,11,15
Grama Sintética.........................................................32
Terceirização de Serviços..........................................17
Impermeabilização.....................................................28
Toldos..................................................................19,23
Iluminação de Emergência.........................................11
Tratamento de piso....................................................28
Impressão.................................................................33
Varredora.............................................................7,9,15
Instalações Elétricas..................................................11
Varais........................................................................31
Jardinagem...............................................................30
Ventilador................................................................9,31
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Cuidado para água não acabar! Como síndicos e administradores precisam continuar a lidar com a falta de água na hora da limpeza
Época de estiagem não deu trégua e perigo de falta de água ainda é eminente, sendo assim, os condomínios precisam continuar pensando em soluções de limpeza utilizando o mínimo possível desse recurso. A água se tornou um bem ainda mais valioso, principalmente com a crise hídrica que o nosso país está enfrentando nos últimos meses. Reduzir o consumo de água na limpeza se tornou um dever de todo cidadão. E constantemente os administradores dos condomínios precisam pensar em processos que possam garantir que o ambiente esteja sempre limpo de maneira consciente e econômica. Ao oferecer seus serviços para prédios residenciais ou conjuntos comerciais, a Gocil, que está no setor de serviços de limpeza desde 1994, estuda, de maneira especializada, o perfil de cada cliente e traça estratégias para oferecer um atendimento ágil, técnico e alinhado com o seu compromisso ambiental
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em torno de medidas sustentáveis. A empresa desenvolve um planejamento focado no aumento da produtividade e na otimização dos recursos operacionais. “Isso inclui substituição de equipamentos e processos, além de treinamento para a equipe operacional. Um exemplo são as práticas para reduzir o consumo de água, onde a empresa substitui a limpeza com hidrojateadoras, por máquinas automáticas. Além disso, o uso de Mop Água também foi trocado por um sistema de limpeza a seco. Com essas medidas, a empresa conseguiu reduzir o consumo de 12.045 litros por ano, para 365 litros por ano, na higienização de 10 apartamentos em um condomínio.”, detalha Maura Souza, gerente de operações e serviços da empresa. Pensando ainda em soluções apresentadas pelo mercado, o AutoProtection Titanium, da Ecotrend ficou famoso no mercado por limpar e cristalizar automóveis
sem gastar uma gota d’agua e sem riscos! Porém é famoso por limpar perfeitamente vidros, sem deixar marcas em vidros de aviões e helicópteros, e por tornar o vidro impermeável, pois o produto preenche os microporos do vidro, tornando a superfície blindada contra sujeiras. Pode ser utilizado em vidraças de condomínios, box de banheiro, janelas, sacadas e varandas. Como o produto é sem utilização de água, torna o processo ecologicamente correto, além de ser mais prático, pois o produto preenche os poros do vidro, tornando a totalmente cristalina e blindada contra a sujeira e proliferação de fungos e bactérias. O vidro na prática fica muito mais templo limpo, e mais fácil de limpar. De acordo Amilton Saraiva, especialista em condomínios da GS Terceirização, economizar água durante a limpeza das áreas comuns de condomínios, não somente é possível, como deve ser adotada
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por qualquer empreendimento. “Da mesma forma que ocorrem em residências, existem diversas possibilidades de reaproveitar a água ou substituí-la, como por exemplo, ao invés de lavar a garagem ou áreas externas, basta varrer para tirar a sujeira e o pó.”. Segundo o especialista, quem mais tem contato com a água são os funcionários, portanto, é de suma importância que eles sejam instruídos. Ao invés de lavar a área externa e a calçada da empresa, basta apenas varrer. Para áreas internas, utilizar o aspirador de pó e pano úmido; ao invés de usar mangueira, utilizar o balde, e depois reaproveitamento da água do balde para dar descarga no vaso sanitário – instruções simples que podem rendar uma grande economia, são algumas das dicas apresentadas por ele. E o trabalho precisa ser replicado também dentro de casa, pois a economia é coletiva. “Nas residências dos condomínios, por exemplo, pode-se economizar água com alguns procedimentos básicos, como coletar a água que sai do chuveiro antes de aquecida em um balde e depois utilizá-la no vaso sanitário ou para lavar as sacadas. Pode também colocar uma garrafa de 600 ml cheia de água dentro da caixa acoplada para economizar água nas descargas. Em prédios as caixas d’água acopladas são os maiores vilões da economia – O ideal é colocar dois botões e duas válvulas, um aciona a quantidade certa de água para líquido e outra para sólidos, assim a caixa só vai liberar o suficiente para cada um.”,
complementa. Gerente nacional de operações da Maria Brasileira, João Pedro F. Lucio também reforça que é possível utilizar vários métodos de economia. “Um método que usamos em nossa operação é a escala de rodizio de limpeza, mapeando o condomínio em zonas que são classificadas em críticas (que são limpas todos os dias) e não criticas (que podem ser limpas de uma a duas vezes na semana). A água é um bem preciso e, se não for usada de modo consciente, ela pode acabar.”, alerta. Portal dos produtos de limpeza Veja, listou algumas dicas que podemos aproveitar para os condomínios: • Reutilizar é a palavra chave. Reaproveite a água da chuva, da
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máquina de lavar e do banho para a limpeza de pisos. Se for armazenar água não se esqueça de deixar os recipientes bem tampados para não atrair o mosquito da dengue. • Ao invés de usar esponja com água e detergente para limpeza utilize produtos desengordurantes que eliminam as gorduras. • Para limpeza de vidros, espelhos e acrílicos evite o uso de água e dê preferência aos produtos que garantem brilho e limpeza sem precisar de enxague. • Em vez de usar mangueira para lavar a calçada crie o hábito de varrer apenas com a vassoura. Os condomínios que possuem poço artesiano ou sistema de reuso também devem se preocupar com a economia na hora da limpeza, independendo do sistema que utilizam. “A economia de água sempre deve ser feita, pois é um problema que atingirá a todos, mais cedo ou mais tarde, portanto, cada um deve fazer a sua parte. Os condomínios também podem adotar alguma medida de captação de água da chuva ou reaproveitamento da água já utilizada. O condomínio já possui um reservatório que capta a água da chuva, no entanto, é preciso fazer uma análise desta água, do ponto de vista bacteriológico, para verificar a possibilidade de utilização desta água. Depois é só providenciar uma bomba para bombear esta água e utilizá-la para lavar e regar as áreas comuns.”, finaliza Amilton Saraiva.
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Porteiro: o guardião do prédio? Presença do profissional pode ser a diferença no sistema de segurança de condomínios
O porteiro é o cartão de visitas do estabelecimento, a postura, a demonstração do conhecimento das normas e processos, cordialidade, educação e respeito com que o porteiro interpela os transeuntes, causa a primeira impressão a quem chega. Além do mais, ele é peça fundamental para a segurança do local. De acordo com André Martha, especialista em segurança do Grupo GR, o porteiro é a primeira “barreira” ao acesso indevido por uma portaria, é dele a responsabilidade de executar os procedimentos de liberação ou não do acesso ao interior do condomínio. Ele explica que em hipótese alguma deve ser somente dele a responsabilidade de controlar a entrada e a saída de visitantes e condôminos. “Quando falamos em responsabilidades, esta é dividida em quatro partes: primeiro, do porteiro, em executar os procedimentos sugeridos pela empresa de segurança e préacordados com o conselho diretivo do condomínio; segundo, da empresa de segurança, que criou os procedimentos; terceiro, gestores do condomínio, que validaram os procedimentos e difundiram estes aos moradores; e quarto moradores, é deles a responsabilidade de conhecer e executar a parte dos procedimentos que lhes cabe, bem como de orientar seus visitantes e prestadores, sendo inclusive responsável pelas ações destes.”. Quando o condomínio opta por um sistema automatizado de entrada e saída, como sensores biométricos, a figura do porteiro se mantém necessária. Por mais automatizado que um condomínio seja não se descarta a figura humana, os programas executam funções para as quais foi programado, mas qualquer situação adversa que possa ocorrer na portaria é de responsabilidade do porteiro
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resolver. “O profissional da portaria é o principal integrante do sistema de segurança de um condomínio. É ele que recepciona moradores e visitantes, controla o acesso de prestadores de serviço e zela pela linha de frente do condomínio, que é a portaria.”, explica gerente nacional de operações da Maria Brasileira, João Pedro F. Lucio. A tecnologia vem somar na qualidade da gestão de acessos, contribuindo de sobremaneira a redução de falhas no procedimento e oferecendo mais agilidade no processo, mas não substitui em 100% a figura do porteiro afinal a tecnologia propicia a triagem de quem desejar acessar o local, mas não identifica que mais de uma pessoa acessou o local ao mesmo tempo. Segurança em condomínio depende também dos moradores Um dos principais benefícios desejados por quem mora em condomínio fechado de casas ou apartamentos é a segurança, porém o que a maioria das pessoas não sabe é que alguém mal intencionado pode avaliar rapidamente e a
distância o quanto um condomínio é seguro ou não. Manoel Wilson da Fonseca, diretor de operações da Pro Security, afirma que “a visualização de sistemas eletrônicos tais como câmeras, portões automatizados e com clausura tanto para pedestres como para veículos e posicionamento e postura da equipe de segurança são fatores essenciais para passar a primeira impressão de condomínio seguro.”. Essa impressão deve ser corroborada por homens de segurança treinados e reciclados constantemente, guarita blindada como célula de segurança, circuito interno de televisão, sistema de controle de acesso de pessoas e veículos, amparado por um conjunto de normas e procedimentos definidos e cumpridos com rigor, inclusive, pelos moradores. Manoel ressalta que “em condomínios amparados com todos esses sistemas, geralmente, o meliante passa a observar a conduta dos moradores para, através de uma falha de segurança deles, acessar o condomínio. Razão pela qual o cumprimento dos moradores às normas é fundamental.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
Revista Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Quarto ou UTI?
Home Care possibilita atendimento em casa a pacientes de todas as complexidades e devem receber suporte da administração do condomínio
Popularmente chamado de Home Care, atendimento em casa está em fase crescente no Brasil. Segundo a Agência Nacional de Saúde (ANS), o volume de internações domiciliares saltou de 50 mil no 2º semestre de 2012 para mais de 270 mil no mesmo período de 2013. A explicação para o crescimento se dá pela junção de benefícios tanto para os pacientes como para quem paga pelos serviços. Pacientes de alta complexidade, como aqueles que dependem de respiração artificial, e casos mais simples, como curativos e medicações, podem ser atendidos na própria casa dos pacientes, na companhia de familiares e amigos. Porém, como síndicos e administradoras de condomínios devem lidar com essa questão? Facilitar o acesso e entender a necessidade dos condôminos é o mínimo esperado. De acordo com o advogado Rodrigo Karpat, o morador pode adaptar a sua unidade para o atendimento de home care e não deve existir qualquer objeção. “Dentro da sua unidade, conforme aduz o artigo 1.335 do Código Civil Art. 1.335.
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Supra Condomínio
São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, estando limitado a não utilizar a propriedade de forma lesiva ao demais, oferecer riscos a saúde, a segurança ou ao sossego dos que ali coabitam. Assim, dentro da unidade ele poderá, limitado apenas ao uso regular da unidade, realizar o home care, sem que o condomínio possa interferir.”, explica. De acordo com Dr. José Eduardo Ramão, médico e sócio-diretor da Home Doctor, empresa pioneira nesse mercado, que atende as principais operadoras de saúde e é referência em casos de alta complexidade e oferece estrutura compatível com uma UTI, o serviço de home care é uma tendência mundial com perspectivas de crescimento. O gasto para manter um paciente em casa é menor: uma internação domiciliar custa R$ 1.351,52 por dia, contra R$ 2.170,11 no caso dos hospitais, de acordo com dados da Pesquisa Nacional Unidas de 2014. De olho nesse cenário, os serviços de home care vêm se especializando e funcionam como uma alternativa capaz de garantir um
atendimento de qualidade sem que o paciente precise sair de casa, mesmo que apresentem quadro grave. Em relação à entrada e saída de equipamento ou facilidade de acesso por macas ou cadeiras de rodas, por exemplo, o decreto nº 5.296, de 2004, que estabelece normas para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, sendo que a partir de 2004 os condomínios seguir as normas descritas no respectivo decreto e ABNT NBR 9050:2004, quanto a toda edificação inclusive áreas comuns, salões de festas, piscinas, etc. Em relação aos custos, o condomínio deve seguir as normas de acessibilidade se edificados após 2004, caso contrário dependerá de aprovação em assembleia para a realização das respectivas obras de adaptação. A qual poderá optála em não fazê-las por não estarem obrigados, como relatado no Artigo 18 do Código Civil*.
*Art. 18. A construção de edificações de uso privado multifamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coletivo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT. VI - edificações de uso público: aquelas administradas por entidades da administração pública, direta e indireta, ou por empresas prestadoras de serviços públicos e destinadas ao público em geral; VII - edificações de uso coletivo: aquelas destinadas às atividades de natureza comercial, hoteleira, cultural, esportiva, financeira, turística, recreativa, social, religiosa, educacional, industrial e de saúde, inclusive as edificações de prestação de serviços de atividades da mesma natureza; VIII - edificações de uso privado: aquelas destinadas à habitação, que podem ser classificadas como unifamiliar.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
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Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Mudança de gestão sem traumas Como síndicos e administradoras podem amenizar os efeitos das trocas de gestões de condomínios
É importante ocorrer o rodízio na gestão de qualquer condomínio. A longa continuidade de mandatos de um único síndico geralmente não apresenta resultados satisfatórios para o prédio. Essa afirmação pode parecer dura, mas é a realidade presente e talvez um pensamento que precise permear os processos de transição entre gestões em condomínios. Muitas vezes, a mudança se faz necessária e pode trazer muitos benefícios. A função de síndico é vista de maneiras divergentes em muitos condomínios. Em alguns casos é evitada a todo custo, nenhum morador quer ter esta responsabilidade. Porém, em outros o cargo é muito disputado, e exista quem almeje a função para uma renda extra, obter isenção de taxas ou até mesmo o status de ser síndico do condomínio. S endo assim, a “troca” de síndico quase sempre gera certa “dor de cabeça”, tanto para antiga quanto para a nova gestão. “Em regra o mandato do síndico é de dois anos, segundo art. 1347 do Código Civil, de modo que esse é o prazo máximo permitido para atuação do Síndico. Todavia, a lei admite a “reeleição” do Síndico, isto é, renovarse o mandato dele por quantas vezes for de vontade dos demais condôminos.
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Portanto, a cada dois anos devem existir eleições para síndico. Expirado esse prazo, o Síndico deixa de ser legalmente o representante da massa condominial, sendo que todos os seus atos são passíveis de anulação.”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Fabricio Sicchierolli Posocco, do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores. Para o advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB (Instituto dos Advogados Brasileiros) é importante que o novo síndico eleito tenha o apoio daquele que encerra o mandato, com a passagem das rotinas do prédio, pendências jurídicas, anotações, problemas do dia a dia com funcionários, fornecedores, obras em andamento. “Os contratos em andamento bem como os de manutenção e conservação deverão ser passados ao novo síndico. O novo síndico deverá também promover uma auditoria de contas e do prédio para deixar registradas as pendências, para que no futuro não venha ser responsabilizado indevidamente em relação ao seu descumprimento.” completa. A forma de transição não é prescrita em lei, desta forma deve-se ter bom
senso, alerta o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. “A partir da eleição do novo representante legal cessam as obrigações futuras para o antigo representante, o que deve ser feito formalmente através da renovação da procuração no banco, perante a receita federal, renovação do e-CNPJ que é o dispositivo eletrônico em que o condomínio pode efetuar as obrigações legais de retenção de impostos, e demais obrigações fiscais, bem como obrigações trabalhistas, tais como FGTS. Os documentos físicos pertinentes ao prédio, contratos, atas, pastas de prestações de contas, devem imediatamente ser transferidas ao novo gestor.”. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão de Condomínios, acredita que todos os síndicos devam ter as mesmas habilidades, tais como: liderança, organização, pro-atividade, humildade, paciência, respeito com as diferenças, democracia e uma pessoa com bom ânimo. “Nossa sugestão, como primeira atitude é uma reunião com a presença daqueles que antes representavam o condomínio, síndico e conselho com os atuais eleitos e administradora. Nessa reunião tratar o que deu certo, o que não foi tão bom e o que ficou para ser feito. Dando conhecimento geral da gestão anterior, e repassar documentos caso tenham posse. Aqueles que até então representavam o condomínio devem se colocar sempre a disposição quando necessário e até para aconselhar, afinal eles tem experiências que devem ser consideradas.”, finaliza. Segundo o Código Civil qualquer pessoa maior, que seja capaz (não esteja preso nem possua problemas mentais, por exemplo), morador do prédio ou não, pode se candidatar ao papel de síndico. Existe também a possibilidade de abrir a vaga a uma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa que ficará responsável pelo cargo e administrará o condomínio.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/15
Revista
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Reforço tecnológico na segurança Cada vez mais condomínios investem em sistemas de segurança aliados a tecnologia
Se por um lado a segurança pública não dá demonstrações de melhoria, por outro o custo com serviços de segurança, cada vez mais, tem impacto nas contas do condomínio. Tem se observado uma grande mudança de postura dos últimos anos, destacando a busca pela substituição da mão de obra por sistemas eletrônicos de segurança. Substituir um vigilante por um sistema eficaz de controle de acesso é uma das alternativas que tem sido adotada. O item segurança chega a representar mais que 30% das despesas condominiais ordinárias. O sentimento dos condôminos nas grandes cidades é de insegurança, consequência das questões da nossa segurança pública. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão de Condomínios acredita que essa mudança de comportamento e investimento não acontece em todas as regiões do país. “A Manager administra condomínios em diversas cidades do Brasil. E observo que as mudanças são mais
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acentuadas nas cidades situadas na Grande São Paulo ou nas metrópoles. Nestas cidades a segurança em condomínios é um dos maiores apelos para convencer as famílias a residir em condomínios. Sendo assim os síndicos que representam a vontade dos condôminos juntamente com as administradoras acompanham este desejo dos condôminos em suas gestões. Essa mudança de comportamento gera preocupação e aumento nos investimentos em segurança patrimonial.”, completa. Para Alexandre Paranhos, diretor executivo do Grupo Pro Security, o investimento em segurança é fundamental para proteção da família e do patrimônio, não somente com relação a danos materiais, mas também em relação à valorização do imóvel. “O principal é determinar qual o objetivo do sistema, qual sua finalidade. Antes de orçar um sistema é preciso concebê-lo tecnicamente, ou seja, uma análise de que tecnologia deve ser empregada para que o
projeto traga o resultado desejado ou o retorno do investimento. Somente após determinar exatamente o que o condomínio necessita é que deve ser realizado o orçamento, sempre priorizando empresas com solidez e reconhecida capacidade técnica, com plantão operacional para atendimento de emergência, entre outros fatores.”, completa. Atualmente, a biometria - estudo estatístico das características físicas ou comportamentais dos seres vivos passou a ser usada para a identificação criminal ou para o Controle de Acesso. Os sistemas chamados biométricos podem basear o seu funcionamento em características de diversas partes do corpo humano, como a palma da mão, as digitais do dedo, a retina ou íris dos olhos. No caso da Leitora Biométrica Digital da VAULT, empresa especializada em Barreiras Físicas de Alta Segurança e Sistemas Integrados de Segurança, a comparação por impressão digital foi o primeiro recurso adotado para identificação de usuários. Extraindo os pontos característicos ou ponto de minúcias de uma impressão digital, a Leitora Biométrica Digital pode realizar o controle de acesso, identificando pessoas autorizadas a ter acesso a determinados locais. Já o reconhecimento biométrico através da face é feito a partir de pontos de medida do rosto, que faz uma ligação algorítmica de traços e tamanhos, como por exemplo, distância exata entre nariz e orelhas, tamanho do crânio, arcada dentária, entre outros detalhes. Cristiano Vargas, diretor comercial da empresa, complementa ainda que outras novidades em relação ao mercado são “sistemas integrados de gerenciamento com controle de acesso, alarme e vídeo em uma plataforma única.”. É preciso levar em consideração no momento de contratar um sistema
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desse estilo: o estudo do perímetro, da vizinhança e os riscos envolvidos. Para se planejar é recomendável a utilização de um profissional isento, um consultor com expertise em segurança eletrônica, para elaborar o projeto técnico de interesse do condomínio. Este profissional, não vende ou instala o sistema, somente executa a consultoria para sua concepção. Os equipamentos vêm cada vez mais apresentando inovações com o fim de proteger os condôminos e seus imóveis. Um dos que mais chamam a atenção é a portaria virtual, em que de forma remota o condomínio passa a ter um posto de portaria operante sem os funcionários no local, e com custo infinitamente menor. Neste caso, o porteiro visualiza o visitante, morador ou outros e aciona portões de garagem e abrem portas, tudo de forma remota, e no caso de faltar luz, existem geradores e conexão por telefones celulares, que mantêm a operação. “As portarias monitorados com imagem 24 horas em uma central, neste caso prédio continua com a estrutura, mas passa a ter um gerenciamento sobre ela. Por exemplo, a abertura da porta da guarita, aciona o alarme na central, que visualiza de forma imediata a imagem e se comunica com o porteiro. Também temos as empresas de segurança cada vez mais qualificadas. Os funcionários ao longo dos anos têm passado por severos treinamentos posturais, que envolvem até como identificar situações de risco e como proceder.”, explica o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito
Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Ele ainda alerta para o fato de que o investimento em segurança, além de evitar qualquer sinistro no edifício, contribui indiretamente para a valorização do patrimônio, pois as pessoas buscam cada vez mais locais seguros. E quem paga essa conta? Afinal, mesmo que seja um investimento que evita prejuízos maiores no futuro, a contratação de um serviço
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de segurança completo pode sair caro. “Despesas com investimentos, os proprietários devem pagar e as despesas com manutenção, caso o imóvel esteja locado, o locatário. Este é um dos pontos interessantes, pois os empreendimentos não são projetados e não tem infraestrutura adequada para atender a equipamentos tecnológicos muito sensíveis a umidade, alteração de tensão ou queda de energia, dutos secos, etc., exigindo assim muito mais manutenção e, por consequência, elevando os custos ordinários.”, completa Marcelo Mahtuk. E outro ponto importante que ele destaca é o envolvimento dos funcionários. “Tudo que há de novo em segurança condominial, industrial e pessoal é oferecido aos condomínios. Não somente equipamentos como novidades com a infraestrutura. Como por exemplo: o aumento nos pontos monitorados por CFTV, Câmeras IPs e com gravação de áudio, integrações com smartphone, vídeos porteiros, biometria, muros com sensores de vibrações, tags para veículos, controle de acesso integrando acesso as áreas comuns, etc. Porém toda a tecnologia de ponta sem comunicação e procedimento envolvendo funcionários e condôminos terá pouca valia.”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio COMUNICAÇÃO Por Natália Mancio
Muito além do mural
Tecnologia revolucionando as ações de comunicação interna nos condomínios Muito além de um mural e de um simples quadro de avisos rotineiros, a comunicação interna nos condomínios tem se modificado com o passar do tempo e avanços da tecnologia. De grupos em aplicativos de conversa e páginas em redes sociais que reúnem moradores a newsletter enviada por e-mail e claro, os tradicionais jornais internos. Os meios são muitos e sempre com um fim comum: aproximar condôminos e administradores para buscar soluções para questões do dia a dia e evitar conflitos. “Muitos podem ser os canais de comunicação em condomínios: circulares, boletos, avisos digitais (site, e-mail, smartphone), quadro de avisos, faixas, revistas internas, boletins informativos, reuniões informais, assembleias, Blog, Twitter, Facebook, WhatsApp e até o velho e eficaz contato telefônico ou uma simples conversa pessoal.”, lista Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão de Condomínios. A falta de informações pode comprometer a gestão, pois os condôminos podem ter a falsa impressão que as coisas não andam. O fato de não estarem informados de situações que seriam facilmente explicadas por meio de comunicados, como por exemplo, o desconforto com uma obra de reparo, a qual a primeira vista poderia parecer que algo está quebrado sem solução, e não que está sendo realizada uma obra de reparo, fato que poderia gerar conflito desnecessário. “A manutenção de um portal do condomínio colabora muito na comunicação interna, esses portais disponibilizam de chat a atas. Outro meio importante de comunicação é o envio periódico de comunicados oferecendo informações quanto aos procedimentos administrativos do prédio. Comunicados no elevador, envio da prestação de contas juntamente com o boleto de condomínio, também são posturas bem vindas.”, sugere o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em
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condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Problemas de comunicação podem prejudicar e muito a dinâmica de um condomínio. A pouca informação é a mais conhecida, afinal “quem não se comunica se trumbica” dizia Chacrinha. Não adianta gestão condominial muito eficiente, porém com informações restritas apenas ao síndico, conselho e administradora. “Observamos isso quase sempre no reflexo de uma reunião de condôminos ou assembleia. Nos últimos anos o exagero da informação desorganizada tem prejudicado mais que a pouca informação. A fonte da comunicação deve ser somente de um coordenador ou comissão. Quem comunica deve ter em mente a prioridade de sua comunicação, não deve ‘afogar’ os condôminos com o uso de todas as ferramentas sempre, não deve criar um romance para cada comunicado e a criatividade, às vezes, faz diferença para uma campanha. Nossa sugestão é de usar cada canal com um objetivo. Se for algo urgente e pessoal pode usar ferramentas mais pessoais como comunicações pelo smartphone.
Informar tudo sempre a todo instante com todas as ferramentas podem gerar um desinteresse e como resultado a falta de comunicação.”, relata Marcelo Mahtuk. Especialista em Recursos Humanos, Ricardo Karpat sugere que os comunicados devem ser objetivos e com layout atrativo. Uma dica importante é usar o quadro de avisos para chamar a atenção sobre algum tema, e direcionar o morador para o site para ver a matéria completa. “O ideal é que sejam atualizados com frequência, para que chamem a atenção dos moradores. Caso as informações se mantenham por muito tempo, depois de um período existe a possibilidade do morador não olhar o aviso, com o pré-conceito de que este esteja desatualizado. Problemas de comunicação geram desconfiança sobre as ações do síndico e corpo diretivo, além de poder gerar desconfortos desnecessários, como por exemplo, uma falta de água programada, que pode gerar transtornos. Por último, a falta de informação pode aumentar a vulnerabilidade da segurança condominial.”, finaliza.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
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Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio
Sem atraso
Em tempos de crise, as taxas condominiais deixam de ser prioridade e quem sofre são as contas e balanços do condomínio O que síndicos e administradores precisam fazer quando o pagamento das taxas condominiais deixa de ser prioridade nas contas do condômino? Com cautela, diálogo e paciência. A inadimplência é um fenômeno comum a todos os condomínios, onde em tempos de crise tendem a se acentuar, por este motivo é que seus administradores devem ficar atentos a qualquer sinal de descontrole no fluxo de entrada de receitas, adotando as medidas necessárias, devidamente aprovadas em assembleia, para sanar tais problemas. Os meios legais previstos são: protestos ou ajuizamento de ação de cobrança. A partir do próximo ano, o recebimento judicial sofrerá alteração no que diz respeito ao rito a ser observado, quando as cotas condominiais serão consideradas como títulos executivos, possibilitando, com isso, o acionamento direto através de processo de execução ao invés de procedimento de conhecimento, como é hoje. “Mensalmente, as empresas associadas à AABIC, enviam a esta o resumo da inadimplência dos condomínios que administram, denominado IPEMIC (Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial), onde apontam a taxa de inadimplência, para o devido registro e apuração de estatística.”, completa Jackson Kawakami, advogado da Habitacional, empresa administradora de condomínios. No mês de maio desse ano, por exemplo, o índice registrado foi de 6,78% de inadimplentes, 1,51% acima referente ao mesmo período no ano de 2014 no Estado de São Paulo. De acordo com Leandro Santos, fundador da Equalipro, a negociação, com a proposta de um acordo, é sempre o melhor caminho para a solução. “O aviso no próprio boleto sobre o possível protesto no caso de atrasos, contribui com
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a redução da inadimplência. É importante, também, a criação de regras para o protesto dos devedores, com avisos a todos os condôminos e moradores.”. Ele ainda completa que é preciso chegar ao extremo de uma ação judicial, nos casos de inadimplência quando o condômino, por questões diversas, não mostra predisposição ao ajuste, não responde às solicitações de negociação e apresenta nenhuma intenção da regularização. A advogada Fernanda Zucare explica que a inadimplência já poderá ser considerada logo após o vencimento do prazo de pagamento. “Não recomendamos a inscrição dos inadimplentes do condomínio no SPC em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, quais sejam: certeza, liquidez e exigibilidade (Artigos 586 e 618, I,
ambos do Código de Processo Civil). Ademais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.”. Ela alerta que a partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento, a ação de cobrança pode ser proposta. No entanto, vale lembrar que é de 10 anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do art. 205 do novo Código Civil. E que o condomínio através do sindico é legitimado para propor ação de cobrança. Já o proprietário de um imóvel locado, por exemplo, é o legitimo devedor da taxa condominial. Assim, será ele o acionado judicialmente.
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Segurança em primeiro lugar
Item não obrigatório em apartamentos, redes de proteção podem ser diferencial quando se trata de prevenção de quedas e acidentes Ela protege crianças, gatos, cachorros, aves, e sim, adultos também. As redes de proteção instaladas em janelas e sacadas são um item que podem ser a diferença entre um acidente e muitas vezes, salvar uma vida. Juliana Andrade, subsíndica de um condomínio com 12 apartamentos em São José dos Campos sentiu a necessidade da instalação dos itens após um gato de estimação de uma das moradoras cair do 3° andar e sofrer, por sorte, somente lesões leves. “Por ser um prédio de poucos andares nunca tinha imaginado de colocar em pauta nas assembleias gerais o uso de redes de proteção. Porém, quando tivemos esse acidente, eu e o síndico achamos mais prudente, levantar algumas empresas que fazem esse serviço e elaborar um informativo de prevenção de acidentes e cuidados com janelas e sacadas.”, explica a administradora. Leandro Santos, fundador da Equalipro explica que as telas são opções de segurança muito utilizadas atualmente, mas os moradores não podem ser obrigados a instalar em suas unidades. “Em alguns casos, pode-se definir por meio do regulamento interno que todos os apartamentos instalem redes de proteção. Mas é uma definição por consenso. A responsabilidade em assumir o custo da instalação de redes de proteção é do proprietário.”, completa. Existem no mercado diversos materiais que são usados para confecção de telas de proteção, algumas são impermeáveis e oferecem proteção anti-UV. Os mais comuns são: polietileno ou poliamida. A primeira opção é impermeável e usada também na fabricação de amarras para navios, correias e pneus, quando usado para confecção dessas telas, pode apresentar uma durabilidade maior
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e manter sua resistência original por mais tempo. As fabricadas em poliamida são também muito resistentes, porém, podem ser mais maleáveis. Por não ser impermeável, ela apresenta durabilidade maior se não expostos à chuva e sol em excesso. Com as diversas opções no mercado, tanto de cor e material, os administradores e síndicos podem optar por um modelo padrão para harmonizar o aspecto geral do condomínio, basta lembrar somente da necessidade de decidir de maneira democrática entre todos os condôminos. “Por definição via assembleia, os proprietários dos apartamentos devem seguir um modelo sugestivo para que não ocorra o desconcerto visual da fachada do condomínio.”, explica Leandro. O susto com o gatinho alertou
os moradores e a campanha de conscientização fez a diferença no condomínio de Juliana. Uma rede de proteção instalada de maneira correta, por um profissional credenciado no mercado e com prazo de validade e revisões em dia, deve suportar um peso de 500 KG por metro quadrado. Um peso bem maior que um gato, uma criança ou até mesmo um adulto pode exercer sobre ela no caso de um acidente. “No material, citamos inclusive os riscos para quem mora sozinho e não tem animais ou crianças em casa. Em um momento de brincadeira ou descuido o acidente pode acontecer, então, foi ótimo sentir a receptividade de nossos moradores. Tivemos a adesão de 100% dos condôminos e ainda conseguimos negociar um bom desconto com a empresa que fez a instalação.”, finaliza a administradora.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Assunto para profissional
Cresce número de pessoas que procuram especialização para trabalhar como síndico profissional
Além de um bom apartamento, itens como espaço gourmet, academia e piscina aquecida tornaram-se triviais em grandes empreendimentos imobiliários. Porém, toda essa complexidade exige cada vez mais dos funcionários que trabalham no edifício e, por conta disso, tem crescido de forma significativa a procura por síndicos profissionais, que atuam de forma terceirizada e precisam realizar cursos de especialização para desempenhar tal função com eficiência. Os bons salários oferecidos têm despertado interesse de muita gente disposta a construir uma nova carreira profissional. A crise no mercado de trabalho reduziu as vagas em diversos segmentos, elevando o número de desemprego. Por outro lado, a expansão imobiliária abre novas oportunidades para quem está em busca de um novo emprego. “Todas essas questões contribuem para o aumento na procura por cursos de especialização para síndico profissional, em especial por conta
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dos salários, que podem chegar a uma receita total de R$ 30 mil mensais”, informa o especialista em Recursos Humanos, Ricardo Karpat. Existem basicamente três formas de se pagar um síndico profissional: taxa pré-estipulada, por meio de uma tabela que o síndico possui (a grande maioria dos síndicos profissionais possui uma tabela proporcional ao perfil do condomínio); salários mínimos, associando o porte do condomínio e porcentagem da arrecadação mensal (menos utilizada). Por se tratar de uma prestação de serviço, cada profissional apresenta seu escopo de trabalho e preço. A grande diferenciação na precificação é referente ao tempo de plantão que o síndico irá dar ao condomínio. “O habitual para um condomínio padrão é duas vezes por semana, pelo período de duas horas. Porém, alguns condomínios exigem um período maior, o que torna o serviço mais custoso. O valor médio para um condomínio de uma torre é de R$ 2.500,00 e para um
condomínio clube é de R$ 6.500,00. Lembrando que um síndico profissional consegue formatar uma carteira com, aproximadamente, 10 condomínios de uma torre ou quatro condomínios clubes.”, relata Ricardo. Porém, o especialista em Recursos Humanos alerta: “não se trata de um trabalho fácil, pelo contrário, há tarefas desagradáveis como o envio de advertências e multas, além de discussões das mais diversas, seja devido ao valor do condomínio, disputa por vaga na garagem ou barulho do vizinho. Assim, o convívio entre síndico e condôminos nem sempre é dos mais amistosos”, alerta. Os cursos especializados na formação de síndicos profissionais oferecem conteúdo com temas variados, divididos por módulos que abordam questões como gestão empresarial, gestão financeira, de recursos humanos, legislação, segurança e política de sustentabilidade. “Muitos ainda encaram erradamente a contratação de um síndico profissional como mais uma despesa, quando na verdade os condôminos devem enxergar essa aquisição como um investimento que, a médio prazo, traz economias ao condomínio, como a eliminação de ações trabalhistas, economia nas compras e uma gestão otimizada”, reforça o especialista em Recursos Humanos. Segundo Karpat, os números comprovam o crescimento tanto dos profissionais que procuram capacitação, quanto dos empreendimentos que buscam por estes profissionais. “Registramos um constante crescimento na procura dos cursos. No ano passado foi 20% maior que em 2013 e esse ano está 35% maior do que no primeiro semestre de 2014. Realizamos consultoria em diversos
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condomínios e, até 2011, apenas 5% tinham síndicos profissionais, hoje são 20%. Também fazemos indicações; em 2014 nossa média era de quatro por mês, hoje esse número chega a 10”, revela. Leandro Santos, fundador do Equalipro, listou algumas vantagens e desvantagens da contratação desses profissionais: Vantagens: • A análise dos problemas para um síndico profissional é mais “fria”, com maior liberdade de ação; • Os moradores o encaram como um prestador de serviços, gerando relação mais profissional; • O síndico profissional apresenta uma maior experiência, por ter um acúmulo maior de informações de trabalho.
Desvantagens: • Normalmente o investimento é alto; • Exige uma análise crítica para a contratação por vivenciar questões pessoais de condôminos; • Não é de fácil acesso por gerenciar outros condomínios, tendo que aguardar as visitas semanais; • A falta de relação de moradia pode levar o síndico profissional a menores preocupações em relação aos assuntos internos. Porém, Ricardo Karpat defende que não existem desvantagens de se ter um síndico profissional, pois o “custo” com sua contratação gera economia a médio e longo prazo. Sendo assim, deve ser considerado um investimento. “Importante salientar que o síndico profissional
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foi contratado para realizar uma gestão eficaz, é a profissão dele. Enquanto o síndico voluntário está colaborando e tem sua atividade principal que lhe toma grande parte do tempo, dificultando sua gestão.”, completa. O trabalho do síndico profissional e de uma administradora de condomínio é diferente, porém complementar. Leandro explica que comumente, a administradora trata de forma mais direta com prestadores de serviços, gestão de funcionários e burocracias diversas. “O síndico tem um trabalho fortemente desenvolvido com condôminos, gerenciando conflitos e regulamento interno. Mas o mesmo não se exime de tratar com prestadores de serviços em outros casos.”, finaliza.
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A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios. 30 Supra Condomínio
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