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Supra
Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para limpeza...............................07,9,11,23
Lavadora automática de piso...............................7,9,23
Acessórios para piscina.............................................31
Lavadora de alta pressão.....................................7,9,23
Acessórios poliesportivos..........................................31
Limpeza, produtos..................................................9,11
Acolchoados para elevador.............................7,9,11,23
Limpeza de fachada..............................................28,29
Apoio de pé...............................................................33
Lixeira...........................................................7,9,11, 23
Armário multi-uso.................................................23,33
Manutenção de bombas e máquinas..........................11
Aspirador..........................................................7, 9, 23
Material para piscina..................................................31
Bebedouro.........................................................7,11,30
Máquina desentupidora..............................................22
Bicicletário.........................................................7,11,23
Máquinas para limpeza........................................7,9,23
Brinquedos..............................................31, 32, 33, 34
Oxicatalisador....................................................3ª capa
Bombas.....................................................................11
Pára Raio..................................................................11
Cadeira para portaria.........................................7,11,23
Paisagismo................................................................30
Caixas de correio.......................................................23
Persianas..................................................................32
Calhas.........................................................................9
Pintura predial..................................................28,29,30
Capacho............................................................7,11,23
Piso de borracha............................2º capa, 32, 4ª capa
Carrinho de compras..............................................7,23
Piso esportivo...........................................................31
Carro Funcional..............................................7,9,11,23
Piso: restauração.......................................................29
Carro Coletor.......................................................7,9,23
Placas de identificação...........................................7,23
Casinha de boneca..........................................32,33,34
Placas de sinalização..............................................7,23
Cesta Básica..............................................................11
Playground em madeira.............................................34
Cobertura.............................................................17,19
Playground em plástico...................................32,33,34
Cobertura em policarbonato/vidros.......................17,19
Playground em tronco de eucalipto............................34
Coletor de bituca.....................................................7,23
Protetor de coluna p/ garagem...........................2ª capa
Controle de pragas.....................................................22
Protetor de pára-choque....................................2ª capa
Construtora.....................................................28,29,30
Protetor de parede.............................................2ª capa
Cortinas....................................................................32
Protepiso.....................................................................7
Crachás para Veículos..........................................19,25
Protetor de porta...............................................2ª capa
Desentupidora...........................................................22
Radiocomunicação....................................................15
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.........7,9,23
Redes de Proteção................................................22,33
Dispenser para sabonete líquido..........................7,9,23
Redução de Poluentes.......................................3ª capa
Elevador................................................................24,25
Reparos de bombas e máquinas................................11
Elevador: equipamentos........................................24,25
Restauração de fachadas.................................28,29,30
Elevador: manutenção..........................................24,25
Restauração de pisos...........................................28,29
Enceradeira.........................................................7,9,23
Sensores de Presença...............................................15
Engenharia.......................................................28,29,30
Sinalização.............................................................7,23
Escada..............................................................7,11,23
Síndico profissional...................................................31
Espelho convexo...............................................7,11,23
Tapete personalizado..............................................7,11
Grama Sintética.........................................................32
Terceirização de Serviços..........................................15
Impermeabilização.....................................................28
Toldos..................................................................17,19
Iluminação de Emergência.........................................11
Tratamento de piso...............................................28,29
Impressão.................................................................33
Varredora............................................................7,9,23
Instalações Elétricas..................................................11
Varais........................................................................22
Jardinagem...............................................................30
Ventilador..............................................................11,30
Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Natália Mancio
Reforço tecnológico na segurança Cada vez mais condomínios investem em sistemas de segurança aliados a tecnologia
Se por um lado a segurança pública não dá demonstrações de melhoria, por outro o custo com serviços de segurança, cada vez mais, tem impacto nas contas do condomínio. Tem se observado uma grande mudança de postura dos últimos anos, destacando a busca pela substituição da mão de obra por sistemas eletrônicos de segurança. Substituir um vigilante por um sistema eficaz de controle de acesso é uma das alternativas que tem sido adotada. O item segurança chega a representar mais que 30% das despesas condominiais ordinárias. O sentimento dos condôminos nas grandes cidades é de insegurança, consequência das questões da nossa segurança pública. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão de Condomínios acredita que essa mudança de comportamento e investimento não acontece em todas as regiões do país. “A Manager administra condomínios em diversas cidades do Brasil. E observo que as mudanças são mais
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acentuadas nas cidades situadas na Grande São Paulo ou nas metrópoles. Nestas cidades a segurança em condomínios é um dos maiores apelos para convencer as famílias a residir em condomínios. Sendo assim os síndicos que representam a vontade dos condôminos juntamente com as administradoras acompanham este desejo dos condôminos em suas gestões. Essa mudança de comportamento gera preocupação e aumento nos investimentos em segurança patrimonial.”, completa. Para Alexandre Paranhos, diretor executivo do Grupo Pro Security, o investimento em segurança é fundamental para proteção da família e do patrimônio, não somente com relação a danos materiais, mas também em relação à valorização do imóvel. “O principal é determinar qual o objetivo do sistema, qual sua finalidade. Antes de orçar um sistema é preciso concebê-lo tecnicamente, ou seja, uma análise de que tecnologia deve ser empregada para que o
projeto traga o resultado desejado ou o retorno do investimento. Somente após determinar exatamente o que o condomínio necessita é que deve ser realizado o orçamento, sempre priorizando empresas com solidez e reconhecida capacidade técnica, com plantão operacional para atendimento de emergência, entre outros fatores.”, completa. Atualmente, a biometria - estudo estatístico das características físicas ou comportamentais dos seres vivos passou a ser usada para a identificação criminal ou para o Controle de Acesso. Os sistemas chamados biométricos podem basear o seu funcionamento em características de diversas partes do corpo humano, como a palma da mão, as digitais do dedo, a retina ou íris dos olhos. No caso da Leitora Biométrica Digital da VAULT, empresa especializada em Barreiras Físicas de Alta Segurança e Sistemas Integrados de Segurança, a comparação por impressão digital foi o primeiro recurso adotado para identificação de usuários. Extraindo os pontos característicos ou ponto de minúcias de uma impressão digital, a Leitora Biométrica Digital pode realizar o controle de acesso, identificando pessoas autorizadas a ter acesso a determinados locais. Já o reconhecimento biométrico através da face é feito a partir de pontos de medida do rosto, que faz uma ligação algorítmica de traços e tamanhos, como por exemplo, distância exata entre nariz e orelhas, tamanho do crânio, arcada dentária, entre outros detalhes. Cristiano Vargas, diretor comercial da empresa, complementa ainda que outras novidades em relação ao mercado são “sistemas integrados de gerenciamento com controle de acesso, alarme e vídeo em uma plataforma única.”. É preciso levar em consideração no momento de contratar um sistema
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desse estilo: o estudo do perímetro, da vizinhança e os riscos envolvidos. Para se planejar é recomendável a utilização de um profissional isento, um consultor com expertise em segurança eletrônica, para elaborar o projeto técnico de interesse do condomínio. Este profissional, não vende ou instala o sistema, somente executa a consultoria para sua concepção. Os equipamentos vêm cada vez mais apresentando inovações com o fim de proteger os condôminos e seus imóveis. Um dos que mais chamam a atenção é a portaria virtual, em que de forma remota o condomínio passa a ter um posto de portaria operante sem os funcionários no local, e com custo infinitamente menor. Neste caso, o porteiro visualiza o visitante, morador ou outros e aciona portões de garagem e abrem portas, tudo de forma remota, e no caso de faltar luz, existem geradores e conexão por telefones celulares, que mantêm a operação. “As portarias monitorados com imagem 24 horas em uma central, neste caso prédio continua com a estrutura, mas passa a ter um gerenciamento sobre ela. Por exemplo, a abertura da porta da guarita, aciona o alarme na central, que visualiza de forma imediata a imagem e se comunica com o porteiro. Também temos as empresas de segurança cada vez mais qualificadas. Os funcionários ao longo dos anos têm passado por severos treinamentos posturais, que envolvem até como identificar situações de risco e como proceder.”, explica o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito
Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Ele ainda alerta para o fato de que o investimento em segurança, além de evitar qualquer sinistro no edifício, contribui indiretamente para a valorização do patrimônio, pois as pessoas buscam cada vez mais locais seguros. E quem paga essa conta? Afinal, mesmo que seja um investimento que evita prejuízos maiores no futuro, a contratação de um serviço
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de segurança completo pode sair caro. “Despesas com investimentos, os proprietários devem pagar e as despesas com manutenção, caso o imóvel esteja locado, o locatário. Este é um dos pontos interessantes, pois os empreendimentos não são projetados e não tem infraestrutura adequada para atender a equipamentos tecnológicos muito sensíveis a umidade, alteração de tensão ou queda de energia, dutos secos, etc., exigindo assim muito mais manutenção e, por consequência, elevando os custos ordinários.”, completa Marcelo Mahtuk. E outro ponto importante que ele destaca é o envolvimento dos funcionários. “Tudo que há de novo em segurança condominial, industrial e pessoal é oferecido aos condomínios. Não somente equipamentos como novidades com a infraestrutura. Como por exemplo: o aumento nos pontos monitorados por CFTV, Câmeras IPs e com gravação de áudio, integrações com smartphone, vídeos porteiros, biometria, muros com sensores de vibrações, tags para veículos, controle de acesso integrando acesso as áreas comuns, etc. Porém toda a tecnologia de ponta sem comunicação e procedimento envolvendo funcionários e condôminos terá pouca valia.”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Mudança de gestão sem traumas Como síndicos e administradoras podem amenizar os efeitos das trocas de gestões de condomínios
É importante ocorrer o rodízio na gestão de qualquer condomínio. A longa continuidade de mandatos de um único síndico geralmente não apresenta resultados satisfatórios para o prédio. Essa afirmação pode parecer dura, mas é a realidade presente e talvez um pensamento que precise permear os processos de transição entre gestões em condomínios. Muitas vezes, a mudança se faz necessária e pode trazer muitos benefícios. A função de síndico é vista de maneiras divergentes em muitos condomínios. Em alguns casos é evitada a todo custo, nenhum morador quer ter esta responsabilidade. Porém, em outros o cargo é muito disputado, e exista quem almeje a função para uma renda extra, obter isenção de taxas ou até mesmo o status de ser síndico do condomínio. S endo assim, a “troca” de síndico quase sempre gera certa “dor de cabeça”, tanto para antiga quanto para a nova gestão. “Em regra o mandato do síndico é de dois anos, segundo art. 1347 do Código Civil, de modo que esse é o prazo máximo permitido para atuação do Síndico. Todavia, a lei admite a “reeleição” do Síndico, isto é, renovarse o mandato dele por quantas vezes for de vontade dos demais condôminos.
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Portanto, a cada dois anos devem existir eleições para síndico. Expirado esse prazo, o Síndico deixa de ser legalmente o representante da massa condominial, sendo que todos os seus atos são passíveis de anulação.”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Fabricio Sicchierolli Posocco, do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores. Para o advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB (Instituto dos Advogados Brasileiros) é importante que o novo síndico eleito tenha o apoio daquele que encerra o mandato, com a passagem das rotinas do prédio, pendências jurídicas, anotações, problemas do dia a dia com funcionários, fornecedores, obras em andamento. “Os contratos em andamento bem como os de manutenção e conservação deverão ser passados ao novo síndico. O novo síndico deverá também promover uma auditoria de contas e do prédio para deixar registradas as pendências, para que no futuro não venha ser responsabilizado indevidamente em relação ao seu descumprimento.” completa. A forma de transição não é prescrita em lei, desta forma deve-se ter bom
senso, alerta o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. “A partir da eleição do novo representante legal cessam as obrigações futuras para o antigo representante, o que deve ser feito formalmente através da renovação da procuração no banco, perante a receita federal, renovação do e-CNPJ que é o dispositivo eletrônico em que o condomínio pode efetuar as obrigações legais de retenção de impostos, e demais obrigações fiscais, bem como obrigações trabalhistas, tais como FGTS. Os documentos físicos pertinentes ao prédio, contratos, atas, pastas de prestações de contas, devem imediatamente ser transferidas ao novo gestor.”. Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão de Condomínios, acredita que todos os síndicos devam ter as mesmas habilidades, tais como: liderança, organização, pro-atividade, humildade, paciência, respeito com as diferenças, democracia e uma pessoa com bom ânimo. “Nossa sugestão, como primeira atitude é uma reunião com a presença daqueles que antes representavam o condomínio, síndico e conselho com os atuais eleitos e administradora. Nessa reunião tratar o que deu certo, o que não foi tão bom e o que ficou para ser feito. Dando conhecimento geral da gestão anterior, e repassar documentos caso tenham posse. Aqueles que até então representavam o condomínio devem se colocar sempre a disposição quando necessário e até para aconselhar, afinal eles tem experiências que devem ser consideradas.”, finaliza. Segundo o Código Civil qualquer pessoa maior, que seja capaz (não esteja preso nem possua problemas mentais, por exemplo), morador do prédio ou não, pode se candidatar ao papel de síndico. Existe também a possibilidade de abrir a vaga a uma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa que ficará responsável pelo cargo e administrará o condomínio.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio COMUNICAÇÃO Por Natália Mancio
Muito além do mural
Tecnologia revolucionando as ações de comunicação interna nos condomínios Muito além de um mural e de um simples quadro de avisos rotineiros, a comunicação interna nos condomínios tem se modificado com o passar do tempo e avanços da tecnologia. De grupos em aplicativos de conversa e páginas em redes sociais que reúnem moradores a newsletter enviada por e-mail e claro, os tradicionais jornais internos. Os meios são muitos e sempre com um fim comum: aproximar condôminos e administradores para buscar soluções para questões do dia a dia e evitar conflitos. “Muitos podem ser os canais de comunicação em condomínios: circulares, boletos, avisos digitais (site, e-mail, smartphone), quadro de avisos, faixas, revistas internas, boletins informativos, reuniões informais, assembleias, Blog, Twitter, Facebook, WhatsApp e até o velho e eficaz contato telefônico ou uma simples conversa pessoal.”, lista Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão de Condomínios. A falta de informações pode comprometer a gestão, pois os condôminos podem ter a falsa impressão que as coisas não andam. O fato de não estarem informados de situações que seriam facilmente explicadas por meio de comunicados, como por exemplo, o desconforto com uma obra de reparo, a qual a primeira vista poderia parecer que algo está quebrado sem solução, e não que está sendo realizada uma obra de reparo, fato que poderia gerar conflito desnecessário. “A manutenção de um portal do condomínio colabora muito na comunicação interna, esses portais disponibilizam de chat a atas. Outro meio importante de comunicação é o envio periódico de comunicados oferecendo informações quanto aos procedimentos administrativos do prédio. Comunicados no elevador, envio da prestação de contas juntamente com o boleto de condomínio, também são posturas bem vindas.”, sugere o advogado Rodrigo Karpat, especialista em Direito Imobiliário, consultor em
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condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Problemas de comunicação podem prejudicar e muito a dinâmica de um condomínio. A pouca informação é a mais conhecida, afinal “quem não se comunica se trumbica” dizia Chacrinha. Não adianta gestão condominial muito eficiente, porém com informações restritas apenas ao síndico, conselho e administradora. “Observamos isso quase sempre no reflexo de uma reunião de condôminos ou assembleia. Nos últimos anos o exagero da informação desorganizada tem prejudicado mais que a pouca informação. A fonte da comunicação deve ser somente de um coordenador ou comissão. Quem comunica deve ter em mente a prioridade de sua comunicação, não deve ‘afogar’ os condôminos com o uso de todas as ferramentas sempre, não deve criar um romance para cada comunicado e a criatividade, às vezes, faz diferença para uma campanha. Nossa sugestão é de usar cada canal com um objetivo. Se for algo urgente e pessoal pode usar ferramentas mais pessoais como comunicações pelo smartphone.
Informar tudo sempre a todo instante com todas as ferramentas podem gerar um desinteresse e como resultado a falta de comunicação.”, relata Marcelo Mahtuk. Especialista em Recursos Humanos, Ricardo Karpat sugere que os comunicados devem ser objetivos e com layout atrativo. Uma dica importante é usar o quadro de avisos para chamar a atenção sobre algum tema, e direcionar o morador para o site para ver a matéria completa. “O ideal é que sejam atualizados com frequência, para que chamem a atenção dos moradores. Caso as informações se mantenham por muito tempo, depois de um período existe a possibilidade do morador não olhar o aviso, com o pré-conceito de que este esteja desatualizado. Problemas de comunicação geram desconfiança sobre as ações do síndico e corpo diretivo, além de poder gerar desconfortos desnecessários, como por exemplo, uma falta de água programada, que pode gerar transtornos. Por último, a falta de informação pode aumentar a vulnerabilidade da segurança condominial.”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
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Revista Supra Condomínio ECONOMIA Por Natália Mancio
Sem atraso
Em tempos de crise, as taxas condominiais deixam de ser prioridade e quem sofre são as contas e balanços do condomínio O que síndicos e administradores precisam fazer quando o pagamento das taxas condominiais deixa de ser prioridade nas contas do condômino? Com cautela, diálogo e paciência. A inadimplência é um fenômeno comum a todos os condomínios, onde em tempos de crise tendem a se acentuar, por este motivo é que seus administradores devem ficar atentos a qualquer sinal de descontrole no fluxo de entrada de receitas, adotando as medidas necessárias, devidamente aprovadas em assembleia, para sanar tais problemas. Os meios legais previstos são: protestos ou ajuizamento de ação de cobrança. A partir do próximo ano, o recebimento judicial sofrerá alteração no que diz respeito ao rito a ser observado, quando as cotas condominiais serão consideradas como títulos executivos, possibilitando, com isso, o acionamento direto através de processo de execução ao invés de procedimento de conhecimento, como é hoje. “Mensalmente, as empresas associadas à AABIC, enviam a esta o resumo da inadimplência dos condomínios que administram, denominado IPEMIC (Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial), onde apontam a taxa de inadimplência, para o devido registro e apuração de estatística.”, completa Jackson Kawakami, advogado da Habitacional, empresa administradora de condomínios. No mês de maio desse ano, por exemplo, o índice registrado foi de 6,78% de inadimplentes, 1,51% acima referente ao mesmo período no ano de 2014 no Estado de São Paulo. De acordo com Leandro Santos, fundador da Equalipro, a negociação, com a proposta de um acordo, é sempre o melhor caminho para a solução. “O aviso no próprio boleto sobre o possível protesto no caso de atrasos, contribui com
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a redução da inadimplência. É importante, também, a criação de regras para o protesto dos devedores, com avisos a todos os condôminos e moradores.”. Ele ainda completa que é preciso chegar ao extremo de uma ação judicial, nos casos de inadimplência quando o condômino, por questões diversas, não mostra predisposição ao ajuste, não responde às solicitações de negociação e apresenta nenhuma intenção da regularização. A advogada Fernanda Zucare explica que a inadimplência já poderá ser considerada logo após o vencimento do prazo de pagamento. “Não recomendamos a inscrição dos inadimplentes do condomínio no SPC em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, quais sejam: certeza, liquidez e exigibilidade (Artigos 586 e 618, I,
ambos do Código de Processo Civil). Ademais, a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.”. Ela alerta que a partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento, a ação de cobrança pode ser proposta. No entanto, vale lembrar que é de 10 anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do art. 205 do novo Código Civil. E que o condomínio através do sindico é legitimado para propor ação de cobrança. Já o proprietário de um imóvel locado, por exemplo, é o legitimo devedor da taxa condominial. Assim, será ele o acionado judicialmente.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/15
Revista Condomínio
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Condomínio
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Assunto para profissional
Cresce número de pessoas que procuram especialização para trabalhar como síndico profissional
Além de um bom apartamento, itens como espaço gourmet, academia e piscina aquecida tornaram-se triviais em grandes empreendimentos imobiliários. Porém, toda essa complexidade exige cada vez mais dos funcionários que trabalham no edifício e, por conta disso, tem crescido de forma significativa a procura por síndicos profissionais, que atuam de forma terceirizada e precisam realizar cursos de especialização para desempenhar tal função com eficiência. Os bons salários oferecidos têm despertado interesse de muita gente disposta a construir uma nova carreira profissional. A crise no mercado de trabalho reduziu as vagas em diversos segmentos, elevando o número de desemprego. Por outro lado, a expansão imobiliária abre novas oportunidades para quem está em busca de um novo emprego. “Todas essas questões contribuem para o aumento na procura por cursos de especialização para síndico profissional, em especial por conta
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dos salários, que podem chegar a uma receita total de R$ 30 mil mensais”, informa o especialista em Recursos Humanos, Ricardo Karpat. Existem basicamente três formas de se pagar um síndico profissional: taxa pré-estipulada, por meio de uma tabela que o síndico possui (a grande maioria dos síndicos profissionais possui uma tabela proporcional ao perfil do condomínio); salários mínimos, associando o porte do condomínio e porcentagem da arrecadação mensal (menos utilizada). Por se tratar de uma prestação de serviço, cada profissional apresenta seu escopo de trabalho e preço. A grande diferenciação na precificação é referente ao tempo de plantão que o síndico irá dar ao condomínio. “O habitual para um condomínio padrão é duas vezes por semana, pelo período de duas horas. Porém, alguns condomínios exigem um período maior, o que torna o serviço mais custoso. O valor médio para um condomínio de uma torre é de R$ 2.500,00 e para um
condomínio clube é de R$ 6.500,00. Lembrando que um síndico profissional consegue formatar uma carteira com, aproximadamente, 10 condomínios de uma torre ou quatro condomínios clubes.”, relata Ricardo. Porém, o especialista em Recursos Humanos alerta: “não se trata de um trabalho fácil, pelo contrário, há tarefas desagradáveis como o envio de advertências e multas, além de discussões das mais diversas, seja devido ao valor do condomínio, disputa por vaga na garagem ou barulho do vizinho. Assim, o convívio entre síndico e condôminos nem sempre é dos mais amistosos”, alerta. Os cursos especializados na formação de síndicos profissionais oferecem conteúdo com temas variados, divididos por módulos que abordam questões como gestão empresarial, gestão financeira, de recursos humanos, legislação, segurança e política de sustentabilidade. “Muitos ainda encaram erradamente a contratação de um síndico profissional como mais uma despesa, quando na verdade os condôminos devem enxergar essa aquisição como um investimento que, a médio prazo, traz economias ao condomínio, como a eliminação de ações trabalhistas, economia nas compras e uma gestão otimizada”, reforça o especialista em Recursos Humanos. Segundo Karpat, os números comprovam o crescimento tanto dos profissionais que procuram capacitação, quanto dos empreendimentos que buscam por estes profissionais. “Registramos um constante crescimento na procura dos cursos. No ano passado foi 20% maior que em 2013 e esse ano está 35% maior do que no primeiro semestre de 2014. Realizamos consultoria em diversos
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condomínios e, até 2011, apenas 5% tinham síndicos profissionais, hoje são 20%. Também fazemos indicações; em 2014 nossa média era de quatro por mês, hoje esse número chega a 10”, revela. Leandro Santos, fundador do Equalipro, listou algumas vantagens e desvantagens da contratação desses profissionais: Vantagens: • A análise dos problemas para um síndico profissional é mais “fria”, com maior liberdade de ação; • Os moradores o encaram como um prestador de serviços, gerando relação mais profissional; • O síndico profissional apresenta uma maior experiência, por ter um acúmulo maior de informações de trabalho.
Desvantagens: • Normalmente o investimento é alto; • Exige uma análise crítica para a contratação por vivenciar questões pessoais de condôminos; • Não é de fácil acesso por gerenciar outros condomínios, tendo que aguardar as visitas semanais; • A falta de relação de moradia pode levar o síndico profissional a menores preocupações em relação aos assuntos internos. Porém, Ricardo Karpat defende que não existem desvantagens de se ter um síndico profissional, pois o “custo” com sua contratação gera economia a médio e longo prazo. Sendo assim, deve ser considerado um investimento. “Importante salientar que o síndico profissional
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foi contratado para realizar uma gestão eficaz, é a profissão dele. Enquanto o síndico voluntário está colaborando e tem sua atividade principal que lhe toma grande parte do tempo, dificultando sua gestão.”, completa. O trabalho do síndico profissional e de uma administradora de condomínio é diferente, porém complementar. Leandro explica que comumente, a administradora trata de forma mais direta com prestadores de serviços, gestão de funcionários e burocracias diversas. “O síndico tem um trabalho fortemente desenvolvido com condôminos, gerenciando conflitos e regulamento interno. Mas o mesmo não se exime de tratar com prestadores de serviços em outros casos.”, finaliza.
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Segurança em primeiro lugar
Item não obrigatório em apartamentos, redes de proteção podem ser diferencial quando se trata de prevenção de quedas e acidentes Ela protege crianças, gatos, cachorros, aves, e sim, adultos também. As redes de proteção instaladas em janelas e sacadas são um item que podem ser a diferença entre um acidente e muitas vezes, salvar uma vida. Juliana Andrade, subsíndica de um condomínio com 12 apartamentos em São José dos Campos sentiu a necessidade da instalação dos itens após um gato de estimação de uma das moradoras cair do 3° andar e sofrer, por sorte, somente lesões leves. “Por ser um prédio de poucos andares nunca tinha imaginado de colocar em pauta nas assembleias gerais o uso de redes de proteção. Porém, quando tivemos esse acidente, eu e o síndico achamos mais prudente, levantar algumas empresas que fazem esse serviço e elaborar um informativo de prevenção de acidentes e cuidados com janelas e sacadas.”, explica a administradora. Leandro Santos, fundador da Equalipro explica que as telas são opções de segurança muito utilizadas atualmente, mas os moradores não podem ser obrigados a instalar em suas unidades. “Em alguns casos, pode-se definir por meio do regulamento interno que todos os apartamentos instalem redes de proteção. Mas é uma definição por consenso. A responsabilidade em assumir o custo da instalação de redes de proteção é do proprietário.”, completa. Existem no mercado diversos materiais que são usados para confecção de telas de proteção, algumas são impermeáveis e oferecem proteção anti-UV. Os mais comuns são: polietileno ou poliamida. A primeira opção é impermeável e usada também na fabricação de amarras para navios, correias e pneus, quando usado para confecção dessas telas, pode apresentar uma durabilidade maior
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e manter sua resistência original por mais tempo. As fabricadas em poliamida são também muito resistentes, porém, podem ser mais maleáveis. Por não ser impermeável, ela apresenta durabilidade maior se não expostos à chuva e sol em excesso. Com as diversas opções no mercado, tanto de cor e material, os administradores e síndicos podem optar por um modelo padrão para harmonizar o aspecto geral do condomínio, basta lembrar somente da necessidade de decidir de maneira democrática entre todos os condôminos. “Por definição via assembleia, os proprietários dos apartamentos devem seguir um modelo sugestivo para que não ocorra o desconcerto visual da fachada do condomínio.”, explica Leandro. O susto com o gatinho alertou
os moradores e a campanha de conscientização fez a diferença no condomínio de Juliana. Uma rede de proteção instalada de maneira correta, por um profissional credenciado no mercado e com prazo de validade e revisões em dia, deve suportar um peso de 500 KG por metro quadrado. Um peso bem maior que um gato, uma criança ou até mesmo um adulto pode exercer sobre ela no caso de um acidente. “No material, citamos inclusive os riscos para quem mora sozinho e não tem animais ou crianças em casa. Em um momento de brincadeira ou descuido o acidente pode acontecer, então, foi ótimo sentir a receptividade de nossos moradores. Tivemos a adesão de 100% dos condôminos e ainda conseguimos negociar um bom desconto com a empresa que fez a instalação.”, finaliza a administradora.
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Revista Supra Condomínio SEGURANÇA Por Rodrigo Karpat*
Câmeras em condomínios e o direito à privacidade
O uso de câmeras de monitoramento em condomínios é cada vez mais comum, porém, ainda existem inúmeras dúvidas sobre quando as gravações podem ser acessadas e utilizadas. Por princípio, a finalidade das filmagens no prédio é garantir a segurança dos moradores, e em São Paulo, por exemplo, a Lei nº 13.541/2003 exige a colocação de placas de forma visível nos ambientes filmados, com os seguintes dizeres: “O ambiente está sendo filmado. As imagens gravadas são confidenciais e protegidas, nos termos da lei”. Produzir provas contra moradores não deve ser função das câmeras, e o condomínio pode ser responsabilizado pela divulgação das gravações se de alguma forma trouxer qualquer situação vexatória ou constrangedora à pessoa exposta nas imagens. Poderá, inclusive, ser condenado a reparar financeiramente quem for prejudicado. Por isso, muita cautela deve ser tomada antes da liberação das imagens. Uma situação que poderia ter sido evitada pela administração de um condomínio do Rio de Janeiro, mas que acabou resultando em processo judicial, foi a exposição de uma moradora diante de todos os vizinhos através do circuito interno de TV do prédio após ela ter amassado uma folha de papel e jogado no chão do elevador. O condomínio carioca foi condenado a pagar mil reais por danos morais. De acordo com os argumentos da juíza, o dano moral é caracterizado por dor, vexame, sofrimento ou humilhação que foge a normalidade e interfere na esfera psíquica do indivíduo causandolhe desequilíbrio efetivo em seu bemestar. E, nesse caso, a exposição foi vexatória diante de todos os vizinhos. O direito à inviolabilidade da imagem está protegido pela Constituição Federal, conforme o artigo 5º, inciso
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XXVIII: “são assegurados, nos termos da lei a proteção às participações individuais em obras coletivas e à reprodução da imagem e voz humanas, inclusive nas atividades desportivas”. O Código Civil também dispõe sobre o tema, em seu artigo 20: “salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais”. De qualquer forma, não existindo violação ao direito de privacidade, e sem que estas gravações sejam utilizadas para monitorar a vida privada das pessoas, como no caso de um adultério (o que não seria finalidade do condomínio), as imagens
podem ser cedidas. Na ocorrência de crimes, uso de drogas, agressões, porém, é importante que as mesmas sejam verificadas de forma discreta com os responsáveis para resguardo dos moradores e o síndico do prédio. Caso algum morador queira ter acesso às imagens, deverá solicitar formalmente, e em alguns casos, de acordo com a gravidade, por meio judicial ou por ordem de autoridade policial. Lembrando que é extremamente proibida a utilização das imagens para fins pessoais ou outros que não seja o resguardo do patrimônio e a segurança do condomínio. Nos casos que envolvam prejuízo patrimonial, como furtos e batidas de automóvel, por exemplo, não existe problema na visualização das imagens e fornecimento de cópia. *Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Espaço para as “magrelas” Como os bicicletários têm ganhado cada vez mais espaços nos estacionamentos de condomínios
O aumento do uso de bicicletas como meio de transporte e não só de lazer tem feito com condomínios residenciais e comerciais repensem seus estacionamentos e garagens para que eles possam acomodar e dar espaço para as famosas “magrelas”. Porém, esse crescimento ainda gera muitas dúvidas: Eles precisam ser instalados nas garagens? Como funciona a instalação de um bicicletário em um condomínio? Quem precisa e o que precisa ser aprovado? Essas questões permeiam as assembleias e requerem especial atenção de síndicos e administradoras que precisam agradar a todos e de maneira democrática. Para Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Administração de Condomínios a presença das bicicletas no cotidiano é uma realidade vivida há muitos e que devem ser consideradas em condomínios como uma opção de condução e para uma vida mais saudável. “Normalmente os condomínios já estabeleceram em projeto seu lugar adequado, mas caso seja um projeto antigo, com criatividade
e um bom estudo de todo condomínio é possível encontrar um lugar adequado para as bicicletas.”. Como qualquer alteração, norma ou reforma, a instalação de um bicicletário, por exemplo, precisa ser aprovado em assembleia e entendido como uma necessidade dos moradores. Na cidade de São Paulo existe uma Lei Municipal* que obriga as novas edificações a ter um bicicletário, porém, José Carlos de Oliveira, gestor de núcleo da Habitacional alerta que é importante que a tomada de decisão seja por meio de uma assembleia e respeitado o quórum qualificado de dois terços, conforme estabelece o Artigo 1342 do Código Civil. “Aprovar por um quórum inferior pode ser perigoso.”, complementa. Leandro Santos, fundador da Equalipro, explica que o decreto 53.942 obriga novas construções e prédios residenciais e comerciais a reservarem 10% das vagas para bicicletas e que a implantação deve partir da construtora, gerando controle e aperfeiçoamento por meio do regulamento interno do condomínio. E relata o investimento
que vem sendo realizado para tal fim. “Condomínios modernos utilizam chaveiros de controle, onde o morador é descadastrado após sua saída do condomínio. Neste caso, o descadastro só é efetivado sem a bicicleta no local, o que não permite o esquecimento.”. Quando o assunto são as taxas que poderão ser cobradas, os especialistas são unânimes: moradores não devem ser taxados pelo uso dos espaços. “Entendemos que se utilizada a área comum, a taxa já está no custo do condomínio.” E que mesmo quando o uso é feito por visitantes, isso pode ser negociado. “Tratando de uso de área comum entendemos que visitantes não devem deixar bicicletas no interior dos condomínios, porém a permissão poderá ser regulamentada.”. Talvez o único “problema” unânime gerado pelos bicicletários é causado pelos esquecidos. É comum síndicos e administradores precisarem lidar com antigas bicicletas esquecidas após a mudança de endereço de moradores e descobrir o que fazer nesses casos. Marcelo Mahtuk lista algumas dicas para evitar que isso aconteça e lidar bem com essas situações: a) Manter o local monitorado com câmeras e se for possível em local fechado; b) sempre manter as bicicletas cadastradas; c) Bicicletas esquecidas ou muito tempo sem uso incentivar sua doação.
*Lei 15.649, Decreto n° 53.942, de 28 de maio de 2013 Art. 1º Nos espaços de estacionamento, as vagas destinadas a bicicletas, calculadas de acordo com o item 13.3.4 do Capítulo 13 do Anexo I da Lei 11.228, de 25 de julho de 1992, com as alterações introduzidas pela Lei nº 15.649, de 5 de dezembro de 2012, deverão atender às seguintes condições: I – localização em bolsões isolados das vagas de veículos automotores, como automóveis e motocicletas; II – facilidade de acesso, com localização no piso mais próximo do logradouro público e acesso garantido aos usuários do estacionamento; III – instalação de suportes para prender as bicicletas, com distância mínima de 0,75m (setenta e cinco centímetros) entre eles.
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Lâmpadas de LED Troca econômica ou desnecessária? Entendendo melhor essa tendência
O condomínio em que Diogo Lima, executivo de vendas, mora apresentava vários problemas com a iluminação. As lâmpadas fluorescentes tinham cores diferentes, algumas mais azuladas, outras mais amareladas e toda a semana algumas lâmpadas de lugares diferentes acabavam queimando. Isto, além de gerar desperdício de dinheiro, gerava um trabalho extra com a troca e a manutenção. Após muito tempo, uma solução encontrada pela administração foi a troca de todas as lâmpadas convencionais por iluminação de LED (Diodo Emissor de Luz). Mas o que será essa troca trouxe de benefício? “Elas duram mais, e são mais econômicas, isto é, geram mais luz com o mesmo gasto de energia. Infelizmente devido ao aumento da tarifação de energia e a bandeira vermelha nós não conseguimos sentir na conta de energia do condomínio a diminuição, mas certamente aumentaria muito mais a nossa conta sem esta mudança. A economia não vem apenas na conta de energia e sim na troca das lâmpadas, pois a garantia da LED é muito maior.”, relata Diogo, que também é síndico do prédio. De acordo com Lucílio Lélis
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Carvalho, gerente de comercialização da Enecel Energia, empresa sediada em Belo Horizonte especializada no mercado livre de energia brasileiro e com atuação de 25 anos, As lâmpadas LED têm baixíssima emissão de calor, portanto, possuem maior eficiência na transformação da energia elétrica em iluminação. “As incandescentes utilizam apenas uma pequena parcela da energia elétrica para gerar iluminação. A maior parte do consumo dessas lâmpadas é transformada em calor. Em relação às fluorescentes, as lâmpadas LED podem gerar até 50% de economia no consumo de energia elétrica para a mesma quantidade de iluminação.”, explica. A opção de LED possui características que a distingue da fluorescente e é tida como opção mais vantajosa, de acordo com especialistas. Além de possuir alta capacidade de iluminação devido ao fluxo luminoso oferecido, ela possibilita a economia de energia, são fáceis de instalar, possuem luz instantânea e capacidade de economia de até 60% com relação às tubulares T8. Marlene Macedo, especialista da Loja Elétrica, esclarece que o LED pode ser dimerizável ou ser instalado com sensor de presença, o que pode gerar ainda mais economia para os condomínios. Sendo ideias para corredores, garagens e passeios, lugares onde não existe a necessidade delas ficarem acesas o tempo todo. “As fluorescentes não permitem essa utilização e sua vida útil é diretamente proporcional ao número de partida das lâmpadas, ou seja, duram menos se forem ligadas e desligadas com muita frequência. As lâmpadas LED possuem vida útil até quatro vezes maior do que as fluorescentes. É um investimento que em médio prazo se tem retorno, devido ao baixo consumo de energia, a alta eficiência e a longa vida útil das lâmpadas em LED.”, complementa. Para entender a real economia dessa
troca deve-se levar em consideração o tempo de retorno desse investimento. “Analisando de forma bastante racional e desconsiderando a vida útil média de cada tipo de lâmpada, estimamos que uma lâmpada fluorescente de 20W (equivalente à uma lâmpada de 100W daquelas mais antigas, as incandescentes), ligada em média cinco horas por dia, tem um custo de R$ 1,00/mês. Atualmente, uma lâmpada LED custa aproximadamente R$ 50,00. Assim, desconsiderando os efeitos da inflação, o custo com a substituição para LED seria compensado após 50 meses. Naturalmente, deve-se levar em consideração que a vida útil média de uma LED é 10 vezes maior do que uma fluorescente e outros critérios, como redução da poluição e conforto. Em caso de queima de lâmpadas existentes, a LED passar a ser uma boa opção.”, detalha Lucílio Lélis Carvalho. Para entender ainda mais a questão econômica, João Carlos Lima, engenheiro eletricista e professor no Centro de Capacitação do Grupo Loja Elétrica explica que deverão ser levados em conta a vida média das lâmpadas: • Incandescentes - 750 horas neste exemplo serão substituídas em nove meses; • Fluorescentes – 8000 horas com redução pelo número de acendimentos, aproximadamente três anos; • Led – 25000 horas, sem restrição de acendimentos, aproximadamente, oito anos. “Se levarmos em consideração que as lâmpadas incandescentes serão banidas do mercado brasileiro em julho de 2015 e somente serão utilizadas Lâmpadas fluorescentes ou de LED, podemos concluir que considerando o custo da Lâmpada de LED aproximadamente R$ 19,00 e o custo da lâmpada fluorescente compacta de 15 Watt R$ 12,00, ficando
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em média 58% maior a utilização torna- se mais vantajosa.”, completa José Carlos. Roberto Ravagnani, além de palestrante e consultor de Responsabilidade Social, é síndico do Condomínio Edifício Iguaçu e também programou a troca, visto que os moradores ainda não tinham muita informação sobre o produto, após estudar mais um pouco, decidiu pela mudança, porém de forma paulatina. “Todo o custo de modernização de iluminação comum foi bancada pelo condomínio com os valores de manutenção mensal, visto que como falei a troca foi paulatina, demorou praticamente um ano e meio para fazer a troca de toda iluminação de halls de serviço, térreo e garagem, elevadores, salas de trabalho, guarita de entrada e salão de festas.”, conta. Ele confirma que a durabilidade desse tipo de lâmpada é muito maior, principalmente para garagens com controle por sensor de presença, suportando bem mais o “acende e apaga”. “Elas representam uma economia de em torno de 12 e 15% na conta, isso no consumo em KWH, pois com o aumento exponencial da energia fica difícil o acompanhamento em reais. Outra grande vantagem é o menor aquecimento dos cabos e dos aparelhos de iluminação, minimizando as quebras e aumentando a vida útil da instalação. Como nosso prédio é antigo, isso melhora muito a possibilidade de curtos, pois tem uma amperagem muito menor.”. Roberto ainda mantém um informe
nos elevadores e vez por outra reforça para os moradores das vantagens de trocar a iluminação de suas unidades por LED. “Minha casa foi uma das primeiras, troquei todas as lâmpadas inclusive as dicroicas. Só no lustre de entrada da minha casa antes tinha 180 Watt em lâmpadas hoje tenho 15 Watt e mantenho uma média de consumo bem razoável. Lógico que aliado aos cuidados de não deixar lâmpadas acesas sem necessidades, o que adoto no condomínio também.”. O síndico Diogo Lima também incentiva a economia de diferentes formas e percebe a receptividade dos moradores em relação às trocas. “Naturalmente eles perceberam que o condomínio deixou de ter lâmpadas
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queimadas e as áreas comuns passaram a ter iluminação uniforme. Uma das reclamações era que havia vários tons de lâmpadas distribuídas nas áreas do prédio, com esta mudança se padronizou isto. Desta maneira acredito que foi um incentivo para que começassem a alterar suas unidades.”, relata. Porém, quem decide por essa mudança de iluminação em um condomínio? De acordo com Marcio Bagnato, Diretor de condomínios da Habitacional, como o investimento é alto, o Corpo Diretivo precisa encaminhar um planejamento para aprovação em Assembleia, caso a troca inteira for realiza de uma só vez. Se a troca ocorrer na medida em que as lâmpadas existentes forem queimando, a troca poderá ocorrer apenas por decisão do síndico. E em relação ao rateio dos custos, como a troca de lâmpadas das áreas comuns é considerada manutenção, fazendo parte da despesa ordinária. “Todos os condôminos participam, seja através de rateio extra, seja através da cobrança prevista na previsão orçamentária para este item.”. Para Walter Rossi, sócio da SR4X mesmo tendo um investimento inicial ainda considerado elevado, em curto espaço de tempo trará lucratividade ao condomínio com redução de gastos mensal em geral. “A mudança por lâmpadas de LED, deixou ser apenas por economia financeira e sim por meio ambiente, sendo assim todos sem exceção deveriam realizar as respectivas trocas.”, finaliza.
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