Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Acessórios para academia......................................9,11
Grama sintética..........................................................33
Acessórios para limpeza...............................9,11,13,15
Hidráulica..................................................................34
Acessórios para piscina.............................................23
Impermeabilização......................................30,31,32,34
Acessórios poliesportivos..................................2ª capa
Impressão.................................................................26
Acolchoados para elevador...........................9,11,13,15
Jardinagem...............................................................22
Apoio de pé...............................................................13
Lavadora automática de piso...........................11,13,15
Armário multi-uso.................................................13,15
Lavadora de alta pressão.................................11,13,15
Aspirador .......................................................11,13,15
Limpeza de fachada.........................................30,31,32
Bebedouro.................................................................11
Lixeira..........................................................9,11,13,15
Bicicletário.........................................................9,11,15
Manutenção de bombas e máquinas..........................26
Brinquedos......................................................32,33,34
Manutenção de brinquedos........................................32
Bombas.....................................................................26
Manutenção equipamentos de academia.................9,11
Cadeira para portaria....................................9,11,13,15
Material para piscina..................................................23
Caixas de correio....................................................9,15
Máquina desentupidora..............................................19
Câmera de segurança................................................34
Máquinas para limpeza.................................9,11,13,15
Capacho.......................................................9,11,13,15
Mesa de pebolim.......................................................33
Capas para Piscinas..................................................19
Paisagismo...............................................................22
Carrinho de compras....................................9,11,13,15
Persianas..................................................................32
Carro Funcional............................................9,11,13,15
Pintura predial.................................................30,31,32
Carro Coletor................................................9,11,13,15
Piso de borracha.........................................33, 3ª capa
Cartão condomínio...................................................4,5
Piso esportivo...................................................2ª capa
Casinha de boneca...............................................32,33
Piso Paviflex.........................................................32,34
Circuito fechado de TV...............................................34
Piso: restauração.......................................................31
Claviculário...........................................................11,30
Placas de identificação.................................9,11,13,15
Cobertura.............................................................17,19
Placas de sinalização....................................9,11,13,15
Cobertura em policarbonato/vidros.......................17,19
Playground em madeira........................................32,33
Coletor de bituca...........................................9,11,13,15
Playground em plástico...................................32,33,34
Construtora.....................................................30,31,32
Playground em tronco de eucalipto.......................32,33
Copiadora..................................................................26
Protetor de coluna p/ garagem...........................4ª capa
Cortinas....................................................................32
Protetor de pára-choque....................................4ª capa
Desentupidora......................................................19,34
Protetor de parede.............................................4ª capa
Dispenser para papel higiênico/papel toalha.......9,13,15
Protepiso.....................................................................9
Dispenser para sabonete líquido........................9,13,15
Protetor de porta...............................................4ª capa
Elevador.....................................................24,25,26,27
Quadro de aviso...................................................11,30
Elevador: equipamentos..............................24,25,26,27
Reforma de brinquedos.............................................32
Elevador: manutenção................................24,25,26,27
Reparos de bombas e máquinas................................26
Enceradeira..................................................9,11,13,15
Restauração de fachadas.................................30,31,32
Engenharia......................................................30,31,32
Restauração de pisos......................................30,31,32
Equipamentos para academia.................................9,11
Revestimento.............................................................32
Escada.................................................................11,15
Sinalização......................................................11,13,15
Espelho convexo...........................................9,11,13,15
Sistema de segurança: locação e projeto...................34
Estacionamento.........................................................23
Tapete personalizado....................................9,11,13,15
Extintores..................................................................26
Tenis de Mesa...........................................................33
Filtro..........................................................................11
Toldos..................................................................17,19
Fitness....................................................................9,11
Tratamento de piso...............................................30,31
Geradores de energia.................................................23
Varredora...................................................................11
Revista
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Supra
Supra Condomínio
Condomínio
Revista
Supra
Condomínio
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Detalhes que fazem a diferença
Pequenas ações podem transformar a relação entre síndicos, moradores e administradoras e tornar o dia a dia mais agradável nos condomínios O ser humano é único e conviver com as diferenças faz parte da vida em sociedade. Para harmonizar uma relação é preciso ampliar a tolerância e a paciência, uma convivência harmônica é consequência do respeito, da amizade e da consideração por si próprio e pelo outro. Em se tratando do convívio em condomínios, as relações podem ser complicadas devido aos pequenos atritos causados pela rotina diária e conflitos de interesses. E como síndicos podem trabalhar para amenizar esse ambiente? De acordo com o gerente de condomínios da empresa Habitacional, a gestão predial deve estar sempre atenta para pequenos detalhes que possam ajudar e fazer a diferença. Por exemplo, decorar o hall social com arranjos de flores é uma prática que deixa o ambiente mais agradável, bonito e custa pouco. “Disciplinar as vagas de visitantes, o prédio que possui esta facilidade precisa disciplinar e permitir que as vagas sejam de fato utilizadas pelos visitantes dos moradores. Isto é uma comodidade, pois a visita não precisaria ficar rodando a região em busca de uma vaga para estacionar seu
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Supra Condomínio
veículo.”, exemplifica. Leandro Santos, sócio fundador da SR4X, comenta sobre outras ações que podem atenuar problemas e criar um ambiente mais tranquilo. “De modo geral, é sempre importante utilizar a conversa pessoal no lugar do comunicado escrito. Se o sindico trouxer pequenas divergências para uma conciliação, provavelmente aumentará a probabilidade da harmonia coletiva. A conversa sempre foi a melhor solução. Há casos, também, onde o condomínio atua numa medida preventiva, organizando mensalmente encontros entre condôminos, gerando a aproximação e o maior respeito entre os mesmos. São bem significativas as ações facilitadoras, até pelo fato da busca da melhoria da qualidade de vida.”. O especialista em condomínios da GS Terceirização, Amilton Saraiva, afirma que limpeza e manutenção do espaço também são muito importantes para a qualidade de vida. A sujeira, além de nos causar mal estar, acarreta vários problema a saúde e atrai insetos indesejados. “Quando o condomínio
fica atento a esses cuidados, como recolhimento de lixo na hora combinada e manutenção de ambientes de uso coletivo, não há reclamações. Vale lembrar que, quando essas atitudes não ocorrem, o imóvel pode sofrer desvalorização no mercado o que afeta a vida de todos os moradores. Nós oferecemos ao mercado a terceirização de funcionários para limpeza, zeladoria e recepção de condomínios comerciais, residenciais e mistos. Sempre visamos pela qualidade do serviço e pelo conforto e tranquilidade de quem os contrata. Acredito que os nossos métodos interferem diretamente na rotina dos moradores.”. Algumas empresas oferecem serviços e produtos que podem facilitar o dia a dia dos moradores, e consequentemente, colaboram para essa harmonia no ambiente. A compra de carrinhos de compras, por exemplo. “Entendo que é um material facilitador para quem mora em condomínio e sabe a dificuldade de levar suas compras ao apartamento.”, conta Veralucia Barbosa de Lemos, da empresa Kuchar que
Revista iniciou suas atividades com o objetivo de oferecer serviços e atendimento diferenciados na área de prestação serviços, locação e vendas, que possui diversos condomínios como clientes. A cartela de produtos da empresa possui desde acolchoados para elevador e carrinho de compra até lavadoras de piso automáticas, mangueiras de jardim e alta pressão e aspiradores industriais. A síndica do Condomínio Garden Village, localizado no bairro Peri, Elaine Fátima Zanquetta de Oliveira, acredita que essas pequenas ações que facilitam o dia a dia. “Essas ações ajudam o condomínio a se manter organizado. Além disso, ao compartilhar pequenos serviços e objetos, as pessoas se sentem mais participativas e integrantes do grupo. Um exemplo está nos enfeites de Natal. A gente procura a opinião de todos os moradores antes de enfeitar o ambiente, para que todos participem. Temos que lembrar sempre que o condomínio é de todos. Pensando assim, o clima fica sempre agradável e harmonioso.”, relata. A Rhemacon oferece aos condomínios uma vasta gama de produtos, atendendo desde o processo de sinalização interna até o material de limpeza usado no dia a dia. “Dentro dessa diversidade o nosso principal produto são os tapetes 3M, personalizados, lisos e para retenção de umidade. Com o aumento do número de condomínios há sim uma procura crescente pelos produtos que oferecemos. Hoje nosso primeiro produto sem dúvidas é o tapete NOMAD NOBRE 3M PERSONALIZADO que
tem a função de retenção da sujidade, pois o capacho é a principal barreira de contenção na entrada do edifício e também tem a função de comunicação, deixando a entrada do edifício com uma bela apresentação.”, conta Cristiano Dumas, sócio da empresa, que também acredita que algumas facilidades e cuidados podem agradar. “Certamente, tudo que facilita a vida do morador faz com que ele fique mais contente com a administração predial. Os moradores querem facilidade, tranquilidade e a valorização do seu imóvel, e um síndico que se preocupa em buscar soluções para que seus condôminos estejam satisfeitos sempre terá aprovação da
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Condomínio
maioria.”. A Novo Espaço Tapetes é especializada na confecção de tapetes e capachos para empresas, condomínios e estabelecimentos comerciais. “Oferecemos tapetes personalizados para entrada do hall social ou para dentro de elevadores, lixeiras, acolchoados, cadeiras, mesas, quase todos os produtos que os condomínios utilizam, mas o nosso foco são tapetes, pois somos fabricantes. A demanda para a venda é grande já que eles retêm a sujeira, protegem o piso, além de decorar o ambiente.”, conta uma das representantes da empresa, Kelly Maria. Parcerias com serviços próximos como, lava rápidos, sacolões ou supermercados, farmácias e outros, também são importantes e principalmente divulgar através de um blog oficial do condomínio ou um quadro de avisos também pode ser interessante. Moradora do condomínio Vila Real, Marília Bastos conta que quando o seu condomínio sofreu com abastecimento de água, o síndico se preocupou em contatar algumas lavanderias da região para conseguir descontos na lavagem de roupas, até um restaurante que fez um preço diferenciado para quem comprovasse que morava no prédio. “Eu senti que o cuidado dele foi além de sua função. Nosso condomínio é bem cuidado, eles se preocupam com cada detalhe, desde os tapetes da entrada até a decoração do hall. E nessa situação extrema, ele se mostrou ainda mais competente.”, comemora a enfermeira aposentada. Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
A fachada está boa?
Quando a reforma na área externa dos edifícios é necessária, o que síndicos e administradores precisam fazer? De acordo com especialistas, a melhor época para realizar trabalhos externos como telhado, para-raios, pintura e restauração de fachadas são os meses de Abril e Agosto. Época de estiagem em que os profissionais podem realizar os serviços com maior eficiência e num prazo mais curto, pois, no geral os prazos de execução são contatos em dias secos, ou seja, em dias sem chuva. Então, nada melhor do que planejamento! Síndicos e administradoras que diagnosticaram a necessidade de reformas externas precisam se planejar e dar início ainda no final do ano anterior, ou seja, agora! Afinal, a rotina dos moradores será alterada, os gastos precisam ser aprovados em assembleia, os prestadores de serviços precisam ser contratados e cada passo precisa ser pensado. “Para realizar pinturas, lavagem e reformas na fachada o melhor período para esses trabalhos são em épocas secas. Considera-se que o regime de chuvas seja menos intenso de maio a novembro, desta forma sempre oriento os síndicos a se programarem para execução dessas obras já no inicio de novembro. Desta forma terão tempo
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Supra Condomínio
suficiente de abrir licitação, fazer analise e negociação das propostas, além de planejar toda a operação do condomínio nesse período de obras.”, reforça Wellington Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional. Uma dica comum para todas as situações é privilegiar uma comunicação eficiente que englobe todos os interessados e envolvidos. Ela é a principal medida para evitar contratempo, todos os condôminos devem ter ciência do passo a passo da obra. O síndico deve montar um plano de ação para operacionalizar a entrada de prestadores e materiais de forma que minimize todos os transtornos que tais obras causam, por exemplo. “Obras dessa magnitude devem ser informadas em assembleia e formalizar a comunicação com o envio da ata para ciência de todos os condôminos. Aconselhável enviar circular com cronograma da obra, prazo de inicio e termino e sempre atualizar os moradores com novos comunicados.”, completa Wellington. Tatiana Corovtchenco, uma das proprietárias da empresa Dona Síndica, especializada em análise em pastas
de prestação de contas e consultoria em condomínios alerta para que essa comunicação exponha a possibilidade de imprevistos durante a execução, mesmo com planejamento prévio. “É importante todos estarem cientes, principalmente os moradores, que transtornos vão acontecer mesmo que todas as prevenções sejam feitas. Quem realiza o trabalho são pessoas e existe um limite de controle sobre o que elas fazem. Como qualquer contrato de prestação de serviços, eles devem ser analisados por um advogado de confiança e que essa análise seja entregue por escrito ao síndico ou à comissão eleita pela assembleia para tratar desse assunto específico. Importante atenção ao cumprimento de prazos de entrega e responsabilidade da empresa em caso de danos no condomínio, como cair tinta em carros.”. No caso de pintura da área externa, por exemplo, além da aprovação do valor, forma de pagamento (se haverá rateio extra ou não), cor e textura, é importante que conste em ata todas as orientações dadas pela empresa escolhida que realizará os trabalhos e a data prevista para o início das obras. “Para ratificar as informações, além de enviar a cópia da ata, enviar também uma correspondência a todos o moradores individualmente com protocolo de entrega por volta de 10 dias antes do início dos trabalhos. Voltar a informar o início dos trabalhos de forma resumida em um breve comunicado pelos elevadores e corredores com quatro dias de antecedência. Importante sempre checar se a empresa possui processos em seu nome, qual tipo de processo e se isso deixa o condomínio vulnerável. Entrar em contato com outros clientes e visitar o resultado e também aqueles que ainda estão em andamento, para que seja verificado como é a forma de trabalhar dos funcionários: bagunça, limpeza, uso de EPIs, etc.”, exemplifica Tatiana.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/11
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/10
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio RECURSOS HUMANOS Por Natália Mancio
Troca de gestão sem traumas! Como administradores precisam lidar com o delicado momento de transição entre os mandatos e contratos na administração dos condomínios
No geral as pessoas tendem a não gostar de mudanças. E todo processo transitório pode chegar a ser traumático para algumas pessoas, atrapalhando e colocando em risco o futuro, no caso dos condomínios, a gestão de um síndico sucessor ou administradoras substitutas. Normalmente são necessários 30 dias de aviso prévio, onde é feita a entrega de toda a documentação, e mais um período de dez ou quinze dias para a última pasta de prestação de contas. Neste período, a administradora contratada já inicia as atividades de integração dos dados na sua base, bem como o processo de transição de documentos para início. De acordo com Niusa Araújo, Gerente Comercial da empresa Habitacional, a antiga administradora precisa prestar contas para a nova contratada, passando todas as informações necessárias para a continuidade da nova gestão, assim como eventuais ações em andamento, como cobrança de contas em atraso e pendências trabalhistas. “Além das informações,
os documentos dos condomínios também devem ser apresentados, principalmente aqueles que estão relacionados à edificação, como AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros e respectivo projeto, Auto de Conclusão ‘Habite-se’, apólice de seguro e plantas aprovadas na Prefeitura.”, completa. O advogado Rodrigo Karpat é especialista em Direito Imobiliário e consultor em condomínios e explica que antes de efetuar a troca de uma administradora o condomínio precisará verificar a vigência do contrato e prazo de aviso prévio. Não obstante a escolha da administradora seja uma prerrogativa do síndico conforme Art. 1.348 Parágrafo 2º do CC, é importante que a decisão seja tomada com a concordância do conselho. “Apesar da Legislação mencionar a necessidade de aprovação em assembleia, tem se tolerado a ratificação após escolha, uma vez que fica desagradável e não operacional pedir para a administradora atual convocar para aprovar a sua própria destituição.”, complementa Rodrigo, que é
também sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. A nova administradora poderá facilitar a transição para os moradores entendendo previamente a necessidade do prédio e situações que fujam do padrão, minimizando o desconforto que qualquer mudança possa trazer. É importante que neste processo a emissão do boleto ocorra dentro do prazo, que previamente os endereços de cadastro sejam checados e a forma de recebimento do condomínio para cada unidade. E para qualquer mudança no quadro de funcionários, o ideal é aguardar o prazo de adaptação antes de se propor qualquer mudança operacional, salvo se existir algum procedimento errado. Niusa explica a importância da presença dos novos gestores no início do processo de transição. “É muito importante para a nova administradora visitar o condomínio, conhecer todo Corpo Diretivo, entender suas particularidades e necessidades logo de início, facilitando o processo de adaptação de ambas as partes. A expectativa dos moradores é que a nova administradora faça um raio X daquele condomínio, propondo soluções e apresentando sugestões, não só do quadro de funcionários, bem como sobre a revisão geral dos custos, manutenções, benfeitorias e itens de ordem operacional administrativa.”, relata. Porém, tudo em seu tempo. Em casos de mudança, a principal dica é ter paciência e tolerância com a nova realidade. O que diz a Lei:
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Art. 1.348. Compete ao síndico: § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
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Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Reservar para não faltar
Condomínios buscam novas opções em reservatórios de água para enfrentar com mais tranquilidade a época de estiagem de chuvas Entre os meses de outubro e novembro a Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo (SABESP) passou a segunda cota do chamado “volume morto” e continua a registrar queda vertiginosa nos níveis de abastecimento. E esse cenário vem sendo cada vez mais comum em outras regiões do país. Essa escassez tem ocasionado um aumento na procura por depósitos de maior capacidade. De acordo com o coordenador de produtos da linha de reservatórios da Fortlev, Helberth Coutinho, a procura tem sido crescente ao longo dos últimos anos, mas particularmente no último, devido a essa diminuição da oferta de água nas grandes cidades, os consumidores têm procurado aumentar a capacidade de armazenamento em suas residências e condomínios como forma de garantir a reserva adequada ao consumo e evitar contratempos. Síndica de um prédio de nove andares, na zona sul de São Paulo, a aposentada Clarice Noronha precisou de uma reforma para
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conseguir adaptar a nova caixa d’água que dobrou a capacidade de armazenamento do edifício. “Como somos um prédio antigo, nosso reservatório era feito de cimento e tinha espaço para dez mil litros de água. E sem planejamento ou uma interrupção brusca de água na rua, nem sempre todos os moradores tinham garantia de água durante um dia inteiro. Agora, temos um novo sistema com duas caixas maiores de 7.500 litros cada uma. Então, com essa época de estiagem e racionamento, caso aconteça de parar de chegar água na rua, temos garantia de abastecimento durante dois dias inteiros, no mínimo.”, explica. No momento da escolha da caixa d’água, muitos ainda têm dúvidas sobre como escolher o tamanho correto do reservatório. Basicamente, a definição da capacidade ideal de caixa d’água diz respeito à quantidade de água consumida na edificação, que dependerá do tipo de construção, de sua taxa de ocupação e da quantidade de dias de reserva, que corresponde ao período em que a
água armazenada no reservatório atenderá a residência em caso de falhas de abastecimento. Helberth Coutinho, explica que se baseando na referência mínima do consumo residencial de água no Brasil, por pessoa, que é de 150 litros por dia, para calcular qual a caixa d’água ideal basta multiplicar esse valor (150 litros/dia) pelo número de pessoas na residência e, em seguida, multiplicar pelo número de dias de reserva de água (dias sem abastecimento - 2 dias, por exemplo). O resultado final determinará o volume ideal do reservatório. Assim, como exemplo, o cálculo para definir a caixa d’água adequada para um apartamento em que habitam cinquenta pessoas, já considerando eventual falta de abastecimento, será: 150 litros/dia X 50 pessoas X 2 dias de reserva, que é igual a 15.000 litros. Ou seja, a caixa d’água ideal para esse edifício será de 15.000 litros. “Vale ressaltar, também, que nas regiões onde a falta de água é comum, ou constante, é interessante prever, ao invés de dois dias, até quatro ou cinco dias de reserva.” e a necessidade do acompanhamento de profissionais que possam dar respaldo para essas decisões de mudança e pesquisar os modelos existentes no mercado. A Fortlev, por exemplo, possui caixas d’água em fibra de vidro que vão de 4.000 a 25.000 litros de capacidade de armazenamento. Pensando ainda nesse cenário, a empresa maior produtora de soluções em armazenamento de água do país, lançou aos consumidores mais uma opção voltada para a reserva de água potável ou da chuva: a cisterna vertical de 2.500 litros. Econômica, de fácil instalação e podendo ser enterrada apenas com contenção. Possui todos os painéis, onde são feitos a instalação hidráulica, ficam no centro do produto e bem próximos à boca de inspeção, o que facilita o acesso e a manutenção.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/11
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14 ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
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Revista Supra Condomínio MANUTENÇÃO Por Natália Mancio
Vem chegando o verão...
E com ele o aumento do uso das piscinas e dos cuidados tomados por síndicos e administradores para manutenção desses locais Mesmo com o racionamento de água eminente em algumas regiões do país, com o verão, piscinas e áreas comuns dos prédios passam a ser mais utilizadas. E com a manutenção correta, é possível manter o espaço, sem desperdício e segurança para moradores e frequentadores. “Nessa época, a limpeza das piscinas deve ser mais frequente não só para manter a piscina transparente, mas principalmente, a fim de se evitar a transmissão de doenças entre os banhistas. Isso se deve ao grande aumento no número de banhistas, às altas temperaturas e à grande incidência de radiação solar que somadas, aumentam, e muito, o consumo de cloro, o desenvolvimento de algas, bactérias e fungos nas piscinas.”, explica Allan Comploier, engenheiro e diretor da Master House Manutenções e Reformas. Ele comenta ainda que essa manutenção deve ser realizada para controle da qualidade da água com o intuito de se evitar a transmissão de doenças entre seus banhistas e ter um responsável técnico que responda por isso. “É necessário
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realizar mensalmente análises físico-químicas e bacteriológicas, é imprescindível que constantemente seja realizada uma verificação do cloro residual, do pH, da limpidez da água, se não há matérias flutuantes e espumas estranhas na superfície da piscina, ou resíduos no fundo do tanque.” e completa que “é exigência da Vigilância Sanitária que toda piscina instalada em condomínio, para uso coletivo, possua um Responsável Técnico devidamente registrado no Conselho Regional de Química – CRQ, não necessitando de uma pessoa especializada, podendo ela ser executada pelo próprio zelador do condomínio, caso ele possua os equipamentos, conhecimentos técnicos necessários e um registro no CRQ.”. A utilização do espaço, regulamentos e manutenção devem estar no regulamento interno do condomínio e deve disciplinar a utilização deste espaço coibindo práticas indevidas, argumenta José Carlos, gerente de condomínios da Habitacional. “Deve ser definida no regulamento interno estabelecendo a periodicidade da manutenção,
adotando um dia da semana, por exemplo, toda segunda feira, será interditada para esse fim.”. E em épocas de estiagem e racionamento é importante lembrar a necessidade de se economizar água nas piscinas. Allan diz que é importante realizar revisões periódicas na bomba e filtro da piscina, pois produtos fora das normas ou com o funcionamento comprometido acabam por aumentar o gasto de água. “Outro ponto importante é analisar se existem vazamentos, pois aumentam o desperdício e comprometem a estabilidade estrutural da piscina. Toda água perdida com vazamentos, precisará ser reposta e não implica somente o gasto de água, mas também de energia elétrica para realizar o bombeamento. Outra forma de perda de água é através da evaporação, que pode ser reduzida através de uma capa que evita este processo em até 90%. Além disto, esta cobertura evita também a poluição de folhas, galhos, sujeiras que dificultam o processo de limpeza da água.”, tudo para garantir um verão refrescante!
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Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio recursos Humanos Por Natália Mancio
Serviço especializado Cursos voltados para a capacitação de zeladores ganham cada vez mais espaço no mercado
Atualmente o mercado tem absorvido cada vez mais profissionais especializados em zeladoria, que unem experiência e capacitação complementar. A cada dia, mais instituições investem em oficinas, cursos de especialização e palestras voltadas para esse nicho e percebem que esse diferencial pesa na hora da contratação de um profissional. Durante esses treinamentos são apresentadas, por exemplo, as características profissionais de um zelador e equipe, legislação sobre condomínios e as atribuições e responsabilidades no exercício diário da função. Em casos mais específicos, os participantes também são orientados com relação a brigadas de incêndios e novas tecnologias, além de conteúdos sobre segurança em condomínios. É possível encontrar opções no mercado como o SENAC – Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial, com um curso livre focado em zeladoria que tem como objetivo contribuir para o desenvolvimento e alinhamento das competências necessárias ao perfil do profissional que atua na área e administração de
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condomínios. Outra opção é o Secovi - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo, com inúmeros eventos, palestras, oficinas e especializações voltados para esse público, como o ‘Aperfeiçoamento em Técnicas de Zeladoria’, que tem como ementas: trabalhar habilidades comportamentais no exercício da função de zelador, características profissionais do profissional e sua equipe, conhecimento em legislação sobre condomínio, atribuições e responsabilidades no exercício diário das funções, segurança, exemplos de “situações de rotina” (cases). E módulos específico que tratam a atenção diferenciada com o idoso condômino ou visitante e para crianças e jovens que moram e visitam. “Alguns cursos na AABIC e no Secovi podem aprimorar o conhecimento destes profissionais preparando-os para os desafios da modernização. Conhecer a importância da manutenção preventiva, para evitar a corretiva, a parada de equipamentos que certamente podem gerar insatisfação no empreendimento.
Da importância de gerir pessoas, de ter uma boa relação com os moradores, de dar e receber feedback aos condôminos e fazer os ajustes quando necessário, são perfis de profissionais destacados no mercado.”, explica José Carlos de Oliveira, Gerente de Condomínios da Habitacional, tradicional empresa de administração imobiliária do Brasil. Marlene Almeida, síndica de um conjunto de apartamentos de seis andares e um total de 18 moradias, explica a necessidade de uma capacitação profissional, que em sua visão, vai além da experiência do dia a dia. “Muitas vezes o profissional está a muitos anos exercendo aquela função, mas o mercado e, em especial, as legislações mudaram bastante. Então, eu vejo esses cursos como uma reciclagem para os antigos funcionários e como uma possibilidade de um emprego para quem busca uma colocação no mercado.”. De acordo com José Carlos de Oliveira, o condomínio pode ainda investir nesse tipo de especialização, com o valor rateado entre os moradores. “Cada vez mais constroem empreendimentos sofisticados, sustentáveis e que precisam de profissionais preparados para fazer a gestão operacional.”.
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ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/13
Revista
Supra Condomínio
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Revista Supra Condomínio GESTÃO Por Natália Mancio
Contas equilibradas
Como síndicos e administradores de condomínios podem buscar soluções simples e bem planejadas para diminuir as taxas condominiais Controlar o valor e os aumentos das cobranças nos condomínios é uma tarefa árdua para síndicos e administradoras. Porém, cada vez mais, eles tem buscado opções inovadoras e simples para reduzir os custos e ir contra a corrente de aumento exponencial dessas taxas. Alguns gastos são fixos e precisam ser previstos pelo administrador do prédio, porém, serviços e novas práticas podem reduzir em até 50% alguns valores, impactando diretamente no que é pago pelos moradores. E em qualquer orçamento, desde que se tenha um bom planejamento financeiro, é possível conseguir reduções de até 30%. Síndico há três anos, o cientista político Murilo Carvalho, entendeu essa necessidade e soube administrar o que precisaria ser pago no futuro com ações simples. “Percebi que pequenas ações podem contribuir e muito para um orçamento sadio. Meu condomínio, por exemplo, não possui individualização de registros de água. Ou seja, a conta é rateada por todos os moradores. Sendo assim, é
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importante alertar sobre a economia de água, enviando comunicados e em reuniões; e utilizando a questão da sustentabilidade também. Quer dizer: economizar água para diminuir custos e também impactos na natureza. Além disso, o fato de trocar lâmpadas comuns por aquelas econômicas fazem também reduzir a conta de energia, e é um bom custo benefício. E por fim, neste último mês resolvi implantar um cano (a famosa “bica”) para colher a água da chuva em um balde e assim, utilizála para a limpeza das escadas, por exemplo.”. Manter um planejamento é o que sugere o diretor de Administradoras da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Marco Gubeissi. “Primeiro, o síndico deve considerar os aumentos futuros, principalmente, de mão de obra. Por exemplo, se o condomínio possui mão de obra terceirizada, no orçamento deve ser prevista uma estimativa de aumento para janeiro no custo de mão de obra, pois esse mês é o da data base da categoria.
Segundo, provisionar um valor para manutenções eventuais, tais como gastos com peças, plantas para o jardim, entre outras. Quanto mais “velho” fica o condomínio, maior será o gasto com manutenção. Terceiro, é indicado fazer uma provisão de inadimplência, caso o condomínio tenha esse problema. Não adianta estipular um valor de rateio se não é este valor que o condomínio vai efetivamente receber.”, explica. Sendo assim, para manter o condomínio financeiramente equilibrado, tudo começa na previsão orçamentária. É a analise de tudo o que se gastou somado com a estimativa de inflação que mostrará quanto é necessário arrecadar para compor o orçamento anual. Reinaldo Domingos, educador e terapeuta financeiro, afirma que, para economizar, é preciso ver todos os gastos e chamar todos para auxiliar no processo de redução. Presidente da DSOP Educação Financeira, Abefin e Editora DSOP, Reinaldo comenta ainda que o síndico pode investir em orientação, promovendo palestras internas sobre educação financeira e colaborando com o coletivo. “Geralmente, as pessoas pensam em primeiro cortar os gastos pessoais, e isso é um erro. O primeiro passo deve ser uma conscientização da necessidade de redução de consumo. Exemplo: campanhas de economia de energia em áreas comuns, de água, uso consciente de produtos de limpezas e outros relacionados ao dia a dia. Ações preventivas de manutenção também são importantes, pois, quando se ocorre uma emergência, geralmente se tem que pagar mais para arrumar. Exemplo: é mais barato dar manutenção constante de um encanamento do que ter que chamar um encanador de última hora para ajustar uma bomba que estourou.”, afirma.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/11
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/07
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
Revista
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Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Garagem terceirizada
Repassar a responsabilidade pode trazer tranquilidade e diminuir a dor de cabeça de síndicos e administradores de condomínios A premissa pode ser utilizada para condomínios residenciais ou comerciais: estacionar pode ser um grande problema, e quanto maior o fluxo de carros nas garagens, mais complicado de resolver pode ser. Ou não. Alguns administradores optam por deixar o serviço na mão de empresas especializadas, ao invés de se preocupar com a contratação de manobristas ou vigias. No geral, já está previsto na convenção do condomínio a terceirização da garagem. “Nossa empresa elabora uma carta convite com o escopo desta contratação para os possíveis fornecedores. Deve ser um trabalho profissional, pois são muitos os itens que devem ser considerados. Uma contratação mal feita ou de uma empresa não adequada pode prejudicar inclusive os negócios dos condôminos quando se tratar de um condomínio comercial, como por exemplo: valores elevados, vagas de garagens estreitas, manobristas indelicados, equipamentos inadequados, etc.”, explica Marcelo Mahtuk, diretor
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executivo da Manager Administração de Condomínios. Uma das principais diferenças entre administração de garagens e essas empresas terceirizadas é a profissionalização e redução de custos. A Manager, por exemplo, acredita que a entrada de veículos é o primeiro cartão de visita de um prédio comercial, por exemplo. “Procuramos focar em atender de forma diferenciada o cliente. E a recepção do seu veículo é a primeira impressão que este cliente vai ter ao visitar uma empresa de um de nossos condôminos.”, conclui Marcelo. A empresa Plenty Park trabalha com administração e exploração de estacionamentos e garagens, que podem ser executadas nos condomínios de duas formas. A parceria, que se trata da implantação e administração com repasse a partir de percentual do faturamento bruto arrecadado. Ele garante a maior rentabilidade e controle ao proprietário do imóvel ou condomínio. E a outra é o aluguel
fixo, que é desenvolvido a partir do estudo da demanda e é determinado o valor mensal do aluguel a ser repassado para o proprietário do imóvel ou condomínio. “Oferecemos muito mais que apenas a mão de obra. Oferecemos um serviço completo com manobristas, software de gestão com mapeamento do fluxo de veículos, oferecendo além de estatísticas, controle de uso das vagas, seguro total dos veículos e em alguns casos, manutenção da garagem. Ou seja, a garagem passa a ser de responsabilidade 100% da empresa.”, conta o proprietário Leonardo Yamin. Ele lista algumas vantagens: - O fim da responsabilidade sobre os veículos, passando estas para a empresa administradora; - Controle efetivo das vagas, evitando que o condômino cometa abusos; - Desoneração e responsabilidade trabalhista; - Eliminação da responsabilidade e controle de escala de funcionários,
Revista substituições, faltas entre outros. E eles oferecem profissionais como manobristas, operadores de caixa (em caso de estacionamentos pagos), encarregados (responsáveis pela qualidade de serviços da equipe, os mesmos estarão diferencialmente uniformizados e identificados), fiscais de pátio e supervisores. Eles que passam por um processo de recrutamento e participam de um “curso de atendimento profissional” ministrado por uma empresa especializada. Os funcionários trabalharão devidamente uniformizados, identificados e serão acompanhados diariamente por supervisores e gerentes da empresa. No geral, essas empresas também possuem um moderno e eficiente sistema segurança, com sistemas de circuito fechado de TV e de controle seletivo de acesso. “A tecnologia é empregada na Plenty Park como fator de eficiência operacional e transparência para seus clientes e parceiros. Toda movimentação de arrecadação dos estacionamentos é controlada por processos informatizados, bem como o cadastro dos condôminos, mensalistas e convênios mantidos sob um sistema informatizado no escritório central permitindo o fácil acesso e mapas para acompanhamento e controle de receitas.”, complementa o material oferecido aos contratantes pela empresa.
José Carlos de Oliveira, gerente de condomínios da Habitacional, reforça as vantagens da terceirização do serviço, destacando a possibilidade de disciplinar o uso das vagas, a segurança, o controle operacional eficiente e principalmente os benefícios econômicos. “Um dos fatores importantes na contratação é transferir a responsabilidade civil pela guarda dos veículos a empresa contratada. O empreendimento continua com a corresponsabilidade pela operação realizada pela contratada nos âmbitos trabalhista e civil, previdenciário e fiscal. Desta forma a contratada deve ser empresa idônea e reconhecida no mercado
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para que a contratação possa permitir tranquilidade ao empreendimento. As responsabilidades cíveis e trabalhistas e dos sinistros devem estar descritas no contrato.”, completa. A contratação dos serviços deve ser decida pelo síndico, porém é necessário tratar o assunto com o acompanhamento dos Conselheiros e levar para aprovação da Assembleia do condomínio. Na grande maioria dos edifícios comerciais a decisão acontece já na assembleia de instalação quando a construtora sugere e apresenta a empresa que irá explorar o estacionamento, bem como o valor do benefício.
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POR DÉBORA CARVALHO
PROJETANDO O SEU JARDIM >>> PLANTAS: É preciso que as espécies de plantas respeitem o perfil do jardim. Antes de comprar, repare se ele recebe muito sol ou se o local é de sombra. Se é grande ou pequeno. Se recebe muito vento. A umidade do solo e o tipo de terra também devem ser considerados. Essas informações serão fundamentais para que o fornecedor de mudas indique as espécies adequadas. >>> TERRA: Afofar a terra, misturando adubo orgânico. Retirar as impurezas: ervas daninhas, raízes mortas, torrões de terra seca. RECEITA DE MISTURA BÁSICA: Misturar uma porção de areia, com uma de terra e uma de terra vegetal. Para cada cinco litros de mistura básica, acrescentar uma colher de sobremesa de farinha de ossos, uma de farinha de peixe e uma de nitrato de potássio. Adicionar a mistura à terra e mexer bastante. CORREÇÃO DO SOLO: Acrescente areia em solos argilosos e compactos, e terra em solos arenosos.
>>> PLANTANDO: Para plantar as mudas, faça um buraco de bom tamanho, retirar o plástico da muda e colocar o torrão dentro do buraco. Colocar aquela mistura básica em torno do torrão. Para plantas com caules finos e altos, colocar também uma estaca de bambu ou madeira e amarrar a planta para que fique bem apoiada. >>> FOLHAS: Retire as folhas secas, murchas e doentes, com uma tesoura de poda, sempre que surgirem, mas deixe as flores murchas nas árvores frutíferas, pois elas viram frutos. Combata as pragas com inseticidas vendidos nas casas do ramo.
>>> AVENCAS: As coloridas e ornamentais avencas podem brotar e se desenvolver em qualquer ambiente, desde que haja calor, umidade e luminosidade, com proteção contra a incidência de raios solares diretos. Em ambientes internos, o ideal é o xaxim, e nada de exagero ao regar. No jardim, escolha cantinhos, pois as avencas não suportam ventos diretos. E para combater pulgões e cochonilhas adote a calda de fumo ao invés de utilizar inseticidas.
>>> RAÍZES: Trocar os vasos das plantas à medida que as raízes crescem. Com o auxílio de uma pá, soltar a planta do vaso antigo. Segurar firme o caule e bater o vaso para soltar o torrão. Então, replantar no vaso maior ou no solo com a terra devidamente preparada para a espécie
A G 7 Gardens é uma empresa especializada na criação de jardins, projetos paisagísticos, execução, reforma e manutenção de áreas verdes em residências, comércios e condomínios. 22 Supra Condomínio
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SOBE E DESCE HIGH TECH A visão futurista do desenho ‘Os Jetsons’, de Hanna Barbera, que retrata a vida de uma família cercada por invenções fantásticas, já não está tão distante da realidade. Os moradores de condomínios, por exemplo, já têm à disposição uma tecnologia aplicada aos elevadores que lembra as cenas do desenho. Aliado da segurança, o sistema de biometria só libera o acesso aos andares ao identificar as pessoas que moram, trabalham ou visitam o condomínio por meio da leitura ótica das impressões digitais. Similar à tecnologia utilizada para a identificação digital em passaportes, o sistema é rápido e eficiente. Em um segundo e meio, compara a imagem recebida com os dados cadastrados com 100% de segurança. O sistema de biometria digital é uma das inovações tecnológicas aplicadas aos elevadores, mas não a única. É possível também otimizar o tempo de espera e de viagem antecipando as informações sobre o destino dos passageiros, por meio de terminais onde as pessoas registram o andar que desejam ir, antes de entrarem no elevador. O método convencional de primeiro ‘chamar’ o elevador e só depois informar seu destino é invertido. Sabendo previamente para onde o passageiro quer ir, o sistema consegue agrupar no mesmo elevador pessoas que vão para o mesmo andar ou próximos. Na prática, os elevadores realizam viagens mais rápidas, pois não param em andares intermediários, resultando na redução do tempo de espera pelo elevador. Denominado “Antecipação de Chamada e Destino”, a
tecnologia é uma tendência em prédios comerciais onde a circulação pelos elevadores é intensa. Outra tecnologia presente em empreendimentos corporativos é o sistema regenerativo de energia. Com ele, o prédio pode utilizar parte da energia devolvida pelo elevador durante seu funcionamento em dois momentos: quando sobe com a cabina abaixo da metade da sua capacidade ou quando desce com a capacidade acima de 50%. A energia devolvida tanto pode ser usada para o sistema de elevadores (um consome a energia devolvida pelo outro), ou para a utilização do prédio como um todo (quando todos os elevadores estiverem devolvendo energia ao mesmo tempo). Neste caso, o medidor de energia do prédio vai registrar um menor consumo de energia. A evolução também chegou às máquinas dos elevadores que hoje são mais compactas e sem engrenagem. Além de não poluir o meio ambiente, a Gearless gasta menos energia, apresenta baixo índice de ruído e de vibração, ampliando o conforto do passageiro. Em versões mais compactas pode ser acoplada à própria caixa de corrida do elevador, dispensando a tradicional casa de máquinas - espaço destinado para o maquinário que movimenta o elevador. Para quem já ficou impressionado com tanta inovação é bom se preparar, pois há espaço para muito mais. Dois elevadores funcionando na mesma caixa de corrida, por exemplo, não é coisa de cinema e já existe!
@SeuElevador SeuElevador /ThyssenKruppElevadores www.thyssenkruppelevadores.com.br/blog Unidade São Paulo Av. Francisco Matarazzo, 1055 Tel.: (11) 2147.3100
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