в номере
Журнал издается при поддержке:
Журнал «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи» зарегистрирован в Управлении Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Свердловской области. Свидетельство о регистрации СМИ ПИ №ТУ66-01097 от 29 декабря 2012 года. Учредитель ООО «Рекламная группа «Альмагест», 620038, Екатеринбург, б-р. С. Есенина, 12-23. тел. +7 904 984 75 76. Рекламно-информационное издание.
в номере
От редакции стр.
6
События стр.
7
Диагностика стр. 10 Состояние стройкомплекса и рынка недвижимости России и Свердловской области – ключевые показатели
Тема номера
Аналитика Попали в сети стр. 36 В течение 2013 года ресурсоснабжающие предприятия и строительные компании Свердловской области активно участвовали в работе по снижению сроков техподключения в регионе. Одним из ключевых решений 2013 года стало принятие закона, отменившего получение разрешения на строительство электролиний до 20 кВ. Впрочем, застройщики отмечают необходимость активизации работы с тепло- и газоснабжающими организациями
Редакционный совет: Главный редактор: Валентина Вадимовна Орнат nedv.glavred@gmail.com тел. +7 904 98 475 76 Валерий Михайлович Ананьев, вице-президент Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей Андрей Борисович Бриль — полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области
Практика
Вячеслав Анатольевич Трапезников — исполнительный директор СРО «Гильдия строителей Урала» Юрий Николаевич Чумерин — директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области, заслуженный строитель России Шеф-редактор: Анна Асташкина Журналисты: Анна Асташкина, Елизавета Василькова, Мария Полоус, Александра Прыткова, Виктор Степанов, Ирина Якино Дизайн: Татьяна Щеклеина Верстка: Татьяна Щеклеина, Максим Зубов Реклама в журнале: тел. +7 904 98 475 76 Распространение журнала: Олесь Орнат megapolis.ekb.66@gmail.com тел. +7 961 770 42 77 Фотографы: Владимир Задумин, Игорь Бурдин, Владимир Багно, Дмитрий Зверев Корректор: Ксения Генрих Адрес редакции: 620138, г. Екатеринбург, б-р С. Есенина, 12-23 Отпечатано в типографии «АРТЕС», ООО «Эзапринт» г. Екатеринбург, ул. Ухтомская, 45, тел./факс (343) 28703-52. Отправлено в печать 24.02.2014. Дата выхода 27.02.2014. Заказ № 361. Журнал «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи» №1. Тираж 5000 экз. Распространяется по подписке.
Законодательные тенденции – 2014 стр. 18 В 2014 году рынок недвижимости заживет по новым правилам. Вступили в силу изменения в части строительства, землепользования, налогообложения и регистрации прав на недвижимое имущество
Кадры со стройки стр. 42 Кадровый вопрос на строительном рынке Екатеринбурга остро стоит только из-за нехватки рабочих рук. Ежегодно сокращается квота на число работников, привлекаемых из-за рубежа. Что касается инженеров и тем более управленцев, то компании готовы растить кадры со студенческой скамьи, а позже тратить сотни тысяч рублей на повышение квалификации сотрудников
Спрос закатывают в цемент стр. 60 По подсчетам аналитиков, в 2013 году производство цемента достигло исторического максимума. Вместе с объемами вырос и спрос, который в прошлом году также стал рекордным. Однако в стране остро стоит вопрос замены устаревших цементных мощностей, этот процесс за динамикой спроса может не поспеть
Технологии
Страховка от дольщиков стр. 22 С 1 января 2014 года застройщики обязаны страховать свою финансовую ответственность перед дольщиками. О нововведении стало известно еще год назад, но рынок к нему оказался не готов
Кадастровое бремя стр. 28 Землевладельцы массово добиваются снижения кадастровой стоимости участков, чтобы уменьшить нагрузку по аренде и земельному налогу. Однако победа в суде еще не гарантирует возвращения уплаченных в бюджет средств Заводы отмеряют метры стр. 48 Чтобы решить проблему дефицита кадров, предприятия Среднего Урала развивают корпоративные жилищные программы. О поддержке таких инициатив заявили и областные власти, однако пока проектов, реализованных с господдержкой, в регионе единицы
Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных объявлениях и сообщениях информационных агентств. Полное или частичное воспроизведение материалов, опубликованных в журнале «Мегаполис. Все о недвижимости», допускается только с разрешения редакции. Материалы, отмеченные знаком , являются редакционными.
4
Доходные дома стр. 56 Регионы России продолжают ждать принятия законодательной базы для формирования рынка арендного жилья для социального найма. Пока даже те регионы, где разработаны соответствующие программы, не рискуют запускать их только за счет бюджета и ожидают понятных правил для привлечения инвесторов. Единственным регионом УрФО, где программу по развитию арендного жилья получилось запустить без инвесторов, стала Югра
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Невидимки стр. 64 Завешивая город рекламными щитами, девелоперы зачастую забывают о более доступных и действенных методах продвижения своих объектов – в интернет-пространстве. Специально для «Профи» компания «Сумма технологий» проанализировала сайты торгово-развлекательных центров Екатеринбурга и составила рейтинг лидеров и аутсайдеров
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
5
СОБЫТИЯ
ВЫСТАВКИ В Мире
Fensterbau/Frontale Когда: 26—29 марта Где: Германия, Нюрнберг
Промышленники обсудили новую систему госзакупок
У
частники конференции «Контрактная система. Реформа государственных и корпоративных закупок» обсудили нововведения, касающиеся системы госзакупок. Как сообщили в пресс-службе Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, одного из организаторов мероприятия, с 2014 года Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», известный как ФЗ 94-ФЗ, утратил силу. Взамен него принят ФЗ № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Он призван коренным образом изменить всю систему госзакупок: от планирования и размещения контрактов до их исполнения. Прежний закон охватывал лишь один этап — процедуру организации торгов. Новый задает принципиально другой масштаб — он создает систему, охватывающую весь процесс – от планирования и обсуждения закупок до оценки результата. Теперь заказчики должны будут объявлять о планах и обосновывать необходимость трат на несколько лет вперед. Это позволит компаниям заранее готовиться к тендерам и расширять свой бизнес, а государству и общественности — контролировать ведомства на этапе, когда расходы еще только планируются. Поставщикам новая система должна обеспечить, прежде всего, более широкие возможности для сбыта. Доступная информация станет глубже, охватит все уровни госзаказа — от федерального до регионального и муниципального. «Для промышленников и предпринимателей принципиальным в новой системе является то, что рост свободы действий заказчиков закон компенсирует радикальным расширением возможностей для общественного контроля, — подчеркивает исполнительный вице-президент СОСПП Татьяна Кансафарова. — Крупные контракты будут в обязательном порядке выноситься на общественные слушания. Мы получаем право задавать вопросы о ходе выполнения контрактов и жаловаться в суд (сейчас на это имеют право только участники торгов)». Еще один новый механизм — третейское судопроизводство, которое обеспечит неотвратимость быстрой судебной ответственности недобросовестных контрагентов. Есть и проблемные вопросы — потребуется непростой период адаптации и обучения, чтобы реализовать все заложенные в новом законе плюсы. Правительство и министерства РФ должны принять в этом году порядка 40 документов, чтобы обеспечить вступление в силу закона, всего за три года нужно подготовить 67 подзаконных актов. мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Международная выставка дверей, окон, фасадов и других компонентов и деталей, используемых в строительстве. Впервые состоялась в 1988 году, с тех пор проводится каждые два года. Организатором является компания NürnbergMesse при поддержке Гильдии ремесленников-стекольщиков Баварии, Гильдии ремесленников-стекольщиков земли Рейнланд-Пфальц, Ассоциации производителей окон и фасадов земли Баден-Вюртемберг. Параллельно проводится Holz-Handwerk — выставка, посвященная деревообработке.
MIPIM Когда: 11—14 марта Где: Канны, Франция Наиболее авторитетный и представительный инвестиционный форум в Европе. Это ключевое событие в сфере недвижимости, способное за 4 дня собрать всех серьезных участников сектора — от разработчиков концепции развития территории до инвесторов и конечных пользователей.
International Building Fair Когда: 15—19 апреля Где: Чехия, Брно Международная строительная выставка представляет последние тенденции в области строительства, энергосбережения, строительных материалов и технологий, строительной техники. Можно лично испытать все товары и услуги. Основные тематические разделы в 2014 году: энергосбережение и альтернативные источники энергии, нагревательное оборудование и изоляционные материалы, строительное оборудование и инструменты, мебель и предметы интерьера, услуги архитекторов и дизайнеров. 7
СОБЫТИЯ
СОБЫТИЯ
Строительство смещает акценты
ВЫСТАВКИ В Мире
В
Ecobuild Когда: 4—6 марта Где: Великобритания, Лондон Международная выставка экологичного строительства и рационального проектирования. Самое крупное в Европе специализированное событие, посвященное «зеленому» строительству и рациональному проектированию, проводится ежегодно с 2005 года. Широкий ассортимент продукции, самые последние разработки и новинки в области переработки и утилизации бытовых и промышленных отходов, натуральных материалов, изоляции, строительных сооружений и конструкций, услуг дизайнеров и архитекторов.
Clean Energy Power Когда: 6—8 марта Где: Германия, Штутгарт Выставка возобновляемой энергетики, энергоэффективных зданий и экологичного строительства. Основные темы показа — геотермальная и гидроэнергетика, солнечная и ветровая энергия, использование энергии приливов и отливов, экологические строительные материалы, биогаз, вентиляция.
Light + Building Когда: 30 марта — 4 апреля Где: Германия, Франкфурт VIII Международная выставка осветительной техники, дизайна, архитектуры, светотехнических и строительных технологий — крупнейшая в мире инновационная платформа. Проходит раз в два года, собирая лидеров национального и международного рынков отрасли. На площади в 160 тыс. кв. метров участники из 50 стран представят, в частности, технические светильники и лампы всевозможных вариаций и областей применения, а также декоративные светильники для жилых, офисных и производственных помещений. 8
Екатеринбург ждет масштабная реконструкция улиц
Р
еконструкция городских магистралей у Центрального стадиона в Екатеринбурге в рамках подготовки к играм чемпионата мира по футболу 2018 года начнется в 2015 году, сообщает Департамент информполитики губернатора Свердловской области со ссылкой на первого заместителя главы администрации Екатеринбурга Сергея Швиндта. «Реконструкция дорожной сети предусматривает три основных блока. Первый заключается в соединении проспекта Ленина с улицей Татищева. Вдоль всей улицы будет организовано трамвайное движение — линия пойдет на юго-запад, кроме того, планируется соединить ВИЗ-бульвар и улицу Репина — дорога здесь будет шестиполосная, вокруг аллеи, зеленые насаждения и пешеходные дорожки. Под дорогой будет построен паркинг на 430 мест», — говорит он. Второй этап предусматривает реконструкцию улицы Токарей: здесь появится 700-метровая автомобильная эстакада. Третий блок включает модернизацию всех улиц, примыкающих к Центральному стадиону, — Репина, Малышева, Пирогова и т. д. Во время Чемпионата, отмечает Сергей Швиндт, движение по ним будет ограничено, улицы станут пешеходными. По его словам, все проектные работы уже выполнены, масштабная реконструкция должна начаться в начале 2015 года и завершится к 2017 году. Из объектов, говорит главный архитектор области Владимир Вениаминов, планируется сохранить Вечный огонь, «розовую» часть здания Института охраны материнства и детства и Медакадемию. Хозяйственные постройки и прочие здания лечебного учреждения будут снесены, а сами медицинские учреждения переедут в большой центр в районе Академический.
Кадастр привел к судам
В
начале февраля Союз предприятий стройиндустрии Свердловской области совместно с журналом «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи» провел семинар об изменениях в законодательстве, связанных с кадастровой оценкой земли. С 2006 года собственников, арендаторов и пользователей земли в регионах России обязали вносить платежи в адрес областного и муниципального бюджетов, основанием для взимания платы стала кадастровая стоимость. Этот процесс повысил налоговую нагрузку на землевладельцев и привел к тому, что они стали массово идти в суд. Эксперты, представители органов власти и участники рынка в рамках семинара обсудили правовые последствия оспаривания кадастровой оценки и пересчета арендных платежей на землю. Подробнее о том, в каких случаях стоит добиваться пересмотра кадастровой стоимости участка, — на стр. 28. мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
рамках V региональной конференции «Перспективы развития индивидуального и малоэтажного домостроения в УрФО» эксперты строительного рынка обсудили перспективы развития индивидуального и малоэтажного домостроения, сообщает Департамент информполитики губернатора Свердловской области. По словам главного архитектора Свердловской области Владимира Вениаминова, на Среднем Урале по итогам 2013 года объем малоэтажного строительства достиг 46,5 %, что говорит о смещении акцентов в строительстве в сторону малоэтажных жилых домов. Он отметил, что ранее региональное правительство утвердило государственную областную программу «Реализация основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области до 2020 года», в которой описаны все меры государственной поддержки строительного комплекса. Первое направление — это программа «Трубы на метры»: оснащение земельных участков для жилищного строительства осуществляется на условиях софинансирования из областного и муниципального бюджетов. По итогам 2013 года, по данным Владимира Вениаминова, отобраны шесть площадок, где в 2014 году начнется строительство коммунальных сетей. На эти цели в текущем и последующем годах в областном бюджете предусмотрено свыше 500 млн рублей. Второе направление — разработка 134 проектов планировок территорий в муниципальных образованиях. На сегодняшний день документы территориального планирования есть во всех муниципальных образованиях Свердловской области.
Практический семинар «Инновационные технологии кровельных и теплоизоляционных систем» Когда: 4 марта, с 10.00 до 14.00 Где: Екатеринбург, конгресс-центр «Маринс Парк Отеля» (ул. Челюскинцев, 106) Представители международных компаний расскажут о собственных разработках и практике их применения в Уральском регионе. В частности, речь пойдет об использовании тростниковых крыш, полиуретановой изоляции, применения гидроизоляционных мембран и новых технологиях для выявления течи в кровельных и гидроизоляционных системах. Модератором выступит вице-президент торгово-промышленной палаты Латвии Карлис Шенхофс.
Конференция «Подготовка кадров в области технического регулирования» Когда: 17 апреля, с 10.00 до 17.00 Где: Екатеринбург, УрФУ имени первого Президента России Б. Н. Ельцина (ул. Мира, 19) К участию приглашены руководители и ответственные работники Евразийской экономической комиссии, федеральных органов исполнительной власти, российских и белорусских вузов, представители промышленного сообщества, общественных организаций, эксперты в сфере образования и технического регулирования. Предполагается обсудить широкий круг вопросов, связанных с подготовкой кадров в области технического регулирования, стандартизации и метрологии. мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
ВЫСТАВКИ В РОССИИ
Batimat Russia Когда: 1–4 апреля Где: Москва, МВЦ «Крокус Экспо» Международная строительно-интерьерная выставка, представляющая весь спектр материалов и технологий в сфере архитектуры, строительства, интерьерной отделки и дизайна.
Real Estate Exhibition Когда: 23–25 апреля Где: Москва, ВЦ «Экспоцентр» 11-я Международная выставка коммерческой недвижимости в зоне экспозиции представит торговые и бизнес-центры, логистические комплексы, многофункциональные объекты, проекты комплексной застройки. Деловая часть включает в себя конференции, круглые столы, семинары и презентации, касающиеся рыночных трендов, инвестиционных приоритетов, маркетинга проектов, регионального и межрегионального девелопмента.
BuildUral Когда: 18–21 марта Где: Екатеринбург, МВЦ «Екатеринбург-Экспо» Международная строительная и интерьерная выставка представляет современные строительные материалы, технологии и интерьерные решения. Деловая программа представлена конференцией «Строительство и развитие инфраструктуры Уральского региона», на которой участники обсудят состояние и перспективы строительного комплекса Свердловской области, новые форматы строительства в Екатеринбурге, взаимодействие строителей и власти при реализации глобальных проектов.
Уральский строительный форум Когда: 22–24 апреля Где: Екатеринбург, МВЦ «Екатеринбург-Экспо» XIX Специализированная выставка-форум с международным участием объединяет современные технологии, оборудование, материалы, изделия для промышленного строительства.
9
Девелоперы Екатеринбурга получили новый инструмент для прогнозирования спроса
К
оличество сделок и оценка активности рынка – ключевой показатель для анализа ситуации на рынке недвижимости. Исследование спроса и его прогнозирование традиционно вызывают наибольшие сложности у маркетологов и аналитиков. Методологические сложности усугубляются отсутствием необходимой статистической базы. Возможно, когда-нибудь мы и услышим сообщения информационных агентств о том, что российские фондовые рынки выросли на фоне положительной статистики с рынка недвижимости. Но пока такая новость, столь привычная для многих стран, невозможна в России. У нас просто отсутствует официальная статистика по количеству сделок. Причин несколько. Во-первых, далеко не все сделки на первичном рынке регистрируются Росреестром. Во-вторых, далеко не все территориальные органы могут обеспечить участников рынка внятными данными о сделках по вторичному рынку жилья, ограничиваясь специфическим показателем «регистрационные действия». Сегодня это одна из ключевых проблем в анализе рынка недвижимости России. Но есть другой, технически простой и оперативный способ получения информации – сбор и обобщение данных напрямую от участников рынка. Ключевой вопрос в этом процессе – доверие. Доверие между компаниями, доверие к модератору, который должен консолидировать данные. Впервые идея собирать информацию о реализованных квартирах на первичном рынке жилья напрямую от девелоперов была сформулирована около семи лет назад. Но к ее воплощению мы подошли только сейчас, когда компании стали более открытыми. Все эти годы мы постоянно общались с участниками рынка, пытаясь нащупать взаимный интерес и возможные форматы реализации идеи. В результате этих консультаций с начала 2014 года мы запустили в работу новый исследовательский проект www.realestatedata.ru.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости
вершенно новых для нашего рынка опережающих показателей. Мы начали рассчитывать индексы настроений и ожиданий. Данная оценка строится на опросах отделов продаж и предполагает не столько количественную, сколько качественную оценку текущего состояния рынка и перспектив его развития. Такой подход на основе баланса профессиональных мнений достаточно распространен во многих отраслях экономики, но ранее не применялся на рынке недвижимости. В дополнение к этим индикаторам ежемесячно рассчитывается консенсус-прогноз по ценам и продажам на ближайшие три месяца и на один год. Мы стремимся сделать процесс обработки информации максимально технологичным и удобным. В настоящий момент обмен данными происходит на сайте, там же публикуются итоговые отчеты. Это значительно упростило коммуникацию и позволяет сделать отчеты по рынку интерактивными и адресными. Мы выражаем благодарность тем компаниям, которые уже подключились к проекту и позволили нам на практике отработать базовые решения: «Атомстройкомплекс», «Брусника-Урал», «Астон Групп», «Золотая горка», «КомСтрин», «Корпорация Маяк», «ЛСР. Недвижимость-Урал», «НКС-Девелопмент», «Предгрупп», «РСГ-Академическое», «Северная казна», «Синара-Девелопмент», «УГМК», «Форум-Групп», «ЮИТ Уралстрой». Заинтересованность и открытость этих компаний позволила запустить проект, аналогов которому нет на российском рынке недвижимости. В течение 2014 года мы значительно расширим возможности профессиональных участников в вопросах изучения рынка недвижимости как за счет подключения других сегментов, так и за счет расширения методологии консолидации рыночных данных напрямую от участников рынка. Это позволит нашим партнерам принимать взвешенные и обоснованные решения, сопоставлять с коллегами свою точку зрения на рынок.
РЕКЛАМА
Совместное участие застройщиков в новом исследовательском проекте realestatedata.ru позволит точно оценивать текущие события и прогнозировать рыночные тенденции С точки зрения текущей практики анализа рынка недвижимости и используемой методологии – это, безусловно, прорыв. На стартовом этапе профессиональные девелоперы объединились для консолидации данных о продаже квартир в новостройках и в результате получили действительно уникальную информацию, позволяющую точно оценивать текущие события и прогнозировать рыночные тенденции. Важно и то, что эти цифры доступны в максимально оперативном режиме. В этой работе уже принимают участие 15 ведущих застройщиков города с совокупной долей в объеме строительства около 55 %, и мы планируем заметно расширить их число в течение ближайшего года. Кроме данных об объеме продаж, участники проекта получили возможность использовать на практике ряд со-
Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости
Диагностика строительной индустрии и рынка недвижимости
Строительный комплекс Екатеринбурга
Строительный комплекс Екатеринбурга
Объекты, планируемые к сдаче в 2014 году
ценовой пояс
Жилая недвижимость микрорайон Центр
Коммерческая недвижимость
Детские сады
Апартаменты
19 291
Парковый
33 634
С. Сортировка, ул. Коммунальная – Соликамская
350
«Стройуниверсал»
Пионерский
35 776
Н.Сортировка, ул. Пехотинцев
200
«Стройуниверсал»
Юго-Запад
21 972
300
«Стройуниверсал»
Академический
278 363
Юго-Запад, ул. Онуфриева – С. Дерябиной
Завокзальный
40 092
Втузгородок, ул. Педагогическая
280
«СК «Профит»
Академический, ул. Вонсовского
300
«Корпорация «Атомстройкомплекс»
мкр. «Академический», блок 5.4
200
не определен
1 пояс
Втузгородок
Эльмаш
45 979 15 758
4 пояс
С. Сортировка
50 921
УНЦ
28 992
Химмаш
31 056
Чермет
21 192
Исток
2 067
Кольцово
33 918
общий объем коммерческой недвижимости* *
без учета гостиниц
1, 025 млн кв. м общий объем жилой недвижимости
«Стин-Вест»
комфорт
2 750
«Энергостройпроект»
расположение
объект
«СК «Грандстрой»
Центр
реконструкция здания роддома ЦГКБ № 1 под поликлинику, 1я очередь, строительство нового корпуса на 915 чел./смену реконструкция лабораторного корпуса МБУ КДЦ, ул. 8 марта, 78В
«Корпорация «Атомстройкомплекс»
строительство комплекса зданий противотуберкулезного диспансера
«Корпорация «Атомстройкомплекс»
Сибирский
Втузгородок Завокзальный
«Стрела»
эконом
11 000
«Астон-Групп»
Уктус
«Уктусская долина», 1я очередь
комфорт
4 000
«Многопрофильная фирма «Альта»
Шарташский
«Фаэтон»
эконом
8 411
«Кронверк»
Офисная недвижимость объект
класс
площадь, кв. м
девелопер
бизнес-центр «ГринПарк»
В+
6 000
«Малышева73»
бизнес-центр «Карнеол»
В
20 000
н/д
расположение
Центр
Медицинские учреждения подрядчик
деловой центр на ул. Чернышевского
В
9 500
н/д
офисный центр «Аврора»
А
21 474
«Пред-Сити групп»
административное здание, ул. Бажова, 33
В
4 000
н/д
ВИЗ
офисное здание, ул. Халтурина – Колмогорова
В
7 985
ГК «RED»
Ботаника
административно-офисный центр, ул. Родонитовая, 18б
В
3 400
«Корпорация «Атомстройкомплекс»
Автовокзал
административное здание, ул. Фурманова, 128
В+
10 535
ГК «RED»
Парковый
бизнес-центр «Clever-park», 1я очередь
В+
13 358
«Кросс девелопмент групп»
многофункциональный комплекс «Clever park», 1я очередь
В+
11 400
«Кросс девелопмент групп»
офисное здание, ул. Монтажников
В
4 010
н/д
С. Сортировка
Торговая недвижимость
Физкультурно-оздоровительные комплексы
439 тыс. кв. м
«Корпорация «Атомстройкомплекс», «Форум-Групп»
6 988
комплекс апартаментов, пер. Курьинский
«Корпорация «Атомстройкомплекс»
Компрессорный
26 500
«Корпорация «Атомстройкомплекс» «Корпорация «Атомстройкомплекс»
69 850
бизнес комфорт
95 300
Широкая Речка
«Огни Екатеринбурга» многофункциональный комплекс на ул. Белинского – Энгельса
Уралмаш, ул. 22 Партсъезда
300
53 175
«Екатеринбург-СИТИ»
«Стройтэк»
Широкая Речка, ул. Светлореченская
Уралмаш
застройщик
70 000
300
Автовокзал, ул. Фучика – Чайковского
7 308
площадь, кв. м
элит
ВИЗ, ул. Викулова
52 240
74 118
класс
«Башня «Исеть»
подрядчик
56 897
Уктус
объект
Центр
вместимость, мест
ВИЗ
Н. Сортировка
расположение
расположение
Автовокзал
3 пояс
2 пояс
Социальные объекты
объем, кв. м 52 954
Объекты, планируемые к сдаче в 2014 году
расположение
объект
подрядчик
Компрессорный, ул. Латвийская
ФОК с ледовой ареной на 50 чел./смену
«Уралбилдинг»
Учреждения культуры
расположение Центр
Парковый
расположение
объект
подрядчик
Центр
реконструкция «Театра юного зрителя»
«Корпорация «Атомстройкомплекс»
объект
площадь, кв. м:
общая торговая
девелопер
ТРЦ «Гринвич», 4я очередь
80 000
55 000
«Малышева73»
ТРЦ «Пассаж»
64 600
30 000
«Малышева73»
АТЦ «Crystals»
23 000
8 000
н/д
ТЦ «Максидом»
38 000
29 000
«Максидом», «Адамант»
Интерьерный центр «Astroom»
22 500
16 000
«Рекорд Плюс»
ТРЦ «Краснолесье»
20 000
15 000
«Корпорация «Маяк»
Краснолесье
Складская недвижимость
Гостиницы расположение
номерной фонд
вместимость
Ленина – Хохрякова
89
100
Ленина, 9
141
200
расположение
объект
класс
площадь, кв. м
использование
девелопер
Химмаш, ул. Черняховского
терминал «Чкаловский» №12
А
С. Сортировка, ул. Монтажников
складской терминал
А
20 000
аренда
«Терминал «Чкаловский»
20 000
аренда и эксплуатация
«Ролси» (ЕАМТЛЦ)
Складской комплекс
В
4 700
аренда
«Уралтрастсервис»
По данным открытых источников
тема номера
ТЕНДЕНЦИИ
№ 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», упростивший процедуру регистрации прав и постановки недвижимости на кадастровый учет. В частности, общий срок регистрации (со дня приема заявления и документов) сокращен с 20 до 18 дней. А заявление и необходимые документы теперь можно направлять в электронном виде. Подача осуществляется путем заполнения и подписания электронной подписью специальной формы, размещенной на официальном сайте Росреестра (rosreestr.ru) и на Едином портале госуслуг (gosuslugi.ru). При этом дистанционно можно будет не только подать документы, но и зарегистрировать сделку. В этом случае специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора. Теперь Росреестр обязан не только принимать документы в электронном виде, но в некоторых случаях даже направлять их по своей инициативе. К примеру, это коснется уведомления правообладателя о государственной регистрации обременения права собственности и иных вещных прав на объект недвижимости правами третьих лиц, если такое обременение регистрируется не правообладателем. Кроме того, теперь заявитель не обязан уведомлять регистрационный орган об уплате госпошлины. Правда, правило действует лишь в случае, если информация об оплате содержится в «Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах» (с 1 января 2013 года банки, Почта России и другие операторы, через которых производится перечисление оплаты за госуслуги, обязаны незамедлительно направлять информацию в указанную систему). С 1 октября изменился и порядок постановки на учет жилых помещений в многоквартирном доме: теперь они могут быть поставлены на кадастровый учет до постановки на учет всего здания. На учет также будут ставиться все помещения, включая общее имущество. Еще одно нововведение — сведения из Госкадастра недвижимости теперь можно
получить в виде справки о кадастровой стоимости не только земельного участка, но и здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения.
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
19
ставке подоходного налога в 13 % реальная экономия на налогах составляла 260 тыс. рублей. Сейчас, если налогоплательщик воспользовался правом на получение вычета в размере менее его предельной суммы, остаток может быть учтен при получении вычета в дальнейшем.
Законодательные тенденции – 2014 В 2014 году рынок недвижимости заживет по новым правилам. Вступили в силу изменения в части строительства, землепользования, налогообложения и регистрации прав на недвижимое имущество. Недвижимость
ÍÅÄÂÈÆÈÌÎÑÒÜ «Нерезиновые» квартиры Перед самым Новым годом в силу вступил так называемый закон о «резиновых квартирах» — поправки в ряд законодательных актов, ужесточающие правила регистрации граждан по месту жительства и пребывания. Теперь за оформление фиктивной прописки грозит штраф от 100 тыс. до 500 тыс. рублей либо уголовная ответственность — принудительные работы или тюремное заключение до трех лет. Закон также подтверждает необходимость регистрации по месту пребывания в течение 90 дней. В противном случае гражданина ожидает штраф 2—3 тыс. рублей, а собственника жилого помещения — 2—5 тыс. рублей. Организациям нарушение правил регистрации обойдется в 250—750 тыс. рублей. Ранее предлагалось вообще исключить россиян из списков 18
тех, кто может пострадать от отсутствия регистрации. В итоге в законе появилась поправка — «гражданин РФ вправе не регистрироваться по месту пребывания в жилом помещении, если жилое помещение, в котором он зарегистрирован по месту жительства, находится в том же или ином населенном пункте того же субъекта РФ». Без регистрации разрешается проживать и супругам, детям (в том числе усыновленным), родителям (в том числе приемными), супругам детей или родителей, бабушкам, дедушкам или внукам нанимателя (собственника) жилого помещения, зарегистрированного в нем. Гражданские супруги под эти нормы не подпадают. Налог для офисов 1 января 2014 года вступил в силу новый порядок исчисления налога на имущество организаций, основанный на их кадастровой стоимости. Он действует в отношении
торговых комплексов, офисов, помещений бытового обслуживания, недвижимости иностранных организаций. В отношении таких объектов налоговая ставка в 2014— 2016 годах не может превышать определенных значений: по общему правилу, это 1%, 1,5% и 2% (в зависимости от года), а для Москвы — 1,5%, 1,7% и 2%. Закон региона, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости, может быть принят только после утверждения субъектом РФ результатов определения такой стоимости (подробнее о новом порядке читайте на стр. 28) Еще одно нововведение касается имущественных вычетов по налогу на доходы физических лиц. Прежде действовавшая схема предусматривала, что при приобретении или строительстве жилья из-под налогов может быть выведена сумма до 2 млн рублей, то есть при стандартной
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Сделка без регистрации С 1 марта 2013 года государственная регистрация сделок с недвижимостью (за исключением договора аренды недвижимого имущества) отменена. Теперь договор купли-продажи жилого помещения, купли-продажи предприятия, дарения недвижимого имущества, отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты не подлежит регистрации (Федеральный закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 года «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 ч. 1 Гражданского кодекса РФ»). С 1 марта регистрации подлежит только переход права собственности по указанным договорам. Сам договор считается заключенным с момента подписания сторонами документа о передаче объекта. Юристы уже говорят о дополнительных рисках нововведения и советуют производить расчет после регистрации перехода права собственности. Что касается аренды, то этот сегмент в 2013 году испытал немало перипетий. С 1 марта обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимости, договоров аренды предприятия, а также заключенных на срок не менее года договоров аренды здания или сооружения одним федеральным законом была отменена, а с 4 марта 2013 года другим федеральным законом вновь стала обязательной. Таким образом, сведения о договорах аренды недвижимости вне зависимости от срока их действия, заключенные 2 и 3 марта 2013 года, не подлежали занесению в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на то, что эти два дня приходились на выходные, эксперты предрекают многочисленные случаи датирования договоров аренды именно этими днями. Росреестр упрощает процедуры Изменился и порядок государственной регистрации прав на недвижимость. 1 октября 2013 года начал действовать Федеральный закон от 23 июля 2013 года
Ответственный — собственник Поправки в ст. 60 Градостроительного кодекса РФ, вступившие в силу 1 июля 2013 года, изменили систему возмещения вреда третьим лицам и, соответственно, механизм страхования ответственности членов строительных СРО. Закон ввел общее правило, по которому в случае причинения вреда личности или имуществу в результате разрушения, повреждения здания, сооружения либо их части, нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения ответственность за причиненный вред несет его собственник. Возмещение вреда определяется гражданским законодательством. Сверх того выплачивается компенсация: 1 млн рублей — потерпевшему в случае причинения средней тяжести вреда его здоровью, 2 млн рублей — потерпевшему в случае причинения тяжкого вреда здоровью, 3 млн рублей — родственникам потерпевшего (родителям, детям, усыновителям, усыновленным), супругу в случае смерти потерпевшего. После выплаты компенсации собственник может искать виновного. В случае, если таковым окажется строитель, проектировщик или организация, которая провела экспертизу результатов инженерных изысканий или проектной документации, собственник может предъявить эти требования к ним. При этом устанавливается солидарная ответственность изыскателей, проектировщиков, строителей, их саморегулируемых организаций. Долевое строительство 1 января 2014 года в силу вступил ряд поправок, касающихся долевого строительства. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2012 года № 294ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», во-первых, сами застройщики, работающие по 214ФЗ, обязаны дополнительно страховать ответственность перед дольщиками (подробнее о работе механизма — на стр. 22). Во-вторых, контроль за такими объектами усиливает государство — контролирующий орган имеет право ежеквартально
тема номера
запрашивать у застройщика данные о расходовании средств участников долевого строительства и бухгалтерскую отчетность. В-третьих, на федеральном уровне предусматривается создание реестра граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков (в Свердловской области создание такого документа регламентировано на региональном уровне с 2011 года). В-четвертых, меняется порядок погашения платежей и требований кредиторов к застройщику в случае банкротства: чтобы обеспечить передачу объекта незавершенного строительства или жилых помещений в готовом многоквартирном доме, текущие платежи и требования кредиторов первой и второй очереди могут быть погашены не только третьим лицом, но и участником строительства. В-пятых, расширен список документов, необходимых для продления срока действия разрешения на строительство. Теперь к такому заявлению застройщик обязан приложить договор поручительства банка за надлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения или договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Плата за ущерб государству Федеральная служба по оборонному заказу (Рособоронзаказ) подготовила поправки в закон «О государственном оборонном заказе», сообщают «Известия». В соответствии с законопроектом подрядчики, срывающие госзаказ по капитальному строительству различных объектов, в том числе жилья для военных, будут возмещать причиненный бюджету ущерб. Рособоронзаказ пытается справиться с ситуацией, когда подрядчики по различным причинам срывают госзаказы по капитальному строительству для нужд Минобороны, однако фактически не несут за это никакой ответственности. Это коснется строительства как специальных объектов, так и военных городков. Министерство строительства и ЖКХ России также намерено инициировать законопроект с изменениями в Градостроительный кодекс РФ, согласно которым саморегулируемые организации в строительстве будут нести финансовую ответ20
ственность за своих членов, которые строят объекты по госзаказу. Нововведения будут касаться и объектов, строительство которых финансируется из средств фонда ЖКХ. Земля Застройка по плану Обязательной основой для осуществления градостроительной деятельности стали «Правила землепользования и застройки». Федеральный закон № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 года (в редакции от 23 июля 2013 года) запрещает предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и выдачу разрешений на строительство объектов капитального строительства при отсутствии правил землепользования и застройки. В муниципальных районах это правило действует с 30 июня 2013 года, в городских поселениях и городских округах — с 31 декабря 2013 года. Землевладение по правилам Вступили в силу сразу несколько нововведений, касающихся землепользования. В частности, 31 декабря 2013 года вступил в силу закон, который вводит дополнительные основания для установления по договоренности или по решению суда прохода через частный участок к водоему общего пользования, если другого пути к нему нет. Ранее Земельный кодекс определял, что могут устанавливаться публичные сервитуты (право ограниченного пользования чужим земельным участком) для прохода или проезда через земельный участок. Принятый закон вводит одно уточнение, согласно которому право прохода через частную территорию может быть установлено в том числе для обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Принятый закон не дает автоматического права прохода к водному объекту через чужой участок, он только говорит о том, что теперь об этом можно договориться с собственником участка или решить такой вопрос через суд. Также закон продлевает на один год — до 31 декабря 2014 года — возможность размещения линейного объекта (напри-
ТЕНДЕНЦИИ
мер, дороги, линий электропередачи, связи, нефте-, и газотрубопроводов, железнодорожных линий) на основании градостроительного плана земельного участка, а не проекта планировки территории и проекта межевания территории. 6 сентября 2013 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, уточняющие порядок изъятия земельных участков у нерадивых собственников. В частности, в соответствии со ст. 45, права бессрочного пользования земельным участком и пожизненного наследуемого владения могут быть принудительно прекращены в нескольких случаях. В том числе, если участок используется не по целевому назначению, его использование приводит к порче земли или существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель. Кроме того, участок может быть изъят, если владелец не выполняет обязанности по рекультивации либо не использует его по целевому назначению в течение трех лет. По этим же основаниям прекращения аренды земельного участка может требовать арендодатель. Кроме того, правительство РФ внесло в Госдуму поправки к Земельному кодексу, которые позволяют изъять недостроенный объект у собственника в случае, если он строился на госземлях. Законопроект предполагает, что договор аренды земли будет подписываться на два нормативных срока строительства. Если объект за это время построен не будет, власти смогут изъять его через суд и реализовать на торгах. Если же собственник сумеет доказать, что срыв сроков произошел по вине властей, то вырученные от торгов деньги будут выплачены бывшему владельцу в качестве компенсации. Помимо этого предлагается запретить продажу государственных земель под коммерческое строительство. Еще одно нововведение — минимальный срок аренды участка из состава земель сельхозназначения (за исключением отдельных случаев) теперь не может составлять менее трех лет. Новый порядок устанавливается Федеральным законом № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года (в редакции от 2 декабря 2013 года) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с 14 декабря 2013 года. Как отмечают юристы, ранее минимальный срок аренды таких участков не регламентировался и на практике договоры зачастую
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
заключались на срок менее одного года — при этом договор не подлежит обязательной госрегистрации. А поскольку надзор за соблюдением требований земельного законодательства осуществляется раз в три года, выявить нарушения при использовании таких земель было практически невозможно. Задача совершенствовать земельные отношения прописана и в федеральной «дорожной карте» — перечне мероприятий по улучшению предпринимательского климата в градостроительной сфере (утверждена правительством РФ 29 июля 2013 года). В частности, предлагается перейти от деления земель на категории к территориальному зонированию, чтобы сократить количество административных процедур при предоставлении участков для строительства и повысить эффективность управления земельными ресурсами. Кроме того, предлагается внести изменения в Градостроительный кодекс РФ и, во-первых, обязать органы местного самоуправления утверждать программы развития транспортной и социальной инфраструктуры в течение шести месяцев с даты утверждения генпланов городских поселений и городских округов (по данным пресс-службы федерального правительства, правительственная комиссия уже одобрила этот законопроект). Во-вторых, установить порядок утверждения документации по планировке территории на основании заявлений граждан и юридических лиц, что предоставит им право участвовать в процедурах, связанных с планировкой территорий. ЖКХ
Инвесторы и тарифы В сферу жилищно-коммунального хозяйства законодательными нововведениями планируется привлечь инвесторов. В частности, на это направлен Федеральный закон от 7 мая 2013 года № 103-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты РФ». Он вступил в силу 1 января 2014 года и предусматривает возможность передачи прав владения и (или) пользования объектами тепло-, водоснабжения и водоотведения путем заключения договора аренды или
концессионного соглашения. При этом закрепляются механизмы, позволяющие установить обязательные требования к собственникам, концессионерам и арендаторам объектов коммунального сектора, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в части объемов и направлений инвестиций, целевых показателей надежности, качества предоставляемых товаров (оказываемых услуг) и сроков их достижения. Кроме того, утверждены новые основы ценообразования и правила регулирования цен в сфере теплоснабжения. При регулировании используются методы экономически обоснованных расходов, обеспечения доходности инвестированного капитала, индексации тарифов, сравнения аналогов. В частности, плата за подключение должна составлять 550 рублей, если подключаемая тепловая нагрузка не превышает 0,1 Гкал/ч. Также утверждены правила, устанавливающие долгосрочные параметры регулирования организаций в сфере теплоснабжения. Долгосрочные договоры теплоснабжения заключаются по ценам, установленным соглашением сторон в целях обеспечения потребления тепловой энергии (мощности) и теплоносителя объектами, потребляющими их и введенными в эксплуатацию после 1 января 2010 года. Постановление применяется к отношениям, связанным с госрегулированием цен в сфере теплоснабжения на 2014 и последующие годы (за некоторым исключением). Для граждан Госдума закрепила предельный рост платы за коммунальные услуги. Закон определяет в Жилищном кодексе РФ с 2014 года «предельные максимальные индексы», они будут устанавливаться правительством РФ в среднем по субъектам на срок не менее пяти лет, с учетом темпов роста цен на энергоресурсы и других параметров прогноза социально-экономического развития страны. Кроме того, Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон № 441-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об исполнительном производстве», подробно прописывающий процедуру выселения должников, а также сноса незаконных построек. Территория эксперимента С 1 февраля 2014 года вступили в силу изменения в законодательстве, касающи-
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
еся правил проведения государственной регистрации прав на недвижимость на основании нотариально удостоверенных сделок. Регистрировать сделку теперь можно по-новому — по документам, проверенным нотариусом, или по-старому — без нотариальной проверки. Сделки, проверенные нотариусом, регистрируются в ускоренном порядке — не 18, а 5 рабочих дней. Срок сокращается за счет того, что законодатели разрешили регистраторам не проверять документы по таким сделкам — юридическую чистоту подтвердят нотариусы. На них же возложена и вся ответственность. Изначально планировалось провести эксперимент по обязательному нотариальному оформлению сделок с жильем в нескольких российских регионах. В список вошли три региона Уральского федерального округа — Свердловская, Челябинская и Курганская области. Однако, как пояснили «Профи» в Управлении Росреестра по Свердловской области, эксперимент не начался. У граждан осталось право выбора — регистрировать сделку в обычном порядке или обратиться к нотариусу. «Гражданин может совершить сделку как в простой письменной форме, так и обратиться к нотариусу. Если это простая письменная форма сделки, государственный регистратор сам проверяет ее законность и проводит правовую экспертизу. Суть нововведения заключается в том, что безопасность сделок на себя берет нотариус. Поэтому, если заявитель сомневается, что он сам квалифицированно сможет подписать эту сделку и представить все документы, он может для безопасности обратиться к нотариусу. Это двойная гарантия для потребителя. Планировалось провести эксперименты по обязательному нотариальному удостоверению сделок, пока это не реализовано», — говорит замруководителя Управления Росреестра по Свердловской области Лариса Гашкова. По ее словам, ведомство регулярно регистрировало сделки, проверенные нотариусами, и прежде — они составляют порядка 10 % от общего количества. С вступлением в силу законодательных изменений в Росреестре ожидают их роста, отмечая, что сокращение сроков регистрации станет дополнительным стимулом для граждан обратиться к нотариусу.
Анна Асташкина 21
тема номера
Страховка от дольщиков
С 1 января 2014 года в силу вступили изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, которые призваны защитить права дольщиков. Теперь строители обязаны застраховать свою финансовую ответственность гарантиями банков, страховых организаций либо стать соучредителями общества взаимного страхования (ОВС). Без выполнения одного из этих условий регистрация договора долевого участия в Росреестре будет невозможна. Несмотря на то, что об изменениях в законодательстве стало известно еще год назад, большинство застройщиков до сих пор не выбрало способ страхования. Эксперты уверены, что нововведения не пойдут на пользу строительной отрасли. По их мнению, закон усложнит жизнь небольшим компаниям, приведет к удорожанию жилья и сокращению числа заключенных договоров долевого строительства. 22
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Страхование
не менее чем на два года», — отмечает возможность обеспечения исполнения Закон против долгостроев Игорь Голубицкий. обязательств застройщика с помощью По данным Минстроя РФ, в долевое Что касается ОВС, то это всероссийзалога и (или) поручительства. Закон № строительство в России ежегодно приская специализированная страховая 294-ФЗ дополнил указанный перечень влекается более 200 млрд рублей компания, создаваемая застройщиками гарантий для дольщиков, включив в этот ипотечных зай-мов, а в целом объв форме некоммерческого партнерства и список также страхование гражданской ем средств, ежегодно привлекаемых в осуществляющая только один вид страответственности застройщика. При этом долевое строительство, значительно хования. В ОВС застройщики подобно согласно закону способ обеспечения превышает 1 трлн рублей. При этом, членам СРО несут ответственность по обязательства должен быть обозначен в по данным депутата Госдумы РФ Алекобязательствам друг друга. Однако, по договоре участия в долевом строительсандра Хинтштейна, число обманусловам Александра Хинштейна, в отлистве. При отсутствии такой информации тых дольщиков сегодня составляет чие от СРО, в отношении ОВС у госудокумент будет признан недействитель103 тыс. человек. Наиболее сложная дарства имеются реальные механизмы ным», — поясняет директор юридичеситуация сохраняется в Москве, Санктзащиты участников долевого строительской компании «Правоведофф» Игорь Петербурге, Сочи, Республиках Башкорства. «При взаимном страховании риск Голубицкий. тостан, Удмуртия, Чувашия, в Пермском солидарной субсидиарной ответственВ обновленном законе прописано, что и Приморском краях, Астраханской, Каности по долгам недобросовестного страхование осуществляется за счет лининградской, Калужской, Нижегородзастройщика несут остальные застройсредств застройщика, но авторы попраской, Омской, Ростовской, Самарской, щики — члены общества взаимного вок предусмотрели несколько варианСаратовской, Томской, Тюменской, Честрахования, что создает определентов гарантий, которые компании могут лябинской областях. Решить проблему ную систему взаимоответственности. выбрать по своему усмотрению. Так, обманутых дольщиков призван обновЭто может способствовать развитию строители могут получить банковскую ленный Федеральный закон № 214-ФЗ более эффективной системы контроля гарантию, заключить договор с коммер«Об участии в долевом строительстве действий застройщика, чем та, которую ческой страховой компанией или встумногоквартирных домов и иных объекможет организовать профессиональный пить в Общество взаимного страхования тов недвижимости и о внесении изменестраховщик или банк-поручитель», — (ОВС). И если к страховщикам никаких ний в некоторые законодательные акты считает Игорь Голубицкий. особых требований закон не предъявляРФ». По мнению авторов поправок, доПри вступлении в ОВС требования ет, то для банков существует ряд огракумент поможет защитить права гражпредъявляются уже к самой строительничений. «По закону поручителем задан, приобретающих жилье по договору ной организации. Так, компания, желастройщика может являться любой банк, долевого участия в строительстве, а такющая вступить в члены ОВС, должна но к кредитной организации предъявже очистить рынок от недобросовестных представить справку, подтверждающую ляются определенные требования. Так, застройщиков. отсутствие решения Арбитражного суда в законе № 294-ФЗ указано, что данным В частности, вступивший в силу закон о признании ее банкротом, а также об поручителем может быть только банк, изменяет правовое регулирование отноотсутствии банкротов среди учредитеосуществляющий банковскую деятельшений, связанных с участием в долевом лей компании. Кроме того, застройщик ность не менее пяти лет, с уставным строительстве, и вносит изменения в должен предоставить сведения о наликапиталом не менее 200 млн рублей шесть федеральных нормативных актов. чии (отсутствии) с его стороны нарушеи собственными средствами не менее Среди них: Налоговый кодекс РФ, Градония закона об участии в долевом стро1 млрд рублей. Также был увеличен срок строительный кодекс РФ, № 122-ФЗ «О ительстве. При этом выход компании договора поручительства: он должен государственной регистрации прав на из общества, а также иные основания будет превышать срок передачи объекта недвижимое имущество и сделок с ним», прекращения дого№ 127-ФЗ «О несостовора страхования не ятельности (банкротосвобождают ее от стве)», № 286-ФЗ «О обязательств перед «Профи» опросил строителей из пяти регионов России по взаимном страховании» обществом. и собственно № 214-ФЗ поводу того, каким образом они готовы застраховать свою Однако, как пояс«Об участии в долевом финансовую ответственность перед дольщиками. Выяснинили в «Национальстроительстве многолось, что с этим процессом они не спешат. Среди причин — ном объединении квартирных домов и начало года и наличие незаконченных проектов, не предусзастройщиков жииных объектов недвиматривающих дополнительной страховки. Публикуем список лья», необходимость жимости и о внесении строительных компаний, которые ответили на наш запрос: предоставления в изменений в некотоРосреестр договорые законодательные Тюменская область ра страхования или акты РФ». «До 1 января договора поручи2014 года законом о Инко и К ОВС тельства возникает долевом строительстве Партнер Инвест банковская гарантия лишь в том случае, была предусмотрена мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
23
тема номера
если первый договор участия в долевом строительстве в отношении строящегося здания заключен после 31 декабря 2013 года. Если первый договор заключен до 1 января 2014 года, то предоставление в Росреестр договора страхования или договора поручительства при государственной регистрации последующих договоров не требуется.
на финансирование самой деятельности общества, а также на создание гарантийного и компенсационного фондов. Размер вступительного взноса в ОВС составляет 500 тыс. рублей. «Эта сумма является единой для всех кандидатов и не зависит от объемов возводимого жилья. Таким образом для небольших застройщиков взносы в ОВС могут стать серьезной дополнительной нагрузкой», — отмечает коммерческий директор строительной компании «МосБилдинг» (Москва) Александр Гороховский, добавляя, что в уставе ОВС
СтраховаНие
сколько коэффициентов, к базовым страховым тарифам применяется итоговый показатель, равный произведению всех коэффициентов. При этом значение итогового коэффициента не может выходить за рамки значений менее 0,1 и более 10.
Реакция рынка Сторонники закона заявляют, что он направлен на защиту дольщиков. Так, по словам министра правительства Московской Цена вопроса области по долевому жилищному строВ законе прописано, что минимальная ительству, ветхому и аварийному жилью страховая сумма по договору страховаАлександра Когана, «работа ния будет определяться исОбщества взаимного страховаходя из цены договора, но не ния будет способствовать вывоменее суммы, рассчитанной ду с рынка полулегальных, «сеиз общей площади жилого рых» строительных компаний». помещения, подлежащего Пока строители видят в передаче, и средней рыночновом законе лишь дополниной стоимости одного квательные непонятные и значидратного метра общей плотельные поборы. Более того, щади жилья в субъектах РФ, по мнению некоторых участопределенной Госстроем. По ников рынка, действие закомнению начальника отдела на спровоцирует сокращение андеррайтинга спецпроексуществующих темпов строитов ООО ГК «Компаньон» тельства, а также сделает воз(Екатеринбург) Дарьи Сководимое жилье еще более недоступным прописано, что член общества вправе роходовой, наиболее дорогим способом для простых граждан. «Такое впечатлеуплатить вступительный взнос в большем страхования финансовой ответственности ние, что все изменения проводились с размере. из прописанных в законе является банководной целью — собрать больше денег Страховой взнос в ОВС может разлиская гарантия. «Ставки банков всегда были с застройщиков и помешать гражданам чаться в зависимости от того, будет ли забольше, чем ставки страховых компаний. приобрести доступное жилье. Законодастройщик страховать с самого начала весь Думаю, они составят в среднем 3—5 % тели преподносят ОВС как один из самых объект или каждую квартиру в отдельноот суммы договора. При такой ставке и дешевых способов страхования ответсти. В первом случае ставка составит 1,65 % сроке в четыре года его цена должна доственности строительных компаний. Но от суммы договора в год, во втором — 1,2 % стигать 16 % от стоимости квартир», — на деле получается, что такой способ не годовых. «Также в документах ОВС говорассказала Дарья Скороходова. По ее только не дешев, но застройщик еще и рится о том, что при заключении договора словам, ставки страховщиков составляют попадает в западню, так как он будет выстрахования к базовому страховому тарив среднем 1,5—2 %. «Учитывая, что странужден нести ответственность по рискам фу могут быть применены повышающие от хование ответственности застройщиков ОВС даже после выхода из общества», — 1,01 до 10 или понижающие от 0,1 до 0,99 только недавно стало обязательным, можрассказывает директор агентства недвикоэффициенты, в зависимости от степени но предположить, что первое время рижимости «Estate Moscow» Леонид Пострахового риска», — отметил Александр сковые коэффициенты, а соответственно летаев. По его словам, несмотря на то, Гороховский. Он также пояснил, что в и ставки, будут высоки. Когда ситуация на что об изменениях в законодательстве случае, когда к договору применяется нерынке станет более понятной, ставки субыло известно давно, щественно снизятся», — застройщики не спешипредположила специСвердловская область ли с выбором способа алист. страхования. «В мае Что касается ОВС, «Атомстройкомплекс» выбирают прошлого года Минрето его участникам приЛСР. Недвижимость-Урал страховая компания гион России опублидется платить три ГК «Виктория» банковское проектное финансирование ковал на своем сайте варианта взносов: ООО СУ Урал–Развитие выбирают информацию о приеме вступительный, доползаявок от застройщинительный и страховой. Строй Акцент выбирают ков, желающих стать Вступительный и до«БЗСК–Инвест» выбирают учредителями ОВС. Таполнительный взносы в «ЮИТ Уралстрой» выбирают кая организация должосновном должны идти 24
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
на была появиться одна на всю страну, соответственно, участников приглашали со всей России. Согласно уставу общества, учредителей должно было быть не менее 30. Но желающих пришлось еще уговаривать, и в результате ОВС было зарегистрировано только в конце года», — отметил Леонид Полетаев. В список учредителей общества вошло восемь компаний из Московской области, пять из Москвы, четыре из Самарской области, три из Краснодарского края, две из Пензенской области и по одной компании из Ростовской области, Нижнего Новгорода, Вологды, Уфы, Ульяновска, Ярославля, Оренбурга и Тюмени.
ховаться, и получать «Ваш опрос показал, банковскую гарантию. что застройщики Я убежден, что попока еще не поняли следствия от этого засуть и смысл новых кона будут примерно требований закона. такими же, какими были Я регулярно встрепоследствия от созчаюсь со строительдания «Агентства по ным сообществом в страхованию вкладов» разных регионах и для банковского секвсякий раз вижу, натора. Тогда тоже было сколько люди еще не много разговоров, что понимают, что проОпрос «Профи» устанавливаемое обяисходит. прокомментировал зательное отчисление Изначально для один из авторов для банков приведет к нас было понятно, закона, депутат Госдумы увеличению процентчто есть три схемы Александр Хинштейн ной ставки, оттоку кастрахования. И мы питала. На самом деле понимали, что неэто привело к обратному — люди с легкоммерческое страхование через ким сердцем понесли деньги в банк, что ОВС будет основным механизмом. Но привело к снижению банковской ставки. с тем, чтобы не создавать монополии, Такую же ситуацию мы ожидаем и здесь. оставили два других варианта, поНа руках у населения находится огромнимая, что, скорее всего, ими будут ная денежная масса, и высокая стоимость пользоваться крупные застройщиквадратного метра во многом обусловлеки — холдинги, в структуре которых на тем, что люди боятся платить и быть есть свои банки и страховые компаобманутыми». нии. Тогда им будет выгодно и стра-
Страхование по-уральски Несмотря на то, что тюменская строительная компания вошла в состав соучредителей Общества взаимного страхования, в целом на рынке Тюменской области, как и всего УрФО, сохраняется неопределенность. По словам президента Союза строителей (работодателей) Тюменской области Игоря Спиридонова, большинство застройщиков области все еще не выбрало способ страхования своей финансовой ответственности. При этом, по его словам, по 214-ФЗ в регионе (Екатеринбург) Валерий Ананьев. «Я работает большинство компаний. не против страхования, но, во-первых, Ясность на рынке появится в ближайшее оно должно быть добровольным, а, вовремя, когда пройдут первые земельные вторых, страховаться должен дольщик, аукционы, считает директор строительной а не застройщик. Добросовестные строкомпании «Промстройгоризонт» (Тюмень) ительные компании и без того страхуют Равиль Халяутдинов. «Застройщики не свои риски на добровольной основе. С могут останавливать работу. Если сегодня введением закона застройщики вынужмы не участвуем в земельных аукционах, дены будут страховать дольщиков, но не закладываем строительство, то завтра ведь всем понятно, что страховые расхоу нас не будет работы и нечем будет плады будут включены в стоимость жилья, тить рабочим. Рано или поздно придется что приведет к ее повышению. Получаетрешить, как поступать. Это не первое и, ся, что выгоду от нового закона получат думаю, не последнее изменение законотолько банки и страховые компании», — дательства. В любом случае придется раотметил он. ботать по новым правилам. Лично для себя мы проблему решили. Мы ведем переговоры Курганская область с крупной федеральной страховойкомпанией»,— рассказал Равиль Халяутдинов. Изменения в законодательстве приведет к удорожанию жилья, считает генеральный директор компании «Атомстройкомплекс»
СК Баскаль Новый город «СМУ КПД»
Челябинская область ОАО «Квартал» ЮУ КЖСИ СК Артель С
По мнению исполнительного директора НП СРО «Гильдия строителей Урала», главы строительной компании «АстонГрупп» (Екатеринбург) Вячеслава Трапезникова, основная масса свердловских застройщиков также предпочтет либо обратиться в страховую компанию, либо вовсе откажется от заключения договоров долевого участия в строительстве. «Мне пока неизвестны компании, которые пожелали бы вступить в ОВС и заплатить 500 тыс. рублей, не говоря уже о дополнительных взносах. Пока я не вижу никаких перспектив у подобного общества. Банковские гарантии также будут доступны только пяти-семи крупным застройщикам. При этом покрывать многомиллионные риски выбирают стройкомпаний смогут выбирают далеко не все банки, а выбирают только крупные кредитные организации», — считает Вячеслав Трастраховая компания пезников. По его мневыбирают нию, большинство выбирают страховых компаний
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
25
тема номера
хования и выдачи поручительства», — отмечает Игорь Голубицкий, добавляя, что этот факт может привести к удорожанию стоимости строительства объекта недвижимости. Такого же мнения придерживаются практически все участники рынка. «Строительным компаниям придется страховать ответственность, соответственно, у них появятся дополнительные расходы, которые, в свою очередь, отразятся на цене квадратного метра. Рост стоимости жилья в 2014 году может составить 2—5 % дополнительно к инфляции за счет расходов, связанных со страхованием», — считает Вячеслав Трапезников. А вот представители банковского сообщества уже выказали готовность работать с застройщиками. Первыми свои услуги предложили «Сбербанк» и «Газпромбанк», а вслед за ними потянулись и другие кредитные учреждения. «Банки, которые будут осуществлять финансирование новых строительных проектов, могут застраховать и ответственность застройщиков — почему бы и нет? Однако говорить о том, сколько может стоить такая помощь, — очень сложно, все будет зависеть от предполагаемых рисков. Что касается «Уральского банка реконструкции и развития», то могу сказать, что мы готовы рассматривать застройщиков, чтобы застраховать их финансовую ответственность», — заявила руководитель дирекции продаж корпоративных продуктов УБРиР Ольга Дрововозова. Между тем, с точки зрения защиты прав дольщиков, наиболее действенной будет именно банковская гарантия, уверены некоторые участники рынка. «Никакая страховая компания и тем более непрофессиональная, как ОВС, не сможет в одиночку покрыть риски застройщиков. Это может сделать только крупный банк. Кроме того, у таких кредитных организаций уже имеется опыт работы с застройщиками, что гарантирует дольщикам надежность страховая компания их вложений», — страховая компания отмечает Вячеслав Травыбирают пезников. выбирают Ирина Якино
будут вынуждены либо переплачивать Свердловской области также пока не при заключении договора долевого учаготово работать с застройщиками. «В стия, чтобы иметь возможность получить конце прошлого года мы осуществили ипотеку, либо вновь рисковать жильем. мониторинг и выяснили, что более 80 % Получается, что новый закон вовсе не страховщиков не намерены работать со защищает дольщиков, а наоборот застроительными компаниями. На сегодня, трудняет им покупку жилья», — считает насколько я знаю, по-прежнему ни одноЛеонид Полетаев. го полиса не выдано», — заявил Вячеслав Трапезников. Он подчеркнул, что отказ Доверяй, но проверяй от заключения договоров долевого строПока интерес страховых компаний к ительства может стать для застройщиков новому виду страхования очень остозаконным способом избавления от дополнительных статей расходов: «Не все компании смогут полностью отказаться от привлечения средств дольщиков, но думаю, что это сделают многие застройщики». «Страховщиков я тоже понять могу, для них вообще этот вид страхования не очень понятный. Поэтому сейчас ищем, кто же все-таки застрахует, — подтверждает Валерий Ананьев. — Опять же непонятно почему — нас? Или обманутых дольщиков от нас? Или нас от обманутых дольрожный. Главная причина нежелания щиков? Я не знаю. Похоже, страховщики страховщиков участвовать в проектах тоже не знают. Мы не знаем сегодня ни на первичном рынке жилья — невозможодной страховой компании, которая готоность оценить риски в долевом строива заключить договор страхования по этотельстве. Однако есть и другие причины. му виду. Сегодня пока никто не сформули«Правовая защита страховщика и поруровал внятных условий, чтобы заключить чителя в случае банкротства застройщидоговор. Поэтому мы сегодня заключаем ка ослаблена по сравнению с аналогичдоговоры долевого участия только по тем ными гарантиями других кредиторов: объектам, где уже были такие договоры, требования страховщика и поручителя они не требуют страхования. А там, где не получат преимуществ в конкурсеще не было договоров долевого участия, ном производстве, которые, к примеру, мы их, соответственно, не заключаем. Их имеют дольщики. Это обстоятельство немного, но они есть». может негативно сказаться на желаНаиболее уязвимыми при этом окажутнии хозяйствующих субъектов брать на ся мелкие строительные организации, себя соответствующие обеспечителькоторые не смогут отказаться от привленые обязательства перед дольщиками, чения средств граждан, уверены экспера следовательно, и на стоимости страты. «У некоторых компаний, скорее всего, возникнет соблазн привлечения денег под видом участия в ЖСК и Пермский край других подобных схем. ОАО Стройпанелькомплект ОВС В любом случае в ре-
По мнению некоторых участников рынка, действие нового закона спровоцирует сокращение существующих темпов строительства и сделает возводимое жилье еще более недоступным для простых граждан
зультате изменения в законодательстве покупатели квартир окажутся в невыгодном положении, так как они 26
Сатурн–Р ОАО «Строительная компания АВСТРОМ» ЗАО Дедал КД Групп
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Журнал «Мегаполис. Все о недвижимости. Профи» Размещение рекламы: +7 904 984 75 76
Тема номера
Земля
Кадастровое С бремя В течение последних двух лет компании в Свердловской области массово добиваются снижения кадастровой стоимости земли, чтобы уменьшить нагрузку по аренде участков и земельному налогу. Всего за последние два года было рассмотрено порядка 1 тыс. исков. Впрочем, победа в суде еще не гарантирует возвращения уплаченных в бюджет средств. Кроме того, в регионе заработала согласительная комиссия, которая позволяет пересмотреть цену в досудебном порядке.
28
2006 года собственников, арендаторов и пользователей земли в регионах России обязали вносить земельные платежи в адрес областного и муниципального бюджетов, основным критерием платы стала кадастровая стоимость земли. «В настоящее время формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ). В силу той же статьи базой для начисления платежей является кадастровая стоимость земельного участка», — отмечают в свердловском «Областном центре оценки». Это повлекло за собой повышение налоговой нагрузки на собственников земельных участков и увеличение арендных и иных платежей за их использование. В связи с этим перед собственниками и землепользователями остро встал вопрос оспаривания кадастровой стоимости земли и исчисления всех платежей в бюджет исходя из рыночной стоимости земельного участка. Действующее законодательство позволяет установить кадастровую стоимость в размере рыночной, отмечают в центре оценки. Практика пересмотра кадастровой стоимости введена с 2011 года — после изменения земельного законодательства об оценочной деятельности была допущена возможность пересмотра кадастровой стоимости до рыночной. На рыночную стоимость земельного участка, в первую очередь, влияют местоположение, целевое использование объекта, объем передаваемых прав, площадь земельного участка и наличие коммуникаций. Чтобы оспорить стоимость, можно обратиться в суд с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка на дату принятия новой кадастровой стоимости, также требуется заключение экспертов саморегулируемой организации по отчету, в случае если землепользователь добивается снижения цены на 30 % и более. По оценкам руководителя практики имущественных отношений юридической фирмы ZettaLex Елизаветы Желтовой, стоимость экспертизы участка для дальнейшего обращения в суд может составить от 35 до 50 тыс. рублей, на рынке также есть предложение о проведении работ за 80 тыс. рублей. «Такая экспертиза целесообразна для
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
землепользователей, если они намерены снизить плату на сумму от 100 тыс. рублей и более. Компании, которые планируют выкуп участка, привлекают специалистов под переоценку на сумму в 1,5 млн рублей», — сообщает она. В общем, стоимость проекта зависит от целей землепользователей.
В качестве методов для оценки земли в рамках доходного подхода применяются метод прямой капитализации дохода График 1 млн руб. (то есть метод земельной рен90 ты) и метод дисконтированных Кадастровая 80 денежных потоков. Если же Рыночная информация о ценах подобных 70 сделок или доходов от подоб60 ных объектов недвижимости 50 отсутствует, то применяется затратный подход. При оцен40 Потребность рынка ке стоимости земли он нужен 30 Если говорить об общем в основном для определения 20 принципе работы, начиная стоимости улучшений, котос момента оформления грарые находятся на земельном 10 ниц участка, земли являются участке (здания, сооружения, 0 объектами учета в системе строения), а также для выделеГосударственного кадастра ния земельной составляющей 2007 2010 2012 год 2001 объектов недвижимости. из стоимости единого объекта «Оценка земли, прежде всенедвижимости. го, нужна для того, чтобы Для оценки стоимости земудовлетворить потребности земельного ли возможно применение методов Единичная и кадастровая оценка земель рынка. При этом и земля, и другие рекакого-то одного подхода, например, проводится на основе применения трех сурсы могут переходить от одного лица доходного или сравнительного, а такподходов в комплексе: затратного, док другому и отчуждаться в той степеже тех методов, которые представляют ходного и сравнительного. Суть сравнини, в какой их оборот допускается закомбинацию различных подходов, чаще тельного подхода в том, что и продавец, конодательством. На данный момент в всего — затратного и доходного или же и покупатель хотят знать, какова стоиРоссии используются следующие виды сравнительного и затратного. Объектом мость на рынке аналогичных объектов, стоимости земельного участка: рыночоценки часто выступают и свободные от которые уже были проданы и куплены, ная, инвестиционная, кадастровая и застройки участки, и земельные участки, то есть они должны быть уверены в том, ликвидационная», — отмечают в компавходящие в состав единого имущественчто цена является справедливой и принии «Априори». Оценка земли делится ного комплекса или же объекта. Осоемлемой для всех участников рынка. на кадастровую оценку ряда участков бенностью оценки стоимости земли на Важна уверенность в том, что обе сторои рыночную оценку единичного участрынке является то, что каждый участок ны данной сделки не окажутся в убытке. ка земли. Целью кадастробудет рассматриваться как вой оценки земель является условно свободный, то есть Изменение кадастровой одновременное определение незанятый объектами недвии рыночной стоимости кадастровой цены всех участжимого имущества, которые ков земли в пределах админимогут не соответствовать График 2 млн руб. стративно-территориальных эффективному использоваобразований по зонам оценки нию. Однако, как показывает 180 Кадастровая на определенную дату. В напрактика, сам процесс опре160 Рыночная логовом кодексе определено деления стоимости вызывает 140 следующее: кадастровая стонемало вопросов. имость должна стать основой 120 налогообложения собственОпределить 100 ности на землю. Что касается стоимость 80 единичной оценки, то здесь Директор ООО «Уральское идет речь об определении бюро экспертизы и оценки» 60 рыночной или другой стоиЕлена Топал поясняет, что о 40 мости единичного участка проблеме адекватной оценки 20 земли на дату произведения кадастровой стоимости как оценки независимыми оценбазы для взимания платежей 0 щиками, которые работают в за объекты недвижимости год 2001 2007 2010 2012 соответствии со стандартами заговорили с середины 2011 По данным «Уральского бюро экспертизы и оценки» и методами оценочных работ. года, когда начались первые
Изменение кадастровой и рыночной стоимости
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
29
Тема номера
Земля
мнение
«Законодатель не готов вводить единый налог на недвижимость» — Как текущие тенденции по оспариванию кадастровой оценки скажутся на едином налоге на недвижимость? — В первую очередь, нужно отметить, что на данный момент законодательный акт, вводящий данный налог, еще не принят, хотя он разрабатывался и обсуждался в правительстве. Этот закон внес бы изменения в Налоговый кодекс, касающийся налогообложения юридических лиц, исходя из кадастровой стоимости. Пока что законодатель не готов этот вид налога вводить, причиной является тот факт, что у нас недостаточно качественный кадастр. Невозможно при таком кадастре, который у нас есть ввести, этот налог. Не уверена, что ситуация в этом вопросе изменится в течение 2014 года, хотя есть мнение, что к 2015 годов этот проект будет принят. Впрочем, я считаю, что мы успеем устранить недостатки для введения. И стоит отметить, что сроки введения данного налога зависят от каждого региона, так как субъект РФ сам решает, нужен этот налог или нет. Чтобы его ввести, должна быть проведена оценка объектов капитального строительства. Пока оценки нет, такое решение не будет принято. В 83 субъектах России оценка в течение 2011—2013 года произведена, в Санкт-Петербурге данный налог уже может появиться в 2015 году. Проблема заключается в том, что, как правило, кадастр имеет вид лоскутного одеяла, иногда по участкам налоги переплачиваются дважды из-за того, что определенные участки пересекаются между землепользователями. — Можно ли говорить о том, что оценщики сейчас проводят некачественную экспертизу? — Не могу судить, этот вопрос является наиболее сложным. Поскольку у нас нет состязательности, нет возможности рассмотрения по существу в рамках процесса, где одна сторона, то есть истец, защищает свою позицию, а другая сторона (публично-правовое образование) —
30
публичные интересы. Пока суды будут проводиться с формальной точки зрения, то есть на основании одного отстаивания отчета заявителя иска, не будет обеспечена надлежащая состязательность. Так что вопрос о качестве работы оценщика сейчас трудно ставить. Сегодня суд выносит ре-
О перспективах ввода единого налога на недвижимость и об оценке судебной практики оспаривания «Профи» рассказывает главный консультант управления частного права Высшего арбитражного суда России Елена Поветкина шения в рамках процедуры на основании тех доказательств, которые ему представлены. Самостоятельно добывать доказательства он не имеет права, так же как и способствовать защите интересов одной из сторон. Получается, что при отсутствии защиты интересов со стороны публичноправового образования возникает такая ситуация. Не стоит обвинять оценщиков. Хотя от них требуют независимости, как от адвокатов, они все-таки выполняют определенный заказ, поэтому специалист не всегда надлежащим образом свободен. Чтобы устранять негативные влияния, нам нужны надлежащие представительства в
суде и надлежащие представительства комиссии. Согласительная комиссия, которая представляет публичные интересы, не должна рассматривать заявления формально. Если суд рассматривает представленный оценщиком отчет и, в общем-то, удовлетворяет требования, арбитражное решение никто не оспаривает. Очень сложно при нашей правовой системе отчет рассматривать как злоупотребление, основанное на незаконных действиях оценщика. Вот на этом пункте круг замыкается. — Как вы оцениваете практику оспаривания кадастровой стоимости в суде? — Арбитражная практика сейчас в неудовлетворительном состоянии, первоначально преимущество было на стороне органов публичного самоуправления. Когда вступил в силу закон об оценочной деятельности, была определена практика оспаривания и выдан карт-бланш на оспаривание кадастровой оценки. С этого момента практика, наоборот, пошла в пользу землепользователей. На текущий момент отношение комиссии и суда к таким делам формальное, по сути, это процесс для оценщика и заявителя, они не встречают на своем пути ни противодействия, ни состязания. А именно состязание предназначено для того, чтобы получить более-менее справедливый результат. Сейчас очень просто получить оценку участка, нет контроля за качеством проведения экспертизы. Провести оценку дешево, а это приводит к недобору в бюджет регионов. Если предприятие тратит в итоге, например, до 1 млн рублей на оценщика, то бюджеты субъектов могут терять до 1 млрд рублей поступлений в казну. Массовое оспаривание, массовые потери бюджетов приведут к тому, что у нас субъекты буду стараться ежегодно проводить переоценки, и этот клубок будет закручиваться и закручиваться.
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
оспаривания кадастровой стоимости в стране. К примеру, в Екатеринбурге переоценка проходила в 2000, 2007, 2010, 2012 годах. В «Уральском бюро экспертизы и оценки» на основании данных Арбитражного суда Свердловской области и регионального Управления Росреестра сопоставили, как в период с 2000 по 2012 годы вели себя рыночная и кадастровая стоимости. Выяснилось, что, когда для земельного участка происходило неравномерное снижение кадастровой стоимости, рыночная практически не менялась: на графике 1 видно, что рыночная стоимость, определенная в 2010 году, сопоставима с рыночной в 2012 году, тогда как кадастровые отличаются более чем в 1,8 раза или почти на 30 млн рублей. На графике 2 видно, что кадастровая стоимость, посчитанная за три периода, практически неизменна, в то же время рыночная постоянно снижается так, что в 2012 году она утверждена в 1,7 раза меньше, чем в 2010, и в 1,4 раза меньше, чем была установлена в 2000 году. «Не может нормативная, определяемая для целей налогообложения стоимость изменяться в разы, причем в первом случае в меньшую сторону (это ли не потеря в бюджете?). Но и рыночная в достаточно ровных экономических условиях за неполные три года не может упасть в два раза», — полагает Елена Топал. По ее мнению, одной из причин серьезного манипулирования стоимостью можно назвать отсутствие полноценных мультилистинговых систем описания объектов недвижимости, характерных практически для всех стран с развитыми рынками недвижимости. Отсутствие карт ценового зонирования территорий, находящихся в публичном доступе, организованных на постоянной основе мониторинга рынка недвижимости в российских регионах, также влечет за собой социальную напряженность. Землепользователь имеет право знать, на основании чего была определена кадастровая стоимость его участка, поэтому необходима публичная валидация используемых при этом данных. «Это позволит понять, насколько те или иные
ценообразующие факторы необходимы и достаточны, а также проверить недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и получить возможность для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 24.19 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», — отмечает Елена Топал. Компании остаются в суде Землевладельцы, отмечавшие повышение кадастровой стоимости в несколько раз, с 2011 года стали массово идти в Арбитражный суд Свердловской об-
на окраине города до 12 тыс. рублей в центре, в то время как муниципалитеты завышали ее в 3—10 раз. Ранее также Нижний Тагил вернул землепользователям 270 млн рублей по земельному налогу и по арендной плате. Сами промышленники не намерены отказываться от сложившейся практики из-за увеличивающейся налоговой нагрузки. «Предприятия вынуждены идти в суд, потому что пошел перекос по налоговой нагрузке на крупных промышленников. Даже когда мы выигрываем суды и снижаем кадастровую стоимость, земельные налоги повышаются. Например, в 2008 году после введения пониженной ставки на земельный налог платежи Металлургического завода им. Серова увеличились с 27 млн до 42 млн рублей, в 2013 платеж составляет 92 млн рублей», — заявляли в рамках заседания Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей представители «УГМК-Холдинга». Начальник юридической службы ОАО «Ураласбест» Игорь Пичугин добавил, что арендная плата за землю ежегодно повышается на 10—15 %.
Землевладельцы, отмечавшие повышение кадастровой стоимости в несколько раз, стали массово идти в Арбитражный суд. В течение 2012–2013 годов было подано более 1 тыс. исков ласти для ее оспаривания. В течение 2012—2013 годов было подано более 1 тыс. исков, причем за 2013 год их число возросло в два раза. В Министерстве финансов Свердловской области отмечали, что на сентябрь 2013 года кадастровая стоимость земли снизилась на 130 млрд рублей, из-за чего поступления по земельному налогу уменьшились на 158 млн рублей по сравнению с 2012 годом. В 2013 году муниципалитеты по итогам разбирательств были обязаны вернуть 1,5 млрд рублей уплаченного земельного налога, а суммарная кадастровая стоимость земли населенных пунктов региона по итогам года составила 2,57 трлн рублей, в частности Екатеринбурга — 1,3 трлн рублей, сообщали в Министерстве по управлению государственным имуществом региона (МУГИСО). По оценкам юриста компании ZettaLex Марины Вараксиной, рыночная стоимость квадратного метра земли в Екатеринбурге варьируется от 2,5 тыс. рублей
Комиссовать цену Чтобы разрешать споры в досудебном порядке, в конце 2012 года при Управлении Росреестра по Свердловской области была создана специальная комиссия. Возможность оспаривания результатов кадастровой стоимости в административном порядке определена федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 22.07.2010 № 167-ФЗ). Комиссия состоит из четырех человек: представителя Управления Росреестра по Свердловской области, представителя органа кадастрового учета — филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Свердловской области, представителя МУГИСО Свердловской области, оценщика — представителя Национального совета по оценочной деятельности. В комиссию можно было обращаться с оспариванием результатов кадастровой оценки земельных участков, проведенной
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
31
Тема номера
ление в течение месяца. «За пять дней до после 2011 года. Это земельные участ- 40 % заявлений комиссией отклонены», — заседания мы размещаем на своем сайте ки, входящие в состав категории земель отмечает Виктор Лузин. Он подчеркиинформацию о времени заседания. Присельскохозяйственного назначения, в том вает, что у согласительной комиссии чем заявитель не обязан приходить на числе, предназначенные для садоводства, есть свои преимущества перед судебной заседание, но, как правило, юристы или огородничества и дачного строитель- практикой. Если после разбирательства представители собственников недвижиства, а также земельные участки, распо- в арбитраже компании должны сами обмости приходят. У нас бывало, что мы за ложенные на территории Екатеринбур- ращаться в кадастровую палату с заявлеодно заседание рассматривали га, и объекты капитального заявления на 20 объектов нестроительства на территории движимости», — рассказывает Свердловской области. Результаты рассмотрения Виктор Лузин. Во время заседаВ комиссию могут обзаявлений, поданных ния озвучивается информация ращаться физические и об объекте, рассматривается отюридические лица, если в комиссию по рассмотрению чет оценщика, свое мнение вырезультаты определения каспоров в 2013 году сказывают все члены комиссии дастровой стоимости затра(по закону, один из них должен гивают права и обязанности иметь оценочное образование), этих лиц, а также органы представитель муниципалитета, государственной власти, ор(978 объектов недвижимости) не приняты к на территории которого нахоганы местного самоуправлерассмотрению, документы возвращены заявителям дится участок, а также предстания в отношении объектов с возможностью повторного обращения в комиссию витель собственника земельного недвижимости, находящихучастка. Информация об итогах ся в государственной или рассмотрения указывается на муниципальной собственсайте комиссии. ности. (423 объекта недвижимости) приняВ настоящее время, отмечаОснованием для обращето отрицательное решение ют в Управлении Росреестра, в ния может послужить некомиссии могут быть оспорены достоверность сведений об результаты кадастровой оценобъекте недвижимости при ки категории «земли населенопределении кадастровой ных пунктов» муниципальных стоимости и установление количество отозванных заявлений образований: Нижний Тагил, рыночной цены. Сысертский городской округ, Результаты определения городской округ Верхняя Пышкадастровой стоимости мома, Камышловский городской гут быть оспорены в комис(285 объектов недвижимости) приняокруг, городской округ Карсии в течение шести месяцев ты решения в пользу заявителя пинск, городской округ Красс даты их внесения в госуноуральск, Североуральский дарственный кадастр недвигородской округ. В 2014 году в жимости. случае пересмотра кадастровой В 2013 году комиссия растоимости земель в Екатеринботала с апреля по ноябрь, (11 объектов недвижимости), рассмотренных бурге и утверждения результарассматривая заявления на заседании комиссии до вступления в силу тов кадастровой оценки земель по указанным результатам изменений в Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах промышленности, энергетики, оценки. Как рассказал наопределения кадастровой стоимости, утвержсвязи и участков специальночальник отдела по кададенных приказом Минэкономразвития России от го назначения (обороны и безстровой оценке Управления 04.05.2012 №263, решение не было принято опасности) появится возможРосреестра по Свердловской ность повторного обращения в области Виктор Лузин, всекомиссию по земельным участго за 2013 год в комиссию Источник: Управление Росреестра по Свердловской области кам, расположенным на террипоступило 197 заявлений, тории Екатеринбурга. проведено 19 заседаний. В В целом, юристы настаивают на том, итоге кадастровая стоимость объектов нием об изменении стоимости участка, то что работа в суде является более эфнедвижимости по которым заявители согласительная комиссия самостоятельфективной. По мнению директора конобращались в комиссию была снижена но отправляет данные в ведомство. «Если салтинговой группы «Априори» Сергея с 73,47 млрд рублей до 24,56 млрд ру- предприятие заявляет о снижении на Козлова, работа комиссии ведется в блей. «Для 60 % принятых исков комис- 30 % и более, то требуется экспертиза. недостаточном объеме. «В Башкирии сия приняла решение установить када- Если менее 30 % — без экспертизы», — гокомиссия работает фактически в ежестровую стоимость в размере рыночной, ворит он. Комиссия рассматривает заяв-
47 заявлений
по 37 заявлениям
Земля
МУГИСО в 2014 году намерено проводить новый тур переоценки участков. Для этого из областного бюджета выделено 30 млн рублей. Переоценка затронет 18 муниципалитетов, этот процесс уже прошел в Сысерти, Нижнем Тагиле и Верхней Пышме (в данных городах поступает наибольшее число жалоб по поводу судебной практики предприятий). Кроме того, к августу 2014 года будет завершена актуализация стоимости в Екатеринбурге. Для этого в декабре 2013 года по предложению городской администрации в МУГИСО создана рабочая группа по вопросам проведения кадастровой переоценки земельных участков на территории города. «В состав рабочей группы вошли представители МУГИСО и администрации города, в том числе заместитель министра по управлению госимуществом Свердловской области Алексей Морозов и председатель городского земельного комитета Геннадий Денисов, а также представители сообщества профессиональных оценщи-
ков», — отмечают в пресс-службе администрации Екатеринбурга. В комиссии уже определен круг функциональных полномочий и обязанностей участников, закреплены сроки выполнения мероприятий, а также утвержден планграфик проведения работ. Ожидается, что реализация данного комплекса мер позволит свести к минимуму вероятность возникновения разногласий среди участников земельных отношений. «Сегодня действительно возникла необходимость проведения кадастровой переоценки, поэтому мы внимательно изучим ситуацию и объективно подойдем к решению вопроса. В соответствии с утвержденным порядком сбор всех исходных данных будет осуществляться городской администрацией, при этом МУГИСО возьмет на себя обязательства как по организации конкурсных процедур, так и по финансированию всех работ. Другими словами, все мероприятия по переоценке земель на территории города будут осуществляться за счет
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
33
дневном режиме. Свердловских предпринимателей отпугивает поход в комиссию, потому что там не будет адекватного рассмотрения по рыночной цене», — полагает он. Сейчас такие комиссии внедряются во всех субъектах России, в Омской области ведомство успело проработать весь 2012 год. Тогда в ведомство поступило 363 заявления на пересмотр кадастровой стоимости, 78 % из них было удовлетворено. В большинстве случае недовольные запрашивали переоценки земли в Омске. Впрочем, отмечает Марина Вараксина, из-за сложившейся за 2012 год практики, которую наблюдали в комиссиях других регионов, следует, что административные органы снижают стоимость земли в лучшем случае только в два раза. По ее мнению, комиссии не конкурируют с судом ни по срокам, ни по механизмам работы. Новый тур По поручению губернатора Свердловской области Евгения Куйвашева,
1—
по 101 заявлению
в отношении 11 заявлений
32
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Тема номера
областного бюджета», — поясняют в министерстве. После завершения работы к началу августа результаты будут опубликованы на официальном сайте министерства, чтобы заинтересованные стороны имели возможность ознакомиться с ними и в случае несогласия представить обоснованные и мотивированные замечания. «Таким образом, до момента своего непосредственного утверждения результаты кадастровой оценки будут представлены для общественного обсуждения, а министерством будут учитываться интересы как землепользователей, так и представителей органов местного самоуправления», — подчеркивают в МУГИСО. Ожидается, что проведенные оценочные мероприятия позволят администрации Екатеринбурга обеспечить единообразный подход к определению и установлению ставок земельного налога и арендной платы, уравнять налоговое бремя хозяйствующих субъектов, а также будут способствовать эффективному планированию доходов бюджетов разных уровней в целом. Кадастр не прибавляет налог Хотя компаниям в большинстве случае удается снизить кадастровую стоимость участков, после выигрыша в суде радоваться рано, сообщает старший юрист Vinder Law Office Наталья Шакирова. «Даже при наличии такого судебного акта автоматически налоговый орган земельный налог за прошедшие годы в сторону понижения не пересчитает. В этих целях налогоплательщику необходимо подать уточненную налоговую декларацию. Но и после получения декларации налоговый орган все равно откажет — по мотиву того, что решение суда по кадастровой стоимости вступило в законную силу после начала налогового периода (календарного года), за который был начислен земельный налог», — подчеркивает она. Арбитражные суды Уральского округа поддерживают налоговиков, заявляя, что решение суда по кадастровой стоимости не может быть применено ретроспективно, то есть к тем налоговым периодам, которые прошли до его вступления в силу, несмотря на то, что в самом решении четко указывается дата, 34
Наталья Шакирова, старший юрист Vinder Law Office:
«Автоматически налоговый орган земельный налог за прошедшие годы в сторону понижения не пересчитает. Налогоплательщику необходимо подать уточненную налоговую декларацию. Но и после налоговый орган все равно откажет – по мотиву того, что решение суда вступило в законную силу после начала налогового периода» на которую установлена стоимость. «Это порочная практика, которая отражает непонимание налогового законодательства (а точнее — вопросов о т. н. «действии закона во времени»). Но бороться с этим сложно», — резюмирует юрист. С 2014 года в целях расчета земельного налога на территории Свердловской области применяется новая кадастровая стоимость, утвержденная приказом МУГИСО № 32 от 15 января 2013 г. При несогла-
сии с ней собственникам рекомендуется срочно оспорить ее в судебном порядке, и если решение вступит в силу до 31 декабря 2014, земельный налог на 2015—2016 годы можно будет рассчитать, исходя из рыночной стоимости земли. В других округах (Дальневосточный, Поволжский) судебная практика по налоговому аспекту признания кадастровой стоимости равной рыночной сложилась в пользу налогоплательщиков. Поэтому весьма вероятно, что в скором времени этот вопрос дойдет и до Высшего арбитражного суда. Тогда и будет понятно, кто был прав, а кто — нет, прогнозирует юрист. В целом, представители бизнеса, которые борются за снижение стоимости земли, отмечают, что с середины 2013 года добиться возвращения налогов, переплаченных за предыдущие периоды, не удается. Главный консультант управления частного права Высшего арбитражного суда России Елена Поветкина отмечает, что юристам компаний следует попробовать применить новый подход при попытке вернуть свои средства. «Субъекты России имеют право ежегодно пересматривать кадастровую стоимость земли, это может позволить им прогнозировать бюджет на будущий год», — говорит она. Если предприниматели заявляют о невозможности вернуть уплаченные налоги или внести в кадастровую палату информацию о новой стоимости земли и считают это злоупотреблением со стороны властей, то можно добиваться возмещения убытков. Если же формально действия соответствуют законодательству и вредят деятельности компаний, то предприятия могут заявлять о наличии злоупотребления со стороны властей. На текущий момент становится ясно, что для предприятий, которые стремятся добиться переоценки кадастровой стоимости с понижением до 30%, предпочтительнее обращаться в согласительную комиссию. Что касается оспаривания в суде, то иски в арбитраже позволяют сократить стоимость на более существенные суммы. Впрочем, выигрыш в суде еще не обеспечивает утверждения новой кадастровой стоимости в кадастровой палате и возвращения переплаченного налога.
Мария Полоус
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
www.flickr.com
Энергоресурсы
В
снижению административных барьеров, чтобы поддерживать диалог с бизнессообществом при решении проблем. Он отметил результаты работы за год, которые считает знаковыми. Так, было заключено пилотное соглашение между правительством Свердловской области, Региональным диспетчерским управлением энергосистемы Свердловской области, а также ОАО «Екатеринбургская электросетевая компания» в июне 2013 года, где была закреплена работа по сокращению сроков процедур технологического присоединения к электрическим сетям. «Позднее аналогичные соглашения были подписаны с филиалом ОАО «МРСК Урала» – «Свердловэнерго» и ГУП СО «Облкоммунэнерго». Целью заключения данных соглашений является осуществление сотрудничества в интересах заявителей – всех категорий лиц, намеревающихся осуществить технологическое присоединение к электросетям на территории Свердловской области в соответствии с «Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии…», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861. В частности, благодаря сокращению продолжительности каждой из процедур, подключение клиентов указанных выше сетевых организаций будет происходить в среднем на полтора месяца быстрее», – отмечает Сергей Зырянов. По мнению вице-премьера, одним из важнейших пунктов работы, который должен облегчить работу в строительной сфере, является разработка и принятие закона от 15.07.2013 № 75–ОЗ «Об установлении на территории Свердловской области случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство». Суть этого закона заключается в том, что энергетики теперь не должны получать разрешения на строительство при возведении или реконструкции кабельных, воздушных и кабельно-воздушных линий электропередачи, а также электроустановок. Речь идет об оборудовании напряжением до 20 кВ включительно. Впрочем, сетевые компании не освобождены от необходимости согласовывать прокладку кабельных и воздушных линий с собственниками земельных участков. Если до принятия закона продолжительность согласования
составляла от 145 дней, то теперь срок должен сократиться на три месяца. Данный проект уже заинтересовал другие субъекты России. «Свердловским правительством получено письмо из Министерства энергетики Московской области о процедуре регистрации права собственности на вновь построенные электросетевые объекты напряжением до 20 кВ. По нашему мнению, 2014 год станет годом формирования необходимой правоприменительной практики, которая в настоящее время еще просто не успела сформироваться», – подчеркивает Сергей Зырянов.
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
37
июле 2013 года правительство России утвердило дорожную карту, чтобы улучшить правовое регулирование и бизнес-климат в градостроительной деятельности. Дорожная карта призвана упростить строительство – от стадии подготовки документации до ввода объектов в эксплуатацию и регистрации прав собственности. Власти намерены отслеживать повышение эффективности по рейтингу Всемирного банка Doing Business – конкретно, по показателю «Получение разрешения на строительство». В 2013 году Россия занимала 178 место, федеральные власти ставят перед собой цель подняться до 34 строчки в 2018 году. В 2013 году для получения разрешения на строительство требовалось пройти 42 процедуры (на это уходит порядка 344 дней), через пять лет их число должно сократиться до 11 (56 дней). Объем затрат, необходимых для получения разрешения на строительство, составлял 129 % от дохода на душу населения и должен снизиться до 101 %. Основная работа по сокращению сроков техподключения в Свердловской области началась в конце 2012 года. Работа была активизирована после критики Владимира Путина в адрес Екатеринбурга. В декабре 2012 года президент во время заседания Государственного Совета обратил внимание на проблемы, препятствующие активному развитию инвестиционной деятельности на Среднем Урале. «Инвестор приходит не просто на территорию, он приходит в конкретный регион и сталкивается с конкретными проблемами. Например, подключение к системе электроснабжения занимает в Саратове 123 дня, а в Екатеринбурге – 360 дней», – сказал глава государства. Ситуация была рассмотрена на заседании совета по инвестициям в Свердловской области, в ходе которого губернатор Евгений Куйвашев дал ряд поручений, призванных существенно снизить административные барьеры при технологическом подключении. Как отмечал губернатор, из-за таких сроков Екатеринбург получает низкую оценку в международных рейтингах, из-за чего экономический потенциал региона снижается. Киловольт в законе По словам свердловского вице-премьера Сергея Зырянова, в 2013 году была создана межведомственная комиссия по
Окно для бизнеса Проводили работу в данном направлении и представители энергорынка. Так, ОАО «МРСК Урала» с весны 2013 года начало реализацию утвержденной на федеральном уровне «дорожной карты», причем сразу в нескольких направлениях. Энергетики полностью пересмотрели подход к этому бизнес-процессу внутри компании и внедрили новые сервисы для своих клиентов. В течение 2013 года «Екатеринбургская электросетевая компания» (ЕЭСК, входит в МРСК Урала) реформировала свою организационную структуру. «Был создан департамент технологического присоединения, в который вошли подразделения предприятия, задействованные в процессе подключения новых объектов к электросетям. Таким образом был сформирован единый центр принятия решений и ответственности, объединяющий все этапы работ по техприсоединению общей целью», – рассказывает начальник департамента технологического присоединения компании Константин Кононов. Была пересмотрена и схема работы с заявителями. В октябре 2013 года состоялось открытие Центра обслуживания клиентов ЕЭСК, функционирующего по принципу «единого окна». Теперь в процессе выполнения работ по техприсоединению заявителям не нужно обращаться к различным подразделениям компании. От лица ЕЭСК с клиентом контактирует один специалист, предоставляющий всю необходимую информацию. В течение года предприятие провело аудит всех процессов по техприсоединению и закрепило их предельные сроки в трехстороннем соглашении с правительством региона и «Региональным диспетчерским управлением энергосисте-
Тема номера
мы Свердловской области» (Свердловское РДУ). Благодаря этому сроки подключения новых объектов к сетям ЕЭСК сократились в среднем на один месяц. Всего же в компании действует около 20 подобных структурных подразделений. На официальном сайте ОАО «МРСК Урала» создан новый удобный интернет-сервис по дистанционной подаче заявки на техприсоединение – «Личный кабинет клиента» (kabinet.mrsk-ural.ru). Для усиления контроля деятельности филиалов в компании успешно функционируют территориальные контрольные комиссии по техприсоединению, которые рассматривают спорные вопросы и жалобы потребителей. Свою заявку может подать любой клиент. «Во всех подразделениях компании установлена персональная ответственность руководителей за выполнение обязательств перед клиентами», – подчеркивают в компании. Кроме того, материнская структура МРСК Урала – ОАО «Россетти» – запустила портал по работе с клиентами. Он представляет собой единый центр информации по процедуре техприсоединения. На сайте портал-тп.рф можно пошагово отследить всю процедуру подключения к электросети, в том числе, узнать, куда обратиться, сколько ждать, какие документы подписывать. Функция «калькулятор» позволяет самостоятельно рассчитать стоимость своего технологического присоединения на основе ставок, которые утверждают региональные энергетические комиссии. «Теперь вне зависимости от местонахождения подать заявку на услугу подключения к электросети можно через личный кабинет. В ближайшем будущем будет реализована функция ее отслеживания с информацией о статусе договора, выполнении строительства и готовности актов со стороны электросетевой компании. В перспективе услуга отслеживания будет доступна и для заявителей, которые подавали заявку в центре обслуживания клиентов или по почте», – поясняет первый заместитель генерального директора по технической политике «Россетей» Роман Бердников. Статус «Единый» Проблемой сокращения сроков техприсоединения занимались и другие ресурсоснабжающие компании. Так, 38
Энергоресурсы
Свердловская область Предельный срок подключения потребителей
(до 150 кВт) – от даты поступления заявки на технологическое присоединение до даты подписания акта о технологическом присоединении, дней: 2013
2014
2015
2016
2017
2018
45
43
41
40
276 167
Предельный срок прохождения всех процедур,
необходимых для получения разрешения на строительство эталонного объекта капитального строительства непроизводственного назначения, дней: 2013
350
2014
2015
2016
2017
2018
280
130 90
75
Источник: Правительство Свердловской области
56
ООО «Свердловская теплоснабжающая компания» (СТК) в 2013 году объединило службы по выдаче техусловий и согласованию проектов теплоснабжения и службы по выдаче техусловий и согласованию проектов на узлы коммерческого учета тепловой энергии (УКУТЭ). При этом был сохранен принцип единого окна для потребителей. «Это позволило совместить согласование проекта теплоснабжения и выдачу технических условий на УКУТЭ и сократить данный период на 15 дней», – отмечают в компании. СТК сотрудничает с администрацией Екатеринбурга в части сокращения сроков по выдаче техусловий и согласованию проектной документации по объектам социальной сферы, в том числе по детским садам и школам. Данная работа будет продолжена и в 2014 году. По мнению специалистов компании, серьезной проблемой остается качество проектной документации, предоставляемой на согласование. «Это касается как проектов теплоснабжения, так и проектов на узлы коммерческого учета тепла. В конечном итоге это приводит к увеличению количества «циклов» согласования и, соответственно, общему увеличению сроков по техприсоединению», – подчеркивают в СТК. Также у компании возникают вопросы к работе застройщиков – ряд компаний недобросовестно исполняет требования действующего законодательства в части порядка и сроков внесения платы за подключение по договору. Это также приводит к увеличению сроков подключения объекта капитального строительства к сетям инженерной инфраструктуры. В СТК обращают внимание, что в Екатеринбурге сейчас нет единой теплоснабжающей организации, что тоже отражается на сроках техподключения. «Вся законодательная база основывается на данном статусе. Например, за подключением потребитель должен обращаться в единую теплоснабжающую организацию. Сейчас ему приходится либо запрашивать информацию о владельцах сетей в органах местного самоуправления, либо обращаться последовательно в несколько организаций для выхода на владельцев тепловых сетей, к которым будет осуществляться подключение объекта», – отмечают в компании.
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Исчерпать списком В свердловском ГУП «Облкоммунэнерго» сообщают, что присоединение к объектам компании проводилось в течение 2013 года в пять этапов. «При 20 % росте заявок по сравнению с 2012 годом снизился процент несвоевременно присоединенных потребителей. В 2011 году он составлял 36 %, а в 2013 – 20 %. Улучшить ситуацию позволили планомерная работа и проводимые мероприятия по
совершенствованию процедур», – полагают в компании. Всего за 2013 год поступило 3,1 тыс. заявок на технологическое присоединение на общую мощность 141,5 МВт. Предприятием был проведен ряд мероприятий для сокращения сроков подключения. Так, проведены два обучающих семинара для участников процесса технологического присоединения и руководителей районов коммунальных энергетических сетей по изменениям процессов. Подписано трехстороннее соглашение между «Облкоммунэнерго», филиалом ОАО «СО ЕЭС» «Свердловское РДУ» и свердловским правительством. Кроме того, в начале 2014 года в ГУПе была создана комиссия по техприсоединению. Предполагается, что эта структура будет наблюдать за сроками исполнения договоров о технологическом присоединении к объектам ГУПа,
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
39
Как сообщает глава дирекции по развитию ЕМУП «Водоканал» Валентин Ендрух, застройщик может начать процесс заключения договора с момента, когда дом готов к сдаче. При этом для подключения, согласно требованиям законодательства, сейчас требуется порядка 320 дней при условии, что определена трасса для запитывания дома. «Если трасса не выбрана, то срок увеличивается более чем на 200 дней. После выбора трассы 320 дней потребуется, чтобы провести конкурс на выбор подрядной организации, которая подготовит проект; затем, собственно, подготовка проекта», – говорит Валентин Ендрух. После этого необходимы экспертиза и утверждение проекта. Также в 320-дневный срок входит подготовка сметы, организация конкурса на проведение строительно-монтажных работ, проведение такого конкурса и
выбор подрядчика. «Затем подрядчик должен зайти на объект, согласовать проведение работ со всеми заинтересованными службами, получить деньги на проведение работ, построить, сдать объект заказчику, то есть «Водоканалу», после этого «Водоканал» формирует документы на имущество и объект может быть подключен», – отмечают на предприятии.
www.flickr.com
Тема номера
проводить мониторинг исполнения техрегламентов по присоединению. Также комиссия будет выявлять причины неисполнения сроков, контролировать процесс присоединения особо значимых объектов, рассматривать обращения заявителей и застройщиков. На практике нередко у «Облкоммунэнерго» возникают вопросы, связанные с порядком согласования проектной и рабочей документации в отделах архитектуры и градостроительства некоторых территорий. Несогласованность действий существенно влияет на сроки выполнения мероприятий по строительству электросетей, есть случаи превышения сроков присоединения на 200–300 дней. Ожидается, что появление и утверждение областного порядка подготовки разрешительной документации и выполнения работ, не требующих разрешения на строительство (реконструкцию), существенно улучшит ситуацию. Проблемными для сетевой организации остаются и другие вопросы. Хотя в 2013 году процесс прохождения экспертизы был исключен (что должно ускорить процесс подключения), выявлена проблема нестыковок с законом о регистрации прав на имущество. Отсутствие разрешения на строительство не позволяет сетевым компаниям регистрировать вновь построенные объекты. Кроме того, не сформирован механизм расторжения договора с заявителем по причине отсутствия объективной возможности выполнения сетевой организацией мероприятий по технологическому присоединению. В частности, речь идет о случаях расположения участка заявителя внутри территории, принадлежащей другому собственнику. Также не определена экономическая ответственность потребителей электроэнергии и организаций за несоблюдение сроков техприсоединения. «Специалисты «Облкоммнуэнерго» предлагают создать исчерпывающий и единообразный список документов, которые нужно предоставлять для получения разрешения на проведение земляных работ, и опре-
делить единый порядок выполнения изыскательских работ», – говорят в компании. Важным вопросом остается порядок компенсации сетевым организациям выпадающих доходов, связанных с технологическим присоединением потребителей. «Комплексное освоение территорий, реализация правительством Свердловской области целевых программ по развитию малоэтажного жилищного строительства требуют комплексного подхода к формированию схем электроснабжения, предусматривающих строительство инженерной инфраструктуры опережающими темпами. Определение источников финансирования и механизмов их получения для строительства новых сетей,
Энергоресурсы
получать быстрее. Конечно, это плюс», – отмечает Валерий Ананьев. Впрочем, по его мнению, чтобы сократить сроки техподключения, региону необходимо в законодательном плане вернуться на десять лет назад. «Самый хороший проект – отменить все, что было за последнее время сделано, начиная с закона о долевом участии и всего, что дальше там проходило. Раньше все было гораздо проще, и обманутых дольщиков, самое интересное, было меньше», – считает глава «Атомстройкомплекса». На текущий момент, по его мнению, процедура получения разрешения и выхода на площадку удлинилась в разы. Ранее работы по строительству сетей к объектам выполняли сами застройщики после оплаты подключения. Когда функция по возведению сетей была отдана энергомонополии, строители рассчитывали, что это позволит сократить сроки. Однако ситуация оказалась обратной – из-за проведения аукционов на строительство сетей, ожидания итогов конкурса и сбора документации. «Раньше мы выполняли работы сами и понимали, что мы в этом заинтересованы. Как только документация была готова, сразу же брались за выполнение работы», – рассказывает Валерий Ананьев. Исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников подчеркивает, что наиболее клиентоориентированной среди компаний, участвующих в сокращении сроков, оказался МРСК Урала. «С «Водоканалом» мы находимся только в начале пути. Необходимо сокращать сроки техподключения по объектам водо- и газоснабжения – с полутора лет до полугода. Что касается работы с энергетиками, мы уже близки к тому, чтоб сократить сроки с 18 до шести месяцев», – говорит Вячеслав Трапезников. По его мнению, на текущий момент остро стоит вопрос корректировки нормативов градостроительного проектирования Свердловской области (НГПСО). В течение 2013 года строительные компании добивались пересмотра данно-
Ранее работы по строительству сетей к объектам выполняли сами застройщики после оплаты подключения. Когда функция по возведению сетей была отдана энергомонополии, строители рассчитывали, что это позволит сократить сроки
40
усиления питающей сети (реконструкции или модернизации), учитывающей бушующие темпы прироста нагрузки, на сегодня является самой актуальной проблемой», – подчеркивают в «Облкоммунэнерго». На десять лет назад Генеральный директор корпорации «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев отмечает, что пока новые законопроекты облегчили работу только для электросетевых компаний. «Надеюсь, что и нам, в конце концов, будет легче. По крайней мере, они смогут тянуть свои сети в направлении будущих застроек, не дожидаясь разрешения. Поскольку этот процесс достаточно длинный, по крайней мере, напряжение на наши новостройки будем
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
го документа, подготовленного «Урал НИИПроект» по заказу регионального Минстроя. По мнению Вячеслава Трапезникова, работа по смягчению данных требований была полностью сорвана министерством в 2013 году. Однако в течение 2014 года планируется сдвинуть этот процесс с мертвой точки, что также должно положительно повлиять на ситуацию. Как отмечает директор юридической компании «Правоведофф» Игорь Голубицкий, соглашение, подписанное в июне 2013 года между правительством, ЕЭСК и Региональным диспетчерским управлением, позволит сократить в два раза время выдачи техусловий для потребителей с максимальной мощностью до 670 кВт. «Вместо 30 суток оформление документов займет не более 15 дней. Что касается более крупных потребителей (с присоединяемой мощностью свыше 670 кВт), для них срок выдачи технических условий составит не более 22 дней. Безусловно, это решение сделает энергетическую инфраструктуру более доступной и улучшит климат региона в сфере строительства. Однако многое будет зависеть от исполнения соглашения – смогут ли сетевые компании перестроить внутренние бизнес-процессы и сократить сроки подключения», – полагает он. Впрочем, говорить о существенном сокращении сроков техподключения пока рано, так как результаты работы за 2013 год станут очевидны только в течение 2014 года. Энергетики должны ощутить перемены после принятого закона в Свердловской области: ожидается, что сроки согласования проектов на электросетевые объекты мощностью до 20 кВ снизятся со 145 дней до 55. Строители ожидают, что в течение 2014 года удастся добиться сокращения сроков техподключения к энергообъектам с полутора лет до полугода. Такие же ожидания у строителей в вопросе техподключения к тепло- и газоснабжающим объектам, однако добиться этого удастся не ранее 2015 года. Что касается финансового аспекта техподключения, на текущий момент участники рынка не ставят перед собой задачи удешевить затраты на данные процедуры, так как тарифы утверждаются Региональной энергетической комиссией.
мнение
«Самое главное, чтобы все процедуры соблюдались» Ощутили ли застройщики улучшения в части сокращения сроков технологического подключения к сетям в 2013 году, «Профи» рассказал управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий
– Насколько закон «Об установлении на территории Свердловской области случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство» позволит сократить сроки техподключения для застройщиков? – Значительно. Застройщики больше года бились за то, чтобы такой закон был принят. Этот нормативный акт позволяет относить некоторые виды работ не к строительным, а к сопутствующим. Он предназначен для того, чтобы не проходить общую процедуру. В части оформления земельных участков, исходной разрешительной документации, прохождения экспертиз – всего, что предшествует получению разрешения на строительство, она очень длительная. Учитывая, что электросетевые объекты напряжением до 20 кВ, газопроводы низкого давления и другие линейные объекты, на которые новый закон разрешает не получать разрешение на строительство, как правило, расположены на землях общего пользования и не позволяют сформировать земельный участок, так как носят характер временного оформления, этот закон был просто необходим. И все застрой-
щики активно работали над тем, чтобы он был принят. – Ощутили ли застройщики улучшения в вопросе техподключения в 2013 году? – Закон только принят. В этом году обратим внимание на его работу. Пока по своим сетевым объектам мы этого не ощутили. – На ваш взгляд, нужны ли еще законодательные изменения для сокращения сроков техподключения к инженерным сетям? – Нельзя бесконечно менять правила игры. Надо не вносить изменения, а четко придерживаться тех постулатов, которые сегодня уже занесены в нормативные акты. И строго выдерживать сроки, установленные административными регламентами. Процедура понятная, сроки, которые должны быть, понятны. Сейчас самое главное, чтобы все эти процедуры соблюдались. Это касается всех участников процесса – и контрольно-надзорных органов, и проектировщиков, и тех, кто выдает технические условия. Если строго придерживаться сроков, все будет нормально.
Мария Полоус мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
41
Практика
Кадры
altaynews.kz
Кадры со стройки Кадровый вопрос на строительном рынке Екатеринбурга остро стоит только изза нехватки рабочих рук. Ежегодно сокращается квота на число работников, привлекаемых из-за рубежа. Что касается инженеров и тем более управленцев, то компании-застройщики готовы растить кадры со студенческой скамьи, а позже тратить сотни тысяч рублей на повышение квалификации сотрудников. При подборе топ-менеджмента компании готовы перекупать сотрудников у конкурентов.
С
реди востребованных работодателями профессиональных областей сфера строительства и недвижимости в Екатеринбурге входит в топ-5. Специалисты отмечают, что количество вакансий выросло почти в 3 раза по сравнению с началом 2011 года. По данным кадрового агентства HeadHunter, совокупно в отрасли на одну вакансию приходится, в среднем, одно резюме. Больше всего не хватает риелторов — на одну вакансию приходится менее одного резюме. Противоположная ситуация наблюдается у кадастровых инженеров — на одну вакансию претендуют пять соискателей. Вопрос цены По оценкам аналитиков, зарплаты, предлагаемые в сфере строительства, — одни из самых привлекательных на рынке труда. По итогам 2013 года, средняя предлагаемая зарплата по строительной от-
42
расли в Екатеринбурге — 40 тыс. рублей (при средней зарплате по городу в целом 31 тыс. рублей). Для сравнения, в Москве в строительстве платят около 55 тыс. рублей, в остальных регионах — в среднем 37,5 тыс. рублей. В целом по уровню зарплат Екатеринбург находится на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга. Как поясняет специалист компании HeadHunter Анастасия Найденова, ситуация, когда на одну вакансию, в среднем, предлагается одно резюме, во многом связана с постепенным восстановлением и ростом отрасли после кризиса 2008 года. «Работодатели вынуждены привлекать на вакансии мигрантов, особенно это касается неквалифицированного труда. Зарплаты у таких специалистов невысокие, а низкая производительность труда компенсируется готовностью работать за невысокую зарплату. Если в среднем рабочим строительных специальностей пла-
тят 30 тыс. рублей, то для мигрантов эта цифра может быть существенно ниже», — объясняет она, добавляя, что из-за непопулярности средне-специального образования и рабочих специальностей среди выпускников на рынке наблюдается дефицит опытных рабочих. «Найти и удержать профессионалов — проблема, которая характерна сейчас для многих сфер, в том числе и для строительной отрасли», — подытоживает Анастасия Найденова. Более мотивированы Говоря о труде мигрантов на стройках, застройщики и девелоперы в целом подтверждают статистику. По словам коммерческого директора управляющей компании «AVSДевелопмент» Льва Тетина, обычно зарплата мигрантов почти в два раза меньше, чем у других рабочих. Директор ГК «Виктория» Борис Шварц поясняет, что чаще всего гастарбайтеры
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
В региональном УФМС к такой инимогли бы получить все необходимые доне только готовы работать за меньшие циативе отнеслись скептически. Пресскументы. «Такой миграционный центр мог деньги, но и выдают более качественный секретарь ведомства Татьяна Лепешонок бы существовать на коммерческой основе. продукт. «Один серб стоит трех наших ранастаивает на том, что создание подобноНо сегодня это невозможно, хотя очень ботников, из Башкирии есть много просто го центра не улучшит ситуацию, а, скорее, нужно. От этого страдают все — и сами великолепных бригад. Приезжие работнинаоборот. «По своему опыту могу сказать, мигранты в том числе. Они приехали, чтоки более мотивированы, приезжают, чточто все эти посредники только усилят фибы работать, и действительно умеют это бы эти деньги передать родным. Золотой нансовое давление на мигрантов. Там все делать. И нам это нужно. Но им для этого потенциал — это работники из Северной будет крутиться на этих деньгах, взятых с необходимо пройти семь кругов ада», — Кореи. Чтобы получить работу в России, мигрантов. Сейчас в стране идет усиленпоясняет он. там сначала проводится конкурс — 25 ченая борьба с коррупцией, половек на место. Поэтому они этому не может быть и речи о очень держатся за работу», — создании такого центра», — объясняет Борис Шварц. По объясняет она свою точку его словам, если сейчас зазрения. крыть границы, на стройке моТатьяна Лепешонок соглажет наступить коллапс. Тем не 369,5 шается с участниками рынменее работать с приезжими тыс. человек ка в том, что самая большая всегда сложно из-за государпоставлены на миграционный учет сложность при оформлении ственной миграционной по(на 21,7% больше, заграничного работника литики. «Рабочий приезжает, 51 385 чем в 2012 году) компанией — это квотироваон плохо знает язык, наши зачеловек – квота на ние. По ее словам, работоконы, не знает, куда пойти. А привлечение датели должны обратиться в миграционном центре его Свердловская иностранных с заявлением в Департамент заставляют получать ИНН. работников область труда и занятости населеМы с ними по два раза ездим в ния с 1 января по 1 мая. Они налоговую. Все это обходится должны предоставить дозастройщику очень дорого и в кументы о зафиксированной конечном итоге сильно влияет 44,78 заработной плате, предостана себестоимость строительтыс. человек получили вить список социальных гаства жилья. И я как застрой12,65 разрешение рантий, отчет о проведенной щик не понимаю, почему я тыс. из на работу них – в сфере аттестации рабочих мест. должен этим заниматься?» — строитель«Там очень много моментов. удивляется он. Борис Шварц ства Особое внимание при выдаче признается, что готов даже квоты уделяется тому, нарусам построить миграционный Источник: УФМС России по Свердловской области шало ли ранее юридическое центр, где люди в одном окне
2013 год
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
43
Практика
Кадры
40 487 человек
водители (6%) повара (6%) подсобные рабочие (14%)
64 страны
рабочие строительных специальностей
тят меньше, — стереотип, навязываемый СМИ. Подсобный рабочий из Средней Азии, может, и получает меньше, но квалифицированный монолитчик, откуда бы он ни был, получит достаточно», — считает он. По словам эксперта, с начала 90-х в регионе монолитчиками работают сербы и хорваты, и их зарплаты доходят до нескольких тысяч долларов. «Стоит понимать, что если, например, из Таджикистана на заработки приезжает мальчик без опыта в строительстве, ему никто много не заплатит. Но точно так же много не заплатят мальчику, приехавшему из Богдановича. А если он получит опыт, зарекомендует себя как хороший работник, то его все последующие годы с удовольствием будут брать на работу и выплачивать приличные деньги», — полагает Вячеслав Трапезников.
(25 % с визовым режимом, 75 % безвизовых)
уборщики подсобных помещений
990 предприятий
— квота Свердловской области на привлечение иностранных работников
2014 год
Источник: УФМС России по Свердловской области
лицо нормы миграционного законодательства», — поясняют в УФМС. Примечательно, что количество квот на привлечение рабочей силы из-за рубежа ежегодно сокращается. Например, в этом году оно уменьшилось почти на 11 тыс. человек. «Обычно ко второму полугодию эта цифра корректируется», — добавляет Татьяна Лепешонок, но ответить, насколько возможно увеличение квоты до уровня прошлого года, затруднилась. Деньги по заслугам Тем не менее, не все участники рынка согласны с тезисом о том, что труд рабочих-мигрантов оплачивается меньше. Так, например, генеральный директор корпорации «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев рассказывает, что в компанию часто приходят квалифицированные бригады и предприятия из ближнего зарубежья, с которыми компания заключает договоры. «Но при условии, что они работу выполняют качественно. Мы не отворачиваемся от любых квалифицированных людей. Главное, чтобы та квалификация, которая была ими заявлена, соответствовала качеству выполняемых работ», — говорит Валерий Ананьев. По его словам, вопрос с разницей зарплаты рабочего из России и из ближнего зарубежья в компании не стоит. «Получают они за выполненную работу по нашим единым расценкам. Они для нас не дешевле и не дороже», — объясняет он. «Мы привлекаем иностранную рабочую силу разного направления. Ребята из Болгарии и Молдавии у нас работают на отделке фасадов. Ребята из Средней Азии работают сезонно: при посадке де44
ревьев, благоустройстве территорий», — комментирует ситуацию гендиректор «Атомстройкомплекса». Исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников уверен, что разница в зарплатах простых рабочих появляется только из-за того, что у каждого работника разный уровень подготовки. «То, что рабочим-мигрантам изначально пла-
Готовы учить и учиться Если простые рабочие зачастую вынуждены на практике повышать свой профессионализм, то подготовкой инженерных кадров компании активно занимаются самостоятельно. «Мы с удовольствием откликаемся на просьбы студентов по про-
Распределение квоты на выдачу иностранным гражданам разрешений на работу на 2014 год (шт.)
Уральский федеральный округ
171 564
57 396
49 996
40 487
Ямало-Ненецкий автономный округ
Уральский федеральный окрУг
10 205 Свердловская область
Ханты-Мансийский автономный округ
екатеринбУрг
Тюменская область
283 Челябинская область
Курганская область
13 197
мнение
«Дело не в отсутствии патриотизма» О проблемах привлечения иностранных работников – Александр Кугушев, управляющий партнер ГК «Мозгов и партнеры» — По моему мнению, миграционное законодательство является одним из самых жестких по сравнению с аналогичными правовыми регуляторами иных сфер деятельности. Связано это не только и не столько с мерами ответственности, применяемыми за нарушение миграционного учета со стороны работодателя, привлекающего иностранную рабочую силу, сколько с тем, что в механизме оформления разрешения на привлечение иностранных работников участвуют несколько органов исполнительной власти, в том числе служба миграционного учета, служба занятости, налоговая служба. Каждая из них предъявляет к процедуре оформления трудовых мигрантов достаточно большое количество требований, нарушение которых грозит риском неполучения желанных документов. В частности, если своевременно не подать тот или иной документ в соответствующий орган, либо не указать в нем какие-либо сведения, можно получить отказ в предоставлении квот на привлечение иностранного работника. При этом отсутствует возможность внести соответствующие коррективы, поскольку в обязанности работников всех без исключения вышеперечисленных структур не входит проверка документов при их подаче. При условии оформления документов в соответствии с требованиями нескольких, а не одного органа исполнительной власти оформление документов по принципу «одного окна» вряд ли возможно, поскольку на таком приеме должны находиться представители и миграционной службы, и службы занятости, и налогового органа. Встает вопрос — как будет регулироваться совместное взаимодействие этих
органов, если у каждого из них свои задачи? В данной ситуации нужен не столько новый регламент, сколько более прозрачная и понятная система приема и оформления документов, которую может предусмотреть только отдельный нормативный акт. К сожалению, в настоящее время государство пошло по пути ужесточения контроля за трудовой миграцией. Так, в
соответствии с последними изменениями в законодательстве, работодателей обязали предоставлять соответствующие сведения о привлеченной ими иностранной рабочей силе в пенсионный фонд и налоговые органы, что автоматически делает данные службы проверяющими органами в данной сфере. Принцип же проведения проверок контролирующими органами всем известен — если проводится проверка, плановая либо не плановая, она обязательно должна закончиться выявлением каких-либо нарушений и соответствующим наказанием. Проблемы предпринимателей в области использования иностранной рабочей
силы, на мой взгляд, кроются в политике государства в сфере трудовой миграции, точнее, в ее непоследовательности — с одной стороны правительство принимает план развития миграционной политики государства до 2025 года, в котором приветствуется, в том числе использование квалифицированной иностранной рабочей силы. С другой стороны, боится перекоса в области нарушения права на труд российских граждан, когда работодателю по тем или иным причинам выгодней будет брать на работу иностранцев, чем граждан своей страны. Для этого и используется сложный и непрозрачный механизм оформления документов на трудовых мигрантов, чтоб был повод отказать в их использовании по формальным причинам. В такой ситуации рекомендация для строительных компаний, привлекающих иностранных работников, одна — обращаться за помощью к специалистам. В этом случае и риск отказа можно заложить в договор. Если отказ произойдет по вине посредника, компания сможет получить компенсацию. В настоящее время государство не готово осознать свершившийся факт — достаточно большое количество специальностей, в том числе и в строительном бизнесе заняты именно работниками-иностранцами. И дело здесь не в отсутствии патриотизма у работодателей. Здесь работает исключительно экономика — иностранные работники более дисциплинированы, готовы работать за меньшую заработную плату, не прихотливы в требованиях к бытовым условиям. Так работают предприниматели во всем мире. Пока очевидные вещи игнорируются чиновниками, больших позитивных перемен в сфере трудовой миграции ожидать не приходится.
Источник: Минтруда РФ
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
45
Практика
Кадры
Уровень зарплат в строительной отрасли в Свердловской области Источник: Союз предприятий стройиндустрии Свердловской области
хождению производственной практики, никому еще не отказывали, если специальность профильная», — поясняет специалист по подбору кадров компании «Малышева-73» Светлана Комарова. По ее словам, обычно это студенты УГТУ-УПИ (ныне УрФУ им. Б. Н. Ельцина). «На данный момент в компании инженерами работают несколько молодых специалистов, сразу после института. Также есть ребята, которые учатся заочно и тоже трудятся у нас под наблюдением старших товарищей», — добавляет она. В «Атомстройкомплексе» рассказывают, что компания тесно сотрудничает с вузами и колледжами, приглашая студентов на производственные практики с перспективой дальнейшего трудоустройства, начиная со второго курса. «Ежегодно по целевому направлению от предприятия в строительный институт УрФУ поступают 1—3 студента», — поясняют в компании. Кроме того, специалисты компании принимают активное участие в разработке учебных планов и программ и в работе государственной аттестационной комиссии в Уральском колледже технологий и предпринимательства. С этим учебным заведением компания в феврале 2013 года подписала соответствующее соглашение. Также в «Атомстройкомплексе» говорят, что уже много лет выступают стратегическим партнером колледжа, проводят экскурсии для студентов на строящиеся объекты. Взаимодействие компании с учебными заведениями выгодно и уже работающим сотрудникам — ежегодно на их базе они повышают свою квалификацию либо осваивают вторую, третью профессию. Примечательно, что все строительные компании открыто заявляют, что заинтересованы в развитии своих сотрудников и готовы тратить на это серьезные суммы денег. Лев Тетин отмечает, что далеко не все 46
Пакет документов для привлечения иностранных работников из стран, с которыми установлен визовый режим 1. письмо с ходатайством о выдаче разрешения на привлечение иностранных работников
2. копии документов
для российского юридического лица: копия свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, заверенная нотариально; копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе по месту регистрации, заверенная нотариально;
для индивидуальных предпринимателей: копия свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей, заверенная нотариально; копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе по месту регистрации, заверенная нотариально; копия документа, удостоверяющего личность и место регистрации индивидуального предпринимателя;
3. проект трудового договора или другие документы, подтверждающие предварительную договоренность с иностранными гражданами или зарубежными партнерами о намерении и об условиях привлечения иностранных работников; 4. оригинал документа об уплате государственной пошлины за выдачу работодателю разрешения на привлечение и использование иностранных работников в размере 6 тыс. рублей за каждого привлекаемого иностранного работника. Источник: УФМС России по Свердловской области
сотрудники готовы учиться чему-то новому: «К сожалению, тех, кто действительно не сидит на месте, очень мало — не более 2—3 %.Мы проводим различные тренинги, предоставляем возможность профессионального роста. Обычно это касается строителей, продажников, инженеров». По его словам, обучать сотрудников — дело очень затратное. В год на одного работника может быть потрачено от 100 до 500 тыс. рублей в зависимости от его уровня и специализации. Некоторые компании втягивают сотрудников в рабочий процесс и за счет соревновательного момента, проводя конкурсы профмастерства. Как выяснилось, кроме профессионализма, компании требуют от своих сотрудников точного следования корпоративным принципам. «У нас есть своя корпоративная культура, выработанная годами. Не столько уровень профессионализма на начальном этапе, сколько приверженность этой культуре — главное требование для сотрудника. Основные составляющие такого корпоративного кодекса — взаимовыручка и взаимодействие между смежными структурами, формирование единой команды и приверженность ее принципам», — говорит Борис Шварц.
100 000
Зарплата от... Зарплата до... Есть предложения за...
90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0
главный главный главный архитектор инженер- архитек- ведущий дизайнер инженер архитектор конструкархитек- тор (кон- инженертор тор структор) проектировщик, конструктор (монолит)
Строительно-монтажные организации
руб./мес. 100 000
120 000
120 000
90 000 80 000 70 000 60 000
в зависимости от проекта
http://www.rouma-hum.ru/
В связи с этим логично возрастает желание застройщиков и девелоперов сохранить подобранный с таким трудом коллектив профессионалов. Для этого компании чаще всего предоставляют сотрудникам пакет преференций. Так, например, предприятия «AVSGroup» предоставляют своим сотрудникам различные льготы. В частности, «Сберинвестбанк» — кредиты по льготной ставке, негосударственный пенсионный фонд «Образование» — пенсионное страхование сотрудников. Кроме того, на услуги некоторых предприятий, входящих в состав «AVSGroup», для сотрудников действует 20 % скидка. В «Малышева-73» также действует большой социальный пакет. «Что примечательно, он одинаков для всех категорий сотрудников», — отмечает Светлана Комарова.
Проектные институты
руб./мес.
50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0
Пакет для сотрудника По словам Вячеслава Трапезникова, уровень строительства, которого уже добился Екатеринбург, диктует свои требования к специалистам. «Перед Екатеринбургом, как перед высотным городом, стоят вызовы нового уровня. Безусловно, это сужает круг специалистов, которые могут работать в таких условиях», — уверен он. Как признаются сами участники рынка, в случае нехватки хороших специалистов нередко их переманивают из компанийконкурентов, попросту предлагая более высокую зарплату.
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
главный заместитель руково- начальник инженер инженер ПТО ПТО инженер директора дитель по ИРД/ строипроекта инженер тельной по соглакомпании сованиям
инже- инженер инженер- прораб/ мастер инженер началь- инженернер по технадзора геодезист начальник СМР охраны ник смет- сметчик эксплутруда, но- догоучастка атации электрик ворного отдела
питывается и держится за счет области. Но, с другой стороны, к работнику в Екатеринбурге предъявляются требования выше, чем в Свердловской области», — уверен Лев Тетин. Именно поэтому можно считать, что область питает Екатеринбург только с точки зрения нехватки инженерного персонала. «В области хорошему специалисту не смогут заплатить столько
же, сколько в областном центре. А вот что касается невысококвалифицированных сотрудников, то им нет смысла переезжать из области, их зарплата не увеличится. Именно поэтому нам и приходится «пылесосить» СНГ в поисках квалифицированных рабочих рук», — подытоживает Вячеслав Трапезников.
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
47
Область подтягивается в город На фоне бурно развивающегося в строительном плане Екатеринбурга Свердловская область выглядит менее успешной. Сами участники рынка отмечают, что в областном центре ситуация с кадрами в строительной отрасли значительно лучше, чем в регионе в целом. «Дело в том, что Екатеринбург, по большому счету, под-
Александра Прыткова
Практика
Дом-завод
Ф
инансовый кризис 2008 года вынудил многие предприятия свернуть свои жилищные программы, но сейчас они начинают возрождаться. В муниципалитетах Свердловской области сразу несколько предприятий решают вопросы привлечения молодых квалифицированных кадров, закрепляя их квадратными метрами.
Фото: Дмитрий Зверев
Заводы отмеряют метры Чтобы решить проблему дефицита кадров, предприятия Среднего Урала развивают корпоративные жилищные программы. О поддержке таких инициатив заявили и областные власти, однако пока проектов, реализованных с господдержкой, в регионе единицы.
48
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Иногородним предоставляется общежитие Для привлечения сотрудников из других городов свердловские предприятия в основном предлагают размещение в современных общежитиях. В ООО «Уральские локомотивы» (Верхняя Пышма, совместное предприятие группы «Синара» и концерна Siemens AG) ежегодный прирост сотрудников составляет порядка 1 тыс. человек. Как рассказали в компании, в связи с этим прорабатываются различные варианты поддержки работников при решении жилищного вопроса. На предприятии поясняют, что оно существует всего три года и большой объем затрат пришелся на запуск самого производства, поэтому практики строительства жилья для работников пока нет. Для иногородних сотрудников есть общежитие на 270 мест в Верхней Пышме. «Это общежитие современного типа, где есть семейные двухкомнатные секции площадью по 50 кв. метров, секции для одиночного проживания. Все комнаты оборудованы мебелью и необходимой техникой. Они предоставляются сотрудникам в аренду, которая фактически равняется стоимости коммунальных услуг», – отмечают в «Уральских локомотивах». Жилье в общежитиях по договору найма иногородним сотрудникам предоставляют и другие предприятия. В частности, ОАО «НПК «Уралвагонзавод» (УВЗ) в Нижнем Тагиле (условием является отсутствие собственности в городе) и корпорация «ВСМПО-Ависма» в Верхней Салде. Кроме того, по словам генерального директора «ВСМПО-Ависма» Михаила Воеводина, корпорация продолжит строить жилье, но не в массовых объемах. В компании запроектировано три дома на 120–130 квартир. Дом-завод По пути строительства жилья идут и другие промышленники. В пресс-службе новоуральского ОАО «Уральский электрохимический комбинат» (УЭХК, входит в корпорацию «Росатом») «Профи» сообщили, что на
протяжении всей своей истории комбинат активно участвует в городских программах жилищного строительства. В 2000 году на УЭХК был осуществлен переход от бесплатного выделения жилья к его строительству с использованием собственных средств работников при финансовой поддержке комбината – работникам предоставлялись безвозмездные субсидии (в размере порядка 100 тыс. рублей) и беспроцентные займы. Комбинат участвовал в городской целевой программе Новоуральского городского округа до 2010 года. В 2011 году для привлечения молодых специалистов рамки корпоративной жилищной программы были расширены. Теперь сотрудники могут получить помощь в виде компенсации процентной ставки по ипотечному кредиту, беспроцентного займа на первоначальный взнос по ипотеке или на частичную оплату при приобретении жилья на вторичном рынке. «Данные изменения условий жилищной программы повышают привлекательность программы. Благодаря новым формам помощи при приобретении жилья работники УЭХК имеют больший выбор с учетом финансовых возможностей, а также жизненных ситуаций», – отмечают на предприятии. В Нижнем Тагиле УВЗ с 2006 года предоставляет работникам, нуждающимся в жилье, корпоративную финансовую поддержку в виде погашения банковских процентов по ипотечному кредиту (от 75 до 100 %) при приобретении жилья на этапе строительства. В 2013 году, по данным пресс-службы УВЗ, такой финансовой поддержкой (более 18 млн рублей) воспользовались 220 сотрудников. В 2008 году для высококвалифицированных работников был построен дом. Сегодня дочернее предприятие УВЗ – Ремонтно-строительный комплекс Урала (РСКУ) – ведет строительство восьмиэтажного жилого дома на участке 2,5 тыс. кв. метров в Дзержинском районе города, где жилье смогут приобрести и сотрудники УВЗ. Заявленная стоимость кв. метра – 38 тыс. рублей, завершить строительство планируется во втором квартале 2014 года. В Каменске-Уральском дома для сотрудников строят сразу два предприятия – «Русал» и «Синарский трубный завод» (входит в «Трубную металлургическую компанию» (ТМК). Для «Русала» город стал первым в уральском регионе, где корпорация запустила новую корпоративную жилищную программу. «В апреле 2013 года 217 семей работников «Уральского алюминиевого завода» и
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
мнение
«Возможность получения жилья укрепляет наши кадры»
Об опыте самостоятельного строительства жилья для работников «Профи» рассказывает генеральный директор ОАО «Серовский завод ферросплавов» Валерий Фадеев – Когда запущена жилищная программа предприятия? – Жилищная политика на заводе реализуется с 2006 года и рассчитана до 1 января 2015 года. Общий объем финансирования – свыше 480 млн рублей. За время ее действия построили трехсекционный жилой дом на 90 квартир, секции сдавались поэтапно в 2008, 2009 и 2011 году. Сейчас завершаем строительство 101-квартирного дома в Серове на ул. Заславского. У нас есть подразделение в Ивдельском районе, там заканчиваем строительство четырех двухквартирных коттеджей. Все это за счет собственных средств, без кредитов. – Почему было решено строить дома, а не компенсировать, к примеру, сотрудникам часть процентной ставки по кредиту на приобретение жилья, как делают многие предприятия? – Наша задача – обеспечить нуждающихся работников предприятия хоро-
49
Практика
шим новым жильем. При строительстве заводского жилья руководство предприятия может гарантировать его качество и пригодность для проживания. Квартиры в наших домах сдаются «под ключ», их не надо доводить до ума, есть счетчики учета электроэнергии, воды и тепла. Одним
Дом-завод
значительный личный вклад в развитие и отмеченные приказами за эту деятельность, обладающие высоким потенциалом для занятия руководящих должностей и имеющие перспективы профессионального и карьерного роста. Жилье таким сотрудникам предоставля-
«Если появится возможность решать жилищные вопросы работников с помощью господдержки, мы будем это приветствовать»
– Построенные дома рассчитаны только на сотрудников или часть поступает на рынок? – В соответствии с жилищной политикой завода дома рассчитаны только на сотрудников завода. – Какие категории сотрудников могут получить поддержку при приобретении жилья и на каких условиях? – В соответствии с жилищной политикой завода претендовать на получение жилья могут несколько категорий работников. Это высококвалифицированные сотрудники, работники дефицитных профессий и специальностей, молодые специалисты до 35 лет, имеющие законченное высшее образование (для специалистов) или среднее профессиональное (для рабочих), доказавшие за время работы свою профессиональную значимость для предприятия. И специалисты, приглашенные на постоянную или временную работу из других регионов. Условий для того, чтобы претендовать на получение жилья, несколько. Это непрерывный стаж работы на предприятии не менее трех лет (за исключением приглашенных специалистов) и отсутствие дисциплинарных взысканий за время работы. Это работники, принимающие участие в производственной, финансовоэкономической и другой деятельности предприятия (на основании соответствующих оценок руководителей), внесшие
50
ем на возмездной основе с беспроцентной рассрочкой до 20 лет. – Как при этом решается вопрос с землей и самими строительными работами? – Земля под строительство домов оформляется в аренду, для строительства привлекается подрядчик по результатам тендера. – Как оцениваете итоги такой работы? – Итоги реализации жилищной политики заслуживают, несомненно, положительную оценку. Тем более что до 2006 года завод долгие годы не строил собственное жилье. И поскольку жилищная проблема в нашей стране стоит достаточно остро, мы гордимся тем, что можем ее решать для наших работников. Возможность получения жилья укрепляет наши кадры и привлекает молодых специалистов на завод, стимулирует людей на добросовестный труд и активную общественную жизнь. И мы это чувствуем. – Каковы перспективы жилищной программы? Планируется ли привлекать господдержку для развития этого направления? – Обеспечение жильем – это проблема не только отдельно взятого предприятия. Эта проблема достаточно актуальна для всей нашей страны. И если появится возможность решать жилищные вопросы наших работников с помощью государственной поддержки, мы безусловно будем это приветствовать. И неважно, каковы будут формы этой поддержки и объемы.
Фото: Владислав Багно
словом, мы хотим, чтобы наши заводчане жили в новом хорошем жилье и имели возможность со временем его выкупить в личную собственность без обременительных процентов.
других предприятий компании, расположенных в городе, въехали в новый 10-этажный дом в микрорайоне Южный. Площадь квартир – от 38 до 85 кв. метров. Цель проекта – закрепить на уральских предприятиях «Русала» высококвалифицированных рабочих и востребованных специалистов, повысить качество жизни работников», – рассказывает «Профи» представитель «Русала» в УрФО Роман Лукичев. По его словам, программа реализована в сотрудничестве со Сбербанком, без привлечения государственного финансирования. Застройщиком выступила компания «Атомстройкомплекс». Вложения «Русала» в постройку дома составили 338 млн рублей – сюда вошли оплата первоначального взноса и половина от стоимости приобретенного жилья. Роман Лукичев пояснил, что дополнительно «Русал» ежемесячно оплачивает участникам корпоративной жилищной программы до 50 % от размера месячного платежа по кредиту сотрудника (ипотечный кредит на 10 лет под 10 % годовых выдал Сбербанк). В Екатеринбурге строительство жилья практикуют предприятия оборонно-промышленного комплекса. В Министерстве промышленности и науки Свердловской области сообщают, что в 2013 году, в част-
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
ности, ОАО «Машиностроительный завод имени М. И. Калинина» (МЗиК) реализовал проект по строительству 51 квартиры для своих работников, в «ОКБ «Новатор» закончено строительство 22 квартир для молодых специалистов. Председатель профкома ОКБ «Новатор» Наталья Швецова пояснила, что речь идет о доме на ул. Сыромолотова, который строился предприятиями совместно. Он уже заселен, квартиры приобрели молодые специалисты, стоимость кв. метра составила 50 тыс. рублей. Ранее «Новатор» участвовал в строительстве дома на ул. Таганской (порядка 40 квартир) в Екатеринбурге и дома в Верхней Пышме (свыше 100 квартир). Построенные дома, говорит Наталья Швецова, удовлетворили всю сформировавшуюся на предприятии очередь из желающих улучшить свои жилищные условия. Будет ли продолжена практика строительства жилья, зависит от политики всего концерна, в который входит екатеринбургское бюро. Однако в начале февраля на общегодовом собрании регионального Союза предприятий оборонных отраслей промышленности губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев уже заявил о готовности областных властей содействовать оборон-
ным предприятиям в решении жилищных проблем квалифицированных и перспективных специалистов. По мнению главы региона, это самая действенная мера для закрепления высококвалифицированных кадров. «Я готов поддержать эти начинания и рассмотреть совместный проект на паритетных началах по строительству жилья для молодых специалистов, востребованных в сфере ОПК», – приводит слова губернатора пресс-служба регионального Министерства промышленности и науки. По словам Евгения Куйвашева, в частности, в Екатеринбурге большинство оборонных предприятий сконцентрированы в Октябрьском районе, поэтому целесообразно обсудить варианты строительства именно на этой территории. В качестве примера глава региона привел проект жилого комплекса «Кольцовский». Сети для промышленников Исполнительный вице-президент Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей (СОСПП) Игорь Кудрявцев рассказывает, что сегодня, если предприятие помогает сотрудникам в решении жилищного вопроса, то в большинстве случаев делает это исключительно за свой счет, чтобы ре-
шить кадровые проблемы и удержать высококвалифицированных специалистов. Поэтому в СОСПП совместно с региональными властями прорабатывают варианты государственно-частного партнерства. В региональном Минстрое поясняют, что предприятия могут получить поддержку в части обеспечения стройки инженерной инфраструктурой. Начальник отдела координации строительства Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Руслан Нитченко говорит, что этим вопросом ведомство занимается со времени появления областной целевой программы «Развитие жилищного комплекса Свердловской области» на 2011–2015 годы. Изначально акцент делался на малоэтажное строительство, предусматривалось несколько направлений реализации: 1. строительство сетей инженерной инфраструктуры к земельным участкам в собственности муниципальных образований (в этом случае нагрузка в соотношении 50 на 50 делится между областным и муниципальным бюджетом); 2. строительство сетей инженерной инфраструктуры к земельным участкам в собственности физических и юридических
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
51
Практика
Дом-завод
Фото: Игорь Бурдин
лиц и выделенным отдельным категориям граждан в рамках областного закона «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» № 18-ОЗ (100 % затрат на сети берет на себя областной бюджет). «Если строительство сетей ведется к земельному участку муниципалитета, у него не возникает никаких обязательств по продаже перед правительством области, а если 100 % бюджетное финансирование, возникают обязательства по продаже за определенную стоимость», – говорит Руслан Нитченко. Таким образом планировалось сократить нагрузку на муниципалитеты и предприятия и обеспечить более низкую стоимость квадратного метра для работников. В случае 100 % участия областного бюджета, в обмен на подведение сетей предприятие берет на себя обязательство продавать построенное жилье не дороже 35 тыс. рублей за кв. метр. «Первый проект, который планировался к софинансированию, – 7–8 микрорайон жилого района Южный в Каменске-Уральском. У администрации был заключен инвестиционный контракт с «Синарским трубным заводом», планировалось осуществить строительство. Предусматрива52
лось софинансирование, то есть половину стоимости строительства должен был предусмотреть муниципальный бюджет. Но в 2011 году Каменск-Уральский у себя такую статью не предусмотрел, соответственно, деньги на проект нам израсходовать не удалось», – поясняет Руслан Нитченко. Поэтому строительство с участием областного бюджета началось позже. Директор по внешним связям ТМК Илья Житомирский говорит, что строительство коттеджного поселка «Синара» началось в 2012 году. Общая площадь земельного участка – 25,9 га, для застройки выбраны три проекта коттеджей: двухэтажные индивидуальные жилые дома площадью 154,6 кв. метра и 200,1 кв. метра с гаражами и террасой. Третий вариант – блокированный дом с общей площадью одной блок-секции 152,8 кв. метра со встроенным гаражом. Поселок рассчитан на 77 индивидуальных коттеджей и 17 таун-хаусов на 86 семей. Следующим шагом станет прокладка инженерных сетей по территории поселка: электричества, газа, водопровода, канализации, оптико-волоконной связи, организация парковки, игровой и спортивной площадок. Собственниками жилья в коттеджном по-
селке «Синара» станут 163 семьи работников «Синарского трубного завода». Конкурсный отбор в рамках программы областного правительства прошло еще одно предприятие ТМК – «Северский трубный завод» (СТЗ) в Полевском. Речь идет о второй очереди коттеджного поселка «Березовая роща». В 2013 году, поясняют в Минстрое, на площадке было начато строительство инфраструктурных сетей на общую сумму 84 млн рублей. Илья Житомирский поясняет, что первую очередь ТМК строила самостоятельно. В Полевском компания реализует большую жилищную программу – для сотрудников СТЗ ежегодно сдается по одному многоквартирному жилому дому в микрорайоне Зеленый Бор. В 2014–2015 годах в планах компании – построить еще четыре дома для молодых семей на 72 квартиры и 126 квартир в домах по типу таун-хаусов и вторую очередь поселка «Березовая роща», на который и направлена господдержка. В Минстрое рассказали, что на 2014 год запланировано строительство сетей в шести муниципалитетах (программа охватывает в целом жилищное строительство в регионе). О господдержке предприятий речь идет
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
в двух из них – в Полевском и КаменскеУральском на объектах ТМК. В ведомстве отмечают, что объекты получились переходящими из одного года в другой, поэтому финансирование на подведение сетей расписано на полтора года вперед. Жилищные перспективы С 2014 года в регионе действует новая программа – «Реализация основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области до 2020 года», утвержденная постановлением областного правительства № 1296-ПП от 24 октября 2013 года. В рамках этого документа предусмотрена подпрограмма «Стимулирование развития жилищного строительства» – акцент на малоэтажке теперь не делается, сети 100% финансируются за счет областного бюджета. Чтобы попасть в заявку на следующий год, предприятиям необходимо заручиться поддержкой муниципалитета, совместно подготовить пакет документов. В год, предшествующий строительству, муниципалитет предоставляет его в Минстрой для участия в конкурсном отборе. Особое внимание в ведомстве просят обратить на
проектную документацию – многие проекты отсекаются при конкурсном отборе из-за ее низкого качества. Кроме того в министерстве смотрят на то, чтобы выход квадратных метров на единицу бюджетных затрат был максимальным. Заявку подает муниципалитет; в чьей собственности при этом находится участок, на котором предполагается строительство, неважно. «Поскольку планируется 100 % средств бюджета области, то строительство сетей мы планируем осуществлять через Управление капитального строительства (УКС) Свердловской области посредством госзадания. Чтобы УКС начал реализовывать этот проект, и земельный участок, и проектно-сметная документация на период строительства должны быть переданы ему», – поясняет Руслан Нитченко. При этом рассчитывать на такую поддержку могут только проекты комплексного освоения с территорией не менее 20 га. В Свердловском областном союзе промышленников и предпринимателей говорят, что совместно с региональным Министерством строительства определили муниципальные образования, где пред-
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Условия допуска муниципалитета к отбору для строительства объектов коммунальной инфраструктуры за счет областного бюджета:
1
наличие обязательства администрации муниципального образования по увеличению ввода общей площади жилья за счет всех источников финансирования на территории муниципального образования в течение двух лет, следующих за годом, в котором запрашиваются средства областного бюджета в рамках подпрограммы, на 30 % от показателя, установленного по муниципальному образованию суммарно на 2014–2015 годы;
2
наличие проектной документации на строительство объектов коммунальной инфраструктуры, финансирование которых предполагается в рамках реализации подпрограммы, со сводным положительным заключением государственной экспертизы по проектной документации этих объектов. Источник: программа «Реализация основных направлений государственной политики в строительном комплексе Свердловской области до 2020 года»
53
Практика
приятия готовы строить в 2015 году жилье для своих работников и могут принять участие в конкурсном отборе, – это Михайловск, Ирбит и Серов. Проведен отбор двух наиболее перспективных проектов по строительству жилья для работников предприятий, планируемых к реализации в 2015 году. Это проект комплексного освоения территории в Михайловском муниципальном образовании с участием ООО «ПроЛайм», ООО «Жасмин», ОАО «Уральская фольга». И проект комплексного освоения территории в Ирбитском муниципальном образовании с участием ОАО «Ирбитский молочный завод», ОАО «Ирбитский химико-фармацевтический завод», сельхозпроизводителей. Однако в Союзе подчеркивают, что реализация проектов будет возможна только при господдержке. Кроме того, в начале 2014 года прессслужба областного правительства распространила информацию о том, что поддержку получит металлургическое предприятие «Святогор» (входит в УГМК-Холдинг) в Красноуральске. На заседании президиума совета СОСПП Евгений Куйвашев и генеральный директор УГМК Андрей Козицын подтвердили «Профи» достигнутые договоренности. «В части Красноуральска все решения приняты, в этом году мы начнем стройку. Это будет наш совместный проект 54
с правительством Свердловской области в части инфраструктуры», – прокомментировал глава УГМК. Ранее сообщалось, что будущий жилой комплекс будет располагаться в квартале улиц Устинова – Парковая – Ленина в Красноуральске и будет состоять из 113 коттеджей и 27 индивидуальных блокированных жилых домов. Это позволит обеспечить жильем до 580 работников металлургического предприятия. Общая площадь жилой застройки составит порядка 30 тыс. кв. метров. Предполагается, что возведение жилого комплекса будет осуществляться в три этапа и займет порядка 3,5 года. Президент СОСПП, председатель совета директоров «Трубной Металлургической Компании» и группы «Синара» Дмитрий Пумпянский подчеркивает, что такая господдержка – не разовое решение, а установившаяся тенденция в Свердловской области. «Многие регионы сейчас это поняли и поддерживают. И суть заключается в том, что это такое частногосударственное партнерство: инвестор инвестирует в строительство жилого фонда, регион или федеральные органы исполнительной власти, когда их удается привлечь, помогают с сетями, потому что это самая больная точка. А инвестор, строя жилье, принимает на себя ценовые
ограничения, тем самым получается то самое доступное жилье, которое обеспечит определенное качество жизни и в то же время доступно для работников, в данном случае, наших предприятий. И в этом смысле мы с Евгением Вадимовичем (Куйвашевым. – «Профи») обсуждали, можно было бы сделать в целом на примере уже свершившихся проектов некую программу частно-государственного партнерства в этом направлении», – сообщил он «Профи». В качестве примеров глава ТМК приводит «Святогор», предприятия в Полевском и Каменске-Уральском. Однако один из них только планирует получить господдержку, а два других являются подразделениями компании самого Дмитрия Пумпянского, поэтому говорить об установившейся тенденции во всем регионе мы бы повременили. На практике в большинстве случаев жилищный вопрос остается инициативой самих предприятий, заинтересованных в удержании молодых квалифицированных специалистов. И такую инициативу они пока финансируют либо исключительно за свой счет (в случае предоставления субсидий работникам), либо с привлечением средств сотрудников, предлагая им построенное жилье по себестоимости.
Анна Асташкина
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
ПРАКТИКА
Подоходный наем Регионы России продолжают ждать принятия законодательной базы для формирования рынка арендного жилья для социального найма (так называемые «доходные дома»). Пока даже те регионы, где разработаны соответствующие программы, не рискуют запускать их только за счет бюджета и ожидают понятных правил для привлечения инвесторов. Однако дома, где жилье ниже рыночной стоимости могли бы снимать бюджетники, пусть точечно, но начинают появляться. Самый масштабный проект запущен в Югре, где уже в этом году будет сдано три дома. шлом году в первом чтении. 90 % этого С невысоким уровнем дохода дельные законодательные акты РФ в части документа посвящено институту договоО необходимости развития рынка дозаконодательного регулирования отнора некоммерческого найма. По сути, его ступного арендного жилья для граждан, шений по некоммерческому найму жилых предстоит создать в России с нуля. Кроимеющих невысокий уровень дохода, гопомещений — был принят Госдумой в проме того, в пакете заворилось в одном из майконодательных актов ских указов президента РФ должны быть детально Владимира Путина. По проработаны вопросы его поручению федеральо налоговых льготах по ным правительством был договорам аренды жиразработан и утвержден лья, чтобы не только перечень необходимых для стимулировать развиэтого мер. Согласно притие некоммерческого нятой в декабре 2012 года найма, но и вывести программе «Обеспечение из тени коммерческий доступным и комфортным сегмент. жильем и коммунальными Предполагается такуслугами граждан РФ», в же, что законодательРоссии к 2015 году должно но будет закреплена быть введено 3,3 млн кв. возможность применеметров жилья в арендных ния имущественного многоквартирных домах, налогового вычета не что составляет 7,4 % от только гражданам — общей площади вводимого покупателям жилья жилья в многоквартирных (как сейчас), но и граждомах. К 2020 году доля данам — нанимателям арендного жилья должна жилых помещений. А вырасти до 10 %. Ожидаработодателям позвоется, что новый сегмент лят относить расходы рынка позволит сократить на возмещение затрат число льготников, нуждаработников по оплате ющихся в жилье, а также найма жилого помеобеспечит квадратными щения к расходам на метрами, в первую очеоплату труда и исклюредь, работников бюджетчат эти расходы из наных организаций. логооблагаемой базы Базовый законопроект — по налогу на доходы о внесении изменений в Пилотный доходный дом в Нефтеюганске планируется сдать в 2014 году физических лиц. Жилищный кодекс и от56
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
АРЕНДА
Потенциальные арендаторы жилья в доходных домах
В начале этого года генеральный директор «Агентства финансирования жилищного строительства» (АФЖС) Андрей Шелковый рассказал в интервью РИА «Новости», что агентство заключило соглашения о намерениях по развитию рынка арендного жилья с 13 российскими регионами. «Всего по заявкам, которые находятся в проработке, нас запрашивают о финансировании на 20 млрд рублей, причем где-то 60 % приходится на градообразующие предприятия и новые производства, например, в области военно-промышленного комплекса, а остальное — на муниципалитеты», — уточнил он. Собеседник агентства отметил, что говорить о десятках или сотнях проектов пока рано. «Ведь речь идет не о приобретении готового жилья на рынке, а о строительстве под определенный спрос, что влияет на сроки реализации», — сказал Андрей Шелковый. Однако для продолжения работы АФЖС ждет окончательного принятия закона Госдумой.
Источник: исследование «Ипотечного агентства Югры»
Строить начинают с юга Осенью 2013 года Министерство регионального развития, АФЖС и ростовские власти подписали соглашение о сотрудничестве в сфере развития арендного жилищного строительства. До этого момента в Южном федеральном округе была создана рабочая группа для выработки комплекса мер по решению задачи развития арендного жилья. Так, в регионе разработана дорожная карта «Формирование рынка доступного арендного жилья в Южном федеральном округе». Ожидается, что самый масштабный пилотный проект социального арендного жилья с правом выкупа на юге России будет реализовываться в Ростове-на-Дону. ЗАО «Патриот» приступает к строительству 214-квартирного дома во втором микрорайоне «Левенцовский». Финансирование строительства планируется осуществлять в рамках программы «Стимул», реализуемой «Агентством ипотечного и жилищного кредитования» (АИЖК). В Южном федеральном округе ситуация с реализацией пилотных проектов в сфере арендного жилья оценивается как одна из самых положительных. Так, на Кубани принята подпрограмма «Формирование арендного сектора жилья («доходные дома»)» в рамках долгосрочной краевой целевой программы «Жилище»
на 2011—2015 годы. Предусматривается использование пяти моделей реализации проектов с использованием механизмов АИЖК путем создания специализированных проектных компаний, деятельность которых будет направлена только на формирование и обслуживание жилых домов арендного фонда. Планируется к реализации четыре пилотных проекта, на рассмотрении в АИЖК находится пилотный проект по строительству 22-квартирного жилого дома в Новороссийске. В Астраханской области реализуется подпрограмма «Исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан, установленных законодательством РФ» в рамках долгосрочной комплексной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Астраханской области на 2011—2015 годы». Предусматривается строительство жилых домов для предоставления в коммерческий найм отдельным категориям граждан. Основным инвестором социального жилья в Волгоградской области является ООО «ЕвроХим — ВолгаКалий». По словам административного директора предприятия Олега Шайтана, предприятию выгодно для удержания квалифицированных кадров строить только ведомственное жилье по схеме последующего выку-
Урал ищет варианты Регионы УрФО неоднократно заявляли о начале строительства арендного жилья. Однако на разных стадиях эти планы изменялись и откладывались на более поздние сроки. Так, в Свердловской области разговоры о необходимости создания сегмента доходных домов ведут с 2009 года. Хотя только в прошлом году были обозначены четкие планы — власти выбрали территории, где проекты могут быть реализованы. Ожидалось, что пилотный проект будет сдан в Каменске-Уральском уже в этом году. Предполагалось, что два дома построят для последующей сдачи в аренду «особым категориям населения, а также приехавшим в город специалистам». Однако старт проектам так и не был дан. Еще на этапе аукциона по аренде земельного участка стало понятно, что социально ориентированные проекты не могут на равных конкурировать с коммерческими предложениями по строительству. В региональном министерстве строительства тогда подтвердили, что проекты смогут быть реализованы только после утверждения законодательной базы по статусу доходных домов. Как пояснил генеральный директор «Свердловского агентства ипотечного и жилищного кредитования» (САИЖК, принадлежит правительству) Александр Комаров, регионы еще осенью ждали принятия пакета документов, которые дают определение доходным домам. «Обсуждался вопрос о том, чтобы ввести отдельное налогообложение именно этой сферы деятельности. К сожалению, пока никаких изменений не произошло», — пояснил он. Александр Комаров добавил, что в ряде регионов проекты точечно реализуются, но только за счет местных бюджетов. «Но чтобы этот сегмент принял массовый характер, необходимо привлекать инвесторов, только за счет бюджета сейчас это сделать невозможно», — резюмировал он. Вместе с тем, свердловские власти нашли возможность реализовывать подобные проекты в тех территориях, где есть острый спрос, а вероятность прихода частного бизнеса минимальна. Так, в 2013 году
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
57
3,6% 8,9%
13,8%
27,7% 46%
до 25 лет 26–30 лет 31–35 лет 36–40 лет старше 41 года
па. Сейчас компания совместно с властями и представителями АИЖК прорабатывает вариант строительства арендного жилья для врачей и учителей в городе Котельникове для социального найма.
ПРАКТИКА
САИЖК выкупило долгострой в Североуральске, в завершение строительства которого было направлено 100 млн рублей. Областные власти готовы предоставить квартиры в этом доме в льготный наем работникам бюджетных сфер — в первую очередь, сотрудникам сферы здравоохранения. «Кроме того, сейчас ведется работа по строительству жилья в прилегающей территории ОЭЗ «Титановая долина» для дальнейшего предоставления в наем. Там временно смогут проживать различные специалисты — строители, инженеры. И дальше это жилье будет уже сдаваться для постоянной аренды. Этот вопрос обсуждается», — рассказал замминистра строительства Свердловской области Дмитрий Нисковских. Он также отметил, что в регионе активно строится доходное жилье частными инвесторами, например, промышленными предприятиями, которые предоставляют жилье в наем для своих сотрудников. «Еще один из вариантов развития этого сегмента предложил один екатеринбургский застройщик. Компания планирует строительство доходного дома в Екатеринбурге. В этот дом будут переселять граждан из ветхого жилья. При этом после завершения строительства новых домов на месте ветхого фонда их жильцы смогут вернуться в более комфортные квартиры. А застройщик не понесет дополнительных затрат на выкуп квартир у собственников», — рассказал Дмитрий Нисковских. Более детально к вопросу развития рынка арендного жилья подошли власти Челябинской области. Там еще в 2011 году была разработана программа строительства доходных домов. Документом предусматривались льготные условия для застройщиков в части выделения земельных участков и субсидирования из областного бюджета процентной ставки по кредитам. Предполагалось, что застройщик берет кредит на 70 % от стоимости строительства объекта, часть процентов погашается за счет средств областного бюджета. Согласно проекту, дома у застройщиков будет выкупать специально созданная управляющая компания за счет кредитных средств, привлеченных от АИЖК. Однако программа так и не была запущена из-за отсутствия инвесторов. Челябинские власти, так же как и свердловские, намерены дождаться изменения в федеральном за58
АРЕНДА
Уровень доходов потенциальных арендаторов, тыс. рублей/месяц 3,6%
22,3%
13,8% 11%
29,3%
20%
до 18 тыс. рублей/мес. 18–26 тыс. рублей/мес. 26–34 тыс. рублей/мес. 34–42 тыс. рублей/мес. 42–50 тыс. рублей/мес. свыше 50 тыс. рублей/мес. Источник: исследование «Ипотечного агентства Югры»
конодательстве, после чего будет доработана и региональная программа. Впрочем, в октябре прошлого года первый шаг уже был сделан. Между властями было подписано соглашение с АФЖС и «Южно-Уральской корпорацией жилищного строительства и ипотеки» (ЮУ КЖСИ) о развитии арендного жилищного фонда. Предполагается, что челябинские власти будут помогать застройщикам при выделении земельных участков, а также при подведении к ним коммуникаций. Арендаторам планируется предоставлять субсидии для компенсации части платы за наем. По предварительным подсчетам, квартиры в арендных домах можно будет снимать за 6 тыс. рублей в месяц. Ожидается, что первые доходные дома построят в Магнитогорске, Чебаркуле и Челябинске. Стоит отметить, что в регионе уже функционирует несколько доходных домов, построенных частными инвесторами. Так, в 2012 году компания КПДиСК ввела в эксплуатацию доходный дом «Челябинский рабочий», квартиры в котором сдавались в аренду сотрудникам промпредприятий. Дом оказался востребованным на рынке, там проживают около 300 человек.
Югра пилотная Единственным регионом УрФО, где программу по развитию арендного жилья получилось запустить только с помощью бюджета, стал ХМАО-Югра. Как рассказал генеральный директор «Ипотечного агентства Югры» Евгений Чепель, пилотный проект по строительству доходного дома стартовал в Нефтеюганске (застройщик — окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище»). Программой предусмотрен ввод на территории Ханты-Мансийского округа до 2020 года 250 тыс. кв. метров арендного жилья, что даст возможность заселить около 5 тыс. семей бюджетников — учителей, врачей, воспитателей. Программа разбита на несколько этапов. Пилотный уже стартовал и рассчитан до 2015 года. В это время с участием «Ипотечного агентства Югры» планируется построить несколько доходных домов в трех городах округа — Нефтеюганске, Ханты-Мансийске и Сургуте общей площадью 27 тыс. кв. метров, половина из которых должна прийтись как раз на Сургут. Первый дом на 94 квартиры площадью 4,5 тыс. кв. метров в микрорайоне 11Б будет введен в Нефтеюганске в июне этого года. Половина квартир в доме — однокомнатные, по четверти — двух- и трехкомнатные. «Срок окупаемости составит примерно 17 лет, общие инвестиции — около 230 млн рублей», — пояснил Евгений Чепель. Для реализации проекта агентство заключило соглашения с тремя муниципалитетами, власти которых и будут определять круг будущих жильцов арендных домов. В рамках реализации программы по строительству арендного жилья окружные власти предоставляют застройщикам ряд льгот, в том числе, компенсируют строительство инженерной и коммунальной инфраструктуры и дают льготы по налогу на имущество. Евгений Чепель отметил, что в первую очередь квартиры в этих домах предоставят бюджетникам. По его оценкам, стоимость аренды будет на 30 % ниже рыночной. Вместе с тем Евгений Чепель считает, что объективных сложностей для реализации программ в регионах нет. «Ресурсы региональных властей позволяют улучшить экономику проекта. Вопрос больше в части экономической эффективности и сроков окупаемости. В стране арендные дома находятся в пилотной стадии, поэтому инвесторы сейчас
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
внимательно наблюдают, присматриваются к ним», — отметил он. Москва расстроилась Москва является первопроходцем в вопросе строительства доходных домов. В столице еще в 2002 году правительством был запущен эксперимент по строительству доходного дома в Большом Николоворобинском переулке. Он был сдан в 2004 году. Инвестиции в проект превысили $ 12 млн. Квартиры сдавались, в основном, представителям дипмиссий и иностранным компаниям. Эксперты называют его единственным, в классическом понимании, доходным домом Москвы. Впрочем, квартиры там сдавались по стоимости выше рынка. Остальные проекты, которые реализовывались для сдачи в аренду, в итоге выставлялись на продажу как обычные квартиры. Первый же дом для льготников правительства Москвы был заселен в 2003 году. Он рассчитан на 640 квартир и находится на улице Верхние Поля. Сейчас таких на территории города — порядка десяти, еще пять находится в пределах области. В 2014 году буду введены еще три дома. По сообщению департамента жилищной политики и жилого фонда столицы, на проживание в них могут рассчитывать семьи московских очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. «Жилье в домах находятся в собственности города и предоставляется нуждающимся на льготных условиях найма: за однокомнатную квартиру с учетом коммунальных платежей семья платит в месяц 3,5—4 тыс. рублей, за двухкомнатную — 5—6 тыс. рублей, за трехкомнатную — до 11 тыс. рублей», — говорится в сообщении. В Петербурге первый доходный дом, построенный за счет городского бюджета, был сдан в 2011 году. Квартиры в нем предназначены для работников сферы ЖКХ, дорожно-ремонтных служб и строителей. При этом дом был не построен заново, а капитально отремонтирован — раньше на его место находилось
аварийное общежитие. Сейчас в СанктПетербурге действует 11 доходных домов, предназначенных для компаний, которые хотят обеспечить рабочих недорогим и комфортным жильем со всеми удобствами. Места в доходных домах предоставляет Госжилфонд Санкт-Петербурга. Тем не менее, по словам экспертов, в Москве и Санкт-Петербурге сегмент доходных домов развивается преимущественно в чисто коммерческом формате. Как рассказал директор по развитию бизнеса ГК «Портал Групп» Иван Евдокимов,
тересованности всех сторон. Тем не менее значимую роль здесь будет играть специфика региона, поэтому подобный проект требует ручного управления», — считает Иван Евдокимов. По его словам, сданный в аренду доходный дом — это хороший продукт для рефинансирования, как это делается с ипотечными кредитами. «Если государство сможет выстроить такую систему, когда доходный дом с арендным потоком гарантированно будет выкупаться у девелопера после окончания строительства, то есть у него будет возможность выйти из проекта, это привлечет на рынок новые компании. Дело в том, что для большинства строительных компаний арендный бизнес не является профильным, работать с проектом в дальнейшем — не очень интересно», — отметил он. Управляющий директор LCMC Евгений Каур добавил, что как инвестиционный продукт доходные дома можно разделить на две категории: квартиры и апартаменты. В последнее время популярностью стала пользоваться аренда апартаментов, они относятся к объектам коммерческой недвижимости, что на законодательном уровне не предполагает обеспечение социальной инфраструктурой и снижает уровень издержек. Но, как считает эксперт, планы властей уравнять в статусе апартаменты с квартирами могут сказаться на стоимости и повернуть рынок в сторону жилых квартир. «В Европе рантье — доходный вид деятельности. В нашей стране с укреплением среднего класса и увеличением доходов населения возможно увеличение количества людей, живущих за счет доходов от аренды недвижимости. В России на данный момент доходные дома — единичные проекты, но имеющие перспективы», — отметил Евгений Каур, добавив, что наиболее перспективными городами для появления такого сегмента жилья, по его мнению, являются Екатеринбург и Новосибирск.
Если государство сможет выстроить систему, когда доходный дом с арендным потоком гарантированно будет выкупаться у девелопера после окончания строительства, это привлечет на рынок новые компании у инвестора сегмент вызывает интерес в силу высокого уровня арендных ставок в этих городах. «На мой взгляд, в регионах более интересно будет развитие подобных проектов как решение государственной задачи, как создание социального предложения, маневренного фонда. Такая практика также интересна, например, в качестве арендного жилья при крупном производственном кластере, индустриальном парке. Это тот случай, когда возможно эффективное сотрудничество между инвестором, бизнесом (тем же производством) и властью. У такого проекта достаточно сложная структура, но он реален при заин-
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Елизавета Василькова 59
АНАЛИТИКА
Стройматериалы
Спрос закатывают в цемент
По подсчетам аналитиков, в 2013 году производство цемента достигло исторического максимума. Вместе с объемами вырос и спрос, который в прошлом году также стал рекордным. Однако в стране остро стоит вопрос замены устаревших цементных мощностей, этот процесс за динамикой спроса может не поспеть. Проблемы роста По данным консалтинговой компании «СМПРО», по итогам 2013 года производство цемента в России достигло исторического максимума — 66,4 млн тонн (прирост за год составил 8 %). По наблюдению аналитиков, рост произошел во всех российских регионах. Наибольшую динамику продемонстрировал Центральный федеральный округ (прирост 2,5 млн тонн — 17 %) и Южный федеральный округ (668 тыс. тонн — 7,7 %). В 2013 году в стране запущены новые предприятия — «Серебрянский цементный завод» (Рязанская область, мощность 1,8 млн тонн/год), «Подгоренский цементник» (Воронежская область, 2,4 млн тонн), 2-я линия «Южно-уральской Горно-перерабатывающей Компании» (Оренбургская область, 1,2 млн тонн) и «Азия Цемент» (Пензенская область, 1,3 млн тонн). Макси60
мального значения достиг и рост потребления — 7 % (69,7 млн тонн). Лидерами стали Центральный федеральный округ (2,4 млн тонн прироста — 12,7 %) и Приволжский федеральный округ (671 тыс. тонн — 6 %). Объем экспорта цемента за год вырос на 299 тыс. тонн (+21 %) до 1,7 млн тонн. Основными странами-потребителями российского цемента в прошлом году стали Казахстан (982 тыс. тонн, 28,1 % роста к 2012 году), Республика Беларусь (414 тыс. тонн, 49,9 %) и Азербайджан (289 тыс. тонн, 20,3 %). Объем импорта уменьшился на 1,2 % до 5 млн тонн. Лидирующие позиции среди стран-поставщиков заняла Республика Беларусь, потеснившая Турцию. Цемент может перевозиться любыми видами транспорта. В связи с несовершенством автомобильных дорог в России для этого используется в основном железнодорожный транспорт, однако в 2013 году,
по данным «СМПРО», доля жд-перевозок цемента в общем объеме поставок всеми видами транспорта впервые снизилась до уровня менее 50 % (с 53,8 % до 49,5 %). Уровень снижения составил 1,7 % — до 34,5 млн тонн. Среднегодовые цены производителей (без НДС и доставки), по оценке «СМПРО», за год снизились на 4,2% до 2 831 руб./тонна. Среднегодовые цены приобретения (с НДС и доставкой) — на 3,3 % и составили 3 906 руб./тонна. Бурный рост руководитель Центра промышленных и инвестиционных исследований ИМЭМО РАН, профессор, доктор экономических наук Владимир Кондратьев в своем исследовании для портала «Перспективы» связывает с восстановлением российской цементной промышленности после мирового финансового кризиса 2008 года. В 2010 году спрос на цемент вы-
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
рос на 14 % после падения на 27 % в 2009 гогранул, их спекание и обжиг до образоваСтруктура спроса ду. Потребление достигло 51,5 млн тонн ния клинкера. Технология производства по на цемент по регионам (в 2009 году — 45,2 млн тонн). «сухому» способу предусматривает сушку мира в 1990 году, % Развитие отрасли в большой степени засырьевых компонентов, их размол, смешивисит от темпов роста жилищного строивание и получение однородной порошкотельства, которое на фоне крайне низкой образной сухой массы. Главным преимуобеспеченности жильем в среднесрочной ществом «сухого» способа производства 20% перспективе будет активно наращивать цемента является значительно меньший обороты, отмечает Владимир Кондратьев. удельный вес расхода топлива на обжиг «Согласно статистике, пик рождаемости в клинкера. Кроме того, данная технология 50% России пришелся на 1980—1987 годы. Сейпозволяет в несколько раз сократить объ18% час это экономически активная часть наемы выбросов вредных вещество по сравселения, которая нуждается в улучшении нению с «мокрым способом». жилищных условий. Покупки жилья проОднако ситуация постепенно меняется — 8% должаются даже несмотря на рост цен, что в последние годы наметилась тенденция к подтверждают тенденции 2007—2008 гопереходу на «сухой» способ производства. 4% дов. На этом фоне цементная отрасль обИменно так будет работать большинство ладает хорошими перспективами роста в новых цементных заводов, введенных в Индия ближайшие годы», — полагает эксперт. эксплуатацию или заявленных к запуску. В Северная Америка Тем не менее, добавляет он, в стране перспективе эксперты ожидают дальнейКитай остро ощущается потребность в модершего усиления конкуренции на этом рыннизации и замене около 70 % устаревших ке, что приведет к снижению цены и еще Западная Европа цементных мощностей. При этом прирост острее поставит вопрос о необходимости остальные страны мощностей может не поспеть за динамитехперевооружения производств. По данным портала perspektivy.info кой спроса на цемент, что приведет к росту объемов импорта этого строительного маСредний Урал териала. Аналитики уже констатируют, что работает «всухую» кера, который является основным компотрадиционные игроки теряют позиции, так В Союзе предприятий стройиндустрии нентом цемента. По «мокрому» способу как на рынок приходят современные завоСвердловской области поясняют, что по подготовка, размельчение, смешивание и ды. За 2013 год, по данным «СМПРО», ли«мокрому» способу действительно рабопомол компонентов ведется с добавлением дер отечественного рынка «Евроцемент» тает большинство российских цементных воды до определенной усредненной влажснизил свою долю на 1,1 % до 32,6 %. заводов, однако свердловские предприности. Затем подготовленная масса подаПри этом технологии производства цеятия уже модернизировали свое производется во вращающиеся печи, где происхомента в России существенно уступают миство. Для нужд строительной индустрии дит полное испарение влаги, образование ровым — большая цемент в регионе часть заводов рапроизводят два ботает по устаревзавода. Это «НеОсновные параметры рынка цемента РФ в 2012–2013 годах шим и энергоемким вьянский цементтехнологиям. В отный завод» (с Производство, 66 419 личие от других 2003 года входит 8,0% тыс. тонн 61 516 стран, российские в состав «ЕвроцеЖД-перевозки*, цементные заводы мент груп», мощ34 476 –1,7% тыс. тонн 35 056 зачастую работают ность 1,18 млн с использованием тонн в год). Как 2013 г. Импорт, 5 026 «мокрого» способа. сообщается на –1,2% тыс. тонн 5 087 2012 г. Основной источник сайте предприΔ, % энергии, используятия, до 1987 года Экспорт, 1 728 21,0% емый в производпроизводство тыс. тонн 1 428 стве, — природный осуществлялось Потребление, 69 718 газ. Главное разпо «мокрому» 7,0% тыс. тонн 65 175 личие между «моспособу. Затем Цена приобретекрым» и «сухим» в эксплуатацию 3 906 ния, руб./тонна –3,3% способом произбыл запущен но4 041 с НДС и доставкой водства — в техновый завод, и с тех 272,3 Объем рынка, логии подготовки пор цемент про3,4% 263,3 тыс. тонн сырьевой массы для изводится «суПо данным СМПРО получения клинхим» способом на мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
61
АНАЛИТИКА
модернизированной по лицензии японских компаний Onoda и Kawasaki технологической линии. Еще одно предприятие — «Сухоложскцемент» (входит в группу Dyckerhoff, мощность 3,6 млн тонн в год), в 2010 году завод открыл новую технологическую линию по производству цемента «сухим» способом мощностью 1,1 млн тонн в год. Исполнительный директор регионального Союза предприятий стройиндустрии Юрий Чумерин считает, что сегодня цемента региону хватает. Основными потребителями местной продукции являются не только уральские застройщики, но и компании из соседних регионов — Тюменской области, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов. «Цемента пока хватает. Мы стабильно каждый год 2 млн тонн вывозим и 1 млн тонн ввозим. Тюменская область — это налаженный рынок сбыта наших производителей цемента, для собственного производства там нет сырья, поэтому они закупают цемент у нас», — говорит Юрий Чумерин. По данным Союза, в 2013 году объем производства портландцемента, цемента глиноземистого, цемента шлакового и аналогичных цементов в Свердловской области составил 4,29 млн тонн (по сравнению с прошлым годом рост составил 8,3 %). Гендиректор завода «Сухоложскцемент» Владимир Николаев соглашается, что имеющиеся производственные мощности вполне покрывают потребности местного рынка. Однако не всегда могут удовлетворить строителей ассортиментом продукции. К примеру, с увеличением объема индивидуальной застройки в области вырос спрос на цемент, тарированный в бумажные мешки, и в сезон такой продукции не хватает — недостающие объемы поступают из других регионов. В Свердловскую область поставляется более половины продукции «Сухоложскцемента», остальная часть идет в другие регионы УрФО и страны СНГ. Однако мощности завода, говорит Владимир Николаев, позволяют увеличить выпуск цемента до 3,6 млн тонн в год, если этого потребует рынок. «У нас еще есть резерв. В 2011 году начала производить цемент пятая технологическая линия по производ-
Стройматериалы
Структура спроса на цемент по регионам мира в 2012 году 3% 6% 8% 60%
23%
Северная Америка Западная Европа Индия остальные страны Китай По данным портала perspektivy.info
одну линию по производству цемента «сухим» способом строит «Евроцемент груп». Объем инвестиций в новое производство оценивается в 12 млрд рублей, мощность линии — 11,3 млн тонн в год. Запустить производство планируется к 2015 году. Еще один завод планируется построить совместно с китайским инвестором — корпорацией Anhui Foreign Economic Construction Group (AFECC). Известно, что на новом предприятии также ожидается использование передового «сухого» способа производства. По предварительной информации, новый завод будет выпускать не только общестроительный цемент, но и специальные марки, включая тампонажный и белый цемент. Китайский синдром Интерес китайских инвесторов к Свердловской области неслучаен. Эту страну аналитики называют лидером по производству и потреблению цемента в мире. К примеру, если в 1990 году доля Китая составляла 18 %, то к 2011 году, по данным USGS Mineral Programme Report, он уверенно занимала первое место в «Toп-10 мировых стран-производителей цемента по установленной мощности» с показателем в 1452 млн тонн/год (Россия в этом списке находилась на пятом месте с 80 млн тонн/ год). Согласно официальным данным Национального статистического бюро Китайской Республики, по итогам 2013 года цементная промышленность Китая выпустила 2 млрд 414 млн тонн цемента. Рост по сравнению с прошлым годом составил 9,6 %. Однако такая ситуация уже приводила к перепроизводств. Так, согласно сведениям корпорации CNBM, в 2011 году было произведено 2,09 млрд тонн, а за первые шесть месяцев 2012 года, по данным China National Materials (Sinoma), объем производства в стране упал до 995 млн тонн. Корпорации CNBM и Anhui Conch сообщили о резком снижении чистой прибыли за девять месяцев 2012 года: доход CNBM сократился на 40 % — до $ 577 млн, а чистая прибыль Anhui Conch уменьшилась на 57 % — до $ 632 млн.
Основными потребителями свердловского цемента являются не только уральские застройщики, но и компании из соседних регионов – Тюменской области, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов
62
ству цемента «сухим» способом. Полное использование ее потенциала, в том числе и с экономической точки зрения, еще впереди. Мы готовы к поставкам цемента в любые регионы. Но в настоящее время в цене поставляемого цемента большая доля транспортных затрат. Чем дальше везешь, тем меньше зарабатываешь. Поэтому все надо считать и все должно быть в разумных пределах», — подытоживает он. Расширение производства цемента на Среднем Урале планируется и за счет строительства новых заводов. Запуск производств ожидается в Михайловске и Невьянске. В частности, в Невьянске еще
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Эксперты отмечают, что Китай предпринимает шаги, чтобы увеличить инвестиции в инфраструктуру и не допустить падения спроса на рынке недвижимости. Тем не менее, они ставят под сомнение устойчивость его быстрого развития, отмечая, что в странах, где потребление цемента в течение нескольких лет превышает 1000 кг на душу населения, рано или поздно происходит строительный кризис. Однако крупнейшие китайские производители по-прежнему стремятся к расширению своих мощностей. Владимир Кондратьев отмечает, что поэтапный рост производства цемента наблюдается на протяжении последних 12 лет во всем мире. На этом фоне цементная промышленность становится глобальной. За 20 лет на рынке появилось несколько транснациональных корпораций. Эти компании активно перемещали свои мощности и строили новые заводы в развивающихся странах, где наблюдались самые высокие темпы спроса на строительные материалы. К примеру, за период с 2001 по 2010 год доля развивающихся рынков в общих цементных мощностях швейцарской компании Holcim выросла с 53 до 67 %, а французской Lafarge — с 59 до 71 %. Ежегодно в мире производится свыше 3 млрд тонн цемента.
Потребность в цементе в значительной степени определяется ростом промышленного производства и инвестиционной активностью в стране или регионе. Объемы производства (потребления) цемента наглядно показывают, где в настоящее время идет бурное строительство. Это Китай, а также страны Юго-Восточной и Центральной Азии, уточняет Владимир Кондратьев. До 2020 года, по его оценкам, ожидается расширение мирового спроса на цемент: в частности, в странах Юго-Восточной Азии — на 90 %, Юго-Западной Азии — на 70 %. Выше среднего ожидается рост потребления в других частях Азии, Африке и Латинской Америке, в то время как в США прогнозируется снижение спроса на 4—6 %. В настоящее время на мировом рынке цемента доминирует ряд крупных компаний: Lafarge (Франция), Holcim (Швейцария), HeidelbergCement (Германия), Italcementi (Италия), Cemex (Мексика,), Anhui Conch Cement (Китай), Taiheiyo (Япония). На их долю приходится свыше 1/3 совокупного мирового производства цемента и 2/3 его продаж. В последние годы заметно растет международная торговля цементом. Однако доля экспортно-импортных операций в общих объемах производства цемента все еще
незначительна и составляет 5—7 %. Это означает, что производство этого строительного материалаведется, прежде всего, для удовлетворения внутренних локальных потребностей. Среди стран-экспортеров цемента первое место (с большим отрывом от других) занимает Китай, что неудивительно, принимая во внимание долю этой страны в мировом производстве. Развивающиеся перспективы Пятерка стран, потребляющих около 55 % всего импортируемого в мире цемента, расположена в Западной Европе и Северной Америке. Анализ страновой структуры экспорта и импорта, который проводит Владимир Кондратьев, позволяет сделать вывод, что ведущими производителями цемента являются, как правило, развивающиеся, а его потребителями — развитые страны. Единственным исключением оказывается Южная Корея, которая присутствует в обоих списках. Объясняется это, в частности, жестким экологическим регулированием в развитых странах, заставляющим переводить производственные цементные мощности в страны третьего мира, где издержки производства ниже, а экологические требования гораздо мягче.
Виктор Степанов
Крупнейшие производители цемента (по мощности) в мире пози- Компания Мощность (млн тонн/год) ция Страна Количество заводов
1
225 166
Lafarge Франция
2
Holcim
Швейцария
5
HeidelbergCement 118 Германия
71
18
217 149
Россия
3 4 14
CRH
Ирландия
6
56 11
8 7 13
Cemex Мексика
Votorantim Бразилия
96 61 57 37
11
Italcementi
74 55
17
Buzzi
45 39
15
Италия
Италия
UltraTech Индия
Cement 12 Taiwan Тайвань
20
Jaypee Индия
53 12
70 34 16
40 16
Eurocement
200 69
CNBM Китай
180 34
Anhui Conch Китай
100 100
Jidong Китай
China Resources 89
16
Китай
9
Sinoma
87 24
10
Shanshui
84 13
16
Huaxin
52 51
19
Tianrui
35 11
Китай
Китай Китай
Китай
Источник: годовой отчет Global Cement Directory 2013
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
63
Технологии
Торговля
Невидимки Завешивая город рекламными щитами, девелоперы зачастую забывают о более доступных и действенных методах продвижения своих объектов — в интернет-пространстве. Специально для «Профи» компания «Сумма технологий» проанализировала сайты торговоразвлекательных центров Екатеринбурга и составила рейтинг лидеров и аутсайдеров. Методика рейтинга Для участия в рейтинге были отобраны 11 торгово-развлекательных центров (ТРЦ), действующих в Екатеринбурге. В рейтинг не были включены торговые центры без развлекательной составляющей. 1) Сталкиваясь с необходимостью найти ту или иную информацию в интернете, пользователь обычно обращается к поисковым системам. И первый критерий рейтинга — видимость — отражает вероятность, с которой пользователь увидит тот или иной сайт, введя в поисковую строку один из тематических запросов (например, «скидки в торговых центрах»). Чем выше видимость сайта, тем больше пользователей увидит его в поисковой выдаче и тем больше он привлечет посетителей из поисковых систем.
64
Для оценки видимости каждого сайта, участвовавшего в рейтинге, было выбрано 40 запросов, используемых потенциальными покупателями при поиске информации о ТРЦ. Расчет видимости проводился в автоматическом режиме с помощью сервиса http://allpositions.ru/, видимость каждого сайта была приведена к единице, за которую был принят наилучший выявленный результат (27 %). Для оценки применялись только нейтральные словосочетания, т. е. не включающие названия ТРЦ, поскольку именно так обычно ищут потенциальные покупатели, не определившиеся с выбором. 2) Затем пользователь взаимодействует с сайтом, на который он перешел из результатов поиска. Соответственно, второй критерий рейтинга — удобство сайта — определяет, насколько веб-ресурс спо-
собствует тому, чтобы пользователь легко и быстро нашел на нем всю необходимую информацию. Для оценки удобства сайта использовался метод экспертной оценки по эвристикам Нильсена. Это подробнейший профессиональный чек-лист из более 100 пунктов, сгруппированных в десяток базовых категорий: навигация и информационная архитектура, поиск, помощь, обратная связь и другие. В соответствии с задачами рейтинга из сотни пунктов были выбраны 12 ключевых, по которым группа экспертов из 10 человек оценивала каждый сайт, руководствуясь трехбалльной шкалой: 0 — признак отсутствует, 1 — признак выражен слабо, недостаточно, 2 — признак выражен полноценно.
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
Рейтинг торгово-развлекательных центров Екатеринбурга место
Торговый центр
Сайт
Удобство пользования сайтом
Полнота и актуальность информации
Видимость сайта в поисковых системах
Итог
1
МЕГА-Екатеринбург
megamall.ru/ ekaterinburg
98
93
86
277
2
Мегаполис
megapolis66.ru
88
86
100
274
3
ФанФан
fanfan-ekb.ru
79
79
76
234
4
Кит
kit-trc.ru
90
68
57
215
5
Радуга-парк
radugapark.ru
96
93
6
195
6
Гринвич
grinvich.com
81
71
33
185
7
Карнавал
carnaval.ur.ru
63
89
7
159
8
КомсоМОЛЛ
komsomall. su/pages/ ekaterinburg.php
75
79
3
157
9
Парк Хаус
yekaterinburg. atriumparkhouse.ru
83
71
0
154
10
Алатырь
trc-alatir.ru
54
54
31
139
11
Антей
tc-antey.ru
67
32
6
105
Затем средняя сумма баллов приводилась к взвешенному значению и для удобства восприятия умножалась на 100. 3) И, наконец, третий критерий отражает то, ради чего пользователь и пришел на сайт — качество и полноту представленной информации. Этот параметр оценивался тем же способом, что и удобство сайта, по семи пунктам, отражающим основные потребности целевой аудитории сайтов ТРЦ — покупателей, арендаторов и рекламодателей: • местоположение и схема проезда (в т. ч. на общественном транспорте); • расписание работы; • перечень и схема расположения магазинов; • информация о развлечениях и услугах, а также инфраструктуре (например, парковках); • информация об акциях и мероприятиях; • наличие и качество иллюстративных материалов (фотогалерея, фотоотчеты);
• информация для арендаторов и рекламодателей.
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
65
Итоги рейтинга Лидером рейтинга стала «МЕГА-Екатеринбург» — у нее наиболее удобный и информативный сайт с приличной (по сравнению с большинством остальных участников) видимостью. На втором месте — «Мегаполис»: по удобству и качеству контента его сайт занимает позиции в первой пятерке, но при этом имеет максимальную для рейтинга видимость. Третье место — у ТРЦ «ФанФан» с примерно равными оценками по всем трем группам критериев. Примечательно, что сайт ТРЦ «Радугапарк», почти не уступающий «МЕГА-Екатеринбург» по удобству и информативности, смог занять лишь 6-е место в общем рейтинге именно по причине крайне низкой видимости в поисковых системах. Рассмотрим подробнее каждый из трех базовых критериев рейтинга.
Технологии
Запросы потенциальных покупателей каталог распродаж
1831
купить со скидкой
1702
работа в торговом центре
1346
распродажа одежды
1265
сайт трц
888
торгово развлекательный центр
760
скидки распродажи
705
магазины в торговых центрах
673
аренда в тц
649
расписание трц
573
скидки на одежду
531
акции распродажи
495
магазины трц
489
где скидки
486
аренда в торговом центре
474
большие скидки
450
женская распродажа
422
торгово-развлекательные центры екатеринбурга
326
аренда площадей в торговых центрах
136
скидки в тц
57
скидки в торговых центрах
29
торговый центр официальный сайт
-
акции в торговых центрах
-
сайт торгового центра
-
скидки в трц
-
адреса торговых центров
-
когда начнутся распродажи
-
Видимость Несмотря на то, что видимость — не ключевой критерий для нашего рейтинга, она важна для привлечения покупателя, неопределившегося с местом для шопинга. Ежемесячно информацию о скидках, распродажах и акциях в торговых центрах Екатеринбурга с помощью поисковиков ищут более 40 тыс. человек. Из них сайты ТРЦ, как показало наше исследование, в лучшем случае увидит лишь 10 тыс. человек — остальные, скорее всего, найдут предложения магазинов. Только четыре 66
сайта участников рейтинга имеют видимость более 10 %. Все прочие просто упускают возможность привести на свой сайт потенциальных покупателей, пользующихся поисковиками. При этом ни один ТРЦ не охватывает хотя бы 30 % целевой аудитории в интернете — лучший результат (у ТРЦ «Мегаполис») составляет 27 %. Удобство сайта для пользователей Предсказуемо, один из главных проблемных аспектов — недостаточное качество навигации по сайту. Например, зачастую не отображается путь на текущую второстепенную страницу, и пользователю, попавшему на эту страницу из поиска или по прямой ссылке, трудно определить, в каком разделе он находится, чтобы продолжить путь по сайту. На некоторых сайтах ТРЦ в принципе нет такого полезного элемента, как строка поиска. Еще одна распространенная проблема — отсутствие либо неинформативность страницы: «ошибка 404». Образцовый вид эта страница имеет разве что у лидера рейтинга — «МЕГА-Екатеринбург». Наконец, не стоит забывать, что сайт — это инструмент двусторонней коммуникации, однако лишь у немногих сайтов ТРЦ есть формы обратной связи как таковые — большинство центров довольствуется указанием электронных адресов в разделе «Контакты». Положительный пример — ТРЦ «Кит», у которого такая форма вынесена в меню на главной странице. Качество и полнота информации В целом, почти все сайты ТРЦ за исключением явных аутсайдеров предоставляют посетителю необходимый минимум сведений. Однако в иных случаях пользователю не сразу удастся найти даже часы работы центра — например, «Гринвич» и «КомсоМОЛЛ» не сочли нужным разместить их на главной странице, а на сайте «Кита» они не указаны вовсе. Информация о магазинах и развлекательных заведениях почти у всех участников рейтинга представлена достаточно полно, однако подробные сведения о сопутствующей инфраструктуре (детских комнатах, парковках, банкоматах, сервисных точках) — скорее исключение, чем правило. Впрочем, в отдельных случаях оставляет желать лучшего и актуальность информа-
ции о магазинах. Так, в перечне магазинов ТРЦ «Парк Хаус» до сих пор фигурирует местный филиал федеральной сети «Старик Хоттабыч», закрывшийся еще в декабре прошлого года. Еще одно слабое место — информация о скидках и акциях. Показателен пример ТРЦ «ФанФан»: страница «Специальные предложения» в разделе «Магазины» пустует, а соответствующие объявления размещаются в разделе «Новости» (два клика с главной страницы). Кроме того, как выяснилось, лишь немногие ТРЦ стремятся привлечь посетителей качественными иллюстративными материалами — фотогалереей, актуальными фотоотчетами с состоявшихся мероприятий. Наконец, последний пункт, за который большинство сайтов получило низкую оценку, — разделы для арендаторов и рекламодателей. Информацию о свободных площадях или расценках на размещение рекламы публикуют лишь единичные ТРЦ, остальные ограничиваются формой заявки либо данными контактного лица. В заключение стоит отметить, что владельцы ТРЦ сегодня не уделяют должного внимания современным технологиям продвижения в интернет-пространстве, забывая, что покупатели все больше ценят собственное время и предпочитают заранее определиться с тем, что точно смогут найти в торгово-развлекательном центре. И сайт в этом смысле — важный инструмент привлечения и удержания потенциальных потребителей товаров и услуг конкретного ТРЦ.
компания «Сумма технологий»
1-е место среди SEO-компаний «Уральского региона» в «Рейтинге Рунета» (2009–2012 годы)
3-е место среди веб-компаний Екатеринбурга по обороту от разработки, сопровождения и продвижения сайтов в 2013 году
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
аукцион
аукцион
ОАО «РЖД» проводит 18 марта 2014 г. в 14 часов 30 минут по местному времени (12 часов 30 минут по московскому времени) открытый аукцион № 49/ОА-СВЕРД/14 на заключение договора купли-продажи недвижимого и движимого имущества: здание материального склада, литер 1, общей площадью по СНиП 31-03-2001 – 897,3 кв. м, здание грузового склада, литер 2, общей площадью по СНиП 31-03-2001 – 486,2 кв.м, здание материального склада, литер 3, общей площадью 708,7 кв.м., здание проходной, литер 4, общей площадью 61 кв.м., здание бани, литер 5, общей площадью 27 кв. м, подъездной путь протяженностью 625 м от стрелки № 36 по территории базы № 2, забор деревянный на металлических столбах протяженностью 250 м, забор металлический на металлических столбах протяженностью 325 м, забор железобетонный на железобетонных столбах протяженностью 60 м, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Хлебная, 14.
ОАО «РЖД» проводит 20 мая 2014 г. в 14 часов 00 минут по местному времени (12 часов 00 минут по московскому времени) открытый аукцион с возможным понижением цены № 4241/ОА-СВЕРД/13 по продаже объектов недвижимого имущества ОАО «РЖД», расположенного по адресу: Свердловская область, Серовский район, юго-западнее п. Вагранская, квартал 187 Серовского лесхоза: • здание овощехранилища, литер 5, общей площадью 380 кв. м; • здание служебно-бытового корпуса подсобного хозяйства, литер 4, общей площадью 984 кв. м; •здание свинарника с пристроем, литер 8, 6, общей площадью 1947 кв. м, • земельный участок общей площадью 359 500 кв. м, кадастровый (условный) номер 66:23:24 01 001:0017.
Начальная цена продажи объектов составляет 23 805 000 рублей 00 копеек с учетом НДС.
Начальная цена продажи объектов составляет 2 742 918 рублей 00 копеек с учетом НДС 18%, в том числе стоимость земельного участка 1 800 000 рублей 00 копеек, НДС не облагается.
ОАО «РЖД», проводит 3 апреля 2014 г. в 14 часов 30 минут по местному времени (12 часов 30 минут по московскому времени) открытый аукцион с возможным понижением цены № 4238/ОА-СВЕРД/13 по продаже объектов недвижимого имущества ОАО «РЖД»: • объекты детского оздоровительного лагеря «Лесная сказка»; • относящийся к ним земельный участок, общей площадью 122 000,0 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Тугулымский район, в 300 м. севернее поселка железнодорожной станции Тугулым.
ОАО «РЖД» проводит 22 мая 2014 г. в 14 часов 00 минут по местному времени (12 часов 00 минут по московскому времени) открытый аукцион № 4362/ОА-СВЕРД/13 по продаже здания столовой, литер 1, общей площадью 275,2 кв. м, расположенной по адресу: Свердловская область, МО г. Ивдель, ул. Вокзальная, 19а.
Начальная цена продажи объектов составляет 58 392 000 рублей 00 копеек с учетом НДС 18%, в том числе стоимость земельного участка 26 320 000 рублей 00 копеек, НДС не облагается.
Начальная цена продажи объектов составляет 425 600 рублей 00 копеек с учетом НДС.
ОАО «РЖД» проводит 8 апреля 2014 г. в 14 часов 30 минут по местному времени (12 часов 30 минут по московскому времени) открытый аукцион № 4257/ОА-СВЕРД/13 по продаже объекта недвижимого имущества ОАО «РЖД»: здание амбулатории, литер 1, общей площадью 205,7 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Туринск, ул. Путейцев, 10.
ОАО «РЖД» проводит 20 мая 2014 г. в 14 часов 30 минут по местному времени (12 часов 30 минут по московскому времени) открытый аукцион № 4365/ОА-СВЕРД/13 по продаже объекта недвижимого имущества ОАО «РЖД»: нежилое здание торгового назначения (магазин № 22) общей площадью 30,6 кв. м, расположенное по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Сургут, ул. Привокзальная, 5.
Начальная цена продажи объекта недвижимого имущества составляет 280 000 рублей 00 копеек с учетом НДС 18%.
Начальная цена продажи объекта составляет 1 321 600 рублей 00 копеек с учетом НДС.
ОАО «РЖД» проводит 8 апреля 2014 г. в 14 часов 00 минут по местному времени (12 часов 00 минут по московскому времени) открытый аукцион с возможным понижением цены № 4240/ОА-СВЕРД/13 по продаже объекта недвижимого имущества ОАО «РЖД»: очистные сооружения, общей площадью 289 кв. м, расположенные по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Когалым, станция Когалым, ПК887+73,2 влево 1010,7 м главного пути ж.д. линии СургутУренгой в районе ст. Когалым.
ОАО «РЖД» проводит 3 июня 2014 г. в 14 часов 00 минут по местному времени (12 часов 00 минут по московскому времени) открытый аукцион № 4258/ОА-СВЕРД/13 по продаже земельного участка общей площадью 626 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, пр-т Седова, д. 51. Начальная цена продажи земельного участка составляет 680 000 рублей 00 копеек с учетом НДС 18%.
реклама
ОАО «РЖД» проводит 15 мая 2014 г. в 14 часов 30 минут по местному времени (12 часов 30 минут по московскому времени) открытый аукцион с возможным понижением цены № 4235/ОА-СВЕРД/13 по продаже объектов недвижимого имущества ОАО «РЖД»: объекта незавершенного строительством и относящегося к нему земельного участка общей площадью 945 кв. м, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Мурманская, 48.
реклама
Начальная цена продажи объекта составляет 3 925 910 рублей 00 копеек с учетом НДС.
ОАО «РЖД» проводит 3 июля 2014 г. в 14 часов 00 минут по местному времени (12 часов 00 минут по московскому времени) открытый аукцион № 4259/ОА-СВЕРД/13 по продаже объектов недвижимого имущества ОАО «РЖД»: здания хлебопекарни, литер 1, общей площадью 329 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Ивдель, ул. Вокзальная, 11, и относящегося к нему земельного участка общей площадью 3100 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Ивдель, ул. Вокзальная, ориентир: депо – за пределами участка.
Начальная цена продажи объектов составляет 532 000 рублей 00 копеек с учетом НДС.
Начальная цена продажи объектов недвижимого имущества составляет 540 000 рублей 00 копеек с учетом НДС 18%.
Дополнительную информацию о проведении аукциона, недвижимом имуществе и осмотре недвижимого имущества
Дополнительную информацию о проведении аукциона, недвижимом имуществе и осмотре недвижимого имущества
можно получить по телефонам (343) 358-39-30, 358-35-69, а также на сайте ОАО «РЖД»: www.rzd.ru (в разделах
можно получить по телефонам (343) 358-39-30, 358-35-69, а также на сайте ОАО «РЖД»: www.rzd.ru (в разделах
«Тендеры» и «Сделки с недвижимостью»: www.property.rzd.ru), а также на официальном сайте Свердловской же-
«Тендеры» и «Сделки с недвижимостью»: www.property.rzd.ru), а также на официальном сайте Свердловской же-
лезной дороги – филиала ОАО «РЖД»: www.svzd.rzd.ru (в разделе «Региональные тендеры»).
лезной дороги – филиала ОАО «РЖД»: www.svzd.rzd.ru (в разделе «Региональные тендеры»).
68
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
мегаполис. Все о недвижимости. ПРОФИ. № 1 февраль – март 2014 г. www.megapolis-online.com
69