Büromarkt Rhein-Neckar 2017

Upgrade your business BĂźromarkt Rhein-Neckar 2017

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Aufwärtstrend hält an Steigende Mieten und niedriger Leerstand kennzeichnen den Markt Die

Metropolregion

wirtschaftlichen

Rhein-Neckar

den

dagegen lediglich 15.000 Quadratmeter. Dies führte in allen drei Städten zu einem Anstieg der Spitzenmieten.

auch für viele mittelständische Unternehmen mit

Diese erreichen nun Werte von 16,40 Euro pro Quad-

hohem

ratmeter in Mannheim, 16 Euro in Heidelberg und elf

In

den

drei

(u.a.

Sie

auf 164.000 Quadratmeter. Neu fertiggestellt wurden

ist

Bekanntheitsgrad

Deutschlands.

zu

Heimat für Global Player wie BASF und SAP, aber

denberg).

Motoren

zählt

Hornbach,

Kernmärkten

Freu-

Mannheim,

Heidelberg und Ludwigshafen stieg der Büroflächen-

Euro in Ludwigshafen. Der Leerstand ging an allen drei Standorten weiter zurück.

Seite 2: Kolb + Partner; Seite 3: Sacker Architekten / DIRINGER & SCHEIDEL

umsatz im Jahr 2016 gemäß gif um rund 33 Prozent

Das „Stadttor Ost“ komplettiert in der Heidelberger Bahnstadt das Ensemble um das bereits bestehende „Stadttor West“. Die beiden neuen, in Passivhausstandard geplanten Gebäude werden ca. 18.600 Quadratmeter für Mischnutzung aus Büros, Praxen und Einzelhandel bereitstellen.

Arbeiten und Wohnen in herausragender Lage: Im Quartier 4 werden rd. 16.800 Quadratmeter Bürofläche und 77 Wohneinheiten entstehen. Die beiden L-förmigen Gebäude gruppieren sich um einen urbanen und belebten Innenhof.

Realisierung Publik. Agentur für Kommunikation GmbH www.agentur-publik.de

Deutlicher Anstieg der City-Spitzenmiete in Mannheim Mannheim ist mit einem stabilen Büroflächenbestand von

zeigte sich auch 2016 eine breit diversifizierte Nachfrage-

gut zwei Millionen Quadratmetern der bedeutendste Büro-

struktur mit den Bereichen „Industrie, Handwerk & Bau“

standort in der Metropolregion Rhein-Neckar. Der Flächen-

sowie „Unternehmensbezogene Dienstleistungen & Bera-

umsatz erhöhte sich 2016 gegenüber dem Vorjahr um rund

tung“ an der Spitze. Das Fertigstellungsvolumen sank von

63 Prozent auf 91.000 Quadratmeter. Eigennutzer spielten

38.000 auf 11.000 Quadratmeter. Entsprechend ging die

dabei mit etwa 13.000 Quadratmetern erneut eine geringe

Leerstandsquote von 5,2 auf 4,5 Prozent weiter zurück.

Rolle. Hohe Nachfrage bestand nach Großflächen mit mehr als 1.000 Quadratmetern, deren Anteil am Gesamtumsatz

Die Spitzenmiete in der City legte deutlich von 15,00 auf

52 Prozent ausmachte. Hinsichtlich der Branchenherkunft

16,40 Euro pro Quadratmeter zu. Hier kamen vor allem die hochpreisigen Mietabschlüsse für Neubauprojekte im Glücksteinquartier, im Stadtquartier Q 6 Q 7, im KeplerQuartier und in der Eastsite zum Tragen. Die Durch-

Büromarktkennzahlen in Mannheim Indikatoren

Tendenz für 2017

Flächenbestand

schnittsmiete sank dagegen von 13,00 auf 12,60 Euro pro 2015

Quadratmeter. Am Cityrand stieg sowohl die Spitzenmiete

2,015 Mio. m² 2,012 Mio. m²

von 14,50 auf 14,70 Euro, als auch die Durchschnitts-

2016

91.000 m²

56.000 m²

miete von 12,20 auf 13,10 Euro pro Quadratmeter. Auch

4,5 %

5,2 %

die Peripherie entwickelte sich positiv: Die Spitzenmiete

City Spitzenmiete

16,40 €/m²

15,00 €/m²

erhöhte sich dort auf 11,00 Euro, die Durchschnittsmiete

City Durchschnittsmiete

12,60 €/m²

13,00 €/m²

auf 8,80 Euro pro Quadratmeter. Für das laufende Jahr

Cityrand Spitzenmiete

14,70 €/m²

14,50 €/m²

gehen die Experten trotz eines Fertigstellungsvolumens

Cityrand Durchschnittsmiete

13,10 €/m²

12,20 €/m²

von 43.000 Quadratmetern von weiter steigenden Spit-

Peripherie Spitzenmiete

11,00 €/m²

10,50 €/m²

zenmieten in der City und einer stabilen Entwicklung der

8,80 €/m²

8,40 €/m²

Flächenumsatz Leerstandsquote

Peripherie Durchschnittsmiete

übrigen Mietpreise aus.

Quelle: gif / bulwiengesa / eigene Erhebung

Zum Titelbild: Der Aachener Projektentwickler BOB efficiency design AG errichtet in Ludwigshafen südlich des Bahnhofs Mitte bis April 2019 ein energieeffizientes Bürogebäude mit rd. 5.600 Quadratmetern Mietfläche. Bild: BOB efficiency design AG/Johannes Schneider Architekt BDA

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Nach dem Entwurf des Architekturbüros AS+P Albert Speer + Partner GmbH aus Frankfurt entsteht in Heidelberg bis 2020 die neue Konzernzentrale der Heidelberg Cement AG.

Großflächen in Heidelberg besonders gefragt Mit dem Masterplan-Verfahren „Im Neuenheimer Feld“

Der Büromarkt zeigte sich 2016 erneut in einer guten

wollen Stadt und Land gemeinsam Zukunftsperspektiven

Verfassung. Der Flächenumsatz stieg um 14 Prozent

für den Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort Heidel-

auf 56.000 Quadratmeter, wobei Eigennutzer lediglich

berg entwickeln. Von Bedeutung ist in diesem Kontext

mit 7.000 Quadratmetern am Gesamtumsatz beteiligt

auch die Internationale Bauausstellung unter dem Motto

waren. Mit einem Anteil von 47 Prozent des Gesamt-

„Wissen | schafft | Stadt“, die bis 2022 läuft. Die 200 Hektar

umsatzes waren Flächen mit mehr als 1.000 Quadrat-

großen Konversionsflächen der US-Armee bieten ebenso

metern besonders gefragt. Kleinere Flächen mit weniger

wie die 116 Hektar große Bahnstadt in der Nähe des

als 200 Quadratmetern machten 38 Prozent der Mietver-

Hauptbahnhofs attraktive Möglichkeiten für die Ansied-

tragsabschlüsse, aber lediglich einen Umsatz-Anteil von

lung von Unternehmen und Wissenschaftseinrichtungen.

11 Prozent aus. Das Fertigstellungsvolumen sank von einer Leerstandsquote von nur 2,9 Prozent kann inzwischen von einem angespannten Büromarkt gesprochen

Büromarktkennzahlen in Heidelberg Indikatoren

Tendenz für 2017

Flächenbestand

werden.

2016

2015

0,970 Mio. m² 0,966 Mio. m²

Der Nachfrageüberschuss führte in der City zu einem

56.000 m²

49.000 m²

weiteren deutlichen Anstieg der Spitzenmiete von

2,9 %

4,6 %

15,00 auf 16,00 Euro pro Quadratmeter. Die City-Durch-

City Spitzenmiete

16,00 €/m²

15,00 €/m²

schnittsmiete folgte dieser Entwicklung nicht: Sie sank

City Durchschnittsmiete

11,60 €/m²

12,70 €/m²

um 0,70 Euro auf 11,60 Euro und lag somit 1,10 Euro

Cityrand Spitzenmiete

15,50 €/m²

15,00 €/m²

unterhalb des Niveaus am Cityrand. Hiermit verfestigte

Cityrand Durchschnittsmiete

12,70 €/m²

13,40 €/m²

sich die Entwicklung aus dem Vorjahr. Für 2017 gehen

Peripherie Spitzenmiete

13,00 €/m²

13,00 €/m²

die Experten von wieder steigenden Durchschnitts-

9,50 €/m²

10,00 €/m²

Flächenumsatz Leerstandsquote

Peripherie Durchschnittsmiete Quelle: gif / bulwiengesa / eigene Erhebung

4

mieten in der City sowie der Peripherie und einem weiterhin dynamischen Marktgeschehen aus.

Seite 4: HeidelbergCement; Seite 5: Milla Architekten, Karlsruhe

31.000 auf 4.000 Quadratmeter Bürofläche. Angesichts

Angespannter Markt in Ludwigshafen Traditionell ist Ludwigshafen ein dynamisches Zentrum für

auf einem Niveau von 7,00 Euro beziehungsweise 7,60

Produktion und Industrie sowie unternehmensbezogene

Euro pro Quadratmeter. Für das laufende Jahr gehen die

Dienstleistungen. Unter dem Motto „Heute für Morgen“ ist

Experten von einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete in

der Forschungs- und Innovationsstandort in der jüngeren

der City und am Cityrand aus. An der Peripherie rechnen

Vergangenheit näher an den Rhein gerückt und hat sich

sie sowohl für die Spitzen- als auch die Durchschnitts-

neu positioniert. Mit einem Flächenbestand von knapp

miete mit einer konstanten Entwicklung. Für preissensible

einer Million Quadratmetern ist Ludwigshafen im Vergleich

Büromieter bleibt Ludwigshafen ein interessanter urbaner

der drei regionalen Kernzentren der kleinste Bürostandort.

Standort inmitten der Metropolregion Rhein-Neckar.

Verlagerungen von Behörden führten in den letzten beiden Jahren zu einem erhöhten Flächenumsatz von durchschnittlich 16.000 Quadratmetern. Die Leerstandsquote sank

Büromarktkennzahlen in Ludwigshafen

daher von bereits niedrigen 4,2 auf nur noch 1,4 Prozent.

Indikatoren

Der Flächenbestand wird sich kurzfristig durch Neubauten nicht markant erhöhen. Entspannung ist erst ab dem Jahr 2019 in Sicht, wenn Neubauprojekte wie das Balanced Office Building der Aachener Firma BOB an der Rheinallee (5.600 Quadratmeter) und einige Zeit später das „Metropol“ am Berliner Platz (9.000 Quadratmeter) fertig gestellt sein werden. Das geringe Angebot ließ die Spitzenmiete in der City um 1,00 Euro auf 11,00 Euro pro Quad-

Flächenbestand Flächenumsatz Leerstandsquote City Spitzenmiete

Tendenz 2017

2016

2015

0,903 Mio. m² 0,903 Mio. m² 17.000 m²

15.000 m²

1,4 %

4,2 %

11,00 €/m²

10,00 €/m²

9,70 €/m²

9,00 €/m²

Cityrand Spitzenmiete

7,00 €/m²*

7,00 €/m²* 6,60 €/m²*

City Durchschnittsmiete

Cityrand Durchschnittsmiete

6,60 €/m²*

Peripherie Spitzenmiete

7,60 €/m²*

7,60 €/m²*

Peripherie Durchschnittsmiete

7,30 €/m²*

7,30 €/m²*

ratmeter steigen. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich um 0,70 Euro auf 9,70 Euro pro Quadratmeter. Am Cityrand und der Peripherie blieben die Spitzenmieten stabil

* Sowohl 2015 als auch 2016 lagen die meisten Abschlüsse für Ludwigshafen im Bereich City.

Aufgrund einer unzureichenden Datenbasis wurden die Angaben für Cityrand und Peripherie aus 2014 übernommen. Quelle: gif / bulwiengesa / eigene Erhebung

Co-Working-Spaces für Start-ups: Auf 1.800 Quadratmetern bietet das Gründerzentrum Freischwimmer im ehemalige Hallenbad-Nord jungen Unternehmen Platz für kreative Ideen in den Bereichen Energie & Wasser, Mobilität sowie Future City & Digital Solutions.

Eine Wachstumsregion mit guten Verbindungen Der Büroimmobilienmarkt in der Metropolregion

Wie stellt sich die Situation im Vergleich mit

Rhein-Neckar entwickelt sich positiv, die Leerstands-

anderen Standorten dar?

raten sind erstaunlich niedrig. Andreas Wellstein, Mitglied der Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-

Wie andere B-Standorte auch zeichnet sich die Metropol-

Research der Gesellschaft für immobilienwirtschaft-

region Rhein-Neckar durch den Einfluss größerer Eigen-

liche Forschung (gif), zu den Entwicklungen und

nutzer, geringen Leerstand, moderates Neubauvolumen

Besonderheiten.

und eine stabile Mietentwicklung aus. Die hohe Nachfrage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt lenkt die Blicke von Investoren immer häufiger auf B-Standorte. Noch stehen Mannheim und Heidelberg dabei im Schatten der

„Die Region übernimmt eine Scharnierfunktion zwischen Rhein-Main und Stuttgart.“

größeren Destinationen wie Hannover oder Bremen, da sich ihr Bestand an modernen Investmentobjekten erst seit einigen Jahren erhöht. Sie sind jedoch mit Projekten wie der Bahnstadt oder dem Glückstein-Quartier auf einem guten Weg. Heidelberg, Ludwigshafen und Mannheim verzeichneten 2016 eine deutliche Zunahme der Vermie-

Welche Chancen und Herausforderungen sehen

tungsleistung. Welche Objekte und Lagen zählten zu

Sie für den Immobilienstandort Metropolregion

den Nachfrage-Gewinnern?

Rhein-Neckar?

Die Metropolregion Rhein-Neckar ist einer der bedeu-

Bahnstadt in Heidelberg, das Glücksteinquartier und

tendsten

Sie

die Eastsite in Mannheim sowie das Rheinufer-Süd in

Infrastruktur,

Ludwigshafen, da mit diesen Entwicklungen moderne

zukunftsfähiger Industrie und einer ausgeprägten Entwi-

Flächenangebote entstanden sind. Hinzu kommt, dass

punktet

Wirtschaftsstandorte mit

einer

gut

Deutschlands.

ausgebauten

cklungs- und Forschungslandschaft. Hinzu kommen die

diese Standorte verkehrstechnisch gut angebunden sind.

im Verhältnis zu A-Standorten moderaten Kaufpreise

Das 2016 eröffnete, gemischt genutzte Quartier Q 6 Q 7

und Mieten sowie die strukturelle Vielfalt der Wirtschaft.

in Mannheim zeigt jedoch, dass auch Citylagen eine hohe

Die Region übernimmt eine Scharnierfunktion zwischen

Nachfrage erfahren, sofern das Produkt stimmt.

Rhein-Main und Stuttgart. Allerdings wird sie im Blick von außen noch zu wenig als einheitlicher Wirtschafts-

Die Zeichen stehen bei vielen Unternehmen in der

raum wahrgenommen. Hier gilt es, „Rhein-Neckar“ als

Region auf Expansion. Welche Rolle spielen neue

Marke stärker zu positionieren.

Arbeitsplatzkonzepte bei der Umzugsentscheidung?

6

Seite 7: B.A.U. GmbH & Co. KG

Besonders gefragt sind die Cityrand-Lagen wie die

Seit 2009 errichtet die B.A.U. in der Mannheimer Eastsite repräsentative Büros in bester Lage und mit modernster Gebäudetechnik. Derzeit in Bau: die Eastsite XI und XII.

Sie spielen eine Rolle, aber nicht in allen Branchen gleichermaßen. Open Space, Desksharing oder Coworking sind vor allem bei Unternehmen der Medien-, IT- und Kreativbranche sowie für Start-ups relevant. Beim

„Einfluss größerer Eigennutzer, geringer Leerstand, moderates Neubauvolumen und stabile Mietentwicklung“

Recruiting gewinnt branchenübergreifend die Einbindung eines Standorts in ein gemischtes Quartier an Bedeu-

An der mangelnden Nachfrage lag es sicher nicht.

tung, in dem sich Arbeiten, Einkaufen, Freizeit und mögli-

Größere zyklische Schwankungen sind für Büromärkte

cherweise auch Wohnen verbinden lässt. Gefragt sind

an B-Standorten ebenfalls selten. Die wahrscheinlichste

zudem zusätzliche Services wie Concierge-Dienste oder

Erklärung ist eine Delle, die mit Blick auf die kommenden

Kinderbetreuungsmöglichkeiten.

Jahre wohl eher als Ausreißer zu werten ist. Angesichts des geringen Flächenangebots zeichnet sich in den Kern-

Die Fertigstellungen gingen in den von der Gesell-

städten der Metropolregion Rhein-Neckar bereits die

schaft für immobilienwirtschaftliche Forschung

Tendenz zu weiteren Mietsteigerungen ab, insbesondere

analysierten B-Standorten um über 50 Prozent

im hochwertigen Segment. Dies wiederum steigert für

zurück. Welche Ursachen sehen Sie?

Projektentwickler die Attraktivität eines Engagements.

7

In Zusammenarbeit mit:

Immobilien Sparkasse Heidelberg

Metropolregion Rhein-Neckar GmbH Standortmarketing N7, 5–6, 68161 Mannheim Tel. 0621 129 87-48 info@m-r-n.com www.standorte-rhein-neckar.de