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Viel Architektur
Wohnen und Arbeiten rund um den Hauptbahnhof
Quartier Belvedere Central / STRAUSS & PARTNER Foto: © ZOOM VP.AT
Von Qualität und Quantität Wohnimmobilien: Ein Markt für Profis
Die teil-privatisierte Wohnbauförderung Es wird eng für den geförderten Wohnbau in Wien. Die Preise für Grundstücke sind in den letzten Jahren explodiert. Für gemeinnützige Wohnbauträger ist das Bauen bei dem von der Wohnbauförderung festgelegten Grundkostenrahmen von 235 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und den gedeckelten Mietpreisen ökonomisch kaum noch vertretbar. Weitere Faktoren, die die Baukosten raRoland Kanfer, sant ansteigen lassen und es den Bauträgern Chefredakteur Archiv nicht leichter machen, leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, wie es sich die Politik wünscht: Immer anspruchsvollere bautechnische Auflagen, Richtlinien und Bauordnungen, steigende Anforderungen an die Energieeffizienz sowie die in den vergangenen Jahren kontinuierlich in die Höhe geschraubten Qualitätsanforderungen an Bauträger und Architekten – nach dem Motto „Auch im sozialen Wohnbau ist das Beste gerade gut genug“. Den Gemeinnützigen bleibt daher kaum etwas anderes übrig, als sich auf den kompetitiven Markt des freifinanzierten Wohnbaus zu wagen. Über gewerbliche Tochtergesellschaften, die dem strengen Baukostenregime nicht unterliegen, errichten sie freifinanzierte Wohnungen zu marktgerechten Konditionen und erhöhen mit den dabei erzielten Erträgen ihr teilweise bedenklich niedriges Eigenkapital, um sich Grundstücke noch leisten zu können. Wien wächst jährlich um 25.000 Menschen, schneller als jede andere Metropole in der EU, die Zweimillionengrenze soll 2029 überschritten sein. Leistbarer Wohnraum abseits des Eigentumsmarkts wird also benötigt. Im Rathaus kalkuliert man 79.000 Wohnungen, die zwischen 2014 und 2024 zusätzlich zur Verfügung stehen müssen. Als Hot-Spots des Wohnbaubedarfs ortet der soeben beschlossene Stadtentwicklungsplan 2025 die großen Bezirke an der Donau sowie den Süden der Stadt. Die Stadt Wien erschließt in diesen Zielgebieten zwar neue Flächen für tausende, mit Fördermitteln errichtete neue Wohnungen. Damit sich die Gemeinnützigen deren Errichtung auch leisten können, muss der Anteil an freifinanzierten Wohnungen daher zwangsläufig mitwachsen, muss der gewerbliche Wohnbau wohl oder übel einen Anteil an der somit teil-privatisierten Förderung des sozialen Wohnbaus mittragen.
STABIL AUF HOHEM NIVEAU Wien zieht immer mehr Bewohner an. Wohnraum ist gefragt und wird auch geliefert. Doch für Bauträger ist das Umfeld unsicher und unabwägbar. I walter senk
W
ien ist heute eine der am stärksten wachsenden Städte in Europa. Bis 2030 wird Wien bereits 2 Millionen Einwohner haben, das sind eine Viertelmillion mehr als heute. Sie projektieren und bauen, entwickeln neue Ideen und lassen die Stadt weiter wachsen. Ging es bis zum Jahr 2012 steil bergauf mit den Wohnimmobilienpreisen, so befinden sich diese jetzt in einer Seitwärtsbewegung. S-Real Geschäftsführer Michael Pisecky: „2011 und 2012 haben wir einen Eigentumsmarkt gehabt, der stark von den Anlegern geprägt war. Die sind weggefallen und wir bemerken, dass die Anzahl der Transaktionen deutlich gefallen ist.“ Bestätigt werden Piseckys Einschätzungen von Anita Körbler, Geschäftsführerin von IMMOunited: „Betrachtet man die Entwicklung der österreichischen Immobilienverkäufe seit 2009, lässt sich nach Jahren der Steigerung für 2013 erstmals ein Rückgang von verbücherten Transaktionen ableiten.“ Das wirkt sich auch auf die Preise aus. Laut den Auswertungen des Immobilien-
portals FindMyHome.at zeigt der Wohnungsmarkt sowohl im Miet- als auch im Eigentumsbereich eine stagnierende Entwicklung. „Der Markt hat sich nach signifikanten Preissteigerungen in den Vorjahren auf einem guten Niveau stabilisiert. Die aktuelle Preissituation spiegelt die Situation von Angebot und Nachfrage realistisch wider“, erklären die Immobilienexperten Benedikt Gabriel und Bernd Gabel-Hlawa von FindMyHome. Bei Eigentumsobjekten liegt der Quadratmeterpreis derzeit durchschnittlich bei 4.447 Euro und somit nur minimal über dem Wert von 4.432 Euro zu Jahresbeginn. Wobei die Lagen innerhalb des Gürtels teurer sind und sich daher die Nachfrage immer weiter nach außen verlagert. Vor allem gibt es tatsächlich nur zwei Segmente, in denen Bewegung herrscht. „Im gehobenen Segment steigt die Nachfrage von einem niedrigen Niveau aus und nachgefragt werden auch kleinere und günstigere Wohnungen.“, so Pisecky: „Bei den mittleren ist das Angebot da, aber die Nachfrage schütter.“
Viel Raum auf kleiner Fläche Um die trotz allem hohen Preise auszugleichen, suchen Interessierte vermehrt kleinere Wohnungen und diese Tendenz wird aufgrund der mittlerweile relativ hohen Quadratmeterpreise und gesellschaftlicher Entwicklungen weiter anhalten. Silvia WustingerRenezeder vom Wohnbauträger SEG: „Die Wohnungen werden kleiner, um leistbar zu bleiben. Wir stehen vor neuen Herausforderungen. Wir sind mittlerweile gezwungen mit 60 bis 70 Quadratmetern das gleiche Wohngefühl zu liefern, wie wir es früher in größeren Wohnungen hatten. Wir müssen mit denselben Raumanforderungen bei kleineren Räumen eine durchdachte Mischung aus einem großen Freiraumangebot und optische Möglichkeiten liefern. Wir sind daher gezwungen größere und bessere Öffnungen zu machen und mit dem Innen und Außen mehr zu spielen.“ So wird der Wohnraum der Zukunft zwar im Verhältnis immer kleiner, aber von der Raumgestaltung immer besser. „Der Bewohner will auf einer kleinen Fläche möglichst viel Raum habe“, er-