Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl
Disclaimer
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave. nl
In deze uitgave
De Rabobank bouwt aan een duurzame toekomst “Innovatie in vastgoedfinanciering en woningbouw”
Dura Vermeer en Bo-Ex ontwikkelen: “Comfortabel wonen voor legends”
Bart Kuipers van Plegt-Vos Midden: ”Fabrieksmatige woningbouw is de oplossing”
48
Wethouder Arjan Noorthoek over De Poort van Woerden: Groots ontwikkelen volgens de ‘Woerdense maat’
Hoogvliet Beheer en Heembouw Wonen: Een nieuw groen hart voor de wijk “WEIDS in Woerden” 52
Kreeft ontwikkelt samen met BPD: “Brandweerkazerne in één pakket met woningbouw” 76
VERDER IN DIT NUMMER: Gedeputeerde Huib van Essen: “Utrecht is een enorme magneet” 6 | Wethouder Eelco Eerenberg: ‘We willen verdichten, maar niet ten koste van alles en ook niet overal’ 10 | Jozien Timmers | Cartesius Utrecht: “Een thuis voor het leven” 14 | Frank Verveer van De Keizer Makelaarsgroep en Marcel Arendsen van Brecheisen Makelaars: “Nieuwbouw is de motor van ons bedrijf” 18 | Nieuwe vastgoedspeler Jongerius durft grote transformatieopgave aan: “Woontorens upgraden Stadion Galgenwaard” 22 | Aan de Ivoordreef gebeurt het: “Een nieuwe standaard voor circulair bouwen” 38 | Evert Jan van Nijen en Nick Boersma van Circulair Friesland: “Circulaire transitie laat zich niet meer tegenhouden” 44 | Arjan de Groot en Desiree van der Zalm | Bolton: “Bolton vindt de uitdaging in PORTA en Molenkwartier” 56 | Erik Veerman | Radix & Veerman: ’t Raadhuys in Harmelen 60 | Wethouder Engbert Stroobosscher: Veenendaal verstedelijkt verder in de Spoorzone: “We gaan verder inbreiden om nationale landschappen te behouden” 68 | KUDO vormt de toekomst: “De plek waar ontwikkeling én realisatie samenkomen” 72 | Wethouder Marieke Schouten over duurzaamheidsambitie City Nieuwegein: ”Het hangt af van duidelijkheid en consistentie in wat je wil” 80 | Arjen Seckel en Bertil Poelman | NEOO en Koopmans realiseren CityPromenade Nieuwegein: “Een stadje an sich” 84 | Joeke van Waesberghe, Erwin Noorda en Arno Hallie | De Utrechtse Bouw Sociëteit: “Platform voor inspiratie” 88
“Utrecht is een enorme magneet”
Foto: Ed van Rijswijk
De provincie Utrecht wacht de komende vijftien jaar een forse verbouwing. In alleen al de Metropoolregio Utrecht – de regio’s U16 en Amersfoort – zijn 165 duizend nieuwe woningen gepland. De in oppervlak kleinste provincie van ons land is erg in trek. Gedeputeerde Huib van Essen doet zijn best de pijplijn met bouwplannen gevuld te houden, maar moet daarbij mobiliteit, energietransitie, groen en blauw evenzeer waarborgen.
Utrecht is op dit moment de meest competitieve regio in Europa, signaleert gedeputeerde Huib van Essen, om aan te geven hoe groot het verstedelijkingsvraagstuk van de provincie is. “We zijn een enorme magneet van werkgelegenheid. In banen groeien we harder dan in woningen. We hebben op dat vlak een forse opgave.”
Van Essen heeft Ruimtelijke Ontwikkeling, Coördinatie Omgevingsbeleid, Energietransitie, Milieu en Bestuur in zijn portefeuille. In de ‘ruimtelijke puzzel’ die de provincie moet leggen, onderscheidt hij drie thema’s. Naast de verstedelijkingsopgave – inclusief mobiliteit – staat de uitdaging om in het landelijk gebied landbouw, natuur en water in evenwicht te brengen. De energietransitie is het derde thema: windmolens en hoogspanningsstations eisen plekken op. “In de praktijk hangen deze opgaven natuurlijk samen en we proberen die ook in plannen zoveel mogelijk te koppelen.”
Groot Merwede
Koppelen gebeurt nadrukkelijk door de grootschalige woningbouw in de provincie te concentreren langs de vervoersassen. De taakstelling van 83.500 woningen in de periode 2022-2030 en nog eens 82.500
woningen extra in de periode tot 2040 vindt grotendeels plaats op plekken nabij hoogwaardig openbaar vervoer. Zwaartepunten daarbij zijn de hele U-vormige rand van de stad Utrecht, Amersfoort Spoorzone/A1-zone en gemeenten langs de A12 (o.a. Woerden en Veenendaal) en A28 (o.a. Zeist). In de zuidwesthoek van Utrecht Stad en Nieuwegein worden minstens 63.000 woningen gepland, voornamelijk in de nog te ontwikkelen polder Rijnenburg en de al in uitvoering gekomen Merwedekanaalzone. “Groot Merwede, zoals we dit gebied noemen, wordt de grootste woningbouwlocatie van Nederland”, aldus Van Essen. De gedeputeerde is recent met een gezelschap op studiereis naar Malmö en Kopenhagen geweest om gelijksoortige verstedelijkingen te bekijken. “Wat ik heb gezien zijn ontwikkelingen met dezelfde hoge dichtheid die we hier beogen: appartementenblokken van zes tot zeven lagen hoog, hier een daar een hoogteaccent als herkenningspunt –als hedendaagse kerktoren. Nauwelijks straatparkeren, veel fietsers, supersnelle ov-verbindingen en veel groen. En al die nieuwe wijken combineren wonen en werken, zoals we in Groot Merwede ook gaan doen.” De provincie Utrecht rekent voor de
komende vijftien jaar op honderdduizend nieuwe banen, waarvoor ruimte moet worden gemaakt.
Naar verwachting kan de woningbouw in Rijnenburg rond 2035 beginnen, onder voorbehoud dat de randvoorwaarden voldoende zijn. 20 tot 25 duizend stuks staan nu nog gepland in 2035. “We proberen nog wel de woningbouw in Rijnenburg wat eerder te laten starten.” De provincie Utrecht heeft op dit moment meer plancapaciteit dan voor de beoogde 83.500 woningen tot 2030 nodig zou zijn. Maar dat is geen reden om tevreden achterover te leunen. “Je moet er rekening mee houden dat niet alle plannen tot uitvoering komen. Dus we blijven extra locaties zoeken.”
‘Ruimte voor natuur, biodiversiteit en ontspanning is beslist nodig en daar zorgen we ook voor’
Stikstof en netcongestie Woningbouwprojecten zijn momenteel lastig te realiseren, tekent Van Essen aan. Hij noemt niet als eerste, zoals vaak te horen valt, de gestegen bouwkosten als een van de oorzaken. “De stikstofregels zijn een belemmering. Ten tweede netcongestie. In de derde plaats capaciteitsproblemen, zowel bij overheden als bouwbedrijven.” Welke impact op de stikstofruimte het torpederen van het NPLG (Nationaal Programma
Landelijk Gebied) door het nieuwe kabinet heeft, is afwachten. “Met extern salderen en andere maatregelen lukt het tot nu toe vaak wel om de stikstofhobbel voor bouwprojecten weg te nemen. Maar de doelen voor natuurherstel, dus het terugdringen van de stikstofdepositie, blijven gewoon overeind staan. Met ons provinciale UPLG waren we een heel stuk op weg. Die energie willen we vasthouden. We moeten de PAS-melders perspectief bieden. Collega-gedeputeerde Mirjam Sterk is daar dag en nacht mee bezig.” Wat de financiële kant betreft heeft Utrecht in de eerste tranche van het NPLG een aanzienlijk bedrag van 250 miljoen euro toebedeeld gekregen. “Hiermee kunnen we op de korte termijn aan de slag, maar het is te weinig om de hele oplossing te bekostigen. De vraag is met welk alternatief het kabinet komt.”
Netcongestie is voor de bouw minstens zo belemmerend als de beperkte stikstofruimte, zegt Van Essen. “Dat probleem speelt vooral bij de vestiging van grootverbruikers, dus bedrijven. Maar een lift in een woongebouw is ook een grootverbruiker. Meestal kun je dat met maatwerk wel oplossen, bijvoorbeeld met een batterij. Maar de netbeheerders trekken niet voor niets aan de bel over de groeiende vraag naar stroom. Er komen alsmaar meer elektrische auto’s en warmtepompen. Die verduurzaming juichen we toe, maar het netwerk moet het wel aankunnen. De krapte op het stroomnet is een extra uitdaging bij de bouwplannen.”
In de provincie Utrecht gaat Tennet om te beginnen het hoogspanningsstation bij
Breukelen uitbreiden. Van dat soort netwerkprojecten komen er nog veel meer. “Zaak om voortvarend te werk te gaan met grondaankopen en vergunningprocedures. En tegelijk met de netwerkverzwaring moet ook de duurzame opwekking verder omhoog, met meer windmolens, zon-opdak en zonneweides op restgronden. Verder zetten we in op het slimmer gebruiken van het netwerk. Met behulp van IT en data kun je ander gedrag stimuleren zodat de stroomvraag meer gespreid wordt en pieken worden voorkomen.”
Groen groeit mee
In 24 van de 26 gemeenten zijn afgelopen jaar extra uitbreidingslocaties mogelijk gemaakt. Bang dat de verstedelijking zwaar ten koste gaat van natuur en landelijk gebied is de gedeputeerde niet. “Het wordt druk, dat is zeker. Maar zoals ons motto luidt: Groen groeit mee. Ruimte voor natuur, biodiversiteit en ontspanning is beslist nodig en daar zorgen we ook voor.” De waardevolle natuurgebieden zijn goed beschermd. Er zijn vier extra gebieden aangewezen voor wandel- en fietsrecreatie: Hollandsche IJsselgebied, Kromme Rijn Linie Landschap, De Roode Haan bij Veenendaal en de Zuidelijke Eemvallei bij Amersfoort. En in steden zelf is ook nog meer vergroening en verblauwing mogelijk. “Kijk naar de Catharijnesingel in Utrecht: die rare tunnelbak met auto’s is verdwenen, de singel stroomt weer.” Zo is verstening op meer plekken terug te dringen.
Het schuurt wel eens
Gemeentelijke ambities stuiten wel eens op de beperkte ruimte en concurrerend ge-
bruik, zegt Van Essen. Dus nee, gemeentes en provincies zitten niet altijd op één lijn over bouwplannen. “Het schuurt wel eens, maar meestal komen we er in goede harmonie met elkaar uit. Aantasting van een natuurgebied kunnen we uiteraard niet toestaan. Utrecht hecht eraan de zwakke waarden te beschermen. De bouw van distributiecentra bijvoorbeeld is afgeremd om het landschap aantrekkelijk te houden. In 2026 actualiseren we onze omgevingsverordening. Wellicht kunnen de procedures eenvoudiger, maar het zal niet zo zijn dat we opeens voor van alles het hek openzetten. Wel is het absoluut ook onze zorg dat de pijplijn met uitvoerbare plannen goed gevuld blijft. Daarin staan we met onze gemeentes helemaal op één lijn.”
Foto: Ed van Rijswijk
‘We willen verdichten, maar niet ten koste van alles en ook niet overal’
De stad Utrecht is zeer aantrekkelijk en geliefd om te wonen, werken, studeren en uit te gaan. De grote woningvraag wil de gemeente beantwoorden met een model van gebalanceerde groei waarin groen, voorzieningen en mobiliteit meegroeien met de verdichting van de stad. Daarbij geldt de tien-minutenstad als richtinggevend principe. Wethouder Eelco Eerenberg, onder meer verantwoordelijke voor ruimtelijke ordening, beantwoordt onze vragen over de gemeentelijke ambities en wat het tien-minutenprincipe daarbij betekent.
De stad Utrecht is zeer aantrekkelijk en geliefd om te wonen, werken, studeren en uit te gaan. De grote woningvraag wil de gemeente beantwoorden met een model van gebalanceerde groei waarin groen, voorzieningen en mobiliteit meegroeien met de verdichting van de stad. Daarbij geldt de tien-minutenstad als richtinggevend principe. Wethouder Eelco Eerenberg, onder meer verantwoordelijke voor ruimtelijke ordening, beantwoordt onze vragen over de gemeentelijke ambities en wat het tien-minutenprincipe daarbij betekent.
Kunt u kort de ruimtelijke opgave van Utrecht schetsen in termen van woningbouw, voorzieningen, bedrijfs- en maatschappelijk vastgoed, infrastructuur en groen-blauw-structuur?
“We hebben in Utrecht een strategie geformuleerd: de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040. De RSU gaat uit van het realiseren van circa 60.000 woningen en 70.000 arbeidsplaatsen in 2040. Deze groei van de stad moet gepaard gaan met de groei van alle andere voorzieningen van de stad en investeringen in de openbare ruimte. Zo willen we bijvoorbeeld dat het aandeel groen oploopt met het aantal woningen en zetten we in op het versterken van groen zowel in de stad als om de stad.
“Voor de groei van de mobiliteit versterken we de verkeersnetwerken voor fiets en voetganger. Tegelijkertijd zijn er forse investeringen nodig in de hoogwaardig-openbaar-vervoersnetwerken om potentiële woningbouwlocaties te ontsluiten. In de openbare ruimte stellen we naast het groen ook ontmoeten en sporten, spelen en bewegen centraal. De stedelijke groei betekent tegelijk dat er extra investeringen nodig zijn in maatschappelijke voorzieningen zoals scholen en sportvelden. Al deze ambi-
ties vragen om ruimte en investeringen. De opgave is om onze ambities te realiseren binnen de beperkte ruimte die we hebben en met de beperkte middelen die beschikbaar zijn.”
‘Niet alle beleidseisen kunnen in alle projecten honderd procent worden verwezenlijkt’
Met welke knelpunten heeft de ruimtelijke opgave momenteel te maken?
“We zien dat de marktomstandigheden zijn veranderd sinds de oorlog in Oekraïne, met stijgende energieprijzen en daaropvolgende inflatie. De gestegen rente als gevolg van de hoge inflatie heeft effect op investeringen in de woningmarkt. We hebben te maken met kostenstijgingen over de gehele linie, gebrek aan materialen en gebrek aan arbeidskrachten. Als stad stellen we eisen aan ontwikkelingen, bijvoorbeeld om voldoende woningen te realiseren in het sociale en middensegment. Deze ambities en de concurrerende belangen, in combinatie met de veranderde marktomstandigheden, maken dat financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten onder druk staat. Via het Development Network Utrecht is de gemeente doorlopend met marktpartijen in gesprek over de marktsituatie. Daaruit is bijvoorbeeld de Utrechtse Aanpak voor het op gang houden van de woningmarkt voortgekomen. Naast de marktomstandigheden zien we dat soms lange bezwaar- en beroepsprocedures ontwikkelingen vertragen. Tot slot is netcongestie een risico. Door het tekort aan restcapaciteit dreigen op
termijn woningen niet meer aangesloten te kunnen worden.”
Utrecht neemt nabijheid als uitgangspunt bij de stedelijke ontwikkeling. Wat houdt dat precies in?
“In de Ruimtelijke Strategie 2040, ‘Utrecht dichtbij: de tien-minutenstad’ staan de ambities die de gemeente Utrecht heeft op de grote ruimtelijke vraagstukken voor de stad, nu en in de toekomst. Het geeft een beeld hoe we Utrecht in de toekomst voor ons zien. Er wordt ook beschreven hoe Utrecht zich kan ontwikkelen tot tien-minutenstad. In een verdichtende stad is het behouden van kwaliteit en leefbaarheid van groot belang. We willen verdichten, maar niet ten koste van alles en ook niet overal. Onze historische binnenstad blijft het hart van de stad. Dat koesteren en behouden we. Net als veel dorpen, wijken en landschappen rond de stad. Dat is een van de redenen om extra centra te ontwikkelen op andere plekken in de stad. Zulke centra noemen we knooppunten: de plaats waar openbaar vervoer en wegen bij elkaar komen. Rond deze knooppunten willen we woningen en kantoren bouwen, met daarin allerlei voorzieningen, zoals winkels, sportgelegenheden en zorginstellingen. Het voordeel hiervan is dat meer voorzieningen voor meer Utrechters dichterbij zijn. Zaken die je elke dag of vaak nodig hebt,
zijn dan ongeveer op tien minuten van je woon-of werkplek. Met openbaar vervoer, fiets of lopend ben je dan sneller waar je moet zijn en dit scheelt veel bewegingen in de stad.”
Is het tien-minutenprincipe niet te zeer een keurslijf als je kijkt naar het belang om vastgoedontwikkeling, met name woningbouw, op stoom te houden?
“Dat denk ik niet. We streven naar gemengde wijken met minder mobiliteitsverplaatsingen over grotere afstand en daartoe hanteren we de tien-minutenstad als een ontwikkelrichtlijn. We nemen het principe daarbij niet letterlijk op als een harde eis in specifieke ontwikkelingen, maar we kijken wat een gebied nodig heeft als je het tien-minutenprincipe gebruikt. Dit gaat zowel over functie, programma als kwaliteit. Voorzieningen dichtbij maakt Utrecht een aantrekkelijke stad om te wonen, te leven en ook om in te investeren.”
De polder Rijnenburg is aangewezen als nieuwe grote woningbouwlocatie. Volgens de huidige planning gaat in 2035 de eerste paal de grond in voor uiteindelijk 22.000 tot 25.000 woningen. Is versnelling hier niet mogelijk?
“De bedoeling is inderdaad dat er in Rijnenburg vanaf 2035 gebouwd kan worden. Dat lijkt misschien ver weg, maar er valt nog heel veel voorbereidend werk te verrichten. De komende jaren zijn we nog volop bezig met de planvorming. Op dit moment is de Programmatische Verkenning afgerond. In 2026 wordt de zogenaamde Uitgangspuntennotitie vastgesteld als input voor het opstellen van het Masterplan/Deelomgevingsvisie. Het Masterplan wordt vervolgens in diverse stedenbouw-
Foto: Bas van Setten
kundig plannen en omgevingsplannen uitgewerkt. Daarna kunnen gronden bouwrijp worden gemaakt, bouwplannen worden opgesteld en vergunningprocedures worden doorlopen.
“Bij de ontwikkeling van Rijnenburg speelt ook nog mee dat voor 2035 het hoogwaardig openbaar vervoer voor het gebied gerealiseerd moet zijn. Ook hier leert de ervaring dat sprake zal zijn van een lange doorlooptijd waarin we de financiering moeten organiseren, het ontwerp moeten uitwerken, planologisch-juridische procedures moeten doorlopen en het HOV uiteindelijk moet worden aangelegd. Vanaf 2035 kan het nog zo’n dertig jaar duren voordat een gebied van deze omvang helemaal afgebouwd is. Ter vergelijking: de sleutel van de eerste woning in Leidsche Rijn – uiteindelijk 40.000 woningen – is in 1998 overhandigd en aan dit stadsdeel wordt nog steeds volop gebouwd.”
Wat vraagt Utrecht van marktpartijen en woningcorporaties? En wat kan de gemeente op haar beurt hun bieden?
“Met de Ruimtelijke Strategie Utrecht als vertrekpunt biedt Utrecht een langetermijnstrategie met een ambitieniveau dat past bij de groei van de stad. Groeien in balans, wat we nastreven, betekent niet alleen het toevoegen van woningen, maar ook van voorzieningen, groen en een duurzame bereikbaarheid. Die ambities worden ingevuld door gemeentelijk beleid. Dat biedt de marktpartijen en de corporaties het houvast dat ze nodig hebben.
“In sommige gevallen kan beleid best wringen. Niet alle beleidseisen kunnen in alle projecten honderd procent worden verwezenlijkt. Dit zou voor sommige projecten
tot een niet haalbare businesscase leiden. Zeker in de huidige situatie met gestegen rente, hogere inflatie en gestegen bouwkosten, zoals ik al schetste. Hiervoor heeft de gemeente dus de Utrechtse Aanpak geïntroduceerd. Met deze aanpak probeert de gemeente alsnog een flink aantal projecten te versnellen opdat die toch kunnen starten. De Utrechtse Aanpak is op basis van maatwerk kunnen afwijken van bepaalde beleidseisen. Hierdoor kan toch een positieve businesscase ontstaan. De aanpak vraagt wel om wederkerigheid en er moet worden gewerkt met open boeken. Op dit moment heeft dit geresulteerd in het versnellen van ruim 5.500 woningen. En we mogen van deze aanpak nog meer resultaat verwachten. De samenwerking tussen gemeente en markt voor versnelling van de woningbouw is hier dus heel concreet en succesvol.”
“Een
thuis voor het leven”
In Utrecht West schiet de nieuwe vooruitstrevende en uitnodigende stadswijk Cartesius uit de grond. Deze nieuwe wijk vormt een afspiegeling van Utrecht en is verbonden met alle delen van de stad: het historische centrum, het Werkspoorkwartier en de prachtige stadsparken. Cartesius is geïnspireerd op de wetenschappelijke theorie van de Blue Zones; dit zijn plekken op de wereld waar mensen ouder worden dan honderd jaar. Deze toonaangevende stadswijk met ruim drieduizend woningen wordt ontwikkeld door het consortium MRP en Ballast Nedam Development in samenwerking met Gemeente Utrecht en NS Stations. Gezondheid, duurzaamheid en natuur vormen het leidend principe. In een hoogstedelijke compositie van bouwblokken, binnentuinen en het centraal gelegen Cartesius Park zijn de details bepalend. Volgens het ontwikkelconsortium vinden nieuwe bewoners hier een thuis voor het leven.
In de trein net voor Utrecht CS is het al te zien: Cartesius is in aanbouw. De eerste fase met 322 grotendeels middenhuurwoningen van Achmea Real Estate zijn al bewoond. In de tweede fase wordt nu gebouwd aan 770 woningen in een mix van sociaal, huur en koop. Heddes Bouw & Ontwikkeling voert Okinawa uit, 165 sociale huurwoningen met een gemengd-wonenconcept van Portaal, en de CAB bovenbouw: een architectonisch icoon in wording en een meesterwerk in bouwen. Ballast Nedam West bouwt aan Nicoya met 242 koop- en huurwoningen.
Bij de ingang van de bouwplaats vlakbij Cartesius’ eigen NS station zie je als eerste het kenmerkende CAB. Als Centraal Autoherstel Bedrijf in 1949 gerealiseerd naar een ontwerp van toenmalig toparchitect Sybold van Ravesteyn. Deze busremise en reparatiewerkplaats van de Nederlandse Spoorwegen had al lang die functie niet meer en bood de laatste jaren onderdak aan creatieve en culturele gebruikers. Vanuit de bodem in de grote bedrijfshal steken inmiddels reusachtige V-kolommen door het dak als de dragers van een tafelconstructie. Daar bovenop komen 246 huurwoningen van CBRE Investment Management met vier vleugels met zes woonlagen.
Jozien Timmers, Head of Architecture bij MRP, licht namens het ontwikkelconsortium het imposante woningbouwplan toe.
Het gebied van vijftien hectare is opgedeeld in meerdere woningbouwvelden. Verder is er een veld voor Kindcentrum Cartesius en een sporthal. De gefaseerde gebiedsontwikkeling startte in 2018 en zal naar verwachting in 2032 zijn afgerond.
Blue zone
In 2016 won het ontwikkelconsortium MRP en Ballast Nedam Development de door Gemeente Utrecht en de NS Stations uitgeschreven tender. Het ingediende plan van het consortium werd gedragen door een stedenbouwkundig concept en ontwerp van architectenbureau Mecanoo. Cartesius: de gezonde stadswijk, verwoordt kernachtige de visie die in het plan is uitgewerkt. “Deze visie is ontleend aan wetenschappelijk onderzoek naar de wereldwijd verspreide Blue Zones”, vertelt Timmers. “Dat zijn gemeenschappen waarvan de bewoners bovengemiddeld oud worden. Onderzocht is welke factoren daarin een rol spelen. Gezond oud worden is voor 20% genetisch bepaald, dus liefst 80% zit in de leefstijl. Dan heb je het over zaken als voeding, beweging, sociaal weefsel, goede luchtkwaliteit en dergelijke meer. Deze aspecten zijn vertaald in de stedenbouwkundige opzet van de wijk en in het ontwerp van de bouwblokken.” In het convenant Bouwen aan een Gezonde wijk werken partners zoals het ontwikkelconsortium, de universiteit van Utrecht, het UMC, Hoge School Utrecht e.a. samen om een lande-
Cartesius Utrecht
lijk toepasbaar monitoringsprogramma te ontwerpen om inzicht te krijgen welke interventies in de fysieke en zorgomgeving in Cartesius bijdragen aan gezondheid en welzijn van de bewoners.
Cartesius Park en groene lus
De vertaalslag naar het bouwplan is gemaakt aan de hand van een aantal thema’s, legt Timmers uit. Een van de thema’s is mobiliteit. Het centrale Cartesius Park waar
‘We noemen het CAB de grootste woonkamer van Nederland.’
alle gebouwen aan liggen wordt autoluw. De auto kan alleen rondom de wijk rijden en het park blijft daardoor autovrij. Er kan geparkeerd worden onder de woonblokken. Rondom de wijk komt een groene lus voor wandelen, fietsen en langzaam autoverkeer. Alle bouwblokken hebben doorgangen naar het Cartesius Park en de groene lus. Een fietstunnel onder het spoor verzekert in de toekomst een snelle bereikbaarheid van het historische stadscentrum.
“De groene lus maakt het bewoners makkelijk om een rondje te wandelen. Het rondje is 10.000 stappen, precies de geadviseerde minimale beweging per dag. De lus is ook
zo ontworpen dat mensen elkaar sneller groeten en een praatje maken.” Het mobiliteitsconcept voorziet verder in maar liefst 150 deelauto’s.
Op vlak van hemelwateropvang en drinkwatergebruik, afval en energiegebruik wordt de modernste installatietechniek toegepast. Collectieve WKO voorziet in verwarming en warm water. Circulariteit wordt onder meer gediend met het inbouwen van de circulaire keuken Circo van Bruynzeel. “Ook in de bouw speelt gezondheid en duurzaamheid een rol”, vertelt Timmers. “Een van de weinige full electric heimachines die er in Nederland zijn, heeft de palen in het CAB geboord.” Flora en fauna – biodiversiteit – krijgt niet alleen een plek in het Cartesius Park en de binnentuinen maar ook aan de gevels. “We creëren zelfs meer woningen voor dieren dan voor mensen.” Het gevelgroen wordt collectief beheerd en onderhouden. In het CAB wordt gezonde voeding bevorderd in bijvoorbeeld een supermarkt en horeca.
Interessant spanningsveld
In de tweede fase zijn de woningbouwblokken zelf – met namen als Okinawa, Lloma Linda en Nicoya – zoveel mogelijk ontworpen op ontmoeting, beweging en ontspanning. “De blokken zijn allemaal naar het Cartesius Park toe opengemaakt en zo vormgegeven dat ze uit vijf of meer kleinere gebouwen lijken te bestaan. Daarmee vergroot je voor bewoners de herkenbaarheid van hun woonplek en dat draagt weer bij aan het geluk van je thuis voelen. De routing binnen is erop gericht dat mensen elkaar ontmoeten, in een goede balans met privacy.”
Wat de sociale verbondenheid betreft zijn de binnentuinen uiteraard de uitgelezen plek. “In de binnentuinen komen gedeeltes die de bewoners zelf gaan invullen. Denk aan een moestuin of een speeltuin. De openingen in de blokken creëren een interessant spanningsveld tussen het openbare karakter van het centrale park en het semipublieke karakter van de binnentuinen,
met aan de andere kant weer onderdoorgangen naar de groene lus.”
Inclusiviteit wordt bereikt met een sterk gemixt woonprogramma. Een kwart van alle woningen is sociale huur. Verder bestaat het programma uit middenhuur en vrije sector huur- en koopwoningen. Een bijzonder type als de atelierwoning zit in het al opgeleverde gebouw Solo (fase 1).
De uitwerking naar een definitief ontwerp van de verschillende woningblokken gebeurt door meerdere architectenbureaus aan de hand van het stedenbouwkundige plan en een beeldkwaliteitsplan van Mecanoo. Dit bureau tekent zelf voor twee bouwvelden. Andere architecten die nu actief zijn in Cartesius zijn EVA architecten, Paul de Ruiter Architects en de Architekten Cie.
Spectaculairste deelplan
De herontwikkeling van het CAB naar ontwerp van Mecanoo is zonder meer het spectaculairste deelplan, beaamt Timmers. De nieuwe bovenbouw van zes lagen op vijftien meter hoge kolommen boven het bedrijfserfgoed belooft indrukwekkend te worden. Ook al is het niet het hoogteaccent van Cartesius – dat zijn twee andere bouwblokken met vijftien lagen die eveneens in uitvoering zijn – qua architectuur is het wellicht wel het hoogtepunt. “Het wordt een gebouw zoals je dat weinig tegenkomt. Maar waar we vooral trots op zijn is de combinatie met het erfgoed, die na de restauratie een mooie invulling krijgt. Het wordt dé ontmoetingsplek van de wijk. We noemen het CAB de grootste woonkamer van Nederland.”
De projectleider van Heddes Bouw & Ontwikkeling verzorgt een rondleiding door de hal van het CAB waar de imponerende V-kolommen oprijzen, door het opengelegde dak heen. Op de bouwstelling boven het dak van de oudbouw is te zien hoe de eerste kanaalplaatvloeren op de robuuste draagconstructie van de nieuwbouw zijn gelegd. Kranen zie je bewegen boven drie
andere blokken in aanbouw. Timmers wijst naar het maaiveld beneden, naar de ruimte tussen twee al opgeleverde gebouwen. “Alle tussenruimte wordt park. Je ziet hier hoe mooi het openbaar gebied overgaat in de semiopenbare doorgangen naar de binnentuin. Essentieel is dat je de grootstedelijke blokken niet leest als één bouwveld. Het zijn absoluut geen gesloten massa’s.”
“Wij doen bewoners echt de belofte van gezond en gelukkig wonen en leven”, vat Timmers tot slot de visie achter deze nieuwe stadswijk samen. “En we werken er heel hard aan met al onze partners om die belofte waar te maken.”
‘De Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) merkt Cartesius aan als een voorbeeld van gezonde verstedelijking.’
“Nieuwbouw
is de motor van ons bedrijf”
Samenwerkingspartners zien Frank Verveer van De Keizer Makelaarsgroep en Marcel Arendsen van Brecheisen Makelaars vaak onterecht als één. Niet zo vreemd, want achter het in nieuwbouw gespecialiseerde makelaarsduo steekt een samenwerking van maar liefst dertig jaar, waarin de specialismen van beide kantoren elkaar nog altijd versterken.
‘Een gemiddelde inloopkast is tegenwoordig groter dan de badkamer die wij vroeger thuis hadden.’ Grinnikend halen Frank Verveer en Marcel Arendsen jeugdherinneringen op. Er is geen twijfel over mogelijk dat het hier om twee Utrechtse jochies gaat. Arendsen groeide op in de hoogbouw van Overvecht, Verveer in die van Hoograven. Destijds beide prestigieuze projecten in up-coming wijken. De liefde voor nieuwbouw lijkt hier al te zijn ontstaan. De beide families kenden elkaar al jaren zijdelings, maar de band werd echt gesmeed toen de heren de makelaardij in gingen. Arendsen kwam bij Brecheisen binnen als stagiair, Verveer werd persoonlijk door Betsy de Keizer binnen gehaald nadat hij via de autoverkoop uit de nieuwbouwprojectontwikkeling kwam. ‘Stiekem zag ik het misschien niet zitten’, geeft Verveer toe, ‘Ik had een leuke baan, reisde door het hele land. Maar het leek me een mooi bedrijf en de nieuwbouw had mijn interesse.’ Dat gold ook voor Arendsen: ‘De courtages zijn lager in nieuwbouw en daarom keken een hoop makelaars erop neer, ze deden het erbij. Het leek mij juist mooi om er de focus op te leggen. Frank en ik deden voor het eerst samen een nieuwbouwproject in Houten, ruim dertig jaar geleden. “We hebben toen in het kader van “waar twee honden vechten om een been gaat de derde er mee heen” de Verkoopcombinatie Nieuwbouw Brecheisen/De Keizer makelaars opgericht waar inmiddels al geruime tijd directieleden Stephan Wateler (Brecheisen makelaars) en Pim Nieuwenhuyze (De Keizer makelaarsgroep) hun steentje aan het succes van de combi bijdragen”. Inmiddels
hebben we alleen al twintig mensen in dienst, gespecialiseerd op nieuwbouw, en zijn we de nieuwbouwexperts van de regio met tien vestigingen. Het is met recht de motor van ons bedrijf.’
‘In de laatste jaren is vastgoed in Utrecht 18,8% duurder geworden.’
Apart spelletje
Verveer geeft toe: ‘Nieuwbouw is een apart spelletje om te spelen in de branche. We ontwikkelen niets, maar zijn toch spin in het web. We adviseren bij de aankoop van grond, kennen de markt als geen ander en zitten dicht op de gemeente, provincie,
Marcel Arendsen van Brecheisen Makelaars
aannemers en ontwikkelaars. Wij kunnen iedereen bij elkaar brengen.’ Arendsen lacht: ‘We zijn zo met elkaar versmolten dat veel partijen ons soms als één partij zien. Begrijpelijk, want we zijn enorm op elkaar ingespeeld.’
‘Wij hebben geadviseerd om het grootser op te zetten, met standaard een dakkapel en een uitbouw, in plaats van dit als optie aan te bieden.’
Menselijk aspect
Arendsen specialiseerde zich in het verzamelen en analyseren van data van woningzoekenden in regio Utrecht. Daarin zijn Brecheisen en De Keizer uniek. Ik kan op basis daarvan met grote zekerheid zeggen welk type woningen Rijnenburg moet krijgen en hoeveel slaapkamers de toekomstige bewoners willen hebben en hoe groot die moeten zijn’, lacht Arendsen. Ook de
huidige ontwikkelingen kunnen zij, dankzij het analyseren van data goed duiden. ‘In de laatste jaren is vastgoed in Utrecht 18,8% duurder geworden. Dat lijkt heel veel, maar het prijspeil liep achter op andere regio’s in de Randstad, Utrecht maakt nu de inhaalslag.’ Verveer hamert op het menselijke aspect in de makelaardij. ‘Online presales en leads verzamelen, klinkt allemaal heel mooi. Maar pas als je iemand aan tafel hebt, weet je: ja, deze woning past bij jou en jouw situatie. Je kunt meekijken met de financiën, houdt rekening met groei of krimp van het gezin en op deze manier het juiste advies geven. Daar kan geen projectwebsite tegenop.’ Dat gezegd hebbende zijn Verveer en Arendsen wel voortrekker van de website Nieuw wonen Nederland, waar alle nieuwbouwprojecten en -woningen van heel Nederland te vinden zijn. ‘Op andere woningwebsites raakt het nieuwbouwaanbod soms ondergesneeuwd tussen al het bestaande aanbod en nieuwbouw en bestaande woningen vergelijken is toch een gevalletje appels en peren. Op deze website bekijken woningzoekenden niet alleen of de woning, maar ook het hele project, bij hun woonwensen aansluit.’
Uitdaging in doorstroming
De uitdaging zit in de regio in de doorstroming. Die moet aan de onderkant, maar toch ook aan de bovenkant kwalitatief zijn. Verveer: ‘Wij zien genoeg oudere stellen die graag willen verhuizen. Maar als je in een riant huis woont vlakbij al je familie en vrienden, wil je niet doorstromen naar een bescheiden appartement ver van alles en iedereen. Juist voor deze groep zou er wat meer kwalitatief hoogwaardig aanbod mogen komen, maar ontwikkelaars vinden het lastig. Ze zijn toch bang dat het niet verkoopt. Terwijl wij, met hand op het hart, zeggen: wij raken deze huizen wel kwijt,
er is markt voor.’ Arendsen noemt als voorbeeld de nieuwbouw in Oog in Al: de ontwikkelaar had de woningen heel mooi en passend bij de wijk, maar bescheiden, ingestoken. ‘Wij hebben geadviseerd om het grootser op te zetten, met standaard een dakkapel en een uitbouw, in plaats van dit als optie aan te bieden. We wisten waar de kopers vandaan kwamen en kenden daardoor hun financiële mogelijkheden en dat we zodoende een hogere vraagprijs konden neerleggen. De ontwikkelkosten zijn relatief laag, maar je biedt mensen wel iets substantieels om naar door te verhuizen. En zo was het: de buurt liep warm voor de nieuwbouw.’ Ook in Houten stak het duo de nek uit bij de ontwikkeling van De Goede Reede. De ontwikkelaar wilde gekleurde huisjes aan het water van de Rietplas ontwikkelen, maar vond weinig gehoor. Na enkele aanpassingen op aanraden van het makelaarsduo werd De Goede Reede één van de populairste nieuwbouwwijken in de regio.
Groter denken en dromen Trots zijn Arendsen en Verveer op onder-
nemen in lastige tijden, zoals in de woningcrisis van tien jaar geleden. Ze herinneren zich dat ze bij de verkoop van De Woerd in De Meern zelf bij Castellum bij vuurkorven verkoopgesprekken hielden. Ook voor de huizen van ParkZuid aan het Maximapark was in eerste instantie weinig animo. ‘Maar wij hadden er echt vertrouwen in’, herinnert Arendsen zich. ‘Het waren onderscheidende woningen voor een destijds uitdagende prijs. Maar er kwamen in eerste instantie niet veel geïnteresseerden voor. Wij hebben de ontwikkelaar overtuigd dat hij groter kon denken en dromen: woningen aan de rand van het park mochten best een karakteristiek uiterlijk hebben met een flink woonoppervlak.’ Verveer beaamt: ‘We staken onze nek uit en uiteindelijk werd het een succes. Dat komt omdat wij geloven dat een huis verkopen meer is dan alleen dat: zorg voor een gelikte brochure met uitmuntende artist impressions en biedt standaard een bijzondere keuken aan. Het gaat kopers echt om de totale beleving.’
“Woontorens upgraden Stadion Galgenwaard”
Sjoerd, Joost en Rosalie Jongerius
Een bepaalde categorie vastgoed is slechts een paar uur per week echt in gebruik. Stadions zijn daar heel lang een voorbeeld van geweest en voor sommige geldt het nog steeds. In Nederland doorbrak Nieuw Galgenwaard in 1982 dit gegeven. In de hoeken kwamen geen tribunes maar verhuurbare kantoren. Die zijn inmiddels sterk gedateerd. En ook de openbare ruimte rondom het stadion is niet fraai. In het kader van een grote gebiedsontwikkeling samen met de gemeente sloopt Jongerius Invest de oude kantoren en voegt honderden woningen en nieuwe commerciële ruimte aan het stadion toe. Clubliefde voor FC Utrecht speelt zeker een rol. “Voor een ander stadion zouden we dit niet doen.”
Vanuit een skybox bovenin de hoofdtribune wijst Sjoerd Jongerius naar de zuidtribune aan de overkant: “Vak T, daar zaten wij vroeger. Vanuit Houten op de fiets hier naartoe.” Oudere broer Joost: “Het heeft wel een bepaalde magie om hier nu te staan als eigenaar van de hoekpanden.”
Samen met jongere zus Rosalie vormen de twee broers vastgoedbedrijf Jongerius Invest BV. Van pure supporters van FC Utrecht werden de drie eerst sponsor met een skybox om in 2023 een opzienbarende stap te zetten: ze namen een flink deel van Stadion Galgenwaard over met het plan om daar 550 woningen en commerciële ruimte in te integreren. “Als klein bedrijfje ben je opeens vol in beeld”, zegt Joost. “Iedereen komt op je af en wil het erover hebben.”
Zo klein is Jongerius Invest overigens niet. Momenteel heeft het bedrijf zo’n vijftien-
honderd woningen in ontwikkeling in verschillende plaatsen in het land, met Utrecht en regio als zwaartepunt. Maar de herontwikkeling van Stadion Galgenwaard geeft natuurlijk de meeste exposure. “Mede daaraan hebben we een project van 99 appartementen aan de Europalaan in Utrecht te danken. De grondeigenaar had van ons gehoord in verband met het stadion. We zijn nu een hele serieuze partij.” Dat serieuze komt overigens niet tot uitdrukking in ‘nette pakken’. “Daar doen wij niet aan.”
Eigendomsverhoudingen De vorige eigenaar van Stadion Galgenwaard is uitgekocht door drie partijen. FC Utrecht heeft de tribunes, het veld en de bijbehorende sportruimtes overgenomen. Jongerius Invest is eigenaar van de hoekkantoren en de commerciële ruimtes onder de zuidtribune. Een derde partij (een
belegger, die buiten de publiciteit wil blijven) heeft de overige commerciële ruimtes in het stadion in bezit. Daartoe behoort onder meer horeca- en congresruimte in het hoofdgebouw en commerciële ruimte (onder meer een sportschool) onder de westtribune. Het is altijd wel druk in en rond Stadion Galgenwaard door de hele rits aan bedrijven en voorzieningen die onder de tribunes en in de hoekkantoren zijn gevestigd. Ook de volle parkeerplaats voor het hoofdgebouw geeft blijk van levendig gebruik. Wat dat betreft was dit stadion bij de oplevering in 1982 al vooruitstrevend multifunctioneel, waar twintig jaar later met het nieuwe hoofdgebouw, nieuwe tribunes en een aangebouwde sporthal een extra impuls aan werd gegeven. Ook dit was al een grote transformatie, die nog weer twintig jaar later helemaal compleet wordt gemaakt door de onaantrekkelijke hoeken aan te pakken.
Het juridisch sluitend op papier krijgen van de nieuwe eigendomsverhoudingen was overigens geen sinecure, vertelt Rosalie Jongerius, afgestudeerd fiscalist en geknipt om deze taak voor haar rekening te nemen. “Er zijn heel wat overleggen in aanwezigheid van advocaten voor nodig geweest.”
Stadionsfeer
Het transformatieplan behelst sloop van de verouderde hoekkantoren, inclusief de Hercules kantoortoren die iets buiten de rooilijn van het stadion staat. Hiervoor in de plaats komen vier woontorens van circa 90, 70, 57 en 50 meter hoog met in totaal 550 woningen. “Met de verspringende hoogtes volgen we het stedenbouwkundige masterplan waarbij je een aflopend tafelblad krijgt als je dat als het ware op de hoogbouw in dit gebied zou plaatsen. Dat geeft een mooier stadsbeeld”, legt Sjoerd uit.
De verhoogde plint en de onderste vier verdiepingen van de torens worden – tot aan de bovenrand van het stadion – ingevuld met 15.000 tot 25.000 vierkante meter aan commerciële ruimte. Naast de geplande 550 woningen staan op het programma ook nog 220 woningen van het type shortstay voor internationale studenten.
Aan de binnenzijde komen voor de nieuwe hoekbebouwing tribunes te staan van ongeveer tien rijen hoog. Hiermee zal het stadion dan helemaal rondom met zitplaatsen zijn bezet. “Voor Utrecht-supporters is dat een langgekoesterde wens”, zegt Joost. “De huidige situatie is een beetje een crime: al het stadiongeluid waait in de hoeken weg. Je krijgt straks een veel sterkere stadionsfeer.” Verder zal Jongerius de commerciële ruimte onder de zuidtribune renoveren en uitbreiden.
Grote gebiedsontwikkeling
Het plan voor een upgrade van Galgenwaard met woontorens leefde al langer bij de gemeente en de club FC Utrecht – eigendom van de vermogende ondernemer Frans van Seumeren. “Twee jaar geleden zijn we door de club benaderd om mee te denken”, vertelt Joost. “Binnen een jaar was de deal beklonken.” Het gerenommeerde architectenbureau MVSA is in de arm genomen. “De architect is voortvarend te werk gegaan met het stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE) en het schetsontwerp.” De flitsende impressies van het
toekomstige voetbal-woon-werk bolwerk doen het hart alvast sneller kloppen.
De planning is om het stedenbouwkundig programma van eisen begin 2025 ter inzage te leggen en het participatietraject te doorlopen. “Vervolgens kunnen we in ’26 het vergunningenproces in en dan denken we in ’27 te kunnen starten met de bouw.”
Sjoerd: “Er komt veel bij kijken, dit is geen eenvoudige plot, maar een grote gebiedsontwikkeling in een complexe omgeving.” Veiligheid is uiteraard heel belangrijk. Om dit tot in de puntjes te regelen is heel veel overleg met de gemeente, de brandweer en de politie nodig. “Tijdens Utrecht-Ajax mogen er geen bakstenen in het rond vliegen”, vat Joost de eisen samen.
Hartstikke gaaf
Zowel de club als de commerciële huurders moeten tijdens de bouw zo ongehinderd mogelijk van het stadion gebruik kunnen blijven maken. Dat brengt met zich mee dat de vier torens niet tegelijkertijd maar een voor een worden gebouwd. Hierdoor kan de volledige uitvoering wel zo’n tien jaar in beslag nemen. Is dat geen risico, dat de marktomstandigheden intussen kunnen veranderen? “Met vastgoedontwikkeling loop je altijd risico”, antwoordt Sjoerd. “Al is het wel zo dat we dit voor een ander stadion waarschijnlijk niet hadden gedaan.”
Clubliefde dus? Rosalie: “Een beetje wel.”
Joost: “Misschien zelfs een beetje doorgeslagen clubliefde. Maar ja, wie geen enkel risico wil lopen, moet geen ondernemer worden. Maar wat die risico’s betreft, de komende tien jaar zal er nog steeds een grote woningvraag zijn, daar hoeven we niet aan te twijfelen. Een rijtje tweekappers in een weiland is een heel stuk eenvoudiger, maar dit project is gewoon hartstikke gaaf.”
Boost van de omgeving
Voor de gebiedsontwikkeling is een Woningbouw Impuls-subsidie van 7 miljoen euro toegekend. Dit bedrag zal met name besteed worden aan de herinrichting van het openbare gebied. Daarmee ontstaat
een prettige leefomgeving voor de huidige bewoners van de nabij gelegen woontoren Apollo en de toekomstige bewoners van de Galgenwaardtorens. Maar alle stadionbezoekers en -gebruikers wordt met deze boost van de omgeving een plezier gedaan.
‘De flitsende impressies van het toekomstige voetbal-woon-werk bolwerk doen het hart alvast sneller kloppen’
Intussen blijven Joost, Sjoerd en Rosalie Jongerius de trouwe Utrecht-supporters die ze van jongs af aan zijn. “Heel gezellig altijd in onze skybox. Vaak huren we een zanger. Veel mensen komen na de wedstrijd even langs.” De komende jaren zullen ze dan ook steeds een blik werpen op de door henzelf in gang gezette transformatie van het stadion. “En 22.000 supporters kijken met ons mee.” Het eindresultaat belooft spectaculair te worden.
Hans Benard Foto: studio Haviq
Peter de Bruin
De vastgoedsector staat voor grote veranderingen. Dit gaat gepaard met uitdagingen, maar biedt vooral ruimte voor mooie kansen. Van de groeiende vraag naar betaalbare woningen tot de implementatie van duurzame oplossingen: Rabobank speelt een cruciale rol in het vormgeven van deze ontwikkelingen. Met een heldere focus op duurzaamheid, betaalbare woningbouw en innovatieve oplossingen zoals
Rabo SmartBuilds richt Rabobank zich op de toekomst van vastgoedfinanciering. In dit artikel vertellen
Hans Benard, Directeur Utrecht en omstreken, en Peter de Bruin, Directeur Real Estate Finance, hoe Rabobank samen met partners en klanten inspeelt op de actuele uitdagingen en kansen in vastgoedfinanciering en woningontwikkeling.
Vastgoedfinanciering
Een van de belangrijkste factoren in de vastgoedfinanciering is de renteontwikkeling. “Nu de rente wat gedaald is, zien we dat de investeringsbereidheid weer toeneemt,” aldus Peter de Bruin. Dit is goed nieuws voor investeerders in commercieel vastgoed, zoals kantoren, winkels en bedrijfspanden. Tegelijkertijd heeft de Wet betaalbare huur invloed op investeringen in woningen. Deze wet beperkt de maximale huurprijs voor middenhuurwoningen, wat meer betaalbare woningen moet opleveren, maar maakt investeren voor kleinere verhuurders mogelijk minder aantrekkelijk. Om de samenwerking goed aan te vliegen vraagt dit innovatieve financieringsoplossingen en een goede samenwerking tussen de bank, investeerders, ontwikkelaars en gemeenten. Rabobank speelt hierin een actieve rol door projecten te ondersteunen die zicht richten op middenhuurwoningen en verplaatsbare, modulaire woningen op tijdelijke locaties via Rabo SmartBuilds.
The road to Paris
Betaalbare woningbouw is slechts één onderdeel van de uitdagingen waar de vastgoedsector voor staat. Ook op het gebied van duurzaamheid liggen er grote
opgaven. Om hieraan te voldoen, heeft Rabobank zich gecommitteerd aan de klimaatdoelen van Parijs. In 2030 willen zij voldoen aan deze duurzaamheidsnorm, die intern “The road to Paris” wordt genoemd.
Een belangrijk voorbeeld is het stimuleren van verduurzaming bij zakelijke en particuliere klanten. Voor particuliere huiseigenaren biedt Rabobank bijvoorbeeld het Coöperatief isolatiebudget, inclusief gratis energieadvies en een bijdrage van €1.000 voor isolatiekosten. Dit draagt niet alleen bij aan het verduurzamingsplan van Rabobank, maar verlaagt ook de energiekosten en verhoogt de woningwaarde van de particulier.
Voor zakelijke klanten ligt de focus op het behalen van een energielabel A. Grote beleggers zijn vaak al bezig met duurzaamheid vanwege de verplichte CSRD-rapportage, maar voor kleinere investeerders biedt Rabobank extra begeleiding en financieringsopties. Dit alles draagt bij aan een meer duurzame vastgoedsector.
BPD
Met dochteronderneming BPD zet Rabobank zich in om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten, met speciale
aandacht voor regio’s zoals Utrecht. Hans Benard licht toe: “Naar schatting komen er de komende 15 jaar zo’n 100.000 inwoners bij. Dit vraagt om slimme oplossingen voor woningbouw en herontwikkeling.” Als een van de snelst groeiende steden van Nederland staat Utrecht voor grote uitdagingen. Het is daarom cruciaal om deze groei op een doordachte en bij voorkeur duurzame manier te realiseren.
BPD combineert woningbouw met gebiedsontwikkeling en kijkt daarbij verder dan alleen het aantal woningen. “We zorgen ervoor dat nieuwe wijken leefbaar blijven, met voorzieningen zoals winkels, scholen en natuur binnen handbereik,” vertelt Hans Benard. Dit sluit aan bij de ambitie van Utrecht waarin gezondheid en leefbaarheid voorop staan.
Daarnaast realiseert het BPD Woningfonds (een initiatief van Rabobank en BPD), duurzame, betaalbare nieuwbouw-huurwoningen voor middeninkomens in stedelijke omgevingen. Een voorbeeld daarvan is De Mix in Utrecht.
Rabo SmartBuilds
‘In de weg richting duurzaamheid stimuleren, enthousiasmeren, motiveren en disciplineren wij onze klanten met als doel om in goed overleg, samen daadwerkelijk de juiste stappen te kunnen zetten.’
Een van de meest opvallende innovaties waar Rabobank aan bijdraagt, is het concept Rabo SmartBuilds. Dit zijn tijdelijke woningen die snel en duurzaam kunnen worden gerealiseerd. Rabobank heeft de ambitie om in 10 jaar tijd, 12.000 middenhuurwoningen te bouwen in heel Nederland. Deze woningen, die modulair, industrieel vervaagd worden, bieden een oplossing voor de groeiende woningnood. Daarbij zijn de woningen van dermate kwaliteit dat ze na verloop van tijd op een andere locatie herplaatst kunnen worden.
De voordelen die dit concept met zich meebrengt:
• Snellere realisatie: Dankzij modulaire technieken kunnen woningen snel worden opgeleverd.
• Lagere milieubelasting: Het gebruik van circulaire materialen zorgt voor minder uitstoot en maakt hergebruik mogelijk.
• Flexibiliteit: Na afloop van de vergunningsperiode kunnen de woningen elders opnieuw worden geplaatst.
In Utrecht wordt momenteel gewerkt aan een Rabo SmartBuilds-project. Momenteel loopt het onderzoek om te kijken hoe men in Doorn zo’n project kan realiseren. De uitkomst en planning hiervan volgt begin 2025. De wens is om hier zowel middenhuur- als sociale huurwoningen te realiseren, in samenwerking met woningcorporatie Nabij Wonen. “Deze projecten sluiten aan bij de behoeften van een snelgroeiende regio als Utrecht,” aldus Hans Benard.
Een verbindende rol
Rabobank werkt nauw samen met gemeenten, ontwikkelaars en woningcorporaties om maatschappelijke vraagstukken aan te pakken. Deze samenwerkingen zorgen ervoor dat projecten niet alleen voldoen aan de vraag naar woningen, maar ook bijdragen aan duurzaamheid en leefbaarheid.
Bij gebiedsontwikkelingen zoals het Merwedekanaal, Werkspoorkwartier en Beurskwartier. speelt de bank een verbindende rol. De focus ligt hierbij op verdichting en vergroening, waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van de beschikbare ruimte, transformatie en combinaties van wonen en werken. “Het is belangrijk dat nieuwe ontwikkelingen in harmonie zijn met de natuur én de bestaande infrastructuur,” legt Benard uit.
Daarbij verliezen we onze kerntaak niet uit het oog; het financieren van vastgoed en vastgoedontwikkeling. Met onze speci-
ale nieuwbouwteams kunnen we ook een belangrijke rol spelen bij de verkoop van nieuwbouwwoningen, bijvoorbeeld doordat wij de capaciteit hebben om veel financiële checks in korte tijd uit te voeren.
Een duurzame en leefbare wereld Rabobank bewijst dat innovatie en verantwoordelijkheid hand in hand kunnen gaan. Met een duidelijke focus op verduurzaming, betaalbaarheid en samenwerking bouwt de bank niet alleen aan een betere vastgoedsector, maar ook aan een betere leefomgeving voor iedereen. Of het nu gaat om slimme financieringsoplossingen of duurzame bouwconcepten, Rabobank laat zien hoe financiële instellingen een positieve impact kunnen maken.
‘Uiteindelijk heeft iedereen een beetje groen nodig om fijn te wonen, werken en ontspannen’
Met deze visie op de toekomst is Rabobank klaar om haar klanten te ondersteunen bij het bouwen aan een duurzame en leefbare wereld.
“Comfortabel wonen voor legends”
In stadswijk Leidsche Rijn worden na de start van de bouwactiviteiten bijna dertig jaar geleden nog steeds plots gevuld. Legends is zo’n invulling van een van de laatste ‘gaten’. Bouwende ontwikkelaar Dura Vermeer, woningcorporatie Bo-Ex en belegger Bouwinvest mikken met de 152 huurappartementen specifiek op de doelgroep 55+. Aan de verschijningsvorm is daar op het eerste gezicht niets van te merken: een gelaagd grootstedelijk bouwblok met veel variatie in de gevel, een actieve plint en een ronde insnijding van een van de hoeken om een plein te creëren. Brede galerijen en een binnentuin zorgen voor verbinding, beweging en geborgenheid.
De ontwikkelrechten voor een appartementengebouw aan het Berlijnplein in Leidsche Rijn Centraal is door Dura Vermeer Bouw Midden West binnengehaald via een tender, vertelt directeur Marijke Nas. “Maar meteen vanaf het begin hebben we Bo-Ex en Bouwinvest erbij gevraagd om de woningen af te nemen. De ontwikkeling is vervolgens echt een team effort geworden.” Woningcorporaties zijn overal naarstig op zoek naar locaties en samenwerkingen om hun voorraad sociale huurwoningen uit te breiden. In de grote steden en dus ook in Utrecht geldt dat nog wat sterker dan elders. “Het is hartstikke moeilijk om posities te vinden”, zegt Robert Straver, directeur-bestuurder van Bo-Ex. “Daar komt nog bij dat de procedures zo lang duren, waardoor het realisatietempo vrij laag ligt.”
De ontwikkelfase voor Legends, zoals het nieuwe gebouw in Leidsche Rijn is gedoopt, is achter de rug: de bouw is volop bezig. Sowieso verlopen bouwprojecten in Leidsche Rijn in het algemeen vlotter dan in de bestaande wijken. Hoewel aan het nieuwe stadsdeel al bijna dertig jaar wordt gebouwd, heeft het qua ruimtelijke ordening nog steeds kenmerken van een uitleglocatie. “We worden uitstekend gesteund door het Projectteam Leidsche Rijn”, zegt Nas daarover. Het gebouw staat in de zone van de A2-tunnel. Dit vroeg van Dura Vermeer extra aandacht. “Bij bouwen bovenop een tunnel is het essentieel om heel precies zijn in wat je doet. Hoewel we werken met gedetailleerde tekeningen, kan de praktijk soms anders uitpakken. Dit vereist niet alleen expertise, maar ook voortdurende oplettendheid en flexibiliteit om snel bij te sturen waar nodig.”
Hap
Uitgangspunt van het ontwerp op de vierkante kavel is een gesloten bouwblok, zoals het stedenbouwkundig masterplan dat voor de gehele omgeving voorschrijft. Uit een van de vier hoeken is een grote boogvormige hap genomen waarmee een voorplein ontstaat. Hier bevindt zich een poort naar de grote binnentuin. Het gebouw wisselt in hoogte van zes naar vijf verdiepingen, waarbij de bovenste verdieping terug ligt. Per zijde toont het gebouw een verschillende gevelopbouw qua materialisatie en kleuren, vensters en balkons en buitenruimtes. Voor het ontwerp tekenen de architectenbureaus de Architekten Cie. en ANA Architecten. “Het is een kwaliteitseis op Leidsche Rijn dat twee of meer architecten aan een gebouw werken”, verklaart Nas. Het achterliggende idee is dat dit voor meer variatie in de gebouwen zorgt.
Weelderige binnentuin
De grote meerwaarde van het appartementengebouw ligt wellicht aan de binnenzijde: brede houten galerijen met nissen die tegelijk als leefruimte dienen met zicht op een straks weelderige binnentuin. De programmatische doelstelling van dit woongebouw ligt hier duidelijk aan ten grondslag. Legends is specifiek bedoeld voor de leeftijdsgroep 55+. Die wordt met drie huursegmenten bediend: sociaal, midden en vrije sector, waarbinnen ook nog weer verschillende plattegronden (tussen de 55 en 111 m2) voorkomen. De in totaal 152 appartementen zijn vrijwel gelijk verdeeld over de drie segmenten.
Rondgaande galerijen
“De doelgroepen en de bijbehorende woningtypen zijn goed gemixt. Dat maakt dit wat mij betreft een heel bijzonder gebouw”, zegt Straver. “Het gebouw is samengesteld op basis van gelijkwaardigheid van de woningtypen. Bovendien zijn de woningen aanpasbaar in veranderende behoeften. Denk aan het makkelijk plaatsen van wandsteunen en samenvoegen
van kamers”, zegt Nas. De volledig rondgaande galerijen, de informele buitentrappen en de binnentuin zorgen voor een grote mate van collectiviteit en verbinding. Ook de plint van het gebouw – 15.666 m² inclusief ondergrondse parkeergarage en fietskelder – gaat daarin een rol vervullen. Aan de zijde van het Berlijnplein is de plint dubbel hoog. De precieze invulling met gebruikers is nog niet bekend. “Je ziet toch meestal dat commerciële huurders zich pas melden als de ruimtes opgeleverd zijn. Desondanks zijn we met verschillende partijen in overleg om te onderzoeken hoe we de plint optimaal kunnen invullen”, zegt Nas. “Naast horeca mikken we in ieder geval zoveel mogelijk op functies die iets toevoegen voor de bewoners op het gebied van gezondheid, bewegen en ontspannen. Er komen geen gewone winkels in. Dat ligt vanwege het naastgelegen winkelcentrum Leidsche Rijn ook niet voor de hand.” Als collectieve voorziening komt er op de begane grond een gemeenschappelijke ruimte en een speciale stalling voor scootmobielen. Rolstoeltoegankelijkheid is overal gegarandeerd, zodat alle bewoners
zonder belemmeringen gebruik kunnen maken van de faciliteiten. Daarnaast is het plan om, afgestemd op de behoeften van de doelgroep, een klusjesman beschikbaar te hebben die op afroep ingeschakeld kan worden. Voor zorgvragen kan een beroep worden gedaan op reguliere zorgverleners.
Nestkasten en inbouwstenen
Qua duurzaamheid wordt een modern hoog niveau gehaald. Zevenhonderd zonnepanelen leveren daar onder meer een bijdrage aan. Energetisch is sprake van A++. Een WKO-installatie en individuele warmtepompen en boilers voorzien in warmte en warm water. Biodiversiteit krijgt veel aandacht. In de binnentuin –naar een ontwerp van Karres en Brands
- komen plant- en bloemsoorten uit de Utrechtse soortenlijst. Tevens wordt de tuin ingericht op waterbergend vermogen en met een retentiesysteem om het groen te irrigeren. Nestkasten voor vogels en gewone dwergvleermuizen, inbouwstenen voor vleermuizen, vlinderwinterkasten, een insectenmuur, ondergrondse hommelkasten en een spiegelvijver zorgen voor een rijk ecosysteem van flora en fauna. Nas: “Daar zit denk ik ook de belangrijkste vorm van duurzaamheid in: dat mensen in dit gebouw langdurig plezierig en gezond kunnen leven.”
Verhalen
De hele ontwikkeling is wat Straver en Nas betreft heel goed verlopen. De stijging van de bouwkosten als gevolg van de Oekraïneoorlog hebben de businesscase niet in gevaar gebracht. Voor woningcorporaties is Utrecht wel een dure stad, tekent Straver aan. “De grondprijzen zijn hier zo’n beetje de hoogste van het hele land. Corporaties betalen een grondprijs die 10 tot 15 duizend euro boven het gemiddelde ligt. Omdat de sociale huur gereguleerd is, kunnen we dat niet doorberekenen – het is op elke nieuwe woning een extra kostenpost.” Het heeft gelukkig niet verhinderd dat Bo-Ex binnenkort weer 49 55+-huishoudens blij kan maken met een splinternieuw en com-
fortabel appartement. De toewijzingsregels voor sociale huur staan toe om de woningen aan deze specifieke doelgroep toe te wijzen, vertelt Straver. Voor de middenhuur en de vrije sector zijn die regels er niet, maar Bouwinvest heeft de doelstelling onderschreven en zal ernaar handelen. Nas ziet voor zich hoe bewoners uit de doelgroep – de legends waar de naam van het gebouw naar verwijst – het naar hun zin zullen hebben in dit op ontmoeting, gemak, beweging en genieten ontworpen gebouw. “Mijn ideaalbeeld hierbij: mensen die hun verhalen meenemen en met elkaar delen.” De houten galerijen en de biodiverse binnentuin bieden hier allicht de juiste sfeer en geborgenheid voor.
‘Woningcorporaties zijn overal naarstig op zoek naar locaties en samenwerkingen om hun voorraad sociale huurwoningen uit te breiden’
“Fabrieksmatige woningbouw is de oplossing”
Ontwikkelende bouwer Plegt-Vos is de trotse bezitter van de Slimme Huizenfabriek en een badkamerfabriek. Traditioneel bouwen is niet helemaal overboord gezet, maar in de visie van het familiebedrijf vraagt de enorme bouwopgave om een industriële aanpak. Betaalbaarheid, duurzaamheid en arbeidspotentieel vragen om die richting.
Plegt-Vos is gespecialiseerd in woningbouw en zoekt daarin aldoor naar innovatie.
“Jezelf steeds weer verbeteren in waar je goed in bent”, omschrijft commercieel directeur Bart Kuipers van Plegt-Vos Midden als de bedrijfsfilosofie. Een daaruit voortkomende grote innovatie is de Slimme Huizenfabriek. In deze fabriek zetten robots jaarlijks meer dan duizend kant-enklare woningen en woningcomponenten in elkaar. Hout in plaats van beton is daarbij in toenemende mate het belangrijkste bouwmateriaal.
Het familiebedrijf met een historie van ruim 120 jaar heeft zijn wortels in het oosten van het land, maar met het hoofdkantoor in Hengelo en vestigingen in Assen, Hengelo, Rotterdam en Utrecht wordt vrijwel het gehele land bestreken. Hiertoe beschikt het bedrijf ook over meerdere productielocaties: de Slimme Huizenfabriek met locaties in Almelo en Langeveen en een badkamerfabriek in Almelo. Naast nieuwbouw van woningen en appartementen behoort ook verduurzaming, renovatie en
transformatie van de bestaande bouw tot de kernactiviteiten.
Integraal
Plegt-Vos is zowel bouwer als ontwikkelaar, vertelt Kuipers: “Voor een klant kunnen we als gedelegeerd ontwikkelaar optreden en het hele RO-traject, de ontwerpfase en aansluitend de uitvoering verzorgen. We kunnen ook een project ontwikkelen vanuit een eigen grondpositie of op basis van een tender. En dat eventueel samen met een andere partij. Voor elk project zoeken we naar de beste oplossing.’’
Plegt-Vos heeft een eigen infra & milieutak voor grondonderzoek, sloop, bouwrijp en uiteindelijk woonrijp maken van een
plot. “Wij kunnen woningbouw dus vanaf het voortraject tot en met de oplevering integraal doen. Waarbij ontwikkelen wel duidelijk in dienst staat van bouwen. Dat wil zeggen, vanuit een ontwikkeltraject moet er zicht op zijn dat we over een aantal jaren met de uitvoering kunnen starten.”
‘Houtbouw vanuit de Slimme
Huizenfabriek bespaart 80 procent CO2 emissies’
Op de plank
Traditionele bouw schuwt Plegt-Vos niet – verschillende projecten worden nog op die manier uitgevoerd – maar de specialisatie naar een conceptuele en industriële aanpak is duidelijk ingezet.
“Vanuit het Netwerk Conceptueel Bouwen werken wij met product-marktcombinaties (PMC’s). Voor elke doelgroep hebben wij een woning op de plank liggen, zoals de levensloopbestendige woning, de starterswoning, de gezinswoning, appartementen enzovoorts. De duurdere onderdelen van een woning, zoals de constructie, badkamer, keuken en installatie-unit zijn op de verschillende woonconcepten afgestemd. En naast geveldelen, wanden, vloeren en dakconstructies leveren wij vanuit onze fabrieken ook complete modulaire woningen van hout.” Volgens Kuipers heeft een architect daarbij nog altijd meer dan voldoende ontwerpvrijheid. Ook voor renovatie kunnen conceptuele PMCoplossingen worden aangeboden.
3D en 2D
Modulaire bouw is een bijzondere tak van de industriële bouwer Plegt-Vos. “Je hebt het dan over 3D-producten in onderscheid van de 2D-producten die in de Slimme Huizenfabriek geprefabriceerd worden. Deze kant-en-klare modules worden op
locatie afgeleverd en hoeven daar alleen maar gekoppeld en gestapeld te worden. Wij maken deze modules van hout, dus lichtgewicht in verband met het transport en ook zeer duurzaam en biobased. Deze modulaire woningen worden veelal door woningcorporaties, maar bijvoorbeeld ook door het Rijksvastgoedbedrijf, afgenomen als flexwoningen voor verschillende doelgroepen. Ze hebben de kwaliteit en uitstraling van permanente woningen en kunnen ook weer gemakkelijk op een andere locatie neergezet worden.” In Odijk in Bunnik leverde Plegt-Vos recent 48 modulaire woningen van hout op.
Biobased
Houtbouw vanuit de Slimme Huizenfabriek bespaart 80 procent CO2 emissies ten opzichte van betonbouw, zegt Kuipers.
“Enerzijds sla je CO2 op in het hout, anderzijds heb je met fabrieksbouw minder uitstoot, met name ook op de bouwplaats. Je vermijdt dat er bijvoorbeeld tien onderaannemers met een busje naar het werk komen. Tot 20 meter hoog is een appartementengebouw volledig in houtbouw uit te voeren, zij het nog wel op een betonfundering. Daarboven wordt
in de regel nog gekozen voor een hybride uitvoering met deels beton. Dat is nu nog een kwestie van kosten. Met pure houtbouw kun je technisch al wel een stuk hoger, maar vanwege onder andere de brandveiligheid en constructieve eisen gaat dat gepaard met extra maatregelen. Om het toch betaalbaar te houden kiezen we dan voor hybride oplossingen.”
De verwachting is dat langzaam maar zeker gebruik van beton verder afneemt; er zit dus nog veel meer CO2-beparing aan te komen. Dat zal mede gebeuren door naast hout ook andere biobased materialen te gaan toepassen, met name isolatiemateriaal. “Wij onderzoeken en testen al wel biobased isolatiemateriaal, zoals hennep en vlas. Maar voor groot-schalige woningbouw is er momenteel nog te weinig gegarandeerd aanbod. Zodra dat er wel is, staan wij als eerste in de rij.” Innovatieve aandacht gaat met name ook uit naar losmaakbaarheid van bouwmaterialen en bouwproducten in het kader van circulariteit.
Voordelen fabrieksbouw Fabrieksbouw zal in de visie van Plegt-Vos zijn opmars voortzetten.
Slimme Huizenfabriek Plegt-Vos
Volgens Kuipers zijn de voordelen van industriële woningbouw groot en speelt er ook een zekere noodzaak. “Het arbeidspotentieel is niet toereikend voor de enorme woningbouwopgave die we als land hebben. Daar komt bij dat er op de bouwplaats steeds meer talen worden gesproken en dat leidt gemakkelijk tot fouten.” De voordelen van een industriële aanpak zijn sneller, duurzamer en betaalbaarder bouwen. De geconditioneerde omstandigheden in de fabriek trekken ook een ander, breder arbeidspotentieel aan. “In de Slimme Huizenfabriek is dertig procent van de collega’s vrouw.” En een ander voordeel van onze industriële aanpak is dat omwonenden van een bouwplaats minder hinder en overlast ondervinden, door minder vervoersbewegingen. En een niet onbelangrijk voordeel is volgens Kuipers ook dat er minder verspilling van (rest) materialen plaatsvindt. “Wij realiseren nu al zeventig procent minder afval door geïndustrialiseerd bouwen.”
Heycop en Haarrijn
In het vergelijkend onderzoek ‘Woningconcepten en hun prestaties’ (2024) van duurzaamheidsexpert Marjet Rutten staat Plegt-Vos voor de MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) op de tweede plaats en bevindt zich op alle onderdelen in de top-5, tekent Kuipers aan. Aansprekende projecten uit de fabrieken van Plegt-Vos zijn ook in het Utrechtse te vinden. Heycop bijvoorbeeld: een eigen ontwikkeling van 416 duurzame appartementen voor woningcorporatie Woonin en belegger CBRE (midden- en vrijesectorhuur). Project Haarrijn voor woningcorporatie Cazas Wonen betreft een project bestaande uit 53 eengezinswoningen en 30 woonzorgappartementen. “Het bijzondere is dat deze woningen worden opgetrokken met houten casco en gevels. Echt duurzaam dus!”
Sinds de opening in 2022 zijn in de Slimme Huizenfabriek onderdelen voor ruim 1.600 woningen per jaar van de lopende band gerold. Met de toekomstige
productie-uitbreiding moeten dat er nog een stuk meer worden. Plegt-Vos is ervan overtuigd dat betaalbare, duurzame, circulaire woningbouw op de benodigde schaal voor een belangrijk deel van slimme fabrieksmatige productie moet komen.
Slimme Huizenfabriek Plegt-Vos
Impressie project Haarrijn in Utrecht
“Een nieuwe standaard voor circulair bouwen”
Onderdelen uit een gesloopt gebouw op dezelfde locatie hergebruiken – wellicht het ideaalbeeld van circulair bouwen. In de praktijk is dit niet eenvoudig te realiseren. Woningcorporatie Bo-Ex, ontwikkelaar Amvest en ontwikkelaar-bouwer ERA Contour zijn het avontuur aangegaan methet project Ivoordreef voor ruim driehonderd woningen in de Utrechtse wijk Overvecht.
Overvecht is een in de jaren zeventig uit de grond gestampte uitbreidingswijk met nogal wat flatgebouwen. Aan de Ivoordreef is een van die flats gesloopt. Het terrein inclusief de straat waarlangs de flat stond is met hekwerk afgezet. In het midden van de vlakte staat een loods. Her en der staan rijen
betonnen gevelpanelen opgesteld. Een partij gevelelementen is verticaal geplaatst en wekt verrassend genoeg de indruk nagelnieuw te zijn. In werkelijkheid, zo blijkt even later, zijn het gerenoveerde vijftig jaar oude gevelelementen die wachten op toepassing in nieuwbouwproject Ivoordreef.
Mark Geurtsen, Lidwien van der Noll, Patrick van Oosten en Martijn Broekman
Bij de loods treffen we Martijn Broekman van Bo-Ex, Mark Geurtsen van Amvest en Patrick van Oosten van ERA Contour – de drie opdrachtgevers van dit tamelijk unieke woningbouwproject. Eveneens aanwezig is Lidwien van der Noll van de gemeente Utrecht om de rol van de gemeente bij dit project toe te lichten. In en om de loods neemt een ploeg mensen van circulair sloopbedrijf Lagemaat de betonnen gevelpanelen onder handen. Een vorkheftruck brengt de 10 cm dikke panelen de loods in en legt ze op een speciale betonzaagmachine die ze op maat zaagt. Hierna worden de panelen – een zijde grindbeton – door de vorkheftruck in een stelling geplaatst. Medewerkers helen de kopse kanten aan met een laagje mortel om bloot gekomen uiteinden van de wapening weer netjes af te dekken. De gerenoveerde gevelpanelen in verschillende formaten worden genummerd en buiten verticaal opgeslagen in afwachting van de nieuwbouw.
Sloop tienhoogflat
In een wijkkantoor van Bo-Ex een straat verderop bespreken we de ins en outs van circulair bouwproject Ivoordreef. Ruim tien jaar geleden stemde een meerderheid van de bewoners in met de sloop van de tienhoogflat, vertelt projectleider Broekman. “Deze flat was de langste van alle flats in de omgeving en er waren nogal wat problemen
met sociale veiligheid. Daar kwam bij dat de woningindelingen onhandig waren: er zaten zowel hele grote als hele kleine woningen in de flat. Na het definitieve besluit om te slopen zijn we in 2016 samen met Amvest en ERA Contour aan het nieuwbouwplan gaan werken. Vervolgens heeft een oproep van de gemeente om circulaire bouwprojecten te starten ons op dit spoor gebracht. Partijen met lef gevraagd! En dat zijn wij gebleken. We zijn het gewoon gaan doen.”
De gemeente is betrokken vanuit de ambitie om Overvecht te verbeteren en concreet bij dit project vanwege de uitgifte van de grond en de herontwikkeling van de openbare ruimte. “Met de mix aan woningen die terugkomen, versterk je de wijk”, zegt Van der Noll. ERA Contour richt zich op binnenstedelijke woningbouw. “En daarbij zoeken we altijd naar de toegevoegde waarde voor de omgeving. Wij hebben als missie om wijken die het moeilijk hebben naar een hoger niveau te brengen en daar past dit project heel goed in”, licht Van Oosten de deelname van de ontwikkelende bouwer toe. Amvest ontwikkelt huurwoningen voor grote vastgoedbeleggers. “Met het oog op duurzame vastgoedwaarde is het voor ons belangrijk om aan de voorkant invloed uit te kunnen oefenen op de woningtypologie en de hele gebiedsontwikkeling”, verklaart Geurtsen.
Ivoordreef – Utrecht
ERA Contour bouwt het totale plan en ontwikkelt samen met Amvest 74 eengezinskoopwoningen met drie verdiepingen, plat dak en tuin, en 74 middeldure huurappartementen in een carrévormig gebouw van vijf verdiepingen. Het aandeel van Bo-Ex betreft 159 sociale huurappartementen in twee gebouwen van negen verdiepingen. Andere planonderdelen zijn een autovrij plein, een parkeergarage, een sportveld, en herinrichting van de openbare ruimte met onder meer de aanplant van bomen en veel ander groen.
was.” Broekman: “Bij de architectenuitvraag hebben we bijvoorbeeld niet gevraagd om in het schetsontwerp met een bepaald percentage circulair hergebruik te komen. We wilden dit niet op voorhand vastleggen.”
Een uitvoerige inventarisatie van alle herbruikbare materialen uit de oude flat is systematisch vastgelegd in een vormenboek. Straks zal ERA Contour aan de hand van het vormenboek de circulaire elementen in de nieuwbouw verwerken. Ongeveer 500 gevelpanelen komen daarin terug. 174 balkonhekken worden als galerijhekken benut. 17.000 ton resterend beton wordt als granulaat verwerkt in nieuw beton.
Waterspeelvijver
Vormenboek
De volgende stap in het realiseren van een serieus circulair bouwproject werd gezet door het bouwteam, gevormd door de drie opdrachtgevers en het ingeschakelde architectenbureau JVST. “Het is al langer gewoon om sloopmaterialen netjes te sorteren, maar hergebruik van bouwelementen op de locatie zelf gaat een stuk verder”, zegt Van Oosten. “Die ambitie kun je alleen realiseren als je elkaar daarin versterkt en niet probeert af te remmen.” Geurtsen onderschrijft dat punt: “Het is een kwestie van veel zoeken en rekenen geweest. In dat proces zijn we een steeds hechtere alliantie geworden. Dit team is springlevend. We komen elke week bij elkaar.” Van Oosten: “Binnen het team zijn we stapje voor stapje gaan uitvinden wat er mogelijk
Eenmaal op het spoor van een serieuze circulaire aanpak gezet, borrelden binnen het team steeds meer ideeën op. “Circulair denken werkt aanstekelijk”, zegt Van Oosten. Naast de gevelelementen en balkonhekken van de gesloopte flat kwamen ook elementen van de openbare ruimte in beeld. Een deel van de bomen is elders in de gemeente geplant; een aantal daarvan komt na de nieuwbouw weer terug. Gebakken straatklinkers zijn opgeslagen om weer te dienen voor de nieuwe bestrating. Van bomen die omgezaagd moesten worden, wordt het hout hergebruikt in een aan te leggen speeltuin. Ook de waterspeelvijver, zo karakteristiek voor de openbare ruimte van jaren zeventig flats, wordt teruggeplaatst. Helemaal vanzelf ging dit niet. De gemeente schrijft bijvoorbeeld gekeurde speeltoestellen uit een catalogus voor, vertelt Van der Noll. “Daar moesten wij wel achteraan om de gerecyclede speeltoestellen goedgekeurd te krijgen. Inmiddels wordt in onze omgevingsplannen dit soort circulair hergebruik gestimuleerd.”
Milieuwinst versus rendementsverlies Budgetneutraliteit was uitgangspunt van het opnemen van circulariteit in het plan, vertelt Broekman. “Voor hergebruik van betongranulaat afkomstig van nietherbruikbare betonelementen lukt dat. Wat de hoogwaardige circulaire onderdelen
betreft geldt dat ook voor de balkonhekken, maar voor de gevelelementen niet. Het verzagen en aanhelen valt een stuk duurder uit. Onder meer doordat de aannemer een speciale betonzaaginstallatie moest laten maken en er meer bewerkingen nodig bleken dan gedacht. De extra kosten kunnen we deels opvangen met een subsidie van EFRO Kansen voor West.”
Milieuwinst moet opwegen tegen rendementsverlies. Voor een belegger is dat nog geen vanzelfsprekendheid, maakt Geurts duidelijk. “In de huidige waarderingsmodellen van vastgoed kun je circulaire bouw nog niet een-op-een kwijt. Maar maatschappelijke impact, zoals duurzaamheid, wordt wel steeds belangrijker. Het komt eraan dat de grote institutionele beleggers op impactprestaties worden beoordeeld. Het is nog afwachten of we de hogere stichtingskosten die we hier maken, kunnen opvangen doordat de belegger bereidt is meer te betalen voor huurwoningen met impact.”
Aarzeling overwinnen
Ook binnen de eigen organisaties was overtuigingskracht nodig. Van Oosten: “Toen ik onze ideeën voor de circulaire aanpak op kantoor presenteerde zei een van onze ervaren projectmanagers: ‘Zeg Patrick, dit gaan we toch niet echt doen?’ Nou, dus wel! En bij de constructeur en de adviseurs hetzelfde verhaal: er viel de nodige aarzeling te overwinnen.” Geurts: “Je hebt hiervoor mensen nodig met gezond opportunisme die denken in mogelijkheden.”
Garanties op hergebruikte bouwelementen in relatie tot standaardnormen bleken nog wel het moeilijkste te regelen, maar ook die hobbel is genomen.
De gemeente Utrecht zal project Ivoordreef als een referentieproject gaan gebruiken, vertelt Van der Noll. “We passen circulariteit toe in ons eigen vastgoed en in het openbaar gebied. Daarvoor richten we op dit moment een eigen circulair grondstoffendepot in op bedrijventerrein Lage Weide. We gaan ook
naar meer standaardisatie van materialen en werken daarvoor met een Handboek Openbare Ruimte.”
Balans houden
Ivoordreef zet dus al een nieuwe standaard voor circulair bouwen. Maar alle partijen onderschrijven dat er in principe nog rek in zit. Van de hele grote betonnen gevelplaten die van de blinde kopzijden van de flat zijn afgekomen is nog de vraag of ze hier hergebruikt kunnen worden, zegt Broekman. “Gevelpanelen die overblijven zijn wellicht nog wel elders opnieuw te gebruiken.” Ook van afgekomen hang- en sluitwerk en badkamerspiegels staat hergebruik op deze locatie nog open, aldus Van Oosten. “Er is altijd nog meer mogelijk, maar je wil wel de balans houden tussen kwaliteit, betaalbaarheid en milieuwinst.”
Broekman kan al een eerste les delen: “Bij een sprong in het diepe, die je met deze aanpak toch neemt, is het verstandig een fall back scenario te hebben. Bij een circulair plan is het ook aan te bevelen vroegtijdig de sloopaannemer te betrekken. In dit geval hebben wij de bewerkingskosten van de gevelpanelen onderschat.” Gedurende de bouw zijn er wellicht nog andere lessen te trekken. Een procedure bij de Raad van State heeft de uitvoering twee jaar opgehouden. In vertrouwen op definitief groen licht, zou eind 2025 de eerste paal de grond in kunnen. Het is niet zonder uitdagingen, maar aan de Ivoordreef krijgt circulair bouwen echt een gezicht.
De Bolton Woning:
Een vaste kern met een uiterst flexibele schil
Peter Bol & Arjan Ton over de Bolton Woning. Een ijzersterk en uniek woningconcept!
De Bolton Woning is het bewezen woningconcept van de Bolton Groep uit Woerden. Een slimmer, sneller en flexibel concept dat bovenal maximale zekerheid en grip geeft op de haalbaarheid van uw plan.
Alles draait hierbij om de slimme kern achter al deze woningen. Vier verschillende kernen eigenlijk, slim gecreëerd voor specifieke doelgroepen. Kernen, die aan de buitenkant naar eigen wens kunnen worden ontworpen.
Onze woningconfigurator geeft u tijdens de initiatief fase volledig inzicht over alle mogelijkheden en heel belangrijk: u heeft direct inzicht in de prijs. De ‘kassabon’ rolt aan het einde van het configuratorproces over het scherm.
Na uw eerste oriëntatie in de woningconfigurator stellen wij graag een transparante projectspecifieke offerte voor u op.
Deze transparante offerte heeft u gegarandeerd binnen twee weken, omdat wij alleen de afwijkingen berekenen.
Slimmer, sneller, flexibeler en groener bouwen?
Zeker kan dat. Bij Bolton bewijzen we het elke dag. We laten het zien in ambitieuze, binnenstedelijke woonwijken en uitbreidingslocaties waarin iedere gevel ander is, ook in de sociale woningbouw. Dankzij één uniek concept dat maximaal grip geeft op kosten en proces en zich moeiteloos aanpast aan elke bouwstijl: de Bolton Woning.
Directie Bolton Groep: Arjan Ton en Peter Bol
Alles draait hierbij om de slimme kern achter al deze woningen. Vier verschillende kernen eigenlijk, slim gecreërd voor specifieke doelgroepen. Kernen, die aan de buitenkant naar eigen wens kunnen worden ontworpen.
Cruciaal hierbij is de intensieve en open samenwerking tussen onze eigen experts uit ons expertteam en onze vaste co-makers. De belofte van de Bolton Woning zit dan ook zeker niet alleen in de techniek of uitvoering, maar ook in de mensen erachter. Ieder in zijn of haar eigen rol. Het expertteam en de co-makers blijven de Bolton Woning verder ontwikkelen en verduurzamen.
Is duurzaamheid voor u ook belangrijk, dan kiest u voor één van de vele duurzaamheidsmogelijkheden boven op de al zeer duurzame basis. Van energiezuinig tot natuurinclusief en van klimaatadaptief tot circulair ook hierin bieden wij een transparante prijs.
Met onze overzichtelijke woningconfi gurator bouwt u zelf de woningen op rond onze slimme kernen. Beukbreedte, diepte, kapvorm, opties, bouwstijl….bekijk de mogelijkheden op www. deboltonwoning.nl.
Het Bolton Woning concept is uniek door:
• gebruik van woningconfi gurator
• direct inzicht in alle opties
• direct inzicht in prijs
• korte doorlooptijden in de bouwvoorbereiding
• slimme kern
• groene opties
• geschikt voor alle doelgroepen en prijsklassen
• veel fl exibiliteit in stijl, vorm en details
• korte bouwtijd door nauwe samenwerking met co-makers
Een bewezen concept!
Vraag het Bolton Woningboek aan om meer te zien over dit bewezen concept!
“Circulaire transitie laat zich niet meer tegenhouden”
Wie tot een jaar of vijf geleden het woord biobased in de mond nam, keek in veel gevallen naar een hoofd vol vraagtekens. Maar we kunnen er niet meer omheen. Biobased bouwen is op de drempel van 2025 allang niet meer het exclusieve domein van de sector: het is het imago van de geitenwollen sok ontstegen. Het is zonneklaar dat Vereniging Circulair Friesland (VCF) hier een bijdrage aan heeft geleverd. In de 2025-editie van Bouwt&Ontwikkelt wordt dieper ingegaan op het werk van VCF, specifiek op haar programma Fryslân Bouwt Circulair. De vijf actielijnen waar dit programma op gebouwd is, komen allemaal aan bod.
Maar eerst een stukje inleiding. In Fryslân moeten de komende 5 jaar 20.000 woningen worden gebouwd. Als het aan de VCF ligt, wordt minimaal de helft hiervan circulair en biobased gebouwd. Daarnaast moet de renovatie van de bestaande bouw – en dan gaat het naar schatting om 300.000 huishoudens – op duurzame wijze tot stand komen. Een pittige opdracht voor de sector waarbij de kracht van VCF nodig en evident lijkt. Maar wat is die kracht eigenlijk? En waar precies is de hulp en kunde van de vereniging nodig? Het beantwoorden van deze en andere belangrijke vragen kan pas nadat het profiel van VCF in de opeenvolgende serie artikelen is geschetst, na een betoog dat eerst een heldere stand van zaken biedt.
Landelijke erkenning
En wie kunnen dat beter doen dan directeur Evert Jan van Nijen (1965) en programmamanager Nick Boersma (1991). Om met Boersma te beginnen: zijn foto sierde begin september de voorpagina van het landelijke dagblad Trouw. De krant besteedde ruim aandacht aan de circulaire ambities van onze provincie met VCF als onbetwiste vaandeldrager. Oh ja, het leverde VCF ook nog een eerste plek in de jaarlijkse Duurzaam 100 van Trouw op, voor de categorie Afval & Hergebruik.
,,Die positieve echo kunnen we goed gebruiken”, zegt Nick. ,,Het is fijn om landelijke erkenning te krijgen en mooi dat wat we hier doen op waarde wordt geschat.” Collega Evert Jan vult hem aan: ,,We laten
Evert Jan van Nijen, Erik Fledderus, Trienke Lantinga, Max Eisenbart, Nick Boersma en Johan Lakke
in Fryslân zien dat je tot veel in staat bent, zolang je samenwerkt.” Want wie klein is, moet slim zijn. ,,Daar komt het in het kort op neer. Maar wat is klein? Ik denk dat een groot deel van de 650.000 Friezen de hand aan de ploeg wil slaan. Want veel Friezen zijn doordrongen van de noodzaak dat de circulaire transitie niet meer is tegen te houden.”
‘Vereniging Circulair Friesland stimuleert de productie van hennep, vlas, lisdodde en olifantsgras voor biobased bouwmaterialen’
lijkheid nemen. Omdat ze zich ook verantwoordelijk voelen voor de toekomst van hun regio. Met elkaar bouwen we in Fryslân aan een toekomstbestendige economie. Dát geluid klinkt steeds sterker.”
Mobiliseren en regisseren
De oorsprong van VCF ligt juist in dat algemene belang en besef. Begin 2016 voegde een groep van 25 bedrijven daad bij het woord en werd VCF opgericht. Al snel haakten alle Friese overheden en onderwijsinstellingen aan. Ze sloegen de handen ineen voor dat gemeenschappelijke doel om van Friesland de meest circulaire regio van Nederland maken; en – misschien nog wel belangrijker – te blijven. VCF noemt dat de volhoudbare economie. VCF staat sindsdien synoniem aan mobiliseren en regisseren.
Inmiddels heeft de organisatie zo’n 180 leden die werken binnen het programma Fryslân Bouwt Circulair dat in vijf actielijnen is verdeeld. Deze pijlers zijn Opdrachtgeversaanpak, Wet- en Regelgeving, Bouwen aan de Toekomst, Ketenontwikkeling en It Nije Normaal. Nick: ,,In de basis zijn wij een vereniging van organisaties. Bij elkaar vertegenwoordigen onze leden een achterland van ongeveer 20.000 werknemers, verdeeld over de sectoren onderwijs, ondernemers en overheid.” Ongeveer 90 procent van alle deelnemende bedrijven is mkb. En het ledenbestand blijft toenemen. Zo’n 50 bedrijven verdienen hun brood in de bouwsector.
De kracht van de regio, van de provincie dat is het eigene. Evert Jan: ,,Ja, noem het gerust de mienskip. We kennen elkaar en helpen elkaar als dat nodig is. De lijnen zijn kort, alle sleutelpersonen kennen elkaar hier zodat samenwerkingen doorgaans snel tot stand komen. Wij merken dat steeds meer bedrijven hun verantwoorde-
Overigens is het lidmaatschap niet gericht op kwantiteit; alleen leden met een oprechte circulaire ambitie zijn welkom. ,,Het is”, legt Evert Jan uit, ,,een kwestie van halen en brengen, waarbij bedrijven niet alleen voordelen halen uit het netwerk, maar ook bijdragen aan kennisdeling en samenwerking. Wanneer meer verschillende partijen zich aansluiten wordt de keten sterker en vergroot onze impact. Dit maakt het veel lastiger om van koers te veranderen, zelfs wanneer andere prioriteiten zouden opkomen. Of als er een andere politieke gaat
wind waaien, wat in een democratie als de onze natuurlijk gebeurt.”
Nieuwe verdienmodellen
Samen met het onderwijs richt de vereniging zich op het opleiden van de nieuwe generatie met circulaire vaardigheden.
Er is ook veel belangstelling van boeren om vezelgewassen te verbouwen voor de circulaire bouw, wat nieuwe verdienmodellen oplevert. Om een voorbeeld te noemen: met de teelt van vezelgewassen voor de bouwsector kunnen boeren hun land rendabel gebruiken zonder intensieve meststoffen.
VCF stimuleert de productie van hennep, vlas, lisdodde en olifantsgras voor biobased bouwmaterialen. Dit zorgt niet alleen voor duurzame materialen in de bouw, maar draagt ook bij aan bodembeheer en biodiversiteit. Ook houdt het netwerk van VCF de innovaties in waterbesparing bij. Door hogere eisen te stellen aan drinkwaterbesparing, wordt de watertechnologiesector gestimuleerd, zoals voor oplossingen als het Hydraloop-systeem. ,,Dit levert economische kansen voor export en groei in oplossingen voor waterbesparing”, zegt Nick. Gezien de toenemende druk op drinkwatervoorraden wereldwijd zijn dergelijke innovaties cruciaal.
De verdienmodellen laten zien hoe de circulaire economie niet alleen ecologische voordelen biedt, maar ook een duurzame basis legt voor nieuwe economische activiteiten in Friesland. Evert Jan: ,,We zijn ons bewust dat een Fries succes alleen slechts een druppel op een gloeiende plaat is. Maar Fryslân wordt terecht beschouwd als koploper binnen Nederland en Europa, wat Europese regio’s in onder andere Schotland, Finland en Polen inspireert om van onze aanpak te leren.” De Friese aanpak wordt in juni 2025 uitgelegd tijdens een Europese Top, ‘ergens in Fryslân, zoals de website vermeld.
Aanpak steeds duidelijker En die aanpak krijgt een steeds duidelijker gezicht. Zo ondertekenden onlangs dertig partijen de Vezelhennepdeal Fryslân waarmee ze beloven om Friese vezelhennep als isolatiemateriaal toe te passen in ten minste 1000 Friese bouw- en renovatieprojecten. Deze deal zorgt voor de eerste volledige regionale keten voor biobased bouwmaterialen in Nederland en biedt boeren een stabielere afzetmarkt en prijsgarantie.
Maar liefst 3.500 m2 Hempwool isolatiemateriaal, geproduceerd door GreenInclusive, werd in 2024 al toegepast in het Kooi Stadion van SC Cambuur. Ook de Opdrachtgeversaanpak van VCF gaat als een speer: in maart woonden zo’n honderd opdrachtgevers (overheid en woningcorporaties) de aftrap van de aanpak bij. De teller staat op 40 projecten die door een circulaire en biobased aanpak worden gerealiseerd. Kennis en ervaringen uit deze projecten worden gedeeld met alle deelnemende partijen en andere Nederlandse regio’s.
De al aangestipte landelijke erkenning kreeg deze zomer extra elan door een verrassingsbezoek van koningin Máxima. ,,Natuurlijk”, zegt Evert Jan: ,,Haar bezoek geldt als een ultieme erkenning van de circulaire initiatieven in deze regio. Ze gaf bovendien te kennen dat ze sterk gelooft in onze aanpak.” Friesland als best practice?. ,,Zonder meer, want wij willen de landelijke klimaatdoelen, zodat we in 2030 minstens 55 procent minder CO2 uitstoten, wél halen. Daar gaan we voor.”
De Vezelhennepdeal in cijfers
• 1000+ woningen (renovatie en nieuwbouw)
• 5 woningcorporaties
• 20+ bouw- en renovatiebedrijven
• 110+ agrarische partners
• 1700+ ton CO2 vastgelegd en vermeden
‘Woerden heeft een unieke positie in de regio, met potentie voor zo’n 3600 woningen in de komende jaren’. De ambities van Arjan Noorthoek, wethouder van de gemeente Woerden, zijn duidelijk. Daarbij staan de ontwikkelingen in De Poort van Woerden centraal, met een evenwichtige balans tussen het ontwikkelen van betaalbare (huur)woningen, de niet aflatende vraag en de gemeente als spil van een netwerk van spelers.
Wie over een paar jaar per trein de stad binnenkomt, ziet dat Woerden met de tijd is meegegaan. De stad ontwikkelt zich de komende jaren voornamelijk aan de zuidkant van de spoorlijn waar grote, nieuwe stukken stad verrijzen. Nieuw-Middelland transformeert van een gebied met kantoren en bedrijven naar een gemengd stedelijk woongebied, Snellerpoort wordt de moderne en duurzame woonwijk van Woerden en in de directe omgeving van het station krijgen verschillende kavels een compleet nieuwe bestemming. En dat alles volgens de ‘Woerdense maat’, ofwel: een (klein) stedelijkheid die past bij de stad, maar wel met herkenbaarheid en menselijke maat.
Structuurvisie
Noorthoek is inmiddels bezig aan zijn tweede termijn als wethouder in Woerden en heeft onder andere wonen en economische zaken in de portefeuille. ‘Tijdens mijn eerste termijn speelde een aantal grote projecten die onder verschillende wethouders werden verdeeld. Ik hield me destijds bezig met de herontwikkeling van Nieuw-Middelland. Op dat moment stond een groot aantal kantoren leeg en was er al een toenemende vraag naar woningen. Samen met de eigenaren en gebruikers van de bestaande panden is een structuurvisie
opgesteld. Daarna kon de eerste ontwikkeling van start. BAM en woningcorporatie Cazas Wonen hebben in nauwe samenwerking met de gemeente en de provincie de locatie van het voormalige FNV-hoofdkantoor herontwikkeld. Dit resulteerde in 265 nieuwe woningen, waarvan 82 sociale huurwoningen.’ Dit had een vliegwieleffect. Al snel volgde de herontwikkeling van een tweede locatie in de directe omgeving waar 72 woningen in de middenhuur kwamen. ‘Inmiddels ligt er ook een onherroepelijk bestemmingsplan voor 145 woningen. Daarnaast zijn er diverse plannen waarvoor een haalbaarheidsonderzoek loopt, met het doel om nog eens 1000 nieuwe woningen te realiseren.’
De drie deelgebieden van de Poort van Woerden
Moderne stadswijk
Snellerpoort is de meest oostelijke ontwikkeling in de Poort van Woerden: hier komt een moderne stadswijk met een geheel eigen karakter, geïnspireerd op de stationsbuurten die ontstonden in de 19e eeuw met aantrekkelijke stadsstraten, intiemere buurtstraten en een park, promenade en winkelplein als openbare ruimte. In de nieuwe stadswijk is ruimte voor 900 nieuwe woningen waarvan 100 bij het bestaande winkelcentrum. Recentelijk hebben Hoogvliet en Heembouw daarvoor met plan Weids de tender gewonnen, die voorziet in een duurzame uitbreiding van winkelcentrum Snel en Polanen met parkeermogelijkheden, een grote supermarkt en twee woontorens met huurwoningen in verschillende prijscategorieën. Begin september tekenden Hoogvliet, Heembouw en de gemeente Woerden de ontwikkelovereenkomst voor dit project. Noorthoek: ‘De toevoeging van de supermarkt is een goede aanvulling op het huidige aanbod. Boven-
dien zijn de verschillende huurwoningen belangrijk om aan de grote vraag hiernaar te voldoen.’ In totaal gaat het om 33 woningen in de sociale huur, 34 in de middenhuur en 33 in de vrijesectorhuur.
Alle ruimte voor verbetering Het Stationsgebied ligt als schakel tussen Nieuw-Middelland en Snellerpoort en vormt een scharnierpunt in de stad. ‘Hier is letterlijk alle ruimte voor verbetering: van de openbare ruimte, van verbindingen en van verschillende functies in het gebied. En ja, natuurlijk ligt de nadruk er op wonen. Gelukkig is hier genoeg plaats om te bouwen: we denken aan ongeveer 800 nieuwe woningen. Ook dat zullen voornamelijk appartementen zijn, aangezien dit het beste aansluit bij het gebied. Het wordt een ideale plek voor starters, singles, kleine gezinnen en doorstromers.’ Het spoor vormt de barrière tussen de nieuwe gebieden en de historische binnenstad van Woerden. ‘We hebben de ambitie om het aantal verkeers-
bewegingen met de auto van en naar het centrum zo veel mogelijk terug te brengen: fietsers en voetgangers krijgen de meeste ruimte. Dat scheelt ook in de geluidsoverlast en luchtvervuiling. Maar in deze plannen ligt meteen de grootste uitdaging. Alle verkeersbewegingen moeten immers over of onder het spoor. Daar zijn hoge kosten aan verbonden en als gemeente zijn we afhankelijk van andere partijen, zoals de NS en Prorail, om plannen definitief te kunnen maken.’
Pittige uitdaging
In Snellerpoort gingen projecten als De Waag en Huis in het Veld al in verhuur en verkoop, waarbij een run ontstond op de nieuwe woningen. ‘We zien een enorme behoefte aan alle woningtypes, maar appartementen in het bijzonder’, aldus Noorthoek, ‘dit geldt voor alle leeftijdscategorieen, van starters tot senioren. Met name bij het project De Waag wordt verwacht dat veel ouderen doorstromen naar een appartement en een grondgebonden woning achterlaten. Zowel de vraag naar goedkope woningen als de vraag naar huurappartementen is in alle segmenten hoog. Met het invoeren van de nieuwe woningwet staan we wel voor een pittige uitdaging. Het percentage betaalbare woningen in een nieuwbouwproject gaat dan omhoog, en dat bij stijgende bouwkosten. Dat betekent dat de haalbaarheid onder druk komt te staan. Voor sommige projecten zullen we dan terug moeten naar de tekentafel.’
Naast de krapte op het energienetwerk, de acties die nodig zijn om in de toekomst een drinkwatertekort te voorkomen en het anders bouwen vanwege de stikstofmaatregelen, is de uitvoering van de
grote hoeveelheid plannen een potentieel struikelblok. ‘Het grote vraagstuk is: wie gaat het uitvoeren? We hebben een tekort aan menskracht, van planologen tot stedenbouwkundigen. Om dit het hoofd te bieden, hebben we zelf het heft in handen genomen, bijvoorbeeld door opleidingsprogramma’s aan te bieden. Daardoor komt er nu een heel nieuwe generatie aan. Ook bij aannemers zagen we de afgelopen twee jaar een dip, een bepaalde voorzichtigheid. Maar dit zit weer in de lift. Al met al zijn er genoeg lichtpuntjes en zien we ook een mooie doorlooptijd. Na de start van de bouw, hebben bewoners binnen twee jaar de sleutel in handen.’
“WEIDS in Woerden”
Foto: Mark de Jong, Wesly Smit en Roderik van Enckevort
Centraal in Woerden, te midden van het Groene Hart, wordt een ambitieus project gerealiseerd dat stedelijke dynamiek en natuurlijke rust samenbrengt: WEIDS. Dit innovatieve initiatief is een samenwerking tussen Hoogvliet Beheer en Heembouw Wonen, twee familiebedrijven die hun krachten bundelen om een toekomstbestendige en verbonden gemeenschap te bouwen. Met de visie om een kloppend hart voor de wijk te creëren, vormt WEIDS een unieke mix van retail, parkeren, wonen en openbare ruimte.
Visie
Hoogvliet Beheer, bekend om zijn expertise in vastgoed en retail, is een familiebedrijf dat al decennia investeert in duurzame ontwikkeling met een grote positieve impact. “We willen niet alleen ontwikkelen, maar ook een waardevolle bijdrage leveren aan de maatschappij.” vertellen Wesly Smit en Roderik van Enckevort, projectontwikkelaars bij Hoogvliet Beheer. Heembouw Wonen deelt die visie. Als ontwerpende bouwer met een eigen architectenbureau richt dit 85-jarige familiebedrijf zich op de integrale aanpak van huisvestingopgaven, zoals complexe binnenstedelijke projecten. “Onze drijfveer is plekken creëren waar mensen willen zijn, dat gaat om veel meer dan puur het gebouw zelf,” zegt Mark de Jong, hoofd Initiatief en Ontwikkeling bij Heembouw Wonen.
De samenwerking tussen beide bedrijven ontstond vanuit een gedeelde passie voor kwaliteit en toekomstbestendig bouwen. Door de kennis van retail en woningbouw te combineren, ontstond een krachtige synergie. Met een dynamisch projectteam werden de plannen gesmeed, met oog op de wensen van de gemeente en de gevoeligheden van de omgeving.
Tenderprocedure
Het project WEIDS begon met een tender die in september 2023 werd uitgeschreven. Zestien partijen dienden hun plan in de pre-selectie procedure in. Vijf projecten, waaronder WEIDS, gingen door naar een volgende rondere, waarin het plan verder uitgewerkt werd.
De tijdsdruk in de definitieve selectieprocedure was erg hoog, in circa 5 weken tijd is het plan WEIDS door Rijnboutt en Heembouw Architecten verder uitgewerkt. Het korte tijdsbestek bracht focus. “Korte lijnen
en snelle beslissingen waren cruciaal,” vertelt Mark de Jong. Het bestemmingsplan voor de locatie was al vastgesteld, wat ruimte bood om te innoveren binnen de bestaande kaders. Het resultaat: een concept dat niet alleen voldoet aan de huidige behoeften, maar ook rekening houdt met toekomstige uitdagingen.
‘De klik was er meteen. Het team was energiek en volledig betrokken. Samen maakten we dit project mogelijk.’
WEIDS
Het concept WEIDS staat voor openheid, groen en verbinding. De locatie in Woerden is centraal gelegen en daarom perfect om een brug te slaan tussen de bestaande bebouwing en de nog te realiseren nieuwbouw in de wijk Snellerpoort. Met 100 huurwoningen, een tweede supermarkt, een grote inpandige parkeergarage en een centrale daktuin wordt dit project een kloppend hart voor de buurt.
is het uitzicht. Weids is mijn gevoel. Hier op deze plek is ruimte voor velen. Het is het groen, de openheid, te midden van de stadse dynamiek, die ons allen bindt en hiernaartoe trekt. Een plein zo vol leven en groen, dat het klopt als een groen hart. Hoe je ook kijkt: de ruimtes versterken elkaar.’
Wonen
De woningen in WEIDS zijn ontworpen voor diverse doelgroepen, van starters tot gezinnen en ouderen. Deze mix zorgt voor een levendige en verbonden gemeenschap. De bewoners worden actief betrokken bij de invulling van de gezamenlijke daktuin, die dient als ontmoetingsplek, speelruimte en moestuin. “Samen zorgen we ervoor dat dit een plek wordt waar iedereen zich thuis voelt,” zegt Smit.
Een tweede supermarkt
Een van de belangrijkste pijlers van WEIDS is de komst van een tweede supermarkt. Dit was een wens van de gemeente om de snelgroeiende bevolking van Woerden beter te bedienen en een toekomstbestendig winkelcentrum te creëren. De Hoogvliet-supermarkt is daarom op een strategische locatie in het hart van het plan opgenomen. Met haar ingang aan de oostzijde creëert dit verbinding met het plein. Het ontwerp is compact gehouden om voldoende ruimte te creëren voor parkeerplaatsen op het maaiveld, het plein en het bestaande winkelcentrum.
‘We willen een winkelcentrum met een volledig aanbod, dat echt dienst doet als kloppend hart van de wijk.’
Veiligheid
Duurzaamheid speelt een grote rol in het project. De bevoorrading van de supermarkt wordt inpandig georganiseerd met elektrische vrachtwagens die binnen het gebouw kunnen keren. Dit unieke systeem minimaliseert geluidsoverlast en verhoogt de verkeersveiligheid, die zeker met het
Daktuin Punk Routine,, Woerden. Foto: WAX Architectural Visualizations
oog op de nabijgelegen school van belang is.. Hierdoor weten we vier aantrekkelijke en levendige zijdes te creëren.
Landmark
Een opvallend element in het project is de iconische klok, ontworpen door Beyond Space. Deze klok, die zowel analoog als digitaal is, vormt een herkenningspunt en versterkt de verbinding met de omgeving en het nabijgelegen station. “De klok symboliseert de verbinding tussen verleden en toekomst,” aldus Van Enckevort. Het wordt een landmark dat zowel de wijk als het project WEIDS definieert.
Winkelen en wonen
Het winkelcentrum Snellerpoort krijgt een nieuwe impuls door het aanbod van supermarkten te vergroten en de openbare ruimte kwalitatief te verbeteren alsook te vergroenen. De oostgevel van de nieuwe supermarkt wordt strategisch teruggelegd om het plein meer ruimte te geven en hiermee te versterken. Bestaande winkels blijven via open zichtlijnen verbonden met de nieuwe bebouwing.
Boven de supermarkt wordt een tweelaagse parkeergarage gerealiseerd met meer dan 200 ruime parkeerplaatsen, waar zowel bewoners als bezoekers van het winkelcentrum kunnen parkeren. Hier staat kwaliteit en gebruiksgemak centraal, met daglicht, brede rijbanen en comfortabele hellingbanen. Een tapis-roulant en liftontsluitingen zorgen voor een optimale verbinding met het winkelcentrum.
Groen en toekomstgericht
De naam WEIDS weerspiegelt het open karakter en de groene ambitie van het project. Het nieuwe gebied vormt een symbiose van kleine en grote groene ruimten, van intieme zitjes tot een groots plein op de daktuin die is ontworpen door Felixx landscape. Dit versterkt niet alleen de leefbaarheid en biodiversiteit, maar biedt ook praktische voordelen zoals wateropvang en vermindering van hittestress.
‘Het Groene Hart inspireert ons om een plek te creëren waar mens en natuur in harmonie samenkomen.’
Toekomst
Met WEIDS zetten Hoogvliet Beheer en Heembouw Wonen een nieuwe standaard voor binnenstedelijke projecten. De combinatie van retail, wonen, parkeren en openbare ruimte in een duurzaam en toekomstbestendig ontwerp maakt het project uniek.
“WEIDS is niet alleen een project, maar een visie,” concludeert Smit. “Het is een plek waar iedereen zich thuis kan voelen en waarin verbinding in algemene zin centraal staat.”
De wens is dat het gehele woonprogramma verkocht zal worden aan een corporatie of belegger voor de start van de bouw. Beide partijen staan altijd open voor samenwerkingen in complexe, binnenstedelijke projecten met een lange termijnvisie.
“Bolton vindt de uitdaging in PORTA en Molenkwartier”
Voor ontwikkelaar en bouwer Bolton moet er in een tenderprocedure iets zitten om kwalitatief te kunnen excelleren. En als ze zelf de grond en de regie hebben, dagen ze zichzelf uit om de lat hoger te leggen dan strikt genomen nodig is. Vanuit die houding worden in thuisstad Woerden de woonprojecten PORTA en Het Molenkwartier ontwikkeld.
Bolton heeft een grote portfolio aan woningbouwprojecten door een flink deel van het land. Thuishaven Woerden kan daarin natuurlijk niet ontbreken. Voor bouwkavel 3 in het gebied Snellerpoort, ten oosten van het treinstation, stelde de gemeente Woerden in mei 2023 een meervoudige onderhandse aanbesteding open. Het plan van Bolton kwam als beste van in totaal vijf aanbiedingen uit de bus. Snellerpoort ligt al een lange tijd braak, vertellen directeur Ontwikkeling Arjan de Groot en ontwikkelmanager Desiree van der Zalm. Na de ontwikkeling van gebiedsontwikkelingen Snel en Polanen en Waterrijk is Snellerpoort het sluitstuk. Door de enorme woningvraag van dit moment kon de benutting van de bouwkavel tegenover winkelcentrum Snel en Polanen niet langer uitblijven.
Het winnende woonplan met de naam PORTA omvat 82 woningen in carrévorm rondom een binnentuin. Het binnengebied wordt aan de zuidzijde ontsloten door een prominente poort. “Een poort staat voor beslotenheid maar nodigt tegelijkertijd ook uit. Een poort staat voor verbinding en dat is ook het thema van PORTA”, licht Van der Zalm het ontwerp van Heren5 en Studio Spacious toe. Het woonprogramma is verdeeld in 50 appartementen en 32 grondgebonden woningen. De appartementen komen in de hogere bouwdelen op de hoeken en aan de gehele zuidzijde van de carré. Met verschillende woonoppervlakken worden verschillende koopsegmenten bediend, van goedkoop en betaalbaar tot enkele high-end woningen.
Geen prijsvechter “Om een tender te winnen, moet je in alle opzichten – architectuur, programma, parkeeroplossing, duurzaamheid en grondprijs – goed scoren”, zegt De Groot. “Maar we maken een duidelijke keuze aan welke tender we wel of niet meedoen. We zoeken
iets waarin we ons kwalitatief kunnen onderscheiden. En dat doen we vooral door niet louter woningen, maar een woonbuurt te creëren waarin mensen elkaar ontmoeten. We laten ons hierbij leiden door een uitspraak van Jules Deelder: ‘De omgeving van de mens is de medemens’.”
Bolton maakt die doelstelling in PORTA om te beginnen concreet met een mix aan woningtypen: voor starters, senioren en gezinnen. Tevens worden speciale doelgroepen bediend met 3 studentenappartementen en 5 Thuishuis-appartementen voor ouderen. Een Thuishuis is als het ware een studentenhuis voor ouderen, waarin ze een woonkamer en keuken delen, met als doel het tegengaan van eenzaamheid. “We onderzoeken nog of het mogelijk is dat de
PORTA
studenten een stukje van de huur kunnen voldoen in de vorm van vrijwilligerswerk in het Thuishuis”, aldus De Groot.
voor alle woningen het parkeren uit het zicht opgelost. Overigens krijgen de grondgebonden woningen ook allemaal een bescheiden privétuin.
Opmerkelijk is dat Bolton de verhuur van de studenten- en Thuishuis-woningen in eigen hand houdt. De Groot: “Corporaties en andere woningverhuurders nemen niet graag kleine aantallen huurwoningen binnen een groter woonblok over. Dus doen we het zelf. De eigen vastgoedportefeuille geeft ons meer flexibiliteit bij het sturen op een diverser woonprogramma.”
Twee architectenbureaus
“Een heel mooi, divers plan”, vindt Van der Zalm van PORTA, waar zij als ontwikkelmanager bij Bolton de meeste tijd en aandacht aan besteed. Naast de collectiviteit, heeft Bolton kwaliteit nadrukkelijk ook gezocht in de architectuur, zegt ze. “We hebben twee architectenbureaus ingeschakeld. Daarmee laten we zien dat we de architectuur heel belangrijk vinden.” Merijn de Jong van Heren5 Architecten is geestelijk vader van de poort. De uitwerking van de verschillende bouwblokken is verdeeld over Heren5 en Studio Spacious. Het binnentuinontwerp is van de hand van RRog Stedenbouw en Landschap.
Molenkwartier
Verbinding
De collectiviteit wordt in PORTA verder bevorderd door een gezamenlijke buurtkamer waarin bijvoorbeeld een pooltafel kan komen te staan. Bewoners kunnen elkaar hier ontmoeten en gezamenlijke activiteiten ondernemen. In een commerciële eenheid komt een kleinschalige sportschool, die ook weer een buurtfunctie vervult.
De gezamenlijke binnentuin is de collectieve kwaliteit bij uitstek. Naast veel groen behoort een vijver tot de inrichting. De noordelijke helft van de binnentuin ligt verhoogd op een dek. Onder het dek wordt
Een tweede actueel woonplan van Bolton in Woerden betreft een herontwikkeling. Op bedrijventerrein Middelland-Noord, eveneens nabij het treinstation, is een transformatie naar een woon-werkgebied in gang gezet. Een voormalig kantoorpand van vakbond FNV kreeg al een woonfunctie. Op deze bedrijvenlocatie had Bolton reeds een kantoorpand in bezit, vertelt De Groot. “Vervolgens hebben we het naastgelegen tweede pand aangekocht. We hebben daarmee meer ruimte om in een fijnere korrel te kunnen ontwikkelen, waardoor we ook eengezinswoningen kunnen inpassen.”
Onder de naam Het Molenkwartier behelst het woonplan een combinatie van
20 stadswoningen en 117 appartementen. Het ontwerp voegt zich hierbij in de gemeentelijke ontwikkelvisie voor de gehele gebiedsontwikkeling die geënt is op de campusgedachte van losse gebouwen in het groen. “Het groen trekken we door in ons eigen woonplan waarin we ook weer net als in PORTA een doorwaadbare binnenhof maken”, legt Van der Zalm uit. Alle woningen hebben de voordeur aan deze binnenzijde. Op twee centrale plekken aan het binnenhof zijn collectieve ruimtes gesitueerd. Want net als in PORTA zijn ontwerp en indeling mede gericht op het mogelijk maken van ontmoeting tussen bewoners.
Een deel van de 117 appartementen is huur. Een zorginstantie gaat 27 huurwoningen aanbieden in combinatie met zorg. Ook deze huurwoningen houdt Bolton in eigen beheer.
Het ontwerp van Het Molenkwartier is in handen van Klunder Architecten. “Er is gekozen voor een vrij rustig gevelbeeld qua soort en kleur baksteen in combinatie met houten panelen”, vertelt Van der Zalm. “Wat duurzaamheid betreft passen we groene daken, zonnepanelen en bodemwarmtepompen toe. Het parkeren wordt hier half verdiept opgelost, met mooie opgangen naar een groen, bloemenrijk binnenhof.”
Meer ambitie
Anders dan PORTA – een aanbesteding op basis van een vrij strikt kavelpaspoort – is Het Molenkwartier een ontwikkeling op eigen grond, wat veel meer vrijheid geeft, tekent De Groot aan. “Een tender daagt jou uit, met een eigen grondpositie moet je jezelf uitdagen. Althans, dat willen wij. We leggen de lat voor onszelf hoger dan de standaardnormen vragen. Dat hebben we hier onder meer gedaan met diversiteit in het woonprogramma en met duurzaamheidsoplossingen. Bolton is niet voor niets ondertekenaar van het Convenant Toekomstgericht Bouwen. Dat triggert ons om met extra grote ambitie een woonproject aan te gaan.”
Met deze twee woonprojecten in Woerden laat Bolton zien waar ze als ontwikkelende bouwer voor staat. Wonen is meer dan stenen stapelen: je bouwt geen woningen maar een buurt. “We maken het onszelf niet makkelijker, wel leuker”, is een typering waarin De Groot en Van der Zalm zich met een lach in herkennen. “Maar het belangrijkste is dat het leidt tot betere woonproducten waarin bewoners zich met elkaar echt thuis voelen.”
Het Molenkwartier
’t Raadhuys in Harmelen
Naast bouwen in opdracht is zelf woningen ontwikkelen en bouwen de laatste decennia een belangrijke activiteit geworden voor familiebedrijf Radix & Veerman in Woerden. Een mooi woonproduct kunnen opleveren vergt ondernemerschap en de inbreng van creatieve vakmensen, zegt Erik Veerman. In drie jaar tijd vanaf de planindiening 22 appartementen realiseren in de dorpskern van Harmelen mag daarvan als visitekaartje gelden.
Op het kantoor van Radix & Veerman aan de Oudelandseweg in Woerden vertelt Erik Veerman hoe zijn grootvader midden in de oorlog samen met metselaar Radix een aannemings- en bouwbedrijf begon. “Hij wilde niet voor de Duitsers gaan werken. Om dat te ontlopen besloot hij ondernemer te worden.” De twee oprichters maakten er een succesvol en gewaardeerd bedrijf van. Radix had geen opvolger maar zijn naam is in ere gehouden, terwijl het bedrijf inmiddels met Erwin, Oscar en Erik door de derde generatie Veerman wordt geleid. “We hebben de taken uiteraard verdeeld maar de belangrijke beslissingen nemen we samen”, zegt Erik. Het gesprek voor dit artikel kan hij – het meest actief in de rol van ontwikkelaar – uitstekend alleen af.
“Mijn vader en oom begonnen al zelf woningen te ontwikkelen. Wil je als bouwer echt meerwaarde creëren, dan kun je beter ook opdrachtgever zijn. Want voor prijs en kwaliteit geldt dat het uit de lengte of de breedte moet komen.” Tenderen is voor Radix & Veerman al vele jaren een vertrouw-
de praktijk. Verschillende woonprojecten zijn op die manier verworven. Project Torenwal in de binnenstad van Woerden bijvoorbeeld betreft twaalf betaalbare koopwoningen met de uitstraling van herenhuizen. Het oorspronkelijk plan op deze plek van een voormalige basisschool voorzag dan ook in zes grote herenhuizen.
“Maar we belandden toen midden in de vastgoedcrisis en de vraag naar zulke dure woningen viel weg. We hebben het plan gewijzigd naar twaalf benedenbovenwoningen voor prijzen rond de twee ton. Dat was in 2013, inmiddels worden ze verkocht voor het dubbele. Een erg geslaagd woonproject, vind ik, het zit met de plattegronden slim in elkaar. En door de verschillen in kleur metselwerk en verspringingen in de goten en de dakrichting lijken het individuele panden. Net zoals in de historische binnenstad.”
Grondprijs
Winnen of verliezen van een prijsvraag hangt vaak op details. “We hebben ook wel eens verloren met een prachtig plan
omdat de parkeervoorziening volgens de beoordelingscommissie niet voldeed. Maar je kunt ook gewoon verliezen op je grondprijs, want die geeft vaak de doorslag. We hebben gehad dat een andere partij 3,5 miljoen meer bood terwijl wij dachten een hele goede prijs te hebben neergelegd.”
Hoe kon dat verschil zo groot zijn? “Door duurdere woningen te maken dan in ons plan.” Voor Veerman hoort dat bij het ondernemerschap in het vastgoed. “Die andere partij had een plan waarin ze de veel hogere grondprijs dacht te kunnen terugverdienen met een ander woningtype.”
minder te concurreren. “Zo verkeerd zijn de regels van de overheid niet, de sturing op betaalbaar wonen werkt. De appartementen zijn bestemd voor starters en senioren. Heel gemêleerd dus, en dat zorgt lokaal ook voor doorstroming.”
Om plasticiteit in de lichtkleurige bakstenen gevel te brengen, zoals een van de eisen luidde, bedacht Lengkeek architecten en ingenieurs om het bovenste gedeelte te detailleren met kops naar buiten stekende stenen. In het onderste deel van de gevel worden steens uitspringende randen toegepast. “We konden het gebouw niet in hoogte eruit laten springen in zijn omgeving. Met deze verbijzondering in de gevel krijgt het toch veel cachet.”
Zeeuwse Haag
Plasticiteit in de gevel
Overigens is die vrijheid om het woonprogramma zelf samen te stellen er steeds minder. Zoals bijvoorbeeld geldt voor ’t Raadhuys in Harmelen, een door Radix & Veerman in de wacht gesleept woonproject met 22 appartementen op de plek van het toenmalige gemeentehuis. De eis was dat twee derde van de appartementen in het betaalbare segment moest vallen. Op het programma en de grondprijs valt dan veel
Voor dit project schakelde Radix & Vermeer ook een landschapsarchitect in. Die ontwierp de inbedding van ‘t Raadhuys in een tuinomgeving, met een wadi voor regenwateropvang. Een Zeeuwse Haag gevormd door verschillende soorten heesters, zowel groenblijvend als bladverliezend, zorgt voor beschutting en dient tevens een hogere biodiversiteit. “Vanuit de invalshoek van de tuin kijk je anders naar het gebouw. Vanwege de ligging van de toegangsweg stelde de landschapsarchitect voor om de hoofdentree te verplaatsen, zodat de taxi senioren voor de deur kan ophalen en thuisbrengen. Het klinkt simpel, maar je hebt een vakman nodig om je op zulke details te wijzen. Daarom ontwikkelen en bouwen we ook graag in bouwteam, met naast de architect, de constructeur en de installatieadviseur soms ook een landschapsarchitect.”
De duurzaamheid van het woongebouw wordt ingevuld met onder meer een warmtepomp, een mechanisch warmteterugwinsysteem, hoogrendementsglas en zonnepanelen. Het isolatiemateriaal is onder andere van gerecycled glas. Eind 2022 was de uitvraag en begin 2024 is de bouw al gestart – een supersnelle doorlooptijd. De appartementen worden compleet met
keuken opgeleverd. “Een heel mooi woonproduct voor een supermooie prijs vanaf een kleine 3 tot en met 5 ton.”
De plek bepaalt
Vergelijkbare woningbouwprojecten qua schaalgrootte die Radix & Veerman recent ontwikkelde en bouwde zijn onder meer Het Schildersgilde in Harmelen: 16 appartementen, 6 terraswoningen en 11 herenhuizen rondom een hof; Goud & Groen in Hamelen: 12 appartementen en 12 eengezinswoningen rondom een hof met daktuinen. Verder dan eenheid in verscheidenheid gaat de vergelijkbaarheid tussen woonprojecten echter niet, zegt Veerman. “Geen enkele plek is hetzelfde, terwijl de plek bepaalt wat je wel en niet kunt maken. Je moet dat dus steeds opnieuw uitvinden.”
Ontwikkelen staat bij Radix & Veerman wel onbetwist in het teken van bouwen. “Het is sexy om iets tastbaars te creëren, maar de continuïteit van het bedrijf staat bovenaan. Dan prijs ik me ook wel eens gelukkig dat ik niet honderd man aan het werk moet houden. Laat mij maar met leuke mensen leuke dingen maken.” Als ontwikkelaar van middelgrote woonprojecten heeft Veerman genoeg op zijn bordje: “In een jaar tijd kan er veel veranderen in de planning of de marktomstandigheden. Je bent eigenlijk voortdurend bezig met verwachtingsmanagement.”
Waarden en normen
Bouwen heeft weer zijn eigen uitdagingen. Met name nieuwe wet- en regelgeving, te weinig vakmensen en afnemende waarden en normen op de bouwplaats. “Het is sinds kort in het kader van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen verplicht een heel dossier aan te leggen van alle materialen en onderdelen die een bouwwerk in gaan. Dus er moeten voortdurend etiketten worden gescand. Krijg je inspectie en je dossier blijkt niet compleet, dan kun je niet opleveren. Met buitenlands personeel dat de Nederlandse taal niet spreekt is dat wel een zorg extra.”
‘Geen enkele plek is hetzelfde, terwijl de plek bepaalt wat je wel en niet kunt maken.’
Mooi vak
Neemt niet weg dat de bouwtak van Radix & Veerman het ene succesvolle project aan het andere rijgt. Met extra trots kijkt Erik Veerman naar het in opdracht van Bemog Project Ontwikkeling gerealiseerde IJsselpark in Capelle aan den IJssel. Het woonplan met 59 woningen, waaronder vrijstaande woningen, twee-onder-éénkappers, rijwoningen en appartementen is afgelopen lente opgeleverd. “Door de coronacrisis en de Oekraïne-oorlog met forse prijsstijgingen op energie en materialen heen hebben we dit project samen met onze bouwpartner Valkenburg toch met een positief resultaat weten af te sluiten. Waarbij onderaannemers ons prijsstijgingen doorberekenen, waarmee wij als hoofdaannemer niet bij de opdrachtgever hoeven aan te komen. Hartstikke mooi hoe goed we hier desondanks uitgekomen zijn. Tja, ontwikkelen en bouwen is toch een mooi vak!”
“Wij proberen de olie tussen alle partijen te zijn”
‘Elkaar spreken, dat doe je persoonlijk. Niet via e-mail of te telefoon’, daarin is Marco van Diggelen, Vestigingsdirecteur bedrijfs onroerend goed bij Brecheisen Bedrijfsmakelaars in Utrecht, heel stellig. ‘Wij brengen partijen bij elkaar en zorgen ervoor dat ze allemaal met een glimlach vertrekken. Dat is mensenwerk.’
Hij startte in de productverkoop, maar stapte vierentwintig jaar geleden over naar de makelaardij. Er was meteen een klik met bedrijfsmakelaardij. “Je hebt het niet over homogene producten, zoals in de woningbouw vaak wel het geval is. Elk bedrijfspand, elke winkel, elk bedrijventerrein vraagt om een unieke aanpak. Zelfs twee aangrenzende panden kunnen compleet verschillend van elkaar zijn. Dat vraagt om maatwerk. Ik heb altijd B2B gewerkt en hoewel ik erg moest wennen aan de dienstverlening nadat ik uit de productverkoop kwam, wekte het meteen mijn interesse en ik had bovendien een netwerk dat goed aansloot.’ Tien jaar geleden maakte hij de overstap naar Brecheisen, waar hij vanaf de start de positie van directeur bedrijfs onroerend bekleedde. ‘We begonnen als een klein, bescheiden team en zijn nu toonaangevend in de regio. Dat vind ik goed gelukt.”
Sneller en beter adviseren
In die jaren zag hij vooral de digitalisering het verschil maken. “Daardoor hebben we alle informatie die nodig is veel sneller in handen en kunnen we vlot schakelen. Maar hoewel digitaal zo zijn voordelen heeft – zeker in de coronaperiode was het onze redding – blijft ons vak mensenwerk. We werken met en voor ondernemers: daar wil ik tijd en energie insteken. Als dat op persoonlijke basis gaat, kun je sneller en beter adviseren. We hebben in ons vak met veel verschillende partijen te maken. Ik ben daar de spil in, de olie als het ware. Natuurlijk wil ik een deal sluiten, maar ik wil toch vooral dat de verschillende partijen goed met elkaar door één deur kunnen, omdat het voor hun pas begint, nadat alle handtekeningen zijn gezet. Ik geloof in scherp onderhandelen, maar wel fair.”
‘Elk bedrijfspand, elke winkel, elk bedrijventerrein vraagt om een unieke aanpak.’
Negen hectare
Trots is hij op het binnenstedelijk bedrijfsvastgoed dat hij de afgelopen jaren van nieuwe eigenaren wist te voorzien. “Het UMC wilde negen grote panden in het centrum van Utrecht verkopen. Brecheisen won de tender en heeft vervolgens nieuwe eigenaren en bestemmingen gevonden voor monumentale panden, bijvoorbeeld aan de Lange Nieuwstraat en Justus van Effenstraat. Ook voor het pand van het Aboriginal Art Museum aan de Oudegracht vonden we, na de sluiting van het museum, een nieuwe eigenaar.” Voor het vinden van nieuwe bestemmingen heeft hij een neus. Zo wist hij een plek te vinden voor vijf vestigingen van Gamma, Karwei en Hubo in de regio en draait hij vanaf 2016 mee met de herbestemming van het nieuwe Bedrijvenpark De Kroon in IJsselstein. “Hier zijn we betrokken bij de totale herbestemming en de voorbereiding voor kavelverkoop van een gebied van maar liefst negen hectare. Onlangs is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden en kunnen wellicht volgend jaar de bouwkavels vanaf 2.000 m² worden verkocht. Het nieuwe bedrijvenpark ligt tussen de A2 en de N210 bij IJsselstein en vormt de entree van de stad. Het moet daarom een aantrekkelijk geheel worden. We streven daarbij naar een goede mix tussen grote en kleine bedrijven. Op de noordelijke kavel komt een bedrijfsverzamelgebouw voor units speciaal voor kleinere ondernemers, aangezien er voor deze groep weinig mogelijkheden zijn in IJsselstein.”
Maken van duurzame keuzes
De ontwikkeling van Bedrijvenpark De Kroon is een enorme onderneming en kent voor de bedrijfsmakelaar één van de belangrijkste uitdagingen van het moment: netcongestie. Het elektriciteitsnet kan een nieuwe hoeveelheid vraag van stroom niet verwerken en daarom zet de netbeheerder de levering en teruglevering voor nieuwe aansluitingen in de wacht. “We zien hierin vooral bij nieuwbouw een grote belemmering. Want op het moment van verkoop, kan de netbeheerder ons vaak nog geen
toezegging doen over de levering van stroom en aansluiting op het stroomnet. Daarin zit voor ons ook een adviserende rol. Zo raden wij productiebedrijven aan om een aanvraag te doen voor ruim voldoende capaciteit, want deze verhogen in de toekomst is lastig. Voor bedrijven die willen downsizen geldt het advies: verlaag de capaciteit niet, want het kan moeilijk zijn om weer op het oude niveau te komen. Wij denken in dit proces actief mee, om de partijen waarmee we samenwerkingen te ondersteunen bij het maken van duurzame keuzes. Ook het energielabel is van belang. ‘Momenteel is de eis voor kantoorruimtes vanaf 100 m² energielabel C, maar we zien een streven naar energielabel A. Wij houden de overheidsrichtlijnen en ontwikkelingen rondom energiemaatregelen nauwlettend in de gaten, zodat we potentiële huurders en kopers zo goed mogelijk kunnen voorbereiden op de toekomst.”
Van Diggelen ziet zeker een krapte op de markt voor bedrijfspanden en hoogwaardige kantoren: “Deze kantoren moeten niet alleen voldoen aan strikte duurzaamheidsnormen, maar ook aan moderne eisen zoals flexibele indelingen, hoogwaardig binnenklimaat en digitale infrastructuur, en voorzieningen die bijdragen aan het welzijn van de werknemers.” Ook oppervlakte is een uitdaging. “Door de centrale ligging is de regio aantrekkelijk voor logistieke bedrijven het MKB die op zoek zijn naar ruimtes tussen respectievelijk 10.000 en 25.000 m² en 750 tot 2.000 m². Juist deze bedrijfsruimten worden nauwelijks op risico ontwikkeld vanwege de grotere risico’s. Ontwikkelaars kiezen vaker voor kleinere units, waarbij de risico’s lager zijn en de kosten sneller kunnen worden terugverdiend. De uitdaging voor ons is en blijft om altijd de ruimte en de mogelijkheden te blijven zien.”
‘Wij houden de overheidsrichtlijnen en ontwikkelingen rondom energiemaatregelen nauwlettend in de gaten, zodat we potentiële huurders en kopers zo goed mogelijk kunnen voorbereiden op de toekomst.’
Boksen
Verbinden van ondernemers doet Brecheisen Bedrijfsmakelaars jaarlijks bij het Brecheisen Business Boks Gala bij Fort bij Vechten te Bunnik: twintig ondernemers nemen het, na 3 maanden intensieve training door professionele bokstrainers, tegen elkaar op. De organisatie vindt plaats in samenwerking met de Nederlandse Boksbond en de Brothers Horeca Groep (BHG). Ieder jaar komen ruim 800 bezoekers samen om te netwerken en te genieten van de spannende wedstrijden.
“We gaan inbreidenverder om nationale landschappen te behouden’”
De op twee na grootste gemeente in de provincie Utrecht heeft haar grenzen bereikt. Maar dat betekent allerminst einde groei. Veenendaal volgt een ontwikkelstrategie die in vijftien jaar tijd nog eens ruim tienduizend woningen gaat opleveren. Hoewel het centrum nog altijd ‘het dorp’ wordt genoemd, krijgt dat toenemend een hoogwaardig stedelijk karakter.
In augustus 2024 tikte het inwonertal van Veenendaal de zeventigduizend aan. “We hebben dezelfde woondichtheid als Utrecht”, zegt wethouder Engbert Stroobosscher, met onder meer ruimtelijke ontwikkeling, wonen, grondexploitatie en mobiliteit in zijn portefeuille. “Maar we zijn nog niet uitgegroeid. In onze plannen is tot 2040 een behoefte aan 10.700 extra woningen opgenomen”, aldus Stroobosscher. Veenendaal kent een substantieel geboorteoverschot maar ook een bovengemiddeld positief migratiesaldo. “We zijn gewoon een hele aantrekkelijke gemeente die over alle voorzieningen beschikt. De bereikbaarheid is heel goed met maar liefst drie treinstations en snelle aansluitingen op de A12 en – iets verder naar het zuiden – de A15. We zijn een compacte stad, met een doorsnede van vijf kilometer, alles is op de fiets bereikbaar. Veenendaal is ook hartstikke groen en in twintig minuten fietst je de Veluwe of de Utrechtse Heuvelrug op.”
De nieuwbouwwijk VeenendaalOost is vooralsnog de laatste uitlegontwikkeling. Hiervan is de derde en laatste uitvoeringsfase – het plandeel Groenpoort – gestart, waarin nog eens 950 woningen worden gebouwd om het totaal in deze nieuwe wijk op 3.500 te brengen. De verdere uitbreiding van de woningvoorraad moet de komende jaren hoofdzakelijk van verdichting binnen de bestaande bebouwing komen. “Dat is nodig om de nationale landschappen in de buurt van Veenendaal te behouden.”
Foodvalley
De taakstelling van Veenendaal is vastgelegd in de Woondeal Regio Foodvalley die tot 2030 moet voorzien in
circa 28.000 woningen. Foodvalley is de regionale samenwerking van vijf Gelderse en drie Utrechtse buurgemeenten. Een samenwerking die heel goed werkt, zegt Stroobosscher: “Zowel op gebied van wonen als bedrijfshuisvesting. We zitten bijvoorbeeld zo dicht op Ede dat het op sommige plekken weinig uitmaakt in welke gemeente je woning of bedrijfspand staat. In de regio wordt samengewerkt om de woningbouwopgave te realiseren. Dit zal deels op enkele nieuwe uitleglocaties gaan gebeuren.”
‘Om de strategisch belangrijke gronden te verwerven oefenen we ons voorkeursrecht uit en nemen we voorbereidingsbesluiten’
Voor het woonprogramma worden (vanaf 2023) de landelijke normen voor sociale huur en betaalbare huur en koop gevolgd. Vijftig procent van de bijgebouwde segmenten sociale huur en betaalbare koop kan de gemeente passend toewijzen aan inwoners met een sociale of economische binding met de gemeente.
Brouwerspoort
Het is bepaald niet zo dat Veenendaal nu pas met inbreiden begint. “Alleen gaan we dat nu op grotere schaal doen”, aldus de wethouder. Een forse stap is reeds gezet met het realiseren van het plan Brouwerspoort in het centrum. Parkeerterreinen, een oude fabriek
en de achterkanten van winkels zijn getransformeerd naar gevarieerde appartementenblokken en hoge panden in combinatie met winkels, kleurrijke gevels, groene pleinen, een ondergrondse parkeergarage, een slingerende gracht en een stadsstrandje. Duizend woningen zijn aan het centrum toegevoegd. Brouwerspoort is een van de voorbeeldprojecten van de rijksadviseur voor de fysieke leefomgeving. De belangrijkste bevoorradingsstraat, de Tuinstraat, wacht eenzelfde soort transformatie met toevoeging van woningen. “Het succes van Brouwerspoort is dat van achterkanten voorkanten zijn gemaakt. Dat smaakt naar meer.”
Tuinstraat
Waar Brouwerspoort door de gemeente actief is ontwikkeld, verloopt de herontwikkeling van de Tuinstraat op meer organische wijze op basis van uitnodigingsplanologie, zegt Jeroen Feskens, gemeentelijk opdrachtgever van de centrumvernieuwing. “De onaantrekkelijke distributiestraten en achterkanten van winkels lenen zich voor een transformatie. We faciliteren eigenaren om panden te herontwikkelen. Daarbij is het mogelijk 4 tot 5 lagen de hoogte in te gaan. Verder zorgen we voor vervangende parkeervoorzieningen.” In aanvulling op de Brouwerspoort zullen er nog zo’n 400 woningen in het winkelgebied bijkomen. Al met al ontstaat een nog veel levendiger en prettiger verblijfsgebied. Stroobosscher: “Veel Veenendalers zeggen nog altijd dat ze naar het dorp gaan als ze het naar het centrum gaan. Maar dat oude dorpshart is al heel stedelijk geworden en dat neemt alleen nog maar toe.”
Spoorzone
De binnenstedelijke verdichting van Veenendaal krijgt in belangrijke mate haar beslag in de Spoorzone: een omvangrijk gebied langs de spoorlijn Utrecht-Rhenen, iets ten zuiden van het centrum. Hier worden in totaal 4.500 woningen toegevoegd. Dit is een langetermijnontwikkeling die al enige tijd loopt met onder meer de herstructurering van de wijk Franse Gat door renovatie, sloop en nieuwbouw van naoorlogse huurwoningen. Zestien deelprojecten staan de komende vijftien jaar op stapel. De opwaarderingen van station Veenendaal Centrum en het Stadspark horen daar bijvoorbeeld ook bij.
Het Ambacht
Wat betreft woningbouw in de Spoorzone gaat de transformatie van industriegebied Het Ambacht een grote bijdrage leveren. Er is leegstand en er zijn veel verouderde opslagloodsen en bedrijfshallen die weinig werkgelegenheid meebrengen. Een metaalfabriek wordt uitgekocht om van een hindercirkel af te komen. De gemeente maakt gebruikt van situationeel actief grondbeleid, zoals Stroobosscher en Feskens het noemen. “In Het Ambacht hebben we te maken met veel eigenaren, dat is best een lastige puzzel. Om de strategisch belangrijke gronden te verwerven oefenen we ons voorkeursrecht uit en nemen we voorbereidingsbesluiten”, aldus Feskens. Ter compensatie vindt op een naastgelegen bedrijventerrein een herstructurering plaats. “Deels als schuifruimte voor bedrijven op Het Ambacht die plaats moeten maken”, legt Stroobosscher uit. Daarnaast mag de transformatie van laagwaardig bedrijfsvastgoed naar woningen per saldo
niet ten koste gaan van de Veenendaalse economie. “Streven is dat er voor elke nieuwe woning ook een baan bijkomt.”
Woonwijk Het Ambacht gaat rond de 1.500 woningen tellen. Woontorens bepalen dan mede de stedelijke uitstraling. De wijk wordt autoluw, parkeren wordt naar de buitenranden verplaatst in combinatie met het aanbieden van (schonere) vormen van deelmobiliteit. “Het principe is dat de straat van iedereen is, niet alleen van de auto. Je kunt de opzet van Het Ambacht vergelijken met de Merwedekanaalzone in Utrecht. Uiteraard op Veenendaalse schaal en ook minder rigoureus in het bannen van auto’s, maar met dezelfde dichtheid, differentiatie en stedelijke uitstraling.”
Verbreding Rondweg-Oost
Bij de groei van de woningvoorraad en het meegroeien van de werkgelegenheid kan de mobiliteitsinfrastructuur niet achterblijven. Het grootste project op dat vlak is de verdubbeling van de provinciale Rondweg-Oost naar twee keer twee rijbanen. “Tegelijk volgen we het provinciale programma Groen Groeit Mee. Dat betekent de aanleg van meer en toegankelijk groen in aansluiting op het groen-blauwe natuurgebied De Turfweide aan de westkant van Veenendaal. Daarmee versterken we tevens het bestaande natuur- en cultuurhistorische gebied De Roode Haan.”
Het ‘dorp’ Veenendaal is al lang een middelgrote stad – die begonnen is aan een nieuwe fase van interne hoogwaardige verstedelijking en versterking.
KUDO, het bouw- en ontwikkelingsbedrijf van Frank van Woerden, staat synoniem voor innovatie, duurzaamheid en daadkracht. Sinds de oprichting in 2013 heeft het bedrijf zichzelf keer op keer vernieuwd en bewezen. Vandaag de dag kijkt KUDO met vertrouwen naar de toekomst en staat het open voor nieuwe en uitdagende samenwerkingen in de regio Utrecht, Arnhem en alles daartussen.
Ontwikkeling
KUDO begon zijn reis in 2013 als Frank van Woerden Vastgoed B.V., met de eerste grondaankoop voor de ontwikkeling van appartementen. Er volgden nog een heel aantal locaties voor appartementencomplexen. Deze strategische keuze heeft geleid tot vakmanschap en precisie in elk project. Vanaf 2017 bouwt KUDO al zijn eigen ontwikkelingen met KUDO Bouw BV.
Een volgende stap kwam in 2018, toen KUDO een eigen ontwerpteam oprichtte. Dit was een antwoord op de uitdagingen die ontstonden bij het werken met externe architecten. Met een interne ontwerpaf-
deling is KUDO nu in staat om projecten soepel, nauwkeurig en probleemloos uit te voeren. Dat jaar veranderde het bedrijf ook zijn naam naar KUDO, wat “waardering” betekent. Het is een naam die de kern van hun cultuur en werkwijze weerspiegelt.
Kwaliteit
Jaarlijks bouwt KUDO ongeveer 250 woningen/appartementen. In 2021 werd besloten om bijna uitsluitend te bouwen voor eigen projecten, wat zorgt voor maximale controle en kwaliteit. Het in 2022 ontwikkelde KUDO-handboek speelt hierbij een sleutelrol. Hierin staan gestandaardiseerde regels en processen beschreven voor elk
Ontwerp Corridor Fase 1
project, waardoor efficiëntie en consistentie gewaarborgd blijven. Daarnaast bieden zij waar gewenst ook maatwerk.
Het bedrijf werkt vanuit een duidelijke visie: betrokken medewerkers, hoogwaardige bouwkwaliteit en duurzame oplossingen. Met een team van 50 medewerkers, waarvan het grootste deel binnen een straal van 15 kilometer van het kantoor woont, is KUDO geworteld in de regio. De medewerkers zijn van verschillende leeftijden – van 17 tot 64 jaar – en worden actief betrokken bij het werk. Opleiding en persoonlijke ontwikkeling staan centraal, met speciale programma’s en budgetten voor groei. Bovendien inspireert KUDO jongeren om te kiezen voor de bouwsector via initiatieven zoals KUDO Bouwdorp, Dag van de Bouw en stages.
‘Samen bouwen we aan een duurzame en innovatieve toekomst.’
Duurzaamheid & innovatie
Duurzaamheid is een fundamentele pijler van KUDO. Het bedrijf werkt actief aan afvalreductie op bouwlocaties, samen met leveranciers. Ook hun eigen kantoorruimte is een toonbeeld van duurzaamheid, getransformeerd van energielabel G naar A+++++. Dit omvat onder meer het gebruik van hergebruikte materialen, LED-verlichting, zonnepanelen en gasloze installaties.
Met deze focus op duurzaamheid en innovatie helpt KUDO mee aan een toekomst waarin de bouwsector niet alleen waarde toevoegt, maar ook een positieve impact heeft op mens en milieu.
Projecten
KUDO heeft zich gespecialiseerd in complexe binnenstedelijke projecten, vaak op uitdagende locaties. Ze nemen graag risico’s en richten zich op resultaat. Hier zijn enkele opvallende projecten:
• Corridor in Veenendaal: In het centrum van Veenendaal transformeert KUDO een voormalig winkelgebied van 7.000 meter tot een moderne woonomgeving. Hier worden 130 appartementen gerealiseerd, waarvan 74 sociale huurwoningen – de eerste in het centrum met op de begane
grond 2.000 meter nieuwe winkelruimte. Het project, dat slechts twee jaar geleden werd aangekocht, wordt al eind dit jaar bewoond.
• Kaap Hoorndreef in Utrecht: Een transformatieproject van formaat. KUDO renoveert een bestaand gebouw door de gevel volledig te verwijderen en vanuit het casco een moderne nieuwbouw te realiseren met 38 appartementen in de prijsklasse betaalbare koop. Dit project illustreert KUDO’s innovatieve aanpak en vermogen om bestaande structuren nieuw leven in te blazen.
• Oude Arnhemseweg in Zeist, een herontwikkelingsproject met 36 appartementen.
Dit is een voorbeeld van KUDO’s vaardigheid om complexe locaties om te vormen tot hoogwaardige woonruimtes.
Ambities
KUDO’s ambitie is om zijn werkgebied verder uit te breiden naar de regio Utrecht. Plaatsen als Utrecht, Zeist, Houten en Nieuwegein zijn sleutelgebieden waar het bedrijf kansen ziet. Met hun ervaring in uitdagende binnenstedelijke projecten en een focus op kwaliteit en snelheid, is KUDO een ideale partner voor nieuwe samenwerkingen. Ze richten zich op projecten van minimaal 15 woningen, waarbij ze gespecialiseerd zijn in locaties met uitdagingen zoals bodemverontreiniging of asbest.
Frank van Woerden zegt het treffend: “Als we iets toezeggen, dan doen we het ook.”
Deze mentaliteit, gecombineerd met een drang naar innovatie en duurzaamheid, maakt KUDO een unieke speler in de bouwsector.
Samenwerken
Bent u een woningcorporatie, particuliere belegger of betrokken bij de particuliere verkoop met een (lastige) locatie die u wilt verkopen? KUDO komt graag bij u langs om de mogelijkheden te bespreken. Met hun expertise in appartementenbouw,duurzame aanpak en een bewezen staat van dienst in complexe projecten, is KUDO de partner die uitdagingen omzet in resultaten.
Voor meer informatie of om samenwerkingsmogelijkheden te bespreken, bezoek: www.kudo.nl of neem contact op met Frank van Woerden.
‘Wij vormen op onze eigen innovatieve wijze een nieuwe, waardevolle en duurzame toekomst.’
“Brandweerkazerne in één pakket met woningbouw”
Ruim 125 jaar historie draagt Bouwbedrijf Kreeft met zich mee. Vanaf 2010 verlegde de nieuwe eigenaar-directeur Dirk Jan van den Brink de koers naar ontwikkelende bouwer. Deze dadendrang komt onder meer in Veenendaal tot uiting in meerdere opvallende projecten waarvoor alles uit de kast wordt gehaald.
Brandmeesters – voorheen Pionierskwartier – heet de herontwikkeling van de Veenendaalse gemeentewerf met een nieuwe brandweerkazerne en 140 woningen. Dit project verwierf Kreeft in samenwerking met de grote gebiedsontwikkelaar BPD via een door de
gemeente uitgeschreven tender. De kazerne bevindt zich in de afbouwfase en wordt in maart opgeleverd. Het woningbouwplan gaat na de zomer van 2025 in uitvoering.
Kreeft uit Ede is van 1896. In 2010 werd Dirk Jan van den Brink
medeaandeelhouder van het bedrijf, naast Marten Kreeft, de vierde generatie van het familiebedrijf. Vijf jaar later, na de overname van het failliete Van Driesten Bouw uit Ede, kreeg Van den Brink ook de andere helft van de aandelen aangeboden, en die nam hij ook over. “In de vijfentwintig jaar dat Marten directeur was, had het bedrijf zich gespecialiseerd in onderhoud en beheer voor professionele opdrachtgevers, zoals Defensie, woningcorporaties, VvE’s en zorg- en onderwijsinstellingen. Toen ik in 2008 bij Kreeft begon, raakte kort daarop de hele vastgoedbranche in crisis. Vanaf 2013 ging het geleidelijk weer beter en zijn we meer nieuwbouw gaan doen en ook zelf projecten gaan ontwikkelen.” In 2020 werd Gert van Driesten mede-eigenaar.
Samenwerken
“Ontwikkelen is een ander vak dan bouwen”, zegt Van den Brink. “Maar het helpt wel om als ontwikkelaar de kennis van een bouwer in huis te hebben. Als pure ontwikkelaar kun je een mooi plan uitgewerkt hebben en er dan bij het vinden van een aannemer achter komen dat de bouw fors duurder uitvalt. De afgelopen jaren hebben we te maken met extreme en onverwachte prijsstijgingen. In sommige gevallen is het onrendabel door te gaan en moet je weer van voren af aan beginnen. De laatste jaren kloppen ontwikkelaars steeds vaker bij ons aan om een project samen te doen. Ontwikkelen met teveel vreemd vermogen is in de financiële crisis voor veel partijen de strop geworden. We hebben daar lering uit getrokken. Waar nodig gaan we daarom liever samenwerkingen aan, zoals ook bij het project Brandmeesters het geval is met BPD als partner. Overigens zoeken we samenwerking niet alleen uit financieel oogpunt, maar ook vanwege de kennis en ervaring van een partner.”
Slangentoren
Kreeft kiest ervoor in de regio van thuisbasis Ede te werken. “We houden ongeveer een half uur reistijd als richtlijn
aan.” Kennis van de lokale omstandigheden en sentimenten kan een ontwikkelaar een voorsprong geven. “Dat heeft ons bij de tender voor Brandmeesters denk ik ook geholpen. Zo laten wij de Slangentoren van de oude brandweerkazerne terugkomen in het woningbouwplan omdat we wisten dat Veenendalers aan die markante toren gehecht zijn. Mede vanuit circulariteit hebben we alle stenen netjes afgebikt om er de nieuwe toren mee op te metselen. Daarnaast organiseerde de gemeente een burgerparticipatie en inwoners mochten hun stem uitbrengen op de na de voorselectie overgebleven plannen; dat waren er nog twee, omdat de derde partij zich had teruggetrokken. Ons plan kreeg negentig procent van de stemmen. Deze stemming was ook onderdeel van de uitvraag en leverde ons extra punten op.”
‘Voor Brandmeesters hebben we alles uit de kast gehaald’
U-vormig woningbouwplan
De kazerne is opgebouwd uit een combinatie van een stalen en houten draagconstructie. Het dak van de garage en opstelplaats van de brandweerauto’s is een houten CLT-vloer met daaronder CLT-
Woningbouwproject
Brandmeesters
gelamineerde liggers die overgaan in de luifel die vier meter uitsteekt. De toepassing van hout is gekozen uit oogpunt van duurzaam, biobased bouwen. De bekleding van de liftschacht met gebrand hout is een knipoog, zegt Van den Brink.
De kazerne vormt het front van het U-vormige woningbouwplan erachter, waarvan de bouw in 2025 begint. Het gehele plan met kazerne en woningen is een ontwerp van architect Jan Jacobs (op dat moment nog Mies Architectuur). Naast de gemeentewerf staat op het plangebied ook een rij van zes sociale huurwoningen. Die worden in samenwerking met de woningcorporatie in de herontwikkeling meegenomen. Er komen achttien sociale huurwoningen terug. De hoofdmoot van de programmering bestaat uit middenhuur- en koopwoningen in het segment betaalbaar. De grondgebonden stadswoningen en appartementengebouwen liggen aan de binnenzijde aan een verhoogd leefdek. Daaronder bevindt zich het parkeren. Als een exclusieve maisonnette keert de Slangentoren in nagebootste vorm op het midden van het leefdek terug. Ernaast komt een glazen kas met een nog nader in te vullen buurtfunctie. Als landmark krijgt een van de appartementengebouwen een terrassenopbouw die van twaalf verdiepingen in vijf stappen afloopt naar vier verdiepingen.
Energiecentrale
Voor warmte (en koeling) wordt een
energiecentrale met geavanceerde warmtepomptechniek voor het hele woonplan aangelegd. In samenwerking met installateur Linthorst en Wij Maken Energie bouwt Kreeft een gecombineerde WKOinstallatie met een groot buffervat in de grond waar water van 90 ⁰C in opgeslagen wordt. Op de daken komen pv-panelen, maar helaas minder dan gewenst. Van den Brink legt uit dat dat te maken heeft met de gewijzigde regels voor teruglevering van stroom en gewijzigde regels voor aansluitingen. “In zeer korte tijd is dit speelveld compleet veranderd. Voor de elektra van de warmte- en koudecentrale hadden we één grootverbruikaansluiting voor de woningen en de kazerne nodig. Dat bleek uiteindelijk niet mogelijk want de brandweer heeft een lagere prioriteit dan de woningen. Daarom krijgen we de grootverbruikaansluiting niet al een jaar eerder. Zelfs interventie van de burgemeester mocht niet baten. Die rechtlijnigheid is wel frustrerend en dient ook geen doel, denk ik. Voor de brandweerkazerne hebben we op het laatste moment het energieconcept volledig moeten aanpassen.” De brandweer krijgt nu twee kleinverbruikaansluitingen en kan geen gebruik maken van de pvstroom van de woningen. Omdat het niet meer rendabel is om teveel energie op te wekken met pv-panelen, worden er in Brandmeesters minder op de daken gelegd dan oorspronkelijk de bedoeling was.
’t Goeie Spoor
Naast het fraaie Brandmeesters ontwikkelt Kreeft in Veenendaal een tweede groot woningbouwplan met middenhuur en betaalbare koop. Project ’t Goeie Spoor, onderdeel van de gebiedsontwikkeling Spoorzone, omvat 125 appartementen in een langgerekt gebouw langs deze gelijknamige weg. Het gebouw leest als een stedelijke wand, maar met een getrapte terrassenopbouw van zeven lagen naar één laag en dan een hoogteaccent van tien lagen. Voor dit project is een samenwerking aangegaan met twee ontwikkelaars: ROQ Vastgoed en Goed Vast Goed.
In de nieuwe wijk Groenpoort-Oost in Veenendaal ontwikkelt en realiseert Kreeft 16 grondgebonden woningen. Een bijzondere bijdrage aan deze wijk is ook de samen met Linthorst gemaakte lokale energiecentrale, met ondergronds buffervat voor warmte. Het gaat om een opvallend door Mies Architectuur ontworpen bakstenen gebouw aan de Rondweg-Oost. De techniek hier is gebaseerd op hetzelfde principe als bij Brandmeesters, maar nu voor circa duizend grondgebonden woningen. Deze techniek wordt naar verwachting straks ook toegepast in Het Ambacht, ook onderdeel van de Spoorzone en de komende jaren de grootste Veenendaalse gebiedsontwikkeling met zo’n tweeduizend woningen.
Kreeft heeft nog meer ijzers in het vuur als ontwikkelaar. In Veenendaal wordt in 2025 gestart met 54 woningen in project Zuivelspoor en 51 zorgappartementen op de locatie van restaurant Vendel. Met het project Ooststreeck in Nijkerk wordt samen met SamenThuis Vastgoedontwikkeling een plan met 165 woningen gerealiseerd. Verder heeft het bedrijf grondposities ingenomen in een gebiedsontwikkeling in Driebergen-Zeist van minimaal tweeduizend woningen. Dit project zal naar verwachting over een jaar of vijf aanvangen, wat voor Kreeft een paar honderd woningen gaat opleveren.
Wedstrijd
Als bouwer is Kreeft breed actief. Aan restauratie-opdrachten springt het monumentale Poortgebouw van het getransformeerde Enka-fabriekscomplex in Ede in het oog. Ook de restauratie van rijksmonument Villa Zwaluwenberg in Hilversum verdient vermelding.
Op vlak van nieuwbouw wordt woningbouw afgewisseld of gecombineerd met utilitaire bouw. In juli werd bijvoorbeeld het nieuwe duurzame schoolgebouw van Het Streek Lyceum in Ede opgeleverd. Uitbreidingen van bloemenveiling Plantion in Ede en het
Meander Medisch Centrum in Amersfoort laten de breedte van de portfolio zien. Een bijzondere afgeronde bouwopdracht in Veenendaal betreft een verzamelgebouw voor IW4 (het Sociaal Ontwikkelbedrijf van de gemeenten Rhenen, Renswoude en Veenendaal), Wijkservice Veenendaal en de Oefenlocatie van de brandweer.
Van den Brink houdt van de bouw en zelf ontwikkelen geeft nog meer uitdaging, zegt hij. “Als we aan een tender meedoen dan alleen voor de winst. En dan heb ik het niet alleen over de prijs. Voor Brandmeesters hebben we alles uit de kast gehaald. We hadden niet de hoogste grondprijs, wel de hoogste kwaliteit. Mooi dat kwaliteit de doorslag heeft gegeven.”
IW4, Wijkservice Veenendaal en Oefenlocatie Brandweer.
“Het hangt af van duidelijkheid en consistentie in wat je wil”
Meer
Foto: Kees van der
De binnenstad van Nieuwegein is al een aantal jaren bezig met een vernieuwings- en verdichtingsslag. Deze transformatie is gekoppeld aan een hoge duurzaamheidsambitie. De gemeente stelt eisen en gaat met ontwikkelaars in gesprek over de haalbaarheid. Maar volgens wethouder Marieke Schouten hoeft daar niet altijd een compromis uit te rollen.
Op de begane grond van het Stadshuis, waar ook de gemeentebibliotheek is gevestigd, voert een witgepleisterde wenteltrap in een royale vide omhoog. Overal houten boekenkasten die de verdiepingen met elkaar verbinden. Met daarin naast boeken – heel huiselijk – ook voorwerpen en planten. Op de derde verdieping bevindt zich onder andere de raadszaal en een etage hoger houden burgemeester en wethouders kantoor.
Het gebouw en de indeling ervan, met de bibliotheek beneden, zijn gericht op ontmoeting, vertelt wethouder Marieke Schouten, die een brede portefeuille heeft met onder meer wonen, ruimtelijke ordening, energietransitie, duurzaamheid en klimaat. Na de opening van het Stadhuis en de Bibliotheek in 2012 heeft er recent al een interne verbouwing plaatsgevonden om de publieke functie nog beter tot haar recht te laten komen. Er zijn daarbij ook nog functies toegevoegd, zoals een consultatiebureau, een gezondheidsplein en diverse aanspreekpunten van de gemeente, onder andere een balie om je paspoort af te halen.
Zes miljoen bezoekers City – zoals Nieuwegeiners hun binnenstad noemen – vernieuwt en verdicht en dat proces is al ruim een decennium gaande. In hetzelfde jaar als het Stadshuis kwam ook het nieuwe theater De KOM en
de daarmee verbonden – in het groen gehulde – parkeergarage gereed. Het winkelcentrum Cityplaza met de overdekte Passage trekt bezoekers uit de wijde omgeving. Nieuw ingerichte, verhoogd gelegen pleinen bieden een aantrekkelijk slenter- en verblijfsgebied. “Weet je hoeveel bezoekers het winkelcentrum trekt”, vraagt Schouten. Zes miljoen per jaar – inderdaad indrukwekkend.
Maar winkels en andere voorzieningen alleen maken een binnenstad niet voldoende levendig, vooral niet na sluitingstijd. Dit inzicht heeft Nieuwegein ter harte genomen. Een aantal woongebouwen heeft daarom al zijn opwachting gemaakt. Aan kanaal De Doorslag is CityPromenade volop in uitvoering om in 2025 ruim 450 voordeursleutels te kunnen overhandigen. Hier is ook ruimte voor horeca. Naast deze verlevendiging zal het nu nog stenige centrum ook aantrekkelijker worden gemaakt door vergroening.
Overigens, tekent Schouten aan, is de binnenstad niet de enige grote woningbouwlocatie van Nieuwegein. “In de wijk Rijnhuizen komen er rond de vijftienhonderd woningen bij. Van origine was dit een woon-werkgebied waar veel bedrijfspanden leegstonden. Die maken plaats voor wonen en daar horen ook
voorzieningen bij zoals een school en een ontmoetingscentrum. Bedrijven blijven er gevestigd, het blijft een woon-werkgebied, maar de nadruk ligt op wonen, leven en recreëren.”
‘Geïnteresseerde partijen zijn welkom, ik ga graag in gesprek‘
2.200 nieuwe woningen
In City is de verdichting met wonen nog een graad sterker. In een relatief klein gebied worden uiteindelijk circa 2.200 woningen toegevoegd. Een deel is al gerealiseerd. Meer dan de helft is nog in ontwikkeling of staat nog aan het begin daarvan. Een van die nieuwe ontwikkelingen is project Erfstede. Het huidige busstation, het gedateerde Zakencentrum en de afgebrande dansschool maken plaats voor woningen in aansluiting op een bestaande gelijknamige woonbuurt. Common Ground aan de westzijde van City vervangt een (fors maar overbodig geworden) bedrijfsverzamelgebouw. De nieuwbouw rondom een binnentuin en met een woontoren van zeventig meter omvat 134 sociale huurwoningen, 43 middenhuurwoningen en 53 vrijesectorwoningen. Het oude politiebureau aan de kop van
parkeergarage Theater gaat eveneens plaats maken voor nog nader te bepalen woningbouw én een bioscoop. Een zestal kavels in City wordt alleen nog maar met letters en nummers aangeduid (A2, C1C4 en ABC-locatie): herontwikkeling naar wonen bevindt zich nog in een vroeg stadium. Een van deze kavels is al wel aangewezen voor zelfbouw van rond de veertig woningen. De jaren-zeventig-flats van het Nijpelsplantsoen aan de noordkant van City gaat de woningcorporatie opknappen. Een van deze flats wordt op termijn afgebroken om moderne appartementen toe te kunnen voegen.
Meest duurzame binnenstad
De transformatie van de binnenstad is door de gemeente verbonden aan een hoge duurzaamheidsambitie. ”Doel is uit te groeien tot de meest duurzame binnenstad van Nederland”, zegt Schouten. “We onderscheiden daarbij vijf onderdelen: openbaar vervoer, klimaatadaptatie, bouwen, energie en groen.” Het openbaar vervoer krijgt een impuls met de bouw van een nieuw knooppunt voor bus en (snel)tram aan de zuidzijde van City. Een bijzondere overkapping maakt dit OV-knooppunt tot een echte landmark. Het station wordt toegerust voor elektrische bussen. Dit project wordt gecombineerd met woningbouw: verdeeld over meerdere volumen gaat het om nog eens 467 huurwoningen. Zoals bij vrijwel alle woningbouw in City is ook hier een biodiverse binnentuin
met regenwateropvang aangelegd. Een ondergrondse parkeergarage houdt de auto’s van de straat en uit het zicht.
Andere concrete duurzaamheidsmaatregelen betreffen de toepassing van onder meer zonnepanelen, wkoinstallaties, duurzame bouwmaterialen, grijswaterrecycling, opvangen en vasthouden van regenwater op en onder gebouwen, vergroenen en biodivers maken van de openbare ruimte én gebouwen, en het aanbieden van elektrische deelmobiliteit. In Common Ground bijvoorbeeld wordt gebouwd met hout en gerecyclede baksteen. Een plantendak houdt regenwater vast, tegelijk komen er (hergebruikte) pv-panelen op de daken en worden de toiletten doorgespoeld met grijs water. De binnentuin wordt biodivers en klimaatadaptief ingericht en zelfs aan de buitenmuren komt groen.
Niet makkelijk, wel mogelijk Maar hoe goed kun je als gemeente sturen op zo’n hoge ambitie waarvan de verwezenlijking grotendeels door marktpartijen moet gebeuren? Schouten: “Wees duidelijk en consistent in wat je wil. In het gesprek met partijen krijg je natuurlijk wel eens te horen dat een bepaalde maatregel te duur is, maar dan blijkt er toch een oplossing te zijn waardoor het wel kan. We kunnen niet altijd op alle duurzaamheidseisen honderd procent scoren, soms moet je een compromis sluiten. Maar het is niet zo dat
uit elk gesprek per se een compromis moet rollen. Neem bijvoorbeeld het schijnbare dilemma of je voor groene daken of daken met zonnepanelen moet kiezen. Uiteindelijk blijkt dan dat het beide kan, ook al zul je niet altijd honderd procent energieneutraal kunnen bouwen. Als je hoge eisen stelt, is de realisatie niet altijd makkelijk – dat hoort erbij – maar vaak toch mogelijk.” Van ontwikkelaars wordt kortom ambitie en innovatief denken gevraagd.
Eisen kunnen stellen en handhaven gaat uiteraard het beste als de gemeente de grond heeft. Nieuwegein schuwt het niet om gronden en opstallen op te kopen die van groot belang zijn voor een herontwikkeling, zoals het Zakencentrum. “Zo nodig maken we gebruik van de Wet voorkeursrecht gemeenten”, zegt Schouten.
In City, maar ook in andere delen van Nieuwegein, liggen voor ontwikkelaars en corporaties nog genoeg kansen. “Als je een hoge duurzaamheidsambitie en het accent op betaalbaar wonen met ons deelt, is Nieuwegein een hele mooie gemeente om te ontwikkelen. We hebben heel veel voorzieningen en verrassend veel groen. We hebben ook nog onze bloemkoolwijken waar we mee aan de slag willen.
Geïnteresseerde partijen zijn welkom, ik ga graag in gesprek.”
“Een stadje an sich”
Een ensemble van vier woongebouwen vormt de nieuwe afsluiting aan de oostzijde van het stadshart van Nieuwegein. Een fors en divers woonprogramma binnen een gelaagde en getrapte verschijningsvorm is de vrucht van een joint venture tussen ontwikkelaar NEOO en bouwer-ontwikkelaar Koopmans. Beider expertises en die van architect Rijnboutt hebben tot een uitgebalanceerd ontwerp en bouwplan geleid.
Kanaal De Doorslag vormt aan de oostzijde de fysieke begrenzing van het stadshart van Nieuwegein dat sinds tien jaar een transformatie aan het doormaken is. Pal langs het kanaal verrijzen drie woongebouwen van wisselende hoogte. Een vierde woongebouw van dit ensemble staat aan de westzijde schuin op deze ‘wand’ gepositioneerd. CityPromenade, zoals het ensemble heet, voorziet in 452 woningen, 650 m2 horeca en 80 gebouwde parkeerplekken. Een welkome extra verlevendiging van de binnenstad van Nieuwegein waaraan al meerdere woontorens zijn toegevoegd.
En dan te bedenken dat op deze locatie ooit een plan voor twee kantoorkolossen (de Palmtorens) al vergund was, zo vertelt Arjen Seckel, partner/ontwikkelaar van NEOO. “De ontwikkelaar ging failliet. Vervolgens
heeft de gemeente in 2016 een woonbestemming aan deze plek gegeven en een tender uitgeschreven.” Het gesprek in het bouwkantoor vindt plaats als Seckel samen met Bertil Poelman, directievoorzitter van Koopmans Bouw, terugkeert van een bezichtiging op de bouw. De uitvoering die in november 2022 van start ging is vergevorderd: het hoogste punt – het twintig verdiepingen tellende gebouw A – is bereikt en baksteen gevels zijn al deels aangebracht. Beide opdrachtgevers zijn nog onder de indruk van de rondleiding die ze hebben gekregen, waarbij ze hebben gezien hoe de tekeningen en berekeningen fysiek vorm aan het krijgen zijn. “Mooi om de passie van de bouwers mee te maken”, zegt Poelman. “Geweldig hoe deze vakmensen het project leven.”
Superefficiënt ontwerp
Toen NEOO in de tender voor de Doorslagzone een mooie kans zag, werd Koopmans gevraagd mee te doen, vertelt Seckel. “Het gaat om een groot project waar veel risico’s aan zitten. Dan is het een enorme pré om dat samen te doen met een sterke partij.
Bovendien brengt Koopmans de kennis en ervaring als bouwer in waardoor je een ontwerp en een programma makkelijker en beter kunt vertalen naar een realiseerbaar bouwplan.” Die synergie noemt ook Poelman de grote meerwaarde van de samenwerking in dit project. “Daardoor hebben we een superefficiënt ontwerp uit kunnen ontwikkelen, met de juiste balans tussen kwaliteit, kosten en opbrengsten.”
Samen met architectenbureau Rijnboutt en andere adviseurs werd het winnende plan opgesteld.
‘Midden in het stadshart en aan het water – een perfecte woonplek’
Seckel: “Vanaf het begin hadden we ook de partijen aan boord om woningen af te nemen. Achmea Real Estate neemt twee woontorens over en wooncorporatie Portaal één woontoren.” Het vierde gebouw (B) vindt als koopwoningen direct zijn weg naar particulieren.”
Getrapte opzet
Het woonprogramma beslaat alle segmenten en kent daarbinnen ook weer variatie in woonoppervlakken. Het schegvormig gelegen gebouw D omvat 69 sociale huurwoningen van Portaal. In de twee woontorens van Achmea komen 321 middenhuuren vrijesectorwoningen, alsmede 25 sociale huurwoningen (die Achmea zelf exploiteert). Ten slotte zijn er 37 koopwoningen in verschillende prijsklassen, waaronder ook enkele penthouses.
De diversiteit in het woonprogramma wordt weerspiegeld in de door Rijnboutt verzorgde architectuur. Alle vier de gebouwen kennen een verticaal getrapte opzet, terwijl ook de gevels een horizontaal getrapte opbouw kennen. En er is variatie in maat en ritme van de gevelopeningen. “Elk van de vier gebouwen lijkt daardoor
samengesteld uit meerdere gebouwen”, legt Poelman uit. De veelvormigheid en gelaagdheid, gevoegd bij de mix aan woningtypen, roept het beeld op van “een stadje an sich”, zoals hij het noemt. De getrapte opzet voorkomt een massieve wand en biedt doorzichten. “De vertrappingen maken ook meerdere daktuinen mogelijk”, licht Seckel toe. “Naast de biodiversiteit bieden die de bewoners een prettig uitzicht.”
Verbonden met stadsplein Baksteen in verschillende (rood)bruine tinten is de belangrijkste gevelmaterialisatie. Gebouw B met koopwoningen onderscheidt zich door een gevel van aluminium panelen, tegelijk met grote buitenruimten in een verspringend ritme. Tussen gebouw A en B komt een trappartij die aan de ene zijde verbonden is met het (verhoogde) stadsplein en aan de andere zijde afdaalt naar de waterkant. Bij deze trap krijgt in de plint de horeca uit het programma een fraaie plek: aan de ene zijde verbonden met het plein en andere zijde met de waterkant.
De gevarieerde verschijningsvorm van het gebouwenensemble wordt desondanks met een hoge mate van standaardisatie uitgevoerd, zegt Poelman – waar de genoemde meerwaarde van de bouwende ontwikkelaar weer om de hoek komt kijken. “Alles wordt als één groot blok gebouwd waarbij we de casco’s tunnelen. Aan de voorkant hebben we in de engineering en de werkvoorbereiding de basis gelegd voor een slimme, efficiënte uitvoering.”
Netjes gestructureerd
De hoge duurzaamheidseisen van de gemeente zijn onder meer vertaald in een WKO-installatie die het gehele gebouwensemble van warmte voorziet, met individuele warmtepompen in de woningen. Naast de mossedum daktuinen draagt ook een binnentuin op het maaiveld tussen de gebouwen bij aan natuurinclusiviteit.
Tijdens de planuitwerking na het winnen van de tender vroeg de parkeeroplossing nog de meeste aandacht, vertelt Seckel.
“Parkeren is in veel projecten de bottleneck. Probleem op deze specifieke plek was dat we niet diep de grond in konden vanwege de waterdruk van het kanaal. Damwanden slaan zou het parkeren weer veel te duur maken. Na lange discussies met de gemeente zijn we tot een nieuwe afspraak over minder parkeerplekken gekomen.” Gestegen bouwprijzen en gewijzigde eisen vroegen ook de nodige onderhandelingen. Voor de definitieve omgevingsvergunning was (vanwege één bezwaarmaker) de tussenkomst van de Raad van State nodig. “Maar de samenwerking met alle partijen is netjes gestructureerd verlopen”, aldus Poelman. “Alle hobbels waren goed te nemen.”
Voor een dermate groot project als CityPromenade is het proces van tender tot start bouw zelfs snel gegaan, vindt Seckel. “Je hebt het over een gigantische investering en een wooncomplex dat honderd jaar mee moet gaan. Maar als hier straks honderden mensen met heel veel plezier wonen, de binnentuin in bloei staat en de bootjes voorbij varen, dan weet je pas echt waar het om gaat. Wij zien het als een uniek woonproduct door de gelaagde en getrapte verschijningsvorm, de diversiteit in materialen en de mix in woningtypen. Midden in het stadshart en aan het water – een perfecte woonplek.”
“Platform voor inspiratie”
Als je in Utrecht deel uitmaakt van de bouwkolom en je netwerk op orde wil hebben, kun je bijna niet om de Utrechtse Bouw Sociëteit heen. Het sociëteitsleven speelt zich nadrukkelijk niet af aan de bar. Een klassieke clubavond biedt een spreker van buiten met een goed verhaal, gevolgd door een levendige discussie en besloten met een diner. “Je moet geïnspireerd terugkomen.”
Een sociëteit die zo’n zes tot acht keer per jaar bijeenkomt beschikt uiteraard niet over een eigen clubhuis. Het gesprek met bestuursleden van de Utrechtse Bouw Sociëteit (UBS) vindt plaats op het kantoor van voorzitter Joeke van Waesberghe, directeur van bouwmanagementbureau Rienks Adviseurs. Twee andere vertegenwoordigers schuiven daar aan: Arno Hallie, ontwikkelingsmanager bij AM, en Erwin Noorda, commercieel manager van Trebbe.
De sociëteit is gericht op de provincie Utrecht. Al ligt de focus meer dan gemiddeld op de Domstad omdat daar veel gebeurt. De rond de negentig leden komen uit de gehele bouwkolom, aldus Van Waesberghe. “Ik noem dat onze bloedgroepen, met name aannemers en installateurs, ontwikkelaars, adviseurs, onderwijs en gemeente. Wel heeft het bestuur juist de ambitie neergelegd om nog wat evenwichtiger van samenstelling te worden. We zoeken wat meer leden uit de kringen van de gemeente en de woningcorporaties.”
De UBS is overigens niet de enige Utrechtse netwerkclub uit de bouwen vastgoedwereld, vertelt Noorda. Het Development Netwerk Utrecht heeft leden op het hoogste directie-, beleids- en managementniveau. De Vastgoed Sociëteit is wat meer op de financiële en commerciële kant van vastgoedontwikkeling georiënteerd. Juniorprofessionals zijn georganiseerd in Jong Onroerend goed Utrecht (JOU), waaruit na een aantal jaar de overstap naar NaJOU kan worden gemaakt. Om eventueel uiteindelijk zijn of haar opwachting te maken in de UBS.
“Een inspiratieplatform”, zo typeert Van Waesberghe de Utrechtse Bouw Sociëteit.
“We nodigen een goede spreker van buiten uit, hebben een stevige discussie en daarna gaan we goed eten – dus geen bal gehakt en klaar. Want weet je, anders gaan mensen aan de bar hangen en dan krijg je geen goede gesprekken. Tijdens het eten wissel je ook eens van plek en zo spreek je uiteindelijk iedereen een keer echt.”
“Het uitgebreid eten met elkaar is instrumenteel voor het netwerken”, beaamt Hallie. Noorda: “Als je iemand vakmatig nodig hebt, kun je die natuurlijk opbellen, maar het gesprek verloopt wel zo makkelijk als die persoon naast je aan tafel zit. Dat geeft een heel andere dynamiek.”
Van Waesberghe: “Als je terugkomt van de sociëteit, moet je geïnspireerd zijn.”
Noorda: “Borrelpraat is ook wel eens leuk.”
Hallie, lacht: “Natuurlijk, het lucht lekker op, maar je wordt er niet wijzer van.”
Noorda: “Nu zijn wij stuk voor stuk enorm met ons vak bezig, dus die behoefte om elkaar verder te brengen is er gewoon.”
Hallie: “Het gaat om halen en brengen.”
Reizend circus
Excursies en studiereisjes behoren nadrukkelijk tot de programmering.
Hallie: “In de coronaperiode zijn we een reizend circus geworden. De behoefte aan excursies en een reisje was ook naar voren gekomen uit een ledenenquête.” Noorda: “Die inspiratie hoeft niet van heel ver te komen en hoeft ook niet altijd groots en meeslepend te zijn. Een mooi voorbeeld hiervan is onze laatste studiereis naar Deventer en Zutphen. Hier hebben we onder andere landhuis Reuversweerd bezocht. Een prachtige casus van outof-the-box opdrachtgeverschap.” In Gent liet het gezelschap zich door een houtbouwfabriek en de herontwikkeling van de Dokken rondleiden.
In Utrecht kreeg men exclusief een rondleiding door De Inktpot, de monumentale bakstenen kantoorkolos van ProRail. Met aansluitend een verhaal van de Spoorbouwmeester over de toekomst van stationsomgevingen in Nederland. Een recent hoogtepunt voor Van Waesberghe was een samen met de gemeente georganiseerde bijeenkomt over het Utrecht Science Park – de gebiedsontwikkeling van universiteitslocatie De Uithof. “Heel
interessant om een idee te krijgen wat er op De Uithof allemaal gaat gebeuren en hoe toekomstbestendigheid, vergroening, klimaatadaptatie en gezondheid een plek krijgen in de plannen.”
Ook het distributiecentrum van Lidl in Almere was een uitstapje waard. “Gaaf om z’n grote doos eens van binnen te zien en inzicht te krijgen in hoe logistieke processen in zo’n enorme hal verlopen”, zegt Hallie. “Het is niet het soort vastgoed waar de meesten van ons veel mee te maken hebben, en juist daarom blik verbredend. Er zat ook een discussie aan vast: Iedereen besteld online en tegelijkertijd storen we ons aan de verdozing van Nederland; hoe gaan we hiermee om?”
Lateraal denken
Samen met de jongerenclub JOU en de gemeente Utrecht werd een bijeenkomst georganiseerd in dé grote gebiedsontwikkeling van Utrecht: de Merwedekanaalzone. “De opzet was om over een aantal vraagstukken van deze gebiedsontwikkeling lateraal na te denken
– out of the box”, vertelt Van Waesberghe. “Er waren zogenaamde denktafels met groepen vanuit UBS, JOU en Gemeente Utrecht die elkaar niet al kenden. Het ging bijvoorbeeld over parkeeroplossingen en over omgaan met eigenaren die niet mee willen doen aan de transformatie. Extra leuk was de inbreng van de juniorprofessionals: lekker ongehinderd door te veel ervaring. Van de bijeenkomst is een prent gemaakt die aan de wethouder is overhandigd.”
Complexiteit belichten
De ontwikkelingen in Utrecht worden nauwgezet gevolgd en besproken. Betrokkenheid bij de stad en haar gebouwde omgeving zit diepgeworteld in de sociëteit. “In tien jaar tijd is Utrecht enorm gegroeid, van een groot dorp naar een echte stad met een enorme aantrekkingskracht”, stelt Hallie. De ambities van de gemeente, zoals de gezonde en duurzame stad en de tienminutenstad, zijn het juiste antwoord op die groei, vinden de drie bestuursleden. “Betaalbaarheid blijft een enorme opgave”, voegt Noorda toe. “Een rijwoning kost hier al snel driekwart miljoen, wat voor velen onbereikbaar is. Er moeten meer woningen komen, maar de ruimte is beperkt en de druk op het omliggende landschap is groot. Daarbij spelen uiteenlopende opvattingen en belangen een rol. Dat maakt het werk van het stadsbestuur er niet eenvoudiger op. Tijdens onze netwerkavonden proberen we juist die complexiteit te belichten en te inspireren tot een beter en mooier Utrecht.”
De urgentie van betaalbaar wonen is groot, beaamt Van Waesberghe: “Daarom zoeken we ook meer leden uit de corporatiesector en gemeenteland. De vraag is of we dezelfde kant op gaan als Amsterdam en een stad worden die alleen nog toegankelijk is voor de welgestelden.”
Borrel on tour
Van Waesberghe treedt na acht jaar terug als voorzitter. Noorda volgt hem op. Waar
kijkt de uittredend voorzitter vooral met genoegen op terug? “Wat ik altijd leuk heb gevonden is als bestuur met elkaar brainstormen over de invulling van een sociëteitsavond. En de grootste kick is dan als het lukt: een goede opkomst, een inspirerende voordracht en een pittige discussie.” Gaat de nieuwe voorzitter een andere wind laten waaien? Noorda: “Nee, niet meteen anders. Er wordt al aan gewerkt om wat meer evenwicht te brengen in het ledenbestand. Verder is belangrijk hoe we ons sterker gaan profileren tegenover de andere vastgoedclubs. Verjonging hoort daar bij. Naast het sociëteitsprogramma organiseren we ook een paar keer per jaar een Borrel on tour. Een borrel is laagdrempeliger en helpt om nieuwe leden te trekken.”
‘De enige voorwaarde is eigenlijk dat je een vakidioot bent’
Veroudering wordt zonder meer geschuwd, zo blijkt uit een tamelijk brute regel: wie pensioneert moet uit de sociëteit. “We zitten niet te wachten op verhalen over vroeger”, verklaart Hallie. Van Waesberghe: “Jongere leden geven een eigen dynamiek aan de UBS. Dat vind ik mooi om te zien, ook in mijn eigen bedrijf, hoe snel jonge mensen die uit het goede hout gesneden zijn in no time in het vak groeien. Hoe ze de verantwoordelijkheid die ze krijgen ook nemen en in het diepe durven springen. Het geeft mij enorm veel voldoening om die ontwikkeling te begeleiden.” Noorda: “Aan de onderkant hebben we geen grens, de enige voorwaarde is eigenlijk dat je een vakidioot bent.”
