B&B Hostel Neutor Münster by Ronny Z.

ma.m6.3 Projektmanagement - SoSe 2015 NEUTOR BEDS & BIKES Hostel, Gewerbe & Wohnen Münster msa münster school of architecture Prof. Dipl.-Ing. Martin Weischer Anna Zimmermann Murat Apaydin Ronny Zschörper Anna Ulbert Franziska Adler

EINLEITUNG Die Aufgabe einer Projektentwicklung innerhalb Münsters umfasste die drei Hauptthemen Standort, Projektidee und Entwurf bis zum Kapital und dem Finanzierungsplan. Diese Faktoren sollten in einem ansprechenden und renditestarken Projekt kombiniert werden. Der derzeit stark wachsende Immobilienmarkt bietet eine lukrative Situation für die Findung der Konzeptidee und einer Kapitalanlage. Gleichzeitig stellt Münster auf Grund seiner Bevölkerungsstruktur und des stetigen Zuwachses durch Studenten sowie andere Zuzügler einen spannenden Investitionsort für die Erweiterung des bestehenden Wohn-, Unterbringungs- sowie Gewerbeumfelds, es dar. Durch die massive Steigerung der Bodenrichtwerte in den letzten Jahren, welche auf die hohe Nachfrage zu geringen Grundstücksangeboten zurück zu führen ist, wurde die anfängliche Grundstückssuche nach zentralen Angeboten zunächst erschwert. Im Zuge der Recherche fiel die Wahl jedoch auf das Grundstück in der Willhelmsstraße, am Neutor. Der mögliche Abriss des Wohnhauses, der ehemaligen Fahrradbörse sowie dem Produktionshaus im Hinterhof, welche nicht unter Denkmalschutz stehen, kam dem geplanten Bau von student. Wohnen, sowie einem Hostel mit Gewerbeeinheit zusätzlich entgegen. Gerade diese infrastrukturell sowie städtebaulich wichtige Lage, am ehemaligen Stadttor Münsters, machen eine öffentliche Nutzung, mit städtebaulichen Charakter, sinnvoll. In den folgenden Analysen zum Ort und zur zukünftigen Nutzung sowie verschiedener Gebäudestrukturen, wird die Entscheidung zum Leitkonzept verdeutlicht. Mit der funktionalen Aufteilung der Geschossflächen wird in einer abschließenden Kostenkalkulation und Investmentrechnung dargelegt, welche Art von Strategie, im Bezug auf Vermietung, Teilverkauf und Vollverkauf die finanziell gesehen wirtschaftlichste ist. Zusammenfassend kann anhand dessen eine realistische Entscheidung zum Investmentplan gegeben werden.

INHALTSVERZEICHNIS

MAKROANALYSE

12-25

01.01

Verortung

01.02

die Stadt Münster

01.03

Kultur & Freizeit

14-17

01.04

Infrastruktur

18-21

01.05

Bevölkerungsstruktur

01.06

Tourismus

01.07

Mietpreisspiegel

24-25

MIKROANALYSE

28-43

02.01

Standortwahl

28-29

Gebietseinteilung Stadt Münster

studentisches Wohnen

Grundstücksvergleich

02.02

Gebietsnutzung

02.03

öffentlicher Nahverkehr

02.04

Gewerbe

32-33

02.05

Radverkehr

34-35

Verkauf

02.06

Hostel

36-39

02.08

Hochschulen

40-41

02.09

Eventkalender

42-43

GRUNDSTÜCKSANALYSE

46-51

03.01

Allgemeine Informationen

03.02

Topographie & Umgebungsbauten

47-48

Konkurrenz Beherbergung Franchise

Umgebungsbauten Zustand Baugrundstück

02.03

Bebauung nach § 34 BauGB

Nutzungen

50-51

ENTWURF

54-73

04.01

Schwarzplan

04.02

Erl채uterung

04.03

Herleitung

56-58

04.04

Stellplatzbedarf

04.05

Hostel & Gewerbe

60-67

04.06

studentisches Wohnen

68-73

KALKULATIONEN

76-113

05.01

Fl채chenaufstellungen

76-86

05.02

Projektinformationen & Grunderwerbskosten

05.03

Fl채chenaufteilung & Kalkulation

05.04

Kostenkennwert & Finanzierungskosten

05.05

Developmentrechnung

87-89

05.06

Ertrags- & Residualwertverfahren

90-93

05.07

Kostenzusammenstellung DIN 276

94-99

05.08

Cashflow Berechnung

100-113

FAZIT

115

ANHANG

118-120

07.01

Bildnachweis

118

07.02

Quellen

120

Grundrisse Schnitte & Anischten Visualisierungen

Teilverkauf Verkauf

Bestand Neubau

MAKROANALYSE

12-25

01.01

Verortung

01.02

Die Stadt Münster

01.03

Kultur & Freizeit

14-17

01.04

Infrastruktur

18-21

Gebietseinteilung Stadt Münster

01.05

Bevölkerungsstruktur

01.06

Tourismus

01.07

Mietspiegel

24-25

studentisches Wohnen

MAKROANALYSE 01.01 VERORTUNG

01 MAKROANALYSE 01.01 DIE STADT MÜNSTER

KIEL ROSTOCK

HAMBURG

BREMEN

BERLIN HANNOVER MAGDEBURG

MÜNSTER Dortmund DÜSSELDORF ERFURT

DRESDEN

FRANKFURT WIESBADEN

SAARBRÜCKEN

STUTTGART

MÜNCHEN

100 km Abb 1.01 Verortung Münsters in Deutschland

01.02 DIE STADT MÜNSTER 01.02 KULTUR & FREIZEIT Die kreisfreie Stadt Münster ist ein geschichtsträchtiger Ort und gehört zu den beliebtesten Uni-Städten DieDeutschlands. kreisfreie Stadt ist ein geschich- ReEs istMünster der Sitz des gleichnamigen tsträchtiger Ort und gehört zu den beliebtesten gierungsbezirks im Bundesland Nordrhein-Westfalen. Uni-Städten Deutschlands. Es ist sind der Sitz des gleichDie nächsten größeren Städte Osnabrück, Hamm, namigen Regierungsbezirks im Bundesland Dortmund sowie das niederländische Enschede. Nordrhein-Westfahlen. Die nächsten größeren Städte sind Osnabrück, Hamm, Dortmund und die niederländische Stadt Enschede. Im Vergleich zu anderen Städten weist Münster eine geringe Bebauungsdichte auf, gehört jedoch trotzdem Im zu Vergleich zu anderen Städten Münster eineFast den flächengrößten Städtenweist in Deutschland. geringe Bebauungsdichte auf, gehört jedoch trotzdem gedie Hälfte des Stadtgebietes wird landwirtschaftlich zu nutzt, den flächengrößten Städten in Deutschland. woraus die Bevölkerungsdichte von 9900Fast Einwohdie nern Hälfte Stadtgebietes prodes Hektar resultiert. wird landwirtschaftlich genutzt, woraus die Bevölkerungsdichte von 9900 Einwohnern pro Hektar resultiert. Als erste deutsche Großstadt Stadt, in der Größenordnung von 200.000 bis 750.000 Einwohner, wurde MünsAls ter erste deutsche Großstadt Stadt, in der 2004 mit dem LiveCom-Award zurGrößenordlebenswertesnung 200.000 bis ausgezeichnet. 750.000 Einwohner, wurde tenvon Stadt der Welt Aufgrund seiner Münster 2004Mischung mit dem LivCom-Award zur charmanten aus historischer und zeitgenössilebenswertesten der Welt ausgezeichnet. scher Architektur,Stadt dem umweltbewussten Denken durch Aufgrund seiner charmanten Mischung aus histodie zahlreichen Fahrradfahrer, einer blühenden Gastrorischer undder zeitgenössischer nomie, immergrünen Architektur, Umgebung dem und umweltder soliden bewussten Denken Münster durchdiesen diebegehrten zahlreichen Finanzen, verdankt Titel. Fahrradfahrer,einer blühenden Gastronomie, der immergrünen Umgebung und der soliden Finanzen verdankt Münster diesen begehrten Titel.

Ein durchaus weiterer wichtiger Aspekt sind die 55.000 Studenten, die an acht Hochschulen eingeschrieben Ein weiterer AspektStimmung sind die sorsinddurchaus und für eine buntewichtiger und lebendige 55.000 Studenten, die an acht Hochschulen eingegen. schrieben sind und für eine bunte und lebendige Stimmung sorgen.

ALLGEMEINE ALLGEMEINE INFORMATIONEN INFORMATIONEN

Bundesland:

Bundesland: Fläche Münster (ha): FlächeEinwohnerzahl Münster (ha): gesamt: Einwohnerzahl weiblich: gesamt: männlich: weiblich: Einwohnerzahl pro km: männlich: geographische Lage Einwohnerzahl pro km: geographische Lage höchster Punkt: niedriegster Punkt:

höchster Punkt: Innenstadt: Stadtgliederung: niedriegster Punkt: Oberbürgermeister: Innenstadt: Stadtgliederung: Oberbürgermeister:

Nordrhein-Westfahlen

Nordrhein-Westfahlen 30.334,793 30.334,793 300.405 300.405 156.840 143.565 156.840 2:979 143.565 7˚37’43,3’’O 2:979 5˚57’46,6’’N 7°37’43,3’’O 99 m über NN 5°57’46,6’’N 39 über NN über NN NN 9960mmüber Stadtberzirke 396 über NN Lewe 60Markus m über NN(CDU) 6 Stadtberzirke Markus Lewe (CDU)

1 Abb 1.02 Luftbild Münster

MAKROANALYSE 01.03 KULTUR & FREIZEIT

Abb 1.03 Stadtplan Innenstadt mit Sehenswürdigkeiten

Modernes Bauen im historischen Kontext ist ein hohes Gut, das Münster trägt. 1200 Jahre Geschichte werden lebendig, wenn man durch die Stadt schlendert.

Schlosspark & botanischer Garten Schlossmünster Picasso Museum & Bildnis Theater Münster Paulusdom Prinzipalmarkt Hauptbahnhof Aasee Hafen & alter Kran Promenade

Der Platz des St. Paulus-Dom veranschaulicht die Gründungszeit. Hier findet heute zweimal in der Woche der große Wochenmarkt statt, der die Besucher mit einem Meer aus Obst, Gemüse, Fisch, Blumen und vielem mehr verzaubert. In der Adventszeit findet einer der schönsten Weihnachtsmärkte Deutschlands statt. In romantischer Atmosphäre trifft man sich zum Glühwein. Der Prinzipalmarkt mit den vielen Giebelhäusern erzählt noch von den Tagen der mitterlalterlichen Hansestadt. Und zwischendurch, wie in der Stubengasse, trifft zeitgenössische Architektur auf barocke Pracht, sodass sich ein eindruckvolles Stadtbild ergibt. Diese Mischung von architektonischer Vielfalt eignet sich zudem bestens zu einer ausladenden Shoppingtour. Empfehlenswert ist auch ein Spaziergang zum Stadthafen, der sich vom Industriegebiet zum Kreativhafen enwickelt hat. Ehemalige Speicherhäuser, umgebaut zu schicken Büros, Künstlerateliers, sowie zahlreichen Cafés und Restaurants mit Blick aufs Wasser, reizen nun die Stadtbewohner.

01.03 01.02KULTUR KULTUR&&FREIZEIT FREIZEIT TIEZIERF & RUTLUK 20.10 In Münster und im umliegenden Münsterland sind zahlreiche Naherholungsgebiete vorhanden. In Münster und im umliegenden Münsterland sind zahlreiche Naherholungsgebiete vorhanden.

dnis dnalretsnüM nednegeilmu mi dnu retsnüM nI .nednahrov eteibegsgnulohrehaN ehcierlhaz

Eines davon ist der im Schlosspark gelegene Botanische Garten. Er übertrifft sich selbst mit rund Eines verschiedensten davon ist der im Schlosspark 8000 Pflanzen undgelegene dient zum studieBotanische Garten. Er als übertrifft selbst mit rund ren, beobachten, sowie Oase sich der Ruhe. 8000 verschiedensten Pflanzen und dient zum studieren, beobachten, sowie als Oase der Ruhe.

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Wenige Meter entfernt befindet sich das prächtige Schloss Münster. Der Architekt Johann Conrad Wenige errichtete Meter entfernt befindet sich prächtiSchlaun einst 1767 bis 1787 diedas Residenz für ge Schloss Münster. Der Architekt Johann Conrad Münsters vorletzten Fürstbischof Maximilian Friedrich Schlaun errichtete einst 1767 bis 1787 die Residenz von Königsegg-Rothenfels. Im 2. Weltkrieg wurde für es Münsters vorletzten Fürstbischof Maximilian Friedrich völlig zerstört. Zumindest die barocke Fassade wurde von Königsegg-Rothenfels. Im 2. Weltkrieg wurde es zwischen 1947 und 1953 wieder aufgebaut. Heute völlig zerstört. Zumindest die barocke Fassade wurde dient es als Sitz der Verwaltung der Universität zwischen 1947 und 1953 wieder aufgebaut. Heute dient Münster. es als Sitz der Verwaltung der Universität Münster. Der Prinzipalmarkt mit den vielen Giebelhäusern er-zählt noch von den Tagen der mitterlalterlichen Der Prinzipalmarkt mit den vielen Giebelhäusern erHansestadt. Undden zwischendurch wie in der Stubenzählt noch von Tagen der mitterlalterlichen Hanlamgasse ierd tednif ztzeitgenössische alpssolhcS neßorg mq 004.39auf .ac barocke med fuA sestadt.trifft Und zwischendurch Architektur wie in der Stubengasse eniePracht, awtE sodass .ttats - d neSein reeindruckvolles d - semriK eßoStadtbild rg eid rhergibt. aJ orp sich trifft zeitgenössische Architektur auf barocke Pracht, -lletDiese suahcSMischung ned nov rvon haJ rarchitektonischer üf rhaJ nedrew rehVielfalt cuseB eignet noilliM sodass sich ein eindruckvolles Stadtbild ergibt. Diese sessich solhczudem S sed bestens essiluK zu neheiner csirelausladenden am red rov nShoppingebeirtebre Mischung von architektonischer Vielfalt eignet sich zu.negozegna tour. dem bestens zu einer ausladenden Shoppingtour.

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Abb 1.04 Straße am Prinzipalmarkt

nAuf resdem udem ähleca. bca. ei93.400 G 93.400 neleqm iv qm ngroßen edgroßen timSchlossplatz tkSchlossplatz ramlapiznfindet irP findet redreimal D Auf ndreimal ehcJahr ilretlpro adie lretJahr tgroße im rdie edKirmes negaT Kirmes ed Send n-ovder h-cSend ostatt. n tlh-äEtwa zstatt. -re eine pro - nder große -n ebutS redMillion ni eiwerden wBesucher hcrudJahr nehwerden cfür siwJahr z dJahr nvon U .tfür dden atJahr seSchaustellsnavon H Million Besucher Etwa eine eden kcorSchaustellerbetrieben ab fua vor rutkder etihcmalerischen rA ehvor csisder sönmalerischen egtiez tfdes firt e ssag erbetrieben Kulisse Schlosses Kulisse .tdes bigrSchlosses e dlibtdatS angezogen. sellovkcurdnAuch ie nie der hcisbekannte ssados ,tPromehcarP angezogen. tenadenflohmarkt, ngie tlafleiV rehwelcher csinotkemehrfach tihcra novingden nuhcSommermosiM eseiD -g nippostattfindet, hS nednednimmt alsua hier renieseinen uz snAnfang. etseb meduz hcis naten .ruot

1 Abb 1.05 Sschloss Münster

MAKROANALYSE 01.03 01.02KULTUR KULTUR & FREIZEIT TIEZIERF & RUTLUK 20.10 Der wichtigste Grünzug Münsters ist die Promenade.

Der wichtigste ehemalige Stadtmauernzug ziehtistsich LindenalDer Grünzug Münsters diealsPromle um den dient als autofreie enade. Der Stadtkern ehemaligeund Stadtmauernzug ziehtVerkehrssich achse. Fünfmalum im Jahr sich die als Lindenalle den verwandelt Stadtkern und dientPromenaals de zum größten Freiluft-Flohmarkt und lädt zur autofreie Verkehrsachse. Fünfmal Europas im Jahr verwanSchnäppchenjagd bei einmaliger Atmosphäre ein. Als delt sich die Promenade zum größten FreiluftHöhepunkt gibt es einmal im Jahr den SommernachtFlohmarkt Europas und lädt zur Schnäpp-chenjagd flohmarkt. Bei Mondschein schlagen die Herzen der bei einmaliger Atmosphäre ein. Als Höhepunkt gibt Nachtbesucher unter den Linden besonders hoch. es einmal im Jahr den Sommernachtflohmarkt. Bei Mondschein schlagen die Herzen der Nachtbesucher unter denseiner Linden besonders hoch.Münster sehen Auch aufgrund Museen kann sich lassen. Für Kultur wird viel investiert. Mehr als 30 Museen laden in Münster zum Bestaunen ein. Das neue LWLMuseum für Kunst und Kultur wurde im September 2014 Auch aufgrund seinerKunst Museen sich Münster eröffnet. 1000 Jahre wird kann im, von Staab Architeksehen lassen. Für Kultur wird vielvereint. investiert. Mehr als ten Berlin errichteten, Gebäude 30 Museen ist laden Münster zum Bestaunen ein. Besonders auchindas erste Pablo Picasso Museum Das neue LWL-Museum für Kunst und KulturImwurde Deutschlands, das im Jahr 2000 eröffnete. Wechsel werden Werke2014 Picassos und 1000 seinerJahre Künstlerfreunde, im September eröffnet. Kunst wird sowie von Zeitgenossen, ausgestellt. Berlin errichteten im Staab Architekten

Gebäude vereint. Ein weiteres beliebtes Ziel ist der dem Stadtzentrum ebenfalls nahegelegene Aasee. Er wurde als “Europas schönster Park des Jahres 2009”Pablo ausgezeichnet Besonders ist auch das erste Picasso und lädt mit seinen träumerischen Wegen zum Spazierengerüf muroF Deutschlands, dnu muirotarobadas L slim a tliJahr g ret2000 snüMeröffnete. ellahtsnuK eiD Museum Rund hhen, cisWechsel eiInlineskaten s tednifewerden b 40oder 02 tWerke iezum S .tsnJoggen uPicassos K edneein. dlib ehcseiner sisum sönden egtiez Im und See befinden sich viele Skulpturen von renommierten 0 0 0 1 r e b ü t l l e t s d n u l a n a k s m E d n u m t r o D m a I I r e h Künstlerfreunde, sowie Zeitgenossen ausgestellt. ciepS mi Künstlern, die für die großen .gnugSkulpturenausstellungen üfreV ruz ehcälftkejorP mq zwischen 1977 und 2007 erschaffen wurden und bereichern die Besucher.

-morP eid tsi sretsnüM guznürG etsgithciw reD hcis theiz guznreuamtdatS egilamehe reD .edane sla tneid dnu nrektdatS ned mu ellanedniL sla -nawrev rhaJ mi lamfnüF .eshcasrhekreV eierfotua -tfulierF netßörg muz edanemorP eid hcis tled dgajnehc-ppänhcS ruz tdäl dnu saporuE tkramholF tbig tknupehöH slA .nie erähpsomtA regilamnie ieb ieB .tkramholfthcanremmoS ned rhaJ mi lamnie se -ebthcaN red nezreH eid negalhcs niehcsdnoM .hcoh srednoseb nedniL ned retnu rehcus

retsnüM hcis nnak neesuM renies dnurgfua hcuA sla rheM .treitsevni leiv driw rutluK rüF .nessal nehes .nie nenuatseB muz retsnüM ni nedal neesuM 03 edruw rutluK dnu tsnuK rüf muesuM-LWL euen saD driw tsnuK erhaJ 0001 .tenfföre 4102 rebmetpeS mi netethcirre nilreB netketihcrA baatS nov mi .tnierev eduäbeG Abb 1.06 Picasso Pflaster

Die Münster gilt sich als Laboratorium und Forum AufKunsthalle den Uferwiesen treffen Menschen jeden Alters für ossaciP obildende lb etsrKunst. eoder sadeinfach hcu2004 a zu tsibefindet srednossie eB sich um gemeinsam zuaPgrillen entspannen. zeitgenössische Seit .etenfföIIream 000Dortmund-Emskanal 2 rhaJSegelschule mi sad ,sdnaund lhcund sSegelclubs tuestellt D muüber esuerM1000 Bootsverleih, eine imEin Speicher renies es dnueinem sosVerfügung. sasogar ciP ekden reW See nedrvom ew leWasser shceW aus mI möglichen qm Projektfläche zur selbst .zu nach tlleerkunden. tsegsua neUnd ssone gtieZeiner eiwosSegeltour ,ednuerfrkann eltsnüim K modernen Uferrestaurant der Tag bei einem Wein ausklingen.

Abb 1.07 Innenraum LWL-Museum

Abb 1.08 Stadtstrand am Heaven Münster

Auch der Theaterliebhaber kommt in Münster nicht zu der Theaterliebhaber kommt Münster nicht kurz. Auch Das erste freie Theater in NRW istindas Theater imzu AuchDas dererste Theaterliebhaber kommt nichtim zu kurz. freie Theater in NRW in istMünster das Theater Pumpenhaus. Seit 1999 gibt es dort kein eigenes EnPumpenhaus. gibt es dort keinTheater eigenesimEnkurz. Das ersteSeit freie1999 Theater in NRW ist das semble, sondern glänzt als Produktionszentrum der freien semble, sondernSeit glänzt Produktionszentrum der Enfreien Pumpenhaus. 1999als gibt es dort kein eigenes darstellenden Kunst. darstellenden Kunst. semble, sondern glänzt als Produktionszentrum der freien darstellenden Kunst. Mit Mit einemeinem umfangreichen Programm von von modernen umfangreichen Programm modernen Musicals, klassischem Tanz und Schauspiel bietet das dasMuMusicals, klassischem Tanz und Schauspiel bietet Mit einem umfangreichen Programm von modernen Theater Münster für jedermann eine große Vielfalt an.das Theater Münster für Tanz jedermann eine große Vielfalt an. sicals, klassischem und Schauspiel bietet Theater Münster für jedermann eine große Vielfalt an.

Das GOP Varieté-Theater direktdirekt gegenüber vomvom Bahnhof ist ist Das GOP Varieté-Theater gegenüber Bahnhof ein Ort, anVarieté-Theater dem internationale Artisten Entertainer ein Ort, an dem internationale Artisten und und Entertainer der der Das GOP direkt gegenüber vom BahnVarieté-Kunst brillieren. können die Besucher Varieté-Kunst brillieren. können dieArtisten Besucher hof ist ein Ort, an Zudem demZudem internationale unddas En-das hauseigene Restaurant besuchen und einen spannenden hauseigene Restaurant besuchen und einen spannenden tertainer der Varieté-Kunst brillieren. Zudem können die Abend genießen. Abend genießen. Besucher das hauseigene Restaurant besuchen und einen spannenden Abend genießen. Ausgehen und feiern einem in Münster leicht Ausgehen und feiern wird wird einem in Münster leicht ge- gemacht. Von traditionellen Altbierbrauereien im berühmten macht.Ausgehen Von traditionellen im berühmten und FeiernAltbierbrauereien wird einem in Münster leicht geKuhviertel bis zu Szeneclubs am Stadthafen ist für jeden Kuhviertel bisVon zu traditionellen Szeneclubs am Stadthafen istimfürberühmjeden macht. Altbierbrauereien etwas dabei. Kuhviertel bis zu Szeneclubs am Stadthafen ist für etwasten dabei. jeden etwas dabei.

Abb 1.09 Überwasserkirche

MAKROANALYSE 01.04 INFRASTRUKTUR

01 MAKROANALYSE 01.03 INFRASTRUKTUR

RHEINE

IBBENBÜHREN

OSNABRÜCK

ENSCHEDE STEINFURT

Greven

AHAUS

BIELEFELD

MÜNSTER

COESFELD

WARENDORF GÜTERSLOH

BORKEN

20 km

Hamm RECKLINGHAUSEN

BOCHUM

40 km

DORTMUND

60 km

01.04 GEIETSEINTEILUNG STADT MÜNSTER

01 MAKROANALYSE 01.03.02 GEBIETSEINTEILUNG STADT MÜNSTER

7 4

1-4 Münster Mitte 1 Altstadt 2 Innenstadtring 3 Mitte-Süd 4 Mitte-Nordost 5 Münster-West 6 Münster-Nord 7 Münster-Ost 8 Münster-Südost 9 Münster-Hiltrup

Abb.1.02 grobe Gebietsgliederung der Stadt Münster Abb 1.10 Stadtteile Münster

1 Aegidii 2 Überwasser 3 Dom 4 Buddenturm 5 Martini 6 Pluggendorf 7 Josef 8 Bahnhof 9 Hansaplatz 10 Mauritz-West 11 Schlachthof 12 Kreuz 13 Neutor 14 Schloss 15 Aaseestadt 16 Geist 17 Schützenhof 18 Düesberg 19 Hafen 20 Herz-Jesu 21 Mauritz-Mitte 22 Rumphorst 23 Uppenberg

24 Gievenbeck 25 Sentrup 26 Mecklenbeck 27 Albachten 28 Roxel 29 Nienberge 30 Coerde 31 Kinderhaus-Ost 32 Kinderhaus-West 33 Sprakel 34 Mauritz-Ost 35 Gelmer-Dyckburg 36 Handorf 37 Gremmendorf-West 38 Gremmendorf-Ost 39 Angelmodde 40 Wolbeck 41 Berg Fidel 42 Hiltrup-Ost 43 Hiltrup-Mitte 44 Hiltrup-West 45 Amelsbüren

Abb.1.03 kleinteilige Gebietsgliederung der Stadt Münster Abb 1.11 kleinteilige Einteilung Münster

MAKROANALYSE 01 MAKROANALYSE 01.04 INFRASTRUKTUR 01.02 KULTUR & FREIZEIT

Fahrradverkehr Das Fahrrad, auch Leeze genannt, ist wohl das wichtigFahrradverkehr ste Fahrrad, und beliebteste Verkehrsmittel derwohl Münsteraner. Das auch Leeze genannt, ist das wichHunderttausende Fahrradfahrer sind täglich in Münster tigste und beliebteste Verkehrsmittel der Münsteraner. unterwegs und esFahrradfahrer gibt sogar doppelt viele Fahrräder Hunderttausende sind so täglich in Münster als Einwohner. unterwegs und es gibt sogar doppelt so viele Fahrräder Kein Wunder, das Münster die Fahrradhauptstadt als Einwohner. Kein Wunder, ist. das Münster Deutschlands Keine anderedie StadtFahrradhauptstadt kann mit einem Deutschlands Keine andere Stadt kann mit einem dermaßen gut ist. ausgebauten Radwegenetz punkten. Die dermaßen gutdie ausgebauten punkten. Die Promenade, sich um dieRadwegenetz Innenstadt zieht, ist der Promenade, die Ring sich ganz um die Innenstadt zieht, ist der größte autofreie Europas. größte autofreie Ring ganz Drei Fahrradstationen extraEuropas. zum Parken und Verleihen Drei extra vorhanden. zum ParkenMit undinsgesamt Verleihen von Fahrradstationen Bikes sind in Münster von sind in ist Münster vorhanden. Mit insgesamt 3500Bikes Stellplätzen die Radstation am Hauptbahnhof 3500 Stellplätzen ist die Radstation am sich Hauptbahnhof die größte in Deutschland und beweist mit ihrem die größte in Waschanlage Deutschland samt und beweist sich mit ihrem Highlightder eigener Werkstatt. Highlight - deram Waschanlage samtErleben eigenermöchte, Werkstatt. Wer Münster authentischsten leiht Wer Münster am authentischsten erleben möchte, leiht sich am besten ein Fahrrad und genießt den Fahrtwind. sich am besten ein Fahrrad und genießt den Fahrtwind. Öffentlicher Personennahverkehr Der Öffentliche Personnennahverkehr bildet mit dem Öffentlicher Personennahverkehr Fuß- und Radverkehr einen wichtigen Umweltverbund Der öffentliche Personennahverkehr bildet mit dem Fußund macht etwa 60 % des Gesamtverkehrs aus. und Radverkehr einen wichtigen Umweltverbund und Münster macht etwa 60 % des Gesamtverkehrs aus. Münster weist ein gut funktionierendes Tages-, sowie Nachtbusweist ein gut funktionierendes Tages-, sowie Nachtbusnetz auf. Zudem beschleunigen separate Busfahrsnetz auf. Zudem beschleunigen separate Busfahrspupuren und Ampel-Vorrangschaltungen den Busverkehr. ren und Ampel-Vorrangschaltungen den Busverkehr.

Eisenbahnverkehr Münsters Hauptbanhof ist der wichtigste Knotenpunkt des Eisenbahnverkehr Schienenverkehrs im Münsterland. Über 60.000 Reisende Münsters Hauptbanhof ist der wichtigste Knotenpunkt weist der Bahnhof täglich auf. Diese werden über fünf des Schienenverkehrs im Münsterland. Über 60.000 ReiHauptstrecken undBahnhof vier Regionallinien geleitet. In ca. 2 sende weist der täglich auf. Diese werden über fünf Hauptstrecken und vier Regionallinien geleitet. In ca. Stunden sind Köln und Hamburg zu erreichen. 2 Stunden sind Köln zu erreichen. Zur Zeit befindet sich und der Hamburg Hauptbahnhof im Umbau. Das Zur Zeit befindet sich der Hauptbahnhof im Umbau. Das Empfangsgebäude wurde abgerissen und wird 2016 Empfangsgebäude abgerissen und wird 2016 wieder im neuen Glanzwurde eröffnet. wieder im neuen Glanz eröffnet. Straßenverkehr Straßenverkehr Münster ist mit über zwei überregionale Anbindungen an Münster ist mit als zwei überregionalen Anbindundie Autobahn A1 mehr und über die Umgehungsstraße B51 an gen an die Autobahn A1 und über die Umgehungsstraße die A43 gut vernetzt. In ca. 2,5 Stunden werden Hamburg B511,5 anStunden die A43Köln gut erreicht. vernetzt.Auch In ca.durch 2,5 Stunden werden und Fernbuse kann Hamburg und in 1,5 Stunden Köln erreicht. Auch durch Münster erreicht. Fernbuse kann Münster erreicht werden. Flugverkehr 20Flugverkehr km enfernt befindet sich der International Airport 20 km enfernt befindet sich der International Airport Münster/Osnabrück (FMO) und bietet eine Vielzahl an Münster/Osnabrück (FMO) und bietet eine Vielzahl an DiDirektanbindungen innerhalb Deutschlands und Europas. rektanbindungen innerhalb Deutschlands und Europas. Schiffverkehr Schiffverkehr Angebunden anan dasdas Schifffahrtnetz verläuft der DortmundAngebunden Schifffahrtnetz verläuft der DortEms-Kanal durch Münster. Angelegt wird am Stadthafen. mund-Ems-Kanal durch Münster. Angelegt wird am Stadthafen.

Abb 1.12 Radfahrer auf der Promenade

01.02 KULTUR & FREIZEIT

ENSCHEDE 78 min.

OSNABRÜCK 47 min.

MÜNSTER / OSNABRÜCK AIRPORT 24 min.

RHEINE 27 min. OSNABRÜCK 23 min. HAMBURG 150 min

B54 ENSCHEDE 58,min.

WARENDORF 38 min.

OBERHAUSEN

90 min. B51 B 53/ A43 RECKLINHAUSEN 43 min.

A1 DORTMUND 53min.

DORTMUND 60 min.

B54 HAMM 46 min.

HAMM 30 min

ZUG AUTO SCHIFF

Abb 1.13 Verkehrsanbindung Münster

MAKROANALYSE 01.05 BEVÖLKERUNGSSTRUKTUR

01 MAKROANALYSE 01.02 KULTUR & FREIZEIT Münster ist eine junge und internationale Stadt. Etwa 20 Prozent der Münster Bevölkerung 20 bis 29-Jährigen ist einemachen junge unddie internationale Stadt. Etwa 20 aus. Und dazu kommt noch, dass Münster wächst. Prozent der Bevölkerung machen dieDafür 20 bis 29-Jährigen aus. Und kommt noch Münster gibt es auch gute Gründe. Die dazu Hochschulen, mitdas ihrem gibtWirtschaft, es auch gute Gründe. Die Hochexzellenten wächst. Ruf, einDafür stabile sowie ein hoher schulen, mit ihrem exzellenten Ruf,Die einZahl stabile Lebensstandard gehören mit Sicherheit dazu. Wirtschaft, sowie ein hoher Lebensstandard gehören der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten ist in mit Sicherheit dazu. Die Zahl der sozialversicherungspden letzten flichtigen Jahren ebenfalls stark gestiegen. Beschäftigten ist in den letzten Jahren eben-

Ergebnis der Prognose ist, dass Münster im Gegensatz zuErgebnis vielen anderen Städten wächst (+4,2 %). zu der Prognose ist in dasNRW Münster im Gegensatz Deutlich wird jedoch, dass demographische Wanvielen anderen Städten in NRWder wächst (+4,2 %). del auch inwird derjedoch, jungendass Studentenstadt nicht HaltWandel macht. Deutlich der demographische Zudem Münster auch zunicht denHalt Städten mit den auch ingehört der jungen Studentenstadt macht. Zudem gehört Münster auch zu den Städten mit denhaben höchsten höchsten Lebenserwartungen. Die Männer eine Lebenserwartungen. Männer haben Lebenserwartung vonDie 78,4 Jahren undeine die LebenserwarFrauen liegen tung vonJahren. 78,4 Jahren und die Frauen liegen bei 83,8 Jahren. bei 83,8

falls stark gestiegen.

Seit dem 10. November 2014 hat Münster die 300.000Einwohner-Marke Nach der Seit demgeknackt. 10. November 2014 hat“Kleinräumigen Münster die 300.000Einwohner-Marke Nach “Kleinräumigen Bevölkerungsprognose”, diegeknackt. die Stadt im der Semptember Bevölkerungsprognose”, dieim dieJahre Stadt im Semptember 2014 herausbrachte, wird Münster 2020 vorherausbrachte, Münster im aussichtlich2014 310.000 Einwohnerwird vorweisen. SeitJahre 19852020 voraus- sichtlich 310.000 Einwohner vorweisen. Seit werden die Bevölkerungsprognosen für Münster erstellt. 1985 werden die Bevölkerungsprognosen für Münster Grundlage erstellt. der Prognose istder das “Wenn-dann-Prinzip”. Grundlage Prognose ist das “Wenn-dannDas heißt, dass dieDas errechnete Bevölkerungszahl sich Prinzip”. heißt, dass die errechnete Bevölkernur so entwickelt, wenn ungszahl sichalle nur Annahmen so entwickelt,eintreten. wenn alle Annahmen eintreten.

Gesamt

12887 13620 26886 21253 20300 19805 12778 10645 4534 571

12104 13751 31728 20620 20234 20613 13919 13930 8048 2041

300267

143279

156988

Frauen

MÄNNER

24991 27371 58614 41873 40534 40418 26697 24575 12582 2612

KBP 2020 (Lauf 30.06.2014)

Weiblich

Entwicklung der Bevölkerungspyramide der Stadt Münster Bestand 31.12.2013

Männlich

Abb 1.14 Wohnberechtigte Bevölkerung nach Alter und Geschlecht 1

99 97 95

insgesamt

unter 9 J. 10 - < 19 J. 20 - < 29 J. 30 - < 39 J. 40 - < 49 J. 50 - < 59 J. 60 - < 69 J. 70 - < 79 J. 80 - < 89 J. 90 J. u.ä.

Bis 2020 ist mit Zunahmen in den Altersgruppen unter 3 Bismit 2020 ist mitzu Zunahmen dendie Altersgruppen bis 10 Jahren 36,2% rechnen.inFür Altersgrup-unter 3 bis 10 Jahren mit 36,2% zu rechnen. Für die Alterspe 10 bis unter 18 Jahren gibt es eine Abnahme von 5,6 gruppe 10 bis unter 18 Jahren gibt es eine Abnah- me %. Die bildungsorientierte Altersguppe 18 bis unter 25 von 5,6 %. Die bildungsorientierte Altersguppe 18 bis Jahre soll um 16,2 % steigen. Die16,2 Jahrgänge 25 bis 60 unter 25 Jahre steigt mit %. Die Jahrgänge 25 bis nehmen mit60 5,3nehmen % ab. mit 5,3 % ab. Männer

Bevölkerung insgesamt

Altersgruppen

77 33

FRAUEN

69 43

61 53

53 63

23 10 1

00 36 00 33 00 30 00 27 00 24 00 21 00 18 00 15 00

0 90 00 12 00 15 00 18 00 21 00 24 00

21 19 17

15 13 11 9

Bestand 31.12.2013

Prognose 2020

5 3 1 10 1

00 36 00 33 00 30 00 27 00 24 00 21 00 18 00 15 00 12 0

0 90 00 12 00 15 00 18 00 21 00 24 00

Abb 1.15 Bevölkerungspyramide

MAKROANALYSE 01.06 Tourismus

01 MAKROANALYSE 01.02 KULTUR & FREIZEIT Im Städtetourismus-Ranking für Nordrhein-Westfalen Im Städtetourismus-Ranking Nordrhein-Westfalen steht steht Münster mit seinen 300.267fürEinwohnern an fünfter mit seinen 300.267 Ziel Einwohnern fünfter Stelle Stelle Münster und ist somit ein beliebtes für vielean Touristen. und ist somit ein beliebtes für viele Touristen. Im letzten Jahr wurden genauZiel 1.363.608 ÜbernachtunIm letzten Jahr wurden genau von 1.363.608 gen mit einer Bettenauslastung 45,8 Übernachtungen % von deueiner Bettenauslastung von 45,8 % von deu- tschen tschenmitund ausländischen Gästen registriert. Ein minund ausländischen Gästen registriert. Ein min- imaler imaler Rückgang von 0,2 % zum Vorjahreszeitraum. Rückgang von 0,2 % zum Vorjahreszeitraum. Grund dafür Grundkönnen dafür können zum einen das etwas schwächere zum einen das etwas schwächere Kongress- und Kongressund Messegeschäft Münster Messegeschäft in Münster insein. 2013 sein. fand 2013 die IAF fand die IAF (Internationale Ausstellung Fahr- wegtech(Internationale Ausstellung Fahr- wegtechnik) mit mehr als nik) mit mehrBesuchern als 24.000statt. Besuchern Stadtsich kon24.000 Die Stadtstatt. kon- Die zentriert nicht zentriert nichtaufnur versteift auf traditionelle Imagesund nursich versteift traditionelle Images wie die Altstadt wie die Altstadt und Architektur, ihrer barocken ihrer barocken sowieArchitektur, den vielen sowie Kirchen, sondernKirchen, profiliert sondern sich ebenfalls als “Stadt der Wissenden vielen profiliert sich ebenfalls schaftder undWissenschaft Lebensart”. 40und % der Über- nachtungen finden als “Stadt Lebensart”. 40 % der gar nicht infinden klassischen Hotels oder ähnlichem statt, Übernachtungen gar nicht in klassischen Hotels sondern fallen aufsondern Weiterbildungseinrichtungen, wie auch oder ähnlichem statt, fallen auf WeiterbildungsSchulungsheime. Diese haben einen hohen Status im einrichtungen, wie auch Schulungsheime. Diese haben Münsteraner Tourismus. Deshalb sollte gerade das Image einen hohen Status im Münsteraner Tourismus. Deshalb als “Kongressstadt” weiterhin verfolgt werden. sollte gerade das Image als “Kongressstadt” weiterhin verfolgt werden. Positiv zu sehen ist der Anstieg von 3,1 % der auslän-

imaler Rückgang von 0,2 % zum Vorjahreszeitraum. Grund dafür können zum einen das etwas schwächere Kongress- und Messegeschäft in Münster sein. 2013 01 Makroanalyse fand die IAF (Internationale Ausstellung Fahr- wegtechnik) mit mehr als 24.00001.03 Besuchern statt. Die Stadt konInfrastruktur zentriert sich nicht nur versteift auf traditionelle Images wie die Altstadt und ihrer01.03.05 barockenTourismus Architektur, sowie den vielen Kirchen, sondern profiliert sich ebenfalls als “Stadt der Wissenschaft und Lebensart”. 40 % der Übernachtungen finden gar nicht in klassischen Hotels oder ähnlichem statt, sondern fallen auf Weiterbildungseinrichtungen, wie auch Schulungsheime. Diese haben einen AMAM UMSATZ ANTEILE UMSATZ Deshalb sollte hohen Status imANTEILE Münsteraner Tourismus. Wer verdient am Tourismus? gerade das Image als “Kongressstadt” weiterhin verfolgt werden. Übernachtungsgäste + Tagesbesucher (inkl. VFR)

ebenf sreihe 3. Fre Auch de jed bereic sage Welte

An de der Ei ität de aus d und s oberz – insgesamt 990,8 Mio. – itätske DIENSTLEISTUNGEN GASTGEWERBE für die Positiv zu sehen ist der Anstieg von 3,1 % der auslän115,4 Mio. ( BEHERBERGUNG & Dienstleistungen dischen Gästen bei den Übernachtungen.EINZELHANDEL Sie haben ins- Müns GASTRONOMIE) 115,4 Mio. 11,6% 314 Mio. 561,4 Mio. € seit umlieg gesamt 136.014 Mal in Münster genächtigt. Erstmals auch fünf Jahren steigt dieser Anteil auf ganze 10 %. 31,7% 56,7%

Gastgewerbe (Beherbergung u. Gastronomie) 314 Mio.

dischen Gästen bei den Übernachtungen. Sie haben insgesamt 136.014 Mal in Münster genächtigt. Erstmals seit Positivfünf zu Jahren sehen steigt ist derdieser Anstieg von % der ausländiAnteil auf3,1 ganze 10 %.

schen Gästen bei den Übernachtungen. Sie haben insgesamt 136.014 mal in Münster genächtigt. Erstmals seit fünf Jahren steigt dieser Anteil auf ganze 10 %.

Münster zieht viele Touristen mit zahlreichen Events an. Alljährlich findet beispielsweise das ,,Hansemahl’’ am Prinzipalmarkt statt, das an die Tradition der niederdeutschen erinnern soll. Open-Events Air- Events Münster ziehtHandelsstädte viele Touristen mit zahlreichen an. in der Altstadt auch am Schloss, wie die ,,smart am beach Alljährlich findet oder beispielsweise das ,,Hansemahl’’ tour”, ein gigantisches Beach-Volleyballturnier, finden Prinzipalmarkt statt, das an die Tradition der niederdeuregelmäßig statt. Eine beliebte Veranstaltungtschenebenfalls Handelsstädte erinnern soll. Open- Air- Events in sreihe ist auch die Münster Skatenight, die jeden 1. und 3. der Altstadt oder auch am Schloss, wie die ,,smart beach Freitag von Mai bis September durch Münster führt. tour”, Auch ein gigantisches Beach-Volleyballturnier, finden für Kunstinteressierte wird einiges geboten. Am Enebenfalls regelmäßig statt.präsentieren Eine beliebte Veranstaltungsde jeden Semesters Absolventen des Fachreihe ist auch die Münster Skatenight, die jeden und 3. bereichs Design ihre Abschlussarbeiten in der1.Vernissage Freitag,,Parcours” von Mai bis durch Münster führt. Welten. undSeptember versetzen die Besucher in andere

Auch für Kunstinteressierte wird einiges geboten. Am Ende jeden Semesters präsentieren Absolventen des An der Seite von ihre Kultur, Wissenschaft und in Bildung spielt Fachbereichs Design Abschlussarbeiten der Verder,,Parcours” Einzelhandelund ebenfalls eine große Rolle zur Attraktivität nissage versetzen die Besucher in andes Münsteraner Tourismus. Eine gesunde Mischung aus dere Welten. diesen Faktoren mit weiteren, wie der Gastronomie und speziellen Freizeitangeboten trägt zum Image als Einkaufsstadt in Westfalen bei. Die ZentralAn deroberzentrale Seite von Kultur, Wissenschaft und Bildung spielt itätskennziffer, die in Münster bei 131,7 liegt und das Maß der Einzelhandel ebenfalls eine große Rolle zur Attraktivifür die Attraktivität einer Stadt als Einkaufsort ist, zeigt für tät desMünster Münsteraner Eine gesunde Mischungaus einen Tourismus. außerordentlichen Kaufkraftzufluss aus diesen Faktoren mit weiteren, wie derdas Gastronomie umliegender Region. Dies unterstreicht, Münster auch und speziellen Freizeitangeboten trägtMenschen zum Image ein bevorzugtes Shoppingziel vieler ist. als

oberzentrale Einkaufsstadt in Westfalen bei. Die Zentralitätskennziffer, die in Münster bei 131,7 liegt und das Maß für die Attraktivität einer Stadt als Einkaufsort ist, zeigt für Münster einen außerordentlichen Kaufkraftzufluss aus umliegender Region. Dies unterstreicht, das Münster auch ein bevorzugtes Shoppingziel vieler Menschen ist.

EINZELHANDEL 561,4 Mio

ANKÜNFTE UND ÜBERNACHTUNGEN STADT MÜNSTER INSGESAMT Mio.

ANKÜNFTE UND ÜBERNACHTUNGEN

STADT MÜNSTER INSGESAMT ANKÜNFTE UND ÜBERNACHTUNGEN 1.351.225 1.145.934 1.237.913 1.109.711 STADT MÜNSTER INSGESAMT

12 10

Mio. 16

513.947

522.937

1.145.934

2 0

1.109.711 2008

2009

632.706

564.099 1.312.936

2010

1.365.785 1.363.608

2011

2012

2013

2014

637.614

635.165

2013

2014

Übernachtungen

605.907

6 513.947

635.165

1.351.225

1.237.913

Ankünfte

637.614

605.907

14 4 12

1.365.785 1.363.608

1.312.936

522.937

564.099

2009

2010

632.706

2008

Ankünfte

2011

2012

Übernachtungen

Abb 1.16 Statistik Zahl der Übernachtungen

MAKROANALYSE 01.07 MIETSPIEGEL MÜNSTER 01 MAKROANALYSE MIETPREISSPIEGEL STADT MÜNSTER

7 4

Stadtteil 3

Euro / m²

1 Altstadt 2 Innenstadtring 3 Mitte-Süd 4 Mitte-Nordost 5 Münster-West 6 Münster-Nord 7 Münster-Ost 8 Münster-Südost 9 Münster-Hiltrup

12,31 11,41 10,80 11,11 8,50 7,86 7,97 7,62 7,86

Qelle:

Abb 1.17 Mietspiegel nach Stadtteilen www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Muenster/5389

durchschnittliche Mietpreise für Wohnungen Stadtteil

Euro / m²

10,45 12,31 13,05 14,16 11,58 10,59 11,21 9,58 11,38 12,05 11,92 11,27 12,10 12,58 9,79 10,99 12,21 10,22 15,44 10,99 9,86 9,46 9,80

Stadtteil

Euro / m²

9,56 8,00 8,43 8,86 8,17 7,95 6,63 8,49 9,68 6,64 9,71 6,27 7,94 8,57 8,62 7,05 6,25 9,15 7,45 7,76 8,07 6,85

Abb 1.18 kleinteiligerGebietsgliederung Mietspiegel Abb.1.03 kleinteilige der Stadt Münster

01.07 STUDENTISCHES WOHNEN

In den letzten Jahren wurden in Münster zahlreiche private oder staatlich subventionierte Projekte für studentisches Wohnen realisiert. Hier wird die gleichbleibend hohe Nachfrage nach studentischem Wohnen bedient. STUDENTENWERK MÜNSTER Bei dieser Einrichtung befinden sich Einzelzimmer, Einzelapartements sowie Wohnungen mit 1-6 Zimmern im Portfolio. Preiswerter Wohnraum ist in 23 Wohnanlagen mit zurzeit 5.624 Plätzen für eine Warmmiete ab 220,90 Euro erhältlich. Mit diesem günstigen Angebot und einem überaus guten durchschnittlichen Mietniveau übt das Studentenwerk auch eine wichtige Regulatorfunktion für den Hochschulstandort aus. Über 64 % des Wohnraumangebotes wird inklusive aller Nebenkosten für eine Warmmiete bis 250€ offeriert, und weitere 23% in der Kategorie 251€- 300€ Warmmiete. PROJEKT „WOHNEN AM AASEE“ Das aktuellste Objekt ist das Projekt „Wohnen am Aasee“ in der Bismarckallee 47 b-d 32. Hier wurden 32 Einzelapartments, 9 Zweierwohnungen sowie 6 Dreierwohnungen realisiert. Alle Wohnungen sind mit Duschbad und einer teilmöblierten Küche ausgestattet. Die Einzelapartments haben eine Größe von 19,73 qm bis 38 qm. Abb 1.19 Studentenwohnheim am Aasee

PRIVATE PROJEKTE Neben den vielen öffentlichen Wohnheimen die das Studentenwerk-Münster betreibt, gibt es noch einige private Anbieter oder Heime, die von gemeinnützigen Organisationen (meistens der Kirche) getragen werden. MÜNSTER ONE Diese 2011 eröffnete Wohnanlage, mit 4 Geschossen und Staffelgeschoss, ist an der Dieckmannstraße in Münster-Gievenbeck verortet. Insgesamt gibt es 134 Appartements zwischen 23 qm und 58,5 qm, darunter 14 Doppel-Appartements. Die Appartements verfügen standardmässig über einen kostenlosen Internetzugang und Anschluss ans Kabelfernsehen. Die Preise liegen zwischen 390-435 Euro.

Abb 1.20 Studentenwohnheim Münster One

MÜNSTER TWO In optimaler Lage zur Uni und mit sehr guter Anbindung zum ÖPNV und an die A1 entstanden in der Nähe des Leonardo-Campus, auf dem Gelände der ehemaligen Wohnheime des Studentenwerks, drei ansprechende jeweils 4-geschossige Gebäude mit rund 200 modernen Einzel- und Doppelappartments. Jedes Appartement ist mit eigenem Bad und Küchenzeile ausgestattet.

Abb 1.21 Studentenwohnheim Münster Two

MIKROANALYSE

28-43

02.01

Standortwahl

28-29

GrundstĂźcksvergleich

02.02

Gebietsnutzung

02.03

Ăśffentlicher Nahverkehr

02.04

Gewerbe

32-33

02.05

Radverkehr

34-35

Verkauf

02.06

Hostel

36-39

02.07

Hochschulen

40-41

02.08

Stadt & Event

42-43

Konkurrenz Beherbergung Franchise

MIKROANALYSE 02.01 STANDORTWAHL P

11 1 2

Abb 2.01 Schwarzplan Münster Innenstadt

Bei der Wahl des Grundstückes waren, neben dem angenommenen Bodenrichtwert, vorallem die weiteren „weichen Parameter“ und deren MIttelwert von entscheidender Bedeutung. Beide Grundstücke scheinen auf Grund ihrer zentralen Lage allgemein gut für die Nutzungen des Hostels, sowie studentischen Wohnen, geeignet zu sein, welche sich als potentielles Entwicklungsziel auf Basis der Makroanalyse herauskristallisiert haben. Auf Grund des Unterschieds beim Bodenrichtwert (der zu erwartende Bodenrichtwert ist höher als der gelistete) sowie dem beschränkten Grundriss (und damit Entwicklungspotential) des ehemaligen Hauptzollamts, fiel die Grundstücksentscheidung auf die Willhelmsstraße 1.

III

8 III II

III

13 III V

III

III 7

III

I IX

III

55a

III

88 89

III II

III

14a

III

19 11

III

22 III

II 25

Erbdrostenhof

III

Paul-Gerhardt-Haus II

III

Stadtmuseum

III

Lortzingsaal

III

8/1 0

III

II 12

46c

III

46b

III

40 III

III

Erlöser-Kirche

Clemenskirche

I I

III

II 2

III

II IV

a 46

III

3 XII 5

41 III

MITTELWERT (01-13) : 81,5 %

III

Abb 2.03 Bebauungaplan altes Hauptzollamt

/43

III

29 36 III

III

46 II

01_ ÖPNV 02_ Fahrradanbindung 03_ Verkehrsanbindung 04_ Parken 05_ Entfernung Innenstadt 06_ Ärztliche Versorung 07_ Entfernung Einzelhandel 08_ Entfernung Naherholung 09_ Lautstärke 10_ Soziales Umfeld 11_ Kultur / Freizeit 12_Gastronomie 13_Kaufkraft / Laufkundschaft

III

34 32

IV III

III

XII

Servatiikirche

III

-2

III

5 16

PARAMETER

24 31 IV

III

Stadthaus I

III

Dominikanerkirche

III

2.323.200 58 und 405 0,35 1,2 W II-III 2-3 Vollgeschosse + Satteldach

III

IV 7

III

IV 22

Grundstückspreis in € € Flurstück GRZ GFZ Nutzung Anzahl der Vollgeschosse Umgebung 52

III

5/6

III

IV 19

III

+ 1000€/ m² Nutzfläche Bodenanteil

III

Landeshaus

III

2 3

III 4 III

III

IV 1

Bodenrichtwert eingetragen m² in € € Bodenrichtwert angenommen m² in € € Grundstücksgröße in m² Kaufpreis pro m² in € €

880 1.056 2.640 2.787.840

III

7/8

III

-I

Sonnenstraße 87/88 - Zentrum 48143 Münster

-I

55b

III

Schlaun-Gymnasium

III

-I

III

Chemisches Institut II

77/78

III

19/23

II 10

III

II 9

III

GRUNDSTÜCK 2: ehemaliges Hauptzollamt III

11 /1

III

II 74

III

27/29

III

30/31

III

Amtshaus

III

Kramer-

III

28b

I 10

III

18/1

-19

III

13a

III

III 3/5

MITTELWERT (01-13) : 83,1 %

38 III

1 III

Abb 2.02 Bebauungaplan Willhelmsstraße

3 III

5 III

III

21a

1-3

590 880 1.732 1.246.053,60 1.021.880 282 und 283 0,48 1,6 MI IV 4 Vollgeschosse + Satteldach

III

V 1

16a

Bodenrichtwert eingetragen m² in € €€ Bodenrichtwert angenommen m² in € € Grundstücksgröße in m² Kaufpreis pro m² in € € Grundstückspreis in € € Flurstück GRZ GFZ Nutzung Anzahl der Vollgeschosse Umgebung

III

Tankstelle

1 III

Wilhelmstraße 1 - Schloss 48149 Münster

III

PARAMETER

GRUNDSTÜCK 1 : ehemalige Fahrradbörse + Wohnhaus

III

11 b

III

02.01 GRUNDSTÜCKSVERGLEICH III

-I

17 15

III

IV a 10

III

I 5

-I

III 30

IV I

34 32

a 12

32a

III

11a

III

MIKROANALYSE 02.02 GEBIETSNUTZUNG

1 Abb 2.04 Übersicht Gebietsnutzung

Das Grundstück an der Willhelmsstraße 1 liegt verkehrgünstig angebunden, nah am „inneren Ring“ der Stadt Münster. Neben der Nähe zum Stadtzentrum, ist auch die Nähe zu bedeutenden öffentlichen Funktionen, wie der „Westfälische Wilhelms-Universität Münster“ und ihrer Institute, positiver Aspekt des Standorts. Ebenfalls ist eine gute Anbindung an Gewerbe und Einkaufsmöglichkeiten im Allgemeinen gegeben. Trotz dieser Zentralität bietet sich gerade im hinteren Bereich des Grundstücks eine ruhige und abgeschiedene Wohnlage.

1 2 3 4 5

Institut für Molekulare Zellbiologie I 1 WWU Institut für Biologie und Biotechnologie Deutsch-Niederländ. Korps Stadtheimatbund Münster e.V. ehemaliger Bunker Gebäude mit öffentlicher Funktion Gewerbe Wohnen

02.03 ÖFFENTLICHER NAHVERKEHR

Abb 2.05 Nachtnetz Stadtwerke Münster

Durch die Verortung nahe des Stadtrings, sowie der Nähe zu den wichtigsten Verteilerstraßen, besteht gleichzeitig eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Mehrere Haltestellen wie „Neutor“ und „Willhelmsstraße“ befinden sich in unmittelbarer Nähe (weniger als fünf Gehminuten entfernt). Ebenso gibt es für Gehbehinderte die Möglichkeit des Buseinstieges am Schlossplatz. Auch verkehrt eine Buslinie der Nachtbuse an der Haltestelle „Neutor“.

MIKROANALYSE 02.04 GEWERBE

50 m

Abb 2.06 Übersicht Gewerbe in Umgriff

150 m

€

250 m

Kneipe/Cafe/Bar

Naherholung

Nahversorgung/ Einzelhandel

Parkplatz

Restaurant/Imbiss

02 MIKROANALYSE Tankstelle

â&#x201A;Ź

Apotheke

Kneipe/Cafe/Bar

Arztpraxis

Naherholung

Bildung/Schule

Nahversorgung/ Einzelhandel

Bushaltestelle

Parkplatz

Kultur

Restaurant/Imbiss

Geldautomat

Tankstelle

MIKROANALYSE 02.05 FAHRRADVERKEHR

Fachhochschule

Universität Fachhochschule Promenade

Schlossgarten

Prome

nade

Zentrum

Schloss Abb 2.07 Übersicht Fahrradnutzung in Umgriff

Zentrum

02.05 RADVERKEHR & VERKAUF

Die Stadt Münster gilt als Fahrradstadt. Dies basiert darauf, dass das im Volksmund häufig „Leeze“ genannte Fahrrad das Stadtbild der Westfalenmetropole dominiert. Auf Grund der vielen Vorteile, die die Radler im Verkehr genießen, gewann die Stadt bereits mehrmals den Fahrradklimatest des ADAC, weshalb Münster als Fahrradhauptstadt Deutschlands gilt. Das Radfahren in Münster ist unter anderem deshalb so angenehm, weil es in Münster kaum Steigungen gibt. Münster ist topografisch gesehen sehr flach, und so macht das Radfahren weniger Mühe als in anderen Städten und Gegenden mit größeren Höhenunterschieden. Die Entfernungen sind großstadttypisch selten über 5 km, zahlreiche Ziele finden sich in kurzen Distanzen. Ein weiterer Vorteil für Radfahrer ist, dass die gesamte Innenstadt zwischen Servatiiplatz über den Prinzipalmarkt bis zum Domplatz für private Pkw nur teilweise zugänglich gemacht wurde und viele der von Pkw befahrbaren Innenstadtstraßen Einbahnstraßen sind. Dies macht für Autofahrer ein Umfahren des Innenstadtbereichs nötig, während Radler fast überall fahren und so auch die Innenstadt durchqueren können. Die vielleicht bekannteste Route ist die Promenade, der 4,5 Kilometer 02 02 MIKROANALYSE MIKROANALYSE lange Grünring, auf dem man die Altstadt schnell und Fahrradtourismus und Fahrradtourismus und Verkehr Verkehr ohne viele Stopps umrunden kann. Münster beherbergt weiterhin mit der Radstation das 02 MIKROANALYSE größte Fahrradparkhaus Deutschlands. Es befindet Fahrradtourismus und Verkehr und bietet 3.300 Stellsich direkt vor dem Hauptbahnhof plätze. 11

Name Name Adresse Adresse Betriebstyp Betriebstyp Größenklasse Größenklasse

Fahrrad Fahrrad Schweifel Schweifel Grevener Grevener Straße Straße 27 27 Fachgeschäft Fachgeschäft für für Reperatur, Reperatur, Verkauf Verkauf 50 50 -- u. u. 100 100 m² m²

FAHRRADGESCHÄFTE Name Fahrrad Schweifel 1 KNEUERTZ Adresse Grevener Straße 27 Jüdefelderstraße 55 a Betriebstyp Fachgeschäft für Reperatur, Verkauf Fachgeschäft für Reperatur, Größenklasse 50 - u. 100 m² Verkauf Name Studio Brisant 22 Studio Brisant 0 -Name u. 50 m² Adresse Raesfelderstraße 40

23 3

Adresse Betriebstyp Betriebstyp Größenklasse Größenklasse

Raesfelderstraße 40 Fachgeschäft Fachgeschäft für für Verkauf, Verkauf, Manufaktur Manufaktur 0 0 -- u. u. 50 50 m² m²

02 MIKROANALYSE 02 MIKROANALYSE Fahrradtourismus und Verkehr Fahrradtourismus und Verkehr

Name Adresse Name 1 Betriebstyp Adresse Größenklasse Betriebstyp ca 500.000 Fahrräder Größenklasse 1

2 2 2 2

3 3

Fahrrad Schweifel Grevener Straße 27 Fahrrad Schweifel Fachgeschäft für Reperatur, Verkauf Grevener Straße 27 50 - u. 100 m² Fachgeschäft ca 300.405für Reperatur, Verkauf Einwohner 50 - u. 100 m²

Name Adresse Name Betriebstyp Adresse Größenklasse Betriebstyp Größenklasse

Studio Brisant Raesfelderstraße 40 Studio Brisant Fachgeschäft für Verkauf, Manufaktur Raesfelderstraße 40 0 - u. 50 m² Fachgeschäft für Verkauf, Manufaktur 0 - u. 50 m²

Name Adresse Name Betriebstyp Adresse Größenklasse Betriebstyp Größenklasse

Kneuertz Jüdefelderstraße 55 a Kneuertz Fachgeschäft für Reperatur, Verkauf Jüdefelderstraße 55 a 0 - u. 50 m² Fachgeschäft für Reperatur, 1 Verkauf 0 - u. 50 m²

Name Studio Brisant STUDIO BRISANT Adresse Raesfelderstraße 40 Raesfelderstraße 40 Betriebstyp Fachgeschäft für Verkauf, Manufaktur Fachgeschäft für Größenklasse 0 Verkauf, - u. 50 m² Manufaktur Kneuertz 0 -Name u. 50 m² Name Kneuertz Adresse Adresse Betriebstyp Betriebstyp Größenklasse Größenklasse

Jüdefelderstraße Jüdefelderstraße 55 55 a a Fachgeschäft Fachgeschäft für für Reperatur, Reperatur, Verkauf Verkauf 0 u. 50 m² 0 - u. 50 m²

Name Kneuertz FAHRRAD SCHWEIFEL Adresse StraßeJüdefelderstraße 55 a Grevener 27 Betriebstyp Reperatur, Verkauf Fachgeschäft fürFachgeschäft Reperatur, für Verkauf Größenklasse 0 - u. 50 m² 50 - u. 100 m²

Schlossgarten: Schlossgarten: Schlossgarten: öffentlicher öffentlicher Erholungsort Erholungsort

öffentlicher Erholungsort

Kuhviertel: Kuhviertel: Kuhviertel: besonders bekannt für Schlossgarten: besonders bekannt für die vielen Kneipen, besonders bekannt für die die vielen vielen Kneipen, Brauereien und Ateliers öffentlicher Erholungsort Kneipen, Brauereien Ateliers Brauereien undund Ateliers Kuhviertel: besonders bekannt für die vielen

Schlossgarten: öffentlicher Erholungsort Schlossgarten: öffentlicher Erholungsort Kuhviertel: besonders bekannt für die vielen Kuhviertel: Kneipen, Brauereien und Ateliers besonders bekannt 2 für die vielen Kneipen, Brauereien und Ateliers

befestigte, begrünte Fahrradroute befestigte, begrünte Fahrradroute befestigte, begrünte Fahrradroute befestigte Fahrradwege befestigte Fahrradwege befestigte Fahrradwege

Ich muss noch Fotos von den einzelnen Punkten mach

MIKROANALYSE 02.06 HOSTEL KONKURRENZ

3 P

Abb 2.08 Übersicht Hostels in Münster

Die bestehenden Hostels und Jugendherbergen in Münster befinden sich in verkehrsgünstiger Lage und bieten ein reiches Angebot von Beherbergungsmöglichkeiten. Von dem klassischen Hostel, mit höherer Zimmerbelegung sowie großer Gemeinschaftsküche bis hinzu hotelartigem Standart in ruhigerer Lage, sind verschiedene Konzepte vorhanden. Die einzelne Auslastung schwankt dabei zwischen 60 und 70%, wobei dieser Wert klar über der ortstypischen Auslastung von etwa 50% im üblichen Hotelgewerbe liegt. Darin zeigt sich, ebenso wie in dem Zustrom gerade in der jüngeren Generation nach Münster, ein verstärktes Interesse sowie ein Bedarf nach dem Konzept Hostel als Unterbringung.

1 HOSTEL SLEEPSTATION Wolbecker Str. 1 48155 Münster Die Sleepstation stellt mit ihrer großen Gemeinschaftsküche sowie der Dachterasse ein klassisches Hostel dar. Gelegen ist es verkehrsgünstig am Stadtring und bietet dadurch große Nähe zur Innenstadt und zahlreichen Sehenswürdigkeiten.

14 Zimmer mit 45 Betten und Preisen ab 16 € pro P.: 1 1 1 2 2 2 3 2

Achtbettzimmer Sechsbettzimmer Fünfbettzimmer Vierbettzimmer Dreibettzimmer Doppelzimmer Zweibettzimmer Einzelzimmer

02.06 VERGLEICH

PARAMETER 01_ ÖPNV 02_ Fahrradanbindung 03_ Verkehrsanbindung 04_ Parken 05_ Entfernung Innenstadt 06_ Entfernung Einzelhandel 07_ Entfernung tourist. Ziele 08_ Lautstärke 09_ Kultur / Freizeit 10_Gastronomie Abb 2.09 Impressionen Hostel Sleepstation

2 HOSTEL NORDSTERN Hoyastraße 3 48147 Münster Das Nordstern Hostel mitsamt des angeschlossenen Restaurants Nordstern, liegt in einem der zentralsten Stadtviertel Münsters - dem Kreuzviertel. Mit dem Nordstern Hostel als Ausgangsbasis sind sowohl die Innenstadt mit allen Sehenswürdigkeiten, Cafés, Kneipen, Restaurants und Geschäften als auch die meisten Institute und Einrichtungen der Universität, Juridicum oder Leonardo-Campus in circa zehn Minuten erreichbar.

28 Zimmer mit 60 Betten und Preisen ab 19,80 € pro P.: 4 Dreibettzimmer 16 Zweibettzimmer 8 Einbettzimmer

Abb 2.10 Impressionen Hostel Nordstern

3 JUGENDGÄSTEHAUS AASEE Bismarckallee 31 48151 Münster Das Jugendgästehaus ermöglicht durch seine Ausstatung und Räumlichkeiten die Nutzung im Sinne einer Jugendherberge. So bieten sich im Haus neben einem Diskoraum für Gruppen, auch Seminarräume für Tagungen, Lehrgänge und Konzertproben. Mit seinem großen Außenbereich integriert sich das Haus dabei in das Naherholungsgebiet rund um den Aasee und lädt hier zum Verweilen ein.

76 Zimmer mit 244 Betten und Preisen ab 30,40 € pro P.: 41 Vierbetzimmer 30 Zweibettzimmer 5 Komfortzimmer als Doppel- oder Einzelzimmer

Abb 2.11 Jugendgästhaus Aasee

MIKROANALYSE 02.06 BEHERBERGUNG

Münster hat sich in den vergangenen Jahren stets in seinen Besucherzahlen gesteigert, so vergrößerte sich die Zahl der Übernachtungen jährlich durchschnittlich um ca. 4%. Besonders der Anteil der Besucher aus Amerika und Asien nahm in den vergangenen Jahren zu. Am stärksten ausgebucht waren die Hotels im Sommer. Im September zogen vor allem die Kongresse der Hochschulen Besucher an. Im den Sommermonaten buchten sich viele Gruppen zu Kurztrips in den Hotels ein.

MÜNSTER TOURISMUS

BETRIEBE GESAMT. ANGEBOTENE BETTEN.

81 7962

MITTLERE AUSLASTUNG

48,1 %

MITTLERER AUFENTHALT

2,1 Tage

Nachweisbare Münster-Magnete sind diverse Ausstellungen, das neueröffnete LWL-Museum sowie die Begeisterung für die Fernsehkrimis Tatort und Wilsberg. Ob als Bischofssitz, Mitglied der Hanse oder Universitätsstandort – schon immer hat Münster für die Region und weit darüber hinaus eine wichtige Rolle gespielt.

LOW-BUDGET BEHERBERGUNG Die Analyse der Entwicklung der Nachfrage im Gastgewerbe zeigt, dass es einen Trend hin zu Deutschlandtourismus, Kurzreisen und Städtereisen gibt. Parallel zu einer steigenden Nachfrage in Deutschland sind auch das Angebot und die Konkurrenz gestiegen, während die Preise im Durchschnitt inflationsbereinigt gesunken sind. In den letzten Jahren hat sich ein Wachstum der Budget- und Economy-Hotellerie (Betriebe in den Segmenten Low-Budget, Budget-Design bis hin zu Economy und Midscale) vollzogen. Die Häuser in diesem Segment werben mit Flexibilität, Funktionalität und einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis. Gleichzeitig bedienen die meisten Budgetkonzepte mit einem modernen Design und einer zentralen Lage die Bedürfnisse der Konsument/innen. Für Betreiber und Investoren sind Budgetkonzepte aufgrund der relativ niedrigen Betriebskosten attraktiv. Dazu gehören neben vergleichsweise geringeren Kosten für Unterhaltung, Wartung und Modernisierung der Betriebe auch geringere Lohnkosten.

STRATEGISCHER VORTEIL STRATEGISCHER VORTEIL Singularität aus Käufersichtaus Singularität Käufersicht

VORTEILE NUTZUNG DURCH HOTELKETTE.

Branchenweit Branchenweit

Intensive Nutzung moderner Managementmethoden und Einsatz moderner Technologie Kosteneinsparungen durch zentralisierte Funktionen Für den Gast besteht der Vorteil der gleichbleibenden Qualität, einfacheren Buchungsmöglichkeiten usw.

Kostenvorsprung Kostenvorsprung

Differenzierung Differenzie-

Kostenführerschaft Kostenführer-

rung

schaft

Strategisches Zielobjekt Strategisches Zielobjekt ein Segment der Branche ein Segment der Branche

Fokussierung Fokussierung

MIKROANALYSE 02.06 FRANCHISE 40%

Franchising ist ein aus den USA stammendes Absatzsystem, das seit Ende der 60er Jahre auch in Deutschland Fuß fasst und zunehmend an Bedeutung gewinnt. Beim Franchise-System „vermietet“ ein Franchise-Geber an den Franchise-Nehmer seine Geschäftsidee bzw. den Vertrieb seiner Produkte inklusive Namen, Marke, KnowHow, Warenzeichen, und Marketing. In Deutschland gibt es im Gegensatz zu führenden Märkten im Ausland keine ausgeprägte Franchise-Kultur im Beherbergungsgewerbe. Hier liegt auch das Potential für zukünftige Planungen und Portfolioerweiterungen größerer Ketten. Für viele (internationale) Hotelketten und Gruppen (z.B. Motel One, Accor) sind Franchise- und Managementverträge Bestandteil ihrer Wachstumsstrategien.

38 %

30%

27 %

20%

19 %

Dienstleistungen

Handel

Für den Standort in der Willhelmsstraße relevente Franchise-Ketten sind vorallem:

Hotel/ Gastronomie

Hotel/

Gastronomie

Handwerk

Abb 2.12 Anteil an Franchise in jeweiliger Branche

1 A&O HOSTELS Dieses Unternehmen, welches sowohl Hostels als auch 2-Sterne Hotels im Portfolio hält, wurde 2000 in Berlin gegründet. Angeboten wird die günstige Übernachtungsmöglichkeit für Backpacker, Jugendgruppen und Familien mitten im Stadtzentrum und meist verkehrsgünstig gelegen ( z.B. nahe dem Hauptbahnhof).

Preise ab 14 € pro Nacht 25 16 ca.17000 2,7 Mio.

Häuser Städte Betten Übernachtungen

MÜNSTER DORTMUND ESSEN DÜSSELDORF

2 GENERATOR HOSTEL Generator bietet Reisenden stylische, designorientierte, sichere, zentrale und günstige Unterkünfte. Neben Privatzimmern mit eigenem Bad bis zu Schlafsälen nur für Frauen bietet jedes Generator Hostel, große Barbereiche und Lobbys. Verortet ist die Kette in aufstrebenden und hippen Städten wie Kopenhagen, Berlin oder Hamburg.

KÖLN

Preise ab 17 € pro Nacht 9 8 ca.1400 -

Abb. 2.13 bestehende Filialen Hostel & Budgethotelgruppen NRW

Häuser Städte Betten Übernachtungen

2 MOTEL ONE Motel One steht für ein Hotelkonzept im boomenden Budgethotel Segment, mit schickem Design und hochwertiger Ausstattung. Zielgruppe sind neben den Businessgästen auch Freizeitreisende und Städtetouristen. Die Standortstrategie für Motel One konzentriert sich neben den Innenstadtlagen in europäischen Großstädten auch Ballungszentren.

Preise ab 59 € pro Nacht 48 Häuser 26 Städte ca.25000 Betten Übernachtungen

A&O HOSTELS Dortmund Haupptbahnhof Düsseldorf Hauptbahnhof Köln Neumarkt

MOTEL ONE Essen Haupptbahnhof Düsseldorf Hauptbahnhof Düsseldorf Ratingen Köln Waidmarkt

MIKROANALYSE 02.07 HOCHSCHULSTANDORTE

Abb 2.14 Hochschul- & Bildunseinrichtungen Innenstadt

Die zahlreichen Hochschulen und Bildungsinstitute Münsters prägen das Stadtbild stark und sorgen, auf Grund ihrer Verortung an vielen Standorten, für ein reges Studentenaufkommen in der Stadt. Viele Studenten ziehen regelmäßig neu in die Stadt, auf der Suche nach Wohnraum und so entstehen dabei vorallem zu den Semesteranfängen große Nachfrageschwälle, besonders nach 1-2 Raumwohnungen. Gleichzeitig wird die Stadt und ihre neuen Bewohner ebenfalls durch ihr Image für kurze Städtetrips besucht. Auch wissenschaftliche Fachmessen, vorallem zur Zukunft des Bauens und der Medizin, sind oft stark frequentiert. Gerade also die Akademikergeneration von morgen stellt demnach ein großes Potential für eine mögliche Projektentwicklung dar.

02.07 HOCHSCHULEN & EINRICHTUNGEN

Münster ist eine Universitätsstadt. Insgesamt studieren hier um die 49.000 Menschen, dazu kommen über 30.000 Schüler. Damit lernen und studieren mehr als ein Viertel der Gesamtbevölkerung der Stadt. Somit strömt jedes Semester, im Frühjahr und Herbst ein großer Teil von jungen Menschen in die Stadt, auf der Suche nach neuem Wohnraum. Auch bundesweit gesehen ist Münster gemeinsam mit Leipzig die am schnellsten wachsende Stadt in Deutschland, vorallem bei der Zielgruppe unter 30 Jahren. Gerade durch die zahlreichen Forschungsgebiete, insbesondere in den Excellenzclustern der Medizin, werden junge gut ausgebildete Menschen nach Münster gelockt, um hier eine neue Heimat zu finden.

Abb 2.15 I 1

1 WESTFÄLISCHE WILHELMS-UNIVERSITÄT (WWU) Mit rund 40.800 Studierenden (Stand: Wintersemester 2012/2013) verteilt auf über 110 verschiedene Studienfächer in 15 Fachbereichen ist die WWU eine der größten Universitäten Deutschlands sowie größter Arbeitgeber der Stadt mit circa 12.000 Beschäftigten (inklusive des Universitätsklinikums). 2 FH MÜNSTER Ebenfalls zu den größten Hochschulen ihrer Art gehört die Fachhochschule Münster mit rund 10.800 Studierenden (Stand: Wintersemester 2011/2012) in zwölf Fachbereichen und zwei zentralen, fachbereichsübergreifenden Instituten sowie 65 Studiengängen. Am Standort Steinfurt sind ingenieurwissenschaftliche Fachbereiche und Studiengänge angesiedelt (Ausnahme: Bauingenieurwesen).

Abb 2.16 I 2

3 KATHOLISCHE HOCHSCHULE NRW Auch die Katholische Hochschule Nordrhein-Westfalen (KatHO NRW) wurde im Jahr 1971 aus mehreren Vorgängereinrichtungen gegründet, unter anderem der Sozialen Frauenschule in Aachen (gegründet 1916) und der Westfälischen Wohlfahrtsschule in Münster (gegründet 1917). Sitz der Fachhochschule ist Köln. Am Standort Münster sind 618 Studenten immatrikuliert. 4 KUNSTAKADEMIE MÜNSTER Diese Hochschule für Bildende Künste – wurde 1971 aus einem Institut, das zur Kunstakademie Düsseldorf gehörte gegründet und ist seit 1987 selbstständige Kunsthochschule, an der 2850 Studenten im Wintersemester 2006/2007 eingeschrieben waren.

Abb 2.17 I 3

5 WEITERE BILDUNGSEINRICHTUNGEN Diese sind das Institut der Feuerwehr Nordrhein-Westfalen und die „Westfälisch-Lippische Sparkassenakademie“ sowie im Stadtteil Hiltrup die Deutsche Hochschule der Polizei mit knapp 200 Studenten. Weitere Hochschulen in Münster sind die Hochschule des Bundes für öffentliche Verwaltung (Fachbereich Finanzen) in Gievenbeck. Diese wurde 1978 gegründet und hat 750 Studenten.

Abb 2.18 I 4

MIKROANALYSE 02.08 STADT & EVENT

Münster bietet als Kultur- und Universitätsstadt vielfältige Veranstaltungsangebote, die oft tausende Besucher in die Stadt locken. Ganzjährig wird die Stadt so zum Ort gemeinsamen Erlebens.

Gleis 22 Tour – Sputnikhalle am Hawerkamp • iaf Kongress - Messe & Kongresszentrum Halle Münsterland ca. 15.000 Besucher • Rathauskonzert – Prinzipalmarkt – (Kammerkonzerte im Rathausfestsaal) ca.

JANUAR

700 Besucher

Jazzfestival Münster • K+K CUP 2015- Springreit-und Pferdedressur Turnier - ca. 10.000 Besucher

JUNI Skatenight 2x – Innenstadt- ca. 2.200 Besucher • Motorradtage – MOT-Treff – Kotten, nähe Rieselfelder ca. 2.000 Besucher • Dockland-Festival – Hawerkamp – ca. 10.000 Besucher • SEND – Schlossplatz – ca. 450.000 Besucher • Hafenfest – Kreativkai und Stadthafen – (4 Bühnen, 40 Liveacts, 600 Workshops) ca. 60.000 Besucher • Flohmarkt – Promenade / Halle Münsterland • Triathlon – Innenstadt – Sparda Münster City Triathlon ca. 3.000 Besucher • Aaseeranaden – Aaseeterrassen – (klassische Konzerte an den Aaseeterrassen ca- 8.000 besucher) • Das Schloss rockt – Schlossplatz – (Rockkonzert der Uni MS) ca. 10.000 Besucher

FEBRUAR Frühlingsmesse Münster- Messe und Congress Centrum Halle Münsterland

MÄRZ Sememsterbeginn an der FH- ca. 3500 Neuimmatrikulationen zum WS

APRIL Karneval Rosenmontagsumzug und Schlüsselübergabe – Innenstadt - ca. 130.000 Besucher • Skatenight 2x – Innenstadt- ca. 2.200 Besucher • Ostereiersuche – Schlossplatz - ca. 2.000 Besucher • SEND – Schlossplatz – ca. 50.000 Besucher

JULI

MAI

Skatenight 2x – Innenstadt- ca. 2.200 Besucher • Stadtfest Münster – Innenstadt - ca. 400.000 Besucher • internationales Street Art Festival – Allwetterzoo MS

Aktion Grünflächenunterhaltung – Promenade – (4,5km langes live MusikEvent entlang der Promenade mit über 100 Liveacts) • Skatenight 2x – Innenstadt- ca. 2.200 Besucher • ASV-Sommerfest - Schlossplatz – (AstA Uni MS) ca. 6.000 Besucher • BMW Sailing Cup – Aasee - ca. 4.000 Besucher • Smart Beach Tour – Schlossplatz - ca. 30.000 Besucher • JuWi-Fest – Juridicum, Universitätsstraße - ca. 6.000 Besucher Flohmarkt – Promenade / Halle Münsterland • Musikschulkongress - Messe & Kongresszentrum Halle Münsterland - ca. 2.000 Besucher

PENDLER

JAN Abb 2.19 Eventkalender

FEB

MÄR

MAI

JUN

Flohmarkt – Promenade / Halle Münsterland • Marathon – Innenstadt – Brooks Münster City Run ca. 3.500 Besucher • Münster verwöhnt... - Schlossplatz – Entdecken exklusiver Köstlichkeiten renommierter Spitzenköche ca. 70.000 Besucher • Münster Weinfest – Überwasserkirchenplatz • Vainstream Rockfest – Hawerkamp - ca. 12.000 Besucher • internationales Drachenfest – Aasee - ca. 40.000 Besucher

AUGUST Skatenight 2x – Innenstadt- ca. 2.200 Besucher • Kreuzviertelfest – Kreuzviertel – (Kreuzviertler Geschäftsleute) ca. 15.000 Besucher • Open Air Kino – Schlossplatz - ca. 16.000 Besucher • Turnier der Sieger – Schlossplatz – (internationale Dessur- und Springreitsportelite) ca. 25.000 Besucher • Flohmarkt – Promenade / Halle Münsterland • ICCC/EUCHIS – Juridicum (Universitätsgebäude) – Forschungsmesse junger Nachwuchswissenschaftler • ADAC Kiepenkerl Klassik – Innenstadt – Oldtimer-Rallye ca. 60.000 Besucher • Montgolfiade – Aaseewiesen – 55 Heißluftballons glühen im Takt der Musik

SEPTEMBER Bürgerbrunch – Schlossplatz – (von Stadt MS und Stiftung Bürger für MS) ca. 5.500 Besucher • Skatenight 2x – Innenstadt - ca. 2.200 Besucher

JUL

AUG

SEP

Stadtschützenfest – Schlossplatz - ca. 2.500 Besucher • Schauraum – Innenstadt – (Fest der Museen und Galerien in MS) ca. 22.000 Besucher • Tag des offenen Denkmals – Innenstadt • Flohmarkt – Promenade / Halle Münsterland • Marathon – Innenstadt – Volksbank MS Marathon ca. 100.000 Besucher

OKTOBER SEND – Schlossplatz – ca. 450.000 Besucher • Radrennen – Stadt – Sparkasse Münsterland GIRO (ca. 5.000 Radler) • Herbstmarkt – JVA Münster – Produktschau inhaftierter Handwerkskunst und JVA-Besichtigung • Oktoberfest – Albersloher Weg - ca. 2.000 Besucher • Westfälischer Frieden – Prinzipalmarkt -

NOVEMBER Karneval Prinzenproklamation – Prinzipalmarkt • SEND – Schlossplatz – ca. 450.000 BesucheR

DEZEMBER Moonlight-Shopping – Innenstadt • Weihnachtsmarkt Münster – Innenstadt – (ca. 1 Mio Besucher) • Gaudete-Konzert – St.Josef Kinderhaus – (Weihnachtskonzerte mit Werken von Barock bis zur Moderne ca. 200 Besucher)

OKT

NOV

DEZ

GRUNDSTÜCKSANALYSE

1-11

03.01

Allgemeine Informationen

03.02

Topographie & Umgebungsbauten

47-48

Umgebungsbauten Zustand Baugrundstück

03.03

Bebauung nach § 34 BauGB Nutzungen

50-51

GRUNDSTÜCKSANALYSE 03.01 ALLGEMEINE INFORMATIONEN

LAGE & WERT Gemeinde Gemarkungsname Ortsteil Bodenrichtwertnummer Bodenrichtwert Bodenrichtwert korrigiert Stichtag des Bodenrichtwertes

Münster Münster Zentrum 601 590 €/m² 880 / m² (wird hier auf Grund der Umgebung höher angesetzt) 01.01.2015

BESCHREIBENDE MERKMALE Entwicklungszustand Beitragszustand

baureifes Land erbfrei nach BauGB und kanalanschlussbeitragsfrei nach KAG MI (hier: Hostel, Fahrradladen, student. Wohnen) IV 1,6 kein B-Plan vorhanden, Grundlage nach § 34 BauGB

Nutzungsart GRZ GFZ Bebauungsplan

780

590

Abb 3.01 Übersicht Bodenrichtwerte Umgriff

03.02 TOPOGRAPHIE & UMGEBUNGSBAUTEN

03.02.01 TOPOGRAPHIE I BAUGRUNDVERHÄLTNISSE Das Grundstück hat die Koordinaten 51.96 / 7.61521 und liegt auf einem Niveau mit den anderen Grundstücken. Der zur Straße orientierte Komplex wird zunächst abgerissen sowie ein Großteil des Erdreichs ausgehoben, da unter dem Gebäude eine Tiefgarage gebaut wird. Dieser wird u.a. zur Verfüllung der Unterkellerung des hinteren Komplexes, nach dessen Abriss, genutzt. 03.03.02 UMGEBUNGSBAUTEN Die Umgebungsbebauung ist für die Planung des Projektes von großer Bedeutung, da kein Bauplan für das Grundstück vorliegt und sich die Planung daher nach §34 BauGB an der Bebauung der Umgebung zu orientieren hat. Die direkte Umgebung des Grundstücks ist nach Norden bzw. NordOst von den großen Parkplatzflächen des Deutsch-Niederländischen Korps, sowie die stark befahrene Wilhelmsstraße umgeben. Angrenzend sind ebenfalls die historischen Torwachthäuser der ehemaligen Stadtgrenze. Unmittelbar anliegend nach Osten sind weiterhin Mehrfamilienhäuser (3-4 geschossig) mit Sattel- bzw. Mansarddach sowie deren Gartengrundstücke. Insgesamt ist die angrenzende Umgebung nach Osten und Süden ruhiger und, auch durch die Nähe zum Schlosspark, mehr von Natur und Erholungsgebieten geprägt. Abb 3.02 Luftbild Wilhelmsstraße 1

1 Abb 3.03 Perspektive von Wilhelmsstraße

2 Abb 3.04 Perspektive von Wilhelmsstraße 2

3 Abb 3.05 ehemaliges Torhaus

4 Abb 3.06 deutsch-niederländisches Korps

GRUNDSTÜCKSANALYSE 03.02 ZUSTAND BAUGRUNDSTÜCK

Das Baugrundstück an der Wilhelmsstraße ist derzeit mit einem Mehrfamlienhaus, einem Produktionskomplex, sowie einem Gebäude mit vier Ladengeschäften, bebaut. Gerade der südliche Teil des Grundstücks wirkt verlassen und verwildert. Vorallem um die zur Wilhelmsstraße orientierten Flächen und Gebäude, sowie deren Grundrisse, effizienter für Geschäfts-und Hostelnutzungen zu gestalten, wird hier ein vollständiger Abriss vorgesehen.

LEGENDE 1 2 3 4

Ladengeschäft/ ehemalige Fahrrradbörse Mehrfamlienhaus ( 3-geschossig) Produktionshaus Gartenfläche

Abb 3.07 Luftbild Wilhelmsstraße 1

1 Abb 3.08 Perspektive ehemalige Fahrradbörse

2 Abb 3.09 Perspektive auf Wohngebäude und Fahrradbörse

3 Abb 3.10 Produktionshaus

4 Abb 3.11 Garten & Produktionshaus

GRUNDSTÜCKSANALYSE

La za re t

tst

ra ß

03.03 BEBAUUNG NACH § 34 BauGB

Wilhelmstraße

Ste

inf

Abb 3.12 Lageplan mit Abstandsflächen in 1:750

ter s

tra

ße

03.03 BESCHREIBUNG

Das Bauvorhaben gliedert sich durch seine Anzahl der Vollgeschosse und deren Gestaltung gut in die umgebenden Bebauung ein. Die Nutzungen, wie studentisches Wohnen, Hostel und Fahrradladen ergänzen die bereits bestehenden Verwendungen an der Wilhelmsstraße weiter. Durch die gefaltete Dachfom kann die Aufnahme der Höhen der bestehenden Gebäude gewährleistet werden, gleichzeitig wird die 3. Etage ebenfalls als voll nutzbares Geschoss realisiert. Das studentische Wohnen im südlichen Teil ist als 2-geschossiger Bau mit Staffelgeschoss vorgesehen. Für die Planung wurde der § 6 Abs. 6 BauO NRW, das so genannte „Schmalseitenprinzip“, verwendet. So ist für Wohn- und Mischgebiete in Nordrhein-Westfalen die Multiplikation mit 0,8 zu allen Seiten vorgesehen, zu öffentlichen Verkehrsflächen hin gilt der Faktor 0,4. Auf einer Länge von 16 m genügt nach diesem Paragraph gegenüber jeder Grundstücksgrenze als Tiefe der Abstandsfläche 0,4 H.

Abb 3.13 Ansicht Aufnahme Dachkanten

Abb 3.14 Längsansicht Grundstück

P P Abb 3.15 Längsschnitt Funktionen

ENTWURF

1-11

02.01

Schwarzplan

02.02

Erl채uterung

02.03

Herleitung

56-58

02.04

Stellplatzbedarf

02.05

Hostel & Gewerbe

60-67

02.06

studentisches Wohnen

68-73

Grundrisse Schnitte & Anischten Visualisierungen

Hostel Konkurrenz

ENTWURF 04.01 SCHWARZPLAN

1 1

Abb 4.01 Schwarzplan & Verortung P

04.02 ERLÄUTERUNG

Basierend auf den vorherigen Analysen des Makround Mikrostandortes ergab sich für das Grundstück in der Wilhelmsstraße 1 eine optimale innenstadtnahe Lage im Bereich des Zentrums und nahe des Schlossplatzes. Im Rahmen unserer Planung spielten allgemein die Faktoren der günstigen Verkehrsanbindung, die Nähe zu wichtigen Sehenswürdigkeiten sowie den Instituten der Hochschulen und ein gutes Image des Stadtteiles, eine große Rolle. In der weiteren Planung war ebenfalls die Nutzung von Geschäfts- und/ oder Gewerbeflächen im Erdgeschoss von großer Bedeutung, welche an einer von Fahrradfahrern am stärksten frequentierten Kreuzung liegen. Dies garantiert ein großes Maß an täglicher Laufkundschaft für einen möglichen Fahrradladen im Erdgeschoss. Durch die städtebauliche Schließung des Blocks an der Wilhelmsstraße entsteht weiterhin ein ruhiger, vom Verkehrslärm geschützter Innenhof, der sich gut für eine Wohnnutzung eignet. So bietet die Bebauung im allgemeinen vorallem ein Nutzungsangebot für die jüngere Generation. Die Zielgruppen sind vorallem:

STUDENTEN AUSZUBILDENDE REISENDE (vorallem Kurztrips) RADFAHRER PENDLER

Das Hostel bzw. Budget Hotel stellt gemeinsam mit der Gewerbefläche für einen Fahrradladen die Nutzung des zur Straße orientierten Gebäudes dar. Über die gemeinsame Einfahrt zur Tiefgarage des Hostels sowie zu den studentischen Apartments, lässt sich der Innenhof des Grundstücks durchwegen. Die studentischen Apartments selbst sind jeweils über begrünte Laubengänge zu erreichen, welche zur Unterstützungen der grünen Atmosphäre des Innenhofes etabliert werden. Die Verdichtung der Bebauung orientiert sich an der von der Stadt geplanten Neuorganisierung des Areals um das Neutor, sowie eine geplante zukünftige Verdichtung.

ENTWURF

La z

ar et

tst

ra ße

04.03 HERLEITUNG

Wilhelmstraße

Ste

inf

Abb 4.02 Lageplan Maßstab 1:750

ter s

tra

ße

Abb 4.03 Bebauung gemäß der Abstandsflächen

Abb 4.04 Parkplatzschaffung im EG für 1. Wohngebäude + Erschließung über Laubengänge & Gemeinschaftsterasse

WOHNEN

GEWERBE

Abb 4.05 Anpassung an Dackanten der umgebenden Bebauung + Schaffung gefaltes Mansardendach

Abb 4.07 Längsschnitt Areal

Abb 4.06 Verteilung der Funktionen gemäß der Lärmquelle Straße

ENTWURF 04.03 OVERVIEW

Abb 4.08 Perspektive Areal

04.04 STELLPLATZBEDARF

KFZ SCHLÜSSEL STUDENTISCHES WOHNEN Die Ermittlung des Stellplatzbedarfs für Kraftfahrzeuge (Kfz) in NRW richtet sich nach 51 Abs. 1 BauO NRW sowie als Ergänzung die Anlagen zu Nr. 51.11 VV BauO NRW. Hier ist sind die Richtwerte für studentische Wohnheime als sonstige Wohnheime aufgeführt: 1 Stellplatz je 2-5 Plätze // min. 2 Stellplätze 10% für die potentiellen Besucher Für die beiden, durch eine Brandwand getrennten, Bauabschnitte mit 11 bzw. 7 Einzelapartments werden jeweils 4 Parkplätze bereitgestellt.

KFZ SCHLÜSSEL HOSTEL & GEWERBE Nach 51 Abs. 1 BauO NRW sowie als Ergänzung die Anlagen zu Nr. 51.11 VV BauO NRW ermittelt sich der Bedarf nach den Richtlinien für Beherbergungsstätten. Hostels werden dabei zwischen Hotels und Jugendherbergen kategorisiert. 1 1

Stellplatz je 7-8 Betten Stellplatz pro 30-50 m 2 Gewerbefläche // min. jedoch 2

Für das Hostel mit 128 Betten sowie das Fahrradgeschäft werden somit 19 Parkplätze bereitgestellt.

FAHRRAD STELLPLATZ BEDARF Nach den genannten Paragraphen ergibt sich für den Fahrradstellplatzbedarf des Hostels sowie des Fahrradladens: 1 1

Stellplatz je 10 Betten Stellplatz je 60 m 2

Für das Hostel mit Betten sowie das Fahrradgeschäft werden somit 19 Parkplätze bereitgestellt.

Für die studentischen Wohnanlagen gilt der Richtwert: 1

Stellplatz je 30 m 2 Wohnfläche

Daraus ergibt sich jeweils ein Bedarf von min. 4 Stellplätzen.

ENTWURF

La za re tts tra ße

04.05 HOSTEL & GEWERBE

Wilhelmstraße

Ste

inf

Abb 4.09 Lageplan Maßstab 1:750

ter s

tra

ße

Abb 4.10 Grundriss Untergeschoss 1:250

Abb 4.11 Grundriss Erdgeschoss 1:250

ENTWURF 04.05 HOSTEL & GEWERBE VISUALLISIERUNG

Abb 4.11 Visualisierung Hostel & Gewerbe

ENTWURF 04.05 HOSTEL & GEWERBE

Abb 4.13 Grundriss 1. & 2. Obergeschoss 1:250

Abb 4.14 Grundriss 3. Obergeschoss 1:250

ENTWURF 04.05 HOSTEL SCHNITTE & ANSICHT

Abb 4.15 Schnitt Hostel & Gewerbe 1m

Abb 4.15 Ansicht Hostel & Gewerbe

04.05 VISUALISIERUNG

Abb 4.16 Perspektive Hostelzimmer

Abb 4.17 L채ngsschnitt

ENTWURF

La za re t

tst

ra ß

04.06 STUDENTISCHES WOHNEN

Wilhelmstraße

Ste

inf

Abb 4.18 Lageplan Maßstab 1:750

ter s

tra

ße

Abb 4.19 Grundriss Erdgeschoss studentisches Wohnen MaĂ&#x;stab 1:250

Abb 4.19 Grundriss 1. Obergeschoss studentisches Wohnen MaĂ&#x;stab 1:250

ENTWURF 04.06 STUDENTISCHES WOHNEN GRUNDRISSE

Abb 4.20 Grundriss 2. Obergeschoss studentisches Wohnen Maßstab 1:250

GEMEINSCHAFTSTERASSE LOGGIA

BERANKTE LAUBENGÄNGE

BERANKTES TREPPENHAUS Abb 4.21 Wohnmodule

04.06 VISUALISIERUNG

Abb 4.22 AuĂ&#x;enperspektive studentisches Wohnen

ENTWURF 04.06 STUDENTISCHES WOHNEN SCHNITTE

Abb 4.23 Schnitt Anlage stud. Wohnen

Abb 4.24 Ansicht Anlage stud. Wohnen

04.06 VISUALISIERUNG

Abb 4.25 Innenperspektive studentisches Wohnen

KALKULATIONEN

76-113

05.01

Fl채chenaufstellungen

76-86

05.02

Projektinformationen & Grunderwerbskosten

05.03

Fl채chenaufteilung & Kalkulation

05.04

Kostenkennwert & Finanzierungskosten

05.05

Developmentrechnung

87-89

05.06

Ertrags- & Residualwertverfahren

90-93

05.07

Kostenzusammenstellung DIN 276

94-99

05.08

Cashflow Berechnung

100-113

Teilverkauf Verkauf

Bestand Neubau

5.09

KALKULATION 05.01 FLÄCHENAUFSTELLUNG GEWERBE & WOHNEN

H_E-01 NF_2

H_E-01 VF_1

H_E-01 NF_4

H_E-01 VF_3

H_E-01 VF_5

Abb 5.01 Flächen Untergeschoss Hostel & Gewerbe

H_E00 VF_7

F_E00 NF_8

H_E00 NF_6

Fahrradbörse_E00 NF_10

H_E00 VF_9

F_E00 NF_11 H_E00 NF_12

0 E0 H_ _19 00 F N _E 17 H 0 F_ E0 N H_ _18 NF

Abb 5.02 Flächen Erdgeschoss Hostel & Gewerbe

Hostel_E00 NF_16

H_E00 NF_15

H_E00 NF_13 H_E00 TF_14

05.01 AUFSCHLÜSSELUNG GEWERBE & WOHNEN HOSTEL_E -01 Verkehrsflächen: VF_1 12,55 m² VF_3 5,54 m² VF_5 235,09 m² Techn. Funktionsfläche: TF_2 9,67 m² Nutzfläche: NF_4 215,50 m² HOSTEL_E -01 Verkehrsflächen: VF_1 12,55 m² VF_3 5,54 m² VF_5 235,09 m² Techn. Funktionsfläche: TF_2 9,67 m² Nutzfläche: NF_4 215,50 m²

HOSTEL_E 00 Verkehrsflächen: VF_7 13,46 m² VF_9 5,54 m² Techn. Funktionsfläche: TF_14 10,27 m² Nutzfläche: NF_6 46,30 m² NF_12 14,73 m² NF_13 6,75 m² NF_15 31,25 m² HOSTEL_E 00 m² NF_16 124,41 NF_17 8,08 m² Verkehrsflächen: NF_18 8,14 m² VF_7 13,46 NF_19 6,86 m² m² VF_9 5,54 m² FAHRRADBÖRSE_E 00 Techn. Funktionsfläche: TF_14 10,27 m² Techn. Funktionsfläche: TF_8 5,38 m² Nutzfläche: NF_6 46,30 m² Nutzfläche: NF_12 14,73 NF_10 95,31 m² m² NF_13 NF_11 14,736,75 m² m² NF_15 31,25 m² NF_16 124,41 m² NF_17 8,08 m² NF_18 8,14 m²

KALKULATION 05.01 FLÄCHENAUFSTELLUNG GEWERBE & WOHNEN

H_E01 H_E01 NF_22 VF_21

H_E01 NF_20

H_E01 NF_23 H_E01 NF_24

H_E01 VF_23

H_E01 NF_26

H_E01 NF_27

H_E01 NF_28

H_E01 NF_32

H_E01 NF_31

H_E01 NF_30

H_E01 NF_29

H_E03 H_E02 NF_55 NF_40

H_E03 H_E02 NF_56 NF_41

H_E03 H_E02 NF_57 NF_42

H_E02 NF_43

H_E03 H_E02 NF_60 NF_47

H_E03 H_E02 NF_59 NF_46

H_E03 H_E02 NF_58 NF_45

H_E02 NF_44

H_E01 NF_25

Hostel_E01 VF_35 H_E01 VF_33 H_E01 NF34

Abb 5.03 Flächen 1. & 2.Obergeschoss Hostel & Gewerbe

H_E03 H_E02 NF_51 NF_36

H_E03 F_E02 H_E03 NF_53 H_E02 VF_52 NF_38 VF_37 H_E03 H_E02 VF_54 VF_39 Hostel_E03 Hostel_E02 VF_62 VF_50 H_E03 H_E02 VF_61 VF_48 H_E03 H_E02 NF_62 NF_49

Abb 5.04 Flächen 3.Obergeschoss Hostel & Gewerbe

05.01 AUFSCHLÜSSELUNG HOSTEL & GEWERBE

HOSTEL_E 01 Verkehrsflächen: VF_21 13,27 m² VF_23 5,54 m² VF_35 50,68 m² Techn. Funktionsfläche: TF_22 5,23 m² Nutzfläche: NF_20 36,30 m² NF_23 20,89 m² NF_24 5,57 m² NF_25 2,81 m² NF_26 25,82 m² NF_27 25,81 m² NF_28 25,11 m² NF_29 24,72 m² NF_30 25,42 m² NF_31 25,42 m² NF_32 25,42 m² NF_33 6,84 m² NF_34 59,99 m²

HOSTEL_E 03 Verkehrsflächen: VF_52 13,27 m² VF_54 5,54 m² VF_62 50,68 m² Techn. Funktionsfläche: TF_53 5,23 m² Nutzfläche: NF_51 36,30 m² NF_55 29,27 m² NF_56 25,82 m² NF_57 25,81 m² NF_58 25,42 m² NF_59 25,42 m² NF_60 25,42 m² NF_61 6,84 m² NF_62 59,99 m²

KALKULATION 05.01 FLÄCHENAUFSTELLUNG STUD. WOHNEN

W_E00 NF_6

W_E00 NF_8

W_E00 VF_1 W_E00 NF_2

W_E00 NF_3

W_E00 NF_4

W_E00 NF_5

W_E00 VF_9

W_E00 TF_7

Abb 5.05 Flächen Erdgeschoss stud. Wohnen

W_E01 VF_10 W_E01 NF_15

W_E01 NF_11

W_E01 NF_12

W_E01 NF_13

W_E01 NF_16

W_E01 NF_17

W_E01 NF_18

W_E01 NF_14 W_E01 VF_19

Abb 5.06 Flächen 1.Obergeschoss stud. Wohnen

W_E02 VF_20 W_E02 NF_29

W_E02 NF_21

W_E02 NF_23

W_E02 NF_25

W_E02 NF_27

W_E02 NF_22

W_E02 NF_24

W_E02 NF_26

W_E02 NF_28

Abb 5.07 Flächen 2.Obergeschoss stud. Wohnen

W_E02 NF_30

W_E02 NF_32

W_E02 NF_34

W_E02 NF_31

W_E02 NF_33

W_E02 NF_35

W_E02 VF_36

04.06 AUFSCHLÜSSELUNG STUD. WOHNEN

rßaeeße rßaeeße ttrraaß ttrraaß ienfifunurfrutterertrsesrst ienfifunurfrutterertrsesrst SStteSeitn SStteSeitn S

WOHNEN_E 00 WOHNEN_E 00 Verkehrsflächen: WOHNEN_E 00 m² Verkehrsflächen: VF_1 7,17 VF_1 7,17 m² m² VF_9 7,17 Verkehrsflächen: VF_9 7,17 m² VF_1 7,17 m² VF_9 7,17 m² Techn. Funktionsfläche: Techn. Funktionsfläche: TF_7 13,45 m² TF_7 13,45 m² Techn. Funktionsfläche: Nutzfläche: TF_7 Nutzfläche:13,45 NF_2 30,06 m² m² NF_2 30,06 m² m² NF_3 30,60 Nutzfläche: NF_3 30,60 m² m² NF_4 30,60 NF_2 30,06 m² NF_4 30,60 m² NF_5 30,06 m² NF_3 30,60 NF_5 30,06 m² NF_6 8,22 m² m² NF_4 30,60 NF_6 8,22m² m² NF_8 62,50 m² NF_5 30,06 NF_8 62,50m² m² NF_6 8,22 m² NF_8 62,50 m²

WOHNEN_E 01 WOHNEN_E 01 Verkehrsflächen: WOHNEN_E 01 m² Verkehrsflächen: VF_10 39,94 VF_10 39,94 m² m² VF_19 42,09 Verkehrsflächen: VF_19 42,09 m² VF_10 Nutzfläche:39,94 m² VF_19 42,09 m² m² Nutzfläche:30,06 NF_11 NF_11 30,06 m² m² NF_12 30,60 Nutzfläche: NF_12 30,60 m² NF_13 30,60 m² NF_11 30,06 NF_13 30,60m² m² NF_14 30,06 m² NF_12 30,60 NF_14 30,06m² m² NF_15 30,06 m² NF_13 30,60 m² NF_15 30,06 m² NF_16 30,60 m² NF_14 30,06 NF_16 30,60m² m² NF_17 30,60 m² NF_15 30,06 NF_17 30,60m² m² NF_18 30,06 m² NF_16 30,60 NF_18 30,06m² m² NF_17 30,60 m² NF_18 30,06 m² WOHNEN_E 02 WOHNEN_E 02 Verkehrsflächen: WOHNEN_E 02 m² Verkehrsflächen: VF_20 39,94 VF_20 39,94 m² m² VF_36 35,65 Verkehrsflächen: VF_36 35,65 m² VF_20 Nutzfläche:39,94 m² VF_36 35,65 m² m² Nutzfläche:24,05 NF_21 NF_21 24,05 m² NF_22 6,08 m² Nutzfläche: NF_22 6,08 m² m² NF_23 24,46 NF_21 24,05 m² NF_23 24,46 m² NF_24 6,30 m² NF_22 6,08 NF_24 6,30m² m² NF_25 24,03 m² NF_23 24,46 NF_25 24,03 m² NF_26 6,07 m² m² NF_24 6,30 NF_26 6,07m² m² NF_27 24,03 m² NF_25 24,03 NF_27 24,03 m² NF_28 6,07 m² m² NF_26 6,07 NF_28 6,07m² m² NF_29 36,02 m² NF_27 24,03 NF_29 36,02 m² NF_30 6,15 m² m² NF_28 6,07 NF_30 6,15m² m² NF_31 24,51 m² NF_29 36,02 NF_31 24,51 m² NF_32 6,26 m² m² NF_30 6,15 NF_32 6,26m² m² NF_33 24,51 m² NF_31 24,51 m² NF_33 24,51 m² NF_34 6,08 m² NF_32 6,26 NF_34 6,08m² m² NF_35 24,05 m² NF_33 24,51 NF_35 24,05m² m² NF_34 6,08 m² NF_35 24,05 m²

KALKULATION 05.01 FLÄCHENAUFSTELLUNG FASSADE

Alufenster // hochwärmegedämmt, 3-Scheibenwärmeschutzverglasung, (Schücco)

97 Stück

Monitorfensterkästen// Meteon (gold-gelb), d=8mm, geschliffen oder poliert , Trespa

1209,27 m

Perimeterdämmung // EPS d=12 cm , Frostschürtze

736 m

Verkleidung mit Verblendmauerwerk // Agora gedämpft silbergrau, Wienerberger

1584,43 m

Betonschutzbeschichtung // TBK-Betonlasur, basic

1572,43 m

Dachziegel Schiefer // Rathscheck Schieferplatten, d=12mm

378,83 m

Abb 5.08 Fassadenansicht nach Materialität

KALKULATION PROJEKTINFORMATIONEN & GRUNDERWERBSKOSTEN 05.02 PRODUKTINFORMATIONEN & GRUNDERWERBSKOSTEN PROJEKTINFORMATIONEN Projektnummer

001

Projektname

Bed & Bike Hostel am Neutor mit Studentenwohnen

Nutzungsart

Wohnen / Gewerbe

Standort

Münster

Adresse

Wilhelmstr. 1, 48149 Münster

Eigentümer

BLB NRW

Grundstücksgröße

1.730,63 m²

Bodenrichtwert (eingetragen)

590,00 €

Bodenrichtwert (angenommen)

880,00 €

Grundflächenzahl (GRZ)

0,45

Geschossflächenzahl (GFZ)

1,31

Anzahl der Geschosse

3,50

Oberirdische Bruttogeschossfläche

2.712,20 m²

Unterirdische Bruttogeschossfläche

445,28 m²

Wohnfläche

572,31 m²

Gewerbefläche

1295,17 m²

Baurechtliche Grundlage

kein B-Plan vorhanden ‐ Grundlage nach §34

Anzahl der Stellplätze

GRUNDERWERBSKOSTEN Grundstückskaufpreis (Grundstücksfläche x BRW)

1.522.954,40 €

Grunderwerbssteuer (ab 1.Jan. 2015 = 6,50%)

98.992,04 €

Notar- / Gerichtskosten (1,50%)

22.844,32 €

Erwerbskosten Bestand

69.715,80 €

SUMME

1.714.506,56 €

KALKULATION FLÄCHENAUFTEILUNG

05.03 FLÄCHENAUFTEILUNG & KALKULATION

GRUNDSTÜCK A 1

Grundstücksfläche

1269,66 m²

Stellplätze

Wohnen

Auto

Fahrrad

Staffelgeschoss

444,70 m²

3,30 m

2.OG

444,70 m²

3,30 m

1.OG

444,70 m²

3,30 m

444,70 m²

3,60 m

445,28 m²

2,60 m

2224,08 m²

16,10 m

Gewerbe

GEBÄUDE 1 (BGF)

SUMME Bruttorauminhalt GRZ GFZ

Abb 5.09 Flächenverteilung 1.Grundstück

35.807,69 m³ 0,35 1,40

GEBÄUDE 2 (BGF) Staffelgeschoss

186,68 m²

3,00 m

1.OG

186,68 m²

3,00 m

SUMME

373,36 m²

6,00 m

Bruttorauminhalt GRZ GFZ

2.240,16 m³ 0,15 0,29

GRUNDSTÜCK B Grundstücksfläche

460,97 m²

Stellplätze

Wohnen

Auto Fahrrad

Gewerbe

3 20

Staffelgeschoss

186,68 m²

3,00 m

1.OG

186,68 m²

3,00 m

186,68 m²

3,00 m

SUMME

560,04 m²

9,00 m

3 B

GEBÄUDE 3 (BGF)

Bruttorauminhalt GRZ GFZ

5.040,36 m³ 0,40 1,21

Abb 5.10 Flächenverteilung 2.Grundstück

KALKULATION KOSTENKENNWERT & FINANZIERUNGSKOSTEN 05.04 KOSTENKENNWERT & FINANZIERUNGS(während der Bauphase (statisch)) KOSTEN FLÄCHENANTEILSBERECHNUNG Fläche

Anteil

Bruttogeschossfläche

3.157,48 m²

100%

NGF

2.683,86 m²

85,00%

268,39 m²

10,00%

VF TF

268,39 m²

10,00%

2.147,09 m²

80,00%

473,62 m²

15,00%

KGF

KOSTENKENNWERT (nach BKI-Baukonstruktion Gebäude 2013 für KG 300+400) Basisjahr 2010

Faktor Basisjahrveränderung

Index BKI 2012

100,00%

(1,05)

104,60%

Index BKI 2014

109,80%

(1,10)

109,80%

Regionalfaktor Münster

(0,96)

Baupreisindex

(1,05)

1.748,00 €/m² BGF

Wohn- und Geschäftshaus TG

Vergleichswert (BKI-Nr.) 6100-0215

(18 WE und 24 Hostel-WE);

Kosten (unter Berücksichtigung des

Baupreisindexes / Regionalfaktors)

Aufschlag (für Abriss Bestand 30€/m³ BRI)

268,39 m²

1.757,83 €/m² BGF

3.753,24 m³

112.597,20 €

Summe KG 300+400

5.662.919,48 €

Anteile der Kostengruppen zu Kosten aus KG 300+400 100

Grundstück

30,28%

1.714.506,56 €

200

Herrichten und Erschließen

5,00%

283.145,97 €

300

Bauwerk- Baukonstruktion

85,00%

4.813.481,56 €

400

Bauwerk- Technische Anlagen

15,00%

849.437,92 €

500

Außenanlagen

15,00%

849.437,92 €

600

Ausstattung Kunstwerke

10,00%

566.291,95 €

700

Baunebenkosten

15,00%

849.437,92 € 9.925.739,80 €

SUMME KG 100-700

FINANZIERUNGSKOSTEN WÄHREND DER BAUPHASE (STATISCH) Betrag Grundstück Herrichten & Erschließen Bauwerk Baunebenkosten Vermarktungszeitraum

Zinssatz

Laufzeit (Monate)

angerechneter Anteil

Summe

1.714.506,56 €

100%

94.297,86 €

511.314,05 €

100%

23.009,13 €

4.503.900,28 €

50%

90.078,01 €

671.700,20 €

60%

18.135,91 €

5.686.914,53 €

100%

71.086,43 €

Summe INVESTITIONSKOSTEN INKL. FINANZIERUNG GESAMT

296.607,34 € 10.222.347,14 €

KALKULATION DEVELOPMENTRECHNUNG

05.05 DEVELOPMENTRECHNUNG GRUNDLAGEN

Investitionssumme

100%

7.331.705,28 €

Kreditsumme

102%

7.478.339,38 €

Eigenkapital

20%

1.495.667,88 €

Fremdkapital

80%

5.982.671,51 €

Zinssatz

Mietpreis Wohnen

12,50 €

Mietpreis Hostel

15,00 €

Mietpreis Fahrradbörse

15,00 €

Mietpreis Stellplatz Wohnen

70,00 €

Mietpreis Stellplatz Gewerbe

100,00 €

Verkaufspreis Wohnen

3.500,00 €

Verkaufspreis Hostel

6.000,00 €

Verkaufspreis Stellplätze

20.000,00 €

KALKULATION 05.05 DEVELOPMENTRECHNUNG VERKAUFBARE FLÄCHEN Pos.

Wohneinheit

Wohnfläche

Verkaufspreis

(inkl. Freisitzanteilig)

Mietpreis

(KM pro Monat)

00.1

Studierendenappartment 01 EG

30,06 m²

105.210,00 €

375,75 €

00.2

Studierendenappartment 02 EG

30,60 m²

107.100,00 €

382,50 €

00.3

Studierendenappartment 03 EG

30,60 m²

107.100,00 €

382,50 €

01.1

Studierendenappartment 04 1.OG

30,06 m²

105.210,00 €

375,75 €

01.2

Studierendenappartment 05 1.OG

30,60 m²

107.100,00 €

382,50 €

01.3

Studierendenappartment 06 1.OG

30,60 m²

107.100,00 €

382,50 €

01.4

Studierendenappartment 07 1.OG

30,06 m²

105.210,00 €

375,75 €

01.5

Studierendenappartment 08 1.OG

30,06 m²

105.210,00 €

375,75 €

01.6

Studierendenappartment 09 1.OG

30,60 m²

107.100,00 €

382,50 €

01.7

Studierendenappartment 10 1.OG

30,60 m²

107.100,00 €

382,50 €

01.8

Studierendenappartment 11 1.OG

30,06 m²

105.210,00 €

375,75 €

02.1

Studierendenappartment 12 2.OG

27,07 m²

94.745,00 €

338,38 €

02.2

Studierendenappartment 13 2.OG

27,59 m²

96.565,00 €

244,88 €

02.3

Studierendenappartment 14 2.OG

27,59 m²

96.565,00 €

244,88 €

02.4

Studierendenappartment 15 2.OG

27,07 m²

94.745,00 €

338,38 €

02.5

Studierendenappartment 16 2.OG

27,59 m²

96.565,00 €

244,88 €

02.6

Studierendenappartment 17 2.OG

27,59 m²

96.565,00 €

244,88 €

02.7

Studierendenappartment 18 2.OG

27,07 m²

94.745,00 €

338,38 €

04.1

Parkplatz Appartments 18.1 EG

4 Stk.

80.000,00 €

280,00 €

525,47m²

1.919.145,00 €

6.848,38 €

95,31 m²

571.860,00 €

1.429,65 €

SUMME WOHNEN

03.1

Fahrradbörse 19 EG

03.2

Hostellobby / Versorgung 20 EG

254,50 m²

1.527.000,00 €

3.817,50 €

03.3

Hostel Zimmer 21 1.OG

330,39 m²

1.982.340,00 €

4.955,85 €

03.4

Hostel Zimmer 22 2.OG

330,39 m²

1.982.340,00 €

4.955,85 €

03.5

Hostel Zimmer 23 3.OG

229,78 m²

1.378.680,00 €

3.446,70 €

04.2

Parkplatz Appartments 23.1 EG

22 Stk.

440.000,00 €

2.200,00 €

SUMME HOSTEL

1.145,06 m²

6.870.360,00 €

17.175,90 €

SUMME HOSTEL UND FAHRRADBÖRSE

1.240,37 m²

7.442.220,00 €

18.605,55 €

SUMME WOHNEN UND HOSTEL

1.765,84 m²

9.361.365,00 €

25.453,93 €

Bei Verkauf von den Studierendenappartments Gesamtausgaben

-7.331.705,28 €

Neue Finanzierungssumme aus Verkauf der Wohnungen

-5.412.560,28 €

Pos.

Gewerbe und Wohnen

00-02

Fläche

Verkaufspreis

Wohnen

525,47 m²

1.839.145,00 €

Hostel

1.145,06 m²

6.870.360,00 €

Fahrradbörse

95,31 m²

571.860,00 €

1.765,84 m²

9.281.365,00 €

SUMME GEWERBE UND WOHNEN

Pos.

Stellplätze

Anzahl

Verkaufspreis

Stellplätze

26 Stk.

520.000,00 €

GESAMTSUMME VERKAUFSERLÖS

9.801.365,00 €

Investitionskosten Grundstückskosten (inkl. Nebenkosten)

-1.714.506,56 €

Herstellungskosten

-5.686.914,53 €

Finanzierungskosten Finanzierung während der Bauzeit Darlehensbearbeitungsgebühr

-237.285,87 € 0,5 %

Gesamtinvestitionsvolumen

Entwicklungsgewinn Entwicklungsgewinn in % des Gesamtinvestitionsvolumens

-1.186,43 € -7.639.893,38 €

2.161.471,62 € 28,29 %

KALKULATION ERTRAGSWERTVERFAHREN

05.06 ERTRAGSWERTVERFAHREN NEUBAU (NEUBAU) ROHERTRAG vermietbare Fläche (m²)

EP (€/m²/Monat)

GP (€)

555,53 m²

12,50 €

6.944,13 €

Studierendenappartments Stellplätze (oberirdisch) Hostel Fahrradbörse Stellplätze (Tiefgarage)

4 Stk.

70,00 €

280,00 €

1.240,37 m²

15,00 €

18.605,55 €

95,31 m²

15,00 €

1.429,65 €

22 Stk.

100,00 €

2.200,00 €

Monatsrohmiete

29.459,33 €

Jahresrohmiete

353.511,90 €

BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN Verwaltungskosten

3,0 % / Jahr

Instandhaltungskosten

der Mieteinnahmen

0,60 € / m²

Mietausfallwagnis

2,5 % / Jahr

-10.605,36 € -15.769,51 €

der Mieteinnahmen

-180,60 € -26.374,87 €

Summe

REINERTRAG

JAHRESREINERTRAG

327.137,03 €

Bodenwertverzinsung

BRW 880,00€

Grundstücksgröße (m²) 1.730,63

Liegenschaftszins 3,50 %

GEBÄUDEREINERTRAG Vervielfältiger

V= (1-(1+qL)^n) / q

Liegenschaftszins Restnutzungsdauer (n)

273.833,63 € 25,52 3,50 % 65 Jahre

Gebäudeertragswert

Bodenwert

-53.303,40 €

6.987.645,19 €

Grundstücksgröße (m²) 1.730,63

Kaufpreis (€ / m²)

1.522.954,40 €

880,00€

ERTRAGSWERT

ERTRAGSWERT GESAMT Gebäudewert / m² Mietfläche

8.510.599,59 € 4.500,08 €

KALKULATION RESIDUALWERTVERFAHREN

05.06 RESIDUALWERTVERFAHREN NEUBAU (NEUBAU) RESIDUALWERT (BRUTTO) Ertragswert

8.510.599,59 €

Realisierungskosten

-5.686.914,53 €

Finanzierungskosten Gewinn

Realisierungskosten

3,50 %

-199.042,01 €

Ertragswert

17,00 %

-1.446.801,93 € 1.177.841,12 €

Summe

RESIDUALWERT (NETTO) Bauzeit 2 Jahre

Erwerbsnebenkosten 6,50 %

Zinsen / Jahr 2,00 %

Summe

-123.673,32 € 1.054.167,81 €

MÖGLICHER KAUFPREIS GRUNDSTÜCK / M²

609,12 €

Abb 5.11 geplante Bebauung

KALKULATION ERTRAGSWERTVERFAHREN

05.06 ERTRAGSWERTVERFAHREN BESTAND (BESTANDSGEBÄUDE) ROHERTRAG vermietbare Fläche (m²)

EP (€/m²/Monat)

GP (€)

Wohnungen

319,90 m²

8,00 €

2.559,20 €

Gewerbe

215,28 m²

12,00 €

2.583,36 €

4 Stk.

70,00 €

Stellplätze (oberirdisch)

280,00 €

Monatsrohmiete

5.422,56 €

Jahresrohmiete

65.070,72 €

BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN Verwaltungskosten

3,0 % / Jahr

der Mieteinnahmen

-1.952,12 €

Instandhaltungskosten

11,50 € / m²

nach § 28 II. BV

-80.202,84€

Mietausfallwagnis

2,5 % / Jahr

der Mieteinnahmen

-135,56 € -82.154,96 €

Summe

REINERTRAG

JAHRESREINERTRAG

17.084,24€

Bodenwertverzinsung

BRW 880,00€

Grundstücksgröße (m²) 1.730,63

Liegenschaftszins 3,50 %

-70.387,65 €

GEBÄUDEREINERTRAG Vervielfältiger

V= (1-(1+qL)^n) / q

Liegenschaftszins Restnutzungsdauer (n)

12,38 3,50 % 15 Jahre

Gebäudeertragswert

Bodenwert

-53.303,40 €

-871.496,03 €

Grundstücksgröße (m²) 1.730,63

Kaufpreis (€ / m²)

1.522.954,40 €

880,00€

ERTRAGSWERT

ERTRAGSWERT GESAMT Gebäudewert / m² Mietfläche

651.458,37 € 2.036,44 €

KALKULATION RESIDUALWERTVERFAHREN

05.06 RESIDUALWERTVERFAHREN BESTAND (BESTANDSGEBÄUDE) RESIDUALWERT (BRUTTO) Ertragswert

651.458,37 €

Realisierungskosten

0€

Finanzierungskosten

Realisierungskosten

Gewinn

Ertragswert

0€ -110.747,92 €

17,00 %

540.710,45 €

Summe

RESIDUALWERT (NETTO) Bauzeit -

Erwerbsnebenkosten -

Zinsen / Jahr 0€

540.710,45 €

Summe

MÖGLICHER KAUFPREIS GRUNDSTÜCK / M²

312,44 €

Aufgrund des nagitven Ertragswertes, welcher vorrangig aus den hohen Instandhaltungskosten hervorgeht, ist es sinnvoll die vorhandene Bebauung abzureißen und durch einen neuen Lösungsvorschlag zu ersetzen. Dieser erzielt nachweislich einen höheren Ertragswert und ist dadurch wesentlich profitabler für Investoren. Abb 5.12 momentaner Baubestand

KALKULATION KOSTENZUSAMMENSTELLUNG 05.07 DIN KOSTENZUSAMMENSTELLUNG NACH DIN 276 (NACH 276) KOSTENGRUPPEN 100-700 100 Grunderwerbskosten Grundstück Grunderwerbssteuer Notar

880 pro m² Grundstücksfläche

1.522.954,40

6,5% pro m² Grundstücksfläche

98.992,04

1,5% des Kaufpreises

22.844,32

Erwerbskosten Bestand

69.715,80

SUMME

1.714.506,55 €

200 Grundstücksaufbereitung Herrichten und Erschließen

295,45 € pro m² Grundstücksfläche

SUMME

511.314,05 511.314,05 €

300-400 Baukosten (KG 300-400 nach BKI) Bauwerk - Baukonstruktion

913,81 € pro m² vermietbare Fläche

3.227.279,64

Bauwerk - Technische Anlagen

335,27 € pro m² vermietbare Fläche

1.184.055,00

SUMME

4.411.334,64 €

500 Außenanlagen Aussenanlagen

78,11 € pro m² Außenfläche

SUMME

54.675,88 54.675,88 €

600 Ausstattung und Kunstwerke Ausstattung und Kunstwerke

10,73 € pro m² Wohnfläche

SUMME

37.889,76 37.889,76 €

700 Baunebenkosten Kosten Planung

15,23 % der Herstellungskosten 300-400

671.700,20

Kosten Gebühren + Genehmigungen Marketingkosten Pauschale (Homepage,Bauschild, Flyer etc.) SUMME

INVESTITIONSVOLUMEN

671.700,20 €

7.401.421,08 €

KOSTENGRUPPEN 100-700 (3.EBENE)

KALKULATION 05.07 KOSTENZUSAMMENSTELLUNG NACH DIN 276

100

KALKULATION 05.07 KOSTENZUSAMMENSTELLUNG NACH DIN 276

102

KALKULATION 05.08 CASHFLOW. VARIANTE 1

KOMPLETTE VERMIETUNG - 100% FREMDKAPITAL

Investitionskosten Finanzierungssumme

7.401.421,08 € 7.401.421,08 €

Eigenkapital Fremdkapital

0,00% 100,00%

Kapitalkosten Verzinsung FK Tilgung Annuitätendarlehen mit konstanter Annuität Laufzeit Jährliche Annuität

0,00 € 7.401.421,08 €

2,50% 2,00% 15 Jahre 333.063,95 €

EINNAHMEN Wohnen

Typ

Fläche (m2)

Mietpreis (m2 / Monat) (+ Inflationsbereinigung) 12,50 € 12,50 €

Mieteinnahmen / Monat

Pacht (m2 / Monat) (+ Inflationsbereinigung) 1.145,06 15,00 € 95,31 15,00 € 1.240,37

Pacht / Monat

Studentenappartments A Studentenappartments B

333,90 191,57 525,47

Typ

Fläche (m2)

Jahreseinnahmen Wohnen Gewerbe

Hostel Fahrradbörse Jahresmieteinnahmen Gewerbe Stellplätze Wohnen Stellplätze Gewerbe Jahresmieteinnahmen Stellplätze

Stück Stück

4 22

70,00 € 100,00 €

SUMME EINNAHMEN / JAHR

4.173,75 € 2.394,63 € 6.568,38 €

17.175,90 € 1.429,65 € 18.605,55 € 280,00 € 2.200,00 € 2.480,00 € 331.847,10 €

AUSGABEN Erstellungskosten

Grunderwerbskosten Grundstücksaufbereitung Baukosten Baunebenkosten

100 200 300-600 700

773.294,72 € 511.314,05 € 4.503.900,28 € 671.700,20 €

Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Instandhaltung Mietausfallwagnis

3,50% der Mieteinnahmen 0,60 € / m2 3,50% der Mieteinnahmen

0,00% jährliche Steigerung

SUMME AUSGABEN / JAHR Finanzierung Restkreditsumme Zinsen Tilgung Annuität

-7.401.421,08 € 3,00% / Jahr 2,00% -333.063,95 €

der Restkreditsumme Differenz Annuität + Zinsen nach Cash-Flow Jahr 1

SUMME AUSGABEN CASH-FLOW Gesamtkapitalrendite

(nach Tilgung)

GESAMTKAPITALRENDITE

(vor Tilgung)

Summe aller Zinskosten im angegebenen Betrachtungszeitraum ( 39 Jahre)

-25.956.478,01 €

Inflationsrate

2,00%

Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis

3,50% der Mieteinnahmen 0,6 € /m2 0 % 8jähreliche Steigerung) 3,50% der Mieteinnahmen

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

50.085,00 € 28.735,50 € 78.820,50 €

51.086,70 € 29.310,21 € 80.396,91 €

52.108,43 € 29.896,41 € 82.004,85 €

53.150,60 € 30.494,34 € 83.644,95 €

54.213,61 € 31.104,23 € 85.317,84 €

55.297,89 € 31.726,31 € 87.024,20 €

56.403,84 € 32.360,84 € 88.764,68 €

57.531,92 € 33.008,06 € 90.539,98 €

58.682,56 € 33.668,22 € 92.350,78 €

59.856,21 € 34.341,58 € 94.197,79 €

206.110,80 € 17.155,80 € 223.266,60 €

210.233,02 € 17.498,92 € 227.731,93 €

214.437,68 € 17.848,89 € 232.286,57 €

218.726,43 € 18.205,87 € 236.932,30 €

223.100,96 € 18.569,99 € 241.670,95 €

227.562,98 € 18.941,39 € 246.504,37 €

232.114,24 € 19.320,22 € 251.434,45 €

236.756,52 € 19.706,62 € 256.463,14 €

241.491,65 € 20.100,75 € 261.592,41 €

246.321,49 € 20.502,77 € 266.824,25 €

3.360,00 € 26.400,00 € 29.760,00 €

3.427,20 € 26.928,00 € 30.355,20 €

3.495,74 € 27.466,56 € 30.962,30 €

3.565,66 € 28.015,89 € 31.581,55 €

3.636,97 € 28.576,21 € 32.213,18 €

3.709,71 € 29.147,73 € 32.857,44 €

3.783,91 € 29.730,69 € 33.514,59 €

3.859,58 € 30.325,30 € 34.184,89 €

3.936,78 € 30.931,81 € 34.868,58 €

4.015,51 € 31.550,44 € 35.565,95 €

331.847,10 €

338.484,04 €

345.253,72 €

352.158,80 €

359.201,97 €

366.386,01 €

373.713,73 €

381.188,01 €

388.811,77 €

396.588,00 €

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

-11.614,65 € -12.714,05 € -11.614,65 €

-11.846,94 € -12.714,05 € -11.846,94 €

-12.083,88 € -12.714,05 € -12.083,88 €

-12.325,56 € -12.714,05 € -12.325,56 €

-12.572,07 € -12.714,05 € -12.572,07 €

-12.823,51 € -12.714,05 € -12.823,51 €

-13.079,98 € -12.714,05 € -13.079,98 €

-13.341,58 € -12.714,05 € -13.341,58 €

-13.608,41 € -12.714,05 € -13.608,41 €

-13.880,58 € -12.714,05 € -13.880,58 €

-35.943,35 €

-36.407,93 €

-36.881,81 €

-37.365,16 €

-37.858,19 €

-38.361,07 €

-38.874,01 €

-39.397,21 €

-39.930,87 €

-40.475,21 €

-7.401.421,08 € -222.042,63 € 555.106,58 € 333.063,95 €

-7.956.527,66 € -222.042,63 € 555.106,58 € 333.063,95 €

-8.528.287,44 € -238.695,83 € 571.759,78 € 333.063,95 €

-9.117.200,01 € -255.848,62 € 588.912,57 € 333.063,95 €

-9.723.779,96 € -273.516,00 € 606.579,95 € 333.063,95 €

-10.348.557,31 € -291.713,40 € 624.777,35 € 333.063,95 €

-10.992.077,97 € -310.456,72 € 643.520,67 € 333.063,95 €

-11.654.904,26 € -329.762,34 € 662.826,29 € 333.063,95 €

-12.337.615,34 € -349.647,13 € 682.711,08 € 333.063,95 €

-13.040.807,75 € -370.128,46 € 703.192,41 € 333.063,95 €

297.120,60 €

296.656,02 €

296.182,14 €

295.698,78 €

295.205,76 €

294.702,88 €

294.189,94 €

293.666,74 €

293.133,08 €

292.588,74 €

700.854,39 €

707.955,92 €

715.199,48 €

722.587,91 €

730.124,11 €

737.811,03 €

745.651,69 €

753.649,16 €

761.806,59 €

770.127,16 €

9,47%

9,57%

9,66%

9,76%

9,86%

9,97%

10,07%

10,18%

10,29%

10,41%

1,97%

2,07%

1,94%

1,81%

1,67%

1,53%

1,38%

1,23%

1,07%

0,90%

104 Investitionskosten Finanzierungssumme

7.401.421,08 € 7.401.421,08 €

Eigenkapital Fremdkapital

0,00% 100,00%

KALKULATION

Kapitalkosten Verzinsung FK TilgungTEILVERKAUF - 100% FREMDKAPITAL Annuitätendarlehen mit konstanter Annuität Laufzeit Jährliche Annuität

05.08 CASHFLOW. VARIANTE 2

0,00 € 7.401.421,08 €

2,50% 2,00% 15 Jahre 333.063,95 €

EINNAHMEN Gewerbe Investitionskosten Finanzierungssumme

Typ Hostel Fahrradbörse 0,00% 100,00% Stück

Eigenkapital Jahresmieteinnahmen Fremdkapital Stellplätze Kapitalkosten Jahresmieteinnahmen Verzinsung FK TilgungEINNAHMEN / JAHR SUMME Annuitätendarlehen mit konstanter Annuität Laufzeit Jährliche Annuität Verkaufserlös

Fläche (m2) 7.401.421,08 € 7.401.421,08 1.145,06€ 95,31 0,00 € 1.240,37 7.401.421,08 € 22

Mietpreis (m2 / Monat) (+ Inflationsbereinigung) 15,00 € 15,00 €

Mieteinnahmen / Monat

100,00 €

2.200,00 € 2.200,00 €

2,50% 2,00%

EINNAHMEN Gewerbe

Wohnfläche (m2)

Preis / m2

Gesamterlös

Studentenappartments A Studentenappartments B Typ Stellplätze

333,90 191,57 Fläche (m2) 4

1.168.650,00 € 670.495,00 € Mieteinnahmen / Monat 32.000,00 €

Hostel Fahrradbörse

1.145,06 525,47 95,31 1.240,37

3.500,00 € 3.500,00 € Mietpreis (m2 / Monat) 8.000,00 € (+ Inflationsbereinigung) 15,00 € 15,00 €

Stück KG

100,00 €

2.200,00 € 2.200,00 €

Jahresmieteinnahmen AUSGABEN Stellplätze Jahresmieteinnahmen Erstellungskosten SUMME EINNAHMEN / JAHR Grunderwerbskosten Grundstücksaufbereitung Baukosten Verkaufserlös Baunebenkosten

100 200 300-600 Typ 700

Verwaltungskosten Instandhaltung SUMME Mietausfallwagnis

20.805,55 €

15 Jahre 333.063,95 Typ€

SUMME

Bewirtschaftungskosten

17.175,90 € 1.429,65 € 18.605,55 €

Wohnfläche (m2)

Preis / m2

Studentenappartments A 333,90 Studentenappartments B 191,57 Stellplätze 4 3,50% der Mieteinnahmen 0,60 € / m2 525,47 3,50% der Mieteinnahmen

3.500,00 € 3.500,00 € 8.000,00 €

17.175,90€€ 1.871.145,00 1.429,65 € 18.605,55 €

20.805,55€€ 773.294,72 511.314,05 € 4.503.900,28 € Gesamterlös 671.700,20 € 1.168.650,00 € 670.495,00 € 32.000,00 € 0,00% jährliche Steigerung 1.871.145,00 €

SUMME BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN / JAHR AUSGABEN Erstellungskosten

KG 100 200 300-600 700

Grunderwerbskosten Grundstücksaufbereitung Baukosten Baunebenkosten

773.294,72 € 511.314,05 € 4.503.900,28 € 671.700,20 €

Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Instandhaltung Mietausfallwagnis

3,50% der Mieteinnahmen 0,60 € / m2 3,50% der Mieteinnahmen

0,00% jährliche Steigerung

SUMME BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN / JAHR Finanzierung Restkreditsumme Zinsen Tilgung Annuität Sondertilgung

-7.401.421,08 € 3,00% / Jahr 2,00% -333.063,95 € 1.871.145,00 €

der Restkreditsumme Differenz Annuität + Zinsen nach Cash-Flow Jahr 1 Verkaufserlös

SUMME AUSGABEN CASH-FLOW Gesamtkapitalrendite

(nach Tilgung)

GESAMTKAPITALRENDITE

(vorTilgung)

Finanzierung Summe aller Zinskosten im angegebenen Betrachtungszeitraum ( 15 Jahre) Restkreditsumme Zinsen Tilgung Annuität Sondertilgung

-7.401.421,08 € 3,00% / Jahr 2,00% -333.063,95 € 1.871.145,00 €

-1.388.406,26 €

der Restkreditsumme Differenz Annuität + Zinsen nach Cash-Flow Jahr 1 Verkaufserlös

SUMME AUSGABEN CASH-FLOW Gesamtkapitalrendite

(nach Tilgung)

GESAMTKAPITALRENDITE

(vorTilgung)

Summe aller Zinskosten im angegebenen Betrachtungszeitraum ( 15 Jahre)

-1.388.406,26 €

Inflationsrate

2,00%

VerwaltungskostenVerwaltungskosten 3,50% der Mieteinnahmen Instandhaltungskosten 0,60 € / m2 (0% jährliche Steigerung) Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis 3,50% der Mieteinnahmen

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Inflationsrate 2,00% 206.110,80 € 210.233,02 € 214.437,68 € 218.726,43 € Verwaltungskosten 3,50% Verwaltungskosten 17.155,80 € 17.498,92 € der Mieteinnahmen 17.848,89 € 18.205,87 € Instandhaltungskosten 0,60 € / m2 (0% jährliche Steigerung) Instandhaltungskosten 223.266,60 € 227.731,93 232.286,57 € 236.932,30 € Mietausfallwagnis 3,50% der Mieteinnahmen 26.400,00 € 26.928,00 € 27.466,56 € 28.015,89 € 26.400,00 € 26.928,00 € 27.466,56 € 28.015,89 €

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

223.100,96 € 18.569,99 € 241.670,95 €

227.562,98 € 18.941,39 € 246.504,37 €

232.114,24 € 19.320,22 € 251.434,45 €

236.756,52 € 19.706,62 € 256.463,14 €

241.491,65 € 20.100,75 € 261.592,41 €

246.321,49 € 20.502,77 € 266.824,25 €

28.576,21 € 28.576,21 €

29.147,73 € 29.147,73 €

29.730,69 € 29.730,69 €

30.325,30 € 30.325,30 €

30.931,81 € 30.931,81 €

31.550,44 € 31.550,44 €

249.666,60 €

254.659,93 €

259.753,13 €

264.948,19 €

270.247,16 €

275.652,10 €

281.165,14 €

286.788,45 €

292.524,21 €

298.374,70 €

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

Verkauf 10 WE 206.110,80 € 1.039.525,00 17.155,80 € 223.266,60 € Jahr 1 26.400,00 € 26.400,00 €

Verkauf 8 WE 210.233,02 € 831.620,00 17.498,92 € 227.731,93 € Jahr 2 26.928,00 € 26.928,00 €

214.437,68 € 17.848,89 € 232.286,57 € Jahr 3 27.466,56 € 27.466,56 €

218.726,43 € 18.205,87 € 236.932,30 € Jahr 4 28.015,89 € 28.015,89 €

223.100,96 € 18.569,99 € 241.670,95 € Jahr 5 28.576,21 € 28.576,21 €

227.562,98 € 18.941,39 € 246.504,37 € Jahr 6 29.147,73 € 29.147,73 €

232.114,24 € 19.320,22 € 251.434,45 € Jahr 7 29.730,69 € 29.730,69 €

236.756,52 € 19.706,62 € 256.463,14 € Jahr 8 30.325,30 € 30.325,30 €

241.491,65 € 20.100,75 € 261.592,41 € Jahr 9 30.931,81 € 30.931,81 €

246.321,49 € 20.502,77 € 266.824,25 € Jahr 10 31.550,44 € 31.550,44 €

249.666,60 €

254.659,93 €

259.753,13 €

264.948,19 €

270.247,16 €

275.652,10 €

281.165,14 €

286.788,45 €

292.524,21 €

298.374,70 €

-8.738,33 € Verkauf 10 WE -8.930,66 € 1.039.525,00 -8.738,33 €

-8.913,10 € Verkauf 8 WE -8.930,66 € 831.620,00 -8.913,10 €

-9.091,36 € -8.930,66 € -9.091,36 €

-9.273,19 € -8.930,66 € -9.273,19 €

-9.458,65 € -8.930,66 € -9.458,65 €

-9.647,82 € -8.930,66 € -9.647,82 €

-9.840,78 € -8.930,66 € -9.840,78 €

-10.037,60 € -8.930,66 € -10.037,60 €

-10.238,35 € -8.930,66 € -10.238,35 €

-10.443,11 € -8.930,66 € -10.443,11 €

-26.407,33 € Jahr 1

-26.756,86 € Jahr 2

-27.113,38 € Jahr 3

-27.477,04 € Jahr 4

-27.847,96 € Jahr 5

-28.226,31 € Jahr 6

-28.612,22 € Jahr 7

-29.005,86 € Jahr 8

-29.407,36 € Jahr 9

-29.816,89 € Jahr 10

-8.738,33 € -8.930,66 € -8.738,33 €

-8.913,10 € -8.930,66 € -8.913,10 €

-9.091,36 € -8.930,66 € -9.091,36 €

-9.273,19 € -8.930,66 € -9.273,19 €

-9.458,65 € -8.930,66 € -9.458,65 €

-9.647,82 € -8.930,66 € -9.647,82 €

-9.840,78 € -8.930,66 € -9.840,78 €

-10.037,60 € -8.930,66 € -10.037,60 €

-10.238,35 € -8.930,66 € -10.238,35 €

-10.443,11 € -8.930,66 € -10.443,11 €

-26.407,33 €

-26.756,86 €

-27.113,38 €

-27.477,04 €

-27.847,96 €

-28.226,31 €

-28.612,22 €

-29.005,86 €

-29.407,36 €

-29.816,89 €

-7.401.421,08 € -222.042,63 € -111.021,32 € -333.063,95 € 1.039.525,00 €

-5.806.789,50 € -222.042,63 € -555.106,58 € 333.063,95 € 831.620,00 €

-4.467.901,86 € -174.203,68 € -507.267,63 € 333.063,95 €

-4.000.800,86 € -134.037,06 € -467.101,00 € 333.063,95 €

-3.547.712,89 € -120.024,03 € -453.087,97 € 333.063,95 €

-3.108.217,55 € -106.431,39 € -439.495,34 € 333.063,95 €

-2.681.907,08 € -93.246,53 € -426.310,48 € 333.063,95 €

-2.268.385,91 € -80.457,21 € -413.521,16 € 333.063,95 €

-1.867.270,39 € -68.051,58 € -401.115,53 € 333.063,95 €

-1.478.188,33 € -56.018,11 € -389.082,06 € 333.063,95 €

680.053,73 €

27.713,93 €

-708.584,70 €

-628.615,10 €

-600.959,97 €

-574.153,03 €

-548.169,23 €

-522.984,23 €

-498.574,46 €

-474.917,06 €

-109.804,67 €

560.967,02 €

565.703,70 €

570.535,10 €

575.463,14 €

580.489,74 €

585.616,87 €

590.846,54 €

596.180,80 €

601.621,75 €

-1,48%

7,58%

7,64%

7,71%

7,78%

7,84%

7,91%

7,98%

8,05%

8,13%

0,02%

15,08%

14,50%

14,02%

13,90%

13,78%

13,67%

13,57%

13,47%

13,39%

-7.401.421,08 € -222.042,63 € -111.021,32 € -333.063,95 € 1.039.525,00 €

-5.806.789,50 € -222.042,63 € -555.106,58 € 333.063,95 € 831.620,00 €

-4.467.901,86 € -174.203,68 € -507.267,63 € 333.063,95 €

-4.000.800,86 € -134.037,06 € -467.101,00 € 333.063,95 €

-3.547.712,89 € -120.024,03 € -453.087,97 € 333.063,95 €

-3.108.217,55 € -106.431,39 € -439.495,34 € 333.063,95 €

-2.681.907,08 € -93.246,53 € -426.310,48 € 333.063,95 €

-2.268.385,91 € -80.457,21 € -413.521,16 € 333.063,95 €

-1.867.270,39 € -68.051,58 € -401.115,53 € 333.063,95 €

-1.478.188,33 € -56.018,11 € -389.082,06 € 333.063,95 €

680.053,73 €

27.713,93 €

-708.584,70 €

-628.615,10 €

-600.959,97 €

-574.153,03 €

-548.169,23 €

-522.984,23 €

-498.574,46 €

-474.917,06 €

-109.804,67 €

560.967,02 €

565.703,70 €

570.535,10 €

575.463,14 €

580.489,74 €

585.616,87 €

590.846,54 €

596.180,80 €

601.621,75 €

-1,48%

7,58%

7,64%

7,71%

7,78%

7,84%

7,91%

7,98%

8,05%

8,13%

0,02%

15,08%

14,50%

14,02%

13,90%

13,78%

13,67%

13,57%

13,47%

13,39%

106

KALKULATION 05.08 CASHFLOW. VARIANTE 3

KOMPLETTE VERMIETUNG - 70% EIGENKAPITAL

Investitionskosten Finanzierungssumme

7.401.421,08 € 5.482.276,08 €

Eigenkapital Fremdkapital

30,00% 70,00%

Kapitalkosten Verzinsung FK Tilgung Annuitätendarlehen mit konstanter Annuität Laufzeit Jährliche Annuität

1.644.682,82 € 3.837.593,25 €

2,50% 2,00% 15 Jahre 172.691,70 €

EINNAHMEN Wohnen

Typ

Fläche (m2)

Studentenappartments A Studentenappartments B

333,90 191,57 525,47

Typ

Fläche (m2)

Hostel Fahrradbörse

1.145,06 95,31

Jahresmieteinnahmen Wohnen Gewerbe

Jahresmieteinnahmen Gewerbe

Mietpreis (m2 / Monat) (+ Inflationsbereinigung) 12,50 € 12,50 €

Mieteinnahmen / Monat

Pacht (m2 / Monat) (+ Inflationsbereinigung) 15,00 € 15,00 €

Pacht / Monat

1.240,37

Stellplätze Wohnen Stellplätze Gewerbe Jahresmieteinnahmen Stellplätze

Stück Stück

4 22

4.173,75 € 2.394,63 € 6.568,38 €

17.175,90 € 1.429,65 € 18.605,55 €

70,00 € 100,00 €

SUMME EINNAHMEN / JAHR

280,00 € 2.200,00 € 2.480,00 € 331.847,10 €

AUSGABEN Erstellungskosten

Grunderwerbskosten Grundstücksaufbereitung Baukosten Baunebenkosten

100 200 300-600 700

1.522.954,40 € 511.314,05 € 4.503.900,28 € 671.700,20 €

Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Instandhaltung Mietausfallwagnis

3,50% der Mieteinnahmen 0,60 € / m2 3,50% der Mieteinnahmen

0,00 jährliche Steigerung

SUMME BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN / JAHR Finanzierung Restkreditsumme Zinsen Tilgung Annuität

-3.837.593,25 € 3,00% / Jahr 2,00% -172.691,70 €

der Restkreditsumme Differenz Annuität + Zinsen nach Cash-Flow Jahr 1

SUMME AUSGABEN CASH-FLOW Eigenkapitalverzinsung

(nachTilgung)

EIGENKAPITALVERZINSUNG

(vor Tilgung)

Summe aller Zinskosten im angegebenen Betrachtungszeitraum (39 Jahre)

-2.696.324,72 €

Inflationsrate

2,00%

Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis

3,50% der Mieteinnahmen 0,60 € / m2 0 % (jährliche Steigerung) 3,50% der Mieteinnahmen

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

50.085,00 € 28.735,50 € 78.820,50 €

51.086,70 € 29.310,21 € 80.396,91 €

52.108,43 € 29.896,41 € 82.004,85 €

53.150,60 € 30.494,34 € 83.644,95 €

54.213,61 € 31.104,23 € 85.317,84 €

55.297,89 € 31.726,31 € 87.024,20 €

56.403,84 € 32.360,84 € 88.764,68 €

57.531,92 € 33.008,06 € 90.539,98 €

58.682,56 € 33.668,22 € 92.350,78 €

59.856,21 € 34.341,58 € 94.197,79 €

61.0 35.0 96.0

206.110,80 € 17.155,80 €

210.233,02 € 17.498,92 €

214.437,68 € 17.848,89 €

218.726,43 € 18.205,87 €

223.100,96 € 18.569,99 €

227.562,98 € 18.941,39 €

232.114,24 € 19.320,22 €

236.756,52 € 19.706,62 €

241.491,65 € 20.100,75 €

246.321,49 € 20.502,77 €

251.2 20.9

223.266,60 €

227.731,93 €

232.286,57 €

236.932,30 €

241.670,95 €

246.504,37 €

251.434,45 €

256.463,14 €

261.592,41 €

266.824,25 €

272.1

3.360,00 € 26.400,00 € 29.760,00 €

3.427,20 € 26.928,00 € 30.355,20 €

3.495,74 € 27.466,56 € 30.962,30 €

3.565,66 € 28.015,89 € 31.581,55 €

3.636,97 € 28.576,21 € 32.213,18 €

3.709,71 € 29.147,73 € 32.857,44 €

3.783,91 € 29.730,69 € 33.514,59 €

3.859,58 € 30.325,30 € 34.184,89 €

3.936,78 € 30.931,81 € 34.868,58 €

4.015,51 € 31.550,44 € 35.565,95 €

4.0 32.1 36.2

331.847,10 €

338.484,04 €

345.253,72 €

352.158,80 €

359.201,97 €

366.386,01 €

373.713,73 €

381.188,01 €

388.811,77 €

396.588,00 €

404.5

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

-11.614,65 € -1.059,50 € -11.614,65 €

-11.846,94 € 1.059,50 € -11.846,94 €

-12.083,88 € -1.059,50 € -12.083,88 €

-12.325,56 € 1.059,50 € -12.325,56 €

-12.572,07 € -1.059,50 € -12.572,07 €

-12.823,51 € 1.059,50 € -12.823,51 €

-13.079,98 € -1.059,50 € -13.079,98 €

-13.341,58 € 1.059,50 € -13.341,58 €

-13.608,41 € -1.059,50 € -13.608,41 €

-13.880,58 € 1.059,50 € -13.880,58 €

-14.1 -1.0 -14.1

-24.288,80 €

-22.634,38 €

-25.227,26 €

-23.591,61 €

-26.203,64 €

-24.587,52 €

-27.219,47 €

-25.623,66 €

-28.276,33 €

-26.701,66 €

-29.3

-3.837.593,25 € -115.127,80 € -57.563,90 € -172.691,70 €

-3.780.029,36 € -115.127,80 € -57.563,90 € -172.691,70 €

-3.720.738,54 € -113.400,88 € -59.290,82 € -172.691,70 €

-3.659.669,00 € -111.622,16 € -61.069,54 € -172.691,70 €

-3.596.767,37 € -109.790,07 € -62.901,63 € -172.691,70 €

-3.531.978,70 € -107.903,02 € -64.788,68 € -172.691,70 €

-3.465.246,36 € -105.959,36 € -66.732,34 € -172.691,70 €

-3.396.512,06 € -103.957,39 € -68.734,31 € -172.691,70 €

-3.325.715,72 € -101.895,36 € -70.796,33 € -172.691,70 €

-3.252.795,50 € -99.771,47 € -72.920,22 € -172.691,70 €

-3.177.6 -97.5 -75.1 -172.6

-196.980,50 €

-195.326,08 €

-197.918,96 €

-196.283,31 €

-198.895,34 €

-197.279,21 €

-199.911,16 €

-198.315,35 €

-200.968,02 €

-199.393,35 €

-202.0

134.866,60 €

143.157,97 €

147.334,76 €

155.875,49 €

160.306,63 €

169.106,80 €

173.802,57 €

182.872,65 €

187.843,74 €

197.194,65 €

202.4

3,51%

3,73%

3,84%

4,06%

4,18%

4,41%

4,53%

4,77%

4,89%

5,14%

5,01%

5,23%

5,38%

5,65%

5,82%

6,09%

6,27%

6,56%

6,74%

7,04%

108

KALKULATION 05.08 CASHFLOW. VARIANTE 4

TEILVERKAUF - 70% EIGENKAPITAL

Investitionskosten Finanzierungssumme

7.401.421,08 € 7.401.421,08 €

Eigenkapital Fremdkapital

30,00% 70,00%

Kapitalkosten Verzinsung FK Tilgung Annuitätendarlehen mit konstanter Annuität Laufzeit Jährliche Annuität

2.220.426,32 € 5.180.994,75 €

2,50% 2,00% 15 Jahre 233.144,76 €

EINNAHMEN Gewerbe

Typ Hostel Fahrradbörse

Jahresmieteinnahmen Gewerbe Stellplätze Jahresmieteinnahmen Stellplätze

Fläche (m2)

Mietpreis (m2 / Monat) (+ Inflationsbereinigung) 1.145,06 15,00 € 95,31 15,00 € 1.240,37

Stück

100,00 €

SUMME EINNAHMEN / JAHR

Mieteinnahmen / Monat 17.175,90 € 1.429,65 € 18.605,55 € 2.200,00 € 2.200,00 € 20.805,55 €

Verkaufserlös

Typ

Wohnfläche (m2)

Preis / m2

Gesamterlös

Studentenappartments A Studentenappartments B Stellplätze

333,90 191,57 4

3.500,00 € 3.500,00 € 8.000,00 €

1.168.650,00 € 670.495,00 € 32.000,00 €

SUMME

525,47

1.871.145,00 €

AUSGABEN Erstellungskosten

Grunderwerbskosten Grundstücksaufbereitung Baukosten Baunebenkosten

100 200 300-600 700

773.294,72 € 511.314,05 € 4.503.900,28 € 671.700,20 €

Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Instandhaltung Mietausfallwagnis

3,50% der Mieteinnahmen 0,60 € / m² 3,50% der Mieteinnahmen

0,00% jährliche Steigerung

SUMME BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN / JAHR Finanzierung Restkreditsumme Zinsen Tilgung Annuität Sondertilgung

-5.180.994,75 € 3,00% / Jahr 2,00% -233.144,76 € 1.871.145,00 €

der Restkreditsumme Differenz Annuität + Zinsen nach Cash-Flow Jahr 1 Verkaufserlös

SUMME AUSGABEN CASH-FLOW Eigenkapitalverzinsung

(nach Tilgung)

EIGENKAPITALVERZINSUNG

(vor Tilgung)

Summe aller Zinskosten im angegebenen Betrachtungszeitraum (21 Jahre)

-1.362.650,32 €

Inflationsrate

2,00%

Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis

3,50% der Mieteinnahmen 0,60 € / m2 0 % (jährliche Steigerung) 3,50% der Mieteinnahmen

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

206.110,80 € 17.155,80 € 223.266,60 €

210.233,02 € 17.498,92 € 227.731,93 €

214.437,68 € 17.848,89 € 232.286,57 €

218.726,43 € 18.205,87 € 236.932,30 €

223.100,96 € 18.569,99 € 241.670,95 €

227.562,98 € 18.941,39 € 246.504,37 €

232.114,24 € 19.320,22 € 251.434,45 €

236.756,52 € 19.706,62 € 256.463,14 €

241.491,65 € 20.100,75 € 261.592,41 €

246.321,49 € 20.502,77 € 266.824,25 €

26.400,00 € 26.400,00 €

26.928,00 € 26.928,00 €

27.466,56 € 27.466,56 €

28.015,89 € 28.015,89 €

28.576,21 € 28.576,21 €

29.147,73 € 29.147,73 €

29.730,69 € 29.730,69 €

30.325,30 € 30.325,30 €

30.931,81 € 30.931,81 €

31.550,44 € 31.550,44 €

249.666,60 €

254.659,93 €

259.753,13 €

264.948,19 €

270.247,16 €

275.652,10 €

281.165,14 €

286.788,45 €

292.524,21 €

298.374,70 €

Verkauf 10 WE 1.039.525,00 €

Verkauf 8 WE 831.620,00 €

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

-8.738,33 € -8.930,66 € -8.738,33 €

-8.913,10 € -8.930,66 € -8.913,10 €

-9.091,36 € -8.930,66 € -9.091,36 €

-9.273,19 € -8.930,66 € -9.273,19 €

-9.458,65 € -8.930,66 € -9.458,65 €

-9.647,82 € -8.930,66 € -9.647,82 €

-9.840,78 € -8.930,66 € -9.840,78 €

-10.037,60 € -8.930,66 € -10.037,60 €

-10.238,35 € -8.930,66 € -10.238,35 €

-10.443,11 € -8.930,66 € -10.443,11 €

-26.407,33 €

-26.756,86 €

-27.113,38 €

-27.477,04 €

-27.847,96 €

-28.226,31 €

-28.612,22 €

-29.005,86 €

-29.407,36 €

-29.816,89 €

-5.180.994,75 € -155.429,84 € -103.619,90 € -233.144,76 € 1.039.525,00 €

-4.063.754,83 € -155.429,84 € -77.714,92 € -233.144,76 € 831.620,00 €

-3.120.902,71 € -121.912,65 € -111.232,12 € -233.144,76 €

-2.981.385,03 € -93.627,08 € -139.517,68 € -233.144,76 €

-2.837.681,82 € -89.441,55 € -143.703,21 € -233.144,76 €

-2.689.667,51 € -85.130,45 € -148.014,31 € -233.144,76 €

-2.537.212,77 € -80.690,03 € -152.454,74 € -233.144,76 €

-2.380.184,39 € -76.116,38 € -157.028,38 € -233.144,76 €

-2.218.445,16 € -71.405,53 € -161.739,23 € -233.144,76 €

-2.051.853,75 € -66.553,35 € -166.591,41 € -233.144,76 €

754.067,94 €

571.718,38 €

-260.258,15 €

-260.621,80 €

-260.992,73 €

-261.371,07 €

-261.756,99 €

-262.150,62 €

-262.552,12 €

-262.961,66 €

-9.885,49 €

-5.241,69 €

-505,02 €

4.326,39 €

9.254,43 €

14.281,03 €

19.408,15 €

24.637,83 €

29.972,09 €

35.413,04 €

-0,45%

-0,24%

-0,02%

0,19%

0,42%

0,64%

0,87%

1,11%

1,35%

1,59%

4,22%

3,26%

4,99%

6,48%

6,89%

7,31%

7,74%

8,18%

8,63%

9,10%

110

KALKULATION 05.08 CASHFLOW. VARIANTE 5

KOMPLETTVERMIETUNG - 80% EIGENKAPITAL

Investitionskosten

7.401.421,08 €

Finanzierungssumme

5.482.276,08 €

Eigenkapital

20,00%

1.096.455,22 €

Fremdkapital

80,00%

4.385.820,86 €

Kapitalkosten Verzinsung FK

2,50%

Tilgung

2,00%

Annuitätendarlehen mit konstanter Annuität Laufzeit

15 Jahre

Jährliche Annuität

197.361,94 €

EINNAHMEN Wohnen

Typ

Fläche (m2)

Mietpreis (m2 / Monat)

Mieteinnahmen / Monat

(+ Inflationsbereinigung) Studentenappartments A

333,90

12,50 €

4.173,75 €

Studentenappartments B

191,57

12,50 €

2.394,63 €

Jahresmieteinnahmen Wohnen

525,47

Gewerbe

Typ

Fläche (m2)

6.568,38 € Pacht (m2 / Monat)

Pacht / Monat

(+ Inflationsbereinigung) Hostel

1.145,06

15,00 €

17.175,90 €

Fahrradbörse

95,31

15,00 €

1.429,65 €

Jahresmieteinnahmen Gewerbe

1.240,37

18.605,55 €

Stellplätze Wohnen

Stück

70,00 €

280,00 €

Stellplätze Gewerbe

Stück

100,00 €

2.200,00 €

Jahresmieteinnahmen Stellplätze

2.480,00 €

SUMME EINNAHMEN / JAHR

331.847,10 €

AUSGABEN Erstellungskosten

Grunderwerbskosten

100

Grundstücksaufbereitung

200

511.314,05 €

300-600

4.503.900,28 €

700

671.700,20 €

Baukosten Baunebenkosten

1.522.954,40 €

Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten

3,50% der Mieteinnahmen

Instandhaltung

0,60 € / m2

Mietausfallwagnis

3,50% der Mieteinnahmen

0,00 jährliche Steigerung

SUMME BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN / JAHR Finanzierung -4.385.820,86 €

Restkreditsumme Zinsen

3,00% / Jahr

der Restkreditsumme

Tilgung

2,00%

Differenz Annuität + Zinsen

Annuität

-197.361,94 €

nach Cash-Flow Jahr 1

SUMME AUSGABEN CASH-FLOW Eigenkapitalverzinsung

(nachTilgung)

EIGENKAPITALVERZINSUNG

(vor Tilgung)

Summe aller Zinskosten im angegebenen Betrachtungszeitraum (39 Jahre)

-3.081.513,97 €

Inflationsrate

2,00%

Verwaltungskosten

3,50% der Mieteinnahmen

Instandhaltungskosten

0,60 € / m2 0 % (jährliche Steigerung)

Mietausfallwagnis

3,50% der Mieteinnahmen

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

50.085,00 €

51.086,70 €

52.108,43 €

53.150,60 €

54.213,61 €

55.297,89 €

56.403,84 €

57.531,92 €

58.682,56 €

59.856,21 €

61.05

28.735,50 €

29.310,21 €

29.896,41 €

30.494,34 €

31.104,23 €

31.726,31 €

32.360,84 €

33.008,06 €

33.668,22 €

34.341,58 €

35.02

78.820,50 €

80.396,91 €

82.004,85 €

83.644,95 €

85.317,84 €

87.024,20 €

88.764,68 €

90.539,98 €

92.350,78 €

94.197,79 €

96.08

206.110,80 €

210.233,02 €

214.437,68 €

218.726,43 €

223.100,96 €

227.562,98 €

232.114,24 €

236.756,52 €

241.491,65 €

246.321,49 €

251.24

17.155,80 €

17.498,92 €

17.848,89 €

18.205,87 €

18.569,99 €

18.941,39 €

19.320,22 €

19.706,62 €

20.100,75 €

20.502,77 €

20.91

223.266,60 €

227.731,93 €

232.286,57 €

236.932,30 €

241.670,95 €

246.504,37 €

251.434,45 €

256.463,14 €

261.592,41 €

266.824,25 €

272.16

3.360,00 €

3.427,20 €

3.495,74 €

3.565,66 €

3.636,97 €

3.709,71 €

3.783,91 €

3.859,58 €

3.936,78 €

4.015,51 €

4.09

26.400,00 €

26.928,00 €

27.466,56 €

28.015,89 €

28.576,21 €

29.147,73 €

29.730,69 €

30.325,30 €

30.931,81 €

31.550,44 €

32.18

29.760,00 €

30.355,20 €

30.962,30 €

31.581,55 €

32.213,18 €

32.857,44 €

33.514,59 €

34.184,89 €

34.868,58 €

35.565,95 €

36.27

331.847,10 €

338.484,04 €

345.253,72 €

352.158,80 €

359.201,97 €

366.386,01 €

373.713,73 €

381.188,01 €

388.811,77 €

396.588,00 €

404.51

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

-11.614,65 €

-11.846,94 €

-12.083,88 €

-12.325,56 €

-12.572,07 €

-12.823,51 €

-13.079,98 €

-13.341,58 €

-13.608,41 €

-13.880,58 €

-1.059,50 €

1.059,50 €

-1.059,50 €

1.059,50 €

-1.059,50 €

1.059,50 €

-1.059,50 €

1.059,50 €

-1.059,50 €

1.059,50 €

-1.05

-11.614,65 €

-11.846,94 €

-12.083,88 €

-12.325,56 €

-12.572,07 €

-12.823,51 €

-13.079,98 €

-13.341,58 €

-13.608,41 €

-13.880,58 €

-14.15

-24.288,80 €

-22.634,38 €

-25.227,26 €

-23.591,61 €

-26.203,64 €

-24.587,52 €

-27.219,47 €

-25.623,66 €

-28.276,33 €

-26.701,66 €

-29.37

-4.385.820,86 €

-4.320.033,55 €

-4.252.272,62 €

-4.182.478,86 €

-4.110.591,28 €

-4.036.547,08 €

-3.960.281,56 €

-3.881.728,07 €

-3.800.817,97 €

-3.717.480,57 €

-3.631.64

-131.574,63 €

-129.601,01 €

-127.568,18 €

-125.474,37 €

-123.317,74 €

-121.096,41 €

-118.808,45 €

-116.451,84 €

-114.024,54 €

-111.52

-65.787,31 €

-67.760,93 €

-69.793,76 €

-71.887,57 €

-74.044,20 €

-76.265,53 €

-78.553,49 €

-80.910,10 €

-83.337,40 €

-85.83

-197.361,94 €

-197.36

-221.650,74 €

-219.996,32 €

-222.589,20 €

-220.953,55 €

-223.565,58 €

-221.949,46 €

-224.581,40 €

-222.985,60 €

-225.638,27 €

-224.063,60 €

-226.73

110.196,36 €

118.487,72 €

122.664,52 €

131.205,25 €

135.636,39 €

144.436,56 €

149.132,33 €

158.202,41 €

163.173,50 €

172.524,41 €

177.78

2,51%

2,70%

2,80%

2,99%

3,09%

3,29%

3,40%

3,61%

3,72%

3,93%

4,01%

4,20%

4,34%

4,58%

4,73%

4,98%

5,14%

5,40%

5,57%

5,83%

-14.15

112

KALKULATION 05.08 CASHFLOW. VARIANTE 6

TEILVERKAUF - 80% EIGENKAPITAL

Investitionskosten

7.401.421,08 €

Finanzierungssumme

7.401.421,08 €

Eigenkapital

20,00%

1.480.284,22 €

Fremdkapital

80,00%

5.921.136,86 €

Kapitalkosten Verzinsung FK

2,50%

Tilgung

2,00%

Annuitätendarlehen mit konstanter Annuität Laufzeit

15 Jahre

Jährliche Annuität

266.451,16 €

EINNAHMEN Gewerbe

Typ

Fläche (m2)

Mietpreis (m2 / Monat)

Mieteinnahmen / Monat

(+ Inflationsbereinigung) Hostel

1.145,06

15,00 €

Fahrradbörse

95,31

15,00 €

Jahresmieteinnahmen Gewerbe

1.240,37

Stellplätze

Stück

17.175,90 € 1.429,65 € 18.605,55 €

100,00 €

Jahresmieteinnahmen Stellplätze

2.200,00 € 2.200,00 €

SUMME EINNAHMEN / JAHR

20.805,55 €

Verkaufserlös

Typ

Wohnfläche (m2)

Preis / m2

Gesamterlös

Studentenappartments A

333,90

3.500,00 €

1.168.650,00 €

Studentenappartments B

191,57

3.500,00 €

670.495,00 €

Stellplätze

8.000,00 €

32.000,00 €

SUMME

525,47

1.871.145,00 €

AUSGABEN Erstellungskosten

Grunderwerbskosten

100

Grundstücksaufbereitung

200

511.314,05 €

300-600

4.503.900,28 €

700

671.700,20 €

Baukosten Baunebenkosten

773.294,72 €

Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten

3,50% der Mieteinnahmen

Instandhaltung

0,60 € / m²

Mietausfallwagnis

3,50% der Mieteinnahmen

0,00% jährliche Steigerung

SUMME BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN / JAHR Finanzierung Restkreditsumme

-5.921.136,86 €

Zinsen

3,00% / Jahr

Tilgung

2,00%

Annuität

-266.451,16 €

Sondertilgung

1.871.145,00 €

der Restkreditsumme Differenz Annuität + Zinsen nach Cash-Flow Jahr 1 Verkaufserlös

SUMME AUSGABEN CASH-FLOW Eigenkapitalverzinsung

(nach Tilgung)

EIGENKAPITALVERZINSUNG

(vor Tilgung)

Summe aller Zinskosten im angegebenen Betrachtungszeitraum (23 Jahre)

-1.762.696,83 €

Inflationsrate

2,00%

Verwaltungskosten

3,50% der Mieteinnahmen

Instandhaltungskosten

0,60 € / m2 0 % (jährliche Steigerung)

Mietausfallwagnis

3,50% der Mieteinnahmen

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

206.110,80 €

210.233,02 €

214.437,68 €

218.726,43 €

223.100,96 €

227.562,98 €

232.114,24 €

236.756,52 €

241.491,65 €

246.321,49 €

17.155,80 €

17.498,92 €

17.848,89 €

18.205,87 €

18.569,99 €

18.941,39 €

19.320,22 €

19.706,62 €

20.100,75 €

20.502,77 €

223.266,60 €

227.731,93 €

232.286,57 €

236.932,30 €

241.670,95 €

246.504,37 €

251.434,45 €

256.463,14 €

261.592,41 €

266.824,25 €

26.400,00 €

26.928,00 €

27.466,56 €

28.015,89 €

28.576,21 €

29.147,73 €

29.730,69 €

30.325,30 €

30.931,81 €

31.550,44 €

26.400,00 €

26.928,00 €

27.466,56 €

28.015,89 €

28.576,21 €

29.147,73 €

29.730,69 €

30.325,30 €

30.931,81 €

31.550,44 €

249.666,60 €

254.659,93 €

259.753,13 €

264.948,19 €

270.247,16 €

275.652,10 €

281.165,14 €

286.788,45 €

292.524,21 €

298.374,70 €

Verkauf 10 WE

Verkauf 8 WE

1.039.525,00 €

831.620,00 €

Jahr 1

Jahr 2

Jahr 3

Jahr 4

Jahr 5

Jahr 6

Jahr 7

Jahr 8

Jahr 9

Jahr 10

-10.443,11 €

-8.738,33 €

-8.913,10 €

-9.091,36 €

-9.273,19 €

-9.458,65 €

-9.647,82 €

-9.840,78 €

-10.037,60 €

-10.238,35 €

-8.930,66 €

-8.738,33 €

-8.913,10 €

-9.091,36 €

-9.273,19 €

-9.458,65 €

-9.647,82 €

-9.840,78 €

-10.037,60 €

-10.238,35 €

-10.443,11 €

-26.407,33 €

-26.756,86 €

-27.113,38 €

-27.477,04 €

-27.847,96 €

-28.226,31 €

-28.612,22 €

-29.005,86 €

-29.407,36 €

-29.816,89 €

-5.921.136,86 €

-4.792.794,81 €

-3.838.507,50 €

-3.687.211,56 €

-3.531.376,75 €

-3.370.866,89 €

-3.205.541,74 €

-3.035.256,83 €

-2.859.863,38 €

-2.679.208,12 €

-177.634,11 €

-143.783,84 €

-115.155,22 €

-110.616,35 €

-105.941,30 €

-101.126,01 €

-96.166,25 €

-91.057,71 €

-85.795,90 €

-118.422,74 €

-88.817,05 €

-122.667,31 €

-151.295,93 €

-155.834,81 €

-160.509,86 €

-165.325,15 €

-170.284,91 €

-175.393,45 €

-180.655,26 €

-266.451,16 €

1.039.525,00 €

831.620,00 €

717.060,83 €

538.411,98 €

-293.564,54 €

-293.928,20 €

-294.299,12 €

-294.677,47 €

-295.063,38 €

-295.457,01 €

-295.858,52 €

-296.268,05 €

-43.191,88 €

-38.548,09 €

-33.811,41 €

-28.980,00 €

-24.051,97 €

-19.025,37 €

-13.898,24 €

-8.668,57 €

-3.334,30 €

2.106,65 €

-2,92%

-2,60%

-2,28%

-1,96%

-1,62%

-1,29%

-0,94%

-0,59%

-0,23%

0,14%

5,08%

3,40%

6,00%

8,26%

8,90%

9,56%

10,23%

10,92%

11,62%

12,35%

114

FAZIT 06.01 ZUSAMMENFASSUNG

Der anfängliche Eindruck, dass die momentan auf den Grundstück vorhandene Bebauung mit ihrer Nutzung das Potenzial des Areals nicht aussnutzt, hat sich in der Mikro- und Makroanalyse, sowie der Grundstücksanalyse bestätigt. Basierend auf den Vorgaben des §34 BauGB hat sich ein Entwurfskonzept entwickelt, dass sich nicht nur architektonisch in die Umgebung integriert sondern auch die Überlegung zur profilbildenden Gestaltung des Neutors aufgreift. Die vorliegende Studie zeigt, dass sich gerade im Bereich Hostellerie und Gewerbe mit studentischem Wohnen ein Investment in Münster zur Zeit als äußerst lukrativ erweist. Sowohl die zentrale und prominente Lage mit ihrem Anschluss an die Altstadt einerseits, als auch die direkte Verbindung zur Promenade und den Universitäten scheint besonders erfolgversprechend. Insbesondere stellt dieser Standort , sowie seine mögliche Gestaltung, für Hostel- und Hotelketten eine interessante Portfolioerweiterung dar. Somit ist aufgrund der aktuellen Marktsituation ist trotz der relativ hohen Grundstückskosten ein Fehlschlag des Investments nahezu ausgeschlossen. Die Cash-Flow-Berechnungen legen zumindest einen Teilverkauf der Lofts und Penthäuser nahe, da einerseits mit einer häufigen Mieterfluktuation zu rechnen wäre, andererseits durch den Verkaufsertrag die Finanzierung deutlich günstiger würde. Eine schnelle Amortisation und eine hohe Rendite sind so zu erwarten. Durch die aktuelle Lage auf dem Kapitalmarkt stellt sich in der Cash-Flow-Berechnung dar, dass sich ein Verkauf der Studentenwohnungen sich deutlich günstiger auf die Finanzierung auswirken würde. Eine schnellere Amortisation sowie eine höhere Rendite sind deshalb zu erwarten. In Anbetracht der aktuellen Zinslage ist es ebenfalls lohnenswert einen Großteil der Investitionen durch Fremdkapital zu finanzieren.

116

ANHANG

118-120

07.01

Bildnachweis

118

07.02

Quellen

120

Hostel Konkurrenz 03.03

50-51

118

ANHANG 07.01 BILDNACHWEISE Abb 1.01 Abb 1.02 Abb 1.03 Abb 1.04 Abb 1.05 Abb 1.06 Abb 1.07 Abb 1.08 Abb 1.09 Abb 1.10 Abb 1.11 Abb 1.12 Abb 1.13 Abb 1.14 Abb 1.15 Abb 1.16 Abb 1.17 Abb 1.18 Abb 1.19 Abb 1.20 Abb 1.21 Abb 2.01 Abb 2.02 Abb 2.03 Abb 2.04 Abb 2.05

eigene Darstellung auf Basis von http://www.stepmap.de/landkarte/karte-deutschland-hv-112058 https://albainside.wordpress.com/2014/04/03/acht-maldeutscher-meister-acht-mal-pokalsieger/muenster-vonoben-2/ eigene Darstellung http://www.unimuenster.de/imperia/md/images/wwu/auslandsamt/summerschools/ecip/bildergalerie/prinzipalmarkt19_tilman_rossmoeller_web_1253x1600.jpg https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Muenster_Schloss_7968.jpg http://www.kunstmuseum-picasso-muenster.de/uploads/media/Picassoplatz.jpg http://www.rentex-systeme.de/files/rentex/images/references_big/3_2_17_d_Rentex_Lichtdecke _Landesmuseum_Muenster_1470.jpg http://www.nanobio-europe.com/wp-content/uploads/2014/04/Coconut-Beach-Pano-Dach-1374-x-815.jpg http://www.muenster.de/stadt/denkmalpflege/ eigene Darstellung auf Grundlage von http://www.muenster.de/stadt/statplanung/pdf/Statische _Gebietsgliederung_Schematische_ Darstellung_Bevoelkerung.pdf eigene Darstellung auf Grundlage von http://www.muenster.de/stadt/statplanung/pdf/Statische _Gebietsgliederung_Schematische_ Darstellung_Bevoelkerung.pdf http://static.panoramio.com/photos/large/28743393.jpg eigene Darstellung eigene Darstellung auf Basis von http://www.muenster.de/stadt/stadtplanung/pdf/VJ-2014-4.pdf eigene Darstellung auf Basis von http://www.presse-service.de/data.cfm/medien/141920P.pdf http://www.muenster.de/stadt/tourismus/pdf/geschaeftsbericht_2013.pdf eigene Darstellung auf Basis von http://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Muenster/5389 eigene Darstellung auf Basis von http://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Muenster/5389 http://www.competitionline.com/de/projekte/47194 http://www.theflag-muenster.de/ http://www.theflag-muenster.de/

Abb 2.14 Abb 2.15 Abb 2.16 Abb 2.17 Abb 2.18 Abb 2.19

eigene Darstellung eigene Darstellng auf Gundlage von www.boris.nrw.de eigene Darstellng auf Gundlage von www.boris.nrw.de eigene Darstellung auf Grundlage von http://geo.stadt-muenster.de https://www.stadtwerke-muenster.de/fileadmin/stwms/busverkehr/produkte/dokumente/TagesNetz _MS_topografisch_2013.pdf https://www.stadtwerke-muenster.de/fileadmin/stwms/busverkehr/produkte/dokumente/NachtNetz _MS_topografisch_2013.pdf eigene Darstellung auf Grundlage von http://geo.stadt-muenster.de eigene Darstellung auf Grundlage von http://geo.stadt-muenster.de eigene Darstellung auf Grundlage von http://geo.stadt-muenster.de http://www.tripadvisor.de/Hotel_Review-g187382-d1202094-Reviews-Sleep_Station-Muenster_North_Rhine_Westphalia.html http://www.nordstern-hostel.de/Hostel.html https://www.djh-wl.de/de/jugendherbergen/muenster http://de.statista.com/statistik/daten/studie/159699/umfrage/branchenverteilung-am-franchise-markt-2009/ eigene Darstellung auf Grundlage von http://geo.stadt-muenster.de eigene Darstellung auf Grundlage von http://geo.stadt-muenster.de https://www.artdoxa.com/Ralf_Witthaus/large?page=4 http://www.wn.de/Muenster/2010/10/Hochschule-Muenster-Die-Fachhochschule-baut-an http://www.dmp-ing.de/fileadmin/yagtemp/02/238_555112ace70c.jpg http://www.fotocommunity.de/pc/pc/display/29968615 eigene Darstellung

Abb 3.01 Abb 3.02 Abb 3.03 Abb 3.04 Abb 3.05 Abb 3.06 Abb 3.07 Abb 3.08 Abb 3.09 Abb 3.10 Abb 3.11 Abb 3.12 Abb 3.13 Abb 3.14 Abb 3.15

eigene Darstellng auf Gundlage von www.boris.nrw.de eigene Darstellung auf Gundlage von googlemaps.de eigene Aufnahmen eigene Aufnahmen eigene Aufnahmen eigene Aufnahmen eigene Darstellung auf Gundlage von googlemaps.de eigene Aufnahmen eigene Aufnahmen eigene Aufnahmen eigene Aufnahmen eigene Darstellung auf Grundlage von http://geo.stadt-muenster.de eigene Darstellung eigene Darstellung eigene Darstellung

Abb 4.01 bis Abb 5.12

eigene Darstellung auf Grundlage von http://geo.stadt-muenster.de

Abb 2.06 Abb 2.07 Abb 2.08 Abb 2.09 Abb 2.10 Abb 2.11 Abb 2.12 Abb 2.13

120

ANHANG 07.02 QUELLEN

INTERNETQUELLEN http://www.muenster.de/stadt/stadtplanung/pdf/vorlage_0637_2014.pdf http://www.stadtpilot.de/themenwelten/studieren-in-muenster/muenster-die-perfekte-stadt-fuers-studium http://www.lwl.org/LWL/Kultur/Westfalen_Regional/Wirtschaft/Tourismus_MS http://www.muenster.de/stadt/tourismus/pdf/geschaeftsbericht_2013.pdf h t t p : / / w w w. e m s d e t t e n e r v o l k s z e i t u n g . d e / s t a e d t e / m u e n s t e r / 4 8 1 4 3 - M % F C n s t e r ~ / H a l b j a h re s b i l a n z - M u e n s t e r- b l e i b t - b e i - Ta g e s t o u r i s t e n - s e h rbeliebt;art993,2456059 http://www.muenster.de/stadt/stadtplanung/pdf/vorlage_0637_2014.pdf http://www.muenster.de/stadt/tourismus/pdf/geschaeftsbericht_2013.pdf http://www.presse-service.de/data.cfm/medien/141920P. pdf http://www.bsb-hochschule.de/Service/Abschlussarbeiten/Arbeiten_PDFS/BA_Arbeit_Stefanie_Schubert_01092010.pdf http://www.gbi.ag/?wpdmact=process&did=MTMuaG90 bGluaw== www.muenster.de/stadt/stadtplanung.de www.immobilienscout24.de www.geo.stadt-muenster.de www.boris.nrw.de

BÜCHER BKI Baukosten 2014 Bauelemente, BKI Baukosteninformationszentrum Projektentwicklung in der Immobilienenwirtschaft, Willi Alda/ Joachim Hirschner Baukosten Gebäude 2011, BKI Baukosteninformationszentrum

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