investigacion Diseño arquitectonico by Rossana Alvarado

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Presentación Esta investigación fue elaborada por los estudiantes cursantes de la asignatura “Diseño Arquitectónico VII” con el apoyo de los arquitectos Heyda Villatoro y Mario Matamoros docentes titulares de la carrera de Arquitectura, perteneciente a la Facultad de Humanidades y Artes de la Universidad Nacional Autónoma de Honduras. A continuación, los estudiantes que formaron parte de la investigación: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40.

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Saúl Edgardo Maradiaga Kelvin Josué Izaguirre Cáceres Georgina Amarilis Espinoza Ariyu Miosoty Ávila Martínez Rossana María Alvarado Daryi Ixarael Corrales Sánchez Otoniel Itsa Sabillón Ordóñez Hermes Raynel Medina Reyes Digna Alejandra Sánchez Amilcar Fernando Dubón Shayra Paola Arias Alcántara Alicia Alejandra Cruz Aguilera Andrea de Jesús Díaz Andino Yohana Yalena Elvir Casco Humberto Alexander Maldonado Joel Emigdio Oliva Altamirano Sheila Marielly Villanueva Iris Argentina Cantarero Carlos Isidro Andino Pérez Ana Cecilia Marquina Pineda Bismar Yariel Fúnez Laínez Andrea María Saravia Flores Francis Vanessa Valladares Duarte Alma Iris Reyes Casco Alejandra Nicolle Lazo Alemán Rebeca Daniela Castillo Isis Nohemy Morales Ramos Jorge Enrique Rosales Murillo Jorge Luis Baca Baca Sharon Liseth Sánchez Andino Juan Carlos Vásquez Cerrato Juan Carlos Velásquez Iveth Karina Velásquez Estefany Gabriela Tróchez Darvin Jossue Núñéz Padilla Rosa Alejandra Rivera Carlos Eduardo Vargas Reyes Juan Alberto Andonie Midence Ángel David Trajo Mayorquín Paola Ivethe Jalil Herrera

41. Eleany Gabriela Flores 42. Rocío Stefani López Montoya

Resumen El objetivo principal de esta investigación es analizar la situación actual del sector habitacional de la población del MDC y los aspectos económico-financieros que intervienen en el proceso de adquisición de una vivienda, para generar una propuesta, a nivel de urbanización, por medio de un proyecto asequible, sostenible, resiliente y seguro, que se acoplara a un nuevos polo de desarrollo de la ciudad de Tegucigalpa. Se utilizó un enfoque mixto, ya que se enmarcó a través de registros cualitativos y cuantitativos. La muestra de estudio se seleccionó por medio de un proceso de depuración de los hogares que devengan ingreso por salario y que alquilan vivienda en Tegucigalpa. Los instrumentos que se utilizaron fueron: entrevistas semi-estructuradas, análisis y síntesis de datos de Censo Poblacional y visitas de campo. Como resultados se determinó que del total de hogares en Tegucigalpa sólo el 15% devenga ingresos por Salario y alquila vivienda; de ese porcentaje sólo el 9% se encuentra en los quintiles de 1-3 salarios mínimos y Distrito 2 abastecerá la demanda de 2.86% que equivale a 8,000 viviendas nuevas; distribuidas en tipologías unifamiliares y multifamiliares con respecto al cálculo de densidad poblacional por área de terreno construible, establecido por la normativa de Metroplan para proyectos habitacionales masivos. La investigación permitió concluir que el mercado actual de vivienda en Tegucigalpa no tiene oferta para hogares de un salario mínimo, debido a las elevadas tasas de interés de los sistemas de financiamiento vigentes. Por lo tanto, la única forma de incluir a este sector de la población en la Oferta habitacional de Distrito 2 es por medio de la donación completa del terreno, subsidios del 70% y una reducción de las tasas de interés.

Palabras clave: Asequible, Ciudad Morazán, demanda de vivienda, urbanización, oferta habitacional.

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Abstract The main objective of this research was to analyze the current situation of the housing sector of the population of the Monte Redondo and the economic and financial aspects involved in the process of acquiring a new home, to generate a proposal at the level of housing development, through an affordable, sustainable, resilient and secure project, which will become a new development area of Francisco Morazรกn. The approach used is mixed because it is framed through qualitative and quantitative records. The study sample was selected through a process of purification of households earn income from salary and rented housing in Tegucigalpa. The instruments used were: semi-structured interviews, analysis and synthesis of Population Census data and field visits. As a result, it was determined that from the total households in Tegucigalpa, only 15% acquire salary and rent houses; From that percentage, only 9% are in quintiles of 1-3 minimum wages, and District 2 supplies the demand of 2.86%, equivalent to 8,000 new homes; distributed in unfamiliar and multifamily typologies in regard to the population density calculation by buildable land area, established by the rules of METROPLAN for mass housing projects. The investigation concluded that the current housing market in Tegucigalpa does not offer to households of a minimum wage, due to high interest rates on existing financing systems. Therefore, the only way to include this sector of the population in housing offer of District 2 is through the complete donation of land, subsidies of 70% and a reduction of interest rates.

Keywords: Affordable, District 2, demand for housing, urban development, housing supply.

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Contenido ......................................................................................................................................................... 2 Presentación .................................................................................................................................... 3 Resumen.......................................................................................................................................... 4 Abstract ........................................................................................................................................... 5 Índice de Tablas .............................................................................................................................. 9 Índice de Gráficos ......................................................................................................................... 10 Índice de Ilustraciones .................................................................................................................. 11 Listado de Siglas y Acrónimos ..................................................................................................... 13 Índice de Anexos........................................................................................................................... 15 1.

Introducción ........................................................................................................................... 16

Planteamiento ......................................................................................................................... 17 2.1.

Antecedentes .................................................................................................................. 17

2.1.1 Contextualización .......................................................................................................... 18

2.2.

Planteamiento del problema de investigación ................................................................ 19

2.3.

Justificación .................................................................................................................... 19

2.4.

Alcances ......................................................................................................................... 20

Objetivos ................................................................................................................................ 20 3.1.

Objetivo general ............................................................................................................. 20

3.2.

Objetivos específicos...................................................................................................... 20

Marco normativo .................................................................................................................... 21 4.1 Marco Político ..................................................................................................................... 21 4.1.1.

Plan de gobierno en el sector .................................................................................. 21

4.1.2.

Plan a escala de ciudad ........................................................................................... 23

4.1.3.

Asociaciones público-privada ................................................................................. 24

4.2.

Marco normativo legal ................................................................................................... 24

4.2.1 Normativa ambiental. .................................................................................................... 25 4.2.2 Parámetros para el Diseño de una Urbanización .......................................................... 25 4.2.3 Requisitos para aprobación ........................................................................................... 25 4.3 Requisitos de Aprobación para una Urbanización .............................................................. 26 6|Página

4.3.1 Tramites ambientales .................................................................................................... 26 4.3.2 Tramites del SANAA y ENEE ..................................................................................... 28 5.

Marco contextual ................................................................................................................... 28 5.1

5.1.1.

Registro de la Demanda Habitacional en el Distrito Central .................................. 29

5.1.2.

Registro Cuantitativo de la Demanda Habitacional ................................................ 30

5.2.

Oferta .............................................................................................................................. 31

5.2.1.

Oferta habitacional .................................................................................................. 32

5.2.2

Oferta Laboral ........................................................................................................... 39

5.2.3

Resumen.................................................................................................................. 41

5.3.

Demanda......................................................................................................................... 29

Sector Financiero............................................................................................................ 42

5.3.1.

Mercado financiero de vivienda.............................................................................. 43

5.3.2

Programas del sector de vivienda: Subsidios. ......................................................... 46

5.3.3

Facilitadores Públicos ............................................................................................. 50

5.3.4

Instituciones Financieras ......................................................................................... 52

5.3.5

Instituciones Privadas ............................................................................................. 53

Metodología ........................................................................................................................... 54 6.1.

Análisis cualitativo: Encuesta ........................................................................................ 55

6.2.

Metodología de cálculo habitacional Y Poblacional ...................................................... 56

6.3.

Metodología de cálculo de Plan de Necesidades ........................................................... 60

Resultados .............................................................................................................................. 60 7.1

Análisis urbano y de sitio ............................................................................................... 60

7.1.1

Preliminares para la selección del terreno .............................................................. 60

7.1.2 Ubicación ...................................................................................................................... 65 7.1.3

Accesibilidad........................................................................................................... 66

7.1.4 Clima ............................................................................................................................. 67 7.1.5 Hidrología ..................................................................................................................... 68 7.1.6 Análisis FODA.............................................................................................................. 68 7.1.7 Porcentaje de terreno urbanizable ................................................................................. 70 7.1.8 7.1

Contexto urbano ...................................................................................................... 70

Cálculo del mercado meta según demanda .................................................................... 80

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7.2

Proyección de oferta de mercado ................................................................................... 81

7.3

Determinación de oferta, demanda y financiamiento..................................................... 82

7.3.1

Demanda y oferta. ................................................................................................... 82

7.3.2

Mecanismos de financiamiento............................................................................... 84

7.4

Estudios de casos ............................................................................................................ 85

7.4.1 Análisis de Proyectos Fallidos ...................................................................................... 85 7.4.2 Estudio de Áreas y Porcentajes ..................................................................................... 87 7.5

Programa de Necesidades............................................................................................... 98

Conclusiones .......................................................................................................................... 99

Recomendaciones .................................................................................................................. 99

Bibliografía ...................................................................................................................... 100

Anexos ............................................................................................................................. 102

11.1

Anexos.......................................................................................................................... 102

11.1.1

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Selección de Terreno............................................................................................. 102

Índice de Tablas Tabla 1. Tenencia de Vivienda………………………………………………………………….28 Tabla 2. Registro Cuantitativo………………………………………………………………….29 Tabla 3. Disponibilidad de Vivir Alrededor de la Capital………………………………………30 Tabla 4. Distancia de Proyecto Residenciales desde el Mall Premier………………………….40 Tabla 5. Costos promedio de m2 de vivienda y proyección de unidades habitacionales………40 Tabla 6. Mercado Financiero de Vivienda……………………………………………………...42 Tabla 7. Condiciones para Adquirir una Vivienda Social………………………………………44 Tabla 8. Programas de Subsidios de Convivienda……………………………………………....44 Tabla 9. Modalidad 1: Adquisición o Construcción de vivienda en el lote propio. ……….........45 Tabla 10. Modalidad 2: Mejoramiento de Vivienda ………………………………………….....45 Tabla 11. Condición de Vivienda con Fondos Propios ………………………………………….46 Tabla 12. Condición para Créditos de Corto Plazo ……………………………………………...46 Tabla 13. Condición para Créditos otorgado por Proviccsol ……………………………………49 Tabla 14. Características del crédito otorgado por Instituciones Financieras Privadas …………51 Tabla 15. Variables de financiamiento de Instituciones Financieras Publicas y Privadas del País ……………………………………………………………………………………………………52 Tabla 16. Comunidades Abastecidas por Corralitos ……………………………………………62 Tabla 17. Cuadro de las Industrias desde Tegucigalpa y Talanga 1 km ……………………….75 Tabla 18. Variables de la Relación para la Obtención de un Mercado Meta……………………78 Tabla 19. Cantidad de Proyectos de Vivienda …………………………………………………..79 Tabla 20 Viviendas por proyecto Socio Económico …………………………………………….80 Tabla 21. Oferta Actual de Vivienda por quintil ………………………………………………..80 Tabla 22. Oferta de Vivienda según salario que ingresa………………………..……………….80 Tabla 23 Vivienda que demanda la Población para el 2015……………………………………..81 Tabla 24 Porcentaje de viviendas según quintil menos la oferta ……………………………….81 9|Página

Tabla 25. Proyección de Mercado y Vivienda…………………………………………………81 Tabla 26 Especificaciones según financiamiento con tasas de interés de 9.7%..........................82 Tabla 27 Especificaciones según Financiamiento con Tasas de interés del 11.5 % …………...83 Tabla 28 Proyectos Fallidos de Urbanizaciones en Tegucigalpa ………………………………84 Tabla 29 Obras de Construcción ……………………………………………………………….86 Tabla 30 Tipos de Condominios internos ……………………………………………………...88 Tabla 31 Tipos de Condominios Externos ……………………………………………………..89 Tabla 32 Relación Programa de Áreas Juan Bosch …………………………………...……….90 Tabla 33 Tipología de Vivienda ……………...………………………………………………..92 Tabla 34 Tipología de Vivienda………………………………………………………………..93 Tabla 35 Distribución de viviendas en el Distrito 2……………………………………...……96 Tabla 36 Número de Habitantes en el Distrito 2 ………………………………………………96

Índice de Gráficos Grafico1. Déficit de Vivienda en el Distrito Central …………………………………28 Grafico 2. Porcentaje de Tenencia de Vivienda en el Distrito central ……………….29 Grafico 3. Ingreso Mensual por Hogar ……………………………………………….54

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Índice de Ilustraciones Ilustración 1. Puntos de Movilidad Urbana ………………………………………………24 Ilustración 2. Pasos para obtener una Licencia Ambiental ………………………………25 Ilustración 3. Requisitos de Aprobación por la ENEE ……………………………......…27 Ilustración 4. Ubicación de Residencial Vistaly……………………………………........31 Ilustración 5 . Modelo Económico Esmeralda …………………………………………..32 Ilustración 6. Modelo Económico Esmeralda Platinum……………………………….…32 Ilustración 7. Modelo Económico Rubí ……………………………………………..…..32 Ilustración 8. Modelo Económico Rubí Max…………………………………………….32 Ilustración 9. Modelos de Vivienda en Residencial Briceño ……………………………33 Ilustración 10. Modelos de Vivienda en Residencial Briceño ………………………….34 Ilustración 11. Plan Maestro y Ubicación de Ciudad Esperanza …………………….…34 Ilustración 12. Condominios Cuidad Esperanza …………………………………….….35 Ilustración 13. Condominios Cuidad Esperanza …………………………………… …36 Ilustración 14. Condominios VPE ……………………………………………………. .36 Ilustración 15. Condominios de Dos dormitorios ……………………………………. .36 Ilustración 16. Modelo Cuidad Esperanza …………………………………………… 36 Ilustración 17. Modelo de Vivienda Unifamiliar ……………………………………… 37 Ilustración 18. Ubicación de Complejos Residenciales ………………………………..39 Ilustración 19. Líneas Eléctricas del Terreno Salida al Sur ……………………………60 Ilustración 20. Líneas Eléctricas de Monte Redondo …………………………………..61 Ilustración 21. Zona de Amortiguamiento Reserva Corralitos …………………………63 Ilustración 22. Plano Topográfico Distrito 2 ……………………………………………63 Ilustración 23. Vialidades existentes ……………………………………………………64 Ilustración 24. Situación y Análisis Climático………………………………………….65 Ilustración 25. Amenazas y Riesgos ……………………………………………………68 11 | P á g i n a

Ilustración 26. Porcentajes de Áreas Urbanizables y No Urbanizables ………………..68 Ilustración 27. Usos de Suelo más importantes entre Tegucigalpa y Talanga …………69 Ilustración 28. Usos de Suelo Aldea Monte Redondo y Sectores Colindantes ………..70 Ilustración 29. Imagen Urbana de la Zona de Monte Redondo y Ocotal ………………70 Ilustración 30. Radios de Acción Distrito 2 ……………………………………………71 Ilustración 31. Asentamientos a los Largo de la Carretera hacia Olancho desde Tegucigalpa hasta Talanga …………………………………………………………………………………72 Ilustración 32. Asentamientos Olancho y Rio Abajo …………………………………..73 Ilustración 33. Asentamientos Olancho y Monte Redondo ……………………………73 Ilustración 34. Asentamiento a lo largo de la carretera El Estero y las Quebradas ……74 Ilustración 35. Asentamiento a lo largo de la carretera de Olancho y Talanga ………..74 Ilustración 36. Topografía de Cuidad Esperanza ………………………………………75 Ilustración 37. Clúster y Plan Maestro de Cuidad Esperanza………………………….86 Ilustración 38. Ubicación de Condominios Cuidad Esperanza ……………………..…87 Ilustración 39 Plan Maestro Juan Bosch………………………………………….……92

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Listado de Siglas y Acrónimos PDMOT-DC: Plan de desarrollo municipal con enfoque de ordenamiento territorial, Municipio del Distrito Central BCIE: Banco Centroamericano de Integración Económica M.D.C.: Municipalidad del Distrito Central Lps.: Moneda Hondureña Lempira Vrs²: Medición Varas Cuadradas Mts²: Medición Metros Cuadrados BM- Bono Máximo ABC: Aporte, Bono, Crédito ASDI: Agencia Sueca de Cooperación Internacional para el Desarrollo APP: Las Asociaciones Públicos Privadas BANHPROVI: Banco Hondureño para la Producción y la Vivienda. CONVIVIENDA: Consejo Nacional de la Vivienda. INJUPEM: Instituto Nacional de Jubilaciones y Pensiones de los Empleados y Funcionarios del Poder KFW: Kreditanstalt fur Wiederaufbau PROVICCSOL: Programa de Vivienda Ciudadana y Crédito Solidario. RAP: Régimen de Aportaciones Privadas. BM: Banco Mundial CEPAL: Comisión Económica para América Latina y el Caribe COPECO: Comisión Permanente de Contingencias OTECE-ERP: Comité Técnico de Coordinación Estadística de la ERP FHIS: Fondo Hondureño de Inversión Social IDH: Índice de Desarrollo Humano INE: Instituto Nacional de Estadística NBI: Necesidades Básicas Insatisfechas

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SEN: Sistema Estadístico Nacional SOPTRAVI: Secretaría de Obras Públicas, Transporte y Vivienda INSEP: Secretaría de Infraestructura y Servicios Públicos SERNA: Secretaría de Energía, Recursos Naturales, Ambiente y Minas ENEE: Empresa Nacional de Energía Eléctrica FUNDEVI: Fundación para el desarrollo de la vivienda social urbana y rural SANAA: Servicio Autónomo Nacional de Acueductos y Alcantarillados IP: Instituto de la Propiedad IUDPAS: Instituto universitario en democracia paz y seguridad UNAH : Universidad Nacional Autónoma de Honduras

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Índice de Anexos Anexo 1 Análisis Comparativo entre los sitios a intervenir …………………………………100 Anexo 2 Información básica de Talanga …………………………………………………….101 Anexo 3 Cuadro Normativos …………………………………………………………………102 Anexo 4 Alcantarillado ………………………………………………………………………103 Anexo 5 Seguridad ……………………………………………………………………………105 Anexo 6 Recomendaciones ……………………………………………………………………106 Anexo 7 Indicadores ICES …………………………………………………………………….107 Anexo 7 Programa de Áreas ………………………………………………………………….108

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1. Introducción Con el Paso del tiempo se ha dado un proceso de expansión desordenada mediante el desarrollo y consolidación de un patrón de urbanización sin planeamiento urbano, el fenómeno de densificación en el Municipio del Distrito Central (M.D.C en adelante) ha tenido un ritmo de consumo de suelo constante (4.4% anual), esta expansión territorial no planificada, se manifiesta en urbanizaciones promovidas por el sector privado y público, lotificaciones privadas sin servicios y los masivos procesos de toma de tierras, como la alternativa más accesible a los amplios sectores empobrecidos, especialmente los recién llegados a la ciudad. La falta de aprovechamiento del espacio en el área urbana y la escasez de suelo en su entorno, provoca el desarrollo de crecimientos exteriores inconexos y con funciones “dormitorio”, por ejemplo, Valle de Ángeles, Amarateca, Támara, Santa Lucía, Zambrano, y que la huella se extienda con desarrollos de clase media y baja vinculadas a las principales vías. Tratando de evitar estos problemas se proponen desarrollos habitacionales exteriores planificados, reduciendo así la presión demográfica de “La Hoya”. Buscando oportunidad en suelos exteriores con vocación para el crecimiento industrial y habitacional, como el caso del valle de Las Ventas ubicado en la ruta 15 de Tegucigalpa a Talanga. Bajo este escenario se propone el desarrollo del DISTRITO 2; un desarrollo habitacional rururbano1 de carácter sostenible, para la concepción de este se han considerado aspectos; socioeconómicos, urbanos, ambientales, y el análisis de casos similares, con el análisis de esta investigación se logra generar una propuesta que responda a la demanda habitacional a diez años del M.D.C

Rururbano: Es aquel territorio que originalmente solía ser rural pero que en la actualidad se suele utilizar para fines industriales o urbanos de menor intensidad.

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2. Planteamiento 2.1.

Antecedentes

La ciudad de Tegucigalpa se ha caracterizado por un crecimiento urbano desorganizado e indiscriminado, pasando de tener una huella urbana de 24 Km2 en 1975 a 97 Km2 en el 2014, y adquiriendo una forma ramificada con características espaciales parecida a una neurona central. Debido a la fuerte presión demográfica y a la escasez de suelos en el espacio interior en la ciudad se han desarrollado otros suelos exteriores, normalmente siguiendo el sistema radial de carreteras: CA- 5 sur Tegucigalpa-Choluteca, CA-5 norte Tegucigalpa-Comayagua-San Pedro Sula, CA-6 Tegucigalpa-Zamorano, Ruta 15 Tegucigalpa-Talanga, Ruta 25 Tegucigalpa-Santa Lucia-Valle de Ángeles y Ruta 33 continuando por la Ruta 74 Tegucigalpa – Las tapias - Mateo Lepaterique, buscando oportunidad en suelos exteriores con vocación para el crecimiento urbano; es el caso del valle de Tamara, Amarateca, Las Ventas y Talanga, entre otros. La ciudad presenta una fuerte segregación socio-espacial, segmentada según clases sociales con los ríos Choluteca-Guacerique como barrera; en Tegucigalpa, al este, históricamente se han dado los sectores de mayor plusvalía, en contraposición con Comayagüela donde existen los barrios pobres. En los últimos años la población ha ejercido una fuerte presión sobre los ecosistemas urbanos, que presentan una orografía compleja con escasa vocación urbana; ello se ha visto agravado por los bajosrecursos económicos de la población y la falta de políticas urbanas. Actualmente, la posibilidad de adquirir una vivienda se reduce a un mínimo de la población, puesto que la financiación exigida por los bancos es de 3 veces el salario mínimo (22.257 Lempiras al mes), ingresos alcanzables sólo para el 15% para la población entre 15 y 29 años. Esta dificultad de acceso a la vivienda, lleva a las clases sociales bajas a instalarse en zonas alejadas del centro, lo que supone un mayor tiempo en desplazamientos; la parte más desfavorecida opta por instalarse en suelos no aptos, cerros con grandes pendientes, laderas, riberas de ríos y quebradas o zonas con riesgo de deslizamiento. Además existen asentamientos ilegales ocupando un total de 2.073 Ha, lo que supone casi un 25% de las viviendas totales con más de 57 mil viviendas.

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2.1.1 Contextualización El sector en estudio, comprende un radio de 25 kilómetros tomando como punto de referencia la comunidad de monte redondo, el sitio escogido para el emplazamiento del DISTRITO 2. Dentro de esta área de influencia se analizan diferentes aspectos como ser: sociales, económicos, ambientales, contextuales y urbanos. La comunidad de Monte Redondo está situada, geográficamente en un valle, rodeado de pequeñas montañas y bañado por varias quebradas. En sus inicios fue una zona de reserva forestal con un aproximado de 27 viviendas pertenecientes a 4 familias (según encuesta realizada en la zona por los estudiantes de la facultad de arquitectura y diseño de la UNAH año 2016); SU principal forma de subsistencia era la agricultura, y la extracción y transformación de madera. Históricamente ha sido una zona de poco atractivo turístico; debido a la poca intervención por parte de las autoridades competentes y también la falta de interés de los pobladores por explotar o dar a conocer a los ciudadanos las riquezas naturales y culturales del lugar. Los pobladores realizan actividades características de un entorno rural, los habitantes realizan la mayor parte de sus actividades al interior de sus viviendas, destinando un mínimo tiempo a las actividades comunitarias, como ser: ferias, actividades deportivas, culturales y religiosas. A pesar de esto Monte Redondo es conocido por ser un poblado libre de violencia, no habiéndose registrado ningún homicidio o acto delictivo hasta la fecha. Estos aspectos se tomaron como punto de partida para el analizar y determinar que la comunidad de Monte Redondo es un lugar apto para el emplazamiento de un desarrollo urbano de grandes magnitudes.

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2.2.

Planteamiento del problema de investigación

En los últimos 25 años, el área urbana de MDC casi se ha triplicado en tamaño, experimentando algunos cambios de densidad y de consumo de suelo per cápita, pasando de 0,0103 ha por persona en año 1987 hasta 0,0101 ha por persona en el año 2000 (PDMOT, 2014). El encarecimiento del suelo urbano ha provocado la expansión territorial hacia las periferias y zonas no urbanizables de la ciudad, generando así un crecimiento urbano que, en su mayoría, ha sido desordenado, encontrando una gran cantidad de asentamientos informales en situación de extra-legalidad especialmente ubicados en laderas o planicies altamente vulnerables a deslizamientos o inundaciones. La falta de planificación de estos sitios, dificulta y encarece el abastecimiento de servicios públicos: agua potable, energía eléctrica (aumenta la deforestación de las periferias y el riesgo). Las urbanizaciones de este tipo que han tenido éxito como son; Las Hadas, El Hatillo El Sauce, El Tizatillo, Las Uvas, etc. se caracterizan por un elevado costo, y por lo cual están dirigidas a las clases con mayor poder adquisitivo, acentuando la segregación social en la ciudad. Este crecimiento urbano, Con la tendencia futura de crecimiento urbano y el irreversible crecimiento de la población del MDC, en especial en la zona urbana del distrito central, se generará una presión sobre el recurso natural: agua y tierra (número de hectáreas de tierra para construcción) y una serie de servicios básicos, que requerirán de una mayor planificación y control.

2.3.

Justificación

Según el PDMOT-DC el área urbana del Distrito Central tiene opciones de crecimiento para los siguientes años, especialmente al Norte hacia carretera a Olancho, para la zona industrial y de servicios. Es por esto que en los últimos años se han desarrollado diversos proyectos residenciales para satisfacer la demanda de vivienda que este crecimiento industrial generara, algunos de estos son: Ciudad Esperanza, Ciudad Ilamapa, Residencial San José, Continuando esta tendencia se propone una ciudad satélite con un enfoque urbano integral sostenible que incorpore aspectos sobre prevención, rehabilitación y reinserción social, que sea atractivo a los potenciales compradores. El DISTRITO 2 se emplazará contiguo a las comunidades de Monte Redondo y La Venta. Con esto se pretende responder a la demanda habitacional de diferentes clases sociales, y al mismo tiempo reducir la presión demográfica de la ciudad principal y consolidar este eje de crecimiento en ascenso.

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2.4.

Alcances

Identificar una zona apta para el desarrollo de proyectos que generen crecimiento para el Distrito Central, mediante estudios comparativos de viabilidad, que son aplicados a dos sectores de la ciudad, con esto determinar el área de terreno necesaria para la urbanización. Respaldar nuestras acciones mediante el análisis de las condiciones físicas, geográficas, sociales, económicas para proyectar la oferta y la demanda habitacional y así poder determinar las condiciones necesarias para el desarrollo de un proyecto urbanístico que cumpla con los requerimientos mínimos para de expansionismo sostenible de la ciudad capital.

3. Objetivos 3.1.

Objetivo general

Encontrar por medio de aspectos económicos, sociales y contextuales un sitio adecuado para el desarrollo de una ciudad satélite sostenible, accesible y segura; la cual, respetando reglamentos de urbanización generales del distrito central, creará una taza de crecimiento económico adecuado para sus futuros habitantes, para los cuales se debe satisfacer una demanda de vivienda sostenible para no menos de diez años promoviendo la inclusión social, haciendo de “Distrito 2” un espacio agradable y amigable generando una nueva forma de desarrollo urbano adecuado para el país.

3.2.

Objetivos específicos

Determinar la Oferta y Demanda habitacional actual de Tegucigalpa, para establecer el mercado potencial y la cantidad de viviendas según tipología que tendrá “Distrito 2”. Escoger un sitio adecuado que cumpla con especificaciones determinadas por medio del estudio social, económico y de desarrollo urbano. Identificar por medio del análisis de sitio, las características que presenta el terreno destinado al desarrollo de la urbanización “Distrito 2”; para establecer el porcentaje de área construible, las condiciones climáticas, topográficas y ambientales que se deben considerar según normativa, en un proyecto habitacional masivo.

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Estimar la densidad poblacional proporcional al área construible del terreno, para generar un programa arquitectónico que cumpla según la normativa con la cantidad de equipamiento necesario, para el desarrollo de un proyecto habitacional masivo. Establecer las etapas de construcción de “Distrito 2”, según el programa de necesidades propuesto.

4. Marco normativo Es necesario conocer los lineamientos que se deben seguir para el diseño y construcción de una urbanización, dentro de las cuales aplica a los diferentes equipamientos. Y para ello en este apartado se mencionan y desglosan las diferentes normas y leyes que se debe de seguir para lograr el objetivo principal como ser la culminación del proyecto.

4.1 Marco Político El conjunto de organismos e instituciones que ejecutan, aplican y controlan la política ambiental; la legislación como instrumento, expresión y garantía de la obligatoriedad de dichas políticas y demás instrumentos de la misma; constituyen herramientas imprescindibles para la protección de los ecosistemas. Existen políticas nacionales y regionales, que tocan diferentes temas de la problemática nacional, dentro de los cuales podemos mencionar el “Plan de Nación” gestionado por los agentes encargados dentro del gobierno, donde aborda el tema de vivienda que se divide en el déficit a nivel nacional, como uno de los principales problemas con los que cuenta el país. Generando con ello mejorar las condiciones de vida de las personas, dándole una manera de estar en un ambiente saludable y digno.

4.1.1. Plan de gobierno en el sector El plan de gobierno actual 2021 hace hincapié en la vivienda social, proponiendo así planes de gestión que mejoren las maneras en que una persona con un sueldo que oscila entre medio salario y dos salarios mínimos, pueda tener facilidad para adquirir una vivienda digna. Al hablar de vivienda digna se entiende por un lugar adecuado en condiciones óptimas, con un piso de concreto, un techo que soporte las lluvias y los vientos y materiales estructurales resilientes a los cambios climáticos que sufrimos en este país.

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¿Cómo se pretende lograr que las personas de escasos recursos accedan a estos beneficios? El gobierno ha credo un fondo que se encarga de ordenar y articular este sector: “Convivienda”, este ente gubernamental será el responsable de hacer que la banca reduzca las tasas de interés para préstamos hipotecarios y creará fondos de subsidio dependiendo el precio del bien que la persona estará dispuesta a adquirir.

Su objetivo es Incorporar a las familias en condiciones de extrema pobreza al programa denominado Plataforma de Vida Mejor, que incluye transferencias monetarias condicionadas y el mejoramiento de condiciones básicas de las viviendas; y ampliar con visión progresiva de universalidad la cobertura y la calidad de los servicios de educación y salud a fin de potenciar las capacidades para la superación gradual de la pobreza.

Algunos de los objetivos planteados dentro del “Plan de Naciones” son puntuales como ser: 1.

Erradicar la pobreza extrema

Reducir a menos de 15% el porcentaje de hogares en situación de pobreza

Elevar la escolaridad promedio a 9 años

Alcanzar 90% de cobertura de salud en todos los niveles del sistema

5. Universalizar el régimen de jubilaciones y pensiones para el 90% de los asalariados del país y 50% de los ocupados no asalariados Tomando en cuenta que dichos objetivos fueron plantados de acuerdo a la problemática actual que tiene el país. Determinados por los estudios realizados en los diferentes ámbitos.

Para nuestro interés vamos a priorizar en el tema de vivienda, teniendo en cuenta el proyecto a desarrollar.

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4.1.2. Plan a escala de ciudad Dentro del plan 450 se toma fundamentalmente a las personas como principal objeto de desarrollo, ya que son las mismas quienes deben proteger y realizar las labores que impulsen y apoyen los planes de mejoramiento dentro de la cuidad. Las personas deben desarrollar un sentido de pertenecía dentro de las propuestas de mejoramiento y de implementación de proyectos, como lo son, proyectos de vivienda y las facilidades para adquirirlas, mejorando así las calidades de vida. Es por eso que este plan de ciudad que está planeado hasta 2028, para poder lograr basándose en cuestión tiempo en la concientización de la población y también en los mismos proyectos. Otro factor que se toma en cuenta dentro de este plan de cuidad es el ordenamiento territorial como plataforma de interacción del desarrollo interno, creando así planes urbanísticos, llevados a cabo con los estudios pertinentes para su implementación y que sean aceptados dentro de la población.

El plan capital 450 se enfoca en los siguientes ejes temáticos: Sostenibilidad de los Servicios Públicos; Medio Ambiente; Desarrollo Económico y Empleo; Educación, Salud y Familia; Seguridad Ciudadana; Autoestima y Sentido de Pertenencia y Cultura y Valores.

Hablando del sector vivienda en la capital se estima un déficit de vivienda de más de 800mil viviendas. Aunque cada año se construyen unas 9000 viviendas estas no van orientadas de la manera que se espera, reduzca la problemática social en cuanto a la vivienda se trata, ya que no representa una opción para la mayor parte de la población, debido a los altos índices en los interese bancarios, proporcionando los siguientes datos estadísticos: el 60% de los pobladores se ha ubicado en asentamientos informales de propiedad, un 11.5% de los lugares se vive en condiciones de hacinamiento, un 38% de las viviendas reportan carencias básicas, como lo son, los servicios básicos. La regulación del suelo, es prácticamente inexistente. Un 25% de las viviendas no cuentan con tuberías para agua potable, el 17% no cuenta con ningún tipo de sistema de saneamiento. Más del 30% carece de energía eléctrica y un 41% depreda los bosques cercanos, pues utiliza leña.

Como se puede observar la necesidad de implementar reglamentos y planes de ordenamiento territorial y urbanístico es urgente, debido a estas exigencias se pretende llevar a cabo este plan de ciudad 450.

23 | P á g i n a

4.1.3. Asociaciones público-privada Las Asociaciones Público Privadas llamadas (APP), son acuerdos realizados entre el sector público y el sector privado dentro del cual el sector privado realiza acciones que le competen al sector público con acuerdos de financiamiento entre ambos creando así un marco de ventajas para los dos bandos y generando mayor desarrollo a nivel de país o cuidad según sea el acuerdo que se haya realizado.

Las asociaciones público privadas serán aplicables cuando el sector público no pueda suplir algunas de las necesidades básicas de infraestructura vial, demanda de vivienda, escases de aguas servidas entre otros. La implementación de estos métodos no siempre es rentable para el sector público, por eso se recomiendan la realización de estudios preliminares para determinar si esta será la mejor solución. Entre los estudios que se realizan están: •

Identificar la forma que el proyecto debe tomar.

•

Identificar los mecanismos institucionales para la reforma.

Para fortalecer la gestión de alianzas público privadas la ley de 2010 creó la Comisión para la Promoción de Alianzas Público-Privadas (COALIANZA) esta se encarga de la contratación, ejecución, desarrollo y gestión de estas asociaciones, según la ley establece que todos los proyectos presentado deben tener como respaldo un análisis de costo-beneficio (ACB) o un análisis de modelo económico. Una vez que los proyectos han pasado los estudios reglamentarios, COALIANZA hace las conexiones con el Sistema Nacional de Inversión Pública, para que la unidad de contingencia fiscal de la SEFIN determine la viabilidad del proyecto como APP. Es COALIANZA la institución que se encarga de proporcionar la orientación normativa y apoyo técnico, también es responsable de la promoción, aprobación y ejecución de las APP. (Desarrollo, 2015)

4.2.

Marco normativo legal

Las normativas que rigen el sector de vivienda y la construcción de urbanizaciones, y que se tomaron como referencia son los basados en el reglamento de la Zonificación, obras y uso de suelo en el Distrito Central, así como normas ambientales y de saneamiento, que rigen el proyecto para una mayor eficiencia y para una aprobación segura. Podemos mencionar los siguientes entes: 1. Metroplan 2. Zonificación, obra y uso de suelo. 3. ICES. 4. Plan de movilidad urbano sostenible. 24 | P á g i n a

4.2.1 Normativa ambiental. Como parte del desarrollo integral de este proyecto, en el presente informe se describen las leyes y Normativas ambientales que regulan el proceso de urbanización en el Distrito Central. Respecto a la ley del medio ambiente decreto No. 104-93 los usos urbanos e industriales: Art. 51, La descarga y eliminación de los desechos sólidos y líquidos de cualquier origen toxico y no toxico solamente podrán realizarse en el lugar asignado por las autoridades competentes y desacuerdo con las regulaciones técnicas correspondientes. Dentro de la normativa de movilidad sostenible plantean puntos que hay que tomar en cuenta para llegar a mantener una movilidad sostenible:

Ilustración 1 Puntos de movilidad urbana Fuente: Ley de medio ambiente

4.2.2 Parámetros para el Diseño de una Urbanización Después de realizar el análisis de reglamentación, se llegó a la conclusión de tomar tres reglamentos para la realización del proyecto. Debido a: 1.- Metroplan nos da las dimensiones y parámetros mínimos 2.- Jan Bazant nos da un desglose del equipamiento a utilizar. 3.- Jam Bazant es una normativa que se ha tomado como modelos por varios países 4.- Plazola anos da dimensionamiento para el equipamiento urbano. Ver anexos 3, 4, 5, y 6 Cuadros de Normativos

4.2.3 Requisitos para aprobación Como parte del proceso de acreditación de licencia de construcción de proyectos de gran envergadura, la alcaldía del distrito central, exige el cumplimiento de normativas reguladas por diferentes entes gubernamentales.

25 | P á g i n a

Artículo 119: Requisitos mínimos para la presentación de solicitudes de informes, licencias o dictámenes municipales. Artículo 52.- TIPOS DE LICENCIAS DE OBRA. Corresponde a la Gerencia de Metroplan emitir las licencias de: 1. Licencia de obra de demolición 2. Licencia de obra de movimientos de tierra, excavaciones o rellenos 3. Licencia de obra de urbanización 4. Licencia de obra de construcción nueva y ampliación menor de 30.00 metros cuadrados. 5. Licencia de obra de construcción nueva o ampliación mayor de 31.00 metros cuadrados. 6. Licencia de obra de remodelación o restauración 7. Licencia de Legalización de obra. 8. Licencia de cambio de uso. 9. Licencia de obras complementarias, que a su vez incluyen: a. Licencia de obra de estructura cimentada sobre el subsuelo y/o sobre estructuras existentes para cualquier uso. b. Licencia de obra de montaje o desmontaje de elementos constructivos c. Licencia de obra de muro perimetral o de contención d. Licencia de obra de cambio o sustitución de cubierta e. Licencia de obras exteriores de pavimentación f. Licencia de obra de estacionamientos

4.3 Requisitos de Aprobación para una Urbanización 4.3.1 Tramites ambientales De los requisitos complementarios para urbanizaciones y/o condominios metro plan nos habla en el artículo mencionado anteriormente sobre la constancia ambiental otorgada por UGAM o licencia ambiental emitida por la Secretaria de Recursos Naturales y Ambiente, incluyendo el contrato de mitigación según se determine.

4.3.1.1 Proceso de evaluación del impacto ambiental para proyectos nuevos para Categorías 1, 2 y 3. A continuación, el siguiente cuadro presenta en términos generales, los pasos que deben seguir un proyecto, obra o actividad para la obtención de la licencia ambiental emitida por la Secretaria de Recursos Naturales y Ambiente.

26 | P á g i n a

Ilustración 2 Paso para obtener una licencia ambiental. Fuente: Ley de medio ambiente

4.3.1.2 Proceso de evaluación de impacto ambiental para proyectos nuevos Categoría 4 Según las diferentes categorías que se establecen en el reglamento, la construcción de esta urbanización entra dentro de la categoría 4 para lo cual es necesario elaborar el respectivo instrumento para medir el impacto ambiental que el mismo podrá tener en la sociedad y de las licencias y permisos que se requieren para poder llevar a cabo la construcción del proyecto.

4.3.1.3 Contenido básico del estudio de Impacto Ambiental a. Portada e índice. b. Resumen ejecutivo del ESIA. c. Descripción del proyecto y sus alternativas. d. Consideraciones legales y normativa ambiental aplicable. e. Descripción del medio ambiental físico. f. Descripción del medio ambiental biológico. g. Descripción del medio ambiental socioeconómico. h. Identificación y priorización de impactos ambientales. i. Plan de gestión ambiental. j. Análisis de riesgo y plan de contingencias. k. Análisis de costo-beneficio ambiental. l. Política ambiental del proyecto y su reglamento. m. Plan de monitoreo ambiental. n. Bibliografía. o. Anexos.

4.1.2.4 Permisos y licencias para la Gestión Integral de Residuos Sólidos De los trámites comprendidos en el borrador para la Gestión Integral de Residuos Sólidos en Honduras, en el art.10 establece que se requerirá de la licencia ambiental que corresponda según la Tabla de Categorización Ambiental y del respectivo permiso de operación municipal y licencia sanitaria cuando corresponda. Lo anterior sin perjuicio de otras autorizaciones administrativas que como operación mercantil sean exigibles. 27 | P á g i n a

4.3.2 Tramites del SANAA y ENEE Tramites SANAA Y ENEE: de los requisitos complementarios para urbanizaciones y/o condominios, el reglamento de zonificación habla en el artículo # 119: dictámenes finales del SANAA especificando el tipo de proyecto y la factibilidad del mismo. Para lograr la constancia de factibilidad el interesado deberá presentar a la ENEE los siguientes Documentos:    

Solicitud de factibilidad Croquis de localización del terreno georreferenciado donde se desarrollará el proyecto. Proyección de la demanda durante los primeros 5 años. Estacionalidad del proyecto.

4.3.2.1 Aprobación del diseño En esta etapa el objetivo es revisar el diseño propuesto considerando las condiciones operativas del sistema de distribución, lo que garantizará que, al realizar el proyecto, éste se llevará a cabo respetando las normas y las bases de diseño emitidas por ENEE, los requisitos de la aprobación se detallan en la tabla siguiente:

Ilustración 3 Requisitos de aprobación por la ENEE. Fuente : Ley de medio ambiente

5. Marco contextual En este apartado se pretende dar a conocer la situación socioeconómica actual de la vivienda teniendo en cuenta aspectos como las necesidades insatisfechas que sufren las personas, el déficit cuantitativo y cualitativo medido según la cantidad de viviendas disponibles y la calidad de las mismas. Con esto será posible establecer la demanda potencial y efectiva conjuntamente, fijando el sistema de financiamiento formal que brinde mejores soluciones habitacionales y que cumpla con todos los servicios básicos y los estándares mínimos de calidad de vivienda. Ya que los créditos hipotecarios necesarios para financiar su adquisición sólo son accesibles aproximadamente al 20% de la población, el 80% restante de los hogares recurre al mercado informal según el Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE).

28 | P á g i n a

5.1

Demanda

El déficit de vivienda es un problema generalizado de los países en vías de desarrollo, problema del que Honduras no está exenta, esta situación se hace evidente en el Distrito Central. En el año 2015 el INE estimó una demanda de 200,000 viviendas, siendo el 60% de mejoramiento y 40% de viviendas nuevas, presentando así la mayor parte de las viviendas en Tegucigalpa, un grado de déficit habitacional propio provocado por el hacinamiento.

Grafico 1 Déficit de Vivienda Fuente: Propia

5.1.1. Registro de la Demanda Habitacional en el Distrito Central La demanda de vivienda en Tegucigalpa está determinada por indicadores del “Déficit habitacional” y a su vez se divide en “déficit cualitativo” y “déficit cuantitativo”. El déficit habitacional, da cuenta de la situación en que se encuentra una parte de las viviendas habitadas existentes en el país, así como también de aquellas que no son viviendas, pero son utilizadas como tales. Esta condición de las viviendas en Tegucigalpa es producto de múltiples factores, sobre todo los relacionados con la situación económica de las familias. Las proyecciones del INE, muestran que el ingreso per cápita de los hogares en Tegucigalpa es en promedio L. 4,742.00. El proceso de adquisición de una vivienda en Honduras y especialmente en las ciudades más importantes, es complicado, la crisis económica, y la falta de empleo en la población, hacen que se vuelva cada vez más difícil tener acceso a un crédito bancario a largo plazo para viviendas, sin embargo, las personas que pueden hacerlo tienen ciertos parámetros a seguir o preferencias a tomar en cuenta a la hora de adquirir una vivienda de cualquier tipología.

29 | P á g i n a

Tabla 1

Tenencia de vivienda. Fuente : Instituto Nacional de Estadística, Censo de Población y Vivienda, 2014

Viviendas particulares ocupadas Departamento, área y tenencia de la vivienda

Total Casa independiente

171,529

Propia

Apartamento

Tipo de vivienda Cuarto Local no en construido mesón o para cuartería vivienda

1,579

84 12,011

165

40,577

9,720

15,213

7,951

328

482

429

12,216

12 102

9,162

527

Porcentaje de tenencia de vivienda en el 0% Distrito Central 3%

Otro tipo de vivienda particular

146

490

388

189

110

TOTAL

350,771

66,009 Prestada o cedida sin pago Cedida por servicios de trabajo

Casa improvisada

1,484

175,386 Propia, pagándola a plazos Alquilada

Rancho

24,433

375,204

18,324

1,054

Grafico 2 Tenencia de Vivienda DC Fuente: Gráfico de Porcentaje de la

Propia (175,386)

25%

Tenencia de vivienda en el Distrito Central,

67%

Propia, pagándola a plazos (12,216) Alquilada (66,009)

INE Censo de Población y Vivienda, 2014.

5.1.2. Registro Cuantitativo de la Demanda Habitacional Factores que toma en Cuenta la Población antes de adquirir una Vivienda Tabla 2. Registro Cuantitativo Habitacional Fuente: Informe para medir la habitabilidad y factibilidad del proyecto habitacional Res. Panamericana, Formulación y Evaluación de Proyectos, Facultad de Ciencias Económicas, UNAH, 2015

30 | P á g i n a

Descripción

Tamaño Ubicación Diseño Calidad Precio Facilidad de pago Seguridad Totales

Número de Personas

142.168 183.217 95.113 135.160 165.196 201.238 203.241 1.125.332

13% 16% 8% 12% 15% 18% 18% 100%

Debido al crecimiento desorganizado de la capital, y a la mala distribución de servicios básicos, gran cantidad de las personas piensan que de existir la posibilidad preferirían vivir fuera del núcleo urbano de la ciudad.

5.1.2.1 Disponibilidad de vivir en los alrededores de la Capital Descripción

Número de Personas

623,850

86%

98,800

14%

Totales

722,650

100%

Tabla 3. Disponibilidad de Vivir Alrededor de la Capital (Fuente Informe para medir la habitabilidad y factibilidad del proyecto habitacional Res. Panamericana, Formulación y Evaluación de Proyectos, Facultad de Ciencias Económicas, UNAH, 2015

Para la ejecución de futuros proyectos habitacionales, es primordial el estudio antes mencionado y así establecer un mercado acertado, encontrando esos resultados podremos asegurar la viabilidad de un proyecto.

5.2.

31 | P á g i n a

Oferta

Para satisfacer las necesidades de vivienda de la población del M.D.C., es necesario, entre otras cosas, garantizar las condiciones de habitabilidad, lo que solo se puede lograr si la vivienda y su entorno, llenan las expectativas básicas de la población del M.D.C. A través de este análisis de oferta se establecen algunas de las propiedades básicas, psicosociales y demográficas de las soluciones habitacionales que se han construido para dar respuesta a las necesidades de vivienda que presentan los diferentes estratos de población con menores ingresos y que no pueden optar a una vivienda por los elevados costos de las mismas.

5.2.1. Oferta habitacional Es necesario conocer las diferentes propuestas y promociones ofrecidas en el mercado habitacional en la actualidad, tanto públicas como privadas, considerando los desarrollos ubicados desde la salida al norte hasta Ciudad Satélite Ilamapa, y de esta manera poder determinar las diversas características cualitativas y cuantitativas de modelos de vivienda horizontal y vertical para obtener un mercado meta promedio.

5.2.1.1Residencial Vistaly

Ilustración 4. Ubicación de Residencial Vistaly. Fuente: Google Earth.

Este proyecto se encuentra ubicado en el km. 3, carretera a Olancho, sector Noreste de la ciudad de Tegucigalpa, Honduras. Se proyectan 391 lotes en la Residencial: (3 lotes comerciales y 388 lotes para viviendas), todos los lotes son de acceso vehicular. La residencial cuenta con toda la infraestructura necesaria para que los habitantes puedan resolver sus necesidades básicas, pero no cuenta con ningún equipamiento dentro de ella. Los modelos que presenta la Residencial Vistaly son 4, de los cuales sus precios varían de acuerdo a sus metros cuadrados de construcción y a los acabados que contengan. La zona en donde se ubicarán tiene una topografía regular, suelos semiduros y rocosos, una zona alta y estable (no inundable) y con vistas panorámicas. 32 | P á g i n a

MODELO ESMERALDA: 2 dormitorios, 1 baño, área de construcción, 58.83 m2, precio de venta Lps. 1,072,432.00, cuota a pagar Lps. 11,522.99 no incluye los seguros, ingreso familiar Lps. 38,409.97. MODELO ESMERALDA PLATINUN: 3 dormitorios, 2 baños, área de construcción 72.07 m2, precio de venta Lps. 1,166,000.00, cuota a pagar Lps. 12,207.82 no incluye los seguros, ingreso familiar Lps. 40,692.73

Ilustración 6. Modelo económico Ilustración 5. Modelo económico Esmeralda Platinum. Esmeralda. Fuente: Sitio web http://www.cerrogrande.hn/vistaly/Proyecto.htm

MODELO RUBI: sala, comedor, cocina con mueble, 2 dormitorios, 1 baño, área de construcción 52.30 m2, mide 9 metros de frente x 16 metros de fondo, área del terreno 206.53 vrs.2, precio de venta Lps. 973,500.00, cuota aproximadamente a pagar Lps. 10,443.00 no incluye los seguros, ingreso familiar Lps. 34,809.00. MODELO RUBI MAX: sala, comedor, cocina con mueble, 3 dormitorios, 2 baños, área de construcción 65.86 mts.2, precio de venta Lps. 1,081,500.00, cuota a pagar Lps. 11,625.27 no incluye los seguros, ingreso familiar Lps. 38,750.90.

33 | P á g i n a

Ilustración 7. Modelo económico Rubí.

Ilustración 8. Modelo económico Rubí Max.

Fuente: Sitio web http://www.cerrogrande.hn/vistaly/Proyecto.htm

5.2.1.2 Residencial Briceño Ubicado en km. 4, carretera a Olancho, entrada a Villa Elena. El Proyecto tiene capacidad para 1,500 viviendas y actualmente cuenta con 26 habitadas. La urbanización tiene todos los servicios básicos, áreas verdes y recreativas y una planta de tratamiento de aguas residuales. El precio de las viviendas va desde Lps 700,000.00 con cuotas desde Lps 7,500.00. Los requisitos son ingresos mínimos de Lps 21,000.00 (mancomunados), financiamiento a 20 años plazo, con financiamiento de fondos Banprohvi y del RAP. Existen dos modelos de vivienda: MODELO 1. Tres dormitorios (3), dos baños (2), sala, comedor, cocina, tanque elevado y garaje para 2 vehículos. Área de construcción 110 m2; área de terreno 160 m2. MODELO 2. Dos dormitorios, un baño, sala, comedor, cocina, tanque elevado y garaje para 2 vehículos. Área de construcción 90 m2, área de terreno 160 m2.

34 | P á g i n a

Ilustración 9. Modelos de vivienda en Residencial Briceño. Fuente: Sitio web https://www.facebook.com/Tu-Casa-Honduras-113931492045913/

5.2.1.3 Residencial San José Ubicada en km. 9, carretera a Olancho, 200 m antes de la posta policial. Desarrollado por Santos y Compañía, S.A de C.V. Cuenta con un área de terreno de 32 manzanas, 658 lotes residenciales, todo frente a calle vehicular de amplios bulevares, área comercial con gasolinera, área verdes, deportivas y recreativas. Las casas son modernas y cuentan con amplios espacios para la comodidad de su familia. Existen dos modelos básicos: CASA MODELO ILUSIÓN. Precio de venta: L 906,500.00, área de terreno: 215.14 vrs², metros de construcción: 69.50 m², sala, comedor, cocina amueblada, 2 habitaciones, 1 baño, área de lavandería, estacionamiento para 2 vehículos. CASA MODELO BASIC PLUS. Precio de venta: L 730,000.00, área de terreno: 215.14 vrs², metros de construcción: 48.67 m², sala, comedor, cocina amueblada, 2 habitaciones, 1 baño, área de lavandería, estacionamiento para 2 vehículos.

35 | P á g i n a

Ilustración 10. Modelos de vivienda en Residencial Briceño. Fuente: Sitio web https://www.facebook.com/residencialsanjosehn/

5.2.1.4Ciudad Esperanza

Ilustración 11. Plan maestro y ubicación de Ciudad Esperanza. Fuente: Sitio web https://www.facebook.com/ciudadesperanzahn

Residencial ubicada en el km. 20 carretera a Olancho, comunidad de Las Flores, Tegucigalpa, M.D.C., a 15 minutos del Mall Premier. Residencial Ciudad Esperanza es el primer proyecto D.U.I.S. que se construye en Honduras, es un distrito o condado residencial donde vivirán 20,000 familias, en un terreno de 638 manzanas de extensión. Ciudad Esperanza tendrá su propia ruta de transporte público-privada, amplias áreas de juegos, seguridad en circuitos privados, áreas comerciales, áreas de juegos, estación de bomberos, todos los servicios públicos, posta de policía, 36 | P á g i n a

clínicas, escuelas, colegios, un parque de generación de energía solar y un parque de logística y centro de abastos. El complejo habitacional conformado por clústeres donde se encontrarán diversas soluciones habitaciones, estacionamientos, parques multi-funcionales, instalaciones deportivas, guarderías, seguridad privada y su respectiva área comercial. Cada clúster contará con 79 viviendas unifamiliares y 4 bloques multifamiliares, donde cada bloque tiene 8 edificios de 3 niveles cada uno. Se ofrecen distintas soluciones habitacionales: viviendas en condominio y viviendas independientes. Las viviendas en condominios tienen 2 o 3 dormitorios, sala, comedor, cocina, baño, terraza, área de lavandería, 1 estacionamiento asignado. Precio: L. 350, 000 - 400,000, cuotas: L. 2.500 – L. 5.000, ingresos: L. 10.000 – L. 12.000. Las viviendas independientes tienen 2 o 3 dormitorios, sala, comedor, cocina, patio, 2 estacionamientos asignados, con losa para ampliar a segundo piso. Los precios son desde L370,000 hasta L600,000.00 con cuotas de L. 5,000 e ingresos de L. 20,000 – L. 25,000. La tasa preferencial del 9,7% anual es la más baja que se puede obtener, por lo que las familias solo pagaran cuotas de L2.700 (US$118,6) a L5.000 (US$219,7) de acuerdo a la opción que elija. Residencial Ciudad Esperanza es un proyecto certificado por CONVIVIENDA y la empresa responsable del proyecto es CONSASA.

CONDOMINIOS

Ilustración 12. Condominios de 1 dormitorio, edificio interno (segundo y tercer nivel).

Ilustración 13 Condominios de 1 dormitorio, edificio interno (segundo y tercer nivel).

Fuente: Sitio web https://www.facebook.com/ciudadesperanzahn

37 | P á g i n a

Ilustraciรณn 15. Condominios de 2 Ilustraciรณn 14. Condominios VPE de 1 dormitorios, edificio interno (segundo y tercer dormitorio, edificio interno (segundo y tercer nivel). nivel). Fuente: Sitio web https://www.facebook.com/ciudadesperanzahn

Ilustraciรณn 16. Condominios de 2 dormitorio, edificio interno (primer nivel).

Fuente: Sitio web https://www.facebook.com/ciudadesperanzahn

38 | P รก g i n a

VIVIENDA UNIFAMILIAR 1 NIVEL

Ilustración 16. Modelo Esperanza 3 dormitorios. Fuente: Sitio web https://www.facebook.com/ciudadesperanzahn

5.2.1.5Ciudad Satélite Ilamapa2. Residencial ubicada en el km 32, carretera a Olancho, municipio de Distrito Central, Francisco Morazán. Tiene dos modelos de vivienda: 1) Dos dormitorios, un baño, sala, comedor, cocina, desayunador, porche, garaje dos vehículos, área de terreno 230 varas2, servicios básicos, 61.00 m2 de construcción, área futura ampliación, cuota mensual L. 2,600. 2) Tres dormitorios, dos baños, 78.00 m2 de construcción y demás ambientes descritos en numeral 1, cuota mensual L. 3,600. Financiamiento disponible en IPM, Injupemp, Fundevi, Banco Occidente, si aplica el interesado en las dos últimas instituciones y si cumple algunos requisitos puede beneficiarse con un bono de Lps. 50,000.00 y Lps. 41,600.00 respectivamente lo cual disminuye el precio de la vivienda.

Ilustración 17. Modelo 1 Vivienda Unifamiliar. Fuente: Sitio web

5.2.2

Oferta Laboral

Datos tomados de https://www.facebook.com/Inmobiliaria-Y-Desarrollos-Urbanisticos-La-Fe-SRL1635800430031445/

39 | P á g i n a

Análisis Social, respecto a la capacidad de empleo de Honduras, hoy en día más de 1.2 millones de personas se encuentran sin empleo de los 6, 785,675 de personas en edad de trabajar, desde el 2015 este sector se estableció como, el grupo de personas en edad de trabajar más grande en la historia de Honduras. Algunos factores que contribuyen al problema de desempleo es la falta de capacidades técnicas, carencia de experiencia y un déficit de competitividad en el lugar de trabajo, un salario precario del cual, para satisfacer la canasta básica nacionales necesita el 100.54% del mismo. Actualmente en Honduras se encuentra alrededor de 10 profesiones con mayor demanda en el mercado laboral entre las cuales se pueden mencionar: 1. Ingenieros 2. Técnicos 3. Representantes de ventas 4. Oficios manuales calificados 5. Operadores de producción 6. Secretarias, asistentes personales y administrativos y personal de apoyo en oficina 7. Personal de contabilidad y finanzas 8. Choferes 9. Personal de IT 10. Obreros La Universidad Nacional Autónoma de Honduras (UNAH) registró una matrícula de 86 mil estudiantes que ingresaron entre el primer y segundo período académico del año 2015, de los cuales el 53% son mujeres y el 47% son hombres y la dirección de registro estudiantil identifico, las carreras que tienen mayor demanda en la Ciudad Universitaria entre las que más sobresalen Psicología, Pedagogía, Enfermería, Informática Administrativa y Odontología. Dando como resultado que la UNAH da respuesta a la comunidad estudiantil y a las demandas de las carreras más solicitadas por estos, pero no da respuesta a la demanda real de profesionales orientados a los rubros que el país si tienen demanda la boral, provocando una gran cantidad de profesionales que no encuentran puestos de trabajo al graduarse de la UNAH. Dentro de los diferentes rubros de desarrollo económico que se encuentran en el sector de Francisco Morazán se pueden mencionar: Ganadería, comercio, Manifacturas, minería, turismo y agricultura con cultivos de caña de azúcar, maíz, tomate, repollo, lechuga, sorgo, maicillo, café y banano. Se identifico que la Población económicamente activa en condición de empleo, según dominio rama de actividad y ocupación pertenecen a los siguientes rubros económicos:  Agricultura, Silvicultura, Caza y Pesca  Industria manufacturera  Construcción  Comercio por mayor/ menor, hoteles / Restaurantes  Servicios comunales, sociales y personales De los salarios mínimos detectados según la rama económica podemos encontrar porcentajes muy similares entre 11 y 10 %, llegando a la conclusión de que el sector se compone de un impulso de desarrollo Agroindustrial, Industrial Manufacturera, Transporte y Almacenamiento. 40 | P á g i n a

5.2.3 Resumen

Ilustraciรณn 18. Ubicaciรณn de complejos residenciales. Fuente: Elaboraciรณn propia.

Tabla 4. Distancia de proyectos residenciales desde Mall Premier.

41 | P รก g i n a

Proyecto

Referencia

Res. Vistaly Res. Briceño Res. San José Ciudad Esperanza Ciudad Satélite Ilamapa

Mall Premier

Medio de transporte Vehículo Vehículo Vehículo Vehículo

Distancia (km) 5.2 6.5 9.3 20.5

Tiempo (min) 10 11 14 23

Vehículo

34.5

Nota: Tomando como punto de partida el Mall Premier, se consideran los tiempos de transporte sin tráfico. Fuente: Google Earth.

Con las diversas especificaciones brindadas por todos los complejos residenciales anteriormente detallados, se realizó una tabla resumen que muestra la tendencia de la oferta habitacional en el mercado actual del M.D.C. De los datos presentados anteriormente, se obtuvo un promedio entre los 5 complejos habitacionales analizados, para brindar una respuesta a una población que devenga hasta 10 salarios mínimos. También se llegó a determinar el costo promedio para este sector asalariado de acuerdo a estas opciones de vivienda, dando como resultado la siguiente tabla resumen: Tabla 5. Costo promedio de m2 de vivienda y proyección de unidades habitacionales. Fuente :

Costo por m2 Precio Promedio de m ² en Vivienda (0-4 Salarios Mínimos)

N° de viviendas

L. 11,777.78

Proyección de oferta de vivienda (Construcción total)

7068 viviendas proyectadas

Precio Promedio de m2 en Apartamento (0-4 salarios mínimos)

L. 9,375

Proyección de oferta de apartamentos (Construcción total)

16,998 apartamentos proyectados

Precio Promedio de m ² en Vivienda (0-10 Salarios Mínimos)

L. 15,330.39

5.3. 42 | P á g i n a

Sector Financiero

El desarrollo económico depende parcialmente del sistema financiero para ayudar a mediar la transferencia de dinero a áreas de la economía donde más se necesita. El sistema financiero tiene un número clave de funciones que ayudan a facilitar estos cambios en dinero, que son importantes para el crecimiento económico sustentable.

5.3.1. Mercado financiero de vivienda Según el Banco Centroamericano de Integración Económica, se observan graves deficiencias en el funcionamiento de los mercados de vivienda del país. En el mercado formal, la vivienda y los créditos hipotecarios necesarios para financiar su adquisición sólo son accesibles aproximadamente al 20% de la población. El 80% restante de los hogares recurre al mercado informal para acceder a soluciones de bajo costo, que suelen carecer de servicios, títulos de propiedad y de estándares mínimos de calidad. Ref. (Banco Centro Americano de Integración Económica, 2007) El acceso al mercado financiero de vivienda en Honduras es restringido por varios motivos, como ser: 

Bajos niveles de ingreso: solo el 20% de la población puede acceder a préstamos

en el sector formal, las personas que no cumplen con los requisitos establecidos por la banca privada deben solicitar préstamos en instituciones como FUNDEVI o programas del gobierno y en última instancia en el mercado informal. 

Altas tasas de interés activas: la tasa de interés en los préstamos hipotecarios para

el sector de vivienda es una de las más altas de la región. Las tasas de interés promedio de los bancos oscilan entre 15-20% anual. En los programas de gobierno y en los bancos que utilizan fondos de bancos de segundo nivel como BANHPROVI, las tasas de interés pueden bajar hasta un 9.7-11.5% anual, con plazos de hasta 20 años para saldar la deuda. 

Alto precio de las viviendas del sector formal: debido a los altos precios de la

vivienda en el sector formal, las familias recurren al sector informal para poder adquirir una vivienda a un precio bajo, como consecuencia a esta situación, se estima que cada año 28,000 nuevas viviendas informales son construidas (de forma progresiva) en áreas urbanas. 43 | P á g i n a

En el financiamiento habitacional, el hecho de subsidiar las tasas de interés a favor de los sectores de menores ingresos, desestimula la participación de los intermediarios financieros a atender dicho sector y hace concentrar su actividad en los estratos de ingresos más elevados, lo cual reduce el financiamiento en los mercados formales de vivienda y fomenta el mercado informal. Ref. (Dirección General de Vivienda y Urbanismo 2007). Para conocer el mercado de la vivienda social en Honduras, se recopila información de las instituciones financieras y programas de vivienda que se ofrecen para reducir el déficit de vivienda de la población en extrema pobreza. Dichas instituciones promueven programas para que las viviendas sean accesibles de acuerdo a los precios. Tabla 6. Mercado financiero de vivienda. Fuente : Urbanizaci ón

Lugar

Modelos

Descripción

Precios

Área de construcc ión

Financiamient o

Empresa Responsabl e

Residencial Hamburgo

El tablón

MODELO ALTONA BASICA

1 planta, sala comedor cocina, 2 dormitorios, 1 baño, área de lavandería con conexión para lavadora, tanque elevado, ventanas de celosías, paredes interiores repelladas sin pintar, sin encielar, piso de mosaico, baño sin azulejo. 2 Plantas, sala comedor cocina, 2 dormitorios, 1 baño, área de lavandería con conexión para lavadora, tanque elevado, ventanas de celosías, paredes de bloque visto pintadas, sin encielar, piso de mosaico, baño sin azulejo.

Precio L. 540,000 menos el bono.

Área de terreno 77.45 Vrs2, = a 54 Mt2. Área de construcci ón 42.8 Mt2.

Inmobiliari a Paris, S. A

Precio L. 400,000. Los condominio s del segundo piso 42.6Mt2, Precio L. 350,000 menos el bono.

Área de terreno 77.45 Vrs2, = a 54 Mt2. Área de construcci ón en el primer piso 42.8 Mt2.,

Financiamiento FICOHSA, BANCATLAN, LAFISE, PROMERICA, BANRURAL. (BANHPROVIRAP). Banco Atlántida, Banco Ficohsa, BAC, BANRURAL y Banco LAFISE que dan una cuota aproximada de Lps 4,400.00 Cuotas bajas en función de plazo y del bono del Programa CONVIVIEND A.

Lavandería, patio trasero, 2 cuartos, un baño, sala, comedor, cocina y tanque de reserva. En el área residencial área de juegos para niños y ejercicios para adultos

L. 600,000.00

Área de construcci ón: 44.75 m2, Área del terreno: 111 Vrs.2

Cuotas de 5,000.00 con Banco Atlántida FICOHSA, BAC, Banrural y LAFISE con CONVIVIEND A

Inmobiliari a Paris, S. A

CONDOM INIO

Paseo las Campanas

El Tablón

44 | P á g i n a

Modelo Básico

Villas de Oriente

TALA NGA

Modelo Básico

Estacionamiento, 2 habitaciones, 1 baño, Sala Comedor, cocina

L. 378,000.00

Área de construcci ón: 42 m2

Ciudad Tecnológic a

Yagua cire 12 Km salida al Sur

Modelo Básico

Estacionamiento, lavandería, pato trasero, 2 cuartos, un baño, sala comedor y cocina

L. 600,000.00

Res. Izcaya

Salida al Sur, a 1 km de Santa Ana

Área de construcci ón 48 m2, Área del terreno: 140m2 Área de construcci ón: 65m2

Villas de Santa Clara

Salida al Sur

Residencial San José

Carrete ra a Olanch o

Modelo Básico

Estacionamiento, lavandería, pato trasero, 2 cuartos, un baño, sala comedor y cocina 2 Habitaciones, Sala, comedor, cocina, área de lavandería, aire acondicionado calentador de agua con paneles solares.

L. 600,000

L. 630,000

Casa Modelo Ilusión

Sala - Comedor Cocina amueblada, 2 Habitaciones, 1 Baño, Área de Lavandería, Estacionamiento para 2 vehículos.

L 906,500 970,000

CASA MODELO BASICO PLUS

Sala - Comedor Cocina amueblada, 2 Habitaciones, 1 Baño, Área de Lavandería, Estacionamiento para 2 vehículos.

L 730,000.00

Cuotas de 3,000.00 con BANRURAL y Banco de los Trabajadores (CONVIVIEN DA) Cuotas de L.4,970.00 con BANRURAL (CONVIVIEN DA) y LAFISE BANCO ATLANTIDA

Área de construcci ón: 75 m2

Área de terreno: 215.14 Vrs. Área de construcci ón: 69.50 mts. ² Área del Tarreno:2 15.14 vrs. ² Área de construcci on:48.67 mts. ²

Soluciones de Vivienda, S.A.

Lucy Michelle Ingeniería S. de R.L.

Enrique Montalván

DAVIVIENDA, FICOHSA

SANTOS Y COMPAÑÍ A, S.A. DE C.V.

De acuerdo al estudio realizado se determina un rango de precios, montos, m2, cuotas, bancos y financiamiento que las instituciones financieras de vivienda social ofrecen y se llega a un consenso de precios que son accesibles para la población en extrema pobreza en adquirir una vivienda social.

Tabla 7. Condiciones para adquirir vivienda social. Fuente:

45 | P á g i n a

Rango de ingresos familiares Monto máximo del valor de la vivienda Cuotas de financiamiento Plazo máximo Posibles bancos a financiar Posibles constructoras

Para familias con ingresos de 2 salarios mínimos L. 400,000 (40 m2) L. 3,000.00

Familias con ingresos entre 2 y 3 salarios mínimos L. 400,000 – L. 500,000 (45 m2) L. 4,000.00

Familias con ingresos entre 3-4 salarios mínimos L. 500,000 – L. 600,000 (450m2)

Hasta 20 años Hasta 20 años Hasta 20 años FICOHSA, DAVIVIENDA, BAC, BANRURAL, Banco de los Trabajadores Soluciones de Inmobiliaria París, S. Vivienda, S.A. A.

5.3.2 Programas del sector de vivienda: Subsidios. Los programas de vivienda en el país contemplan la creación de fuentes de financiamiento para familias que ostentan de dos a cuatro salarios mínimos, a fin de que puedan acceder a viviendas cuyo costo no sea mayor a los 600 mil lempiras. Los programas que maneja el gobierno para subsidiar la vivienda social, es el bono de vivienda para una vida mejor, programa de vivienda de interés social, entre otros.

5.3.2.1 Convivienda. El programa de subsidios en Honduras es administrado por CONVIVIENDA y cuenta con las siguientes características: Tabla 8. Programa de subsidios de Convivienda. Fuente : Convivienda

Variable Población objetivo Administrador Monto promedio de subsidio Subsidio ajuste en función de Costo promedio por solución

Característica ½ - 4 salarios mínimos Convivienda L.45,000 – 60,000 Ingreso familiar L. 400,000 – 600,000

Aquí se muestran las características del programa de subsidios de Convivienda, donde para acceder al mismo se debe cumplir con dos variables: la población objetivo y el costo de la solución habitacional.

CONVIVIENDA informa acerca del Bono “Vivienda para una Vida Mejor” a través del Programa ABC (Ahorro, Bono y Crédito) especialmente dirigido a familias con ingresos mayores a medio salario mínimo y hasta 4 salarios mínimos. 46 | P á g i n a

Las familias que deseen aplicar deberán seguir 3 pasos: 1. Ahorro programado que se convierte en la prima de la solución habitacional solicitada. 2. Un bono otorgado transparentemente, no reembolsable y por una sola vez por parte del Estado. 3. Un crédito otorgado por una Institución Financiera Intermediaria desde 400,000 lempiras hasta 600,000 lempiras, a una tasa de interés de 9.70% en un plazo de 20 años. (Para vivienda nueva o mejoramiento).

Tabla 9. Modalidad 1: Adquisición o construcción de vivienda en lote propio.

Ingreso familiar

Bono (L)

% Aporte propio mínimo sobre valor / vivienda (en efectivo)

Valor de la vivienda Hasta (L)

400,000.00

5% 5%

500,000.00 600,000.00

>1/2 SM hasta 2 60,000.00 SM >2 SM hasta 3 SM 50,000.00 >3 SM hasta 4 SM 45,000.00 Tabla 10. Modalidad 2: Mejoramiento de vivienda.

Ingreso familiar

>1/2 SM hasta 2 SM >2 SM hasta 3 SM >3 SM hasta 4 SM

Bono mejoramiento en relación monto de mejora

% Aporte propio sobre valor de mejora

Valor de la vivienda

Monto de mejora

Hasta (L)

20 %

10 %

400,000.00

100,000.00

15 %

10 %

500,000.00

120,000.00

10 %

600,000.00

175,000.00

5.3.2.2Banhprovi. BANHPROVI anunció que tiene varios fondos disponibles como: El programa Vivienda para Una Vida Mejor, bajo la metodología del Gobierno. 47 | P á g i n a

Proyectos con fondos del fideicomiso del Banco Central de Honduras dirigido especialmente para construcción de vivienda clase media y social, con montos otorgados hasta 25 millones a un plazo máximo de hasta 30 Meses, con un período de gracia de hasta 1 año con tasa de interés de 11.5% al usuario final. Vivienda para una Vida Mejor. "Programas de Bono de Vivienda para Una Vida Mejor", financiados con los recursos del Gobierno de la República de Honduras, destinados a los sectores menos favorecidos de la población hondureña, para acceder a la adquisición y construcción de vivienda en lote propio, liberación de lote y construcción de vivienda simultaneo, compra de lote y construcción de vivienda simultáneo y mejoramiento de vivienda, mediante los esquemas que se describen a continuación: I Programa de vivienda para una Vida Mejor con Aporte, Bono y Crédito (ABC), aplicable a personas que reciben ingresos mayores a % y hasta 4 salarios mínimos; Programa de Vivienda para una Vida Mejor con Bono Máximo (BM), aplicable a personas que reciban ingresos de 0 a ½ salario mínimo. Y otros que CONVIVIENDA apruebe.

Tabla 11. Condiciones de vivienda con fondos propios. Fuente : Banhprovi

Destinos

CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO

COMPRA DE

MONTO A FINANCIAR: L.2,000,000.00 PLAZO MAXIMO: 20 Años

VIVIENDA

Tasa al Intermediario: 7.5% Tasa al Usuario final: 11.5% Garantía:

NUEVA

Hipotecaria con cesión de Primera Hipoteca a favor de BANHPROVI

Tabla12 . Condiciones para Créditos de Corto Plazo para Proyectos Habitacionales con Fondos del Fideicomiso de BCH

DESTINO:

48 | P á g i n a

Proyectos urbanizados para la construcción de vivienda nueva de clase media y digna, o en su caso proyectos a urbanizar con construcción de vivienda nueva, tanto para propiedades horizontales como verticales

MONTO MAXIMO: PLAZO MAXIMO: PERIODO DE GRACIA: TASA DE INTERES:

Hasta L.25.0 Millones Hasta 30 meses (2 y medio años) Hasta un (1) año 11.5% al usuario final

5.3.2.3 RAP El RAP explica la disponibilidad de diferentes fondos o programas de financiamiento Financiamiento regular con Opción a Compra de Vivienda, Construcción, Compra de Terreno con una tasa de interés de 10% a 11.5%. Programas de Subsidio para familias de más bajos ingresos (hasta 4 salarios mínimos) para mejorar la capacidad de pago de los usuarios. Con prima de 0 a 5% valor de la vivienda. Los subsidios aplican para la compra y construcción de vivienda, y para la compra de terreno con plazos de 1520 años y tasas de interés de 10% a 11.5%. Ejemplo: 

Una familia con ingresos de L. 24,675.00 (Entre 2-3 Salarios Mínimos)



Precio Vivienda L. 762,251.19



Subsidio L. 30,000



Prima L. 38,112.56



Tendría un monto a financiar de 694,138.63



Cuota mensual sería 7,402.50

5.3.2.4 CONFIANZA. CONFIANZA, como parte de un esfuerzo estratégico para reducir las barreras de acceso al crédito, anunció que cuentan con diferentes líneas y fondos de garantías como FOGAVIS, para apoyar con garantías adicionales a las personas que aspiren a obtener financiamiento para compra

49 | P á g i n a

de lotes, mejora y compra de vivienda. Esta garantía viene a ser equivalente a 12 Cuotas en Mora o el 20% del Capital. Mediante el apoyo y respaldo de estas garantías se impulsará la inclusión financiera a los sectores productivos, y educación nacional y dinamizará la economía nacional.

5.3.2.5 RAFCASA. RAFCASA explica que su papel es servir de puente facilitador entre los bancos, desarrolladores y clientes del sector social de vivienda, y comentaron sobre la Alianza Estratégica hecha con AHIBA cuyo propósito es aumentar el financiamiento a vivienda social con soluciones innovadoras y prácticas. Tiene dos productos importantes de destacar: Plan de Ahorro y, Renta con Opción a Compra para Vivienda Social. Con el Plan de Ahorro, los usuarios pueden obtener su contrato de vivienda comprobando su capacidad de ahorro. Con Renta con Opción a Compra, los usuarios pueden obtener su contrato de vivienda mediante el pago de la renta (alquiler) por un período de tiempo. RAFCASA ha tenido mucho éxito con estos servicios en Nicaragua y pronto se recreará este éxito en Honduras.

5.3.3 Facilitadores Públicos El fin de un facilitador es el de servir como vehículo que permite canalizar las solicitudes de financiamiento hacia las instituciones financieras. Para el caso del M.D.C. este tipo de ayudas se pueden adquirir por medio de Proviccsol cuyo objetivo es el de proveer de una vivienda digna y crédito solidario a la población de menores ingresos mediante el otorgamiento de financiamiento en condiciones crediticias concesionales y el beneficio de acceso al sistema nacional de subsidios habitacionales, estimulando políticas y prácticas de participación ciudadana en el marco de la Economía Social. Ref. (Proviccsol, 2014) La construcción de los proyectos de vivienda promovidos por Proviccsol se realizarán con la participación de los gobiernos locales, sociedad civil, instituciones del sector público y otras. La solución del problema de la vivienda, sea construcción o mejoramiento, se realizará a través de las familias organizadas de forma permanente.

50 | P á g i n a

Tabla 13. Características del crédito otorgado por Proviccsol. Fuente: Proviccsol

Ingreso familiar 0 – 2 salarios mínimos L. 600,000.00 Techo máximo de financiamiento 9.7 % anual Tasa de interés Plazo máximo Opcional Aporte opcional del solicitante

El aporte del solicitante puede realizarse a través de mano de obra No calificada para la construcción de viviendas.

Con aproximadamente 14 Instituciones gubernamentales creadas para fomentar la vivienda y el deseo mismo del gobierno actual de agruparlas para hacer una sola institución, según nuestro análisis, en Honduras además de un ente rector de la vivienda necesitamos de un sistema financiero para la vivienda, cuya estructura garantice el Valor del Dinero en el Tiempo de los bancos de segundo piso. Las instituciones financieras de segundo piso, que proveen los fondos hipotecarios, tienen que decidir entre dar una tasa preferencial para mejorar el acceso a la vivienda social, mediante tasas preferenciales y mantener el valor del dinero en el tiempo. En el seno de la Cámara de la Industria de la Construcción, entre las soluciones propuestas ha planteado un Sistema de Intereses Preferenciales, similar al de Panamá, regido por una ley y su reglamento respectivo, que permite que los compradores de vivienda social accedan a intereses preferenciales, logrando el balance mediante la compensación financiera de la masa total de préstamos de todo el sistema financiero del país. Las viviendas son activos valiosos y en general representan una cantidad significativa de los activos totales de una familia. La compra depende de la disponibilidad de financiamientos a largo plazo, sobre todo entre los segmentos de bajos ingresos. En nuestro país existen instituciones gubernamentales creadas desde 1960, todas para el fin de reducir el déficit habitacional. El déficit habitacional en Honduras es de más de un millón de unidades de viviendas, de las cuales hay unas 400,000 viviendas en déficit cuantitativo y 600,000 casas en el déficit cualitativo (o necesitadas de mejoras). La mayoría de este déficit está concentrado en personas cuyo ingreso es menor al de cuatro salarios mínimos, estando casi fuera de acceso familias de dos o menos salarios mínimos de ingreso. Para los hondureños del segmento de vivienda social, la falta de acceso a fondos de tasas preferenciales es el mayor los obstáculos, aunque hay que remarcar que las instituciones financieras comerciales están muy activas en el financiamiento a los compradores de segmento medio y alto, el sector de vivienda social requiere de un aparato financiero o estructura financiera especial.

51 | P á g i n a

Por parte de las entidades financieras de segundo piso, como lo son RAP y BANHPROVI, que juegan un papel fundamental en el financiamiento de la vivienda, ambas entidades, son muy fuertes a nuestra escala actual, sin embargo, cada una con oportunidades de mejoras (como mantener el valor del dinero en el tiempo) que resueltos cambiarían drásticamente flujo de fondos disponible para la vivienda en Honduras.

5.3.4 Instituciones Financieras El tamaño del sistema financiero de Honduras es mediano dentro de los estándares regionales. En 2010 la cartera del sistema representó un 47,8% (PIB) y los depósitos un 48,5% del mismo. No obstante, el nivel de acceso de la población a los servicios financieros es relativamente bajo, lo que en parte se explica por la falta de transparencia para la divulgación de información y los débiles mecanismos de protección de los usuarios de dichos servicios. Para maximizar las externalidades positivas de un sólido sistema financiero en la economía, es necesario mejorar los niveles de acceso de la población. Para lo cual a continuación presentamos algunas de estas instituciones o programas que velan por mejorar esta situación. (Guerrero, Focke, & Cueva, 2011). Con el interés de mejorar las condiciones de vivienda en forma integral, se reconoce a los hondureños el derecho de vivienda digna. De acuerdo a eso el Estado formulará y ejecutará programas de vivienda de interés social.

5.3.4.1

FUNDEVI (Fundación para el Desarrollo de la Vivienda Social en Honduras).

Ofrece financiamiento para obras de infraestructura. Dentro de este renglón, hasta el momento se han realizado, están en ejecución y en etapa de gestión 56 proyectos, con una inversión de casi 107 millones de lempiras; fondos provenientes de la Agencia Sueca de Cooperación Internacional para el Desarrollo (Asdi) y del KfW de Alemania. Los financiamientos para proyectos de infraestructura están dirigidos a grupos de clientes y/o urbanizadores que desean gestionar proyectos de instalaciones básicas o adquirir y/o legalizar terrenos en urbanizaciones, colonias o barrios nuevos o existentes, para solventar las necesidades de familias de escasos recursos económicos.

5.3.4.2

CONVIVIENDA Vivienda Social a gran escala.

Es un programa temporal que busca resaltar la ejecución del desarrollo habitacional, tiene como objetivo establecer las condiciones generales aplicables para propiciar el desarrollo y construcción de proyectos de vivienda social a gran escala, así como la adecuada inversión del ahorro interno previsional de largo plazo en programas de inclusión financiera que impliquen adecuadas

52 | P á g i n a

condiciones de rentabilidad, seguridad y liquidez, y propicien además el acceso a una vivienda digna para los trabajadores y sus familias.

5.3.4.3

PROVICCSOL (Programa de Vivienda Ciudadana y Crédito Solidario)

Proveer de una Vivienda Digna y Crédito Solidario a la población de menos recursos. Propiciar y gestionar financiamiento con modalidades de crédito preferenciales y subsidios, para el desarrollo de proyectos de vivienda solidaria. Promover estrategias de participación ciudadana y auto gestión en todo el proceso de organización de la población, para lograr reducción de costos, aprovechamiento de recursos locales, desarrollo del sentido de auto responsabilidad, transparencia en el manejo de los recursos y el desarrollo de principios y valores solidarios, apoyando de esta manera la construcción o mejoramiento habitacional bajo condiciones favorables para las familias participantes. Establecer los mecanismos para aprovechar eficientemente la infraestructura existente en el país en términos de capacidad técnica instalada y recursos financieros disponibles.

5.3.5 Instituciones Privadas Los préstamos que ofrecen las instituciones privadas para el financiamiento de vivienda pueden realizarse por medio de instituciones financieras de segundo nivel como ser: BANHPROVI y RAP o por medio de fondos propios, el monto máximo a financiar depende del ingreso que presente la persona interesada o dependerá de la institución con quien decida financiar. Entre las instituciones financieras privadas que ofrecen préstamos para vivienda se encuentran:

Tabla 14. Características del crédito otorgado por instituciones financieras privadas.

Estas características no aplican para Fundevi, ya que la población que es atendida por esta institución, es la población que no cumple los requisitos para acceder a créditos en las demás 53 | P á g i n a

instituciones bancarias debido a que son personas que trabajan en el mercado informal y no tienen ingresos fijos. Tabla 15. Variables de financiamiento de las instituciones financieras públicas y privadas del país.

En la tabla se puede observar que las instituciones privadas utilizan requisitos de ingreso y tasas de interés similares (a excepción de Fundevi e Injupem), dichos requisitos limitan el acceso a préstamos de vivienda a la población a la cual estará dirigido el proyecto de Ciudad Morazán, teniendo como alternativa de financiamiento los programas promovidos en el sector público.

6. Metodología El tipo de investigación a realizar es de carácter Mixta ya que se enmarca a través de registros cuantitativos y cualitativos; considerando como universo el sector vivienda en la Capital. La investigación se dirige sobre todo a conocer el estado de la vivienda en cuanto al déficit habitacional que se manifiesta actualmente y el mercado meta al que al que ira dirigido en el M.D.C. y las zonas aledañas de la Carretera hacia Olancho; para fines académicos tomando como muestra la población que devenga ingreso de 1 a 3 salarios mínimos. La recopilación de datos se realizó a través fuentes primarias; incluyendo entrevistas de expertos en el tema, visita y recorrido al terreno, fotos y videos. Y por medio de fuentes secundarias que incluye los datos de instituciones gubernamentales como las muestras censales del INE, BID, BC,RAP, CHICO, BANHPROVI, CONVIVIENDA, FUNDEVI entre otras que fueran requeridas a lo largo de la investigación. A través de la recopilación de datos se determinaron los indicadores necesarios y que serían los datos pertinentes para lograr la mejor solución (programa de necesidades arquitectónico) para la nueva urbanización.

54 | P á g i n a

Para determinar la demanda en términos habitacionales del Distrito Central, la obtención de los datos consistió en una parte cuantitativa la cual se basó en el análisis de datos estadísticos que el INE presento en el año 2014.

6.1.

Análisis cualitativo: Encuesta

ESTUDIO DE CAMPO Y RECOLECCIÓN DE DATOS SOCIO-ECONÓMICOS Para copilar datos socioeconómicos se llevó a cabo una visita a las aldeas de Monte Redondo y El Ocotal, vecinas de los terrenos previstos para el proyecto, con el fin de realizar un análisis de cómo se sustenta la economía en la zona, el nivel escolar de la población, servicios públicos con que cuentan y datos demográficos de la población. El análisis se realizó para tener conocimiento de la manera en que puede afectar a la zona la construcción de un proyecto habitacional del tamaño de una ciudad satélite. Por otra parte, la visita también fue aprovechada para ver de primera mano la topografía de los terrenos, tipos de vegetación y sus funciones. La mayoría de la población (29%) está en un rango de edad de entre 31 y 40 años, un 24% está en edad avanzada y el resto está entre 10 y 30 años. 3 Las actividades ocupacionales más comunes son ser ama de casa (57%) y en mucha menor medida, agricultores, estudiantes, comerciantes y constructores.

El nivel educativo regional llega hasta la escuela primaria (67%), siendo escasa la población que alcanza el ciclo básico y mínima la obtiene un mayor nivel educativo.

La mayoría de las familias de la zona se caracterizan por ser numerosas, sin embargo, en el 37% de éstas, sólo una persona lleva ingresos a los hogares. De éstos ingresos, el rango promedio mensual está entre los L.5,0001.00 y L.7,000.00.

Ver Anexo Gráficos Población

55 | P á g i n a

¿DE CUÁNTO SON LOS INGRESOS MENSUALES EN SU HOGAR? Más de L.10,001.00

1; 6

De L.7,501.00 a L.10,000.00

1; 0 1; 4

De L.5,001.00 a L.7,500.00

1; 2

De L.3,001.00 a L.5,000.00

1; 3

De L.1,001.00 a L.3,000.00

100.00%; 0.00%

De L. 0.00 a L.1,000.00 0

Grafico3 Ingresos Mensuales por Hogar

El 48% de la población viaja semanalmente hasta Tegucigalpa, con un gasto en transporte público de entre L.100.00 y L300.00, en su mayoría para realizar compras varias (32%), suministrar sus hogares y negocios (16%) y en menor medida para trabajar, vender productos, distraerse, visitas médicas o familiares. Como resultados del análisis de los datos obtenidos podemos concluir que en esta zona: a. Existe una baja escolarización, aumentando la demanda de centros de formación profesional y educación superior. b. Baja oferta de trabajo, dando la oportunidad del ingreso de empresas e industrias a esta zona. c. Existe un mercado potencial para el comercio de varios tipos de productos como alimentos, productos de limpieza, etc.

6.2.

Metodología de cálculo habitacional Y Poblacional

Metodología Correlacional: Se establece una correlación entre diferentes variables, para la obtención de una proyección a futuro de la demanda habitacional, con base en el incremento población del M.D.C. para el 2030, que será aproximadamente de 400,000 mil habitantes. Preguntas de investigación: ¿Cuál es el déficit de vivienda actual? ¿Cuantas personas hay en M.D.C.? ¿Cuantas personas habrá en 10 años?

56 | P á g i n a

¿Cuantas personas están dispuestas a vivir fuera del área urbana de M.D.C.? ¿Cuantas personas Alquilan en el M.D.C. en la actualidad?

Variables

Población El crecimiento de la población en los últimos años se estima que es de 2.06% en Honduras; considerando las proyecciones para el año 2014, la población del municipio del Distrito Central será de 1, 125,332 habitantes.

Ingreso Está determinando en gran medida por el nivel educativo que alcanza las personas y los rubros de las actividades económicas en las que se desempeñan.

Capacidad de pago Se determinara de acuerdo al ingreso neto familiar (ingreso disponible- gastos) el cual oscila entre un 30% y 35%.

Mercado de vivienda en el Distrito Central. Total de Hogares en Tegucigalpa

Total de Hogares en Tegucigalpa que devengan ingresos (99.4%)

Total de Hogares en Tegucigalpa que devengan ingreso por salario (63%)

280,304

278,537

175,500.79

Fuente: Censo de Población y Vivienda, INE, 2014.

57 | P á g i n a

Total de hogares que alquila en Tegucigalpa (25%)

43,875

Proyectos habitacionales desarrollandose actualmente en el M.D.C. Unas 2700 viviendas sociales se encuentran en desarrollo, bajo la dirección de la Comisión Nacional de Vivienda y Asentamiento Humano (CONVIVIENDA) en 7 proyectos habitaciones. Proyecto: Santa Clara, Paseo las Campanas, Hamburgo, Ciudad Esperanza, Izcaya, María Mercedes y La foresta.

Resumen de variables Descripción Hogares que alquilan Personas promedio/familia Personas que Alquilan Habitantes en el D.C Crecimiento poblacional del D.C al año 2030. Personas Dispuestas a Vivir Fuera del D.C

43,875 5 219,375 1,200,000 1,600,000 52 %*

Fuente INE 2014 Foro de Movilidad Sustentable del M.D.C. (1) *(2) INE 2014 PDMOT Estudio de Viabilidad de Proyectos Residenciales PANAMERICANA Facultad de Ciencias Económicas de la UNAH

*52% de 270 Encuestas, muestra necesaria con base en la población del M.D.C. (2014). En centros comerciales, y la Universidad Nacional Autónoma de Honduras. Cálculo: 1.96² (1, 125,332*0.80*0.20) n

= 246 Encuestas (0.05)²(1, 125,332-1) + (1.96)²(0.80) (0.20)

Nivel de confianza Z: 1.96 Población N: 1, 125,332 Probabilidad de Éxito P: 0.80 Probabilidad de fracaso Q: 0.20 Error E: 0.05

Correlación.

58 | P á g i n a

Con los datos de la tabla anterior se establece una correlación, para la obtención de la cantidad de viviendas a abastecer, para un mercado meta que está determinado por las personas que están dispuesta a vivir fuera del área urbana del M.D.C. dato obtenido de la aplicación de las encuestas y las personas que en la actualidad alquilan en el área urbana del municipio. La relación entre las personas que alquilan en la actualidad en el M.D.C., comparándolo con el 52% resultante de la encuesta que está dispuesta a vivir fuera del M.D.C. 219,375 Personas que alquilan en la actualidad en el M.D.C. x del M.D.C. = 114,075 personas

52 % Dispuestos a vivir fuera

Se obtiene un total 114,075 personas que divididos entre el promedio de familia del M.D.C., para obtener, una demanda de vivienda específica, a ese mercado. (personas dispuestas a vivir fuera del área urbana + personas que alquilan.)

114,075 personas / 5 personas por vivienda

= 22,815 viviendas

Del número de habitantes y la cantidad de hogares en alquiler actual correlacionamos, para una proyección 2030 : Actual

Proyección

1, 200,000 Hab.

1, 600,000 Hab. al 2030

----------------------------

-----------------------------

43,875 Hogares en Alquiler

= 58,500 Hogares

Correlacionando la cantidad de hogares que alquilar para el 2030 con el porcentaje de interés de vivir fuera del área urbana del municipio, se obtiene la demanda de vivienda del mercado meta para el 2030: 58,500 Hogares al 2030 x demanda a 2030.

30,420 Viviendas

52 % Dispuestos a Vivir Fuera del D.C

- 20,000 viviendas*

= 30,420 Viviendas

= 10,420 Viviendas

*20,000 viviendas a construir en 8 años en Ciudad Esperanza urbanización más representativa de las 7 que se desarrollan en la actualidad en el M. D.C. A los 10420 resultantes, le restamos 2,700 de las que se proyecta a desarrollar en los próximos 2 años

10,420 - 2,700 = 7,720 viviendas faltantes a abastero Máximo Número de Viviendas para satisfacer el Mercado Meta 59 | P á g i n a

= 8,000 Viviendas

Fuente: Propia.

6.3.

Metodología de cálculo de Plan de Necesidades

La metodología utilizada para el Cálculo del Plan de Necesidades fue un Análisis Comparativo de Proyectos Similares Nacionales E internacionales como ser Cuidad Esperanza , Cuidad Morazán , Juan Bosch. De la Mano se realizó un cruce de información de todas las líneas de investigación como ser lo económico , lo social , la reglamentación entre otras.

7. Resultados 7.1

Análisis urbano y de sitio 7.1.1 Preliminares para la selección del terreno

El análisis urbano busca conocer la posición que tiene un sitio o terreno dentro de la ciudad, estudiando su relación con respecto al desarrollo de las actividades diarias de sus habitantes, la vialidad, los usos de suelo y los accidentes naturales. Inicialmente se analizaran dos zonas con el propósito de escoger la que mejor se adapte a los planes de ordenamiento territorial de la ciudad y al proyecto que se realizara, esto por medio de un análisis comparativo que nos ayudara a descartar el que no cumpla con todos los requisitos, la primera se encuentra ubicada en la zona sur de la ciudad de Tegucigalpa con el anillo periférico como eje estructurante y la otra en la zona este de la ciudad a la altura de la Aldea Monte Redondo siguiendo la carretera hacia el departamento de Olancho.

7.1.1.1 Accesibilidad Se refiere a la facilidad con la cual se logra satisfacer la oferta provista por la ciudad, en todas sus dimensiones.  Anillo Periférico - Zona Sur de la Ciudad La zona presenta difícil acceso desde cualquier punto de la ciudad, los caminos no están bien definidos, son en su mayor parte de tierra y se presentan algunos pequeños derrumbes en el trayecto, pero no significan un alto riesgo para acercarse al mismo.



Salida a Olancho – Zona Este Aldea de Monte Redondo

60 | P á g i n a

La Carretera a Olancho es la vía principal que conecta al terreno desde Tegucigalpa, es pavimentada y actualmente se encuentra en buen estado, el tráfico es rápido a pesar de ser una vía regional que conecta con uno de los departamentos más productores del país.

7.1.1.2 Conectividad La conectividad hace referencia a la capacidad de enlace o a la existencia de conexión en el marco del tránsito en la ciudad.

 Anillo Periférico – Zona Sur de la Ciudad El camino más rápido es por medio del anillo periférico que es una vía por la que transitan numerosas rutas de transporte, pero la calle que conduce al terreno tiene la desventaja de que su infraestructura no es la óptima, es de tierra y no tiene ningún tipo de mantenimiento, por lo que para realizar el proyecto se debe hacer una gran inversión para solucionar este problema.  Salida a Olancho – Zona Este Aldea de Monte Redondo La vía principal de conexión es la carretera a Olancho que debido a ser una vía regional es bastante transitada por rutas de transporte, para acceder al terreno existen además dos caminos secundarios que actualmente son de tierra y sirven para comunicar las diferentes fincas productoras con la vía principal y con la carretera, estos caminos comienzan con un ancho de 12 metros que van disminuyendo hasta alcanzar 6 metros a medida que nos aproximamos al terreno, su estado no es el óptimo pero si es aceptable para ser de tierra.

7.1.1.3 Contexto e imagen urbana Es el conjunto de elementos naturales y artificiales que conforman el marco visual de las ciudades, pueblos y comunidades.

 Anillo Periférico – Zona Sur de la Ciudad Nos encontramos con un paisaje tipo rural a pesar de que se encuentra situado muy cerca de la ciudad las casas próximas al sitio son de materiales improvisados, pero a medida que se acercan al anillo periférico su calidad va mejorando. La imagen urbana es irregular producto del crecimiento sin control y la mixtura de los usos de suelo que tampoco responde a un orden en alturas, materiales y/o estilos.

 Salida a Olancho – Zona Este Aldea de Monte Redondo Por ser a las afueras de la ciudad predomina el paisaje rural, no se inserta en un trazado urbano, predominan las construcciones de un nivel por lo tanto no compiten con el emplazamiento, son de 61 | P á g i n a

materiales variados, pero en su mayoría son de adobe con cercos de piedra, madera y alambre y los puntos de referencia no tienen ninguna jerarquía.

7.1.1.4 Delimitantes Se refiere a definir la situación actual: identificar todos los factores relacionados con el contexto del proyecto.  Anillo Periférico – Zona Sur de la Ciudad Al norte limita con el anillo periférico, Residencial La Cañada y la Colonia Calpules. Al sur limita con la Aldea Santa Rosa. Al este residencial Altos de la Venecia II y Residencial Paris. Al oeste limita con la colonia Lomas del Loarque y Colonia Rio Grande Sur. Naturales: Rio San José al oeste y Rio Jacaleapa al este.  Salida a Olancho – Zona Este Aldea de Monte Redondo Al norte limita con la Aldea Mata de Plátano y La Reserva Corralitos Al sur limita con la Aldea Guangololo Al este limita con la carretera a Olancho Al oeste limita con la Reserva Silvestre Corralitos Naturales: Rio Choluteca al este, Rio del Hombre al sur y la Reserva Silvestre Corralitos al oeste.

7.1.1.5 Servicios básicos 7.1.1.5.1 Energía Eléctrica  Anillo Periférico – Zona Sur de la Ciudad El área cuenta con dos líneas eléctricas cercanas, que podrían alimentar el proyecto, una es la L272 y la L-307, la línea L-272 se encuentra a 770m del proyecto y la L-307 se encuentra a 1Km del proyecto.

Las dos líneas se encuentran sobrecargadas actualmente por debido al suministro que ofrecen a las colonias cercanas. La sobrecarga de ambas líneas dificulta la alimentación eléctrica hacia la zona de la ciudad Morazán. Ilustración 19. Líneas Eléctricas -Anillo Periférico- Fuente :Google Earth

62 | P á g i n a

 Salida a Olancho – Zona Este Aldea de Monte Redondo El área cuenta con una línea eléctrica, que podría alimentar el proyecto la cual es la L-306, esta se encuentra cercana al sitio del proyecto y por lo tanto facilitaría su conexión además de que no se encuentra sobrecargada.

También existe la posibilidad de alimentarse de otra línea eléctrica cercana para aumentar la carga la cual sería la L-232 de la sub estación la Leona. Ilustración 20. Líneas Eléctricas -Monte RedondoFuente:Google Earth

7.1.1.5.2 Agua Potable 

Anillo Periférico - Zona Sur de la Ciudad Hay potencial para desarrollar la alimentación de agua, tomando como fuente el “Rio Chiquito” que cuenta con buena presión y cantidad y la calidad del agua a lo largo de la misma es aceptable. Con un mínimo de 1000 lotes se hace la solicitud al SANAA para su consideración, considerando 6 habitantes por lote con un gasto aproximado de 50 galones diarios por persona y para control de incendios 200 gal/min.



Salida a Olancho – Zona Este Aldea de Monte Redondo No hay suministro de agua potable del SANAA, las comunidades cercanas se abastecen de su propia cuenca que es la Quebrada El Aguacate, por lo que hay agua las 24 horas, con un costo mensual fijo de 30lps. También forman parte del plan de saneamiento del Rio Choluteca, pero no tienen servicio de alcantarillado, por lo que utilizan fosas sépticas y letrinas. En esta zona se ubica El Refugio de Vida Silvestre Corralitos, 5 quebradas y 6 ríos nacen aquí y suman 11 Microcuencas en total, de las cuales solo El Coyolar está declarada por el ICF, área protegida considerada de mucha importancia por los pobladores de la zona. Las fuentes de agua son abundantes y las alturas debajo de la cota 1200 son favorables para suministrar agua por gravedad.

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Tabla 16. _ Comunidades abastecidas por cuenca de Corralitos Fuente: Instituto De Conservación Forestal

7.1.1.5.3 Alcantarillado  Anillo Periférico – Zona Sur de la Ciudad El servicio de alcantarillado existe, pero las conexiones no llegan hasta el sitio donde se ubicará el proyecto.  Salida a Olancho – Zona Este Aldea de Monte Redondo La zona no cuenta con el servicio de alcantarillado por lo que las comunidades cercanas utilizan fosas sépticas y letrinas.

7.1.1.6 Ambiente  Anillo Periférico – Zona Sur de la Ciudad En aspectos ambientales no es una zona muy agradable, la vegetación es casi inexistente a pesar de estar localizada en una zona casi despoblada.  Salida a Olancho – Zona Este Aldea de Monte Redondo El ambiente es bastante agradable, con bastante vegetación y zonas de cultivo que nos indican lo fértil que es la tierra, además de que próximo al lugar se encuentra la Reserva y Refugio Silvestre Corralitos.

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Ilustración 21.Zona de Amortiguamiento Reserva Corralitos Fuente: PDMOT-DC, Google earth

Ver Anexo 12.1.1 Tabla Comparativa para Selección de Terreno

7.1.2 Ubicación 7.1.2.1 Emplazamiento El terreno en análisis se encuentra ubicado al Noreste de Tegucigalpa colindante con la Aldea Monte Redondo en el 29km de la carretera que conduce al departamento de Olancho en una zona con alto crecimiento urbano.

7.1.2.2 Topografía El terreno propuesto cuenta con una topografía semiaccidentada. En el plano topográfico podemos observar el perímetro del terreno, expresado en color rojo, el cual abarca 2, 424, 190.8 m² (345.8 Mz); así mismo las curvas de nivel que cruzan en él, de las cuales las más alta sería el número 13 representando 914 msnm, y la más baja el número 17 representando 874 msnm; teniendo una pendiente media de 4%. La topografía general del terreno es bastante dócil y extensa que facilitará la adaptación dinámica de distintos espacios Ilustración 22.Plano topografico Fuente:GoogleEarth

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7.1.2.3 Límites Limita al norte la Aldea Mata de Plátano y La Reserva Corralitos. Al sur limita con la Aldea Monte Redondo. Al este con la carretera a Olancho. Al oeste limita con la Reserva Silvestre Corralitos y con la Aldea El Ocotal Sus delimitantes naturales son: Rio Choluteca al este, Rio del Hombre al sur y la Reserva Silvestre Corralitos al oeste.

7.1.3 Accesibilidad 7.1.3.1 Vías de Acceso – Vialidad El terreno al encontrarse ubicado a 100m de la carretera a Olancho y extendido a lo largo de la misma, convierte a esta en la ruta principal para acceder a los predios del sitio. En la Ilustración 23 se muestran las distintas vialidades cercanas al terreno, observando la carretera a Olancho en color azul, clasificada dentro de la jerarquía vial como regional. Las líneas de color amarillo denotan las vías secundarias, calles de tierra en su totalidad, la línea de color azul claro representa la posible ruta de acceso al proyecto. Ilustración 23. Vialidades Existentes Fuente :Google Earth

7.1.3.2 Movilidad La movilidad en la zona es bastante fluida a pesar de que sus calles son en totalidad de tierra de tierra, aproximadamente el 80% de los habitantes utiliza transporte público para movilizarse tanto al interior de la zona como a lo externo de la misma, hacia otras aldeas asentamientos cercanos, a la ciudad de Tegucigalpa o Talanga. El transporte utilizado al interior del sector es el servicio de moto-taxis, para movilizarse hacia la ciudad de Tegucigalpa se cuenta únicamente con dos rapiditos con horarios de 5:00am a 7:00pm.

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7.1.4 Clima Es la estadística o varianza media del tiempo atmosférico medida durante un periodo de tiempo.

7.1.4.1 Temperatura La temperatura media histórica de la zona varía entre un alta de 28 ° C y una mínima de 18°C

7.1.4.2 Precipitación Los meses más lluviosos de la temporada de lluvias son de mayo-junio y septiembre-octubre, con un promedio 16.2 días de lluvia durante esos períodos.

7.1.4.3 Viento Los vientos dominantes tienen una velocidad media de 13km/h y provienen del Noreste lo que es un factor beneficioso para nuestro terreno que por su orientación permite el flujo continuo a través de toda su longitud.

Ilustración 24 Situación y Análisis Climático Nota: Orientación

Se ha planteado seguir lineamientos de bioclimatismo y distribución estratégica para terrenos llanos, utilizando barreras de vegetación contra vientos directos e intensos y también para disminuir la contaminación acústica de vehículos y tráfico pesado que transita por la carretera, así mismo, se plantean criterios de orientación de edificaciones para disminuir la radiación y mejorar el confort térmico de manera natural.

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7.1.5 Hidrología En esta zona se ubica El Refugio de Vida Silvestre Corralitos que vierte sus aguas al Pacífico, 5 quebradas y 6 ríos nacen aquí y suman 11 Microcuencas en total, entre algunas de sus quebradas y ríos encontramos: Quebrada El Aguacate, Las Trancas, y la Quebrada de las Colinas y el Suyatal, esta última es la más caudalosa, y dentro de los ríos están el Rio Santa Clara y el Rio Ilamapa.

7.1.6 Análisis FODA 7.1.6.1 Fortalezas              

La pendiente del terreno es bastante favorable para urbanizar. Esta fuera del área de amortiguamiento de la Reserva Silvestre de Corralitos. Es una zona con bastantes fuentes cercanas de agua. La tierra de la zona es bastante fértil. Orientación del terreno es beneficiosa en cuanto al flujo del viento. Clima y ambiente bastante agradables. Terreno con bastante área verde que favorece el paisajismo. Zona de gran crecimiento a nivel agroindustrial. Punto central de ubicación entre las ciudades de Tegucigalpa y Talanga. Zona bastante segura a nivel social. Servicios básicos completos Subsisten de las actividades agropecuarias Exportación de los productos agrícolas aporta a la economía del país. Un sitio libre de contaminación atractivo para la inversión.

7.1.6.2 Oportunidades           

Se encuentra próxima a la carretera hacia Olancho que sería la vía principal de acceso. Trafico rápido, tiempo de llegada desde Tegucigalpa de aproximadamente 30min. Es ruta obligada desde Tegucigalpa hacia el departamento de Olancho. Posee múltiples fuentes de agua cercanas y con caudal suficiente para proveer el suministro de agua potable. Las líneas de energía eléctrica cercanas no están sobrecargadas. Zona con mucho potencial de crecimiento para la ciudad. Terreno extenso con bastante oportunidad de expansión. Los ríos y las quebradas más caudalosos están bastante alejados. Múltiples proyectos habitacionales cercanos. Terrenos de bajo costo con respecto a los cercanos a la ciudad. Terreno apto para la cimentación por su composición.

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    

Es un sitio que no ha sido intervenido ni manipulado, el cual nos da la oportunidad de crear una ciudad ordenada, funcional y con un mínimo impacto ambiental. Posibilidad de generar las condiciones para cualquier tipo de comercio fluya y aporte a la economía de la zona. Creación de un nuevo polo de desarrollo sostenible. Mejorar los salarios al generar nuevos empleos con el aumento del comercio. Potencial para aplicar criterios de sostenibilidad independientes de la ciudad capital.

7.1.6.3 Debilidades                 

Múltiples botaderos de basura a lo largo de la carretera hacia Olancho. Los accesos peatonales y vehiculares no están muy bien definidos y en mal estado. No existe sistema de drenaje de aguas negras, ni de aguas pluviales. No poseen servicio de recolección de basura. Falta de comercio formal en la zona como tiendas y mercados. Servicio de energía eléctrica con constantes fallas. No hay conexión de agua potable. Falta de equipamiento educativo como escuelas y colegios o talleres de oficios. Falta de áreas recreativas y de ocio. Falta de opciones de empleo. Servicio de transporte con limitaciones de horario y unidades. El lugar carece de infraestructura vial y la existente se encuentra en mal estado, lo cual genera un gran costo en el presupuesto del proyecto. Los medios de transporte actuales no serán suficientes para solventar la necesidad de movilidad en la zona. Falta de centros recreacionales para niños y adultos. No cuenta con centros de formación técnica (como el INFOP). No posee centros de formación superior y la educación media abarca hasta el noveno grado. El nivel asistencial sanitario en el centro de salud es muy básico, se necesitan profesionales especialistas para ampliar el espectro de los servicios ofrecidos.

7.1.6.4 Amenazas         

Bajo nivel de amenazas con un ambiente óptimo para edificar. Extensa cubierta vegetal que en periodo seco se vuelve vulnerable a los incendios. Riesgo de inundación en las cercanías de Rio Hondo y Rio El Suyatal. Contaminación Ambiental por la cercanía con la carretera hacia Olancho. Riesgo de contaminación por tóxicos por estar rodeada de cultivos. Líneas Eléctricas sin mantenimiento que causan apagones por largos periodos de tiempo. Alteración en el tipo de economía predominante en el lugar. El crecimiento comercial en la zona podría generar delincuencia. Alteración del medio ambiente con construcción de un nuevo proyecto

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Ilustración 25. Amenazas –Riesgo de Incendio, Inundación y Composición del suelo- Fuente : Atlas Forestal Distrito Central.

7.1.7 Porcentaje de terreno urbanizable El área total del terreno es de 2,424,190.8 m2, de la cual se dispone de un 93% de área urbanizable. El área no urbanizable que representa un 7% está conformada por las zonas de retiro de 30 m de cada lecho de río.

Ilustración 26. -Porcentajes de áreas urbanizables y no urbanizables

7.1.8 Contexto urbano

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Es el ambiente externo que rodea a la obra y está originada por la cultura y la naturaleza circundante, afecta directamente a la obra en sus intereses políticos, históricos, sociales, geográficos, psicológicos, ambientales etc. La falta de consideración del contexto urbano hace que se rompa la imagen de la ciudad de forma abrupta e impactante.

7.1.8.1

Usos de suelo

El uso de suelo se refiere a los distintos usos que se le da a la tierra, tomando en cuenta las modificaciones que se le hacen al medio natural para convertirlo en un ambiente construido. Para comenzar con este análisis se realizó un estudio de los usos de suelo que existen a lo largo de la carretera hacia Olancho partiendo desde la Colonia Cerro Grande hasta Talanga, donde se puede observar que la mayor concentración de usos se está en las cercanías de la ciudad de Tegucigalpa con predominio del uso habitacional, tal y como se muestra en el siguiente diagrama.

Ilustración 27 Usos de suelo más importantes entre Tegucigalpa y Talanga.

A medida que nos acercamos a Monte Redondo el uso de suelo predominante es del tipo agrícola, por la fertilidad del suelo y porque la mayoría de sus habitantes se dedican a esta actividad como medio de subsistencia, seguido por el uso habitacional y por áreas verdes ejidales conformadas por cerros y montañas.

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Debido a que el mayor desarrollo se da en el área de Monte Redondo ahí se observan otros usos como el educativo, el religioso y el comercial a un nivel informal como pulperías, mercaditos y ventas de verduras, además vemos que la zona carece de áreas recreativas no hay parques y los únicos espacios de esta índole son dos canchas de futbol.

Ilustración 28 Usos de suelo Aldea Monte Redondo y sectores colindantes

7.1.8.2 Imagen urbana del sitio Nos encontramos con un terreno amplio, bastante regular, con vistas agradables, pero con accesos no definidos, en el panorama se observa bastante vegetación y zonas verdes que hacen el clima agradable, diversos tipos de árboles como mangos, jícaros, cocoteros, acacias y pinos y las viviendas están bastante integradas con el entorno natural. Las viviendas y edificaciones en general están hechas de adobe y ladrillo, con muros y cercos de piedra, también se visualizan algunas lagunas artificiales utilizadas para recolectar agua para riego de cultivos, a la orilla de la calle principal se localizan bastantes tierras de cultivo y granjas.

Monte Redondo – El Ocotal

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Ilustración 9. Imagen Urbana de la zona de Monte Redondo y El Ocotal

7.1.8.3 Radios de Acción El terreno se encuentra ubicado en el Km 29 de la carretera a Olancho, colindante con los asentamientos de Monte Redondo, Potreros, Ilamapa y Cofradía entre otros, con una economía ya existente y posicionado en la dirección de una de las líneas de expansión de Tegucigalpa, se convierte en un punto estratégico que de ser manejado correctamente permitirá potenciar la zona.

En un comienzo se establece que al estar ubicado entre los asentamientos de Monte Redondo e Ilamapa debe tener Ilustración 30. Radios de Acción Distrito 2 como objetivo influenciarlos a ambos, de manera que a través de su desarrollo socio-económico, genere un crecimiento físico y poblacional para la zona, haciendo no solo de este una posible conurbación futura, sino un polo de desarrollo que permita establecer un punto de partida ordenado que pueda en un futuro marcar la pauta para el crecimiento de Tegucigalpa hacia el noreste del Distrito Central.

7.1.8.4 Estudio de urbanizaciones, asentamientos cercanos Un asentamiento es el lugar donde se establece una persona o una comunidad. El término asentamiento también puede referirse al proceso inicial en la colonización de tierras. Realizando un análisis de los diferentes asentamientos y urbanizaciones localizados a lo largo de la carretera a Olancho, desde Tegucigalpa hasta Talanga, que son las ciudades que mas importantes dentro de nuestro radio de acción de 26 kilómetros obtuvimos los siguientes datos y antecedentes de la expansión de la zona.

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Ilustración 31 Asentamientos a lo largo de Carretera hacia Olancho desde Tegucigalpa hasta Talanga

Luego de haber ubicado todos estos asentamientos humanos se determinó cuáles eran los más importantes, los de mayor extensión o mayor cantidad de pobladores, y se procedió a graficar y evaluar cómo comenzó a desarrollarse la zona, entre ellos están: Rio Abajo, Monte Redondo, El Estero y Talanga.

El primero que se analizo fue Rio Abajo ya que se encuentra más próximo a la ciudad es uno de los más desarrollados en el aspecto urbano. Siguiendo el orden partiendo desde Tegucigalpa se continuó con el análisis.

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Ilustración 32 Asentamientos a lo largo de la Carretera hacia Olancho –Rio Abajo-

Ilustración 33 Asentamientos a lo largo de la Carretera hacia Olancho –Monte Redondo-

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Ilustración 34 . Asentamientos a lo largo de la Carretera hacia Olancho –El Estero y Las Quebradas-

Ilustración 35 Asentamientos a lo largo de la Carretera hacia Olancho –Talanga-

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7.1.8.5 Estudio de industrias cercanas A continuación, se presenta el estudio del equipamiento urbano del área, para centralizar las industrias y comercio importante de la zona en un radio desde el Km 1 carretera a Olancho hasta km 52, entrada a Talanga.

Ilustración 36. Industrias Cercanas Tabla 17 Cuadro de las industrias ubicadas en la calle que va desde el Km1 Tegucigalpa, hasta el Km 52 Talanga

TIPOS AGUAZUL GASOLINERA JEDSMART (Servicio 24 horas) Col. Villa Santa Teresita Gasolinera PUMA Recicladora Madera JAIROS LLANTICENTRO Residencial Briceño Recicladora Motel El Retiro 77 | P á g i n a

KM 1 Km 1.4 Km 1.4 Km 1.5 Km 3.7 Km 4 Km 4 Km 4 Km 4 Km 4 Km

TROPIGAS Crematorio Fábrica de Bloques FACOCA (Fabrica de Alimentos Balanceados) Beneficio: Maturave ALDESA (Almacén de depósitos) Residencial San José Ferreterías Col. Villa Peniel (Proyecto FUNDEVI) Villa de Las Niñas (Internado de niñas en extrema pobreza) Posta Policial PROMDECA (Procesadora Metropolitana de Carnes) Talleres de Mecánica Urbanización Villa Madrid Escuela (Fundación FICOHSA) Río Abajo Puente Río Jucuapa Clínica Medica Emanuel Cementerio Maturave (Beneficio de granos) Serviverdura (Distribuidora de frutas y verduras) Venta de Lotes Venta Informal de frutas y verduras Las Flores (a la izquierda de la carretera a Olancho) Ciudad Esperanza Plantel de fabricación de Asfalto Cementerio Puente Río Guangololo Canchas Deportivas Río Hondo (1km de la carretera) Plantel MYPSA (Maquinaria y Proyectos S. A.) Vivero San Carlos Puente Río Hondo Ciudad Blanca Escuela y Jardín de Niños Desvío Monte Redondo Gasolinera PUMA DAGAS (comercialización y distribución de gas propano) Puente Río Ilamapa Mis pequeños hermanos (Orfanato ONG) La Venta 78 | P á g i n a

4.3 Km 4.3 Km 7.5 Km 8.9 Km 9 Km 9 Km 9 Km 9 Km 9 Km 9 km 10 Km 10 Km 10 Km 10 Km 10 Km 10 Km 10 Km 14 Km 15 Km 16 Km 16 Km 16 Km 19 Km 20 Km 22 Km 22 Km 23 Km 24 km 24 km 24 km 24 km 25 km 25 km 27 km 28 km 28 km 30 Km 30 km 30 km 36 km

1er Batallón de FFEE Venta de rosquillas y Lácteos Balneario y Restaurante Gabriel Venta de Cal Venta de Aserrín Motel Las Palmas Agua Blanca (2km de la carretera a lado derecho) Río Agua Salada Rancho Los Enanos Restaurante turístico Venta de Madera Centro Turístico Villa Real Vivero Azucarera El Cañal TRACOMA S.A. (Constructora de casas de madera prefabricadas y Distribuidora de Madera de Pino) Clínica Solidaria Venta de Bloques Productos Agropecuarios Talanga (PAT) y Escuela Agrícola ALUTECH BOMBEROS Desvío Talanga

37 Km 37 km 37 km 44 km 44 km 48 km 49 km 50 km 51 km 51 km 51 km 51 km 51 km 51 km 51 km 52 km 52 km 52 km 52 km 53 Km 53 km

SIMBOLOGIA

Área de vivienda y residencial Industria Ríos En la calle que va desde el Km 1 hasta el Km52 desde Tegucigalpa hasta Talanga que es el radio de acción a considerar, radica una variedad de industrias de granos, verduras, procesadoras de carne, madera, etc. que son fuentes de trabajo para la población de toda la zona y por esta razón muchas de las personas han emigrado a vivir a lugares cercanos donde se encuentra la industria debido a las fuentes de trabajo lo cual se ha constituido como una zona que poco a poco se está empezando a urbanizar a gran escala.

La ciudad de talanga es un municipio de producción agrícola en su mayoría, que puede ser como un servicio terciario para el radio de acción, además de ser un municipio bastante equipado con servicios básicos de alimentación, salud, y trabajo.

79 | P á g i n a

7.1 Cálculo del mercado meta según demanda Para determinar el mercado meta de la urbanización es necesario ubicar los parámetros en el poder adquisitivo de la población que demanda viviendas y, de esta manera, no proponer una sobreoferta. Con los datos del INE (Proyección 2014) en la siguiente tabla se enmarca a la población que está dentro de los parámetros de poder costearse una vivienda. Total de Hogares en Total de Hogares en Tegucigalpa Tegucigalpa que devengan ingresos (99.4%) 280,304

Total de Hogares en Total de hogares Tegucigalpa que que alquila en devengan ingreso por Tegucigalpa (25%) salario (63%)

278,537

175,500.79

43,875

El Total de hogares en Tegucigalpa mostrado en la tabla equivale al 14.4% del total de Hogares en Honduras. ( INE, 2014 ). Considerando que la población que alquila es la que demanda en la actualidad viviendas nuevas, este será el indicador que se tomará para estimar el mercado meta, sin embargo no es recomendable concluir con el total de la población que demanda, antes se deben aplicar estos porcentajes a los hogares por salario y ubicar el mercado entre los que devenguen ingreso de 1-3 salarios mínimos.

TABLA 18 Variables de la Relación para la obtención de un Mercado Meta

Dato 43,875 5 219,375 1,200,000 1,600,000 52 %

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Descripción Hogares que alquilan Personas promedio/familia Personas que Alquilan Habitantes en el D.C Crecimiento poblacional del D.C al año 2030. Personas Dispuestas a Vivir Fuera del D.C

Fuente INE 2014 Foro de Movilidad Sustentable del D.C. (1) *(2) INE 2014 PDMOT Estudio de Viabilidad de Proyectos Residenciales PANAMERICANA Facultad de Ciencias Económicas de la UNAH

Relación. Con los datos de la tabla anterior establecemos una relación para la obtención del mercado meta. 219,375 Personas que alquilan x

52 % Dispuestos a vivir fuera del D.C.

114,075 personas / 5 personas por vivienda

1, 200,000 Hab. ---------------------------43,875 Hogares en Alquiler

58,500 Hogares al 2030 x

= 114,075 personas = 22,815 viviendas

1, 600,000 Hab. al 2030 ----------------------------x

52 % Dispuestos a Vivir Fuera del D.C

30,420 Viviendas - 22,815 Viviendas Máximo Número de Viviendas como Mercado Meta

= 58,500Hogares

= 30,420 Viviendas = 7,605 Viviendas

= 8,000 Viviendas

7.2 Proyección de oferta de mercado No solamente es necesario conocer la cantidad o tipo de mercado al cual está dirigido sino también realizar la respectiva proyección a futuro y cuál será el sector de población al cual estará proyectado el mismo. Esto, importante porque así podremos identificar el sector de población que no estará recibiendo opciones de vivienda para que la propuesta de la nueva urbanización si lo solvente. Tabla 19. Cantidad de proyectos de vivienda. Fuente:

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Tabla 20. Viviendas por proyecto socio-económico.

En la tabla anterior se muestra a qué tipo de población están dirigidos la mayor parte de proyectos de vivienda en el M.D.C. Desde el año 2011 se calcula el crecimiento de oferta de vivienda al 2%, tomando de base el año 2014 con 8,368 viviendas proyectado hasta el año 2035.

7.3 Determinación de oferta, demanda y financiamiento La combinación de los datos de oferta, demanda y financiamiento ayudan a determinar cuál podría ser el mercado meta para una nueva urbanización y la mejor respuesta financiera a la cual estaría dirigido este sector de población.

7.3.1 Demanda y oferta. De los 5 proyectos mencionados en el apartado anterior sobre la oferta en el D.C. tomamos Ciudad Esperanza debido a que es el que se encuentra en el rango de salarios mínimos para vivienda social. Tabla 21. Oferta actual de viviendas por quintil.

Tabla 22 . Oferta de vivienda según salario que ingresa.

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De acuerdo a la tabla 14, esa es la cantidad de viviendas que se están brindando actualmente a la población que tiene ingresos de 2 a 3 salarios. Agrupando los datos de la tabla 14 y 15 de este capítulo se obtienen los siguientes datos de la cantidad total de oferta a la cual podría estar destinado el proyecto para el año 2015, esto del total de demanda de vivienda menos la cantidad de oferta a la que actualmente se le está dando una vivienda.

Tabla 23. Viviendas que demanda la población para el 2015

Viviendas 1,721 Mercado 8,000 Ciudad Satélite Total, de viviendas (Oferta final) 9,721 Ahora bien, teniendo el total de viviendas a demandar será necesario agrupar las mismas de acuerdo al quintil o ingreso que devengan estos hogares, a continuación, se muestran estos datos con su porcentaje. Tabla 24. Porcentaje de viviendas según quintil, menos la oferta.

Según la cantidad de demanda que exige vivienda en el M.D.C. y restándole el mercado que ofrece vivienda se concibieron estos dos indicadores con una proyección a cada cinco (5) años, teniendo como resultado la siguiente tabla: Tabla 25 . Proyecciones de mercado y vivienda.

De esta manera observamos cual es la demanda proyectada total y cuál será la demanda que estos proyectos están absorbiendo, de la población asalariada de tres (3) a cinco (5) quintiles.

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7.3.2 Mecanismos de financiamiento. Para el desarrollo de este proyecto habitacional se requiere de entes financieros capaces de brindar servicios adecuados para la población que posee entre dos (2) y cuatro (4) salarios mínimos. Se determinó que, para la selección de los entes de financiamiento más adecuados para este proyecto, se debían analizar las siguientes características de cada institución, como ser: el plazo máximo y mínimo para el pago del préstamo y la tasa de interés que establecen estas instituciones financieras. Producto de la comparación entre instituciones financieras del país, tanto públicas como privadas, se determinó que el mayor beneficio podía ser generado por BANHPROBI y el RAP, o por medio de instituciones financieras privadas que hagan uso de estos fondos para la generación de préstamos, ya que estas dos instituciones son las que poseen el interés más bajo del mercado, estableciéndolo entre 9.7% y 11.25% y rangos de plazos entre 15 años a 20 años. Para tasas de 9.7% de interés: Tabla 26 . Especificaciones según financiamiento con tasas de interés de 9.7%

Aunque se han establecido estos fondos como las más viables para el financiamiento de este proyecto habitacional, se debe considerar el financiamiento extranjero para lograr mayores beneficios, como la reducción de la tasa de interés o la ampliación en los plazos de pago. Se debe considerar el posible aumento del salario mínimo, el cual podría modificar la tasa de interés de los préstamos que se generan en el sistema bancario de nuestro país. 84 | P á g i n a

Para tasas de 11.25% de interés: Tabla 27. Especificaciones según financiamiento con tasas de interés de 11.25%

7.4 Estudios de casos 7.4.1 Análisis de Proyectos Fallidos A continuación, se mostrará una tabla de ejemplos de proyectos urbanísticos sociales de vivienda que por diversos tipos de problemas no tuvieron un buen desarrollo en nuestra capital generando pérdidas a las constructoras y llegaron a hacer problemas más que soluciones habitacionales.

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Tabla 28. Proyectos Fallidos de Urbanización en Tegucigalpa Fuente : propia

PROYECTOS FALLIDOS DE URBANIZACION EN TEGUCIGALPA PROYECTO

CIUDAD TECNOLOGICA

UBICACIÓN

Salida al Sur del capital km 14. Los Charcos, Aldea Yaguacire, D.C.M Encargado Solvisa (Soluciones para la vivienda SA. De C.V. CARACTERISTI Es un circuito cerrado, CAS DEL vigilancia privada las 24 PROYECTO horas del día, agua en abundancia, con todos los servicios básicos. Sala, comedor, cocina con lavatrastos, 2 habitaciones, 1 baño con ducha y puerta corrediza, área de lavandería, pila de lavado, patio, tanque de reserva de agua, piso de cerámica, muro en toda la casa FAMILIAS BENEFICIADAS

PROYECTO SANTA CLARA

Carretera al sur, Aldea Ciudad Mateo, Santa Rosa, Distrito Tegucigalpa, Francisco Central Tegucigalpa, Morazán Francisco Morazán.

Cuenta con agua potable, energía eléctrica, alcantarillado sanitario, cable tv, agua caliente proveída por un calentador que funciona con energía solar, amplias calles y estacionamientos. Clima fresco, transporte público, frente a escuelas públicas. 2362 viviendas parcialmente x habitadas

FALLA DEL Problemas de corrupción, Problemas PROYECTO deficiencias estructurales, corrupción,

PRECIOS VIVIENDA

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CIUDAD MATEO

Viviendas básicas de 3 dormitorios, sala principal, sala familiar, baño familia, área de lavandería, medio baño, cocina, garaje techado para 2 vehículos, dormitorio de servidumbre, cisterna, closet de blancos, bodega, porche, walking closet.

1110 Familias Beneficiadas

de Falta de Estudios Ambientales para el así como el uso de materiales deficiencias desarrollo del proyecto. de mala calidad estructurales, así como el uso de materiales de mala calidad DE Precio de Venta Lps. 630,000 lempiras Venta - $227,000 USD 735,000.00 (14.000 lempiras / m2), cuotas fijas mensuales de 6,500.00

Lempiras, amplio financiamiento. En Tegucigalpa existen muchas urbanizaciones que han empezado con el objetivo de ser proyectos sociales sin embargo han fallado por la mala planificación e investigación de las zonas que les corresponde, al final resultan ser urbanizaciones de alto costo, es decir, las viviendas sobrepasan los Lps. 600,000.00 y ya no cumplen los requerimientos del costo de una vivienda social ya que debido a su fracaso se intenta recuperar las pérdidas de su inversión.

7.4.2 Estudio de Áreas y Porcentajes 7.4.2.1 Ciudad Esperanza Antecedentes. El proyecto Ciudad Esperanza es un modelo de asentamiento urbano con visión de construcción de vivienda a bajo costo, además de beneficiar con trabajo a comunidades adyacentes como la comunidad de Francisco Morazán, Las Flores y otros sectores cercanos. Ciudad Esperanza es el primer proyecto D.U.I.S. que se construye en Honduras. Está ubicado en el kilómetro 20 de la carretera a Olancho, a 15 minutos del Centro de Tegucigalpa o del Mall Premier. La zona de influencia se estima a 640 manzanas (más de 400 hectáreas). Se tiene planeado construir 20,000 viviendas en 10 años, a partir del 2016.

Ilustracion 36. Fuente. Topografía, Ciudad Esperanza Recuperado de: https://www.micasahn.com/residencial-ciudad-esperanza.html

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Descripción de proyecto Ciudad esperanza es un proyecto que tendrá distintas soluciones habitacionales, como ser, condominios, casas unifamiliares, dúplex, townhouses, apartamentos, pent-house y otros diseños y modelos. Ubicados dentro de clúster privados y cerrados, tendrán seguridad privada y estacionamiento para cada familia. Entre las facilidades que tendrá son: Servicios Básicos, Áreas Comunitarias, Jardines, Estacionamientos, áreas verdes, áreas sociales, ciclo vías, escuelas, colegios, parques, centros comerciales, centros de salud, iglesias, estadios juveniles, canchas multiusos, rutas de transporte privado entre el proyecto y varias zonas de Tegucigalpa, fuentes de trabajo y sistema de seguridad publico/privada en todo el proyecto.

Ilustración 37 Clúster y plan Maestro Fuente. Condominios en Clúster (Circuitos cerrados), Ciudad Esperanza Recuperado de: https://www.micasahn.com/residencial-ciudad-esperanza.html Tabla 29 Tabla de Obras de construcción.

Zona Zona Residencial

Zona Comercial

Zona Industrial y Logística

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Descripción 31 supermanzanas residenciales denominadas Clúster (Circuitos cerrados independientes y cerrados). Casas independientes y condominios Zonas distribuidas y equilibradamente ubicadas Tipos de comercio: Primera necesidad Intermedios Centro comerciales Ubicada a costado de la entrada principal Tipos de Industria y Logística: Fabricas Maquilas Call center

Parque Solar

Equipamiento Social

Infraestructura

Centros de Distribución Logística para generación de empleos Se ubicará en la zona más alta y de mayor exposición y radiación solar para la generación de energía mediante tecnologías renovables Escuelas, colegios, centros de capacitación, centros de salud, estación de policía, áreas verdes, canchas deportivas, parques, concha acústica, posible instalación de hospital para diabéticos Agua potable, aguas servidas, alcantarillado sanitario, plantas de tratamiento de aguas residuales, manejo y desecho de sólidos, energía eléctrica, calles de acceso, bulevares, seguridad e higiene.

Modelos de Vivienda

Ilustracion 38. Ubicación de Condominio en Edificio Externo y Edifcio Interno. Fuente. Condominios en Clúster (Circuitos cerrados), Ciudad Esperanza Recuperado de: https://www.micasahn.com/residencial-ciudad-esperanza.html

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Tabla 30 Tipos de Condominios de Segundo y Tercer Nivel Interno.

Tipo

Descripción

Condominios de 1 y 2 dormitorios Edificio Interno Segundo y Tercer Nivel Condominio VPi1 1 Dormitorio 1 Baño Sala-Comedor-Cocina 1 Estacionamiento 35m² de construcción Precio: desde L350,000 Prima: L35,000 Cuota Aproximada: Entre L2,500 y L3,500 de acuerdo a tasa de interés y fondos del financiamiento

Condominio Vpi2 2 Dormitorios 1 Baño Sala-Comedor-Cocina 1 Estacionamiento 45m² de construcción Precio: desde L400,000 Prima: L40,000 Cuota Aproximada: Entre L2,900 Y L3,900 de acuerdo a tasa de interés y fondos del financiamiento

Fuente. Condominios en Clúster (Circuitos cerrados), Ciudad Esperanza Recuperado de: https://www.micasahn.com/residencial-ciudadesperanza.html

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Tabla 31 Tipos de Condominios de Segundo y Tercer Nivel Externo.

Tipo

Descripción

Condominios de 1 y 2 dormitorios Edificio Externo Segundo y Tercer Nivel Condominio VPE1 1 Dormitorio 1 Baño Sala-Comedor-Cocina 1 Estacionamiento 35m² de construcción Precio: desde L367,500 Prima: L36,750 Cuota Aproximada: Entre L2,600 y L3,600 de acuerdo a tasa de interés y fondos del financiamiento

Condominio VPE2 2 Dormitorios 1 Baño Sala-Comedor-Cocina 1 Estacionamiento 43m² de construcción Precio: desde L420,000 Prima: L42,000 Cuota Aproximada: Entre L3,100 Y L4,100 de acuerdo a tasa de interés y fondos del financiamiento

Fuente. Condominios en Clúster (Circuitos cerrados), Ciudad Esperanza Recuperado de: https://www.micasahn.com/residencial-ciudadesperanza.html

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Tabla 32 Tipos de Condominios de Primer Nivel.

Tipo

Condominios de 2 dormitorios Primer Nivel

Vivienda Modelo Esperanza 3 Dormitorios

92 | P á g i n a

Descripción Condominio VPe2 2 Dormitorios 1 Baño Sala-Comedor-Cocina 1 Estacionamiento 43m² de construcción Patio de 2.7x6.70 Precio: desde L420,000 Prima: L42,000 Cuota Aproximada: Entre L3,300 y L4,500 de acuerdo a tasa de interés y fondos del financiamiento Condominio VPi2 2 Dormitorios 1 Baño Sala-Comedor-Cocina 1 Estacionamiento 45m² de construcción Patio de 0.85x6.70 Precio: desde L440,000 Prima: L44,000 Cuota Aproximada: Entre L3,300 Y L4,300 de acuerdo a tasa de interés y fondos del financiamiento Vivienda Unifamiliar 1 Nivel 3 Dormitorio 1 Baño Sala-Comedor-Cocina 2 Estacionamiento (1 interno y 1 externo 55m² de construcción Lote de 7.50x11 Precio: Desde L675,000 Prima: L75,000 Cuota Aproximada: Entre L5,000 y L6,000 de acuerdo a tasa de interés y fondos del financiamiento

Fuente. Condominios en Clúster (Circuitos cerrados), Ciudad Esperanza Recuperado de: https://www.micasahn.com/residencial-ciudad-esperanza.html

7.4.2.2 Juan Bosch, Republica Dominicana Antecedentes. El modelo de asentamiento Juan Bosch en Republica Dominicana, tiene como finalidad promover vecindarios para el peaton, con distintas tipologias habitacionales y comerciales,promueve el crecimiento inteligente de la ciudad, con barrios diversos.Esta solucion habitacional surge como respuesta a la demanda de viviendas debido a un deficit de vivienda de aproximadamente un millon en todo el territorio.Para esa demanda enorme , el Plan de Gobierno 2012-2016 del Licenciado Danilo Medina, Presodente de Republica Dominicana, ha fijado metas en materia de viviendas y el Gobierno Central se ha propuesto el desarrollo de una ciudad en el municipio de Santo Domingo Este, con potencial para iniciativas públicas y privadas dirigidas a amortiguar el déficit existentes, impulsar el mercado hipotecario y fidusiario.

La idea se basa en articular el terreno, vincularlo a su entorno y crear un diseño que promueva el desarrollo de la ciudad. Creando la identidad en cada fase, que se identifique con los aspectos de los ideales del Profesor Juan Bosch, asi como tambien el desarrollo de las PYMES, la educacion , la salud, la seguridad ciudadana y la optimizacion de los recursos naturales, electricos, economicos. La zona de Influencia se estima de 488 manzanas.Delimita al norte con la Carretera Mella, al sur la Avenida Ecologica, al este la Carretera del Nordeste y al oeste La base de San Isidro. Actualmente,existe un trazado de vias en el terreno,con interconexion a lotes continuos. Descripción de proyecto. El proyecto se encuentra en República Dominicana, situada en la parte oriental de la isla La Española en el Mar Caribe; en la provincia de Santo Domingo, en el municipio de Santo Domingo Este, conocida popularmente como La Zona Oriental. La zona de intervención cuenta con un área total de 9, 265,932 m² donde los terrenos a desarrollar suman 3, 410,197 m². También cuenta con una zona verde, que forma parte del cinturón verde de Santo Domingo donde el área continua a los terrenos suma un total aproximado de 775, 735 m². Tendrá una capacidad para 28,100 viviendas, nodos comerciales y de servicios, centros educativos, de salud, religiosos y de seguridad. Las soluciones habitacionales propuestas son viviendas villas, casa, cabaña, dúplex, casa en hilera, casa mixta, apartamento y edificio mixto. Se motiva la microeconomía, auto abastecimiento y la 93 | P á g i n a

integración de la comunidad hacia el sano disfrute y la producción. Los espacios verdes servirán para albergar zonas cívicas de recreación, deportiva, parques, áreas infantiles, anfiteatros y plaza. En lo que a movilidad urbana se refiere, cada etapa de la solución vial se hace circuito en ella misma, lo que le permite funcionar independientemente a medida que las etapas se vayan ejecutando hasta formar en su totalidad un loop urbano de circulación pública. Se transita entorno a las áreas de comercio, cívicas o institucionales, educación, vivienda y trabajo.

Ilustración 39 Plan Maestro Juan Bosch Fuente. Lugar Consorcio Ceci-Espiral-Panel Final, Ciudad Juan Bosch

Tabla 32 Relación – Programa de Areas. Uso Núcleo Urbano(T6) Centro Urbano (T5)

Urbano General(T4)

Sub-Urbano(T3)

94 | P á g i n a

Porcentaje

Usos mixtos, habitacionales, comercial, educativo, salud, servicios generales

24%

Usos mixtos, habitacionales, comercial, educativo, salud, servicios generales

30%

Usos mixtos residenciales, oficinas, consultorios, supermercados, centro de abastecimientos, bombas de gasolina

24%

Usos residenciales, oficinas, consultorios, guarderías infantiles, comercios menores, pymes

Especiales(TE)

Cívico(TC)

Zonas especiales, plantas de tratamiento, generadores, sistemas de agua potable, estación de policías, bomberos, defensa civil, hospitales, escuela, talleres, industrias Museos, anfiteatros, plazas, edificios públicos, institucionales, junta municipal

Fuente. Lugar Consorcio Ceci-Espiral-Panel Final, Ciudad Juan Bosch

Tabla 33 Tipologia de Vivienda. TIPO

SH. A

SH. B

SH.C

95 | P á g i n a

DESCRIPCION Tipología Habitacional A 40 m² Sala Comedor Cocina Lavado Baño Habitación Terraza 45 m² Sala Comedor Cocina Lavado Baño Habitación 1 Habitación 2 Terraza 56 m² Sala Comedor Cocina Lavado Baño Habitación 1 Habitación 2 Habitación 3

6% 10%

Tipología Habitacional B 92 m² Sala Comedor Cocina Lavado Baño Habitación 1 Habitación 2 Habitación 3 Terraza

SH. D

Fuente. Lugar Consorcio Ceci-Espiral-Panel Final, Ciudad Juan Bosch

Tabla 34 Tipologia de Viviendas Juan Bosch.

Tipo Vivienda Multifamiliar tipo A

Vivienda Multifamiliar tipo B

Vivienda Unifamiliar Dúplex

Descripción 60.30m² Sala Comedor Cocina Dormitorio Dormitorio Principal 2 Baños Terraza 65.76m² Sala Comedor Cocina 2 Dormitorio Dormitorio Principal Área de Lavandería 2 Baños 45.59m² Sala Comedor Cocina 3 Dormitorios Baño

96 | P á g i n a

Vivienda Unifamiliar Dúplex

Viviendas Multifamiliar tipo D

Viviendas Multifamiliar tipo C

Vivienda unifamiliar

Fuente. Lugar Consorcio Ceci-Espiral-Panel Final, Ciudad Juan Bosch

97 | P á g i n a

Lavandería 69.43 m² Sala Comedor Cocina 3 Dormitorios 2 Baños Vestidor Closet 2 Parqueos 87.52 m² Sala Comedor Cocina Despensa 3 Dormitorios 2 Baños 78.69 m² Sala Comedor Cocina 3 Dormitorios 2 Baños 86.71 m² Sala Comedor Cocina Marquesina 2 Baños 3 Dormitorios Habitación útil Lavandería

7.5 Programa de Necesidades En el siguiente resumen se presentan los resultados del cálculo de las áreas para la nueva urbanización “Distrito 2,” producto del análisis y síntesis, del cruce de toda la información obtenida en los temas abordados; Análisis del sitio, Marco financiero, demanda en el sector vivienda, oferta de vivienda actual y el marco normativo. En las siguientes tablas se mostrarán los datos numéricos de la distribución de áreas, número de habitantes, Numero de vivienda y números de lotes con los que contara el nuevo complejo habitacional y así dar por terminado la primera fase de investigación. 1. Distribución de Áreas La tabla muestra la distribución del área en metros cuadrados, y los porcentajes que corresponde a cada área, para ambas tipologías (unifamiliar y multifamiliar). Tabla 35. Distribución de Viviendas en Distrito 2

DISTRIBUCION DE AREAS AREA % Vivienda unifamiliar 4.00 Vivienda multifamiliar 1 5.76 Vivienda multifamiliar 2 15.12 Vivienda multifamiliar 3 15.12 Área total de vivienda Cantidad de habitantes

M² 39251.3164 56521.89562 148369.976 148369.976

981,282.91 m² 40,000

TOTAL DE VIVIENDAS PARAMETROS hab/viviendas No. VIVIENDAS Vivienda unifamiliar 5 800 Vivienda multifamiliar 1 2a3 1152 Vivienda multifamiliar 2 4a5 3024 Vivienda multifamiliar 3 6a7 3024 Total de viviendas

8000

Para un área total de viviendas de 50 % equivalente a 981,282.91m2 2 . Total Habitantes La tabla muestra el número total de habitantes, y para cada tipología, así como la densidad neta usada para su cálculo. Tabla 36. Número de habitantes

98 | P á g i n a

TOTAL DE HABITANTES PARAMETROS DENSIDAD DE hab/ha No. HABITANTES Vivienda unifamiliar 40.76 4000 Vivienda multifamiliar 1 (1habitacion) 24.46 2400 Vivienda multifamiliar 2 (2 habitaciones) 155.92 15300 Vivienda multifamiliar 3 (3 habitaciones) 186.49 18300 Densidad promedio

407.63 hab/ha

8 Conclusiones 1.Gestión con Irregularidades: Al Generar proyectos de este tipo surgen problemas con los procesos para poder llevar a cabo la aprobación de estos y también al momento de ejecutarlos se generan problemas de organización que llevan a que el proyecto no se concluya. 2.Uno de los principales elementos que deben estar presentes al desarrollar un proyecto de esta magnitud debe ser el agua, la falta de estudio ambiental y de la factibilidad que tendría realizar una urbanización en un área donde no exista este recurso ha hecho que muchos proyectos no continúen y algunos ya iniciados detengan su trabajo. 3.Mala planificación de estudios de Suelo, económicos, sociales y Ambientales: La falta de personal capacitado para realizar los estudios correspondientes a cada una de las etapas que tiene el proyecto, han permitido que muchos proyectos se realicen y que al estar ejecutándose o culminando presenten grandes problemas, Ejemplo de ellos es Ciudad del Ángel que por los inadecuados estudios de Suelo su fracaso fue evidente. Otro ejemplo que podemos mencionar es Ciudad Mateo en el cual los estudios ambientales realizados no identificaron la contaminación que este proyecto generaría en uno de los afluentes que alimentan la ciudad capital; Por lo tanto, en nuestro Proyecto debemos considerar todos estos factores que conllevan al fracaso para prevenir y profundizar más en cada uno de estos estudios que son de vital importancia y así poder llegar a una correcta ejecución.

9 Recomendaciones En cuanto a accesos: Se recomienda reparar los accesos al terreno, Crear una calle principal desde la Carretera hacia Olancho En cuanto a hidrología: Por la locación del terreno se encuentra cercana a las cuencas hidrográficas, por lo cual se recomienda tomar en consideración el tipo de sistema para la toma y evacuación de los servicios de aguas. Deberá diseñarse un sistema de alcantarillado y agua potable para abastecer el Distrito 2. 99 | P á g i n a

10 Bibliografía 

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http://nuevoleon2030.nl.gob.mx/

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- Topografía, Ciudad Esperanza Recuperado de: https://www.micasahn.com/residencialciudad-esperanza.html

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-Condominios en Clúster (Circuitos cerrados), Ciudad Esperanza Recuperado de: https://www.micasahn.com/residencial-ciudad-esperanza.html

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- Sanders et al (2015), Investigación Ciudad Morazán

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-Lugar Consorcio Ceci-Espiral-Panel Final, Ciudad Juan Bosch

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

Guía Técnica La Administración De Mercados Y Centrales De Abasto



INDESA FAROT, (2016), Marketing Inmobiliario recuperado de https://www.micasahn.com/residencial-ciudad-esperanza.html

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LA VIVIENDA SOCIAL Y EL VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO/



Proviccsol casas y no palabras / 2015 / recopilado de: http://www.viviendasolidaria.org/

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Tratamiento de aguas residuales urbanas, Primer informe de avance y actualización,

100 | P á g i n a

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Vivienda para una Vida Mejor. / (2016). / Recopilado de: http://banhprovi.org/vivienda.html/

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Foro Social de Deuda Externa y Desarrollo de Honduras. FOSDEH (2014). Análisis de la pobreza en Honduras. Caracterización y análisis de determinantes 2013-2014.

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INDESA FAROT, (2016), Marketing Inmobiliario. Recuperado de https://www.micasahn.com/residencial-ciudad-esperanza.html



Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo en Honduras. (UNDP HN). (2012, abril). Sectores productivos, cadenas estratégicas y empresas para el desarrollo de un programa de proveedores.

101 | P á g i n a

11 Anexos 11.1 Anexos 11.1.1 Selecciรณn de Terreno Anexo 1. Anรกlisis comparativo entre los sitios a intervenir

102 | P รก g i n a

Anexo 2. Información básica de Talanga

Es la segunda Ciudad más importante del Departamento de Francisco Morazán Población

Economía

35,000 Hab. Producción de Madera

Producción de frijoles, maíz, caña de azúcar, plátano y chile jalapeño. fabricación natural de miel de caña y los derivados de este fruto

Industrias Predominantes: Centros de Abastecimiento Centros Financieros

103 | P á g i n a

Agro ferreterías Agropecuarias Agro comerciales Artesanías DESPENSA FAMILIAR DAVIVIENDA, Banco de Occidente, Banco Atlántida.

Tabla 37 . Cuadro Comparativo de Parámetros para Urbanizaciones Cuadro análisis comparativo METROPLAN Y URBANIZACIONES Y VIVIENDAS DE INTERES SOCIAL, este análisis se realiza para obtener los lineamientos y normativa para el desarrollo del proyecto desde la línea de análisis del emplazamiento.

METROPLAN

MANUAL DE NORMAS MINIMAS DE PLANIFICACION Y CONSTRUCCION DE URBANIZACIONES Y VIVIENDAS DE INTERES SOCIAL

Articulo 66 Se entenderá como área útil en urbanizaciones a aquella que no supere una pendiente máxima de

50% Articulo 78 Áreas o bloques preferiblemente rectangulares Proporción en función del tamaño y la forma El bloque no debe tener más de 300 m de longitud,

Forma de los lotes: Preferentemente serán de forma rectangular y con una relación de fondo y frente no mayor de 1:4. Los lotes de esquina pueden tener un mayor tamaño que el lote tipo del proyecto o urbanización

1a El relieve topográfico de las cuadras o bloques deberá permitir la normal evacuación de aguas pluviales hacia las calles colindantes

Articulo 79

Radio mínimo de la línea de propiedad:

Las líneas laterales de los lotes deben ser en lo En esquinas o intersecciones la línea de posible perpendiculares a las calles o radiales a propiedad tendrá un mínimo de radio de 3 metros. las calles curvas.

104 | P á g i n a

El lote de esquina deberá tener 3 metros más del ancho del mínimo establecido.

Todo lote debe tener acceso a una vía pública ya sea vehicular o peatonal. Articulo 80 Se deberá mantener el trazado de la estructura vial, con la jerarquía establecida por esta norma:

ARTICULO 135

Dimensiones mínimas del lote:

Área mínima de lote: vivienda individual R-1= 400m2, R-2 =200m2, R-3=120m2,R-4=45m2

El área mínima de lotes urbanos en poblaciones de más de 50 mil habitantes o de más de 100 viviendas por hectárea será de 72m2

105 | P á g i n a

Frente mínimo de lote: vivienda individual R1=15ml, R-2=10 ml, R-3=7 ml, R-4=3.50 ml

en lotes semiurbanos en poblaciones de 50 a 100 viviendas por hectárea será de 120m2.

Frente y fondo de los lotes: El frente y fondo de lotes urbanos y semi-urbanos serán seleccionados en función al tipo de vivienda, FOT: zonas residenciales R-1 =12.00, R-2=8.00, R- manteniendo una relación 1:2. 3=6.00, R-4=4.00 6 metros de frente y 12 metros de fondo como RETIROS: AL FRENTE R1 Y R2 3.00 mts, R3 Y mínimo. Retiro mínimo de fondo de la construcción: R4 0.00 mts El retiro mínimo del frente de la construcción será de 2.00 m. LATERALES R1,R2,R3, Y R4 0.00 mts FOS: zonas residenciales R1, R2, Y R3 0.9, R4=0.95

POSTERIOR altura

R-1 0.00 mts hasta 16m. de R-2 0.00 mts hasta 12.50 de

altura

Anexo 4 Alcantarillado

106 | P á g i n a

Anexo 5 Seguridad 

Protección Policial y contra incendios

Debe determinarse cantidad y tipo de servicio deseado por la población y el tipo de uso, intencidad del uso del suelo, caracteristicas fisicas del entorno y áreas afectadas por dicho servicio. Estos servicios son planteados por las empresas municipales, en nuestro caso el reglamento municipal le corresponde al METROPLAN; el cual expresa lo siguiente:

Tipo de Requerimiento equipamiento por número de viviendas

Estación de policía Estación de bomberos

107 | P á g i n a

Área del terreno mínimo

Desde 800

Área requerida por vivienda (m²) 0.06

Porcentaje de pendiente máxima

Radio de influencia máximo (m)

48.00

Factor de ocupación de suelo (índice máximo) 1.00

1,600

Desde 3,000

0.09

300.00

0.90

1,600

Anexo 6 Recomendaciones

108 | P รก g i n a

Metroplan

Manual de la vivienda social

Diseño urbano - Jan Bazant

elementos de urbanizacion

Para dos y hasta siete lotes, el ancho del derecho de vía debe ser de nueve metros (9.00 m) con un ancho de acera de 1.5 m.

Primer orden: 25m. de ancho, banquetas de 3m. de ancho (con un 30-50% de jardineras)

b) Para más de siete lotes, el ancho mínimo de derecho vial será de once metros (11.00 m) siempre y cuando no sobrepase los cincuenta y nueve (59) lotes, con un ancho de acera de 1.5 m.

Segundo orden: 20m. De ancho, banquetas de 3m (20-40% jardineras)

c) Para derechos viales en desarrollos que contengan desde sesenta (60) y hasta (100) lotes, el tramo de acceso tendrá un ancho de once metros y medio (11.50 m) con un ancho de acera de 1.50.

Tercer orden: 14m de Ancho, banquetas de 2.50m (40% jardineras)

planificacion y configuracion urbana

Proporcionan unidad a un area contigua, tiene inserciones para calles secundarias.

Para dos y hasta siete lotes, el ancho del derecho de vía debe ser de nueve metros (9.00 m) con un ancho de acera de 1.5 m.

Longitud: 2 1/2 - 3 km.

b) Para más de siete lotes, el ancho mínimo de derecho vial será de once metros (11.00 m) siempre y cuando no sobrepase los cincuenta y nueve (59) lotes, con un ancho de acera de 1.5 m.

Ancho de calle normal: 10.50m de ancho, con aceras de 2.50 para ambos lados/Calles de doble via. 6.75m cada via, la mediana tiene 1,20m de ancho/Calles de doble via con camellon:7.00m cada via, con una mediana de 4 metros -

c) Para derechos viales en desarrollos que contengan desde sesenta (60) y hasta (100) lotes, el tramo de acceso tendrá un ancho de once metros y medio (11.50 m) con un ancho de acera de 1.50.

30m máximo para 4 carriles: camellón de dos carriles + estacionamiento

d) Para más de cien (100) lotes, el derecho vial mínimo será en el tramo de acceso de un ancho de catorce metros (14.00 m) y con acera de 2.00

Circuito distribuidor principal. Señalamiento vial para indicar ubicación y dirección de barrios

Primer orden: 20m de ancho, banquetas de 3m (20-50% jardineras)

Segundo orden: 14m. De ancho, banquetas de 3m (40% jardineras)

Longitud: 1 - 1.5 km.

Segundo orden: 14m. De ancho, banquetas de 3m (40% jardineras)

Tercer orden: 12m banquetas de 1.50m (35% jardineras)

Sección: 15 a 23m.

Tercer orden: 12m banquetas de 1.50m (35% jardineras)

Velocidad máxima de los vehiculos = 80 100 km/h

Las calles deben ser de 13.30m como minimo de una hectarea de urbanización. La circulación debe En áreas comerciales las calles pueden ser el 25% del área utilizarse para centros de barrio o distrito, donde convergen multiples equipamentos y funciones. Siendo el ancho de 18-30m.

Vias primarias

d) Para más de cien (100) lotes, el derecho vial mínimo será en el tramo de acceso de un ancho de catorce metros (14.00 m) y con acera de 2.00

Primer orden: 20m de ancho, banquetas de 3m (20-50% jardineras)

Vias secundarias o calles colectoras

Velocidad máxima de los vehiculos = 50 70 km/h

Primer orden: 15m de ancho, banquetas de 2.50m (20-40% jardineras)

Vias de penetración o calles locales

Primer orden: 15m de ancho, banquetas de 2.50m (20-40% jardineras) Tienen como función dar acceso a los predios o edificios inmediatos. Dan servicio a 3 tipos de zonas: residencial, comercial e industrial.

Segundo orden: 12m. De ancho, banquetas de 1.50m (30% jardineras)

Tercer orden: 10m banquetas de 1.50m (35% jardineras)

Lugares de encuentro

Concluciones

plazola

1 lugar de encuentro por barrio. barrio = 5000 - 10000 habitantes

Segundo orden: 12m. De ancho, banquetas de 1.50m (30% jardineras)

Ancho de dos carriles = 9.30m, de un carril = 3.50m.

Tercer orden: 10m banquetas de 1.50m (35% jardineras)

1 lugar de encuentro por barrio/1 barrio = 5000 - 10000 habitantes

Anexo 7 Indicadores Ices “La ICES es un programa de asistencia técnica a los gobiernos de ciudades intermedias de ALC que presentan una gran dinámica de crecimiento demográfico y económico. Este programa de evaluación rápida permite identificar, organizar y priorizar proyectos de infraestructura de corto, mediano y largo plazo, así como también definir proyectos y propuestas urbanísticas, ambientales, sociales, fiscales y de gobernabilidad, que permitan mejorar la calidad de vida de las ciudades latinoamericanas y lograr una mayor sostenibilidad”4 En nuestra investigación utilizamos las ICES como instrumento para poder identificar las líneas de acción y las dimensiones que abarcan nuestro proyecto, empleándolas como métodos que nos sirven para calificar, cuantificar y desarrollar nuestra ciudad para obtener parámetros y porcentajes de lo que está bien o requiere o lugar específico para poder emplear el concepto de 4

Referencia Guía metodológica - Iniciativa Ciudades Emergentes y Sostenibles Segunda edición

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una ciudad satélite sostenible y sustentable, identificamos que dimensiones tenemos y cuales debemos priorizar según nuestro análisis de sitio y urbano.

Comenzando con el análisis de parámetros dentro de nuestro proyecto con las proporciones propuestas establecemos que dentro de la línea de lo social y desarrollo urbano obtenemos el indicador de densidad Densidad: Este indicador es útil para diagnosticar problemas relacionados con la expansión urbana. Las ciudades más pobladas suelen ser más eficientes; pueden economizar en tiempo y costos de transporte y tienen un impacto más leve en el ambiente circundante. Área urbana de la huela urbana comienzo- área urbana total/área huella urbana +1*(1/cantidad de años) Este resultado nos indica -La huella urbana se poblará en10-12 años y así se evitara un crecimiento desordenado que puede llegar a tener un impacto negativo Vivienda: Este indicador estima la cantidad de viviendas que deben construirse para que exista una relación uno a uno entre el número de viviendas adecuadas -Cantidad de personas 40,000 -Numeró de casas 80000 Áreas Verdes: La cantidad de áreas verdes per cápita es un indicador de cuánto espacio verde y al aire libre dispone una ciudad. Las áreas verdes cumplen funciones ambientales importantes en el ámbito urbano. Estas mejoran el clima urbano; capturan Contaminantes atmosféricos, y sirven como lugar de recreación para los habitantes de la ciudad. 110 | P á g i n a

-cantidad de personas 40,000 Relación habitante/ hectáreas total= 37% áreas verdes. Movilidad Y Transporte: La densidad de la red de transporte de una ciudad puede brindar información sobre la congestión vehicular, la flexibilidad del sistema de transporte y la matriz urbana. Las ciudades con mayor número de kilometraje de transporte suelen ser geográficamente más compactas, y tienden a fomentar el uso del transporte público, y los modos de transporte no motorizados. Dichas ciudades también tienden a ofrecer rutas múltiples entre los puntos de origen y destino, con lo cual dispersan el tráfico entre las rutas y de esa forma reducen la congestión en cualquiera de ellas. -De nuestra área destinada para movilidad: Transporte público: 65% Bicicleta: 5% Viaje a pie: 20% Automóvil personal: 35%

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Anexo 8 Programa de Areas

AREA

superficie del terreno m2

V I V I EN DA +CI RCULA CI ON

50% TOTAL E D U C A TI V O Escuela Primaria Jardín Niños Escuela Secundaria Universidad Técnico vocacional Mediateca Museos TOTAL S A LUD Centro de Salud Centro Terapéutico hospital local TOTAL SOCIAL Iglesias Centro Cultural Cívico/social Jardín Comunitario TOTAL RECREACION Parques Complejos Deportivos Áreas Verdes Cine Teatro Anfiteatro Recreación Nocturna Gimnasios TOTAL

1211612.96 6250 2045 7500 32500 2750 350 3750 55145 4800 1500 13600 19900 1500 10000 8000 19500 2000 20000 3000 1250 5250 1250 3750 5000 41500

SERVICIOS PUBLICOS Centros de Información Bancos Agua Energía eléctrica

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350 350 350 350

Talleres mecánico 500 Talleres de carpintería 200 Clínicas 1750 Empresas de cable e internet 350 Estancias Temporales 4000 Hoteles 7500 Farmacias 350 TOTAL 16050 COMERCIO Mercado popular 8000 Ferreterías 350 Tiendas Múltiples 200 Restaurantes 1000 Tiendas de Conveniencia 200 Panaderías 200 TOTAL 9950 ABASTOS Sistemas de recolección de Residuos 8000 Plantas de Tratamiento agua potable 8000 Plantas de Tratamiento aguas negras 60000 Gasolineras 400 TOTAL 76400 EQUIPAMIENTO + Guardería 5500 Bomberos 975 Seguridad 750 Oficinas De Gobierno 1500 centro integral para el adulto mayor 1066.2 Cementerio 3000 Oficinas 1750 TOTAL 14541.2 TRANSPORTE Y MOVILIDAD URBANA Terminales de autobús y taxis 3000 sistema vial 29438.7 Ciclo Vía-Peatón-TransporteMotocicleta-Auto personal 242322.58 TOTAL 274761.28 ZONA DE EMPLEO industria 324663.415 empleo comercial 60000 TOTAL 384663.415

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T O T A L m2 VIVIENDA MAS EQUIPAMIENTO

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2124023.86